Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[RM-rf]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:38:

Die snap ik niet helemaal. Als je relatief weinig rente wilt betalen moet je juist niet annuitair aflossen maar juist lineair. Die 20 jaar maakt het natuurlijk wat voordeliger, maar je aflossingsschema is niet optimaal voor lagere rente-kosten.

Oh?

150K lineair aflossen met 3,5% rente in 30 jaar betaal je iets van 58.500 euro aan rente
150K annuitair aflossen in 21 jaar, betekent met dezelfde rente iets van 45000 euro rente.

scheelt toch gewoon 13.500 rente (30% méér rente die je met lineair, tov annuitair over een kortere periode betaald )

beide hebben aan het begin exact dezelfde maandlasten, van €850 per maand... enkel zou je dan met lineair steeds minder gaan betalen per maand, en vervolgens de totale aflossing over een nog langere periode uitsmeren..

Ikzelf heb uit voor mij persoonlijke gronden gekozen voor eerder een versnelde aflosvorm ... over 20 jaar wil ik gewoon met pensioen (kunnen) gaan en heb dan voorgezien gewoon 'klaar' te zijn (eigenlijk heb ik een 'checkpunt' na 10 jaar, effectief nog 8,5 jaar te gaan; op dat punt verwacht ik op 60% MW te zitten en kan ik overwegen eventueel hoe ik verder wil met de financiering, mn vaste aflosschema aanpassen, heb ik ook de ruimte om eventueel te kiezen een grotere 'schuld' open te hebben na die 20 jaar looptijd)..
Eventueel extra vermogen dat ik nu heb stop ik niet in aflossingen, maar eerder in verbouwing/renovatie (heb een oud huis uit 1900, wel volledig gerenoveerd en qua energie al bijna in de hoogste klasse, maar er zijn altijd genoeg dingen om te verbeteren, en zo af-en-toe verrassingen).

Ik heb wel de mogelijkheid aanvullend af te lossen (dit jaar naar ik meen rond de 25K), maar dat benut ik verder niet, dat is voor mij een bewuste keuze, ik zie ook het nut er niet van in om zelf handmatige 'extra potjes' aan te gaan houden voor aanvulende aflossing, ik houd helemaal niet van gecompliceerde 'het-ene-potje-naar-het-andere-potje' financieringsvormen... Mijn woonlasten zijn gewoon een vaste kostenpost per maand die ik zo incalculeren kan

[MM99]

Even hypothetisch:

Stel je koopt een huis van 200k
Rente zetje 30 jaar vast op 3%.

Laten we dan bereken wat je kwijt bent bij lineaire hypotheek en bij een annuïteitenhypotheek waar je jaarlijks even veel aflost als dat je bij lineair doet.

Dan zullen we direct zien met getallen wat goedkoper is. Als klopt wwat je zegt, dan betekend dat de totaal betaalde bedrag aan het einde het zelfde is.

[gysman11]

ja. appels en peren anyone?

Als je annuitair en lineair met elkaar vergelijkt, moet je natuurlijk wel vergelijken waarbij je de overige variabelen gelijk houdt. In dit geval dus gelijke looptijd.

Als jij graag in 21 jaar aflost, betaal je inderdaad minder rente. Maar dat zou nog minder zijn als je dit lineair zou doen.

[assje]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:13:
Even hypothetisch:

Stel je koopt een huis van 200k
Rente zetje 30 jaar vast op 3%.

Laten we dan bereken wat je kwijt bent bij lineaire hypotheek en bij een annuïteitenhypotheek waar je jaarlijks even veel aflost als dat je bij lineair doet.

Dan zullen we direct zien met getallen wat goedkoper is. Als klopt wwat je zegt, dan betekend dat de totaal betaalde bedrag aan het einde het zelfde is.

?

gysman11 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:14:
ja. appels en peren anyone?

Als je annuitair en lineair met elkaar vergelijkt, moet je natuurlijk wel vergelijken waarbij je de overige variabelen gelijk houdt. In dit geval dus gelijke looptijd.

Als jij graag in 21 jaar aflost, betaal je inderdaad minder rente. Maar dat zou nog minder zijn als je dit lineair zou doen.

Nee, het gaat erom dat lineair en annuïteiten geen verschil maken als je zelfs extra aflost of kunstmatig de looptijd verkort.

[Voor 35% gewijzigd door assje op 19-10-2015 13:16]

[T-MOB]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:38:
[...]
Die snap ik niet helemaal. Als je relatief weinig rente wilt betalen moet je juist niet annuitair aflossen maar juist lineair. Die 20 jaar maakt het natuurlijk wat voordeliger, maar je aflossingsschema is niet optimaal voor lagere rente-kosten.

Nou, als je een lineaire hypotheek hebt, dan dalen je maandlasten elke maand. Als je die daling gebruikt om extra af te lossen heb je effectief weer een annuitaire aflossing, met een kortere looptijd.

Het uitrekenen van de totale kosten is trouwens een beetje een onzinnige excercitie imho. Een euro nu heeft een hele andere reele waarde dan een euro over 20 jaar. En dan heb je nog de persoonlijke financiele situatie: als je 2 kinderen in de luiers/kinderopvang hebt zitten heb je meer aan een extra euro per maand dan 20 jaar later als ze het huis uit zijn. Financiele planning is geen simpel rekensommetje waarbij de laagste uitkomst "het beste" is. Uiteindelijk is het een afweging van kosten, risico en comfort.

[Pooh]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:13:
Even hypothetisch:

Stel je koopt een huis van 200k
Rente zetje 30 jaar vast op 3%.

Laten we dan bereken wat je kwijt bent bij lineaire hypotheek en bij een annuïteitenhypotheek waar je jaarlijks even veel aflost als dat je bij lineair doet.

Dan zullen we direct zien met getallen wat goedkoper is. Als klopt wwat je zegt, dan betekend dat de totaal betaalde bedrag aan het einde het zelfde is.

Als je op een annuitaire hypotheek evenveel aflost als op een lineaire, dan is het een lineaire hypotheek.

Het enige verschil tussen een annuitaire een een lineaire hypotheek is de afspraak die je vooraf met de bank maakt over verplichte aflossingen. Bij een lineaire hypotheek moet je lineair of sneller aflossen, bij een annuitaire mag je lineair aflossen, of minder, maar minimaal annuitair.

Zonder rentekorting of andere voordelen heeft een lineaire hypotheek dan ook geen zin, tenzij je zelf de aflosdiscipline niet denkt te kunnen opbrengen. Elke annutaire hypotheek kan gewoon lineair afgelost worden, met exact hetzelfde eindresultaat.

[MM99]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:59:
[...]

Dat is appels met peren vergelijken. Je moet dan in je berekening bij ook lineair opnemen dat je dan ook die in 21 jaar afbetaald, dus dat je dan daar ook extra gaat aflossen.

[assje]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:18:
[...]


Dat is appels met peren vergelijken. Je moet dan in je berekening bij ook lineair opnemen dat je dan ook die in 21 jaar afbetaald, dus dat je dan daar ook extra gaat aflossen.

Ja en als je de 30 jarige annuiteiten hypotheek in 21 jaar lineair aflost heeft hij precies evenveel gekost als dat je een 30 jarige lineaire hypotheek in 21 jaar lineair aflost.

Al deze hypotheekvormen zijn ook allemaal precies even duur als een aflossingsvrije hypotheek die je met hetzelfde tempo aflost (als je er HRA op krijgt wat nu dus niet meer het geval is bij nieuw afsluiten).

Het is gewoon veel simpeler dan mensen hier voor doen komen, er is geen ingewikkelde berekening die bepaalt hoe hoog de betaalde rente is. Er is alleen een annuïteitenformule die het aflossingsschema bepaalt. De rente is simpelweg het gevolg van de openstaande schuld.

[Voor 34% gewijzigd door assje op 19-10-2015 13:21]

[Pooh]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:18:
[...]


Dat is appels met peren vergelijken. Je moet dan in je berekening bij ook lineair opnemen dat je dan ook die in 21 jaar afbetaald, dus dat je dan daar ook extra gaat aflossen.

Waarom moet dat?

Cijfers uit RM-rf's voorbeeld: Als je nu maximaal 850 in de maand kunt missen, en je moet 150k aflossen, dan kom je met een lineaire hypotheek uit op 30 jaar. En met een annuitaire hypotheek op 21 jaar en in totaal lagere lasten. Dit allemaal omdat bij een lineaire hypotheek de lasten in de loop van de tijd dalen. Als je die dalende lasten niet nodig hebt, maar gebruikt om extra af te lossen, creeer je effectief een annutaire hypotheek met kortere looptijd.

Of je daar vooraf voor kiest, of dat je dat in de loop van je leven gaat doen, dat hangt af van de afspraken met de bank en boeterentes en dergelijke.

[RM-rf]

MM99 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:18:
[...]


Dat is appels met peren vergelijken. Je moet dan in je berekening bij ook lineair opnemen dat je dan ook die in 21 jaar afbetaald, dus dat je dan daar ook extra gaat aflossen.

het verschil tussen lineair en annuitair aflossen is niets meer of minder dan:
Annuitair: de maandlasten blijven de looptijd exact gelijk, aflossing is uiteindelijk dat deel dat 'overblift' nadat vande vaste maandlast de rente is afgehaald.
Lineair: enkel de aflossing blijft exact gelijk (en doordat het totaal bedrag daalt, daalt het rente-deel). Je
maandlasten dalen langzaam maar zeker, iedere maand betaal je iets minder

oftewel, er is niks gezegd over dat de een een vaste looptijd heeft en de ander niet..

Ik heb bewust gekozen ervoor een gelijke maandlast bij het begin te zetten, aangezien dat uiteindelijk bij je hypotheek een belangrijk aspect is... hoeveel kun je per maand betalen aan maandlasten.
iemand die dus een lineaire hypotheek van 850 aangaat, kan net zo goed deze vervolgens afsluiten over 21 jaar, maar dan annuitair en betaald hetzelfde bedrag aan het begin, maar kiest dus kennelijk ervoor om niet iedere maand wat minder te moeten betalen.
(wat voor mij een logische keuze is... ik ga er niet vanuit dat ik iedere maand een kleiner budget zal hebben voor mn woonlasten, dus voor mij is de meerwaarde dat aflossingen direkt ook je maandlasten verringeren niet erg hoog, als dat betekent dat ik alsnog erg lang blijf betalen?)

[Voor 10% gewijzigd door RM-rf op 01-12-2015 10:27]

[Wceend]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:53:
[...]

En leg de maandbedragen van deze 2 eens naast elkaar, leg bij je annutitaire hypotheek maandelijks het verschil met de lineaire in en kijk eens wat er gebeurt

dan wordt je looptijd korter dus dat is geen vergelijking.
Een annuiteit is een andere vorm met andere spelregels je kunt ze wel vergelijkbaar proberen te maken maar in de basis is het een andere product met een heel ander uitgangspunt.

[assje]

Als ik me binnenkort nog eens verveel zal ik nog eens kijken om een mooi bruikbaar vergelijkingssheetje te maken want werkelijk schokkend hoeveel onduidelijkheid er is over deze basiskennis op hypotheekgebied.

[Klaassie]

Pff, nou inderdaad!
Nogmaals: Een annuitaire hypotheek mag je ook lineair aflossen, over 30 jaar, met dus dezelfde kosten als lineair. Een lineaire hypotheek moet je lineair aflossen.

De enige redenen om voor lineair te kiezen lijkt me dus:
- geen zin in de rompslomp van extra aflossingen
- geen vertrouwen in eigen discipline

[redwing]

RM-rf schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 12:59:
[...]
Oh?

150K lineair aflossen met 3,5% rente in 30 jaar betaal je iets van 58.500 euro aan rente
150K annuitair aflossen in 21 jaar, betekent met dezelfde rente iets van 45000 euro rente.

En 150k lineair aflossen in 21 jaar is nog goedkoper. Als je met verschillende looptijden gaat bekijken kun je elke vorm goedkoper dan een andere maken

Punt is dat je als je lage totale kosten wilt hebben je juist aan het begin zoveel mogelijk af wilt lossen. En aangezien je bij lineair meer aflost aan het begin is die daarmee uiteindelijk goedkoper.

Aan de andere kant krijg ik het idee dat jij van het max. bedrag van de 1e maand uitgegaan bent (die 850 euro) en van daaruit bent gaan kijken hoe je zo snel mogelijk afgelost kunt hebben. Als je van daaruit rekent is een annuitiaire inderdaad goedkoper (want je krijgt dan een lineaire met langere looptijd).

In jouw geval (omdat je ook zegt genoeg spaargeld e.d. te hebben) zou het echter goedkoper zijn om een lineaire hypotheek van 21 jaar te pakken, die eerste jaren op te vangen met eigen geld waarna je daarna plotseling extra geld over houdt voor je verbouwingen. Je hebt dan de eerste jaren juist iets minder over, maar dat krijg je daarna dubbel terug.

Wceend schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 13:35:
[...]
dan wordt je looptijd korter dus dat is geen vergelijking.
Een annuiteit is een andere vorm met andere spelregels je kunt ze wel vergelijkbaar proberen te maken maar in de basis is het een andere product met een heel ander uitgangspunt.

Nee, als je het goed berekent wordt die niet korter, je begint alleen sneller met aflossen waardoor je minder rente betaald en je maandlasten na een aantal jaren juist lager worden dan van je annuiteitenhypotheek (oftewel in plaats van het verschil bij te moeten storten betaal je minder). Je kunt dan ook van je annuiteitenhypotheek door extra bij te storten een lineaire met dezelfde looptijd maken, andersom kan dat echter niet.

Klaassie schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:09:
Pff, nou inderdaad!
Nogmaals: Een annuitaire hypotheek mag je ook lineair aflossen, over 30 jaar, met dus dezelfde kosten als lineair. Een lineaire hypotheek moet je lineair aflossen.

