Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[PLAE]

Nobby schreef op donderdag 31 maart 2016 @ 16:22:
[...]


Minimaal 10, jaartje of 15 zeker.

Die vraag komt hier vaak voorbij maar vind ik met de huidige relatief lage rentestanden een beetje vaag. Ik bedoel als ik na 10 jaar verhuis neem ik liever mijn resterende hyp met lage rente mee dan dat ik een volledige nieuwe hypotheek afsluit met een hogere rente.
Mocht de rente op dat moment lager liggen dan kun je je huidige hyp op het moment van verkoop van de woning alsnog volledig aflossen en voor je nieuwe woning een nieuwe hypotheek afsluiten.

Of denken de Tweakers die de vraag hier regelmatig stellen dat je als je na x-jaren vertrekt een volledig nieuwe hypotheek af moet sluiten?

[redwing]

PLAE schreef op vrijdag 01 april 2016 @ 08:27:
[...]
Die vraag komt hier vaak voorbij maar vind ik met de huidige relatief lage rentestanden een beetje vaag. Ik bedoel als ik na 10 jaar verhuis neem ik liever mijn resterende hyp met lage rente mee dan dat ik een volledige nieuwe hypotheek afsluit met een hogere rente.
Mocht de rente op dat moment lager liggen dan kun je je huidige hyp op het moment van verkoop van de woning alsnog volledig aflossen en voor je nieuwe woning een nieuwe hypotheek afsluiten.

Of denken de Tweakers die de vraag hier regelmatig stellen dat je als je na x-jaren vertrekt een volledig nieuwe hypotheek af moet sluiten?

Dat heb ik hier inderdaad ook al een paar keer aangegeven. Naar mijn idee maakt het punt dat je evt. gaat verhuizen het juist voordeliger om langer vast te zetten. Mocht de rente nl. echt een heel stuk verder dalen kun je door die verhuizing kosteloos overstappen op een nieuwe hypotheek. Mocht de rente echter gestegen zijn laat je gewoon je hypotheek doorlopen bij je nieuwe huis.

Je zult dus altijd voor jezelf de standaard afweging moeten maken of je meer risico of een lagere rente wilt hebben. Het punt dat je van plan bent te gaan verhuizen binnen de looptijd van de hypotheek lijkt me daarbij zeker geen reden om een korte looptijd te nemen maar juist eerder om langer vast te zetten.

[zilver7]

Wij hebben een aflossingsvrije hypotheek bij Rabo met daaraan gekoppeld een bankspaardeel. Hierop
hebben wij inmiddels al 15 jaar ingelegd en voldoen we aan de voorwaarden voor fiscale vrijstelling.

Over iets minder dan een jaar loopt onze rentevaste periode af. We kunnen dan boetevrij oversluiten naar een veel lagere rente. Mijn vraag is nu of we aan het eind van de rentevaste periode het gespaarde bedrag in het bankspaardeel boetevrij kunnen opnemen en gebruiken om het leningdeel af te lossen. In de voorwaarden van Rabo staat het volgende:

" U hoeft geen boete te betalen als:
• u het geld opneemt of overmaakt op de laatste dag van een rentevastperiode van het leningdeel;
• u het geld opneemt of overmaakt tijdens de rentebedenktijd van het leningdeel;
• u het geld alleen gebruikt om een deel van het leningdeel terug te betalen;
• u het leningdeel helemaal terugbetaalt, of
• wij over het geld op uw Rabo OpbouwSpaarrekening een variabele rente geven."

Als ik dit zo lees moet het kunnen, sterker nog, het zou ook nu al kunnen op basis van de derde voorwaarde (het geld alleen gebruiken om het leningdeel mee af te lossen). Of het verstandig is, is een tweede natuurlijk. Heeft iemand hier ervaring mee?

[Ray]

waarom zou je een dergelijk, fiscaal zeer gunstig, product willen stoppen ?

daarnaast denk even aan de maximale vrijgestelde uitkering indien van toepassing

[zilver7]

Omdat:
1 De rente in de nieuwe situatie na afloop van de rentevaste periode zo laag is dat het fiscale voordeel niet zo hoog meer is. Daar komt de dempende werking van het eigenwoningforfait nog bij

2. We moeten met de lagere rente meer premie gaan inleggen om op hetzelfde doelkapitaal uit te komen. Als we het hele gespaarde bedrag aflossen op de hypotheek profiteren we direct van lagere maandlasten en kunnen we meer aflossen.

3. We dan af zijn van een inflexibel product, waarvan het de vraag is hoe lang het fiscale voordeel (HRA) nog zal worden gehandhaafd.

Het bedrag valt overigens zoals gezegd binnen de maximale vrijstelling na 15 jaar.

Dat gezegd hebbende zouden we het nog even goed moet doorrekenen in onze Excelsheet

[Ray]

allemaal vallide argumenten echter bedenk dat een SEW vrijwel altijd voordeliger uitpakt dan een andere aflosvorm. Mede juist hierdoor zijn ze niet meer af te sluiten.

Direct aflossen tegen de huidige lage rente geeft ook vrijwel geen voordeel per maand overigens.

Het sparen in een SEW is netto. Mocht je mogelijk ook al op het punt zitten dat je VRH betaalt kan juist verkorten vd SEW en bijstorten een optie zijn.

Feitelijk is de info te beperkt om exact een antwoord te geven maar het is zeker door te rekenen.

edit. een SEW is redelijk flexibel en ook gewoon mee te nemen naar andere verstrekkers.

Spaarpremie = netto rendement in een SEW. aflossen is bruto rendement op de rente lasten

[ Voor 14% gewijzigd door Ray op 03-04-2016 12:20 ]

[|sWORDs|]

Ik heb net mijn spaarhypotheek na 6 jaar jaarlijkse rente naar 15 jaar vast gezet. Huidige rente was 2.45% nieuw is 2.85%, NHG 150K volledige aflossing bij NN. Die viertiende procent meer is maar 2,59 euro per maand netto lasten. Als deze periode klaar is zit ik ongeveer op 50% afgelost en mag de rente van mij gigantisch zijn als de aftrek er nog maar is.

[Ray]

Bovendien heeft NN dan ook weer een erg mooie bonus constructie die het product nog meer voordeel geeft!

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 03-04-2016 14:07 ]

[Trezzahn]

Ray schreef op zondag 03 april 2016 @ 14:06:
Bovendien heeft NN dan ook weer een erg mooie bonus constructie die het product nog meer voordeel geeft!

Bonusconstructie? Verklaar u nader.

Wij, mijn vriendin en ik, gaan ook een huis kopen dus ook op zoek naar hypotheek en dergelijke. Echter geen kaas van gegeten dus geen idee waar we op moeten letten.

[Ray]

Trezzahn schreef op zondag 03 april 2016 @ 19:18:
[...]


Bonusconstructie? Verklaar u nader.

Wij, mijn vriendin en ik, gaan ook een huis kopen dus ook op zoek naar hypotheek en dergelijke. Echter geen kaas van gegeten dus geen idee waar we op moeten letten.

https://www.nn.nl/nn/file...tid=7371&elementid=558296

artikel 8

Alleen voor mensen met een KEW of SEW dus als dit je eerste woning is heb je helaas pech

overigens was mijn posting ook bedoeld als reactie op de afkoop SEW vraag.

overzicht van de bonus.

Loyaliteitsbonus
Nationale-Nederlanden beloont trouwe klanten door met u mee te sparen.
U krijgt tot 10% bonus op het vermogen op de geblokkeerde spaarrekening.
De voorwaarde is dat u tussentijds niet overstapt naar een andere hypotheek.
Door deze ‘loyaliteitsbonus’ worden uw maandelijkse lasten lager. Omdat wij
met u mee sparen hoeft u namelijk zelf minder in te leggen op uw
spaarrekening.
U verdient deze bonus in vier termijnen zolang u de BankSpaar Plus Hypotheek
en de spaarrekening bij ons voortzet. De termijnen zijn als volgt:
2,5% na 11 jaar
2,5% na 16 jaar
2,5% na 21 jaar
2,5% na 30 jaar
U moet minimaal 11 jaar deze hypotheek hebben om de eerste bonus te
ontvangen. De loyaliteitsbonus is het hoogst als u 30 jaar trouw blijft aan de
BankSpaar Plus Hypotheek.

[ Voor 38% gewijzigd door Ray op 03-04-2016 20:43 ]

[Milmoor]

Naar aanleiding van Milmoor in "Samenwonen en de kosten verdelen": wie/wanneer in het traject van het kopen van een huis zou je moeten wijzen op de gevolgen van de precieze afspraken rond de inbreng van eigen geld bij de verkoop van een huis (in geval van prijsstijgingen of -dalingen). De notaris, de financieel adviseur? Want bij ons is dit niet ter sprake gekomen, niet bij notaris (samenlevingscontract) en niet bij de FA. En het kan vervelende gevolgen hebben (zie gelinked topic).

[pietje63]

Milmoor schreef op maandag 04 april 2016 @ 18:21:
Naar aanleiding van Milmoor in "Samenwonen en de kosten verdelen": wie/wanneer in het traject van het kopen van een huis zou je moeten wijzen op de gevolgen van de precieze afspraken rond de inbreng van eigen geld bij de verkoop van een huis (in geval van prijsstijgingen of -dalingen). De notaris, de financieel adviseur? Want bij ons is dit niet ter sprake gekomen, niet bij notaris (samenlevingscontract) en niet bij de FA. En het kan vervelende gevolgen hebben (zie gelinked topic).

Als je een samenlevingscontract hebt, zou dit uit dat contract moeten blijken. Dan de notaris.
Als je geen samenlevingscontract hebt, krijg je waarschijnlijk niet de hypotheek op twee namen (of wel?). In dat geval primair de zorg (zowel ups als downs) van de persoon op wiens naar de hypotheek staat.

[zilver7]

Ray schreef op zondag 03 april 2016 @ 12:18:
allemaal vallide argumenten echter bedenk dat een SEW vrijwel altijd voordeliger uitpakt dan een andere aflosvorm. Mede juist hierdoor zijn ze niet meer af te sluiten.

Direct aflossen tegen de huidige lage rente geeft ook vrijwel geen voordeel per maand overigens.

Het sparen in een SEW is netto. Mocht je mogelijk ook al op het punt zitten dat je VRH betaalt kan juist verkorten vd SEW en bijstorten een optie zijn.

