Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[assje]

GeeMoney schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 22:21:
[...]


Omdat mijn HRA dan ook zakt.
Dat bedrag zet ik nu (+meer) zelf weg op een eigen spaar rekening.
Ik vang de maximale HRA in verband met belasting schaal en in de goede (of foute, net hoe je het bekijkt ) tijd de hypotheek heb afgesloten.

4,1% bruto zal netto waarschijnlijk minimaal ca. 2,5% zijn.

Op een spaarrekening is dat niet te verslaan, met beleggen eventueel mogelijk wel.

Zodra VRH een rol gaat spelen wordt aflossen wel heel snel interessant.

[GeeMoney]

assje schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 22:49:
[...]


4,1% bruto zal netto waarschijnlijk minimaal ca. 2,5% zijn.

Op een spaarrekening is dat niet te verslaan, met beleggen eventueel mogelijk wel.

Zodra VRH een rol gaat spelen wordt aflossen wel heel snel interessant.

Nu is het ook zo dat het geld ten alle tijde beschikbaar is. Op het moment dat ik aflos ben ik het "kwijt". Op een goede spaar krijg ik nu iets meer dan 1%.

[redwing]

GeeMoney schreef op donderdag 07 januari 2016 @ 23:03:
[...]
Nu is het ook zo dat het geld ten alle tijde beschikbaar is. Op het moment dat ik aflos ben ik het "kwijt". Op een goede spaar krijg ik nu iets meer dan 1%.

Ik ga mijn spaargeld pas in mijn hypotheek storten als ik tegen de vermogensgrens aan zit. Vrij besteedbaar geld is toch een stuk handiger en aangezien aflossen niet veel winst oplevert heb ik het voorlopig ook liever op de bank staan. Mocht er iets veranderen kun je altijd nog bijstorten, maar andersom kan dat niet.

[ArwinV]

Sinds vorig jaar ben ik juist wel aan het aflossen op mijn aflossingsvrije deel. Is nu nog zo'n 16000 euro en met het aflos schema dat ik voor mezelf bedacht heb is dit binnen zes jaar afgelost. Als ik niet aflos moet ik dat over elf jaar (einde looptijd) alsnog doen en nu ben ik dus een stuk eerder schuldvrij en bespaart het ook nog flink wat rente.
Aflossen doe ik met het geld wat via de hra (van de spaarhypotheek) terugkomt en het stukje wat mijn maandlasten lager worden door het

Rente heb ik vorig jaar voor 1 jaar op 2,75 vastgezet en heb nu het voorstel van de bank om 1 jaar op 2,25 , 3 jaar 2,35, 5 jaar 2,45 of 6 jaar 2,55 vast te zetten. Dit gaat pas op 1 april in dus ik heb nog even tijd om hier over na te denken.
De spaarhypotheek heb ik lang geleden al voor de hele looptijd vastgezet dus daar hoef ik niet meer over te twijfelen.

[GeeMoney]

ArwinV schreef op vrijdag 08 januari 2016 @ 18:54:
Sinds vorig jaar ben ik juist wel aan het aflossen op mijn aflossingsvrije deel. Is nu nog zo'n 16000 euro en met het aflos schema dat ik voor mezelf bedacht heb is dit binnen zes jaar afgelost. Als ik niet aflos moet ik dat over elf jaar (einde looptijd) alsnog doen en nu ben ik dus een stuk eerder schuldvrij en bespaart het ook nog flink wat rente.
Aflossen doe ik met het geld wat via de hra (van de spaarhypotheek) terugkomt en het stukje wat mijn maandlasten lager worden door het

Rente heb ik vorig jaar voor 1 jaar op 2,75 vastgezet en heb nu het voorstel van de bank om 1 jaar op 2,25 , 3 jaar 2,35, 5 jaar 2,45 of 6 jaar 2,55 vast te zetten. Dit gaat pas op 1 april in dus ik heb nog even tijd om hier over na te denken.
De spaarhypotheek heb ik lang geleden al voor de hele looptijd vastgezet dus daar hoef ik niet meer over te twijfelen.

Je krijgt voor je aflossingsvrij ook HRA?
Ik in ieder geval wel en door mijn belastingschaal (52%) ook nog eens fors.
Mijn HRA zet ik volledig weg naar een eigen spaarrekening en deze zal ik ok einde rente vaste periode in 1 klap in die pot kunnen stoppen (als ik dat wil tenminste).
Het vergt discipline dat wel maar volgens mij haal ik zo het maximale voordeel eruit.

[ArwinV]

Voor dat aflossingsvrije deel ook inderdaad maar dat wordt steeds iiets minder door het aflossen en dordat de spaarhypotheek tot einde looptijd vast staat (7,4 procent) blijft die hra gelijk, vandaar dat ik hoofdzakelijk daarmee reken. Maar kortweg komr het er eigenlijk op neer dat ik mijn maandelijkse hypotheek bedrag gelijk hou maar dat de verdeling rente / aflossing verschuift. Feitelijk is mijn aflosvrije nu een soort annuitaire geworden. Vergt ook discipline maar dat geldt voor alles wat je op hypotheekgebied bedenkt.

Eigenlijk heb ik er wel spijt van dat ik niet wat eerder met aflossen ben begonnen, maar ja keuzes he

[TrailBlazer]

GeeMoney schreef op zondag 10 januari 2016 @ 19:25:
[...]


Je krijgt voor je aflossingsvrij ook HRA?
Ik in ieder geval wel en door mijn belastingschaal (52%) ook nog eens fors.
Mijn HRA zet ik volledig weg naar een eigen spaarrekening en deze zal ik ok einde rente vaste periode in 1 klap in die pot kunnen stoppen (als ik dat wil tenminste).
Het vergt discipline dat wel maar volgens mij haal ik zo het maximale voordeel eruit.

Je haalt dat er alleen wat uit zolang je spaarrente meer is dan je dat je netto aan rente betaalt. Met de huidige rentes op spaargeld lijkt het me sterk dat je dat haalt. Bij een hypotheekrente van 3% moet je 1,5 % rente krijgen op je spaargeld dat is best lastig op het moment.

[GeeMoney]

TrailBlazer schreef op zondag 10 januari 2016 @ 21:54:
[...]

Je haalt dat er alleen wat uit zolang je spaarrente meer is dan je dat je netto aan rente betaalt. Met de huidige rentes op spaargeld lijkt het me sterk dat je dat haalt. Bij een hypotheekrente van 3% moet je 1,5 % rente krijgen op je spaargeld dat is best lastig op het moment.

Klopt maar daar staat tegenover dat het geld nu wel altijd beschikbaar is. Ik denk dat ik doorspaar tot ik vermogensbelasting ga betalen en de spaarrekening van mijn zoon ook vol zit. (dat spaar ik voor hem, en zal ik absoluut niet voor eigen doeleinden gebruiken)
Ik heb nog geen 48k staan al komt die wel binnen een jaar of 1.5 in zich in dit tempo.(volgens mij nu de grens voor vermogensbelasting)
Daarboven zal ik ook gaan aflossen...

[assje]

TrailBlazer schreef op zondag 10 januari 2016 @ 21:54:
[...]

Je haalt dat er alleen wat uit zolang je spaarrente meer is dan je dat je netto aan rente betaalt. Met de huidige rentes op spaargeld lijkt het me sterk dat je dat haalt. Bij een hypotheekrente van 3% moet je 1,5 % rente krijgen op je spaargeld dat is best lastig op het moment.

Nog eens in de herhaling maar nu in een mooi overzichtje. De genoemde 3% rente bruto is netto in 2016 dus tussen de 3% en 1,78%. De laatste dus bij een hypotheek die 130% (!) van de WOZ waarde is.

Natuurlijk is delen door twee makkelijk rekenen maar (ik val in herhaling) het gaat gewoon hartstikke scheef als de LTV lager wordt.

Voor mij is de netto HRA dus maar 25% en dat is op een hypotheek die vorig jaar is afgesloten met een LTV van 103% (t.o.v. taxatiewaarde uiteraard).


*belastingtarieven 2016

[ Voor 10% gewijzigd door assje op 11-01-2016 08:49 ]

[Milmoor]

Mooi schema. Ik ga eens goed kijken hoe EWF en HRA onderling wel/niet verrekenen, want ik merk dat ik dat niet helder heb.

[assje]

Milmoor schreef op maandag 11 januari 2016 @ 14:30:
Mooi schema. Ik ga eens goed kijken hoe EWF en HRA onderling wel/niet verrekenen, want ik merk dat ik dat niet helder heb.

Het is heel eenvoudig, EWF kan je zien als een drempel op de HRA.

Voorbeeld:
hypotheek €100k
Rente 5%
Bruto rente = €100k*0,05=€5k

WOZ €200k
EWF 0,75%
EWF = €200k*0,00075= €1,5k

Je krijgt dus HRA over €5k - €1,5k = €3,5k (aftrekbaar van de inkomstenbelasting)

Tegen 40,4%: €3,5k * 0,404 = €1.414,- (1414/5000=28% netto HRA)
Tegen 50,5%: €3,5k * 0,505 = €1.768,- (1768/500=35% netto HRA)

Samengevat, EWF is een "vaste" waarde afhankelijk van de WOZ waarde en het EWF-tarief. Als de betaalde hypotheekrente daalt door lagere rente of schuld wordt daardoor de HRA steeds kleiner (zowel relatief als absoluut).

[ Voor 20% gewijzigd door assje op 11-01-2016 15:28 ]

[Milmoor]

assje schreef op maandag 11 januari 2016 @ 15:24:
[...]


Het is heel eenvoudig, EWF kan je zien als een drempel op de HRA.

Ok, duidelijk, bedankt. Wat ik tot nu toe deed: los HRA berekenen, los EWF berekenen. Maandelijkse lasten Exclusief variabele kostenis hypotheek rente plus aflossing minus HRA plus EWF (plus onderhoud reservering). daar komt meen ik hetzelfde uit. Klopt dat? Ik zal het straks ook zelf echt even narekenen.

[M-ThijZ]

Ik mag een keuze gaan maken tussen:

10 jaar - 2.10%
20 jaar - 2.65%

Hypotheeksom is 245K NHG.

Nu verwacht ik niet dat jullie een glazen bol hebben, maar ik een tijd geleden zag ik een Excel sheet waar ik twee rentevast perioden achter elkaar kan vergelijken. Heeft iemand die toevallig nog?

Ik zou wel willen weten hoe hoog de rente na 10 jaar maximaal mag zijn, als ik nu voor 10 jaar kies.

Overigens verwacht ik over 10 jaar wel een stap te willen maken naar een ander huis (boven NHG). Dat is nog zover weg dat ik niet denk daar een keuze tussen 10 of 20 jaar van moet laten afhangen.

edit:
Ah, volgens mij gevonden. Als de 10-jaars-rente over 10 jaar hoger is dan 3.7%, dan is het voordeliger om nu voor 20 jaar te gaan.

[ Voor 10% gewijzigd door M-ThijZ op 20-01-2016 11:18 ]

[Blik1984]

M-ThijZ schreef op woensdag 20 januari 2016 @ 10:19:
Ik mag een keuze gaan maken tussen:

10 jaar - 2.10%
20 jaar - 2.65%

Hypotheeksom is 245K NHG.

Nu verwacht ik niet dat jullie een glazen bol hebben, maar ik een tijd geleden zag ik een Excel sheet waar ik twee rentevast perioden achter elkaar kan vergelijken. Heeft iemand die toevallig nog?

Ik zou wel willen weten hoe hoog de rente na 10 jaar maximaal mag zijn, als ik nu voor 10 jaar kies.

