Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Milmoor]

Sissors schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:04:
Gezien HRA en EWF direct aan elkaar gelinkt zijn door wet Hillen vind ik juist de matrix met netto HRA/effectieve rente duidelijk. En dus omdat ze van elkaar afhangen lijkt het me persoonlijk geen verkeerde benaming.

Maar wat heb je aan het percentage? Zie bijv. de direct na jouw post gestelde vraag. die is er niet mee te beantwoorden. Het antwoord is 42, maar wat is de vraag?

Wel of niet aflossen:

Milmoor schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 14:15:
[...]
Als je verwachte rendement hoger is dan hypotheekrente minus de HRA, dan los je af en anders niet. Even geen rekening houdend met vermogensbelasting.

[ Voor 49% gewijzigd door Milmoor op 30-01-2016 19:34 ]

[assje]

Milmoor schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 18:59:
[...]

De "netto" HRA is 0%. Maar aan deze kennis heb je naar mijn idee niets. Het zegt alleen dat je de bodem in de belastingtechnische lasten van het huis bereikt hebt. Je krijgt nog steeds HRA, alleen verrekent die met de EWF. Het zegt dus bijv. niet of wel/niet verder aflossen gunstig is. Dus hoewel ik het een hele mooie tabel vond, en hij ervoor gezorgd heeft dat ik nu werk de relatie tussen EWF en HRA snap, zou ik hem niet meer gebruiken. In ieder geval niet met de huidige labeling. Het is een hele mooie basis: maak er kapitaallasten woning oid van, en maak op de invloed op de maandlasten inzichtelijk.

Wat je er aan hebt is dat je naar de correcte netto rentekosten kijkt, de hoeveelheid aftrek is wat mij betreft irrelevant. Met de werkelijke rentekosten kan je vervolgens een goede afweging maken om wel of niet meer af te lossen.

De tabel wordt blijkbaar anders geinterpreteerd dan ik bedoel. Ik kijk niet naar de hoeveelheid aftrek/HRA, ik kijk naar mijn netto rentelast.

[Milmoor]

assje schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:31:
[...]
Wat je er aan hebt is dat je naar de correcte netto rentekosten kijkt, de hoeveelheid aftrek is wat mij betreft irrelevant. Met de werkelijke rentekosten kan je vervolgens een goede afweging maken om wel of niet meer af te lossen.

De tabel wordt blijkbaar anders geinterpreteerd dan ik bedoel. Ik kijk niet naar de hoeveelheid aftrek/HRA, ik kijk naar mijn netto rentelast.

Om dat te doen moet je de hypotheekrente minus de "netto HRA" vergelijken met het verwachte rendement. Dat is inderdaad een zinnig getal om te weten.

[assje]

Milmoor schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:37:
[...]

Om dat te doen moet je de hypotheekrente minus de "netto HRA" vergelijken met het verwachte rendement. Dat is inderdaad een zinnig getal om te weten.

Precies, en die kan je dus heel eenvoudig zelf bereken nu.

Voor mij is het 2,2% bruto wordt 1,6% netto (bij huidige WOZ/hypotheek)
Rente op spaarrekening is 1,1%
Kosten liquide houden zijn dus 0,5%

Boven de 48k spaargeld wordt dit 1,7% vanwege VRH en dat is het moment waarop ik ga aflossen.

Deze berekening en afweging zou iedereen redelijk eenvoudig voor zichzelf moeten kunnen maken.

[Milmoor]

assje schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:42:
[...]
Deze berekening en afweging zou iedereen redelijk eenvoudig voor zichzelf moeten kunnen maken.

Ik ben bang dat je de mensheid overschat. De meesten hebben al moeite met het begrip LTV. Door de NHG hebben ze die ook niet nodig.

[assje]

Henk Marinus schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:28:
[...]
Als ik het goed heb dus net iets meer dan 25% hra?
Is het dom om nog verder af te lossen? Mijn 'rendement' is 1 procent op 35k
Als ik tools op internet mag geloven, kan ik beter aflossen. Het scheelt alleen maar een paar 10tjes via berekenhet.

Heb mijn hypotheekrente voor 20 jaar vast gezet. Veels te lang in mijn ogen, 6 jaar was voldoende

Om nog even duidelijk antwoord te geven op jouw vraag:

Huidige hypotheek: 90k
woz waarde: 215k
salaris: 27k bruto
partner: 28k bruto
hypotheekrente 2,5% (20 jaar vast)

Wat is mijn hra percentage in dit geval? En wat als ik nog 15k aflos??
EWF = 0,0075*215000= € 1.613,-
Bruto rente = 90000*2,5%= €2.250,-

Je telt dus voor de belastingdienst eerst € 1.613 op bij je belastbaar inkomen, vervolgens trek je € 2.250 af.

Effectief heb je dus over €637 aftrek, bij jouw inkomen zal de belastingdruk ongeveer 45% zijn. Met deze gegevens kom ik op een effectieve HRA van 13% wat een netto rente van 2,18% geeft.

Als je nog €15k aflost wordt heb je effectief nog 6% HRA en wordt je netto rente 2,34%

Zoals al gezegd wil dit allemaal niets zeggen over de vraag of het verstandig is om af te lossen ja of nee. Je zegt dat je rendement op €35k die je hebt 1% is.

Gezien de netto hypotheekrente van 2,18% die je nu hebt levert aflossen je dus 1,18% rendement op. Anders gezegd, iedere €10k die je niet aflost "kost" je €118,- per jaar. Verder, hoe meer je aflost hoe interessanter aflossen relatief gezien wordt (netto rente wordt iets hoger).

Puur financieel gezien is aflossen dus altijd beter, zelfs als je volledige HRA zou hebben. Je hebt alleen het geld ook niet meer beschikbaar, hoe zwaar dat argument weegt kan je alleen zelf inschatten.

Hier de berekening:
https://docs.google.com/s...FM4oJpdA/edit?usp=sharing

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 31-01-2016 12:00 ]

[Sissors]

Milmoor schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 19:30:
[...]

Maar wat heb je aan het percentage? Zie bijv. de direct na jouw post gestelde vraag. die is er niet mee te beantwoorden. Het antwoord is 42, maar wat is de vraag?

Wel of niet aflossen:

[...]

En dat is dus onjuist. Omdat je rekening ook moet houden met EWF + Wet Hillen. En dat iedereen heel eenvoudig doen door Assje's tabel erbij te pakken.

[[bassie]]

Dit fora heb ik ook doorgenomen, binnenkort (lees <3mnd) loopt er een rentevaste periode af.
Was even benieuwd wat het sentiment van de glazen bollen hier waren in verhouding tot de evt rente!

Wel zo fair om mijn staartje te delen.

Members only: title

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[assje]

[bassie] schreef op maandag 01 februari 2016 @ 13:05:
Dit fora heb ik ook doorgenomen, binnenkort (lees <3mnd) loopt er een rentevaste periode af.
Was even benieuwd wat het sentiment van de glazen bollen hier waren in verhouding tot de evt rente!

Gaat binnenkort met de Rabo in gesprek om de rente opnieuw vast te leggen (ik denk 1 jaar), maar wil eigenlijk over gaan op Lineair hypotheek.

Glazen bollen m.b.t. rente doe ik niet aan, vind ik vrij zinloos. De algemene verwachting is dat de rente voorlopig laag blijft, een garantie is het natuurlijk nooit.

Zoals al vaker ter sprake gekomen in dit topic levert een initieel lagere rente vaak meer op dat je gevoelsmatig zou denken als je er voor kiest de bespaarde rente extra af te lossen. Ik heb vorig jaar besloten toch mijn rente maar 10 jaar vast te zetten maar ik heb er nu eerlijk gezegd al weer spijt van.

Overgaan naar een lineaire hypotheek is zinloos, je wilt sowieso al sneller dan lineair af gaan lossen. Waarschijnlijk mag je bij de Rabobank 20% per jaar extra boetevrij aflossen, die lineaire hypotheek brengt je dus helemaal niets.

Edit,
Om je te helpen bij je keuze een berekening. Om het eenvoudig te houden de hele hypotheek even op één hoop gegooid (dus twee delen niet afzonderlijk gezien).

Twee situaties:
1) rente 1 jaar vast bij Rabo -> 1,8%
2) rente 10 jaar vast bij Rabo -> 2,2%

Voor de vergelijking gaan we er even vanuit dat de rente 10 jaar lang 1,8% blijft. Uiteraard kan hij nog stijgen en dalen, dit ter eigen beoordeling. De in situatie 1 bespaarde rente wordt extra afgelost, maandlast van de twee is dus gelijk.

Dit levert op:
- Extra afgelost door vlakkere annuiteit: €2.176
- Extra afgelost door lagere rentekosten: €1.951
- Totaal extra afgelost € 4.127

Het "maximale" gewin met deze beslissing is dus ca. 5%. Dit kan nog groter worden als de korte rente nog verder daalt. Andere kant van de medaille is natuurlijk dat de rente toch plotseling gaat stijgen en dan krijg je een heel ander plaatje.

Mijn conclusie is dat op dit moment de verschillen tussen lange en korte rente niet meer zo groot zijn als ze ooit geweest zijn. Het blijft dus vooral een afweging over betaalbaarheid en gewenste zekerheid.

[ Voor 33% gewijzigd door assje op 01-02-2016 16:18 ]

[[bassie]]

assje schreef op maandag 01 februari 2016 @ 15:51:
[...]


Glazen bollen m.b.t. rente doe ik niet aan, vind ik vrij zinloos. De algemene verwachting is dat de rente voorlopig laag blijft, een garantie is het natuurlijk nooit.

Heb alleen het sentiment gepeild hier op dit fora, ik zal jullie er niet op vast pinnen. Mijn gevoel is namelijk ook dat de rentes stabiel blijven aankomende jaren. Neem dit namelijk mee in mijn afweging...

Zoals al vaker ter sprake gekomen in dit topic levert een initieel lagere rente vaak meer op dat je gevoelsmatig zou denken als je er voor kiest de bespaarde rente extra af te lossen. Ik heb vorig jaar besloten toch mijn rente maar 10 jaar vast te zetten maar ik heb er nu eerlijk gezegd al weer spijt van.

Ben ik het volledig met je eens!

Overgaan naar een lineaire hypotheek is zinloos, je wilt sowieso al sneller dan lineair af gaan lossen. Waarschijnlijk mag je bij de Rabobank 20% per jaar extra boetevrij aflossen, die lineaire hypotheek brengt je dus helemaal niets.

Heb het idd na berekend, op 20 jaar looptijd schiet het niet erg op, als je de volledige looptijd aanhoud dan wel. Was van plan om met behulp van lineair hypotheek er extra aflossing voor ons zelf erin te bouwen. Netto levert het niks erop, maar helpt wel om ons doel te behalen. Aangezien de Lineair een vlakke aflossing heeft.

