Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Nicklazzz]

Heren ik wil even jullie input:

In 2014 een hypotheek afgesloten bij NN 10jaar vast 3,75%.

Nu kan ik via mijn NN met rente bemiddeling naar 20jaar vast 3,32% voor een eenmalig bedrag van €250,00 (administratie kosten).

Netto dien ik dan €50,00 minder per maand te betalen.

In mijn optiek is dit een no-go, wat zeggen jullie?

Ik kan mijn rente verlagen naar pakweg 2,05% maar dan kost me dat pakweg 20K. Dus de voorkeur gaat uit naar de rente bemiddeling.

[Tsurany]

@Nicklazzz Bij Nationale Nederlanden heb je een uitgebreide mogelijkheid om zelf te kijken of het verstandig is of niet. Je kan je terugverdientijd zien en als je kiest voor een langere termijn dan je huidige, zoals 20 jaar, kan je zelfs een vergelijking maken tussen niets doen, rentemiddelen en de boete betalen. Je kan dan een verwachte rente kiezen voor 2014 en daarmee vergelijken.

Het is echt een kwestie van zelf spelen en kijken wat voor jou de beste keuze is. Wat als je bijvoorbeeld 10 jaar kiest, hoeveel scheelt dat de komende tijd?

[StealthyPeanut]

Afgelopen maandag een offerte aangevraagd en gisteren ontvangen. Wij gaan het als volgt inzetten waarschijnlijk;

Hypotheeksom: € 230.280

Annuitairdeel: € 150.280
Rente: 2,39%

Aflossingsvrijdeel: € 80.000
Rente: 2,39%

20 jaar vast

Prima deal dachten wij.

Erg lekkere lage maandlasten wat ons ruimte genoeg geeft om te sparen. Dan kunnen we hier altijd mee gaan aflossen, maar is het onze keuze.

En over 20 jaar? Tja, dat zien we dan weer wel. Wie weet willen we kleiner gaan wonen, verkopen we het huis en nemen we de opbrengst mee naar een kleiner huisje. Of verlengen we de hypotheek elke keer met 1 jaar voor een lage rente totdat de kinderen uit huis zijn.

Wie dan leeft, wie dan zorgt .

[Martinusz]

Nicklazzz schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 11:43:
Heren ik wil even jullie input:

In 2014 een hypotheek afgesloten bij NN 10jaar vast 3,75%.

Nu kan ik via mijn NN met rente bemiddeling naar 20jaar vast 3,32% voor een eenmalig bedrag van €250,00 (administratie kosten).

Netto dien ik dan €50,00 minder per maand te betalen.

In mijn optiek is dit een no-go, wat zeggen jullie?

Ik kan mijn rente verlagen naar pakweg 2,05% maar dan kost me dat pakweg 20K. Dus de voorkeur gaat uit naar de rente bemiddeling.

Snelle rekensom zegt dat je dan in 20 jaar 12.000 euro minder betaalt dan met huidige rente, maar je huidige rente staat nog vast voor 7/8 jaar, wat de rente op dat moment doet weten we niet.

Voor de komende 7/8 jaar bespaar je dus: (50*12)*7 = 4.200,- maar hier moet je ook nog de HRA af halen die je minder gaat krijgen en de 250,- wijzigingskosten.
Na die 7 jaar kan het zomaar zijn dat de rente nog lager is (daar gaat je besparing wellicht verloren), of wellicht hoger (dan wordt je besparing groter), maar dat is koffiedik kijken

[Boomtop2016]

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Verwijderd]

Boomtop2016 schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 12:09:
***members only***

Die snap ik niet zo.... je geeft aan dat de rentevast periode nog loopt tot 04/2026, dat is dus nog zo'n 9 jaar. Wat is dan het nut van rentemiddelen om het 10jaar vast te zetten (tot iets van 06/2027?)?

Volgens mij kloppen je getallen niet of bedoel je wat anders.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 05-05-2017 08:28 ]

[Verwijderd]

Nicklazzz schreef op donderdag 4 mei 2017 @ 11:43:
Heren ik wil even jullie input:

In 2014 een hypotheek afgesloten bij NN 10jaar vast 3,75%.

Nu kan ik via mijn NN met rente bemiddeling naar 20jaar vast 3,32% voor een eenmalig bedrag van €250,00 (administratie kosten).

Als ik het zo zie is 20jaar vast bij NN iets van 2,5-2,9%, je betaald dus over die 20jaar een opslag voor rentemiddelen van 0,4-0,9%. Daarmee moet je rekenen om te bepalen wat je voordeel is.

En dat liefst afzetten tegen de eenmalige boete zonder verdere opslag die je zou betalen als je in 1x oversluit. Dan heb je ook het voordeel van lang vast.

[alki]

Iedereen wil wel opnieuw 10 jaar of 20 jaar vastzetten.
Zit er zelf aan te denken om de 10000 euro boete af te tikken en de rente op beide leningen 1 jaar vast te zetten zo heb ik de boete in 16 maanden terug verdiend en onder de streep een kleine 11.000 euro bespaart aan rente incl de boete. Ik heb nog 32 maanden te gaan op het hypotheek contract met 5% rente. Heb de rentes in de gaten gehouden afgelopen 14 maanden verhogingen gaat niet met reuzen sprongen. En t voordeel is met 1 jaars rente je hebt bedenk tijd je kunt t op elk moment omzetten naar bv 10 jaar vast.
Dit is gerekend met de bruto rente, aangezien ik geen HRA heb.

[ Voor 5% gewijzigd door alki op 05-05-2017 10:48 ]

[FreakNL]

Zonder HRA kan het hard gaan inderdaad.

Ik heb het zelf even grof berekend voor mezelf, als ik nu openbreek en het 2 jaar vastzet tegen 1.54% (heb nu 4%) dan "win" ik zo'n 3500 netto over 2 jaar.

Helaas ligt de Aegon site er even uit momenteel, maar ik geloof dat mijn boete zo'n 16000 euro was...

[t_captain]

Deze week een rente-aanbod ontvangen van BLG. 2.3% voor 10 jaar vast (berekend op 100% financiering). Als we de oude woning verkopen en de overwaarde inlossen, zakken we onder de 88% LTV en daalt de rente naar 1.8%.

[RM-rf]

FreakNL schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 14:31:
Zonder HRA kan het hard gaan inderdaad.

Ik heb het zelf even grof berekend voor mezelf, als ik nu openbreek en het 2 jaar vastzet tegen 1.54% (heb nu 4%) dan "win" ik zo'n 3500 netto over 2 jaar.

Helaas ligt de Aegon site er even uit momenteel, maar ik geloof dat mijn boete zo'n 16000 euro was...

Het lijkt me een erg vreemd idee om het over "winnen" te hebben als je eerst de rente erg lang gaat vastzetten, om daarna boeterente te betalen en dan als je winst te gaan berekenen wat je dan minder betaald...
De enige 'winst' die ik zie, zal bij Aegon liggen.

met alle respect, maar dat klinkt een beetje naar heel impuslieve financiele keuzes maken, eerst kennelijk te lang vastleggen (omdat je "zekerheid" wenst) waardoor je teveel rente betaald en daarna mogelijk een te groot risico's nemen met een korte termijnsfinanciering.
van het ene extreme in het andere...

wel zal je kredietinstituut vast erg blij zijn met jou als klant, al vrees ik dat er geen bloemetje van hun kant afkan daarvoor.


Ik ben absoluut geen fan van erg lange rentevaste periodes, maar de mensen die ervoor kiezen hebben meestal ook een goede grond (bv een relatief risicovolle schuldpositie en een verhouding waarin de rentelasten een relatef groot deel van de maandlasten uitmaken, en ook juist minder speelruimte)

Ik zou het niemand aanraden om erg snel en impulsief wegens een verwacht 'voordeeltje' een lange rentevaste periode op te zeggen en dan alles op een zeer korte rentevaste duur te zetten;
tenzij iemands risicopositie ook erg stevig is, bv je al extra aflost (of bv een lineaire hypotheek hebt waardoor automatisch al de maandlasten dalen) en in verhouding het deel dat je aan rente in je mandlasten betaald duidelijk lager is tov wat je aflost .

Wel vraag ik me dan een beetje af waarom je om te beginnen al eerst koos voor die lange rentevaste periode, voor velen hier zijn dat dan keuzes die ze 2 of 3 jaar terug genomen hebben, is nu opeens alles veranderd?

Mijn advies: Kies niet enkel voor een korte renteduur omdat je veel winst verwacht op de korte termijn, (daarop speculeert) maar weeg ook af wat je risicopositie is (en hoe goed je een stijging van de rente ook een tijd kunt dragen, het kan een erg duur grapje worden als je eigenlijk verwacht bij een beetje stijging gelijk de rente wel weer lang vast te moeten zetten op een dan substantieel hoger niveau)

[FreakNL]

Ik zeg toch ook niet dat ik het ga doen? Dat kwam volgens mij wel uit mijn verhaal naar voren... Ik reageerde vooral op alki.

De keuze die ik gemaakt heb is een verkeerde geweest, maar het is altijd een koe in de kont kijken. Op dat moment had ik verwacht dat de 20-jaars rente niet veel meer zou gaan zakken en dat ik met 4% best goed zou zitten. Dat zit ik ook wel want de maandlasten zijn prima. Maar als ik hem nu vast zou zetten voor 20 jaar zou ik op 2.39 zitten. Dus achteraf gezien had ik nooit voor 20 jaar vast moeten zetten....

[Boomtop2016]

Verwijderd schreef op vrijdag 5 mei 2017 @ 08:27:
[...]

Die snap ik niet zo.... je geeft aan dat de rentevast periode nog loopt tot 04/2026, dat is dus nog zo'n 9 jaar. Wat is dan het nut van rentemiddelen om het 10jaar vast te zetten (tot iets van 06/2027?)?

Volgens mij kloppen je getallen niet of bedoel je wat anders.

Getallen kloppen. Maar ik had het rentemiddelings principe niet helemaal goed (genoeg) begrepen idd. Zo'n 1op1 overzetten naar en bijna zelfde rentevaste periode heeft geen zin.
Het zou pas zin hebben als ik nog 3 of 4jaar rentevast zou zitten en naar minimaal 10jaar toe zou willen gaan.

[Katseviool]

Kan hier kiezen tussen (geen NHG, nieuwbouw en 101%):
2.28% 10 jaar
2.94% 20 jaar

Wij gaan denk ik voor 20 jaar aangezien de opslag minimaal is.

[ Voor 43% gewijzigd door Katseviool op 07-05-2017 21:17 ]

[t_captain]

Wat dacht je van:

- 10 jaar vastzetten
- het verschil in rente (netto ongeveer 0.33% per jaar) extra inlossen. Na tien jaar heb je 3.3% extra ingelost (genoeg om pakweg 0.1% extra rente te kunnen betalen) en de maandlast van de resterende aflossing is ook iets lager. Verder kom je een tikje sneller bij de rentekorting omdat je onder de 90% LTV gaat.

[Tsurany]

Inderdaad 10 jaar kiezen en zo snel mogelijk aflossen. Levert je in de praktijk veel meer op.

Ik zou sowieso minimaal 1% per jaar extra aflossen. Dat samen met het renteverschil is genoeg om ~15% af te lossen. Dan ga je zo naar het 90% tarief en bespaar je nog meer.

Ik zie 20 jaar echt als een keuze voor mensen die eigenlijk te duur wonen en teveel financiele verplichtingen hebben om een gezond aflosbeleid te voeren.

[_JGC_]

Opslag lijkt vrij klein, 0.7% voor een beetje meer zekerheid, maar is wel 30% meer rente. Ik zou persoonlijk dat geld in aflossing stoppen en kijken hoe het er over 10 jaar voor staat.

Heb nu 10 jaar vast met een rente die in 2010 best goed was. Achteraf had ik liever 5 jaar vast gehad, dan had ik nu zonder boete of middeling ruim 60% op woonlasten kunnen besparen.

