Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?

[assje]

Momenteel heb ik zelf een flink dilemma die ik eens wil bespreken.

Vorig jaar een hypotheek afgesloten met rente voor één jaar vast met de bedoeling de rest van de looptijd steeds een korte rentevaste periode te nemen. Reden hiervoor is dat de hypotheek relatief laag is (LTI < 3) en wij flink sneller willen aflossen.

Simpel gezegd hanteren wij een netto maandlast van €1.000 (komt ongeveer overeen met de netto maandlast van onze maximale hypotheek), dus 12k - netto rente is de aflossing voor dat jaar. In de praktijk lossen we pas extra af als we >VRH komen maar dat maakt voor de berekening niet uit.

Nu heb ik een verlengingsaanbod gekregen voor:
1 jaar: 1,9%
10 jaar: 2,7%
20 jaar: 3,5%

Volgens het oorspronkelijke plan zou het dan als volgt worden:
1e jaar: 2,3% €253/maand netto rente (aflossing €8.964,- ,hyp. €186.800)
2e jaar: 1,9% €209/maand netto rente (aflossing €9.496,- ,hyp. €177.836)

Echter ga ik met de huidige rentestanden toch twijfelen, bij andere hypotheekverstrekkers is het volgende mogelijk:
10 jaar vast 2,25%
20 jaar vast 2,8%

Dan zou het er als volgt uit komen zien (voor het 1e jaar maar rente voor 10 resp. 20 jaar):
2e jaar: 2,25% €239/maand netto rente,aflossing €9.135,- (-€361 tov 1 jaar vast)
2e jaar: 2,80% €286/maand netto rente,aflossing €8.568,- (-€928 tov 1 jaar vast)

De rente moet echt best wel laag blijven om de korte rentevaste periode interessant te houden. Uiteraard is hier niets met zekerheid over te zeggen. Het gaat mij dus niet om het risico maar meer om wat financieel interessant is. In principe zie ik het zo dat de prognose die de "geldmarkt" van de toekomst maakt bepaalt wat de (langlopende) hypotheekrente is. De enige reden om vast te zetten is volgens die theorie dus als ik het beter denk te weten dan de geldmarkt (ik heb geen reden dat te denken).

Duidelijk is dat langer vastzetten bij de bank waar ik nu zit niet interessant is, ik zou dus ook over moeten sluiten wat netto ca €750,- kost. Om deze reden nijg ik toch om het oorspronkelijke plan maar aan te houden. Toch ben ik wel bang dat de rente hoger uitkom en ik later baal als een stekker dat ik niet vast gezet heb toen ik de kans had voor dat tarief. Misschien krijg je over 10 jaar wel 4% rente op een spaarrekening en dan zou ik willen dat ik een vast tarief had op 2,8%, je weet het gewoon niet.

Met huidige maandlast is de hypotheek bij een continue rentepercentage van 5% binnen 22 jaar volledig afgelost, als de rente rond de 2% zou blijven is dat ca. 18 jaar.

Volgend onderzoek vind ik interessant: http://www.vastofvariabel.nl/vov.pdf

Een interessante vraag is nu of het de variabele rente zijn aantrekkelijkheid verliest wanneer de
hypotheekrente voor een periode van tien jaar relatief laag is? Onder relatief laag verstaan wij
wanneer de tien jaarshypotheekrente onder het gemiddelde van 6,85% ligt in de onderzoeksperiode.

Daarom hebben we gekeken wat het renteverschil tussen vast en variabel is indien de tien jaar vaste
hypotheekrente onder dat lange termijn gemiddelde komt. Uit het onderzoek blijkt dat het verschil
tussen vast en variabel in die jaren uitkomt op 0,92% per jaar. Nog steeds is een variabele rente
aantrekkelijker dan een tien jaar vaste rente, maar de verschillen nemen af. In de jaren dat de tien jaar
vaste rente boven het gemiddeld uitkomt blijkt het verschil tussen vast en variabel uit te komen op
1,64% per jaar. Ook deze verschillen zijn weer gemeten over hele periodes van tien jaar.

De verschillen tussen vast en variabel zijn dus kleiner als de tien jaar vaste rente onder het lange termijn
gemiddelde komt.

Aan de hand van deze conclusie zou je kunnen beargumenteren dat het nadeel van vastzetten veel kleiner is bij relatief lage rentestand (zoals nu).

Ik vind het gewoon moeilijk, ik ben niet bang voor risico maar ik heb er een hekel aan achteraf te moeten concluderen dat ik het verkeerd heb gedaan

[Ray]

even los van de keuze (heb hem zelf net ook met veel pijn en moeite gemaakt. enigszins vergelijkbaar. zit bij sns waar 10 jaar vast tov 20 jaar 0,9% verschilt dus voor 10 gekozen) schat je de kosten voor oversluiten wel heel laag in. De tarieven die je noemt lijken op NHG. Hou dus rekening met een nieuwe hypotheek, notaris , doorhaling oude, eventuele advieskosten, NHG borgtocht en een taxatie Dan is het even de vraag indien NHG of je nog binnen de huidige normen valt.

[assje]

Ray schreef op maandag 27 juli 2015 @ 11:50:
even los van de keuze (heb hem zelf net ook met veel pijn en moeite gemaakt. enigszins vergelijkbaar. zit bij sns waar 10 jaar vast tov 20 jaar 0,9% verschilt dus voor 10 gekozen) schat je de kosten voor oversluiten wel heel laag in. De tarieven die je noemt lijken op NHG. Hou dus rekening met een nieuwe hypotheek, notaris , doorhaling oude, eventuele advieskosten, NHG borgtocht, taxatie waarbij het even de vraag is indien NHG of je nog binnen de huidige normen valt.

Ik was hier even uitgegaan van de Loyds bank:
Taxatie via Loyds: €320,-
Afsluitkosten Loyds: €310,-
Notariskosten €750,-

Alles aftrekbaar tegen 42% = €800,- (iets hoger dan 750 die ik op het gevoel had gezegd dus inderdaad).

Taxatie destijds was €182,5k voor aankoop van woningbouw, hierbij werd mijn eigen keuken en badkamer niet meegenomen, opmerking was dat de taxatiewaarde anders 187,5k zou zijn. Zelfs als taxatie 182,5k zou zijn moet 185k toch nog lukken binnen de normen van NHG?

Over NHG kosten had ik verder niet nagedacht, ik neem toch aan dat je dat je de premie 1x betaalt en bij oversluiten verder geen kosten zijn?

Edit:
http://www.cournot.nl/hyp...ij-oversluiten-hypotheek/

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen die de NHG uitvoert heeft daarover in de voorwaarden opgenomen dat geldverstrekkers niet per se opnieuw deze premie hoeven te innen. Toch komt het in de praktijk zelden voor dat eigenwoningbezitters die hun hypotheek oversluiten niet opnieuw deze borgtochtprovisie van 1% over de hoofdsom dienen te voldoen.

Best wel vreemd verhaal, zou de beslissing wel een stuk eenvoudiger maken

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 27-07-2015 12:14 ]

[Jumpman]

Volgens mij betaal je ook nog \o'n € 250,00 kosten voor het doorhalen van de hypotheek per hypotheek. Dat moet volgens mij, ongeacht of je rente vaste periode op zijn eind zit.

Wat ook interessant is, haal je met de huidige regelgeving nog hetzelfde inschrijfbedrag voor de hypotheecaire lening bij de nieuwe aanbieder.

[Ray]

je kan er inderdaad vanuit gaan dat je gewoon weer de volle borgtocht betaalt. Daarnaast is het nu een oversluiting ivp aankoop dus om nhg te krijgen gelden andere regels (pot verf) en je moet dus binnen de nieuwe grens van € 245.000 blijven wat bij een oversluiting grofweg € 240.000 is afhankelijk dus van de te maken kosten

[JB]

Hoe gaan jullie om met bedragen die een tussenpersoon rekent bij (in mijn geval) een tussentijdse rente aanpassing. Dit lijkt echt nergens op gebaseerd (bedrag van 750 euro vragen) en stelt toch ook niks voor imho? Paar getallen invullen en doorgeven bij de hypotheekverstrekker?

[assje]

Ray schreef op maandag 27 juli 2015 @ 12:40:
je kan er inderdaad vanuit gaan dat je gewoon weer de volle borgtocht betaalt. Daarnaast is het nu een oversluiting ivp aankoop dus om nhg te krijgen gelden andere regels (pot verf) en je moet dus binnen de nieuwe grens van € 245.000 blijven wat bij een oversluiting grofweg € 240.000 is afhankelijk dus van de te maken kosten

Heel bijzonder, hier is nog wel winst te behalen om de flexibiliteit en daarmee concurrentie op de hypotheekmarkt te verbeteren. Onder NHG is de acceptatie bij verschillende aanbieders nagenoeg gelijk, waarom zou je die beoordeling niet mee kunnen nemen naar een andere aanbieder?

De optie oversluiten valt wel direct af als er netto 1k NHG premie bij komt. Het verschil tussen variabel en vast bij de huidige aanbieder vind ik te groot, dan ga ik dus gewoon voor één jaar vast.