Edit,
Om je te helpen bij je keuze een berekening. Om het eenvoudig te houden de hele hypotheek even op één hoop gegooid (dus twee delen niet afzonderlijk gezien).

Twee situaties:
1) rente 1 jaar vast bij Rabo -> 1,8%
2) rente 10 jaar vast bij Rabo -> 2,2%

Voor de vergelijking gaan we er even vanuit dat de rente 10 jaar lang 1,8% blijft. Uiteraard kan hij nog stijgen en dalen, dit ter eigen beoordeling. De in situatie 1 bespaarde rente wordt extra afgelost, maandlast van de twee is dus gelijk.

Dit levert op:
- Extra afgelost door vlakkere annuiteit: €2.176
- Extra afgelost door lagere rentekosten: €1.951
- Totaal extra afgelost € 4.127

Top dat je dit ongevraagd gedaan heb. Heb je in je schema wel mee rekening gehouden dat HRA jaarlijks 0,5% daalt tot een hoogte van 38% (uit mijn hoofd)

Het rendement in jouw voorbeeld is 5%, in je voorbeeld heb je dan ook de hele hypothecaire meegenomen. In mijn geval is dit een andere berekening, Mijn eigen berekeningen doen ongeveer hetzelfde, alleen zijn mijn berekeningen minder fancy, Excel heb ik niet zo heel veel kaas van gegeten.

[M-ThijZ]

Wat is jullie ervaring met Obvion Compact?

Ik ben op zoek naar de laagste hypotheekrente voor 10 jaar vast (NHG). Mijn eerste keus is ING, maar dat komt met name door de Active Betaalrekening Korting van 0,25%. Op zich vind ik het nu niet zo bezwaarlijk om daar onze betaalrekeningen onder te brengen, maar heb niet zo'n trek om daar de gehele looptijd van 30 jaar aan vast te zitten ...

Obvion Compact biedt dezelfde rente, zonder vast te hoeven zitten aan de ING-eis. Als ik naar de voorwaarden kijk zie ik geen nadelen waarom ik het niet zou doen.

+ Offerte 4 maanden geldig.
+ 20% jaarlijks aflossen.

- Geen rentemiddeling bij Compact versie. Van mij geen harde eis, wil nooit langer dan 10j vastzetten.
- Minimale extra aflossing is €2000,-, maar extra maandelijks aflossen vanaf €25 p/m wel mogelijk.

[Markprinsen]

Hi kenners, ik heb een voor mijzelf lastige vraag waar ik niet uit kom. Wij wonen nu in een koophuis met een hypotheek. 130k spaarhypotheek 5% rente, 110k aflossingsvrij 5% rente.
Het nadeel aan de spaarhypotheek zijn de ORV kosten (150 euro per maand voor het totaalbedrag van de spaarhypotheek).

We zijn aan het overwegen om te verhuizen (dit jaar) naar een huis waar we in totaal een hypotheek voor kunnen nemen van ca. 350k.

Nou is mijn vraag, mag ik alleen mijn 'oude' hypotheek meenemen (dus onder de oude voorwaarden) of mag ik de hypotheekvorm (130k spaar en 110k aflossingsvrij) in waarde meenemen naar mijn volgende huis?

Mijn voorkeur heeft natuurlijk het laatste want dan kan ik tegen veel aantrekkelijker voorwaarden afsluiten (tegenwoordig veel lagere ORV premies en lagere rente aflossingsvrij)

Ik overweeg het aanvullende bedrag (110k) dan lineair of annuitair af te sluiten zodat ik de volle HRA kan blijven genieten (vraag niet hoe het kan maar profiteer er van).

[_JGC_]

Die ORV is een eis voor de meeste hypotheken, maar niets verplicht je om die bij een bepaalde partij af te sluiten.
150 per maand aan ORV is schrikbarend, ik betaal zelf 9 euro per maand en zelfs dat is duur tegenwoordig.

Edit: je zou in overleg met hypotheekverstrekker gewoon moeten kunnen switchen van ORV.

[ Voor 17% gewijzigd door _JGC_ op 07-02-2016 08:32 ]

[Cobb]

Niet alle verstrekers bieden de mogelijkheid tot een losse ORV, soms zit die gewoon verplicht bij het pakket in. Als dat zo is in jouw geval, zou je misschien nog kunnen onderhandelen over de minimale dekking die gevraagd wordt en de rest ergens anders onderbrengen.

[assje]

Weet je wel zeker dat het je ORV is?

Lijkt mij dat dit gewoon de inleg van een gekoppeld verzekeringsproduct tbv aflossing is.

[Ray]

assje schreef op zondag 07 februari 2016 @ 10:13:
Weet je wel zeker dat het je ORV is?

Lijkt mij dat dit gewoon de inleg van een gekoppeld verzekeringsproduct tbv aflossing is.

als het een KEW is en de (volgende) aanbieder kent FGV naar een SEW kan je wel een nieuwe orv koppelen mits die aanbieder dat weer toelaat

je kan gebruik maken van het overgangsrecht en zo je oude producten meenemen in deze case

[ Voor 59% gewijzigd door Ray op 07-02-2016 11:02 ]

[Markprinsen]

Het is inderdaad niet sec ORV maar een combi risicodekking en spaarinleg.

[assje]

Markprinsen schreef op zondag 07 februari 2016 @ 13:03:
Het is inderdaad niet sec ORV maar een combi risicodekking en spaarinleg.

€150,- per maand inleg wat na 30 jaar €130k oplevert klinkt niet verkeerd. Alleen opletten hoe lang de rente vast staat en wat het effect is bij een flink lagere rente.

[President]

Inmiddels staat mijn hypotheek vast:
Verstrekker: Argenta. Belgisch bedrijf met een Nederlandse tak, gaven het laagste percentage

Hypotheek met een looptijd van 30 jaar, voor een bedrag van € 170.000. We hebben dit gerealiseerd middels een schenking en inbreng eigen geld.
Rentevaste periode: 20 jaar
Rentepercentage: 2,,55%, aangezien we net onder de 65% zitten

Hierbij is wel een verplichte verpande levensverzekering voor € 5,- de maand van zo'n € 35.000 annuïtair. Daarnaast hebben we op beiden een levensverzekering van € 180.000,- annuïtair vrij te besteden. Dat kost ons € 9,- per maand. We zijn dus over verzekerd, maar aangezien we een kind hebben en er straks nog een willen vinden wij het een fijn idee om voor een euro per maand in ieder geval iets over te houden na het afbetalen van de hypotheekschuld. We weten ook niet hoe het gezin dan achter blijft, dus vandaar liever iets meer geld beschikbaar hebben.


De keuze voor 20 jaar rentevast is omdat het de komende 20 jaar een vast bedrag is dat we per maand aflossen (€700,- voor HRA) en we een kortere tijd een 'onnodig risico' schatten aangezien we het dan hebben over een besparing van een aantal honderden of duizenden euro's in de komende 20 jaar. Dit terwijl een grote rentestijging door de momenteel naar onze mening ongezonde (Europese) financiële situatie ons reëler lijkt. Daarnaast verwachten wij dat wij over 20 jaar ook wel een substantieel bedrag hebben gespaard (en tussentijds hebben afgelost) dat we dan een kleine hypotheekschuld over hebben.

[Markprinsen]

assje schreef op zondag 07 februari 2016 @ 13:26:
[...]


€150,- per maand inleg wat na 30 jaar €130k oplevert klinkt niet verkeerd. Alleen opletten hoe lang de rente vast staat en wat het effect is bij een flink lagere rente.

Heb het nog even na gekeken het is 181,59 per maand.

Ik begrijp dat het niet mogelijk is om te blijven sparen op 5% en het leningdeel te verlagen?

[Ray]

Markprinsen schreef op zondag 07 februari 2016 @ 13:59:
[...]


Heb het nog even na gekeken het is 181,59 per maand.

Ik begrijp dat het niet mogelijk is om te blijven sparen op 5% en het leningdeel te verlagen?

dat kan wellicht wel als je bij deze verstrekker blijft. Maar geef nu eerst eens aan of het een KEW is en wie de verstrekker is. Dat maakt nogal uit.....

of praat anders eens met de geen waar deze hypotheek vandaan komt / onafhankelijk FA. Dit zijn standaard alledaagse vragen die per situatie toch wel een impact kunnen hebben op het totaal dus diverse opties vergelijken is zeer wenselijk

[ Voor 21% gewijzigd door Ray op 07-02-2016 14:20 ]

[Rocketman]

Onlangs 10 jaar voor 2,35% en woon in een mooi twee onder een kap huis voor zeer weinig.

[Markprinsen]

Ray schreef op zondag 07 februari 2016 @ 14:18:
[...]


dat kan wellicht wel als je bij deze verstrekker blijft. Maar geef nu eerst eens aan of het een KEW is en wie de verstrekker is. Dat maakt nogal uit.....

of praat anders eens met de geen waar deze hypotheek vandaan komt / onafhankelijk FA. Dit zijn standaard alledaagse vragen die per situatie toch wel een impact kunnen hebben op het totaal dus diverse opties vergelijken is zeer wenselijk

Hi Ray, SpaarHypotheekVerzekering behorende bij de Syntrus Achmea SpaarHypotheek en ja KEW. Overigens komen de gesprekken met een adviseur zeker maar we zijn nu nog in verkennende fase op huis.

[ Voor 7% gewijzigd door Markprinsen op 07-02-2016 16:09 ]

[etrans]

Oktober 2005: EUR 200.000 tegen 4,1% bij ASR 20 jaar vast !

60% sparen
40% aflossingsvrij

Toen was dat een toprente want we hadden net orkaan Katrarina achter de rug en de goedkope olie...

Het kwartje had echter ook de andere kant kunnen uitvallen. Ik weet nog wel in de begin 80 jaren toen was de rente 13%....

[ Voor 73% gewijzigd door etrans op 07-02-2016 18:20 ]

[Tsurany]

Zo zie je maar, 20 jaar vast is niet handig

[Notehoutelade]

Bij een spaarhypotheek rendeert je inleg toch ook tegen dat (hogere) percentage? Scheelt het je dan juist ook niet op je spaarpremie?

[assje]

Notehoutelade schreef op zondag 07 februari 2016 @ 18:46:
Bij een spaarhypotheek rendeert je inleg toch ook tegen dat (hogere) percentage? Scheelt het je dan juist ook niet op je spaarpremie?

