Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[Aniki]

stefijn schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:38:
Dat kun je doen, je bespaart dan wellicht nog wat op korte termijn, maar als 30 jaar nu al een last van "niks" oplevert, zou ik hem 30 jaar vastzetten. In de toekomst wordt die last alleen nog maar lichter. En je weet waar je de komende 30 jaar aan vast zit.
De rente zal over een jaar niet ineens dubbel zijn, maar als hij over 10 jaar inderdaad naar 5% is gestegen - wat volgens mij best reeel is - dan betaal je zomaar 50% meer.


edit: kun je als je zo wil profiteren niet beter gewoon variabele rente doen dan?

Gemiddelde looptijd van een hypotheek is 11 jaar en de meeste mensen hebben na 22 jaar hun hypotheek afgelost. (ff geen bron) 30 jaar is dus vaak een beetje overdreven. De besparing die je haalt op 20 jaar, kun je inzetten om extra af te lossen en heb je sowieso geen 30 jaar nodig.

[Jozzle]

Pooh schreef op donderdag 03 september 2015 @ 16:46:
[...]

Gevaarlijk advies. De uitkering uit de bankspaarhypotheek is dan belast, tenzij je meer dan 15 of 20 jaar hebt ingelegd (afhankelijk van het opgebouwde bedrag). In de meeste gevallen is door laten lopen veel gunstiger.

Alleen de rente uitkering van je bankspaarrekening is dan belast. Niet de inleg.

Het is geen advies, alleen een mogelijkheid. Gevaarlijk is het al helemaal niet. Je lost nog steeds de helft af over een looptijd van 30 jaar.

[Aniki]

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:33:
[...]

Waarom niet 1 jaar? Betaal je 1 jaar minimaal, en mochten er seintjes zijn dat de rente gaat stijgen plemp je hem gewoon vast tegen minimale boete (aangezien rente maar jaartje vast staat).

2 vragen:

wat is minimale boete in dit geval?

plemp je hem vast > dit betekent tegen de geldende rente voor een bepaalde rentevaste periode? Dus niet 10 jaar tegen die 1 jaars rente neem ik aan. In dat geval lijkt het me voordeliger om een variabele rente te nemen?

[assje]

stefijn schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:38:
Dat kun je doen, je bespaart dan wellicht nog wat op korte termijn, maar als 30 jaar nu al een last van "niks" oplevert, zou ik hem 30 jaar vastzetten. In de toekomst wordt die last alleen nog maar lichter. En je weet waar je de komende 30 jaar aan vast zit.
De rente zal over een jaar niet ineens dubbel zijn, maar als hij over 10 jaar inderdaad naar 5% is gestegen - wat volgens mij best reeel is - dan betaal je zomaar 50% meer.


edit: kun je als je zo wil profiteren niet beter gewoon variabele rente doen dan?

Lees anders gewoon minimaal de laatste 10 pagina's de vorige pagina van dit topic door, dezelfde vraag met dezelfde (soms vreemde) antwoorden komt nu iedere week weer voorbij.

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:33:
[...]

Waarom niet 1 jaar? Betaal je 1 jaar minimaal, en mochten er seintjes zijn dat de rente gaat stijgen plemp je hem gewoon vast tegen minimale boete (aangezien rente maar jaartje vast staat).

IMO echt een heel slecht advies dit, mensen die weinig of geen verstand van de materie hebben aanmoedigen te gaan gokken/voorspellen wat de hypotheekrente gaat doen.

[ Voor 24% gewijzigd door assje op 03-09-2015 17:50 ]

[ybos]

assje schreef op donderdag 03 september 2015 @ 17:38:
[...]
IMO echt een heel slecht advies dit, mensen die weinig of geen verstand van de materie hebben aanmoedigen te gaan gokken/voorspellen wat de hypotheekrente gaat doen.

Waarom gokken Als de rente 1 jaar laag blijft (zoals ik nu heb), heb je de winst al te pakken, heeft weinig met gokken te maken. Het is inderdaad een klein risico, maar hypotheekrente spuit echt niet zomaar met procenten omhoog. Je zal de rente in de gaten moeten houden maar hoeft er echt niet dagelijks bovenop te zitten hoor. Als je veilig wil zitten moet je inderdaad voor 30 jaar vast rammen, maar dan ook accepteren dat je voor deze veiligheid betaald!
Zoals ik het zie (mits je regelmatig de rente checkt) kan je niet veel verliezen maar juist makkelijk besparen.
Het is niet voor niets dat in het verleden over de lange termijn variabel altijd het goedkoopst gebleken is.
Echter is bij de rabo variabel op dit moment duurder dan 1 jaar vast, dus daarom gekozen. Met het risico dat ik hypotheek vroegtijdig moet verlengen maar die kosten vallen mee.
rabo vraagt 250 euro per hypotheek om vroegtijdig te verlengen, ik heb 2 delen dus zou me 500 kosten. Dit verschil is in enkele maanden al goedgemaakt. ik VERWACHT dat wanneer ik vroegtijdig zou verlengen ik geen boete hoef te betalen omdat mijn rentepercentage dan hoger is en rabo er meer aan overhoud, maar daar ben ik niet zeker van. (in het verleden mocht ik wel over van 30! jaar vast naar variabel omdat volgens hen dit voor de rabo gunstiger was )

[ Voor 4% gewijzigd door ybos op 03-09-2015 21:13 ]

[assje]

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 21:12:
[...]
Waarom gokken Als de rente 1 jaar laag blijft (zoals ik nu heb), heb je de winst al te pakken, heeft weinig met gokken te maken.

Ik snap je punt wel (heb zelf ook een jaar vast) maar vind de argumentatie slecht.

ybos schreef op donderdag 03 september 2015 @ 13:33:
[...]
Waarom niet 1 jaar? Betaal je 1 jaar minimaal, en mochten er seintjes zijn dat de rente gaat stijgen plemp je hem gewoon vast tegen minimale boete (aangezien rente maar jaartje vast staat).

Als de rente al aan het stijgen is ben je dus al te laat, je zet dan dus vast tegen een hogere rente. Bovendien, gaat het om de korte of lange rente en bij welke stijging zet je hem dan vast? Vorige maand steeg de rente even, volgens jou beschrijving had je daar dus open moeten breken en vast moeten zetten?

Kiezen voor een korte rente doe je omdat je het risico kunt dragen en je gelooft dat het gemiddeld over de looptijd goedkoper is (wat historisch vaak het geval is geweest). Hier verandert niets aan als de rente stijgt dus proberen de markt te timen is en blijft gewoon slecht advies voor een gemiddeld persoon.

Letterlijk één pagina terug hebben we het hier ook al over gehad:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

[pietje63]

Wie heeft er ervaring met hoe een bank (ABN AMRO) de executie waarde van een woning bepaalt?

Net de taxateur gesproken en kennelijk komt deze waarde sinds 4 jaar niet meer in het taxatierapport terug. De hoogte van de rente bij ABN is echter afhankelijk van de executiewaarde. Als zij vrij spel hebben in het bepalen van de executiewaarde heb ik zo het voorgevoel dat ze een mooie formule hebben om die waarde erg laag te houden (en het rentepercentage dus hoog)...

Edit: andwoord al gevonden: https://www.abnamro.nl/nl...theek-berekenen/huis.html 85% van de marktwaarde.

[ Voor 12% gewijzigd door pietje63 op 04-09-2015 09:33 ]

[t_captain]

In het verlengingsvoorstel van Rabo viel me ook op dat de term "executiewaarde" is vervangen voor "marktwaarde".

Ze hadden heel transparant een tabelletje met risico-opslagen staan. Uit mijn hoofd (in basispunten):
- NGH: +0
- <67.5% marktwaarde: +0
- <90% marktwaarde: +40
- >90% marktwaarde: +90

[President]

20 jaar tegen 2,95%

Koopsom te hoog voor NHG

[WiLLoW_TieN]

Ben bezig met een hypotheek van 122K ( 10 jaar vast en Annuïteit ) via Argenta met NHG ( en ORV via hun ) tegen 2,2%. Breng zelf 10K in. Koopsom is dan ook maar 125K. Kom dan op circa € 470,-- brutto.

[Anoniem: 694149]

Hier in september 2005 een hypotheek afgesloten

Oorspronkelijke koopsom van 202.500 en daarbij uiteraard nog de kosten koper
Ik heb hier een hypotheek op genomen/gegeven van 205.000 euro
Hypotheek loopt bij Argenta 10 jaar vast tegen een percentage van 3,6% (was gelukkig net een goede periode)

Daarnaast een KEW levensverzekering welke na een periode van 30 jaar een gegarandeerd bedrag uitkeert van ca. 130.000. (volgens de toenmalige offerte was dat wel 240.000, lang leve de gouden bergen die ze beloofde)

Inmiddels is de eerste rentevast termijn van 10 jaar afgelopen en heb ik van Argenta een verleningsvoorstel ontvangen voor 2,55% met een periode van 10 jaar. Wat ik alleen niet begrijp is dat Argenta voor aflossingsvrije en levenshypotheken een opslag rekent van 0.3%.

Maar goed heb hem maar weer vast gezet voor 10 jaar en overstappen heeft ook geen zin aangezien ik helaas arbeidsongeschikt ben geworden.

Gelukkig afgelopen 4 jaar wel circa 25.000 euro af kunnen lossen

De komende jaren wil ik proberen om jaarlijks 2.000 euro af te lossen, maarja wat is wijsheid. kan ook proberen om geld in de KEW verzekering te stoppen om zo de maandelijkse premie te verlagen.

[PLAE]

Edit: ik las niet goed.

[ Voor 95% gewijzigd door PLAE op 07-09-2015 16:23 ]

[Ray]

ergens hier staat dat ik na jaren variabel voor 10 jr vast 2,35% ben gegaan. daalt verdorie weer de 20 jaars rente naar 3,05. nu toch maar 1 deel voor 20 jaar parkeren. nog wel even een puzzel met de sns maar moet goed komen

[ Voor 3% gewijzigd door Ray op 07-09-2015 19:40 ]

[Stefke]

Ik ga denk ik voor 15 jaar a 3,8% (hoe komen jullie aan die percentages ... ) bij mijn huidige bank. Mijn kosten blijven dan gelijk (= meer dan prima betaalbaar).

Als ik het huis verkoop binnen een paar jaar ben ik volledig vrij om óf bij de huidige bank te blijven en de hypotheek uit te breiden met de dan geldende rente, of alles af te lossen en zowel bij een andere bank een ander rente te bedingen als een andere hypotheekopzet (ik begrijp nu pas van een hoop dingen hoe ze werken en waar je op moet letten). Daarbij kan ik dan ook nog kijken of de dan geldende rente hoger of lager is dan wat ik nu kan krijgen.

Daarnaast rekent mijn bank nu met 85% van de WOZ waarde. Het is momenteel bijna onmogelijk om onder de 90% grens te komen -- voor renteaftrek -door af te lossen door de belachelijk lage WOZ waarde. Als ik een taxatie kan overleggen (mijn huis is naar mijn idee een stuk meer waard) dan komt die mogelijkheid een stuk beter uit. Dat is wel 300 euro waard om te onderzoeken (zeker aangezien ik overweeg te verkopen)

Nu kom ik er net bijvoorbeeld pas achter dat "zelfs" de boeterente aftrekbaar is (naast de andere kosten voor het oversluiten van jy hypotheek naar een andere bank). Nooit bij stilgestaan, en nu mooi te laat....ik dacht dat ik aan mijn bank vastzat om allerlei niet kloppende redenen en heb zo lang zitten twijfelen dat ik niet meer kan oversluiten (kreeg overigens ook pas vrij laat bericht van mijn bank)
Krijg dat niet meer geregeld voor 1-10

[ Voor 5% gewijzigd door Stefke op 07-09-2015 20:41 ]

[CeesKees]

Maar dan ga je toch juist voor 1 jaar vast? Heb je een jaar de tijd om je strategie te bepalen. Het verschil tov 3,8% spaar je lekker weg... Wat een vreemde overweg. Helemaal als je al overweegt te verkopen

[Stefke]

Dat dacht ik eerst ook, maar ik krijg maar 0,6% minder rente voor 1 jaar (3,2 tegen 3,8), dus zo'n voordeel is dat niet? Dan bespaar ik een "paar tientjes" komend jaar en mag dan tegen een - ongetwijfeld - hogere rente vastzetten.
Tegen de tijd dat mijn huis daadwerkelijk verkocht is zijn we ws. 3 jaar verder (1 jaar overwegen en dan 2 jaar te koop zetten) dus bij een andere bank krijg ik dan ws. ook niet zo'n goede rente meer dan

Ik heb toch sterk de verwachting dat over 2,3 of 4 jaar de rente minder gunstig is dan nu (over 10 jaar helemaal). Niet dat ik een expert ben, is maar een gevoel.