[Piper]

Wij hebben een NHG hypotheek voor een bedrag waar je nu geen NHG meer voor kan afsluiten. Als ik over 4 jaar mag verlengen, val ik dan nog wel onder de NHG tarieven eigenlijk? Dat weet Ray vast wel..;)
Als het niet zo is maakt het weinig uit, het NHG bedrag hebben we in die eerste vijf jaar al terugverdiend..;)

[JB]

Piper schreef op maandag 27 juli 2015 @ 13:23:
Wij hebben een NHG hypotheek voor een bedrag waar je nu geen NHG meer voor kan afsluiten. Als ik over 4 jaar mag verlengen, val ik dan nog wel onder de NHG tarieven eigenlijk? Dat weet Ray vast wel..;)
Als het niet zo is maakt het weinig uit, het NHG bedrag hebben we in die eerste vijf jaar al terugverdiend..;)

Als je verlengt wel Je sluit toch geen nieuwe hypotheek af? Alleen je rente veranderd.

[Piper]

Dat lijkt me inderdaad ook gewoon, heb even de tijd niet om het op te zoeken maar vroeg het me even af.

[Thrilled]

Gisteravond getekend voor 10 jaar vast voor 2,99% bij NIBC. Wat zijn jullie ervaringen met NIBC? Ik had er nog nooit van gehoord en ik word ook niet echt blij van de slechte ervaringen die ik nu tegen kom.. Is de grote drukte bijvoorbeeld al achter de rug en gaat het nu wat sneller of kan ik gewoon rekenen op een dikke 6 weken doorlooptijd?

[Railgunner]

Ik heb er zelf geen ervaring mee, maar NIBC is wel een bekende speler in de NL financiële wereld. Ik geloof dat ze de 7e bank zijn qua omvang/marktaandeel, maar ze hebben geen volledig productenportfolio voor consumenten: alleen spaarrekeningen, deposito's en hypotheken. Vandaar dat ze wat minder bekend zijn.

[M-ThijZ]

Hoe bereken ik nu (op papier) de netto lasten over 10 jaar tijd? Bij een annuïtair dalende hypotheek.

De berekening voor het bruto maandbedrag heb ik gevonden:

maandrente = jaarrente / 12
annuïteit = (maandrente / (1 - ((1 + maandrente) ^ -aantal periodes))) * hypotheekbedrag

Dus als rekenvoorbeeld bij 250k @ 3%:

maandrente = 0,03 / 12 = 0.0025
annuïteit = ( 0.0025 / 1 - (( 1 + 0.0025 ) ^ - 360 ))) * 250000 = €1054,01


Uitgaande van HRA in de 42% schaal, hoe bereken je de netto maandlasten over een periode van 10 jaar? Mijn doel is om het netto verschil tussen twee rentepercentages te uit te rekenen.

(volgens mij kan ik het eigenwoningforfait hieruit laten, aangezien dit een constante factor is)

[naitsoezn]

M-ThijZ schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 16:27:
Hoe bereken ik nu (op papier) de netto lasten over 10 jaar tijd? Bij een annuïtair dalende hypotheek.

Probeer het eens op http://www.berekenhet.nl/ . Weliswaar niet op papier, maar als je het uitprint heb je het wek op papier

[M-ThijZ]

naitsoezn schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 16:39:
[...]

Probeer het eens op http://www.berekenhet.nl/ . Weliswaar niet op papier, maar als je het uitprint heb je het wek op papier

Dan nog heb ik niet de totale netto lasten over 10 jaar.

Want de kolom netto maandlasten van de eerste 10 jaar bij elkaar optellen en vermenigvuldigen met 12 is te kort door de bocht denk ik.

[henkjobse]

Goede keuze. NIBC is prima. Je kan flexibel elkbedrag extra aflossen door een simpele overboeking. Enige nadeel is dat verder alles op papier verloopt. Dus geen digitaal overzicht stand hypotheek ofzo.

Thrilled schreef op donderdag 30 juli 2015 @ 09:22:
Gisteravond getekend voor 10 jaar vast voor 2,99% bij NIBC. Wat zijn jullie ervaringen met NIBC? Ik had er nog nooit van gehoord en ik word ook niet echt blij van de slechte ervaringen die ik nu tegen kom.. Is de grote drukte bijvoorbeeld al achter de rug en gaat het nu wat sneller of kan ik gewoon rekenen op een dikke 6 weken doorlooptijd?

[henkjobse]

Als je die tool niet fijn vindt kun je www.bereken-hypotheeklasten.nl proberen. Werkt ook prettig. Maar wat is dan nu onduidelijk?

M-ThijZ schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 17:08:
[...]

Dan nog heb ik niet de totale netto lasten over 10 jaar.

Want de kolom netto maandlasten van de eerste 10 jaar bij elkaar optellen en vermenigvuldigen met 12 is te kort door de bocht denk ik.

[President]

Een gemiddelde looptijd voor een hypotheek is 30 jaar. Hoe zit het eigenlijk als ik het liefst over 20 jaar het grootste deel van mijn spaargeld in mijn hypotheek wil stoppen om hem af te betalen of in ieder geval te verlagen. Dan kan je toch het beste een hypotheek nemen voor 30 jaar met 20 jaar rentevast?

[henkjobse]

Hoe lang je m vast zet is lastig te adviseren. In ieder geval niet langer dan 20 jaar als je denkt in uiterlijk 20 jaar klaar te zijn. Overigens kun je ook gewoon een hypotheek met looptijd 20 jaar afsluiten.

tweakerdennis schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 17:22:
Een gemiddelde looptijd voor een hypotheek is 30 jaar. Hoe zit het eigenlijk als ik het liefst over 20 jaar het grootste deel van mijn spaargeld in mijn hypotheek wil stoppen om hem af te betalen of in ieder geval te verlagen. Dan kan je toch het beste een hypotheek nemen voor 30 jaar met 20 jaar rentevast?

[President]

henkjobse schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 18:21:
Hoe lang je m vast zet is lastig te adviseren. In ieder geval niet langer dan 20 jaar als je denkt in uiterlijk 20 jaar klaar te zijn. Overigens kun je ook gewoon een hypotheek met looptijd 20 jaar afsluiten.

[...]

Klopt, maar met een modaal inkomen (3.400 netto met partner) en kinderen in de komende jaren is die 20 jaar een streven, maar geen idee of het financieel haalbaar is! Dan liever een 30 jaar looptijd met de mogelijkheid hem binnen 20 jaar te voldoen

[M-ThijZ]

henkjobse schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 17:20:
Als je die tool niet fijn vindt kun je www.bereken-hypotheeklasten.nl proberen. Werkt ook prettig. Maar wat is dan nu onduidelijk?

[...]

Bedankt. Die kolom per maand kan ik optellen voor de eerste 120 maanden.

De achterliggende reden is niet zo leuk. Hypotheekadviseur heeft een fout gemaakt in de offerte voor oversluiting naar NHG. Vanwege nieuwe NHG-regels sinds 1 juli, is een nieuwe offerte opvragen geen mogelijkheid.

Nu wil ik graag berekenen wat deze grap (renteverschil) mij netto gaat kosten over een termijn van 10 jaar. Dan kan ik dit bespreekbaar maken.

De adviseur zal wel een berekening uit Findesk halen. En zo heb ik wel een Excel document en sites zoals je noemde. Blijft lastig vergelijken. Liever heb ik een berekening op papier, waar een onafhankelijk persoon wat mij betreft ook gaten in mag proberen te schieten.

De bruto maandlast heb ik dus al. Maar hoe rekening ik dit om naar netto? En dan voor de 1e 10 jaar?

[Ray]

M-ThijZ schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 20:34:
[...]


Bedankt. Die kolom per maand kan ik optellen voor de eerste 120 maanden.

De achterliggende reden is niet zo leuk. Hypotheekadviseur heeft een fout gemaakt in de offerte voor oversluiting naar NHG. Vanwege nieuwe NHG-regels sinds 1 juli, is een nieuwe offerte opvragen geen mogelijkheid.

Nu wil ik graag berekenen wat deze grap (renteverschil) mij netto gaat kosten over een termijn van 10 jaar. Dan kan ik dit bespreekbaar maken.

De adviseur zal wel een berekening uit Findesk halen. En zo heb ik wel een Excel document en sites zoals je noemde. Blijft lastig vergelijken. Liever heb ik een berekening op papier, waar een onafhankelijk persoon wat mij betreft ook gaten in mag proberen te schieten.

De bruto maandlast heb ik dus al. Maar hoe rekening ik dit om naar netto? En dan voor de 1e 10 jaar?

Wat is er precies aan de hand ? Afhankelijk van het soort mutatie en / of verstrekker kan je vaak nog wel een aanpassing doen met behoud vd oude regels

[M-ThijZ]

Ray schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 21:02:
[...]


Wat is er precies aan de hand ? Afhankelijk van het soort mutatie en / of verstrekker kan je vaak nog wel een aanpassing doen met behoud vd oude regels

Hoi Ray, een afwijzing omdat ik op de offertedatum (9 juni) nog geen eigenaar was (dat was 10 juni).

Volgens de adviseur, was het geen enkel probleem om een offerte voor oversluiting alvast op te vragen, voor de sleuteloverdracht. Alsof het huis al op mijn naam stond. Achteraf blijkt NHG hier niet meer akkoord: offertedatum = toetsdatum.