Feitelijk is de info te beperkt om exact een antwoord te geven maar het is zeker door te rekenen.

edit. een SEW is redelijk flexibel en ook gewoon mee te nemen naar andere verstrekkers.

Spaarpremie = netto rendement in een SEW. aflossen is bruto rendement op de rente lasten

Voor de volledigheid zal ik nog even melden wat de bank hierover te zeggen had. Zij noemden een argument dat ik zelf niet had bedacht, namelijk dat je door je SEW op te nemen en te gebruiken om het leningdeel te verlagen, je in feite je aflossingsvrije hypotheek verhoogt. De garantie die de SEW is dat je iig een deel van je hypotheek aflost valt dan weg.
Hiervoor moet dan eerst weer een nieuwe toetsing van de hypotheek plaatsvinden volgens voorwaarden die nu een stuk ongunstiger zijn dan toen we de hypotheek afsloten (LTV enzo). Dus los van eventueel fiscaal voor- of nadeel is dat al genoeg reden om dit plan te laten voor wat het is en het bij het oorspronkelijke plan van looptijdverkorting te houden door maximaal bij te storten In 6 jaar zijn we dan ook van de SEW af.

[Ray]

zilver7 schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 16:00:
[...]


Voor de volledigheid zal ik nog even melden wat de bank hierover te zeggen had. Zij noemden een argument dat ik zelf niet had bedacht, namelijk dat je door je SEW op te nemen en te gebruiken om het leningdeel te verlagen, je in feite je aflossingsvrije hypotheek verhoogt. De garantie die de SEW is dat je iig een deel van je hypotheek aflost valt dan weg.
Hiervoor moet dan eerst weer een nieuwe toetsing van de hypotheek plaatsvinden volgens voorwaarden die nu een stuk ongunstiger zijn dan toen we de hypotheek afsloten (LTV enzo). Dus los van eventueel fiscaal voor- of nadeel is dat al genoeg reden om dit plan te laten voor wat het is en het bij het oorspronkelijke plan van looptijdverkorting te houden door maximaal bij te storten In 6 jaar zijn we dan ook van de SEW af.

Vanzelfsprekend zou ik zeggen... Je loopt dan tegen de regels van september 2011 aan met de max 50% aflosvrij waarde woning bepaling.

Echter en zo leek je verhaal, maak je van je sew deel na aflossing een annuitaire lening en los je dit probleem weer op. Echter zou ik dat dus niet doen gezien reeds genoemde redenen.

Ik durf overigens te betwisten dat een dergelijke mutatie een toetsmoment is, maar ook daar denken verstrekkers onderling heel anders over. Het maakt ook uit of er NHG is of niet

[Milmoor]

pietje63 schreef op dinsdag 05 april 2016 @ 09:38:
[...]

Als je een samenlevingscontract hebt, zou dit uit dat contract moeten blijken. Dan de notaris.
Als je geen samenlevingscontract hebt, krijg je waarschijnlijk niet de hypotheek op twee namen (of wel?). In dat geval primair de zorg (zowel ups als downs) van de persoon op wiens naar de hypotheek staat.

De notaris heeft dit ook niet met ons besproken. Dat kan zijn omdat hij (terecht) het idee had dat we de gevolgen prima overzagen, maar dat zal zeker niet voor iedereen gelden. Zeker degenen die eerst samenwonen/trouwen en dan kopen. Ik zou het logisch vinden als het in het adviestraject tbv het kopen meegenomen zou worden. Daar neem je de diverse scenario's door. Dus ook verlies/winst bij scheiding. Maar ja, logisch is het niet altijd .

@Ray, waar vind jij dat dit thuishoort?

[ Voor 4% gewijzigd door Milmoor op 05-04-2016 16:57 ]

[Ray]

De FA zou het op zijn minst moeten benoemen echter kan die er verder niets mee. Het vastleggen dient onderling en bij voorkeur in het samenlevingscontract te gebeuren.

[mirod]

Ik ben niet zo thuis in de hele materie, maar heb een korte vraag: is er verschil tussen de verschillende aanbieders over hoeveel je kan lenen? Met andere woorden: kun je bij de ene hypotheekverstrekker meer lenen dan bij de ander?

Een vriend van mij wil namelijk verhuizen, maar het huis dat hij op het oog heeft, is eigenlijk net iets te duur.

[Milmoor]

De normen zo'n tegenwoordig dermate streng dat er effectief geen verschil in zit qua aanbieders: sparen, studieschuld aflossen en 10 jaar vast of langer nemen (andere manier van rekenen) zin in de enige zaken die nog een beetje helpen.

[RM-rf]

mirod schreef op donderdag 07 april 2016 @ 18:47:

Een vriend van mij wil namelijk verhuizen, maar het huis dat hij op het oog heeft, is eigenlijk net iets te duur.

Ligt dat niet aan iets anders dan aan de 'hypotheekaanbieder' ?

[thafusion]

Heb het vandaag vast laten zetten, 10jr bij ABN Amro voor 1,93% Annuïteit vorm. Plan is om tussentijds af te lossen om richting een Lineaire aflossing te gaan of eventueel zelfs sneller dan dat!

[Kanter]

Ik ben mij aan het inlezen over het hele hypotheek gebeuren. Ik neig zelf naar variabel of 1 jaar vast. Heb een grote buffer waarmee ik eventuele rente schommelingen kan opvangen.

Mijn situatie is dat ik een deel eigen geld meeneem, een deel familiebank en de rest via de bank. Hoogte van de hypotheek (bij de bank) is iets meer dan 50% van de koopsom van het huis.

Ik lees nog weinig over de LTV en hoe dit de rente beïnvloed. In principe loopt de bank minder risico natuurlijk maar ik weet niet in hoeverre de bank tegen onderhandse leningen e.d. kijkt mbt tot inschatting risico's en berekening hypotheek rente.

[T-MOB]

Voor het risico van de bank maken die onderhandse leningen niet zoveel uit. Want de bank heeft pandrecht op het huis krijgen. Bij 50% LTV moet er heel wat geks gebeuren op de huizenmarkt willen ze daar bij inschieten. Voor de LTI kijkt de bank wel naar je totale schuld.

[ybos]

Heeft er iemand ervaring met een bestaande hypotheek (geen NHG) oversluiten naar een hypotheek mét NHG?
De laatste jaren heb ik wat afgelost waardoor mijn hypotheek binnen NHG normen zou vallen. Nu is het zo dat bestaande hypotheek zonder NHG naar hypotheek met NHG wel aan normen moet voldoen, de enige manier waarop hij voor mij zou gelden, is geld bijlenen voor een verbouwing voor verbetering van de woning.

Heb even op klad gerekend en als ik 10k bijleen om, bijvoorbeeld badkamer te verbouwen ik een rentevoordeel heb van 0,4%. Zelfs met een lening van 10k meer scheelt het me maandelijks geld.

Iemand hier ervaring mee en/of zie ik het helemaal verkeerd?

(grove bedragen:
voorstel bank: 210k met 2,1% 1 jaar vast
mijn gedachte: 220k met 1,7% 1 jaar vast.
Als deze constructie zou werken denk ik zelf de hypotheek MET NHG 10 jaar vast te zetten, dan betaal ik hetzelfde als nu -> 2,3%)

[thafusion]

ybos schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 11:48:
Heeft er iemand ervaring met een bestaande hypotheek (geen NHG) oversluiten naar een hypotheek mét NHG?
De laatste jaren heb ik wat afgelost waardoor mijn hypotheek binnen NHG normen zou vallen. Nu is het zo dat bestaande hypotheek zonder NHG naar hypotheek met NHG wel aan normen moet voldoen, de enige manier waarop hij voor mij zou gelden, is geld bijlenen voor een verbouwing voor verbetering van de woning.

Heb even op klad gerekend en als ik 10k bijleen om, bijvoorbeeld badkamer te verbouwen ik een rentevoordeel heb van 0,4%. Zelfs met een lening van 10k meer scheelt het me maandelijks geld.

Iemand hier ervaring mee en/of zie ik het helemaal verkeerd?

(grove bedragen:
voorstel bank: 210k met 2,1% 1 jaar vast
mijn gedachte: 220k met 1,7% 1 jaar vast.
Als deze constructie zou werken denk ik zelf de hypotheek MET NHG 10 jaar vast te zetten, dan betaal ik hetzelfde als nu -> 2,3%)

Zover ik begreep gaat het bij de NHG norm niet om je hypotheek bedrag maar om de woning waarde... dus met enkele aflossen zodat je hypotheek binnen de norm valt is niet voldoende, je zult een lagere WOZ/Taxatie nodig hebben?

[ybos]

thafusion schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:00:
[...]


Zover ik begreep gaat het bij de NHG norm niet om je hypotheek bedrag maar om de woning waarde... dus met enkele aflossen zodat je hypotheek binnen de norm valt is niet voldoende, je zult een lagere WOZ/Taxatie nodig hebben?

WOZ is laag genoeg, dat is het probleem niet. Ik was er vanuitgegaan dat het om hypotheekbedrag ging. Maakt in deze gelukkig niet uit, zowel WOZ als hypotheekbedrag vallen binnen NHG criteria.

[Vincm]

Hyptoheekofferte aangevraagd, is 20 jaar vast voor 2.7%. Voor het passeren mogelijk nog een 0.1 procentpuntje er vanaf gezien de trends, maar dat blijft speculeren

Bij de eerste gesprekken, inmiddels al bijna een jaar geleden, dacht ik er aan de rente voor 10 jaar vast(die toen rond 2.7% lag) te kiezen. Inmiddels was 20 jaar vast te krijgen voor deze rente. De doorslag om daar voor te kiezen lag in het uitgangspunt om het zo lang mogelijk vast zetten zonder dat onze (bruto) maandlasten (veel) hoger werden dan we nu aan huur betalen, zodat ons uitgavenpatroon er niet negatief onder zal lijden. M.a.w. als de maandlasten bij een 30-jaar-vaste-rente op dat bedrag zouden komen, zouden we het voor 30 jaar vastzetten.

Ben er van op de hoogte dat er partijen waar de hypotheekrente lager kan, maar wat meespeelde was het accepteren van mij als hypotheekaanvrager (deels ondernemer, deels in loondienst) en het geen uitgekauwde zaak was. Niet elke hypotheekverstrekker doet dat, die accepteren bij wijze van spreken alleen personen die voldoen aan het vaste plaatje (stel, hoogopgeleid, vast contract etc).