[degroot]

Hier ook deze week 10 jaar a 2,6%(Rabo, 101%, geen NHG) vastgezet.
Bij 20 jaar waa het verschil gelijk erg groot.
We zien inderdaad over 10 jaar wel weer verder.
In die 10 jaar gewoon proberen zoveel mogelijk af te lossen.
We hebben nu 1 kind en 2e op komst. Kind gaat nu fulltime naar opvang. Als ze beide over 10 jaar nog op basisschool zitten kost dat vele malen minder dan dat hij nu aan opvang kost.
Dus een hogere rente is dan geen probleem. Tevens is de LTV over 10 jaar ook aanzienlijk gezakt.

Toen we in 2011 de rente voor 10 jaar vast lieten zetten op 4,15( wel NHG) was dat ook historisch laag , lager kon echt niet meer. Uiteindelijk maar 6 jaar in deze woning gewoond en kan de rente niet mee ivm nieuwe hypotheek boven NHG grens.

[ Voor 19% gewijzigd door degroot op 07-05-2017 23:33 ]

[Captain Planet]

Vanwege de zekerheid en het gevoel dat hij echt niet lager kan heb ik voor een bedrag van 2 ton de rente voor 20 jaar laten vastzetten voor 2,2. Uiteraard was 10 jaar goedkoper geweest in de maandlasten (zo'n €80,- bruto) maar ik durfde de gok niet aan met de huidige rentestanden.

[t_captain]

degroot schreef op zondag 7 mei 2017 @ 23:30:
Hier ook deze week 10 jaar a 2,6%(Rabo, 101%, geen NHG) vastgezet.
Bij 20 jaar waa het verschil gelijk erg groot.
We zien inderdaad over 10 jaar wel weer verder.

Heel relevant is hoe je bank omgaat met een verandering van de LTV. Tijdens de eerste 10 jaar gaat je LTV van 101% naar ~70 a 90%. Dan moet je worden ingedeeld in een lagere risicoklasse. Kan dat tijdens de rentevaste periode, heb je een taxatie nodi of alleen een WOZ-beschikking, moet je het zelf aanvragen, etc.

De consumentengids had een tabel hierover.

[Beatman]

In 2013 een nieuwe annuïtaire hypotheek met NHG vastgezet voor 10 jaar tegen 4,15 %. Sinds kort biedt ASR ook rentemiddeling aan: 10 jaar verlengen komt neer op 3,43%, 15 jaar op 3,3% en 20 jaar 3,2%. Dat is inclusief 0,2% boeterente.

Het paradoxale is dat een langere rente vaste periode steeds goedkoper wordt. Het netto verschil wil ik steken in extra aflossing. Door de combinatie van een groter deel aflossing in de annuïteit en het extra aflossen daalt de uitstaande lening dan komende jaren sneller dan als ik niets doe.

Alleen als de 10 jaars rente over 6 jaar nog (grofweg) steeds onder de 2,5 % staat is het op de lange termijn toch misschien onvoordeliger geweest. Dan heb ik echter ook minder kunnen aflossen.

[_JGC_]

Dat bij een langere looptijd de rente juist afneemt komt door de boeterente. Je betaalt kosten voor het middelen en daarnaast een boete voor het openbreken van je rentevast periode. Als je die meerprijs uitsmeert over 20 jaar ipv 10 jaar is het maandbedrag lager.

edit: mijn eigen hypotheek bij delta lloyd even berekend. 153500 origineel, afgelost naar 132000. Voor de berekening mag je 10% aftrekken, zit ik op 116.650 waarover de boeterente berekend wordt. Oude rente 5.15%, nieuwe rente 1.94%. Boete is 3.21% van 132000, komt nog 250 administratiekosten bij. Resterende looptijd is 3 jaar, maakt dat ze 12.961 willen hebben in 10 jaar tijd. 1.296 per jaar op 132.000 is 0,98% rente en daarbovenop nog 0,2% toeslag voor de middeling. Kom ik uit op 3,12% rente als ik nu zou gaan middelen.

Mocht ik gaan middelen, zal ik waarschijnlijk de hele boel nog wat gecompliceerder maken door de hele zooi (fixe en bankspaar) over te laten zetten naar annuitair aflossen. Kost me eenmalig 250 euro meer, maar brengt de rente met 0,15% omlaag. Als ik dat meeneem in de berekening betaal ik 2,89% rente over 122.000 ipv 3,12% over 132.000. Houd ik 272 euro per maand over.

Annuïteit ook even berekend, die 272 die ik overhoud samen met de 95 inleg per maand die niet meer naar banksparen gaat is op 8 euro per maand na voldoende om de hele hypotheek weg te werken in 20 jaar tijd. Ben ik 3 jaar eerder klaar en geen restschuld.

Alternatief voor dit plan is om nog 3 jaar te wachten en hopen dat de rente niet stijgt. Nadeel is dat ik in de tussentijd dan niet extra kan aflossen

HRA niet meegenomen in de berekeningen overigens, maar wie zegt dat het over 10 jaar nog bestaat en of banksparen dan nog steeds dat voordeeltje heeft.

[ Voor 73% gewijzigd door _JGC_ op 10-05-2017 00:05 ]

[PSspike]

Woning verkocht (al gepasseerd bij notaris) en woning gekocht (in juli passeren bij notaris).

Oude (budget) hypotheek (NHG):
Spaarhypotheek á € 120.500,- @ 4,7% 10 jaar vast tot 09-2019.
Aflossingsvrije hypotheek á € 70.000,- @ 4,7% 10 jaar vast tot 09-2019.
Losse KEW polis ondergebracht bij verzekeraar.

Nieuwe hypotheek bij Florius (85% MW):
Annuïteiten hypotheek á € 189.200,- @ 2,42% 15 jaar vast
Aflossingsvrije hypotheek á € 70.000,- @ 2,03% 10 jaar vast

KEW afgekocht en poliswaarde in nieuwe woning gestopt, resterende deel zelf inleggen om op 85% MW uit te komen.

Al met al tevreden, voldoende zekerheid door deels 10 en deels 15 jaar vast te zetten maar niet doorgeschoten. Rentepercentage blijft daardoor acceptabel laag. Bruto maandlasten in nieuwe situatie incl. ORV láger dan oude situatie.

[JB]

Ben benieuwd wanneer we juiste herberekeningen kunnen verwachten...

https://radar.avrotros.nl...banken-verkeerd-berekend/

[Tsurany]

Dat artikel is ook wel wat discutabel. De titel doet suggereren dat alle banken het verkeerd uitrekenen terwijl een flink aantal banken de berekening gewoon goed uitvoeren maar tekort schieten in de informatievoorziening.

[Verwijderd]

De kern klopt... daarna wordt het allemaal wat sensationeler gepresenteerd dan het in werkelijkheid is. Met ook veel kleine aanbieders en alle labels van SNS separaat.

[JB]

Hmm twijfel, twijfel. Rentevastperiode loopt hier binnenkort af en heb een nieuw aanbod binnen. Twijfel om het weer lang (10 jaar) vast te zetten (bankspaarhypotheek).

Kan iemand tips geven op basis van wat je nu wel/niet lang vast zet op dit moment? Het geeft ons in ieder geval rust omdat je weet wat je 10 jaar lang aan vaste lasten hebt, maar als je daarna (want het staat erg laag nu) weer flink hoge rentepercentages hebt, dan worden de maandlasten weer stuk hoger.

[Blik1984]

JB schreef op vrijdag 26 mei 2017 @ 13:02:
Hmm twijfel, twijfel. Rentevastperiode loopt hier binnenkort af en heb een nieuw aanbod binnen. Twijfel om het weer lang (10 jaar) vast te zetten (bankspaarhypotheek).

Kan iemand tips geven op basis van wat je nu wel/niet lang vast zet op dit moment? Het geeft ons in ieder geval rust omdat je weet wat je 10 jaar lang aan vaste lasten hebt, maar als je daarna (want het staat erg laag nu) weer flink hoge rentepercentages hebt, dan worden de maandlasten weer stuk hoger.

Bij een bankspaarhypotheek valt dat allemaal wel mee. Bij lage rente is je netto inleg hoog, bij hoge rente is je netto inleg laag.

Je kunt het beste de laatste 10 jaar een hoge rente hebben, want dan is je inleg ook op zn hoogste en profiteer je het meeste van je tot dan toe gedane inleg.

Daarnaast is het misschien verstandig om bij te storten. Dan kun je bijvoorbeeld uiteindelijk de looptijd verkorten.

[JB]

@Blik1984 Ik heb een speciale variant bankspaar

Rente = Hypotheekrente; Nee

Dat wil dus zeggen dat mijn bankspaarrente altijd 5,2% is (gehele looptijd a 30 jaar) maar los staat van de betaalrente.

[Orange_Dirk]

JB schreef op vrijdag 26 mei 2017 @ 13:02:
Hmm twijfel, twijfel. Rentevastperiode loopt hier binnenkort af en heb een nieuw aanbod binnen. Twijfel om het weer lang (10 jaar) vast te zetten (bankspaarhypotheek).

Kan iemand tips geven op basis van wat je nu wel/niet lang vast zet op dit moment? Het geeft ons in ieder geval rust omdat je weet wat je 10 jaar lang aan vaste lasten hebt, maar als je daarna (want het staat erg laag nu) weer flink hoge rentepercentages hebt, dan worden de maandlasten weer stuk hoger.

Waarom zet je het niet twintig jaar vast? Verschil is waarschijnlijk niet heel groot en je hebt to het eind zekerheid dus geen zorgen maken over een eventuele stijging over 10 jaar.

Gezien de bankspaarvorm die je hebt zit je zeker bij ING?

[JB]

@Orange_Dirk klopt, ING Verschil is 1,5% (10-20 jaar vast). Maar inderdaad, de kans dat het dan nog zo laag staat is kleiner dan andersom denk ik?

[ Voor 72% gewijzigd door JB op 26-05-2017 14:52 ]

[Blord]

Ik heb een annuïteiten hypotheek met een variabele rente. Mijn 1 jaar periode van 1,05 % is afgelopen. De hypotheekrente is verder gedaald. Ik betaal voor de volgende periode welgeteld 0,99 % op jaar basis.
Mijn aflossing is grotendeels kapitaal aflossing. Ik heb al 2/3 van mijn hypotheek afbetaald.

[Hark_k]

Ik heb een bankspaarhypotheek die 8 jaar oud is en dus nog 22 jaar loopt. Eerst 5 jaar vast, daarna steeds 1 jaar. Momenteel is de rente 1,7%

Vorige maand heb ik € 650 extra op de bankspaarrekening kunnen storten en gedaan. Het maandbedrag om mijn doelkapitaal te behalen is volgens de hypotheekverstrekker gedaald van € 362,24 naar € 359,28, €2,96 per maand minder dus. Volgens mij klopt dit niet. Over de hele looptijd zou ik n.a.v. de verlaging € 2,96 * 12 * 22 = € 781,44 besparen. Echter, die € 650 kan 22 jaar lang renderen, laten we voor het gemak uit gaan van ieder jaar 1,7%. Dit betekent dat deze uiteindelijk voor 650 * 1,017^22 = € 941,83 in de spaarpot zorgt. Het maandbedrag zou dus meer dan € 2,96 moeten dalen. Maak ik hier een denkfout of heeft de hypotheekverstrekker het mis?

