Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[BiLLie-]

Gegeven de lage rentestanden ben ik ook bezig mijn huidige hypotheek eens tegen het licht te houden en nieuwe rentes aan te vragen. Op dit moment loopt mijn rentevastperiode (5,9%) nog 6 jaar en heb ik 2 opties:

1. Nieuwe rente aanvragen en boeterente betalen
Voorstel ontvangen en dit zou op 4,14% uitkomen voor een nieuwe periode van 10 jaar. Boeterente fors, ruim € 10.000

2. Nieuwe rente aanvragen en de boeterente laten 'middelen' in het nieuwe rentevoorstel
Voorstel ontvangen en dit zou op 5,24% uitkomen voor een nieuwe periode van 10 jaar.

Het betreft overigens een leningdeel waaraan ook een spaarverzekering is verpand, de lagere rentes betekenen dus ook dat mijn inleg voor de spaarverzekering hoger wordt.

Nu heb ik een essentiële vraag: is de boeterente die ik zou betalen bij optie 1 nu wel of niet aftrekbaar van mijn belastbaar inkomen? Hierover vind ik tegenstrijdige berichten. Als die boete aftrekbaar is (zou ook logisch zijn, want is het vervroegd betalen van de extra rente..) dan neigt het voordeel naar optie 1.

Zie ik dingen over het hoofd, iemand met nog een gouden tip? Alvast bedankt!

[Krisp]

Met spaarverzekeringen kan een hogere rente (vooral in het latere deel van de hypotheek) juist voordelig zijn. Hier is rekenen het advies. Ik vermoed dat je voordelig uit kunt komen door het tweede voorstel te kiezen met bijbehorende spaarrente. Check ook even een scenario waarbij je de rente nog langer vast te zet tegen een hoger tarief, waardoor de spaarinleg nog lager wordt.

Dit alles op de aanname dat de rente de komende jaren niet gaat stijgen. Daar lijken bond investors het mee eens te zijn.

[BiLLie-]

Mijn achterliggende gedachte is om juist de totale bruto maandlast omlaag te brengen. Dan is een lagere rente volgens mij toch voordeliger (ook wanneer je rekening houdt met HRA). De verhoogde spaarinleg bij een nieuwe lagere rente is eventueel op te vangen door extra te storten in de verzekering.

Blijft mijn vraag open; hoe zit het met de boeterente bij een dergelijke constructie. Wel of niet aftrekbaar?

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 98% gewijzigd door _eLMo_ op 20-02-2018 18:57 ]

[Cliffie]

Waarom niet op variabel gehouden dan? Ja, OK, niet de zekerheid, maar nog goedkoper. De historie geeft aan dat de variabele rente gemiddeld altijd een betere keus was

[Blik1984]

BiLLie- schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 09:59:
Gegeven de lage rentestanden ben ik ook bezig mijn huidige hypotheek eens tegen het licht te houden en nieuwe rentes aan te vragen. Op dit moment loopt mijn rentevastperiode (5,9%) nog 6 jaar en heb ik 2 opties:

1. Nieuwe rente aanvragen en boeterente betalen
Voorstel ontvangen en dit zou op 4,14% uitkomen voor een nieuwe periode van 10 jaar. Boeterente fors, ruim € 10.000

2. Nieuwe rente aanvragen en de boeterente laten 'middelen' in het nieuwe rentevoorstel
Voorstel ontvangen en dit zou op 5,24% uitkomen voor een nieuwe periode van 10 jaar.

Het betreft overigens een leningdeel waaraan ook een spaarverzekering is verpand, de lagere rentes betekenen dus ook dat mijn inleg voor de spaarverzekering hoger wordt.

Nu heb ik een essentiële vraag: is de boeterente die ik zou betalen bij optie 1 nu wel of niet aftrekbaar van mijn belastbaar inkomen? Hierover vind ik tegenstrijdige berichten. Als die boete aftrekbaar is (zou ook logisch zijn, want is het vervroegd betalen van de extra rente..) dan neigt het voordeel naar optie 1.

Zie ik dingen over het hoofd, iemand met nog een gouden tip? Alvast bedankt!

De boete is aftrekbaar, evenals de andere advieskosten zoals een notaris als je daar langs zou moeten.

Ik begrijp trouwens niet waarom je nu al zou oversluiten, rentes dalen nog steeds en ik vraag me serieus af of je dit terug zou gaan verdienen. Verder vind ik 4,14% verre van competitief in de huidige markt

[RM-rf]

Blik1984 schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 12:58:
[...]


De boete is aftrekbaar, evenals de andere advieskosten zoals een notaris als je daar langs zou moeten.

Is dat niet enkel zo als je een nieuwe woning betrekt en dus de hypotheek moet oversluiten om een nieuwe woning te financieren?

http://blog.rente.nl/hypo...ek-oversluiten-aftrekbaar

Hypotheek oversluiten kosten aftrekbaar – Niet verhuizen
Zonder verhuizen zijn er geen aftrekbare kosten bij het oversluiten van de hypotheek. Als je dus geen nieuwe woning koopt, maar de hypotheek oversluit om bijvoorbeeld te besparen op de rente, mag je de kosten hiervoor niet aftrekken van de belasting. Je betaalt dan alle kosten zelf.

Overigens denk ik ook dat dit een perfect voorbeeld is van hoe kredietinstellingen leuk verdienen aan al die mensen die denken 'zich heel lang te moeten vastleggen, want dan is alles zeker' en die dan meermaals dubbel betalen om aan die wurgvoorwaarden te 'mogen' ontsnappen die ze zelf een paar jaar eerder als 'heel gunstig' en 'zo zeker' toejuichden.

Ook in dat tweede voorstel wordt de rentevaste periode weer een extra 4 jaar verlengd bóven de 6 jaar die nu nog uitstaat, tegen een behoorlijk hoge rente (van 5,24%.. dat lijkt gunstig als je het vergelijkt met de nog hogere die die persoon nu betaald, maar zeg eens eerlijk, zou je nu een hypotheek afsluiten voor 10 jaar vast met 5,24% rente?)

[ Voor 30% gewijzigd door RM-rf op 16-12-2014 13:13 ]

[Blord]

Cliffie schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 11:47:
Waarom niet op variabel gehouden dan? Ja, OK, niet de zekerheid, maar nog goedkoper. De historie geeft aan dat de variabele rente gemiddeld altijd een betere keus was

Dat werkt alleen als je een buffer hebt om de variabele lasten op te vangen.
In 2004 sloot ik een annuiteiten hypotheek voor 20jaar af met jaarlijks aanpasbare rente. Ik betaalde toen 1300euro per maand aan aflossing en rente. Nu tien jaar later is de maandlast gedaald naar 1000euro.
Ik zeg maar daar kan maandelijk een paar honder euro verschil in zitten.

Nog tien jaar ( 9,5 jaar om precies te zijn) en het huis is 100% van mij.

[BiLLie-]

Twee reacties en ook hier is iedereen het dus niet eens over het al dan niet aftrekbaar zijn van die boeterente :-). Dat zijn dus ook juist de tegenstrijdige zaken die ik her en der kan vinden en waar ik toch zekerheid over zou willen. Gezien het boetebedrag gaat het toch over een aardig verschil of dit nou wel of niet aftrekbaar is.

Over de hoogte van de rente: op het moment dat je geen NHG hypotheek hebt, zijn de rentes toch een stukje hoger. In de actuele lijsten zie ik dat de nieuwe rentes weer twee tiende lager liggen; misschien toch nog maar even afwachten.

[Verwijderd]

Je kunt hem natuurlijk altijd open breken, krijg je wel een boete, maar in ons geval hadden die met 1 1/2 jaar terug verdient en toen 5 1/2 jaar minder betaald dat was ook goed kassa.

Boete was toen niet aftrekbaar.

[ Voor 8% gewijzigd door Verwijderd op 16-12-2014 13:52 ]

[Blik1984]

RM-rf schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:05:
[...]


Is dat niet enkel zo als je een nieuwe woning betrekt en dus de hypotheek moet oversluiten om een nieuwe woning te financieren?

http://blog.rente.nl/hypo...ek-oversluiten-aftrekbaar

[...]

De BD is het niet met je eens

http://www.belastingdiens...enmalig_aftrekbare_kosten

BiLLie- schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:27:
Twee reacties en ook hier is iedereen het dus niet eens over het al dan niet aftrekbaar zijn van die boeterente :-). Dat zijn dus ook juist de tegenstrijdige zaken die ik her en der kan vinden en waar ik toch zekerheid over zou willen. Gezien het boetebedrag gaat het toch over een aardig verschil of dit nou wel of niet aftrekbaar is.

Over de hoogte van de rente: op het moment dat je geen NHG hypotheek hebt, zijn de rentes toch een stukje hoger. In de actuele lijsten zie ik dat de nieuwe rentes weer twee tiende lager liggen; misschien toch nog maar even afwachten.

ZIe hierboven, is aftrekbaar.

En vwb je rente, ik heb ook geen NHG en ik kan toch echt wel mijn hypotheek oversluiten naar 3,6% rente als ik dat zou willen. En dan blijf ik gewoon bij dezelfde hypotheekverstrekker. Je kunt ook gaan shoppen en dan kan het nog lager. Maar 4,14% rente is gewoon te hoog, en je kunt je je afvragen of je het wel echt terugverdient

[GioStyle]

Dat hangt zeer sterk af van de soort hypotheek je hebt. Bij een spaarhypotheek kan een hoge rente juist voordeliger zijn.

[Blik1984]

GioStyle schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:24:
Dat hangt zeer sterk af van de soort hypotheek je hebt. Bij een spaarhypotheek kan een hoge rente juist voordeliger zijn.

Maar dan zou je uberhaupt niet moeten oversluiten. Want dan zul je het in je maandlasten niet tot nauwelijks merken en heeft het betalen van een boeterente ook weinig zin

[GioStyle]

Dat dus. Kwestie van uitrekenen dus.

[RM-rf]

Blik1984 schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 13:55:
[...]


De BD is het niet met je eens

http://www.belastingdiens...enmalig_aftrekbare_kosten

eerste zin:
Als u een woning koopt, mag u in het jaar van aankoop een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken.

Ik zal verder niet beweren hier alles beter te weten, maar je stelligheid dat die eenmalige aftrekpost ook geld bij een bestaande hypotheek en dus iemand die geen nieuwe woning koop, lees ik niet terug en sterker nog, ik vind overal een bevestiging dat het dus bij enkel oversluiten van een bestaande hypotheek zonder een nieuwe woning te kopen, je de boeterente _niet_ mag aftrekken

[ Voor 29% gewijzigd door RM-rf op 16-12-2014 15:10 ]

[Blik1984]

RM-rf schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 14:58:
[...]


eerste zin:
Als u een woning koopt, mag u in het jaar van aankoop een aantal financieringskosten eenmalig aftrekken.

Nog eentje dan, Vereniging Eigen Huis:

http://www.eigenhuis.nl/h...n/na-de-koop/oversluiten/

Deze oversluitkosten zijn fiscaal aftrekbaar als de nieuwe hypotheek een lening vervangt die u destijds bent aangegaan voor de aanschaf, verbetering of het onderhoud van uw eigen woning. Leent u geld om de oversluitkosten te betalen? Dan heeft u over dit deel van de lening geen renteaftrek.

