Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[rkvvkevin]

assje schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 16:06:
[...]


Voor een volledige annuïteitenhypotheek? Mag ik vragen wat het tarief was geweest bij 20 jaar? Ik wil als voorbeeld wel eens een berekeningetje maken (al is het nu mosterd na de maaltijd).

2,55%

[DrivinUCrazy]

assje schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 16:06:
[...]


Voor een volledige annuïteitenhypotheek? Mag ik vragen wat het tarief was geweest bij 20 jaar? Ik wil als voorbeeld wel eens een berekeningetje maken (al is het nu mosterd na de maaltijd).

Als ik me niet vergis: Per 100.000 euro scheelt het bijna 15 euro in de maand en dus ongeveer 5000 euro over de hele looptijd. Valt dan ook goed te overzien.

[Tonkey]

-AzErTy- schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 16:30:
Na verschillende Belgische banken tegen elkaar uitgespeeld te hebben (Argenta, BNP Paribas Fortis, Record Bank en Belfius) gaat het voor ons uiteindelijk Belfius worden.

280k hypotheek op 20 jaar vast aan 1.66%

Niet zo'n slecht aanbod denk ik zo.

Dat hebben ze ons een maand geleden ook aangeboden, daarna kwam de KBC toch weer met 1.6%... Vreselijk systeem, geef gewoon een rente en laat het daarbij. In het gesprek al aangeven dat je een lagere rente kan krijgen als je een ander voorstel geeft, het lijken wel keukenboeren.

Wat we wel begrepen is dat alleen belfius nog staatssteun krijgt en daarom met lage rentes kan stunten. De hybride variant 3/3/3 was overigens daar ook erg interessant.

[assje]

rkvvkevin schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 17:30:
[...]
2,55%

Uitgaande van hypotheek van €200k en WOZ gelijk daaraan.

A: 20 jaar vast 2,55%, verschil in maandlast t.o.v. B wordt extra afgelost
B: 30 jaar vast 2,84%

Openstaande hypotheek na 20 jaar:
A: €80.454
B: €85.951

Bij A is de rente in de laatste 10 jaar onbekend. Uitgaande, A komt duurder uit dan B als de laatste 10 jaar de rente >4,8% is.

Uitgaande van belastingaftrek tegen 46% (42% schaal), WOZ gelijk aan initieel hypotheekbedrag (LTI=1) en eigen woningforfait 0,75%

Het verschil is dus inderdaad niet heel groot, als je echt van plan bent niets extra af te lossen en van zekerheid houdt kan het dus een keuze zijn.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 15-07-2016 21:44 ]

[rkvvkevin]

assje schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 21:24:
[...]


Uitgaande van hypotheek van €200k en WOZ gelijk daaraan.

A: 20 jaar vast 2,55%, verschil in maandlast t.o.v. B wordt extra afgelost
B: 30 jaar vast 2,84%

Openstaande hypotheek na 20 jaar:
A: €80.454
B: €85.951

Bij A is de rente in de laatste 10 jaar onbekend. Uitgaande, A komt duurder uit dan B als de laatste 10 jaar de rente >4,8% is.

Uitgaande van belastingaftrek tegen 46% (42% schaal), WOZ gelijk aan initieel hypotheekbedrag (LTI=1) en eigen woningforfait 0,75%

Het verschil is dus inderdaad niet heel groot, als je echt van plan bent niets extra af te lossen en van zekerheid houdt kan het dus een keuze zijn.

Klopt! Ongeveer dezelfde berekening gekregen van mijn adviseur en samen besloten om te gaan voor zekerheid, in plaats voor de minimale winst (waarbij het nog gokken is wat de rentes doen).

[Dark Matter]

CeesKees schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 15:16:
[...]
Over een jaar kan het zomaar zo zijn dat je 100% teveel betaald.

Of 50% te weinig (dus goed hebt "gegokt") (al zie ik dit niet zomaar gebeuren)

Grappig, dat spelen met getallen.
Als je eerlijk bent, dan stel je de gekozen rente gelijk aan 100% voor je vergelijking.

100% teveel betaald -> oftewel 50% (van 100%) had kunnen besparen.
50% te weinig -> oftewel 100%, secu het dubbele, meer moeten betalen.

Uiteindelijk is de helft van weinig nog steeds niet veel, maar het dubbele van weinig kan toch al iets zijn.

[ Voor 22% gewijzigd door Dark Matter op 16-07-2016 09:40 ]

[RM-rf]

assje schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 21:24:
[...]

Het verschil is dus inderdaad niet heel groot, als je echt van plan bent niets extra af te lossen en van zekerheid houdt kan het dus een keuze zijn.

de rekensom klopt, maar wat je moet bedenken dat je die 'mogelijke' winst pas vanaf 2036 zou gaan merken
en zelfs dan zal het enkele jaren duren voordat je het voorheen opgebouwde verlies van ruim 5000 euro weggebouwd hebt...

bv met een rente tegen die tijd van 7%, zal het nog steeds tot 2043 of 2044 duren, voordat je je 'break-even' punt bereikt.. het moment waar je dus ook daadwerkelijk iedere maand qua totaalkosten iets 'bespaart' hebt over alles wat je tot dan toe aan je huis afgedragen hebt


Juist dat is de reden waarom ik zo grote twijfels heb bij dat ellenlang vastleggen nu, niet dat het niet mogelijk is een winstje te boeken, zeer wel, misschien dat je over die dertig jaar idd wel een duizend euro zou kunnen winnen, wow, dat is 33 euro per jaar dat je gewonnen hebt in 2046...


maar .... je hebt je ook voor een enorme tijd, nl die complete dertig jaar vastgeleggen aan een specifiek kredietinstituut en dat ene hypotheekproduct, en zult die voleldige periode met hen moeten uitzitten, om misschien een mogelijke 'winst' te boeken...
Mocht je bv tussentijds toch liever overstappen naar een andere aanbieder of een ander leenproduct, maak je altijd een verlies met die extreem lange rentevaste periodes.

Laat ik daarbij nu een beetje mn twijfels hebben, ik heb geen enkele grote financiele serviceverlener zo hoog zitten dat ik denk dat het een goede keus is me nu contractueel vast te leggen op een dertig-jaren durende klant-bedrijf relatie, en daar zelfs meer voor te betalen dan voor een kortere periode...


Ik heb zo'n vermoeden dat aan die dertig-jaar durende rentevaste periode vooral één profiteur is qua 'zekerheid' en dat is de kredietverlener, die zn klant keihard aan zich gebonden ziet..
En des te langer de hypotheek loopt, des te voordeliger is deze ook voor de kredietverstrekker; bv een 103% Hypotheek die nu annuitair afgesloten wordt, daarvan is over 20 jaar 60% afgelost en die heeft vrijwel zeker een LTV van onder de 40%...


Ik denk dat je als hypotheekgever in 2036 een heel ander begrip van 'zekerheid' zult hebben dan nu, als starter... tegen die tijd heb je vermoedelijk allang je hypotheek grotendeels afgelost en een groot vermogenswarde in je huis iopgebouwd die zelf ook voor kredietverlener eals 'zekerheid' geld (of mogelijk wil je liever verhuizen en geef je sowieso je hypotheek op, naar ik meen bestaat de gemiddelde hypotheek in nederland ongeveer 16 jaar, voordat mensen hem oversluiten).


Nu een contract afsluiten dat je heel misschien iets opleveren zou in 2040 of daarna, vind ik eerlijk gezegd weinig te maken hebben met 'zekerheid'..
al schijnen de 'adviseurs' het wel zo te verkopen, omdat het op een emotie inspeelt die mensen nu hebben:

Zouden er binnenkort ook aanbieders komen die bv en rentevaste periode van veertig jaar gaan aanbieden? onder het motto, "Veertig jaar rentevast, 25% meer zekerheid dan 30 jaar" ...?

[Harrie]

-AzErTy- schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 16:30:
Na verschillende Belgische banken tegen elkaar uitgespeeld te hebben (Argenta, BNP Paribas Fortis, Record Bank en Belfius) gaat het voor ons uiteindelijk Belfius worden.

280k hypotheek op 20 jaar vast aan 1.66%

Niet zo'n slecht aanbod denk ik zo.

Dat is inderdaad wel een mooi aanbod. Wij hebben 2.09% gekregen bij 288k op 25 jaar (100% quotiteit). Dat is nu 2 maanden geleden ofzo, we zijn nu net verhuisd :-)

[Tehh]

Lage rente's zijn inderdaad relatief. Wij hebben ruim 1,5 jaar geleden getekend voor 10 jaar vast tegen 3,15%. Toen was de rente al "erg laag" en begon de woningmarkt net een beetje aan te trekken. Ik had dan ook niet verwacht dat de rente nu 1,8% zou zijn voor 10 jaar vast. Maar gezien de rentestanden van onze buren (DU/BE) kan er nog wel een paar procentpunt van af.
Omdat we nog wel een spaarpotje hebben zitten we er over te denken om onze rentetermijn af te kopen op één van onze leningdelen. 't Zou ons nu 10k kostten om ons lineaire deel van nog circa 110k om te bouwen van 3,15% naar 1,83%. Per saldo over 10 jaar is de besparing niet zo groot maar het scheelt wel even lekker in de maandlasten.

[Tsurany]

Vooral nu de spaarrente zo laag staat is dat zeker geen gek idee. Toevallig uitgerekend wat de (bruto) terugverdientijd is?

[Krisp]

Tehh schreef op zondag 17 juli 2016 @ 00:27:
Lage rente's zijn inderdaad relatief. Wij hebben ruim 1,5 jaar geleden getekend voor 10 jaar vast tegen 3,15%. Toen was de rente al "erg laag" en begon de woningmarkt net een beetje aan te trekken. Ik had dan ook niet verwacht dat de rente nu 1,8% zou zijn voor 10 jaar vast. Maar gezien de rentestanden van onze buren (DU/BE) kan er nog wel een paar procentpunt van af.
Omdat we nog wel een spaarpotje hebben zitten we er over te denken om onze rentetermijn af te kopen op één van onze leningdelen. 't Zou ons nu 10k kostten om ons lineaire deel van nog circa 110k om te bouwen van 3,15% naar 1,83%. Per saldo over 10 jaar is de besparing niet zo groot maar het scheelt wel even lekker in de maandlasten.

Ik kan je adviseren om ook eens uit te rekenen wat het scheelt als je die 10K gebruikt om af te lossen. Zeker omdat je een lineaire (en geen annuïteiten) hypotheek hebt, is dat verschil (in vergelijking met afkopen) klein, vooral wanneer je de HRA meeneemt in je berekening. Bovendien heb je dan minder schuld, wat m.i. ook aantrekkelijk is.

[Tehh]

Tsurany schreef op zondag 17 juli 2016 @ 00:41:
Vooral nu de spaarrente zo laag staat is dat zeker geen gek idee. Toevallig uitgerekend wat de (bruto) terugverdientijd is?

Net iets minder dan 8,5 jaar. Net iets minder dan de huidige resterende looptijd dus. In principe ben je dus eigenlijk een stuk hypotheek aan het vooruit betalen, met als bijkomend voordeel dat je na die 8,5 jaar nog gebruik kan maken van de 'lage' rente (maar misschien is die dan wel net zo laag).

Krisp schreef op zondag 17 juli 2016 @ 08:07:
[...]

Ik kan je adviseren om ook eens uit te rekenen wat het scheelt als je die 10K gebruikt om af te lossen. Zeker omdat je een lineaire (en geen annuïteiten) hypotheek hebt, is dat verschil (in vergelijking met afkopen) klein, vooral wanneer je de HRA meeneemt in je berekening. Bovendien heb je dan minder schuld, wat m.i. ook aantrekkelijk is.

Aflossen is op de lange termijn absoluut veel voordeliger. Nu 10k aflossen scheelt uiteindlijk 14k (dus 4k voordeel). De terugverdientijd is alleen wat langer en daardoor blijven de maandlasten vrij hoog.

