Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Ray]

er is al heel wat geschreven over de zogenaamde AB(B)A constructie. De media kwam er vandaag ook weer op verschillende vlakken mee.

http://www.hypotheekbusin...tegen-boeterente%2F&rea=0

bottemline is dat indien men niet de intentie heeft het huis duurzaam te verlaten je bij steeds meer verstrekkers gewoon boeteplichtig bent.

Ook de NVHP heeft er een persbericht aan gewijd. Helaas kan ik deze zo niet linken.

@Rjvisje, met een beetje creatief middelen kan je wel op 2,51 uitkomen. Je zit dan wel op het randje te financieren overigens als 2,55 niet meer past

Volledige persbericht dan maar:

P E R S B E R I C H T

NVHP WAARSCHUWT TEGEN RISICO’S FICTIEVE VERKOOP WONING OM BOETERENTE TE ONTLOPEN
De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners, NVHP, attendeert consumenten op de risico’s die verbonden zijn aan het fictief verkopen van de eigen woning om daarmee de boeterente die verschuldigd is bij het vervroegd aflossen van een woninghypotheek te ontlopen. De NVHP waarschuwt naar aanleiding van publicaties in landelijke media van afgelopen week waarin deze mogelijkheid van fictieve verkoop uitgebreid werd beschreven.
Het probleem: de boeterente Bij een hypothecair krediet kan de consument de rente voor een langere periode vastzetten. De consument doet dit om beschermd te zijn tegen eventuele rentestijgingen. De keerzijde hiervan is, dat indien de rente daalt, de consument hiervan niet profiteert. Als de consument de hypotheekrente toch tussentijds wil verlagen, dan brengt de bank hiervoor een boete in rekening. Dat het hierbij kan gaan om aanzienlijke bedragen, wordt geïllustreerd met het volgende voorbeeld:
 Waarde woning 200.000 euro
 Lopende NHG Hypotheek 200.000 euro
 Hypotheekrente voor 20 jaar vastgezet op 1 april 2006 tegen 5,5 %
 Actuele hypotheekrente 10 jaar vast 1,65 %.
Het verschil in de hypotheekrente is in bovenstaand voorbeeld voor de komende 10 jaar 3,85 %. Bruto betaalt deze consument 7.700 euro per jaar meer hypotheekrente dan de consument die op dit moment de rentevaste periode kiest. Over 10 jaar is dat dus bruto € 77.000,- extra rente.
Wil deze consument de komende 10 jaar de hypotheekrente toch op het huidige lage niveau brengen, dan zal de geldverstrekker een boeterente in rekening brengen, Bij de berekening van de boeterente zal de bank de contante waarde berekenen over het verlies aan rente dat zij lijdt. In dit voorbeeld gaat het om een bedrag van: ruim € 63.000,- (op basis van 10 % boetevrije aflossing per jaar).
Deze boeterente is in het algemeen niet verschuldigd bij de verkoop van de woning.
Fictief verkopen van de woning Vrijwel alle geldverstrekkers kennen in de hypotheekvoorwaarden de bepaling dat er geen boeterente in rekening wordt gebracht, indien de hypotheek wordt afgelost in het kader van verkoop van de woning. In de media zijn nu publicaties verschenen waarbij de mogelijkheid wordt geopperd om de woning fictief te verkopen. Bijvoorbeeld aan een familielid om vervolgens deze woning binnen korte tijd weer terug te kopen.
De gedachte achter deze optie is, dat in deze constructie de lening zonder boeterente kan worden afgelost en een nieuwe hypotheek tegen lagere rente kan worden afgesloten.
Fictief verkopen: een risicovolle weg Wanneer de woning fictief wordt verkocht, brengt dit meerdere risico’s met zich mee.
Extra kosten Toepassing van deze optie brengt extra kosten met zich mee. Deze kosten betreffen onder meer:
 Overdrachtsbelasting (in dit voorbeeld € 4.000,-.)
 Advieskosten
 Notariskosten
 Taxatiekosten
 NHG kosten.
Het totaal van deze kosten bedraagt snel circa € 10.000,-.
Risico’s tussentijdse gebeurtenissen De transactie zoals in de media beschreven betreft een juridisch feitelijke verkoop, waarbij het eigendom dus daadwerkelijk overgaat van de ene partij naar de andere partij. Dit kan leiden tot juridische complicaties, indien tussen het moment van verkoop en terugkoop het pand beschadigd raakt of de waarde van het pand hoger of lager wordt, door welke oorzaak dan ook. Hoe nadrukkelijker koper en verkoper hierover afspraken maken, des te duidelijker zal het worden, dat het feitelijk een schijnconstructie betreft.
Juridische actie geldverstrekker Deze schijnconstructie is evident in strijd met de doelstelling die geldverstrekker en consument met elkaar hebben afgesproken op het moment dat de rentevaste periode werd gekozen. Voor zover bekend zijn op dit moment een of meerdere van dit soort zaken onder de rechter. Het moet niet onmogelijk worden geacht, dat bij een dergelijke schijnconstructie de rechter in het voordeel van de geldverstrekker zal beslissen. Naast het feit dat de consument in dat geval alsnog de boeterente zal moeten betalen en een hoop overbodige kosten heeft gemaakt, is het nog maar de vraag of de verkoper opnieuw in aanmerking komt voor een lening om zijn pand terug te kopen. Dit zal moeilijk worden indien de geldverstrekker een incidentmelding doet aan de Stichting Fraudebestrijding Hypotheken. Geldverstrekkers raadplegen dit register vaak, voordat zij een besluit nemen over een aanvraag voor een nieuwe hypotheek.
Doorstroom in verband met echte verhuizing belangrijk Voor de Nederlandse woningmarkt is het van groot belang, dat consumenten die verhuizen dit kunnen doen zonder een boeterente verschuldigd te worden, omdat zij eerder dan afgesproken hun hypotheek aflossen. Indien een groot aantal consumenten de optie van fictieve verkoop en terugkoop, gaat toepassen, dan zal de huidige regeling die woningeigenaren die echt verhuizen beschermt op termijn niet handhaafbaar blijven.
De NVHP adviseert om consumenten die nu een hypotheek hebben met een hoge rente en naar alternatieven zoeken om de woonlasten te verlagen, advies in te winnen bij een Erkend Hypothecair Planner.

[ Voor 97% gewijzigd door Ray op 27-06-2016 21:25 ]

[Tsurany]

Leader98 schreef op maandag 27 juni 2016 @ 17:06:
[...]


300K aflossingsvrije hypotheek
Aflossen is leuk maar dan moet je wel wat budget over hebben...

En hoe kom je aan budget? Precies, lagere rente kiezen. Dus minder lang vast en dat verschil gebruiken als aflossing.

BastaRhymez schreef op maandag 27 juni 2016 @ 19:56:
As said, ik ben happy met de rente die we hebben
Tuurlijk is lager altijd leuker, maar het was een bewuste keuze!

Over het immoreel handelen, tjah, als de regels het toe laten kan men het niet moreel vinden. Wij (lees iedereen die bij een bank zit) worden ook continu "genaaid" op de grens van wat wel en niet kan/mag.

Ik was gewoon benieuwd of iemand ervaring ermee had en hoe die dat heeft ervaren

Je hebt toch zelf die hypotheek afgesloten voor die voorwaarden? Hoe kan je dan nog genaaid worden?

[BastaRhymez]

De NVHP adviseert alleen maar. Nergens is nu nog (bij mijn weten) een gerechtelijke uitspraak gedaan dat men alsnog de boeterente moest betalen OF dat een nieuwe hypotheek is geweigerd.

Overigens heb ik tot op heden ook nig geen verhalen gehoord van mensen die het succesvol hebben toegepast.

Blijft voor nu dus vooral een theorethisch verhaal...

En over "genaaid" worden, dat is welicht een slechte woordkeuze. As said, ik ben nog steeds blij met de rente die ik heb.
Echter, in de voorwaarden die ik heb, wordt de constructie niet uitgesloten. Indien de AV eenzijdig wordt gewijzigd (en dat gebeurd!) wordt je als consument nadelig behandeld, immers het "gat" in de overeenkomt dat nadelig is voor de bank wordt dichtgelegd ten nadele van de consument.
En de bank heeft de looptijd die er al op zit geprofiteerd van de ontvangen rente. Dat ze de toekomstige rente mislopen, wegens een grijs gebied, heet gewoon ondernemersrisico

[Jiffy]

Grolsch schreef op maandag 27 juni 2016 @ 15:44:
Ik denk (weet bijna wel zeker) dat het officieel niet mag, dus je begeeft je op glas ijs (lees je gaat frauderen).

Ik lees elders dat er veel mensen met ideeën zijn, maar nog niemand die een bank heeft kunnen vinden die er aan mee werkt, lees ook onderstaande link:

http://www.homefinance.nl...evrij-verkopen-991007.asp

Dat niet alleen, een notaris zal daar ook niet aan meewerken. Richtlijnen vd KNB laten dat niet toe: het is namelijk een schijnconstructie (je hebt nml helemaal niet de insteek om je huis te verkopen, je wilt onder de boeterente uit). En aan schijnconstructies mag een notaris per definitie niet meewerken.

Bovendien: als de bank er achteraf achter komt, zal deze alsnog de boeterente opeisen.

[BastaRhymez]

Jiffy schreef op maandag 27 juni 2016 @ 22:19:
[...]

Dat niet alleen, een notaris zal daar ook niet aan meewerken. Richtlijnen vd KNB laten dat niet toe: het is namelijk een schijnconstructie (je hebt nml helemaal niet de insteek om je huis te verkopen, je wilt onder de boeterente uit). En aan schijnconstructies mag een notaris per definitie niet meewerken.

Bovendien: als de bank er achteraf achter komt, zal deze alsnog de boeterente opeisen.

Dat van de notaris is makkelijk, ga naar twee verschillende toe en ze weten het niet / minder makkelijk te herkennen
En waarom hier niet aan mee mogen/willen/kunnen werken? In mijn voorwaarde staat er niks over in. Alleen boetevrij aflossen bij verhuizen. Stel dat ik dat (ook fysiek) doe en me op een ander adres inschrijf voor de GBA...

Dat ze de boeterente opeisen, wordt nu alleen geroepen om mensen bang te maken deze constructie te gebruiken. Als ik een hypotheek afsluit en elders een nieuwe start, hoe weet mijn oude hypothekverstrekker dat?

Niet om het een of ander (as sais, blij met de rente en wil voor nu ff de discussie), maar het reikt enigszins naar kartelafspraken tussen hypotheekverstrekkers! Ze verbieden iets, wat contractueel een grijs gebied is en verhinderen dat de consument elders (goedkoper) een nieuwe hypotheek af kan sluiten...

[jurjen_g]

Maar in hoeveel gevallen is de boeterente zoveel meer dan 2 x overdrachtsbelasting, 2 x notariskosten en extra woonlasten, plus risico's? Kan me niet voorstellen dat dit voor veel mensen aantrekkelijk is, buiten dat het ruikt naar oplichting van je bank. Buiten dat heb je gelijk dat banken er alles aan doen om jou geld afhandig te maken, dus in die zin gun ik het degene die dit aandurven van harte, maar ik zou het gezien de risico's nooit aanraden.