[BiLLie-]

Percentage	Rentebedrag (bruto)	HRA	Premie spaarverzekering	Totale bruto maandlast	Totale netto maandlast
5,9%	€ 635,65	~ € 200	€ 224,25	€ 859,25	€ 659,25
5,24%	€ 564,54	~ € 170	€ 250,61	€ 815,15	€ 645,15
4,14%	€ 446,03	~ € 120	€ 296,93	€ 742,96	€ 622,96

Bij die laatste optie zou ik dus een flinke boete moeten betalen. Ook al is die aftrekbaar, dan is het eigenlijk helemaal niet interessant gezien de maandelijkse netto kosten en het minimale verschil.

Dan lijkt het er op dat ik beter een deel van mijn "overtollige" spaargeld op het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek kan aflossen...

Overigens blijf ik het interessant vinden of die boete nou wel of niet aftrekbaar is, op de site van de belastingdienst had ik ook gezien dat het ging bij aankoop van een nieuwe woning.

[TrailBlazer]

kortom netto scheelt het 37 (659-622) euro per maand. 37 maal 72 (6X12). 2664 euro Dus om daar nou 10000 euro voor te betalen zelfs met 52% HRA speel je never quitte. Kortom uitzitten en uithuilen en hopen dat over 6 jaar de rente nog laag is.
Het meest voordelige is extra storten in de spaarverzekering als dat mag anders inderdaad aflossen.

[Blik1984]

BiLLie- schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:10:

Percentage	Rentebedrag (bruto)	HRA	Premie spaarverzekering	Totale bruto maandlast	Totale netto maandlast
5,9%	€ 635,65	~ € 200	€ 224,25	€ 859,25	€ 659,25
5,24%	€ 564,54	~ € 170	€ 250,61	€ 815,15	€ 645,15
4,14%	€ 446,03	~ € 120	€ 296,93	€ 742,96	€ 622,96

Bij die laatste optie zou ik dus een flinke boete moeten betalen. Ook al is die aftrekbaar, dan is het eigenlijk helemaal niet interessant gezien de maandelijkse netto kosten en het minimale verschil.

Dan lijkt het er op dat ik beter een deel van mijn "overtollige" spaargeld op het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek kan aflossen...

Overigens blijf ik het interessant vinden of die boete nou wel of niet aftrekbaar is, op de site van de belastingdienst had ik ook gezien dat het ging bij aankoop van een nieuwe woning.

10.000 euro boete betalen voor een zeer beperkt lagere maandlast. Niet interessant dus. betaal je voor dat middelen geld? zo nee, dan dat natuurlijk direct doen (of nog heel even wachten op lagere rentes). Rest inderdaad aflossen

Vergis je overigens niet in de site van de belastingdienst, Die pagina zegt namelijk ook niet dat boeterente niet aftrekbaar is. Maar het is inderdaad wel krom dat er verschillende meningen zijn over dit onderwerp. Ik mag overigens hopen dat de VEH het wel bij het rechte eind heeft, als belangenvereniging voor de huizen-eigenaar.

[Blik1984]

TrailBlazer schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:15:
Kortom uitzitten en uithuilen en hopen dat over 6 jaar de rente nog laag is.

Niet perse, over bijvoorbeeld 4 jaar kan het wel voordelig zijn bij gelijkblijvende rente. De boete is dan meer dan gehalveerd en het voordeel op de netto inleg zal dan groter zijn dan nu het geval is.

[TrailBlazer]

Over 4 jaar is de boete lager maar ook de besparing. Andere rentevaster periode is volgens mij maar heel zelden voordelig. Ja voor de bank

[BiLLie-]

TrailBlazer schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:15:
kortom netto scheelt het 37 (659-622) euro per maand. 37 maal 72 (6X12). 2664 euro Dus om daar nou 10000 euro voor te betalen zelfs met 52% HRA speel je never quitte. Kortom uitzitten en uithuilen en hopen dat over 6 jaar de rente nog laag is.
Het meest voordelige is extra storten in de spaarverzekering als dat mag anders inderdaad aflossen.

Juist in een dergelijk voorbeeld (spaarverzekering gekoppeld aan leningdeel) is het maar de vraag wat gunstig is, een hoge of lage rente :-). Zie de rekenvoorbeelden met de minimale verschillen, door de koppeling treedt er bij zowel een verhoging of verlaging van de rente een zegmaar dempend effect op van de spaarhypotheek.

[Blik1984]

TrailBlazer schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:25:
Over 4 jaar is de boete lager maar ook de besparing. Andere rentevaster periode is volgens mij maar heel zelden voordelig. Ja voor de bank

Oversluiten heeft dan ook alleen zin als je vrijwel zeker weet dat op korte termijn de rente gaat stijgen. Dat is voorlopig helemaal niet aan de orde, dus ik zou zelf voorlopig ook zeker niet oversluiten.

[TrailBlazer]

hoge rente is bij een gekoppelde spaarrekening alleen gunstig aan het eind van je looptijd volgens mij hoewel dat met de afname van de HRA voor de hogere inkomens ook steeds minder wordt.

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 104% gewijzigd door _eLMo_ op 20-02-2018 18:57 ]

[ZeRoC00L]

[b][message=43417550,noline]BiLLie- schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 15:10[/message

Dan lijkt het er op dat ik beter een deel van mijn "overtollige" spaargeld op het aflossingsvrije deel van mijn hypotheek kan aflossen...

Heb je ook al eens gekeken wat het met je maandlasten doet als je een deel van je spaargeld in je spaardeel stopt ? Daarbij kun je ook vragen om de maandlasten niet aan te passen, maar de looptijd te verkorten, omdat je eerder bij je spaardoel bent.
Dit heb ik laatst ook opgevraagd, als ik nu 3k in het spaardeel zou stoppen, zou me dat 8 maanden in looptijd schelen.

[FreakNL]

Mmm, Aegon heeft aangegeven meer tijd nodig te hebben om mijn vraag te beanwoorden, dat kun je op zich positief uitleggen, want als het een 100% "nee" was zouden ze dat wel direct zeggen, lijkt me.

Maar het kan natuurlijk ook gewoon betekenen dat het druk is en er (door vakantietijd) minder bezetting is, dus daar ga ik maar vanuit

[TrailBlazer]

Interessant om te kijken of bij ing je ook kan kiezen voor verkorten looptijd lijkt me wel relaxed

[_eLMo_]

﴾͡๏̯͡๏﴿

[ Voor 98% gewijzigd door _eLMo_ op 20-02-2018 18:56 ]

[Blik1984]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 16:45:
[...]

Heb je ook al eens gekeken wat het met je maandlasten doet als je een deel van je spaargeld in je spaardeel stopt ? Daarbij kun je ook vragen om de maandlasten niet aan te passen, maar de looptijd te verkorten, omdat je eerder bij je spaardoel bent.
Dit heb ik laatst ook opgevraagd, als ik nu 3k in het spaardeel zou stoppen, zou me dat 8 maanden in looptijd schelen.

En hoe verhoudt die 8 maanden zich tot de 3k inleg? Hoeveel bespaar je op netto-rente en inleg?

[ZeRoC00L]

Blik1984 schreef op dinsdag 16 december 2014 @ 22:19:
[...]


En hoe verhoudt die 8 maanden zich tot de 3k inleg? Hoeveel bespaar je op netto-rente en inleg?

Bruto net geen 9k, netto bijna 6k.

[TrailBlazer]

let wel dat is wel aan het eind van je looptijd dus die 6K netto dat is minder waard door de inflatie.
Je kan het beter voor de komende 20 jaar vastzetten op een leuke Russiche rekening tegen 17% is het moor bijna 70K waard geworden

[Sissors]

Ja alleen jammer dat tegen die tijd de Roebel geen drol meer waard is en je dus niks meer hebt .

Overigens voor vervroegd aflossen heeft mijn voorkeur om maandlasten te verlagen. Ervan uitgaande dat je gewoon je uitgaven constant houdt betekend dat dat je elke maand meer geld overhoudt, waarmee je weer extra kan aflossen. Onder de streep komt dat exact hetzelfde uit als de looptijd verkorten, echter je hebt meer vrijheid gezien je verplichte maandlasten simpelweg lager zijn.

[Blik1984]

Sissors schreef op woensdag 17 december 2014 @ 11:36:


Overigens voor vervroegd aflossen heeft mijn voorkeur om maandlasten te verlagen. Ervan uitgaande dat je gewoon je uitgaven constant houdt betekend dat dat je elke maand meer geld overhoudt, waarmee je weer extra kan aflossen. Onder de streep komt dat exact hetzelfde uit als de looptijd verkorten, echter je hebt meer vrijheid gezien je verplichte maandlasten simpelweg lager zijn.

Bij mij ook, al is het maar omdat je over 20 jaar door inflatie je geld minder waard is geworden. Dan pluk ik er liever nu de vruchten van

[St@m]

Ik had hem vast staan voor 9 jaar (oktober 2008) bij de ING, 2 gedeeltes:
1. Spaarhypotheek
2. Aflossingsvrij
Rente 5,9% (geen NHG)

Kreeg een paar weken terug een tip dat ik kon middelen.
Offerte zojuist ondertekend (moet hem nog opsturen). Opnieuw vastgezet voor 10 jaar.
Rente 4,9%
Ga er zo ongeveer netto 100 euro op vooruit per maand door deze deal.

Bijkomend voordeel: We willen over een jaar of twee/drie verhuizen, ING heeft een boeteclausule in de hypotheekovereenkomst. Ga je verhuizen, en dus een nieuwe hypotheek, en die neem je niet af bij de ING, dan krijg je een boete van 3% van de verkoopwaarde (meende ik). Door deze middeling vervalt die clausule

Heb getwijfeld om de aankomende 3 jaar nog uit te zitten met de toen afgesloten rente, maar mijn financieel adviseur heeft alles eens doorgerekend en het beste was om er nu op vooruit te gaan. Was namelijk bang dat mijn opbouw anders niet voldoende zou zijn om straks zonder restschuld te verkopen. Maar dat zal niet het geval zijn. (Bij een "normale" verkoopwaarde van het huis)

De totale kosten die bij deze middeling gemoeid zijn zijn bruto € 775,- Geen boete verder. Die € 775,- kan ik weer aftrekken bij de BD Dus met een maand of 4/5 heb ik het eruit.

[ Voor 9% gewijzigd door St@m op 17-12-2014 12:32 ]

[RM-rf]

St@m schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:17:

Heb getwijfeld om de aankomende 3 jaar nog uit te zitten met de toen afgesloten rente, maar mijn financieel adviseur heeft alles eens doorgerekend en het beste was om er nu op vooruit te gaan.

ik zou serieus het een keertje zelf kritisch narekenen (niet altijd die 'financiele adviseurs' zomaar vertrouwen, zelfs al zijn ze 'onafhankelijk').. vraag dus zelf een pro-forma aflosnota op bij je hypotheekverstrekker en zorg ook dat je duidelijkheid krijgt over die vermeende 'boeteclausule' bij het overstappen naar een andere verstrekker bij aflopen van de rentevaste periode, waarvan je 'dacht' dat zoiets bestond maar kennelijk geen echte duidelijkheid hebt.