Achtergrond:
In april huis gekocht boven NHG-grens met variabele hypotheek. Op deze hypotheek heb ik gelijk een aflossing gedaan tot onder de NHG-grens. Voor 1 juli een nieuwe offerte voor oversluiting opgevraagd met daarin een verbouwing onder NHG voorwaarden. Ditmaal 10 jaar vast. Dit is allemaal gecheckt met NHG en geldverstrekkers.

Op 10 juni zat ik bij de notaris voor sleuteloverdracht. De adviseur had aangegeven dat hij sowieso alvast de nieuwe offerte voor oversluiting kon opvragen. Dit heeft hij aan het begin van dezelfde week gedaan en was dus op 9 juni binnen.

Achteraf blijkt dit een foute inschatting. Het dossier ligt helemaal compleet, met alle documenten goedgekeurd bij de geldverstrekker. Alleen omdat de offertedatum 9 juni is i.p.v. 10 juni, komt het tot een afwijzing.

[President]

Je koopt een huis boven de NHG grens, dan val je toch sowieeso buiten de boot? Ook al los je direct een bedrag af, het gaat toch voor NHG om de koopsom van een huis en niet de hoogte van de hypotheekschuld?

[M-ThijZ]

tweakerdennis schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 17:08:
Je koopt een huis boven de NHG grens, dan val je toch sowieeso buiten de boot? Ook al los je direct een bedrag af, het gaat toch voor NHG om de koopsom van een huis en niet de hoogte van de hypotheekschuld?

Bij oversluiting (met verbouwing/kwaliteitsverbetering) wordt gekeken naar de hypotheeksom. Niet naar de koopsom.

[Ray]

M-ThijZ schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 17:52:
[...]


Bij oversluiting (met verbouwing/kwaliteitsverbetering) wordt gekeken naar de hypotheeksom. Niet naar de koopsom.

Geheel correct en ook al eens al voorbeeld case gegeven in het andere topic. Leuk om te zien dat het ook in de praktijk nog gebruikt wordt (dus aankopen boven NHG en overlsluiten naar NHG)

Hoewel jou case niet erg prettig is. Is dit allemaal door de zelfde adviseur gepland ? Dan is hij inderdaad niet handig bezig geweest. De hele constructie, hoewel volledig legaal, zit al in een grijs gebied en iemand die het doet weet normaal precies wat hij doet. Hier dus niet want het zijn van eigenaar is inderdaad een harde eis.

Je kan, mits LTI dit toelaat, het verschil tussen de NHG grenzen omzetten in een PL, offerte laten muteren met een nieuwe datum zodat je wel de oude rente houdt. Dan via norm 7.1.3 laten toetsen onder NHG.

dan heb je het grootste stuk weer onder NHG en is de schade wellicht wat kleiner. Let wel dat ook hierin niet elke geldverstrekker mee gaat. Wat is de oude / nieuwe ?

Alternatief is het verschil tijdelijk onderhands lenen (of kan ook PL) oversluiten zoals hierboven en het dan weer als tweede hypotheek opnemen en aflossen op de tijdelijke lening.

behoorlijke klus maar je adviseur heeft wat goed te maken

[ Voor 15% gewijzigd door Ray op 02-08-2015 18:51 ]

[assje]

M-ThijZ schreef op zaterdag 01 augustus 2015 @ 20:34:
[...]

De bruto maandlast heb ik dus al. Maar hoe rekening ik dit om naar netto? En dan voor de 1e 10 jaar?

Bruto naar netto berekenen is echt heel eenvoudig:

Eigen woning forfait (EWF) = 0,7% * WOZ-waarde
Hypotheekrenteaftrek HRA = (bruto hypotheekrente - EWF) * belastingschaal aftrek.

Jouw voorbeeld:
WOZ waarde: 250k (neem ik maar even aan)
Hypotheek: 250k
Schaal 42%

EWF = 0,7%*250k = 1750
Bruto rente bijvoorbeeld = 7500
HRA is dan: (7500-1750)*0,42 = 2415
Netto rentelast is dus 7500-2415= 5085

Berekening is iets vereenvoudigd, officieel zijn EWF en HRA dingen die los van elkaar staan maar uitkomst verandert niet. Alleen opletten dat als de uitkomst negatief wordt de uitkomst eigenlijk 0 moet zijn (eenvoudig op te lossen in excel) ivm wet Hillen.

[M-ThijZ]

Ray schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 18:44:
[...]


Geheel correct en ook al eens al voorbeeld case gegeven in het andere topic. Leuk om te zien dat het ook in de praktijk nog gebruikt wordt (dus aankopen boven NHG en overlsluiten naar NHG)

Hoewel jou case niet erg prettig is. Is dit allemaal door de zelfde adviseur gepland ? Dan is hij inderdaad niet handig bezig geweest. De hele constructie, hoewel volledig legaal, zit al in een grijs gebied en iemand die het doet weet normaal precies wat hij doet. Hier dus niet want het zijn van eigenaar is inderdaad een harde eis.

Je kan, mits LTI dit toelaat, het verschil tussen de NHG grenzen omzetten in een PL, offerte laten muteren met een nieuwe datum zodat je wel de oude rente houdt. Dan via norm 7.1.3 laten toetsen onder NHG.

dan heb je het grootste stuk weer onder NHG en is de schade wellicht wat kleiner. Let wel dat ook hierin niet elke geldverstrekker mee gaat. Wat is de oude / nieuwe ?

Alternatief is het verschil tijdelijk onderhands lenen (of kan ook PL) oversluiten zoals hierboven en het dan weer als tweede hypotheek opnemen en aflossen op de tijdelijke lening.

behoorlijke klus maar je adviseur heeft wat goed te maken

Bedankt voor je toelichting Ray, fijn dat mijn uitleg te volgen is. Inderdaad door dezelfde adviseur gepland.

Erg vervelend, temeer omdat ik hem nadrukkelijk heb gevraagd of hij er zeker van is dat je een offerte al voor passeren op kan vragen. Ook heb ik gewezen op een uitspraak van een andere adviseur die zei:"Je moet eerst bij de notaris zijn geweest, anders kan ik geen offerte opvragen".

Dus: "Weet je echt zeker dat dit nu al kan?": "Ja, geen enkel probleem. Die andere adviseur had blijkbaar geen zin in de extra moeite. Dit komt goed." Oké prima, jij bent de professional.

Nu hebben we dus vanaf 10 juni gewerkt aan een dossier wat vanaf het begin al gedoemd was te mislukken. Jammer, want de adviseur ken ik verder als enorm zorgvuldig.

Graag wil ik een aantal mogelijke oplossingen vergelijken met de bestaande offerte, op basis van netto lasten over 10 jaar. Zodat ik met onderbouwde berekening kan aantonen: dit is wat ik netto kwijt zou zijn, en dit is wat mijn kosten nu gaan zijn. Dan kan ik het verschil bespreekbaar maken.

Volgens mij ben ik er met de berekening van assje niet helemaal, omdat die uitgaat van de bruto hypotheekrente.

Als ik uit de bruto annuïteit uit mijn voorbeeld pak: €1054,01 en deze bij 3% @ 250k doorreken voor de eerste maand kom ik op het volgende:

maandrente = 0,03 / 12 = 0.0025
rentebedrag = 250000 * 0.0025 = 625
bruto maandlast = 1054,01
aflossing = 1054,01 - 625 = 429.01
netto maandlast = 429.01 + (625 * 0,58) = 791.51
restschuld = 250000 - 429.01 = 249570.99

Is er ook een formule om dit in een keer door te rekenen voor 120 maanden? Of moet dit per maand in Excel om er achter te komen wat je totale netto lasten in 10 jaar zijn?

[assje]

M-ThijZ schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 23:35:
[...]
Is er ook een formule om dit in een keer door te rekenen voor 120 maanden? Of moet dit per maand in Excel om er achter te komen wat je totale netto lasten in 10 jaar zijn?

Je maakt het echt veel moeilijker dan dat het is.

Maak een excel:
Hyptheekbedrag: D1 (250000)
WOZ Waarde: D2 (250000 of iets anders)
Rente: D3 (3%)
Belastingschijf: D4 (42%)
Kolom A de jaren, A8 =1 , A9=2 etc t/m A37 = 30

Voor de rente in B8:
=IPMT(Rate;Per;Nper;Pv;Fv)
Rate: Rente dus 3%
Per: Periode die je berekent (1 tm 30 in kolom A)
Nper: Totaal aantal perioden, 30 dus
Pv: present value, dat is het hypotheekbedrag
Fv: future value, die is dus 0

Dus: =IPMT($D$3;A8;30;$D$1;0)

Dan de aflossing in C8:
=PPMT(Rate;Per;Nper;Pv;Fv)
Geldt precies hetzelfde voor als hierboven, dus:
=PPMT($D$3;A8;30;$D$1;0)

Deze formule trek je vanuit B8 en C8 naar beneden tot de 30 jaar en voila je hebt de bruto aflossing en rente per jaar. Tel ze bij elkaar op in kolom D en je ziet dat de bruto last idd gelijk blijft over de looptijd.