[Anoniem: 156876]

ybos schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:02:
[...]

WOZ is laag genoeg, dat is het probleem niet. Ik was er vanuitgegaan dat het om hypotheekbedrag ging. Maakt in deze gelukkig niet uit, zowel WOZ als hypotheekbedrag vallen binnen NHG criteria.

Ze kijken echter naar taxatiewaarde.

---

Wij hebben net een hypotheek (met NHG) afgesloten met 2,7% voor 20 jaar vast.

[Ray]

ybos schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 11:48:
Heeft er iemand ervaring met een bestaande hypotheek (geen NHG) oversluiten naar een hypotheek mét NHG?
De laatste jaren heb ik wat afgelost waardoor mijn hypotheek binnen NHG normen zou vallen. Nu is het zo dat bestaande hypotheek zonder NHG naar hypotheek met NHG wel aan normen moet voldoen, de enige manier waarop hij voor mij zou gelden, is geld bijlenen voor een verbouwing voor verbetering van de woning.

Heb even op klad gerekend en als ik 10k bijleen om, bijvoorbeeld badkamer te verbouwen ik een rentevoordeel heb van 0,4%. Zelfs met een lening van 10k meer scheelt het me maandelijks geld.

Iemand hier ervaring mee en/of zie ik het helemaal verkeerd?

(grove bedragen:
voorstel bank: 210k met 2,1% 1 jaar vast
mijn gedachte: 220k met 1,7% 1 jaar vast.
Als deze constructie zou werken denk ik zelf de hypotheek MET NHG 10 jaar vast te zetten, dan betaal ik hetzelfde als nu -> 2,3%)

Dat kan inderdaad prima en is een handeling die we doorlopend uitvoeren.

@ reacties ivm de waarde vd woning. Dit is alleen van toepassing bij de aankoop!

bij een verbouwing kijkt NHG wel naar de hoogte vd hypotheek. Zo kan je dus door een pot verf te kopen voor schilderwerk prima je bestaande niet NHG hypotheek van 240K op een woning van 350K omzetten naar wel NHG. Terug te lezen in norm 3.

de case zoals gevraagd voldoet prima, mits de huidige taxatiewaarde voor verbouwing minimaal gelijk is aan de huidige hypotheekschuld (wederom norm 3)
daarnaast dient de taxatie waarde na verbouw ook in overeenstemming te zijn anders kan niet het volledige bedrag gefinancierd worden wat nodig is voor de verbouwing.

[ Voor 10% gewijzigd door Ray op 10-04-2016 19:40 ]

[RM-rf]

Vincm schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:04:

De doorslag om daar voor te kiezen lag in het uitgangspunt om het zo lang mogelijk vast zetten zonder dat onze (bruto) maandlasten (veel) hoger werden dan we nu aan huur betalen, zodat ons uitgavenpatroon er niet negatief onder zal lijden. M.a.w. als de maandlasten bij een 30-jaar-vaste-rente op dat bedrag zouden komen, zouden we het voor 30 jaar vastzetten.

je baseert dus eigenlijk gewoon je beslissing enkel op de 'is'-stand nu...
dat is verder ook een keuze, maar realiseer je dat 20 jaar, of je noemt zelfs 30 jaar als overweging een hele lange tijd en je vermoedelijk al zelfs over 10 jaar weinig meer te maken hebt met je uitgavenpatroon nu (ook wat betreft je huur heb je vast geen huurcontract met een vastgelegde huur voor 20 jaar, maar kan de verhuurder dit binnen grenzen verhogen)...
Als je je erg vastlegd, enkel kijkend naar de 'laagst mogelijke rente' nu, loop je bv het risico jezelf erg vast te leggen op iets dat je nu heel 'gunstig' ljkt, maar je in de toekomst misschien erg beperkt in je keuzemogelijkheden.

stel je je bv voor dat er twee hypotheekaanbieders zijn... eentje bied je 20 jaar voor 2,8% vast, in hun 'budgethypotheek'...
het lijkt gunstig, maar je hebt dan bv geen mogelijkheden versneld af te lossen, en ook bij bv een verhuizing rekenen ze een boeterente.

Een andere aanbieder bied je net een wat hogere rente 2,9 of 3,0% maar heeft dan wel de mogelijk om tot 20% per jaar voortijdig extra af te lossen.
is die aanbieder dan 'duurder' ...?
Volgens jouw afwegingen wel, maar juist aan dat soort issue's stranden veel mensen later, als blijkt dat ze helemaal niet zo enorm afhankelijk zijn van het exact gelijk houden van hun maandlasten op een 'nu-stand', integendeel, ze bv overwegen toch wat meer af te willen lossen, omdat hun gestegen inkomen dat verder goed toelaat (of als blijkt dat de rente toch verder blijft dalen).

los van alle fixatie op laagst mogelijke rentestanden, zijn er wel wat extra zaken binnene en hypotheekcontract die je zeker ook goed moet afwegen en bekijken.

[ Voor 6% gewijzigd door RM-rf op 08-04-2016 12:35 ]

[Vincm]

RM-rf schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:33:
[...]


je baseert dus eigenlijk gewoon je beslissing enkel op de 'is'-stand nu...
dat is verder ook een keuze, maar realiseer je dat 20 jaar, of je noemt zelfs 30 jaar als overweging een hele lange tijd en je vermoedelijk al zelfs over 10 jaar weinig meer te maken hebt met je uitgavenpatroon nu (ook wat betreft je huur heb je vast geen huurcontract met een vastgelegde huur voor 20 jaar, maar kan de verhuurder dit binnen grenzen verhogen)...
Als je je erg vastlegd, enkel kijkend naar de 'laagst mogelijke rente' nu, loop je bv het risico jezelf erg vast te leggen op iets dat je nu heel 'gunstig' ljkt, maar je in de toekomst misschien erg beperkt in je keuzemogelijkheden.

stel je je bv voor dat er twee hypotheekaanbieders zijn... eentje bied je 20 jaar voor 2,8% vast, in hun 'budgethypotheek'...
het lijkt gunstig, maar je hebt dan bv geen mogelijkheden versneld af te lossen, en ook bij bv een verhuizing rekenen ze een boeterente.

Een andere aanbieder bied je net een wat hogere rente 2,9 of 3,0% maar heeft dan wel de mogelijk om tot 20% per jaar voortijdig extra af te lossen.
is die aanbieder dan 'duurder' ...?
Volgens jouw afwegingen wel, maar juist aan dat soort issue's stranden veel mensen later, als blijkt dat ze helemaal niet zo enorm afhankelijk zijn van het exact gelijk houden van hun maandlasten op een 'nu-stand', integendeel, ze bv overwegen toch wat meer af te willen lossen, omdat hun gestegen inkomen dat verder goed toelaat (of als blijkt dat de rente toch verder blijft dalen).

los van alle fixatie op laagst mogelijke rentestanden, zijn er wel wat extra zaken binnene en hypotheekcontract die je zeker ook goed moet afwegen en bekijken.

Mijn keuze is gebaseerd op het gevoel dat ik liever nu weet wat ik de komende jaren betaal, en het feit dat we niet weten hoe hoog de rente over 10 of 20 jaar is. Als ik over 10 jaar vast heb gezet en (even gechargeerd) nog 2/3e van mijn hypotheek (133k) af moet betalen tegen een nú onbekende rente, kan dat heel hoog uitvallen. Als ik voor 20 jaar vast heb gezet en (wederom gechargeerd) nog 1/3e van mijn hypotheek (66k) af moet betalen tegen een nu onbekende rente, zal dat 99% zeker een stuk minder hoog zijn.

Overigens zeg ik nergens dat ik voor de laagst mogelijke rente of laagst mogelijke maandlasten ga, maar om de langst mogelijke rentevaste periode waarbij de maandlasten niet hoger zijn dan mijn huidige woonlasten. En daarbij ben ik niet blind voor de randvoorwaarden. Zo mag ik bij deze hypotheekverstrekker 20% van mijn hoofdsom per jaar afbetalen zonder boete en ik kan deze hypotheek (met NHG-gebaseerde rente) meenemen bij een verhuizing).

[ybos]

Ray schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:18:
[...]


Dat kan inderdaad prima en is een handeling die we doorlopend uitvoeren.

@ reacties ivm de waarde vd woning. Dit is alleen van toepassing bij de aankoop!

bij een verbouwing kijkt NHG wel naar de hoogte vd hypotheek. Zo kan je dus door een pot verf te kopen voor schilderwerk prima je bestaande niet NHG hypotheek van 240K op een woning van 350K omzetten naar wel NHG. Dit kan overigens al sinds 2006. Terug te lezen in norm 3.

de case zoals gevraagd voldoet prima, mits de huidige taxatiewaarde voor verbouwing minimaal gelijk is aan de huidige hypotheekschuld (wederom norm 3)
daarnaast dient de taxatie waarde na verbouw ook in overeenstemming te zijn anders kan niet het volledige bedrag gefinancierd worden wat nodig is voor de verbouwing.

Zo te lezen heb je er aardig sjoege van
Geld dit ook voor zonnepanelen? Dan word het nog interessanter aangezien de vaste lasten van energie dan ook nog dalen.

Als ik dit zwart op wit wil krijgen, moet ik dan naar de huidige hypotheekverstrekker of kan ik dit checken bij NHG

[mirod]

RM-rf schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 09:31:
[...]


Ligt dat niet aan iets anders dan aan de 'hypotheekaanbieder' ?

Haha je weet hoe dat gaat;) Hij heeft veel eigen geld, maar het is natuurlijk jammer als je net te kort komt voor het huis dat je op het oogt hebt.

[Ray]

ybos schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 15:25:
[...]

Zo te lezen heb je er aardig sjoege van
Geld dit ook voor zonnepanelen? Dan word het nog interessanter aangezien de vaste lasten van energie dan ook nog dalen.

Als ik dit zwart op wit wil krijgen, moet ik dan naar de huidige hypotheekverstrekker of kan ik dit checken bij NHG

Dit kan ook voor zonnepanelen. Zoals al een paar keer gezegd is dit nhg norm 3. dus wil je het zwart op wit print dan de nhg normen

https://www.nhg.nl/V-N/Voorwaarden-Normen-2016-1

ach laat ik eens aardig zijn

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...met-kwaliteitsverbetering

[ Voor 16% gewijzigd door Ray op 08-04-2016 16:18 ]

[ybos]

Ray schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 16:16:
[...]