De enige redenen om voor lineair te kiezen lijkt me dus:
- geen zin in de rompslomp van extra aflossingen
- geen vertrouwen in eigen discipline

En dat is inderdaad precies waarom ik een annuitaire hypotheek heb (eigenlijk vooral vanwege de vrijheid en dat je altijd nog bij kunt storten, punt is wel dat ik nu al weet dat dat veelal niet zal gebeuren)

Als je echter de maandlasten aan het begin makkelijk kunt dragen is de andere optie eigenlijk beter.


Waarom is er eigenlijk geen hypotheek die ervoor zorgt dat je netto maandlasten gelijk blijven ? Je hebt nu alleen de keuze tussen annuitair (hogere maandlasten gedurende de looptijd) en lineair (lagere maandlasten gedurende de looptijd), terwijl er van uit gaan dat de maandlasten gelijk blijven veelal veel handiger is ivm zekerheid en mindere kosten. (eigenlijk krijg je dan dus iets dat tussen linair en annuitair in zit)

[Voor 21% gewijzigd door redwing op 19-10-2015 14:25]

[Wceend]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:10:
[...]

En 150k lineair aflossen in 21 jaar is nog goedkoper. Als je met verschillende looptijden gaat bekijken kun je elke vorm goedkoper dan een andere maken

Punt is dat je als je lage totale kosten wilt hebben je juist aan het begin zoveel mogelijk af wilt lossen. En aangezien je bij lineair meer aflost aan het begin is die daarmee uiteindelijk goedkoper.

Lineair is altijd het goedkoopste aangezien je direct goed begint met aflossen. Ongeacht de looptijd is het dus altijd het beste en je kunt het nog beter maken door extra af te lossen.
Heel veel mensen kiezen echter niet voor deze vorm ivm de hoge bruto lasten in het begin.

[...]

Nee, als je het goed berekent wordt die niet korter, je begint alleen sneller met aflossen waardoor je minder rente betaald en je maandlasten na een aantal jaren juist lager worden dan van je annuiteitenhypotheek (oftewel in plaats van het verschil bij te moeten storten betaal je minder). Je kunt dan ook van je annuiteitenhypotheek door extra bij te storten een lineaire met dezelfde looptijd maken, andersom kan dat echter niet.

Ik heb het niet uitgerekend dus ben best bereid je te geloven. De vorm is alleen anders. Ik los ook steeds extra af waardoor ik al ruim 10% minder in de maand betaal dan in het begin. Mijn looptijd wordt niet korter maar mijn maandbedrag daalt. Als ik zo door ga kan ik natuurlijk wel eerder klaar zijn door extra af te blijven lossen zodat mijn maandbedrag uiteindelijk 0 wordt.

[...]

En dat is inderdaad precies waarom ik een annuitaire hypotheek heb (eigenlijk vooral vanwege de vrijheid en dat je altijd nog bij kunt storten, punt is wel dat ik nu al weet dat dat veelal niet zal gebeuren)

Als je echter de maandlasten aan het begin makkelijk kunt dragen is de andere optie eigenlijk beter.


Waarom is er eigenlijk geen hypotheek die ervoor zorgt dat je netto maandlasten gelijk blijven ? Je hebt nu alleen de keuze tussen annuitair (hogere maandlasten gedurende de looptijd) en lineair (lagere maandlasten gedurende de looptijd), terwijl er van uit gaan dat de maandlasten gelijk blijven veelal veel handiger is ivm zekerheid en mindere kosten. (eigenlijk krijg je dan dus iets dat tussen linair en annuitair in zit)

Simpel die hypotheek moet met HRA en inkomen rekening gaan houden en dat is bijna niet te doen voor een hypotheek die een looptijd van 30 jaar heeft.
Je kunt natuurlijk altijd gaan mengen door een deel lineair te houden en de ander annuitair.

[redwing]

Wceend schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:35:
Simpel die hypotheek moet met HRA en inkomen rekening gaan houden en dat is bijna niet te doen voor een hypotheek die een looptijd van 30 jaar heeft.
Je kunt natuurlijk altijd gaan mengen door een deel lineair te houden en de ander annuitair.

Snap ik, maar zelfs als je met een normale belastingdruk zou rekenen (maak er b.v. 42% van oid) zou je al een hypotheek krijgen die wat maandlasten veel logischer is. Je krijgt dan de voordelen van de lineaire hypotheek (lagere totale kosten) met die van een annuitaire (lagere maandlasten aan het begin)

[Wceend]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:41:
[...]

Snap ik, maar zelfs als je met een normale belastingdruk zou rekenen (maak er b.v. 42% van oid) zou je al een hypotheek krijgen die wat maandlasten veel logischer is. Je krijgt dan de voordelen van de lineaire hypotheek (lagere totale kosten) met die van een annuitaire (lagere maandlasten aan het begin)

lijkt me simpel te veel werk voor de banken ten opzichte van het huidige systeem. Iedere hypotheek wordt dan maatwerk en dan wordt de marge lager voor de banken.
Een simpel geval van een te lage marge wat resulteert in een hogere rente.

[redwing]

Wceend schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:50:
[...]
lijkt me simpel te veel werk voor de banken ten opzichte van het huidige systeem. Iedere hypotheek wordt dan maatwerk en dan wordt de marge lager voor de banken.
Een simpel geval van een te lage marge wat resulteert in een hogere rente.

Als je alleen al met een standaard belastingpercentage rekent is er geen maatwerk meer nodig. Je krijgt dan simpelweg een 3e optie die net zo makkelijk uit de PC rolt als de 2 die er nu al uitkomen alleen dan eentje met een maandbedrag die veel beter gelijk blijft dan de huidige 2 opties.

[vincent44]

30 jaar vast vorige maand afgesloten voor 3,5% bij Nationale Nederlanden ivm korting op rente omdat het nieuwbouw is.( Annuïteiten Hypotheek). Totale hypotheek is 277K.

[Wceend]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 15:04:
[...]

Als je alleen al met een standaard belastingpercentage rekent is er geen maatwerk meer nodig. Je krijgt dan simpelweg een 3e optie die net zo makkelijk uit de PC rolt als de 2 die er nu al uitkomen alleen dan eentje met een maandbedrag die veel beter gelijk blijft dan de huidige 2 opties.

helaas is belasting niet standaard en kan er heel veel wijzigen door verandering van inkomsten of de komst van kinderen of extra ziekte kosten. Je belastingschijf kan daardoor veranderen of je komt in een hogere of lagere schijf terecht.
In dat geval is je maandbedrag niet meer gelijk maar gaat deze ook afwijken.
Simpelweg met 42% of 36% rekenen heeft dan niet zoveel zin.

vincent44 schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 15:04:
30 jaar vast vorige maand afgesloten voor 3,5% bij Nationale Nederlanden ivm korting op rente omdat het nieuwbouw is.( Annuïteiten Hypotheek). Totale hypotheek is 277K.

au dat doet pijn met 4,65% voor 30 jaar vast twee jaar terug.

[Voor 18% gewijzigd door Wceend op 19-10-2015 15:10]

[assje]

Ik vermoed dat de komende jaren voor annuïteitenhypotheken bruto en netto sowieso steeds minder gaan verschillen doordat de HRA afgebouwd gaat worden en/of EWF verhoogd.

Daarmee is dat "probleem" ook direct opgelost...

[Unneoetech]

Wellicht even terug naar de titel . Ik heb de keuze tussen 10 jaar vast 2,25% of 20 jaar vast 2,9%. Ik neig naar 10 jaar vast omdat ik denk dat de kans dat ik na 10 jaar een ander (groter) huis wil 50% is. Om dan in de eerste jaren iedere maand hiervoor meer te betalen voel ik weinig voor. Tevens heb ik nu nog een heleboel wensen (kinderen, verbouwingen, auto, ogen laseren etc) dat ik liever het geld nu heb dan later. Daarnaast verwacht ik nog meer te gaan verdienen binnen afzienbare tijd. Als laatste reden hiertoe is het ook nog zo dat over 10 jaar mijn studielening af gelast is en dit dan ook positief is voor mijn maandlasten die ik nu verplicht afdraag.
Klinkt dit aannemelijk?

[hubomr2]

Rentevaste periode loopt 1 juli 2016 af tegen 4.7% (5jaar). Moet ik eerder gaan reageren naar de ing? of gewoon afwachten?

[Voor 3% gewijzigd door hubomr2 op 19-10-2015 15:59. Reden: aanpassing]

[Hann1BaL]

Unneoetech schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 15:34:
Wellicht even terug naar de titel . Ik heb de keuze tussen 10 jaar vast 2,25% of 20 jaar vast 2,9%. Ik neig naar 10 jaar vast omdat ik denk dat de kans dat ik na 10 jaar een ander (groter) huis wil 50% is. Om dan in de eerste jaren iedere maand hiervoor meer te betalen voel ik weinig voor. Tevens heb ik nu nog een heleboel wensen (kinderen, verbouwingen, auto, ogen laseren etc) dat ik liever het geld nu heb dan later. Daarnaast verwacht ik nog meer te gaan verdienen binnen afzienbare tijd. Als laatste reden hiertoe is het ook nog zo dat over 10 jaar mijn studielening af gelast is en dit dan ook positief is voor mijn maandlasten die ik nu verplicht afdraag.
Klinkt dit aannemelijk?

Er is geen goed of fout natuurlijk.

Dat je een groter huis wilt over 10 jaar is overigens een slechte reden. Je zet het vast omdat je bang bent dat de rente later omhoog gaat of kan gaan. Als je over 10 jaar verhuist en je hebt het 20 jaar vast gezet, kun je de hypotheek meenemen naar je nieuwe huis. Stel dat de rente dan 5% is, dan heb je in ieder geval nog een goede deal.

Het is de afweging zekerheid vs iets minder maandlasten. Vergeet niet dat je bijna de helft van het verschil ook nog eens van de belasting aftrekt, dus het netto verschil is vrij laag. Is dat verschil dan nog zo groot om de andere punten belangrijk te laten zijn? Dat is aan jou

Wat is het verschil in maandlasten? (bruto en netto (op basis van schatting))
Heeft dat echt impact op ogen laseren, kinderen, studieschuld aflossen? Nogmaals: Er zijn mensen die het 20 jaar vast zetten en mensen die het niet vast zetten en alles wat daar tussenin valt. De keuze blijft die van jou

[Voor 9% gewijzigd door Hann1BaL op 19-10-2015 16:00]

[assje]

Ik heb nog steeds niet kunnen kiezen tussen:
1 jaar vast 1,8%
10 jaar vast 2,3%

Volgende week dinsdag ga ik op vakantie, voor die tijd moet ik beslist hebben.

Vorige week dacht ik er uit te zijn om voor 10 jaar vast te gaan, nu nijg ik toch weer naar 1 jaar vast.

Moeilijk zeg, alleen al om de komende jaren niet meer na te hoeven denken zou je voor 10 jaar vast gaan

[T-MOB]

Je kunt het ook in delen doen. Bijvoorbeeld 50% 1 jaar en 50% 10 jaar. Je combineert dan wat voordelen van korte rentes met die van de zekerheid van lange rente. Zelf had ik variabele rente, maar omdat de rentes zo lag stonden toch wat vast gezet. De helft op 5 jaar en de andere helft op 12 jaar. Als ik die 5 jaar afloopt los ik extra af op het deel dat de hoogste rente heeft (of gaat krijgen).

[pietje63]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 15:04:
[...]

Als je alleen al met een standaard belastingpercentage rekent is er geen maatwerk meer nodig. Je krijgt dan simpelweg een 3e optie die net zo makkelijk uit de PC rolt als de 2 die er nu al uitkomen alleen dan eentje met een maandbedrag die veel beter gelijk blijft dan de huidige 2 opties.

De bank wekt daarmee een zekere verwachting die ze wellicht niet na kunnen komen (ze hebben namelijk officieek geen invloed op de wetgeving). Dat zou nog wel eens kunnen leiden tot boze klanten. Dan liever duidelijkheid 'zelfde bedrag betalen aan ons'.

[Sissors]

Wceend schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:35:
[...]

Lineair is altijd het goedkoopste aangezien je direct goed begint met aflossen. Ongeacht de looptijd is het dus altijd het beste en je kunt het nog beter maken door extra af te lossen.

Ik doe toch nog een poging: Bij lineair moet je direct (relatief) veel aflossen. Bij annuitair mag je direct veel aflossen.

Met fictieve getallen: Als ik een lineaire hypotheek had genomen moest ik 10k aflossen het eerste jaar. Bij een annuitaire hypotheek moet ik 7k aflossen, en heb ik er vrijwillig voor gekozen om nog 3k af te lossen. Het eindresultaat is exact gelijk (kan een beetje verschil zijn afhankelijk van of je elke maand aflost of aan het einde van het jaar die extra 3k in één keer doet, maar dat is niet heel significant). Het verschil is dat als ik nu werkloos was geworden, ik effectief een extra 3k had gehad om op te teren totdat ik in de problemen was gekomen.

[Pooh]

redwing schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 14:10:
Waarom is er eigenlijk geen hypotheek die ervoor zorgt dat je netto maandlasten gelijk blijven ? Je hebt nu alleen de keuze tussen annuitair (hogere maandlasten gedurende de looptijd) en lineair (lagere maandlasten gedurende de looptijd), terwijl er van uit gaan dat de maandlasten gelijk blijven veelal veel handiger is ivm zekerheid en mindere kosten. (eigenlijk krijg je dan dus iets dat tussen linair en annuitair in zit)

50% annuitair + 50% lineair komt voor de meeste mensen nauwkeurig genoeg in de buurt. Nog nauwkeuriger dan dat kun je de toekomst toch niet voorspellen.