Vervolgens de HRA in E8:
EWF = 0,0075* WOZ
HRA = (bruto rente - EWF)* belastingtarief
Als de uitkomst kleiner is dan 0 is de HRA 0
Dus:
=IF((B8+0,0075*$D$2)*$D$4<0;(B8+0,007*$D$2)*$D$4;0)

In kolom F trek je de HRA af van de Bruto rente (kolomB) voor de netto rente
In kolom G trek je de HRA af van het totaal (kolom D) voor de netto totale last
Mocht je het per maand willen weten herhaal je alle kolommen in kolom H t/m M waar je de andere kolommen deelt door 12.

Een paar euro verschil tussen deze berekening en die van de hypotheekadviseur hou je snel omdat het er vanaf hangt hoe en wanneer e.e.a. precies berekend wordt. De berekening kan ook in 1x per maand als je dat wil, dan de rente/12 en uitgaan van 360 perioden.

Kom je er nou echt niet uit stuur me dan even een DM met je mailadres dan stuur je ik je wel even een sheetje op.

Edit:
Om je vraag direct te beantwoorden, uitgaande van een WOZ van 250k (die heb je nog niet genoemd) hebben we het over een periode van 120 maanden over de volgende bedragen:
Aflossing: €59.950,-
Bruto rente: €66.531,-
Totaal bruto: €126.481,-
HRA: €20.593,-
Netto rente: €45.938,-
Totaal netto: €105.888

Gemiddeld per maand in die periode:
Aflossing: €554,-
Bruto rente: €500,-
Totaal bruto: €1.054,-
HRA: €172,-
Netto rente: €383,-
Totaal netto: €882

Edit2:
Oeps foutje, EWF is 0,75% in 2015, berekening wijkt dus iets af.

[ Voor 13% gewijzigd door assje op 03-08-2015 12:23 ]

[Ray]

@M-Thijz, als je nu niet de omzetting doet zoals ik hem beschreven heb ben je er niet met een vergoeding over tien jaar. Over de gehele looptijd loop je de NHG korting mis en afhankelijk van geldverstrekker en hypotheekvorm kan dat een behoorlijk bedrag zijn.

Ik zou als uitgangspunt nemen repareer het maar. Dan heb je na veel geknutsel over max € 20.000,-- een keer 0,9% ? verschil. Dat is nog te behappen ipv over het totaal

[M-ThijZ]

Ray schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 14:09:
@M-Thijz, als je nu niet de omzetting doet zoals ik hem beschreven heb ben je er niet met een vergoeding over tien jaar. Over de gehele looptijd loop je de NHG korting mis en afhankelijk van geldverstrekker en hypotheekvorm kan dat een behoorlijk bedrag zijn.

Ik zou als uitgangspunt nemen repareer het maar. Dan heb je na veel geknutsel over max € 20.000,-- een keer 0,9% ? verschil. Dat is nog te behappen ipv over het totaal

Bedankt dat je mij hierop wijst. Voor het gemak ging ik er vanuit na 10 jaar wel op 60% MW te zitten, zodat er geen verschil meer is met NHG. Is die gedachtegang onjuist?

Als ik via een PL 20K extra aflos, dan heb ik toch nooit meer recht op HRA over dat deel? Loop ik dan niet alsnog veel mis? Of begrijp ik het verschil tussen je beide oplossingen niet goed?

(Trouwens van Aegon variabel naar Lloyds 2,15%)

[Ray]

M-ThijZ schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 15:16:
[...]

Bedankt dat je mij hierop wijst. Voor het gemak ging ik er vanuit na 10 jaar wel op 60% MW te zitten, zodat er geen verschil meer is met NHG. Is die gedachtegang onjuist?

Als ik via een PL 20K extra aflos, dan heb ik toch nooit meer recht op HRA over dat deel? Loop ik dan niet alsnog veel mis? Of begrijp ik het verschil tussen je beide oplossingen niet goed?

(Trouwens van Aegon variabel naar Lloyds 2,15%)

Dat ligt eraan hoe Lloyds daarmee om gaat. Ik doe vrijwel nooit zaken met die partij dus kan je daar geen antwoord op geven.

Je zet een deel EWS om in een PL waardoor je HRA behouden blijft (de PL is dan gewoon een EWS) en daarna zet je de PL weer om in een hypotheek. per saldo, mits goed uitgevoerd, blijft je volledig EWS een box 1 lening.

ipv een PL kan je onderhands lenen als iemand dat geld even kan missen, dan scheelt het weer een heel aanvraag traject van de PL. Let wel dat de onderhandse lening aan voorwaarden moet voldoen om als EWS aangemerkt te kunnen worden.

vraag is wel of Lloyds accoord gaat met de 7.1.3 NHG toetsing

[assje]

M-ThijZ schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 15:16:
[...]

Bedankt dat je mij hierop wijst. Voor het gemak ging ik er vanuit na 10 jaar wel op 60% MW te zitten, zodat er geen verschil meer is met NHG. Is die gedachtegang onjuist?

Hier is natuurlijk weinig over te zeggen omdat het er helemaal van afhangt wat de woningmarkt gaat doen. Uit een eerdere post begrijp ik dat je 103% financiert, bij 250k hebben we het dus over 242,7k woningwaarde.

Over 10 jaar bij 2% daling per jaar is dat 198,3k
Over 10 jaar bij 1% stijging per jaar is dat 268,1k
Over 10 jaar bij 4% stijging per jaar is dat 359,3k

Zie mijn vorige post dat de aflossing ongeveer 60k is in die periode (bij 3% rente). Dat wil zeggen een resterende hypotheek van 190k. Er vanuit gaande dat "MW" gewoon marktwaarde is en geen percentage van executiewaarde oid is dat dus ergens tussen de 52% en 96% afhankelijk van wat de woningmarkt doet*.

*op basis van mijn compleet uit de duim gezogen prognose van min/max

Edit
http://www.deltalloyd.nl/...e-vragen/woordenlijst.jsp

Delta Lloyd neemt als marktwaarde van het huis:
Bij bestaande bouw
Het laagste bedrag van de koopsom (exclusief roerende zaken) en de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik.
Bij nieuwbouw
De koop-/aanneemsom plus meerwerk en bouwrente.
Bij verbouw
De getaxeerde marktwaarde na verbouw.

En (niet van de site zelf en niet gecontroleerd)
http://www.homefinance.nl...ente-op-de-schop-1291.asp

Hypotheken met Nationale Hypotheekgarantie: 4.95%
Hypotheken tot 50% marktwaarde: 4.45% (korting 0.50%)
Hypotheken tot 75% marktwaarde: 4.55% (korting 0.40%)
Hypotheken tot 90% marktwaarde: 4.75% (korting 0.20%)
Hypotheken tot 100% marktwaarde: 5.05% (opslag 0.10%)
Hypotheken tot 110% marktwaarde: 5.45% (opslag 0.50%)
Hypotheken boven 110% marktwaarde: 5.55% (opslag 0.60%)

Zonder NHG is bij Lloyds dus zelfs voordeliger <50 MW

[ Voor 36% gewijzigd door assje op 03-08-2015 15:53 ]

[Ray]

delta Lloyd =/= LLoyds

[assje]

Ray schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 17:13:
delta Lloyd =/= LLoyds

Oeps

Goedmaker: https://www.lloydsbank.nl...ek_1_Direct_+Mei+2015.pdf

Pagina 4

[ Voor 45% gewijzigd door assje op 03-08-2015 17:24 ]

[M-ThijZ]

assje schreef op maandag 03 augustus 2015 @ 09:09:
[...]

Top! Hiermee heb ik een overzicht per maand kunnen maken door rente/12 te doen, met 360 perioden.

[assje]

M-ThijZ schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 11:41:
[...]


Top! Hiermee heb ik een overzicht per maand kunnen maken door rente/12 te doen, met 360 perioden.

Mooi hè, Excel

[Wackmack]

assje schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 13:06:
[...]


Mooi hè, Excel

Ik volg je berichten een tijdje op het forum en wat een fijne stukken schrijf je. Zo duidelijk en zoveel geduld en erg behulpzaam, heel fijn. Mag ik vragen hoe je aan al deze kennis komt ?

[Sport_Life]

M-ThijZ schreef op zondag 02 augustus 2015 @ 23:35:
[...]


Bedankt voor je toelichting Ray, fijn dat mijn uitleg te volgen is. Inderdaad door dezelfde adviseur gepland.

Erg vervelend, temeer omdat ik hem nadrukkelijk heb gevraagd of hij er zeker van is dat je een offerte al voor passeren op kan vragen. Ook heb ik gewezen op een uitspraak van een andere adviseur die zei:"Je moet eerst bij de notaris zijn geweest, anders kan ik geen offerte opvragen".

Dus: "Weet je echt zeker dat dit nu al kan?":

maandrente = 0,03 / 12 = 0.0025
rentebedrag = 250000 * 0.0025 = 625
bruto maandlast = 1054,01
aflossing = 1054,01 - 625 = 429.01
netto maandlast = 429.01 + (625 * 0,58) = 791.51
restschuld = 250000 - 429.01 = 249570.99

Is er ook een formule om dit in een keer door te rekenen voor 120 maanden? Of moet dit per maand in Excel om er achter te komen wat je totale netto lasten in 10 jaar zijn?