Hoeveel kost het je nu werkelijk als je nu die 4,9% voor 10 jaar vast gaat betalen en over drie jaar gaat verhuizen en de hypotheek dan oversluit (uitgaande van een paar reele scenario's hoe de hypotheekrente zich kan ontwikkelen).
Of ben je dan veel voordeliger uit om nog die drie jaar 100 euro meer te betalen maar daarna ook werkelijk vrij te zijn en over drie jaar een duidelijk gunstiger hypotheek af te kunnen sluiten dan die 4.9% nu.

4,9% voor 10 jaar vast nu afsluiten is gewoon een best heel dure lening die je nu aangaat en zeker niet echt marktconform vergeleken wat je 'vrij' zou kunnen uithandelen... kan leuk lijken als je enkel naar het 'voordeel' op je maandlasten die je nu nog betaald, maar dat kan een erg eenzijdige en kortzichtige blik geven. (je zit er immers nog maar drie jaren aan vast: 3 jaren dat je profiteerd en daarna heb je een relatief 'dure' hypotheek voor de 7 jaar erna)

Goed mogelijk dat uiteindelijk vooral je aanbieder ervan profiteert (die wringen zich gniffelend in hun handjes als een klant nu een hypotheek voor bijna 5% rente afsluit voor 10 jaar vast)

[St@m]

Ehm.. Ik los straks bij de verkoop mijn hypotheek af en neem een nieuwe

Ik was niet van plan om mijn hypotheek over te sluiten naar een nieuwe woning hoor.

[ Voor 37% gewijzigd door St@m op 17-12-2014 17:50 ]

[Smuggler]

Hoe zeker is het dat je na 3 jaar een nieuwe woning neemt?
En wanneer is het omslagpunt? bij bijvoorbeeld de huidige rente?
Ik vind het ook een zeer slechte deal.

[Blik1984]

De ING klapt in zijn handjes, tevreden klant, extreem hoge rente voor een nieuwe lening die 10 jaar vast staan en dan ook nog eens advieskosten mogen doorrekenen.

[naitsoezn]

Als je zeker weet dat je max. 2/3 jaar nog hier blijft wonen, waarom dan niet oversluiten naar een hypotheek met marktconforme variabele of 2/3-jarige looptijd? Lijkt me een stuk voordeliger....

[RM-rf]

St@m schreef op woensdag 17 december 2014 @ 17:48:
Ehm.. Ik los straks bij de verkoop mijn hypotheek af en neem een nieuwe

Ik was niet van plan om mijn hypotheek over te sluiten naar een nieuwe woning hoor.

Als je de rente voor 10 jaar vastzet betekent dat je bij een voortijdige aflossing deze moet aflossen inclusief de door de bank gemistte rente... oftewel, bij verkoop na drie jaar moet je de nog resterende 7 jaar rente van 4.9% ook erbij betalen.

ik heb zo'n idee dat dat uiteindelijk een veel hoger bedrag zal blijken te zijn dan de 2.5-3.000 euro die je aan tijdelijk lagere maandlasten tot dat moment hebt gewonnen.

'middeling' van rente is eigenlijk een sigaar uit eigen doos... je maandlasten gaan wel omlaag, maar dat berust op een trucje dat de bank een relatief hoge rentelast 'uitsmeert' over een langere periode (in jouw geval de drie jaar die nu zouden resteren, laten ze je over 10 jaar betalen. Dat maakt voor jou de maandlasten wat lager en de bank krijgt alsnog uiteindelijk het hele bedrag dat ze als winst voorzien hebben).
en je betaal nog leuke 'advieskosten' erbovenop.
Winst maak je er niet op (daar doen banken natuurlijk niet aan, die geven geen geld weg); het kan hooguit een voordeel bieden als je bv erg hoge maandlasten hebt die je niet goed kunt opbrengen

In jouw geval kan het wel een voordeel hebben om de zware boeteclausule van die ING Voordeelhypotheken los te worden, maar dan zou het slimmer zijn om hooguit een lage middeling te doen en niet een hypotheekverlenging te kiezen die je aan dat hoge rentepercentage nog voor een erg lange tijd bind

[Rukapul]

RM-rf schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:50:
[...]


Als je de rente voor 10 jaar vastzet betekent dat je bij een voortijdige aflossing deze moet aflossen inclusief de door de bank gemistte rente... oftewel, bij verkoop na drie jaar moet je de nog resterende 7 jaar rente van 4.9% ook erbij betalen.

Bestaan dergelijke hypotheken?

Voor zover ik weet kunnen vrijwel alle hypotheken zonder boeterente afgelost worden bij verkoop. Ik herinner me wel dat DSB een boete rekende maar die was ook niet van enorme grootte. Ik kan me de voorwaarde zelfs niet voorstellen bij de ranzige budgethypotheken. Bij koop van een ander huis verplicht bij dezelfde hypotheekverstrekker moeten blijven is wel een extreem slechte deal.

Wat ik me overigens wel goed voor kan stellen is dat je bij een rentemiddeling expliciet tekent voor een boete bij vroegtijdige openbreken. Banken zijn niet gek Ik zou dus op m'n hoede zijn.

[St@m]

Ok.. Wat jullie zeggen is waar ik natuurlijk ook aan heb gedacht, maar ik heb het bij mijn adviseur gecheckt, gebeld met de ING en gebeld met een maat van me die werkt bij de ING.. Allen vertellen ze me dat ik als ik ga verkopen de hypotheek gewoon kan aflossen zonder boete oid en gewoon een nieuwe hypotheek kan nemen.
Ik heb nog niets verstuurd, dus zit nog helemaal nergens aan vast, maar 3 specialisten die mij alledrie hetzelfde vertellen.. En jullie komen met doemscenario's.. Wie te geloven?

Smuggler schreef op woensdag 17 december 2014 @ 18:01:
Hoe zeker is het dat je na 3 jaar een nieuwe woning neemt?
En wanneer is het omslagpunt? bij bijvoorbeeld de huidige rente?
Ik vind het ook een zeer slechte deal.

In het leven is niets zeker, maar de doelstelling is zeker weten dat we "binnenkort" gaan verhuizen.
Omslagpunt? Ik weet niet precies wat je bedoelt. Je vindt het een slechte deal, maar misschien kun je dat onderbouwen.

Blik1984 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 19:57:
De ING klapt in zijn handjes, tevreden klant, extreem hoge rente voor een nieuwe lening die 10 jaar vast staan en dan ook nog eens advieskosten mogen doorrekenen.

Voor zover ik ben geïnformeerd kan ik dus ook gewoon over 2 of 3 jaar volledig aflossen door de verkoop van mijn huis.

naitsoezn schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:19:
Als je zeker weet dat je max. 2/3 jaar nog hier blijft wonen, waarom dan niet oversluiten naar een hypotheek met marktconforme variabele of 2/3-jarige looptijd? Lijkt me een stuk voordeliger....

Omdat je dan een boete moet betalen en ik niet even een smak geld heb liggen om dat zo te doen.

RM-rf schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:50:
[...]


Als je de rente voor 10 jaar vastzet betekent dat je bij een voortijdige aflossing deze moet aflossen inclusief de door de bank gemistte rente... oftewel, bij verkoop na drie jaar moet je de nog resterende 7 jaar rente van 4.9% ook erbij betalen.

Bron? Ik heb drie bronnen die het tegendeel beweren..

Ik ben helemaal niet te beroerd om de financiële details te delen met jullie hoor, als het mij helpt graag.

[ Voor 65% gewijzigd door St@m op 17-12-2014 23:38 ]

[Rukapul]

St@m schreef op woensdag 17 december 2014 @ 23:30:
Wie te geloven?

De hypotheekvoorwaarden

[St@m]

Rukapul schreef op woensdag 17 december 2014 @ 23:38:
[...]

De hypotheekvoorwaarden

True, die ga ik morgen wel eens goed doorlezen Dat weet ik natuurlijk allang niet meer.

Van de ING site:

Meer informatie over wanneer u boetevrij kunt aflossen
Daarnaast kunt u in de volgende gevallen boetevrij aflossen:
Het bedrag dat u meer heeft geleend dan uw actuele WOZ-waarde. Deze maatregel is tijdelijk en geldt tot 31 december 2014 en geldt alleen als u een extra aflossing doet, niet bij algehele aflossing.
Als u een ING Krediethypotheek of 1-maands variabele rente heeft.
Op de momenten dat de variabele rentes (2-, 3-, 6-, 9- en 12-maands) opnieuw worden vastgesteld.
Als uw rentevaste periode afloopt. Dan kunt u 14 dagen voor en na de renteherziening onbeperkt boetevrij aflossen.
Als het vergelijkbare tarief (actuele rente waar de boete op gebaseerd wordt) op dat moment hoger is dan de rente van uw hypotheek die u nu betaalt.
Bij verkoop van uw huis, tenzij u gekozen heeft voor Voordeelrente Component 2 (Boete bij Verkoop).
Als u aflost binnen 6 maanden na overlijden van de medeschuldenaar.
Meer informatie over de mogelijkheden van (boetevrij) aflossen die voor u gelden, vindt u in de stukken die u bij de verstrekking van uw hypotheek heeft ontvangen.

Nou weet ik niet zeker of ik een hypotheek heb met Voordeelrente Component 2, maar goed, die zit in deze middeling sowieso niet.

[ Voor 72% gewijzigd door St@m op 17-12-2014 23:43 ]

[Blik1984]

St@m schreef op woensdag 17 december 2014 @ 23:30:
Ok.. Wat jullie zeggen is waar ik natuurlijk ook aan heb gedacht, maar ik heb het bij mijn adviseur gecheckt, gebeld met de ING en gebeld met een maat van me die werkt bij de ING.. Allen vertellen ze me dat ik als ik ga verkopen de hypotheek gewoon kan aflossen zonder boete oid en gewoon een nieuwe hypotheek kan nemen.
Ik heb nog niets verstuurd, dus zit nog helemaal nergens aan vast, maar 3 specialisten die mij alledrie hetzelfde vertellen.. En jullie komen met doemscenario's.. Wie te geloven?

Vertrouw specialisten nooit!

Specialist 1 krijgt geld voor het advies
Specialist 2 verkoopt je een hypotheek voor 10 jaar vast met een rente die 1,5% hoger is dan de marktrente
Specialist 3 is misschien je vriend maar werkt ook voor een bank die geld moet verdienen.

De kans dat je over 3 jaar een veel lagere rente zou hebben is echt enorm groot, en nu zit je 10 jaar vast aan een veel hogere rente dan de marktrente en je moet er nog voor betalen ook nog...

Dat doemscenraio van rm-rf moet je niet geloven, dergelijke hypotheken bestaan helemaal niet

[ Voor 4% gewijzigd door Blik1984 op 17-12-2014 23:45 ]

[St@m]

Blik1984 schreef op woensdag 17 december 2014 @ 23:43:
[...]


Vertrouw specialisten nooit!

Specialist 1 krijgt geld voor het advies
Specialist 2 verkoopt je een hypotheek voor 10 jaar vast met een rente die 1,5% hoger is dan de marktrente
Specialist 3 is misschien je vriend maar werkt ook voor een bank die geld moet verdienen.

De kans dat je over 3 jaar een veel lagere rente zou hebben is echt enorm groot, en nu zit je 10 jaar vast aan een veel hogere rente dan de marktrente en je moet er nog voor betalen ook nog...