Overigens vind ik het op zich geen bezwaar. Hoe meer er in het begin in de pot zit (binnen de bandbreedte uiteraard) en rendeert, hoe beter voor mij. Stort ik als de rentevasteperiode afloopt volgend jaar gewoon wat minder

[The_FrankO]

Hark_k schreef op maandag 19 juni 2017 @ 09:57:
Ik heb een bankspaarhypotheek die 8 jaar oud is en dus nog 22 jaar loopt. Eerst 5 jaar vast, daarna steeds 1 jaar. Momenteel is de rente 1,7%

Vorige maand heb ik € 650 extra op de bankspaarrekening kunnen storten en gedaan. Het maandbedrag om mijn doelkapitaal te behalen is volgens de hypotheekverstrekker gedaald van € 362,24 naar € 359,28, €2,96 per maand minder dus. Volgens mij klopt dit niet. Over de hele looptijd zou ik n.a.v. de verlaging € 2,96 * 12 * 22 = € 781,44 besparen. Echter, die € 650 kan 22 jaar lang renderen, laten we voor het gemak uit gaan van ieder jaar 1,7%. Dit betekent dat deze uiteindelijk voor 650 * 1,017^22 = € 941,83 in de spaarpot zorgt. Het maandbedrag zou dus meer dan € 2,96 moeten dalen. Maak ik hier een denkfout of heeft de hypotheekverstrekker het mis?

Overigens vind ik het op zich geen bezwaar. Hoe meer er in het begin in de pot zit (binnen de bandbreedte uiteraard) en rendeert, hoe beter voor mij. Stort ik als de rentevasteperiode afloopt volgend jaar gewoon wat minder

Heb je rekening gehouden met kosten? Die worden vaak van die storting ingehouden, maar dat zou netjes in de offerte moeten hebben gestaan.

Overigens met 1.7% rente schiet een bankspaarhypotheek niet heel er op

[Bart ®]

Net een huis gekocht, rente 20 jaar vast voor 2,93%. We gingen voor zekerheid over een langere tijd, daarom niet voor 10 jaar gekozen. Alhoewel het geen makkelijke keuze was. Maar uiteindelijk laat je toch de angst regeren dat de rente over tien jaar misschien wel 6% is, nu is het historisch laag dus gelijk zo lang mogelijk vast. Scheelde netto 70 euro per maand dus dat maakte het dan wel weer een lastige keus.

[Hark_k]

The_FrankO schreef op maandag 19 juni 2017 @ 13:56:
[...]

Heb je rekening gehouden met kosten? Die worden vaak van die storting ingehouden, maar dat zou netjes in de offerte moeten hebben gestaan.

Overigens met 1.7% rente schiet een bankspaarhypotheek niet heel er op

De volledige € 650 is gewoon bijgeschreven op de bankspaarrekening. Er zijn voor zover ik weet dus geen kosten ingehouden. Er is overigens geen offerte van, gewoon storten als het volgens de voorwaarden mag (in laatste maand bij einde rentevasteperiode, ieder jaar dus).

1,7% schiet inderdaad niet op. Constant bijv. 1,5%, 2,5% of zelfs 3,5% rente over de hele looptijd doet niet zo gek veel voor de totale nettokosten over de hele looptijd. Echter, een lage rente aan het begin en een hogere na grofweg 15-20 jaar is wel veel goedkoper. Prima zo dus, er vanuit gaande dat de rente echt nog wel een keer gaat stijgen.

[BlakHawk]

Wij hebben een deel spaarhypotheek en een deel aflossingsvrij.
Wij hebben in oktober 2008 ons huis gekocht en hebben de rente 10 jaar vastgezet.

Dus tot oktober 2018.

Nu speel ik al een tijdje met de vraag, middelen of niet?
Het zou alleen gaan om het aflossingsvrije gedeelte.

Huidige rente: 5,65%
Huidig maandbedrag: € 492 pm bruto / 285 netto

Middelen:

Looptijd 10 jaar
Boete 3301,16

Optie 1:
Boete in één keer - € 233,38 pm bruto / 135 netto
Rente - 2,68%

Optie 2:
Boete verwerkt - € 282,15 pm bruto / 163 netto
Rente - 3,24%

Optie 3:
Een jaar wachten, juli 2018 krijgen we een aanbieding

[Sport_Life]

dfrenner schreef op maandag 19 juni 2017 @ 18:08:
Wij hebben een deel spaarhypotheek en een deel aflossingsvrij.
Wij hebben in oktober 2008 ons huis gekocht en hebben de rente 10 jaar vastgezet.

Dus tot oktober 2018.

Nu speel ik al een tijdje met de vraag, middelen of niet?
Het zou alleen gaan om het aflossingsvrije gedeelte.

Huidige rente: 5,65%
Huidig maandbedrag: € 492 pm bruto / 285 netto

Middelen:

Looptijd 10 jaar
Boete 3301,16

Optie 1:
Boete in één keer - € 233,38 pm bruto / 135 netto
Rente - 2,68%

Optie 2:
Boete verwerkt - € 282,15 pm bruto / 163 netto
Rente - 3,24%

Optie 3:
Een jaar wachten, juli 2018 krijgen we een aanbieding

optie 3 natuurlijk, makkelijk rekensommetje . Heb toch ff geduld! Wel rentestijging in de gaten houden.

[BlakHawk]

Sport_Life schreef op maandag 19 juni 2017 @ 18:14:
[...]
optie 3 natuurlijk, makkelijk rekensommetje . Heb toch ff geduld! Wel rentestijging in de gaten houden.

Het gaat mij uiteraard niet om het rekensommetje, die snap ik! Maar de rente die misschien gaat stijgen...

Of ben ik nu bezig met een panic buy

[zilver7]

Hoe groot is het aandeel spaarhypotheek?

[pyrofielo]

Wij gaan verhuizen en hebben gekozen voor een nieuwe hypotheek waarbij we het aflossingsvrije deel behouden van de oude hypotheek.

Tevens gekozen voor 20 jaar vast tegen 3,1% (geen nhg).

We hebben besloten om het aflossingsvrije deel mee te nemen zodat we lage verplichte kosten hebben. We mogen de hypotheek altijd zonder extra kosten aflossen als het maar met eigen geld is.

Na 20 jaar is onze kleine spruit volwassen en dan zien we wel verder. We zijn voornemens om wel gewoon het aflossingsvrije deel af te lossen. Maar mocht er wat gebeuren (ziekte of baan kwijt) dan kunnen we dat even stoppen en is er niet zoveel aan de hand.

Door de verkoop van de oude woning en wat overwaarde komen we trouwens gelijk op een ltv van 90% en gaan dan naar 2,7% dat scheelt ook weer aardig in de maandlasten . verdere rente opslagen vervallen bij elke 10% tot een min van 60% ik heb zo even niet beschikbaar welke rente daarbij hoort.

Wij baalden trouwens behoorlijk van de ING hypotheek die ik destijds afgesloten heb. 4,55% vast voor 10 jaar rente is daarna alleen maar gaan dalen en daarbij zitten we nu met een leuke boete bij vrijwillige verkoop onderpand omdat ik voor een rentekorting heb gekozen destijds

[geenstijl]

pyrofielo schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 10:25:
Wij baalden trouwens behoorlijk van de ING hypotheek die ik destijds afgesloten heb. 4,55% vast voor 10 jaar rente is daarna alleen maar gaan dalen en daarbij zitten we nu met een leuke boete bij vrijwillige verkoop onderpand omdat ik voor een rentekorting heb gekozen destijds

Dit is de reden waarom ik een tijdje terug bij ING de rente heb gemiddeld, dan krijg je namelijk andere voorwaarden en deze boete clausule vervalt dan 1 jaar na het ingaan van je rentemiddeling.

[pyrofielo]

geenstijl schreef op dinsdag 20 juni 2017 @ 14:07:
[...]
Dit is de reden waarom ik een tijdje terug bij ING de rente heb gemiddeld, dan krijg je namelijk andere voorwaarden en deze boete clausule vervalt dan 1 jaar na het ingaan van je rentemiddeling.

Die route heb ik inderdaad wel onderzocht maar doordat het een bankspaar hypotheek betrof kwam ik niet voor middeling in aanmerking.

Ergens hoop ik stiekem dat ze het vergeten of dat ze de boete pardoes laten vervallen.

naja aan de andere kant heb ik wel het voordeel van de renteverlaging gehad dus achteraf is het ook niet zon ramp.

[alessandro01]

Wij staan op het punt te tekenen voor een nieuwbouwwoning. Passeren vindt pas plaats in mei 2018! Gister eerste gesprek gehad met adviseur om geschikte hypotheek te vinden die rekening houdt met offerte met 12 mnd geldigheid.
Aegon (2,94 bij 20 jaar) is een optie, maar die biedt offerterente.

Iemand hier eerder al mee te maken gehad? Keuzes, keuzes...

[ Voor 13% gewijzigd door alessandro01 op 02-07-2017 11:15 ]

[Ray]

@alessandro01 haal je nu niet passeren en opleveren door elkaar .... ?

normaal koop je de grond op datum x (passerdatum hypotheek) en gaat de bouw starten en betaal je die in termijnen totdat het huis is opgeleverd.

dus wanneer wordt de grond over gedragen ? die datum is bepalend voor je offerte

[Celebithil]

@Hark_k : Denk er wel aan dat die 2,96 die je anders deze maand zou betalen ook 22 jaar rendeert. De besparing per maand laat je in je grove berekening niet renderen, maar je ingelegde bedrag wel. Gemiddeld gesproken rendeert die besparing van 781,44 voor 11 van de 22 jaren en dus is dit ongeveer 781,44 * 1,017^11 = 940,64 waard. En nu klopt deze berekening niet helemaal, omdat niet elk stuk van die 781,44 echt 11 jaar rendeert, maar met zo'n lage rente klopt het wel bijna. En dit correspondeert dus best goed met die 941,83 die je eigen inleg na 22 jaar waard is.

@alessandro01 : Ik heb net een nieuwbouwhuis bij de notaris laten passeren. Ik heb (in overleg met de bank) het ingaan van de offerte wat naar achter geschoven om minder last te hebben van deadlines. (Je kan natuurlijk ook de offerte pas laat aanvragen, zolang je maar redelijk zeker bent dat je goedgekeurd wordt voor de lening). Voor mij goldt ook nog dat de voorwaarde financiering pas later inging, dus als ik afgewezen was na die lange tijd had ik onder de koop uit gekund. Natuurlijk loop je wel risico dat de rente tussentijds stijgt en duurder uit bent (als je ontslagen wordt wil je misschien juist wel die afkeuring van de hypotheek om van de koop af te komen).

Overigens ook wat Ray zegt: een jaar wachten voor passeren lijkt mij lang, oplevering van mijn huis is pas over een (hopelijk klein) jaar, maar ingaan van de hypotheek is al geweest.

[alessandro01]

Celebithil schreef op zondag 2 juli 2017 @ 11:54:


@alessandro01 : Ik heb net een nieuwbouwhuis bij de notaris laten passeren. Ik heb (in overleg met de bank) het ingaan van de offerte wat naar achter geschoven om minder last te hebben van deadlines. (Je kan natuurlijk ook de offerte pas laat aanvragen, zolang je maar redelijk zeker bent dat je goedgekeurd wordt voor de lening). Voor mij goldt ook nog dat de voorwaarde financiering pas later inging, dus als ik afgewezen was na die lange tijd had ik onder de koop uit gekund. Natuurlijk loop je wel risico dat de rente tussentijds stijgt en duurder uit bent (als je ontslagen wordt wil je misschien juist wel die afkeuring van de hypotheek om van de koop af te komen).

Overigens ook wat Ray zegt: een jaar wachten voor passeren lijkt mij lang, oplevering van mijn huis is pas over een (hopelijk klein) jaar, maar ingaan van de hypotheek is al geweest.

Ray en Celebithil, dank voor jullie reactie. Passeren bij de notaris zal plaatsvinden in mei 2018. Oplevering van het huis is begin 2019. Vindt dan ook niet overdracht van de grond plaats? Of heb ik het nu mis? Ben nog niet zo in de materie..

[Ray]

alessandro01 schreef op zondag 2 juli 2017 @ 12:23:
[...]


Ray en Celebithil, dank voor jullie reactie. Passeren bij de notaris zal plaatsvinden in mei 2018. Oplevering van het huis is begin 2019. Vindt dan ook niet overdracht van de grond plaats? Of heb ik het nu mis? Ben nog niet zo in de materie..