Overigens verwacht ik over 10 jaar wel een stap te willen maken naar een ander huis (boven NHG). Dat is nog zover weg dat ik niet denk daar een keuze tussen 10 of 20 jaar van moet laten afhangen.

20 jaar is natuurlijk een prima keuze met een dergelijke rente. Zou echter wel flink wat flexibiliteit inbouwen. Dus hypotheek mee kunnen nemen zonder boete bij verhuizing, 20% aflossing mogelijk, etc.

[Paul1987]

Wij hebben gekozen om onze hypotheek (Annuïteiten + NHG) 30 jaar tegen 3,09% vast te zetten. Onze motivatie was vooral een voorspelbaar bedrag gedurende de complete looptijd tegen een, historisch gezien, zeer gunstige rente.

Ik heb helaas geen glazen bol en weet dan ook niet wat de rente percentages gaan doen.
We hebben kort overwogen om te kiezen voor een kortere periode echter besloten om dit niet te doen omdat het zo meer zekerheid geeft. Het voelt wel een beetje als gokken, maar ik ga er nog steeds van uit dat de rente in de komende jaren weer terug zal gaan naar 4-5% voor 10 jaar en dan kom ik na 30 jaar redelijk goed uit.

De voorwaarden zijn wel goed.
We mogen deze hypotheek boetevrij mee verhuizen mocht dat aan de orde zijn en versneld aflossen volgens mij 10 of 20% per jaar is ook een optie.

[ Voor 12% gewijzigd door Paul1987 op 20-01-2016 11:33 ]

[RM-rf]

M-ThijZ schreef op woensdag 20 januari 2016 @ 10:19:

edit:
Ah, volgens mij gevonden. Als de 10-jaars-rente over 10 jaar hoger is dan 3.7%, dan is het voordeliger om nu voor 20 jaar te gaan.

waarom de '10-jaars' rente? je moet toch niet altijd zo lang verlengen?

als je bv netjes aflost en de huizenprijzen zich verder herstellen, zal je schuldpositie zich in die tien jaar ook erg positief ontwikkelen en heb je ook een duidelijk andere insteek bij re-financiering over 10 jaar..
je hebt dan misschien een duidelijk andere houding en zult andere overwegingen treffen (misschien wil je zelfs substantieel meer gaan aflossen of juist niet; ook de hele regelgevingen kunnen veranderd zijn en voordelen die je nu hebt dan verdwenen )

Bedenk ook dat het niet noodzakelijk een nadeel hoeft te zijn dat je je wat korter vastlegt, je wint er ook enorm aan beslissingvrijheid mee;
dat verder los van de vraag of je werkelijk financieel er wat geld mee wint of niet.
Veel mensen die nu vastzitten aan een hypotheek van 10 jaar of langer die ze een paar jaar terug afsloten, kijken vooral naar mogelijkheden deze voortijdig aan te laten passen, te middelen of er voortijdig uit te komen.... 20 jaar is dan zelfs een verdubbeling van de looptijd tov daarvan.


Mijn indruk is dat juist beginners op de huizenmarkt veel meer geneigd zijn hun hypotheek heel lang vast te laten leggen uit een soort van onzekerheid en omdat hun huidige positiue eerder erg onzeker en zwak is (mensen die meer dan 100% van de waarde van hun woning moeten lenen hebben idd niet de beste poitie tov hun kredietverstrekkers)...
Als je echter merkt dat je een overwaarde gaat krijgen; de waarde van je woning eerder gestegen is tov de uitstaande schuld (en bij een annuitaire hypotheek over 30 jaar is dat na 10 jaar een L2V van ongeveer 71%), verandert ook je houding, en merk je dat je dat risico zelf best kunt dragen en ook dat dat uiteidnelijk eigenlijk altijd gunstiger blijkt te zijn, banken geven nu eenmaal liever geen geld kado, als zij een bepaald risico dragen... dan kies je ook makkelijker voor een kort vaststaande rente.

je houding qua financiele zekerheid kan in die tien jaar best veranderen, en wat je nu besluit dat de beste keuze is voor de komende twintig jaar, is misschien niet hetzelfde als wat je kiest over 10 jar voor de komende 10 jaar erna.

[PLAE]

Eens hoor, maar de andere kant op is de rente nu wel echt relatief laag. En misschien ook wel absoluut gezien. Daar kun je nu ook gewoon de vruchten van plukken. _{en ja het blijft altijd koffiedik kijken natuurlijk}

[Ray]

-

[ Voor 107% gewijzigd door Ray op 20-01-2016 13:52 ]

[RM-rf]

PLAE schreef op woensdag 20 januari 2016 @ 13:37:
Eens hoor, maar de andere kant op is de rente nu wel echt relatief laag. En misschien ook wel absoluut gezien. Daar kun je nu ook gewoon de vruchten van plukken. _{en ja het blijft altijd koffiedik kijken natuurlijk}

dat kan zijn, als je wil speculeren is dat altijd je eigen keuze, en daarop heb je zeker recht.

Ik wil je er wel op wijzen dat je bij zulk een lang vastgelegde hypotheekrente uiteindelijk dan moet 'speculeren' tegen de grote kredietinstituten die een heel leger aan analysten aan het werk zetten om exact te bepalen hoe groot het risico is, en jou uiteindelijk een langdurende rente aanbieden die door hen zo berekend is dat zij ervan uitgaan dat ze daarop niet verliezen;

Ikzelf heb altijd het idee dat die kredietinstituten wat langer doorrekenen dan de consument.
Het 'idee' dat je vast-en-zeker een winst zult maken met je keuze nu, over die twintig jaar is inderdaad precies wat je zelf stelt 'vingerdik-kijken'.

Je legt jezelf eigenlijk nu vast op een iets hogere rente die bv voor 20 jaar geld, terwijl je een lagere rente voor 10 jaar kunt krijgen, denkende dat je dus in de volgende tien jaar een 'winst' zou gaan boeken die hoger is dan de hogere rente die je initieel betaald..
dat noem ik best speculatief .

Je plukt dus _nu_ helemaal geen vruchten :
als je ervoor kiest een hogere rente te accepteren en deze heel lang vast te leggen, gok je erop dat je over 10 jaar 'misschien' goedkoper uit zou kunnen zijn en dat je dus pas -dan- geld dat je initieel teveel betaald terug zou krijgen

[Blik1984]

In zoverre is natuurlijk iedere termijn langer dan 1 jaar speculeren. Niemand weet namelijk wat de rente over een jaar doet. Dus zo kun je alles wel doodslaan en uiteindelijk tot de conclusie komen dat je variabel moet kiezen. Want dan pluk je pas echt de vruchten van nu.

Zo makkelijk is het natuurlijk niet. De looptijd van je hypotheek is 30 jaar, dus je moet een keuze maken waarmee je rekening houdt met die looptijd. Over 5 of 10 jaar kan de hypotheekrente ook opeens op 10+% zitten, kun je ermee leven dat je dan nu een kortere looptijd kiest om zo 0,55% rentevoordeel te pakken? Kun je dat financieel/emotioneel gezien aan?

KOrtom, het is een afweging van risico's waarmee je je eigen persoonlijke situatie en historische cijfers mee moet nemen om zo tot je eindconclusie te komen.

_{En uiteindelijk is er altijd wel een scenario geweest dat voordeliger was geweest dan hetgene dat je nu kiest}

[redwing]

Je rente voor langer vastzetten kun je zien als een verzekering. Je betaalt nu wat meer waarmee je het risico afdekt dat de rente een grote stap omhoog maakt.
Uiteindelijk ben je met een variabele rente 9 van de 10 keer goedkoper uit, alleen als je variabel neemt en de last van een verhoging niet kunt dragen is het toch slimmer om lang vast te zetten. En zo kan net zo goed je gemoedsrust ook een reden zijn om lang vast te zetten.

[RM-rf]

Blik1984 schreef op woensdag 20 januari 2016 @ 15:25:

In zoverre is natuurlijk iedere termijn langer dan 1 jaar speculeren.

een krediet aangaan of niet an sich is al een speculatie, waarbij je bepaalde risico aangaat en verwacht hier een voordeel bij te hebben.
het kan hooguit meer of minder speculatief worden,
Waarbij ik iets steeds speculatiever zou noemen, als het uitgaat van slechts een toekomstmodel en dat over een relatief lange termijn poogt te voorspellen, dat zijn bij financieringen eerder enorm gecompliceerde modellen


Nogmaals, ik heb het niet over een garantie dat iets je meer of minder geld oplevert, dat moet iedereen zelf doen.

Waar ik wél op wijs is dat als je je twintig jaar vastlegt, dit wel een héél erg lange periode is en dat _als_ je te verwachten winst of verlies pas merkbaar zal zijn over 10 jaar, er misschien wat meer gokwerk mee gepaard gaat dan mensen op hun 'gevoel' denken.

het is een beetje alsof iemand je aanraad je spaargeld op een 10 jaars depositio te zetten, aangezien de rente daarop wel tweemaal zo hoog is als een normale bankrekening..
prima advies verder, maar toch doen de meeste mensen het niet, omdat voor hen bij dat spaargeld die tien jaar een erg lange periode is.

Om die beslissing te nemen (wat iedereen voor zichzelf kan en moet doen), moet je ook bv afwegen of de te verwachtte winst van zulk een keuze, ook opweegt tegen de zeer lange termijn waarop je je vastlegt.
aangezien de meeste mensen ook over zulke tijden sterke verschillen meemaken en het an sich al vaak zo is dat je over een aantal jaren een duidelijk hoger uitgavenpatroon maar ook hogere inkomsten zult hebben (normale inflatie), is het meestal niet zo erg om bv over tien jaar wat hogere kosten te hebben, daarvoor echter nu wat goedkoper uit kunt zijn (of nu meer kunt bijsparen/aflossen)

[Sissors]

Mensen doen dat niet omdat je spaargeld voor 10 jaar vastzetten wel heel erg lang zonder spaargeld zijn is. Dat is dus een compleet andere situatie. Over 10 jaar kan de rente probleemloos 5% zijn, dan heb je wel ineens veel hogere maandlasten.

Het is een verzekering, die kan positief of negatief uitpakken. De ene optie is niet beter/slechter dan de ander normaal gesproken.

[ph4ge]

Rente vastzetten is niets anders dan een verzekering afsluiten. Gemiddeld ben je goedkoper uit als je het niet doet en wint de verzekeringsmaatschappij als je het wel doet. Echter, als jij toevallig wel een keer een forse schade hebt (de rente stijgt flink), dan verliest de verzekeringsmaatschappij. Echter, zoals in het casino, "the house always wins" (en bij banken geldt mochten ze een keer niet winnen dan betaalt de staat en verliezen we met zn allen alsnog)

Je moet je realiseren dat je na 10 en zeker 20 jaar ook al heel veel hebt afgelost en de kans is groot dat je al eerder verhuist. Wat is nou werkelijk het risico en kan je dat dragen? Het geld wat je met een korte rentevastperiode bespaart kan je ook weer gebruiken om extra af te lossen en het risico verder te beperken. Daarnaast dempt de staat natuurlijk rentestijgingen middels de HRA.

Ik verzeker persoonlijk nooit risico's die ik kan dragen en daarom ben ik zelf tot de conclusie gekomen dat ik variabel moest nemen en eigenlijk heb ik daar al die jaren nog nooit spijt van gehad. Inmiddels is de schuld zo klein dat ik het helemaal de moeite niet meer vind om het vast te zetten.