Nee, laat ik mensen op een computerforum vertrouwen die dingen roepen zonder dat er ook maar ergens een bron wordt gegeven

Specialist 1 krijgt geld voor het advies: Ehm.. ja.. maar dat geld krijgt hij ook bij een ander advies. De tarieven zijn gewoon vast. Dus waarom zou hij mij in godsnaam de vernieling in helpen..
Specialist 2.. ja ok
Specialist 3 Ja.. ik weet niet wat voor vrienden jij hebt Ik zal er gauw genoeg achterkomen

De kans, de kans over 3 jaar.. over drie jaar heb ik een nieuwe hypotheek.. Want ik kan namelijk mijn huidige hypotheek boetevrij aflossen bij verkoop van mijn huis (daar ga ik nog steeds vanuit).

Waarom zou je middelen als het allemaal toch niets oplevert is dan de vraag?

Mailtje van die vriend van me (over bemiddeling 7 jaar, adviseur geeft aan dat er met 10 jaar minder maandlasten zijn):

Wanneer je gebruik zult maken van de rentemiddeling zal je nieuwe situatie globaal als volgt uitkomen:

De rente komt volgens mij voor 7 jaar uit op ca 4,8%.
Dit betekent bruto € 860,- per maand. Renteaftrek ca € 280,-. Netto dus € 580,-(rente)

Daarnaast heb je een spaarpolis gekoppeld aan de spaarhypotheek waarvoor je een premie betaalt van € 113,45.
Deze bestaat uit een spaarpremie van ca € 90,- waarmee je het doelkapitaal van € 90.000,- opbouwt, en een risicopremie van € 23,- voor de overlijdensrisicodekking.
Wanneer de rente daalt naar 4,8% wordt de spaarpremie ca € 120,-.
De totale maandpremie wordt dan ca € 143,-

Totale netto maandlast ca € 723,-

Je gaat er dan dus ca € 100,- op vooruit in de maand.

Dat is tot aan het einde van je rentevastperiode dus 36 maanden x € 300,- = € 3.600,- Je hebt de rente dan weer vast staan tot 1/1/2022

Stel dat je 3 jaar wacht en de rente blijft op hetzelfde niveau dan wordt je rente 3,6% als je dan kiest voor 5 jaar rentevast. Je hebt de rente dan weer vast staan tot 1/11/2022.

Je last wordt dan;

Rente na aftrek € 433,--
Premie (incl. ORV dekking) €183,-

Totaal € 616,-

Hieronder de 2 opties voor de komende jaren.
Ik heb de administratiekosten van € 450,- meegenomen. Kosten <adviseur> niet.

Conclusie:

Als je niets doet zul je bij gelijkblijvende rente eind 2021 € 1.800,- goedkoper uit zijn.
Is de rente echter op 1 november 2017 meer dan 0,2% gestegen dan zul je bij rentemiddeling goedkoper uit zijn.

Wat is wijsheid???

Als je vragen hebt bel me gerust. De bedragen in deze mail zijn bij benadering. Je kan de ING hieraan niet houden……-) <adviseur> kan altijd een offerte opvragen(kost niets) dan heb je exact de nieuwe rente en kunnen we wat specifieker rekenen.

En vandaag dus gebeld met de vraag hoe het zit als ik wil verhuizen.. ik kan dan dus gewoon de hypotheek aflossen.

Ik denk echt dat het grote woord verhuizen is in deze.
True.. als ik hier blijf wonen is het geen goede zet. Dat kan ik zelf ook wel berekenen. Al is het altijd gokken op de rente over drie jaar. Maar omdat ik dus binnen de aankomende drie jaar wil verhuizen neem ik sowieso een nieuwe hypotheek..

Of ik denk ergens verkeerd en ben compleet verkeerd geadviseerd.. of.. zeggen jullie het maar
Overigens kan ik de maandlasten prima opbrengen! Dat is verder helemaal geen issue. Maar zoals ik ieder jaar mijn verzekeringen e.d. opnieuw bekijk kan het ook geen kwaad om de hypotheek opnieuw te bekijken.

[ Voor 51% gewijzigd door St@m op 17-12-2014 23:57 ]

[Blik1984]

Zonder lullig te doen, maar het is een beetje gegoochel met cijfers van je vriend. Een paar onwaarheden:

1. De allerhoogste rente voor 5 jaar vast is 3,5%, daar zit je waarschijnlijk wel onder. Helemaal aangezien je ondertussen spaart via je hypotheek. Die 3,6% is dus al te hoog en en in het voordeel van ING gerekend.
2. De spaarpremie gaat met middeling maar 10 euro omhoog, maar bij een lagere spaarrente opeens 40 euro, lijkt mij niet te kloppen, die verhouding is compleet scheef.
3. Je betaald geen advieskosten of enige andere kosten als je over 3 jaar gewoon binnen de ING een andere hypotheek kiest, je vriend rekent met 450 euro.
4. Waarom rekent die tot eind 2021 terwijl die zou moeten rekenen tot eind 2024?

Kortom, er zitten volgens mij een aantal punten tussen die naar het voordeel van de ING worden gerekend

[ Voor 4% gewijzigd door Blik1984 op 18-12-2014 00:08 ]

[St@m]

Blik1984 schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:06:
Zonder lullig te doen, maar het is een beetje gegoochel met cijfers van je vriend. Een paar onwaarheden:

Ok

1. De allerhoogste rente voor 5 jaar vast is 3,5%, daar zit je waarschijnlijk wel onder. Helemaal aangezien je ondertussen spaart via je hypotheek

Jij doet een aanname; "waarschijnlijk" en hij doet een aaname. Daar komt bij dat ik geen NHG heb en bij de ING zal dat wel mijn minimale rente zijn. Misschien ook niet.. maar ik vind het redelijk kort door de bocht om maar te zeggen dat het waarschijnlijk niet klopt.

Sterker nog: https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html
Hier staat gewoon dat de rente 3,50% is.. dus tja.. (ja schuld-marktwaardeverhouding is 105%)
Deze mail is overigens van een aantal weken geleden, kan best zijn dat het toen 3,6% was. Ook hier geldt natuurlijk dat het gewoon vaste percentages zijn. Dus ik ga er gewoon vanuit dat het 3,6% was een paar weken geleden, mail is van 5-11

2. De spaarpremie gaat met middeling maar 10 euro omhoog, maar bij een lagere spaarrente opeens 40 euro, lijkt mij niet te kloppen, die verhouding is compleet scheef.

Ik ben je kwijt, dat is toch logisch? Ik moet toch aan die 90K komen.. bij een lagere rente moet ik meer inleggen. Je doet een aanname dat het niet klopt.. ik heb het niet doorgerekend, dus ik doe de aanname dat het wel klopt

3. Je betaald geen advieskosten of enige andere kosten als je over 3 jaar gewoon binnen de ING een andere hypotheek kiest, je vriend rekent met 450 euro.

Kosten voor de middeling

4. Waarom rekent die tot eind 2021 terwijl die zou moeten rekenen tot eind 2024?

Omdat dit over 7! jaar gaat en niet over 10.

Kortom, er zitten volgens mij een aantal punten tussen die naar het voordeel van de ING worden gerekend

Volgens mij valt het wel mee.

[ Voor 24% gewijzigd door St@m op 18-12-2014 00:38 ]

[RM-rf]

Rukapul schreef op woensdag 17 december 2014 @ 21:59:
[...]

Bestaan dergelijke hypotheken?

je hebt gelijk.
Ik moet bekennend at ik me hier teveel heb laten leiden door mn duitse achtergrond... Duitsland kent dit standaard wel ('Vorfälligkeitsentschädigung', bij alle vormen van vroegtijdige aflossing door de klant), terwijl het in nederland inderdaad erg ongebruikelijk is bij de verkoop van een huis.
(De ING blijkt dus wel via die 'voordeelhypotheken' dit geintroduceerd te hebben; tegen een heel klein rentevoordeel van iets van 0,15 procentpunt kwam er een clausule bij die je dus verplichte ook bij verhuizing bij een voortijdige aflossing boeterente te moeten betalen; vermoedelijk heeft de poster zulk een hypotheek).

Dat aanbod zal vooral gunstig worden als via een rentemiddeling die 'ING Voordeelhypotheek-clausule' zou vervallen, omdat hij dan dus inderdaad bij verkoop na drie jaar geheel vrij is...
Maar dat zou ik zeker schriftelijk door de adviseur laten bevestigen.. zou dat ontbreken en die 'voordeelhypotheek-clausule' doorwerken, wordt je juist enorm gepiepelt.

Dat zou voor mij het essentiele punt zijn waaruit moet blijken of dit aanbod werkelijk een voordelige kant heeft; Het vervallen van die 'boeterente-bij-verhuizen-clausule'

[St@m]

RM-rf schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:25:
[...]


je hebt gelijk.
Ik moet bekennend at ik me hier teveel heb laten leiden door mn duitse achtergrond... Duitsland kent dit standaard wel ('Vorfälligkeitsentschädigung', bij alle vormen van vroegtijdige aflossing door de klant), terwijl het in nederland inderdaad erg ongebruikelijk is bij de verkoop van een huis.
(De ING blijkt dus wel via die 'voordeelhypotheken' dit geintroduceerd te hebben; tegen een heel klein rentevoordeel van iets van 0,15 procentpunt kwam er een clausule bij die je dus verplichte ook bij verhuizing bij een voortijdige aflossing boeterente te moeten betalen; vermoedelijk heeft de poster zulk een hypotheek).

Dat aanbod zal vooral gunstig worden als via een rentemiddeling die 'ING Voordeelhypotheek-clausule' zou vervallen, omdat hij dan dus inderdaad bij verkoop na drie jaar geheel vrij is...
Maar dat zou ik zeker schriftelijk door de adviseur laten bevestigen.. zou dat ontbreken en die 'voordeelhypotheek-clausule' doorwerken, wordt je juist enorm gepiepelt.

Dat zou voor mij het essentiele punt zijn waaruit moet blijken of dit aanbod werkelijk een voordelige kant heeft; Het vervallen van die 'boeterente-bij-verhuizen-clausule'

Ok, stel: Ik heb die clausule (weet ik dus niet zeker), deze clausule vervalt bij middeling. Maar of ik hem wel of niet heb, maakt geen drol uit. Bij de middeling zit die niet. En als ik hem niet heb.. hoezo wordt ik dan gepiepelt.. Leg het eens uit.
Ik ga over twee/drie jaar het huis verkopen. Wat is dan precies de slechte deal? Want ik snap het echt niet meer Volgens mij ga ik er gewoon 100 euro op vooruit en straks bij verkoop los ik de hypotheek af.

Vooralsnog (even globaal):
Huidig:
Ik betaal nu netto € 850 per maand hypotheek loopt nog drie jaar door, bij verkoop huis los ik de hypotheek af. Ik neem een nieuwe hypotheek tegen de op dat moment geldende rentes (met NHG wat ik nu niet heb)

Middeling:
Ik betaal na middeling € 750 per maand hypotheek loopt nog 10 jaar door, bij verkoop huis los ik de hypotheek af. Ik neem een nieuwe hypotheek tegen de op dat moment geldende rentes (met NHG wat ik nu niet heb)

(De ING blijkt dus wel via die 'voordeelhypotheken' dit geintroduceerd te hebben; tegen een heel klein rentevoordeel van iets van 0,15 procentpunt kwam er een clausule bij die je dus verplichte ook bij verhuizing bij een voortijdige aflossing boeterente te moeten betalen; vermoedelijk heeft de poster zulk een hypotheek).

