Ervaringen met het verkopen van je woning

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 14:31:
[...]

Destijds werd deze gelinkt https://fullhousemeubelverhuur.nl/ en die vond ik een stuk beter dan waar de makelaar mee kwam (dozen ipv echte meubels). Voor zover ik kan zien is het een "all-in" deal. Ik zal nog wel updaten wat de makelaar vrijdag zegt.

Als koper zou ik dozen niet zo’n probleem vinden. Ze geven vaak wel een goede indicatie hoe je een kamer zou kunnen indelen, wat de verhoudingen zijn. Ik hoef de inrichting niet te kopen immers of zelfs maar mooi te vinden. Als ik maar goed kan zien wat ik er zelf mee kan doen.
Stel, je zou een 2p-bed in je slaapkamer zetten, dan kan het 1p-bed als logeerbed in een andere kamer staan. Als je dan met dozen een kinderkamer of werkkamer kunt nabootsen, heb je een heel andere indruk van de ruimte die het huis te bieden heeft. Dat kost je bijna niets en dat bed heb je straks zelf ook wat aan.
Maak het niet ingewikkelder dan nodig, zeker niet als je huis op een normaal verkoopbare locatie staat en geen achterstallig onderhoud heeft.

[Rubbergrover1]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 15:46:
[...]

Als koper zou ik dozen niet zo’n probleem vinden. Ze geven vaak wel een goede indicatie hoe je een kamer zou kunnen indelen, wat de verhoudingen zijn. Ik hoef de inrichting niet te kopen immers of zelfs maar mooi te vinden. Als ik maar goed kan zien wat ik er zelf mee kan doen.

Maar het straalt wel uit dat je er niet meer woont en daarom waarschijnlijk snel van de woning af wil. Kan ook impact hebben.

Wij hadden eerder het omgekeerde probleem, te veel spullen. We hebben daarom in het verleden bij onze verhuizingen steeds de woning verkocht op het moment dat we al een groot deel van onze spullen hadden verhuisd. De impact daarvan was best groot, het huis ziet er daardoor ineens veel ruimer uit. Maar tegelijk wel met een 'bewoonde' uitstraling, wat het onbewust ook aantrekkelijker maakt dan als het alleen dozen zouden zijn.

Je kunt inderdaad ook veel met wat meer eigen spullen (of evt. nette dingen via de kringloop), maar zo'n bedrijf heeft vaak toch wat meer handige trucjes. Bijvoorbeeld minder log ogende banken en stoelen, een wat kleiner tweepersoonsbed in plaats van een comfortabel XL bed dat veel meer ruimte inneemt etc. Ik denk dat als je ervoor kiest om het zelf te verkopen, ipv via die opkoper, zo'n bedrijf zijn kosten wel terugverdient.

[JvS]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 15:57:
[...]

Maar het straalt wel uit dat je er niet meer woont en daarom waarschijnlijk snel van de woning af wil. Kan ook impact hebben.

Precies. En ook kan jij het wellicht wel prima zien, gemiddelde janboerenlul kan dat niet altijd. En de prijs van een woning gaat simpelweg omhoog bij meer vraag. Dat werkt zowel macro (hele woningmarkt) als micro (5 vs 25 kijkers). Goede presentatie, goede vraagprijs (en gewoon een goede woning) is echt essentieel als je het maximale eruit wil halen.

@Thomg
Ik begrijp de focus op die taxatie niet helemaal. Een taxatie zonder verkoop is een leuke indicatie, maar dat is rustig +/-10% van wat het werkelijk gaat worden... Daarnaast is in 16 maanden de prijs wel minimaal met 5% gestegen, misschien wel 10% (hangt beetje van locatie af). Dat is 20-40K erbij. Kan jij of de makelaar niet een betere verwachting krijgen van de verkoopprijs op basis van recente transacties van vergelijkbare panden in dezelfde omgeving?

En het is me niet duidelijk wat je nu wilt. Wil je het maximale eruit? Of wil je gemak,snelheid en zekerheid? En heb je een idee hoeveel geld je dat waard is? Zou het je 10k waard zijn bijvoorbeeld?