De hypotheekrente kan zeker nog fors zakken. In buurlanden is hij flink lager en in Denemarken is hij zelfs negatief. Een forse stijging zit er op korte termijn niet in want dat kan de huizenmarkt en de economie totaal niet aan, de geldpers zal eerder verder opengezet worden want dat lijkt wel het enige middel wat de ECB kent om de economie op gang te helpen en dat zal nodig zijn met de storm die er aan komt.

[assje]

ph4ge schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 09:04:
Ik verzeker persoonlijk nooit risico's die ik kan dragen en daarom ben ik zelf tot de conclusie gekomen dat ik variabel moest nemen en eigenlijk heb ik daar al die jaren nog nooit spijt van gehad. Inmiddels is de schuld zo klein dat ik het helemaal de moeite niet meer vind om het vast te zetten.

Neem je dan ook daadwerkelijk variabel of steeds één jaar vast? Mij viel op dat variabel bij de aanbieders waar ik keek steeds duurder was dan één jaar vast, te veel in mijn ogen.

In de periode dat ik keek als voorbeeld bij de Rabobank met NHG:
Variabel 2,7% tot 2,4% einde van het jaar
1 jaar vast was 2,3%

Nu bij nieuw afsluiten 1 jaar vast 1,8% versus 2,4% voor variabel.

Ik vraag me dus af of hier wellicht andere redenen spelen voor het verschil tussen het variabele tarief of het tarief voor één jaar vast (tenzij de bank nog een flinke daling voorziet natuurlijk maar dan zaten ze er dat jaar alvast naast).

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 21-01-2016 10:26 ]

[ph4ge]

assje schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 10:26:
Neem je dan ook daadwerkelijk variabel of steeds één jaar vast? Mij viel op dat variabel bij de aanbieders waar ik keek steeds duurder was dan één jaar vast, te veel in mijn ogen.

In de periode dat ik keek als voorbeeld bij de Rabobank met NHG:
Variabel 2,7% tot 2,4% einde van het jaar
1 jaar vast was 2,3%

Nu bij nieuw afsluiten 1 jaar vast 1,8% versus 2,4% voor variabel.

Ik vraag me dus af of hier wellicht andere redenen spelen voor het verschil tussen het variabele tarief of het tarief voor één jaar vast (tenzij de bank nog een flinke daling voorziet natuurlijk maar dan zaten ze er dat jaar alvast naast).

Bij mij is 1 jaar vast op dit moment 0,05% goedkoper. Ik heb gewoon variabel en dat heb ik er tot nu toe elk jaar uit, al is het ten opzichte van 1 jaar vast nog wel te verwaarlozen. 2 jaar vast is nog iets goedkoper trouwens, tot en met 10 jaar vast scheelt het allemaal bijna niks. Ik vat dat op als dat "het casino" voorspelt dat de rente verder gaat dalen of in ieder geval niet gaat stijgen en ze hopen dat je het vastzet.

Overigens kost het volgens mij ook 150 euro om het om te zetten naar een (korte) vaste rente. Daarnaast gebruik ik de hypotheek als een soort spaarrekening en maak ik elke maand geld over.

[assje]

ph4ge schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 10:43:
[...]

Bij mij is 1 jaar vast op dit moment 0,05% goedkoper. Ik heb gewoon variabel en dat heb ik er tot nu toe elk jaar uit, al is het ten opzichte van 1 jaar vast nog wel te verwaarlozen. 2 jaar vast is nog iets goedkoper trouwens, tot en met 10 jaar vast scheelt het allemaal bijna niks. Ik vat dat op als dat "het casino" voorspelt dat de rente verder gaat dalen of in ieder geval niet gaat stijgen en ze hopen dat je het vastzet.

Overigens kost het volgens mij ook 150 euro om het om te zetten naar een (korte) vaste rente. Daarnaast gebruik ik de hypotheek als een soort spaarrekening en maak ik elke maand geld over.

Dan is misschien de Rabobank met NHG een extreem geval, ik vind het verschil daar toch wel erg groot. Verder kost steeds per jaar vastzetten mij niets extra, zelfs geen postzegel

Ik houd een vast bedrag per maand aan dat hoger is dan de hypotheeklast. Een vast bedrag per jaar vind ik dan wel prettig, dan kan ik mijn vaste spaarbedrag daar op afstemmen.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 21-01-2016 10:48 ]

[PLAE]

Ik zie hier opnieuw een paar posters die er vanuit gaan dat kredietverstrekkers mogelijk geld verliezen wanneer jij je rente lang vastzet tegen een relatief lage rente en de rente in de loop van de tijd flink stijgt.

Als het zo zou werken zouden er geen kredietverstrekkers meer bestaan. Financiële instellingen trekken geld wat jij nu voor langere tijd leent ook weer voor langere tijd aan. Dat doen ze op zo'n manier dat er een mooie marge tussenzit (op dit moment een hele mooie, ze lenen voor zo'n beetje 0 bij bijvoorbeeld de ECB) en daar verdienen ze dan aan.

Voorbeeld: heb jij je hyp 30 jaar vast voor 4%, staat de rente na 10 jaar op 7% dan kun je dan ook bij de meeste instellingen voor niks van je hyp af en overstappen. Dan valt er geen boete te bespeuren. Omdat de instelling dat geld dan opnieuw weg kan zetten met een veel mooiere marge. Staat de rente op 3% en loopt je hypotheek voor langere tijd tegen 4% en wil je overstappen, dan mag je dokken. Het is dan lastiger om het geld gunstig weg te zetten, waardoor de instelling soms ook haar lening stopt (en op haar beurt een boete aftikt).

Ik schrijf het wat simpel maar dit is in mijn ogen de essentie. Het is 'een beetje dom' om, nu de rentes best laag staan mensen die hun rente langer vastzetten en kiezen voor iets meer zekerheid als een soort van verliezers af te schilderen, omdat de financiële instellingen toch altijd financieel winnen. Tja dat is niet afhankelijk van de stand van de rente. En daar draait het hier niet om.

Historisch gezien is deze rentestand gunstig om een deel van je hyp wat langer vast te pinnen. Maar het kan altijd lager natuurlijk. Ik werk bij een bank en begin van de zomer werden er serieuze voorbereiden getroffen om goed met negatieve rentestanden om te kunnen gaan. Dat had 10 jaar terug niemand verwacht.

[ Voor 7% gewijzigd door PLAE op 21-01-2016 10:52 ]

[M-ThijZ]

Het blijft een lastige knoop om door te hakken. Voor mijn gevoel is 20 jaar gewoon een te lange periode om voor vast te zetten. Ik weet nu al dat ik hier niet eeuwig blijf wonen, en om nu te gokken wat bij eventuele verhuizing de beste situatie gaat zijn is niet te doen.

Nu zit ik op 90% MW en over 10 jaar is dat 63% MW (uitgaande van huidige woningwaarde). Maandlasten zijn met een inkomen te dragen, en ik voorzie ook ruimte om extra af te lossen. Dus volgens mij loop ik geen enkel risico om nu voor 10 jaar te kiezen.

Over 10 jaar kan ik wel variabel / per jaar vastzetten lijkt me.

[GermanPivo]

M-ThijZ schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 11:52:
Het blijft een lastige knoop om door te hakken. Voor mijn gevoel is 20 jaar gewoon een te lange periode om voor vast te zetten. Ik weet nu al dat ik hier niet eeuwig blijf wonen, en om nu te gokken wat bij eventuele verhuizing de beste situatie gaat zijn is niet te doen.

Nu zit ik op 90% MW en over 10 jaar is dat 63% MW (uitgaande van huidige woningwaarde). Maandlasten zijn met een inkomen te dragen, en ik voorzie ook ruimte om extra af te lossen. Dus volgens mij loop ik geen enkel risico om nu voor 10 jaar te kiezen.

Over 10 jaar kan ik wel variabel / per jaar vastzetten lijkt me.

Dat was ook mijn redenatie waarom ik voor 10 jaar heb gekozen bij het afsluiten. Ik ben er niet van plan langer dan 10 jaar te zitten, kan de maandlasten makkelijk alleen dragen en de ruimte om extra af te lossen is aanwezig. Als m'n vriendin er ooit bij komt ( ) dan schiet het al helemaal op.

[pietje63]

Over variabel vs 1 jaar vast: bij de ABN werkten rentekortingen (cliëntenkorting, bijzondere extra kortingen) niet op de variabele rente, wel op 1 jaar vast. Dit kan ook nog relevant zijn bij het maken van de keuzes.

[Krisp]

PLAE schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 10:47:
Historisch gezien is deze rentestand gunstig om een deel van je hyp wat langer vast te pinnen. Maar het kan altijd lager natuurlijk. Ik werk bij een bank en begin van de zomer werden er serieuze voorbereiden getroffen om goed met negatieve rentestanden om te kunnen gaan. Dat had 10 jaar terug niemand verwacht.

Hier zit natuurlijk wel de crux. Historisch gezien is deze rentestand erg laag, maar anderzijds is het historisch gezien altijd voordeliger geweest om je hypotheek variabel af te sluiten. We kunnen allemaal niet in de toekomst kijken, maar de afgelopen 30 jaar is geld eigenlijk altijd goedkoper geworden.

[M-ThijZ]

Ik ben nog even verder in Excel gedoken:

Stel ik kies nu voor 2,10% (10 jaar) ten opzichte van 2,65% (20 jaar). En het geld wat ik bespaar aan rente los ik gelijk af op de hypotheek. Dan doe ik een extra aflossing van €324,- per jaar en mag de rente over 10 jaar gestegen zijn tot 4,3%. Anders kan ik nu beter vastzetten voor 20 jaar.

Ik verwacht eigenlijk wel meer af te kunnen lossen. Als ik bijvoorbeeld 10 jaar lang, €1000,- per jaar extra aflos (gelijk aan rekenen met 3% rente), mag de rente over 10 jaar gestegen zijn tot 5,3%.

Het risico lijkt dus minimaal, maar de eventuele besparing zal ook minimaal zijn wanneer ik nu voor 10 jaar kies ten opzichte van 20 jaar. Tegelijkertijd is 20 jaar een hele horizon die ik eigenlijk niet kan overzien.

[alwind]

M-ThijZ schreef op dinsdag 26 januari 2016 @ 21:01:
Ik ben nog even verder in Excel gedoken:

Stel ik kies nu voor 2,10% (10 jaar) ten opzichte van 2,65% (20 jaar). En het geld wat ik bespaar aan rente los ik gelijk af op de hypotheek. Dan doe ik een extra aflossing van €324,- per jaar en mag de rente over 10 jaar gestegen zijn tot 4,3%. Anders kan ik nu beter vastzetten voor 20 jaar.

Ik verwacht eigenlijk wel meer af te kunnen lossen. Als ik bijvoorbeeld 10 jaar lang, €1000,- per jaar extra aflos (gelijk aan rekenen met 3% rente), mag de rente over 10 jaar gestegen zijn tot 5,3%.

Het risico lijkt dus minimaal, maar de eventuele besparing zal ook minimaal zijn wanneer ik nu voor 10 jaar kies ten opzichte van 20 jaar. Tegelijkertijd is 20 jaar een hele horizon die ik eigenlijk niet kan overzien.

Ik zit daarom zelf aan 50% 10 50% 20 jaar te doen. Ik wil dan al het geld via een deposito vastzetten zodat er nog wel rente op zit. (bijna gelijk aan de hypotheekrente-aftrek) Als ik er dan na 9 jaar achter kom dat de rente nog laag is los ik het 20 jaar deel af en verleng ik het 10 jaar deel en anders los ik het 10 jaar deel af en heb ik nog 10 jaar voor het andere deel.