Dit is gewoon onzin.. dat is niet waar. Er is een clausule die aangeeft dat je na verkoop 3% van het verkoopbedrag als boete betaalt als je niet bij de ING blijft. Ik weet niet zeker of ik die clausule heb. Dat moet ik nakijken.

Ik sta echt wel open voor goede adviezen, maar het enige wat ik lees zijn onwaarheden, rare aannames en doemscenario's die blijkbaar helemaal niet kunnen omdat dergelijke hypotheken niet eens bestaan in Nederland. Dus als er iemand is die echt verstand van zaken heeft en het tegendeel kan aantonen hoor ik het graag.

[ Voor 26% gewijzigd door St@m op 18-12-2014 09:42 ]

[Cassius]

Zijn er hier mensen die ervaring hebben met het oversluiten van een (lang)lopende bankspaarhypotheek die afgesloten is met 5%+ en die er financieel voordelig uit zijn gekomen door te wisselen naar een nieuwe aanbieder/vorm?

Hier een 20 jarige bankspaarrekening tegen 5,25% NHG bij Aegon afgesloten in begin 2012. Rente is nu echter zoveel lager (3,6% bij dezelfde bank met hetzelfde product) dat een stevige boete nog wel kan worden ingelopen door de verminderde maandlasten (zij het na een aantal jaar). Dat scheelt gewoon dik €300 per maand .

Ik hoor het heel graag hoe je dit aangepakt hebt / waar je begonnen bent!

[Blik1984]

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:10:
[...]


Ok

[...]

Jij doet een aanname; "waarschijnlijk" en hij doet een aaname. Daar komt bij dat ik geen NHG heb en bij de ING zal dat wel mijn minimale rente zijn. Misschien ook niet.. maar ik vind het redelijk kort door de bocht om maar te zeggen dat het waarschijnlijk niet klopt.

Sterker nog: https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html
Hier staat gewoon dat de rente 3,50% is.. dus tja.. (ja schuld-marktwaardeverhouding is 105%)
Deze mail is overigens van een aantal weken geleden, kan best zijn dat het toen 3,6% was. Ook hier geldt natuurlijk dat het gewoon vaste percentages zijn. Dus ik ga er gewoon vanuit dat het 3,6% was een paar weken geleden, mail is van 5-11

ok, dan heeft de tijd meegespeeld, punt is dat het dus al goedkoper kan (buiten ING zelfs rond de 3%) en dat de 3,6% in ieder geval niet meer klopt.

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:10:

Ik ben je kwijt, dat is toch logisch? Ik moet toch aan die 90K komen.. bij een lagere rente moet ik meer inleggen. Je doet een aanname dat het niet klopt.. ik heb het niet doorgerekend, dus ik doe de aanname dat het wel klopt

Dus jij vind het logisch dat als de rente 1% lager is de premie maar 10 euro stijgt, en bij 2% lager opeens 40 euro. Het zou kunnen kloppen, maar de verhouding is een beetje vreemd

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:10:

Kosten voor de middeling

Die je niet zult hebben als je niet middelt, je vriend neemt die kosten echter wel mee in zijn vergelijking met nu niks doen. Dat zegt die tenminste in de mail

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 00:10:

[...]

Omdat dit over 7! jaar gaat en niet over 10.

Je zegt toch echt zelf dat het over 10 jaar gaat zie hieronder

St@m schreef op woensdag 17 december 2014 @ 12:17:

Kreeg een paar weken terug een tip dat ik kon middelen.
Offerte zojuist ondertekend (moet hem nog opsturen). Opnieuw vastgezet voor 10 jaar.
Rente 4,9%

Je hypotheek loopt nog 3 jaar, je gaat middelen en neemt een nieuwe hypotheek van 10 jaar. De komende 3 jaar heb je lagere lasten van 100 euro. Dat is een voordeel van 3600 euro. Die hou je de 7 jaar daarna (t/m 2024) ook nog dus dan komt er nog 8400 euro bij = 12000 euro. Als je niet zou middelen zou je de komende 3 jaar hogere lasten hebben van 100 euro, maar de 7 jaar erna lagere lasten van 200 euro met gelijkblijvende rente. Dus 20400 euro in totaal, dat is een voordeel van 8400 euro.

Kortom, ik vind de manier van berekenen heel erg richting het voordeel van ING gerekend en heel erg op korte termijn. Je kunt ondanks dat je gaat verhuizen je hypotheek gewoon meenemen naar je nieuwe huis en op de langere termijn veel meer profiteren dan het korte termijn denken wat je nu doet. Want als je dadelijk gaat verhuizen en een nieuwe hypotheek neemt moet je weer hoge advieskosten betalen etc.terwijl dat niet hoeft als je je huidige hypotheek aanhoudt. Je business case wordt dan nog dunner dan die nu al is

[ Voor 3% gewijzigd door Blik1984 op 18-12-2014 09:58 ]

[St@m]

Blik1984 schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:53:
Je zegt toch echt zelf dat het over 10 jaar gaat zie hieronder

Lees die post nog eens waarin ik het mailtje aanhaal In eerste instantie (5-11) ging het over 7 jaar. Bij het opvragen van de offerte blijkt dat er met 10 jaar lagere maandlasten zijn.

Je hypotheek loopt nog 3 jaar, je gaat middelen en neemt een nieuwe hypotheek van 10 jaar.

Klopt

De komende 3 jaar heb je lagere lasten van 100 euro. Dat is een voordeel van 3600 euro.

Klopt

Die hou je de 7 jaar daarna (t/m 2024) ook nog dus dan komt er nog 8400 euro bij = 12000 euro. Als je niet zou middelen zou je de komende 3 jaar hogere lasten hebben van 100 euro, maar de 7 jaar erna lagere lasten van 200 euro met gelijkblijvende rente. Dus 20400 euro in totaal, dat is een voordeel van 8400 euro.

Nee, klopt niet.. want als ik ga verhuizen, wat dus het hele plan is.. hoe vaak moet ik het nog zeggen.. los ik de hypotheek af.

Je kunt ondanks dat je gaat verhuizen je hypotheek gewoon meenemen naar je nieuwe huis en op de langere termijn veel meer profiteren dan het korte termijn denken wat je nu doet

Ja, je kan kiezen als je je huis verkoopt, maar waarom zou je in godsnaam een duurdere hypotheek meenemen als de rentes lager zijn

[Blik1984]

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:58:


Nee, klopt niet.. want als ik ga verhuizen, wat dus het hele plan is.. hoe vaak moet ik het nog zeggen.. los ik de hypotheek af.


[...]

Ja, je kan kiezen als je je huis verkoopt, maar waarom zou je in godsnaam een duurdere hypotheek meenemen als de rentes lager zijn

Heb ik er later nog bijgezet, dan zit je met advies- en notaris-kosten die je als je je hypotheek mee zou nemen niet zult hebben. Ben je zo 1.000-2.000 euro extra kwijt, oftewel anderhalf jaar van je winst...

En als het toch 10 jaar is moet het ook uitgerekend worden over 10 jaar, en niet over 7 jaar. Vandaar, gegoochel met cijfers

[ Voor 9% gewijzigd door Blik1984 op 18-12-2014 10:02 ]

[St@m]

Blik1984 schreef op donderdag 18 december 2014 @ 10:01:
[...]


Heb ik er later nog bijgezet, dan zit je met advies- en notaris-kosten die je als je je hypotheek mee zou nemen niet zult hebben. Ben je zo 1.000-2.000 euro extra kwijt, oftewel anderhalf jaar van je winst...

Ok, daar kan ik inkomen, daar heb ik niet aan gedacht. Maar wat moet ik nu doen dan? Laten we zeggen dat het € 1600 is, de notaris en advieskosten. Dan pak ik in de aankomende 2 jaar ~2K winst als ik middel.
Als ik niet middel heb ik straks de kosten niet? Mijn hypotheek loopt af.. tegen die tijd kun je hem verlengen tegen de dan geldende rentetarieven. Weet niet of hier kosten aan verbonden zitten.

Ik kan nu niet switchen naar een andere hypotheekaanbieder want dan moet ik een boete betalen die ik niet kan betalen.

Blik1984 schreef op donderdag 18 december 2014 @ 10:01:
[...]

En als het toch 10 jaar is moet het ook uitgerekend worden over 10 jaar, en niet over 7 jaar. Vandaar, gegoochel met cijfers

Het was 7 jaar en nu is het 10. Dus die hele berekening is gemaakt op 7 jaar. Daar kan ik verder niets aan doen

[ Voor 17% gewijzigd door St@m op 18-12-2014 10:07 ]

[RM-rf]

St@m schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:33:
[...]


Ok, stel: Ik heb die clausule (weet ik dus niet zeker), deze clausule vervalt bij middeling. Maar of ik hem wel of niet heb, maakt geen drol uit. Bij de middeling zit die niet. En als ik hem niet heb.. hoezo wordt ik dan gepiepelt.. Leg het eens uit.

Het gaat me om de garantie of die clausule dus werkelijk vervalt ...
Als die vervalt zit je inderdaad goed, maar welke betrouwbare en schriftelijke bevestiging heb je daarvan?

dat lees ik namelijk nergens in terug en uiteindelijk is dat heel belangrijk.
heb je een schriftelijke garantie (van die financieel adviseur) dat die clausule dus vervalt, niet een aanname of 'meen ik'.
vermoedelijk (dat zul je verder zelf moeten uitzoeken) val je nu wél eronder

In dat geval zou je desnoods de schade kunnen verhalen op die adviseur als het toch anders blijkt te zijn, maar als jouw inschatting allemaal gebaseerd op 'hij vertelde het zo mooi' en het 'klonk overtuigend' heb je achteraf niks om op te staan.

Terwijl juist die vraag volgens mij het belangrijkste is of je erop vooruit zou gaan

(het financiele voordeel lijkt te betwijfelen en zelfs de adviseur geeft aan dat je eigenlijk bij gelijkblijvende rente eerder 1800 euro zou verliezen, over die stelling dat je 'bij 0,2% rentestijging (sic, zal wel een schrijffout zijn)' opeens een breakeven punt zou bereiken vind ik ook niet heel overtuigend, ik kom eerder uit op een veel hogere benodigde rentestijging van minimaal een of zelfs twee procentpunten, waarbij ik wel ervan uitga dat je niet bijde ING hoeft te blijven in het tweede geval ).

Ik denk overigens dat als het klopt dat een eventueel in je huidige Hypotheek bestaande 'ING Voordeel-clausule' die dus een boete oplevert bij verhuizing zou vervallen, het gewoon een aanbod is dat je zeker moet doen als je met hoge zekerheid hebt dat je over drie/vier jaar gaat verhuizen..
dan heb je er enkel voordeel aan (namelijk drie maanden een 100 euro voordeel op je maandlasten, en daarna ben je van die relatief hoge hypotheek helemaal af bij verhuizing).

(Maar, Banken zijn meestal niet helemaal gek , die geven niet zo graag gratis geld weg en als ze het wel doen, moet je goed letten op de exacte voorwaarden die gelden en zekerheid hebben dat er niet ergens een verstopte clausule zit die je stevig kan benadelen... )

[St@m]

RM-rf schreef op donderdag 18 december 2014 @ 10:57:
[...]