Dat is inderdaad het geval, maar als je er even vanuit gaat dat je na 2/3 van de looptijd (20 jaar) 50% ingelegd hebt is het volgende iets dat je niet wilt:

eerste 20 jaar rente vast tegen 5% rente
laatste 10 jaar rente 10 jaar vast 2,1% rente

Grof gezegd ben je zo lang je aan het begin van de looptijd gebaat bij een lage rente en aan het einde bij een hoge rente. In bovengenoemde situatie zal de spaarpremie dus omhoog moeten in de laatste 10 jaar en kan het zo zijn dat het verschil groter is dan de lagere rente (dus de netto maandlast wordt hoger).

Als je hem goed weet te benutten met extra inleg e.d. kan een (bank)spaarhypotheek heel voordelig zijn.

[TrailBlazer]

Het kantelpunt voor een hoge rente aan het einde van de looptijd wordt wel ongustiger de komende jaren door de beperking van de HRA

[assje]

TrailBlazer schreef op maandag 08 februari 2016 @ 09:24:
Het kantelpunt voor een hoge rente aan het einde van de looptijd wordt wel ongustiger de komende jaren door de beperking van de HRA

Dit is maar voor een heel select aantal personen het geval (6,6% in 2014):
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ef-inkomstenbelasting.htm

Aangezien de inkomensgrens voor de schijven behoorlijk verhoogd is denk ik dat het percentage alleen maar kleiner is geworden. Uiteraard zitten er relatief wel veel mensen met een koopwoning in de hoogste schijven.

Het grootste gedeelte van de mensen merkt de eerste 20 jaar dus helemaal niets van die verlaging van 0,5% per jaar. Wat wel direct werkt zijn de aangepaste belastingschijven en verhoogde EWF, ik ga er wel vanuit dat ook die trend verder door zal zetten.

[TrailBlazer]

assje schreef op maandag 08 februari 2016 @ 09:47:
[...]


Dit is maar voor een heel select aantal personen het geval (6,6% in 2014):
http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ef-inkomstenbelasting.htm

Aangezien de inkomensgrens voor de schijven behoorlijk verhoogd is denk ik dat het percentage alleen maar kleiner is geworden. Uiteraard zitten er relatief wel veel mensen met een koopwoning in de hoogste schijven.

Het grootste gedeelte van de mensen merkt de eerste 20 jaar dus helemaal niets van die verlaging van 0,5% per jaar. Wat wel direct werkt zijn de aangepaste belastingschijven en verhoogde EWF, ik ga er wel vanuit dat ook die trend verder door zal zetten.

Ik preek graag voor eigen parochie Maar je hebt inderdaad gelijk dat het enkel geldt voor mensen in de hoogste schijf

[Milmoor]

Volgens de consumentenbond (meest recente geldgids) zit het kantelpunt nu grofweg op 2/3 van het aflossingstraject. In de hoogste schijf ligt het nog wat eerder.

[assje]

Milmoor schreef op maandag 08 februari 2016 @ 10:15:
Volgens de consumentenbond (meest recente geldgids) zit het kantelpunt nu grofweg op 2/3 van het aflossingstraject. In de hoogste schijf ligt het nog wat eerder.

Gemiddeld zal dat wel aardig kloppen maar het hangt natuurlijk helemaal af van rentepercentage, belastingtarief, WOZ waarde etc.

Ik heb wel een leuk sheetje waarin je hier een beetje mee kunt spelen:
https://docs.google.com/s...u8Ys52zY/edit?usp=sharing

Helaas heb ik hier nog geen optie tot meerdere leningdelen e.d. in verwerkt omdat het dan allemaal te complex en per geval verschillend wordt. Om een globaal beeld te krijgen van het effect van extra aflossing/inleg werkt het wel leuk.

Vul hier bijvoorbeeld voor de laatste 10 jaar maar eens een rente van 2% in en zie wat het effect is.

Als er interesse voor is kan ik nog wel eens een optie voor 2e leningdeel en een weergave van bandbreedte qua inleg toevoegen.

[ Voor 12% gewijzigd door assje op 08-02-2016 11:51 ]

[Markprinsen]

Zou gaaf zijn assje want daar ben ik nu mee bezig (ivm aankoop huis)

[zilver7]

Hier nog een RVP van een 1 jaar. Onze huidige rente is 3,6 % en we zitten nu op het vinkentouw of we de RVP zullen openbreken voor 2,4 % voor een periode van 10 jaar (boete ca. 3500 euro) of toch nog langer zullen wachten. Alle 'experts' verwachten nu dat de huidige lage hypotheekrente gelijk blijft of zelfs licht zal dalen.

Ikzelf neig dus naar wachten, maar vrouwlief wil graag zsm een nieuwe rente vastleggen nu alles zo laag staat. Ik weet dat niemand in de toekomst kan kijken, maar zoals Blik hierboven ook al zegt, het lijkt gezien de huidige economische ontwikkelingen toch niet heel erg vergezocht om aan te nemen dat we best nog even kunnen wachten met het openbreken van de RVP...

[Sissors]

Je zit dus nog 1 jaar op je huidige percentage? Het is 1.2% minder, dus als je nu de handel openbreekt scheelt het je 1.2% keer het hypotheekbedrag ruwweg. Bij 3500 boete betekend het dat het voordelig is bij een hypotheek van boven de 3 ton. (Je kan het nog een stuk gecompliceerder maken dan dat, met wat als je nu die 3500 extra aflost bijvoorbeeld, maar dat is een ruwe schatting).

[assje]

Markprinsen schreef op maandag 08 februari 2016 @ 12:59:
Zou gaaf zijn assje want daar ben ik nu mee bezig (ivm aankoop huis)

Hier een update met iets meer mogelijkheden:
https://docs.google.com/s...OfAdf3nM/edit?usp=sharing

Precieze details wat wel en niet kan/mag bij oversluiten weet ik het fijne niet van, gelukkig zijn er andere mensen op dit forum die dat wel precies weten.

In mijn ogen is een (bank)spaarhypotheek vooral interessant als je hem optimaal benut door in de eerste jaren maximaal extra in te leggen binnen de bandbreedte (mag dat tegenwoordig nog steeds?). Vervolgens in optimaal geval in eerste jaren lage rente en latere jaren hoge rente en daar dus rekening mee houden bij de keuze van je rentevaste periode.

Of het nu nog voordelig is om huidig aan te houden of over te sluiten durf ik zo nog niet te zeggen.

Edit:
Kijk ook eens op onderstaande site, daar kan je nog veel meer en staat ook veel info. Zo te zien nog geen update voor 2016.
http://www.hypohype.nl/in...-hypotheek/rekenmodel2015

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 08-02-2016 14:05 ]

[Jozzle]

Mooi sheet. Klein puntje; als je nu een hypotheek afsluit mag je nog maar voor 50% aflossingsvrij nemen om in aanmerking te komen voor HRA. Bankspaar is volgens mij ook op papier aflossingsvrij (met een spaarrekening gekoppeld).

Ik heb heel veel gebruik gemaakt van deze; https://hypotheek-berekenen.appspot.com/

[ Voor 16% gewijzigd door Jozzle op 08-02-2016 14:44 ]

[assje]

Jozzle schreef op maandag 08 februari 2016 @ 14:42:
Mooi sheet. Klein puntje; als je nu een hypotheek afsluit mag je nog maar voor 50% aflossingsvrij nemen om in aanmerking te komen voor HRA. Bankspaar is volgens mij ook op papier aflossingsvrij (met een spaarrekening gekoppeld).

Ik heb heel veel gebruik gemaakt van deze; https://hypotheek-berekenen.appspot.com/

Ik heb me nooit echt verdiept in de spaarhypotheek, is allemaal voor mijn tijd

Mocht ik een spaarhypotheek hebben en het verschil niet groot zou zijn zou ik denk ik bij oversluiten snel kiezen voor een nieuwe start met een schone lei. Zeker als je veel extra af wil lossen en flexibel wil kunnen zijn is dat de makkelijkste oplossing denk ik.

[ Voor 22% gewijzigd door assje op 08-02-2016 15:21 ]

[zilver7]

Sissors schreef op maandag 08 februari 2016 @ 13:32:
Je zit dus nog 1 jaar op je huidige percentage? Het is 1.2% minder, dus als je nu de handel openbreekt scheelt het je 1.2% keer het hypotheekbedrag ruwweg. Bij 3500 boete betekend het dat het voordelig is bij een hypotheek van boven de 3 ton. (Je kan het nog een stuk gecompliceerder maken dan dat, met wat als je nu die 3500 extra aflost bijvoorbeeld, maar dat is een ruwe schatting).

De hypotheek is lager dan 3 ton, dus de terugverdientijd is idd langer dan een jaar. Misschien toch nog ff een paar maandjes wachten tot de boete verder is gezakt en we binnen dat jaar vallen.

[M-ThijZ]

Is je verwachting dat de rente in het komende jaar zodanig stijgt dat het goedkoper is om nu die boete te betalen?

Als ik zie dat vandaag een aantal geldverstrekkers, nog weer iets gezakt zijn, zou je denken dat dat risico niet zo groot is.

[Sissors]

Ik ben het overigens met M-ThijZ eens: zelf zou ik lekker die rentevaste periode laten aflopen aan zijn einde en dan een nieuwe nemen.

[douwe.nl]

Ik gooi mijn situatie hier ook maar even neer.

Ik heb een aflossingsvrije hypotheek van 165k op 5.35%

Nu ben ik gescheiden en moet de helft van de hypotheek weer op mijn naam komen, dit mag niet aflossingsvrij dus word een annuïteiten deel.

De RVP is nog 2 jaar. open breken kost 6k bruto, ik zou dan naar 2,9 gaan voor weer 10 jaar voor beide delen. de verdeling word dan 100k annuitair en 65k aflossingsvrij.

Netto scheelt het me per maand 80-90 euro. Altijd prima en ik ga aflossen wat natuurlijk helemaal goed is.

Volgens mij een prima deal of mis ik nog iets ?

[Jozzle]

Ik zou voor 50% afl. vrij en 50% annuitair gaan. Je plicht om af te lossen zo laag mogelijk, want als het eens tegen zit wil je de lasten zo laag mogelijk. Aflossen is over het algemeen goed, maar ik wil daarvoor kiezen als ik de ruimte heb en niet de bank aan de deur hebben als het tegenzit met; "Sorry meneer, we hebben afgesproken dat je zou aflossen.", met alle gevolgen van dien.