Lineair is leuk hoor (en goedkoper dan annuïtair) maar de hoge maandlasten zijn nu wel eens jammer. Ongeveer de helft van mijn inkomen gaat nu op aan hypotheek, voordeel is wel dat tegen de tijd dat er (studerende) kinderen zijn de maandlasten €200 lager zijn.

[Tsurany]

Dan zou ik dat nu niet gaan doen, daar schiet je te weinig mee op. Als je nu gaat aflossen met dat geld zal je uiteindelijk ook meer gaan besparen. Als je terugverdientijd zo lang is zal je uiteindelijk maar anderhalf jaar lang echt profiteren van dat renteverschil.

Is het dan niet interessanter om te gaan rentemiddelen en die 10k direct in te zetten als aflossing?

[Krisp]

Tehh schreef op zondag 17 juli 2016 @ 22:08:
[...]

Aflossen is op de lange termijn absoluut veel voordeliger. Nu 10k aflossen scheelt uiteindlijk 14k (dus 4k voordeel). De terugverdientijd is alleen wat langer en daardoor blijven de maandlasten vrij hoog.

Lineair is leuk hoor (en goedkoper dan annuïtair) maar de hoge maandlasten zijn nu wel eens jammer. Ongeveer de helft van mijn inkomen gaat nu op aan hypotheek, voordeel is wel dat tegen de tijd dat er (studerende) kinderen zijn de maandlasten €200 lager zijn.

Even snel gerekend:
Volgens mij betaal je nu:
~3700 euro aflossing
~3465 euro rente, wat door HRA (+/-50% aftrek) 1735 wordt.
Totaal netto 5435 euro.

Als je de rente afkoopt, levert dat je op:
~3700 euro aflossing
~2013 euro rente, wat netto 1005 wordt
Totaal netto 4705 euro.

Als je 10K aflost, levert dat je op:
~3360 euro aflossing
~3150 euro rente, wat netto 1565 wordt
Totaal netto 4925 euro.

Nu betaal je als je aflost wat meer, maar anderzijds mag je in het laatste scenario 1,5 jaar eerder een nieuwe rentevaste periode kiezen en je aflossing is duurzaam lager geworden, wat voor de komende 30 jaar voordelig is. (over 8,5 jaar lang 340 euro per jaar goedkoper). In beide gevallen scheelt het een significant bedrag (40-60 euro per maand) en het zou mij persoonlijk minder uitmaken hoe groot dat bedrag precies is.

Alleen als je de maandelijkse besparing echt nodig hebt (wat me niet waarschijnlijk lijkt: je hebt 10K spaargeld over) zou ik altijd voor aflossen gaan in plaats van het afkopen van de rente. Laat je alsjeblieft niet leiden door emotie en door korter termijn winst: wanneer je kinderen hebt is dat geld heel erg welkom.

[Tehh]

Tsurany schreef op zondag 17 juli 2016 @ 23:18:
Dan zou ik dat nu niet gaan doen, daar schiet je te weinig mee op. Als je nu gaat aflossen met dat geld zal je uiteindelijk ook meer gaan besparen. Als je terugverdientijd zo lang is zal je uiteindelijk maar anderhalf jaar lang echt profiteren van dat renteverschil.

Is het dan niet interessanter om te gaan rentemiddelen en die 10k direct in te zetten als aflossing?

Rentemiddeling is (nog) niet mogelijk bij deze hypotheekverstrekker (BLG). Ze gaan het wel aanbieden maar hebben nog geen termijn genoemd wanneer dit beschikbaar zou moeten zijn.

Krisp schreef op maandag 18 juli 2016 @ 08:37:
[...]

Even snel gerekend:
Volgens mij betaal je nu:
~3700 euro aflossing
~3465 euro rente, wat door HRA (+/-50% aftrek) 1735 wordt.
Totaal netto 5435 euro.

Als je de rente afkoopt, levert dat je op:
~3700 euro aflossing
~2013 euro rente, wat netto 1005 wordt
Totaal netto 4705 euro.

Als je 10K aflost, levert dat je op:
~3360 euro aflossing
~3150 euro rente, wat netto 1565 wordt
Totaal netto 4925 euro.

Nu betaal je als je aflost wat meer, maar anderzijds mag je in het laatste scenario 1,5 jaar eerder een nieuwe rentevaste periode kiezen en je aflossing is duurzaam lager geworden, wat voor de komende 30 jaar voordelig is. (over 8,5 jaar lang 340 euro per jaar goedkoper). In beide gevallen scheelt het een significant bedrag (40-60 euro per maand) en het zou mij persoonlijk minder uitmaken hoe groot dat bedrag precies is.

Alleen als je de maandelijkse besparing echt nodig hebt (wat me niet waarschijnlijk lijkt: je hebt 10K spaargeld over) zou ik altijd voor aflossen gaan in plaats van het afkopen van de rente. Laat je alsjeblieft niet leiden door emotie en door korter termijn winst: wanneer je kinderen hebt is dat geld heel erg welkom.

Nu zit ik (helaas) niet in de 50% schaal voor HRA dus is aflossen nóg aantrekkelijker... Aangezien we nog geen kinderen hebben is een lange termijn besparing misschien inderdaad wel beter dan een besparing de komende 10 jaar.
Renteherziening ziet er gewoon aantrekkelijk uit vanwege de directe besparing...

[Krisp]

Tehh schreef op maandag 18 juli 2016 @ 10:40:
[...]

Nu zit ik (helaas) niet in de 50% schaal voor HRA dus is aflossen nóg aantrekkelijker... Aangezien we nog geen kinderen hebben is een lange termijn besparing misschien inderdaad wel beter dan een besparing de komende 10 jaar.
Renteherziening ziet er gewoon aantrekkelijk uit vanwege de directe besparing...

Dat laatste ben ik helemaal met je eens. Wat betreft dat eerste: het is aardig om eens te googlen op het begrip 'marginale druk loondienst': bijna iedereen met een bovenmodaal inkomen houdt (door de loonheffinskorting die afgebouwd wordt) ongeveer 50% over van elke euro die verdiend wordt. Jouw eigen situatie kun je eens invullen op http://www.checkbrutonetto.nl/ zodat je de marginale druk ook voor jou kunt uitrekenen. Die zal rond de 49-50% liggen, waardoor het verschil nog kleiner wordt.

Vergeet niet dat de bank aan je wil verdienen, en dat de enige manier om daar onderuit te komen (versneld) aflossen is. De rente 'afkopen' haalt hooguit het bedrag naar voren.

Er is een belangrijk tegenargument voor mijn redenatie: de boeterente die je betaalt is aftrekbaar. Wellicht (maar daar ontbreekt mij de tijd voor) is het verstandiger om eerst de boete te betalen, daarna met de aftrek van die 10K (~5K) het jaar erop te gaan aflossen. Als je het dan helemaal goed wilt doen, gebruik je het maandelijkse voordeel om nog meer af te lossen, zodat je later nog minder uit hoeft te geven aan hypotheeklasten.

[Roenie]

Tehh schreef op zondag 17 juli 2016 @ 22:08:
[...]


Net iets minder dan 8,5 jaar. Net iets minder dan de huidige resterende looptijd dus. In principe ben je dus eigenlijk een stuk hypotheek aan het vooruit betalen, met als bijkomend voordeel dat je na die 8,5 jaar nog gebruik kan maken van de 'lage' rente (maar misschien is die dan wel net zo laag)...

Of misschien is je persoonlijke situatie zo veranderd dat je al lang niet meer in dat huis woont.

Ik zou eerder (extra) aflossen dan boeterente betalen.

[ANdrode]

Roenie schreef op maandag 18 juli 2016 @ 11:09:
[...]
Of misschien is je persoonlijke situatie zo veranderd dat je al lang niet meer in dat huis woont.

Ik zou eerder (extra) aflossen dan boeterente betalen.

En met 10K ben je eventueel ook een stuk op weg om de kosten van een verhuizing te dekken. Dan kan je de hypotheek mogelijk ook opzeggen in plaats van meenemen?

[Wackmack]

Huizenkoper legt lage rente voor 30 jaar vast
AMSTERDAM - Nederlandse huizenkopers slaan in groten getale een slaatje uit de historisch lage hypotheekrente. De hypotheek met een looptijd van dertig jaar is de laatste weken opgeklommen naar de derde plaats qua marktaandeel, meldt Hypotheekshop.

De rente die op dertigjaarshypotheek is bij sommige aanbieders al 2,7% met Nationale Hypotheekgarantie. De goedkoopste NHG-hypotheek met een looptijd van tien jaar is slechts enkele tientjes per maand goedkoper.

In de knel
Dat verschil verdampt zodra de rente stijgt en iedereen met een korterlopende hypotheek naar een hoger tarief moet oversluiten, maar aanbieders waarschuwen ook voor hypotheken met een dergelijke extreem lange looptijd. Zo kunnen huizenbezitters in de knel komen als ze ver voor het einde van die looptijd willen of moeten verhuizen, en ligt het maximale leenbedrag lager.

De ’rentevoorkeur’ van de Nederlandse consument is dankzij de steeds verder dalende tarieven radicaal gewijzigd. Sloten de meeste huizenkopers in 2011 nog een tienjaarshypotheek af, een half decennium later heeft een lening voor twintig jaar de voorkeur, en nu begint dertig jaar dus aan een opmars.

Vorige week werd bekend dat het tarief voor de tienjaarshypotheek onder de variabele rente is komen te liggen.

Zelf heeft onze adviseur de casus net ingediend bij Aegon en Attens.
Ben benieuwd met welke offerte ze komen en hopelijk werkt de constructie. Attens heeft een mooie deal dat je ouders voor een kleine percentage garant willen staan. Het gaat om 10%. Je moet aantonen dat je dit binnen vijf jaar zelf kan betalen wat makkelijk lukt. Wordt vervolgd.

[Muncher]

Ik zit te twijfelen over hoe lang vast te zetten. Ik heb een hypotheek van 311.000. Heb hiervoor een hypotheek bij MUNT afgesloten, 10 jaar, annuïteit, tegen 2,62%. Halverwege september gaan we naar de notaris voor het passeren van de hypotheekakte. We hebben dagrente, dus we betalen bij het passeren de afgesproken rente of een lagere rente als die op dat moment geld. De rente staat nu op 2,57%, dus we hebben al een besparing te pakken.

Echter, ik vraag me af of ik niet nog moet wisselen naar 20 (3,15%, Florius) jaar of 30 jaar (3,70%, MUNT) rentevast. De kans dat ik binnen nu en 20-30 jaar naar een volgende woning (dus het vervolghuis op de hypotheek waar dit over gaat) trek is best groot. Ik wil graag een van deze twee verstrekkers gebruiken, omdat die aan mijn eisenlijstje voldoen:

- Dagrente
- Onbeperkt tussentijds aflossen
- Meenemen van hypotheek naar een eventueel volgend huis

Echter, ik vind het moeilijk om te berekenen wat de effecten hiervan op lange termijn zijn. Zouden jullie mij hiermee kunnen helpen? Wat is wijsheid? Zie ik belangrijke zaken over het hoofd?

Ik ga morgen ook weer met de adviseur aan tafel om dit te bespreken.

[Ray]

volgens mij heeft Florius geen dagrente. Daarnaast kan je elders voor 30 jaar op 3,39 uitkomen. dagrente is mooi maar dit een flink verschil

Verdiep je ook eens in funding en matching en vraag je dan nog eens af of munt de juiste aanbieder is.

Heb hier al meer over geschreven in de diverse topics dus ga hier nu niet specifiek op in

onbeperkt aflossen versus 10% op 300K plus lijkt mij ook niet zo'n dealbreaker toch ?
meeneem regeling is zeker een punt bij langer vast

[ Voor 24% gewijzigd door Ray op 24-07-2016 11:37 ]

[Tsurany]

Denk ook eens aan hoe hoog de boete bij aflossen zal zijn. Met een zeer laag renteverschil is de boete verwaarloosbaar. Bij mij zou het nu net 4.000 euro zijn als ik 100.000 euro zou willen aflossen, niet bijzonder hoog. Als de rente gaat stijgen zal dit nog minder worden of zelfs boetevrij kunnen.