[Hann1BaL]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:20:
[...]


50% annuitair + 50% lineair komt voor de meeste mensen nauwkeurig genoeg in de buurt. Nog nauwkeuriger dan dat kun je de toekomst toch niet voorspellen.

Dat klopt, maar dan raad ik mensen aan dat zelf te regelen door zelf extra af te lossen per jaar en wat Sissors dus aangeeft:

Sissors schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:16:
[...]

Ik doe toch nog een poging: Bij lineair moet je direct (relatief) veel aflossen. Bij annuitair mag je direct veel aflossen.

Met fictieve getallen: Als ik een lineaire hypotheek had genomen moest ik 10k aflossen het eerste jaar. Bij een annuitaire hypotheek moet ik 7k aflossen, en heb ik er vrijwillig voor gekozen om nog 3k af te lossen. Het eindresultaat is exact gelijk (kan een beetje verschil zijn afhankelijk van of je elke maand aflost of aan het einde van het jaar die extra 3k in één keer doet, maar dat is niet heel significant). Het verschil is dat als ik nu werkloos was geworden, ik effectief een extra 3k had gehad om op te teren totdat ik in de problemen was gekomen.

Door de eerste 15 jaar 3k af te lossen, zelf, zorg ik er voor dat onze annuiteitenhypotheek per maand netto niet duurder wordt.

[Wceend]

Sissors schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:16:
[...]

Ik doe toch nog een poging: Bij lineair moet je direct (relatief) veel aflossen. Bij annuitair mag je direct veel aflossen.

Met fictieve getallen: Als ik een lineaire hypotheek had genomen moest ik 10k aflossen het eerste jaar. Bij een annuitaire hypotheek moet ik 7k aflossen, en heb ik er vrijwillig voor gekozen om nog 3k af te lossen. Het eindresultaat is exact gelijk (kan een beetje verschil zijn afhankelijk van of je elke maand aflost of aan het einde van het jaar die extra 3k in één keer doet, maar dat is niet heel significant). Het verschil is dat als ik nu werkloos was geworden, ik effectief een extra 3k had gehad om op te teren totdat ik in de problemen was gekomen.

helemaal mee eens maar zonder extra aflossen is lineair altijd goedkoper.
Ik zelf ben ook van het extra aflossen en doe dit op een annuiteiten hypotheek.

[Greencap]

assje schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:02:
Ik heb nog steeds niet kunnen kiezen tussen:
1 jaar vast 1,8%
10 jaar vast 2,3%

Volgende week dinsdag ga ik op vakantie, voor die tijd moet ik beslist hebben.

Vorige week dacht ik er uit te zijn om voor 10 jaar vast te gaan, nu nijg ik toch weer naar 1 jaar vast.

Moeilijk zeg, alleen al om de komende jaren niet meer na te hoeven denken zou je voor 10 jaar vast gaan

Je zou eventueel ook nog 5 jaar vast kunnen doen. Je kan vermoedelijk 5 jaar vast ook voor die ~1,8% krijgen.

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:32:
[...]


Je zou eventueel ook nog 5 jaar vast kunnen doen. Je kan vermoedelijk 5 jaar vast ook voor die ~1,8% krijgen.

Het gaat om mijn verleningsaanbod dus ik heb geen vrije keuze qua bank, 5 jaar vast bij de Rabo is 2,2%. Verder vind ik 5 jaar net niks, na 10(+1) jaar heb ik hopelijk 50% van de hypotheek afgelost en doet een rentestijging me niet veel meer.

Blijf het lastig vinden, aangezien het voor mij niet om het afdekken van risico gaat is het eigenlijk alleen maar gokken.

Aangezien ik geen bijzondere redenen heb om aan te nemen dat ik ontwikkelingen beter weet te voorspellen dan de geldmarkt moet ik eigenlijk gewoon variabel (1 jaar) houden.

Ik ben alleen zo bang voor het doembeeld dat ik er compleet naast zit, de economie opeens een boost krijgt en de rentes keihard stijgen. Dan zou ik achteraf balen als een stekker dat ik niet had vastgezet op misschien wel het laagste punt.

Net zoals mensen vroeger de rente vast zette op bijvoorbeeld 12%, die zaten er toen ook goed naast.. Wat als ik er nu ook goed naast zit

Het blijft een gok... ik nijg meer en meer naar gewoon 1 jaar vast. De besparing in het eerste jaar is 0,3% van de hypotheeksom (die extra afgelost wordt).

[Voor 5% gewijzigd door assje op 19-10-2015 16:43]

[VPI]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 16:32:
[...]


Je zou eventueel ook nog 5 jaar vast kunnen doen. Je kan vermoedelijk 5 jaar vast ook voor die ~1,8% krijgen.

Of weer voor 1 jaar afsluiten (dit doe ik al jaren....al 3 jaar steeds neerwaarts)

[Greencap]

Tsja, historisch gezien heeft variabele rente altijd gewonnen van de vaste rente. Het lijkt bovendien onwaarschijnlijk dat de rente binnen korte tijd extreem zal stijgen (indien dat wel zo is dan merk je dat vermoedelijk niet alleen in je hypotheeklasten).

Dat gezegd hebbende zitten we nu echt heel ver onder het historische gemiddelde, dus het lijkt ook onwaarschijnlijk dat het een foute beslissing is om het lang vast te zetten.

Persoonlijk sta ik er niet zo heel lang bij stil. De juiste beslissing weet je pas achteraf en in dit geval gaat het om 0,5% rente verschil waarvan je de helft weer terug krijgt van de overheid. Ik weet van mezelf in ieder geval dat er in mijn leven wel grotere financiële onzekerheden zijn dan die paar tientjes verschil in maandlasten

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:01:
Tsja, historisch gezien heeft variabele rente altijd gewonnen van de vaste rente. Het lijkt bovendien onwaarschijnlijk dat de rente binnen korte tijd extreem zal stijgen (indien dat wel zo is dan merk je dat vermoedelijk niet alleen in je hypotheeklasten).

Dat gezegd hebbende zitten we nu echt heel ver onder het historische gemiddelde, dus het lijkt ook onwaarschijnlijk dat het een foute beslissing is om het lang vast te zetten.

Persoonlijk sta ik er niet zo heel lang bij stil. De juiste beslissing weet je pas achteraf en in dit geval gaat het om 0,5% rente verschil waarvan je de helft weer terug krijgt van de overheid. Ik weet van mezelf in ieder geval dat er in mijn leven wel grotere financiële onzekerheden zijn dan die paar tientjes verschil in maandlasten

Het verschil tussen 30 jaar vastzetten (op het verkeerde moment) of dit niet doen kan wel meer schelen dan een paar tientjes per maand.

Als ik vorig jaar bij het afsluiten 30 jaar vastgezet had was dat tegen 4,5%

Afgelopen jaar 2,3% betaald, komend jaar 1,8%, als dat daarna met slechts 0,1%/jaar stijgt en ik het verschil extra aflos hebben we het over een verschil van €130k op een lening van €190k (netto!)

Inmiddels zijn de verschillen een stuk kleiner... de mogelijke stijging wordt ook steeds groter t.o.v. mogelijke resterende daling.

[Voor 4% gewijzigd door assje op 19-10-2015 17:12]

[Greencap]

Dat lijkt me een rekenfout:

Scenario A:
- 10 jaar vast voor 2,3%
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 21085 rente betaald

Scenario B:
- Beginnend met 1,8% rente en elk jaar 0,1% hoger
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 20323 rente betaald

Hoe je dan in hemelsnaam op 130k verschil komt is mij een vraag

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:20:
Dat lijkt me een rekenfout:

Scenario A:
- 10 jaar vast voor 2,3%
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 21085 rente betaald

Scenario B:
- Beginnend met 1,8% rente en elk jaar 0,1% hoger
- 100% lineaire aflossing
- 42% HRA
- Na 10 jaar heb je 20323 rente betaald

Hoe je dan in hemelsnaam op 130k verschil komt is mij een vraag

Het viel me ook al op dat dit niet kon kloppen, is inderdaad een rekenfout (extra aflossing zat in het verschil)

Maar ik bedoelde een vergelijking over 30 jaar voor de volgende situatie:
WOZ €185k
HRA tegen 42%
EWF 0,75%

Scenario A:
30 jaar vast tegen 4,5%
100% annuitaire aflossing

Scenario B:
1e jaar 2,3% (werkelijke rente)
2e jaar 1,8% (werkelijke rente)
3e jaar 1,9% (jaar ervoor +0,1% voor alle volgende jaren, eindigend op 4,6%)
Maandlast gelijk aan scenario A (dus extra aflossing)

Netto rente na 30 jaar:
Scenario A: €109.603
Scenario B: € 55.233
Verschil €54.370

Dat lijkt er inderdaad beter op, en is wat mij betreft nog steeds de moeite van het overdenken wel waard.

[Pooh]

Ja, op die manier kan ik het ook. Maar doe dan ook het omgekeerde:

Scenario C:
1e jaar 2,3% (werkelijke rente)
2e jaar 1,8% (werkelijke rente)
3e jaar 2,8% 1-jaars rente
4e jaar keus tussen: 3,8% 1-jaars rente 4,8% 5-jaars rente of 5,8% 10+-jaars rente

Dat is ongeveer even waarschijnlijk als B.

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:35:
Ja, op die manier kan ik het ook. Maar doe dan ook het omgekeerde:

Scenario C:
1e jaar 2,3% (werkelijke rente)
2e jaar 1,8% (werkelijke rente)
3e jaar 2,8% 1-jaars rente
4e jaar keus tussen: 3,8% 1-jaars rente 4,8% 5-jaars rente of 5,8% 10+-jaars rente

Dat is ongeveer even waarschijnlijk als B.

Dat snap ik en dat doe ik dus ook. Echter kan ik ook de volgende vergelijking maken:
Situatie A: 30 jaar vast vorig jaar -> 4,5%
Situatie B: 1e jaar 2,3% (werkelijk) nu 25 jaar vast tegen 3,4% (laatste 4 jaar 4,5%)

Geeft ook een besparing van €36.174,- die (nu) wel "zeker" is.

Het gaat mij er maar om aan te geven dat "een paar tiende verschil" of "een paar tientjes" nog aardig aantikt over de looptijd (en dus wel degelijk waard zou kunnen zijn om over na te denken).

[Pooh]

assje schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:38:
[...]


Dat snap ik en dat doe ik dus ook. Echter kan ik ook de volgende vergelijking maken:
Situatie A: 30 jaar vast vorig jaar -> 4,5%
Situatie B: 1e jaar 2,3% (werkelijk) nu 25 jaar vast tegen 3,4% (laatste 4 jaar 4,5%)

Geeft ook een besparing van €36.174,- die wel zeker is.

Het gaat mij er maar om aan te geven dat "een paar tiende verschil" of "een paar tientjes" nog aardig aantikt over de looptijd (en dus wel degelijk waard zou kunnen zijn om over na te denken).

Nu 25 jaar vast tegen 3,4%. Maar hoe zit dat volgend jaar? Je weet dat renteschommelingen van 2% per jaar op de lange rente helemaal niet zo heel gek zijn? Voordat jij de bank hebt gebeld voor een nieuw aanbod kan de rente al een procent of meer stijgen.

Ja, als je zin hebt om dagelijks de rentes bij te houden ben je misschien goedkoper uit. Maar de meeste mensen hebben leukere hobbies.

[Voor 7% gewijzigd door Pooh op 19-10-2015 17:41]

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:40:
[...]

Nu 25 jaar vast tegen 3,4%. Maar hoe zit dat volgend jaar? Je weet dat renteschommelingen van 2% per jaar op de lange rente helemaal niet zo heel gek zijn? Voordat jij de bank hebt gebeld voor een nieuw aanbod kan de rente al een procent of meer stijgen.

Ja, als je zin hebt om dagelijks de rentes bij te houden ben je misschien goedkoper uit. Maar de meeste mensen hebben leukere hobbies.

Punt is dat ik achteraf (kijkt met een koe in de ...) al €30k verdient zou hebben als ik nu 30 jaar vast zet t.o.v. vorig jaar.

Dat is best serieus geld....

Dat het koffiedik kijken is en gokken is ben ik me juist van bewust, vandaar dat ik ook twijfel om nu toch maar vast te zetten.

[assje]

assje schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:29:
[...]
Het viel me ook al op dat dit niet kon kloppen, is inderdaad een rekenfout (extra aflossing zat in het verschil)

Ik moet hier toch op terugkomen, het verschil in netto rente is inderdaad geen 130k, maar het vershil in inleg is dat wel degelijk.

Dus bovengenoemde casus geeft een verschil van 130k over de looptijd.

ik heb bijna vakantie, is dus ook nodig

[Voor 6% gewijzigd door assje op 19-10-2015 18:10]

[Pooh]

Ja, als je je huis van 185k net voor of net na de crisis koopt had je ook 30k kunnen besparen of verliezen.

Maar uiteindelijk moet je leven. En tenzij je geld genoeg hebt om je om zulke bedragen niet druk te maken, is het meestal veel verstandiger om enig risico af te dekken, in plaats van het financieel gunstigste scenario na te streven. Zie het als een verzekering: daar betaal je in je leven ook een enorme smak geld voor, in de hoop dat je hem nooit nodig hebt, maar het slaapt wel beter. Zo is het met een vastgezette rente ook, zeker als de rentes zo laag zijn als nu.

Waar je die 130k vandaan haalt is me een raadsel. Doe eens een linkje naar een berekening?

[Greencap]

Met die renteverschillen klopt dat misschien wel ja. Je betaald dan namelijk bijna 2x zoveel rente. Dat is ook niet echt een realistisch scenario. Ten eerste kan je nu al 30 jaar vast krijgen voor 3%. Ten tweede is het natuurlijk echt koffiedik kijken of het daadwerkelijk maar met 0,1% per jaar stijgt.