[ Voor 5% gewijzigd door JvS op 07-01-2026 16:37 ]

[Thomg]

JvS schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 16:35:
[...]
@Thomg
Ik begrijp de focus op die taxatie niet helemaal. Een taxatie zonder verkoop is een leuke indicatie, maar dat is rustig +/-10% van wat het werkelijk gaat worden... Daarnaast is in 16 maanden de prijs wel minimaal met 5% gestegen, misschien wel 10% (hangt beetje van locatie af). Dat is 20-40K erbij. Kan jij of de makelaar niet een betere verwachting krijgen van de verkoopprijs op basis van recente transacties van vergelijkbare panden in dezelfde omgeving?

En het is me niet duidelijk wat je nu wilt. Wil je het maximale eruit? Of wil je gemak,snelheid en zekerheid? En heb je een idee hoeveel geld je dat waard is? Zou het je 10k waard zijn bijvoorbeeld?

Oh nee, toke_gt refereerde ernaar en dat is ook iets wat ik hard zwart-op-wit heb die iets indiceert over hoeveel het huisje waar ik in zit waard zou moeten zijn.
Ik heb een jaar geleden ingestemd met een "speciale" aanbieding van de verkoopmakelaar (gereduceerd tarief omdat ik ze ook als aankoopmakelaar had bij dit huis) en vrijdag komt hij langs om stappen door te bespreken, stand van zaken op te nemen, alvast advies te geven etc. Dan zal zeker ook naar voren komen wat hij denkt dat het huis nu op gaat leveren op de markt.
Telefonisch vroeg ik er ook naar toen we de afspraak maakte, maar daar durfde hij geen uitspraken over te doen omdat hij het onderhand alweer vergeten was. Fair, I guess.

Ik hoef niet het maximale eruit, maar er is wel een bepaald bedrag dat ik ongeveer wil hebben om te voorkomen dat ik onnodig bij mijn ouders in de - ga. Als ze 420k hadden geboden had ik ze meteen uitgenodigd, met ~413k kom ik mooi rond. Met 405k (wat eerder dus 400k zal worden) hangt dat meer af van wat de makelaar zegt. Maar om alvast huiswerk te doen wilde ik wel eerst weten of NHM wel een betrouwbare shop was of dat ze langskomen en -10% daadwerkelijk aanbieden.

[Toke_gt]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 12:34:
Het aanbod van NHM is op dit moment 405k, maar wel pending een bezichtiging waar ze uiteindelijk waarschijnlijk 400k zullen bieden (er is altijd wel wat, die 5k praten ze makkelijk eraf).

Op reddit vind je een paar reacties. Ik kom tegen dat ze onder de wozwaarde bieden, of tienduizenden onder de aanvankelijk geboden prijs.
Daarom een vraag over bovenstaand: zij bieden de 405K en jij denkt dat ze uitkomen op 400K? Of is dat een indicatie die ze hebben afgegeven. Lees de reacties op reddit en kijk dan eens naar jouw wozwaarde, ik denk dat je dan een betere indicatie hebt van waar ze op uitkomen.

[Thomg]

Toke_gt schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:26:
[...]

Op reddit vind je een paar reacties. Ik kom tegen dat ze onder de wozwaarde bieden, of tienduizenden onder de aanvankelijk geboden prijs.
Daarom een vraag over bovenstaand: zij bieden de 405K en jij denkt dat ze uitkomen op 400K? Of is dat een indicatie die ze hebben afgegeven. Lees de reacties op reddit en kijk dan eens naar jouw wozwaarde, ik denk dat je dan een betere indicatie hebt van waar ze op uitkomen.

https://i.imgur.com/75khNB5.png

[champion16]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 20:32:
[...]

https://i.imgur.com/75khNB5.png

Maar die 400k waar je het over hebt is dus nog nergens op gebaseerd?

[Thomg]

champion16 schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 21:04:
[...]


Maar die 400k waar je het over hebt is dus nog nergens op gebaseerd?

Welke 400k? De 400k van taxatie? Die was van herfst 2024.
De 400k die ik verwacht is dat ze 405k bieden maar er wss 400k van maken na inspectie, er is altijd wel wat.
Of bedoel je wat anders?

[JvS]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 21:16:
[...]