[Ray]

Elke notaris kijkt onder andere hoe het eigendom verkregen is. Die ziet dus direct dat de huidige eigenaar het zeg 3 maanden geleden heeft verkregen van de 'nieuwe' koper. Einde oefening indien een notaris zich aan de gedragscode houdt.

waarschijnlijk strand je overigens al bij de tweede geldverstrekker die als men goed oplet dit ook al in de bijlagen van de taxatie terugziet. Dit als je al een adviseur kan vinden die het voor je uit gaat voeren.

Inmiddels heb je dan wel de kosten gemaakt voor de eerste overdracht, de kosten voor de tweede die dan zeer waarschijnlijk niet uitgevoerd kan worden. Boel geld kwijt en je huis is niet meer je eigendom. Wil je dat risico lopen ?

Daarnaast staat in de tekst ook uitgelegd dat het ingaat tegen het beginsel van mensen die wel legitiem verhuizen en geen boete hoeven te betalen.

[ Voor 14% gewijzigd door Ray op 28-06-2016 08:12 ]

[redwing]

jurjen_g schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 06:56:
Maar in hoeveel gevallen is de boeterente zoveel meer dan 2 x overdrachtsbelasting, 2 x notariskosten en extra woonlasten, plus risico's?

Het is maar 1 keer overdrachtsbelasting, de andere kun je terug vragen omdat het huis weer snel verkocht wordt.

Ray schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 08:07:
Elke notaris kijkt onder andere hoe het eigendom verkregen is. Die ziet dus direct dat de huidige eigenaar het zeg 3 maanden geleden heeft verkregen van de 'nieuwe' koper. Einde oefening indien een notaris zich aan de gedragscode houdt.

De vraag is alleen of ze dit wel mogen want zolang het niet in de voorwaarden staat en dus toegestaan is mag een notaris niet zomaar iets weigeren. Ik vraag me dan ook af wat er zou gebeuren als ze dit zouden weigeren en iemand naar de rechter stapt. Ik denk nl. dat de notaris dan op zijn kop gaat krijgen.

Daarnaast staat in de tekst ook uitgelegd dat het ingaat tegen het beginsel van mensen die wel legitiem verhuizen en geen boete hoeven te betalen.

Wederom, leuk dat ze dit zo uitleggen maar zolang het wettelijk toegestaan is om deze constructie te gebruiken maakt het geen bal uit of het tegen zo'n beginsel in gaat.

De constructie op zich lijkt me ook niet zo eerlijk, maar zolang er geen enkele reden is waarom het niet zou mogen lijkt het mij gewoon toegestaan.

[Krisp]

Uiteindelijk is het veel goedkoper om een ander soortgelijk (ongeveer even duur) huis te kopen en daarin te gaan wonen. Daarmee bespaar je ook veel geld, maar heb je 'helaas' een ander huis. Dit is een van de redenen dat er momenteel zo veel verkopen plaats vinden: een ander huis is domweg veel goedkoper.

[Ray]

Ik denk dat je een dienstverlener. Of dit nu een notaris is of een andere aanbieder nooit kan verplichten een opdracht voor je uit te voeren die men om (morele) redenen niet wil. Het lijkt me niet dat een rechter daar verschil in kan maken.
Ik bedoel wij werken ook niet aan deze constructie mee. Het zou wat worden als een klant mij dat zou kunnen verplichten wel te doen..lijkt me niet toch....

Ook, heb het hier al eerder gesteld, staat er in veel voorwaarden dat men enkel boetevrij of kan lossen als men duurzaam de woning verlaat.

[ Voor 39% gewijzigd door Ray op 28-06-2016 09:01 ]

[zeeg]

redwing schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 08:23:

De constructie op zich lijkt me ook niet zo eerlijk, maar zolang er geen enkele reden is waarom het niet zou mogen lijkt het mij gewoon toegestaan.

Dat het niet eerlijk is, moet toch genoeg reden zijn om het niet te doen?

Kom op, we waren juist boos op de banken omdat ze allerlei immorele dingen deden die wel mochten, en nu zouden wij (hoe hypocriet) hetzelfde doen? Jammer.

[page404]

Leader98 schreef op maandag 27 juni 2016 @ 17:06:
[...]


300K aflossingsvrije hypotheek
Aflossen is leuk maar dan moet je wel wat budget over hebben...

Tsurany zei het ook al, maar mijn idee was dus inderdaad om je lagere rente te gebruiken om tussentijds af te lossen. En 100% aflossingsvrij en geen budget overhebben... dan heb je misschien net iets boven je budget gekocht

[Wceend]

Ray schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 08:58:
Ik denk dat je een dienstverlener. Of dit nu een notaris is of een andere aanbieder nooit kan verplichten een opdracht voor je uit te voeren die men om (morele) redenen niet wil. Het lijkt me niet dat een rechter daar verschil in kan maken.
Ik bedoel wij werken ook niet aan deze constructie mee. Het zou wat worden als een klant mij dat zou kunnen verplichten wel te doen..lijkt me niet toch....

Ook, heb het hier al eerder gesteld, staat er in veel voorwaarden dat men enkel boetevrij of kan lossen als men duurzaam de woning verlaat.

andere tak van sport maar ambtenaren van de burgerlijke stand moeten toch ook iedereen trouwen ook als ze morele bezwaren hebben.
Waarom zou iemand als (financiële)dienstverlener dit dan niet verplicht kunnen worden?
Het normbesef bij de financiële dienstverleners is normaal toch al niet zo hoog zeker niet als er geld verdient kan worden.

[Sissors]

Dus je klaagt dat het normbesef te laag is, en dan wil jij ze wettelijk verplichten dat ze geen normbesef mogen hebben? Dat is nogal apart om het zwak uit te drukken.

En je mag in Nederland niet discrimeren. Mensen niet helpen met een zeer twijfelachtige constructie is geen discriminatie dus mag gewoon.

[Leader98]

page404 schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 09:46:
[...]

Tsurany zei het ook al, maar mijn idee was dus inderdaad om je lagere rente te gebruiken om tussentijds af te lossen. En 100% aflossingsvrij en geen budget overhebben... dan heb je misschien net iets boven je budget gekocht

Dat klopt, en juist met een beperkt budget is stomweg afstorten bij de bank (waar je er nooit meer wat mee kan) is in mijn ogen niet handig.

We sparen wat we minder aan rente gaan betalen op een aparte rekening en kijken aan het eind van de rit of we dat aan het huis betalen of wellicht onderweg aan zinnigere zaken zoals bijvoorbeeld studerende kinderen.

[redwing]

zeeg schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 09:16:
[...]
Dat het niet eerlijk is, moet toch genoeg reden zijn om het niet te doen?

Op zich is het natuurlijk een loophole die ze vergeten zijn op een goede manier dicht te houden.

Kom op, we waren juist boos op de banken omdat ze allerlei immorele dingen deden die wel mochten, en nu zouden wij (hoe hypocriet) hetzelfde doen? Jammer.

Klopt natuurlijk, maar het is natuurlijk wel erg hypocriet dat de banken dit soort constructies wel aan alle kanten gebruiken maar zodra het in hun nadeel is ze het op allerlei rare manieren dicht proberen te houden.

Daarnaast ging ik er niet zozeer op in of je dit zou moeten doen (naar mijn idee niet), maar of je het zou kunnen doen (naar mijn idee wel). Ze hebben nl. gewoon hun voorwaarden niet op orde en daarmee kunnen ze er heel weinig aan doen om zo'n constructie te voorkomen.

Leader98 schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 10:32:
[...]
Dat klopt, en juist met een beperkt budget is stomweg afstorten bij de bank (waar je er nooit meer wat mee kan) is in mijn ogen niet handig.

Je zorgt er per storting voor dat je minder rente hoeft te betalen, minder schuld hebt en dus meer geld over kunt houden. Daarnaast zul je na 30 jaar toch een oplossing moeten hebben aangezien de bank die 3 ton dan simpelweg terug kan eisen.

We sparen wat we minder aan rente gaan betalen op een aparte rekening en kijken aan het eind van de rit of we dat aan het huis betalen of wellicht onderweg aan zinnigere zaken zoals bijvoorbeeld studerende kinderen.

Ondanks dat studerende kinderen een heel zinnig iets is om je geld aan te besteden is je enorme schuld aflossen minstens net zo zinnig. Doe je dat niet zou het zomaar zo kunnen zijn dat je aan het eind van de rit niets kunt kiezen en plotseling geen huis maar wel nog steeds een enorme schuld hebt.

Ik zou iets beter gaan nadenken hoe je om wilt gaan met je hypotheek, simpelweg laten staan en hopen dat het goed komt is nooit een goede oplossing.

[ Voor 38% gewijzigd door redwing op 28-06-2016 11:00 ]

[DrivinUCrazy]

Leader98 schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 10:32:
[...]


Dat klopt, en juist met een beperkt budget is stomweg afstorten bij de bank (waar je er nooit meer wat mee kan) is in mijn ogen niet handig.

We sparen wat we minder aan rente gaan betalen op een aparte rekening en kijken aan het eind van de rit of we dat aan het huis betalen of wellicht onderweg aan zinnigere zaken zoals bijvoorbeeld studerende kinderen.

Er zijn altijd zinnigere zaken dan sparen voor iets wat nog zo ver in de toekomst ligt. Studerende kinderen, verbouwing, nieuwe badkamer, nieuwe keuken, nieuwe auto, vakantie... Dan heb ik het nog niet over onvoorziene zaken zoals een inkomensdaling of ziekte.

99% van de mensen zou aan het eind van de rit alsnog niets gespaard hebben. Aan jou om in te schatten of jij die ene procent bent.

[Wceend]

Sissors schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 10:31:
Dus je klaagt dat het normbesef te laag is, en dan wil jij ze wettelijk verplichten dat ze geen normbesef mogen hebben? Dat is nogal apart om het zwak uit te drukken.

En je mag in Nederland niet discrimeren. Mensen niet helpen met een zeer twijfelachtige constructie is geen discriminatie dus mag gewoon.

Nee ik vind het eerder hypocriet van een bedrijfstak die het normaal niet zo nauw neemt nu opeens te gaan klagen. Als ze deze constructies in hun voordeel kunnen doen is het opeens gebruik maken van de mogelijkheden en nu is het moreel onjuist. Dat vind ik dus vreemd.

[Ray]

Wceend schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 11:43:
[...]

Nee ik vind het eerder hypocriet van een bedrijfstak die het normaal niet zo nauw neemt nu opeens te gaan klagen. Als ze deze constructies in hun voordeel kunnen doen is het opeens gebruik maken van de mogelijkheden en nu is het moreel onjuist. Dat vind ik dus vreemd.

Je vergeet even voor het gemak dat het grootste deel van de financiële dienstverleners wel naar eer en geweten heeft gehandeld / handelt. Het is veel te kort door de bocht een complete bedrijfstak over 1 kam te scheren door excessen van een aantal partijen die inderdaad zwaar misbruik hebben gemaakt.

Persoonlijk stoor ik me dan ook behoorlijk aan je opmerking

[Grolsch]

Wceend schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 11:43:
[...]

Nee ik vind het eerder hypocriet van een bedrijfstak die het normaal niet zo nauw neemt nu opeens te gaan klagen. Als ze deze constructies in hun voordeel kunnen doen is het opeens gebruik maken van de mogelijkheden en nu is het moreel onjuist. Dat vind ik dus vreemd.

Dit ben ik dus niet met je eens.