Dat is wel vrij uitzonderlijk.

De grond zal naar waarschijnlijkheid in mei 2018 op naam komen. Je hebt dus inderdaad een offerte met een lange houdbaarheid nodig (of pas later aanvragen) Aegon is dan een optie evenals Florius 12. Aegon heeft na een half jaar wel kans op bereidstellingsprovisie

[alessandro01]

Ray schreef op zondag 2 juli 2017 @ 12:46:
[...]


Dat is wel vrij uitzonderlijk.

De grond zal naar waarschijnlijkheid in mei 2018 op naam komen. Je hebt dus inderdaad een offerte met een lange houdbaarheid nodig (of pas later aanvragen) Aegon is dan een optie evenals Florius 12. Aegon heeft na een half jaar wel kans op bereidstellingsprovisie

Wij zijn er ook niet echt blij mee. Het beperkt in grote mate onze keuze van hypotheekaanbieder. Aegon lijkt tot op heden de beste optie, maar offerterente bij passeren bij de notaris en kosten van verlenging zijn ons een doorn in het oog. We gaan proberen de boel zoveel mogelijk te rekken. Andere optie is nu aanvragen en dan eind november/ begin december kijken hoe het ervoor staat. Als er een betere optie is dan het eerste voorstel dan cancellen en nieuwe financiering aanvragen. Hebben jullie nog andere tips & tricks?

[Liiva]

Ik heb in februari mijn eerste huis gekocht en heb de rente 20 jaar vastgezet voor 2,1% bij Lloyds Bank. Mijn redenatie voor 20 jaar vast was de extra zekerheid (10 jaar vast was 1,63% als ik me goed herinner) en veel lager kan het niet worden, maar wel een stuk hoger (inmiddels staat 20 jaar vast op 2,25%).

[Blik1984]

Ik heb vandaag mijn hypotheek omgezet. Ik betaalde nog steeds 5,8% rente, en aangezien ik deze maand in een <50% Marktwaarde risico-groep terecht ben gekomen vond ik dat een mooi moment om een offerte op te vragen voor het omzetten van de hypotheek.

Nieuwe hypotheekrente wordt 1,99% voor 10 jaar vast, aflossingsvrij. En mijn maandelijks te betalen bedrag gaat met ongeveer €250 euro per maand omlaag. De boete is €2900, dus in ruim 11 maanden heb ik het terugverdient. De resterende rentevaste periode van de hypotheek is nog 19 maanden.

Ik heb hiernaast ook nog een bankspaarhypotheek lopen, die wijzig ik niet

[icecreamfarmer]

Liiva schreef op vrijdag 7 juli 2017 @ 00:32:
Ik heb in februari mijn eerste huis gekocht en heb de rente 20 jaar vastgezet voor 2,1% bij Lloyds Bank. Mijn redenatie voor 20 jaar vast was de extra zekerheid (10 jaar vast was 1,63% als ik me goed herinner) en veel lager kan het niet worden, maar wel een stuk hoger (inmiddels staat 20 jaar vast op 2,25%).

Waar vind je die rentes? Ik zie bij LLoyds veel hogere staan.

Overigens over risicocategorieen gesproken. Veel banken gaan niet lager dan <65% of zit ik er nu naast?

[Liiva]

icecreamfarmer schreef op vrijdag 7 juli 2017 @ 13:34:
[...]


Waar vind je die rentes? Ik zie bij LLoyds veel hogere staan.

Overigens over risicocategorieen gesproken. Veel banken gaan niet lager dan <65% of zit ik er nu naast?

Hier staan die rentes (wel met NHG), vandaag is blijkbaar de 2,25% van Allianz 2,3% gegaan.
https://www.hypotheekrent...-rentevast/nhg/#overzicht

Risicocategorieën kan ik niet veel over zeggen, in mijn geval was NHG de beste keuze.

Ik heb vorig jaar november de offerte aangevraagd voor de hypotheek welke ik nu heb, de rentes zaten op dat moment net op een dieptepunt volgens mij. De offerte was, met één verlenging, precies lang genoeg geldig om m'n huis te kopen begin februari.

[HhK1907]

Heb mijn hypotheek vastgezet voor 10 jaar met een rente van 1,56%. De reden hiervoor is gewoon omdat ik 10 jaar lang wil profiteren van deze extreem lage rente. Als het dan over 10 jaar hoger is, dan heb ik pech gehad, maar ik denk dat ik dan 10 jaar lang genoeg heb kunnen profiteren om na 10 jaar maar een hogere rente te nemen.

En ik ben van mening dat de rente niet zo snel meer 4-5% zal worden.

[t_captain]

Nieuwe huis, boven NHG grens, volledige hypotheek, 10 jaar annuïtair 2.3%. Wanneer straks de spaarhypotheek van het oude huis vrijkomt en we dat bedrag inlossen, gaat hij naar 1.8%.

[Hark_k]

Celebithil schreef op zondag 2 juli 2017 @ 11:54:
@Hark_k : Denk er wel aan dat die 2,96 die je anders deze maand zou betalen ook 22 jaar rendeert. De besparing per maand laat je in je grove berekening niet renderen, maar je ingelegde bedrag wel. Gemiddeld gesproken rendeert die besparing van 781,44 voor 11 van de 22 jaren en dus is dit ongeveer 781,44 * 1,017^11 = 940,64 waard. En nu klopt deze berekening niet helemaal, omdat niet elk stuk van die 781,44 echt 11 jaar rendeert, maar met zo'n lage rente klopt het wel bijna. En dit correspondeert dus best goed met die 941,83 die je eigen inleg na 22 jaar waard is.

Helder inderdaad, heel erg bedankt Dat klinkt plausibel.

Door de VRH zou die 2,96 anders negatief renderen, dus daar zit vooral de winst zullen we maar zeggen

[Mythio]

Vast voor 10 jaar, op 2.33%. We hebben 20 overwogen, maar onze adviseur rade het af. Het verschil in kosten tussen 10 en 20 jaar vast is vrij groot. Om dus slechter af te zijn bij 10 jaar vast, moet de rente na 10 jaar gestegen zijn tot grote hoogte...als dat al gebeurt, lekker per jaar verlengen tot het weer daalt :-)

Als je er zo naar kijkt met de feitelijke getallen was het een makkelijke keuze, maar zoals ik hier al eerder las..mensen laten de angst regeren :-)

[icecreamfarmer]

Mythio schreef op zaterdag 8 juli 2017 @ 09:56:
Vast voor 10 jaar, op 2.33%. We hebben 20 overwogen, maar onze adviseur rade het af. Het verschil in kosten tussen 10 en 20 jaar vast is vrij groot. Om dus slechter af te zijn bij 10 jaar vast, moet de rente na 10 jaar gestegen zijn tot grote hoogte...als dat al gebeurt, lekker per jaar verlengen tot het weer daalt :-)

Als je er zo naar kijkt met de feitelijke getallen was het een makkelijke keuze, maar zoals ik hier al eerder las..mensen laten de angst regeren :-)

Jij betaalt per ton 2330 aan rente per jaar. 20 jaar kun je nu makkelijk halen voor 2,7% wat neerkomt op €2700 per jaar. Voordeel per jaar €370. Over 10 jaar is dat €3700. De kans dat de resterende rente na 10 jaar hoger ligt dan 3,1% is aanzienlijk.

[Tsurany]

icecreamfarmer schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:20:
[...]


Jij betaalt per ton 2330 aan rente per jaar. 20 jaar kun je nu makkelijk halen voor 2,7% wat neerkomt op €2700 per jaar. Voordeel per jaar €370. Over 10 jaar is dat €3700. De kans dat de resterende rente na 10 jaar hoger ligt dan 3,1% is aanzienlijk.

Je vergeet aflossingen mee te nemen.

[icecreamfarmer]

Tsurany schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:30:
[...]

Je vergeet aflossingen mee te nemen.

Dat snap ik maar wilde de berekening simpel houden.
Tevens los je bij annuitair niet bijster veel af de eerste 10 jaar.

[Tsurany]

icecreamfarmer schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:32:
[...]


Dat snap ik maar wilde de berekening simpel houden.
Tevens los je bij annuitair niet bijster veel af de eerste 10 jaar.

...post dan maar niet.

[icecreamfarmer]

Tsurany schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:34:
[...]

...post dan maar niet.

Toch wel.

[Tsurany]

icecreamfarmer schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:36:
[...]


Toch wel.

Je denkt echt dat het verstandig is je te mengen in een discussie over financiele zaken als je te lui bent om basis elementen in je berekening mee te nemen omdat je die te lastig vind. Lijkt mij niet.

Aflossing is nu juist de reden waarom 10 jaar kiezen relevant kan zijn. Juist de lagere hoofdsom na 10 jaar (dankzij het reguliere aflosschema en extra aflossingen) is de reden waarom een stijgende rente nog goed op te vangen is. En dat wil je even weglaten omdat het te complex is? Of past het toevallig niet in jouw visie?

[psandrad]

Wij hebben ook 10 jaar vast gekozen, tegen 2,4%

20 jaar was 3,15%

Het scheelt een flinke smak geld over die 10 jaar. Bij niet extra aflossen 'mag' de rente na die periode 4,5/5% bedragen (vooropgesteld dat je hem dan weer voor een vergelijkbare periode zou willen vastzetten). Bij wel extra aflossen en eventueel andere LTV als gevolg daarvan, wordt het verschil nog iets groter.

[icecreamfarmer]

Tsurany schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:47:
[...]

Je denkt echt dat het verstandig is je te mengen in een discussie over financiele zaken als je te lui bent om basis elementen in je berekening mee te nemen omdat je die te lastig vind. Lijkt mij niet.

Aflossing is nu juist de reden waarom 10 jaar kiezen relevant kan zijn. Juist de lagere hoofdsom na 10 jaar (dankzij het reguliere aflosschema en extra aflossingen) is de reden waarom een stijgende rente nog goed op te vangen is. En dat wil je even weglaten omdat het te complex is? Of past het toevallig niet in jouw visie?

Nu maak je het mooi. Jij verzint er dingen bij die niet in de post genoemd zijn in de post waar ik op reageer.
Ik kan er ook bijhalen dat hij een erfenis verwacht over 10 jaar en dat dat de rentelasten ook stevig zal drukken.

En vanzelfsprekend ben ik te lui om een logaritmische functie uit te typen en uit het hoofd te rekenen.
De grafieken zeggen echter genoeg.
http://www.eerlijkoverhypotheken.nl/533/annuitair/

Na 10 jaar heb je pas 1/5de afgelost na 20 jaar de helft. De rente is normaal gesproken het dubbele van wat je nu voor 20 jaar vast betaald. Dus ik twijfel idd aan zijn stelling.

[redwing]

Tsurany schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:47:
[...]
Je denkt echt dat het verstandig is je te mengen in een discussie over financiele zaken als je te lui bent om basis elementen in je berekening mee te nemen omdat je die te lastig vind. Lijkt mij niet.

Aflossing is nu juist de reden waarom 10 jaar kiezen relevant kan zijn. Juist de lagere hoofdsom na 10 jaar (dankzij het reguliere aflosschema en extra aflossingen) is de reden waarom een stijgende rente nog goed op te vangen is. En dat wil je even weglaten omdat het te complex is? Of past het toevallig niet in jouw visie?

Zie jij ergens in zijn post dan ook maar iets staan van dat extra flossing in zijn keuze heeft meegewogen ? Ik niet, dus ga ik er van uit dat dat niet het geval is en dat hij het alleen over de normale aflossing heeft. En dan kom je toch echt uit op een rente van iets meer dan 3% waarboven de 20 jaar goedkoper was geweest. Dat klinkt mij niet echt als een makkelijke keuze maar eerder een keuze waarbij je even na moet gaan denken of je verwacht extra af te lossen en zo niet of je een rentestijging wel makkelijk op kunt vangen.