Mijn hypotheek is maar 1 ton dus ik wil er wel af zijn binnen 20 jaar. Ik heb nog niet in Excel uitgezocht of deze constructie slim is.

[M-ThijZ]

Zelf dacht ik ook aan 50/50, maar de FA vond dat niet zinvol. Lijkt mij ook wel lastig als na 10 jaar blijkt dat je beter kan oversluiten, maar nog 1 leningdeel vast hebt staan.

Mijn intentie is nu om voor 10 jaar ING te nemen voor 2,10%. Daarna kortlopend of variabel mocht de rente wat hoger staan. Maar ergens denk ik wel, waarom moet dat zo ingewikkeld, je kunt net zo goed 20 jaar nemen, want (veel) geld zul je er niet op verdienen.

[pingkiller]

Krisp schreef op donderdag 21 januari 2016 @ 12:21:
[...]

Hier zit natuurlijk wel de crux. Historisch gezien is deze rentestand erg laag, maar anderzijds is het historisch gezien altijd voordeliger geweest om je hypotheek variabel af te sluiten. We kunnen allemaal niet in de toekomst kijken, maar de afgelopen 30 jaar is geld eigenlijk altijd goedkoper geworden.

Is dit echt al doorgerekend?
Ben benieuwd hoe die historische gegevens er uit zien. Dus zeg vanaf 1960 kijken wat beter was geweest als je na 10/20/30 jaar had verkocht. Vergeleken tussen variabel, 10, 20 en 30 jaar vast.

[Dennis013]

Wat een mooie rentes zie ik allemaal voorbij komen. Ik geloof er niks van dat de komende tijd de rente omhoog zal gaan. De huizenprijzen zijn gewoon simpelweg te hoog. Als de rente teveel stijgt kan niemand een huis betalen en dat heeft zijn weerslag op andere sectoren. En dan is het weer crisis.
Ik heb in augustus 2008 mijn rente vast gezet (op het hoogtepunt voor de grote crash) op 5% op aflossingsvrij en 5,2% op mijn spaargedeelte voor 20 jaar. Ik heb nog een extra deel van 5,6% voor een kleine 7500 euro (verbouwing)
Bij obvion, destijds waren dat al hele lage percentages, tenminste dat werd mij overal verteld.

Nu bied obvion de mogelijkheid om het aflossingvrije gedeelte maandelijks deels af te lossen. Is dat verstandig om te doen of doe ik daarmee niet maximaal profiteren van mijn renteaftrek? Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

[Pooh]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Wat een mooie rentes zie ik allemaal voorbij komen. Ik geloof er niks van dat de komende tijd de rente omhoog zal gaan. De huizenprijzen zijn gewoon simpelweg te hoog. Als de rente teveel stijgt kan niemand een huis betalen en dat heeft zijn weerslag op andere sectoren. En dan is het weer crisis.

Dat kan wel zo zijn, maar de rentes worden niet door de politiek bepaald, en al helemaal niet alleen binnen Nederland. Rente kan heel snel stijgen, en als dat betekent dat de huizenmarkt instort, dan is dat zo, daar doe je weinig tegen. (Zie jaren '70 en '80).

[Dennis013]

Pooh schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:46:
[...]

Dat kan wel zo zijn, maar de rentes worden niet door de politiek bepaald, en al helemaal niet alleen binnen Nederland. Rente kan heel snel stijgen, en als dat betekent dat de huizenmarkt instort, dan is dat zo, daar doe je weinig tegen. (Zie jaren '70 en '80).

Ik denk dat sinds de politiek een aantal rekeningen van de banken heeft moeten betalen, ze toch een dikkere vinger in de pap hebben gestopt. Al dan niet op Europees niveau.

[redwing]

Zolang de EU nog continue geld aan het bijprinten is zal die rente niet hard omhoog gaan. En aangezien ze al aangegeven hebben daar nog wel even mee door te gaan zal de rente redelijk stabiel blijven. Pas als je over meerdere jaren gaat spreken wordt het gokken wat de rente gaat doen.

[Krisp]

pingkiller schreef op dinsdag 26 januari 2016 @ 22:07:
[...]

Is dit echt al doorgerekend?
Ben benieuwd hoe die historische gegevens er uit zien. Dus zeg vanaf 1960 kijken wat beter was geweest als je na 10/20/30 jaar had verkocht. Vergeleken tussen variabel, 10, 20 en 30 jaar vast.

Niet zelf, maar dat is vrij bekend. Ik heb helaas de originele tekst niet meer, maar op Fok! staat een mooie blog waaruit blijkt dat in 37 van de 38 scenario's een variabele rente goedkoper was, met een gemiddeld verschil van 1,45%. Alleen in 1986 was het goedkoper om 10-jaars rente te nemen, met 0,3% verschil.

Dus ja, variabel is historisch gezien (bijna) altijd voordeliger. Of dat nu opgaat, weet je alleen nooit en je moet de klappen kunnen opvangen als je voor variabele rente kiest. Ik heb vooralsnog gekozen voor variabele rente (begin 2014), en heb daar nu al 0,8% voordeel van. Nog een voordeel is dat ik nu met de besparing mijn hypotheek versnelt aflos, nu al met €50 per maand.

[ Voor 6% gewijzigd door Krisp op 27-01-2016 12:06 ]

[CeesKees]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Wat een mooie rentes zie ik allemaal voorbij komen. Ik geloof er niks van dat de komende tijd de rente omhoog zal gaan. De huizenprijzen zijn gewoon simpelweg te hoog. Als de rente teveel stijgt kan niemand een huis betalen en dat heeft zijn weerslag op andere sectoren. En dan is het weer crisis.
Ik heb in augustus 2008 mijn rente vast gezet (op het hoogtepunt voor de grote crash) op 5% op aflossingsvrij en 5,2% op mijn spaargedeelte voor 20 jaar. Ik heb nog een extra deel van 5,6% voor een kleine 7500 euro (verbouwing)
Bij obvion, destijds waren dat al hele lage percentages, tenminste dat werd mij overal verteld.

Nu bied obvion de mogelijkheid om het aflossingvrije gedeelte maandelijks deels af te lossen. Is dat verstandig om te doen of doe ik daarmee niet maximaal profiteren van mijn renteaftrek? Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

Rente die je niet betaald hoef je ook niet af te trekken.
Die 5.x % is gewoon veel, helemaal in het licht van vandaag. Aflossen zorgt er in ieder geval dat de rentelast in €€ minder is. Dat is al een hele geruststelling, lijkt mij.

[Qweridee]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Wat een mooie rentes zie ik allemaal voorbij komen. Ik geloof er niks van dat de komende tijd de rente omhoog zal gaan. De huizenprijzen zijn gewoon simpelweg te hoog. Als de rente teveel stijgt kan niemand een huis betalen en dat heeft zijn weerslag op andere sectoren. En dan is het weer crisis.
Ik heb in augustus 2008 mijn rente vast gezet (op het hoogtepunt voor de grote crash) op 5% op aflossingsvrij en 5,2% op mijn spaargedeelte voor 20 jaar. Ik heb nog een extra deel van 5,6% voor een kleine 7500 euro (verbouwing)
Bij obvion, destijds waren dat al hele lage percentages, tenminste dat werd mij overal verteld.

Nu bied obvion de mogelijkheid om het aflossingvrije gedeelte maandelijks deels af te lossen. Is dat verstandig om te doen of doe ik daarmee niet maximaal profiteren van mijn renteaftrek? Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

Bied Obvion geen rentemiddeling? Bij ING kan ik mijn rente opnieuw aan laten passen, betaal ik 225 euro en word de rente gemiddeld.

Misschien iets om naar te informeren

[Ray]

Qweridee schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 17:41:
[...]


Bied Obvion geen rentemiddeling? Bij ING kan ik mijn rente opnieuw aan laten passen, betaal ik 225 euro en word de rente gemiddeld.

Misschien iets om naar te informeren

Reken dat maar eens goed door tov boete betalen en dan diezelfde rente vaste periode kiezen. Ik denk dat je nog aardig schrikt wat middeling je kost.
als je de boete niet kan betalen is het natuurlijk een optie maar een hele dure

[assje]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

Even uitgaande van een effectieve HRA van 30% geeft die 5,6% rente een netto rente van 3,92%

Als je nu 1% spaarrente krijgt kost iedere euro op je spaarrekening je dus 2,92%.

Dit heeft verder niks met belastingaftrek "missen" te maken.

[Deveon]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 09:10:
Wat een mooie rentes zie ik allemaal voorbij komen. Ik geloof er niks van dat de komende tijd de rente omhoog zal gaan. De huizenprijzen zijn gewoon simpelweg te hoog. Als de rente teveel stijgt kan niemand een huis betalen en dat heeft zijn weerslag op andere sectoren. En dan is het weer crisis.
Ik heb in augustus 2008 mijn rente vast gezet (op het hoogtepunt voor de grote crash) op 5% op aflossingsvrij en 5,2% op mijn spaargedeelte voor 20 jaar. Ik heb nog een extra deel van 5,6% voor een kleine 7500 euro (verbouwing)
Bij obvion, destijds waren dat al hele lage percentages, tenminste dat werd mij overal verteld.

Nu bied obvion de mogelijkheid om het aflossingvrije gedeelte maandelijks deels af te lossen. Is dat verstandig om te doen of doe ik daarmee niet maximaal profiteren van mijn renteaftrek? Dus je kunt zeggen, geld op de spaarrekeing levert niks op. Ik kan het aflossen tegen 5,2 of 5,6% maar dan mis ik dus die belastingaftrek. Wat is verstandig?

Je kan eventueel ook overwegen om te verhuizen. Vaak mag je dan je hypotheek opbreken en een nieuwe afsluiten op de huidige rente. Een vergelijkbaar huis is dan een stuk voordeliger, al komen er natuurlijk wel kosten kijken bij het verhuizen en kopen en verkopen van je woning.

[Dennis013]

Qweridee schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 17:41:
[...]


Bied Obvion geen rentemiddeling? Bij ING kan ik mijn rente opnieuw aan laten passen, betaal ik 225 euro en word de rente gemiddeld.

Misschien iets om naar te informeren

Heb ik gedaan en dat bieden ze niet aan bij mijn hypotheek. Waarom zouden ze ook? Ik zit daar vast als klant zijnde. Kan geen kant op. Ja, een boete kost 25.000 euro en intern oversluiten was iets van 10.000.
Huis verkopen is ook een optie, maarja... Wie doet dat nou voor een lagere rente

assje schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 18:08:
[...]


Even uitgaande van een effectieve HRA van 30% geeft die 5,6% rente een netto rente van 3,92%

Als je nu 1% spaarrente krijgt kost iedere euro op je spaarrekening je dus 2,92%.

Dit heeft verder niks met belastingaftrek "missen" te maken.

Is die rekening zo simpel te maken? Ja, ik moet er echt even goed inkomen, maar vandaar dat ik hier kom navragen. Dat deel van de hypotheek is in 2019 beschikbaar voor een nieuwe rente (of hoe je dat ook noemt). Al is het natuurlijk koffiedik kijken wat er in 2019 voor rentetarieven zijn.... Het gaat om 7500 euro tegen 5,6%. Je kunt zeggen dat die op de spaarrekening niks oplevert, maar als ik het in de hypotheek stop zie ik dat geld ook nooit meer terug

Maar wel bedankt voor de rekenformule. Ik zal er eens een paar nachten over slapen.