Dit kan ook voor zonnepanelen. Zoals al een paar keer gezegd is dit nhg norm 3. dus wil je het zwart op wit print dan de nhg normen

https://www.nhg.nl/V-N/Voorwaarden-Normen-2016-1

ach laat ik eens aardig zijn

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...met-kwaliteitsverbetering

Je bent een held
Dit opent zeker perspectieven!

Edit: mailtje naar de bank verstuurd

[ Voor 4% gewijzigd door ybos op 08-04-2016 18:01 ]

[Milmoor]

Definitieve offerte Triodos gaat vandaag op de post onze kant op. Mooi zo. De projectontwikkelaar heeft net aangekondigd dat we de officiële aankondiging van start bouwen gaan krijgen, en dat we dan twee weken hebben voor een afspraak met de notaris. Klinkt ook goed.
Praktisch vraagjes: per wanneer mag/moet de familiebank ingaan? Pas na start bouwen? En maken mijn ouders het geld over naar ons, of naar de notaris? Ik verwacht het laatste.
Deze vraag stel ik ook nog aan de notaris: is hij verzekerd? Bijv. tegen omvallende banken (IJsland)?

[Ray]

Notaris maakt gebruik van een derden gelden rekening

[M-ThijZ]

ybos schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 11:48:
Heeft er iemand ervaring met een bestaande hypotheek (geen NHG) oversluiten naar een hypotheek mét NHG?
De laatste jaren heb ik wat afgelost waardoor mijn hypotheek binnen NHG normen zou vallen. Nu is het zo dat bestaande hypotheek zonder NHG naar hypotheek met NHG wel aan normen moet voldoen, de enige manier waarop hij voor mij zou gelden, is geld bijlenen voor een verbouwing voor verbetering van de woning.

Heb even op klad gerekend en als ik 10k bijleen om, bijvoorbeeld badkamer te verbouwen ik een rentevoordeel heb van 0,4%. Zelfs met een lening van 10k meer scheelt het me maandelijks geld.

Iemand hier ervaring mee en/of zie ik het helemaal verkeerd?

(grove bedragen:
voorstel bank: 210k met 2,1% 1 jaar vast
mijn gedachte: 220k met 1,7% 1 jaar vast.
Als deze constructie zou werken denk ik zelf de hypotheek MET NHG 10 jaar vast te zetten, dan betaal ik hetzelfde als nu -> 2,3%)

Ja, dat heb ik net gedaan. Potje verf is volgens regels voldoende als eis voor kwaliteitsverbetering.

Houd wel rekening met kosten NHG.

[Ad Hox]

In 2011 een hypotheek afgesloten voor 5 jaar tegen 4,5%. Nu vijf jaren later, 2016, een aanbod gehad van 2,85% voor 20 jaar. Gelijk vastgezet; dan heb ik alleen nog een 'rente risico' van 5 jaar (tot het einde van de looptijd, mits alles is afgelost).

[ybos]

M-ThijZ schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 19:10:
[...]


Ja, dat heb ik net gedaan. Potje verf is volgens regels voldoende als eis voor kwaliteitsverbetering.

Houd wel rekening met kosten NHG.

Heb jij het ook letterlijk zo gedaan? Kan me bijna niet voorstellen dat men dit zo goedkeurd?
Ik word in ieder geval van de week gebeld voor een afspraak, ben benieuwd. Mijn ervaring met de rabobank is dat ze niet zo flexibel zijn, en de rente word lager, dus het zal mij benieuwen!

[Rub3s]

ybos schreef op zaterdag 09 april 2016 @ 17:18:
[...]

Heb jij het ook letterlijk zo gedaan? Kan me bijna niet voorstellen dat men dit zo goedkeurd?
Ik word in ieder geval van de week gebeld voor een afspraak, ben benieuwd. Mijn ervaring met de rabobank is dat ze niet zo flexibel zijn, en de rente word lager, dus het zal mij benieuwen!

Iemand die ik ken had een nieuwe deurklink gekocht en dat was al goed (+- 2 jaar geleden).

[Milmoor]

Milmoor schreef op vrijdag 25 maart 2016 @ 09:01:
Wij gaan voor Triodos. Hun rente is afhankelijk van het energielabel. Het is een nieuwbouwwoning, dus label A++. Een jaar vast, omdat dat gemiddeld het goedkoopst is en wij de financiële ruimte hebben om een eventuele verhoging op te vangen. Daarmee komen we op 1.6% (we nemen eigen geld mee en ik leen van mijn ouders), met het eerste jaar 0.05 extra korting i.v.m. een extra energielabel actie.

Drie redenen voor deze bank te kiezen: goede rente, het is een bank en geen tijdelijke prijs stunter met bijbehorende eventuele problemen bij verlening, en ze zijn een stuk groener dan gemiddeld.

Definitieve offerte is binnen. Florius is nu wel echt aan het stunten, maar dat negeer ik gewoon .

6 april 2016
Hypotheekrente bereikt laagste niveau ooit

De hypotheekrente is lager dan ooit: 1,25 procent. Aanbieder is Florius, bij een renteperiode van 1, 3 of 5 jaar vast en een marktwaarde van 60 procent. En 5 jaar vast met NHG wordt nu door Florius aangeboden voor 1,35 procent. Florius is onderdeel van ABN AMRO Hypotheken Groep B.V. Hypotheekverstrekkers Argenta en Hypotrust bieden een hypotheekrente aan van 1,45 procent (1 jaar, 60 procent). Ook het veelgekozen 10 jaar vast heeft een laagterecord van 1,8 procent bereikt (60 procent waarde woning).

[Ray]

Rub3s schreef op zaterdag 09 april 2016 @ 17:35:
[...]

Iemand die ik ken had een nieuwe deurklink gekocht en dat was al goed (+- 2 jaar geleden).

Het vervangen van het kraanrubber van een euro is al voorgekomen

Er is geen minimaal bedrag binnen deze regel. wel een verplicht depot.

[Ray]

ybos schreef op zaterdag 09 april 2016 @ 17:18:
[...]

Heb jij het ook letterlijk zo gedaan? Kan me bijna niet voorstellen dat men dit zo goedkeurd?
Ik word in ieder geval van de week gebeld voor een afspraak, ben benieuwd. Mijn ervaring met de rabobank is dat ze niet zo flexibel zijn, en de rente word lager, dus het zal mij benieuwen!

let wel dat je complete hypotheek omgezet dient te worden. Feitelijk dezelfde handeling als oversluiten naar een andere verstrekker. Dus mogelijk een boete en de kosten van NHG en omzetting.

aangezien je nu bij de Rabo zit is dit best het overwegen waard overigens aangezien ze vooral op langere rente vaste perioden wat duurder zijn mocht je daar voor willen kiezen

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 09-04-2016 19:01 ]

[ybos]

Ray schreef op zaterdag 09 april 2016 @ 19:00:
[...]


let wel dat je complete hypotheek omgezet dient te worden. Feitelijk dezelfde handeling als oversluiten naar een andere verstrekker. Dus mogelijk een boete en de kosten van NHG en omzetting.

aangezien je nu bij de Rabo zit is dit best het overwegen waard overigens aangezien ze vooral op langere rente vaste perioden wat duurder zijn mocht je daar voor willen kiezen

Heb nu 2,3. Boete is voor mij niet van toepassing omdat rentevaste periode afloopt. Aanbod voor 2,1 voor 1 jaar vast ligt er inmiddels. Als het NHG verhaal lukt, zou ik willen gaan voor 10 jaar @ 2,0%
Ben ik nog iets goedkoper dan nu en 10 jaar vast ipv 1 jaar. Twijfel ook wel om nog 1 keertje een jaar te pakken. keuzes keuzes

[Ray]

let er wel op dat die rente voor bepaalde vormen is. Heb je bv een stuk aflosvrij of banksparen komt er 0.2% bij.

kijk je dan naar 20 jaar vast, indien van toepassing, zit de rabo (inc korting) op 2,7 of 3,0 afhankelijk van je vorm waar een ander dit voor rond de 2,6 doet voor alle vormen.

je moet toch advies kosten / nhg / taxatie / notaris dus kijk even goed wat je wilt.....

[ybos]

Ray schreef op zaterdag 09 april 2016 @ 23:18:
let er wel op dat die rente voor bepaalde vormen is. Heb je bv een stuk aflosvrij of banksparen komt er 0.2% bij.

kijk je dan naar 20 jaar vast, indien van toepassing, zit de rabo (inc korting) op 2,7 of 3,0 afhankelijk van je vorm waar een ander dit voor rond de 2,6 doet voor alle vormen.

je moet toch advies kosten / nhg / notaris dus kijk even goed wat je wilt.....

Goeie tips, dank daarvoor! Van de week eerst maar eens met de rabobank babbelen, eens kijken wat daar uitkomt

Neem aan dat de gemaakte kosten wel aftrekbaar zijn

[Ray]

ybos schreef op zondag 10 april 2016 @ 09:17:
[...]

Goeie tips, dank daarvoor! Van de week eerst maar eens met de rabobank babbelen, eens kijken wat daar uitkomt

Neem aan dat de gemaakte kosten wel aftrekbaar zijn

De kosten wel eenmalig maar als je deze mee financiert gaan ze niet tot je EWS (box 1) behoren (voor dat deel dat geen betrekking heeft op de verbouwing) en is daarover de rente niet aftrekbaar.

[ Voor 3% gewijzigd door Ray op 10-04-2016 10:21 ]

[Djeen84]

Ray schreef op vrijdag 08 april 2016 @ 12:18:
[...]


Dat kan inderdaad prima en is een handeling die we doorlopend uitvoeren.

@ reacties ivm de waarde vd woning. Dit is alleen van toepassing bij de aankoop!

bij een verbouwing kijkt NHG wel naar de hoogte vd hypotheek. Zo kan je dus door een pot verf te kopen voor schilderwerk prima je bestaande niet NHG hypotheek van 240K op een woning van 350K omzetten naar wel NHG. Dit kan overigens al sinds 2006. Terug te lezen in norm 3.

de case zoals gevraagd voldoet prima, mits de huidige taxatiewaarde voor verbouwing minimaal gelijk is aan de huidige hypotheekschuld (wederom norm 3)
daarnaast dient de taxatie waarde na verbouw ook in overeenstemming te zijn anders kan niet het volledige bedrag gefinancierd worden wat nodig is voor de verbouwing.