Klant wil zekerheid en sluit een rente voor XX periode af.
Klant komt tot de conclusie dat de rente daalt en wil hier "frauduleus" vanaf

Dit voelt voor mij hetzelfde als na 10 jaar zonder schade gereden te hebben je verzekering op te bellen en zeggen dat je het geld terug wilt van de afgelopen 10 jaar omdat je geen schade hebt gemaakt.

Als klant ben je er toch zelf bij als je je rente voor 10 jaar vast zet

De rente kan stijgen en kan dalen, dat is JUIST het risico wat je wil afdekken, dan moet je niet gaan "janken" als de rente daalt na de tijd, en al helemaal geen "truucjes" gaan uithalen. Voelt voor mij hetzelfde als de verzekering bedonderen omdat je toch al jaren premie voor niks hebt betaald.

[Jiffy]

redwing schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 08:23:
[...]

Het is maar 1 keer overdrachtsbelasting, de andere kun je terug vragen omdat het huis weer snel verkocht wordt.

Indien je binnen de zes maanden blijft, ja.

De vraag is alleen of ze dit wel mogen want zolang het niet in de voorwaarden staat en dus toegestaan is mag een notaris niet zomaar iets weigeren. Ik vraag me dan ook af wat er zou gebeuren als ze dit zouden weigeren en iemand naar de rechter stapt. Ik denk nl. dat de notaris dan op zijn kop gaat krijgen.

Nee, de notaris krijgt helemaal niet op z'n kop, want de notaris mag überhaupt niet meewerken aan schijnconstructies. Dit is een schijnconstructie: de 'verkoper' heeft namelijk helemaal niet de intentie om te verkopen en te leveren. Sterker nog: een notaris die hier wél aan meewerkt kan zelfs door een bank aansprakelijk worden gesteld. Standaard richtlijn van de KNB.

Wederom, leuk dat ze dit zo uitleggen maar zolang het wettelijk toegestaan is om deze constructie te gebruiken maakt het geen bal uit of het tegen zo'n beginsel in gaat.

De constructie op zich lijkt me ook niet zo eerlijk, maar zolang er geen enkele reden is waarom het niet zou mogen lijkt het mij gewoon toegestaan.

Omdat het bijvoorbeeld in veel algemene voorwaarden van banken (waar je als cliënt voor getekend hebt) behoorlijk nauwkeurig is omschreven onder welke voorwaarden geen boeterente is verschuldigd.

Dat iets wettelijk niet expliciet verboden is, wil niet zeggen dat een bank het niet kan en mag verbieden. Het is een afspraak die je met de bank gemaakt hebt en dat is dus meteen de reden dat het niet mag: je hebt het zélf afgesproken. Pas als dergelijke voorwaarden onredelijk bezwarend of tegen de wet zijn, heb je een punt.

[Wceend]

Ray schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 12:07:
[...]


Je vergeet even voor het gemak dat het grootste deel van de financiële dienstverleners wel naar eer en geweten heeft gehandeld / handelt. Het is veel te kort door de bocht een complete bedrijfstak over 1 kam te scheren door excessen van een aantal partijen die inderdaad zwaar misbruik hebben gemaakt.

Persoonlijk stoor ik me dan ook behoorlijk aan je opmerking

De gehele sector adviseurs, banken, notariaat en vastgoedinvesteerders zijn al jaren stelselmatig in het nieuws met betrekking tot fraude, valsheid in geschrifte, verduistering, abc constructies en meer van dat soort zaken. Dan wil ik niemand persoonlijk beledigen maar de sector als geheel staat al 3-0 achter.
Dat jij wel naar eer en geweten handelt is alleen maar positief maar ik neem aan dat jij ook niet je ogen sluit voor wat er in deze sector gebeurd.
Vooral de banken hebben enorm boter op hun hoofd als ze hier over gaan zeuren, ze doen al decennia niets anders dan zo veel mogelijk geld verdienen en klooien met de kleine lettertjes. Als een burger nu eens volgens deze lettertjes gaat handelen en op zoek gaat naar een maas in het contract (niet de wet) dan is het opeens frauduleus???

Wat betreft de opmerking van Grolsch daar ben ik het volledig mee eens, wie zijn billen brand moet op de blaren zitten. Maar ik zet daar wel een komma bij, als je in staat bent om er legaal onderuit te komen dan moet je dat gewoon doen.

[Metaalhoofd]

Ben beetje in dubio.

Onze hypotheek is op dit moment grofweg 120% van de marktwaarde van onze woning (het huis staat aardig onder water).

3/4 is spaarhypotheek, 1/4 is aflossingsvrij beide tegen 4,7% rente

Onze rente vaste periode loopt over 3 maanden af en hebben net een verlengingsvoorstel gekregen van de bank:
2,8% voor 1 jaar vast
2,9% voor 3 jaar vast
3,1% voor 5 jaar vast
3,3% (effectief 3,4%) voor 10 jaar vast
etc

Helaas dus niet zo laag als de meeste genoemde rentepercentages hier, maar dat komt dus omdat de hoogte van onze hypotheek 120% is van de marktwaarde (WOZ-waarde) van onze woning.

Ik vraag me af of rondshoppen bij andere hypotheek aanbieders zin heeft, we hebben beide een openstaande studieschuld (tegenwoordig wordt daar ook naar gekeken), doch slechts 1 inkomen (modaal).
daarnaast gaat door de spaarhypotheek constructie de inleg omhoog, dus onze netto-maandlasten dalen slechts 40-55 euro.

Zonder studieschuld & restschuld is mijn inkomen ruim voldoende om een huis te kunnen kopen twv 140% van onze huidige woning, maar met studieschuld & restschuld zouden we bij verhuizen slechts 90% van de marktwaarde van onze huidige woning kunnen financieren.

concreet:
Heeft het zin om rond te shoppen of zit ik voorlopig vast aan mijn huidige hypotheekverstrekker (een bekende bank)?

[ Voor 4% gewijzigd door Metaalhoofd op 28-06-2016 16:53 ]

[redwing]

Metaalhoofd schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 16:34:
concreet:
Heeft het zin om rond te shoppen of zit ik voorlopig vast aan mijn huidige hypotheekverstrekker (een bekende bank)?

Rond shoppen heeft altijd nut want je kunt er nooit slechter van worden. Gewoon met je huidige aanbieding bij een andere bank aankloppen en kijken of ze wat voor je kunnen doen.

[Grolsch]

Wceend schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 16:32:
[...]

De gehele sector adviseurs, banken, notariaat en vastgoedinvesteerders zijn al jaren stelselmatig in het nieuws met betrekking tot fraude, valsheid in geschrifte, verduistering, abc constructies en meer van dat soort zaken. Dan wil ik niemand persoonlijk beledigen maar de sector als geheel staat al 3-0 achter.
Dat jij wel naar eer en geweten handelt is alleen maar positief maar ik neem aan dat jij ook niet je ogen sluit voor wat er in deze sector gebeurd.
Vooral de banken hebben enorm boter op hun hoofd als ze hier over gaan zeuren, ze doen al decennia niets anders dan zo veel mogelijk geld verdienen en klooien met de kleine lettertjes. Als een burger nu eens volgens deze lettertjes gaat handelen en op zoek gaat naar een maas in het contract (niet de wet) dan is het opeens frauduleus???

Wat betreft de opmerking van Grolsch daar ben ik het volledig mee eens, wie zijn billen brand moet op de blaren zitten. Maar ik zet daar wel een komma bij, als je in staat bent om er legaal onderuit te komen dan moet je dat gewoon doen.

Ik ben het met je eens dat banken boeven zijn, net zoals politici, verzekeraars en de belastingdienst, en het zijn ook zeker mijn vrienden niet

Ook ben ik het met je eens dat ALS je er legaal onderuit zou kunnen ik zeker voorstander zou zijn, maar in de algemene voorwaarden staat zoals eerder aangegeven vrij expliciet vermeld dat het niet mag.

Je gaat er op een gegeven moment ook de rest mee schaden, want rara wie mag de ontstane financiële schade gaan betalen Inderdaad, de klanten van de bank (lees de rest van Nederland).

Maar ik kan er heel slecht tegen als iemand willens en wetens een keuze gemaakt heeft (rente voor x-periode vastzetten) dan allerlei k*t trucjes wil gaan uithalen om er beter aan te worden als achteraf blijkt dat hij de verkeerde keuze heeft gemaakt. In mijn ogen is dat gewoon stelen, en ben je een heel erg slechte verliezer.

[Grolsch]

Metaalhoofd schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 16:34:
Ben beetje in dubio.

Onze hypotheek is op dit moment grofweg 120% van de marktwaarde van onze woning (het huis staat aardig onder water).

3/4 is spaarhypotheek, 1/4 is aflossingsvrij beide tegen 4,7% rente

Onze rente vaste periode loopt over 3 maanden af en hebben net een verlengingsvoorstel gekregen van de bank:
2,8% voor 1 jaar vast
2,9% voor 3 jaar vast
3,1% voor 5 jaar vast
3,3% (effectief 3,4%) voor 10 jaar vast
etc

Helaas dus niet zo laag als de meeste genoemde rentepercentages hier, maar dat komt dus omdat de hoogte van onze hypotheek 120% is van de marktwaarde (WOZ-waarde) van onze woning.

Ik vraag me af of rondshoppen bij andere hypotheek aanbieders zin heeft, we hebben beide een openstaande studieschuld (tegenwoordig wordt daar ook naar gekeken), doch slechts 1 inkomen (modaal).
daarnaast gaat door de spaarhypotheek constructie de inleg omhoog, dus onze netto-maandlasten dalen slechts 40-55 euro.

Zonder studieschuld & restschuld is mijn inkomen ruim voldoende om een huis te kunnen kopen twv 140% van onze huidige woning, maar met studieschuld & restschuld zouden we bij verhuizen slechts 90% van de marktwaarde van onze huidige woning kunnen financieren.

concreet:
Heeft het zin om rond te shoppen of zit ik voorlopig vast aan mijn huidige hypotheekverstrekker (een bekende bank)?

Als ik kijk naar de tarieven van de Rabobank (zeker niet de goedkoopste) lijkt mij dat zeker de moeite waard

Meer dan 90% van de marktwaarde*
1 jaar = 2,6%
3 jaar = 2,7%
5 jaar = 2,8%
10 jaar = 2,9%

Ik weet niet wat je totale hypotheekbedrag is, maar NHG is geen optie Want dan mag je er van de Rabobank nog 0,9% aftrekken.

[Ray]

@Metaalhoofd. Op dit moment kan je max 102% marktwaarde aan hypotheek financieren. Dus of je lost dit deel af met eigen geld, wat er dan wel moet zijn. Of je moet dit tekort op een andere manier oplossen.

Als je LTI wel ruimte geeft kan je er voor kiezen een herfinanciering te doen met een combinatie van hypotheek 102% aangevuld met een PL voor het restant.