Het gaat me om de garantie of die clausule dus werkelijk vervalt ...
Als die vervalt zit je inderdaad goed, maar welke betrouwbare en schriftelijke bevestiging heb je daarvan?

dat lees ik namelijk nergens in terug en uiteindelijk is dat heel belangrijk.
heb je een schriftelijke garantie (van die financieel adviseur) dat die clausule dus vervalt, niet een aanname of 'meen ik'.
vermoedelijk (dat zul je verder zelf moeten uitzoeken) val je nu wél eronder

In dat geval zou je desnoods de schade kunnen verhalen op die adviseur als het toch anders blijkt te zijn, maar als jouw inschatting allemaal gebaseerd op 'hij vertelde het zo mooi' en het 'klonk overtuigend' heb je achteraf niks om op te staan.

Terwijl juist die vraag volgens mij het belangrijkste is of je erop vooruit zou gaan

(het financiele voordeel lijkt te betwijfelen en zelfs de adviseur geeft aan dat je eigenlijk bij gelijkblijvende rente eerder 1800 euro zou verliezen, over die stelling dat je 'bij 0,2% rentestijging (sic, zal wel een schrijffout zijn)' opeens een breakeven punt zou bereiken vind ik ook niet heel overtuigend, ik kom eerder uit op een veel hogere benodigde rentestijging van minimaal een of zelfs twee procentpunten, waarbij ik wel ervan uitga dat je niet bijde ING hoeft te blijven in het tweede geval ).

Ik denk overigens dat als het klopt dat een eventueel in je huidige Hypotheek bestaande 'ING Voordeel-clausule' die dus een boete oplevert bij verhuizing zou vervallen, het gewoon een aanbod is dat je zeker moet doen als je met hoge zekerheid hebt dat je over drie/vier jaar gaat verhuizen..
dan heb je er enkel voordeel aan (namelijk drie maanden een 100 euro voordeel op je maandlasten, en daarna ben je van die relatief hoge hypotheek helemaal af bij verhuizing).

(Maar, Banken zijn meestal niet helemaal gek , die geven niet zo graag gratis geld weg en als ze het wel doen, moet je goed letten op de exacte voorwaarden die gelden en zekerheid hebben dat er niet ergens een verstopte clausule zit die je stevig kan benadelen... )

Helemaal eens, en met deze uitleg kan ik ook zeker leven. Ik ga e.e.a. zeker nog even wat beter uitzoeken!

[FFW]

Wauw wat een lage rentes..ik maak gebruik van een familiebank. De rente is daarom wat hoger dan normaal (6.5%)

[marshallq]

10 jaar 2.95% florius (lineair).

[Blik1984]

FFW schreef op zaterdag 20 december 2014 @ 18:29:
Wauw wat een lage rentes..ik maak gebruik van een familiebank. De rente is daarom wat hoger dan normaal (6.5%)

Ik ook gedeeltelijk, maar ik neem aan dat je onderhands wat terug krijgt en zo reeel een fors lagere rente betaald, toch?

[St@m]

Voor de mensen die eventueel nog een terugkoppeling verwachten over wat het nou geworden is:
Ja, ik heb een clausule over de eerste rentevast periode (boete bij het gaan naar een andere bank kan oplopen tot 3% van het verkoopbedrag)

Ja, ik heb gemiddeld voor 10 jaar naar 4,9% In deze nieuwe rentevastperiode zit geen clausule opgenomen.
Alles goed nagekeken en nagezocht. En ik krijg gewoon de aankomende drie jaar gratis geld van de bank.
Daarna komt er op een gegeven moment een omslagpunt (mocht de rente nog steeds zo laag staan over drie jaar), voor die tijd gewoon verkopen

[Jumpman]

St@m schreef op vrijdag 26 december 2014 @ 08:58:
Voor de mensen die eventueel nog een terugkoppeling verwachten over wat het nou geworden is:
Ja, ik heb een clausule over de eerste rentevast periode (boete bij het gaan naar een andere bank kan oplopen tot 3% van het verkoopbedrag)

Ja, ik heb gemiddeld voor 10 jaar naar 4,9% In deze nieuwe rentevastperiode zit geen clausule opgenomen.
Alles goed nagekeken en nagezocht. En ik krijg gewoon de aankomende drie jaar gratis geld van de bank.
Daarna komt er op een gegeven moment een omslagpunt (mocht de rente nog steeds zo laag staan over drie jaar), voor die tijd gewoon verkopen

Heb je in je berekening ook de minder te ontvangen hypotheekrente aftrek meegenomen (als je die ontvangt) omdat de betaalde rente minder wordt?

[St@m]

Jumpman schreef op vrijdag 26 december 2014 @ 09:08:
[...]


Heb je in je berekening ook de minder te ontvangen hypotheekrente aftrek meegenomen (als je die ontvangt) omdat de betaalde rente minder wordt?

Oh shit, helemaal vergeten..

...

[ZeRoC00L]

Cassius schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:48:
Zijn er hier mensen die ervaring hebben met het oversluiten van een (lang)lopende bankspaarhypotheek die afgesloten is met 5%+ en die er financieel voordelig uit zijn gekomen door te wisselen naar een nieuwe aanbieder/vorm?

Hier een 20 jarige bankspaarrekening tegen 5,25% NHG bij Aegon afgesloten in begin 2012. Rente is nu echter zoveel lager (3,6% bij dezelfde bank met hetzelfde product) dat een stevige boete nog wel kan worden ingelopen door de verminderde maandlasten (zij het na een aantal jaar). Dat scheelt gewoon dik €300 per maand .

Ik hoor het heel graag hoe je dit aangepakt hebt / waar je begonnen bent!

Je hebt een paar 'problemen' bij een bankspaarprodukt. Ten eerste moet de aflossing minimaal 15 jaar hebben plaatsgevonden om een vrijstelling te krijgen, bij 20 jaar is de vrijstelling flink hoger.
Daarnaast krijg je bij een bankspaarproduct dezelfde rente op je spaardeel als je betaald op je hypotheekdeel. Dat houd in dat je nu relatief weinig inlegt, stel je rente daalt 2 á 3 procent, dan hoef je minder hypotheekrenten te betalen, maar wel meer op je spaardeel. Omdat je op je rentedeel HRA hebt, is het vaak niet echt voordeliger om over te stappen naar lagere rente.
Eea is wel afhankelijk van het reeds opgebouwde spaardeel en resterende looptijd.

Laat je in ieder geval goed voorlichten als je iets wilt aanpassen, dit kan namelijk financiele als fiscale consequenties hebben.

[Cartman!]

Wij hebben 4,9% op 10 jaar waarvan nog 3 jaar open staat en vanwege de lage rente ook bij de bank mogelijkheden besproken tot oversluiten. Kwam erop neer dat je nu zo'n hoge boete betaalt dat het heel veel jaren duurt voor dat voordeel eruit is. Over 3 jaar krijgen we een aanbieding en kost het niks om over te stappen. Wij hebben besloten maximaal geld te stoppen in het spaardeel omdat het 4,9% rente oplevert nog die 3 jaar en het direct de maandlasten flink verlaagt (~60euro) wat we goed kunnen gebruiken. Zo profiteren we nog wel maximaal van de HRA

[t_captain]

Rentemiddeling kan in jullie geval gunstig zijn.

[Cartman!]

Volgens mij mag dat niet omdat mijn hypotheekvorm niet meer bestaat maar kan t nog eens opperen bij Rabo. Bedankt voor de term/tip, ik kende het nog niet!

edit: Rabobank biedt dit niet.

[ Voor 27% gewijzigd door Cartman! op 02-01-2015 18:55 ]

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op vrijdag 02 januari 2015 @ 18:23:
Rentemiddeling kan in jullie geval gunstig zijn.

Wanneer gaat een bank daar op over?

[page404]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:09:
[...]


Wanneer gaat een bank daar op over?

Als je het zelf aanvraagt. Maar ook rentemiddeling is een sigaar uit eigen doos, aangezien je de korting uit de toekomst naar voren haalt. Over de lange duur ben je niet goedkoper uit.

[t_captain]

Je moet het zelf aanvragen bij de bank. Je krijgt dan een offerte voor een nieuwe rentevastperiode van X maanden, die al ingaat in de lopende rentevaste periode. De rente is een berekening op basis van de nu geldende rente voor periode X en je huidige rente over de resterende periode. Eigenlijk betaal je de boete gespreid.

[MM99]

Wij hebben mei 2014 hypotheek afgesloten. We hebben gekozen voor een variable rente dat nu staat op 2,20 procent. Het kan wel elke maand aangepast worden.

Is het een groot risico? Geen idee. Maar het is nu wel stuk goedkoper voor nu. Toen ik de hypotheek afsloot stond de 20j rente op 4.3, nu staat die op 3.6.
Tot nu toe ben ik blij dat ik het niet vast heb gezet.

Daarnaast heb ik een liniare rente genomen, dus elke maand gaat de rentebedrag naar beneden, dit zorgt er voor dat als de rente omhoog gaat, ik steeds minder last van ga hebben.

Daarnaast vond ik in absolute getal de maandelijkse verschil tussen variable en 20j vast echt hoog, het scheelde echt honderden euro's per maand. Per jaar was het makelijk 3-4 duizend euro.

Waar we voor gekozen heb is om zelf een buffer op te bouwen, hierin zit het verschil tussen de variable rente en de 20j vast rente. Mocht de rente omhoog gaan, en we kunnen het niet betalen door omstandigheiden, dan kunnen we nog uit die buffer putten. We kunnen ook elke jaar voor kiezen om die buffer te gebruiken om sneller af te lossen, waardoor de gevolg van rente verhoging ook minder voelbaar wordt.

[ATS]

MM99 schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 13:11:
Wij hebben mei 2015 hypotheek afgesloten.

2014 denk ik?

[rik86]

page404 schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:13:
[...]

Als je het zelf aanvraagt. Maar ook rentemiddeling is een sigaar uit eigen doos, aangezien je de korting uit de toekomst naar voren haalt. Over de lange duur ben je niet goedkoper uit.

Dat hangt dus erg van je financiële situatie af. De laatste keer dat ik het checkte bood Florius het nog niet aan, dus het is sowieso geen optie voor mij, maar als ik via rentemiddeling omlaag ga in maandlasten kan ik het vrijkomende geld gebruiken om een andere lening die ik nog heb lopen waarvan de rente hoger is dan m'n hypotheekrente af te lossen. Als ik die eerder heb afgelost scheelt dat een hoop in m'n 'vaste' maandlasten waardoor ik opeens een hoop extra ruimte heb op op m'n aflossingsvrije deel af te lossen. Als je het 'vrijgekomen' geld puur voor consumptieve uitgaven gebruikt zal het niet gunstig zijn, maar ik moet nog ca. 6 jaar met m'n rente, ik verwacht niet dat de rente dan nog net zo laag is als nu.

[MM99]

ATS schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 14:26:
[...]


2014 denk ik?

Indd. Aangepast

[E-PaiN]

Eind 2014, 10 jaar vast 2.90% Munt (lineair).

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op dinsdag 06 januari 2015 @ 12:15:
Je moet het zelf aanvragen bij de bank. Je krijgt dan een offerte voor een nieuwe rentevastperiode van X maanden, die al ingaat in de lopende rentevaste periode. De rente is een berekening op basis van de nu geldende rente voor periode X en je huidige rente over de resterende periode. Eigenlijk betaal je de boete gespreid.