Alleen die maandrente klopt niet, je kunt wel bedrag door 12 delen maar niet het Rentepercentage.

[assje]

Versteegrob schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 18:13:
[...]


Ik volg je berichten een tijdje op het forum en wat een fijne stukken schrijf je. Zo duidelijk en zoveel geduld en erg behulpzaam, heel fijn. Mag ik vragen hoe je aan al deze kennis komt ?

Van andere behulpzame Tweakers natuurlijk

En Google en interesse natuurlijk

[M-ThijZ]

Sport_Life schreef op dinsdag 04 augustus 2015 @ 18:26:
[...]

Alleen die maandrente klopt niet, je kunt wel bedrag door 12 delen maar niet het Rentepercentage.

Volgens mij wel, omdat dit de nominale rente is. De effectieve rente is jaarlijks is groter.

(maar corrigeer a.u.b als ik het fout heb, de berekening in Excel heb ik gecheckt met http://www.bereken-hypotheeklasten.nl/annuiteit)

[Hbeez]

Ik sta op het punt om een hypotheek af te sluiten, 10 jaar rentevaste periode, voor 355k tegen 3.3% rente.

Als ik spaargeld inleg, kan ik een hypotheek nemen voor 300k en dan betaal ik 2.8% rente.

Ik heb uitgerekend dat dit aan het eind van de rit 89k netto hypotheeklasten scheelt, maar daarvoor moet ik dus wel 55k inleggen. Als ik dan kijk wat het rendement is op mijn spaargeld, is dit 55*1.016^30=89k, dus ~1.6% rendement/jaar over 30 jaar.

Ik zou daar nog 1.2% minder VRH bij op kunnen tellen - kom je uit op 2.8%.

Over de 1e 10 jaar zouden mijn netto hypotheeklasten 24k lager zijn bij inleg spaargeld, maar ik los ook 10k minder af bij de lagere hypotheek in de 1e 10 jaar; dus het netto voordeel van eigen inleg is dan 14k.
14k over 10 jaar = 1.4k jaar / 55k = 2.5%. Met VRH kom ik dan uit op 3.7%. Opzich wel de moeite waard.

[assje]

Hbeez schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 10:00:
Ik heb uitgerekend dat dit aan het eind van de rit 89k netto hypotheeklasten scheelt, maar daarvoor moet ik dus wel 55k inleggen.

Heb je de HRA die jaarlijks afgebouwd wordt daar al in meegenomen?

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 05-08-2015 12:29 ]

[Sport_Life]

Hbeez schreef op woensdag 05 augustus 2015 @ 10:00:
Ik sta op het punt om een hypotheek af te sluiten, 10 jaar rentevaste periode, voor 355k tegen 3.3% rente.

Als ik spaargeld inleg, kan ik een hypotheek nemen voor 300k en dan betaal ik 2.8% rente.

Ik heb uitgerekend dat dit aan het eind van de rit 89k netto hypotheeklasten scheelt, maar daarvoor moet ik dus wel 55k inleggen. Als ik dan kijk wat het rendement is op mijn spaargeld, is dit 55*1.016^30=89k, dus ~1.6% rendement/jaar over 30 jaar.

Ik zou daar nog 1.2% minder VRH bij op kunnen tellen - kom je uit op 2.8%.

Over de 1e 10 jaar zouden mijn netto hypotheeklasten 24k lager zijn bij inleg spaargeld, maar ik los ook 10k minder af bij de lagere hypotheek in de 1e 10 jaar; dus het netto voordeel van eigen inleg is dan 14k.
14k over 10 jaar = 1.4k jaar / 55k = 2.5%. Met VRH kom ik dan uit op 3.7%. Opzich wel de moeite waard.

je geeft veel te weinig info, puur financieel zoals jij het benaderd is aflossen altijd voordeliger, met de gegevens van nu qua rente (spaar- vs betaalrente) en de huidige hypotheekvormen. Maar als je na die 55k inleg geen buffer meer over hebt en je al voor een nieuwe wasmachine een krediet moet afsluiten gaat het heel ergens anders over. Of denk aan een auto ed.

Persoonlijk zou ik zoveel mogelijk inleggen en lineair aflossen , indien er genoeg over is cq binnenkomt .

Overigens is die 1,2 procent alleen boven de 22k of 44k, dus kun je eruit halen.

[ Voor 3% gewijzigd door Sport_Life op 05-08-2015 23:58 ]

[Vincm]

Ik zit ook in dubio. Het gaat om een nieuwbouwproject, grondtransport vindt plaats vanaf half februari. Gegeven is dat ik in januari volgend jaar een hypotheekofferte aan kan vragen (ivm inkomsten uit onderneming waarbij 2015 ook mee moet tellen). Het gaat om een bedrag van 188.800 (inclusief de 2% financiering boven de marktwaarde, dus 102% van de bouwsom).

Van de Lokale Rabobank een voorstel gehad om de rente van nu (2,6% voor 10 jaar) vast te zetten door nu alvast te tekenen voor het advies/offertetraject, ook al vind de echte offerte-aanvraag pas plaats in januari. Dan zit ik dus wel vast aan de Rabobank en kan ik er alleen tegen bepaalde kosten (volgens mij €1.250, maar ik wacht nog op uitsluitsel hierover) onderuit. Bij de Rabobank kan ik wel de gehele woning financieren zonder bijkomende starterslening, wat wel wenselijk is, en het is geen probleem dat ik ondernemer ben.

De afweging die ik moet maken is (a) nu tekenen voor 2,6% voor 10 jaar vast, wat sowieso niet het laagste is maar waarbij ik wel weet dat ik de hele woning kan financieren, of (b) ik moet nog ruim 5 maanden afwachten wat de rente doet en daarbij hopen dat de 10-jaars rente nog steeds onder de 2.6% is. Die gok ik wil wel nemen, maar ik ben bang dat ik iets over het hoofd zie waar ik zometeen achteraf rekening mee had moeten houden? Heeft iemand toevallig in hetzelfde schuitje gezeten?

[Milmoor]

Ik heb nog niet het hele topic doorgenomen, maar vind weinig specifiek over nieuwbouw. Dit najaar gaat men zeer waarschijnlijk starten met "ons" nieuwbouwproject. Omdat de rentes weer wat lijken te gaan stijgen wil ik graag alvast via een offerte op het huidige niveau vastklikken. Maar ik heb nog gereden definitief eindbedrag, contact, etc. Kan dat dan wel?

[Vincm]

@Milmoor, doorgaans niet, je hebt vaak echt een definitief bouwnummer + getekende offerte v/d aannemer(s) nodig voor je een echte hypotheekofferte aan kan vragen. Bij ons een geluk dat de lokale Rabobank met het aanbod kwam om nu alvast te tekenen en de rente van nu vast te zetten (ik heb het uiteindelijk gedaan met het vooruitzicht dat de rentes weer gaan stijgen het komende halfjaar, en de zekerheid dat ik de woning volledig kan financieren), maar dat is zeker een uitzondering geweest. Je kan het natuurlijk wel vragen aan een hypotheekadviseur of hij hypotheekverstrekkers kent die hier vaker mee werken.

[assje]

Milmoor schreef op woensdag 12 augustus 2015 @ 10:06:
Omdat de rentes weer wat lijken te gaan stijgen .....

Waar is dat op gebaseerd? We hebben een maand een kleine stijging gehad maar als er nu een trend te zien is zou het omlaag zijn.

http://www.actuelerentest...tste-rentewijzigingen.asp

[Timple]

Wij zijn nu aan het kijken hoe lang we de hypotheekrente vast gaan zetten.

Sinds er nog financiele ruimte over is, neig ik naar variabel te gaan. Echter ik zou dit graag eens voor mezelf uittellen.

Worst case scenario qua rente heb ik voor mezelf vastgesteld dat deze tegenovergesteld gaat lopen als de afgelopen 30 jaar. Dus hij blijft nog vijf jaar laag en stijgt dan misschien wel weer tot 9% of zo.

Wie weet er hoe ik aan de data kom van de rente van de afgelopen 30 jaar, dus voor variabel, 10 jaar vast en 20 jaar vast.

Een grafiek dus als deze: https://www.hypotheker.nl...historische-rentestanden/ maar dan met getallen en met variabele rente erbij.

(Mijn doel is om te bekijken of ik tegen de tijd dat de rente hoog is al voldoende heb afgelost (annuitair) dat het eigenlijk weinig kwaad meer doet).

[T-MOB]

Waarom zou je daar de historische rentestanden bijzoeken en die dan omdraaien? De kans dat het zo gaat lopen is natuurlijk nihil. Je kunt net zo goed zelf een aantal scenario's maken die je doorrekent.

[Milmoor]

assje schreef op vrijdag 14 augustus 2015 @ 10:46:
[...]
Waar is dat op gebaseerd? We hebben een maand een kleine stijging gehad maar als er nu een trend te zien is zou het omlaag zijn.

http://www.actuelerentest...tste-rentewijzigingen.asp

Inderdaad de laatste maand, plus dat de banken hun buffers nog niet op peil hebben (en dus minder kunnen/willen uitlenen), gecombineerd met een wat aantrekkende huizenmarkt. Ik kan me er beter wat te vroeg dan te laat in verdiepen. Ik neem genoeg eigen kapitaal plus gezamenlijk inkomen mee dat de hypotheek zelf geen probleem hoort te zijn.