[ Voor 44% gewijzigd door Dennis013 op 27-01-2016 20:46 ]

[BastaRhymez]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 20:36:
[...]


Heb ik gedaan en dat bieden ze niet aan bij mijn hypotheek. Waarom zouden ze ook? Ik zit daar vast als klant zijnde. Kan geen kant op. Ja, een boete kost 25.000 euro en intern oversluiten iets van 10.000.
Huis verkopen is ook een optie, maarja... Wie doet dat nou voor een lagere rente

Verhuizen voor een lagere rente doet niemand gok ik. Maar verhuizen voor meer woongenot (grotere woning, luxere woning,of wat je ook belangrijk vindt) voor dezelfde vaste lasten kan ineens wel interessant worden

[Dennis013]

BastaRhymez schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 20:41:
[...]


Verhuizen voor een lagere rente doet niemand gok ik. Maar verhuizen voor meer woongenot (grotere woning, luxere woning,of wat je ook belangrijk vindt) voor dezelfde vaste lasten kan ineens wel interessant worden

Ja.. Helaas geen optie.
ik heb zo waanzinnig veel eigen geld in verbouwingen gestopt, wat ik waarschijnlijk nooit meer terug verdien bij een verkoop. Achteraf terug kijkend had ik het allemaal anders gedaan, maar dat is makkelijk gezegd.

[Ray]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 20:36:
[...]


Heb ik gedaan en dat bieden ze niet aan bij mijn hypotheek. Waarom zouden ze ook? Ik zit daar vast als klant zijnde. Kan geen kant op.

Dat heeft er dus puur mee te maken dat je zelf gekozen hebt voor rente korting en daarmee wat extra opties ingeleverd hebt, waaronder middeling

het volwaardige Obvion product heeft namelijk wel middeling . Jij zult de compact of basis variant hebben die dat niet heeft.

https://www.obvion.nl/Onz...ypotheken-vergelijken.htm

[ Voor 7% gewijzigd door Ray op 27-01-2016 22:39 ]

[Dennis013]

Ray schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 22:37:
[...]


Dat heeft er dus puur mee te maken dat je zelf gekozen hebt voor rente korting en daarmee wat extra opties ingeleverd hebt, waaronder middeling

het volwaardige Obvion product heeft namelijk wel middeling . Jij zult de compact of basis variant hebben die dat niet heeft.

https://www.obvion.nl/Onz...ypotheken-vergelijken.htm

Zoals ik al zei... Achteraf... had ik het anders gedaan. Dat zijn allemaal dingen waar ik geen idee van had toen ik het afsloot. Kan me ook niet herinneren of die adviseur dat vermeld heeft of niet.

[Sissors]

Dennis013 schreef op woensdag 27 januari 2016 @ 20:36:

[...]


Is die rekening zo simpel te maken? Ja, ik moet er echt even goed inkomen, maar vandaar dat ik hier kom navragen. Dat deel van de hypotheek is in 2019 beschikbaar voor een nieuwe rente (of hoe je dat ook noemt). Al is het natuurlijk koffiedik kijken wat er in 2019 voor rentetarieven zijn.... Het gaat om 7500 euro tegen 5,6%. Je kunt zeggen dat die op de spaarrekening niks oplevert, maar als ik het in de hypotheek stop zie ik dat geld ook nooit meer terug

Maar wel bedankt voor de rekenformule. Ik zal er eens een paar nachten over slapen.

HRA betekend dat je de rente effectief van je bruto salaris betaald (en er zijn wat zaken die dat niet helemaal kloppende maken, wat de reden is dat hij met 30% ipv je 42% belastingstarief (ervan uitgaande dat dat jouw tarief is) rekent. Dat is misschien overigens wel weer aan de lage kant.

Als nu jouw werkgever naar je toe stapt dat hij je wel 10k bruto minder wil betalen per jaar, want dan betaal je zo'n 4k minder belasting per jaar! Zou je dan tegen hem zeggen dat je dat een geweldig idee vindt? Waarschijnlijk (hopelijk) niet, en dat is niks anders dan HRA.
(Enkel bij bankspaar gaat dit niet op, omdat je ook een spaarrekening erbij krijgt met een soortgelijke rente).

[_JGC_]

Bankspaar is gewoon tricky. Als in het begin de rente laag is en na 10 jaar stijgt de rente explosief is dat positief. Andersom niet omdat je berekende rendement daalt en je inleg fors omhoog moet.

[redwing]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 08:14:
Bankspaar is gewoon tricky. Als in het begin de rente laag is en na 10 jaar stijgt de rente explosief is dat positief. Andersom niet omdat je berekende rendement daalt en je inleg fors omhoog moet.

Als datzelfde met welke andere vorm dan ook gebeurt stijgen de maandelijkse kosten nog veel meer. Alleen als je echt in de laatste paar jaar zit is het effect bij banksparen groter maar dan heb je het grootste gedeelte al in je spaardepot zitten en is het echte tekort al niet hoog meer. Banksparen is wat dat betreft juist erg veilig.

[assje]

Sissors schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 07:38:
[...]
HRA betekend dat je de rente effectief van je bruto salaris betaald (en er zijn wat zaken die dat niet helemaal kloppende maken, wat de reden is dat hij met 30% ipv je 42% belastingstarief (ervan uitgaande dat dat jouw tarief is) rekent. Dat is misschien overigens wel weer aan de lage kant.

Dat heeft de volgende reden:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Verder is het belastingtarief nu 40,4% en geen 42%. Het precieze percentage hangt verder af van of en hoeveel er afbetaald is en wat de verhouding WOZ waarde t.o.v. hypotheek is.

Inderdaad is 30% enigszins laag bij deze relatief hoge rentepercentages. Uitgaande van een hypotheek die 90% van de WOZ is, belastingtarief 40,4 en een rente van 6,5% kom je uit op 35,2% netto HRA.

[Krisp]

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 08:45:
[...]


Dat heeft de volgende reden:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Verder is het belastingtarief nu 40,4% en geen 42%. Het precieze percentage hangt verder af van of en hoeveel er afbetaald is en wat de verhouding WOZ waarde t.o.v. hypotheek is.

Inderdaad is 30% enigszins laag bij deze relatief hoge rentepercentages. Uitgaande van een hypotheek die 90% van de WOZ is, belastingtarief 40,4 en een rente van 6,5% kom je uit op 35,2% netto HRA.

Daar laat je de afbouw van de algemene heffingskorting buiten beschouwing, waardoor de aftrek effectief hoger is. Dat scheelt uit mijn hoofd bijna 5%.

[assje]

Krisp schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 09:07:
[...]

Daar laat je de afbouw van de algemene heffingskorting buiten beschouwing, waardoor de aftrek effectief hoger is. Dat scheelt uit mijn hoofd bijna 5%.

Mmh dat klopt inderdaad, dat scheelt een stuk meer dan ik dacht.

Voor mij komt de belastingdruk op top zelfs uit op 48,8% volgens
http://www.berekenhet.nl/...tingen-belastingdruk.html

[Deepeej]

Zelf heb ik 20 jaar vastgezet voor 2,3% dit is inclusief personeelskorting. Zonder kom ik op 2,85 uit. Ik heb gekozen voor zekerheid zodat ik weet waar ik de komende 20 jaar aan toe ben. Daarna zie ik wel hoe hoog de lening nog is, dus als na 20 jaar percentage hoger is dan zei het zo.

[Blik1984]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 08:14:
Bankspaar is gewoon tricky. Als in het begin de rente laag is en na 10 jaar stijgt de rente explosief is dat positief. Andersom niet omdat je berekende rendement daalt en je inleg fors omhoog moet.

Ik zie niet in hoe een hypotheek-variant waarin je gedurende de looptijd minder inlegt dan dat je uiteindelijk aflost echt tricky kan zijn. Je kunt hooguit meer of minder rendement halen

[Milmoor]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 08:14:
Bankspaar is gewoon tricky. Als in het begin de rente laag is en na 10 jaar stijgt de rente explosief is dat positief. Andersom niet omdat je berekende rendement daalt en je inleg fors omhoog moet.

Jij denkt nu puur in maandlasten, en verwacht dat die constant zijn. Als je dat wil moet je de rente periode op 30 jaar vastzetten. Het door jou benoemde risico heb je ook als je geen banksparen hebt.

[_JGC_]

Blik1984 schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 11:14:
[...]


Ik zie niet in hoe een hypotheek-variant waarin je gedurende de looptijd minder inlegt dan dat je uiteindelijk aflost echt tricky kan zijn. Je kunt hooguit meer of minder rendement halen

Je legt niet minder in, de rente die je krijgt op banksparen betaal je zelf. De hele truuk zit in het feit dat je in de praktijk aflost, maar toch HRA houdt over het hele bedrag. Dat heeft de politiek ook ingezien en dus krijg je geen HRA meer op nieuw afgesloten bankspaarhypotheken.

Milmoor schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 12:25:
[...]
Jij denkt nu puur in maandlasten, en verwacht dat die constant zijn. Als je dat wil moet je de rente periode op 30 jaar vastzetten. Het door jou benoemde risico heb je ook als je geen banksparen hebt.

Ik denk in 2 bedragen: rente en aflossing. Die aflossing is gebaseerd op een hoge hypotheekrente voor 30 jaar, waarbij je rente over rente ontvangt. Als die rente vervolgens gehalveerd wordt betaal je wel veel minder rente, maar neemt het bedrag voor aflossing gewoon fors toe wil je op het gewenste eindbedrag uitkomen. Verder neemt ook je HRA af.

Pak ik mijn situatie erbij:
- Hypotheek 80K
- 5,3% rente = 4240 per jaar
- maandelijkse aflossing 95 euro = 1140 per jaar
- HRA over 4240 (1780 met 42%, 2204 met 52%)
- 5380 per jaar

Na 10 jaar rente door de helft:
- Hypotheek 80K
- 2,65% rente = 2120 per jaar
- maandelijkse aflossing 175 euro = 2100 per jaar
- HRA over 2120 (890 met 42%, 1102 met 52%)
- 4220 per jaar

Afhankelijk van je inkomen levert een 50% lagere rente onder de streep een stuk minder op dan je zou verwachten. Verder heeft de HRA ook invloed op je recht op zorgtoeslag en kinderopvangtoeslag, dus zelfs als je niet in het 42% of 52% tarief zou vallen moet je er rekening mee houden.

Edit:
Overigens heb ik naast 80K banksparen ook nog 52K aflossingsvrij staan, een lagere rente op dat deel is wel direct te merken.

[ Voor 3% gewijzigd door _JGC_ op 28-01-2016 14:59 ]

[Blik1984]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 14:55:
[...]

Je legt niet minder in, de rente die je krijgt op banksparen betaal je zelf. De hele truuk zit in het feit dat je in de praktijk aflost, maar toch HRA houdt over het hele bedrag. Dat heeft de politiek ook ingezien en dus krijg je geen HRA meer op nieuw afgesloten bankspaarhypotheken.

Dat begrijp ik ook. Maar neem nou mijn bankspaarhypotheek. Is 86k totaal, leg over de hele looptijd met de huidige rente ongeveer 31k zelf in. De overige 55k wordt door de rente opgebouwd. Als in de laatste 10 jaar de rente heel laag is, leg ik misschien wat meer in, laat het 36k zijn bijvoorbeeld. Ik zie niet in waarom de die hypotheekvariant dan tricky is voor mezelf.

Het is gewoon een gegeven dat je bij de hypotheek afhankelijk bent van de rente. Dat geldt bij je bankspaarhypotheek, maar ook bij je annuitaire of aflossingsvrije hypotheek.