Zeker als je voor 30 jaar kiest verwacht je een stijgende rente dus verwacht je in principe ook boetevrij af te kunnen lossen.

[Muncher]

Tsurany schreef op zondag 24 juli 2016 @ 12:49:
Denk ook eens aan hoe hoog de boete bij aflossen zal zijn. Met een zeer laag renteverschil is de boete verwaarloosbaar. Bij mij zou het nu net 4.000 euro zijn als ik 100.000 euro zou willen aflossen, niet bijzonder hoog. Als de rente gaat stijgen zal dit nog minder worden of zelfs boetevrij kunnen.

Zeker als je voor 30 jaar kiest verwacht je een stijgende rente dus verwacht je in principe ook boetevrij af te kunnen lossen.

Dank, heel nuttig . Hoe kan ik een dergelijke boete berekenen?

[Ray]

Muncher schreef op zondag 24 juli 2016 @ 13:55:
[...]


Dank, heel nuttig . Hoe kan ik een dergelijke boete berekenen?

verwacht je werkelijk meer dan 30K per jaar extra! af te gaan lossen dan ?

boete is volgens de contante waarde methode te bepalen. Echter wat je mist is de vergelijkingsrente. dat is namelijk de rente voor het restant looptijd op dat moment.

overigens kan een paar tienden dan al een aardige boete opleveren als je over 20 jaar plus contant maken praat. Bij een stijgende rente over alle rvp kan het inderdaad niveleren

[ Voor 16% gewijzigd door Ray op 24-07-2016 15:00 ]

[RM-rf]

Tsurany schreef op zondag 24 juli 2016 @ 12:49:

Zeker als je voor 30 jaar kiest verwacht je een stijgende rente dus verwacht je in principe ook boetevrij af te kunnen lossen.

het gevaarlijk is daaraan dat je dan je kaarten op één scenario zet (van een rentestijging op middellange termijn), en als dat kennelijk niet zo loopt als jij verwacht, je opeens juist wel steeds meer boete moet betalen bij een voortijdige aflossing.

Juist bij risicodekking is het goed te overwegen dat je risico's moet spreiden en niet alles op een specifiek scenario waarin je dan opeens 'winst' zou maken (maar in de meeste andere juist teveel zou betalen).

bij bv mensen die langer dan 10,15 jaar gaan vastleggen is het volgens mij goed als ze zich overwegen hoe groot de kans is dat ze werkelijk die risicodekking dan hard nodig hebben.
Denk je nu daadwerkelijk dat je je maandlasten over 20 jaar niet zou kunnen betalen, als de rente wat gestegen is, maar je ook al vermoedelijk 60% van je hypotheekschuld afgelost zult hebben en dus je rentelasten relatief een laag deel uitmaken van je totale lasten


Wat betreft verhuizen en meenemen van je oude hypotheek is dat volgens mij bij een lange rentevaste duur enkel nuttig als je zou verhuizen naar een huis met dezelfde waarde, zodat je niet hoeft 'bij' te financieren'...
zodra je dat wél doet, gaat ook alle risico naar de nieuwe hypotheek, de oude hypotheek heeft dan de hoogste prevalentie en is sowieso gedekt, dat is voor een kredietinstituut enkel puur voordelig, zelfs als tegen die tijd de rente duidelijk hoger ligt, blijven ze ruim verdienen.
Al je risico moet je dan doorfinanciering in de hypotheek die je erbij afsluit, en dat zal dan altijd duurder worden.

[Muncher]

RM-rf schreef op zondag 24 juli 2016 @ 15:08:
[...]


het gevaarlijk is daaraan dat je dan je kaarten op één scenario zet (van een rentestijging op middellange termijn), en als dat kennelijk niet zo loopt als jij verwacht, je opeens juist wel steeds meer boete moet betalen bij een voortijdige aflossing.

Juist bij risicodekking is het goed te overwegen dat je risico's moet spreiden en niet alles op een specifiek scenario waarin je dan opeens 'winst' zou maken (maar in de meeste andere juist teveel zou betalen).

bij bv mensen die langer dan 10,15 jaar gaan vastleggen is het volgens mij goed als ze zich overwegen hoe groot de kans is dat ze werkelijk die risicodekking dan hard nodig hebben.
Denk je nu daadwerkelijk dat je je maandlasten over 20 jaar niet zou kunnen betalen, als de rente wat gestegen is, maar je ook al vermoedelijk 60% van je hypotheekschuld afgelost zult hebben en dus je rentelasten relatief een laag deel uitmaken van je totale lasten


Wat betreft verhuizen en meenemen van je oude hypotheek is dat volgens mij bij een lange rentevaste duur enkel nuttig als je zou verhuizen naar een huis met dezelfde waarde, zodat je niet hoeft 'bij' te financieren'...
zodra je dat wél doet, gaat ook alle risico naar de nieuwe hypotheek, de oude hypotheek heeft dan de hoogste prevalentie en is sowieso gedekt, dat is voor een kredietinstituut enkel puur voordelig, zelfs als tegen die tijd de rente duidelijk hoger ligt, blijven ze ruim verdienen.
Al je risico moet je dan doorfinanciering in de hypotheek die je erbij afsluit, en dat zal dan altijd duurder worden.

Volgens mij zijn er grofweg 5 scenario's waar je over na moet denken, zoals hier beschreven.

http://www.z24.nl/onderne...-wat-is-verstandig-631382

Als ik dit doet interpreteer, heb je een nadeel als de rente daalt of gelijk blijft. Of is dat te kort door de bocht?

Ray schreef op zondag 24 juli 2016 @ 14:54:
[...]
boete is volgens de contante waarde methode te bepalen. Echter wat je mist is de vergelijkingsrente. dat is namelijk de rente voor het restant looptijd op dat moment.

overigens kan een paar tienden dan al een aardige boete opleveren als je over 20 jaar plus contant maken praat. Bij een stijgende rente over alle rvp kan het inderdaad niveleren

Ik begrijp niet wat je bedoeld. Contant maken? Rvp? Kan je het iets anders omschrijven?

[Tanooki]

RM-rf schreef op zondag 24 juli 2016 @ 15:08:
[...]
Wat betreft verhuizen en meenemen van je oude hypotheek is dat volgens mij bij een lange rentevaste duur enkel nuttig als je zou verhuizen naar een huis met dezelfde waarde, zodat je niet hoeft 'bij' te financieren'...
zodra je dat wél doet, gaat ook alle risico naar de nieuwe hypotheek, de oude hypotheek heeft dan de hoogste prevalentie en is sowieso gedekt, dat is voor een kredietinstituut enkel puur voordelig, zelfs als tegen die tijd de rente duidelijk hoger ligt, blijven ze ruim verdienen.
Al je risico moet je dan doorfinanciering in de hypotheek die je erbij afsluit, en dat zal dan altijd duurder worden.

Als je aanvullend gaat financieren bij een andere geldverstrekker betaal je inderdaad de hoofdprijs (ivm lager gerangschikte hypotheek), maar daar heb je geen last van als je aanvullend financiert bij je bestaande geldverstrekker.. Dan wordt gewoon een leningdeel toegevoegd.

[Tsurany]

Muncher schreef op zondag 24 juli 2016 @ 15:40:
Volgens mij zijn er grofweg 5 scenario's waar je over na moet denken, zoals hier beschreven.

http://www.z24.nl/onderne...-wat-is-verstandig-631382

Als ik dit doet interpreteer, heb je een nadeel als de rente daalt of gelijk blijft. Of is dat te kort door de bocht?

Wat ze daar beschrijven is dat je goed moet kijken wat een stijgende rente voor effect heeft. Ze vergelijken 20 jaar vast tegen twee periodes van 10 jaar vast. Voor die tweede periode is de rente onbekend dus ze hebben daar een daling, gelijk blijvend een stijging uitgewerkt zodat je kan zien wat je restbedrag is na X jaar en wanneer je dus gunstiger uit bent.

Ik vind hun manier van uitleg en becijfering niet echt top, ze kunnen mijn inziens beter niet kijken naar de restandhoofdsom na X jaar maar naar de totale rentelast gedurende die periode, dat is veel handiger. Je hypotheek moet je immers toch aflossen dus je aflossing staat vast. Wat je juist wilt weten is wat je extra "kosten" zijn, dus wat je kwijt bent aan rentelasten..

Maar wat je wel ziet is dat een rente hoger dan 3,4% voor je tweede RVP er voor zorgt dat je duurder uit bent dan nu 20 jaar kiezen. Echter wat ze weer niet meenemen is dat je na 10 jaar al zo veel hebt afgelost dat je veel makkelijker voor een kortere zekerheid kan kiezen zoals 5 of 7 jaar en daarmee weer rentekorting pakt.

Ik begrijp niet wat je bedoeld. Contant maken? Rvp? Kan je het iets anders omschrijven?

RVP is de rentevastperiode, de periode dat je de rente vast hebt gezet. Voor contante waarde zie mijn reactie hier onder.

Muncher schreef op zondag 24 juli 2016 @ 13:55:
[...]


Dank, heel nuttig . Hoe kan ik een dergelijke boete berekenen?

Kijk dan eens hier:
https://www.hypotheeklast....nl/berekenen/boeterente/

Stel je hebt nog 109 maanden te gaan op je hypotheek. Je vult dan je huidige rente in (inclusief kortingen en opslagen) en je vult de nieuwe rente (inclusief kortingen en opslagen) in die je zou betalen wanneer je nu voor de resterende termijn de rente zou vast zetten. Met 109 maanden te gaan kijk je dan naar de rente die bij 120 maanden (10 jaar) hoort.
Bij de hoofdsom vul je dan het bedrag in dat je zou willen aflossen exclusief boetevrij bedrag.

Dit kan per bank verschillen maar hier komt het wel min of meer op neer. De bank brengt hun renteverlies in rekening.

RM-rf schreef op zondag 24 juli 2016 @ 15:08:
het gevaarlijk is daaraan dat je dan je kaarten op één scenario zet (van een rentestijging op middellange termijn), en als dat kennelijk niet zo loopt als jij verwacht, je opeens juist wel steeds meer boete moet betalen bij een voortijdige aflossing.

Juist bij risicodekking is het goed te overwegen dat je risico's moet spreiden en niet alles op een specifiek scenario waarin je dan opeens 'winst' zou maken (maar in de meeste andere juist teveel zou betalen).

Dan zou je überhaupt niet 30 jaar vast moeten zetten. De enige reden om dat te doen is omdat je er echt van overtuigd bent dat de rente niet nog verder gaat zakken. Daarnaast, als je ziet hoe laag de rente nu is dan is het nog maar de vraag hoe ver het echt gaat zakken. Een renteverlaging van 0,5% levert echt niet zo'n hoge boete op tenzij je je volledige lening wilt aflossen. Maar als je na 10 jaar 50.000 euro zou willen aflossen bovenop je boetevrij aflosbaar bedrag dan kost dat je alsnog maar 5000 euro.

bij bv mensen die langer dan 10,15 jaar gaan vastleggen is het volgens mij goed als ze zich overwegen hoe groot de kans is dat ze werkelijk die risicodekking dan hard nodig hebben.
Denk je nu daadwerkelijk dat je je maandlasten over 20 jaar niet zou kunnen betalen, als de rente wat gestegen is, maar je ook al vermoedelijk 60% van je hypotheekschuld afgelost zult hebben en dus je rentelasten relatief een laag deel uitmaken van je totale lasten

Dat ben ik zeker met je eens. Volgens mij is langer dan 15 jaar vast leggen niet nuttig, dan heb je geen goed financieel plan klaar liggen. Maar ik zou dan ook altijd rekening houden met extra aflossingen op je hypotheek. Als je niet extra kan aflossen zou je mijn inziens de hypotheek niet moeten aan gaan. Stel je ziet dat je over vijf jaar een nieuwe RVP moet kiezen en dat de huidige rente aardig hoger is, dan moet je het financieel aan kunnen om nu alvast extra af te lossen binnen je boetevrije ruimte om tegen die tijd problemen te voorkomen.