@WCeend, laatste wat ik er van wil zeggen. Ik lees ook doorlopend over fraude in de zorg. Is daarmee ook de verpleger die goed voor zijn patiënten zorgt in jou ogen een schuldige ? Welke bedrijfstak is wel 'schoon' dan ? Overigens is het in de regel ook niet de reguliere werknemer die met de buit gaat lopen maar gebeurd dat hogerop in de keten. Echter daarvoor kan je niet iedereen zomaar veroordelen. Nuff said

[ Voor 39% gewijzigd door Ray op 28-06-2016 21:19 ]

[|sWORDs|]

Ik snap niet waarom ik niet in de buurt kom van de percentages hier. 62.5% van marktwaarde, NHG, spaarhypotheek NN, per 1 Juli 1 jaar vast 2,35%. (100% aflossen)

[ Voor 5% gewijzigd door |sWORDs| op 28-06-2016 18:21 ]

[Tsurany]

Heb je nog bepaalde opslagen die bovenop de standaard rente komen? Gaat om een reguliere renteherziening?

[ Voor 22% gewijzigd door Tsurany op 28-06-2016 20:15 ]

[CeesKees]

Metaalhoofd schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 16:34:
Ben beetje in dubio.

Onze hypotheek is op dit moment grofweg 120% van de marktwaarde van onze woning (het huis staat aardig onder water).

3/4 is spaarhypotheek, 1/4 is aflossingsvrij beide tegen 4,7% rente

Onze rente vaste periode loopt over 3 maanden af en hebben net een verlengingsvoorstel gekregen van de bank:
2,8% voor 1 jaar vast
2,9% voor 3 jaar vast
3,1% voor 5 jaar vast
3,3% (effectief 3,4%) voor 10 jaar vast
etc

Helaas dus niet zo laag als de meeste genoemde rentepercentages hier, maar dat komt dus omdat de hoogte van onze hypotheek 120% is van de marktwaarde (WOZ-waarde) van onze woning.

Ik vraag me af of rondshoppen bij andere hypotheek aanbieders zin heeft, we hebben beide een openstaande studieschuld (tegenwoordig wordt daar ook naar gekeken), doch slechts 1 inkomen (modaal).
daarnaast gaat door de spaarhypotheek constructie de inleg omhoog, dus onze netto-maandlasten dalen slechts 40-55 euro.

Zonder studieschuld & restschuld is mijn inkomen ruim voldoende om een huis te kunnen kopen twv 140% van onze huidige woning, maar met studieschuld & restschuld zouden we bij verhuizen slechts 90% van de marktwaarde van onze huidige woning kunnen financieren.

concreet:
Heeft het zin om rond te shoppen of zit ik voorlopig vast aan mijn huidige hypotheekverstrekker (een bekende bank)?

Kijk hier eens:
https://www.direktbank.nl...cht%20Direktbank%20WH.pdf

[rjvisje]

Gezien de interessante ABA constructie discussie snap ik dat mijn berichtje een beetje ondergesneeuwd is

rjvisje schreef op maandag 27 juni 2016 @ 21:17:
Ik dacht er al een tijdje uit te zijn en voor Lloyds Bank met 2.55% bij 20 jaar vast te gaan, maar nu zie ik net vandaag dat ABN AMRO ook naar 2.55% is gezakt.
Nu heb ik een hele simpele situatie, alleenstaand, 1e woning en geen schulden, dus irriteer ik mij een beetje aan de hogere afsluitkosten van ABN, maar lijkt het mij wel een meer betrouwbare naam...

Mijn voorkeur gaat uit naar een hypotheek met 20 jaar vast (ouderwetse zekerheid) en 2.51% rente, vanwege vreemde rekentabellen die bij 2.5% voor mij een stuk minder gunstig uitpakken.

Uiteraard heb ik het hele topic al doorgespit, maar blijf hier een beetje op hangen, dus ben ik toch benieuwd naar jullie advies!

[Ray]

rjvisje schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 22:12:
Gezien de interessante ABA constructie discussie snap ik dat mijn berichtje een beetje ondergesneeuwd is


[...]

Ik heb hier al een reactie op gegeven.... met de oplossing..

@Rjvisje, met een beetje creatief middelen kan je wel op 2,51 uitkomen. Je zit dan wel op het randje te financieren overigens als 2,50 niet past

nu ik het nog eens terug lees lijkt het ook alsof je getallen door elkaar haalt. Je wilt niet op 2,5 uitkomen maar de rente die je noemt is 2,55. Het verschil in toets tussen 2,5 en 2,51 is inderdaad soms fors (vooral bij hogere inkomens) maar tussen 2,51 en 2,55 zit geen verschil in woonquote

[ Voor 45% gewijzigd door Ray op 28-06-2016 23:36 ]

[rjvisje]

Ray schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 23:17:
[...]


Ik heb hier al een reactie op gegeven.... met de oplossing..

@Rjvisje, met een beetje creatief middelen kan je wel op 2,51 uitkomen. Je zit dan wel op het randje te financieren overigens als 2,50 niet past

nu ik het nog eens terug lees lijkt het ook alsof je getallen door elkaar haalt. Je wilt niet op 2,5 uitkomen maar de rente die je noemt is 2,55. Het verschil in toets tussen 2,5 en 2,51 is inderdaad soms fors (vooral bij hogere inkomens) maar tussen 2,51 en 2,55 zit geen verschil in woonquote

ah ik zie nu inderdaad dat het in onderdeel was van een van je eerdere reacties, alsnog bedankt!

Klopt, mijn voorkeur is een wat langere rentevast periode en hier het maximale uit halen, wat m.i. prima moet kunnen met huidige inkomsten/uitgaven en toekomstige groei.

Middeling had ik nog niet echt naar gekeken, tot zover heb ik vooral gezocht naar een aanbieder die bij 20 jaar vast dicht boven de 2.51% zit en dan is het gat naar 2.55% niet zo groot..
Vandaar nu de afweging ABN AMRO / Lloyds bank, maar middeling zal ik ook nog even naar kijken.

[|sWORDs|]

Tsurany schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 20:12:
Heb je nog bepaalde opslagen die bovenop de standaard rente komen? Gaat om een reguliere renteherziening?

Volgens mij geheel standaard en reguliere herziening.

[Wceend]

Grolsch schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 17:24:
[...]


Ik ben het met je eens dat banken boeven zijn, net zoals politici, verzekeraars en de belastingdienst, en het zijn ook zeker mijn vrienden niet

zijn we het in ieder geval ergens over eens

Ook ben ik het met je eens dat ALS je er legaal onderuit zou kunnen ik zeker voorstander zou zijn, maar in de algemene voorwaarden staat zoals eerder aangegeven vrij expliciet vermeld dat het niet mag.

verschilt natuurlijk erg per hypotheek of dit zo is. Maar als het er in staat doe je het niet, staat het er echter niet in dan zie ik geen reden om het niet te doen. Risico's met betrekking tot overlijden van de koper of gezeik met notaris zijn dan wel voor jezelf.

Je gaat er op een gegeven moment ook de rest mee schaden, want rara wie mag de ontstane financiële schade gaan betalen Inderdaad, de klanten van de bank (lees de rest van Nederland).

Is toch altijd zo en dat zal ook zo blijven. De banken betalen ook de schade aan woekerpolissen niet uit eigen zak dat wordt ook gewoon verhaalt op de rest van de klanten.

Maar ik kan er heel slecht tegen als iemand willens en wetens een keuze gemaakt heeft (rente voor x-periode vastzetten) dan allerlei k*t trucjes wil gaan uithalen om er beter aan te worden als achteraf blijkt dat hij de verkeerde keuze heeft gemaakt. In mijn ogen is dat gewoon stelen, en ben je een heel erg slechte verliezer.

Helemaal mee eens. Maar er is een verschil tussen stelen en exact de regels volgen (hoe moreel verwerpelijk misschien ook). Ik ben ook tegen belasting ontduiken maar legaal de belasting ontwijken vind ik weer prima.

Ik zit nu ook met een hypotheek 20 jaar vast tegen een te hoge rente. Mij hoor je niet klagen ik los gewoon versneld af binnen de bandbreedte en neem mijn verlies.

[Wceend]

Ray schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 18:17:


@WCeend, laatste wat ik er van wil zeggen. Ik lees ook doorlopend over fraude in de zorg. Is daarmee ook de verpleger die goed voor zijn patiënten zorgt in jou ogen een schuldige ? Welke bedrijfstak is wel 'schoon' dan ? Overigens is het in de regel ook niet de reguliere werknemer die met de buit gaat lopen maar gebeurd dat hogerop in de keten. Echter daarvoor kan je niet iedereen zomaar veroordelen. Nuff said

Nee in dat geval is het hele systeem rot. Het individu telt dan niet maar de hele keten is dan vies (wat in de zorg ook gewoon zo is maar dat gaat wel erg offtopic).
Sorry voor de goeden maar ik blijf erbij dat de gehele financiële dienstverleningssector niet echt schoon te noemen is. Veel geld brengt nu eenmaal het slechte in een mens naar boven.

rjvisje schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 22:12:
Gezien de interessante ABA constructie discussie snap ik dat mijn berichtje een beetje ondergesneeuwd is


[...]

waarom niet voor een kortere rentevast periode gaan? het geld wat je daarmee overhoud los je versneld af. Je risico met een rentestijging wordt dan ook een stuk beheersbaarder.

[ Voor 18% gewijzigd door Wceend op 29-06-2016 09:25 ]

[Ray]

rjvisje schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 08:56:
[...]


ah ik zie nu inderdaad dat het in onderdeel was van een van je eerdere reacties, alsnog bedankt!

Klopt, mijn voorkeur is een wat langere rentevast periode en hier het maximale uit halen, wat m.i. prima moet kunnen met huidige inkomsten/uitgaven en toekomstige groei.

Middeling had ik nog niet echt naar gekeken, tot zover heb ik vooral gezocht naar een aanbieder die bij 20 jaar vast dicht boven de 2.51% zit en dan is het gat naar 2.55% niet zo groot..
Vandaar nu de afweging ABN AMRO / Lloyds bank, maar middeling zal ik ook nog even naar kijken.

Ik zou dan zelf voor ABN gaan overigens.

Middelen passen we wel eens toe om juist wat hoger uit te komen..dus van 2,5 inderdaad naar 2,51. De andere kant op zie je minder en vooral als je al net boven de omslagpunten zit die op 0,5 zitten

[Tsurany]

|sWORDs| schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 09:08:
[...]

Volgens mij geheel standaard en reguliere herziening.

Ik heb even hier gekeken: https://www.nn.nl/Particulier/Hypotheken/Hypotheekrente.htm
Deze tarieven zijn inclusief productkortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken, jij hebt een spaarhypotheek waardoor deze korting niet van toepassing is. Dat betekent dat er 0,20% bij komt. Dus puur op basis van product zou je 2,3% rente moeten betalen.

Echter jouw voorstel is al wat eerder gemaakt dus het kan zijn dat de rente toen nog 0,05% hoger stond waardoor je op die 2,35% uit komt.

Anders kan je ze even bellen, kunnen ze je precies uitleggen hoe die rente tot stand gekomen is.

[ Voor 7% gewijzigd door Tsurany op 29-06-2016 09:41 ]

[|sWORDs|]

Weet je ook waarom er productkortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken zijn? Ik zie geen enkel hoger risico met een spaarhypotheek, zeker niet voor 62.5% met NHG. En twee jaar vast is ook 2,35%, ik zie ABN al vanaf 0,99%, dat is best een groot verschil.

[ Voor 21% gewijzigd door |sWORDs| op 29-06-2016 09:59 ]

[Tsurany]

|sWORDs| schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 09:52:
Weet je ook waarom er productkortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken zijn? Ik zie geen enkel hoger risico met een spaarhypotheek, zeker niet voor 62.5% met NHG.