Moet je ook wel kunnen natuurlijk (discipline), maar reken uit wat het maandelijks scheelt en spreek met jezelf af dat je dat (of meer) jaarlijks zelf aflost. Automatische betalingen ftw

[RM-rf]

Jozzle schreef op dinsdag 09 februari 2016 @ 10:23:

Moet je ook wel kunnen natuurlijk (discipline), maar reken uit wat het maandelijks scheelt en spreek met jezelf af dat je dat (of meer) jaarlijks zelf aflost. Automatische betalingen ftw

Het scheelt juist maandelijks niks, als iemand ervoor kiest vrijwillig datgene af te lossen wat hij anders verplicht annuitair zou aflossen, betaald hij exact hetzelfde aan maandlasten.
Voordeel is hooguit dat hij geen maning krijgt als hij een maandje dat 'vergeet'

Als iemand echter denkt dat een deel aflossingsvrij te nemen hem lagere maandlasten geeft en hij dat dus niet extra aflost, is het goed te realiseren dat je het leeningdeel dat je niet aflost gedurende de looptijd utieindelijk na afloop ervan alsnog in zn geheel moet aflossen...
overall ben je dan juist een stuk duurder uit.
De lagere maandlasten resulteren in hogere kosten over de gehele looptijd (en onder de huidige HRA krijg je enkel HRA terug over rente die je betaald volgens een annuitair schema, de meerkosten aan rente op je aflossingsvrije deel betaal je dus volledig zonder aftrekbaarheid).


Prima dus om te doen vanuit het idee van minder 'verplichting' en meer betalings-vrijheid bij evt. tijdelijke tegenvallers, maar niet zo gunstig als je denkt er maandelijkse maandlasten mee te kunnen besparen.

[T-MOB]

RM-rf schreef op dinsdag 09 februari 2016 @ 13:11:
[...]
Als iemand echter denkt dat een deel aflossingsvrij te nemen hem lagere maandlasten geeft en hij dat dus niet extra aflost, is het goed te realiseren dat je het leeningdeel dat je niet aflost gedurende de looptijd utieindelijk na afloop ervan alsnog in zn geheel moet aflossen...
overall ben je dan juist een stuk duurder uit.

Nominaal wel, maar in reele termen loopt dat allemaal wel los - zeker met de huidige renteniveaus. En als je het in je persoonlijke levensloop bekijkt krijg je helemaal een ander plaatje. Een euro per maand extra in de periode dat je kinderen op moet voeden is een stuk meer waard dan diezelfde euro als ze het huis uit zijn.

[_JGC_]

Ik had 80K banksparen en 73500 aflossingsvrij, daarvan is nu 22K afgelost in een kleine 6 jaar.
Als over 4 jaar de boel opnieuw bekeken wordt gaat het aflossingsvrije deel annuitair, of ik nou de rentebesparing maandelijks opzij zet en aan het eind van het jaar aflos, of gewoon maandelijks automatisch doe zal me een worst zijn. De resterende 31K moet gewoon weg.

[douwe.nl]

Opzich snap ik de beredenering wel maar gezien mijn situatie en wat ik nu per maand over hou kies ik bewust voor een groter deel annuitair en evt sparen er naast voor extra aflossen op het aflossingsvrije deel.

Ik ben mijn financiën nog aan het "tweaken" maar ga ongeveer €1000,- pm over houden als alles lukt, zo nu rond de €900,- dat geeft wel ruimte om te sparen voor evt extra aflossen, naast de buffer die ik ook nog voldoende heb welke ik kan gebruiken om eventuele tegenslagen op te vangen.

[M-ThijZ]

Ik geloof dat ik de effectieve HRA nog niet helemaal begrijp. Stel ik wil uitrekenen wat het netto verschil tussen 2,10% en 2,15% rente is, in de eerste 10 jaar van een annuitaire hypotheek van 200K.

Dan kan ik toch voor beide percentages voor 10 jaar cumulatief de aflossing + (rente * 1-(40,4/100)) nemen? En daar het verschil van nemen?

edit:

Overigens bereken ik een verschil van hooguit €350,- Voor mij het niet waard om vast te zitten aan een betaalrekening bij een specifieke bank.

[ Voor 20% gewijzigd door M-ThijZ op 10-02-2016 15:23 ]

[Spixo]

Hoewel mijn vraag niet specifiek over hypotheekrente gaat, heeft het wel met hypotheken te maken. De situatie (verzonnen getallen):

- Nieuwbouwwoning op het oog van 250.000 euro v.o.n.
- Eigen geld 50.000 euro
- Gewenste hypotheek 200.000 euro

De woning moet nog gebouwd worden, dat betekent dat ik een hypotheek met bouwdepot afsluit. Uit het bouwdepot worden de 10 termijnen aan de aannemer betaald.

Nu is de vraag: op welk moment moet ik die 50.000 euro inleggen? Bij het afsluiten van de hypotheek, of kan ik alle termijnen uit het bouwdepot betalen totdat die 2 ton op is en dan de rest zelf aan de aannemer overboeken?

[Milmoor]

Zelf net nagevraagd: direct. Eerst wordt je eigen geld gebruikt, dan wordt het bouwdepot aangesproken. Dat is normaal gesproken ook financieel het gunstigst. T.b.v. de flexibiliteit zou je een deel van de meeroptie buiten de financiering kunnen houden. Die betaal je dan zelf als het zover is. Het moet wel een compleet huis blijven.

[ Voor 7% gewijzigd door Milmoor op 11-02-2016 18:31 . Reden: Autocorrectie ]

[Jozzle]

Grappig, mij ons is juist geadviseerd het eigen geld te bewaren. We hebben ook een nieuwbouwhuis gekocht, nemen een hypotheek voor de volledige v.o.n. prijs, plus meerwerk, plus vloer & keuken etc. maar zorgen ervoor dat een variabel hypotheek deel direct af te lossen is op het moment dat ons eigen huis verkocht wordt.

We betalen de dubbele lasten zelf en niet uit het bouwdepot en er is een reële kans dat we overwaarde hebben op ons huidige huis.
Spaargeld + overwaarde gebruiken om het variabele deel af te lossen en daarmee valt de hypotheek in een kortingstarief 80/85% van de marktwaarde. Het meest fijne daaraan vind ik dat het spaargeld nu dient als een buffer. Die we straks kunnen gebruiken om extra af te lossen of voor onvoorziene kosten of net dat beetje extra luxe (PVT zonnepanelen misschien).

Nu zitten wij meer rond de helft van je fictieve spaarbedrag, dus misschien veranderd dat wat, maar het idee om wat spaargeld achter de hand te houden is wel fijn toch?

[ Voor 11% gewijzigd door Jozzle op 11-02-2016 09:15 ]

[assje]

M-ThijZ schreef op woensdag 10 februari 2016 @ 12:11:
Ik geloof dat ik de effectieve HRA nog niet helemaal begrijp. Stel ik wil uitrekenen wat het netto verschil tussen 2,10% en 2,15% rente is, in de eerste 10 jaar van een annuitaire hypotheek van 200K.

Dan kan ik toch voor beide percentages voor 10 jaar cumulatief de aflossing + (rente * 1-(40,4/100)) nemen? En daar het verschil van nemen?

Dan zie je aflossing als kosten en dat is niet juist, het enige werkelijke verschil is het verschil in netto rentekosten. Indirect speelt de aflossing echter wel een rol, bij een lagere rente wordt er meer afgelost waardoor de rente in de jaren erop weer lager wordt.

edit:

Overigens bereken ik een verschil van hooguit €350,- Voor mij het niet waard om vast te zitten aan een betaalrekening bij een specifieke bank.

Ik kom op een iets hoger verschil*:
https://docs.google.com/s...Arw_tXjo/edit?usp=sharing

*Zeer indicatief; uitgaande van gelijkblijvende WOZ/EWF/BT

[roelieboelie]

Hoe lang rentevaste periode kiezen?

Situatie: starterswoning, verwachting 10 jaar blijven wonen.

Hypotheek met NHG.

Bij het verhuizen naar een ander huis gaan we waarschijnlijk niet meer binnen de regels van de NHG vallen. Wat gebeurt er dan met de rente hypotheek, stel dat je deze voor 20 jaar vast hebt staan?

[Sosua]

roelieboelie schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 09:44:
Hoe lang rentevaste periode kiezen?

Situatie: starterswoning, verwachting 10 jaar blijven wonen.

Hypotheek met NHG.

Bij het verhuizen naar een ander huis gaan we waarschijnlijk niet meer binnen de regels van de NHG vallen. Wat gebeurt er dan met de rente hypotheek, stel dat je deze voor 20 jaar vast hebt staan?

De eventuele boete (let op je algemene voorwaarden boete bij verkoop) zal je eventueel mee kunnen financieren. Mits het binnen de leencapaciteit valt.

[assje]

roelieboelie schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 09:44:
Hoe lang rentevaste periode kiezen?

Situatie: starterswoning, verwachting 10 jaar blijven wonen.

Hypotheek met NHG.

Bij het verhuizen naar een ander huis gaan we waarschijnlijk niet meer binnen de regels van de NHG vallen. Wat gebeurt er dan met de rente hypotheek, stel dat je deze voor 20 jaar vast hebt staan?

Ik ben niet heel goed thuis in deze materie maar als je een hypotheek "meeverhuist" moet je zo ver ik weet gewoon voldoen aan de nieuwe regels LTV/LTI en zal ook een rentekorting voor NHG vervallen als je niet meer voldoet aan de voorwaarden van NHG (correct me if I'm wrong).

Met een verhuizing na 10 jaar in het vooruitzicht lijkt langer dan 10 jaar vastzetten me dus een hele grote gok.

Ik ben altijd groot voorstander van kiezen voor een kortere rentevaste periode (10 ipv 20 bijvoorbeeld) om vervolgens het verschil in maandlasten extra af te lossen, hierdoor wordt het extra risico flink gecompenseerd.

Sosua schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 09:46:
[...]
De eventuele boete (let op je algemene voorwaarden boete bij verkoop) zal je eventueel mee kunnen financieren. Mits het binnen de leencapaciteit valt.

Boete lijkt me irrelevant, bestaan hypotheken met die voorwaarden uberhaubt nog?

[Sosua]

Bij mij kiezen mensen in 90% van de gevallen voor 10 jaar vast.
Tevens zijn er steeds meer banken die aan rentemiddeling doen.

[assje]

Sosua schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:13:
Bij mij kiezen mensen in 90% van de gevallen voor 10 jaar vast.
Tevens zijn er steeds meer banken die aan rentemiddeling doen.

En ik vraag me voor 90% van die gevallen af of het een weloverwogen en goede beslissing is. (Voor rentemiddeling exact hetzelfde)

Verder is "dat iedereen het doet" wat mij betreft het slechtste argument om het te doen.

[ Voor 4% gewijzigd door assje op 11-02-2016 10:24 ]

[Krisp]

Sosua schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:13:
Bij mij kiezen mensen in 90% van de gevallen voor 10 jaar vast.
Tevens zijn er steeds meer banken die aan rentemiddeling doen.