[President]

Mythio schreef op zaterdag 8 juli 2017 @ 09:56:
Vast voor 10 jaar, op 2.33%. We hebben 20 overwogen, maar onze adviseur rade het af. Het verschil in kosten tussen 10 en 20 jaar vast is vrij groot. Om dus slechter af te zijn bij 10 jaar vast, moet de rente na 10 jaar gestegen zijn tot grote hoogte...als dat al gebeurt, lekker per jaar verlengen tot het weer daalt :-)

Als je er zo naar kijkt met de feitelijke getallen was het een makkelijke keuze, maar zoals ik hier al eerder las..mensen laten de angst regeren :-)

Kan je je papieren er eens bijpakken en vertellen wat het 'vrij grote verschil' in kosten was? Ben wel benieuwd waar de adviseur mee heeft gerekend.

Bijvoorbeeld 10 jaar vast op 2,33% en dan 10 jaar op 4%
Of 20 jaar vast op 2,75%

[Tsurany]

icecreamfarmer schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:58:
[...]


Nu maak je het mooi. Jij verzint er dingen bij die niet in de post genoemd zijn in de post waar ik op reageer.
Ik kan er ook bijhalen dat hij een erfenis verwacht over 10 jaar en dat dat de rentelasten ook stevig zal drukken.

En vanzelfsprekend ben ik te lui om een logaritmische functie uit te typen en uit het hoofd te rekenen.
De grafieken zeggen echter genoeg.
http://www.eerlijkoverhypotheken.nl/533/annuitair/

Na 10 jaar heb je pas 1/5de afgelost na 20 jaar de helft. De rente is normaal gesproken het dubbele van wat je nu voor 20 jaar vast betaald. Dus ik twijfel idd aan zijn stelling.

Die grafiek zegt dat ~20% is afgelost. Dat betekent dat je nog 20% aan rente extra kan opvangen voor je aan hogere maandlasten zit. Dan zit je dus al ~3,8% rente in plaats van 3,1%. Daarnaast blijft de hoofdsom ook na 10 jaar dalen dus de rente kan nog verder stijgen om uit te middelen.

Bovendien kan je de besparing in maandlasten gebruiken om (deels) extra af te lossen waardoor je een nog grotere rentestijging op kan vangen.

Zo zie je dat het niet meenemen van het aflossing component een zeer onjuist beeld geeft. En je mag toch wel redelijkerwijs aannemen dat een groot deel van de hypotheek een aflos component heeft.

[Piper]

Buiten dat levert een lagere rente een stuk hogere aflossing op, juist in de eerste jaren! Bij 200k hypotheek zit je bij 3% na 10 jaar nog met 146k schuld en bij 2% met 140k. Dat is al 6k die je de 20 jaar resterende looptijd niet meer hoeft af te lossen...

Dus je hebt lagere maandlasten(ca 30/40e P/mnd in dit voorbeeld) én je hebt al meer afgelost. Nogal wat mensen kijken alleen maar naar de maandlasten en niet naar welk deel al afgelost is..

[President]

Piper schreef op maandag 10 juli 2017 @ 20:05:
Buiten dat levert een lagere rente een stuk hogere aflossing op, juist in de eerste jaren! Bij 200k hypotheek zit je bij 3% na 10 jaar nog met 146k schuld en bij 2% met 140k. Dat is al 6k die je de 20 jaar resterende looptijd niet meer hoeft af te lossen...

Dus je hebt lagere maandlasten(ca 30/40e P/mnd in dit voorbeeld) én je hebt al meer afgelost. Nogal wat mensen kijken alleen maar naar de maandlasten en niet naar welk deel al afgelost is..

Tja, maar mocht de rente in de komende 10 jaar gaan stijgen naar 9% (begin jaren '90) dan heb je straks weer mensen die over 10 jaar de hypotheeklasten niet kunnen opbrengen

Je weet nooit wat de toekomst gaat brengen, het verschil tussen 10 jaar en 20 jaar is relatief klein als je gaat kijken naar totale kosten en het geeft 20 jaar zekerheid, waarin je met genoeg inkomsten en extra aflossingen je hypotheek geheel zou kunnen aflossen... Maar goed, iedereen daarin zijn eigen voorkeur!

Het een is niet beter dan het ander, dat kunnen we pas over 20 jaar vertellen

[Piper]

Dat weet je sowieso pas achteraf, maar als je dan toch moet kiezen kies dan wel op basis van volledige informatie ;-)

[redwing]

Piper schreef op maandag 10 juli 2017 @ 20:05:
Buiten dat levert een lagere rente een stuk hogere aflossing op, juist in de eerste jaren! Bij 200k hypotheek zit je bij 3% na 10 jaar nog met 146k schuld en bij 2% met 140k. Dat is al 6k die je de 20 jaar resterende looptijd niet meer hoeft af te lossen...

Dus je hebt lagere maandlasten(ca 30/40e P/mnd in dit voorbeeld) én je hebt al meer afgelost. Nogal wat mensen kijken alleen maar naar de maandlasten en niet naar welk deel al afgelost is..

AUB niet dubbel de voordelen meenemen. Of je hebt lagere maandlasten en je lost ongeveer net zoveel af, of je pakt dezelfde maandlasten als bij 20 jaar vast en dan los je meer af. Je gaat niet en een stuk minder betalen en toch meer aflossen Was dat wel zo zou ik gelijk voor 1 jaar vast gaan

Bij genoemd voorbeeld ligt de rente-drempel trouwens bij +/- 3.4% (genoemde getallen even in een online tooltje gezet) . Als hij na 10 jaar hoger is had je beter 20 jaar vast kunnen zetten, is ie lager ben je beter uit met 10 jaar. Alsnog wel iets om over na te denken dus.

[peacelord]

10 jaar vast tegen 1,8%
1/3 is annuïteiten, 2/3 aflossingsvrij. Elke maand storten we €500 in een beleggingsfonds. Mijn verwachting is dat we hiermee alleen al over 10 jaar 60K kunnen aflossen. De rente 15 jaar vast zetten gaf een tarief van 2,5%. Dat was me echt te gortig.

[redwing]

peacelord schreef op maandag 10 juli 2017 @ 21:35:
10 jaar vast tegen 1,8%
1/3 is annuïteiten, 2/3 aflossingsvrij. Elke maand storten we €500 in een beleggingsfonds. Mijn verwachting is dat we hiermee alleen al over 10 jaar 60K kunnen aflossen. De rente 15 jaar vast zetten gaf een tarief van 2,5%. Dat was me echt te gortig.

Als je 500 euro per maand kunt gebruiken om af te lossen lijkt me dat een logische keuze Aan de andere kant vind ik beleggen met je huis dan weer niet zo'n goed idee. Meestal levert het een hoger rendement op, maar eens in de zoveel tijd krijg je toch een beurscrash en als dat net het moment is dat je af wilt gaan lossen ben je opeens wel al je geld kwijt.

[Tsurany]

President schreef op maandag 10 juli 2017 @ 20:25:

Het een is niet beter dan het ander, dat kunnen we pas over 20 jaar vertellen

Klopt, het hangt van je persoonlijke situatie af, hoeveel risico je wilt lopen en of je eventueel nog andere vangnetten hebt. Alleen is het wel onjuist om puur rentepercentages tegenover elkaar te zetten en aflossing geheel buiten beschouwing te laten.

Een rente van 9% is onwaarschijnlijk maar niet onmogelijk. Daarom ben ik een voorstander van 10 jaar vast zetten en zo veel mogelijk aflossen. Als je elke maand 0,1% van je hoofdsom extra kan aflossen heb je bij een hoofdsom van 200k na 10 jaar al 24.000 euro extra afgelost. Dan zit je, tezamen met je normale aflossing, in een veel gezondere situatie. En dat is toch het minimale wat je extra moet kunnen aflossen lijkt me. Ik zou dat persoonlijk zelfs verhogen naar 0,2% van je hoofdsom zodra dat kan. Dat is 400 euro extra per maand wat je op lange termijn flink wat besparing op kan leveren.

Dit is misschien niet direct na aankoop mogelijk maar als je weer je reserves hebt opgebouwd moet dit toch wel binnen een gezonde levensstijl passen. Ander alternatief is om op een andere manier reserves op te bouwen zoals sparen of beleggen. In ieder geval zorgen dat die hoofdsom snel genoeg daalt om niet alleen goedkoper uit te zijn maar ook een stuk minder afhankelijk te zijn van de hypotheekrente.

Dat een hypotheek een looptijd van 30 jaar heeft moet geen reden zijn om hem over 30 jaar af te lossen. Het kan natuurlijk wel, maar dan moet daar goed over nagedacht zijn. Het moet geen standaard zijn.

[Playa del C.]

Mythio schreef op zaterdag 8 juli 2017 @ 09:56:
Vast voor 10 jaar, op 2.33%. We hebben 20 overwogen, maar onze adviseur rade het af. Het verschil in kosten tussen 10 en 20 jaar vast is vrij groot. Om dus slechter af te zijn bij 10 jaar vast, moet de rente na 10 jaar gestegen zijn tot grote hoogte...als dat al gebeurt, lekker per jaar verlengen tot het weer daalt :-)

Als je er zo naar kijkt met de feitelijke getallen was het een makkelijke keuze, maar zoals ik hier al eerder las..mensen laten de angst regeren :-)

En jij laat je adviseur regeren. De keuze tussen tien jaar of twintig jaar vast heeft veel aspecten. Achteraf zal één van de twee de goedkoopste blijken, maar niemand kan nu weten welke dat is. Een 'goede' adviseur geeft daarom geen advies over wat zijn persoonlijke voorspelling is. Tenzij je als klant specifiek vraagt wat de adviseur in jullie geval zou doen, maar ook dat zou gek zijn. Het is immers niet het geld en het leven van de adviseur. In die zin is jullie adviseur, volgens de info die jij hier post, dus iemand die al zijn klanten momenteel de tien jaar optie adviseert. De adviseur betaalt de rente over tien jaar echter niet zelf. Die heeft zijn geld nu al verdiend.
Een goede adviseur laat alle opties zien en laat de klant uiteindelijk de keuze en de gok maken. Sommige mensen willen liever een hogere mate van zekerheid, zelfs als de kans groot is dat dat iets duurder is. Je betaalt dan indirect voor dat stukje zekerheid. Niks mis mee. Je opmerking dat sommige mensen de angst laten regeren is daarom niet eens altijd waar. Het klinkt als een typische opmerking van een 'slechte' adviseur, die mensen wil meeslepen in zijn persoonlijke mening. Die opmerking laat verder zien dat jij en eventueel de adviseur een eigen keuze willen rechtvaardigen door andere opties de grond in te stampen. Vandaar ook de reacties hierboven, omdat het in het echt niet zo zwart-wit is.
Het is door ervaren mensen hier al doorgerekend, maar er is redelijke kans dat twintig jaar vast met aflossen op dit moment de goedkopere optie is. In ieder geval is het niet veel duurder en krijg je er wel twintig jaar 'zekerheid' voor terug. Er zijn op dit moment genoeg financiële en andere kritieke situaties in de wereld, ook dichtbij ons in de EU. Als de 'angst' van sommige mensen echt regeert, dan is dat mogelijk alsnog een prima afweging.
In een paar jaar is de rente van 6% naar 2% gegaan. Het kan net zo snel of sneller weer omhoog gaan naar 6% of meer in tien jaar. Op basis waarvan durf jij dan nu over alle mensen met langere vaste looptijd te oordelen?

[icecreamfarmer]

Tsurany schreef op maandag 10 juli 2017 @ 18:28:
[...]

Die grafiek zegt dat ~20% is afgelost. Dat betekent dat je nog 20% aan rente extra kan opvangen voor je aan hogere maandlasten zit. Dan zit je dus al ~3,8% rente in plaats van 3,1%. Daarnaast blijft de hoofdsom ook na 10 jaar dalen dus de rente kan nog verder stijgen om uit te middelen.