[Ray]

Zeer goede uitleg. 1 kleine aanvulling. De meeste banken kijken voor het bepalen van de verlijkingsrente naar de periode die daar , naar onder afgerond bij in de buurt zit. Dus bij 109 maanden is dit vaak het 6 jaars tarief van 72 maanden, niet die van 10 jaar / 120 maanden. De bank rond in zijn voordeel af zeg maar.

Ook dit verschilt weer per verstrekker en sommigen hebben wel 9 jaar vast.

[Tsurany]

Ray schreef op zondag 24 juli 2016 @ 17:18:
Zeer goede uitleg. 1 kleine aanvulling. De meeste banken kijken voor het bepalen van de verlijkingsrente naar de periode die daar , naar onder afgerond bij in de buurt zit. Dus bij 109 maanden is dit vaak het 6 jaars tarief van 72 maanden, niet die van 10 jaar / 120 maanden. De bank rond in zijn voordeel af zeg maar.

Ook dit verschilt weer per verstrekker en sommigen hebben wel 9 jaar vast.

Dat het verschilt per bank zou goed kunnen, ik heb weinig ervaring met andere banken. En per product kunnen er ook afwijkingen in zitten, bij sommige producten reken je weer met X keer de maandrente.

[DrivinUCrazy]

Hierboven werd overwogen om eventueel voor 30 jaar vast te gaan, en een van de punten daarbij is de mogelijkheid om onbeperkt af te lossen. Die 2 spreken elkaar tegen. Als je zoveel verwacht extra af te kunnen lossen, maak je je 30 jaar toch nooit vol?

[Krisp]

DrivinUCrazy schreef op zondag 24 juli 2016 @ 20:08:
Hierboven werd overwogen om eventueel voor 30 jaar vast te gaan, en een van de punten daarbij is de mogelijkheid om onbeperkt af te lossen. Die 2 spreken elkaar tegen. Als je zoveel verwacht extra af te kunnen lossen, maak je je 30 jaar toch nooit vol?

Dat klopt. Echter, het kan bijvoorbeeld zijn dat je een erfenis (welke je niet verwacht had) wilt gebruiken om af te lossen. Overigens stellen sommige hypotheekverstrekkers je in staat om onbeperkt uit eigen middelen (waaronder een erfenis ook valt) af te lossen.

[DrivinUCrazy]

Als zou je een dergelijk groot bedrag bemachtigen zonder dat je het had verwacht, dan kun je die aflossing toch ook nog over verschillende jaren uitsmeren? Ik bedoel, bij de standaard 10% (of 20%) per jaar los je alles in maximaal 10 jaar af. Dus al zou je zo'n grote onverwachte erfenis krijgen, zie ik nog steeds het voordeel van die 30 jaar vastzetten niet.

[Krisp]

Ik heb dan ook nooit gezegd dat 30 jaar vastzetten een goed idee is. Maar ook daar gelden deze scenario's voor: http://www.z24.nl/onderne...-wat-is-verstandig-631382

De grap is dat als je verwacht dat de rente omlaag gaat (zoals in de scenario's in de link omschreven, je beter voor een variabele rente kunt kiezen. Immers: de rente gaat in de tussentijd omlaag, en de variabele rente is nu even hoog. Helaas durven maar weinig mensen dat, waardoor het voor banken (nu) niet loont om te concurreren op variabele en kortlopende rentetarieven. Als je de rente toch wilt vastzetten (en niet als bovengemiddeld wil aflossen), dan is 5 jaar nu het minimum, en daarna is 10 jaar pas weer interessant. Of je langer wil vastzetten hangt af van je risico-mindset. Maar over het algemeen kan ik wel zeggen dat Nederlanders historisch gezien extreem risicomijdend zijn.

[Aldmar]

Krisp schreef op maandag 25 juli 2016 @ 07:52:

De grap is dat als je verwacht dat de rente omlaag gaat (zoals in de scenario's in de link omschreven, je beter voor een variabele rente kunt kiezen. Immers: de rente gaat in de tussentijd omlaag, en de variabele rente is nu even hoog. Helaas durven maar weinig mensen dat, waardoor het voor banken (nu) niet loont om te concurreren op variabele en kortlopende rentetarieven. Als je de rente toch wilt vastzetten (en niet als bovengemiddeld wil aflossen), dan is 5 jaar nu het minimum, en daarna is 10 jaar pas weer interessant. Of je langer wil vastzetten hangt af van je risico-mindset. Maar over het algemeen kan ik wel zeggen dat Nederlanders historisch gezien extreem risicomijdend zijn.

Begin 2014 heb ik samen met mijn vriendin een huis gekocht. We waren starters, dus hebben een annuïteiten hypotheek. Toentertijd, mede op advies van de adviseur, variabele rente aangegaan. In die twee jaar is deze rente gezakt van 2,9% naar 2,0%. Dus tot nu toe prima keuze geweest!

Nu zien we inderdaad het bovenstaande verschijnsel:

Flexibel/maand	2.0%
2 jaar	1.60%
5 jaar	1.70%
6 jaar	1,78%
7 jaar	1.88%
10 jaar	1,88%
12 jaar	2.24%
15 jaar	2.44%
20 jaar	2.54%

We hebben onze hypotheek in 4 delen opgesplitst zodat we per deel een andere rente periode kunnen afsluiten en dus het risico kunnen spreiden. Begint nu steeds meer te kriebelen om, in ieder geval, 1 of 2 delen voor minstens 10-jaar vast te zetten. Doel is om 1 deel in 10-jaar afgelost te hebben. Dus dan maakt het, voor dat deel, na 10 jaar niet (veel) uit waar de rente dan op staat.

Aan de andere kant; wij hebben (nog) geen kinderen, werken beiden fulltime en hebben verder geen schulden oid. (Afgezien van 4k studieschuld met 0,0% rente ) Dus waarom nu vast zetten? Variabel blijkt uit het verleden behaalde resultaten het minst duur. (maar biedt geen garantie voor de toekomst...)

Na de zomer maar eens een gesprek met de adviseur plannen, risico's afwegen en het een en ander door (laten) rekenen...

[Krisp]

Aldmar schreef op maandag 25 juli 2016 @ 12:51:
[...]

Begin 2014 heb ik samen met mijn vriendin een huis gekocht. We waren starters, dus hebben een annuïteiten hypotheek. Toentertijd, mede op advies van de adviseur, variabele rente aangegaan. In die twee jaar is deze rente gezakt van 2,9% naar 2,0%. Dus tot nu toe prima keuze geweest!

Hier nog een, zelfde periode. Als ik het toen 5 jaar had vastgezet, zat ik nu met een rente van 3,7%, terwijl ik startte op 2,45% en nu op 2,1% zit. Het had nog beter kunnen uitvallen als ik een andere aanbieder had gekozen (toen zitten twijfelen, jammer genoeg niet gedaan), maar ik ben hier al heel tevreden mee.

Na de zomer maar eens een gesprek met de adviseur plannen, risico's afwegen en het een en ander door (laten) rekenen...

Ik twijfel hier ook nog. Wat mij nu weerhoudt is dat de rente voorlopig nog wel laag blijft (door de Brexit), en dat ik mijn korting (wegens een 'digitale' hypotheek) kwijtraak omdat ik dan een aanpassing moet doen die niet via het digitale kanaal gaat. Het voordeel van een (korte) vaste rente wordt dan teniet gedaan.

In jouw geval had ik die 2 jaar tegen 1,6% gewoon gepakt: dan zou de variabele rente meer dan 0,4% per jaar moeten zakken, en dat heeft hij de afgelopen 2,5 jaar niet gedaan. Daar heb je geen (betaalde) adviseur voor nodig.

[Ray]

Mooi artikel vandaag in amweb over iqwoon / de wenselijkheid van achterliggende informatie over funding

http://amweb.nl/news-1218...D1488C919AEA2C45425C88YI4

[ Voor 11% gewijzigd door Ray op 25-07-2016 14:32 ]

[Krisp]

Ray schreef op maandag 25 juli 2016 @ 14:31:
Mooi artikel vandaag in amweb over iqwoon / de wenselijkheid van achterliggende informatie over funding

http://amweb.nl/news-1218...D1488C919AEA2C45425C88YI4

Interessant artikel. Anderzijds maken banken ook niet bekend wie hun hypotheken funden (en daarbij worden ze achteraf verpakt doorverkocht), en daar kraait niemand om. In die zin wordt hier gemeten met twee maten.

[Ray]

daar heb je zeker een punt echter bij een bank mag je uitgaan van unlimited fundig terwijl dergelijke 'project bankiers' vaak limited fundig hebben. Denk hierbij aan Dela die de goede start hypotheek via hypotrust op de markt liet zetten. Geld is op en de rente is al sinds 2015 niet meer aangepast. Als je dan gaat verdiepen in de onderliggende voorwaarden van deze funding begrijp je waarom ik het product nooit geadviseerd heb.

[Krisp]

Ray schreef op maandag 25 juli 2016 @ 17:05:
daar heb je zeker een punt echter bij een bank mag je uitgaan van unlimited fundig terwijl dergelijke 'project bankiers' vaak limited fundig hebben. Denk hierbij aan Dela die de goede start hypotheek via hypotrust op de markt liet zetten. Geld is op en de rente is al sinds 2015 niet meer aangepast. Als je dan gaat verdiepen in de onderliggende voorwaarden van deze funding begrijp je waarom ik het product nooit geadviseerd heb.

Dan is het een kwestie van dit nieuwe product evenmin aanbieden. Ik zou daarom ook niet zo snel in zee gaan met alle nieuwe hypotheekaanbieders zoals BijBouwe, Attens en Hypotrust. Dat is ook een persoonlijk gevoel: je gaat een relatie aan voor 30 jaar, dan wil je graag dat de aanbieder ook 30 jaar lang actief op de markt blijft.

[eamelink]

Ray schreef op maandag 25 juli 2016 @ 17:05:
daar heb je zeker een punt echter bij een bank mag je uitgaan van unlimited fundig terwijl dergelijke 'project bankiers' vaak limited fundig hebben. Denk hierbij aan Dela die de goede start hypotheek via hypotrust op de markt liet zetten. Geld is op en de rente is al sinds 2015 niet meer aangepast. Als je dan gaat verdiepen in de onderliggende voorwaarden van deze funding begrijp je waarom ik het product nooit geadviseerd heb.

Ik heb daar flink van geprofiteerd; in 2014 hypotheek afgesloten bij Hypotrust, gefund door Dela. Vorige maand overgesloten en door de ongewijzigde rente een heel lage boete

Bij een 'normale' bank had ik waarschijnlijk tussen de 30 en 40k mogen aftikken aan boete; nu nog geen 13k

Maar dat is puur geluk; had er geen rekening mee gehouden bij het kiezen van de geldverstrekker

[Ray]

eamelink schreef op maandag 25 juli 2016 @ 19:40:
[...]


Ik heb daar flink van geprofiteerd; in 2014 hypotheek afgesloten bij Hypotrust, gefund door Dela. Vorige maand overgesloten en door de ongewijzigde rente een heel lage boete

Bij een 'normale' bank had ik waarschijnlijk tussen de 30 en 40k mogen aftikken aan boete; nu nog geen 13k

Maar dat is puur geluk; had er geen rekening mee gehouden bij het kiezen van de geldverstrekker

tja je kan alles omdraaien natuurlijk

wat nu als de rente juist was gestegen en je had van de verhuisregeling gebruik willen maken ? dan had je dus het extra deel bij moeten lenen tegen een nog hogere rente dan op dat moment gebruikelijk.
of je zou bij gestegen rente een flinke verbouwing bij willen lenen ?