Ken je data: 44% zet 10 jaar vast. Een groot deel zet zijn rente 20 jaar vast.

[Sosua]

assje schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:23:
[...]


En ik vraag me voor 90% van die gevallen af of het een weloverwogen en goede beslissing is. (Voor rentemiddeling exact hetzelfde)

Verder is "dat iedereen het doet" wat mij betreft het slechtste argument om het te doen.

Wat je in de praktijk ziet is dat banken de rente dusdanig verhogen vanaf 15/20 jaar dat het niet meer aantrekkelijk is. Tenzij men met oog op pensioenleeftijd of een ander nader te bepalen doen zekerheid wil over wat men die betreffende periode zal betalen.

[ Voor 62% gewijzigd door Sosua op 11-02-2016 10:40 ]

[Sosua]

Krisp schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:36:
[...]

Ken je data: 44% zet 10 jaar vast. Een groot deel zet zijn rente 20 jaar vast.

Ik heb het over wat er " hier" veel voorkomt.

[Verwijderd]

Ik ga bij mijn nieuwe huis de rente 1jaar vast zetten bij Florius.

Florius geeft altijd 6dagen eerder een waarschuwing bij een rentestijging, ik kan hem dan binnen 1uur ongestraft online voor 10, 15 of 20jaar vastzetten.
De lang lopende rente is bij Florius ook laag.

Nu 10jaar vastzetten ga ik zeker niet doen, als hij dan 6% is moet ik mijn huis verkopen. (400euro netto meer)

De verwachting is dat de rente nog verder zal zakken.

[Krisp]

Sosua schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:43:
[...]

Ik heb het over wat er " hier" veel voorkomt.

[afbeelding]

Wat mij keer op keer opvalt is dat variabele rente duurder is dan 1-5 jaar vastzetten. Waar komt dat door? Is het de alternatieve vorm van financieren waardoor variabel duurder is, of is de verwachting dat de rente in de toekomst nog veel verder zakt?

[Verwijderd]

En waarom blijft de rente laag?


1) Het aantal banen dat in de maand januari in Amerika verloren ging, is maar liefst met 218 procent gestegen.

2) De bekende Baltic Dry Index heeft net een ander laagterecord gebroken. Voor de allereerste keer van deze Index die in 1985 is opgericht, zijn de tarieven voor vrachtscheepvaart zo laag gezonken dat de indexwaarde nu onder de 300 ligt, op vrijdag was dat 297.

Zelfs op het dieptepunt van de vorige crisis in januari 2009 lag de index nog aanzienlijk hoger dan nu het geval is.

3) Voor de veertiende maand achter elkaar is het aantal orders voor Amerikaanse fabrieken gedaald.

4) Eveneens in Amerika is de zogenaamde Restaurant Performance Index gezakt naar het laagste niveau sinds 2008.

5) Orders in Amerika voor grote vrachtauto’s zijn in een jaar tijd met meer dan 48 procent gedaald.

6) Het vervoer per spoor is daar ook aanzienlijk gedaald. Er staan in Colorado honderden locomotieven geparkeerd, simpelweg omdat er geen werk is voor ze.

7) In het derde kwartaal van 2014 werden er nog redelijke winsten geboekt voor bedrijven, daarna is het alleen maar bergafwaarts gegaan, meestal een teken dat er een recessie om de hoek staat.

Zwaar teleurstellende resultaten van grote ondernemingen heeft gezorgd voor sterk dalende prijzen voor aandelen van die bedrijven.

Zoals bijvoorbeeld:

Netwerksite Linkedin kreeg te maken met een fors waardeverlies van bijna 35 procent tijdens de opening van de beurs op Wall Street vrijdag. Aanleiding is de tegenvallende omzetprognose.

9) De zogenaamd junk bonds blijven kelderen op Wall Street.

Een junk bond (ook wel 'rommelobligatie' genoemd) is een term die in de financiële wereld gebruikt wordt om een risicovolle obligatie met een hoog rendement (high yield) aan te duiden.

10) Afgelopen donderdag waarschuwde de Engelse krant The Express openlijk voor vijf Europese banken die in heel zwaar terecht zijn gekomen. Daaronder ook de Deutsche Bank, maar ook Credit Suisse, Santander, Barclays en RBS schijnen er niet goed voor te staan en mogelijk zelfs in direct gevaar te verkeren.

11) De Deutsche Bank is de grootste bank van Duitsland en heeft meer blootstelling aan de gevaren van derivaten dan welke andere bank ter wereld dan ook. Er is te zien aan het sterk oplopende kredietrisico (credit default swaps) bij deze bank dat hier meer aan de hand is dan je op het eerste gezicht misschien zou denken.

12) De problemen bij de Deutsche Bank zijn niet nieuw en bepaalde media, schrijven al heel lang over de problemen bij deze bank en dat dit instituut één van de grote kandidaten is om de Europese versie van Lehman Brothers te worden. Deze financiële instelling heeft ook niet voor niets het afgelopen jaar een verlies geleden van maar liefst 6,8 miljard Euro’s.

13) Credit Suisse heeft aangekondigd 4.000 banen te gaan schrappen.

14) Shell heeft aangekondigd 10.000 banen te gaan schrappen.

15) Het bedrijf Caterpillar heeft aangekondigd vijf fabrieken te gaan sluiten en 670 mensen te ontslaan.

16) Yahoo heeft aangekondigd 15 procent van het totale personeelsbestand te willen lozen.

17) Johnson & Johnson heeft aangekondigd 3.000 banen te gaan schrappen.

18) Het bedrijf Sprint gaat acht procent van de werknemers ontslaan en GoPro ontslaat er zeven procent.

19) Door geheel Amerika worden in sneltreinvaart winkels gesloten.

Het is niet alleen Wal-Mart die 269 winkels gaat sluiten, K-Mart meer dan 20, J.C. Penney nogmaals 47 na in 2015 ook al 40.

Macy’s heeft besloten 36 vestigingen te sluiten en ongeveer 2.500 mensen te ontslaan en The Gap gaat 175 winkels sluiten in Noord Amerika.

Aeropostale gaat 150 winkels sluiten en Sears is druk bezig om in totaal 600 winkels te sluiten en de verkopen in de winkels die nog wel open zijn, daalt dramatisch.

20) Volgens de New York Times heeft de Chinese economie te kampen met een berg van slecht lopende leningen die waarschijnlijk nooit terugbetaald zullen worden. Er worden door de krant bedragen genoemd die groter zijn dan vijf biljoen Dollar.

21) Japan heeft als een soort wanhoopspoging een programma opgezet met negatieve rentebedragen.

22) De wereld zit met smart te wachten op stijgende olieprijzen. Echter de enige stijgingen die voorlopig aan de horizon verschijnen, zijn die welke worden veroorzaakt door geopolitieke onrust en niet omdat de vraag naar olie aantrekt.

Wanneer je bovenstaande punten in ogenschouw neemt, zijn dat allen tekenen dat er fundamenteel dingen niet goed gaan met de economie. Alles draait ogenschijnlijk nog steeds, maar net onder het oppervlak rommelt het.

[assje]

Krisp schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:48:
[...]

Wat mij keer op keer opvalt is dat variabele rente duurder is dan 1-5 jaar vastzetten. Waar komt dat door? Is het de alternatieve vorm van financieren waardoor variabel duurder is, of is de verwachting dat de rente in de toekomst nog veel verder zakt?

Dit vind ik ook opvallend inderdaad, ik heb deze vraag ook al eens gesteld:
Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

Het is me nog steeds niet duidelijk wat nu het hele verhaal is.

Verwijderd schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:45:
Ik ga bij mijn nieuwe huis de rente 1jaar vast zetten bij Florius.

Florius geeft altijd 6dagen eerder een waarschuwing bij een rentestijging, ik kan hem dan binnen 1uur ongestraft online voor 10, 15 of 20jaar vastzetten.
De lang lopende rente is bij Florius ook laag.

Nu 10jaar vastzetten ga ik zeker niet doen, als hij dan 6% is moet ik mijn huis verkopen. (400euro netto meer)

De verwachting is dat de rente nog verder zal zakken.

Mijn advies, reken de maandlast bij 5% uit, het verschil tussen die maandlast en je werkelijke reserveer je als aflossing of om toekomstige rentestijging op te vangen.

Je zegt dat je bij een rente van 6% zou moeten verkopen? Dat wil dan dus eigenlijk zeggen dat je het risico niet kunt dragen? Juist in die situatie zou ik bovengenoemde methode aanhouden om zo het risico in een hoog tempo te reduceren.

[ Voor 43% gewijzigd door assje op 11-02-2016 10:52 ]

[Sosua]

Krisp schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:48:
[...]

Wat mij keer op keer opvalt is dat variabele rente duurder is dan 1-5 jaar vastzetten. Waar komt dat door? Is het de alternatieve vorm van financieren waardoor variabel duurder is, of is de verwachting dat de rente in de toekomst nog veel verder zakt?

Daar zijn hier ook regelmatig discussies over.
Concurrentie denkt men.

Voor de liefhebber.
Alle "toptarieven"

[Verwijderd]

We kunnen op elk moment de rente voor langere tijd vastzetten.
In het slechste geval als ik telaat zou zijn betaal 0,1% extra rente bij 15jaar vast.

De besparing die we nu hebben met 1jaar vast gaan we grotendeels mee extra aflossen.

[Verwijderd]

Voorlopig is de beurs alweer 12% gedaald dit jaar.
Vandaag gaat het ook weer slecht.
De verwachting is dat de rente verder zal zakken.

[assje]

Verwijderd schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 10:58:
We kunnen op elk moment de rente voor langere tijd vastzetten.
In het slechste geval als ik telaat zou zijn betaal 0,1% extra rente bij 15jaar vast.

De besparing die we nu hebben met 1jaar vast gaan we grotendeels mee extra aflossen.

Weet je dit zeker? Bij variabel lijkt het mij dat dit kan, bij één jaar vast zul je m.i. moeten wachten tot 3 maanden voor het aflopen van de RV periode.

Huidige 0,1% is een momentopname, de korte en lange rente kunnen veranderen en het verschil ertussen kan veranderen. Je weet nooit wat het juiste moment is.

Da gezegd hebbende vind ik het een hele goede strategie om een korte rente te kiezen om zo meer af te kunnen lossen. Als je op hetzelfde moment echter zegt 6% rente niet te kunnen betalen lijkt het toch een onverstandige gok. Ook al is de kans klein de gevolgen zijn toch vrij groot.

In principe is de rekenrente bij korte rentevaste periode gewoon 5% dus zou je dat altijd moeten kunnen betalen, dan is het dus een kwestie van discipline. De grootste valkuil van een korte RVP is dat je went aan de lage maandlasten en vervolgens een potentieel probleem hebt bij rentestijging.