[ Voor 24% gewijzigd door Stefke op 08-09-2015 08:56 ]

[T-MOB]

Ik snap het ook niet helemaal. Je baalt ervan dat je vast zit aan deze bank, en daarom leg je je weer 15 jaar vast? Helemaal als je binnenkort wil verkopen (en dan naar eigen zeggen vrij bent van de bank). Waarom zou je dan het 15-jaarspercentage betalen als je ook voor een lager percentage kan kiezen dat minder lang vast ligt. Op een hypotheek van 2 ton is 6 tiende procent toch 1200 euro bruto.

[technopeuter]

rente aangepast, boete (11 maanden verschil in rentetarieven) betaald en voor 5 jaar vastgezet tegen 2,3%
scheelt toch best veel.

[CeesKees]

stefijn schreef op maandag 07 september 2015 @ 21:42:
Dat dacht ik eerst ook, maar ik krijg maar 0,6% minder rente voor 1 jaar (3,2 tegen 3,8), dus zo'n voordeel is dat niet? Dan bespaar ik een "paar tientjes" komend jaar en mag dan tegen een - ongetwijfeld - hogere rente vastzetten.
Tegen de tijd dat mijn huis daadwerkelijk verkocht is zijn we ws. 3 jaar verder (1 jaar overwegen en dan 2 jaar te koop zetten) dus bij een andere bank krijg ik dan ws. ook niet zo'n goede rente meer dan

Ik heb toch sterk de verwachting dat over 2,3 of 4 jaar de rente minder gunstig is dan nu (over 10 jaar helemaal). Niet dat ik een expert ben, is maar een gevoel.

Die "maar 0,6%" is mooi wel 16% op je bruto maand (en jaar) bedrag. Ik vind dat de moeite waard!

[Stefke]

Het scheelt mij 70 euro per maand bruto. Dat is wat ik het eerste jaar verdien, (12x70), er vanuit gaande dat ik het een jaar vastzet. Als ik dan na een jaar de rente wel vast kan zetten maar slechts 0,1% meer rente moet gaan betalen voor bijv. 10 jaar lang dan wat ik nu vast kan leggen, dan kost mij dat 120 euro per jaar. 10 jaar later ben ik dan toch duurder uit (10x120)? En dat is maar bij 0,1% nadeliger rente, en ik ga er vanuit dat ik over een jaar minimaal 0,1% meer rente ga betalen dan het aanbod van nu.

Of begrijp ik er helemaal niets van ...

En bij verkoop zit ik toch niet vast aan mijn bank? Ik kan dan kiezen om of de hele hypotheek te verhuizen naar een andere bank (als de percentages aantrekkelijk zijn), of alsnog bij die bank te blijven als het percentage dat ik vast heb gelegd op dat moment goed (genoeg) is.
Ik baal van mijn bank omdat ik slechte percentages krijg naar mijn idee. Mijn hypotheek is verder volgens mij prima, mag veel aflossen bijv.

Wil niet eigenwijs doen, maar ik hou niet zo van gokken met zoiets. Ik heb altijd spijt achteraf

Daarbij heb ik afgelopen jaar 75000 euro afgelost op mijn hypotheek om een leuke maandbetaling te krijgen, ik zou er gruwelijk van balen als over een paar jaar de rente wel flink is gestegen (zal wel meevallen) en ik qua maandbedrag weer terug ben bij af.

[ Voor 19% gewijzigd door Stefke op 08-09-2015 11:31 ]

[CeesKees]

Maar waarom zou je je rente volgend jaar wel voor een langere periode vastzetten? Gewoon weer voor 1 jaar natuurlijk.

Je moment van verkoop is dan ook weer een jaar dichterbij.
Daarnaast heb je EUR 840 op zak om een eventuele rente boven de 3,8% op te kunnen vangen.

Bovendien, als je zoveel hebt afgelost dan is je LTV een stuk gunstiger. Is het niet een idee om je opslag die momenteel duidelijk op de rente zit aan te kaarten?

3,2 voor 1 jaar is echt veel te veel (bij een gunstige LTV dan)

Kijk eens naar deze rentetarieven en beoordeel dan nog eens of 1 jaar vast geen optie is: https://www.direktbank.nl...cht%20Direktbank%20WH.pdf

[ Voor 43% gewijzigd door CeesKees op 08-09-2015 11:37 ]

[Stefke]

CeesKees schreef op dinsdag 08 september 2015 @ 11:34:
Maar waarom zou je je rente volgend jaar wel voor een langere periode vastzetten? Gewoon weer voor 1 jaar natuurlijk.

Je moment van verkoop is dan ook weer een jaar dichterbij.
Daarnaast heb je EUR 840 op zak om een eventuele rente boven de 3,8% op te kunnen vangen.

Bovendien, als je zoveel hebt afgelost dan is je LTV een stuk gunstiger. Is het niet een idee om je opslag die momenteel duidelijk op de rente zit aan te kaarten?

Jazeker. Ik heb mijn huis gekocht voor 203k in 2009 en verbouwd, mijn hypotheek was 265k incl. bouwdepot. Mijn hypotheek is momenteel 185.000 (na diverse aflossingen), mijn WOZ staat nu op 193.000. Om onder de 90% te komen zou ik nog eens ruim 35000 euro moeten aflossen (90% van EW (85%) o.b.v. WOZ = 147000). Dat gaat niet gebeuren.
Als ik een taxatie van 240k kan overleggen kom ik zonder aflossing onder de 90%. Ik mag blij zijn als ik 220k voor mijn huis kan krijgen gezien de markt (grote miskoop dus geweest), maar zelfs dan zou ik meer dan 20000 euro moeten aflossen.

Veel andere mogelijkheden heb ik niet toch? Ik neem aan dat de bank mij die opslag niet zomaar gaat kwijtschelden.
Waar staat LTV voor?

3,2 voor 1 jaar is echt veel te veel (bij een gunstige LTV dan)

Kijk eens naar deze rentetarieven en beoordeel dan nog eens of 1 jaar vast geen optie is: https://www.direktbank.nl...cht%20Direktbank%20WH.pdf

Dat zijn dezelfde rentepercentages die ik gekregen heb van de bank

edit: hmm... waarom staat hier 125, 100 en 75% EW. De bank praat de hele tijd over 90%. Dat betekent dat ik 0,85% * 193 = +/- 20k zou moeten aflossen om 0,4% minder rente te betalen (maar dat kan ik op elk moment laten ingaan, niet bij afspreken renteperiode)
Dat zou betekenen dat ik bij een taxatie van 215k afgerond zonder aflossing in aanmerking kom voor die korting. Nog eens navraag doen...

Daarbij, zouden ze niet het spaarsaldo van mijn bankspaardeel ook mee moeten nemen in die berekening?

[ Voor 6% gewijzigd door Stefke op 08-09-2015 13:04 ]

[Stefke]

Nogmaals navraag gedaan bij de bank.

Ik heb niet deze
https://www.direktbank.nl...cht%20Direktbank%20WH.pdf
hypotheek, maar deze
https://www.direktbank.nl...ebericht%20Direktbank.pdf
(De rentetarieven komen echter niet overeen met wat mij aangeboden is)

Dat betekent dat ik onder de 90% van de EW (nu gebaseerd op WOZ) moet komen, dat momenteel niet echt haalbaar... Daarnaast, in tegenstelling tot wat mij 2x eerder expliciet is verteld door mwers van Direktbank, kan ik alléén op renteherzieningsdatum die renteopslag kwijtraken. M.a.w. als ik gedurende mijn hypotheek zoveel aflos dat ik ver onder die grens kom blijf ik tóch die renteopslag betalen. Wat een klotepraktijk! Ik heb maar even gevraagd waar ik dit terug kan vinden, want eerder werd mij verteld dat dit op elk moment kon.
Dan zou ik dus de rente 1 jaar vast moeten zetten nu om over 1 jaar 35k af te lossen (ik weet niet of ik dat nu wil doen), al kan ik het bedrag nog verlagen door een taxatie te overleggen (hopende dat mijn huis inderdaad wat meer waard is dan de huidige WOZ)

[ Voor 6% gewijzigd door Stefke op 10-09-2015 11:20 ]

[PLAE]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:17:
Daarnaast, in tegenstelling tot wat mij 2x eerder expliciet is verteld door mwers van Direktbank, kan ik alléén op renteherzieningsdatum die renteopslag kwijtraken. M.a.w. als ik gedurende mijn hypotheek zoveel aflos dat ik ver onder die grens kom blijf ik tóch die renteopslag betalen. Wat een klotepraktijk!

Dit is hoogst ongebruikelijk. Volgens mij hoor jij door een nieuwe taxatie ook een andere opslag te kunnen krijgen (wanneer uit de taxatie dat ook blijkt bladiebla).

Heb je een linkje naar de voorwaarden van je hypotheek?

[ Voor 4% gewijzigd door PLAE op 10-09-2015 11:21 ]

[Stefke]

Ik kijk nergens meer van op bij banken, bah (zoals dat mijn vriendin een renteboete moest betalen omdat ze haar appartementje verkocht! €4000 euro renteboete op een verkoop van 115k met 35k verlies )

Maar goed, ik heb dit ook bij de mwr zojuist aangegeven (dat collega's anders zeiden) maar zij gaf juist aan dat dit gebruikelijk is.
Ik vind het ook zéér onterecht. Kijk, dat ik een renteopslag betaal voor een tophypotheek snap ik, maar dat wanneer ik de boel flink aflos (binnen de regels) en dan toch die opslag hou, dat vind ik smerig.

edit: ik heb gevraagd waar ik dit terug kan zien, krijg mail

[ Voor 58% gewijzigd door Stefke op 10-09-2015 11:34 ]

[CeesKees]

En achteraf NHG organiseren is zeker niet mogelijk?

Dat scheelt ook een slok op een borrel...

Of (volgend jaar) bezwaar maken op je WOZ aanslag (desnoods mbv een taxatierapport) zal die korting ook wel bewerkstelligen (moet je natuurlijk niet voor langer dan een jaar vast gaan)

Al ga je dit natuurlijk weer terugzien in je eigenwoning forfait.

[ Voor 56% gewijzigd door CeesKees op 10-09-2015 11:25 ]

[pietje63]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:22:
Ik kijk nergens meer van op bij banken, bah (zoals dat mijn vriendin een renteboete moest betalen omdat ze haar appartementje verkocht! €4000 euro renteboete op een verkoop van 115k met 35k verlies )

Dat is ongebruikelijk, maar niet uitgesloten. Heeft ze iets nieuws gekocht? Dan is het vaak ook een optie om de hypotheek te houden.

[Stefke]

Nee, is bij mij komen wonen. Misschien had ze een deel van mijn hypotheek kunnen overnemen of zo, maar goed, station is gepasseerd. Wel kwam ik er afgelopen week achter dat ze die 4000 euro kan aftrekken onder de rente van de hpyotheek, dus dat scheelt dan weer wat

CeesKees schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:23:
En achteraf NHG organiseren is zeker niet mogelijk?