Maar ik heb het nog even voor je nagerekend.

Scenario A:
- 190k hypotheek
- 30 jaar aflossing
- 3% 30 jaar vast
- 42% HRA
- Lineaire aflossing (maakt de berekening iets gemakkelijker)
- Totale rentelast over 30 jaar is ongeveer 49500 euro

Scenario B:
- 190k hypotheek
- 30 jaar aflossing
- startend op 1,8% met 0,1% verhoging per jaar
- 42% HRA
- Lineaire aflossing (maakt de berekening iets gemakkelijker)
- Totale rentelast over 30 jaar is ongeveer 45300 euro

[assje]

Pooh schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:47:
Ja, als je je huis van 185k net voor of net na de crisis koopt had je ook 30k kunnen besparen of verliezen.

Maar uiteindelijk moet je leven. En tenzij je geld genoeg hebt om je om zulke bedragen niet druk te maken, is het meestal veel verstandiger om enig risico af te dekken, in plaats van het financieel gunstigste scenario na te streven. Zie het als een verzekering: daar betaal je in je leven ook een enorme smak geld voor, in de hoop dat je hem nooit nodig hebt, maar het slaapt wel beter. Zo is het met een vastgezette rente ook, zeker als de rentes zo laag zijn als nu.

Waar je die 130k vandaan haalt is me een raadsel. Doe eens een linkje naar een berekening?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Voor andere mensen die het leuk vinden te kijken ook prima maar let op dat het een rommelsheet is die dus niet zomaar werkt zonder dat je weet wat je doet.

Het gaat om tabblad "Rentevast of niet", in kolom N zie je de totale maandlast van situatie A die overeenkomt met die van sitautie B (vanaf regel 46). In kolom I zie je de extra aflossing die wordt gedaan om de maandlast gelijk te houden (wat totaal 130k is).

Ah nu zelf ook nog eens gekeken en het gat gevonden, de extra aflossing zit niet in de optelling en mist dus bij de oorspronkelijke aflossing

Ik ga er nog eens naar kijken, de werkelijkheid ligt ergens in het midden. Het sheetje loop in het honderd bij verschillen die zo groot zijn dat 1 optie werkelijk jaren eerder is afgelost. Snelle modificatie geeft als resultaat een verschil van €108k (ipv 130).

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:51:

Wat jij hier mist is dat het verschil veel groter wordt als je er vanuit gaat dat je de besparing door lagere rente extra aflost. Hierdoor gaat je aflossing sneller en ga je daardoor steeds weer minder rente betalen. Dit draagt er ook aan bij dat toekomstige hogere rente steeds minder invloed heeft.

Als je dit niet doet ben je wat mij betreft appels met peren aan het vergelijken (uitgaande van personen met financiële discipline).

assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[Voor 29% gewijzigd door assje op 19-10-2015 18:18]

[Greencap]

Daar staat tegen over dat na 12 jaar (1,8% + 12x 0,1%) de 'variabele' rente hoger zal worden dan de vaste rente en kan je vanaf dat punt dus extra aflossen bij de vaste rente. Ik heb dit inderdaad niet meegenomen, maar het zal nog steeds geen schokkende verschillen opleveren.

Veel schokkender is het effect van een sneller stijgende (of dalende) rente. Als het i.p.v. 0,1% per jaar 0,2% per jaar gaat stijgen ziet het plaatje er heel wat minder leuk uit en dan zitten we (historisch gezien) nog steeds niet eens op zo'n heel extreme rente.

30 jaar rentevast is hoe dan ook niet slim indien je van plan bent extra af te lossen.

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 18:24:
Daar staat tegen over dat na 12 jaar (1,8% + 12x 0,1%) de 'variabele' rente hoger zal worden dan de vaste rente en kan je vanaf dat punt dus extra aflossen bij de vaste rente. Ik heb dit inderdaad niet meegenomen, maar het zal nog steeds geen schokkende verschillen opleveren.

Veel schokkender is het effect van een sneller stijgende (of dalende) rente. Als het i.p.v. 0,1% per jaar 0,2% per jaar gaat stijgen ziet het plaatje er heel wat minder leuk uit en dan zitten we (historisch gezien) nog steeds niet eens op zo'n heel extreme rente.

30 jaar rentevast is hoe dan ook niet slim indien je van plan bent extra af te lossen.

In de berekening die ik gaf is bij een stijging van 0,3% per jaar niet vastzetten nog steeds voordeliger. Het gaat pas echt mis als hij binnen 5 jaar direct flink stijgt (of bij 0,4% per jaar).

Volgend voorbeeld blijf ik het duidelijkst vinden:

Situatie A:
10 jaar 3,0%
De rest (20 jaar) 6% rente

Situatie B:
30 jaar 4,5% rente

Situatie A is over de looptijd ca. €9.000,- goedkoper (ondanks 20 jaar hogere rente)

[Greencap]

Lijkt me nog steeds niet een eerlijke vergelijking. De 10 jaar rente is nu 2,1% en 30 jaar is 3,1%.

Scenario A:
- 10 jaar 2,1% en daarna 20 jaar 5%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 257402

Scenario B:
- 30 jaar 3,1%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 249205

Als het met 0,3% per jaar stijgt ga je echt keihard het schip in (maar ik neem aan dat je het dan op een gegeven moment ook wel vast gaat zetten).

[assje]

Greencap schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 18:33:
Lijkt me nog steeds niet een eerlijke vergelijking. De 10 jaar rente is nu 2,1% en 30 jaar is 3,1%.

Scenario A:
- 10 jaar 2,1% en daarna 20 jaar 5%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 257402

Scenario B:
- 30 jaar 3,1%
- Annuitaire aflossing
- 42% HRA
- Totale netto kosten 249205

Als het met 0,3% per jaar stijgt ga je echt keihard het schip in (maar ik neem aan dat je het dan op een gegeven moment ook wel vast gaat zetten).

Het gaat niet om een eerlijke vergelijking op dit moment, het gaat erom hoeveel verschil het kan maken en hoe belangrijk de eerste jaren zijn.

Je berekening klopt niet helemaal (mist EWF denk ik) en je houdt nog steeds geen rekening met de extra aflossing. Inderdaad komt in jouw voorbeeld 30 jaar vast als winnaar uit de bus, dit komt voornamelijk door het relatief kleine verschil tussen de rente de 1e 10 jaar.

Voor wat betreft vastzetten als de rente hard stijgt, nee juist niet. Als de rente hoger wordt zou ik de rente juist korter vast gaan zetten. Vandaar ook dat ik nu ondanks mijn plan vooraf toch overweeg om de rente maar vast te gaan zetten. Als hij na die 10 jaar dan 5% zou zijn zou ik weer gewoon voor variabel of één jaar gaan.

[Voor 9% gewijzigd door assje op 19-10-2015 19:04]

[Greencap]

Tsja, het maakt ook een groot verschil uit indien je nu je rente 100 jaar vast zet tegen 15%... De eerste jaren maken uiteraard het meeste uit in jouw voorbeeld, want dan is het renteverschil het grootst en de schuld ook. Indien je een iets ander scenario neemt dan maakt het juist weer weinig uit. Het ligt er maar net aan waar je mee rekent. Misschien hebben we over 10 jaar wel allemaal hypotheken van minder dan 1%. Wie zal het zeggen...

We kunnen allemaal hypothetische scenario's gaan uitrekenen en het klopt dat het gigantisch veel kan uitmaken, maar we worden daar niet bepaald veel wijzer mee.

[Milmoor]

Mijn persoonlijke mening: kies onder de tien jaar als je je het kan veroorloven als het tegen zit. Kan je dat niet? Niet doen. Boven de tien jaar is voor als je geld minder belangrijk vind dan zekerheid. Tien jaar is nog te overzien qua periode in je leven. Langer vooruit proberen te kijken is koffiedik kijken. Dertig jaar vast is daarmee schijnzekerheid. Je geeft dan geld weg aan de bank. Kies dan vijftien of desnoods twintig. daarna ben je toch voornamelijk aan het aflossen, dus het percentage tikt dan niet meer aan. Vijf, tien en vijftien jaar zijn voor de gemiddelde kopers de beste keuze. Zelf ga ik voor een jaar omdat ik de financieel ruimte heb, en het gemiddeld gesproken lucratief is.

[Voor 10% gewijzigd door Milmoor op 20-10-2015 12:50. Reden: Kleine verduidelijking]

[Wceend]

assje schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 17:42:
[...]


Punt is dat ik achteraf (kijkt met een koe in de ...) al €30k verdient zou hebben als ik nu 30 jaar vast zet t.o.v. vorig jaar.

Dat is best serieus geld....

Dat het koffiedik kijken is en gokken is ben ik me juist van bewust, vandaar dat ik ook twijfel om nu toch maar vast te zetten.

klopt maar dan reken je met 30 jaar annuitair of liniair zonder tussentijds extra aflossen.
Ga je extra aflossen dan wordt het verschil nooit 30k.

Milmoor schreef op maandag 19 oktober 2015 @ 22:01:
Mijn persoonlijke mening: kies onder de tien jaar als je je het kan veroorloven als het tegen zit. Kan je dat niet? Niet doen. Boven de tien jaar Is voor als je geld minder belangrijk vind dan zekerheid. Dertig is schijnzekerheid. Je geeft dan geld weg aan de bank. Kies dan vijftien of desnoods twintig. daarna ben je toch voornamelijk aan het aflossen, dus het percentage tikt dan niet meer aan. Vijf, tien en vijftien jaar zijn voor de gemiddelde kopers de beste keuze. Zelf ga ik voor een jaar omdat ik de financieel ruimte heb, en het gemiddeld gesproken lucratief is.

wij hebben dus een deel 30 jaar staan en ik ben erachter gekomen dat achteraf die keuze niet zo slim was.
Het enige wat we nu nog kunnen doen is dat leningdeel zo snel mogelijk aflossen. Dat is nu ons doel en voorlopig lukt dat aardig moet ik zeggen.

[Voor 45% gewijzigd door Wceend op 20-10-2015 12:29]

[Greencap]

Als je het 30 jaar vast hebt kan je toch beter ook gewoon de looptijd uitzitten? Als je die lening met een rente voor 30 jaar in 20 jaar aflost is het toch juist zonde?

Ik zie overigens niet meteen in waarom een lange rentevaste periode zo erg is (wel zou ik voor max 20 jaar gaan). Je krijgt nu gewoon een super goede rente (3% rendement halen is nog niet eens zo lastig) en mocht het nu zo zijn dat we straks echt veel lagere rentes hebben dan kan je altijd nog kiezen om je huis te verkopen en iets nieuws (met lage rente) terug te kopen.

[pietje63]

Greencap schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 13:53:
Als je het 30 jaar vast hebt kan je toch beter ook gewoon de looptijd uitzitten? Als je die lening met een rente voor 30 jaar in 20 jaar aflost is het toch juist zonde?

Alsje aflost betaal je over dat deel geen rente meer, het vastzetten heeft alleen betrekking op het tarief.

Ik zie overigens niet meteen in waarom een lange rentevaste periode zo erg is (wel zou ik voor max 20 jaar gaan). Je krijgt nu gewoon een super goede rente (3% rendement halen is nog niet eens zo lastig) en mocht het nu zo zijn dat we straks echt veel lagere rentes hebben dan kan je altijd nog kiezen om je huis te verkopen en iets nieuws (met lage rente) terug te kopen.

Het is niet per se erg, maar een lagere rente is toch fijner want het kost minder. De vraag - bij de lagere rente met de kortere rentevastperiode - is echter welk tarief je kunt krijgen na deze periode. En het te behalen rendement op spaargeld staat daar dus volledig los van .

[Greencap]

Ik bedoelde juist dat als je dan toch voor 30 jaar gaat vastzetten en dus extra betaald voor die zekerheid het toch juist zonde is als je dan toch sneller gaat aflossen. Misschien dat je het dan over 20 jaar afgelost hebt, maar dat dan de rente op 20% staat en je juist die vaste rente afgelost hebt. Als je dan toch die keuze hebt gemaakt om het 30 jaar vast te zetten, zet het dan gewoon door (maar dat is mijn mening).

Verder bedoel ik met het rendement alleen maar dat je aan 3% rente nauwelijks een buil kan vallen. Vanzelfsprekend is goedkoper beter en leuker, maar dat is nogal een open deur.

[Wceend]

Greencap schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 14:17:
Ik bedoelde juist dat als je dan toch voor 30 jaar gaat vastzetten en dus extra betaald voor die zekerheid het toch juist zonde is als je dan toch sneller gaat aflossen. Misschien dat je het dan over 20 jaar afgelost hebt, maar dat dan de rente op 20% staat en je juist die vaste rente afgelost hebt. Als je dan toch die keuze hebt gemaakt om het 30 jaar vast te zetten, zet het dan gewoon door (maar dat is mijn mening).

Verder bedoel ik met het rendement alleen maar dat je aan 3% rente nauwelijks een buil kan vallen. Vanzelfsprekend is goedkoper beter en leuker, maar dat is nogal een open deur.

reken eens door wat het je oplevert als je een hypotheek in 15 of 20 jaar volledig aflost ten opzichte van 30 jaar. Dat verschil is een hele dikke auto aan rente lasten. Dus als het kan is het een beetje een nobrainer om niet sneller af te lossen.

[Greencap]

Hij heeft het over [b]een deel[b] op 30 jaar rentevast. Ik zou persoonlijk eerder het andere deel gaan aflossen vanwege bovengenoemde redenen. Als je juist dat rentevaste deel gaat aflossen heb je de worst of both worlds (risico (over het variabele deel) en een hogere rente (over het eerder afgeloste vaste deel)).