Toch snap ik het nog niet helemaal; is er dan een mogelijkheid om met eigen middelen van een huis met taxatiewaarde € 275000,- naar een hypotheek met NHG af te sluiten?

Dat stukje van de woning van 350k begrijp ik niet helemaal..

[Ray]

Djeen84 schreef op zondag 10 april 2016 @ 12:31:
[...]


Toch snap ik het nog niet helemaal; is er dan een mogelijkheid om met eigen middelen van een huis met taxatiewaarde € 275000,- naar een hypotheek met NHG af te sluiten?

Dat stukje van de woning van 350k begrijp ik niet helemaal..

Is een herhaling van de bekende vraag. zie dit topic en het huizen topic.

kort. bij aankoop (nog geen eigenaar) niet, bij verbouw (reeds eigenaar) wel.

edit. zoals in de tekst die je quote dus ook staat

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 10-04-2016 13:14 ]

[Djeen84]

Dank voor je reactie.
Mocht je op het punt staan van afsluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning van die 275k, en je hebt de middelen, moet ik daar dan nog rekening mee houden? Het lijkt mij niet erg gunstig on hem nu voor 15jaar of 20 jaar af te sluitenom volgend jaar weer om te zetten?

[ Voor 23% gewijzigd door Djeen84 op 10-04-2016 13:39 ]

[Milmoor]

Djeen84 schreef op zondag 10 april 2016 @ 13:19:
Dank voor je reactie.
Mocht je op het punt staan van afsluiten van een hypotheek voor een nieuwe woning van die 275k, en je hebt de middelen, moet ik daar dan nog rekening mee houden? Het lijkt mij niet erg gunstig on hem nu voor 15jaar of 20 jaar af te sluitenom volgend jaar weer om te zetten?

Je weet dat je een boete betaald als je de rentevaste periode openbreekt?

[Djeen84]

Ja daarom vraag ik ook wat wijsheid is.

[Milmoor]

Als je volgend jaar van hypotheekvorm wilt veranderen, waarom zou je dan in vredesnaam nu voor meer dan een jaar vastzetten? De te betalen rente is hoger, ligt vast en de ontwikkeling van de rente is vooralsnog naar beneden.

[Djeen84]

Ik sta op het punt een hypotheek af te sluiten voor een bedrag van €275000,-, heb nog wel een bult eigen geld dus heb een LTV 90%.

Omdat het aankoopbedrag hoger is dan €231.000,- had ik het hele NHG-verhaal uit mijn hoofd gezet. Tot ik per toeval een eerdere post las over een duurdere woning, na verbouwing omzetten naar NHG. Vandaar mijn vraag of ik nu voor de woning een hypotheek kan afsluiten voor een hele korte periode en die na "verbouwing" voor een langere termijn vastzet met NHG. Dat was de vraag; maar op zondag ben ik niet altijd duidelijk

[Milmoor]

Ja, dat kan en is als de NHG rente lager is dan de 90 % LTV rente (ja) dan is dat een goed idee: lagere rente en meer zekerheid. Wel zou ik proberen dit zoveel mogelijk in een keer te regelen. Dit om te voorkomen dat je twee keer een financieel adviseur nodig hebt. Pak het in een keer mee of sluit een combo deal. Waarom zou je meer dan 1 dag wachten? Ik ga mijn nieuwbouw huis ook direct aansluitend/overlappend weer verbouwen (niet vanwege NHG).

[Ray]

Let wel dat de kostengrens voor verbouwing ook 245K is. Dus als je nu een hypotheek afsluit voor 275K dan kan je alsnog niet naar NHG met een verbouwing

Dit kan alleen als je een hypotheek < 245K hebt en gaat verbouwen (en in totaal, inclusief kosten, niet door de 245 grens gaat)

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...met-kwaliteitsverbetering

[ Voor 45% gewijzigd door Ray op 10-04-2016 19:45 ]

[Djeen84]

Duidelijk verhaal. Om de 90% LTV te halen moest natuurlijk ook al behoorlijk wat eigen geld ingebracht worden maar als ik daar mogelijk nog een beetje extra bijleg, zou ik het opeens met NHG kunnen afronden. Beetje vreemd dat de adviseur niet met zoiets komt (hij wist dat er nog wat extra middelen beschikbaar zijn) maar misschien is het gewoon een niet zo'n alledaags scenario.
Ik ga het de adviseur voorleggen, ik hoop dat ie erin meegaat en op de hoogte is.

[ Voor 9% gewijzigd door Djeen84 op 10-04-2016 21:49 ]

[jemoeder]

Wilde even informeren welk scenario wijs is. Misschien dat er nog andere scenarios zijn. Wil een hypotheek van 100K.
Scenario 1: Om het jaar bekijken, dus 1 jaar nu vast zetten, vervolgens het per jaar bekijken. Waarschijnlijk dus nog 1 jaar erna. (opnieuw aflsuiten mocht het laag blijven staan) Mocht het rap stijgen, dan 15 jaar vast zetten.
Scenario 2: 20 jaar vast zetten, nu.
Scenario 3: 15 jaar vast zetten, daarna 5 jaar
Scenario 4: 30 jaar, nu

Ik weet dat er afsluitkosten zijn verbonden maar heeft dit in scenario 1 nu veel impact? (schat rond de 500 EUR) Thanks.

[Jiffy]

Waarom denk je dat er als je je rente na een jaar opnieuw vastzet bij dezelfde bank afsluitkosten verschuldigd zijn? Dat is namelijk niet zo...

[t_captain]

Met een bescheiden hypotheek van 100k is het misschien ook een idee om in 20 jaar in te lossen?

[GermanPivo]

jemoeder schreef op maandag 11 april 2016 @ 22:29:
Wilde even informeren welk scenario wijs is. Misschien dat er nog andere scenarios zijn. Wil een hypotheek van 100K.
Scenario 1: Om het jaar bekijken, dus 1 jaar nu vast zetten, vervolgens het per jaar bekijken. Waarschijnlijk dus nog 1 jaar erna. (opnieuw aflsuiten mocht het laag blijven staan) Mocht het rap stijgen, dan 15 jaar vast zetten.
Scenario 2: 20 jaar vast zetten, nu.
Scenario 3: 15 jaar vast zetten, daarna 5 jaar
Scenario 4: 30 jaar, nu

Ik weet dat er afsluitkosten zijn verbonden maar heeft dit in scenario 1 nu veel impact? (schat rond de 500 EUR) Thanks.

Zelf heb ik een hypotheek van 90k. Gekozen voor een rentevaste periode van 10 jaar. Had ook te maken met de afweging tussen de verschillende rentetarieven (ook al scheelde dat niet heel veel). 10 jaar omdat de rente laag is, maar ik verwacht binnen deze 10 jaar de hypotheek (grotendeels) te hebben afgelost. Daarna sowieso naar een grotere woning met een flink startkapitaal (80-100% van waarde uit verkoop) en kopen we samen (nu alleen gekocht), dus wat de rente over 10 jaar is, zien we dan wel

Met een lage hypotheek heb je lage hypotheekkosten, dus ik zou hem of gelijk voor 20 jaar vastzetten, of (afhankelijk van/als hoeveel je (extra) af gaat lossen) eerst 15 jaar en daarna 5..

[ Voor 7% gewijzigd door GermanPivo op 12-04-2016 07:58 ]

[Milmoor]

GermanPivo schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 07:57:
[...]
Met een lage hypotheek heb je lage hypotheekkosten, dus ik zou hem of gelijk voor 20 jaar vastzetten, of (afhankelijk van/als hoeveel je (extra) af gaat lossen) eerst 15 jaar en daarna 5..

Die snap ik niet. Hoe lager de hypotheek, hoe minder problemen je hebt als de hypotheekrente gaat stijgen, dus des te meer risico je kan nemen, dus des te korter je vast wil zetten. Als je een hoge hypotheek 10 jaar vast zet, dan wil je een lagere hypotheek vijf of een jaar vastzetten, en zeker geen twintig.

[redwing]

Milmoor schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 15:14:
[...]
Die snap ik niet. Hoe lager de hypotheek, hoe minder problemen je hebt als de hypotheekrente gaat stijgen, dus des te meer risico je kan nemen, dus des te korter je vast wil zetten. Als je een hoge hypotheek 10 jaar vast zet, dan wil je een lagere hypotheek vijf of een jaar vastzetten, en zeker geen twintig.

Of je denkt juist andersom en je zet hem lang vast omdat je het makkelijk kunt betalen en juist zekerheid wil. Het is maar net hoe je er tegen aan kijkt

[_JGC_]

Gewoon zo optimaal mogelijk vastzetten: als je voor 0,1% meer rente 10 jaar vast kunt zetten ipv 5 zou ik dat doen. Moet je veel extra rente betalen voor meer zekerheid, dan lekker de kortere periode nemen. Geld dat je nu bespaart met een kortere rentevastperiode kan je ook in aflossing steken.

Doet me denken aan een klant van me, moest 100K lenen om een loods te bouwen. Bank vroeg voor 10 en 20 jaar vast een schandalige rente, voor 5 jaar vast was goed te betalen. Bank kwam met doemscenario's over stijgende rente, zijn reactie: "Ik betaal nu 2500 euro huur per maand voor m'n loods, dacht jij echt dat die hypotheek er over 10 jaar nog is?"

[jemoeder]

Jiffy schreef op maandag 11 april 2016 @ 22:58:
Waarom denk je dat er als je je rente na een jaar opnieuw vastzet bij dezelfde bank afsluitkosten verschuldigd zijn? Dat is namelijk niet zo...

Denk dat je gelijk hebt, ben nieuw in deze wereld.

t_captain schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 07:44:
Met een bescheiden hypotheek van 100k is het misschien ook een idee om in 20 jaar in te lossen?

Ik heb begrepen dat je bij bijv. een 20 jarige hypotheek de rente kunt vast zetten voor een X aantal jaar. Correct me if I' m wrong, maar het is bij een 20 jarige hypotheek dan toch het voordeligst om juist nu 1 jaar vast te zetten (want laagste rente) daarna evalueren, en dan weer 1 jaar vast te zetten, evalueren, jaar vastzetten etc ? En dan langere tijd vast zetten als de rente omhoog schiet? Dit is financieel het voordeligst lijkt me? (Ongeacht het hypotheekbedrag)
Alvast bedankt.