[|sWORDs|]

assje schreef op maandag 08 februari 2016 @ 08:40:
[...]


Dat is inderdaad het geval, maar als je er even vanuit gaat dat je na 2/3 van de looptijd (20 jaar) 50% ingelegd hebt is het volgende iets dat je niet wilt:

eerste 20 jaar rente vast tegen 5% rente
laatste 10 jaar rente 10 jaar vast 2,1% rente

Grof gezegd ben je zo lang je aan het begin van de looptijd gebaat bij een lage rente en aan het einde bij een hoge rente. In bovengenoemde situatie zal de spaarpremie dus omhoog moeten in de laatste 10 jaar en kan het zo zijn dat het verschil groter is dan de lagere rente (dus de netto maandlast wordt hoger).

Als je hem goed weet te benutten met extra inleg e.d. kan een (bank)spaarhypotheek heel voordelig zijn.

Is dat wel bij 50% inleg? Is het niet ongeveer bij 33.33% inleg vanwege de hypotheekrenteaftrek?

[M-ThijZ]

assje schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 09:40:
[...]


Dan zie je aflossing als kosten en dat is niet juist, het enige werkelijke verschil is het verschil in netto rentekosten. Indirect speelt de aflossing echter wel een rol, bij een lagere rente wordt er meer afgelost waardoor de rente in de jaren erop weer lager wordt.


[...]


Ik kom op een iets hoger verschil*:
https://docs.google.com/s...Arw_tXjo/edit?usp=sharing

*Zeer indicatief; uitgaande van gelijkblijvende WOZ/EWF/BT

Bedankt! Ga ik gebruiken om mijn Excel te debuggen, dat is meer dan het dubbele.

Gaat bij mij concreet om een keuze tussen 10 jaar rentevast:
- ING: 2,04% (inclusief betaalrekening korting van 0,25%)
- Obvion Compact: 2,10%

Dan de vraag of de besparing bij ING het waard is om de hele looptijd daar mijn betaalrekening te houden. Misschien geeft de vrijheid mij wel de mogelijkheid om ooit naar een bank over te stappen met hogere rentes op de spaarrekening.

[Blik1984]

M-ThijZ schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 15:26:
[...]


Dan de vraag of de besparing bij ING het waard is om de hele looptijd daar mijn betaalrekening te houden. Misschien geeft de vrijheid mij wel de mogelijkheid om ooit naar een bank over te stappen met hogere rentes op de spaarrekening.

Voor een hogere spaarrente kun je prima je betaalrekening bij ING houden, de spaarrentes liggen toch hoger bij de de zgn. internet-spaarrekeningen

[assje]

|sWORDs| schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 14:09:
[...]

Is dat wel bij 50% inleg? Is het niet ongeveer bij 33.33% inleg vanwege de hypotheekrenteaftrek?

Nee, zonder HRA zou de rente op het spaardeel pas gelijk zijn aan de hypotheek bij 100% inleg. Door de HRA is dit eerder het geval, 50% is dan nog een optimistische schatting.

Zie deze sheet:
https://docs.google.com/s...s52zY/edit#gid=1314644316

Uit deze post:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Hier is het pas bij 60% inleg (effectieve HRA 38%), dit hangt af van EWF/WOZ en belastingtarief.

Wel hoef je in totaal in dit geval maar 45% van het hoofdbedrag in te leggen om het eindbedrag te bereiken (door cumulatieve rente).

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 11-02-2016 16:13 ]

[|sWORDs|]

assje schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 16:12:
[...]


Nee, zonder HRA zou de rente op het spaardeel pas gelijk zijn aan de hypotheek bij 100% inleg. Door de HRA is dit eerder het geval, 50% is dan nog een optimistische schatting.

Zie deze sheet:
https://docs.google.com/s...s52zY/edit#gid=1314644316

Uit deze post:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Hier is het pas bij 60% inleg (effectieve HRA 38%), dit hangt af van EWF/WOZ en belastingtarief.

Wel hoef je in totaal in dit geval maar 45% van het hoofdbedrag in te leggen om het eindbedrag te bereiken (door cumulatieve rente).

Mooie sheet, bij mij is het ietsje anders door bonussen in de laatste jaren, maar in mijn geval heb ik nu straks 6 jaar lang 1 jaar vast gehad en zou het dus waarschijnlijk het slimste zijn om hem straks voor 15 jaar vast te zetten, dan zou ik maximaal voordeel hebben indien er een rente stijging komt.
De vraag blijft of de hele looptijd 1 jaar vast hanteren niet overall goedkoper blijft, maar dat is koffiedik kijken, in elk geval zal het verschil met vast zetten in het geval van laagblijvende rente in elk geval klein zijn, maar bij stijgende rente mogelijk groot.

[Rob Coops]

Anderhalf jaar gelden vast gezet voor maar 3 jaar... Nee ik verwachte niet dat de rente nog heel veel verder zou dalen. De reden was een echtscheiding, een gedeelde hypotheek die nu volledig op mijn schouders terecht kwam, het moeten uitkopen van de voormalig partner en een appartement waarvan de uitstaande hypotheek hoger was dan de geschatte waarde van het appartement (net voor de crisis gekocht).
Het eigen vermogen opgesoupeerd aan de voormalig partner en het verschil in de nu beschikbare hypotheek en de uitstaande lening dus niet echt in een onderhandelingspositie op dat moment.

Op dit moment aan het onderzoeken wie mij een betere hypotheek kan bieden. De Nederlandse markt is een erg goede markt voor consumenten een enorm aanbod aan verschillende veel al voordelige en creatieve hypotheken. Enige nadeel is dat ik ergens anders woon en de hypotheek markt hier nog al beperkt is wat betreft aanbod van de meer creatieve hypotheken. Hier is voor het overgrote deel een hypotheek allen voorzien van de standaard variabelen, de loop tijd, het eigen vermogen, de rente vaste periode en de rente.

[alberthvandijk]

ik hypotheek sinds 1993, en sinds 1999 altijd jaarlijks variabel. Dat heeft me vanaf dat moment goed geld opgeleverd, immers de rente is enkel maar gedaald. En die rente stijgt de komende tien jaar echt niet, er is veel te veel geld in de wereld beschikbaar. Enkel in begin 2015 heb ik m weer eens voor 3 jaar vastgezet, omdat ik de bijdruk acties (quantitative ease) van Draghi niet vertrouwde en een kanteling voorzag. Maar dat is niet gebeurd. Percentages noem ik niet, zodra er sprake is van een rentetoeslag ivm huis onder water, dalende WOZ, hertaxatie is er al sprake van een vertekend beeld. De hypotheek is, na de laatste oversluiting in 2014, opgebouwd uit een bankspaar, een deel annuititen en (helaas) nog een deel aflossingsvrij. Dat had ik liever ook bankspaar gehad, maar dat kan niet zomaar. Waarom de rentekeuzes: vrijheid is wat werkelijk van belang is. Je bent vrij als je flexibel bent. En over de keuze: bankier bij een bank, verzeker je bij een verzekeraar. Niet bankieren bij een verzekeraar, niet verzekeren bij een bank. Want dat werkt niet, zo is me achteraf gebleken, bij de omzeting van de hypotheek om te kunnen banksparen.

[Verwijderd]

assje schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 13:12:
[...]


Weet je dit zeker? Bij variabel lijkt het mij dat dit kan, bij één jaar vast zul je m.i. moeten wachten tot 3 maanden voor het aflopen van de RV periode.

Huidige 0,1% is een momentopname, de korte en lange rente kunnen veranderen en het verschil ertussen kan veranderen. Je weet nooit wat het juiste moment is.

Da gezegd hebbende vind ik het een hele goede strategie om een korte rente te kiezen om zo meer af te kunnen lossen. Als je op hetzelfde moment echter zegt 6% rente niet te kunnen betalen lijkt het toch een onverstandige gok. Ook al is de kans klein de gevolgen zijn toch vrij groot.

In principe is de rekenrente bij korte rentevaste periode gewoon 5% dus zou je dat altijd moeten kunnen betalen, dan is het dus een kwestie van discipline. De grootste valkuil van een korte RVP is dat je went aan de lage maandlasten en vervolgens een potentieel probleem hebt bij rentestijging.

Bij Florius mag ik gewoon een jaar lang beslissen of ik hem langer vast wil zetten, dit vinden ze natuurlijk fijn, omdat ik dan circa 0.5% meer rente ga betalen.
Vandaar dat ik dit ongestraft kan doen.

De andere kant op kan natuurlijk niet.

[RM-rf]

Verwijderd schreef op vrijdag 12 februari 2016 @ 01:59:
[...]


Bij Florius mag ik gewoon een jaar lang beslissen of ik hem langer vast wil zetten, dit vinden ze natuurlijk fijn, omdat ik dan circa 0.5% meer rente ga betalen.
Vandaar dat ik dit ongestraft kan doen.

De andere kant op kan natuurlijk niet.

Als ik bij Florius kijk stellen ze enkel dat een variabele hypotheek op ieder moment vastgezet kan worden, daar betaal je dan ook net 0,2 procentpunt meer rente voor dan 1jaar rentevast (een half procentpunt != 0,5%; rente is bijna 25% hoger bij 15jr tov 1 jaar rentevast, niet een half procent;
werkelijk variabel met NHG is bij florius 2,10% en 1 jaar rentevast 1,90%).


Als je 1 jaar rentevast hebt, betaal je de laagste rente maar kan je niet zomaar op ieder moment je rente vastzetten..
Aangezien bij hypotheek/kredietcrissen de rente niet langzaam stijgt maar deze vaak snel en plots heftig optreden is het te verwachten dat je dus niet zomaar daarop kunt inspelen met een 1jaar rentevaste hypotheek florius ('bodemvissen', wat overigens geen echt positieve term is).
enkel met een volledig variabele waarop je dan net wat meer rente moet betalen (wat natuurlijk altijd een grond heeft).

[ Voor 4% gewijzigd door RM-rf op 14-02-2016 13:49 ]

[Verwijderd]

Nog even terugkomend op een boete bij 1 jaar vast.

Hoe werkt zo'n boete, er is alleen een boete als de rente in de markt lager is dan de rente die je betaalt maar dan alleen over de restant vaste periode.