Dat scheelt ook een slok op een borrel...

Of (volgend jaar) bezwaar maken op je WOZ aanslag (desnoods mbv een taxatierapport) zal die korting ook wel bewerkstelligen (moet je natuurlijk niet voor langer dan een jaar vast gaan)

Al ga je dit natuurlijk weer terugzien in je eigenwoning forfait.

Vast niet, al heb ik dat niet nagevraagd. (edit: ik zou een tweede hypotheek moeten nemen (van een paar euro???), dan kan ik NHG op de hele hypotheek laten afsluiten, met bijkomende kosten natuurlijk. En de waarde van de woning moet minimaal dat van de hyptheekschuld zijn....dat moet wel lukken volgens mij)
NHG plus het kwijtraken van mn renteopslag scheelt bij elkaar 0,7%...dat is wel interessant

Ik heb afgelopen jaar al bezwaar gemaakt tegen de WOZ (stond op 174 terwijl het nagenoeg identieke huis van de buren op 215 staat, en mijn huis is volledig gerenoveerd ook nog). Hij staat nu op 194.
Heeft inderdaad ook invloed op EWF (al is dat ook maar tientjeswerk), dus wellicht kan ik dan beter een taxatie laten doen voor 300 euro en hopen dat ik op (of boven) de 215 uitkom.

Bij de huidige regels zou ik bij een waarde van 215 ruim 20000 moeten aflossen en dan zit ik onder de 90% EW. Maar dat is prima te doen.

Maar dan moet ik inderdaad 1 jaar vastzetten (als het verhaal van mwer DB klopt). Aflossen kan ik zowieso wel eerder doen dan, dat geld brengt op de bank niks op, en dan kan ik volgend jaar 0,4% minder rente vastleggen.


Misschien kan ik nog het beste gewoon begin volgend jaar (straat wordt nu volledig gerenoveerd) mijn huis te koop zetten en iets anders zoeken en opnieuw beginnen samen met m'n meissie (wel 100k armer inmiddels )

[ Voor 11% gewijzigd door Stefke op 10-09-2015 12:15 ]

[Pooh]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:22:
Ik kijk nergens meer van op bij banken, bah (zoals dat mijn vriendin een renteboete moest betalen omdat ze haar appartementje verkocht! €4000 euro renteboete op een verkoop van 115k met 35k verlies )

Dit zie je eigenlijk alleen bij ontzettende 'budget'hypotheken. Zo laag mogelijke rente, en dan allerlei vervelende voorwaarden. Beter doorvragen bij afsluiten helpt, maar niet iedereen weet waar hij op moet letten. Maar je hebt er echt zelf voor getekend.

[ Voor 26% gewijzigd door Pooh op 10-09-2015 12:27 ]

[redwing]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 12:03:
Vast niet, al heb ik dat niet nagevraagd. (edit: ik zou een tweede hypotheek moeten nemen (van een paar euro???), dan kan ik NHG op de hele hypotheek laten afsluiten, met bijkomende kosten natuurlijk. En de waarde van de woning moet minimaal dat van de hyptheekschuld zijn....dat moet wel lukken volgens mij)
NHG plus het kwijtraken van mn renteopslag scheelt bij elkaar 0,7%...dat is wel interessant

Ik kan me niet voorstellen dat dit zo werkt want dan zou dat wel een standaard voorstel zijn van hypotheekadviseurs zodra er wat afgelost is. Als het al kan verwacht ik dat je je hele hypotheek over moet sluiten maar dan met NHG (maar dan krijg je waarschijnllijk wel te maken met boetebedragen omdat je feitelijk je huidige hypotheek opzegt)

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:22:
Ik kijk nergens meer van op bij banken, bah (zoals dat mijn vriendin een renteboete moest betalen omdat ze haar appartementje verkocht! €4000 euro renteboete op een verkoop van 115k met 35k verlies )

Dit klinkt mij eerder als dat ze vergeten is de kleine lettertjes te lezen en alleen naar de laagste hypotheekrente heeft gekeken. Zeker als er een bank onder de rest zit met de rente moet je eens gaan kijken waar dat vandaan komt. 9/10 keer hebben ze dan dit soort constructies.

Maar goed, ik heb dit ook bij de mwr zojuist aangegeven (dat collega's anders zeiden) maar zij gaf juist aan dat dit gebruikelijk is.

Het is juist erg ongebruikelijk maar komt wel vaker voor. De standaard is iig dat je wel tussendoor aan kunt passen maar ook dat moet je weer in de kleine lettertjes opzoeken. Maar dit zijn wel precies de dingen die bij budgethypotheken gebruikt worden.

[Stefke]

Pooh schreef op donderdag 10 september 2015 @ 12:27:
[...]

Dit zie je eigenlijk alleen bij ontzettende 'budget'hypotheken. Zo laag mogelijke rente, en dan allerlei vervelende voorwaarden. Beter doorvragen bij afsluiten helpt, maar niet iedereen weet waar hij op moet letten. Maar je hebt er echt zelf voor getekend.

Ik niet....mijn vriendin. Ja ze heeft er voor getekend, zo gaat dat met heel veel mensen die nauwelijks begrijpen hoe dergelijke dingen in elkaar kunnen steken (incl .ikzelf 10 jaar geleden), maar ik vraag me af of iemand haar EXPLICIET heeft verteld dat dit één van de voorwaarden was ("Let op: als je déze hypotheek neemt, dán ..... Wellicht slimmer om voor een andere te kiezen?"). Ik vind dat degene die haar die hypotheek heeft verkocht daar wel iets van verantwoordelijkheid heeft.
Ik had er zelf nooit van gehoord ook en als dat soort van "normaal" afwijkende dingen geintroduceerd worden zonder tamtam, kom er dan maar eens achter.

[ Voor 13% gewijzigd door Stefke op 10-09-2015 12:31 ]

[Stefke]

redwing schreef op donderdag 10 september 2015 @ 12:28:
[...]

Ik kan me niet voorstellen dat dit zo werkt want dan zou dat wel een standaard voorstel zijn van hypotheekadviseurs zodra er wat afgelost is. Als het al kan verwacht ik dat je je hele hypotheek over moet sluiten maar dan met NHG (maar dan krijg je waarschijnllijk wel te maken met boetebedragen omdat je feitelijk je huidige hypotheek opzegt)

Hmm... ja dat zou wel kunnen. Ik heb nog een deel waar de rente nog lang van vaststaat, dus vermoedelijk gooit dat roet in het eten.

[Highland]

Blijkbaar heb je geïnvesteerd in woongenot (keuken, sanitair, ...), wat zich niet direct vertaalt in een hogere prijs. Je hebt daar hopelijk wel woongenot voor teruggekregen. Verkopen is dan wel een prima manier om van je huidige hypotheek af te komen, maar of de verhuiskosten opwegen tegen het voordeel is natuurlijk zeer de vraag. Blijven wonen waar je (prettig) woont is voordeliger.

Ik zou het proces van rente-opslag goed achterhalen, een taxatie laten doen en die opslag er af laten halen.

[Pooh]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 12:29:
[...]

Ik niet....mijn vriendin. Ja ze heeft er voor getekend, maar ik vraag me af of iemand haar EXPLICIET heeft verteld dat dit één van de voorwaarden was ("Let op: als je déze hypotheek neemt, dán ..... Wellicht slimmer om voor een andere te kiezen?"). Ik had er zelf nooit van gehoord ook en als dat soort van "normaal" afwijkende dingen geintroduceerd worden zonder tamtam, kom er dan maar eens achter.

Nou, het is niet heel raar om een vragenlijstje te hebben, en naast 'wat als ik werkloos raak' en 'wat als ik arbeidsongeschikt raak' staat 'wat als ik wil verhuizen' toch wel bovenaan het lijstje punten dat ik zou willen doorrekenen.

Adviseurs verkopen je gewoon de hypotheek waar zij het meeste op verdienen. Als je een inktjetprinter koopt vertellen ze je ook niet dat de inkt 1000 euro per liter kost en dat een laser op lange termijn goedkoper is. Inlezen en doorvragen.

Sneu dat je er achteraf achter komt, maar hopelijk heeft de rentekorting gedurende die tijd ook nog wat opgeleverd. Blijkbaar was een 'boetevrije' hypotheek toen duurder voor haar.

[Stefke]

Ik heb zelf gemerkt bij eerdere gesprekken dat niet alle adviseurs alles even duidelijk en epxliciet uitleggen/doorrekenen/uittekenen etc etc., ook niet als je herhaaldelijk om verduidelijking vraagt. Daarnaast heb je wel gelijk, maar desondanks vind ik dat je als adviseur meer verantwoordelijkheid hebt, zeker als je duidelijk iemand tegenover je hebt zitten die het allemaal niet goed begrijpt of niet op de hoogte is. We hebben het hier niet over een printertje maar over de grootste aankoop van je leven

Highland schreef op donderdag 10 september 2015 @ 12:33:
Blijkbaar heb je geïnvesteerd in woongenot (keuken, sanitair, ...), wat zich niet direct vertaalt in een hogere prijs. Je hebt daar hopelijk wel woongenot voor teruggekregen. Verkopen is dan wel een prima manier om van je huidige hypotheek af te komen, maar of de verhuiskosten opwegen tegen het voordeel is natuurlijk zeer de vraag. Blijven wonen waar je (prettig) woont is voordeliger.

Ik zou het proces van rente-opslag goed achterhalen, een taxatie laten doen en die opslag er af laten halen.

Ja, klinkt als de juiste weg.

We (ik en vriendin) willen zowieso verhuizen ("boerderijtje met grond" ) dus daar spelen ook dingen (zoals dat ik het verlies op mijn huis door de crisis toch nog heel lang niet terug ga krijgen door waardevermeerdering, en dat datgene wat ik koop nu voordeliger is dan - waarschijnlijk - over 3 jaar incl. de huidige lage rentestand. In die zin heeft wachten met verhuizen ook weinig toegevoegde waarde en kan ik wellicht maar beter zo snel mogelijk verkopen/kopen). Alles wat ik nu aflos krijg ik straks ook weer terug bij verkoop, en heeft in de tussentijd meer opgebracht dan wanneer het op de bank staat te niksen.
En mijn toekomstig duurdere huis kost mij op de lange termijn minder hoe eerder ik het koop

[ Voor 17% gewijzigd door Stefke op 10-09-2015 13:57 ]

[Wokschotel]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:22:
Ik kijk nergens meer van op bij banken, bah (zoals dat mijn vriendin een renteboete moest betalen omdat ze haar appartementje verkocht! €4000 euro renteboete op een verkoop van 115k met 35k verlies )

Zeker zo'n budget-hypotheek achtige constructie. In ruil voor rentekorting krijg je dan inderdaad een boete bij verkoop. Eerlijk of niet, het staat wel in de voorwaarden....

[Ray]

Wokschotel schreef op donderdag 10 september 2015 @ 15:05:
[...]
Zeker zo'n budget-hypotheek achtige constructie. In ruil voor rentekorting krijg je dan inderdaad een boete bij verkoop. Eerlijk of niet, het staat wel in de voorwaarden....

Heb ooit woorden gehad met een klant die perse dit product wilde hebben omdat anders de financiering voor haar niet haalbaar was (10 jaars toets) maar me wel vertelde dat zij verwachtte binnen 5 jaar te gaan verhuizen. Ik heb haar naar een concullega adviseur doorverwezen.....

[Stefke]

Dan heb jij je werk goed gedaan.