[ Voor 14% gewijzigd door jemoeder op 12-04-2016 19:32 ]

[Tsurany]

Waarom dan niet variabele rente? Dat is helemaal het voordeligst en het makkelijkst vast te zetten naar X jaar. Dan houd je per maand net wat meer over aan rentebesparing om extra af te lossen.

Hangt ook een beetje van de bank af hoe makkelijk variabel naar vast is. Vaak wel makkelijker dan vast naar variabel.

[ Voor 23% gewijzigd door Tsurany op 12-04-2016 19:38 ]

[RM-rf]

jemoeder schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 19:21:
[...]

En dan langere tijd vast zetten als de rente omhoog schiet? Dit is financieel het voordeligst lijkt me?

Nee, dat is het domste scenario.. kortlopende rente kiezen en pas als de rente eenmaal sterk gestegen is het willen vastzetten.

Kortlopend vastzetten zelf is eigenlijk vrijwel altijd het goedkoopste (je draagt dan het 'risico' van rentebewegingen zelf).
behalve dan als je op het moment dat de rente opeens stevig stijgt, je deze voor erg lang gaat vastzetten...
omdat je dan natuurlijk gewoon te laat bent, en veelal juist dan de duurste rente betaald.


Overigens, wie denk dat je altijd gunstig uit bent als het verschil tusen kortlopend en lang maar erg kein is... het is zelfs recentelijk voorgekomen dat de 15-jaars rente goedkoper was dan kortlopend..
in september 2008, dus slechts een 7,5 jaar terug was de 15-jaars hypotheekrente een tiende procentpunt lager dan de rente slechts een jaar vastleggen...

mensen die echter toen voor de (initieel goedkopere) 15-jaars rente kozen, hebben minimaal tweemaal zoveel rentelasten betaald sindsdien, dan mensen die kortlopend hun rente vastgelegd hebben.

Tsurany schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 19:37:
Waarom dan niet variabele rente? Dat is helemaal het voordeligst en het makkelijkst vast te zetten naar X jaar. Dan houd je per maand net wat meer over aan rentebesparing om extra af te lossen.

helemaal variabel is een duurdere rente dan deze een jaar vastleggen..momenteel scheelt bv volledig variabel met 1 jaar iets van 0.5 procentpunt (is variabel dus zoveel duurder)

Dat is toch een behoorlijke stap duurder (een derde meer rentelasten) en dan met als enige voordeel dat je heel bang bent voor een 'plotse' stijging en daarop 'snel' wilt inspringen?
dan vraag ik me af of je sowieso niet beter gelijk gewoon kunt kiezen de hypotheekrente lang nu al vast te leggen, als je zo bang bent voor een 'plotse stijging van de hypotheekrente (en kennelijk denkt dat je nét tijdig hem dan alsnog lang zou kunnen vastleggen)..

Imho is dat 'bodemvissen' gedrag weinig zinnig en volgens mij ook slecht voor je nachtrust

[ Voor 29% gewijzigd door RM-rf op 12-04-2016 20:18 ]

[Spacejockey]

Ik heb een offerte gekregen van Munt hypotheken voor 1,98% tegen tien jaar vast, maar het jaarlijks kostenpercentage bedraagt 2,16%. Ik zie bij andere hypotheekverstrekkers dat dat verschil minimaal is, 0,02 procentpunt bij vergelijkbare rentes tegenover 0,18 bij Munt. Mis ik hier nu iets of brengt Munt allerlei verborgen kosten in rekening?

[Tsurany]

Het is inderdaad niet gebruikelijk om extra kosten in rekening te brengen. Hebben ze nergens uitgelegd staan hoe ze aan die JKP komen? In principe bevat het JKP normaal enkel het verlies dat je hebt omdat je maandelijks betaald bovenop de netto rente.

[Spacejockey]

Het staat nergens vermeld inderdaad, vandaar mijn vraag. Als je het narekent zou het verschil maximaal 0,01 - 0,02 procentpunt moeten zijn, wat andere aanbieders dus ook doorrekenen.

Edit: Voor wie het interesseert, ik heb op de website van Munt een stukje gevonden over hoe het JKP wordt berekend:

20) Welke kostencomponenten zitten er in het Jaarlijks Kosten Percentage?
De adviseur moet bij zijn aanvraag via HDN aangeven wat de kosten zijn. Op basis van deze
kosten wordt een Jaarlijks Kosten Percentage (JKP) vastgesteld. De JKP komt terug in het rente-
aanbod, het hypotheekaanbod en de bij het hypotheekaanbod meegestuurde ESIS. MUNT
Hypotheken controleert deze kosten niet. In de JKP worden de volgende kostencomponenten
opgenomen:

1 taxatiekosten
2 kosten bouwkundige keuring
3 borgtochtprovisie (NHG)
4 kosten bankgarantie
5 bereidstellingsprovisie/verlengingskosten
6 kosten zekerheden (bijv. levensverzekering)
7 kosten woonlastenbescherming (AOW, WW)
8 eenmalige premiestorting woonlasten
9 bemiddelingskosten t.b.v. de lening (incl. afhandelingskosten)
10 bemiddelingskosten t.b.v. aankoop woning (bijv. makelaarscourtage)
11 kosten opstalverzekering
12 kosten ORV
13 afsluitkosten (provisie)
14 administratiekosten
15 kosten inschrijving hypotheekregister

Kosten van verzekeringen e.d. worden dus meegerekend, dit zal dan niet het geval zijn bij de JKP waar andere hypotheekaanbieders mee schermen. Ik ga het echter nog even navragen bij de adviseur voor de zekerheid.

[ Voor 95% gewijzigd door Spacejockey op 12-04-2016 21:38 ]

[Ray]

dit zal met de MCD en ESIS te maken hebben verwacht ik. zit er geen esis bij met uitleg ?

feitelijk boeit de JKP niet zoveel aangezien je gewoon het nominale percentage aan rente werkelijk betaalt over je lening.

Edit: de opsomming die je maakt is het gevolg van de MCD. de wettelijke invoering is uitgesteld daarom werkt nog niet iedereen er mee.

https://www.nvb.nl/thema-...age-credit-directive.html

https://www.afm.nl/nl-nl/...erpen/hypothekenrichtlijn

[ Voor 87% gewijzigd door Ray op 12-04-2016 21:43 ]

[Spacejockey]

Er zat geen uitleg bij, maar ik heb op de website wat gevonden, zie vorige post. Die ESIS heeft de adviseur blijkbaar verzuimd om mee te sturen.

[ Voor 28% gewijzigd door Spacejockey op 12-04-2016 21:39 ]

[jemoeder]

RM-rf schreef op dinsdag 12 april 2016 @ 20:09:
[...]

Nee, dat is het domste scenario.. kortlopende rente kiezen en pas als de rente eenmaal sterk gestegen is het willen vastzetten.

Kortlopend vastzetten zelf is eigenlijk vrijwel altijd het goedkoopste (je draagt dan het 'risico' van rentebewegingen zelf).
behalve dan als je op het moment dat de rente opeens stevig stijgt, je deze voor erg lang gaat vastzetten...
omdat je dan natuurlijk gewoon te laat bent, en veelal juist dan de duurste rente betaald.

Kan de rente dan in 1 jaar zodanig sterk stijgen dat dit ten nadele is van het nu 20 jaar vast zetten? Die impact zal toch wel minimaal zijn lijkt me. Wat vertelt het verleden hierover.
Als ik per jaar evalueer, kan ik voldoende corrigeren, bij 5 jaar niet. Binnen 1 jaar heb je (statistisch gezien) toch een tamelijk veel beperktere stijging en risico dan 5 jaar. De kans op een stijging is dan toch veel groter?
Ik verwacht dat de rente nog lager uitvalt ivm ECB rente die pas is verlaagd. Als ik hem nu een jaar vast zet en de rente volgend jaar in het pessimistische scenario stijgt en dus 20 jaar vast ga zetten, is dit toch een betere deal als hem nu 20 jaar vastzetten? Ik snap dat dit uiteraard afhangt van hoe sterk de desbetreffende stijging is. Alvast bedankt.

[gr8-jen]

stel je hebt het net voor 1 jaar vast gezet en een maand later gaan de rentes omhoog.
Dan moet je boete betalen als je het eerder wil openbreken of 11 maanden wachten waarbij het nog verder omhoog kan gaan.

Het is een risico die je zelf moet afwegen: Heb ik een buffer om het op te vangen voor het risico die ik neem. En kan ik het hebben als ik zie dat de rente even stijgt en wacht ik het af of schiet ik in paniek?

En het verleden kan je alleen helpen met risico inschatten:



Kan je zelf bedenken of het mogelijk is dat de rente in de komende 30 jaar opeens 3 procent in een jaar omhoog gaan. Het zal best even duren voordat de rente omhoog gaat maar het duurt ook even voordat je die hypotheek hebt afbetaald.

Begrijp me niet verkeerd, ik heb het ook variabel staan maar alleen omdat ik verwacht dat ik loonsverhogingen krijg, elk jaar mijn hypotheek (extra) aflos en heel goed kan omgaan met stress.

Misschien is het beter om voor jezelf in excel allerlei scenario's neer te zetten wat er geberud als de rente in 5 jaar tijd 4% omhoog gaat of wat als deze 7% wordt in 10 jaar tijd. Of iets anders wat jij denkt dat realistisch is qua stijging. En dan bekijken of je die lasten kan dragen.

[ybos]

Komende maandag naar de bank om te praten om om te zetten naar NHG icm verbouwkosten.
Begin toch wel weer te twijfelen. ruim 2000 kosten voor NHG, "adviseerkosten" Rabo, die me nu nog niet bekend zijn. Moet er maar eens serieus naar kijken wat nu wijsheid gaat zijn...