Bovendien kan je de besparing in maandlasten gebruiken om (deels) extra af te lossen waardoor je een nog grotere rentestijging op kan vangen.

Zo zie je dat het niet meenemen van het aflossing component een zeer onjuist beeld geeft. En je mag toch wel redelijkerwijs aannemen dat een groot deel van de hypotheek een aflos component heeft.

Omdat ik in een ver verleden dit allemaal al eens had uitgerekend heb ik de spreadsheet vanochtend weer gepakt. Ik heb de rentes van @psandrad gebruikt.

Let wel dat ik geen rente verhoging na 10 jaar er in heb gezet maar hier de resultaten.


Netto verschil is 8% als je het verschil niet aflost. Inflatie meegenomen is het nog maar 6%.
IK zal kijken of ik de sheets kan aanpassen zodat een hogere rente ook meegenomen wordt.

[President]

Playa del C. schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 06:41:
[...]

Wat ^^ zegt. denk daarbij ook aan al het gezeur een paar jaar terug over 'mijn adviseur adviseerde om dit of dat te nemen en daardoor zit ik nu vast aan een dure polis, heb ik problemen, etc'.

Je maakt de keuze zelf.

Voor mij was het simpel: 20 jaar vast tegen 2,55% (met 10 jaar was het iets van 2% geweest). Mijn kinderen zijn dan 15-18 jaar en ik kan binnen die 20 jaar mijn gehele hypotheekschuld afbetaald hebben mocht onze situatie niet teveel veranderen, waarbij k de vrijkomende middelen kan gebruiken voor een studie van onze kinderen.

Was ik voor 10 jaar gegaan en staat de rente over 10 jaar erg hoog dan zou ik mezelf voor mijn hoofd geslagen hebben dat ik het niet langer had vastgezet

Nu wij van plan zijn de hypotheek binnen 10 jaar af te lossen is die 20 jaar inderdaad zonde geweest, maar als ik ga kijken naar hoeveel het extra kost ten aanzien van het verlaagde risico dat het heeft gebracht is het het meer dan waard.

[assje]

icecreamfarmer schreef op maandag 10 juli 2017 @ 16:58:
[...]
En vanzelfsprekend ben ik te lui om een logaritmische functie uit te typen en uit het hoofd te rekenen.
De grafieken zeggen echter genoeg.
http://www.eerlijkoverhypotheken.nl/533/annuitair/

Bij 5% ja, dat maakt nogal een verschil met de rentepercentages waar hier over gesproken werd. Met 2% rente is je aflossing nagenoeg gelijk aan lineair.

Onderstaand luie plaatjes zijn lijnen op 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10%:

redwing schreef op maandag 10 juli 2017 @ 21:29:
[...]

AUB niet dubbel de voordelen meenemen. Of je hebt lagere maandlasten en je lost ongeveer net zoveel af, of je pakt dezelfde maandlasten als bij 20 jaar vast en dan los je meer af. Je gaat niet en een stuk minder betalen en toch meer aflossen Was dat wel zo zou ik gelijk voor 1 jaar vast gaan

Waarom is dat dubbel rekenen? Bij een lagere rente in een annuitair schema kan wel degelijk je maandlast lager en de aflossing hoger zijn (over een bepaalde periode, gezien over 30 jaar is hij inderdaad gelijk).

Edit, gebaseerd op bruto bij €200k:
Annuitair schema 2%:
Bruto maandlast €744,-
Afgelost na 10 jaar €53.982,- (27%)

Annuitair schema 4%:
Bruto maandlast €964,-
Afgelost na 10 jaar €42.814,- (21,4%)

Bruto verschil maandlast na 10 jaar €26.400,-
Aflossing verschil € 11.168,-

In bruto getallen zit het verschil dus voor 30% in de hogere aflossing, zoals eerder gezegd dus inderdaad gevaarlijk die niet mee te rekenen. Dit is dan met bruto bedragen, het verschil in aflossing is netto gelijk dus in verhouding wordt die alleen maar belangrijker en is het in de meeste gevallen zelfs de zwaarst wegende component.

Uiteraard is dit allemaal veel minder zichtbaar en van toepassing bij huidige lage rentestanden.

[ Voor 60% gewijzigd door assje op 11-07-2017 11:01 ]

[-tom-562]

Gisteravond op gesprek geweest bij de hypotheekadviseur, 10 jaar vast 1,7%, 20 jaar vast 2,3%, huis precies op de NHG-grens.
Wij gaan voor 20 jaar, omdat we toch de intentie hebben om hier lang te blijven wonen, het huis zelf is ook geen belemmering (met het oog op gezinsuitbreiding alhoewel we niet verlegen zitten om ruimte verwacht ik, met 180m2 ), en (het perceel) biedt eventueel ook mogelijkheden om uit te breiden (bijna 500m2).
De adviseur verwachtte wel dat er een rentestijging aan zit te komen (op korte termijn), waar op hij dat baseert weet ik niet (vergeten te vragen).

[Sandyman538]

-tom-562 schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 10:43:
Gisteravond op gesprek geweest bij de hypotheekadviseur, 10 jaar vast 1,7%, 20 jaar vast 2,3%, huis precies op de NHG-grens.
Wij gaan voor 20 jaar, omdat we toch de intentie hebben om hier lang te blijven wonen, het huis zelf is ook geen belemmering (met het oog op gezinsuitbreiding alhoewel we niet verlegen zitten om ruimte verwacht ik, met 180m2 ), en (het perceel) biedt eventueel ook mogelijkheden om uit te breiden (bijna 500m2).
De adviseur verwachtte wel dat er een rentestijging aan zit te komen (op korte termijn), waar op hij dat baseert weet ik niet (vergeten te vragen).

Ik hou de rente van de rabobank in de gaten en dat stond tot zeer recent op 2.1% voor 1 jaar vast en 2.6% voor 10 jaar vast (plus voorwaarden, 101% lening), weet niet wanneer ze omhoog zijn gegaan, maar die zijn allebei nu een tiende hoger 2,2 en 2,7.

[redwing]

assje schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 10:28:
[...]
Waarom is dat dubbel rekenen? Bij een lagere rente in een annuitair schema kan wel degelijk je maandlast lager en de aflossing hoger zijn.

Klopt, als je tussen de kosten van 'standaard' 10 jaar en 20 jaar gaat zitten (waarbij je in beide rekent dat je na 30 jaar alles hebt afgelost) kunje ook tussenvormen krijgen. Je moet er alleen wel op letten dat je niet aan de ene kant uitgaat van de laagste maandlasten (dus pas na 30 jaar op 0 uitkomen) maar aan de andere kant verwacht dat je veel meer aflost (en dus kijkt naar b.v. 20 jaar op 0 uitkomen).

Wat je nl. in veel berekeningen ziet is dat ze eerst gaan berekenen wat de laagste maandlasten zijn, daarna hoe ze sneller af kunnen lossen en dan uiteindelijk beide melden. En dan lijkt het of je met heel lage lasten heel veel aflost en dat is dus niet het geval.

[Malarky]

Even mooi lijstje van bijBouwe (redelijk scherpe aanbieder), NHG, 10 jaar rente vast:

<15-04-2016: 1,94%
29-04-2016: 1,84%
12-07-2016: 1,79%
22-07-2016: 1,74%
19-08-2016: 1,69%
23-09-2016: 1,63%
30-09-2016: 1,57%
28-11-2016: 1,68%
16-12-2016: 1,74%
31-03-2017: 1,78%
07-07-2017: 1,81%

Dit toont nogmaals de enorme voordelen van variabele rente aan (vorig jaar dus, toen hier er nog veel over gesproken werd). Rente gaat helemaal niet perse omhoog, omlaag, omhoog, omlaag. Gewon een nette lineaire lijn.

Oktober 2016 was het dieptepunt van de markt. Het is nu duidelijk zaak rentes vast te zetten, zelfs als je variabel hebt.

[assje]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:04:
Oktober 2016 was het dieptepunt van de markt. Het is nu duidelijk zaak rentes vast te zetten, zelfs als je variabel hebt.

Tja dat dacht ik vorig jaar dus ook (2,2% 10 jaar vast gekozen ipv 1,8% voor 1 jaar vast.), ik heb er sindsdien al spijt van dat ik niet gewoon aan mijn plan om de gehele looptijd steeds 1 jaar vast te kiezen heb vastgehouden.

Desalniettemin was bij afsluiten van de hypotheek de rente voor 10 jaar vast nog 3,1% en ben ik dus alsnog relatief goed af.

[ Voor 3% gewijzigd door assje op 11-07-2017 11:15 ]

[Malarky]

assje schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:07:
[...]


Tja dat dacht ik vorig jaar dus ook (2,2% 10 jaar vast gekozen ipv 1,8% voor 1 jaar vast.), ik heb er sindsdien al spijt van dat ik niet gewoon aan mijn plan om de gehele looptijd steeds 1 jaar vast te kiezen heb vastgehouden.

Jij bent in een dalende markt begonnen met lang vastzetten.

Ik roep al 2 jaar in dit topic om voor 1 jaar of nog beter (maar ook wel stukje duurder) variabel te kiezen in een dalende markt. TOT de rente weer omhoog gaat. Niet tot jij denkt dat die omhoog gaat, maar tot die feitelijk omhoog gaat. Dan heb je nog 2 weken om de rente vast te zetten voor de oude rente (het dieptepunt in de markt).

En uiteraard, bij variabele/1 jaars rente krijg je aanzienlijk minder hoge hypotheek dan bij 10 jaar, dus een behoorlijk aantal kopers (met deze dure huizenmarkt) heeft niet eens die keuze.

Critici op variabele rente zeggen, dat je toch totaal geen idee hebt wanneer het dieptepunt van de markt is. Nou, de rente van bijBouwe laat in ieder geval duidelijk zien, van wel. 1 lange dalende lijn, en nu 1 lange stijgende lijn. Zo voorspelbaar als wat. Dat betekende als bijBouwe klant dat toen je op 28-11-2016 de e-mail kreeg dat de rente fors verhoogt werd, je begin december 2016 besloot je rente 10/20/30 jaar vast te zetten voor de oude laagste rente.

-tom-562 schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 10:43:
De adviseur verwachtte wel dat er een rentestijging aan zit te komen (op korte termijn), waar op hij dat baseert weet ik niet (vergeten te vragen).

Voor die publieke informatie heb je totaal geen adviseur nodig. Hypotheekrentes stijgen bij veel aanbieders al enige tijd, maar veel belangrijker: de Fed als voorloper op de ECB heeft de rente verhoogt. Zelfs beleggers zijn er zo van overtuigt dat rentes stijgen, dan de aandelenbeurzen fors gecorrigeerd zijn om de hogere rentes te verdisconteren in de koers. Niet te vergeten, de staatsobligaties van de AAA economieën. Vrij stabiele koersen, maar nu toch echt omhoog.

Eigenlijk, alleen de spaarrente daalt nog steeds aan 1 stuk door. Maar ook dat is niet heel vreemd. De spread tussen spaarrente en hypotheekrente is zo zeldzaam klein geworden, o.a. omdat banken tegen de emotionele 0,0% rente grens aanhikken, dat ze nu gewoon weer wat extra marge gaan pakken.

Maargoed, de meerderheid van de kopers heeft sowieso geen dure adviseur @ €2500 nodig. Bijvoorbeeld Independer (€495) doet vrijwel precies hetzelfde. Heb je er misschien 2 uur meer werk aan, maar Jan Modaal vind het blijkbaar acceptabel €1000 per eigen uur neer te leggen.