Mijn inziens is een geldverstrekker die met zijn rente de markt blijft volgen in de meeste gevallen wenselijker.

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 25-07-2016 19:49 ]

[JB]

Iemand tips? Rentevast periode loopt af en ik moet voor 1 september een keuze doorgeven op basis van het aanbod welke je 3 maanden van te voren krijgt. Zouden jullie met dat aanbod in zee gaan of juist tot het einde wachten en gaan bellen? Ik weet ook niet of ik uberhaupt een ander aanbod krijg. Volgens mij zijn de rentes in de afgelopen maanden nog verder gezakt. Heb ING trouwens.

[CeesKees]

Waarom niet even bellen waar de tabellen online staan die ze hanteren?

[Tsurany]

JB schreef op woensdag 03 augustus 2016 @ 15:12:
Iemand tips? Rentevast periode loopt af en ik moet voor 1 september een keuze doorgeven op basis van het aanbod welke je 3 maanden van te voren krijgt. Zouden jullie met dat aanbod in zee gaan of juist tot het einde wachten en gaan bellen? Ik weet ook niet of ik uberhaupt een ander aanbod krijg. Volgens mij zijn de rentes in de afgelopen maanden nog verder gezakt. Heb ING trouwens.

Dat aanbod gaat niet veranderen, daar moet je gewoon een keuze uit maken.

[JB]

Tsurany schreef op woensdag 03 augustus 2016 @ 15:26:
[...]

Dat aanbod gaat niet veranderen, daar moet je gewoon een keuze uit maken.

Ik wil graag snappen hoe zo'n aanbod werkt. Als ik naar onderstaande kijk, dan zit dat een stuk lager dan mijn aanbod qua rentes:

https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html

[Tsurany]

JB schreef op woensdag 03 augustus 2016 @ 15:28:
[...]

Ik wil graag snappen hoe zo'n aanbod werkt. Als ik naar onderstaande kijk, dan zit dat een stuk lager dan mijn aanbod qua rentes:

https://www.ing.nl/partic...hypotheekrente/index.html

Je moet de rentestand van drie maanden geleden hebben en daar alle opslagen en kortingen mee verrekenen die voor jou van toepassing zijn. Misschien heb je destijds dagrente gebruikt?

[ Voor 4% gewijzigd door Tsurany op 03-08-2016 15:30 ]

[JB]

Tsurany schreef op woensdag 03 augustus 2016 @ 15:30:
[...]

Je moet de rentestand van drie maanden geleden hebben en daar alle opslagen en kortingen mee verrekenen die voor jou van toepassing zijn. Misschien heb je destijds dagrente gebruikt?

Heb destijds niet echt gekeken. VInd het vreemd dat ik het moet doen met een aanbod van 3 maanden terug terwijl ik nu wil verlengen. Werkt dat altijd zo?

[Tsurany]

Banken zijn verplicht minimaal 3 maanden voor einddatum RVP een voorstel uit te brengen. Een bank mag de rente sowieso niet verhogen in die drie maanden en volgens mij verlaagt bijna geen enkele bank de rente in die periode.

[CeesKees]

Een bank mag de rente prima verhogen, alleen het aan jou gedane voorstel is de maximale rente die ze in rekening zullen brengen.
Het kan ook lager zijn.

Dit staat ook altijd in de brief die ze je toezenden.

Nogmaals, bel ze even, en vraag welke kolom in de tabel voor jou van toepassing is.

[Tsurany]

Ja ze mogen de marktrente natuurlijk verhogen maar alleen niet de rente die ze jou hebben aangeboden.

[Tovenaar]

Ik heb met mijn vrouw in 2014 een leuk huis kunnen kopen en toen, mede op advies van financieel adviseur, de rente vastgezet voor 20 jaar op 4% (leek toen heel interessant). Achteraf bezien natuurlijk niet echt gunstig dus...
Zijn er nog mogelijkheden hier iets aan te doen of zouden we dan moeten verhuizen oid?

[Tsurany]

Je kan verhuizen, overstappen, rentewijzigen met boete of rentewijzigen met rentemiddelen. Het gaat je hoe dan ook geld kosten.

[Jiffy]

Dat zijn idd de mogelijkheden. Verder was (en is) er ook niks mis met die rente van 4% voor 20 jaar. Da's een prima en lage rente. Dat die rente momenteel nóg lager is, tja, dat kan nu eenmaal gebeuren.

Ik zou me er verder niet druk om maken: je weet de komende 18 jaar waar je aan toe bent met je maandelijkse betalingen en zo bedonderd is die rente ook weer niet. Wat is dan het probleem? "Had ik maar...?" Tja, had ik maar het winnende staatslot gekocht. Zo blijft het.

Maar wil je er tóch wat aan doen: Tsurany somt de mogelijkheden keurig op. Linksom of rechtsom, veranderen gaat geld kosten. Logisch als je een contract dat je voor 20 jaar hebt afgesloten na 2 jaar open gaat breken...

[StealthyPeanut]

Tovenaar schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 08:56:
Ik heb met mijn vrouw in 2014 een leuk huis kunnen kopen en toen, mede op advies van financieel adviseur, de rente vastgezet voor 20 jaar op 4% (leek toen heel interessant). Achteraf bezien natuurlijk niet echt gunstig dus...
Zijn er nog mogelijkheden hier iets aan te doen of zouden we dan moeten verhuizen oid?

Ik zou het met een expert bespreken en uit laten rekenen. Als het je nu € 25.000,- aan boete kost, maar wel per jaar € 2.000,- aan renteverschil op levert; dan pluk je na 12½ jaar hier de vruchten van.

Dit zijn fictieve bedragen, maar je snapt wat ik bedoel.

Daarnaast is het met de lage spaarrente ook niet heel erg interessant om die € 25.000,- op de bank te laten staan. Maar als de banken over 5 jaar de spaarrentes weer omhoog zetten, denk je dan weer; had ik mijn geld maar laten staan. Hoewel dit qua stijging en rendement wel mee zal vallen denk ik (in euro's).

[ Voor 18% gewijzigd door StealthyPeanut op 10-08-2016 09:16 ]

[Tovenaar]

Bedankt voor de tips, ik ben er ook zeker niet ontevreden mee maar als je de huidige lage standen ziet zet dat een mens wel aan het rekenen... (en we betalen voor een mooier huis nog steeds minder als met de huur die we eerder betaalden , echt slecht zitten we dus niet)

[ Voor 4% gewijzigd door Tovenaar op 10-08-2016 09:13 ]

[Tsurany]

Tovenaar schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 09:13:
Bedankt voor de tips, ik ben er ook zeker niet ontevreden mee maar als je de huidige lage standen ziet zet dat een mens wel aan het rekenen... (en we betalen voor een mooier huis nog steeds minder als met de huur die we eerder betaalden , echt slecht zitten we dus niet)

Ik weet niet bij welke bank je zit maar een flink aantal banken geven je de mogelijkheden om online te berekenen wat de kosten zijn voor rentewijziging met boete of rentewijziging met rentemiddelen en het verschil in rente en maandlasten.

[BlakHawk]

Hoe gaat dat eigenlijk in zijn werk met onderwaarde en aflopen rentevaste periode?
Wij hebben nog een spaarhypotheek en in een tijd gekocht dat je standaard 110% financierde (2008).

Tel daar een prijsdaling van de woning waarde bij op en je hebt een onderwaarde te pakken. Vooral omdat tegenwoordig 2% overdrachtsbelasting wordt gevraagd is het verschil met onze hypotheek tov de waarde groter.

Ik moet nog 2 jaar doen met 5,65% rente.
Voor het spaardeel zal het weinig uithalen overigens, maar het aflossingsvrije deel wil ik wel zo laag mogelijke rente uiteraard.

Maar zijn andere partijen dan direct geen mogelijkheid meer door de onderwaarde?
Zit ik dan eigenlijk "vast" aan mijn huidige aanbieder?

[StealthyPeanut]

dfrenner schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 09:28:
Hoe gaat dat eigenlijk in zijn werk met onderwaarde en aflopen rentevaste periode?
Wij hebben nog een spaarhypotheek en in een tijd gekocht dat je standaard 110% financierde (2008).

Tel daar een prijsdaling van de woning waarde bij op en je hebt een onderwaarde te pakken. Vooral omdat tegenwoordig 2% overdrachtsbelasting wordt gevraagd is het verschil met onze hypotheek tov de waarde groter.

Ik moet nog 2 jaar doen met 5,65% rente.
Voor het spaardeel zal het weinig uithalen overigens, maar het aflossingsvrije deel wil ik wel zo laag mogelijke rente uiteraard.

Maar zijn andere partijen dan direct geen mogelijkheid meer door de onderwaarde?
Zit ik dan eigenlijk "vast" aan mijn huidige aanbieder?

Onderwaarde heb je pas op het moment dat jij je huis verkoopt. Zolang jij daar gewoon blijft zitten en je hypotheeksom hetzelfde blijft (of iets lager is met extra aflossing), dan wordt dat de nieuwe som. Onderwaarde is iets wat de markt veroorzaakt.

[BlakHawk]

StealthyPeanut schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 09:33:
Onderwaarde heb je pas op het moment dat jij je huis verkoopt. Zolang jij daar gewoon blijft zitten en je hypotheeksom hetzelfde blijft (of iets lager is met extra aflossing), dan wordt dat de nieuwe som. Onderwaarde is iets wat de markt veroorzaakt.

Maar als je bij het aflopen van de rentevaste periode voor de goedkoopste rente wil gaan, dan zal die partij (indien niet gelijk aan de huidige) toch weer opnieuw de woningwaarde gaan toetsen?

[TrailBlazer]

het is pas een keer voorgekomen bij een extreme daling van de waarde een bank een extra storting vereiste bij het aflopen van een rentevaste periode. Je zal enkel niet in de gunstiger tarieven gaan vallen de komende jaren. Met een bankspaar is dat toch niet zo heel dramatisch

[BlakHawk]

TrailBlazer schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 09:53:
het is pas een keer voorgekomen bij een extreme daling van de waarde een bank een extra storting vereiste bij het aflopen van een rentevaste periode. Je zal enkel niet in de gunstiger tarieven gaan vallen de komende jaren. Met een bankspaar is dat toch niet zo heel dramatisch

Nee klopt, maar dat boeit ook niet. 5,65% levert een acceptabel maandbedrag op (we zitten er al 8 jaar).
Waar het mij om gaat, kan ik over 2 jaar niet meer overstappen?

Ik zit nu bij ABN en ik zie een aantrekkelijkere rente bij Rabobank bijvoorbeeld.
Kan dit dan wel, of niet?

[TrailBlazer]

als je overstapt wordt het een andere hypotheek en dus geen bankspaar meer afaik en dat is waarschijnlijk nooit gunstig.

[StealthyPeanut]

Als je over stapt op annuïteit; voor de maandlasten misschien minder gunstig (hoewel, door de lage rentes misschien zelfs gelijk); maar als je je huis verkoopt aan het einde van je hypotheek; erg gunstig. Je hebt veel meer afgelost en daardoor ontvang je een veel groter bedrag.

Even ervan uitgaande dat je nu een deel aflossingsvrij hebt.

[ Voor 20% gewijzigd door StealthyPeanut op 10-08-2016 10:19 ]

[assje]

StealthyPeanut schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 10:16:
Als je over stapt op annuïteit; voor de maandlasten misschien minder gunstig (hoewel, door de lage rentes misschien zelfs gelijk); maar als je je huis verkoopt aan het einde van je hypotheek; erg gunstig. Je hebt veel meer afgelost en daardoor ontvang je een veel groter bedrag.

Even ervan uitgaande dat je nu een deel aflossingsvrij hebt.