[pgi]

stefijn schreef op donderdag 10 september 2015 @ 11:17:
Daarnaast, in tegenstelling tot wat mij 2x eerder expliciet is verteld door mwers van Direktbank, kan ik alléén op renteherzieningsdatum die renteopslag kwijtraken. M.a.w. als ik gedurende mijn hypotheek zoveel aflos dat ik ver onder die grens kom blijf ik tóch die renteopslag betalen. Wat een klotepraktijk! Ik heb maar even gevraagd waar ik dit terug kan vinden, want eerder werd mij verteld dat dit op elk moment kon.
Dan zou ik dus de rente 1 jaar vast moeten zetten nu om over 1 jaar 35k af te lossen (ik weet niet of ik dat nu wil doen), al kan ik het bedrag nog verlagen door een taxatie te overleggen (hopende dat mijn huis inderdaad wat meer waard is dan de huidige WOZ)

Inderdaad Direktbank is mijn inziens bijzonder onredelijk. In mijn situatie zo'n 25% van de totale hypotheeksom voortijdig afgelost. Vervolgens dus maar eens verzocht om de topopslag van mijn hypotheek te verlagen aangezien het risico voor de geldgever ook behoorlijk is gedaald.
Ondanks herhaalde verzoeken wil men dit enkel op rentehierzieningsdatum doen.

Een quote uit het antwoord van een medewerker:
. U geeft aan dat u de topopslag van de lening af zou willen hebben. Deze wijziging in risicoklasse is alleen mogelijk op renteherzieningsdatum, niet tussentijds. Voor u wijzigt uw rente op XXXXX pas op deze datum is het dus mogelijk om de risicoklasse, en de daarbij behorende topopslag, te wijzigen.
Ik ga er vanuit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.


Andere tweakers met dezelfde (of andere) ervaringen?

[Ray]

pgi schreef op donderdag 10 september 2015 @ 20:08:
[...]


Inderdaad Direktbank is mijn inziens bijzonder onredelijk. In mijn situatie zo'n 25% van de totale hypotheeksom voortijdig afgelost. Vervolgens dus maar eens verzocht om de topopslag van mijn hypotheek te verlagen aangezien het risico voor de geldgever ook behoorlijk is gedaald.
Ondanks herhaalde verzoeken wil men dit enkel op rentehierzieningsdatum doen.

Een quote uit het antwoord van een medewerker:
. U geeft aan dat u de topopslag van de lening af zou willen hebben. Deze wijziging in risicoklasse is alleen mogelijk op renteherzieningsdatum, niet tussentijds. Voor u wijzigt uw rente op XXXXX pas op deze datum is het dus mogelijk om de risicoklasse, en de daarbij behorende topopslag, te wijzigen.
Ik ga er vanuit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.



Andere tweakers met dezelfde (of andere) ervaringen?

Dit en andere voorwaarden zijn juist die zaken die je vooraf... vergelijkt en niet alleen de rente. Er zijn wel degelijk meer banken die enkel aan het einde vd rvp dit toestaan direkt bank is hier niet uniek in. Naar ik verwacht ligt dit versleuteld in hun manier van funding en vanuit daar ook wel weer te snappen overigens

aangezien het dus een onderdeel vormt van hun voorwaarden (die je vooraf hebt gehad en mee akkoord bent gegaan) snap je ook wel dat als ze 1x afwijken de rest vd klanten ook hier aanspraak op wil maken. Bovendien is het een inactief label dus de kans dat dit ooit aangepast wordt erg klein.

[ Voor 8% gewijzigd door Ray op 10-09-2015 22:13 ]

[Tsurany]

Wellicht is een trent dan een mogelijke optie?

[Blik1984]

pgi schreef op donderdag 10 september 2015 @ 20:08:
[...]


Inderdaad Direktbank is mijn inziens bijzonder onredelijk. In mijn situatie zo'n 25% van de totale hypotheeksom voortijdig afgelost. Vervolgens dus maar eens verzocht om de topopslag van mijn hypotheek te verlagen aangezien het risico voor de geldgever ook behoorlijk is gedaald.
Ondanks herhaalde verzoeken wil men dit enkel op rentehierzieningsdatum doen.

Een quote uit het antwoord van een medewerker:
. U geeft aan dat u de topopslag van de lening af zou willen hebben. Deze wijziging in risicoklasse is alleen mogelijk op renteherzieningsdatum, niet tussentijds. Voor u wijzigt uw rente op XXXXX pas op deze datum is het dus mogelijk om de risicoklasse, en de daarbij behorende topopslag, te wijzigen.
Ik ga er vanuit u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.


Andere tweakers met dezelfde (of andere) ervaringen?

Ja, delta lloyd hetzelfde. Begreep uit een artikel van de VEH dat het echt aan de bank ligt of ze het aanpassen of niet. Het is in ieder geval geen vreemde praktijk om het niet tussentijds aan te passen

[assje]

Blik1984 schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 08:38:
[...]

Ja, delta lloyd hetzelfde. Begreep uit een artikel van de VEH dat het echt aan de bank ligt of ze het aanpassen of niet. Het is in ieder geval geen vreemde praktijk om het niet tussentijds aan te passen

Bij een niet-NHG hypotheek is dit dus wel een hele belangrijke voorwaarde waar blijkbaar vaak niet voldoende aandacht aan besteed wordt.

[redwing]

assje schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 08:56:
[...]
Bij een niet-NHG hypotheek is dit dus wel een hele belangrijke voorwaarde waar blijkbaar vaak niet voldoende aandacht aan besteed wordt.

Tja, heel veel mensen kijken vooral naar de rente maar vergeten te kijken naar de voorwaarden. Als de adviseur er dan niet op wijst (of als iemand zo'n doe-het-zelf hypotheek pakt) merk je pas een aantal jaren later dat je keuze je nu extra geld gaat kosten ipv opleveren. Zeker als je extra gaat aflossen en eerder verkopen kan een keuze op alleen rente een stuk duurder uitpakken.

[Blik1984]

redwing schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 09:09:
[...]

Tja, heel veel mensen kijken vooral naar de rente maar vergeten te kijken naar de voorwaarden. Als de adviseur er dan niet op wijst (of als iemand zo'n doe-het-zelf hypotheek pakt) merk je pas een aantal jaren later dat je keuze je nu extra geld gaat kosten ipv opleveren. Zeker als je extra gaat aflossen en eerder verkopen kan een keuze op alleen rente een stuk duurder uitpakken.

Het is ook een stukje onwetendheid, ik wist 8 jaar geleden nog niet dat ik zoveel ging aflossen op de hypotheek en ik was uberhaupt een groentje op het gebied van hypotheken. Dan ben je wel redelijk afhankelijk van je adviseur en als die dergelijke zaken er niet uitpikt ga je nat.

Als ik nu een nieuwe hypotheek zou nemen dan zou ik er heel andere tegenaan kijken als dat ik toen deed

[TrailBlazer]

dat is voor mij ook de reden om voor kortere looptijden te gaan. De mogelijkheid tot herziening als gevogl van aflossing. Wel speelt daar op dit moment nog mee dat de ING de waarde van het bankspaarsaldo niet meerekent in de opslag factor.
Hierover zijn al kamervragen gesteld en ik verwacht dat dit wel gaat veranderen.

[redwing]

TrailBlazer schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 09:56:
dat is voor mij ook de reden om voor kortere looptijden te gaan. De mogelijkheid tot herziening als gevogl van aflossing. Wel speelt daar op dit moment nog mee dat de ING de waarde van het bankspaarsaldo niet meerekent in de opslag factor.
Hierover zijn al kamervragen gesteld en ik verwacht dat dit wel gaat veranderen.

Je kunt natuurlijk ook altijd naar de voorwaarden kijken. Bij mijn hypotheek kan ik de opslag tussendoor aan laten passen (weliswaar niet meer nodig door NHG), bij verkoop huis kan ik hem meenemen of kosteloos opzeggen, ik mag extra aflossen zonder extra kosten e.d. Dit soort dingen zijn precies waarom je zowel de rente als de voorwaarden moet bekijken.

[Ray]

TrailBlazer schreef op vrijdag 11 september 2015 @ 09:56:
dat is voor mij ook de reden om voor kortere looptijden te gaan. De mogelijkheid tot herziening als gevogl van aflossing. Wel speelt daar op dit moment nog mee dat de ING de waarde van het bankspaarsaldo niet meerekent in de opslag factor.
Hierover zijn al kamervragen gesteld en ik verwacht dat dit wel gaat veranderen.

waarom zou de politiek hierin moet sturen terwijl dit gewoon een afspraak is die je zelf gemaakt hebt met de ING ?

dan kunnen ze ook wel ingrijpen bij de direktbank vanwege het niet voortijdig willen aanpassen toch ?

laten we dan de banken maar verplichten ook de boete clausules af te schaffen als we toch bezig zijn zeker ?

juist vooraf! kijken wat je koopt voorkomt dergelijke situaties en daarom is het ook van belang verder te kijken dan alleen de rente. Alleen denkt men vaak, nofi, dat men het wel weet en bijvoorbeeld geen hulp nodig heeft. Natuurlijk zijn er ook adviseurs met onvoldoende product kennis maar over het algemeen zijn dit juist zaken die van belang zijn bij het vergelijken van aanbieders en vaak alleen terug te vinden door het compleet uitspitten van de acceptatie en beheer voorwaarden. Als je er dan voor kiest dit niet te doen kan er dus zoiets voorkomen.

edit. let wel dat ik zelf ook bepaalde voorwaarden minder positief vind. Echter waarom ikzo reageer is dat men willens wetens (als het goed is...) een afspraak maakt, in dit geval met een geldverstrekker, en als dan later blijkt dat het beter had gekund bij een ander (die waarschijnlijk ook duurder was) er allerlei argumenten komen en zelfs de politiek zover gepusht moet worden om dit dan maar aan te passen.
Dit is overigens geen flame naar de recente posters in dit topic hierover maar even een algemene stelling.

[ Voor 22% gewijzigd door Ray op 11-09-2015 11:25 ]

[TrailBlazer]

De overheid stelt regels op waaraan banken zich aan dienen te houden tegenwoordig. Onder deze noemer word dit ter discussie gesteld. Los daarvan gaat de ING tegen zijn eigen voorwaarden in daarin staat namelijk

• Bij een hypotheek met NHG geldt momenteel geen
schuld-marktwaardeopslag of schuld-marktwaardekorting.
• Heeft u bij ons meerdere leningdelen, hypotheken of [b]
onderpanden[/b[? Dan houden wij daar rekening mee bij het
bepalen van uw schuld-marktwaardeverhouding. Bij een
Krediethypotheek telt hiervoor de gehele opnamelimiet
mee. Overbruggingshypotheken worden

en

Bankspaarhypotheek*
De Bankspaarhypotheek is
een combinatie van een
aflossingsvrije lening en een
geblokkeerde Spaarrekening
Eigen Woning die aan de ING
wordt verpand: de ING
Bankspaarrekening. Deze
Bankspaarrekening is
geblokkeerd zodat u tussentijds
geen opnamen kunt doen.

Dus de bankspaar rekening is verand aan de ING maar wordt niet meegenomen als onderpand in de berekening van schuld/waarde verhouding
bron:
https://www.ing.nl/media/...eken_hdn_tcm162-53490.pdf

[pietje63]

Zijn er andere banken die hier wel rekening mee houden?

Banksparen is feitelijk een bijzonder product dat vooral bedacht is om de hypotheekrenteaftrek te maximaliseren (anders is echter aflossen veel logischer). Wellicht zit hier dan ook een fiscale adder onder het gras: als hier wel rekening mee wordt gehouden kan ik me voorstellen dat je over het 'opgespaarde bedrag' geen 'hypotheekrenteaftrek' meer hebt.