Nee, dat durf ik niet met zekerheid te zeggen. Kortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken zijn er vaak omdat het afbetalen van de schuld bij afloop van de looptijd gegarandeerd is. Echter volgens mij zou dit bij een spaarhypotheek ook zo moeten zijn. Dan zou ik echt even de bank contacteren als je het zeker wilt weten..

ABN AMRO heeft inderdaad een vrij lage rente, wel iets lager bij annuitair dan bij andere producten. Waarom zij zoveel goedkoper zijn weet ik ook niet.

[ Voor 11% gewijzigd door Tsurany op 29-06-2016 10:02 ]

[Blik1984]

|sWORDs| schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 09:52:
Weet je ook waarom er productkortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken zijn? Ik zie geen enkel hoger risico met een spaarhypotheek, zeker niet voor 62.5% met NHG. En twee jaar vast is ook 2,35%, ik zie ABN al vanaf 0,99%, dat is best een groot verschil.

Ach, 0,2% meer rente betalen betekent ook 0,2% meer spaarrente op het spaardeel en meer HRA als aftrekpost. Uiteindelijk maakt het héél weinig uit

[Leader98]

redwing schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 10:54:
[...]

Op zich is het natuurlijk een loophole die ze vergeten zijn op een goede manier dicht te houden.

[...]

Klopt natuurlijk, maar het is natuurlijk wel erg hypocriet dat de banken dit soort constructies wel aan alle kanten gebruiken maar zodra het in hun nadeel is ze het op allerlei rare manieren dicht proberen te houden.

Daarnaast ging ik er niet zozeer op in of je dit zou moeten doen (naar mijn idee niet), maar of je het zou kunnen doen (naar mijn idee wel). Ze hebben nl. gewoon hun voorwaarden niet op orde en daarmee kunnen ze er heel weinig aan doen om zo'n constructie te voorkomen.


[...]

Je zorgt er per storting voor dat je minder rente hoeft te betalen, minder schuld hebt en dus meer geld over kunt houden. Daarnaast zul je na 30 jaar toch een oplossing moeten hebben aangezien de bank die 3 ton dan simpelweg terug kan eisen.

[...]

Ondanks dat studerende kinderen een heel zinnig iets is om je geld aan te besteden is je enorme schuld aflossen minstens net zo zinnig. Doe je dat niet zou het zomaar zo kunnen zijn dat je aan het eind van de rit niets kunt kiezen en plotseling geen huis maar wel nog steeds een enorme schuld hebt.

Ik zou iets beter gaan nadenken hoe je om wilt gaan met je hypotheek, simpelweg laten staan en hopen dat het goed komt is nooit een goede oplossing.

Laten staan en hopen is ook niet onze strategie.
We plannen vooruit en dan komen ook zaken als andere spaarvormen en erfenissen e.d. aan bod die op de lange termijn voor een veel rooskleuriger plaatje zorgen.
Kortom we houden onze financiele toekomst zelf onder controle, in plaats van stomweg je geld aan de bank geven waarbij je geen enkele vorm van controle hebt (maar toegegeven, het is de meest bulletproof manier van financieren).

[Ray]

|sWORDs| schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 09:52:
Weet je ook waarom er productkortingen voor annuitaire en lineaire hypotheken zijn? Ik zie geen enkel hoger risico met een spaarhypotheek, zeker niet voor 62.5% met NHG. En twee jaar vast is ook 2,35%, ik zie ABN al vanaf 0,99%, dat is best een groot verschil.

Vaak heeft dit met de 'boekhouding' te maken van het spaarvermogen. Beetje hetzelfde idee waarom Europa denkt dat wij de meeste hypotheek schuld hebben van alle landen terwijl daar een enorm spaarvermogen tegenover staat. Echter ziet men die saldering niet.

In het klein is dat schijnbaar ook aan de hand met jouw (bank) spaarhypotheek De hoofdsom daalt niet zoals bij bijvoorbeeld lineair.

voor zover de uitleg die diverse verstrekkers mij hebben gegeven (heb zelf ook overal een opslag op....)

[|sWORDs|]

Thanks! Zoals met bijna alles van hypotheek verstrekkers (laten we het vooral niet over hun boeterente berekeningen hebben) ben ik het er niet mee eens, maar ik snap wat ze proberen.

[ Voor 22% gewijzigd door |sWORDs| op 29-06-2016 11:03 ]

[redwing]

Leader98 schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 10:08:
[...]
Laten staan en hopen is ook niet onze strategie.
We plannen vooruit en dan komen ook zaken als andere spaarvormen en erfenissen e.d. aan bod die op de lange termijn voor een veel rooskleuriger plaatje zorgen.

Je zegt zelf al dat je er nu al aan denkt om je spaargeld voor andere zaken te gebruiken en om nu uit te gaan van erfenissen om je financien op orde te krijgen lijkt me raar. Nu ken ik je situatie natuurlijk niet, maar in de meeste gevallen zijn erfenissen niet zo 100% zeker ivm onverwachte schulden of andere zaken waarom pas later uitgekeerd wordt en niet te vergeten dat het nogal lastig is om te plannen wanneer iemand dood gaat.
Dus tenzij je echt de discipline hebt om een eigen spaarpot te maken voor je huis waar je verder van af blijft (wat 95% -including me- van de mensen niet lukt) zou ik toch wat meer zekerheid inbouwen.

Kortom we houden onze financiele toekomst zelf onder controle, in plaats van stomweg je geld aan de bank geven waarbij je geen enkele vorm van controle hebt (maar toegegeven, het is de meest bulletproof manier van financieren).

Stomweg geld aan de bank geven moet je ook niet doen, met de huidige rentestanden is het echter veelal een goede investering en geeft het je gelijk ook een hoop zekerheid.

Maar nogmaals, ik ken de situatie verder niet en moet het doen wat je hier in dit topic schrijft en dan klinkt het alsof je veel onnodig risico loopt.

[Tsurany]

|sWORDs| schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 11:02:
Thanks! Zoals met bijna alles van hypotheek verstrekkers (laten we het vooral niet over hun boeterente berekeningen hebben) ben ik het er niet mee eens, maar ik snap wat ze proberen.

Waarom is de boeterente berekening zo gek dan? Dat is toch een vrij normale berekening?

[rjvisje]

Wceend schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 09:23:
[...]
waarom niet voor een kortere rentevast periode gaan? het geld wat je daarmee overhoud los je versneld af. Je risico met een rentestijging wordt dan ook een stuk beheersbaarder.

voornamelijk vanwege het: "wat als de rente over 10 jaar nou een stuk hoger ligt" scenario, aangezien ik dan nog niet zo'n heel groot deel afgelost zou hebben

[Wceend]

rjvisje schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 12:24:
[...]


voornamelijk vanwege het: "wat als de rente over 10 jaar nou een stuk hoger ligt" scenario, aangezien ik dan nog niet zo'n heel groot deel afgelost zou hebben

reken het eens na wat het verschil is per maand tussen 10 jaar vast en 20 jaar vast.
Als je dat deel wat je overhoud van 10 jaar vast eens extra aflost is het 20 jaar vastzetten dan nog wel de moeite waard?

[|sWORDs|]

Tsurany schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 11:33:
[...]

Waarom is de boeterente berekening zo gek dan? Dat is toch een vrij normale berekening?

Stel iemand heeft een resterende rente looptijd van 5 jaar, rente 5%, huidige rente 2%.
Spaarhypotheek 200K, restbedrag 150K, boetevrij aflosbaar 10% hoofdbedrag per jaar.

Lost hij vandaag die 150K af dan zegt de bank: Wij missen 5 jaar 3% rente (- rente spaar) =~ 21K.
De boetevrije aflossingen in de overige jaren worden niet meegenomen, anders was het ~18K.

Blik1984 schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 10:02:
[...]


Ach, 0,2% meer rente betalen betekent ook 0,2% meer spaarrente op het spaardeel en meer HRA als aftrekpost. Uiteindelijk maakt het héél weinig uit

Ja klopt, ik maak me ook echt niet druk over de kosten, alleen het verschil tussen 2,35% en 0,99% vind ik wel heel erg groot, zeker als mijn huis een veel hogere executie waarde dan hypotheek heeft (risico = nul).

[ Voor 36% gewijzigd door |sWORDs| op 29-06-2016 15:12 ]

[Metaalhoofd]

Grolsch schreef op dinsdag 28 juni 2016 @ 17:28:
[...]


Als ik kijk naar de tarieven van de Rabobank (zeker niet de goedkoopste) lijkt mij dat zeker de moeite waard

Meer dan 90% van de marktwaarde*
1 jaar = 2,6%
3 jaar = 2,7%
5 jaar = 2,8%
10 jaar = 2,9%

Ik weet niet wat je totale hypotheekbedrag is, maar NHG is geen optie Want dan mag je er van de Rabobank nog 0,9% aftrekken.

Ik zit bij de rabobank, dus kennelijk hanteren ze voor ons hogere tarieven.
wij hebben ook geen betaalpakketkorting wat volgens mij ook ca 0,2% zou zijn, dus misschien is dat lijstje van jou incl betaalpakketkorting

edit:
heb op de site van rabobank gezocht, maar ze hanteren andere rentes voor annuiteiten en spaarhypotheek/aflossingsvrij.

Meer dan 90% van de marktwaarde*
1 jaar 2,6%
3 jaar 2,7%
5 jaar 2,9%
10 jaar 3,1%
15 jaar 3,7%
20 jaar 3,9%

dat is incl 0,2% betaalpakket korting, dus komt overeen met het voorstel dat ze hebben gedaan.

Ik zou dus 0,2% korting kunnen krijgen als ik mijn salaris laat storten op een nieuwe rabobank rekening.

Heb op dit moment geen zak geld om een deel direct af te betalen, maar ben wel van plan komende jaren te gaan aflossen op aflossingsvrije hypotheek (bedrag wat we gaan besparen met een nieuw rente tarief + een extra bedrag)

[ Voor 41% gewijzigd door Metaalhoofd op 29-06-2016 15:47 ]

[Grolsch]

Ik weet je hypotheek bedrag niet, maar stel 200K dan is het toch € 400,00 euro per jaar (excl. HRA), lijkt mij de moeite waard.

Ik zou persoonlijk niet aflossen op een aflossingsvrije hypotheek maar bijstorten in de bestaande spaarhypotheek binnen de toegestane bandbreedte.

Als ik je spaargedrag zo hoor zul je niet binnen een jaar 50K hebben staan

Dan krijg je effectief de rente, als je aflost op de aflossingsvrije hypotheek krijg je minder HRA.