Welke 400k? De 400k van taxatie? Die was van herfst 2024.
De 400k die ik verwacht is dat ze 405k bieden maar er wss 400k van maken na inspectie, er is altijd wel wat.
Of bedoel je wat anders?

Waar baseer je dat op? Gaan ze bij de inspectie 5000 euro aan problemen vinden die ze eerder niet wisten?

Het is me ook niet duidelijk of het voor jou nu helder is wat de verwachte 'reguliere' verkoopprijs / marktprijs is

Als ze 420k hadden geboden had ik ze meteen uitgenodigd, met ~413k kom ik mooi rond. Met 405k (wat eerder dus 400k zal worden) hangt dat meer af van wat de makelaar zegt.

Hoe bedoel je 'rond komen'? En wat moet de makelaar precies zeggen? Mijn (herhaalde) advies is maak gewoon 2 netto opbrengsten:
- Regulier verkopen incl alle eventuele kosten
- Snel & direct verkopen

En bepaal of je het verschil de moeite waard vinft. Als ik het zo lees (bieden op basis van WOZ dat by design 2 jaar achterloopt nu) lijkt het alsof ze bij jou veel dichterbij de verwachte marktprijs bieden (als die inderdaad 420 is, wat me ook niet helemaal dudelijk is of dat voor jou duidelijk is )

[ Voor 42% gewijzigd door JvS op 08-01-2026 07:26 ]

[Blauweregen]

Advies gevraagd:

Helaas heeft de minieme prijsverlaging en het opnieuw plaatsen van een maand geleden niks opgeleverd. In totaal 6 nieuwe bezichtigingen gehad, geen bod.

We willen inmiddels écht van het huis af. Eind feb willen we verhuizen, we willen voorkomen dat we hier moeten blijven wonen omdat het anders leeg staat (en leeg helemaal niet verkoopt). Kortom, er moet iets drastisch gebeuren.

De makelaar blijft aangeven dat het een prima huis is, veel huis voor je geld, goede prijs etc etc. De markt denkt er echter anders over.

Wat is nu wijsheid: de nieuwe prijsverlaging door de huidige makelaar laten oppakken, of met een compleet nieuwe makelaar in zee gaan met bijbehorende vertraging ivm nieuwe foto's, kennismaking etc etc?

Wat zouden jullie doen?

[hollandnick]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:48:
Advies gevraagd:

Helaas heeft de minieme prijsverlaging en het opnieuw plaatsen van een maand geleden niks opgeleverd. In totaal 6 nieuwe bezichtigingen gehad, geen bod.

We willen inmiddels écht van het huis af. Eind feb willen we verhuizen, we willen voorkomen dat we hier moeten blijven wonen omdat het anders leeg staat (en leeg helemaal niet verkoopt). Kortom, er moet iets drastisch gebeuren.

De makelaar blijft aangeven dat het een prima huis is, veel huis voor je geld, goede prijs etc etc. De markt denkt er echter anders over.

Wat is nu wijsheid: de nieuwe prijsverlaging door de huidige makelaar laten oppakken, of met een compleet nieuwe makelaar in zee gaan met bijbehorende vertraging ivm nieuwe foto's, kennismaking etc etc?

Wat zouden jullie doen?

Heb de historie gemist (ofja niet heel aandachtig gevolgd) dus ik weet de details niet helemaal. Maar wellicht kan je een overzicht posten (of een link naar de funda advertentie) zodat we hier kritisch kunnen kijken naar het huis, de ligging en de foto's. Misschien dat opmerkingen vanuit ons omdat we met "kopers" ogen kijken verandering kunnen brengen? Misschien is de prijs gewoon alsnog te hoog voor wat je aanbied, ook na de minieme prijsverlaging

[crepsly]

@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

[hollandnick]

crepsly schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:58:
@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

Maar daarom moet er wel iets aan de hand zijn, ongeacht de makelaar. Het moet bijna wel of een veel te hoge prijs zijn of gewoon een hele slechte locatie of een heel raar huis. Anders moet het na al die weken/maanden en herplaatsing toch wel 1 fatsoenlijk (of zelfs een veel te laag) bod binnen komen

[Blauweregen]

crepsly schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 15:58:
@Blauweregen het is echt raar dat er uit al die bezichtigingen geen bod komt. Nu weer 6 bezichtigingen daar zou je toch minimaal 2 biedingen verwachten. Wat is het beeld van de makelaar waarom je wel redelijke doorloop hebt qua bezichtigingen maar geen biedingen krijgt? Als de makelaar daar niet concreet over kan worden, zou ik echt wisselen van Makelaar. Hoeveel bezichtigingen heb je nu al wel niet gehad en geen enkel bod?

Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

[Blauweregen]

Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.

verwijderd.

[ Voor 39% gewijzigd door Blauweregen op 08-01-2026 16:34 ]

[FirePuma142]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Ik vind het een lastig huis, het is zeker beneden erg smal. Er zijn wel 5 slaapkamers, maar ze zijn aan de kleine kant. Ik snap in deze prijsklasse wel dat je andere opties hebt.

[Arie-]

Ik denk ook niet dat je de enige bent met 'dat probleem'.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

staat er ook al op sinds oktober in bijna dezelfde prijsklasse.

[Blauweregen]

FirePuma142 schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:15:
[...]


Ik vind het een lastig huis, het is zeker beneden erg smal. Er zijn wel 5 slaapkamers, maar ze zijn aan de kleine kant. Ik snap in deze prijsklasse wel dat je andere opties hebt.

Bedankt voor je reactie.

[Blauweregen]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Blauweregen op 08-01-2026 16:33 ]

[hollandnick]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:01:
[...]


Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

Ik heb de foto's bekeken en qua foto's en ligging is er echt niks mis met het huis. Even snel op funda gekeken en de gemiddelde prijs in Haarlem ligt wel iets onder de vraaqgprijs, maar dat is ook afhankelijk van de buurt natuurlijk. Woninstats geeft ook aan dat de prijs iets hoger ligt dan de verwachte verkoopprijs. Beide sites geven dus aan dat de m2 prijs lager ligt (Funda € 5.326, Woningstats €5.443 )

Voor Funda zou ik dan denken biedt dit huis een meerwaarde tegenover de gemiddeld m2 prijs in deze buurt? 125*5326 = €665.750. Volgens woningstats zou €680k een goede prijs moeten zijn. Maar ook hierbij zullen mensen wellicht denken dat ze moeten overbieden.

Ik had, als ik jou was geweest, het huis misschien verlaagd naar €649.000 om zo meer mensen aan te spreken. En met een overbieding van 5% kom je op 681k uit en met 10% op 713k. Ik zou dan verwachten dat je ergens tussen die bedragen dan zou uitkomen

--edit
Je zou ook voor jezelfde kunnen bedenken wat is de laagste prijs die ik accepteer voor de woning? Hoeveel heb je nodig voor je nieuwe woning? Het blijft natuurlijk vervelend

[ Voor 5% gewijzigd door hollandnick op 08-01-2026 16:24 ]

[Blauweregen]

hollandnick schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:21:
[...]

Ik heb de foto's bekeken en qua foto's en ligging is er echt niks mis met het huis. Even snel op funda gekeken en de gemiddelde prijs in Haarlem ligt wel iets onder de vraaqgprijs, maar dat is ook afhankelijk van de buurt natuurlijk. Woninstats geeft ook aan dat de prijs iets hoger ligt dan de verwachte verkoopprijs. Beide sites geven dus aan dat de m2 prijs lager ligt (Funda € 5.326, Woningstats €5.443 )

Voor Funda zou ik dan denken biedt dit huis een meerwaarde tegenover de gemiddeld m2 prijs in deze buurt? 125*5326 = €665.750. Volgens woningstats zou €680k een goede prijs moeten zijn. Maar ook hierbij zullen mensen wellicht denken dat ze moeten overbieden.

Ik had, als ik jou was geweest, het huis misschien verlaagd naar €649.000 om zo meer mensen aan te spreken. En met een overbieding van 5% kom je op 681k uit en met 10% op 713k. Ik zou dan verwachten dat je ergens tussen die bedragen dan zou uitkomen

Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

[rtownz251]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Op het oog een nette woning. Sluit me erbij aan dat de woonkamer wat smal oogt en de keuken is wat gedateerd. Verder vind ik bijna 700k voor een tussenwoning (ben prijzen in andere regio gewend) echt fors maar voor jouw regio is dit wel prima volgens mij. Verder wel mooi voldoende slaapkamers en extra badkamer en washok is top.