[TrailBlazer]

Ja ABN/SNS/RABO doen dat wel.
http://fd.nl/frontpage/ec...ts-bij-hypotheekrente-ing

[Stefke]

Heel veel hypotheekconstructies en regels zijn een woud van mogelijkheden en variaties en niet rechttoerechtaanberekeningen waar je als leek bijna niet doorheen komt, laat staan kunt inschatten wat de gevolgen zijn 10 jaar later of weet ik veel wat. Havo wiskunde is toch wel het minimum wat je moet hebben om bepaalde zaken te kunnen volgen en de maandlast is voor een hoop mensen het zowat enige dat ze er van begrijpen.
Ik snap best dat je zaken ondertekend hebt, maar de advizeur die jij net treft heeft jou natuurlijk liever binnen een half uur buiten staan dan na een uur extra uitleg en wijzen op alle addertjes onder het gras die in het product zitten dat je afneemt. In die tijd kan ie ook de volgende hypotheek alweer afsluiten.
Als je niet weet waar je naar moet vragen kun je die vragen ook niet stellen.

(Ik zeg dus niet dat alle adviseurs zo zijn)

[ Voor 5% gewijzigd door Stefke op 11-09-2015 16:56 ]

[Pooh]

Maar je hebt geen havo wiskunde nodig om te snappen dat een adviseur die jij niet betaalt voor zijn advies, verdient aan wat jij bij hem koopt.

En als je het dus zelf niet begrijpt, regel dan ofwel dat je iemand meeneemt die je vertrouwt en die er wel verstand van heeft, of huur iemand daarvoor in.

Als ik een auto koop, dan neem ik ook iemand mee, of ik laat een aankoopkeuring doen. En de gemiddelde auto is een stuk goedkoper dan wat mensen in hun leven aan hypotheek betalen, en daarvoor tekenen ze bijna blind bij een adviseur die vooral aan zichzelf denkt?

[Ray]

Een fatsoenlijke adviseur denkt aan de klant en zorgt dat de zaken naar afspraak geregeld worden.

daar betaal je hem voor.

dat dit vooral in de periode van provisieknallers nog wel eens totaal mis ging zal ik niet ontkennen. Er zullen altijd mensen zijn, in welke branche dan ook, die hun eigen gewin voor de klant stellen.

Daarnaast zijn er ook helaas genoeg mensen die zich adviseur noemen, wederom in elke branche, die niet over voldoende kennis en vooral motivatie beschikken om werkelijk een stuk maatwerk te leveren.

[ Voor 5% gewijzigd door Ray op 11-09-2015 18:38 ]

[StealthyPeanut]

Vrienden van mij hebben net een annuïteit hypotheek getekend met NHG en 30 jaar rente vast..... Ik heb het er nog met ze over gehad en dat ze waarschijnlijk veel voordeliger uit zijn met 10 jaar vast en dan op die hypotheeksom weer opnieuw de rente vast te zetten.

Ik heb ze nog niet gesproken, maar via familie heb ik gehoord dat de financiële man die aan raadde omdat ze dan gunstiger uit zijn over 30 jaar. Kan dat inderdaad gunstiger zijn?

Ik spreek ze morgen, maar is er een scenario dat ik over het hoofd zie?

[ Voor 8% gewijzigd door StealthyPeanut op 13-09-2015 12:24 . Reden: Andere woorden keuze ]

[redwing]

StealthyPeanut schreef op zaterdag 12 september 2015 @ 18:50:
Ik spreek ze morgen, maar is er een scenario dat ik over het hoofd zie?

Ja, het kan zijn dat de rente sneller stijgt dan de winst die ze nu maken door een lagere rente vanwege het korter vast zetten.

Precies het voordeel van langer vastzetten dus, minder risico en daarvoor betaal je iets meer rente.

[ Voor 19% gewijzigd door redwing op 12-09-2015 21:31 ]

[Cobb]

Ik kan mijn rentevaste periode afkopen voor 25800 Euro. Da's een flink bedrag een dat is al ons spaargeld.
Klopt het dat ik 42% van 25800 Euro weer terug kan krijgen door de belasting aftrek?

[Ray]

Cobb schreef op zaterdag 12 september 2015 @ 22:06:
Ik kan mijn rentevaste periode afkopen voor 25800 Euro. Da's een flink bedrag een dat is al ons spaargeld.
Klopt het dat ik 42% van 25800 Euro weer terug kan krijgen door de belasting aftrek?

dat ligt aan je inkomen of het volledig in die schijf valt. anders kan het met middelen over een aantal jaren worden verrekend zodat je wellicht wel alles tegen 42% kan aftrekken. Lukt dit niet dan zal een deel in en lagere schijf vallen, ergo je krijgt dan minder terug.

bij dergelijke bedragen is het verstandig bovenstaande goed door te rekenen!

[ Voor 6% gewijzigd door Ray op 12-09-2015 22:19 ]

[Cobb]

Ja, mijn inkomen ligt volledig in die schaal al jaren. Die van mijn vriendin ook maar zij verliest in oktober haar baan.
Doorrekenen is lastig omdat een variabel tarief kies 2,95% (nu 5,35%).
Maar volgend jaar zou ik 10.000 terug krijgen, 5000 van onze reguliere HRA (die gaat flink omlaag daarna) Dus dan is onze buffer al weer flink aangevuld.
Uiteindelijke doel is totale aflossing van de 176500,- die nog open staat in 2028. En dat bereik ik sneller met de lagere maandlast.

[ Voor 63% gewijzigd door Cobb op 12-09-2015 22:25 ]

[Ray]

Je inkomen kan nooit volledig in die schaal liggen aangezien daar ook een schaal onder zit (en boven). Als je bedoelt dat je aftrek volledig in die schaal ligt dan hebben we het weer over het zelfde.

Echter door meer aftrek daalt het belastbaar inkomen waardoor je dus 'door kan zakken' naar een lagere schaal

verdiep je even in het progressieve tarief van onze belasting dan is het duidelijk

http://www.belastingdiens...leeftijd_nog_niet_bereikt

let wel je belastbarbaar inkomen =/= je inkomen. juist zaken als HRA beïnvloeden je belastbaar inkomen

[ Voor 30% gewijzigd door Ray op 12-09-2015 22:42 ]

[Cobb]

Mijn belastbaar inkomen (bruto inkomen+eigenwoningforfait-rentelast) is dan 35800, zit dan dus safe in de 42%.

[ Voor 25% gewijzigd door Cobb op 12-09-2015 23:21 ]

[pietje63]

Cobb schreef op zaterdag 12 september 2015 @ 22:06:
Ik kan mijn rentevaste periode afkopen voor 25800 Euro. Da's een flink bedrag een dat is al ons spaargeld.
Klopt het dat ik 42% van 25800 Euro weer terug kan krijgen door de belasting aftrek?

Zonder te zeggen dat/of het slim is, maar ke weet dat je de boete meestal mee kan financieren?

Overigens vind ik de borrel wel erg hoog in verhouding tot het geleende bedrag. Hoe lang staat je rente vast? Is het niet voordeliger om de boete als aflossing in te zetten (als je ke spaargeld wilt gebruiken)

[Cobb]

Als ik het boete bedrag zou aflossen dan ben ik het kwijt. Nu krijg ik nog 10 ervan terug. Rente staat nog vast tot 2028. Ik vind de boete ook hoog maar wat kun je daaraan doen?

[Pooh]

StealthyPeanut schreef op zaterdag 12 september 2015 @ 18:50:
Vrienden van mij hebben net een annuïteit hypotheek getekend met NHG en 30 jaar rente vast..... Ik heb het er nog met ze over gehad en dat ze waarschijnlijk veel voordeliger uit zijn met 10 jaar vast en dan op die hypotheeksom weer opnieuw de rente vast te zetten.

Ik heb ze nog niet gesproken, maar via familie heb ik gehoord dat de financiële man die aan raadde omdat ze dan gunstiger uit zijn over 30 jaar. Dit lijkt mij heel erg sterk en beetje ruiken naar "oplichting" ofzo?

Ik spreek ze morgen, maar is er een scenario dat ik over het hoofd zie?

De financiele man heeft gewoon gelijk. Het verschil tussen de 30-jaars en 10-jaars rente op dit moment is veel kleiner dan het verschil tussen de 10-jaars en het 'gemiddelde' over de afgelopen 50 jaar. Tenzij jij de rente kunt voorspellen (wat een nogal speculatieve bezigheid is), kun je er dus maar beter vanuit gaan dat de rente over 10 jaar op een procent of 6 staat. Als je dan nu voor 30 jaar vast ruim onder de 6% kunt afsluiten, en er zijn geen redenen (geplande verhuizingen, emigratie, ouderdom, erfenissen, enzovoorts, enzovoorts) om voor een kortere rente te kiezen, dan is dat geen slecht advies. Wel een persoonlijke afweging tussen voor- en nadelen.

[StealthyPeanut]

Ja dat is natuurlijk ook zo. Ik weet niet voor hoeveel ze hem vast hebben gezet. Maar als ik nu even de huidige internet percentages pak.

Eerste 10 jaar

10 jaar : 2,1% : € 4200 p/j
30 jaar : 3,1% : € 6200 p/j
Hypotheeksom : €200.000

Dus na 10 jaar heb je een verschil van € 20.000 opgebouwd. Ik weet niet exact waar de hypotheeksom na 10 jaar op staat, maar dit zal ongeveer €160.000 zijn denk ik.

Laatste 20 jaar optie A

Hypotheeksom €160.000
20 jaar : 5% : €8000 p/j
30 jaar : 3,1% : € 6200 p/j

Dan kom je dus op een totaalbedrag van € 36.000. Met de 30 jaar vast ben je dan €16.000 goedkoper uit.

De kans is aanwezig dat bovenstaande een realistisch scenario is. Maar dat de rente na 10jr nog hoger is als je hem voor 20jr vast zet is ook groot.

Laatste 20 jaar optie B

Hypotheeksom €160.000
10 jaar : 4% : € 6400 p/j
30 jaar : 3,1% : € 6200 p/j

Hier bouwt de 30 jaar een €200 p/j op als gunstigere optie.

Laatste 10 jaar van deze optie

Hypotheeksom €100.000
10 jaar : 6% : €6000 p/j
30 jaar : 3,1% : € 6200 p/j

En hier is het vorige verschil van €200 p/j weer teniet gedaan.

Het totale verschil blijft dus €16.000 over 30 jaar.


Bovenstaande is natuurlijk speculatief en totaal afhankelijk van de ontwikkelingen op de huizenmarkt en rentes. Maar ik heb het even compleet uitgeschreven om te kijken of ik het goed begrijp. Ja toch?

Ik moet over 1 jaar ook een nieuwe hypotheek gaan afsluiten dus wil even checken dat ik het snap. Of juist er te makkelijk over denk en dingen over het hoofd zie.

[HCMarX]

Ik heb gekozen voor 5 jaar vast (eind 2013) voor 3.1% voor ongeveer de helft van mijn woningwaarde. De rest onderhands geleend bij familie (30 jaar vast achtergesteld aan de bank tegen 6%). En dan nog een 'equity tranche'. Lening bij familie is fiscaal aantrekkelijk (door de mogelijkheid om wat van de rente terug te schenken) dus extra afslossen doe ik op het stuk van de bank. Ik heb wel in het contract van de onderhandse lening opgenomen dat ik met een notificatieperiode van een maand volledig aflossingsrecht heb. Mocht de verhouding met de familie verslechteren dan kan ik relatief eenvoudig die lening inruilen voor andere financiering. Sowieso wel een tip voor de mensen die vergelijkbare constructies hebben om ook met kennisen/familie gewoon een degelijk contract op te stellen. Mijn familie vond dit niet nodig maar ik heb gewoon duidelijk de rechten en plichten van beide partijen vastgelegd.

[Pooh]

StealthyPeanut schreef op zondag 13 september 2015 @ 10:02:
Bovenstaande is natuurlijk speculatief en totaal afhankelijk van de ontwikkelingen op de huizenmarkt en rentes. Maar ik heb het even compleet uitgeschreven om te kijken of ik het helemaal goed begrijp. Ik moet over 1 jaar ook een nieuwe hypotheek gaan afsluiten dus wil even checken dat ik het snap. Of juist er te makkelijk over denk en dingen over het hoofd zie.