[Sibylle]

Wceend schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 14:24:
[...]

reken eens door wat het je oplevert als je een hypotheek in 15 of 20 jaar volledig aflost ten opzichte van 30 jaar. Dat verschil is een hele dikke auto aan rente lasten. Dus als het kan is het een beetje een nobrainer om niet sneller af te lossen.

Mwoah, gooi hier maar eens inflatie overheen.
Stel je hebt Annuïteiten Hypotheek van €250.000 voor 30 jaar tegen 4% rente over gehele periode, 42% HRA, uitgaande van alleen aflossing+rente (dus geen KK, woning forfait etc.)
1. Je lost niks extras af, totaalbedrag netto: €354.211,-
2. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#10 December, dat levert over gehele looptijd netto op: €4811
3. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#1 December, dat levert over gehele looptijd netto op: €2988
4. Je lost een bedrag van €100,- extra af elke maand de eerste 10jaar, dat levert over gehele looptijd netto op: €4061

Dus meest voordelige optie met je €12.000,- is €4811 verdienen in 10-30jaar ==> 3,43%-1,13% rendement per jaar, omdat je het bedrag beetje bij beetje terugkrijgt ligt het daadwerkelijke rendement daartussen.


Echter, de inflatie meenemen levert toch een ander plaatje op:
Stel je pakt dag#1 van hypotheek =100% waarde van je geld, elk jaar 1% inflatie levert op dat:
Maand#1 = 100% waarde, dan maand#2 = maand#2*0.999162822640879 etc.
Eind van 30jaar netto lasten*0.74 = netto lasten uitgedrukt in waarde van dag#1.

Op die manier bekeken (dus uitgedrukt in waarde van dag#1).
1. Je lost niks extras af, totaalbedrag netto gecorrigeerd voor inflatie: €303.279,-
2. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#10 December, dat levert over gehele looptijd netto gecorrigeerd op: €2325,-
3. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#1 December, dat levert over gehele looptijd netto gecorrigeerd op: €172,-
4. Je lost een bedrag van €100,- extra af elke maand de eerste 10jaar, dat levert over gehele looptijd netto gecorrigeerd op: €1430

Dus meest voordelige optie met je €12.000,- is €2325 (gecorrigeerd) verdienen in 10-30jaar ==> 1,79%-0,59% rendement per jaar, omdat je het bedrag beetje bij beetje terugkrijgt ligt het daadwerkelijke rendement daartussen.


Je kunt je afvragen of het dat waard is, want voor die 1,79% (netto gecorrigeerd voor inflatie) moet je dus €12.000,- aan 'cash' missen vanaf het eerste jaar.


Hoe dan ook, zelfs zonder inflatie valt het best tegen wat je aan rendement behaald bij aflossen op je hypotheek. Alleen als je geld 'over' hebt of het een fijn idee vindt, is het een goed plan.
Puur financieel gezien denk ik dat je wel betere investeringen kunt vinden.


Btw, als je het hebt over echt stevig aflossen, dus in bovenstaande voorbeeld elke maand vanaf het begin €500,- extra storten: €319.846,- (ipv €354.211).
En na 302 maanden klaar (25.1666 jaar).
Dus €151.000,- aan extra aflossingen heeft je €34.365,- aan besparing opgeleverd = 0.82% per jaar....nou niet echt je beste investering met je €151.000,- zou ik zeggen.

[Voor 9% gewijzigd door Sibylle op 21-10-2015 02:23]

[Pooh]

Sibylle schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 18:24:
2. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#1 December, dat levert over gehele looptijd netto op: €4811
3. Je lost een bedrag van €12.000,- extra af in jaar#1 December, dat levert over gehele looptijd netto op: €2988

Wat is het verschil tussen deze 2, en waarom levert het iets anders op?

Idem voor de 2e keer met inflatie?

[Klaassie]

Woning forfait moet je wel meenemen, want nu doe je of je over de hele looptijd maximale HRA hebt.
Zeker bij een lage LTV maakt dat nogal een verschil.

[Sibylle]

Pooh schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 23:16:
[...]

Wat is het verschil tussen deze 2, en waarom levert het iets anders op?

Idem voor de 2e keer met inflatie?

Oops, fixed, dat moet jaar#10 zijn in t 2e geval.

Klaassie schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 01:39:
Woning forfait moet je wel meenemen, want nu doe je of je over de hele looptijd maximale HRA hebt.
Zeker bij een lage LTV maakt dat nogal een verschil.

Hoe bedoel je precies?
De forfait zal gelijk zijn bij gelijke woningswaarde (in de verschillende voorbeelden).
Bedoel je de "aftrek wegens geen of geringe eigenwoningschuld" ?
Dat is bij 4% rente inderdaad van toepassing vanaf een schuld lager dan €45.000,- zoiets.
Maar het effect zal niet heel groot zijn en de conclusies niet heel veel veranderen.
Aan de andere kant neem ik ook aan dat je nooit in de 4e schijf komt voor HRA


btw, om zelf te spelen kun je deze file gebruiken:
Sibylle in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Je moet wel de formules voor totale netto+bruto kosten aanpassen (in de formule erbij zetten: +SUM(E42:E401) ) om extra aflossingen mee te nemen. En de woning forfait heb ik niet berekend per jaar, maar dat is vrij makkelijker te doen.

[Voor 16% gewijzigd door Sibylle op 21-10-2015 04:45]

[pietje63]

Sibylle schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 02:44:
[...]

Oops, fixed, dat moet jaar#10 zijn in t 2e geval.

Volgens mij klopt hij nog steeds niet.
Ik denk
1. jaar 1: € 12K
2. jaar 10: € 12K
3. elke maand € 100*10 jaar

Anders kan ik echt niet plaatsen waarom scenario 2 minder voordelig is dan 1.

Verder wel een interessante gedachte om de inflatie mee te nemen!

Houd je in je berekening ook rekening met box3 heffing (momenteel 30% over een fictief rendement van 4%)? Deze heffing - in combinatie met de lage spaarrente - is voor mij reden geweest om af en toe extra af te lossen. Beleggen is natuurlijk een alternatief (als je kunt aflossen kun je ook beleggen met een lange horizon waardoor het risico kleiner wordt), maar voor mij persoonlijk minder aantrekkelijk.

[Ricmaniac]

Finaal akkoord binnen van de bank. Nu een afspraak staan bij de Notaris en dan is het eindelijk rond

Samen met me vriendin een huis gekocht. Hebben gewoon gekozen voor 30 jaar vast 3.0% dan weten we waar we aan toe zijn voor de volledige tijd.

[Blik1984]

Ricmaniac schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 08:29:
Finaal akkoord binnen van de bank. Nu een afspraak staan bij de Notaris en dan is het eindelijk rond

Samen met me vriendin een huis gekocht. Hebben gewoon gekozen voor 30 jaar vast 3.0% dan weten we waar we aan toe zijn voor de volledige tijd.

Dat is een zeer fatsoenlijk rente-percentage, dat zou ik ook gedaan hebben denk ik. MIsschien de komende paar jaar betaal je iets teveel, maar over de langere termijn weet je dat je een zeer laag percentage hebt

[Wceend]

Sibylle schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 18:24:
[...]


Btw, als je het hebt over echt stevig aflossen, dus in bovenstaande voorbeeld elke maand vanaf het begin €500,- extra storten: €319.846,- (ipv €354.211).
En na 302 maanden klaar (25.1666 jaar).
Dus €151.000,- aan extra aflossingen heeft je €34.365,- aan besparing opgeleverd = 0.82% per jaar....nou niet echt je beste investering met je €151.000,- zou ik zeggen.

Ik kan je verhaal best volgen maar ik mis een heel stuk rendement wat je meeneemt.
Het extra aflossen zorgt namelijk voor de beschikbaarheid van een stukje kapitaal. In je bovenstaande voorbeeld ben je dus in staat om na 25,1 jaar 500 euro + je maandelijkse annuiteit volledig te sparen gedurende 4,9 jaar.
Omdat ik de annuiteit niet weet waar je meer rekent kan ik het niet berekenen maar dat moet toch ook een som geld zijn die je overhoud.

[Blik1984]

Wceend schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 09:51:
[...]

Ik kan je verhaal best volgen maar ik mis een heel stuk rendement wat je meeneemt.
Het extra aflossen zorgt namelijk voor de beschikbaarheid van een stukje kapitaal. In je bovenstaande voorbeeld ben je dus in staat om na 25,1 jaar 500 euro + je maandelijkse annuiteit volledig te sparen gedurende 4,9 jaar.
Omdat ik de annuiteit niet weet waar je meer rekent kan ik het niet berekenen maar dat moet toch ook een som geld zijn die je overhoud.

Idd, de 5 jaar erna moet je natuurlijk ook wel meenemen

[Sibylle]

Het is maar een voorbeeld uiteraard, de daadwerkelijke situatie is niet zo simpel, maar het geeft aan dat het niet eenduidig en simpel is.

In de Excel file die ik boven link kunnen jullie zelf spelen met de bedragen en kijken wat er nog meer een rol speelt, zelf geen tijd helaas.

[Klaassie]

Sibylle schreef op dinsdag 20 oktober 2015 @ 18:24:
Dus meest voordelige optie met je €12.000,- is €4811 verdienen

Dat is zonder rekening te houden met de lagere maandlasten.
Wanneer je daarmee weer extra aflost kom ik op een 'verdienste' van €12.473.
Dat scheelt een slok op een borrel! En de hypotheek is 20 maanden voor einde looptijd afgelost.

[Sibylle]

Klaassie schreef op woensdag 21 oktober 2015 @ 15:57:
[...]


Dat is zonder rekening te houden met de lagere maandlasten.
Wanneer je daarmee weer extra aflost kom ik op een 'verdienste' van €12.473.
Dat scheelt een slok op een borrel! En de hypotheek is 20 maanden voor einde looptijd afgelost.

Met die €12.000,- bespaar je iets, en als je dat weer gebruikt om extra af te lossen dan los je in totaal meer dan die €12.000,- extra af.

Als je die vergelijking wilt maken, dan moet je dat vergelijken met wat er gebeurt als je die €12.000,- tegen fatsoenlijk rendement belegt en de winst daaruit gebruikt om af te lossen (of een combinatie).
Etc.
Etc.

De voorbeelden die ik geef zijn alleen om aan te geven dat als je €12.000,- hebt liggen, dat niet per se het beste besteed kan worden door je hypotheek extra af te lossen.

Uiteraard zijn er ontzettend veel manieren te bedenken om je geld te gebruiken, maar wat ik wil aangeven is dat het niet zonder meer zo simpel is als: Extra aflossen want dat scheelt je rente.

[Klaassie]

Dat klopt inderdaad.
Je zou nagenoeg hetzelfde resultaat ook kunnen bereiken door die €12.000,- in een deposito te storten tegen 2,6% voor 28 jaar. Als je echter boven de grens van de vermogensrendementsheffing zit heb je al een rente van 3,8% op je deposito nodig om op hetzelfde uit te komen. Maar je bent dan wel flexibeler; een deposito kun je nog opnemen.

In het bovenstaande voorbeeld wordt steeds uitgegaan van een hypotheekrente van 4%. Bij de huidige lage rentes is het beeld nog anders: Uitgaande van mijn eigen situatie (2,24% hypotheekrente) zou extra aflossen van €12.000 na 1e jaar gelijk staan met een spaardeposito van 1,9%. Rabo geeft nu 2,4% bij 20 jaar vast... Toch wel een eye-opener voor mij!

[Voor 32% gewijzigd door Klaassie op 21-10-2015 17:50. Reden: voorbeeld eigen situatie toegevoegd.]

[Cassius]

Weet iemand of je bij 100% bankspaarproducten (pre 2012) ook rentekorting kunt krijgen als je saldo op de spaarrekening een bepaald percentage bereikt van de marktwaarde/wozwaarde van je huis? Hypotheek bij Aegon, maar kan er niets over vinden in voorwaarden/website met specifieke relatie tot banksparen, alleen tot echt aflossen ... pech of is er meer?

[Greencap]

Als het al kan moet je nog wel rekening houden met de gevolgen van de lagere rente. Die kunnen soms zelfs leiden tot hogere maandlasten. Je krijgt namelijk over je opgebouwde spaarsaldo ook minder rente. Hierdoor kan je je eindkapitaal niet meer halen en dit moet je dus compenseren door maandelijks meer in te leggen. Eigenlijk is bij een bankspaarhypotheek een stijgende rente veel interessanter

EDIT: Interessanter moet je overigens niet al te letterlijk nemen, maar het heeft in ieder geval vrij weinig zin bij een bankspaarhypotheek. Netto zul je er niet heel erg anders van worden, vooral indien je veel HRA hebt en/of indien je al een flink spaarsaldo hebt.

In theorie is het zelfs mogelijk dat je een negatieve inleg krijgt, omdat je anders over je eindkapitaal komt (maar ik neem aan dat dit dan gecompenseerd wordt met je rente)

[Voor 35% gewijzigd door Greencap op 22-10-2015 14:40]

[FreakNL]

Mijn hypotheek loopt inmiddels al anderhalf jaar, heb het in mei 2014 voor 20 jaar vastgezet tegen 4%. Achteraf had ik eerst een jaartje variabel moeten doen, maargoed, gedane zaken nemen geen keer...

Ik wil echter wel even op het aflossen-verhaal inhaken.