[Timple]

T-MOB schreef op vrijdag 14 augustus 2015 @ 17:05:
Waarom zou je daar de historische rentestanden bijzoeken en die dan omdraaien? De kans dat het zo gaat lopen is natuurlijk nihil. Je kunt net zo goed zelf een aantal scenario's maken die je doorrekent.

Natuurlijk is die kans nihil, dat is een lineaire stijging ook. Maar dan heb ik wel de juiste snelheid en grootte van fluctuaties te pakken. Rentes gaan nou eenmaal niet met +10% per dag en morgen negatief. Dus dan moet ik weer gaan uitzoeken wat realistisch is etc. En als je die vraag stelt krijg je toch al van iedereen het antwoord dat het niet te voorspellen is.

Dus dit leek me wel een leuk experiment met potentieel realistische waarden.

[assje]

assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Bij de Rabobank is sinds mijn verlengingsaanbod de rente gedaald (NHG):
1 jaar 1,8%
5 jaar 2,2%
10 jaar 2,5%
15 jaar 3,1%
20 jaar 3,3%
30 jaar 3,9%

Voor de korte rente is dit een nieuw dieptepunt voor de Rabobank, de 10 jaar vast heeft in juni op zijn laagst op 2,4% gestaan.

Qua korte rente is de Rabobank steeds één van de goedkoopste, de langere rente is aan de hoge kant. Ik twijfel nog even vrolijk verder of ik 1 jaar vast blijf houden of toch voor 10 jaar vast ga, heb nog tot 31 oktober om een beslissing te nemen (rente daalt mee).

[ Voor 9% gewijzigd door assje op 17-08-2015 08:58 ]

[Collaborator]

30 jaar vast voor 3.19% voorspelbaarheid uber alles. We hebben ook berekend wat er zou gebeuren met 10 jaar vast. en dan kijken hoe je uitkomt over 10 jaar als je dan op een rente van 2% hoger uit komt.

Dan was je je voordeel kwijt. Dan kies ik liever voor stabiliteit.

[ Voor 70% gewijzigd door Collaborator op 17-08-2015 11:40 ]

[Jumpman]

assje schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 08:42:
assje in "Hoelang heb jij je hypotheekrente vastgezet?"

Bij de Rabobank is sinds mijn verlengingsaanbod de rente gedaald (NHG):
1 jaar 1,8%
5 jaar 2,2%
10 jaar 2,5%
15 jaar 3,1%
20 jaar 3,3%
30 jaar 3,9%

Voor de korte rente is dit een nieuw dieptepunt voor de Rabobank, de 10 jaar vast heeft in juni op zijn laagst op 2,4% gestaan.

Qua korte rente is de Rabobank steeds één van de goedkoopste, de langere rente is aan de hoge kant. Ik twijfel nog even vrolijk verder of ik 1 jaar vast blijf houden of toch voor 10 jaar vast ga, heb nog tot 31 oktober om een beslissing te nemen (rente daalt mee).

Hier ook een voorstel van de Rabobank liggen om mijn aflossingsvrije deel over te sluiten. Echter hebben ze mijn offerte maar netto een week geldig gemaakt (dagtekening is zeven dagen voor bezorging en de post (ze gebruiken Sandd) heeft hem vrijdag bezorgd en a.s. de vrijdag moet hij getekend binnen zijn). In het gesprek nog naar gevraagd en toen zeiden ze dat dit zes weken zou zijn en bij een nieuw huis tot maximaal drie maanden. Gezien ik oversluit en een boete moet betalen, wil ik de gunstigste rente pakken.

Even los van mijn probleem. Stel: Een offerte staat op 2,6%, nu is het 2,5%, volgende week is het weer 2,6%, de week daarop 2,7% en nog steeds binnen de offerte termijn en je tekend, krijg je dan de 2,5% of moet je in de week dat de rente op 2,5% staat, direct actie ondernemen? Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

[ Voor 6% gewijzigd door Jumpman op 17-08-2015 15:51 ]

[CeesKees]

Dat staat als het goed is allemaal in de (algemene) voorwaarden.

Of zou je adviseur je moeten kunnen vertellen.

Doorgaans is het dat een lagere rente wordt doorberekend, een hogere niet.

[Kwakkel]

Jumpman schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 15:48:
[...]


Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

Hebben wij bij ING (België) gedaan. Was onze contactpersoon zelf die het ons zo aanraadde: elke week kijken wat de rentevoeten doen. Als ze zakten, en nieuwe 'simulatie' laten maken, die dan telkens 3 weken geldig was.

Zo hebben wij onze 2.10% op 20 jaar laten vastleggen

[assje]

Jumpman schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 15:48:
[...]
Even los van mijn probleem. Stel: Een offerte staat op 2,6%, nu is het 2,5%, volgende week is het weer 2,6%, de week daarop 2,7% en nog steeds binnen de offerte termijn en je tekend, krijg je dan de 2,5% of moet je in de week dat de rente op 2,5% staat, direct actie ondernemen? Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

Bij mij werkt het als volgt:

[assje]

Jumpman schreef op maandag 17 augustus 2015 @ 15:48:
Even los van mijn probleem. Stel: Een offerte staat op 2,6%, nu is het 2,5%, volgende week is het weer 2,6%, de week daarop 2,7% en nog steeds binnen de offerte termijn en je tekend, krijg je dan de 2,5% of moet je in de week dat de rente op 2,5% staat, direct actie ondernemen? Het lijkt me niet, dat ze blij worden als je telkens een nieuwe offerte vraagt, als de rente zakt.

Weet niet of jouw voorwaarden hetzelfde zijn maar bij mij werkt het als volgt:

• 3 maanden voor aflopen rentevaste periode krijg ik een aanbod met de dan geldende tarieven
• Als de rente op het moment van ingaan van de nieuwe periode lager is krijg ik de lagere rente
• Als de rente hoger is blijft het eerste aanbod staan

In mijn geval als de rente in die periode van 3 maanden daalt en vervolgens stijgt krijg ik dus sowieso niet de laagste waarde maar degene die geldt op het moment van in gaan. Ik hoop nu dus maar dat de rente tot 31-10-15 zo laag blijft (en laat daar mijn keuze vanaf hangen). Ik denk dat ik sowieso geen nieuw offerte kan vragen (3 maanden is vast), hoe dat zit als je zelf gaat oversluiten weet ik ook niet. Het lijkt mij inderdaad sterk dat je zomaar iedere week een offerte op zou kunnen gaan vragen.

Voor mijn korte rentevaste periode zijn deze voorwaarden best gunstig. Bij een jaar vast is het maar een periode van 9 maanden tot je volgende aanbod. Vervolgens krijg ik dan ofwel die rente of degene van 3 maanden later als hij lager is, vlakt al best een stukje risico uit (vergeleken met voorwaarden waar de rente niet mee daalt).

[ Voor 5% gewijzigd door assje op 17-08-2015 16:52 ]

[Jumpman]

Vandaag contact gehad met de adviseur. Als er op je offerte 10 jaar vast op 2,6% staat, dan krijg je die gedurende de offertegeldigheid. Stel hij is bij tekenen 2,7%, krijg je 2,6%. Ook al is hij tussentijds 2,5% geweest. Als ik 2,5% wilde hebben moest ik de offerte deze week tekenen en laten verwerken.

Dilemma eind mei is bij de Rabobank de hypotheek rente voor 10 jaar vast 2,4% geweest (historisch laagste punt, van de afgelopen 50 jaar).

Wat zouden jullie doen (Ja, ik weet dat het een persoonlijke keuze is, maar altijd leuk naar de beredenering van anderen)?

[naitsoezn]

Wat is geweest, is geweest. Wat denk je dat de rente gaat doen

[Jumpman]

naitsoezn schreef op dinsdag 18 augustus 2015 @ 20:02:
Wat is geweest, is geweest. Wat denk je dat de rente gaat doen

Schommelen? Hij moet weer een keer omhoog zou je zeggen. Vanavond al opzoek geweest naar een gefundeerd artikel wat het op de korte termijn gaat doen.

[naitsoezn]

Jumpman schreef op dinsdag 18 augustus 2015 @ 20:20:
[...]


Schommelen? Hij moet weer een keer omhoog zou je zeggen. Vanavond al opzoek geweest naar een gefundeerd artikel wat het op de korte termijn gaat doen.

Hehe, als er iemand zou zijn die accuraat kon voorspellen wat de rente zou doen, denk je dat die info op internet te vinden zou zijn?

[Jumpman]

naitsoezn schreef op dinsdag 18 augustus 2015 @ 20:23:
[...]

Hehe, als er iemand zou zijn die accuraat kon voorspellen wat de rente zou doen, denk je dat die info op internet te vinden zou zijn?

Ik zie net dat de spaarrente bij een aantal banken is gestegen, zal dus ook wel een hypotheekrente stijging aankomen.

[TrailBlazer]

Ik ben trouwens benieuwd wat er gebeurt met die banken die de waarde in het spaardeel van een bankspaar niet meenemen in de schuld waarde verhouding. Er zijn al kamervragen over gesteld aan de minister.