Ik vind je berekeningen niet heel inzichtelijk en begrijp niet zo goed wat je opties A en B zijn, maar ik vind het wel sterk dat je in een paar posts opschuift van 'ik geef vrienden advies en heb het zelfs over 'oplichting' als het over financieel advies gaat' naar 'ik begrijp het niet zo goed'. Ik denk dat je inderdaad nog maar eens wat scenario's uit moet schrijven, en vooral ook eens kijken naar hoe snel rentes kunnen stijgen. 6% is een leuke gemiddelde 10-jaarsrente, maar begin-halverwege jaren '90 zaten we nog op 9%. Dat is nog maar 20 jaar geleden.

[StealthyPeanut]

Ik heb ze geen advies gegeven, waar haal je dat vandaan? We hebben bestaande scenario besproken en het erover gehad inderdaad. Maar gewoon in een gesprek. Ik vraag me gewoon af of ik niks over het hoofd zie. Ik denk dat ik het begrijp namelijk .

Maar goed, het is verder natuurlijk koffiedik kijken omdat niemand weet wat de rente gaat doen. Ik hoop voor ze dat de rente enorm gaat stijgen . 20% zal het niet meer worden hoop ik!

En trouwens, heb de post wat aangepast. Was een wat overdreven uitdrukking.

[ Voor 21% gewijzigd door StealthyPeanut op 13-09-2015 12:33 ]

[RM-rf]

Loondijke, het is dusdanig versimpeld dat allerhande effecten van de aflossing weggelaten worden..
bij annuitair lenen betaal je niet ieder jaar dezelfde rente, maar iederjaar _daalt_ de rente een stukje.
(en is een hoge rente in het begin van je looptijd, altijd effectief 'duurder' dan een hoge rente aan het eind van de looptijd)

verder, om een eerlijke vergelijking te maken, kun je het beste hanteren dat je bij beide kredietmogelijkheden de maandlasten exact gelijk houd, enkel bij de lagere rente, dus het verschil gebruikt voor extra aflossing...
hierdoor stijgt de winst die dit oplevert al behoorlijk, aangezien het al vanaf de eerste maand al een verschil aan lagere rentelasten oplevert, dat gedurende 10 jaar steeds verder oploopt.

Aflossing op een hypotheek is in het begin veel 'winstgevender' dan aan het eind.

Als je die gecompliceerdere berekening maakt van het meewegen van rentelasten en versneld aflossen (beste kun je dat doen in excel, aangezien het gecompliceerdere berekeningen zijn) zul je het door jou 'versimpeld' berekende voordeel opens best zien afnemen, en blijkt ook een hogere rente in de laatste fase van een hypotheek maar een lagere rente in het begin, duidelijk gunstiger te zijn dan gewoon de gelijke rente over de hele looptijd.

Een tweede aspect, je lijkt er heel sterk vanuit te gaan 'dat het heel realistisch is dat de rente enorm gaat stijgen...
je komt zelf aan met bijna een verdriedubbeling in 10 jaar (van 2,1% naar 5%).

Nu moet je echter ook realiseren dat ook nu de hypotheekrente aan het dalen is, en een trendwende van een stop aan de daling van de rente's door geen analist op de korte termijn gezien wordt en zelfs het onduidelijk is of de hypotheekrente op de middellange termijn zal blijven doordalen.
Iig de ECB zal zeker tot 2020 beleid hebben om de rente laag te houden en overall hebben alle europese landen een groot belang erbij de rente's laag te houden.

Als je in deze situatie iemand aanraad om zijn hypotheekrente 30 jaar vast te zetten, enkel met een berekening hoveel winst hij zou maken bij een verdriedubbeling in 10 jaar van de hypotheekrente, moet je niet vergeten dat dat ook een speculatieve gok is en het net zo goed onjuist kan blijken te zijn.

Als je de discussie's over hypotheken volgt, zul je momenteel ook zien dat de meeste mensen die 7,8 jaar terug een hypotheek afgesloten hebben, bezig zijn met rentemiddeling... ofwel, die zijn nu bereid een extra boete te betalen, omdat ze toendertijd toch hun hypotheek te lang hebben vastgezet en dan gaat het meestal om mensen die hun hypotheek 10 jaar vastzetten

[denuz]

Met hierboven. Daar wil ik aan toevoegen dat los van het beleid van de ecb er qua hypotheken enorm veel is veranderd. Als we naar historische rentepercentages kijken moeten we beseffen dat dit rentepercentages waren voor aflossingsvrije >100% mw financieringen. Dat is nu volledig anders, verplichte aflossing en over paar jaar max 100% financieren. Het risico voor de banken wordt wordt kleiner. Qua rente komen we meer uit in de richting van onze buurlanden.

[Ray]

denuz schreef op zondag 13 september 2015 @ 13:04:
Met hierboven. Daar wil ik aan toevoegen dat los van het beleid van de ecb er qua hypotheken enorm veel is veranderd. Als we naar historische rentepercentages kijken moeten we beseffen dat dit rentepercentages waren voor aflossingsvrije >100% mw financieringen. Dat is nu volledig anders, verplichte aflossing en over paar jaar max 100% financieren. Het risico voor de banken wordt wordt kleiner. Qua rente komen we meer uit in de richting van onze buurlanden.

Dat heb ik pas ook nog onderschreven.

De complete funding gaat door het verplicht aflossen veel maar naar het Duitse model en daar is de rente gemiddeld nog een procent lager.

[pietje63]

Ik heb in Excel een rekensheet gemaakt voor het model
10 jaar vast + 20 jaar vast
versus
30 jaar vast

Zie: http://1drv.ms/1OnBP8w

Bij 10 jaar vast + 20 jaar vast heb ik er mee gerekend dat de eerste 10 jaar de maandlasten hetzelfde zijn, en de 20 jaar daarna afhankelijk van de af te lossen schuld

Uitkomsten vanzelfsprekend afhankelijk van de variabelen die je gebruikt, met de grote onbekende de rente over 10 jaar . Let er daarnaast op dat ik nog geen rekening heb gehouden met hypotheekrenteaftrek (die nu nog tegen een hoger percentage is dan over X jaar en afhankelijk van je leengeschiedenis sowieso ophoudt op moment X).

[Ray]

ik heb zelf ook zo'n model geschreven recent. Leuke bijkomende factor is dat los van de spread in rente je nog veel meer varianten kan hebben doordat je over 10 jaar als de rente hoger zou zijn deze ook weer 1 jaar vast kan zetten bijvoorbeeld of tijdelijk naar variabel gaan.

overigens zie je inderdaad mooi in getallen dat het effect van een lage rente bij een annuïteiten hypotheek behoorlijk fors is

[Cobb]

We gaan het niet doen, de boete van 25800 is gewoon te hoog. Bovendien staat dit ons aflosplan behoorlijk in de weg, waardoor er een hoger bedrag openstaat aan het einde van de huidige rentevaste periode.

Waar we over twijfelen is of het verstandig is om regelmatig wat af te lossen of gewoon het bedrag ernaast sparen. De spaarrentes zijn erg laag...

[Valorian]

Hoi allen,

Ik heb een vrij 'simpele' hypotheek, en twijfel nu of het handig is om deze open te laten breken en de rente te laten verlagen. Iemand tips? Mijn situatie in het kort:

ING Hypotheek 1: 125.000 euro bankspaar hypotheek, 4,5%, spaarbedrag is gekoppeld aan rentebedrag
ING Hypotheek 2: 65.000 euro (aflossingsvrij)
Beiden staan voor 10 jaar vast, zit nu op 5 jaar...

Is er iemand die hier iets over kan zeggen? Ik ging er eigenlijk vanuit dat openbreken eigenlijk nooit zin heeft omdat de boete dan minimaal net zo hoog is als de 'winst' uit de lagere rente. Maar hoor om mij heen toch best vaak weer andere verhalen.

NB: Mijn hypotheken zijn samen 190K. Maar heb ook nog een starterslening van 30K. Die wil ik vanaf mei 2016 'oversluiten' naar mijn bank waar ook de andere hypotheken zitten. Om die reden heb is mijn hypotheek bij koop al 'ingeschreven' als 220.000 euro. Daardoor zou hier geen notaris meer aan te pas hoeven komen begreep ik destijds. Inmiddels heb ik ook spaargeld, waarmee ik minimaal de helft van de starterslening wil aflossen. Misschien is het dan ook wel handiger om medio 2016 te kijken wat er allemaal mogelijk is, om zo alles in een keer te kunnen regelen. Hopelijk is de rente dan nog steeds aantrekkelijk.

[pietje63]

Valorian schreef op dinsdag 15 september 2015 @ 11:13:
Is er iemand die hier iets over kan zeggen? Ik ging er eigenlijk vanuit dat openbreken eigenlijk nooit zin heeft omdat de boete dan minimaal net zo hoog is als de 'winst' uit de lagere rente. Maar hoor om mij heen toch best vaak weer andere verhalen.

Waarschijnlijk erg afhankelijk wat de bank je te bieden heeft.. Soms kan het een win-win situatie worden: jij tekent opnieuw voor 10 jaar (is 5 jaar langer dan je nu nog vastzit = winst voor de bank) en de boete is lager dan de extra rente (jouw winst).

Mijn ervaring was dat de rente op de starterslening hoog was en daarom heb ik die destijds als eerste afgelost.

[Greencap]

Bij een bankspaarhypotheek is het bijna nooit gunstig om renteherziening toe te passen, omdat jij dezelfde rente op je spaarrekening krijgt. Je betaald nu 4,5% rente, maar je ontvangt ook 4,5% rente op je rekening. Indien je rente lager is dan krijg je dus ook lager rente over je spaargeld, waardoor je tot nu toe opgebouwde kapitaal niet meer toereikend is en je dat dus moet compenseren (want je tot nu toe opgebouwde kapitaal ging uit van een hogere rente op je spaarrekening) en dit komt dan nog boven op de boeterente.

Het aflossingsvrije deel zou je eventueel kunnen aanpassen, maar dat is waarschijnlijk de moeite niet waard en het heeft bovendien ook alleen zin als je van plan bent nog relatief lang te blijven zitten waar je nu zit (want bij verhuizing kan je hoe dan ook 'gratis' een nieuwe hypotheek afsluiten).

Wat nog wel gunstig kan zijn is dat jij het huis van de buren koopt en de buren jouw huis (om de boeterente zo te omzeilen)

Wat het aflossen betreft maakt het allemaal ook niets uit, aangezien je toch NHG hebt en dus al geen risico opslag. Volgens mij kan je dus gewoon het beste alles zo laten zoals het nu is.

[Stefke]

Pooh schreef op zondag 13 september 2015 @ 09:19:
[...]

De financiele man heeft gewoon gelijk. Het verschil tussen de 30-jaars en 10-jaars rente op dit moment is veel kleiner dan het verschil tussen de 10-jaars en het 'gemiddelde' over de afgelopen 50 jaar. Tenzij jij de rente kunt voorspellen (wat een nogal speculatieve bezigheid is), kun je er dus maar beter vanuit gaan dat de rente over 10 jaar op een procent of 6 staat. Als je dan nu voor 30 jaar vast ruim onder de 6% kunt afsluiten, en er zijn geen redenen (geplande verhuizingen, emigratie, ouderdom, erfenissen, enzovoorts, enzovoorts) om voor een kortere rente te kiezen, dan is dat geen slecht advies. Wel een persoonlijke afweging tussen voor- en nadelen.

Dat is ook hoe ik er naar kijk, vooral als je de kosten voor die 30 jaar rente prima op kunt brengen nu (dan kun je dat in de toekomst zéker). Blijf het allemaal erg lastig vinden desondanks.