Mijn eerste insteek was om hypotheekbedrag omlaag te krijgen, maar dat gaat het verschil pas na een jaar of 5/6 terugverdienen. Overweeg nu om de boel vast te knallen op 10 jaar voor lagere rente. Dan word de overweging of de zekerheid die het mij oplevert deze investing van 3 to 4k waard is. Keuzes keuzes

[Djeen84]

Ray schreef op zondag 10 april 2016 @ 19:42:
Let wel dat de kostengrens voor verbouwing ook 245K is. Dus als je nu een hypotheek afsluit voor 275K dan kan je alsnog niet naar NHG met een verbouwing

Dit kan alleen als je een hypotheek < 245K hebt en gaat verbouwen (en in totaal, inclusief kosten, niet door de 245 grens gaat)

https://www.nhg.nl/V-N/Vo...met-kwaliteitsverbetering

Mijn adviseur geeft aan dat het aankoopbedrag boven de 231.000 is, dus sowieso niet in aanmerking kom.

Het lijkt dus niet te gaan lukken bij de aankoop. Balen.

[Ray]

Djeen84 schreef op woensdag 13 april 2016 @ 12:27:
[...]

Mijn adviseur geeft aan dat het aankoopbedrag boven de 231.000 is, dus sowieso niet in aanmerking kom.

Het lijkt dus niet te gaan lukken bij de aankoop. Balen.

Zucht...

Ray in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Ray in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"


dat was toch al bekend ?

het gaat erom dat je na de aankoop, dus op het moment dat je reeds eigenaar bent, door een verbouwing uit te voeren wel onder NHG kan komen ondanks dat de waarde vd woning boven die 231K zit (rekening houdend met de kosten grens van verbouwingen die ook 245K is)

of dit financieel haalbaar / interessant is en wat de gevolgen voor je zijn dat had je adviseur je uit moeten leggen ipv deze dooddoener imho

[ Voor 28% gewijzigd door Ray op 13-04-2016 14:04 ]

[Djeen84]

Ja, sorry als ik het niet snap. Ik begrijp je frustatie.
Ik begrijp dat het pas kan/mag wanneer de woning reeds aangekocht is. Ik heb een te dure woning voor NHG, duidelijk.

Maar uiteraard wil ik dit zo kort mogelijk na de aankoop van de woning. Is het dan raadzaam om bijvoorbeeld eerst met een variabele rente af te sluiten, ik zorg dat ik onder de 245K blijf en dan op korte termijn (bijvoorbeeld na een half jaar), ga verbouwen en de rente voor langere tijd vastzet? Ik neem aan dat wanneer ik nu voor 20 jaar sluit, dik moet betalen als ik over een tijdje hem wil omzetten naar NHG?

[Milmoor]

Djeen84 schreef op woensdag 13 april 2016 @ 14:18:
Maar uiteraard wil ik dit zo kort mogelijk na de aankoop van de woning. Is het dan raadzaam om bijvoorbeeld eerst met een variabele rente af te sluiten, ik zorg dat ik onder de 245K blijf en dan op korte termijn (bijvoorbeeld na een half jaar), ga verbouwen en de rente voor langere tijd vastzet?

Waarom een half jaar wachten? 1 dag of zelfs 1 uur is lang genoeg. Zo kort mogelijk, het is anders gewoon geld weggooien. Jij ziet het verbouwen als een echte stap. Dat hoeft niet: verf de deurpost van je voordeur paars en je bent al aan het verbouwen.

Ik neem aan dat wanneer ik nu voor 20 jaar sluit, dik moet betalen als ik over een tijdje hem wil omzetten naar NHG?

Natuurlijk, eerst beloof je aan de bank dat je zoveel jaar zonder gezeur geld komt afdragen, en daarna wil je dat toch anders. Dat kost geld. Maar wederom: je bent het in twee fasen aan het knippen, voor en na verbouwing. Gooi dat bij elkaar. Vandaag koop je het huis, variabele rente, morgen verbouw je met NHG, rentevast periode nog te kiezen (staat los van deze discussie). Je bent iets meer geld aan notaris/bank/adviseur kwijt, maar dat verdien je dik terug.

[ Voor 3% gewijzigd door Milmoor op 13-04-2016 14:29 ]

[Djeen84]

Ja, ik geloof dat ik het wel begrijp maar waarom komt het dan bij mijn adviseur niet binnen *zucht*
Stel dat ik bij deze adviseur dus een variabele rente afsluit, binnenkort naar de notaris ga en eigenaar wordt met een maximum hypotheekbedrag van 245K.
Dan naar een andere adviseur ga en de hypotheek zou aanpassen, dan betaal ik de adviseur, taxatie en notaris voor de hypotheekakte? Of mis ik nog iets?

[ Voor 60% gewijzigd door Djeen84 op 13-04-2016 14:39 ]

[naitsoezn]

Als je met 275k op 90% LTV zit, en je hebt nog ruimte om zelfs naar 245k te gaan, waar wil je dan NHG eigenlijk voor? Bij de meeste geldverstrekkers is het verschil tussen de NHG-rente en de rente bij 80% LTV minimaal....

[Djeen84]

Ik heb een voorstel van Obvion van 15 jaar 2,7%, voor NHG is dat 2,5% plus de andere voordelen van NHG (bij scheiding) e.d.
Als jullie vinden dat ik een ouwe jood ben, mogen jullie het zeggen. Dan zet ik mijn handtekening onder die 15 jaar en kan dit topic voor weer nuttigere discussies gebruikt worden.

[naitsoezn]

Ik ben geen financieel adviseur, dus misschien dat ik het me iets te simpel voorstel, maar NHG heb je toch voor 2 redenen: Rente-voordeel en kleinere kans op een restschuld? Lijkt me dat de kans op restschuld met zo'n lage LTV (plus je aflossingen die tegenwoordig verplicht zijn) sowieso al vrij klein is, dus blijft over het rente-verschil. Maar daar staat tegenover de extra kosten om NHG te bemachtigen (ik meen 1% van de hyptheek-som enzo?) en de HRA die (iig voorlopig) het netto-verschil in maandlasten nóg kleiner maakt dan die 0.2% bruto verschil. Als je dan het volledige sommetje maakt, vraag ik me af of er nog een significant voordeel is van NHG in jouw geval....

[jemoeder]

Wilde graag informeren naar de kosten van een hypotheek waarbij rente 1 jaar is vastgezet en daarna 20 jaar vast.

Bij 20 jaar vast heb ik een annuiteit van 544 EUR bij 100k met 2.8%.
((0.028/12)/(1-((1+(0.028/12))^(-12*20)))*100000) = 544 EUR. (Rente = 0.028*100K = 233, dus aflossing 311)

Maar hoe zit het als ik hem nu 1 jaar vast zet, en daarna 20 jaar. Wat is dan mijn annuiteit (rente+aflossing) in dit eerste jaar?
Is dit dezelfde formule alleen met ander rentepercentage? Of is het 21 ipv 20? Alvast bedankt.

[Milmoor]

jemoeder schreef op vrijdag 15 april 2016 @ 22:15:
Wilde graag informeren naar de kosten van een hypotheek waarbij rente 1 jaar is vastgezet en daarna 20 jaar vast.

Bij 20 jaar vast heb ik een annuiteit van 544 EUR bij 100k met 2.8%.
((0.028/12)/(1-((1+(0.028/12))^(-12*20)))*100000) = 544 EUR. (Rente = 0.028*100K = 233, dus aflossing 311)

Maar hoe zit het als ik hem nu 1 jaar vast zet, en daarna 20 jaar. Wat is dan mijn annuiteit (rente+aflossing) in dit eerste jaar?
Is dit dezelfde formule alleen met ander rentepercentage? Of is het 21 ipv 20? Alvast bedankt.

Kijk hier eens: http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/46041043. Excel rekent het graag voor je uit.

[cytherea]

jemoeder schreef op vrijdag 15 april 2016 @ 22:15:
Maar hoe zit het als ik hem nu 1 jaar vast zet, en daarna 20 jaar. Wat is dan mijn annuiteit (rente+aflossing) in dit eerste jaar?
Is dit dezelfde formule alleen met ander rentepercentage? Of is het 21 ipv 20? Alvast bedankt.

Ik denk dat je twee dingen door elkaar haalt, de meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar en je lost dus in 30*12 termijnen af. Dat de rente 20 jaar vast staat is een ander ding.

[jemoeder]

Milmoor schreef op vrijdag 15 april 2016 @ 22:29:
[...]

Kijk hier eens: http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/46041043. Excel rekent het graag voor je uit.

Bedankt. Ik snap alleen niet dat de maandlasten in sheet ' Effectieve Maandlasten' nu bruto laat zien. De EWF en de HRA moeten toch nog verrekend worden? Hij laat nu gewoon de annuiteit als maandlasten zien, dit is onjuist. Dit wordt veroorzaakt door de formule in ' Netto EWF'. Dit moet toch zijn: (WOZ x 0,75%/12) x 42%? Hij pakt nu in Netto EWF nu de Max van Woningforfait en de EWF.
Tevens staat de HRA als een min. Dit moet een plus zijn?

https://dl.dropboxusercon...ire%20hypotheek%20V1.xlsx

Kan iemand bovenstaande bevestigen, en of ik in scenario 1 en 2 dus aan 't einde v/d rit 1100 euries bespaar (Sheet aflossing en rente bank)? Alvast bedankt!

cytherea schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 10:07:
[...]
Ik denk dat je twee dingen door elkaar haalt, de meeste hypotheken hebben een looptijd van 30 jaar en je lost dus in 30*12 termijnen af. Dat de rente 20 jaar vast staat is een ander ding.

Tnx, ik dien dus bv 20 jaar te nemen waarin je dus diverse percentage hanteert, helder.

[ Voor 21% gewijzigd door jemoeder op 16-04-2016 17:02 ]

[Bandeleros]

Ik heb even jullie hulp nodig.

Ik sta op het punt om een hypotheek te nemen bij Achmea woninghypotheken.
Deze kan ik vast zetten voor 20 jaar met een rente van 2.58% (10% aflossing).

Nu heb ik de volgende vraag:
Stel ik verhuis over 6 jaar naar een duurdere woning. Dan moet ik een nieuwe aanvullende hypotheek afsluiten om het verschil (duurdere woning) aan te vullen.
Nu ben ik benieuwd of ik dan verplicht ben om bij deze hypotheek verstrekker deze aanvullende hypotheek af te sluiten of dat het ook mogelijk is om bij een andere hypotheek verstrekker.

Stel over 5 jaar is Achmea woninghypotheek helemaal niet zo voordelig dan dat ze nu zijn, wil ik graag op dat moment ook weer voor de goedkoopste/beste kunnen kiezen.

Ik voel me er niet helemaal happy bij om mezelf nu al voor de komende 30jaar bij 1 partij vast te leggen.