Ah zo. Maar het is altijd beter dan niets.
En misschien makkelijker te verwezenlijken dan opnieuw afsluiten waar hogere kosten aan verbonden zijn.

[ Voor 3% gewijzigd door icecreamfarmer op 07-01-2015 11:37 ]

[t_captain]

De vraag is wat je ermee wint.

Stel, je hebt 1 jaar te gaan aan 5% rente. Je sluit een verlenging voor 5 jaar aan 3% rente. Dan wordt die bovenste 2% van de aflopende rentevastperiode uitgesmeerd over 60 maanden en op de 3% gezet. (plus eventueel een kleine "rente-op-rente" correctie omdat je de rente iets later in de tijd zult betalen)

Per saldo win je niets t.o.v. het jaar uitzitten en aansluitend voor 4 jaar vastzetten aan 3%.

Je maakt pas winst als de rente tussen nu en een jaar zodanig gaat stijgen, dat de volgende 4 jaar dan meer dan 3% zou kosten.


Niet meegenomen in deze beschouwing:
- advies- en afsluitkosten;
- fiscale effecten.

Met betrekking die fiscale effecten: je kunt het best je rente zoveel mogelijk naar voren trekken i.p.v. naar achteren duwen in de tijd. Nu trek je hypotheekrente af tegen 51%, ieder jaar daalt dat met een halve procent. Politieke risico's m.b.t. HRA nemen ook toe met de tijd en tenslotte kan je recht op HRA (gedeeltelijk) verlopen.

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op woensdag 07 januari 2015 @ 11:43:
De vraag is wat je ermee wint.

Stel, je hebt 1 jaar te gaan aan 5% rente. Je sluit een verlenging voor 5 jaar aan 3% rente. Dan wordt die bovenste 2% van de aflopende rentevastperiode uitgesmeerd over 60 maanden en op de 3% gezet. (plus eventueel een kleine "rente-op-rente" correctie omdat je de rente iets later in de tijd zult betalen)

Per saldo win je niets t.o.v. het jaar uitzitten en aansluitend voor 4 jaar vastzetten aan 3%.

Je maakt pas winst als de rente tussen nu en een jaar zodanig gaat stijgen, dat de volgende 4 jaar dan meer dan 3% zou kosten.


Niet meegenomen in deze beschouwing:
- advies- en afsluitkosten;
- fiscale effecten.

Met betrekking die fiscale effecten: je kunt het best je rente zoveel mogelijk naar voren trekken i.p.v. naar achteren duwen in de tijd. Nu trek je hypotheekrente af tegen 51%, ieder jaar daalt dat met een halve procent. Politieke risico's m.b.t. HRA nemen ook toe met de tijd en tenslotte kan je recht op HRA (gedeeltelijk) verlopen.

Maar wat als je nog 9 jaren te gaan hebt. Overigens zitten de meeste mensen in de 42% groep niet de 52%.

[t_captain]

Als je nog 9 jaar recht hebt op renteaftrek? Volgens mij heb je tenminste tot 1-1-2031 (30 jaar vanaf het moment dat de 30-jarige limiet inging).

Of als je nog 9 jaar rentevast hebt te gaan?

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 08:48:
Als je nog 9 jaar recht hebt op renteaftrek? Volgens mij heb je tenminste tot 1-1-2031 (30 jaar vanaf het moment dat de 30-jarige limiet inging).

Of als je nog 9 jaar rentevast hebt te gaan?

Nee pas 1 jaar van de rentevaste periode is verlopen. Hypotheek is nu 1 jaar oud.

[t_captain]

Dan zal rentemiddeling niet veel nut hebben. De besparing zal beperkt zijn (hoeveel is de tienjaarsrente in 1 jaar gedaald?) Bovendien krijg je 9/10 deel van het renteverschil bovenop je nieuwe rente.

Bijvoorbeeld:
OUD: 10 jaar vast 4%, 9 jaar resterend
NIEUW: 10 jaar vast 3.5%

Met die getallen ga je een gemiddeld tarief betalen van 3.95%. Die 0.05 zal niet voldoende zijn voor de advieskosen, tenzij de hypotheek meer dan een miljoen euro bedraagt.

[icecreamfarmer]

t_captain schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 11:14:
Dan zal rentemiddeling niet veel nut hebben. De besparing zal beperkt zijn (hoeveel is de tienjaarsrente in 1 jaar gedaald?) Bovendien krijg je 9/10 deel van het renteverschil bovenop je nieuwe rente.

Bijvoorbeeld:
OUD: 10 jaar vast 4%, 9 jaar resterend
NIEUW: 10 jaar vast 3.5%

Met die getallen ga je een gemiddeld tarief betalen van 3.95%. Die 0.05 zal niet voldoende zijn voor de advieskosen, tenzij de hypotheek meer dan een miljoen euro bedraagt.

Alzo het verschil is nu een procentpunt, de rente is echt absurd hard gedaald vorig jaar.
Kun je je berekening uitspecificeren?

[naitsoezn]

icecreamfarmer schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 20:02:
[...]

Kun je je berekening uitspecificeren?

Zo moeilijk is dat toch niet? Gewoon middelen: (9*4 + 1*3.5)/10

[icecreamfarmer]

naitsoezn schreef op donderdag 08 januari 2015 @ 20:11:
[...]

Zo moeilijk is dat toch niet? Gewoon middelen: (9*4 + 1*3.5)/10

Dat leek mij te makkelijk, maar je hebt gelijk

[liquid_ice]

M'n hypotheek adviseur adviseerde om de hypotheek in 2-en op te knippen.
2 delen met een verschillende looptijd, zodat je niet ineens een shock hebt als de rente verdrievoudigd is op het moment dat de termijn afloopt.

Kunnen jullie mij helpen, zelf zou ik graag de rente lang vastzetten ivm zekerheid (10 of 20 jaar), maar ik ben een single van 30 en er bestaat een kans dat ik in de toekomst een vriendin krijg die al een huis heeft.

Wat zijn belangrijke hypotheek voorwaarden om op te letten?

[Deveon]

liquid_ice schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 10:16:
M'n hypotheek adviseur adviseerde om de hypotheek in 2-en op te knippen.
2 delen met een verschillende looptijd, zodat je niet ineens een shock hebt als de rente verdrievoudigd is op het moment dat de termijn afloopt.

Kunnen jullie mij helpen, zelf zou ik graag de rente lang vastzetten ivm zekerheid (10 of 20 jaar), maar ik ben een single van 30 en er bestaat een kans dat ik in de toekomst een vriendin krijg die al een huis heeft.

Wat zijn belangrijke hypotheek voorwaarden om op te letten?

Aangezien er nu de meeste hypotheekverstrekkers voor 10 jaar al onder de 3% rente zit vind ik dit imo een goede keus. Al zie ik persoonlijk de komende jaren de rente nog niet stijgen.

Bij termijnen van 1-3 jaar zit je net boven de 2%.

De voorwaardes die het overwegen waard zijn is de doorloop tijd (tijd tussen aanvragen hypotheek en gebruiken van het geld uit de hypotheek) en wat de mogelijkheden zijn om extra af te lossen (standaard 10% p/j).

[ATS]

De ECB heeft net een gigantisch opkoopprogramma aangekondigd. Die gaat de rente nog wel even drukken...

Wij hebben afgelopen jaar gekozen voor ongeveer de helft 10 jaar vast, en het andere deel 3 jaar (laagt mogelijke rente op dat moment). Intussen hebben we via een familiebanklening overigens een deel weer afgelost (geherfinancierd dus), en daar "betalen" we nu een hoge rente op.

[TrailBlazer]

liquid_ice schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 10:16:
M'n hypotheek adviseur adviseerde om de hypotheek in 2-en op te knippen.
2 delen met een verschillende looptijd, zodat je niet ineens een shock hebt als de rente verdrievoudigd is op het moment dat de termijn afloopt.

Kunnen jullie mij helpen, zelf zou ik graag de rente lang vastzetten ivm zekerheid (10 of 20 jaar), maar ik ben een single van 30 en er bestaat een kans dat ik in de toekomst een vriendin krijg die al een huis heeft.

Wat zijn belangrijke hypotheek voorwaarden om op te letten?

Ik zou voor een zo kort mogelijke periode gaan en zelf rekenen met een rente van het langjarig gemiddelde van 7,3% en alles wat je overhoudt ten opzichte van je echte rente gebruiken om af te lossen om later de eventuele klap op te kunnen vangen.

[3raser]

Cassius schreef op donderdag 18 december 2014 @ 09:48:
Zijn er hier mensen die ervaring hebben met het oversluiten van een (lang)lopende bankspaarhypotheek die afgesloten is met 5%+ en die er financieel voordelig uit zijn gekomen door te wisselen naar een nieuwe aanbieder/vorm?

Hier een 20 jarige bankspaarrekening tegen 5,25% NHG bij Aegon afgesloten in begin 2012. Rente is nu echter zoveel lager (3,6% bij dezelfde bank met hetzelfde product) dat een stevige boete nog wel kan worden ingelopen door de verminderde maandlasten (zij het na een aantal jaar). Dat scheelt gewoon dik €300 per maand .

Ik hoor het heel graag hoe je dit aangepakt hebt / waar je begonnen bent!

Mijn verhaal is vergelijkbaar. Ik heb in 2008 een spaarhypotheek met een rentevaste periode voor 20 jaar afgesloten op 5,3%. Destijds leek het een goede deal, maar op dit moment voel ik mij aardig bekocht. De rentekosten zouden zoveel lager kunnen op dit moment.

Ik zie het niet direct zitten om te gaan oversluiten vanwege de enorme boete. Rentemiddeling lijkt mooi maar is volgens velen een sigaar uit eigen doos. Ik heb dit zelf nog niet goed na kunnen rekenen omdat de voorwaarden per bank daarin verschillen. Bovendien hoor ik ook geluiden die zeggen dat het helemaal niet verkeerd is om een spaarrekening te hebben met 5,3% rente. Ik weet ondertussen niet meer waar ik goed aan doe. Heeft iemand tips?

[Cassius]

3raser schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 12:19:
[...]

Mijn verhaal is vergelijkbaar. Ik heb in 2008 een spaarhypotheek met een rentevaste periode voor 20 jaar afgesloten op 5,3%. Destijds leek het een goede deal, maar op dit moment voel ik mij aardig bekocht. De rentekosten zouden zoveel lager kunnen op dit moment.

Ik zie het niet direct zitten om te gaan oversluiten vanwege de enorme boete. Rentemiddeling lijkt mooi maar is volgens velen een sigaar uit eigen doos. Ik heb dit zelf nog niet goed na kunnen rekenen omdat de voorwaarden per bank daarin verschillen. Bovendien hoor ik ook geluiden die zeggen dat het helemaal niet verkeerd is om een spaarrekening te hebben met 5,3% rente. Ik weet ondertussen niet meer waar ik goed aan doe. Heeft iemand tips?

Minder rente betalen, ook met een bankspaarrekening, is altijd goedkoper. De rente op je bankspaarrekening gaat namelijk over een groeiend bedrag met als einddoel je hypotheeklening, terwijl de rente per maand over die lening continue over het volledige bedrag gerekend wordt.

Ik heb berekend dat als je nu 20 jaar afsluit ten opzichte van de hypotheek die jij/ik nu heb, dat het netto per maand ongeveer +/- €300 netto scheelt. Veel geld, maar toch was de boete toen ik het controleerde het niet waard.