[ Voor 9% gewijzigd door Grolsch op 29-06-2016 16:37 ]

[rjvisje]

Wceend schreef op woensdag 29 juni 2016 @ 14:39:
[...]

reken het eens na wat het verschil is per maand tussen 10 jaar vast en 20 jaar vast.
Als je dat deel wat je overhoud van 10 jaar vast eens extra aflost is het 20 jaar vastzetten dan nog wel de moeite waard?

ik heb dat gepoogd te doen middels de rekensheet van Milmoor, alleen weet ik niet zeker of ik die juist ingevuld heb...
zoals ik het zie ontloopt het elkaar niet veel, wanneer ik voor de nog onbekende jaren uit ga van de 5% norm en zou het pas onder de 4% interessant worden
Maar als ik iets verkeerd heb geïnterpreteerd hoor ik het graag

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Wceend]

rjvisje schreef op dinsdag 05 juli 2016 @ 23:55:
[...]


ik heb dat gepoogd te doen middels de rekensheet van Milmoor, alleen weet ik niet zeker of ik die juist ingevuld heb...
zoals ik het zie ontloopt het elkaar niet veel, wanneer ik voor de nog onbekende jaren uit ga van de 5% norm en zou het pas onder de 4% interessant worden
Maar als ik iets verkeerd heb geïnterpreteerd hoor ik het graag

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

over tien jaar scheelt het je 9k maar in de eerste maand zou je al 100 euro extra af kunnen lossen
einde jaar twee al 1000 euro extra
als je ieder jaar het verschil extra aflost kom je hoger uit als 9k over 10 jaar.

Het verschil valt me echter wel wat tegen ja als ik naar de cijfers kijk. Het is natuurlijk ook minder dan 1% verschil dus de winst is minimaal ten opzichte van het risico.

[rjvisje]

Wceend schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 09:22:
[...]

over tien jaar scheelt het je 9k maar in de eerste maand zou je al 100 euro extra af kunnen lossen
einde jaar twee al 1000 euro extra
als je ieder jaar het verschil extra aflost kom je hoger uit als 9k over 10 jaar.

Het verschil valt me echter wel wat tegen ja als ik naar de cijfers kijk. Het is natuurlijk ook minder dan 1% verschil dus de winst is minimaal ten opzichte van het risico.

ik heb nu juist al in de berekening voor de eerste 10 jaar bij 1.9% het maanbedrag gelijk gezet aan de 20 jaar variant, waarbij ik dus inderdaad op ong. 9K over 10 jaar uit kom..
Dus lijkt een 20j met goede voorwaarden zoeken mij net zo verstandig.

Waar overigens nu ook naast Lloyds en ABN, ook SNS en delta lloyd op 2.55% zitten, de keuze wordt steeds groter..

[Wceend]

rjvisje schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 11:01:
[...]


ik heb nu juist al in de berekening voor de eerste 10 jaar bij 1.9% het maanbedrag gelijk gezet aan de 20 jaar variant, waarbij ik dus inderdaad op ong. 9K over 10 jaar uit kom..
Dus lijkt een 20j met goede voorwaarden zoeken mij net zo verstandig.

Waar overigens nu ook naast Lloyds en ABN, ook SNS en delta lloyd op 2.55% zitten, de keuze wordt steeds groter..

maandbedrag moet je natuurlijk niet gelijk zetten je moet gewoon de annuiteit berekenen die bij de looptijd en het rentepercentage hoort.
Dan pas kun je een goed vergelijk maken.

[maurice_l]

Ook een huis gekocht en verkocht 20 jaar vast bij Attens tegen 3.1%. Valt onder Zorg & Welzijn, wat weer een pensioenfonds is. Voorwaarde is wel dat je in de zorg werkt of ooit gewerkt hebt. Mijn partner werkt in de GGZ.

Gekozen voor Attens omdat deze de laagste rente buiten NGH heeft voor 20 jaar tegen prima voorwaarden. We vonden het fijn om voor langere tijd te weten waar we aan toe waren. Ze zijn (waren) ook bizar snel. Binnen 5 werkdagen al uitsluitsel na inlevering van alle documenten.

[ Voor 7% gewijzigd door maurice_l op 06-07-2016 12:54 . Reden: Reden 20 jaar ]

[chr0me1]

Ik heb ook mijn eerste huis gekocht 10 jaar vast bij Bijbouwe tegen 1.84% met NHG
De hypotheek heb ik binnen twee weken kunnen regelen zonder adviseur en zonder enige kennis over hypotheken! Bijbouwe is zeker een aanrader

[Kecin]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[chr0me1]

Kecin schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:05:
Mijn vriendin en ik zijn nu bezig met onze eerste woning, startershypotheek. We gaan 322.000 euro lenen, waarschijnlijk/misschien/mogelijk/etc 20 of 30k aan eigen geld inleggen. Maar dit scheelt netto bijna niets zag ik al wel. Voor die prijs willen we waarschijnlijk liever gewoon verbeteringen aan de woning te doen. Nu kreeg ik van de Rabobank de volgende aanbieding:
322k lenen voor 3,4% rente en de adviesgesprekken voor een fractie van de prijs. Wat is jullie mening?
Ik hecht er waarde aan dat ik gewoon naar een kantoor kan gaan en zaken regelen, maar als ik de rentes hier voorbij zie komen dan lijkt het toch allemaal een stuk lager te zijn .

Als je al precies weet wat voor soort hypotheek je zou willen zou ik niet werken met een adviseur, zonde geld imo. Uiteraard zijn er complexere situaties waarbij een adviseur wel handig zou zijn maar als starter heb je in de meeste gevallen toch geen adviseur nodig?

[ANdrode]

Kecin schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:05:
322k lenen voor 3,4% rente en de adviesgesprekken voor een fractie van de prijs. Wat is jullie mening?
Ik hecht er waarde aan dat ik gewoon naar een kantoor kan gaan en zaken regelen, maar als ik de rentes hier voorbij zie komen dan lijkt het toch allemaal een stuk lager te zijn .

De rente zegt niet zoveel als je de looptijd niet noemt .

[Kecin]

ANdrode schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:20:
[...]


De rente zegt niet zoveel als je de looptijd niet noemt .

Lol, excuses. Het gaat om 20 jaren vast.

chr0me1 schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:12:
[...]

Als je al precies weet wat voor soort hypotheek je zou willen zou ik niet werken met een adviseur, zonde geld imo. Uiteraard zijn er complexere situaties waarbij een adviseur wel handig zou zijn maar als starter heb je in de meeste gevallen toch geen adviseur nodig?

Nee, klopt. Maar gezien het onze eerste hypotheek is niet verkeerd. En dit zijn de kosten die de Rabo zelf rekent .

[CodeIT]

Kecin schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:05:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Je kan de rente vergelijken op: http://www.hypotheekrente...-rentevast/100/#overzicht. Daar kan je zien dat de rente die ze jou bieden niet heel gunstig is. Je zou zo rond de 3,1% kunnen uitkomen (bij een marktwaarde van 100%) De lage kosten voor het adviesgesprek zijn dus eigenlijk een sigaar uit eigen doos.
Als starter zonder 'rare' dingen (bijvoorbeeld ZZPer, variabel contract etc) zou ik een online adviseur gebruiken.

[ Voor 5% gewijzigd door CodeIT op 06-07-2016 14:36 ]

[DrivinUCrazy]

Geeft een online adviseur ook aan wat er gebeurt bij scenario's als
- Inkomensterugval door ziekte / arbeidsongeschiktheid
- inkomstenterugval bij overlijden van één van beiden + overlijdensrisicoverzekering
- inkomensterugval bij pensionering (voor een starter vaak niet van belang, huis is al afbetaald voor die tijd)
?
Ik weet het gewoon niet, maar toen ik bij de Rabo zat, kreeg ik dit wel allemaal voorgeschoteld. Ik had alles al geregeld, dus daar waren we zo doorheen, maar het werd wél gecheckt.

Ik ben ook benieuwd wat die "fractie van de prijs is". Als je alle documenten digitaal van tevoren aanlevert, rekent de Rabo standaard minder kosten. Maar let op! Er komen wel nog "onderhoudskosten" bij bijvoorbeeld je overlijdensrisicoverzekering bij; dat zijn de addertjes waar je op moet letten.

Tot slot: ieder moet het zelf weten, maar 20 jaar vast vind ik persoonlijk lang. Ik ben zelf voor 15 jaar vast gegaan, wat veel anderen ook al weer lang vinden. Mijn redenatie daarachter was als volgt:
In die 15 jaar los ik standaard al ongeveer een derde van het leenbedrag af, door de annuïteit.
Ik ging er daarbij van uit dat ik ieder jaar minimaal 2% extra zou aflossen, dat is nog eens 30%. Dit lukt nu al 3 jaar op rij, dus dat is geen onrealistische schatting. Een deel van die extra aflossing wordt bekostigd uit het prijsverschil met langer vastzetten.

Dat betekent dat er na 15 jaar nog 30-35% van het originele bedrag open staat. Dan moet de rente al heel hoog worden om een probleem te vormen.

Bottomline: je zou ook minder lang vast kunnen zetten, en in plaats daarvan extra aflossen om zo weer wat zekerheid in te bouwen. Het kost even wat moeite, maar je kunt het gewoon doorrekenen met excel of zo.

[Jevon]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Kecin]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 15:35:
Geeft een online adviseur ook aan wat er gebeurt bij scenario's als
- Inkomensterugval door ziekte / arbeidsongeschiktheid
- inkomstenterugval bij overlijden van één van beiden + overlijdensrisicoverzekering
- inkomensterugval bij pensionering (voor een starter vaak niet van belang, huis is al afbetaald voor die tijd)
?
Ik weet het gewoon niet, maar toen ik bij de Rabo zat, kreeg ik dit wel allemaal voorgeschoteld. Ik had alles al geregeld, dus daar waren we zo doorheen, maar het werd wél gecheckt.

Ik ben ook benieuwd wat die "fractie van de prijs is". Als je alle documenten digitaal van tevoren aanlevert, rekent de Rabo standaard minder kosten. Maar let op! Er komen wel nog "onderhoudskosten" bij bijvoorbeeld je overlijdensrisicoverzekering bij; dat zijn de addertjes waar je op moet letten.

Tot slot: ieder moet het zelf weten, maar 20 jaar vast vind ik persoonlijk lang. Ik ben zelf voor 15 jaar vast gegaan, wat veel anderen ook al weer lang vinden. Mijn redenatie daarachter was als volgt:
In die 15 jaar los ik standaard al ongeveer een derde van het leenbedrag af, door de annuïteit.
Ik ging er daarbij van uit dat ik ieder jaar minimaal 2% extra zou aflossen, dat is nog eens 30%. Dit lukt nu al 3 jaar op rij, dus dat is geen onrealistische schatting. Een deel van die extra aflossing wordt bekostigd uit het prijsverschil met langer vastzetten.

Dat betekent dat er na 15 jaar nog 30-35% van het originele bedrag open staat. Dan moet de rente al heel hoog worden om een probleem te vormen.

Bottomline: je zou ook minder lang vast kunnen zetten, en in plaats daarvan extra aflossen om zo weer wat zekerheid in te bouwen. Het kost even wat moeite, maar je kunt het gewoon doorrekenen met excel of zo.

Daar ben ik dus ook bang voor bij het gebruik van een online adviseur, lijkt me erg onpersoonlijk. Het geval dat ik met

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

zit e.d. was allemaal te bespreken bij de bank. Ook de risico's werden tot nu toe ook haarfijn uitgelegd. Prima gesprekken en een goed gevoel (in mijn optiek ook wat waard).
De rente zou ik dus nog verder in kunnen onderhandelen begrijp ik wel.
De tip m.b.t. vervroeg aflossen is wel slimme tip trouwens! En één die ook nog een flink verschil kan maken op het totaal.
Fractie van de prijs is 750 euro i.p.v. 1100. De bedragen van de ORV zijn me bekend aan "onderhoud". Geen idee wat ze voor dat geld doen, maar oke.