[Ray]

post eens een linkje naar de rente tabellen van het exacte product.

kwam van de week nog een verhaal tegen in de vakgroep van een woonfonds aanbieding waarbij het verschil met niet NHG echt buitensporig hoog was.

Je kan overigens niet bij twee verschillende banken je hypotheek onderbrengen aangezien men dit niet accepteert, een ieder wil het recht van 1e hypotheek (technisch kan het dus wel maar er zijn geen aanbieders)

[Bandeleros]

Dus wanneer ik nu voor Woon Bewust kies van Achmea en over 5 jaar (wanneer ik door wil groeien en een extra hypotheek nodig heb) ben ik dus gebonden aan Woon Bewust om hier een hypotheek opnieuw af te sluiten. Wanneer zij dus een veel hogere rente hanteren dan andere aanbieders ben ik de pineut?

Rente tabel is hier te downloadden http://www.hypotrust.nl/h...wust-hypotheek/rente.html

[Ray]

Je kan dan ook een andere hypotheek nemen bij een andere bank. Echter dan heeft het hele idee van meenemen dus weinig nut evenals je 20 jaar vast keuze.
Ik zou zelf dit product nooit aanraden. Ik ga er niet weer een hele uitleg over geven maar kijk maar in dit topic en het huizen topic wat ik van dergelijke (beperkte vormen en risicoklassen) hypotrust labels vind.

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 16-04-2016 20:48 ]

[Milmoor]

jemoeder schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 16:19:
[...]

Bedankt. Ik snap alleen niet dat de maandlasten in sheet ' Effectieve Maandlasten' nu bruto laat zien. De EWF en de HRA moeten toch nog verrekend worden? Hij laat nu gewoon de annuiteit als maandlasten zien, dit is onjuist. Dit wordt veroorzaakt door de formule in ' Netto EWF'. Dit moet toch zijn: (WOZ x 0,75%/12) x 42%? Hij pakt nu in Netto EWF nu de Max van Woningforfait en de EWF.
Tevens staat de HRA als een min. Dit moet een plus zijn?

https://dl.dropboxusercon...ire%20hypotheek%20V1.xlsx

Kan iemand bovenstaande bevestigen, en of ik in scenario 1 en 2 dus aan 't einde v/d rit 1100 euries bespaar (Sheet aflossing en rente bank)? Alvast bedankt!

Snap je de berekening voor de eerste maand op het tabblad Hypotheek? HRA levert geld op, EWF kost geld. Door de wet Hillen is er interactie tussen die twee, maar dat speelt pas als je vele jaren/aflossing verder bent. Ik zal je dropbox file bekijken. Linken gaat trouwens voor mensen zonder dropbox fijner vanuit de map public. Daar is hij voor de hele wereld benaderbaar.

[Milmoor]

Oeps, toch per ongeluk twee posts gemaakt.

Je berekening op het tabblad Hypotheek klopt in ieder geval niet. De looptijd van de lening is 30 jaar. Je begint met 20 jaar betalen alsof je dit 30 jaar zou blijven doen. Na 20 jaar is je rentevaste periode afgelopen. Je moet dan nog 10 jaar lening afbetalen. Ga je door met dezelfde rente, dan verandert er niets (behalve dat er van de looptijd inmiddels 20 jaar verstreken is). Mijn sheet maakt de looptijd elk jaar 1 jaar korter zodat je na 20 jaar gewoon het percentage kan veranderen en hij rekent het verder vanzelf voor je door.

[ Voor 51% gewijzigd door Milmoor op 16-04-2016 22:16 . Reden: Scheef geklikt ]

[jemoeder]

Milmoor schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 21:50:
[...]

Snap je de berekening voor de eerste maand op het tabblad Hypotheek? HRA levert geld op, EWF kost geld. Door de wet Hillen is er interactie tussen die twee, maar dat speelt pas als je vele jaren/aflossing verder bent. Ik zal je dropbox file bekijken. Linken gaat trouwens voor mensen zonder dropbox fijner vanuit de map public. Daar is hij voor de hele wereld benaderbaar.

' Sheet ' Hypotheek' is even niet belangrijk voor mij, In de andere sheets wordt alleen naar de WOZ verwezen van ' Hypotheek' . Deze is ingevuld door mij. Looptijd is bij mij 20 jaar, Waar in mijn sheet zie je dat dit 30 jaar is? Alle formules zijn naar 20 jaar aangepast. (Zie 240 periodes in beiden sheets)
Gaat mij om de sheet 'Effectieve maandlasten.
HRA levert geld op idd. Waarom staat hij dan als een min in Kolom G?
EWF kost geld, dus moet een min zijn in kolom H? Ook zijn alle bedragen van EWF in deze kolom precies hetzelfde als HRA, over de hele looptijd. Dat kan toch niet? Moet toch zijn: WOZ x 0,75%/12) x 42%?
Alvast bedankt.

[Milmoor]

jemoeder schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 22:24:
[...]

Er was bij de HRA inderdaad een minteken weggevallen. Oeps, goed gezien. Aangepast. Je hebt mijn sheet teveel verbouwd met extra kolommen om handig op een iPad na te kunnen kijken (ik zit in de trein). Ik kan jouw berekening dus nu niet controleren. Ik heb het idee dat je rentevaste periode en looptijd mogelijk door elkaar haalt. Hoeveel jaar na nu moet de lening helemaal afgelost zijn?

Met in 20 jaar volledig aflossen is trouwens niets mis. Het is alleen minder gebruikelijk, vandaar mijn vragen.

[ Voor 23% gewijzigd door Milmoor op 16-04-2016 22:36 . Reden: Quote toegevoegd ]

[jemoeder]

OK thanks. En de EWF, deze is nu hetzelfde bedrag als de HRA. Ik den kdat de formule moet zijn: WOZ x 0,75%/12) x 42%?
Ik heb eigenlijk 2 scenarios naast elkaar gezet in beiden sheets gezien ik 2 scenarios met elkaar wilde vergelijken.
In ' Effectieve maandlasten' is Scenario 1 kolommen A:K, en dan scenario 2: kolommen M:W.
In 'Aflossing en rente bank; heb ik dus ook 2 scenarios.
Scenario 1: (Linker scenario) is het eerste jaar een rente van 1,7%, en daarna 19 jaar met 2,7%. Aan het einde bij periode 240 is hij ook netjes op 0. Kolom F is ook netjes 100k bij elkaar dus sluit aan.
Scenario 2: Rechter scneario) 20 jaar, 2,7%. Kolom N (aflossing) is ook netjes 100K).

[Milmoor]

jemoeder schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 22:46:
[...]

Klinkt verstandig om het naast elkaar te zetten, kan je het goed vergelijken. Met jouw uitleg snap ik nu wel de bedoeling van je sheets: ziet er correct uit.

Lees je "even" in op de wet Hillen. Je EWF is nooit hoger dan je HRA. Dat speelt in de laatste past jaren aflossen. Maar ik ga even controleren of ik de inkomensbelasting wel netjes meegenomen heb.

Edit:
Nee dus, maar nu wel. Jouw formule klopt. Hij houdt nu ook rekening met de initiële kosten in het eerste jaar (ook aftrekbaar, maar was niet opgenomen).

[ Voor 67% gewijzigd door Milmoor op 16-04-2016 23:31 . Reden: Controle gedaan ]

[innova58]

Wat een handige Excel sheet! Dankzij de berekeningen in deze Excel kan ik een weloverwogen beslissing nemen tussen 10 jaar vast bij ING en 5 jaar vast bij Florius. Daarnaast ook nog eens spelen met wel of geen eigen geld inbrengen.

De woning die wij gaan kopen is EUR 260K. ING heeft momenteel 10 jaar vast voor 2.64%. Florius is aan het stunten met rentes tot een looptijd van 5 jaar. Deze is namelijk 2,05%. Met inbreng van 5% eigen geld zodat ik op een LTV van 95% kom zijn de rentes bij ING 2.44% en bij Florius 1.75%.

De berekening is eigenlijk vrij simpel. Als de rente bij Florius na 5 jaar hoger is dan ongeveer 3% dan is nu vastzetten voor 10 jaar bij ING voordeliger. De LTV na 5 jaar is 80%!

Wat is de kans dat na 5 jaar de rente hoger is dan 3% voor een LTV van 80%. Ik schat die kans zeer klein in. Daarnaast kan ik de hogere lasten die eventueel ontstaan prima dragen. Het verlies wat ik de eerste 5 jaar loop bij ING t.ov. Florius (door hogere rente) is bijna EUR 5000! Dit zou ik dus eventueel nog extra kunnen aflossen.

Het enige is dat ik niet echt een goed gevoel heb bij Florius. Puur gebaseerd op vooroordelen en wat recensies op internet. Een echte bank als ING geeft toch wat meer vertrouwen. Waarom weet ik trouwens ook niet. Blijven allemaal financiële instellingen die beide keihard zullen zijn als er iets fout gaat.

Wat denken jullie over de bovenstaande situatie en wellicht mensen met ervaring bij Florius?

[pirke]

Ik zit bij Florius, goede aflossing- en verhuisregelingen. Geen idee waarom je meer zou betalen voor hetzelfde?

[jemoeder]

Milmoor schreef op zaterdag 16 april 2016 @ 23:01:
[...]
Klinkt verstandig om het naast elkaar te zetten, kan je het goed vergelijken. Met jouw uitleg snap ik nu wel de bedoeling van je sheets: ziet er correct uit.

Tnx. Klopt bijgaande sheet nu? Heb de formule in kolom H in de sheet 'effectieve maandlasten' aangepast naar wat ik denk dat het moet zijn.
https://dl.dropboxusercon...0hypotheek%20V1.xlsx?dl=0

Klopt het dat ik aan het eind van de rit dus 1100EUR bespaar met scenario 1 (ipv 2)? (Zie laatste sheet)
Klopt het dat het geen probleem is om na 1 jaar vast, naar 20 jaar vast te gaan, ik betaal geen kosten/boetes etc?
Dien je bij de EWF ook x 0,42% te doen, net als de HRA? (nu wel gedaan) De EWF is nu niet hoger dan de HRA, maar als ik het zonder x 0,42% doe, dan weer wel.

Had ook een vraag m.b.t. LTV. Die van mij is 63%. In je schema staat hier 1,6% tegenover. Wat kan ik hiermee? Alvast bedankt.