[assje]

TrailBlazer schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 07:58:
Ik ben trouwens benieuwd wat er gebeurt met die banken die de waarde in het spaardeel van een bankspaar niet meenemen in de schuld waarde verhouding. Er zijn al kamervragen over gesteld aan de minister.

En natuurlijk de vraag of je dat wel moet willen. Tegen de tijd dat het spaardeel echt significant is heb je juist baat bij een hogere rente. Wat dat betreft natuurlijk terecht dat er kamervragen over gesteld worden en als het aangepast zou worden, bewust kiezen voor een hogere rente omwille van HRA is best wel een erge uitwas wat mij betreft.

[ Voor 17% gewijzigd door assje op 19-08-2015 10:26 ]

[TrailBlazer]

assje schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 10:25:
[...]


En natuurlijk de vraag of je dat wel moet willen. Tegen de tijd dat het spaardeel echt significant is heb je juist baat bij een hogere rente. Wat dat betreft natuurlijk terecht dat er kamervragen over gesteld worden en als het aangepast zou worden, bewust kiezen voor een hogere rente omwille van HRA is best wel een erge uitwas wat mij betreft.

Tegen de tijd dat mijn spaardeel signifact wordt (15 jaar) is de maximale renteafterek gedaald tot 43,5 % waar ik nu nog 51,5% mag aftrekken het dempende effect wordt steeds ongunstiger de komende 20 jaar.
Daarnaast is mijn hypotheek 25% aflossingsvrij dus daar wil ik juist wel een lage rente hebben

[assje]

TrailBlazer schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 10:56:
[...]

Tegen de tijd dat mijn spaardeel signifact wordt (15 jaar) is de maximale renteafterek gedaald tot 43,5 % waar ik nu nog 51,5% mag aftrekken het dempende effect wordt steeds ongunstiger de komende 20 jaar.
Daarnaast is mijn hypotheek 25% aflossingsvrij dus daar wil ik juist wel een lage rente hebben

Uitgaande van WOZ=hypotheek wordt een hogere rente interessant als het spaardeel >50% van de hypotheek is (dus 2/3 van einddoel). Tegen 42% aftrek is dit bij een vulling van >60% dus het zou kunnen zijn dat het alsnog loont tegen de tijd dat de aftrek afbouwd is/wordt.

Ik zie wel dat dit effect behoorlijk beperkt is. Bij de standaard combinatie 40% aflossingsvrij + 60 bankspaar en 42% aftrek geeft het niet snel een positief resultaat. Het zal vooral goed werken bij een relatief groot gedeelte spaar gecombineerd met flinke extra inleg in de eerste jaren.

[TrailBlazer]

Ik zit op 25% aflossings vrij en 75% bankspaar maar zit pas op 6 jaar van de looptijd van 30. Ik verwacht zeker nog 14 jaar baat te hebben bij een lage rente. Hoe de vlag er dan bijhangt zie ik dan wel weer.

[Azer]

Mijn vriendin en ik zijn nu ook bezig met de hypotheek van ons eerste koophuis. Wij hebben gekozen om hem 20 jaar vast te zetten met een rente van 2.75%. We zijn van plan om flink extra af te lossen en we hebben de hypotheek in 20 jaar af te lossen of in ieder geval bijna helemaal te hebben afgelost.

[Jumpman]

Azer schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 14:02:
Mijn vriendin en ik zijn nu ook bezig met de hypotheek van ons eerste koophuis. Wij hebben gekozen om hem 20 jaar vast te zetten met een rente van 2.75%. We zijn van plan om flink extra af te lossen en we hebben de hypotheek in 20 jaar af te lossen of in ieder geval bijna helemaal te hebben afgelost.

Het is slim om dan in ieder geval goed te kijken in de voorwaarden wat je boete vrij mag aflossen. Eerder aflossen dan de looptijd, betekent bij sommige hypotheekverstrekkers ook boete betalen omdat ze begrote rente mislopen. Ook als je nog een grote schenking verwacht is het slim om hier rekening mee te houden, zodat je die, of een deel wel kwijt kan in huis en/of studie dat jaar (zodat je hier geen belasting hoeft te betalen.

[Tsurany]

Als je veel gaat aflossen is het juist interessant om voor 10 jaar te kiezen icm een lagere rente. Dat is hier al vaker ter sprake gekomen. Je houd dan per maand iets meer over en als je dat combineert met de al geplande aflossingen kan je na 10 jaar een veel hogere rente aangeboden krijgen en alsnog voordeliger uit zijn.

[Jumpman]

Tsurany schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 15:54:
Als je veel gaat aflossen is het juist interessant om voor 10 jaar te kiezen icm een lagere rente. Dat is hier al vaker ter sprake gekomen. Je houd dan per maand iets meer over en als je dat combineert met de al geplande aflossingen kan je na 10 jaar een veel hogere rente aangeboden krijgen en alsnog voordeliger uit zijn.

Precies, daarom gaan wij ook voor 10 jaar, dat scheelt 0.6%. Ook al is de rente dan wat hoger, vangen we dat op met de 0,6% die we nu elke maand extra aflossen.

[Damocles.NL]

20 jaar vast voor 2,74%.

[Wokschotel]

Ik heb mijn aanpassingsvoorstel van de ING ontvangen. Zit nu op 4,1%. 5 jaar vast is in het nieuwe voorstel 2,75%, 10 jaar 3,05%. Geen NHG, schuld/marktwaardeverhouding is 84,9% (hoezee, net onder een drempelwaarde van 85%). Eens kijken wat ik ga doen, als jullie nog wijsheden hebben hoor ik het uiteraard graag

[Krisp]

Jongens, welke stijgende rente hebben we het eigenlijk over? Aegon heeft vandaag zijn variabele rente met 0,05% verlaagd. Ten opzichte van het moment dat ik startte met mijn hypotheek (halverwege vorig jaar) is de rente nu 0,15% gezakt. Daarmee ben ik geen spekkoper (ik heb 10-jaars rentes gezien die lager waren dan mijn huidige rente), maar het bevestigt mijn gedachte dat de (variabele) bodem nog niet in zicht is.

[assje]

Wie heeft het over een stijging? Korte rente is juist op nieuw dieptepunt.

[henkjobse]

Uh welke dan? Ik zie bijv op http://www.vanspaarbankveranderen.nl/sparen/rentewijzigingen geen wijzigingen omhoog, enkel omlaag...

Jumpman schreef op dinsdag 18 augustus 2015 @ 20:25:
[...]


Ik zie net dat de spaarrente bij een aantal banken is gestegen, zal dus ook wel een hypotheekrente stijging aankomen.

[FatalZero]

In mei een nieuw huis gekocht. Mede door de lage hypotheekrentestand, en de verkoop van onze huidige woning (na 4 jaar wonen) zonder restschuld waren wij in staat om een volgende stap te maken.

Onze vorige hypotheek was in 2011 afgesloten met 4,3% rente voor 10 jaar vast.
Nieuwe hypotheek in juni 2015 afgesloten met 2,34% rente voor 10 jaar vast.

Ik ben meer dan tevreden hiermee, wij hebben een kostenanalyse gedaan wanneer de rente 4% zou stijgen. De hogere lasten zijn dan nog steeds acceptabel, wij hebben daarom gekozen voor de komende 10 jaar vast te zetten, met het idee dat wij de komende 10 jaar extra gaan aflossen nu wij profiteren van lage lasten. Onze hypotheek kunnen wij onbeperkt, boetevrij aflossen.

[Azer]

Tsurany schreef op woensdag 19 augustus 2015 @ 15:54:
Als je veel gaat aflossen is het juist interessant om voor 10 jaar te kiezen icm een lagere rente. Dat is hier al vaker ter sprake gekomen. Je houd dan per maand iets meer over en als je dat combineert met de al geplande aflossingen kan je na 10 jaar een veel hogere rente aangeboden krijgen en alsnog voordeliger uit zijn.

Interessant, is daar ergens in dit topic een berekening van? Vraag me af hoe hoog de rente over 10 jaar moet zijn voordat het niet meer voordelig is.

[assje]

Azer schreef op donderdag 20 augustus 2015 @ 12:04:
[...]


Interessant, is daar ergens in dit topic een berekening van? Vraag me af hoe hoog de rente over 10 jaar moet zijn voordat het niet meer voordelig is.

Ik heb daar wel een excelsheet voor.

Zie ook: assje in "Ervaring met huis kopen - Deel 7"

Simpel gezegd telt rente in de eerste jaren gewoon dubbel. Direct een hogere rente voor zekerheid in de verre toekomst is dus lang niet altijd handig.

[ Voor 16% gewijzigd door assje op 20-08-2015 12:30 ]

[Jumpman]

henkjobse schreef op donderdag 20 augustus 2015 @ 10:01:
Uh welke dan? Ik zie bijv op http://www.vanspaarbankveranderen.nl/sparen/rentewijzigingen geen wijzigingen omhoog, enkel omlaag...
[...]

17 augustus 2015 ging het hier even naar boven.

[ Voor 3% gewijzigd door Jumpman op 20-08-2015 12:32 ]

[Sissors]

Azer schreef op donderdag 20 augustus 2015 @ 12:04:
[...]