CodeIT schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 14:34:
[...]

Je kan de rente vergelijken op: http://www.hypotheekrente...-rentevast/100/#overzicht. Daar kan je zien dat de rente die ze jou bieden niet heel gunstig is. Je zou zo rond de 3,1% kunnen uitkomen (bij een marktwaarde van 100%) De lage kosten voor het adviesgesprek zijn dus eigenlijk een sigaar uit eigen doos.
Als starter zonder 'rare' dingen (bijvoorbeeld ZZPer, variabel contract etc) zou ik een online adviseur gebruiken.

Bedankt voor de link en de tip!
Opzich geen rare dingen behalve

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[B-lex]

Waardoor vergroot dat dan je kans op vroegtijdig overlijden? Ik zie de link niet helemaal met een ORV.

[DrivinUCrazy]

Die 750 euro is het standaardtarief, mits jij als voorbereiding alle benodigde documenten alvast upload in je dossier. Je hebt dus geen speciaal aanbod gekregen omdat je zo'n aardige kerel bent.

Ik kreeg toen trouwens ook de tip om mijn ORV ook mee te laten dalen met de openstaande hypotheekschuld. (Heet dit dan ook annuïtair? Ik geloof het wel) Om zo oververzekering te voorkomen. Tot slot kun je je ORV kruislings afsluiten; jij verzekert het leven van je partner en andersom. Dit is een bekende constructie.

Overigens, als je meer vragen hebt, is het misschien verstandig om verder te gaan in het "ervaringen met huis kopen-topic".

[BitJager]

20 jaar 2% vast - bank -> KBC

[ Voor 20% gewijzigd door BitJager op 06-07-2016 16:48 ]

[Jiffy]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 16:26:
Ik kreeg toen trouwens ook de tip om mijn ORV ook mee te laten dalen met de openstaande hypotheekschuld. (Heet dit dan ook annuïtair? Ik geloof het wel)

Yes, dat is een niet ongebruikelijke manier van verzekeren: een annuïtair dalende ORV (heb ik zelf ook). Je hebt ook lineair dalend. Net als bij hypothecaire financieringen, idd. En om vergelijkbare redenen.

[Jozzle]

Nieuwbouw, 10 jaar vast, 100%Mw, 2,54% bij Munt.

Na een jaar kunnen we in ieder geval terugschalen naar 90%Mw en komen we op 2,17% uit (verkoop woning).

Daarna zsm. naar de 80% Mw = 1,92%

[Verwijderd]

Gekozen voor Munt om de flexibele voorwaarden. O.a. Onbeperkt aflossen uit eigen middelen.

Begin juni de hypotheek afgesloten en voor 20 jaar vast gezet tegen 2,74% (80% marktwaarde). Huidige rente zelfs 2,64%

[wortelsoft]

DrivinUCrazy schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 16:26:
Ik kreeg toen trouwens ook de tip om mijn ORV ook mee te laten dalen met de openstaande hypotheekschuld. (Heet dit dan ook annuïtair? Ik geloof het wel) Om zo oververzekering te voorkomen. Tot slot kun je je ORV kruislings afsluiten; jij verzekert het leven van je partner en andersom. Dit is een bekende constructie.

Het kruislings afsluiten zorgt voor belastingvrij uitkeren bij overlijden, dus dat is verstandig om te doen. Op zich is zo'n anuitaire orv goedkoper maar je kunt ook de ORV los laten koppelen als er voldoende is afgelost. Er is dan geen teveel aan ORV meer.

[Tanooki]

Ik heb in mei een renteverlengingsvoorstel ontvangen voor mijn ABN AMRO budget hypotheek, waarvan op 1 september de rentevastperiode afloopt. Op dit moment neig ik naar 12 jaar vast (incl 24 mnd rentebedenktijd) voor 2,83% (LTV 100%).

Nu zie ik dat ABN die rentevastperiode vandaag voor 2,75% aanbiedt. Ik verwacht dat hij eind augustus (als ik moet kiezen) nog iets lager staan. Als ik nu de keuze maak voor 12 jaar vast, krijg ik het tarief dat in het verlengingsvoorstel staat en profiteer ik dus niet van het inmiddels gedaalde tarief.

Om daar toch van te kunnen profiteren overweeg ik om in eerste instantie te kiezen voor variabel, en dan een maand later alsnog voor 12 jaar vast te kiezen (tegen het hopelijk op dat moment lagere tarief).

Zie ik nu iets over het hoofd, of kan dit gewoon?

[Tsurany]

Kan je niet voor de 0+2 jaar kiezen en dan pas vast zetten als de rente gaat stijgen? Dan betaal je toch een tijdje aardig wat minder.

[assje]

Tsurany schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 05:57:
Kan je niet voor de 0+2 jaar kiezen en dan pas vast zetten als de rente gaat stijgen? Dan betaal je toch een tijdje aardig wat minder.

Al meerdere malen langs gekomen maar dit blijft in mijn ogen slecht advies.

[Tanooki]

Tsurany schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 05:57:
Kan je niet voor de 0+2 jaar kiezen en dan pas vast zetten als de rente gaat stijgen? Dan betaal je toch een tijdje aardig wat minder.

Dit zou volgens mij ook kunnen ja. Maar aangezien ik van plan ben om bij de eerstvolgende mogelijkheid (dus 1 maand later) weer langer vast te zetten scheelt dat niet zoveel.

assje schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:05:
[...]

Al meerdere malen langs gekomen maar dit blijft in mijn ogen slecht advies.

Interessant, maar kun je ook uitleggen waarom? Ik kan dat niet terugvinden in het topic.

[ Voor 42% gewijzigd door Tanooki op 07-07-2016 09:22 ]

[Bartske]

assje schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:05:
[...]


Al meerdere malen langs gekomen maar dit blijft in mijn ogen slecht advies.

Lijkt mij een slecht advies als je in die periode niks extra's gaat aflossen. Mocht je van plan zijn flink af te gaan lossen in die eerste 2 jaar kan het best een goed advies zijn lijkt me.

[Tanooki]

Bartske schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:20:
[...]


Lijkt mij een slecht advies als je in die periode niks extra's gaat aflossen. Mocht je van plan zijn flink af te gaan lossen in die eerste 2 jaar kan het best een goed advies zijn lijkt me.

Ook die nuancering snap ik niet
Bij ABN kun je op ieder moment je dekkingswaarde laten toetsen, dus niet afhankelijk van rentevastperioden.

[Bartske]

Tanooki schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:25:
[...]


Ook die nuancering snap ik niet
Bij ABN kun je op ieder moment je dekkingswaarde laten toetsen, dus niet afhankelijk van rentevastperioden.

Mijn idee is: je sluit af tegen een hele lage rente en je betaalt dus niet zo veel rente de eerste 2 jaar. Daarna kan de rente flink gaan stijgen dus heb je kans dat je opeens een stuk meer rente gaat betalen (is een risico). Dat risico wordt al een stuk minder als je in die eerste 2 jaar ook al het een en ander hebt afgelost, dat kan een eventuele stijging van de rente weer compenseren.

[zilver7]

De Italiaanse banken staan op omvallen en er dreigt een nieuwe systeemcrisis. Hoe gaat dit de hypotheekrente beïnvloeden?
If the shit hits the fan, kun je dan maar beter je aflopende rentevasteperiode hebben verlengd, of kun je het nog aankijken in de verwachting dat de hypotheekrente nog verder daalt?

[Tsurany]

Bartske schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:51:
[...]


Mijn idee is: je sluit af tegen een hele lage rente en je betaalt dus niet zo veel rente de eerste 2 jaar. Daarna kan de rente flink gaan stijgen dus heb je kans dat je opeens een stuk meer rente gaat betalen (is een risico). Dat risico wordt al een stuk minder als je in die eerste 2 jaar ook al het een en ander hebt afgelost, dat kan een eventuele stijging van de rente weer compenseren.

Oftewel een prima keuze zolang je niet financieel achterlijk bent?

[Bartske]

Tsurany schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 12:40:
[...]

Oftewel een prima keuze zolang je niet financieel achterlijk bent?

Weet ik niet, ben absoluut geen expert. En met flink aflossen bedoel ik extra aflossen bovenop het bedrag wat je normaal al zou aflossen.

[CeesKees]

Dat is exact hoe ik het doe (en gedaan heb)

Het verschil tussen de rente die ik nu betaal, en de rente die ik betaalde bij het afsluiten van mn hypotheek (momenteel 8k/yr) spaar ik weg.

Over een jaar of 5 (mn rente loopt 5+2 yr) ga ik beoordelen wat ik met de weggespaarde 40k ga doen; aflossen, verbouwen, of iets anders. Al dan niet afhankelijk van de dan geldende marktrente.

[assje]

Tanooki schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 09:16:
Interessant, maar kun je ook uitleggen waarom? Ik kan dat niet terugvinden in het topic.

Algemeen
Even theoretisch gezien sluit je een hypotheek af (krediet), de standaard situatie zou zijn dat de rente die je betaalt afhankelijk is van de marktontwikkelingen en dus variabel is.

Nu kan je ervoor kiezen jezelf te "verzekeren" tegen varierende maandlasten door je rente vast te zetten. Even grof gezegd maakt de bank een analyse wat zij verwachten dat de markt gaat doen en bieden jou een tarief dat daar iets boven ligt. In werkelijkheid speelt hier veel meer en is het afhankelijk van andere partijen/de markt maar dat maakt even niet veel uit.

Nu zijn er dus eigenlijk twee reden om de rente vast te willen zetten:
- om jezelf te verzekeren tegen wisselende rentelast
- omdat je denkt dat je beter dan de bank (markt) weet wat de renteontwikkeling gaat doen

De reden om niet vast te willen zetten is eenvoudig, in theorie zal een variabel tarief (jaar vast is voor mij hetzelfde als variabel) gemiddeld over de looptijd goedkoper zijn. In het verleden blijkt dit ook bijna altijd het geval te zijn (maar is alsnog geen garantie natuurlijk).

Eerst kort dan lang bij stijging
Dan nu mijn bezwaar tegen de strategie om eerst variabel/kort te nemen met de gedachte om vast te zetten als de rente gaat stijgen.

Ten eerste, wanneer besluit je dat de rente voldoende gestegen is om vast te zetten? Als de rente stijgt, weet jij dan of dit een tijdelijke stijging is (voor een dieper dal) of iets dat doorzet? Verder zijn rentetarieven tussen korte en lange periode verschillend en ontwikkelen die ook verschillend. Het kan dus zijn dat jouw korte tarief niet stijgt maar de rente om lang vast te zetten wel, wanneer maak je dan de beslissing?

Dan maak je uiteindelijk de beslissing als de rente 0,2%(pt) gestegen is, heb je 2 jaar 0,5%(pt) uitgespaard maar betaal je vervolgens 10 of 20 jaar lang 0,2%pt meer (alsnog negatief).

Eigenlijk komt het er op neer dat je de markt gaat timen en dat je denkt dit beter te kunnen dan de partijen die de markt vormen.

Alternatief
Wat mij betreft is de enige juiste benadering dus:
- Nagaan of je het risico op rentestijging kunt en wilt dragen
- Zo ja het geld dat je uitspaart door de lagere rente (bij kort vastzetten) gebruiken om het risico te verlagen (reserveren voor aflossing/reserve)

Zelf zou ik uitgaan van de bruto* hypotheeklast bij een rente van 5%*, schrik je enorm van die maandlast zou ik er maar niet aan beginnen (*mag ieder voor zich invullen).