Buiten dat adviseurs vooral hun eigen producten aanprijzen, ondanks dat velen een zeer select aantal producten van het geheel heeft. Niet dat rente alleen leidend is, maar ik drop toch graag deze altijd: https://www.hdn.nl/rentestanden/

[ Voor 53% gewijzigd door Malarky op 11-07-2017 11:34 ]

[assje]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:24:
[...]
Ik roep al 2 jaar in dit topic om voor 1 jaar of nog beter (maar ook wel stukje duurder) variabel te kiezen in een dalende markt. TOT de rente weer omhoog gaat. Niet tot jij denkt dat die omhoog gaat, maar tot die feitelijk omhoog gaat. Dan heb je nog 2 weken om de rente vast te zetten voor de oude rente (het dieptepunt in de markt).

Makkerlijker gezegd dan gedaan, ik heb bij de Rabobank in ieder geval al meerdere keren stijgende rentes gezien, het is ook maar net of je naar korte of lange rente kijkt. En de mogelijkheid om nog vast te zetten voor oude rente geloof ik ook niet dat voor alle aanbieders geldt.

Directe aanleiding bij ons was dat er een kleine op komst was op het moment van het maken van de beslissing, toen dus besloten voor duidelijkheid te gaan.

[psandrad]

icecreamfarmer schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 10:02:
[...]


Omdat ik in een ver verleden dit allemaal al eens had uitgerekend heb ik de spreadsheet vanochtend weer gepakt. Ik heb de rentes van @psandrad gebruikt.

Let wel dat ik geen rente verhoging na 10 jaar er in heb gezet maar hier de resultaten.
[afbeelding]

Netto verschil is 8% als je het verschil niet aflost. Inflatie meegenomen is het nog maar 6%.
IK zal kijken of ik de sheets kan aanpassen zodat een hogere rente ook meegenomen wordt.

Interessant, thanks.

Moet eerlijk toegeven dat ik zelf vrij onbenullig ben, als het op dit soort zaken aankomt.

Hypotheek is 331k. Annuïteitenoverzicht toonde EUR 7000 minder aflossing na 10 jaar bij de hogere rente, en ca. EUR 4800 hogere maandlasten.

Ik had zoiets van, als m'n restschuld na 10 jaar nog 245k bedraagt en het ziet er over een jaar of 8-9 uit dat de rentepercentages echt de pan uitrijzen, dan kan ik altijd nog in de laatste jaren flink extra aflossen om de schade te beperken.

Maar ik vond het lastig om een echt goed totaalbeeld te krijgen. Is toch vooral een gevoelskwestie en wunschdenken geworden, helaas.

De tijd zal leren of het verstandig is geweest

[ Voor 3% gewijzigd door psandrad op 11-07-2017 11:41 ]

[Malarky]

assje schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:36:
[...]

Makkerlijker gezegd dan gedaan, ik heb bij de Rabobank in ieder geval al meerdere keren stijgende rentes gezien, het is ook maar net of je naar korte of lange rente kijkt.

En de mogelijkheid om nog vast te zetten voor oude rente geloof ik ook niet dat voor alle aanbieders geldt.

Zal eens kijken voor een specifiek product van de Rabobank. Edit: zoals ik nu zie, per 03-10-2016: had de Rabobank een NHG/10jr rente van 1,60%, dat was net als bij bijBouwe het laagst in oktober 2016, vergeleken met afgelopen jaren tot nu. Daarna steeg de rente een aantal keer, en daarvoor was die hoger, maar heb geen brede range aan informatie, helaas.

Oude rente vastzetten is heel normaal in de hypotheekmarkt, dat moet soms binnen slechts 3 werkdagen, maar volgens mij zijn er nauwelijks tot geen banken waar het niet voor het oude tarief kan. Dat melden ook alle hypotheekwebsites.

Wat wel meespeelde: de variabele hypotheekrente is gebaseerd op de Euribor (die weer sterk afhankelijk is van de ECB tarieven) die normaal altijd stukje lager ligt dan langlopende staatsobligaties waar tegen 10 jaar hypotheekrentes worden afgezet. Sinds een jaar is de variabele rente echter vrijwel hetzelfde als de 10 jaars rente, doordat de eerder genoemde producten elkaar nauwelijks ontlopen.

Daardoor is de neiging naar direct 10 jaar+ nog veel groter dan anders.

[ Voor 14% gewijzigd door Malarky op 11-07-2017 13:54 ]

[assje]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:46:
[...]
Wat wel meespeelde: de variabele hypotheekrente is gebaseerd op de Euribor (die weer sterk afhankelijk is van de ECB tarieven) die normaal altijd stukje lager ligt dan langlopende staatsobligaties waar tegen 10 jaar hypotheekrentes worden afgezet. Sinds een jaar is de variabele rente echter vrijwel hetzelfde als de 10 jaars rente, doordat de eerder genoemde producten elkaar nauwelijks ontlopen.

Sowieso is vanaf het moment dat ik het volg variabel nog nooit interessant geweest (0,3-0,6% hoger dan jaar vast). Mijn keuze was dus altijd geweest om steeds een jaar vast te zetten, dan tussentijds omzetten kan wel (waarschijnlijk zonder boete) maar dan betaal je in ieder geval oversluitkosten (€350 oid?)

Om dat te doen zou ik dus wel een heel duidelijk signaal gehad moeten hebben. Mijn strategie was dus juist de markt niet te timen maar gewoon domweg per jaar vast te blijven zetten.

[Martinusz]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:24:

Critici op variabele rente zeggen, dat je toch totaal geen idee hebt wanneer het dieptepunt van de markt is. Nou, de rente van bijBouwe laat in ieder geval duidelijk zien, van wel. 1 lange dalende lijn, en nu 1 lange stijgende lijn. Zo voorspelbaar als wat. Dat betekende als bijBouwe klant dat toen je op 28-11-2016 de e-mail kreeg dat de rente fors verhoogt werd, je begin december 2016 besloot je rente 10/20/30 jaar vast te zetten voor de oude laagste rente.

Eigenlijk spreek je jezelf in dit stukje tegen
Want je zegt als het dal is geweest, moet je 10/20/30 jaar vastzetten, maar wie zegt dat het dal het laagste dal was? Wat nu als de stijgende lijn na 3 jaar weer omlaag gaat en nog lager gaat



Wat nu als je in sept. 81 dacht oh dit was het dal, de rente gaat weer omhoog, snel vastzetten voor 10,5%....
waarna na 2 maanden de rente zakt naar 8,5%, snel vastzetten want hij gaat weer stijgen....waarna de rente in de jaren erna daalden. Kortom je kunt het niet zo voorspellen, gewoon vastzetten voor percentage waarmee je tevreden bent, gelukkig hebben we de 12% uit het verleden niet meer, maar hebben we het nu over 1-2-3%...

[assje]

Wellicht stichting open deur op Tweakers.net maar voor mensen die nog nooit zelf aan annuiteit gerekend hebben in Excel, dit is echt heel eenvoudig dus bij deze ter info de formule.

Slechts twee formule's met een paar variabelen en je hebt een compleet beeld wat er bruto gebeurt. Het wordt eigenlijk pas complex als je netto berekening wil maken (HRA/EWF/BT).

Uiteraard zijn er volop tools op internet maar door het zelf te doen zien je wat er gebeurt en bovendien geeft het je een hoop vrijheid wat je wil zien/vergelijken.

Berekening annuiteit:
=IPMT($B$2;A6;30;$B$1;0) -> berekening rente in kolom B startend in cel B6
=PPMT($B$2;A6;30;$B$1;0) -> berekening aflossing in kolom C startend in cel C6
B2 = Rente op jaarbasis in %
A6 = Jaar van de hypotheek (in kolom A dus 1 t/m 30 in cel A6 t/m A35)
30 = looptijd van de hypotheek in jaren (kan eventueel variabel)
B1 = Hypotheekbedrag in €
0 = restschuld na aflopen hypotheek (kan eventueel variabel)

Enige uitdaging wellicht om te vertalen in NL of gebruikte leestekens. Formule in B6/C6 beetpakken en naar beneden slepen (tot jaar 30 / regel 35) en voila.

Martinusz schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:51:
[...]
...., gelukkig hebben we de 12% uit het verleden niet meer, maar hebben we het nu over 1-2-3%...

Maar helaas hebben we daarvoor in de plaats huizenprijzen die 4x zo hoog zijn.

[ Voor 14% gewijzigd door assje op 11-07-2017 11:58 ]

[Xanaroth]

Hier hypotheek afgesloten van kleine 190k, gekozen voor 50/50 verdeling:

10 jaar 1,6%
20 jaar 2,45%

Gemiddeld maakt dat 2% (~1,5% na meenemen HRA) voor de eerste periode, met kostenpost van 615/maand, eerste maand grofweg 375 aflossing en 315 rente - na HRA 240 effectief), leek mij een prima balans van kosten tegen risico/zekerheid.
Totale kosten komen uit op 230k over de gehele looptijd, onder voorbehoud van veranderingen in rente en extra aflossingen.

Extra aflossingen zullen de eerste (paar) jaar op het 20-jaars deel gaan, waardoor de effectieve rente voor de eerste 10 jaar onder de 2% moet eindigen. De 10-jaars component lost door de lagere rente automatisch al sneller af (grofweg 4k meer afgelost na 10 jaar).

Blijft de rente de komende >10 jaar laag, dan kost dit me mogelijk een paar euro extra. Ik kan me echter niet voorstellen dat deze rente nog eens voor de volle 10 jaar doorzet tot de volgende rentevaste periode. Door de afbouw van HRA zal het omslagpunt afhankelijk van de aflossingen ergens rond 3-3,5% zitten. Is de rente dan lager heeft het me iets meer gekost, is de rente na 10 jaar hoger gaat het geld opleveren.

Ik weet in elk geval dat 100-300 euro lagere lasten makkelijker op te vangen zal zijn, dus als de rente laag blijft is dat jammer/mooi . Het alternatief van 100-300 euro hogere lasten na 10 jaar is een ander verhaal.

[ Voor 33% gewijzigd door Xanaroth op 11-07-2017 12:31 ]

[JunkieLimbo]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:24:
[...]


Ik roep al 2 jaar in dit topic om voor 1 jaar of nog beter (maar ook wel stukje duurder) variabel te kiezen in een dalende markt. TOT de rente weer omhoog gaat.

Je kan wel heel erg uit de hoogte doen met jouw waarheid over wat iedereen moet doen met zijn rente maar eigenlijk vind ik dit best een raar advies. Bijna niemand heeft zin om jarenlang iedere dag de rentestanden te moeten f5'en om maar het onderste uit de kan te kunnen halen.

Iedereen die in de afgelopen jaren zijn rente op de historisch lage stand heeft vastgezet is een winnaar en woont voor een prikkie. Als je verwacht nog 20 jaar in je huis te wonen dan is 20 jaar vastzetten de enige goede keuze. Als je verwacht over 3 jaar te verhuizen is het natuurlijk niet logisch om iets lang vast te zetten.

De hypotheekrenteaftrek nivelleert ook de rentedalingen dus zoveel verschil zit er echt niet tussen die laatste paar tienden die je misschien zou kunnen winnen door erbovenop te gaan zitten en van dag tot dag te blijven checken.

[Mythio]

Playa del C. schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 06:41:
[...]