Mijn grootste hypotheekdeel is een lineaire hypotheek, verder heb ik nog een klein stukje annuiteit. Mijn maandlasten worden dus elke maand minder. Ik heb in mei 2014 een automatisch overboeking van mijn persoonlijke rekening naar de (aparte) hypotheekrekening ingesteld en daar verder niet meer naar omgekeken. Dat bedrag is nu echter natuurlijk te hoog (omdat mijn hypotheek maandelijks daalt) dus er is al een klein bedragje onstaan op de hypotheekrekening. Nu bedacht ik me van de week; Stel dat ik gewoon van die periodieke overboeking afblijf (ik kan het prima betalen, sterker nog, verdien inmiddels alweer een stuk meer dan anderhalf jaar geleden) en aan het eind van het jaar het "overschot" aflos? Laat ik dat eens in Excel gieten;

In het begin stelt het niets voor natuurlijk, maar het loopt op een gegeven moment wel op. Ik heb het grof berekend, maar dan komt het erop neer dat ik (als de hypotheek 20 jaar loopt) ik in 2034 geen restschuld van pakweg 60k maar 30k heb. Wat ik in dit geval niet eens meereken is dat als je in het begin aflost de maandlasten ook direct kleiner worden en het "overschot" dus ook weer groter. Tevens zal ik (als ik dit jaarlijks wil doen) bij de eerste extra aflossingen "eigen" geld bij moeten leggen(die financiele ruimte is er), want er is (dacht ik) een minimum bedrag. Dus die 30k zal waarschijnlijk nog wel minder zijn... Als de rentes op dat moment zwaar de lucht ingeschoten zijn kan ik het restbedrag altijd direct aflossen, mocht ik dat geld op dat moment hebben liggen...

Natuurlijk, ik had dit plan moeten uitvoeren met variabele rente. Als de rente nog een paar jaar laag blijft had ik misschien (mijn huidige bruto maandbedrag aanhoudende) in 10-15 jaar wel heel mijn huis kunnen aflossen. Maargoed, ik zit nu eenmaals vast aan die 4%. En ergens lijkt me dit wel the-next-best-thing?

De vraag is dus; Is dit verstandig om te doen (zolang ik het kan)? Hier op het werk roept iemand dat je beter een klein hypotheekje kan houden, fiscaal gezien. Maar mijn boerenverstand zegt onzin. Geen schuld lijkt me altijd beter. Het lijkt me dat ik ook over de gehele linie minder rente betaal, als ik versneld aflos? Zijn er nog andere zaken om rekening mee te houden? Als ik verhuis over 12 jaar is dat ook niet erg (lijkt me?). Betekent gewoon dat je dan nog meer overwaarde hebt... Maar misschien mis ik iets?

[Hann1BaL]

FreakNL schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 16:16:
Mijn hypotheek loopt inmiddels al anderhalf jaar, heb het in mei 2014 voor 20 jaar vastgezet tegen 4%. Achteraf had ik eerst een jaartje variabel moeten doen, maargoed, gedane zaken nemen geen keer...

Ik wil echter wel even op het aflossen-verhaal inhaken.

Mijn grootste hypotheekdeel is een lineaire hypotheek, verder heb ik nog een klein stukje annuiteit. Mijn maandlasten worden dus elke maand minder. Ik heb in mei 2014 een automatisch overboeking van mijn persoonlijke rekening naar de (aparte) hypotheekrekening ingesteld en daar verder niet meer naar omgekeken. Dat bedrag is nu echter natuurlijk te hoog (omdat mijn hypotheek maandelijks daalt) dus er is al een klein bedragje onstaan op de hypotheekrekening. Nu bedacht ik me van de week; Stel dat ik gewoon van die periodieke overboeking afblijf (ik kan het prima betalen, sterker nog, verdien inmiddels alweer een stuk meer dan anderhalf jaar geleden) en aan het eind van het jaar het "overschot" aflos? Laat ik dat eens in Excel gieten;

In het begin stelt het niets voor natuurlijk, maar het loopt op een gegeven moment wel op. Ik heb het grof berekend, maar dan komt het erop neer dat ik (als de hypotheek 20 jaar loopt) ik in 2034 geen restschuld van pakweg 60k maar 30k heb. Wat ik in dit geval niet eens meereken is dat als je in het begin aflost de maandlasten ook direct kleiner worden en het "overschot" dus ook weer groter. Tevens zal ik (als ik dit jaarlijks wil doen) bij de eerste extra aflossingen "eigen" geld bij moeten leggen(die financiele ruimte is er), want er is (dacht ik) een minimum bedrag. Dus die 30k zal waarschijnlijk nog wel minder zijn... Als de rentes op dat moment zwaar de lucht ingeschoten zijn kan ik het restbedrag altijd direct aflossen, mocht ik dat geld op dat moment hebben liggen...

Natuurlijk, ik had dit plan moeten uitvoeren met variabele rente. Als de rente nog een paar jaar laag blijft had ik misschien (mijn huidige bruto maandbedrag aanhoudende) in 10-15 jaar wel heel mijn huis kunnen aflossen. Maargoed, ik zit nu eenmaals vast aan die 4%. En ergens lijkt me dit wel the-next-best-thing?

De vraag is dus; Is dit verstandig om te doen (zolang ik het kan)? Hier op het werk roept iemand dat je beter een klein hypotheekje kan houden, fiscaal gezien. Maar mijn boerenverstand zegt onzin. Geen schuld lijkt me altijd beter. Het lijkt me dat ik ook over de gehele linie minder rente betaal, als ik versneld aflos? Zijn er nog andere zaken om rekening mee te houden? Als ik verhuis over 12 jaar is dat ook niet erg (lijkt me?). Betekent gewoon dat je dan nog meer overwaarde hebt... Maar misschien mis ik iets?

Je moet wel rekening houden met de bijleenregeling, maar dat hoeft geen roet in het eten te gooien.
Je verhaal is wat lang, maar komt eigenlijk neer op deze vraag:
Is het verstandig om versneld af te lossen?

Daar is geen ja of nee op te zeggen: Op dit moment levert je spaarrekening niets op en dat zal nog wel even zo blijven. Dan kun je waarschijnlijk beter wat geld in je hypotheek steken. Dat heeft een gegarandeerd "rendement." Je trekt natuurlijk wel minder rente van je belastbare inkomen af, dus netto is het rendement ongeveer 2% (even grof gerekend.) Dat is beter dan op de spaarrekening, waarbij je ook nog eens het risico loopt om belasting te moeten gaan betalen. Hoe dat zit voor jou is mij niet duidelijk natuurlijk.

Ook je toekomst plannen qua huis.
Bijleenregeling:
Stel je lost je hypotheek volledig af
Je koopt een huis van 300.000
en je verkoopt dit huis voor 200.000

Dan kun je dan maar 100.000 lenen met HRA. De rest (want je mag best meer lenen) zal daar dan niet onder vallen.

Stel dat je nog 100.000 moet aflossen en dan het huis koopt van 300.000, dan mag je 200.000 lenen met HRA.
Hoewel belastingvoordeel altijd leuk lijkt.

Geen schuld is altijd goedkoper
Vermogen op de spaarrekening kan duur worden (vermogensbelasting.)
Echter is er nog een 3e optie: Het geld investeren in iets anders: Beleggingsrekeningen bijvoorbeeld. Zolang je meer rendement op die rekeningen hebt dan dat het oplevert met aflossen is dat een betere keuze.

De veiligste keuze is aflossen op je hypotheek. Dat is in veel gevallen echt een goed idee. Een kleine schuld overhouden fiscaal voordelig? ik zou de uitleg graag willen horen.

[Voor 6% gewijzigd door Hann1BaL op 22-10-2015 16:52]

[FreakNL]

Ik snap hem deels... Want ik zie het verschil niet helemaal. Of ik nou 200.00 voor mijn huis krijg en dan 100.000 bijleen of ik krijg 200.00 voor mijn huis (waarvan 100.00 naar de bank gaat) en ik leen er 200.000 bij, dat is toch per saldo hetzelfde? Waar zit de catch?

Overigens ben ik nu nog niet van plan om weg te gaan, maar er zit ergens wel iets te knagen over wat ik over 10 jaar ga doen. Maar dat zal ook van de markt van dat moment afhangen (en of ik dan nog steeds samenwoon, kinderen heb, nog steeds goed baan heb, etc).... Het is gelukkig geen starterswoning waar je echt uit groeit, maar het is ook weer geen hele grote woning. Het is 125m2. Er zijn mensen in de straat die hier heel hun leven wonen... Hangt er qua grootte een beetje tussenin...

[Voor 53% gewijzigd door FreakNL op 22-10-2015 16:51]

[Hann1BaL]

FreakNL schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 16:49:
Ik snap hem deels... Want ik zie het verschil niet helemaal. Of ik nou 200.00 voor mijn huis krijg en dan 100.000 bijleen of ik krijg 200.00 voor mijn huis (waarvan 100.00 naar de bank gaat) en ik leen er 200.000 bij, dat is toch per saldo hetzelfde? Waar zit de catch?

Er is geen catch:
De belasting stelt gewoon: Dat alles wat je voor je huidige huis krijgt: Dat moet in je nieuwe huis en dus heb je geen HRA nodig op dat deel.

Met andere woorden:
Als je 100k hypotheek hebt, verkoopt je huis voor 200k, dan heb je 100k in je broekzak.
Koop je een huis van 300k, dan weet de belastingdienst: prima, je hebt 100k, dus die ga je sowieso in je huis stoppen: Dan mag je nog 200k lenen onder de HRA regels.

Dat is niet per saldo hetzelfde als geen hypotheek hebben. Dan weet de belastingdienst dat je 200k hebt en dus maar 100k mag lenen onder de HRA regels.

Dat is niet per se een "catch" te noemen: Het grote voordeel voor jou is dan nog steeds dat je een duurder huis hebt met een hele lage hypotheek, met dus lage lasten (alleen minder HRA.)

FreakNL schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 16:49:

Overigens ben ik nu nog niet van plan om weg te gaan, maar er zit ergens wel iets te knagen over wat ik over 10 jaar ga doen. Maar dat zal ook van de markt van dat moment afhangen (en of ik dan nog steeds samenwoon, kinderen heb, nog steeds goed baan heb, etc).... Het is gelukkig geen starterswoning waar je echt uit groeit, maar het is ook weer geen hele grote woning. Het is 125m2. Er zijn mensen in de straat die hier heel hun leven wonen... Hangt er qua grootte een beetje tussenin...

Ta, ik ken dat gevoel. Je moet een strategie kiezen en de juiste hangt af van wat de toekomstplannen zijn. Maar voor de meeste mensen ligt dat niet zo vast.. Erg moeilijk.

Aflossen kan nooit kwaad. Het is nooit nadelig, maar het kan zijn dat er een andere optie beter was geweest. Het blijft een veilig plan

[Voor 44% gewijzigd door Hann1BaL op 22-10-2015 16:58]

[FreakNL]

Mja, het blijft moeilijk inderdaad. Wat voor mij wel meespeelt is dat het extra aflossen (zeker op termijn) niet eens zal "voelen" als extra aflossen. Ik kan het bruto maandbedrag nu goed dragen, en dat bruto maandbedrag zal alleen maar dalen. Als ik echter voor mezelf gewoon dat bruto maandbedrag aanhou verandert er eigenlijk niets. Maargoed, dat is een beetje psychologie van de koude grond natuurlijk...

[Milmoor]

Als je geld over houdt heb je twee opties:

• Uitgeven
• Geld met geld proberen te verdienen

Uitgeven is niet ingewikkeld, geld mee verdienen iets meer. Dan heb je heel veel opties, bijv.:

• Hypotheek aflossen
• Overige leningen aflossen
• Beleggen
• Sparen
• Etc.

Overige leningen aflossen is meestal de beste keuze. Zolang je nog een hypotheek hebt en wat anders met je geld gaat doen, zoals beleggen of sparen, dan ben je effectief je eigen belegginghypotheek of spaarhypotheek aan het creëren. Dat is niet fout, zolang je gemiddeld met rendement haalt dan op het aflossen is dat een valide keuze. Maar je moet wel zorgen dat je niet klem komt als het fout gaat. Zelf denk ik er zwaar over om geld wat ik overhoud ten dele in depositos te plaatsen. Dan heb ik behoorlijke zekerheid dat ik het geld heb om af te lossen als de rente gaat stijgen en het levert geld op. Zaken als EWF, vermogensbelasting en HRA maken het sommetje ingewikkeld, maar uiteindelijk is het heel simpel: in welk potje levert het geld het meest op, rekening houdend met de risico's.

[Ray]

Cassius schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 13:56:
Weet iemand of je bij 100% bankspaarproducten (pre 2012) ook rentekorting kunt krijgen als je saldo op de spaarrekening een bepaald percentage bereikt van de marktwaarde/wozwaarde van je huis? Hypotheek bij Aegon, maar kan er niets over vinden in voorwaarden/website met specifieke relatie tot banksparen, alleen tot echt aflossen ... pech of is er meer?

Dit is ook nergens te vinden maar in hun interne stukken staat dat ze rekening houden met het saldo bij het bepalen van je rente risicoklasse

[Config]

edwardo schreef op dinsdag 07 juli 2015 @ 10:31:

Verwachtingen voor de kortlopende rente
Wat ons betreft is de kans daarom groot dat de korte hypotheekrente voorlopig gelijk blijft.
Verwachtingen voor de langlopende rente
De lange hypotheekrente is dus waarschijnlijk voorbij het dieptepunt en zal mogelijk oplopen.

Bron: ABN Amro. Het belang van ABN Amro: mensen niet laten wachten met het afsluiten van hypotheken.

edwardo schreef op woensdag 08 juli 2015 @ 13:24:
Tja zeg het maar....... zie toch wel erg veel pijltjes omhoog
http://www.actuelerentest...tste-rentewijzigingen.asp
http://www.nu.nl/geldzake...laagste-punt-voorbij.html

Lange rente staat nu nog een stuk lager dan in juli .