Als dus de rente voor 1 jaar vast gelijk blijft en de we gaan de rente op 20 jaar vast zetten tzt is er nooit en te nimmer een boete

Als voorbeeld,

de rente is bv voor 1 jaar vast 2%, voor 20 jaar vast 3%.
In dat jaar stijgt de rente naar 3,2% voor 20 jaar. We zettem snel vast en hebben die 3%, de 1 jaarsrente zal bijna altijd dan ook stijgen maar op dat moment van vastzettem wordt er dus vergeleken met die zelfde 2% om een boete te bepalen en die is dan nul euro.
Dus er is nooit een boete in dit geval

[assje]

Verwijderd schreef op maandag 15 februari 2016 @ 13:51:
Nog even terugkomend op een boete bij 1 jaar vast.

Hoe werkt zo'n boete, er is alleen een boete als de rente in de markt lager is dan de rente die je betaalt maar dan alleen over de restant vaste periode.

Als dus de rente voor 1 jaar vast gelijk blijft en de we gaan de rente op 20 jaar vast zetten tzt is er nooit en te nimmer een boete

Als voorbeeld,

de rente is bv voor 1 jaar vast 2%, voor 20 jaar vast 3%.
In dat jaar stijgt de rente naar 3,2% voor 20 jaar. We zettem snel vast en hebben die 3%, de 1 jaarsrente zal bijna altijd dan ook stijgen maar op dat moment van vastzettem wordt er dus vergeleken met die zelfde 2% om een boete te bepalen en die is dan nul euro.
Dus er is nooit een boete in dit geval

Ik denk dat je gelijk hebt en er inderdaad geen sprake zal zijn van een boete maar wel van oversluitkosten (die je bij aflopen van de RVP niet zou hebben).

Effectief ben je met deze werkwijze bezig met het timen van de markt en die zo proberen te verslaan. Of dit gemiddeld effectief een positief resultaat zal geven durf ik (net als met aandelen) te betwijfelen.

[RM-rf]

Verwijderd schreef op maandag 15 februari 2016 @ 13:51:

de rente is bv voor 1 jaar vast 2%, voor 20 jaar vast 3%.
In dat jaar stijgt de rente naar 3,2% voor 20 jaar. We zettem snel vast en hebben die 3%...

volgens mij is het gewoon dat als jij de rente langer wilt gaan vastzetten, je de dan geldende rente moet betalen en als die net naar 3,2% verhoogd is, moet je die 0,2 procentpunt meer ook gewoon betalen..

tenzij je misschien van tevoren kunt 'voorspellen' dat de rente gaat stijgen, een erg fijne gave lijkt me

[ScoTtix]

Vraagje omtrent oversluiten van de hypotheek.

Als ik 7,5k betaal (bruto, netto ong 4,5k) kan ik mijn rente van 3,7 omzetten naar 2,1(10 jaar) Even grof gerekend heb ik dat na ongeveer 4/5 jaar terug verdient (ook rekening houden met minder HRA).

Klopt het dat ik dit dus ook alleen moet doen als ik niet verwacht te verhuizen(mogelijk buitenland) binnen 4/5 jaar?

[Piper]

Dan zou ik het niet doen inderdaad. Reken ook even door wat je maandlasten worden als je die 7,5k (of 4,5k) aflost op je hypotheek. Misschien kan je daardoor ook wel net in een andere risicoklasse vallen waardoor je rente al lager kan worden.

[ybos]

ScoTtix schreef op maandag 15 februari 2016 @ 14:54:
Vraagje omtrent oversluiten van de hypotheek.

Als ik 7,5k betaal (bruto, netto ong 4,5k) kan ik mijn rente van 3,7 omzetten naar 2,1(10 jaar) Even grof gerekend heb ik dat na ongeveer 4/5 jaar terug verdient (ook rekening houden met minder HRA).

Klopt het dat ik dit dus ook alleen moet doen als ik niet verwacht te verhuizen(mogelijk buitenland) binnen 4/5 jaar?

ik zou eerder rekening houden dat je binnen 8/10 jaar niet verhuist/verkoopt. Na 4/5 jaar heb je je investering terug, maar nog niks verdient, daarom zou ik de marge qua tijd iets ruimer houden. Als je verwacht te verkopen, kan je beter kijken of je rente kan/mag middelen, direct besparen, zonder eenmalige investering.

[RM-rf]

ScoTtix schreef op maandag 15 februari 2016 @ 14:54:
Vraagje omtrent oversluiten van de hypotheek.

Als ik 7,5k betaal (bruto, netto ong 4,5k) kan ik mijn rente van 3,7 omzetten naar 2,1(10 jaar) Even grof gerekend heb ik dat na ongeveer 4/5 jaar terug verdient (ook rekening houden met minder HRA).

Klopt het dat ik dit dus ook alleen moet doen als ik niet verwacht te verhuizen(mogelijk buitenland) binnen 4/5 jaar?

hoeveel jaar heb je nu nog rentevast?

als dat rond de 4/5 jaar is, zul je hooguit de rente die je sowieso verschuldigd bent, nu enkel versneld betalen, met verder geen enkele winst/verlies .
Een potentiele 'winst' zou hooguit kunnen ontstaan als je over die 4/5 jaar je hypotheek zou moeten doorfinancieren voor de resterende 5/6 jaar, voor een tarief dat boven het tarief ligt dat 10 jaar nu doet...

Inderdaad heb je daaraan eerder niks te winnen als je sowieso boetevrij onder je hypotheek uit kunt komen voor die tijd.

Meestal is het met 'advieskosten' en alle andere kosten of renteverlies dat er maar één werkelijk aan verdient en dat zijn de kredietinstellingen (wat verder maar goed ook is, daarom verstrekken zij jou die kredieten, daarop verlies je als klant altijd wat geld, maar daardoor kun je nu dingen kopen die je later werkelijk afbetaalt, hooguit is het de vraag hoelang en hoeveel je 'extra' wilt betalen voor je lening, en hoeveel vrijheid/flexibiliteit je wilt of hoeveel risico je juist afgedekt wilt hebben )

[ScoTtix]

Goede feedback, thanks!

@ybos, dat is een goede. Ik zit bij de rabo, toen ik de dame vroeg of de boeterente verwerkt zo worden in een renteopslag of dat ik deze meteen moest betalen zei ze dat ik het meteen moest betalen. Ga morgen nog wel eens bellen of dat inderdaad echt geen optie is bij de rabo, heb er niet naar doorgevraagd.

@RM-rf, hypotheek is pas 2 jaar oud, dus staat nog 8 jaar vast. Ik ga het nog eens goed uitrekenen en dan vergelekijken met dat zelfde bedrag af te lossen, kijken wat het dan nog extra opleverd en wanneer dan.

[douwe.nl]

Rob Coops schreef op donderdag 11 februari 2016 @ 17:39:
Anderhalf jaar gelden vast gezet voor maar 3 jaar... Nee ik verwachte niet dat de rente nog heel veel verder zou dalen. De reden was een echtscheiding, een gedeelde hypotheek die nu volledig op mijn schouders terecht kwam, het moeten uitkopen van de voormalig partner en een appartement waarvan de uitstaande hypotheek hoger was dan de geschatte waarde van het appartement (net voor de crisis gekocht).
Het eigen vermogen opgesoupeerd aan de voormalig partner en het verschil in de nu beschikbare hypotheek en de uitstaande lening dus niet echt in een onderhandelingspositie op dat moment.

Bij mijn scheiding (in gemeenschap van goederen) Werd me verteld door de financieel adviseur dat de helft van de onderwaarde voor rekening zou komen voor mijn ex, ofwel ze mag 15K aftikken aan mij en ik blijf daar wonen met de andere helft van de restschuld.

Schulden zijn in gemeenschap van goederen ook van beide partijen, de helft van de onderwaarde is dus haar schuld aan jou en niet andersom...

http://www.echtscheiding-wijzer.nl/onderwaarde-woning.html

[Blik1984]

ScoTtix schreef op maandag 15 februari 2016 @ 19:03:
Goede feedback, thanks!

@ybos, dat is een goede. Ik zit bij de rabo, toen ik de dame vroeg of de boeterente verwerkt zo worden in een renteopslag of dat ik deze meteen moest betalen zei ze dat ik het meteen moest betalen. Ga morgen nog wel eens bellen of dat inderdaad echt geen optie is bij de rabo, heb er niet naar doorgevraagd.

@RM-rf, hypotheek is pas 2 jaar oud, dus staat nog 8 jaar vast. Ik ga het nog eens goed uitrekenen en dan vergelekijken met dat zelfde bedrag af te lossen, kijken wat het dan nog extra opleverd en wanneer dan.

Middelen bij de rabo kan vanaf 1 juli, las ik vandaag in het blaadje van vereniging eigen huis

[Sport_Life]

ScoTtix schreef op maandag 15 februari 2016 @ 19:03:
Goede feedback, thanks!

@ybos, dat is een goede. Ik zit bij de rabo, toen ik de dame vroeg of de boeterente verwerkt zo worden in een renteopslag of dat ik deze meteen moest betalen zei ze dat ik het meteen moest betalen. Ga morgen nog wel eens bellen of dat inderdaad echt geen optie is bij de rabo, heb er niet naar doorgevraagd.

@RM-rf, hypotheek is pas 2 jaar oud, dus staat nog 8 jaar vast. Ik ga het nog eens goed uitrekenen en dan vergelekijken met dat zelfde bedrag af te lossen, kijken wat het dan nog extra opleverd en wanneer dan.

Dat heet rentemiddeling. En bij de rabobank krijg je een boete indien je eerder dan de (verlengde) termijn gaat verhuizen.

Het klinkt allemaal leuk en aardig van de bank, maar in werkelijkheid wordt alleen de bank er (veel) beter van. Ik voorspel dat over enkele jaren de eerste berichten komen van mensen die ineens een flinke boete moeten betalen omdat ze weg willen of moeten.

[ScoTtix]

Blik1984 schreef op maandag 15 februari 2016 @ 20:06:
[...]

Middelen bij de rabo kan vanaf 1 juli, las ik vandaag in het blaadje van vereniging eigen huis

Ah thanks, zie het nu inderdaad ook staan op de rabobank website, het volgende staat er ook tussen:
Tijdens de rentevaste periode kunt u één keer gebruikmaken van de mogelijkheid om uw rente te middelen. Als u besluit om te gaan rentemiddelen, vervalt de vrijstelling van eventuele boeterente bij verhuizing. Conform de Gedragscode Hypothecair Financieren is de boeterente beperkt tot maximaal 3 procent van de lening.

Betekend dit serieus dat ze je een boeterente kunnen opleggen als je gaat verhuizen? Dan ben je dus altijd verplicht om je huidige hypotheek mee te nemen naar je nieuwe woning. En wat als je gaat huren? Dan mag je dus max 3% betalen?

Het is mij wel helder dat je heeeel goed moet uitzoeken of middelen/oversluiten nou echt handig is.

[Sissors]

Lijkt mij eigenlijk heel logisch, doen andere banken niet hetzelfde?