Interessant, is daar ergens in dit topic een berekening van? Vraag me af hoe hoog de rente over 10 jaar moet zijn voordat het niet meer voordelig is.

Het helpt ook dat je annuitair steeds minder rente betaald en meer aflossing, dus de rente component is minder belangrijk als hij toch hoger wordt over 10 jaar. Voeg daaraan toe dat door lagere rente je meer vervroegd kan aflossen (moet je dan wel doen), en ik denk dat het nooit echt zinvol is om het voor je complete (verwachtte) looptijd vast te zetten. Als je denkt het over 20 jaar te hebben afgelost, dan zou ik als je het vooral veilig wil spelen hem richting 15 jaar vast zetten ofzo (ervan uitgaande dat dat ook daadwerkelijk een significant lagere rente oplevert). Heb je geen problemen met iets meer risico kan je 10 jaar doen, of korter, afhankelijk van je wensen.

[DoeYourThing]

Heren,

Een vraag wat is gunstig (Annuïtaire hypotheek):
- 2.8% effectief rentevastperiode 10 jaar en men betaald € 564,- bruto maandlasten
of
- 3.1% effectef rentevast periode 15 jaar en men betaald € 581 bruto maandlasten.

Ik zie me zelf over tien jaar om te gaan verhuizen weer.

[Herko_ter_Horst]

DoeYourThing schreef op zaterdag 22 augustus 2015 @ 20:00:
Heren,

Bedankt dat je alle dames gelijk buitenspel zet...

Een vraag wat is gunstig (Annuïtaire hypotheek):
- 2.8% effectief rentevastperiode 10 jaar en men betaald € 564,- bruto maandlasten
of
- 3.1% effectef rentevast periode 15 jaar en men betaald € 581 bruto maandlasten.

Wat je "koopt" via de hogere rente bij een langere rentevaste periode is zekerheid van maandlasten. Hoeveel je dat waard is, kunnen wij niet voor jou gaan beslissen. Wat kun je opvangen aan hogere lasten binnen je huidige inkomen, wat als (een deel van) je inkomen wegvalt?

Ik zie me zelf over tien jaar om te gaan verhuizen weer.

Waarom zou je dan 15 jaar vastzetten?

[DoeYourThing]

Stom stom , dit had het moeten zijn: Ik zie me zelf over tien jaar om niet te gaan verhuizen weer.

Ik heb vandaag voor de 3% gekozen voor de zekerheid van de maandlasten en dat valt ook binnen de budget.

[Piper]

Heb je ook eens gekeken naar welk deel van die maandlasten rente is en wat aflossing is? Soms best interessant om eens te kijken namelijk..

[Cobb]

Ik wil misschien mijn huidige hypotheek elders onderbrengen, zonder te verhuizen. Ben ik dan gebonden aan de huidige nieuwe regels voor de nieuwe hypotheek?

[kleefding]

Ik heb onlangs mijn rente flink naar beneden bijgesteld maar nu krijg ik veel teveel HRA terug van de belasting, moet ik dit aan de belastingdienst doorgeven of word dat volgend jaar met de aangifte geregeld?

[Tsurany]

Kan beiden.

[Trackerfire]

kleefding schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 09:29:
Ik heb onlangs mijn rente flink naar beneden bijgesteld maar nu krijg ik veel teveel HRA terug van de belasting, moet ik dit aan de belastingdienst doorgeven of word dat volgend jaar met de aangifte geregeld?

Ik zou direct even mijn VA aanpassen. Tenzij je nu alles apart zet wat je teveel betaald. Persoonlijk vind ik het altijd prettiger om in mei/juni niet terug hoeven te betalen, maar alvast maandelijks iets in te leveren. Is een gevoel... is bij iedereen anders

[Jumpman]

Cobb schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 09:26:
Ik wil misschien mijn huidige hypotheek elders onderbrengen, zonder te verhuizen. Ben ik dan gebonden aan de huidige nieuwe regels voor de nieuwe hypotheek?

Volgens mij wel, daarbij moet je rekening houden met Notriskosten (doorhalen oude hypotheek en nieuwe hypotheek inschrijving) en een eventuele boeterente en wijzigingskosten. Ik ben benieuwd of het interessant is.

[Ray]

Cobb schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 09:26:
Ik wil misschien mijn huidige hypotheek elders onderbrengen, zonder te verhuizen. Ben ik dan gebonden aan de huidige nieuwe regels voor de nieuwe hypotheek?

Daar verschillen de meningen nogal over. veel verstrekkers hanteren hiervoor het beleid van voor 1-9-2011 (max 50% aflosvrij waarde woning) als je hypotheek al zo oud is.

sommige kennen de 'zuivere' oversluiting waarbij je wel meer aflosvrij kan lenen.

want feitelijk is dat het grote verschil met nu (om in aanmerking te komen voor hra)

oversluiten is vaak lonend als je bv van niet NNG top naar wel NHG kan. dan pak je snel een 0,6 - 0,8 procent.

let inderdaad wel goed op de terugverdientijd van de te maken kosten

[ Voor 14% gewijzigd door Ray op 26-08-2015 10:34 ]

[Cobb]

Ik ga maar eens praten met een hypotheek mannetje. Onze huidige doet niet meer zoveel voor ons. Het doel is inderdaad zsm hypotheek vrij te zijn of deze te halveren, om vervolgens wat ondernemers risico's te durven nemen. Nu zit ik een beetje vastgeroest...nu lossen we ieder jaar 5 tot 8000 af, maar met een rente van 2,5 (nu 5,5) kan dat natuurlijk flink omhoog.
Ik schat de huidige woningwaarde in op 270.000 en onze hypotheekschuld is 276.000.

[ Voor 27% gewijzigd door Cobb op 26-08-2015 12:19 ]

[Jumpman]

Cobb schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 12:14:
Ik ga maar eens praten met een hypotheek mannetje. Onze huidige doet niet meer zoveel voor ons. Het doel is inderdaad zsm hypotheek vrij te zijn of deze te halveren, om vervolgens wat ondernemers risico's te durven nemen. Nu zit ik een beetje vastgeroest...nu lossen we ieder jaar 5 tot 8000 af, maar met een rente van 2,5 (nu 5,5) kan dat natuurlijk flink omhoog.
Ik schat de huidige woningwaarde in op 270.000 en onze hypotheekschuld is 276.000.

Afgelopen week heb ik overgesloten bij dezelfde hypotheekverstrekker. De spaarhypotheek heb ik in tact gelaten (5%), maar het aflossingvrije hypotheekdeel heb ik kunnen laten zakken van 5% naar 2,5%. Houdt hierbij rekening met boeterente en wijzigingskosten. Als je dit allemaal weet, kan je heel snel een berekening maken en weet je je netto terugverdientijd. Tevens kunnen wij in de toekomst de 2,5% meenemen als we gaan verhuizen.

[Cobb]

Mijn huidige hypotheek versterker Aegon doet een beetje moeilijk daarmee. Ik zou het zelfde willen als wat jij hebt gedaan. Ik heb echter nog mijn rente vaststaan tot 2028.

[Jumpman]

Cobb schreef op woensdag 26 augustus 2015 @ 12:54:
Mijn huidige hypotheek versterker Aegon doet een beetje moeilijk daarmee. Ik zou het zelfde willen als wat jij hebt gedaan. Ik heb echter nog mijn rente vaststaan tot 2028.

Wat voeren ze voor reden aan dan? Ze moeten je helpen onder de noemer nazorg van de hypotheek.

Hier ging het ook niet vanzelf. Ze probeerde eerst de boete rente over de gehele hypotheeksom te berekenen. Na herhaaldelijk aangeven dat ik alleen de rente over de aflossingsvrije hypotheeksom wilde wijzigen, werd de boete over dat bedrag berekend.

[ Voor 7% gewijzigd door Jumpman op 26-08-2015 14:10 ]

[Cobb]

Ik vond de rente destijds (dec. 2014) nog te hoog. 5jr 4,05% en 10jr 4,25% plus de boete van 16564 euro, sloeg het voorstel nergens op.

[Aniki]

Variabel is de laaste jaren de voordeligste hypotheekvorm gebleken, maar ik zie maar weinig mensen dit afsluiten. Met in het achterhoofd dat je de rente elk moment kunt vastzetten, wat zijn de nadelen behalve de onzekere maandlasten?

Als ik hierboven lees over verschillen tussen 10 en 20 jaar vast, dan lijkt het erop dat je met 10 jaar vast voordeliger bent mits je extra gaat aflossen.

Betekent dat automatisch dat je voordeliger uit bent met 20 jaar vast als je niet (kunt) aflost? Uiteraard weet niemand hoe de rente staat over 10 jaar, maar de kans lijkt me groter dat die hoger staat dan lager. In die wetenschap lijkt een half procent hoger voor 20 jaar gunstiger dan 10 jaar als je niet extra aflost...

[ Voor 50% gewijzigd door Aniki op 26-08-2015 16:24 ]

[Cobb]

Goed ik heb zojuist een mail gestuurd en gevraagd om te middeling, wat zijn nu dingen waar ik op moet letten?
Ik heb bijvoorbeeld afgelopen jaar ook de mogelijkheid gehad om variabel te kiezen, als ik dat had gedaan had ik dan nu mijn rente zonder boete vast kunnen zetten?