[Milmoor]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 14:55:
[...]

Klopt. Dat is het voor en nadeel van verschillende termijnen voor je hypotheekrente en je hypotheekduur. Een variant hiervan krijg je als de rente juist stijgt, dan is heeft het ook een matigende werking.

[ Voor 22% gewijzigd door Milmoor op 28-01-2016 15:11 ]

[_JGC_]

Blik1984 schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 15:08:
[...]


Dat begrijp ik ook. Maar neem nou mijn bankspaarhypotheek. Is 86k totaal, leg over de hele looptijd met de huidige rente ongeveer 31k zelf in. De overige 55k wordt door de rente opgebouwd. Als in de laatste 10 jaar de rente heel laag is, leg ik misschien wat meer in, laat het 36k zijn bijvoorbeeld. Ik zie niet in waarom de die hypotheekvariant dan tricky is voor mezelf.

Het is gewoon een gegeven dat je bij de hypotheek afhankelijk bent van de rente. Dat geldt bij je bankspaarhypotheek, maar ook bij je annuitaire of aflossingsvrije hypotheek.

Je legt 31K in en gedurende de looptijd wordt 55K aan betaalde rente doorgestort naar je bankspaarhypotheek. Enige verschil met annuitair aflossen is dat je HRA niet daalt naarmate de lening verder wordt afgelost.

[assje]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 14:55:
[...]
Pak ik mijn situatie erbij:
- Hypotheek 80K
- 5,3% rente = 4240 per jaar
- maandelijkse aflossing 95 euro = 1140 per jaar
- HRA over 4240 (1780 met 42%, 2204 met 52%)
- 5380 per jaar

Edit:
Overigens heb ik naast 80K banksparen ook nog 52K aflossingsvrij staan, een lagere rente op dat deel is wel direct te merken.

Bij een WOZ waarde van <132k klopt dit aardig, anders niet.

[ Voor 47% gewijzigd door assje op 28-01-2016 16:28 ]

[Sibylle]

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 16:26:
[...]


Bij een WOZ waarde van <132k klopt dit aardig, anders niet.

wat dan niet?

[_JGC_]

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 16:26:
[...]


Bij een WOZ waarde van <132k klopt dit aardig, anders niet.

Wat heeft de WOZ waarde te maken met mijn hypotheekhoogte? Die WOZ stijgt en daalt met de huizenmarkt en hoeveel geld de gemeente nodig denkt te hebben om hun begroting sluitend te krijgen.

Hypotheek was oorspronkelijk 80K+73.5K, is inmiddels ruim 21K van afgelost. Aflossen doe ik jaarlijks op het aflossingsvrije deel. Het bankspaardeel kan ik pas na afloop van rentevastperiode in bijstorten, wat ik dan ook zeker ga doen (levert vanwege HRA meer op dan gewoon aflossen). Aflossingsvrij laat ik dan ook direct omzetten naar annuitair, ik los nu al kunstmatig jaarlijks annuitair af, duurt alleen elke keer 6 weken voordat het verwerkt is (de teveel berekende rente wordt dan ook meegeteld bij de aflossing).

[assje]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 16:54:
[...]

Wat heeft de WOZ waarde te maken met mijn hypotheekhoogte? Die WOZ stijgt en daalt met de huizenmarkt en hoeveel geld de gemeente nodig denkt te hebben om hun begroting sluitend te krijgen.

Hypotheek was oorspronkelijk 80K+73.5K, is inmiddels ruim 21K van afgelost. Aflossen doe ik jaarlijks op het aflossingsvrije deel. Het bankspaardeel kan ik pas na afloop van rentevastperiode in bijstorten, wat ik dan ook zeker ga doen (levert vanwege HRA meer op dan gewoon aflossen). Aflossingsvrij laat ik dan ook direct omzetten naar annuitair, ik los nu al kunstmatig jaarlijks annuitair af, duurt alleen elke keer 6 weken voordat het verwerkt is (de teveel berekende rente wordt dan ook meegeteld bij de aflossing).

De WOZ waarde heeft invloed op je HRA.

Nieuw plaatje, nu exclusief belastingtarief zodat je hem zelf toe kunt passen op tarief dat voor jou van toepassing is.

Lees dus rechts je effectieve aftrek af bij jouw jaarsalaris en vermenigvuldig dat met de correctiefactor bij jouw rente en LTV en je hebt je effectieve HRA percentage.


Dat geeft dus onderstaand resultaat bij de twee (min of meer) belastingtarieven. Mensen die een beetje aflossen en een lage rente hebben doen er dus goed aan zich niet rijk te rekenen met 42% of 52% aftrek.


Ik val in herharling, sorry

[ Voor 48% gewijzigd door assje op 28-01-2016 17:59 ]

[Blik1984]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 15:27:
[...]

Je legt 31K in en gedurende de looptijd wordt 55K aan betaalde rente doorgestort naar je bankspaarhypotheek. Enige verschil met annuitair aflossen is dat je HRA niet daalt naarmate de lening verder wordt afgelost.

En wat is er dan tricky aan, en voor wie?

[_JGC_]

Blik1984 schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 21:42:
[...]


En wat is er dan tricky aan, en voor wie?

Het feit dat de rente in de praktijk geen zak uitmaakt voor de maandlasten bij banksparen. Ik zie bijvoorbeeld ook totaal geen reden om mijn rentevast periode open te breken met bovenstaande in gedachten.

[Krisp]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 22:43:
[...]

Het feit dat de rente in de praktijk geen zak uitmaakt voor de maandlasten bij banksparen. Ik zie bijvoorbeeld ook totaal geen reden om mijn rentevast periode open te breken met bovenstaande in gedachten.

Dat wordt wel vaker geconstateerd. Dit verandert natuurlijk als de HRA wijzigt, dan wordt een lagere rente wel degelijk aantrekkelijker.

[Blik1984]

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 22:43:
[...]

Het feit dat de rente in de praktijk geen zak uitmaakt voor de maandlasten bij banksparen. Ik zie bijvoorbeeld ook totaal geen reden om mijn rentevast periode open te breken met bovenstaande in gedachten.

Nogmaals, wat is daar tricky aan?

[Sissors]

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 17:44:
[...]
Ik val in herharling, sorry

Ik waardeer je overzichtje iig, scheelt me rekenwerk en verduidelijkt voor veel hoeveel HRA ze nu echt krijgen.

[Milmoor]

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 17:44:
[...]


De WOZ waarde heeft invloed op je HRA.

Nieuw plaatje, nu exclusief belastingtarief zodat je hem zelf toe kunt passen op tarief dat voor jou van toepassing is.

Lees dus rechts je effectieve aftrek af bij jouw jaarsalaris en vermenigvuldig dat met de correctiefactor bij jouw rente en LTV en je hebt je effectieve HRA percentage.
[afbeelding]

Dat geeft dus onderstaand resultaat bij de twee (min of meer) belastingtarieven. Mensen die een beetje aflossen en een lage rente hebben doen er dus goed aan zich niet rijk te rekenen met 42% of 52% aftrek.
[afbeelding]

Ik val in herharling, sorry

Het is nog ochtend. Ik snap even niet waarom de WOZ invloed heeft op de HRA. Het zit in de de EWF in combinatie met de HRA, maar...

Ik ga de post van assje nog eens goed lezen: http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/45574235

[ Voor 6% gewijzigd door Milmoor op 29-01-2016 08:48 ]

[redwing]

Milmoor schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 08:40:
[...]

Het is nog ochtend. Ik snap even niet waarom de WOZ invloed heeft op de HRA. Het zit in de de EWF in combinatie met de HRA, maar...

Ik ga de post van assje nog eens goed lezen: http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/45574235

De WOZ heeft ook geen invloed op de HRA, andersom is wel het geval want door HRA wordt de huizenprijs hoger en dus ook de WOZ.

_JGC_ schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 15:27:
[...]
Je legt 31K in en gedurende de looptijd wordt 55K aan betaalde rente doorgestort naar je bankspaarhypotheek. Enige verschil met annuitair aflossen is dat je HRA niet daalt naarmate de lening verder wordt afgelost.

Ja, maar waarom is het dan tricky ? Het kost me uiteindelijk minder dan annuitair aflossen en het risico ius ook kleiner. Het is alleen voor de regering een dure oplossing en daarom ook niet meer mogelijk om af te sluiten.

assje schreef op donderdag 28 januari 2016 @ 17:44:
[...]
Nieuw plaatje, nu exclusief belastingtarief zodat je hem zelf toe kunt passen op tarief dat voor jou van toepassing is.

Lees dus rechts je effectieve aftrek af bij jouw jaarsalaris en vermenigvuldig dat met de correctiefactor bij jouw rente en LTV en je hebt je effectieve HRA percentage.
[afbeelding]

Toch snap ik deze tabellen niet. Als ik 1000 euro aan rente betaal voor mijn hypotheek mag ik die 1000 euro aftrekken van mijn inkomsten en betaal ik dus over die 1000 euro minder belasting. Waarom zou het uitmaken wat mijn LTV is ? Die hoef ik nergens op mijn aangifte in te vullen net als de hypotheekrente trouwens. Mijn salaris is wel van belang en afhankelijk van de prijs van het huis moet ik daar ook iets voor betalen. Dat staat alleen los van de HRA.

[ Voor 67% gewijzigd door redwing op 29-01-2016 09:18 ]

[Milmoor]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:11:
[...]

De WOZ heeft ook geen invloed op de HRA, andersom is wel het geval want door HRA wordt de huizenprijs hoger en dus ook de WOZ.

Maar dat is een indirect effect, en gaat over marktprijzen. In de directe berekening maakt het niet uit. Zo te zien komt het doordat mensen met een netto HRA rekenen waardoor rekening gehouden met de wet Hillen. In de EWF speelt de WOZ een rol, dus daarom is voor de netto HRA de WOZ van belang.

[redwing]

Milmoor schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:22:
[...]
Maar dat is een indirect effect, en gaat over marktprijzen. In de directe betekening maakt het niet uit. Zo te zien komt het doordat mensen met een netto HRA rekenen waardoor rekening gehouden met de wet Hillen. In de EWF speelt de WOZ een rol, dus daarom is voor de netto HRA de WOZ van belang.

Maar die EWF moet je toch betalen ongeacht wat je aan HRA betaald of wat je LTV en je rentepercentage is.
Wat er nu berekend wordt is de netto belastingdruk van een koophuis en niet de nettobelastingdruk van de HRA zelf.

De WOZ is nl. totaal niet van belang voor de HRA maar wel voor wat je aan belastingen betaald. Ik vind de kop van netto HRA bij die tabellen dan ook de plank een beetje mis slaan. Je moet eigenlijk meerdere tabellen maken waarbij eentje de EWF berekend (en die is afhankelijk van de WOZ) en eentje wat je daadwerkelijk aan HRA krijgt. Die tabellen bij elkaar levert de totale belastingdruk op welke je in de tabellen ziet staan.

[henkjobse]

Nee dit is niet correct. Door Wet Hillen is EWF juist bij een geringe hypotheekschuld compleet weggevallen.

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:29:
[...]

Maar die EWF moet je toch betalen ongeacht wat je aan HRA betaald of wat je LTV en je rentepercentage is.
Wat er nu berekend wordt is de netto belastingdruk van een koophuis en niet de nettobelastingdruk van de HRA zelf.