Enige wat “negatief” opvalt is het label. Zou dit niet hoger moeten zijn ivm hr++ glas en dakisolatie? Succes en hopelijk komt er toch snel een koper voorbij!

[ Voor 5% gewijzigd door rtownz251 op 08-01-2026 16:28 ]

[Blauweregen]

Dank! Zou iedereen ajb de woonplaats uit de berichten willen halen? Met al deze specificaties is zo te vinden om welk precies huis het gaat natuurlijk, en daarom wilde ik hem juist niet openbaar posten.

We hopen nog steeds om er rond de 670k minimaal voor te krijgen.

[Marcel a]

@Blauweregen
Volgens mij is dat een aantrekkelijk huis. Ik weet niet wat de prijzen in Haarlem zijn en ken de wijk niet, maar hij is vrij prijzig. Alleen te betalen voor mensen die of met z'n tweeën een behoorlijk inkomen hebben of mensen met een behoorlijke overwaarde op hun huidige woning. Ik kan me voorstellen dat er voor deze prijs andere opties binnen bereik komen.

[Blauweregen]

Dank allemaal, heb hem weggehaald.

Nu terug naar de vraag: Wat zouden jullie doen, makelaarswissel proberen of met deze doorgaan?

[Bartjuh]

Arie- schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:19:
Ik denk ook niet dat je de enige bent met 'dat probleem'.
***members only***
staat er ook al op sinds oktober in bijna dezelfde prijsklasse.

Oeh, dat is wel een concurrent
Als ik zou moeten kiezen tussen die twee huizen zou ik op het oog zeker kiezen voor dit huis (prijsverschil nihil)

Ik weet dat dit smaak is, maar ik houd van die oude details en groen. Voortuin met mooie beplanting en hek, gaaf entree met glas-in-lood en die trap, en mooiere (mening) achtertuin. De rest van het huis voelt wel vergelijkbaar aan. Maar dan heb je ook nog B label (i.p.v. C) en meer vierkante meters (zowel binnen als buiten).

En als dit dan al niet verkoopt, dan zou ik toch fors omlaag gaan met de prijs. Ik denk dat de genoemde 649k een goed uitgangspunt is.

Een dezer dagen komt ook mijn woning in de verkoop (appartement dat ik de afgelopen 3 jaar heb verhuurd), en nu al heb ik een lagere vraagprijs besproken met de makelaar. 275k i.p.v. 285k (originele plan). Een lager label dan gedacht i.c.m. een iets langzamere markt.

[ Voor 3% gewijzigd door Bartjuh op 08-01-2026 16:41 ]

[Blauweregen]

Bartjuh schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:37:
[...]

Oeh, dat is wel een concurrent
Als ik zou moeten kiezen tussen die twee huizen zou ik op het oog zeker kiezen voor dit huis (prijsverschil nihil)

Ik weet dat dit smaak is, maar ik houd van die oude details en groen. Voortuin met mooie beplanting en hek, gaaf entree met glas-in-lood en die trap, en mooiere (mening) achtertuin. De rest van het huis voelt wel vergelijkbaar aan. Maar dan heb je ook nog B label (i.p.v. C) en meer vierkante meters (zowel binnen als buiten).

En als dit dan al niet verkoopt, dan zou ik toch fors omlaag gaan met de prijs. Ik denk dat de genoemde 649k een goed uitgangspunt is.

Een dezer dagen komt ook mijn woning in de verkoop (appartement dat ik de afgelopen 3 jaar heb verhuurd), en nu al heb ik een lagere vraagprijs besproken met de makelaar. 275k i.p.v. 285k (originele plan). Een lager label dan gedacht i.c.m. een iets langzamere markt.

Dit huis staat echter aan een hele drukke doorgaande weg, dat van ons niet.

Maar goed, smaken verschillen natuurlijk! Voor veel mensen maakt dat niks uit, net als dat je vanuit je achtertuin op een appartementencomplex uitkijkt (zou ik zelf dan weer niet voor kiezen).