Het idee van rentemiddeling is dat je nu 4% betaald voor nog 5 jaar vast, het huidige tarief voor 10 jaar vast is 2%, dus kan je nu switchen naar 3% voor de komende 10 jaar. (Ruwe getallen). Kost de bank niks, levert jou lagere maandlasten op dan wat je nu hebt. Win-win situatie.

Maar als je nu na 5 jaar verhuist heb je wel de lusten van de lagere rente de eerste 5 jaar, maar de hogere rente de tweede 5 jaar ontwijk je compleet. Daar wordt de bank niet blij van, en dat is natuurlijk ook niet het idee van rentemiddeling.

[ScoTtix]

Sissors schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 09:06:
Lijkt mij eigenlijk heel logisch, doen andere banken niet hetzelfde?

Het idee van rentemiddeling is dat je nu 4% betaald voor nog 5 jaar vast, het huidige tarief voor 10 jaar vast is 2%, dus kan je nu switchen naar 3% voor de komende 10 jaar. (Ruwe getallen). Kost de bank niks, levert jou lagere maandlasten op dan wat je nu hebt. Win-win situatie.

Maar als je nu na 5 jaar verhuist heb je wel de lusten van de lagere rente de eerste 5 jaar, maar de hogere rente de tweede 5 jaar ontwijk je compleet. Daar wordt de bank niet blij van, en dat is natuurlijk ook niet het idee van rentemiddeling.

Helemaal mee eens hoor, maar al die kleine zaken vertellen ze je niet als je contact met ze op neemt. Mijn conclusie is dat het interessant kan zijn in sommige situaties en dat je het goed moet uitzoeken. Aangezien ik zeker niet langer dan 5 jaar in m'n huidige woning zal blijven en mogelijk ook niet naar een nieuwe koopwoning zal gaan kan ik beter nu wat extra aflossen dan voor rentemiddeling /oversluiten te gaan.

[Wooldoor]

Ik ben bezig met de voorbereidingen van een hypotheek. Het meeste is me al duidelijk, maar 1 onderdeel kom ik niet uit. Als ik een hypotheek bij een bepaalde partij afsluit voor 102% MW (in werkelijkheid zit dit percentage op 92%) en vervolgens na 2 jaar op het punt kom van <90% MW dan wordt automatisch de rente naar beneden bijgesteld.
Maar wat heb je er dan eigenlijk aan om je rente voor 10 jaar vast te zetten als deze alleen maar kan dalen?

[redwing]

Wooldoor schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 09:22:
Ik ben bezig met de voorbereidingen van een hypotheek. Het meeste is me al duidelijk, maar 1 onderdeel kom ik niet uit. Als ik een hypotheek bij een bepaalde partij afsluit voor 102% MW (in werkelijkheid zit dit percentage op 92%) en vervolgens na 2 jaar op het punt kom van <90% MW dan wordt automatisch de rente naar beneden bijgesteld.
Maar wat heb je er dan eigenlijk aan om je rente voor 10 jaar vast te zetten als deze alleen maar kan dalen?

Je haalt nu 2 dingen door elkaar. Wat de bank doet als je nu je rente wilt bepalen is eerst kijken wat de huidige rentestand is (voor x jaar vast zetten) en daar bovenop komt een extra 'risico'-rente. Die laatste is afhankelijk van de x% MW. Deze laatste gaat omlaag als je onder die 90% MW komt. Die eerste kan echter alle kanten op gaan, het kan b.v. best zijn dat over 5 jaar die rente een paar procent omhoog is gegaan.

Je kunt je rente dus vastzetten om zekerheid te krijgen dat de rente niet gaat stijgen. Daarnaast zal die 'risico'-rente automatisch omlaag gaan (mits je de goede hypotheek hebt) als je %MW omlaag gaat.

B.v. stel dat de totale rente nu 3% is bij 110%MW waarvan 2% standaard en 1% risico. Nu kan het best zijn dat over 5 jaar die rente naar 5% is gegaan waarvan 4% standaard en 1% risico. Als dan door aflossen je naar 90% MW gegaan bent houd je die 4% over en dat is hoger dan waarmee je begon,

Nu is de huidige verwachting natuurlijk dat de rente niet alteveel zal veranderen (o.a. door EU-ingrepen) maar over een periode van 10 of 20 jaar kan de rente makkelijk weer een heel stuk stijgen. Het is dus een eigen keuze of je voor zekerheid of voor een risisco (met waarschijnlijk minder kosten) gaat.

[Wooldoor]

Dat maakt het een heel stuk duidelijker, bedankt.
Wat ik wel apart vind dat het niet duidelijk ergens vermeld staat hoeveel dat stukje 'risico-rente' is. Als ik bijvoorbeeld bij Munt kijk zie je 10 jaar vast 102% MW voor 2.83% en 90% MW is 2.53%.

[Jozzle]

redwing schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 09:35:
[...]
B.v. stel dat de totale rente nu 3% is bij 110%MW waarvan 2% standaard en 1% risico. Nu kan het best zijn dat over 5 jaar die rente naar 5% is gegaan waarvan 4% standaard en 1% risico. Als dan door aflossen je naar 90% MW gegaan bent houd je die 4% over en dat is hoger dan waarmee je begon,

N.B. als je die 3% voor 10 jaar vast hebt, waarvan 1% risico opslag en na 5 jaar val je in de lagere risico schaal, dan ga je niet naar de op dat moment geldende rente (5-1=) 4%, maar naar (3-1=) 2%. Kortgezegd vervalt de opslag op je eerder afgesproken rente. Zo is me dat expliciet verteld door een Florius medewerker.

[Mip]

Mijn situatie :
Momenteel huurder, vaste baan, contract voor onbepaalde tijd. Ruime spaarpot achter de hand.
Binnenkort de mogelijkheid om samen met partner (bijna afgestudeerd, uitzicht op baan) huis van familie te kopen tegen de WOZ waarde.
We zijn van plan om de rente 20 jaar vast te zetten, in mijn optiek kan deze alleen maar omhoog gaan. Ik wil proberen te onderhandelen om het risico-opslag er af te krijgen omdat het huis bij aanvang van de hypotheek al een flinke overwaarde heeft en de bank dus een nihil risico loopt.
Daarnaast de keuze om gelijk een deel spaargeld in te leggen om de hypotheeklast te verlagen en een annuïteitenhypotheek te nemen om zo veel mogelijk nog aanspraak te maken op de nu nog bestaande HRA-regeling.
Wa denken jullie?

[redwing]

Jozzle schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 10:28:
[...]
N.B. als je die 3% voor 10 jaar vast hebt, waarvan 1% risico opslag en na 5 jaar val je in de lagere risico schaal, dan ga je niet naar de op dat moment geldende rente (5-1=) 4%, maar naar (3-1=) 2%. Kortgezegd vervalt de opslag op je eerder afgesproken rente. Zo is me dat expliciet verteld door een Florius medewerker.

Klopt, maar dat is als je de rente daadwerkelijk hebt vastgezet. Mijn voorbeeld was bedoeld om aan te geven dat als je de rente niet vast zet de rente die je uiteindelijk betaald wel degelijk hoger kan worden.

[ZeRoC00L]

Mip schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 10:32:
Ik wil proberen te onderhandelen om het risico-opslag er af te krijgen omdat het huis bij aanvang van de hypotheek al een flinke overwaarde heeft en de bank dus een nihil risico loopt.

Daar zijn gewoon standaard tabellen voor, de bank kijkt naar de marktwaarde en bepaald de eventuele opslag. Kijk bijvoorbeeld hier maar eens:
http://www.actuelerentest...1-jaar-rente-vast.asp?o=2
Tarieven voor 75% EW zijn ongeveer vergelijkbaar met het tarief voor NHG.

[RM-rf]

Mip schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 10:32:

Wa denken jullie?

Dat je een goede risico-afweging moet maken en moet overwegen of het 20 jaar vastleggen voor je nodig is omdat je een risico wilt afdekken dat je bv je maandlasten niet zou kunnen betalen bij stijgende maandlasten (wat gezien je beschrijving me niet echt van toepassing lijkt)..

Als je enkel de rente 20 jaar wilt vastleggen omdat je denkt daarmee een winst te maken, moet je afvragen hoeveel 'als'-en daarbij komen kijken... in hoeverre is dat pure speculatie en 'voorspellen' van je toekomstige wensen en mogelijkheden.

Als je in dit topic een paar posts terugleest, zie je nog maar een dag terug iemand posten die zn rente 2 jaar terug voor 10 jaar vastgelegd heeft, en die is nu aan het berekenen hoeveel 'winst' hij zou maken als hij 7,5K boeterente aan zn bank betaald..
dat is naturlijk de downside van het lang vastleggen, in de meeste gevallen wrijven vooral de kredietinstituten ervan in hun handen en slechts weinig individuen maken daarop een winst (en die winst valt vaak ook best tegen).


Overigens kan ik me best voorstellen als je in het begin erg voorzichtig bent.
maar probeer ook goed een oog te houden op de flexibiliteit.... bv probeer een zeer hoog bedrag eruit te halen dat je boetevrij voortijds kunt aflossen...
Bv de mogelijkheid om 20% per jaar versneld boetevrij te kunnen aflossen kan je erg veel winst opleveren als je toch tussentijds de rente wil middelen of oversluiten als die alsnog verder gevallen is (bij bv oversluiten haal je niet zozeer winst uit het verschil in rente maar vooral omdat die mogelijkheid boetevrij af te lossen tussentijds maakt dat de te betalen boeterente relatief beperkt blijft)..

tevens vind ik het geen slecht idee om op te passen met 20 jaar, hoezeer je nu ook denkt te kunnen voorspellen hoe in 20 jaar de economie zal draaien en hoe je situatie is, is er een gerede kans dat er toch een hoop anders gebeurt en meestal is het bij onvoorziene veranderingen in je toekomstplannen het gunstiger geen langdurige verplichtingen te hebben

[Milmoor]

Wooldoor schreef op dinsdag 16 februari 2016 @ 09:39:
Dat maakt het een heel stuk duidelijker, bedankt.
Wat ik wel apart vind dat het niet duidelijk ergens vermeld staat hoeveel dat stukje 'risico-rente' is. Als ik bijvoorbeeld bij Munt kijk zie je 10 jaar vast 102% MW voor 2.83% en 90% MW is 2.53%.

Zie bijv. hier: https://www.triodos.nl/nl...hypotheken/rentetarieven/. Ook de ING heeft ze staan, ze zullen bij elke bank vindbaar of herleidbaar zijn. Het is telkens het verschil met de laagste rente.

[ Voor 7% gewijzigd door Milmoor op 16-02-2016 20:46 ]