[meermarco]

Ik heb 10 jar gekozen en moet nog 2.5 jaar wachten op verlengen helaas. Ik zit op de max. Dus 105-110 procent tov waarde woning.

Nu betaal ik 5.5 voor 1/3 banksparen en 2/3 aflossingsvrij.
Ik kreeg net mail over de huidige rentes bij florius. WoW. 10 jaar 3.25 en 5 jaar 2.6 20 jaar 4.0.

Hoe dan ook, voor banksparen is een hoge rente niet ongunstig. Zou je bijvoorbeeld kunnen zeggen ik neem 30 jaar voor banksparen (hogere rente) en 5-10 jaar voor aflossingsvrij? Of lopen die periodes verplicht gelijk?

[Klaassie]

FreakNL schreef op donderdag 22 oktober 2015 @ 16:16:[...]
De vraag is dus; Is dit verstandig om te doen (zolang ik het kan)? Hier op het werk roept iemand dat je beter een klein hypotheekje kan houden, fiscaal gezien. Maar mijn boerenverstand zegt onzin. Geen schuld lijkt me altijd beter. Het lijkt me dat ik ook over de gehele linie minder rente betaal, als ik versneld aflos? Zijn er nog andere zaken om rekening mee te houden? Als ik verhuis over 12 jaar is dat ook niet erg (lijkt me?). Betekent gewoon dat je dan nog meer overwaarde hebt... Maar misschien mis ik iets?

Omdat jij tegen een (voor nu) relatief hoge rente van 4% vastgezet hebt is aflossen al snel interessant.
Zoals ik hierboven al aangaf komt dat overeen met een gegarandeerd rendement van 2,6%. Dat krijg je nu niet op een spaardeposito. En zeker als je boven de vermogensvrijstelling komt; dan wordt sparen nog eens 1,2% minder rendabel.

Bij een lage hypotheekrente van 2,2% wordt sparen in plaats van aflossen weer interessant. Maar ook in dat geval zou ik persoonlijk tot de vermogensvrijstelling sparen en alles daarboven aflossen.

[koksie]

Ik zit met het volgende dilemma.

Ik heb een huis gekocht. We willen ook gaan verbouwen, voor ongeveer 10% van de koopprijs. Daarvoor gebruiken we eigen geld.

Uiteraard zijn we op zoek gegaan naar een kundig hypotheekadviseur en wilden met twee verschillende adviseurs een gesprek hebben om degene te kiezen waar we het beste gevoel bij hebben. De eerste adviseur was van een grote landelijke keten van hypotheekadviseurs, hij is Erkend Hypotheekadviseur. De tweede was van een kleiner lokaal kantoor en is Erkend Hypothecair Planner. Deze tweede staat goed bekend op allerlei vergelijkingssites en wordt soms ook door VEH ingehuurd. Met beiden hebben we een gesprek gehad.

Nu is mijn dilemma als volgt:
- De eerste adviseur beweert dat het best eenvoudig is om op een LTV (Lone to Value) van 95% en dus op een gunstiger rente percentage uit te komen. Op basis van een taxatierapport dat hoger uitvalt dan de daadwerkelijke aankoopprijs, zou zo'n beetje elke geldverstrekker de taxatiewaarde nemen als basis voor het bepalen van de LTV, eventueel na het opvoeren van een fictieve verbouwing met waarde van 100 euro. Nu hebben wij die fictieve verbouwing niet nodig want we willen echt gaan verbouwen. De taxatiewaarde (eventueel na verbouwing) zou als marktwaarde genomen worden en als die flink hoger is dan de koopprijs kun je met wat eigen geld redelijk eenvoudig bij de 95% uitkomen. Daarmee heeft hij dan ook gerekend op wat indicatieve berekeningen.

- De tweede adviseur beweert dat dit heel ongebruikelijk is. Conform de NHG voorwaarden moet het laagste van taxatiewaarde of koopprijs genomen worden als marktwaarde. Weliswaar is de koopprijs boven de NHG-grens dus is die niet van toepassing maar de NHG voorwaarden zouden als gedragscode genomen worden binnen de branche, ook voor hypotheken die niet onder de NHG vallen. In dit geval zou dus de koopprijs als marktwaarde genomen worden en kom ik incl kk dus gewoon op een LTV van 103% uit, niks lagere rente. De fictieve verbouwing van 100 euro is volgens hem kolder.

Ik heb met beiden een telefoongesprek gevoerd om opheldering over de tegenstrijdigheid te vragen maar daar is geen oplossing uit gekomen. De ene blijft bezweren dat het heel gebruikelijk is bij een groot aantal aanbieders en dat er zelfs expliciet om gevraagd wordt door banken/verzekeraars om zo een scherp tarief te kunnen bieden. De tweede blijft aangeven dat een enkele dat doet (NN wel eens) maar dat dat echt uitzonderingen zijn en dat we daar niet op moeten rekenen.

Mijn vraag is nu heel simpel: wat is er waar, wie heeft er gelijk? Wordt als marktwaarde de koopprijs of de taxatiewaarde gehanteerd bij niet-NHG hypotheken? Verder: maakt het uit of er verbouwd wordt of niet? Wordt normaliter bij een voorgenomen verbouwing wel de taxatiewaarde na verbouwing gebruikt als marktwaarde?

[evleerdam]

koksie schreef op zaterdag 24 oktober 2015 @ 22:09:
Ik zit met het volgende dilemma.

Ik heb een huis gekocht. We willen ook gaan verbouwen, voor ongeveer 10% van de koopprijs. Daarvoor gebruiken we eigen geld.

Uiteraard zijn we op zoek gegaan naar een kundig hypotheekadviseur en wilden met twee verschillende adviseurs een gesprek hebben om degene te kiezen waar we het beste gevoel bij hebben. De eerste adviseur was van een grote landelijke keten van hypotheekadviseurs, hij is Erkend Hypotheekadviseur. De tweede was van een kleiner lokaal kantoor en is Erkend Hypothecair Planner. Deze tweede staat goed bekend op allerlei vergelijkingssites en wordt soms ook door VEH ingehuurd. Met beiden hebben we een gesprek gehad.

Nu is mijn dilemma als volgt:
- De eerste adviseur beweert dat het best eenvoudig is om op een LTV (Lone to Value) van 95% en dus op een gunstiger rente percentage uit te komen. Op basis van een taxatierapport dat hoger uitvalt dan de daadwerkelijke aankoopprijs, zou zo'n beetje elke geldverstrekker de taxatiewaarde nemen als basis voor het bepalen van de LTV, eventueel na het opvoeren van een fictieve verbouwing met waarde van 100 euro. Nu hebben wij die fictieve verbouwing niet nodig want we willen echt gaan verbouwen. De taxatiewaarde (eventueel na verbouwing) zou als marktwaarde genomen worden en als die flink hoger is dan de koopprijs kun je met wat eigen geld redelijk eenvoudig bij de 95% uitkomen. Daarmee heeft hij dan ook gerekend op wat indicatieve berekeningen.

- De tweede adviseur beweert dat dit heel ongebruikelijk is. Conform de NHG voorwaarden moet het laagste van taxatiewaarde of koopprijs genomen worden als marktwaarde. Weliswaar is de koopprijs boven de NHG-grens dus is die niet van toepassing maar de NHG voorwaarden zouden als gedragscode genomen worden binnen de branche, ook voor hypotheken die niet onder de NHG vallen. In dit geval zou dus de koopprijs als marktwaarde genomen worden en kom ik incl kk dus gewoon op een LTV van 103% uit, niks lagere rente. De fictieve verbouwing van 100 euro is volgens hem kolder.

Ik heb met beiden een telefoongesprek gevoerd om opheldering over de tegenstrijdigheid te vragen maar daar is geen oplossing uit gekomen. De ene blijft bezweren dat het heel gebruikelijk is bij een groot aantal aanbieders en dat er zelfs expliciet om gevraagd wordt door banken/verzekeraars om zo een scherp tarief te kunnen bieden. De tweede blijft aangeven dat een enkele dat doet (NN wel eens) maar dat dat echt uitzonderingen zijn en dat we daar niet op moeten rekenen.

Mijn vraag is nu heel simpel: wat is er waar, wie heeft er gelijk? Wordt als marktwaarde de koopprijs of de taxatiewaarde gehanteerd bij niet-NHG hypotheken? Verder: maakt het uit of er verbouwd wordt of niet? Wordt normaliter bij een voorgenomen verbouwing wel de taxatiewaarde na verbouwing gebruikt als marktwaarde?

Marktwaarde is taxatiewaarde na verbouwing. Moet dus een taxateur komen.

Taxatie voor verbouwing is meestal gelijk aan aankoopprijs maar hoeft niet per se zo te zijn. Taxatie na verbouwing is meestal aankoopprijs + waarde vermeerdering van verbouwing.

[koksie]

evleerdam schreef op zaterdag 24 oktober 2015 @ 22:42:
[...]


Marktwaarde is taxatiewaarde na verbouwing. Moet dus een taxateur komen.

Taxatie voor verbouwing is meestal gelijk aan aankoopprijs maar hoeft niet per se zo te zijn. Taxatie na verbouwing is meestal aankoopprijs + waarde vermeerdering van verbouwing.

Thanks. Er komt volgende week een taxateur maar dat is dus voor de aankoop en dus voor er daadwerkelijk verbouwd is. Dan moet er na de verbouwing dus weer een taxateur komen om de nieuwe marktwaarde vast te stellen? Of kan de komende taxateur daar alvast een taxatie van doen obv van de tekeningen en, nog belangrijker, wordt dat dan geaccepteerd door de geldverstrekker?

Als de taxatiewaarde voor verbouwing nu dusdanig hoog blijkt te zijn dan m'n LTV op 95% uitkomt, wordt die dan genomen door de geldverstekker of pakken ze de aankoopprijs als marktwaarde?
Beide adviseurs staan daar dus lijnrecht tegenover elkaar. Wie heeft er gelijk?

[Voor 4% gewijzigd door koksie op 24-10-2015 23:13]

[evleerdam]

koksie schreef op zaterdag 24 oktober 2015 @ 23:12:
[...]


Thanks. Er komt volgende week een taxateur maar dat is dus voor de aankoop en dus voor er daadwerkelijk verbouwd is. Dan moet er na de verbouwing dus weer een taxateur komen om de nieuwe marktwaarde vast te stellen? Of kan de komende taxateur daar alvast een taxatie van doen obv van de tekeningen en, nog belangrijker, wordt dat dan geaccepteerd door de geldverstrekker?

Als de taxatiewaarde voor verbouwing nu dusdanig hoog blijkt te zijn dan m'n LTV op 95% uitkomt, wordt die dan genomen door de geldverstekker of pakken ze de aankoopprijs als marktwaarde?
Beide adviseurs staan daar dus lijnrecht tegenover elkaar. Wie heeft er gelijk?

Taxateur schat wat de waarde wordt na de verbouwing. De geldverstrekker gaat gewoon mee, taxateur is namelijk onafhankelijk. Hoeft geen nieuwe taxateur te komen en voorzover ik weet wordt de verbouwing achteraf niet gecontroleerd.

Bronnen nodig? Staat volgens mij genoeg op internet, bijvoorbeeld http://dehypotheeksite.nl...je-maximale-hypotheek.php

[Voor 4% gewijzigd door evleerdam op 25-10-2015 00:13]

[Greencap]

De eerste heeft gelijk. Ik weet dit, omdat het bij mij zo ook is gegaan

[Ray]

koksie schreef op zaterdag 24 oktober 2015 @ 22:09:
Ik zit met het volgende dilemma.

Ik heb een huis gekocht. We willen ook gaan verbouwen, voor ongeveer 10% van de koopprijs. Daarvoor gebruiken we eigen geld.

Uiteraard zijn we op zoek gegaan naar een kundig hypotheekadviseur en wilden met twee verschillende adviseurs een gesprek hebben om degene te kiezen waar we het beste gevoel bij hebben. De eerste adviseur was van een grote landelijke keten van hypotheekadviseurs, hij is Erkend Hypotheekadviseur. De tweede was van een kleiner lokaal kantoor en is Erkend Hypothecair Planner. Deze tweede staat goed bekend op allerlei vergelijkingssites en wordt soms ook door VEH ingehuurd. Met beiden hebben we een gesprek gehad.

Nu is mijn dilemma als volgt:
- De eerste adviseur beweert dat het best eenvoudig is om op een LTV (Lone to Value) van 95% en dus op een gunstiger rente percentage uit te komen. Op basis van een taxatierapport dat hoger uitvalt dan de daadwerkelijke aankoopprijs, zou zo'n beetje elke geldverstrekker de taxatiewaarde nemen als basis voor het bepalen van de LTV, eventueel na het opvoeren van een fictieve verbouwing met waarde van 100 euro. Nu hebben wij die fictieve verbouwing niet nodig want we willen echt gaan verbouwen. De taxatiewaarde (eventueel na verbouwing) zou als marktwaarde genomen worden en als die flink hoger is dan de koopprijs kun je met wat eigen geld redelijk eenvoudig bij de 95% uitkomen. Daarmee heeft hij dan ook gerekend op wat indicatieve berekeningen.

- De tweede adviseur beweert dat dit heel ongebruikelijk is. Conform de NHG voorwaarden moet het laagste van taxatiewaarde of koopprijs genomen worden als marktwaarde. Weliswaar is de koopprijs boven de NHG-grens dus is die niet van toepassing maar de NHG voorwaarden zouden als gedragscode genomen worden binnen de branche, ook voor hypotheken die niet onder de NHG vallen. In dit geval zou dus de koopprijs als marktwaarde genomen worden en kom ik incl kk dus gewoon op een LTV van 103% uit, niks lagere rente. De fictieve verbouwing van 100 euro is volgens hem kolder.