De WOZ is nl. totaal niet van belang voor de HRA maar wel voor wat je aan belastingen betaald. Ik vind de kop van netto HRA bij die tabellen dan ook de plank een beetje mis slaan. Je moet eigenlijk meerdere tabellen maken waarbij eentje de EWF berekend (en die is afhankelijk van de WOZ) en eentje wat je daadwerkelijk aan HRA krijgt. Die tabellen bij elkaar levert de totale belastingdruk op welke je in de tabellen ziet staan.

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:11:
[...]
Toch snap ik deze tabellen niet. Als ik 1000 euro aan rente betaal voor mijn hypotheek mag ik die 1000 euro aftrekken van mijn inkomsten en betaal ik dus over die 1000 euro minder belasting. Waarom zou het uitmaken wat mijn LTV is ? Die hoef ik nergens op mijn aangifte in te vullen net als de hypotheekrente trouwens. Mijn salaris is wel van belang en afhankelijk van de prijs van het huis moet ik daar ook iets voor betalen. Dat staat alleen los van de HRA.

Lees inderdaad hier:
http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/45574235
*geen rekening gehouden met invloed arbeids/heffingskorting op belastingtarief

Of hier:
Wikipedia: Eigenwoningforfait

Voorbeelden[bewerken]
Bedraagt de WOZ-waarde van een huis € 200.000, dan is het eigenwoningforfait 0,70% van die € 200.000, dus € 1400. Als de aftrekbare hypotheekrente minstens hetzelfde bedraagt en het inkomen in box 1 inclusief eigenwoningforfait zowel vóór als na aftrek van hypotheekrente in box 2 of 3 valt, zijn de extra belasting/premies in box 1 42% van € 1400, dit is € 588, en de vermindering van de algemene heffingskorting 2% van € 1400, dit is € 28, zodat in totaal € 616 (44% van € 1400) meer belasting/premies moeten worden betaald. Als de aftrekbare hypotheekrente minder bedraagt dan € 1400 dan wordt slechts het voordeel van die aftrek tenietgedaan.

*oude EWF tarief

Crux zit hem in het EWF die over het hoofd gezien wordt. Deze werkt effectief als drempel op de HRA, €2k rente betaald levert dus geen aftrekpost van €2k op.

[Milmoor]

Zie ook hier voor meer uitleg over de wet Hillen: http://www.leerwiki.nl/Wat_is_de_wet_Hillen

[redwing]

assje schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:41:
[...]


Lees inderdaad hier:
http://gathering.tweakers.net/forum/view_message/45574235

Of hier:
Wikipedia: Eigenwoningforfait


[...]

*oude EWF tarief

Crux zit hem in het EWF die over het hoofd gezien wordt. Deze werkt effectief als drempel op de HRA, €2k rente betaald levert dus geen aftrekpost van €2k op.

Voor de belastingdruk zul je de EWF inderdaad mee moeten nemen, maar voor het bedrag dat je aan HRA terugkrijgt maakt het niets uit. Maar vandaar ook dat ik zeg dat ik vooral de term 'netto HRA' verwarrend vind. Jouw tabellen berekenen nl. niet de netto HRA maar de netto belastingdruk van een huis waarbij zowel de HRA als de EWF worden meegenomen. Maar als ik die tabellen lees als netto belastingdruk snap ik hem weer

[ Voor 4% gewijzigd door redwing op 29-01-2016 09:46 ]

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:45:
[...]
Voor de belastingdruk zul je de EWF inderdaad mee moeten nemen, maar voor het bedrag dat je aan HRA terugkrijgt maakt het niets uit. Maar vandaar ook dat ik zeg dat ik vooral de term 'netto HRA' verwarrend vind. Jouw tabellen berekenen nl. niet de netto HRA maar de netto belastingdruk van een huis waarbij zowel de HRA als de EWF worden meegenomen.

"Netto HRA" is inderdaad verwarrend, misschien is "effectieve HRA" beter.

Dit is de berekening die laat zien hoeveel aftrek je effectief hebt, dus een weergave van jouw werkelijke netto hypotheekrente. Voor het netto resultaat is het niet nodig de HRA en EWF los van elkaar te zien, bij elkaar hebben ze het resultaat waarin je geïnteresseerd bent.

HRA en EWF is een broekzak vestzak verhaal. Je krijgt €5k HRA en je betaalt €1,5K EWF. Ik reduceer dat tot "je hebt effectief €3,5k HRA".

Mijn inziens geeft het ook zeker een duidelijkheid die veel mensen missen, namelijk dat de effectieve HRA (na EWF) hard afneemt als je af gaat lossen. Ook hier op het forum zie je overal dat mensen niet realiseren dat de HRA bijna niets meer oplevert als je bijvoorbeeld 50% afgelost hebt (gecombineerd met een lage rente).

[ Voor 30% gewijzigd door assje op 29-01-2016 09:54 ]

[redwing]

assje schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 09:47:
[...]
"Netto HRA" is inderdaad verwarrend, misschien is "effectieve HRA" beter.

Yup, netto HRA associeer ik vooral met de rente die ik betaal en de HRA die ik terug krijg en niet met de EWF.

Dit is de berekening die laat zien hoeveel aftrek je effectief hebt, dus een weergave van jouw werkelijke netto hypotheekrente. Voor het netto resultaat is het niet nodig de HRA en EWF los van elkaar te zien, bij elkaar hebben ze het resultaat waarin je geïnteresseerd bent.

Als je ze los van elkaar ziet maak je het wel een stuk logischer wat de uiteindelijke grafiek aangeeft. Je ziet dan nl. een HRA die afhankelijk is van de rente en een EWF die afhankelijk is van de openstaande schuld. En dan zie je ook goed dat hoe meer er is afgelost hoe kleiner het totale voordeel (met wel de note dat je na aflossing altijd minder betaald dan zonder aflossing)

HRA en EWF is een broekzak vestzak verhaal. Je krijgt €5k HRA en je betaalt €1,5K EWF. Ik reduceer dat tot "je hebt effectief €3,5k HRA".

Ik ben dan toch voorstander voor je hebt effectief €3,5k belastingkosten oid. Je combineerd de HRA met de EWF en het wordt verwarrend als je het dan nog alleen over de HRA hebt.

Mijn inziens geeft het ook zeker een duidelijkheid die veel mensen missen, namelijk dat de effectieve HRA (na EWF) hard afneemt als je af gaat lossen. Ook hier op het forum zie je overal dat mensen niet realiseren dat de HRA bijna niets meer oplevert als je bijvoorbeeld 50% afgelost hebt (gecombineerd met een lage rente).

Klopt, dat missen inderdaad veel mensen. En zeker als je een voorlopige teruggave hebt moet je dit wel in je achterhoofd hebben om te voorkomen dat je achteraf terug moet gaan betalen.

Maar nogmaals, het lijkt me wel goed dat duidelijk is dat het wel altijd voordelig is om af te lossen. Uiteindelijk gaan de kosten altijd omlaag (vroeger voor de wet Hillen was het veelal voordelig om een gedeelte van de schuld open te laten staan)

[Milmoor]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:05:
[...]
Maar nogmaals, het lijkt me wel goed dat duidelijk is dat het wel altijd voordelig is om af te lossen. Uiteindelijk gaan de kosten altijd omlaag (vroeger voor de wet Hillen was het veelal voordelig om een gedeelte van de schuld open te laten staan)

Waarom was dat voordeliger? Je betaalt toch nog steeds rente? Tenzij de spaarrente/beleggingsresultaat meer oplevert dan de hypotheekrente is aflossen altijd goed? Het drukt ook nog eens eventuele vermogensrendementsheffing.

[ Voor 5% gewijzigd door Milmoor op 29-01-2016 10:13 ]

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:05:
[...]
Yup, netto HRA associeer ik vooral met de rente die ik betaal en de HRA die ik terug krijg en niet met de EWF.
[...]
Als je ze los van elkaar ziet maak je het wel een stuk logischer wat de uiteindelijke grafiek aangeeft. Je ziet dan nl. een HRA die afhankelijk is van de rente en een EWF die afhankelijk is van de openstaande schuld. En dan zie je ook goed dat hoe meer er is afgelost hoe kleiner het totale voordeel (met wel de note dat je na aflossing altijd minder betaald dan zonder aflossing)
[...]
Ik ben dan toch voorstander voor je hebt effectief €3,5k belastingkosten oid. Je combineerd de HRA met de EWF en het wordt verwarrend als je het dan nog alleen over de HRA hebt.

Kan ik me wel in vinden, tabelletje was ook zomaar even in elkaar gefietst en de titel is inderdaad verwarrend.

Nog een voorbeeld voor anderen die het nog niet duidelijk was:
WOZ 200k
Hypotheek 200k die lineair afgelost wordt

Voor het gemak/overzicht even uitgaande van gelijke WOZ/rente/EWF/belasting over de looptijd.



Hier zie je alle elementen die een rol spelen bij het bepalen van de netto lasten. Wet Hillen zorgt er voor dat HRA niet negatief kan worden, aflossen loont dus inderdaad altijd (als de netto hypotheekrente hoger is dan verwacht rendement).

Aftrekbaar = Bruto rente - EWF
Eff. HRA = Aftrekbaar * belastingtarief (<0 = 0 ivm Wet Hillen)
Eff. HRA (%) = 1 - (Netto / Bruto rente)

Edit: afbeelding iets duidelijker door kolom HRA in twee stappen te doenn

[ Voor 11% gewijzigd door assje op 29-01-2016 10:38 ]

[redwing]

Milmoor schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:12:
[...]
Waarom was dat voordeliger? Je betaalt toch nog steeds rente? Tenzij de spaarrente/beleggingsresultaat meer oplevert dan de hypotheekrente is aflossen altijd goed? Het drukt ook nog eens eventuele vermogensrendementsheffing.

Volgens de Wiki :

Oorspronkelijk stond het eigenwoningforfait technisch los van de hypotheekrenteaftrek: als iemand minder aftrekbare rente had dan het eigenwoningforfait bedroeg (bijvoorbeeld door een lage hypotheekschuld) leverde de eigen woning per saldo een belastingnadeel op. Dit wordt voorkomen door de op 1 januari 2005 ingegane wet Hillen, genoemd naar toenmalig Tweede Kamerlid Hans Hillen, waarbij de "aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld" werd ingevoerd (zie boven).

Oftewel je had een punt waarbij je per saldo een belasting nadeel kreeg als je meer afloste. Op dat punt was het al snel voordelig om je geld op een spaarrekening te zetten en niet af te lossen (zie ook de tabel van assje waarin je ziet waar de wet Hillen in beeld komt)

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:20:
[...]

Volgens de Wiki :

[...]

Oftewel je had een punt waarbij je per saldo een belasting nadeel kreeg als je meer afloste. Op dat punt was het al snel voordelig om je geld op een spaarrekening te zetten en niet af te lossen (zie ook de tabel van assje waarin je ziet waar de wet Hillen in beeld komt)

Ik vereenvoudig het dus allemaal een beetje, feitelijk is het als volgt:

- HRA trek je af van je inkomen (resultaat +)
- EWF tel je op bij je inkomen (resultaat -)
- Wet Hillen, aftrek kleine woningschuld (resultaat + (terug naar 0))

Dit allemaal tezamen levert het resultaat zoals ik hierboven beschrijf en zoals te zien in de tabellen.

[redwing]

assje schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:42:
[...]
Ik vereenvoudig het dus allemaal een beetje, feitelijk is het als volgt:

- HRA trek je af van je inkomen (resultaat +)
- EWF tel je op bij je inkomen (resultaat -)
- Wet Hillen, aftrek kleine woningschuld (resultaat + (terug naar 0))

Dit allemaal tezamen levert het resultaat zoals ik hierboven beschrijf en zoals te zien in de tabellen.