Het enige dat je nu zegt is dat je als je een aflossingsvrij deel hebt je minder aflost, dit zegt natuurlijk niets over hoe voordelig een spaarhypotheek is (al dan niet gecombineerd met aflossingsvrij). Hoogte van de maandlast zegt ook helemaal niets over hoe voordelig het één of het ander is.

Enige dat wel belangrijk is om in de gaten te houden is hoe ver je bent qua inleg en welke invloed de gedaalde rente daar op heeft. Met een bankspaarhypotheek kan een hogere rente juist voordeliger zijn dan een lage rente. Het enige dat je niet wil is de eerste 20 jaar een hoge rente en de laatste 10 jaar een lage rente (en die situatie kan je dus wel krijgen).

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 10-08-2016 10:54 ]

[StealthyPeanut]

assje schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 10:53:
[...]


Het enige dat je nu zegt is dat je als je een aflossingsvrij deel hebt je minder aflost, dit zegt natuurlijk niets over hoe voordelig een spaarhypotheek is (al dan niet gecombineerd met aflossingsvrij). Hoogte van de maandlast zegt ook helemaal niets over hoe voordelig het één of het ander is.

Enige dat wel belangrijk is om in de gaten te houden is hoe ver je bent qua inleg en welke invloed de gedaalde rente daar op heeft. Met een bankspaarhypotheek kan een hogere rente juist voordeliger zijn dan een lage rente. Het enige dat je niet wil is de eerste 20 jaar een hoge rente en de laatste 10 jaar een lage rente (en die situatie kan je dus wel krijgen).

Jij verwoordt het iets beter dan ik . Thanks.

[Gri77ie]

Annuïteitenhypotheek. 4.1 voor 20 jaar vast. Niewbouw-woning. 2014 gekocht.
Vorige week met mijn financieel adviseur gesproken. Lekker zo laten is de conclusie. Boete bedrag gaat niet opwegen tegen de lastenverlichting. ook niet aan het einde van de rit.

Ik vind het ook prima zo. Ik weet wat ik elke maand kwijt ben en kan het prima betalen. Daarbij wonen we heerlijk in een riant huis wat toekomst bestendig is.

Als als als, als me moeder een wieltjes had gehad was ze een karretje geweest...;-)

[BlakHawk]

assje schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 10:53:
Het enige dat je nu zegt is dat je als je een aflossingsvrij deel hebt je minder aflost, dit zegt natuurlijk niets over hoe voordelig een spaarhypotheek is (al dan niet gecombineerd met aflossingsvrij). Hoogte van de maandlast zegt ook helemaal niets over hoe voordelig het één of het ander is.

Enige dat wel belangrijk is om in de gaten te houden is hoe ver je bent qua inleg en welke invloed de gedaalde rente daar op heeft. Met een bankspaarhypotheek kan een hogere rente juist voordeliger zijn dan een lage rente. Het enige dat je niet wil is de eerste 20 jaar een hoge rente en de laatste 10 jaar een lage rente (en die situatie kan je dus wel krijgen).

We zijn pas 10 jaar onderweg, dus de pot is nog niet super gevuld.
Ik zit wat te spelen met rentetarieven, maar het heeft allemaal marginale invloed op het netto te betalen bedrag. Aangezien dat over 10 jaar anders kan liggen, zou ik op dit moment de spaarpolis 10 jaar vast zetten en gokken op een hogere rente over 10 jaar.

Het aflossingsvrije deel zou ik 3 opties overwegen:
1 - Aflossingsvrij laten tegen de laagst mogelijke rente 20 jaar vast.
2 - Omzetten in annuiteiten, voor de komende 20 jaar
3 - Omzetten in annuiteiten, voor de komende 30 jaar

Voordeel van optie 1 is, het laagst mogelijke maandbedrag. Nadeel, over 20 jaar moet het worden omgezet in een lening. Of de hypotheek zal gewoon doorlopen, als de bank dat ondersteunt.

Voordeel van optie 2 is dat je relatie snel hypotheek vrij bent. Nadeel is dat je de komende 20 jaar wat meer gaat betalen, terwijl de rente juist is gedaald.

Voordeel van optie 3 is dat je toch gaat aflossen, maar maandlasten ongeveer gelijk blijven aan nu, nadeel, geen lastenverlichting.

Ik twijfel tussen optie 1 en 3. Maar goed ik heb nog 2 jaar om erover na te denken.

[assje]

dfrenner schreef op woensdag 10 augustus 2016 @ 12:01:
[...]
Het aflossingsvrije deel zou ik 3 opties overwegen:
1 - Aflossingsvrij laten tegen de laagst mogelijke rente 20 jaar vast.
2 - Omzetten in annuiteiten, voor de komende 20 jaar
3 - Omzetten in annuiteiten, voor de komende 30 jaar

Als je gewoon recht hebt op HRA en er geen (of weinig) verschil in rentetarief is tussen aflossingsvrij en annuïteiten dan is er in mijn ogen geen enkele reden om te zetten.

Echter zou ik ook niet snel voor 20 jaar rentevast gaan, je hebt namelijk al een flinke demping van het effect van rentestijging door je bankspaardeel (60%?) Wat jij wil is een zo laag mogelijke rente op het aflossingsvrije deel, die zou ik dus juist niet lang vast gaan zetten.

Dus:
1 -> goed idee maar waarom 20 jaar vast
2 -> waarom zou je dit willen? je kunt een annuiteitenhypotheek van 30 jaar ook in 20 jaar aflossen
3 -> prima als het voordeel heeft t.o.v. aflossingsvrij

Voor het aflossingsvrije deel zou ik dus gewoon voor de goedkoopste rentevaste periode (1 jaar?). De besparing die je hiermee realiseert t.o.v. 20 jaar vast gebruik je om extra in te leggen in je bankspaardeel (zo ver mogelijk) en anders om extra af te lossen op aflossingsvrij/annuitair.

Wat exact wijsheid is voor je bankspaardeel is moeilijk te zeggen, nu 10 jaar vast en hopen op hogere rente voor de laatste 10 jaar zou goed kunnen zijn maar je weet het nooit. Ik denk dat ik daar zelf ook voor zou kiezen.

[ Voor 7% gewijzigd door assje op 10-08-2016 12:27 ]

[JB]

http://amweb.nl/news-1218...-ook-bestaande-hypotheken

http://www.rtlz.nl/algeme...etalers-stapje-dichterbij

Goed nieuws? Zouden de rentes daardoor weer kunnen gaan stijgen? Per wanneer is ook niet helder, maar klinkt in ieder geval positief dat er weer een keer wat gedaan wordt aan de macht van de banken.

Zelf wil ik een rentevast periode van nog 4 jaar los krijgen. Die staat nu op 4,4% maar kost me een boete van 14K om open te breken (hier krijg je natuurlijk nog wel belastingvoordeel op). Toch maar even het nieuws in de gaten houden alvorens dit te doen.

[ Voor 38% gewijzigd door JB op 15-08-2016 16:50 ]

[Ray]

is al besproken in het andere topic.

ga er maar gewoon vanuit dat de meest gebruikte contante waarde berekening* zoals die nu al plaats vindt netjes binnen deze regels past en er dus voor 95% of meer van de hypotheken niets zal veranderen.

het zou ook wel compleet vreemd zijn en tegen alle principes van funding en matching ingaan.

* dus uitgaande van gederfde rente bij vervroegde aflossing. In de volksmond een boete maar dat is het feitelijk niet. En daar precies zit dus ook de crux

* Ray verwacht morgen weer tientallen telefoontjes van klanten....

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 15-08-2016 19:05 ]

[Bender]

Ik ben nu bezig met hypotheek regelen.
Het verschil tussen 1 jaar vast en 10 jaar vast is een paar tientjes per maand, niet de moeite om risico voor te nemen.

Ik ben ondernemer, krijg nu zonder problemen de hypotheek. Maar mocht er over paar jaar iets veranderen en ik krijg de hypotheek niet meer dan heb ik een probleem.

[Civic09]

Heb in 2006 een nieuwbouwwoning laten bouwen en hypotheek 11 jaar vastgezet tegen 3,7%
Betreft een spaarzeker hypotheek van Rabobank. Hebben een deel aflossingsvrij (ton) en huis staat gelukkig niet onder water.
Begin volgend jaar moet ik de rente weer opnieuw vast zetten.

Hebben jullie tips? Kan ik ook makkelijk wat doen aan hypotheekvorm? Zou het liefst toch na 30 jaar wat meer afgelost hebben. Storten kan natuurlijk altijd wel maar vergt discipline.
Andere hypotheekvorm kiezen zodat over 20 jaar wel alles is afgelost (175k) mogelijk?
Gaat me dat nu fors hogere maandlasten opleveren of zorgt de lage rente er voor dat dat nu juist mee valt?

Zit te denken aan gesprek met adviseur. Bij Rabo betaal je daar flink voor en ik vraag me af of ik dan een goed (onafhankelijk) advies krijg.....

[Railgunner]

Ik zou het ook met een adviseur bespreken, er zijn voldoende onafhankelijke adviseurs in de markt. Maar ook daar betaal je voor, uiteraard.

[T-MOB]

Als je een ton aflossingsvrij tegen 3.7% omzet naar 20 jaar annuitair tegen 2% dan gaan je bruto lasten voor dat deel zo'n 200 euro omhoog. Netto iets meer omdat het grootste deel uit aflossing bestaat.
Het spaargedeelte zal je lastiger om kunnen zetten omdat de belastingdienst eisen stelt aan de spaarpolis.

[Dark Matter]

Civic09 schreef op maandag 15 augustus 2016 @ 22:22:

Hebben jullie tips? Kan ik ook makkelijk wat doen aan hypotheekvorm? Zou het liefst toch na 30 jaar wat meer afgelost hebben. Storten kan natuurlijk altijd wel maar vergt discipline.

Tweede bankrekening nemen en automatisch een maandelijks bedrag overmaken. Dan kun je jaarlijks beslissen om dat bedrag af te lossen of eventueel voor iets anders te gebruiken mocht dat nodig zijn. Dan valt de discipline enigszins mee, omdat het geld al van je priverekening is afgeschreven.

[JB]

Ray schreef op maandag 15 augustus 2016 @ 19:04:
is al besproken in het andere topic.

Welk topic

[pietje63]

Ray schreef op maandag 15 augustus 2016 @ 19:04:
* dus uitgaande van gederfde rente bij vervroegde aflossing. In de volksmond een boete maar dat is het feitelijk niet. En daar precies zit dus ook de crux

De vraag is denk ik of dat als directe kosten mag worden aangemerkt. Dit is wellicht anders als de bank (aantaanboor) jouw rente gehedged heeft. De hedge-kosten zijn dan (mogelijk) wel weer directe kosten. Er komen (als die er nog niet zijn) dan vast structuren dat dit hedgen binnen de groep gebeurt.

[Ray]

JB schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 11:05:
[...]
Welk topic

NiGeLaToR in "Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3"

[Ray]

pietje63 schreef op dinsdag 16 augustus 2016 @ 11:09:
[...]

De vraag is denk ik of dat als directe kosten mag worden aangemerkt. Dit is wellicht anders als de bank (aantaanboor) jouw rente gehedged heeft. De hedge-kosten zijn dan (mogelijk) wel weer directe kosten. Er komen (als die er nog niet zijn) dan vast structuren dat dit hedgen binnen de groep gebeurt.

https://www.nvb.nl/nieuws...nederlandse-praktijk.html

[Oliesjeik1]

Ik ben ook bezig met mijn eerste hypotheek (annuitair); ik vind het wel lastig. Ik hou wel van zekerheid maar na het lezen van onderstaande artikelen ben ik denk ik meer geneigd naar 10 jaar i.p.v. 20 jaar...
Artikel 1, zie pagina 8, 9 en 10
Artikel 2

Als ik de rekenmethode uit de artikelen toe pas kom ik tot het volgende:
Input:
Woningwaarde: 287.500 EUR
Hypotheek: 253.500 EUR; 88% van woningwaarde
Eigen inbreng: +/- 45.000 EUR
leeftijd: 31 jaar
hypotheek bedrag op basis van 1 inkomen. Inkomen partner niet meegerekend.