Ik heb met beiden een telefoongesprek gevoerd om opheldering over de tegenstrijdigheid te vragen maar daar is geen oplossing uit gekomen. De ene blijft bezweren dat het heel gebruikelijk is bij een groot aantal aanbieders en dat er zelfs expliciet om gevraagd wordt door banken/verzekeraars om zo een scherp tarief te kunnen bieden. De tweede blijft aangeven dat een enkele dat doet (NN wel eens) maar dat dat echt uitzonderingen zijn en dat we daar niet op moeten rekenen.

Mijn vraag is nu heel simpel: wat is er waar, wie heeft er gelijk? Wordt als marktwaarde de koopprijs of de taxatiewaarde gehanteerd bij niet-NHG hypotheken? Verder: maakt het uit of er verbouwd wordt of niet? Wordt normaliter bij een voorgenomen verbouwing wel de taxatiewaarde na verbouwing gebruikt als marktwaarde?

Naar mijn mening heeft nummer twee (de Erkend Hypothecair Planner ) in de basis gelijk. Wat hij stelt klopt namelijk exact.

Mijn vermoeden is dat nr 1 een verstrekker aanbiedt die in de voorwaarden een 'hiaat' heeft zitten.

In de basis (NHG / GHF) telt inderdaad de laagste van aankoopprijs of taxatie waarde voor verbouw dit is norm 2.2.1 Echter in norm 2.2.2 staat dan weer dat er max 103% vd waarde na verbouwing gerekend mag worden. Zonder verdere toelichting over het tot stand komen van die waarde. Daarmee kan je dus stellen dat deze getaxeerde waarde daarmee leidend wordt.

De meeste verstrekkers die ik ken hanteren echter bovenstaande met als aanvulling dat indien de optelsom van de aankoopprijs plus verbouwingskosten lager is dan te taxatiewaarde na verbouwing dit lagere bedrag telt.

En daar zit nu precies het verschil in wat beide adviseurs stellen.

ik ben ook wel nieuwsgierig welke keten het is waar nr 1 werkt. mag ook via dm als je dat prettiger vindt

@Greencap, welke verstrekker was dat ?

[Milmoor]

Milmoor schreef op zondag 18 oktober 2015 @ 11:24:
Iemand ervaring met de hypotheken van Triodos? Ze bieden voor onze situatie (energielabel A, < 65%marktwaarde, 1 jaar vast) een interessante rente (1.6%): https://www.triodos.nl/nl...hypotheken/rentetarieven/
Argenta gaat goedkoper als je daar én geld én een ORV naast zet (tot 1.4%): http://www.argenta.nl/nl/hypotheken/Hypotheekrente/
Triodos trekt mij ideëel meer dan Argenta, bovendien zitten ze gewoon in Nederland. Ze komen normaal gesproken niet goed uit de vergelijkingssites omdat die met energielabel D rekenen (gemiddeld voor bestaande bouw). Maar dat maakt vergelijken wel moeilijk. Zie ik iets over het hoofd, zijn er nog tips?

Ik heb net een offerte aanvraag de deur uitgedaan. Triodos lijkt qua voorwaarden ok, en qua rente voor A++ woningen erg interessant. Commentaar blijft welkom.

[koksie]

Ray schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 12:46:
[...]


Naar mijn mening heeft nummer twee (de Erkend Hypothecair Planner ) in de basis gelijk. Wat hij stelt klopt namelijk exact.

Mijn vermoeden is dat nr 1 een verstrekker aanbiedt die in de voorwaarden een 'hiaat' heeft zitten.

In de basis (NHG / GHF) telt inderdaad de laagste van aankoopprijs of taxatie waarde voor verbouw dit is norm 2.2.1 Echter in norm 2.2.2 staat dan weer dat er max 103% vd waarde na verbouwing gerekend mag worden. Zonder verdere toelichting over het tot stand komen van die waarde. Daarmee kan je dus stellen dat deze getaxeerde waarde daarmee leidend wordt.

De meeste verstrekkers die ik ken hanteren echter bovenstaande met als aanvulling dat indien de optelsom van de aankoopprijs plus verbouwingskosten lager is dan te taxatiewaarde na verbouwing dit lagere bedrag telt.

En daar zit nu precies het verschil in wat beide adviseurs stellen.

ik ben ook wel nieuwsgierig welke keten het is waar nr 1 werkt. mag ook via dm als je dat prettiger vindt

@Greencap, welke verstrekker was dat ?

Nr 1 werkt bij Hypotheekshop.nl en volgens hem is dit standard practice bij bijna alle geldverstrekkers waarmee ze zakendoen. Nr 2 zegt dat dit absoluut ongebruikelijk is en zo goed als nergens kan.
Ik heb zelf de voorwaarden van Delta Lloyd, Nationale Nederlanden, Munt en NBIC erbij gezocht (deze kwamen bij mij nl als laagste rente% uit de vergelijking) en bij allemaal gaat het om de taxatiewaarde, soms zelfs zonder verbouwing. Dat pleit er dus voor dat nr 1 gelijk heeft. Ik ga de quotes mailen naar nr 2 en eens kijken wat hij daarop te zeggen heeft.
Let wel: het gaat er mij niet om de ene of de andere onderuit te halen oid, maar ik wil wel de scherpste rente (bij gelijke voorwaarden) en dan vind ik het wel belangrijk dat ze precies weten wat de mogelijkheden zijn.

[DutX]

Als jij al moet vertellen hoe en wat nr 2 moet gaan doen, zou ik niet het advies nemen bij hem (indien hij zijn zienswijze aanpast)

[President]

koksie schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 18:04:
[...]


Nr 1 werkt bij Hypotheekshop.nl en volgens hem is dit standard practice bij bijna alle geldverstrekkers waarmee ze zakendoen. Nr 2 zegt dat dit absoluut ongebruikelijk is en zo goed als nergens kan.
Ik heb zelf de voorwaarden van Delta Lloyd, Nationale Nederlanden, Munt en NBIC erbij gezocht (deze kwamen bij mij nl als laagste rente% uit de vergelijking) en bij allemaal gaat het om de taxatiewaarde, soms zelfs zonder verbouwing. Dat pleit er dus voor dat nr 1 gelijk heeft. Ik ga de quotes mailen naar nr 2 en eens kijken wat hij daarop te zeggen heeft.
Let wel: het gaat er mij niet om de ene of de andere onderuit te halen oid, maar ik wil wel de scherpste rente (bij gelijke voorwaarden) en dan vind ik het wel belangrijk dat ze precies weten wat de mogelijkheden zijn.

In andere woorden; hypotheker 1 zegt wat jij graag wil horen en hypotheker 2 volgt netjes de regels.. Succes met kiezen

[koksie]

tweakerdennis schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 18:55:
[...]

In andere woorden; hypotheker 1 zegt wat jij graag wil horen en hypotheker 2 volgt netjes de regels.. Succes met kiezen

Klopt. Hypotheker nr 1 zei dat overigens uit zichzelf, die rekende met 95% (wel bij een ING voorbeeld, bij een tweede voorbeeld bij NIBC rekende hij met 100%). Ik heb toen gevraagd hoe hij bij 95% kwam en toen kwam hij met het hele verhaal over de taxatiewaarde en als dat niet genoeg zou zijn om op 95% te komen, de 100 euro verbouwing. Het is dus niet alsof ik dit zelf bedacht heb en daar een hypotheker bijgezocht heb.

Hypotheker 2 beweert inderdaad dat dat tegen de regels is. Ik heb daar wel twee opmerkingen bij: ten eerste zie ik zelf in de voorwaarden van een aantal geldverstrekkers dus iets anders staan. Ten tweede zijn het dus blijkbaar niet helemaal 100% dichtgetimmerde regels, althans volgens hypotheker 1 niet. .

Op zich wil ik met hypotheker 2 in zee gaan omdat ik een iets beter gevoel heb bij hem (met de nadruk op iets) maar als me dat veel geld kost omdat hij een minder gunstige deal kan bedingen, dan ga ik toch met nr 1.
De vraag is dus op nr 1 bluft en bewust gunstig voorrekent om me als klant binnen te halen, of dat nr 2 gewoon zijn vak niet goed genoeg verstaat...

[Ray]

koksie schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 18:04:
[...]


Nr 1 werkt bij Hypotheekshop.nl en volgens hem is dit standard practice bij bijna alle geldverstrekkers waarmee ze zakendoen. Nr 2 zegt dat dit absoluut ongebruikelijk is en zo goed als nergens kan.
Ik heb zelf de voorwaarden van Delta Lloyd, Nationale Nederlanden, Munt en NBIC erbij gezocht (deze kwamen bij mij nl als laagste rente% uit de vergelijking) en bij allemaal gaat het om de taxatiewaarde, soms zelfs zonder verbouwing. Dat pleit er dus voor dat nr 1 gelijk heeft. Ik ga de quotes mailen naar nr 2 en eens kijken wat hij daarop te zeggen heeft.
Let wel: het gaat er mij niet om de ene of de andere onderuit te halen oid, maar ik wil wel de scherpste rente (bij gelijke voorwaarden) en dan vind ik het wel belangrijk dat ze precies weten wat de mogelijkheden zijn.

Mijn ervaring is toch juist dat de meeste er anders mee om gaan. Let wel dat deze dingen meestal in de acceptatie gids staan en niet in de consumenten voorwaarden.

Als een dergelijke aanbieder voor jou goed uitpakt over het totaal en ze gaan hierin mee dan is dat zeker een optie.

[koksie]

Ray schreef op zondag 25 oktober 2015 @ 22:50:
[...]


Mijn ervaring is toch juist dat de meeste er anders mee om gaan. Let wel dat deze dingen meestal in de acceptatie gids staan en niet in de consumenten voorwaarden.

Als een dergelijke aanbieder voor jou goed uitpakt over het totaal en ze gaan hierin mee dan is dat zeker een optie.

Jij denkt dus dat nr 2 gelijk heeft? Zijn de acceptatievoorwaarden ook ergens online te vinden of hebben alleen adviseurs daar toegang toe? Ik wil namelijk ook daarin wel eens zelf een kijkje nemen.

Uiteindelijk gaat het natuurlijk inderdaad over het totaal aan voorwaarden en niet alleen om de scherpste rente, daar ben ik me van bewust.

[pietje63]

Het gaat om de waarde na verbouwing en dat wordt ook (als het goed is) ook zo door de taxateur meegenomen. Of de waarde stijgt door de verbouwingen hangt van het type aanpassingen af.

Veel bemiddelaars komen vaka bij dezelfde partij uit en kennen de voorwaarden van die partij goed. Als ik het goed begrijp erkennen beide bemiddelaars dat NN (soms) rekening houdt met de hogere waarde. Ze hebben alleen een ander beeld van welke partij "standaard" is (wellicht op basis van waarmee ze de beste afspraken hebben).

Heb je genoeg tijd? Kijk dan wat het aanbod is op basis van de taxatie.

[Ray]

koksie schreef op maandag 26 oktober 2015 @ 09:18:
[...]


Jij denkt dus dat nr 2 gelijk heeft? Zijn de acceptatievoorwaarden ook ergens online te vinden of hebben alleen adviseurs daar toegang toe? Ik wil namelijk ook daarin wel eens zelf een kijkje nemen.

Uiteindelijk gaat het natuurlijk inderdaad over het totaal aan voorwaarden en niet alleen om de scherpste rente, daar ben ik me van bewust.

Voor zover mij bekend zijn de acceptatie gidsen alleen beschikbaar voor adviseurs.

Zoals gezegd zijn er die wel de getaxeerde waarde na verbouw nemen, zoals nr2 ook stelt is NN hier wel eens toe bereid. van DL weet ik het niet zeker. Ik doe zelf 99% NHG posten en werk niet vaak met DL. ING wil ook nog wel eens wat doen maar is vanaf 10 jaar vast wat hoger met zijn rente (vooral als je daar niet bankiert)

of te wel het gaat om het totaal plaatje tussen verstrekking, gewenste rvp en overige voorwaarden. Vanzelfsprekend heb ik van afstand gezien het meeste vertrouwen in nr2 omdat we dezelfde achtergrond in opleiding hebben......

[Voor 10% gewijzigd door Ray op 26-10-2015 10:32]

[Greencap]

Sorry, had je vraag gemist Ray, maar ik heb mijn hypotheek bij Aegon (geen NHG overigens).

[Ray]

Greencap schreef op maandag 26 oktober 2015 @ 09:49:
Sorry, had je vraag gemist Ray, maar ik heb mijn hypotheek bij Aegon (geen NHG overigens).

Dus bij jou heeft Aegon de waarde na verbouw gerekend ivp aankoop plus verbouwkosten (als dat lager was) ?

had je nog een oude hypotheek met spaarwaarde die mee is gekomen ?

Aegon is namelijk juist een partij die de laagste van de twee hanteert.

6.1 Maximale financiering op basis van het onderpand
De maximale financiering bedraagt 103% van de marktwaarde (na verbouw) van de woning. Als er sprake is van energiebesparende voorzieningen dan bedraagt de maximale financiering 106% van de marktwaarde (na verbouw).
Bij aankoop van een bestaande woning is de marktwaarde de laagste van:
•
de koopsom en eventuele verbouwkosten;
•
de marktwaarde (na verbouw) in een taxatierapport;
•
de WOZ waarde (bij Aegon norm als de verstrekking lager is dan 60% van de WOZ waarde).

bovenstaande is zoals ik al eerder aangaf ook de algemene norm zoals ik hem ken (en adviseur twee stelt) , uitzonderingen daargelaten.
Daar over gesproken ben ik er even ingedoken en kan met zekerheid stellen dat Delta Lloyd inderdaad wel de hogere taxatiewaarde accepteert

[Voor 50% gewijzigd door Ray op 26-10-2015 10:32]