Ben gisteren bij de hypotheker geweest om te kijken wat ik kan doen om o.a. de renteopslag kwijt te raken, maar ik kreeg de uitleg dat alle overwaarde die ik creeer door extra aflossingen in de toekomst eigenlijk vast zit in mijn huidige of toekomstige huis:
Ik was eerst nog in de veronderstelling dat alles wat ik aflos ik niet kwijt ben (en dat is in principe ook niet zo), maar als ik die overwaarde niet spendeer aan mijn volgende huis gaat me dan renteaftrek kosten: of de overwaarde wordt in mindering gebracht op het totaalbedrag waarover ik hypotheekrenteaftrek krijg (en dat kost me dan zeker het voordeel dat ik nu krijg door die renteopslag), of ik MOET het geld in woningverbetering steken (waardoor ik ook niet "vrij" over het geld kan beschikken), daarnaast zou ik ook voor een eventueel bouwdepot geen renteaftrek krijgen (omdat ik eigen geld heb dat uit mijn overwaarde komt)

Nu ben ik in principe van plan om in de nabije toekomst een "te verbeteren" huis te kopen met een relatief lage hypotheek (maar ws. hoger dan nu) en uitsluitend met eigen geld te verbeteren (niet zoals nu met meteen een max. bouwdepot en bijbehorende rentekosten), maar het bedrag is me nu te groot om af te lossen vóór oktober en die opslag kwijt te raken voor de tijd dat ik dit huis nog heb (nog eens 35k terwijl ik al 75k had afgelost dit jaar). Bij het nieuwe huis zal ik vermoedelijk ook boven die grens uitkomen bij een andere bank en de opslag behouden.

Verder ga ik toch de rente op 10 jaar vast zetten. Korter levert me nauwelijks voordeel gezien de percentages. Mijn huis gaat de verkoop in in 2016 en als ik iets nieuws heb zou het mooi zijn als ik mijn hele hypotheek dan opnieuw kan inrichten tegen een gemiddeld lagere rente dan ik nu heb.
Mocht dat niet kunnen (rente flink gestegen?) blijf ik bij mijn huidige bank en weet ik wat ik aan mijn hypotheek heb (en nog een jaar of 7-8 een prima rente)

Het is allemaal maar koffiedik kijken.

[Valorian]

Greencap schreef op dinsdag 15 september 2015 @ 11:48:
Bij een bankspaarhypotheek is het bijna nooit gunstig om renteherziening toe te passen, omdat jij dezelfde rente op je spaarrekening krijgt. Je betaald nu 4,5% rente, maar je ontvangt ook 4,5% rente op je rekening. Indien je rente lager is dan krijg je dus ook lager rente over je spaargeld, waardoor je tot nu toe opgebouwde kapitaal niet meer toereikend is en je dat dus moet compenseren (want je tot nu toe opgebouwde kapitaal ging uit van een hogere rente op je spaarrekening) en dit komt dan nog boven op de boeterente.

Het aflossingsvrije deel zou je eventueel kunnen aanpassen, maar dat is waarschijnlijk de moeite niet waard en het heeft bovendien ook alleen zin als je van plan bent nog relatief lang te blijven zitten waar je nu zit (want bij verhuizing kan je hoe dan ook 'gratis' een nieuwe hypotheek afsluiten).

Wat nog wel gunstig kan zijn is dat jij het huis van de buren koopt en de buren jouw huis (om de boeterente zo te omzeilen)

Wat het aflossen betreft maakt het allemaal ook niets uit, aangezien je toch NHG hebt en dus al geen risico opslag. Volgens mij kan je dus gewoon het beste alles zo laten zoals het nu is.

Ah, dank je. Om voor die 65.000 euro de boel open te breken lijkt me inderdaad dan niet heel nuttig. Ik kijk het gewoon even aan, als het meezit kan ik 20K "aflossen" halverwege 2016. Dan loop ik t.z.t. wel even bij een adviseur binnen om te kijken wat logisch is (starterslening aflossen of extra aflossen op hypotheek of het aflossingsvrije deel omlaag brengen, en dan weer binnen bandbreedtes , etc.).

Ik ben van plan de 10 jaar wel uit te zitten ja, maar goed, weet nooit wat er op mijn pad komt natuurlijk. Bij verhuizing binnen de rentevaste periode mag ik overigens niet zomaar weg bij ING, daar staat ook een boete op. Iets waar veel mensen van gruwelen en wat me beperkt in flexibiliteit maar de rente wel omlaag bracht, en ik dus bewust gekozen heb. Daar tegenover stond namelijk dat ik elk jaar een soort 'potje' opbouwde met een soort verhuis-premie, waardoor weggaan bij ING toch niet rendabel zou zijn. Helaas is dat laatste vervallen omdat het fiscaal niet meer mocht of iets dergelijks, en vervangen door iets anders wat geloof ik niet interessant was .

[Bergie]

Ik ben even benieuwd dat de experts/ervaringsdeskundigen hier over mijn situatie adviseren.

Ik heb in 2008 mijn eerste huis gekocht met een daarbij deel spaarhypotheek en een deel aflossingsvrij. Beide tegen 5,3% rente voor 10 jaar vast.

Nu zitten we dus met een fors lagere rente dus krijg je van jan en alleman het advies om je hypotheek over te sluiten. Maar in het geval van de spaarhypotheek zal een lagere rente hogere maandlasten betekenen; dus dat is belangrijk om rekening mee te houden. Daarnaast wordt natuurlijk de HRA minder en betaal je een boeterente. Dat is allemaal wel uit te rekenen.

Maar ondertussen woon ik ook samen en wil ik met mijn vriendin ook wel eens iets gaan kopen. Niet direct, er is ook geen haast bij; maar we zijn wel in de gaten aan het houden wat er te koop staat. Stel ik laat de hypotheek oversluiten naar een lagere rente en we besluiten over een jaar wat anders te kopen. Gaan we dan nadelen ondervinden hiervan?

[StealthyPeanut]

RM-rf schreef op zondag 13 september 2015 @ 12:47:
Loondijke, het is dusdanig versimpeld dat allerhande effecten van de aflossing weggelaten worden..
bij annuitair lenen betaal je niet ieder jaar dezelfde rente, maar iederjaar _daalt_ de rente een stukje.
(en is een hoge rente in het begin van je looptijd, altijd effectief 'duurder' dan een hoge rente aan het eind van de looptijd)

verder, om een eerlijke vergelijking te maken, kun je het beste hanteren dat je bij beide kredietmogelijkheden de maandlasten exact gelijk houd, enkel bij de lagere rente, dus het verschil gebruikt voor extra aflossing...
hierdoor stijgt de winst die dit oplevert al behoorlijk, aangezien het al vanaf de eerste maand al een verschil aan lagere rentelasten oplevert, dat gedurende 10 jaar steeds verder oploopt.

Aflossing op een hypotheek is in het begin veel 'winstgevender' dan aan het eind.

Als je die gecompliceerdere berekening maakt van het meewegen van rentelasten en versneld aflossen (beste kun je dat doen in excel, aangezien het gecompliceerdere berekeningen zijn) zul je het door jou 'versimpeld' berekende voordeel opens best zien afnemen, en blijkt ook een hogere rente in de laatste fase van een hypotheek maar een lagere rente in het begin, duidelijk gunstiger te zijn dan gewoon de gelijke rente over de hele looptijd.

Een tweede aspect, je lijkt er heel sterk vanuit te gaan 'dat het heel realistisch is dat de rente enorm gaat stijgen...
je komt zelf aan met bijna een verdriedubbeling in 10 jaar (van 2,1% naar 5%).

Nu moet je echter ook realiseren dat ook nu de hypotheekrente aan het dalen is, en een trendwende van een stop aan de daling van de rente's door geen analist op de korte termijn gezien wordt en zelfs het onduidelijk is of de hypotheekrente op de middellange termijn zal blijven doordalen.
Iig de ECB zal zeker tot 2020 beleid hebben om de rente laag te houden en overall hebben alle europese landen een groot belang erbij de rente's laag te houden.

Als je in deze situatie iemand aanraad om zijn hypotheekrente 30 jaar vast te zetten, enkel met een berekening hoveel winst hij zou maken bij een verdriedubbeling in 10 jaar van de hypotheekrente, moet je niet vergeten dat dat ook een speculatieve gok is en het net zo goed onjuist kan blijken te zijn.

Als je de discussie's over hypotheken volgt, zul je momenteel ook zien dat de meeste mensen die 7,8 jaar terug een hypotheek afgesloten hebben, bezig zijn met rentemiddeling... ofwel, die zijn nu bereid een extra boete te betalen, omdat ze toendertijd toch hun hypotheek te lang hebben vastgezet en dan gaat het meestal om mensen die hun hypotheek 10 jaar vastzetten

Bedankt voor jouw uitgebreide en duidelijke reactie. Het is allemaal wat complexer dan een simpel rekenvoorbeeld inderdaad.

Thanks

[Sissors]

Bergie schreef op woensdag 16 september 2015 @ 19:49:
Ik ben even benieuwd dat de experts/ervaringsdeskundigen hier over mijn situatie adviseren.

Ik heb in 2008 mijn eerste huis gekocht met een daarbij deel spaarhypotheek en een deel aflossingsvrij. Beide tegen 5,3% rente voor 10 jaar vast.

Nu zitten we dus met een fors lagere rente dus krijg je van jan en alleman het advies om je hypotheek over te sluiten. Maar in het geval van de spaarhypotheek zal een lagere rente hogere maandlasten betekenen; dus dat is belangrijk om rekening mee te houden. Daarnaast wordt natuurlijk de HRA minder en betaal je een boeterente. Dat is allemaal wel uit te rekenen.

Maar ondertussen woon ik ook samen en wil ik met mijn vriendin ook wel eens iets gaan kopen. Niet direct, er is ook geen haast bij; maar we zijn wel in de gaten aan het houden wat er te koop staat. Stel ik laat de hypotheek oversluiten naar een lagere rente en we besluiten over een jaar wat anders te kopen. Gaan we dan nadelen ondervinden hiervan?

Zolang er geen speciale voorwaarden in je nieuwe hypotheek staan lijkt mij van niet.

Echter bij een spaarhypotheek is het vaak twijfelachtig hoeveel een lagere rente je oplevert. Je aflossingsvrije hypotheek kan je nu een boete over betalen om hem vast te zetten voor een lagere rente, en mogelijk kan je er gratis vanaf als je een nieuwe woning koopt (afhankelijk van de voorwaarden), en dan is het natuurlijk nogal zonde om nu een boete te betalen.

[Cobb]

Jongens, ik kom er niet uit.
Ik zou het graag willen doen omdat de lagere maandlasten mij aanspreken en het feit dat ik minder afhankelijk ben van de HRA de komende 13jaar.

Ik zet hier even wat op een rijtje en hoop op wat rekenhulp.

Hypotheek deel aflosvrij 176.475,-
Huidige rente is 5,35% (9441,41 per jaar, 786,78 per maand)
Rentevast tot 2028 (13 jaar)

Boete 25.800,66

variabel: 2,95%
10 jaar: 3,55%

Ik val en blijf voorlopig nog even in de 42% loonbelasting schaal hangen.
Van de boete krijgen we dus 10836,- terug.

[zeeg]

Er valt niet zoveel aan te rekenen verder toch?
Ik heb het wel gedaan laatst, zit nu voor 10 jaar op 2,1% ipv 4,4%. Kostte € 16k bruto. Dat geld ben ik al lang vergeten (en kreeg toch bijna geen rente) maar elke keer die lage maandlasten. En volgend jaar een fikse belastingteruggave. Het is ook een beetje psychologie hè.

Ik vind alleen die 3,55% nog wel hoog? Wat is je LTV?

[Cobb]

Ja LTV is hoog...ik heb de woning in 2008 gekocht, overdrachtsbelasting was toen nog 9%.

[Pooh]

Cobb schreef op donderdag 17 september 2015 @ 22:40:
Ja LTV is hoog...ik heb de woning in 2008 gekocht, overdrachtsbelasting was toen nog 9%.