Ik moet trouwens wel zeggen dat werken met een percentage voor de effectieve HRA het erop doet lijken dat aflossen weinig zinvol is terwijl als je naar de daadwerkelijke netto-waardes kijkt je ziet dat de lasten wel gewoon afnemen als je extra aflost. Procentueel lijkt het alleen minder effect te hebben omdat het EWF meer in de berekening mee gaat tellen (vast bedrag terwijl de HRA afneemt) ondanks dat ook deze netto gezien gewoon gelijk blijft.

Oftwel conclusie, gewoon zoveel mogelijk aflossen om zo laag mogelijke kosten/lasten te hebben.

[assje]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 11:00:
[...]

Ik moet trouwens wel zeggen dat werken met een percentage voor de effectieve HRA het erop doet lijken dat aflossen weinig zinvol is terwijl als je naar de daadwerkelijke netto-waardes kijkt je ziet dat de lasten wel gewoon afnemen als je extra aflost.

FTFY (nu ga ik weer aan het werk )
Zelf nog wel rekening houden met vermogensrendementsheffing if applicable.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 29-01-2016 11:14 ]

[_JGC_]

Dan nog staat EWF los van de HRA. EWF tel je op, HRA trek je af en als HRA lager is dan EWF valt de EWF uiteindelijk weg.

Maargoed, rekenen met een percentage is een ding, het daadwerkelijke voordeel in euro's is voor iedereen anders. Ik ben zelfstandig ondernemer wat bepaalde aftrekposten oplevert. De HRA op zich levert me weinig belastingvoordeel in harde euro's op (in 2013 niet eens de volledige heffingskorting toe kunnen passen, in 2014 alleen over schijf 1 belast), maar trekt het inkomen op papier wel naar een bedrag waardoor ik een flinke hap aan zorgtoeslag en nu ook kinderopvangtoeslag krijg.

[redwing]

_JGC_ schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 11:48:
Dan nog staat EWF los van de HRA. EWF tel je op, HRA trek je af en als HRA lager is dan EWF valt de EWF uiteindelijk weg.

Dit bedoel ik inderdaad, die EWF is grotendeels een vast bedrag en bij aflossen wordt de HRA minder. Procentueel gezien levert het dan steeds minder op, netto gezien blijven de stappen even groot.
Aan de ene kant vind ik dan ook dat het goed is dat de tabellen aangeven dat je goed op moet letten dat er meer kosten zijn dan alleen HRA. Aan de andere kant vind ik ook dat de tabellen een vertekend beeld geven omdat aflossen zo zinloos lijkt terwijl netto gezien het wel altijd een goede keuze is

Maargoed, rekenen met een percentage is een ding, het daadwerkelijke voordeel in euro's is voor iedereen anders. Ik ben zelfstandig ondernemer wat bepaalde aftrekposten oplevert. De HRA op zich levert me weinig belastingvoordeel in harde euro's op (in 2013 niet eens de volledige heffingskorting toe kunnen passen, in 2014 alleen over schijf 1 belast), maar trekt het inkomen op papier wel naar een bedrag waardoor ik een flinke hap aan zorgtoeslag en nu ook kinderopvangtoeslag krijg.

Klopt, alleen als je je eigen situatie helemaal meeneemt kun je bepalen wat daadwerkelijk voor jou het beste is

[assje]

_JGC_ schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 11:48:
Dan nog staat EWF los van de HRA. EWF tel je op, HRA trek je af en als HRA lager is dan EWF valt de EWF uiteindelijk weg.

Maargoed, rekenen met een percentage is een ding, het daadwerkelijke voordeel in euro's is voor iedereen anders. Ik ben zelfstandig ondernemer wat bepaalde aftrekposten oplevert. De HRA op zich levert me weinig belastingvoordeel in harde euro's op (in 2013 niet eens de volledige heffingskorting toe kunnen passen, in 2014 alleen over schijf 1 belast), maar trekt het inkomen op papier wel naar een bedrag waardoor ik een flinke hap aan zorgtoeslag en nu ook kinderopvangtoeslag krijg.

Als je die aftrekposten of bijtelling eerst berekend en wat daar uit volgt als uitgangspunt neemt blijft het hetzelfde werken.

Het hoeft ook niet op de laatste procent of euro duidelijk te zijn, als we maar eens stoppen met onze bruto rente delen door twee om te zien wat onze netto kosten zijn.

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 12:47:
[...]
Aan de andere kant vind ik ook dat de tabellen een vertekend beeld geven omdat aflossen zo zinloos lijkt terwijl netto gezien het wel altijd een goede keuze is

Dat is niet perse waar, het is niet vanzelfsprekend dat aflossen de goede keuze is. Mijn netto hypotheekrente is 1,6%, als ik daar op aflos en vervolgens een auto met financiering koop met 8% heb ik niet de juiste keuze gemaakt (extreem voorbeeld).

Zonder bijzonderheden kun je wel redelijk zeker stellen dat zodra je VRH gaat betalen aflossen altijd interessant wordt als je geen bijzondere aanleiding hebt om het geld beschikbaar te willen houden.

Zo lang ik geen VRH betaal vind ik het verschil tussen 1,6% netto hypotheekrente en 1,1% spaarrente te klein om het geld in mijn hypotheek te willen stoppen. Als je de volledige vrijstelling van VRH bekijkt van €48k (stel, 2016) zou je kunnen zeggen dat het me €248,- per jaar kost om dat bedrag liquide te houden, dat is de afweging die je moet maken*.
*hypotetische situatie, ik heb helemaal geen €48k

[ Voor 32% gewijzigd door assje op 29-01-2016 13:18 ]

[Milmoor]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 10:20:
[...]

Volgens de Wiki :

[...]

Oftewel je had een punt waarbij je per saldo een belasting nadeel kreeg als je meer afloste. Op dat punt was het al snel voordelig om je geld op een spaarrekening te zetten en niet af te lossen (zie ook de tabel van assje waarin je ziet waar de wet Hillen in beeld komt)

Dat eerste snap ik. Dat tweede niet. Waarom is aflossen dan niet zinnig? Ok, het huis kost qua belastingen geld. Nou en? Dat doet het ook qua onderhoud en inrichting. Het voelt misschien niet fijn, want het is toch jouw huis, maar uiteindelijk maakt het toch geen verschil met halverwege het aflossen? Als je verwachte rendement hoger is dan hypotheekrente minus de HRA, dan los je af en anders niet. Even geen rekening houdend met vermogensbelasting. De wet Hillen voelt nu als potjesdenken: het heilige huis mag netto niet belast worden. Sponsering van de rijken. Trouwens, benzine hoort ook gratis te zijn .

[Henk Marinus]

Ik heb een aantal vragen over de tabel van assje:
[afbeelding]
Mijn huidige inkomsten/hypotheek
Huidige hypotheek: 90k
woz waarde: 215k
salaris: 27k bruto
partner: 28k bruto
Wat is mijn hra percentage in dit geval? En wat als ik nog 15k aflos?
Of is er dan nog meer informatie nodig?

[ Voor 4% gewijzigd door Henk Marinus op 30-01-2016 14:52 ]

[President]

Wij hebben laatst besloten nog een groot deel van ons spaargeld in de hypotheek te stoppen. We zijn hierdoor uitgekomen op een hypotheekschuld van € 169.000,- en een rentepercentage van 2,55% voor de komende 20 jaar. Omdat ons huis net iets te duur was kwamen we niet op de NHG uit, maar nu zitten te toch beneden het NHG percentage.

Overigens vind ik de NHG wel een beetje onzinnig. Als je een huis koopt van 260.000 waarbij je 20% van de waarde zelf inbrengt dan heb je geen recht op NHG, koop je een huis van 230.000 waarbij je slechts 5% van de waarde zelf inbrengt dan heb je ineens wel recht op NHG. Mijns inziens zou NHG meer moeten afhangen van risicofactoren en inbreng eigen geld, in plaats van puur de waarde van de woning

[Sissors]

redwing schreef op vrijdag 29 januari 2016 @ 12:47:
[...]

Dit bedoel ik inderdaad, die EWF is grotendeels een vast bedrag en bij aflossen wordt de HRA minder. Procentueel gezien levert het dan steeds minder op, netto gezien blijven de stappen even groot.
Aan de ene kant vind ik dan ook dat het goed is dat de tabellen aangeven dat je goed op moet letten dat er meer kosten zijn dan alleen HRA. Aan de andere kant vind ik ook dat de tabellen een vertekend beeld geven omdat aflossen zo zinloos lijkt terwijl netto gezien het wel altijd een goede keuze is

Het is een beetje dubbel, je kan inderdaad het idee krijgen dat aflossen niet helpt omdat je effectieve rente daarna stijgt, en dat is inderdaad een vertekenend beeld.

Je kan het ook andersom zien: Als je lage LTV hebt bij 3% rente, kan je denken dat het je slechts 1.7% netto rente kost, en dat aflossen dus niet veel rendement geeft. Echter je daadwerkelijke effectieve rente is dichter bij de 3%, en dan is het ineens wel veel zinvoller om af te lossen.

[assje]

Henk Marinus schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 14:34:
Ik heb een aantal vragen over de tabel van assje:
[afbeelding]
Mijn huidige inkomsten/hypotheek
Huidige hypotheek: 90k
woz waarde: 215k
salaris: 27k bruto
partner: 28k bruto
Wat is mijn hra percentage in dit geval? En wat als ik nog 15k aflos?
Of is er dan nog meer informatie nodig?

Hangt van je rente af. Je LTV is <50% dus je kan de tabel zo aflezen.

Niet veel in ieder geval, tot 1,8% rente zelfs niets (bruto=netto).

[Milmoor]

assje schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 18:11:
[...]
Hangt van je rente af. Je LTV is <50% dus je kan de tabel zo aflezen.

Niet veel in ieder geval, tot 1,8% rente zelfs niets (bruto=netto).

De "netto" HRA is 0%. Maar aan deze kennis heb je naar mijn idee niets. Het zegt alleen dat je de bodem in de belastingtechnische lasten van het huis bereikt hebt. Je krijgt nog steeds HRA, alleen verrekent die met de EWF. Het zegt dus bijv. niet of wel/niet verder aflossen gunstig is. Dus hoewel ik het een hele mooie tabel vond, en hij ervoor gezorgd heeft dat ik nu werk de relatie tussen EWF en HRA snap, zou ik hem niet meer gebruiken. In ieder geval niet met de huidige labeling. Het is een hele mooie basis: maak er kapitaallasten woning oid van, en maak op de invloed op de maandlasten inzichtelijk.

[Sissors]

Gezien HRA en EWF direct aan elkaar gelinkt zijn door wet Hillen vind ik juist de matrix met netto HRA/effectieve rente duidelijk. En dus omdat ze van elkaar afhangen lijkt het me persoonlijk geen verkeerde benaming.

[Henk Marinus]

assje schreef op zaterdag 30 januari 2016 @ 18:11:
[...]


Hangt van je rente af. Je LTV is <50% dus je kan de tabel zo aflezen.

Niet veel in ieder geval, tot 1,8% rente zelfs niets (bruto=netto).

2,5 procent.
Als ik het goed heb dus net iets meer dan 25% hra?
Is het dom om nog verder af te lossen? Mijn 'rendement' is 1 procent op 35k
Als ik tools op internet mag geloven, kan ik beter aflossen. Het scheelt alleen maar een paar 10tjes via berekenhet.

Heb mijn hypotheekrente voor 20 jaar vast gezet. Veels te lang in mijn ogen, 6 jaar was voldoende