Ondanks dit verhaal ben ik zelf groot voorstander van kort vastzetten en heb ik dit zelf ook gedaan. Enige dat ik belangrijk vind is dat het om de juiste reden gedaan wordt. Kort vastzetten omdat de maandlasten dan zo lekker laag zijn is dus niet handig.

Het grote voordeel van kort vastzetten is dat je rente de eerste jaren laag is, in de eerste jaren betaal je ook het meeste rente dus heb je daar groot voordeel van (bij hypotheken die afgelost worden dan ) Dan ook nog belangrijk niet alleen te kijken naar het verschil in maandlast, het verschil is namelijk groter (bij een annuiteitenhypotheek). Bij een lagere rente wordt het de aflossingscomponent in verhouding steeds groter.

Hier wil ik niet te diep op in gaan want zijn in alle verschillende hypotheektopics al uitvoerig besproken, zie bv:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[|sWORDs|]

Ik ben zelf op het laatste moment ook toch voor kort (1 jaar) vastzetten gegaan, zelfs met een gelijk aanbod tussen 1 en 2 jaar (2.35%). Dit om twee redenen:
1) Niet vast zitten aan de max 10% per jaar boetevrij aflossen bij lagere markt rente.
2) Huidige voorgestelde rente was vrij hoog in verhouding met de markt.

Mocht de rente een stijging maken dan zal hij dat doen vanaf de huidige markt en niet de voorgestelde rente, daarnaast zal de extra aflossing ook de kosten verlagen, nog even los van het hebben van een spaarhypotheek waardoor de hogere rente ook op het spaardeel zal gelden.

[ Voor 5% gewijzigd door |sWORDs| op 07-07-2016 14:28 ]

[Tanooki]

assje schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 13:45:
[...]

heel verhaal

Ah, ik begrijp nu dat je bedoelt dat je sowieso geen voorstander bent van langer vast zetten.
Dat is een andere discussie

Ik dacht dat je het onverstandig vond om (bij wijze van tussenstap) te kiezen voor (0+2) jaar om vervolgens te kunnen profiteren van de gedaalde tarieven sinds het door mij ontvangen renteverlengingsvoorstel.
De vraag was namelijk of dat zomaar kan..

[assje]

Tanooki schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 15:02:
[...]


Ah, ik begrijp nu dat je bedoelt dat je sowieso geen voorstander bent van langer vast zetten.
Dat is een andere discussie

Dan heb je niet goed gelezen of de boodschap niet begrepen.

Ik dacht dat je het onverstandig vond om (bij wijze van tussenstap) te kiezen voor (0+2) jaar om vervolgens te kunnen profiteren van de gedaalde tarieven sinds het door mij ontvangen renteverlengingsvoorstel.
De vraag was namelijk of dat zomaar kan..

Ja dat kan, hoe ik zou inschatten of je dit zou moeten willen kan je in het verhaal lezen.

Samengevat, als het risico binnen de perken is kan het een prima keuze zijn nu eerst voor kort te gaan. De vraag is dan alleen waarom je hem daarna alsnog vast zou willen zetten (al kan het wel). Bedenk wel dat je geen garantie hebt dat de rente niet stijgt in die 2 jaar.

[Tanooki]

Tsurany schreef op donderdag 07 juli 2016 @ 05:57:
Kan je niet voor de 0+2 jaar kiezen en dan pas vast zetten als de rente gaat stijgen? Dan betaal je toch een tijdje aardig wat minder.

Misschien doe ik dat wel.
Maar ook dan is het tussenstapje via variabel de moeite waard: Het tarief voor (0+2) jaar vast is in mijn verlengingsvoorstel nog 2,35% maar staat inmiddels op 1,64%.

[Wackmack]

Gisteren gesprek gehad met een adviseur
2 voorstellen gehad gehad bij 90% LTV voor een hypotheek van € 330.000,- Totale hypotheek is 370K echter

2.07% bij Obvion compact 10 jaar, 32K eigen geld nodig, € 1130 netto maand lasten
2,7% bij Obvion compact 20 jaar, 46K eigen geld nodig, €1126 netto maand lasten.

Als de rente bijvoorbeeld na 10 jaar verdubbeld ben je je verlies al kwijt.
Wel aardige verschillen qua eigen geld. Eerst neigde ik naar 20 jaar echter als ik dit zo zie is het misschien toch aantrekkelijker om voor 10 jaar te gaan. Het privegeld kan zo alleen maar meer worden.

[ Voor 35% gewijzigd door Wackmack op 08-07-2016 08:00 ]

[Ted038]

Tanooki schreef op woensdag 06 juli 2016 @ 22:55:
.......

Om daar toch van te kunnen profiteren overweeg ik om in eerste instantie te kiezen voor variabel, en dan een maand later alsnog voor 12 jaar vast te kiezen (tegen het hopelijk op dat moment lagere tarief).

Zie ik nu iets over het hoofd, of kan dit gewoon?

Eerst variabel, en later dan omzetten naar vast moet kunnen, lijkt mij zo ( los van de "als je slim bent.... " redenaties)
Paar maand terug ook van BLG aantal verlengingsopties(met veel hogere rentes dan marktrentes) gekregen, daar stond de keuze (maand)variabel niet eens op, maar wel zo afgesloten, betaal nu 2,1%.

[Ray]

niet overal kan je zomaar (volledig) naar variabel. Even iets om op te letten...

[mtthw]

Wackmack schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 07:48:
Gisteren gesprek gehad met een adviseur
2 voorstellen gehad gehad bij 90% LTV voor een hypotheek van € 330.000,- Totale hypotheek is 370K echter

2.07% bij Obvion compact 10 jaar, 32K eigen geld nodig, € 1130 netto maand lasten
2,7% bij Obvion compact 20 jaar, 46K eigen geld nodig, €1126 netto maand lasten.

Als de rente bijvoorbeeld na 10 jaar verdubbeld ben je je verlies al kwijt.
Wel aardige verschillen qua eigen geld. Eerst neigde ik naar 20 jaar echter als ik dit zo zie is het misschien toch aantrekkelijker om voor 10 jaar te gaan. Het privegeld kan zo alleen maar meer worden.

Heb je al overwogen om voor de middenweg (15 jaar) te gaan? Wij twijfelden eerst ook tussen 10 en 20 jaar omdat bij de meeste verstrekkers de rente bij 15 jaar vast in verhouding niet interessant is. Daarom keken we eigenlijk niet meer naar de opties voor 15 jaar vast, maar onze adviseur wees ons daarop en toen zijn we uiteindelijk bij Munt (15 jaar vast) uitgekomen.

[Wackmack]

mtthw schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 08:19:
[...]

Heb je al overwogen om voor de middenweg (15 jaar) te gaan? Wij twijfelden eerst ook tussen 10 en 20 jaar omdat bij de meeste verstrekkers de rente bij 15 jaar vast in verhouding niet interessant is. Daarom keken we eigenlijk niet meer naar de opties voor 15 jaar vast, maar onze adviseur wees ons daarop en toen zijn we uiteindelijk bij Munt (15 jaar vast) uitgekomen.

Goede tip, eigenlijk helemaal niet naar gekeken en dit werd ook niet benoemd.
Zal het eens bespreken volgende week.

[MilaNL]

Wackmack schreef op vrijdag 08 juli 2016 @ 07:48:
Gisteren gesprek gehad met een adviseur
2 voorstellen gehad gehad bij 90% LTV voor een hypotheek van € 330.000,- Totale hypotheek is 370K echter

2.07% bij Obvion compact 10 jaar, 32K eigen geld nodig, € 1130 netto maand lasten
2,7% bij Obvion compact 20 jaar, 46K eigen geld nodig, €1126 netto maand lasten.

Als de rente bijvoorbeeld na 10 jaar verdubbeld ben je je verlies al kwijt.
Wel aardige verschillen qua eigen geld. Eerst neigde ik naar 20 jaar echter als ik dit zo zie is het misschien toch aantrekkelijker om voor 10 jaar te gaan. Het privegeld kan zo alleen maar meer worden.

Ik heb soortgelijke berekeningen gedaan voor 10 en 20 jaar (alleen met andere hypotheeksom) en kwam ook ongeveer op verdubbeling rente uit voor 2x10 jaar slechter is dan 1x20 jaar (extra aflossen en HRA meegenomen). Punt is dat je natuurlijk niet weet of de rente verdubbelt of niet Het klinkt wel heel waarschijnlijk gezien de voormalige rentestanden, maar je kunt ook beredeneren dat een verdubbeling in 10 jaar maar weinig is voorgekomen, of dat we al 25 jaar in een dalende trend zitten en wie zegt dat dat niet nog even doorgaat? Obvion denkt waarschijnlijk in ieder geval dat de rente niet verdubbeld is na 10 jaar, want anders zouden ze dit aanbod niet doen. Wat dat betreft ben ik het wel eens met het verhaal van assje. Meestal zal toch gelden dat hoe korter, hoe goedkoper.

[rkvvkevin]

Ook maar even een update hier posten, aangezien wij gisteren het renteaanbod hebben ontvangen met een rente van 2,84% 30 jaar. Gekozen voor geen risico, aangezien de rente al zeer gunstig is ten opzichte van enkele jaren geleden.

[CeesKees]

rkvvkevin schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 14:15:
Ook maar even een update hier posten, aangezien wij gisteren het renteaanbod hebben ontvangen met een rente van 2,84% 30 jaar. Gekozen voor geen risico, aangezien de rente al zeer gunstig is ten opzichte van enkele jaren geleden.

Dat riep iedereen 4 jaar geleden ook .
En nu willen ze allemaal van die idioot hoge rente af.

Het is allemaal relatief.

Vandaag zou het kunnen dat je gelijk hebt.

Over een jaar kan het zomaar zo zijn dat je 100% teveel betaald.

Of 50% te weinig (dus goed hebt "gegokt") (al zie ik dit niet zomaar gebeuren)

[assje]

rkvvkevin schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 14:15:
Ook maar even een update hier posten, aangezien wij gisteren het renteaanbod hebben ontvangen met een rente van 2,84% 30 jaar. Gekozen voor geen risico, aangezien de rente al zeer gunstig is ten opzichte van enkele jaren geleden.

Voor een volledige annuïteitenhypotheek? Mag ik vragen wat het tarief was geweest bij 20 jaar? Ik wil als voorbeeld wel eens een berekeningetje maken (al is het nu mosterd na de maaltijd).

[-AzErTy-]

Na verschillende Belgische banken tegen elkaar uitgespeeld te hebben (Argenta, BNP Paribas Fortis, Record Bank en Belfius) gaat het voor ons uiteindelijk Belfius worden.

280k hypotheek op 20 jaar vast aan 1.66%

Niet zo'n slecht aanbod denk ik zo.

[President]

Zeker niet, aangezien je normaal niet zo laag uitkomt

http://www.hypotheekrente...r-rentevast/60/#overzicht

[Ray]

tweakerdennis schreef op vrijdag 15 juli 2016 @ 16:55:
Zeker niet, aangezien je normaal niet zo laag uitkomt

http://www.hypotheekrente...r-rentevast/60/#overzicht

dat zijn Nederlandse tarieven.....