Overdrachtsbelasting is nooit meer dan 6% geweest?

[Valorian]

Pooh schreef op donderdag 17 september 2015 @ 22:42:
[...]

Overdrachtsbelasting is nooit meer dan 6% geweest?

Precies. Wellicht bedoelt hij de kosten koper in totaal, die kwam met 6% overdrachtsbelasting al gauw op een 9 a 10% uit.

[Cobb]

Ja, die bedoel ik. Het was al laat voor mij.
Gisteren hebben we besloten om het te doen, met de variable rente is lastig rekenen maar met een gelijkblijvende rente hebben wij een terugverdientijd van 6 jaar. Met de 10jrs rente 8,1 jaar. We hebben gerekend met de netto maandlasten. De volgende stap is over een jaar of twee een taxatie om te bezien of wij nog iets kunnen doen aan de rente opslag.

[wezep]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 08:29:
Ja, die bedoel ik. Het was al laat voor mij.
Gisteren hebben we besloten om het te doen, met de variable rente is lastig rekenen maar met een gelijkblijvende rente hebben wij een terugverdientijd van 6 jaar. Met de 10jrs rente 8,1 jaar. We hebben gerekend met de netto maandlasten. De volgende stap is over een jaar of twee een taxatie om te bezien of wij nog iets kunnen doen aan de rente opslag.

Ehh, je bedoelt dat jullie de hypotheek oversluiten en de boete van dik 25000 euro gaan betalen?
Dinsdag gaf je nog aan dat jullie het niet gingen doen...

Kiezen jullie nu voor de variabele rente?

[Cobb]

Ja, wij hebben besloten toch voor die lagere rente te gaan. En ja ik kies voorlopig de variabele rente.
Dinsdag hadden wij nog niet alles goed op een rijtje. Een belangrijke overweging is dat wij op deze manier wat meer ruimte krijgen. Mijn vrouw was een paar jaar gelden bijna voor 70% afgekeurd, nu is ze weer 100%. Als zoiets zich nu voordoet (of iets soortgelijks) dan kunnen we beslissen om haar baan te laten vallen. Dan kunnen we heel goed rondkomen van mijn salaris. Onze 'adviseur' raadde het ons af, hij gaf als voorbeeld dat we dan beter ons spaargeld konden gaan opeten om rond te komen. Toen hij dat aanraadde was ik er eigenlijk al klaar mee.
Daarbij hebben wij halverwege volgend jaar weer 15.000 terug en aan het eind van het jaar is ons spaargeld weer 20.000.

[t_captain]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 08:29:
[...] met de variable rente is lastig rekenen maar met een gelijkblijvende rente hebben wij een terugverdientijd van 6 jaar. Met de 10jrs rente 8,1 jaar. We hebben gerekend met de netto maandlasten.

Als je naar het belastingvoordeel kijkt, is het gunstig om de rente naar voren te halen. Dit jaar trek hje tegen 51% af, over 10 jaar nog maar tegen 46%.

[RM-rf]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:04:

Onze 'adviseur' raadde het ons af, hij gaf als voorbeeld dat we dan beter ons spaargeld konden gaan opeten om rond te komen. Toen hij dat aanraadde was ik er eigenlijk al klaar mee.

Maar je had eerder aangegeven dat de grond voorheen was om het niet te doen, dat de restschuld op je hypotheek na een bepaalde periode duidelijk hoger was...?
oftewel, ergens komt dat geld alsnog vandaan, in de keuze nu wordt gewoon de uitstaande hypotheekschuld behoorlijk groter. (met ruim 25K, dus meer dan jullie spaargeld nu)

Verder, je lijkt sterk te gokken op een gelijkblijvende variabele rente, maar bent erg kwetsbaar als de rente toch zal gaan stijgen... kennelijk heb je weinig ruimte voor je maandlasten en _mocht_ je later alsnog kiezen de rente toch lang vast te zetten bij oplopende rente, zal dat ook een fikse toename van je maandlasten betekenen.
Sowieso dan het verschil tussen kortlopend/variabel nu en langlopend dan; en zeker als je wacht totdat de rente eenmaal structureel is gestegen, ben je eigenlijk nét te laat _{het grootste risico van 'bodemvissen' is dat je eigenlijk altijd net te laat bent als je wilt vastellen _of_ de rente werkelijk een 'bodem' bereikt heeft.}

Dat klinkt allemaal als een groot risico dat je aangaat, met weinig speelruimte en 'veiligheid' die je ingebouwt hebt... je hypotheekschuld neemt stevig toe, en je 'hoopt' dat te kunnen betalen met een lage rente, die je variabel vastlegt, maar hebt ook zeker niet de speelruimte qua maandlasten.
_{Overigens speelt hierbij ook sterk mee (qua hogte van je risico) of je nu een restschuld op je hypotheek hebt, of eerder veel overwaarde.. een lage L2V ratio kan je natuurlijk wel wat meer speelruimte geven; maar ik ga er vanuit dat dat hier niet het geval is, of wel?
edit: net gelezen dat de LTV idd 'hoog' is, wat imho bevestigd dat dat an sich al een erg risicovolle lening is}

Zal het tegenzitten, verlies je uiteindelijk zowel je spaargeld (20K is niet zo'n heel grote marge) en zit je met een hogere hypotheekschuld dan voorheen en mogelijk zelfs hogere maandlasten, enkel omdat je nu denkt op basis van kortlopende rente een gunstige deal te kunnen maken.

Eerlijk gezegd sta ik in dit geval achter de adviseur die het julie afraad, zoveel risico te nemen met zo weing zekerheden, enkel om op de korte termijn van iets lagere maandlasten te willen profiteren (maar daarvoor je schuld en je risico stevig te zien toenemen)

[Ray]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:04:
Ja, wij hebben besloten toch voor die lagere rente te gaan. En ja ik kies voorlopig de variabele rente.
Dinsdag hadden wij nog niet alles goed op een rijtje. Een belangrijke overweging is dat wij op deze manier wat meer ruimte krijgen. Mijn vrouw was een paar jaar gelden bijna voor 70% afgekeurd, nu is ze weer 100%. Als zoiets zich nu voordoet (of iets soortgelijks) dan kunnen we beslissen om haar baan te laten vallen. Dan kunnen we heel goed rondkomen van mijn salaris. Onze 'adviseur' raadde het ons af, hij gaf als voorbeeld dat we dan beter ons spaargeld konden gaan opeten om rond te komen. Toen hij dat aanraadde was ik er eigenlijk al klaar mee.
Daarbij hebben wij halverwege volgend jaar weer 15.000 terug en aan het eind van het jaar is ons spaargeld weer 20.000.

als je toch kiest voor de boete heb je dan ook gekeken wat de rente elders doet ? bij oversluiten komen er wel nog meer kosten bij maar is wellicht de rente lager dan waar je nu zit.

los van of dit wel / geen goede keus is lijkt het me wel raadzaam nu dan alle mogelijkheden goed te vergelijken.

of had je nou ook nog een spaardeel met een hogere rente die je wilde houden ? ben even het plaatje kwijt.

[T-MOB]

Volgens mij lost Cobb met eigen geld af, de schuld wordt dus niet groter. Ik zou trouwens ook uitrekenen wat het plaatje is als je aflost in plaatst van de boete betaalt. Het netto boeterentebedrag is als ik het goed begrijp 14.500. Als je dat bedrag aflost dalen je maandlasten met 8%, niet alleen nu, maar ook na aflopen van de rentevaste periode.

[Stefke]

Ik heb nu (weer) 10 jaar vastgezet. Niet korter, te weinig voordeel imho aangezien ik verwacht dat de rente gaat stijgen. Niet langer, want 5 jaar later loopt een ander hypotheekdeel af. Ik zou niet willen dat beide hypotheekdelen over 15 jaar vrijkomen en de rente dan dubbel zo hoog is.
Of het verstandig was weet ik over 10 jaar.

[Greencap]

Als je (Cobb) dan toch variabel gaat, dan zou ik overstappen naar de ING (als ze je willen hebben iig, want dat is maar de vraag met je LTV). Die rekenen namelijk geen risicoopslag op hun variabele rente (dan heb je dus maar 2,3%). Je kan dan wel max 25% variabel. De rente van de ING is momenteel (voor 10 jaar en 103%) hoe dan ook erg interessant.

[Cobb]

Overstappen is geen optie, mijn vrouw is haar baan kwijt volgende maand.
Financieel staan wij er gezond voor we sparen ruim 5000 euro per jaar. Als we die lagere rente hebben dan houd ik straks 1144 euro per maand over van mijn salaris, zonder maandelijkse teruggave.
De netto boete is 15.000 euro. Als wij dit bedrag in de hypotheek storten scheelt ons dat ongeveer 75 euro per maand.
Ik los af met eigen geld dus mijn hypotheek wordt niet hoger.
Stort ik 15.000 in de hypotheek dan ben ik dit kwijt en zit het in stenen.
Geef ik de bank 15.000 euro boeterente dan heb ik dat in 6/8 weer terug.

[ Voor 39% gewijzigd door Cobb op 18-09-2015 11:44 ]

[assje]

t_captain schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 09:29:
[...]


Als je naar het belastingvoordeel kijkt, is het gunstig om de rente naar voren te halen. Dit jaar trek hje tegen 51% af, over 10 jaar nog maar tegen 46%.

Sowieso is net nogal een aanname om er vanuit te gaan dat dit voor iedereen geldt (laat staan volledig) maar in dit geval is er al duidelijk aangegeven dat het om de 42% schaal gaat.

[RM-rf]

Cobb schreef op vrijdag 18 september 2015 @ 11:23:

Stort ik 15.000 in de hypotheek dan ben ik dit kwijt en zit het in stenen.
Geef ik de bank 15.000 euro boeterente dan heb ik dat in 6/8 weer terug.

nee, als je 15000 aflost ben je dat helemaal niet kwijt.. je hebt een bedrag afgelost, dat je sowieso utieindelijk moet aflossen en bespaart vervolgens dat je nog zo'n 18 jaar jaren erover rente moet betalen.

de winst van 75 euro per maand is direkte winst (het bedrag zelf hoef je namelijk niet 'terug te winnen' aangezien dat gewoon ook afgelost is op je huis en zo blijft)...
over 10 jaar kom ik uit op 9000 'winst' die je boekt aan uitbespaarde rente
_{edit... brutto, netto zal je winst 60% daran zijn, aangezien je ook minder HRA ontvangt.. dus 5400 euro}


in jouw optie van nu boeterente betalen en bv met 10 jaar vast ervoor kiezen deze in 8 jaar 'teruggewonnen' te hebben, heb je helemaal geen bijvende waarde gewonnen, hoguit boeterente afbetaald..
pas de laatste twee jaar zou je winst gaan maken, maar ook dan kom ik niet op een zo hoge winst die je in die 2 jaar gaat maken...
bv als je 144 euro bedoelde die je bruto minder rente betaald, is met 40% HRA netto dus een voordeel van zo'n 86 euro (omdat je natuurlijk minder HRA terug ontvng, als je minder rente betaald)..
in dat geval zou je in die twee jaar iets meer dan 2000 euro werkelijk winst boeken... ofwel, je gaat er 3400 op achteruit tov scenario 1

je denkfout ligt erin dat je denkt dat afossing 'weggegooid' is, terwijl juist die aflossing betekent dat na 10 jaar de uitstaande schuld in scenario 1, dus ook 15K lager is

[ Voor 16% gewijzigd door RM-rf op 18-09-2015 12:42 ]

[Cobb]

Maar die 75 euro is een bruto bedrag, door die verrekte HRA is dat minder.
Ik begrijp dat we ook degelijk moeten aflossen om uiteindelijk schuld vrij te zijn.

[ Voor 36% gewijzigd door Cobb op 18-09-2015 12:50 ]