Als het helpt; je totale kosten van je bankspaarhypotheek met HRA zijn niet zo hoog. Sterker nog, het kan bijna een hele procent schelen (dat de bankspaar hoger ligt) met een lineaire/annuïteiten hypotheek en nog steeds voordeliger uitpakken als totaalbedrag.

Ik had nu weer een bankspaarhypotheek gewild, alleen had ik hem liever op het randje afgesloten dat het product nog aangeboden werd en zo meer dan 0,5% bespaard. Maar that's buying a house for ya.

[3raser]

Cassius schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 12:43:
[...]


Minder rente betalen, ook met een bankspaarrekening, is altijd goedkoper. De rente op je bankspaarrekening gaat namelijk over een groeiend bedrag met als einddoel je hypotheeklening, terwijl de rente per maand over die lening continue over het volledige bedrag gerekend wordt.

Ik heb berekend dat als je nu 20 jaar afsluit ten opzichte van de hypotheek die jij/ik nu heb, dat het netto per maand ongeveer +/- €300 netto scheelt. Veel geld, maar toch was de boete toen ik het controleerde het niet waard.

Als het helpt; je totale kosten van je bankspaarhypotheek met HRA zijn niet zo hoog. Sterker nog, het kan bijna een hele procent schelen (dat de bankspaar hoger ligt) met een lineaire/annuïteiten hypotheek en nog steeds voordeliger uitpakken als totaalbedrag.

Ik had nu weer een bankspaarhypotheek gewild, alleen had ik hem liever op het randje afgesloten dat het product nog aangeboden werd en zo meer dan 0,5% bespaard. Maar that's buying a house for ya.

Misschien is rentemiddeling dan toch geen hele slechte keuze. Daar heb je zonder boete direct profijt van een (iets) lagere rente. Dat scheelt dan geen 300 euro per maand maar misschien zo'n 7 a 8 tientjes. Als je kan middelen voor je resterende looptijd tenminste. Want bij het opnieuw aangaan voor een periode van 20 jaar heb je kans dat je na je officiële looptijd weer teveel rente betaald. Dat zou alleen handig zijn als de rente tegen die tijd hoger is, anders verdampt je winst direct weer.
Ook lijkt het erop dat dankzij de miljardeninjectie van de Europese Centrale Bank de rentes nog verder gaan dalen. Dus het lijkt me sowieso verstandig om nog heel even te wachten op een nog lagere rente.

[ZeRoC00L]

Cassius schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 12:43:
[...]


Minder rente betalen, ook met een bankspaarrekening, is altijd goedkoper. De rente op je bankspaarrekening gaat namelijk over een groeiend bedrag met als einddoel je hypotheeklening,

Als je aan het eind van je spaardoel zit, bijvoorbeeld 25 betaald, nog 5 jaar te gaan, hoeft het helemaal niet goedkoper te zijn om minder rente te betalen (en dus ook te ontvangen op je spaardeel).
Bijvoorbeeld als er al 2 ton is gespaard, en rente á 5 % dan krijg je daarover 10k rente, als je rente 3% is krijg je maar 6k rente. Dat verschil zul je dan moeten bijbetalen als extra premie.

[RM-rf]

3raser schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 13:19:
[...]

Misschien is rentemiddeling dan toch geen hele slechte keuze. Daar heb je zonder boete direct profijt van een (iets) lagere rente.

dat je geen boeterente betaald bij middeling is een rekentrucje... die betaal je nl. eigenlijk wel degelijk, maar via een omweg.

rentemiddeling betekent dat je het 'verschil' tussen je huidige hoge rente x resterende looptijd verrekent in een een iets hogere rente die je dan over de resterende looptijd + verlenging betaald:

rekensommetje:
gezin A heeft een huidige rente van 5% met nog 5 jaar resterend, ze zouden nu een nieuwe 10 jaars hypotheek kunnen afsluiten voor 3% (marktrente).
de bank bied hen nu aan voor 4% 10 jaar te 'middelen'... ze hebben dan de komende 10 jaar 4% ipv de komende 5jaar 5%. (= die 5jaar 5% + 5jaar 3% / 10)

De maandlasten van gezin A gaan idd per direkt terug, ze betalen 20% minder rentekosten nu... echter, dit is allemaal een 'sigaar uit eigen doos' omdat ze nu nog altijd eigenlijk relatief veel voor hun nieuwe 10-jaars hypotheek betalen, hooguit in de 'vergelijking' met hun nog duurdere oudere, kunnen ze het idee hebben dat ze erop vooruit gegaan zijn en lagere maandlasten hebben.
de bank verdient aan hen over de complete looptijd uiteindelijk hetzelfde (heeft zelfs de hypotheek 5 jaar verlengd tegen een rente duidelijk boven de marktrente) en met evt. advieskosten zelfs nog meer dan voorheen

[Nystran]

Wij kozen een jaar of 6 geleden voor de opmerkelijke combinatie:
30 jaar vast 6.3% (was 0.2% duurder dan 10 jaar vast) en
maandelijks variabel 1,3%

Onze afweging: de belachelijk lage kosten van een variabele rente is leuk, maar als de rente naar 10% springt zijn wij als eerste de pineut. Door dit risico af te dekken met 30 jaar vast, zullen wij niet de eersten zijn die bij een hoge rente in de problemen komen.

Een jaar geleden verhuisd, en deze hypotheek meegenomen, tegen een spaarhypotheek van 6.3% rente kon de annuitaire rente van 3.8 % niet op. Ook bestaat onze lage variabele rente niet meer. Zou ik nu een nieuwe hypotheek afsluiten, dan zou het 5-10 jaar vast worden, tegen redelijke voorwaarden.

[ Voor 12% gewijzigd door Nystran op 27-01-2015 16:14 ]

[flyingdutchboy]

Ik zit - gelukkig - in een situatie dat de hoogte van de hypotheek rente voor mij nauwelijks meer van belang is. 70% van de oorspronkelijke hypotheeksom is inmiddels afgelost. Ik heb enkel nog een spaarhypotheek die verplicht nog 5 jaar moet lopen. Inmiddels is zo"n 33% van de schuld opgespaard. Mijn HRA = 51%. Een rente verlaging heeft tot gevolg dat ik een groter bedrag maandelijks moet inleggen in het spaargedeelte. Nog een paar jaar en ik hoop zelfs te kunnen verdienen aan mijn hypotheek - mits de HRA nog bestaat

[coyote1980]

Hier even een ervaring met ING rentemiddeling van een NHG hypotheek met jullie delen, referentiemateriaal is altijd leuk

Huidig: 3,8% en 5,5% 5 jaar vast
Voorstel: 3,7% en 4,6% 10 jaar vast

Actuele 10 jaars rente: 2,95%. Even narekenend is het dus het verschil uitgesmeerd en dan 0,3% daar bovenop. Beetje schandalig, dat is dus 3% (0,3% x 10 jaar) van mijn hypotheekbedrag als boete voor een constructie die de ING onder de streep niets kost (het verschil dat ik lager zou betalen zou precies uitgesmeerd zijn als ik als voorstel 3,4% en 4,3% zou krijgen). Dat is op bijvoorbeeld 2 ton even extra 6.000 extra cashen voor ING. Tsja, daarvoor zijn het banken en geen liefdadigheidsinstellingen zou je kunnen zeggen

Zou mooi zijn als je zonder kosten nu al de rentestand kunt prikken waarmee je later doorgaat. Dus nu de huidige (hogere) rente blijven betalen en dan na 5 jaar de volgende 5 jaar het rentepercentage dat nu voor 10 jaar geld kunt vastleggen, like that's gonna happen

[Cassius]

ZeRoC00L schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 14:56:
[...]
Als je aan het eind van je spaardoel zit, bijvoorbeeld 25 betaald, nog 5 jaar te gaan, hoeft het helemaal niet goedkoper te zijn om minder rente te betalen (en dus ook te ontvangen op je spaardeel).
Bijvoorbeeld als er al 2 ton is gespaard, en rente á 5 % dan krijg je daarover 10k rente, als je rente 3% is krijg je maar 6k rente. Dat verschil zul je dan moeten bijbetalen als extra premie.

Het gaat om korter rente betalen, niet om minder. Dat is altijd voordeliger bij een bankspaarproduct.

Ik zit te denken, wij lopen tegen een aantal 1:10 bandbreedte regels aan bij versnelde aflossing met als doel verkorting van onze hypotheek. Maar de rente is nu wel dermate interessant laag en zal nog gaan zakken ...

Is de oplossing niet om het huis te verkopen met zeg €20-30-40k verlies en dan tegen nieuwe voorwaarden een vergelijkbaar huis terug te kopen wat met de huidige rente stand dat verlies met gemak terug verdiend? Met de assumptie dat het verlies beperkt kan worden tot een leuk bedrag onder de streep aan het einde van de looptijd (voor minder dan €5000-€10000 niet aan beginnen).

[Younes]

Heb hier een offerte liggen met een tarief van 3,3% bij 15 jaar vast. Je weet nooit wat de toekomst brengt, maar hoe dichter bij de 0, hoe beter. Het kan maar zo zijn dat onze lasten na 15 jaar stuk hoger worden, omdat het rentetarief dan een stuk hoger is, maar andersom kan ook.

Ik vraag me af welke invloed de inflatie heeft op de maandlast. Van de FA krijg je een mooie overzicht van de maandlast in de komende 30 jaar. Dat is een vast gegeven, maar zijn deze maandlasten ook onderhevig aan inflatiecorrectie of betaal ik over (laten we zeggen) 14 of 12 jaar hetzelfde bedrag als wat er op de berekening van de FA staat? (wijziging in tarief van HRA even daargelaten).

[ph4ge]

Cassius schreef op dinsdag 27 januari 2015 @ 12:43:
Minder rente betalen, ook met een bankspaarrekening, is altijd goedkoper. De rente op je bankspaarrekening gaat namelijk over een groeiend bedrag met als einddoel je hypotheeklening, terwijl de rente per maand over die lening continue over het volledige bedrag gerekend wordt.

Ik heb berekend dat als je nu 20 jaar afsluit ten opzichte van de hypotheek die jij/ik nu heb, dat het netto per maand ongeveer +/- €300 netto scheelt. Veel geld, maar toch was de boete toen ik het controleerde het niet waard.

Als het helpt; je totale kosten van je bankspaarhypotheek met HRA zijn niet zo hoog. Sterker nog, het kan bijna een hele procent schelen (dat de bankspaar hoger ligt) met een lineaire/annuïteiten hypotheek en nog steeds voordeliger uitpakken als totaalbedrag.

Ik had nu weer een bankspaarhypotheek gewild, alleen had ik hem liever op het randje afgesloten dat het product nog aangeboden werd en zo meer dan 0,5% bespaard. Maar that's buying a house for ya.

Dat is niet waar. Als je al flink gespaard hebt, maw je zit tegen het einde van je looptijd, dan loont een hoge rente.

Voorbeeld:
Hypotheek van 2 ton, spaarpot van 1,5 ton, rente 5% (+-nog 1/5 van de looptijd te gaan). Je betaalt 10.000 rente waar je +- de helft van aftrekt, dus netto betaal je 5000. Je ontvangt 7500 rente die je mag houden, een winst van 2500 euro over de rug van Vadertje Staat. Verdubbel de rente en en je maakt 5000 euro winst dat jaar