Hypotheek 1 [h1]:
• rente-vaste-periode = 20 jaar
• rente-voet = 2,74%
• Bruto maandlasten = 1033,55 Euro/maand

Hypotheek 2 [h2]:
• rente-vaste-periode = 10 jaar
• rente-voet = 2,08%
• Bruto maandlasten = 947,16 Euro/maand

Hypotheek 2 heeft een lagere maandlast, het verschil is 86,39 EUR/maand t.o.v hypotheek 1.
Als ik ga voor hypotheek 2 wil ik het verschil tussen h1 en h2, die 86,39 EUR/maand, extra aflossen bij hypotheek 2. Dit betekend dus dat ik voor beide hypotheken dezelfde bruto maandlast zal hebben.

Output:
Restschuld:
De restschuld van beide hypotheken na 10 jaar:
Hypotheek 1 (2,74%) = 190.807 EUR
Hypotheek 2 (2,08%) = 174.321 EUR (dit is dus incl. die extra aflossing)
Na 10 jaar heb ik dus 16.486 EUR minder restschuld met hypotheek 2 dan met hypotheek 1.

Rente Risico na 10 jaar:
Natuurlijk moet ik hypotheek 2 na 10 jaar opnieuw afsluiten tegen het dan geldende rentetarief terwijl hypotheek 1 dan nog 10 jaar doorloopt met de rente-voet van 2,74%. Dat is dus een mogelijk risico als de rente teveel stijgt in de komende 10 jaar.

Uit de berekening blijkt dat de rente met 1,67%/jaar mag stijgen, naar 3,75%, om nog break-even te spelen met hypotheek 1 (20 jaar vast).
Maar ja, who knows wat er over 10 jaar met de rente is gebeurd

De auteurs uit de artikelen zijn allemaal (zo lijkt) voor een rente-vaste-periode van 10 jaar. Ik neig daar nu ook een beetje naar maar wellicht dat andere nog goede argumenten hebben.

Overigens weet ik nog niet of we hier 20 jaar blijven wonen. Dat is ook iets om mee te nemen aangezien je bij verhuizen niet altijd de hypotheek mee kan nemen.

Samenvatting:
Keuze uit hypotheek 1 van 20 jaar (rente 2,74%) of hypotheek 2 van 10 jaar (rente 2,08%).
De lagere maandelijkse lasten bij hypotheek 2 worden gebruikt om extra af te lossen.

Na 10 jaar heb je met hypotheek 2, 16.486 EUR minder restschuld dan met hypotheek 1.
De rentevoet mag na die 10 jaar max op 3,75% staan. Is deze hoger dan valt hypotheek 2 uiteindelijk duurder uit.

Wat te kiezen? Hypotheek 1 of 2 en waarom.

[Tsurany]

Hoe groot is de kans dat je naast die ~86 euro per maand nog extra gaat aflossen de komende 10 jaar?

[Goscinny]

Oliesjeik1 schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 00:53:
Ik ben ook bezig met mijn eerste hypotheek (annuitair); ik vind het wel lastig. Ik hou wel van zekerheid maar na het lezen van onderstaande artikelen ben ik denk ik meer geneigd naar 10 jaar i.p.v. 20 jaar...
Artikel 1, zie pagina 8, 9 en 10
Artikel 2

Als ik de rekenmethode uit de artikelen toe pas kom ik tot het volgende:
Input:
Woningwaarde: 287.500 EUR
Hypotheek: 253.500 EUR; 88% van woningwaarde
Eigen inbreng: +/- 45.000 EUR
leeftijd: 31 jaar
hypotheek bedrag op basis van 1 inkomen. Inkomen partner niet meegerekend.

Hypotheek 1 [h1]:
• rente-vaste-periode = 20 jaar
• rente-voet = 2,74%
• Bruto maandlasten = 1033,55 Euro/maand

Hypotheek 2 [h2]:
• rente-vaste-periode = 10 jaar
• rente-voet = 2,08%
• Bruto maandlasten = 947,16 Euro/maand

Hypotheek 2 heeft een lagere maandlast, het verschil is 86,39 EUR/maand t.o.v hypotheek 1.
Als ik ga voor hypotheek 2 wil ik het verschil tussen h1 en h2, die 86,39 EUR/maand, extra aflossen bij hypotheek 2. Dit betekend dus dat ik voor beide hypotheken dezelfde bruto maandlast zal hebben.

Output:
Restschuld:
De restschuld van beide hypotheken na 10 jaar:
Hypotheek 1 (2,74%) = 190.807 EUR
Hypotheek 2 (2,08%) = 174.321 EUR (dit is dus incl. die extra aflossing)
Na 10 jaar heb ik dus 16.486 EUR minder restschuld met hypotheek 2 dan met hypotheek 1.

Rente Risico na 10 jaar:
Natuurlijk moet ik hypotheek 2 na 10 jaar opnieuw afsluiten tegen het dan geldende rentetarief terwijl hypotheek 1 dan nog 10 jaar doorloopt met de rente-voet van 2,74%. Dat is dus een mogelijk risico als de rente teveel stijgt in de komende 10 jaar.

Uit de berekening blijkt dat de rente met 1,67%/jaar mag stijgen, naar 3,75%, om nog break-even te spelen met hypotheek 1 (20 jaar vast).
Maar ja, who knows wat er over 10 jaar met de rente is gebeurd

De auteurs uit de artikelen zijn allemaal (zo lijkt) voor een rente-vaste-periode van 10 jaar. Ik neig daar nu ook een beetje naar maar wellicht dat andere nog goede argumenten hebben.

Overigens weet ik nog niet of we hier 20 jaar blijven wonen. Dat is ook iets om mee te nemen aangezien je bij verhuizen niet altijd de hypotheek mee kan nemen.

Samenvatting:
Keuze uit hypotheek 1 van 20 jaar (rente 2,74%) of hypotheek 2 van 10 jaar (rente 2,08%).
De lagere maandelijkse lasten bij hypotheek 2 worden gebruikt om extra af te lossen.

Na 10 jaar heb je met hypotheek 2, 16.486 EUR minder restschuld dan met hypotheek 1.
De rentevoet mag na die 10 jaar max op 3,75% staan. Is deze hoger dan valt hypotheek 2 uiteindelijk duurder uit.

Wat te kiezen? Hypotheek 1 of 2 en waarom.

Je kan nog doorrekenen wat het betekend in maandlasten als de rente na 10 jaar op 5% of op 8% staat en dan bepalen of deze maanlasten acceptabel zijn.

Je kan ook het risico dempen door voor een mix te gaan en de ene helft van 253.500 voor 10 jaar vast te zetten en andere helft 20 jaar. Zelf heb ik 3 delen: variabel, 10 en 20 jaar.

[exponential]

Heb je ook gekeken naar je netto maandlasten? Rente kun je wel aftrekken, aflossing niet.

Waar je ook even op moet letten is of je rente automatisch omlaag gaat tijdens je rvp zodra je in een lagere risico klasse valt.

[Jiffy]

Tha-guido schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:00:
Je kan ook het risico dempen door voor een mix te gaan en de ene helft van 253.500 voor 10 jaar vast te zetten en andere helft 20 jaar. Zelf heb ik 3 delen: variabel, 10 en 20 jaar.

Dat heb ik nooit begrepen. Je kiest er dus voor om én de voordelen van een korte rentevastperiode niet te hebben (lage rente, meer flexibiliteit) én de voordelen van een lange rentevastperiode niet te hebben (meer zekerheid op langere termijn). Automatisch heb je wél de (door het verdelen enigszins gedempte) nadelen van beide rentevormen. Klinkt meer als 'ik durf niet te kiezen' (nofi, hoor).

Variabele rente heeft voordelen, een lange rentevastperiode heeft voordelen. Ze hebben ook beiden nadelen. Waarom heb je niet gewoon een keuze gemaakt voor óf variabel, óf 10 jaar óf 20 jaar? In het laatste geval betaal je fors extra, maar heb je natuurlijk veel zekerheid mbt je maandlasten. In het eerste geval profiteer je van de lage rente en ben je enorm flexibel in het eventueel tóch alsnog kiezen voor een rentevast periode.

* Jiffy heeft z'n rente net weer voor (deze keer) 10 jaar vastgezet, gaat per 1 oktober in.

[Goscinny]

Jiffy schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:59:
[...]

Dat heb ik nooit begrepen. Je kiest er dus voor om én de voordelen van een korte rentevastperiode niet te hebben (lage rente, meer flexibiliteit) én de voordelen van een lange rentevastperiode niet te hebben (meer zekerheid op langere termijn). Automatisch heb je wél de (door het verdelen enigszins gedempte) nadelen van beide rentevormen. Klinkt meer als 'ik durf niet te kiezen' (nofi, hoor).

Je kiest er niet voor om alleen de nadelen te hebben. Je kiest er voor om deels de voordelen van en deels de nadelen te hebben van de verschillende varianten. Ik heb inderdaad niet durven kiezen voor volledig variabel, volledig 10 jaar of volledig 20 jaar.

Mijn argument om niet volledig 20 jaar vast te zetten is dat je erg veel rente/premie betaald voor zekerheid; te duur.
Mijn argument om niet volledig 10 jaar vast te zetten is dat je na 10 jaar je volledige restschuld tegen de dan geldende rente moet gaan financieren; hoger risico. De dan geldende rente is nu niet te voorspellen, maar je kan wel eenvoudig doorrekenen wat je maandlasten zullen zijn bij een aantal fictieve rentes. Mijn restschuld zou na 10 jaar aflossen nog fors zijn.
Mijn argument om niet volledig variabel te nemen is het risico. Ook ga ik niet vollledig aflossen op korte termijn.

Doordat ik een mix heb genomen geniet ik nu voor 2/3e van een lage rente (delen variabel en 10jaar vast). Betaal ik meer rente over 1/3 deel om risico te dempen (het deel 20 jaar vast).
Los ik meer af dan scenario volldig 20 jaar.
Is er wel direct risico voor 1/3e van mijn restschuld (deel variabel).
Is er over 10 jaar risico over 1/3e van mijn restschuld welke ik opnieuw moet financieren.
Over 20 jaar is er nog (beperkt) risico voor de dan nog openstaande restschuld.

Een niet rentemix zoals volledig 10 jaar vast kan prima zijn hoor. Kijk dan naar je restschuld en of de bijbehorende mogelijke maandlasten dan acceptabel zijn.

[RM-rf]

exponential schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:01:
Heb je ook gekeken naar je netto maandlasten? Rente kun je wel aftrekken, aflossing niet.

imo is het eerder zo dat teveel mensen te sterk naar het korte termijnseffect van netto-maandlasten kijken, en vergeten dt het eigenljk vooral erop aankomt hoe je over de gehele krediettermijn kwijtbent aan je krediet...

hierbij is het zo dat rente altijd wegggegooide kosten zijn, of het nu lage of hoge rente is, het zijn 'verbruikskosten' die je betaald om een krediet te hebben en niet je woning werkelijk te betalen...

Iemand die grotendeels rente betaald en zn aflossing minimaal houd zal wel zn mandlasten mnimaliseren, maar uiteidnelijk over de gehele kredietperiode relatief duur uit zijn, veel meer aan zn krediet betalen of uiteindelijk mnder vermogen overhouden of zelfs na een lange periode misschien zelfs een restschuld overhouden (ik schrik me atijd rot als ik hoor dat er toch een hoop mensen in nederland ook na 10 jaar aan altijd hun maandlasten netjes afgetikt te hebben, meldden 'nog steeds wel een restschuld te hebben, en nu te kijken, hoe ze die kunnen doorfinancieren', wat dan eigenlijk betekent dat ze de schuld die ze opbouwen via een krediet gaan financieren door nog meer krediet op te nemen

Jiffy schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:59:
[...]