En jij laat je adviseur regeren. De keuze tussen tien jaar of twintig jaar vast heeft veel aspecten. Achteraf zal één van de twee de goedkoopste blijken, maar niemand kan nu weten welke dat is. Een 'goede' adviseur geeft daarom geen advies over wat zijn persoonlijke voorspelling is. Tenzij je als klant specifiek vraagt wat de adviseur in jullie geval zou doen, maar ook dat zou gek zijn. Het is immers niet het geld en het leven van de adviseur. In die zin is jullie adviseur, volgens de info die jij hier post, dus iemand die al zijn klanten momenteel de tien jaar optie adviseert. De adviseur betaalt de rente over tien jaar echter niet zelf. Die heeft zijn geld nu al verdiend.
Een goede adviseur laat alle opties zien en laat de klant uiteindelijk de keuze en de gok maken. Sommige mensen willen liever een hogere mate van zekerheid, zelfs als de kans groot is dat dat iets duurder is. Je betaalt dan indirect voor dat stukje zekerheid. Niks mis mee. Je opmerking dat sommige mensen de angst laten regeren is daarom niet eens altijd waar. Het klinkt als een typische opmerking van een 'slechte' adviseur, die mensen wil meeslepen in zijn persoonlijke mening. Die opmerking laat verder zien dat jij en eventueel de adviseur een eigen keuze willen rechtvaardigen door andere opties de grond in te stampen. Vandaar ook de reacties hierboven, omdat het in het echt niet zo zwart-wit is.
Het is door ervaren mensen hier al doorgerekend, maar er is redelijke kans dat twintig jaar vast met aflossen op dit moment de goedkopere optie is. In ieder geval is het niet veel duurder en krijg je er wel twintig jaar 'zekerheid' voor terug. Er zijn op dit moment genoeg financiële en andere kritieke situaties in de wereld, ook dichtbij ons in de EU. Als de 'angst' van sommige mensen echt regeert, dan is dat mogelijk alsnog een prima afweging.
In een paar jaar is de rente van 6% naar 2% gegaan. Het kan net zo snel of sneller weer omhoog gaan naar 6% of meer in tien jaar. Op basis waarvan durf jij dan nu over alle mensen met langere vaste looptijd te oordelen?

Wow, wat leg je mij hier veel uitspraken in de mond die ik geenszins heb uitgesproken. Teveel om het nog een reactie waard te laten zijn, jammer.

@de rest:

Uiteraard maken we zelf de keuzes. De berekening vanuit de adviseur heeft ons meerdere opties gegeven, waarbij wij de keuze maken. Daarnaast betaal ik de adviseur juist om zijn mening te geven...wat lijkt hem verstandig en wat ziet hij andere mensen doen. Elke situatie is uniek en ik kan me best voorstellen dat soms andere keuzes beter zijn. Voor ons was dat niet zo.

[Malarky]

Martinusz schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 11:51:
[...]

Eigenlijk spreek je jezelf in dit stukje tegen
Want je zegt als het dal is geweest, moet je 10/20/30 jaar vastzetten, maar wie zegt dat het dal het laagste dal was? Wat nu als de stijgende lijn na 3 jaar weer omlaag gaat en nog lager gaat

[afbeelding]

Wat nu als je in sept. 81 dacht oh dit was het dal, de rente gaat weer omhoog, snel vastzetten voor 10,5%....
waarna na 2 maanden de rente zakt naar 8,5%, snel vastzetten want hij gaat weer stijgen....waarna de rente in de jaren erna daalden. Kortom je kunt het niet zo voorspellen, gewoon vastzetten voor percentage waarmee je tevreden bent, gelukkig hebben we de 12% uit het verleden niet meer, maar hebben we het nu over 1-2-3%...

Feitje: tussen 1956 en 2002 was 1986 het enige jaar dat voor 10 jaar de hypotheekrente vastzetten voordeliger was dan al die tijd een variabele rente aanhouden. Met een gemiddeld voordeel van 1,56% per jaar als je voor variabel gaat.

Dus ja: in beginsel is variabele rente veel aantrekkelijker op termijn dan vaste rente, maar maar weinigen durven hun rente lange tijd vast te laten staan. Dan kun je altijd nog de hybride strategie toepassen. In een dalende markt voor variabel kiezen en dan vastzetten als de rente stijgt. Het kost je niets, kan je hooguit wat opleveren.

JunkieLimbo schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 12:46:
[...]
Bijna niemand heeft zin om jarenlang iedere dag de rentestanden te moeten f5'en om maar het onderste uit de kan te kunnen halen.

Rentewijzigingen van jouw geldverstrekker komen uiteraard gewoon per e-mail alert binnen, en dat is een paar keer per jaar. Daarnaast, ga ik er stiekem maar even vanuit dat de mensen die regelmatig reageren in dit topic, bovenmatig geïnteresseerd zijn in hypotheken, maar waarschijnlijk zitten hier ook veel mensen die nu iets moeten met hun hypotheek.

Iedereen die in de afgelopen jaren zijn rente op de historisch lage stand heeft vastgezet is een winnaar en woont voor een prikkie. Als je verwacht nog 20 jaar in je huis te wonen dan is 20 jaar vastzetten de enige goede keuze. Als je verwacht over 3 jaar te verhuizen is het natuurlijk niet logisch om iets lang vast te zetten.

Uiteraard, duur is niemand uit. Maar waarom zou je verhuistermijn te maken hebben met het aantal jaar dat je de rente vastzet? Bijna alle aanbieders bieden tegenwoordig toch de optie/product om de hypotheek mee te verhuizen?

De hypotheekrenteaftrek nivelleert ook de rentedalingen dus zoveel verschil zit er echt niet tussen die laatste paar tienden die je misschien zou kunnen winnen door erbovenop te gaan zitten en van dag tot dag te blijven checken.

Klopt, in absolute aantallen vind ik het ook niet om veel geld gaan. Het is ook een beetje een theoretisch spelletje.

[ Voor 32% gewijzigd door Malarky op 11-07-2017 13:02 ]

[Playa del C.]

Mythio schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 12:47:
[...]


Wow, wat leg je mij hier veel uitspraken in de mond die ik geenszins heb uitgesproken. Teveel om het nog een reactie waard te laten zijn, jammer.

@de rest:

Uiteraard maken we zelf de keuzes. De berekening vanuit de adviseur heeft ons meerdere opties gegeven, waarbij wij de keuze maken. Daarnaast betaal ik de adviseur juist om zijn mening te geven...wat lijkt hem verstandig en wat ziet hij andere mensen doen. Elke situatie is uniek en ik kan me best voorstellen dat soms andere keuzes beter zijn. Voor ons was dat niet zo.

Wat een zwaktebod om dan maar niet te reageren. Mijn reactie is volgens mij duidelijk en compleet en volledig gebaseerd op jouw eerdere opmerkingen. Daarom hieronder nogmaals de quote daarvan. Als je die post goed leest, zeg je nu dus twee keer iets anders. In je eerste post (hieronder) geef je aan dat jullie 20 jaar vast hebben overwogen, maar dat jullie adviseur het heeft afgeraden. Vandaar dat ik daarop reageerde, want dat is niet wat een goede adviseur doet. Zie mijn vorige reactie voor meer details daarover.

Nu in je laatste reactie zeg je echter dat de adviseur alle opties heeft laten zien, waarna jullie zelf de keuze hebben gemaakt. Dat is een heel ander verhaal. Het gaat mij daarom ook eigenlijk niet om de adviseur zelf, ik kan op basis van jouw veranderende informatie daar niks mee. Met name de opmerking dat op dit moment een vaste rente voor 20 jaar niet goed zou zijn, in combinatie met een opmerking over het regeren van angst bij mensen die wel voor 20 jaar vast kiezen, is totaal onzinnig. Daar zijn anderen hier het ondertussen ook over eens.

Verder vind ik het een vreemde opvatting dat je een hypotheekadviseur betaalt voor zijn mening. Een hypotheek heeft niks met een mening te maken. De adviseur kan alleen maar zoveel mogelijk opties met allerlei uitkomsten laten zien. Op basis van jullie wensen moet daar een goede keus in worden gemaakt, niet omdat een adviseur toevallig denkt dat de rente later wel of niet gaat stijgen.

Als je reageert, dan graag inhoudelijk en niet met de emotie de je zonet liet zien.

Mythio schreef op zaterdag 8 juli 2017 @ 09:56:
Vast voor 10 jaar, op 2.33%. We hebben 20 overwogen, maar onze adviseur rade het af. Het verschil in kosten tussen 10 en 20 jaar vast is vrij groot. Om dus slechter af te zijn bij 10 jaar vast, moet de rente na 10 jaar gestegen zijn tot grote hoogte...als dat al gebeurt, lekker per jaar verlengen tot het weer daalt :-)

Als je er zo naar kijkt met de feitelijke getallen was het een makkelijke keuze, maar zoals ik hier al eerder las..mensen laten de angst regeren :-)

[Tsurany]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 12:49:
[...]


Feitje: tussen 1956 en 2002 was 1986 het enige jaar dat voor 10 jaar de hypotheekrente vastzetten voordeliger was dan al die tijd een variabele rente aanhouden. Met een gemiddeld voordeel van 1,56% per jaar als je voor variabel gaat.

Nu staat de rente op 2%, dan is de ruimte voor forse dalingen een stuk kleiner. Een bank moet immers een bepaalde marge gaan hanteren om de kosten af te dekken. Dus een daling van een paar procent is nu niet realistisch, dan kom je in een markt terecht waarbij het kopen van een huis winstgevend is omdat banken geld toe geven. Dat zie ik niet als waarschijnlijk.

Als je kijkt naar de huidige markt lijkt dat sterk op het jaar 1986, lange dalingen gehad vanaf een relatief hoge rente (1982) naar een relatief vrij lage rente (1986). We zitten wellicht nog niet op de bodem en het kan wellicht een vrij breed dal worden waardoor je pas over heel wat jaren weer een stijging ziet. Maar het moet vanuit historisch perspectief vrij vreemd gaan worden wil je met 10 jaar lang variabele rente goedkoper uit gaan zijn. Dan verwacht je namelijk dat de markt niet meer de grote dalen en pieken gaat hebben van de afgelopen ~60 jaar.

[redwing]

Malarky schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 12:49:
[...]
Uiteraard, duur is niemand uit. Maar waarom zou je verhuistermijn te maken hebben met het aantal jaar dat je de rente vastzet? Bijna alle aanbieders bieden tegenwoordig toch de optie/product om de hypotheek mee te verhuizen?

Sterker nog, juist omdat ik wist dat ik nog ging verhuizen heb ik bij mijn vorige huis mijn hypotheek op 20 jaar vast gezet. Je kunt dan nl. op het moment dat je gaat verhuizen kosteloos de hypotheek opzeggen (als de rente gezakt is) of juist meenemen (als de rente gestegen is). Bij elkaar is het een goedkope manier om toch veel zekerheid te hebben.

[assje]

redwing schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 13:20:
[...]

Sterker nog, juist omdat ik wist dat ik nog ging verhuizen heb ik bij mijn vorige huis mijn hypotheek op 20 jaar vast gezet. Je kunt dan nl. op het moment dat je gaat verhuizen kosteloos de hypotheek opzeggen (als de rente gezakt is) of juist meenemen (als de rente gestegen is). Bij elkaar is het een goedkope manier om toch veel zekerheid te hebben.

Precies, andersom ben ik juist huiverig om lang vast te zetten omdat ik niet wil verhuizen en die mogelijkheid om er onderuit te komen dus niet heb.

[assje]

Tsurany schreef op dinsdag 11 juli 2017 @ 13:13:
[...]
Als je kijkt naar de huidige markt lijkt dat sterk op het jaar 1986, lange dalingen gehad vanaf een relatief hoge rente (1982) naar een relatief vrij lage rente (1986). We zitten wellicht nog niet op de bodem en het kan wellicht een vrij breed dal worden waardoor je pas over heel wat jaren weer een stijging ziet. Maar het moet vanuit historisch perspectief vrij vreemd gaan worden wil je met 10 jaar lang variabele rente goedkoper uit gaan zijn. Dan verwacht je namelijk dat de markt niet meer de grote dalen en pieken gaat hebben van de afgelopen ~60 jaar.

Tja ik weet het niet, alles is anders dan het was, rentes zijn lager dan ooit en variabel is duurder dan kort vastzetten.

Ik vraag me sowieso af waar eindeloze groei (boven inflatie) vandaan moet blijven komen met beperkte middelen. Misschien is de afgelopen 60 jaar inderdaad ook maar een periode en gaat de toekomst er heel anders uit zien, wie zal het zeggen?

Het zou mij helemaal niet zo verbazen als we in ieder geval in het "westen" de komende decennia geen of nauwelijks groei gaan zien.