Dat heb ik nooit begrepen. Je kiest er dus voor om én de voordelen van een korte rentevastperiode niet te hebben (lage rente, meer flexibiliteit) én de voordelen van een lange rentevastperiode niet te hebben (meer zekerheid op langere termijn). Automatisch heb je wél de (door het verdelen enigszins gedempte) nadelen van beide rentevormen. Klinkt meer als 'ik durf niet te kiezen' (nofi, hoor).

Is er dan altijd maar één perfecte keuze?
en waarom is in jouw geval die keuze voor 10 jaar vast zo perfect, je 'kiest' immers ook om de voordelen van nog langer vast (15 of 20 jaar) niet te nemen, maar ook niet de voordelen van nog korter...

ofwel, ook jij kiest voor een 'middeling' en een spreiding van je risico, hooguit op een andere wijze..
Of dat iteindelijk een goede keuze zal blijken te zijn moet de toekomst uitwijzen, welke vooraf heel moeilijk te voorspellen is en juist dan kan het een risico zijn alles te zetten op een specifiek 'toekomst-scenario' en is het meestal zinnig te kijken naar een risico-spreiding


Effectief zal volgens mij de risico's en kosten van het verdelen tussen drie delen met 1 jaars rente, 10 en 15 jaar rentevast ongeveer gelijk zijn aan 10 jaar je rente vastzetten..
Voordeel erbij kan echter zijn dat als je nplant extra af te lossen, het mischien mogelijk kan zijn tussentijds in te selen op veranderende toekomstverwachtingen... zolang de rente verder daalt lijkt extra aflossen op de duurdere langetermijn hypotheken gunstiger; als juist de rente ljkt te gaan stijgen, zou extra aflossen op het kortlopend krediet zinniger zijn...
dat voordeel staat of valt echter met de vraag of iemand ook daadwerkeljk extra aflost

[Reloader]

deze week besloten om te gaan voor 20 jaar vast tegen 2.4% ik weet precies waar ik aan toe ben de komende 20 jaar en de lasten zijn nu al goed te dragen. ik ga er vanuit de komende jaren in salaris op vooruit te gaan dus dat moet goed komen.

[Oliesjeik1]

Tha-guido schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:00:
[...]
Je kan nog doorrekenen wat het betekend in maandlasten als de rente na 10 jaar op 5% of op 8% staat en dan bepalen of deze maandlasten acceptabel zijn.

Bij 5% liggen de bruto maandlasten op 1150 Euro (netto 924 Euro tot max 1225 Euro bij laatste jaar)
Bij 8% liggen de bruto maandlasten op 1458 Euro (netto 1049 Euro tot max 1535 Euro bij laatste jaar)

Tja, is dat acceptabel? Zoals gezegd heb ik het inkomen van mijn vriendin nog niet meegerekend en stijgt mijn salaris nog ieder jaar dus er is ruimte. Aan de andere kant willen we over een aantal jaar wat kinderen en zal 1 van ons wat minder gaan werken en dus de inkomsten weer naar beneden gaan.

Tha-guido schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:00:
[...]
Je kan ook het risico dempen door voor een mix te gaan en de ene helft van 253.500 voor 10 jaar vast te zetten en andere helft 20 jaar. Zelf heb ik 3 delen: variabel, 10 en 20 jaar.

Wil ik ook nog naar gaan kijken; wordt het wel nog ingewikkelder... Moest jij hier overigens meer voor betalen, hypotheek delen met verschillende looptijden? Of kan dit gewoon gemakkelijk?

Tsurany schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 05:53:
Hoe groot is de kans dat je naast die ~86 euro per maand nog extra gaat aflossen de komende 10 jaar?

Ik ben wel van plan extra te gaan aflossen. Ik ga eigenlijk uit van de bruto maandlasten (die elke maand gelijk blijven) en ga niet uit van de netto maandlasten. Door elke maand van de bruto maandlasten uit te gaan (die hoger liggen) 'wen' ik aan de woonlasten; het geld wat ik aan het eind van het jaar van de belasting terugkrijg (wat minder wordt naarmate de looptijd hoger wordt) wil ik gebruiken om extra af te lossen.

exponential schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 07:01:
Waar je ook even op moet letten is of je rente automatisch omlaag gaat tijdens je rvp zodra je in een lagere risico klasse valt.

Goeie tip; dat verschilt per aanbieder geloof ik. Ik zal het maandag meenemen tijdens m'n hypotheekgesprek..


-------
Verder heb ik nog inflatie niet meegerekend. Maar is het niet zo dat, hoewel je 16.486 minder rente betaald met looptijd van 10 jaar, dit over 10 jaar dat niet meer waard is en je 'winst' door te kiezen van een looptijd van 10 jaar t.o.v. 20 jaar eigenlijk minder is? Of sla ik de plank nu mis?

[Goscinny]

Oliesjeik1 schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 09:38:
[...]

Wil ik ook nog naar gaan kijken; wordt het wel nog ingewikkelder... Moest jij hier overigens meer voor betalen, hypotheek delen met verschillende looptijden? Of kan dit gewoon gemakkelijk?

Nee, ik hoefde hier niet extra voor te betalen (ABN Amro).

[Richard]

Tha-guido schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 09:59:
[...]


Nee, ik hoefde hier niet extra voor te betalen (ABN Amro).

Hier ook niet (Rabo); maar kan me voorstellen als je dit door een adviseur uit moet laten pluizen en je hebt gekozen voor een uurtarief dat het dan natuurlijk wel wat duurder is.

[Tsurany]

Oliesjeik1 schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 09:38:
Ik ben wel van plan extra te gaan aflossen. Ik ga eigenlijk uit van de bruto maandlasten (die elke maand gelijk blijven) en ga niet uit van de netto maandlasten. Door elke maand van de bruto maandlasten uit te gaan (die hoger liggen) 'wen' ik aan de woonlasten; het geld wat ik aan het eind van het jaar van de belasting terugkrijg (wat minder wordt naarmate de looptijd hoger wordt) wil ik gebruiken om extra af te lossen.

Dan kan het dus zijn dat je hypotheek over 10 jaar nog een stukje lager is. Als je elk jaar 1.000 euro extra af kan lossen is na 10 jaar je hypotheek dus weer 10.000 euro lager en kan je weer meer incasseren.

Ik vind het zelf sowieso geen gek idee om extra aflossingen mee te nemen in je hypotheek planning, mijn inziens zou iedereen toch wel 1000 euro per jaar extra moet kunnen aflossen en zelfs moeten mikken op meer dan dat. Zorgt er voor dat je vaste lasten zo snel mogelijk dalen.

[Jiffy]

RM-rf schreef op vrijdag 19 augustus 2016 @ 09:06:
[...]

Is er dan altijd maar één perfecte keuze?

Ja.

en waarom is in jouw geval die keuze voor 10 jaar vast zo perfect, je 'kiest' immers ook om de voordelen van nog langer vast (15 of 20 jaar) niet te nemen, maar ook niet de voordelen van nog korter...

Omdat het verschil tussen 5 en 10 jaar slechts 0,1% was/is (normaliter kies ik voor 5 jaar vast) en tussen 10 en 20 jaar 0,9% (en 15 jaar 0,7%). Die verschillen zijn substantieel.

Waarom ik niet voor variabel kies? Risicomijdend. Ik heb een scheiding achter de rug, verdien zonder variabele bonus modaal en moet de boel in m'n uppie draaiend houden. Zou ik eea niet in m'n uppie hoeven te betalen, zou ik idd voor variabel of 1 jaar kiezen en nog enkele tienden besparen (0,3%). Maar ja, je betaalt iets voor de zekerheid die je terugkrijgt.

Degene waar ik op reageer (en niet begrijp) kiest 'gemiddeld' voor 10 jaar rentevast, maar betaalt een hogere rente dan wanneer hij echt voor 10 jaar zou hebben gekozen: het verschil tussen variabel en 10 jaar vast is significant kleiner dan tussen 10 jaar en 20 jaar. Daarom dus.

[ Voor 12% gewijzigd door Jiffy op 19-08-2016 16:12 ]

[mgroen81]

Ik heb 1 deel van 30.000 variabel gemaakt. Dan kan je toch profiteren van lage rente.
Mocht de rente (flink) stijgen kan je altijd nog vast zetten of geheel/gedeeltelijk aflossen.

De andere delen staan 15 jaar vast. Want het ene deel is Bankspaar en wil je een zon hoog mogelijke rente en het andere deel annutair.

Doel: alles afgelost over 15 jaar.

Als je een nieuwe rente vaste periode mag kiezen kan je vaak je hypotheek in delen laten splitsen.

[ Voor 197% gewijzigd door mgroen81 op 20-08-2016 03:04 ]

[JornA]

We hebben een aanvraag gedaan voor ABN-Amro budget voor 1.78% voor 10 jaar rvp NHG (gisteren), zie nu dat die op 1.71% staat, misschien kan het nog aangepast worden.

Ik heb een vraag over de eigenwoningforfait:

Voorbeeld site belastingdienst:

Voor uw eigen woning moet u € 1.200 eigenwoningforfait aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.000 betaald. Per saldo is uw eigenwoningforfait dan € 200. U krijgt dan een aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld van € 200.
-------------------
Stel je inkomen is 35.000,-, betekent dit dat je met de aangifte op 34.800 uitkomt of op 35.000+200-200 dus gewoon 35.000?

[Seraphin]

JornA schreef op vrijdag 26 augustus 2016 @ 10:04:

-------------------
Stel je inkomen is 35.000,-, betekent dit dat je met de aangifte op 34.800 uitkomt of op 35.000+200-200 dus gewoon 35.000?

Het laatste.
Op deze manier hoef je geen (extra) IB te betalen over die 200 euro huurwaardeforfait.

[Pooh]

JornA schreef op vrijdag 26 augustus 2016 @ 10:04:
We hebben een aanvraag gedaan voor ABN-Amro budget voor 1.78% voor 10 jaar rvp NHG (gisteren), zie nu dat die op 1.71% staat, misschien kan het nog aangepast worden.

Ik heb een vraag over de eigenwoningforfait:

Voorbeeld site belastingdienst:

Voor uw eigen woning moet u € 1.200 eigenwoningforfait aangeven. Aan rente en aftrekbare kosten hebt u € 1.000 betaald. Per saldo is uw eigenwoningforfait dan € 200. U krijgt dan een aftrek vanwege geen of een kleine eigenwoningschuld van € 200.
-------------------
Stel je inkomen is 35.000,-, betekent dit dat je met de aangifte op 34.800 uitkomt of op 35.000+200-200 dus gewoon 35.000?

Als je 2000 euro aan rente had betaald, was de som als volgt:
35000 + 1200 EWF - 2000 rente = 34200 netto (dus de EWF is effectief een drempel voor de aftrek)

Als je 1000 betaalt, krijg je dit:
35000 + 1200 EWF - 1000 rente - 200 (wet hillen) = 35000 (dus nooit meer EWF dan je aftrek)

[JornA]

Bedankt voor de snelle reacties.
Het laatste leek me dan ook logisch, maar ik vond het onduidelijk op internet staan.

[Sport_Life]

Ik heb een aflossingsvrije- van 50k en een spaarhypotheek van 150k met een doelkapitaal van 140k (iets andere bedragen), klopt het dat dat doelkapitaal niet meer verhoogd mag worden dmv hogere maandelijkse inleg? Is het dan mogelijk die 10k te verhuizen naar de aflossingsvrije hypotheek en dan de rente voor dat deel (50 + 10k) afkopen?

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 28-08-2016 22:30 ]

[Ray]

als de spaarhypotheek in Box1 zit (of een vrijgestelde box3 polis is) mag je inderdaad het doelkapitaal niet verhogen anders verlies je de vrijstelling. Is het gewoon een box3 polis mag je doen wat je wilt

het verhuizen van delen is afhankelijk vd geldverstrekker. Welke is dat ?