[Bartjuh]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:43:
[...]
Dit huis staat echter aan een hele drukke doorgaande weg, dat van ons niet.
...

Ah ja, dat kan wel uitmaken. Zo zie je maar hoe belangrijk bezichtigingen zijn.

Dat huis lijkt recent opgetopt, want op Google maps streetview is hij nog niet opgetopt.

[Toke_gt]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:25:
[...]
Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

Ik heb ook even gekeken en vind ook met huis, foto’s, presentatie niks mis. Wat wel kan spelen is dat mensen denken dat ze hier nog dik overheen moeten bieden. En dat het dán te duur wordt ingeschat. In dat geval zou 649k kunnen helpen.
Jij zegt dat je dat nu niet verwacht, maar als ik op Makelaarsland een kleine check doe met huizen in de omgeving, dan zie ik afgelopen 1,5 jaar overbiedingen van 67K tot 2x140K. (Krankzinnig, inderdaad). Het zou dus heel goed kunnen dat mensen verwachten dat ze tegen de 8 ton moeten bieden, waar jij met een veel lager bedrag rekent.
Hier verwacht ik een rol van de makelaar. Hoe kan het nu dat er niemand van alle bezichtigers heeft geboden? Heeft hij nagebeld, heeft hij mensen gevraagd welk bedrag ze zouden willen bieden?
Met dat in gedachten kan het echt verstandig zijn een andere makelaar te vragen naar de aanpak, of met de huidige makelaar een andere aanpak te bespreken. Als je eind feb wilt verhuizen en het huis dan verkocht wilt hebben, moet je nu in actie komen.

[Rubbergrover1]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:02:
Het gaat om deze woning, haal hem mogelijk later weer weg.


***members only***

Dank voor het delen, ik was al een tijd benieuwd hoe de presentatie nu zou zijn en of daar iets aan te verbeteren zou zijn.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Marcel a]

@Blauweregen Wij kunnen niet beoordelen of je je makelaar moet inruilen. Er zijn veel bezichtigingen dus ongeacht de makelaar, niemand raakt kennelijk zo enthousiast dat hij of zij een bod gaat doen. Je moet je afvragen waarom dat zo is. Nogmaals, ik ken je stad niet, maar het maakt uit of je woning de duurste of goedkoopste van de straat is. Een goede woning in een matige straat verkoopt voor minder dan dezelfde goede woning in een straat met alleen maar betere woningen. De woning is ondanks dat het op het eerste gezicht een aantrekkelijk pand lijkt kennelijk geen interessante woning voor de bezichtigers. Daar moet je het met de makelaar over hebben. Waarom is dat?

[Toke_gt]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:34:
Dank allemaal, heb hem weggehaald.

Nu terug naar de vraag: Wat zouden jullie doen, makelaarswissel proberen of met deze doorgaan?

Wat je ook zou kunnen doen, om je huis zelf nog wat aantrekkelijker/passender bij doelgroepen te presenteren:
- kleine kamer 1e verdieping inrichten als werkkamer
- werkkamer op 2e verdieping inrichten als luxe kleedkamer. Dan geef je het iets extra’s, waar mensen nu misschien denken ‘wat moet ik met al die grote kamers’.

(Dit is natuurlijk wel ook afhankelijk van hoe je het nu gebruikt, je kunt niet zo maar een kinderkamer inleveren).

[funopda]

Marcel a schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 17:16:
@Blauweregen Wij kunnen niet beoordelen of je je makelaar moet inruilen. Er zijn veel bezichtigingen dus ongeacht de makelaar, niemand raakt kennelijk zo enthousiast dat hij of zij een bod gaat doen. Je moet je afvragen waarom dat zo is. Nogmaals, ik ken je stad niet, maar het maakt uit of je woning de duurste of goedkoopste van de straat is. Een goede woning in een matige straat verkoopt voor minder dan dezelfde goede woning in een straat met alleen maar betere woningen. De woning is ondanks dat het op het eerste gezicht een aantrekkelijk pand lijkt kennelijk geen interessante woning voor de bezichtigers. Daar moet je het met de makelaar over hebben. Waarom is dat?

Wellicht dat het hem hier wel in zit. Ik heb een korte blik op streetview geworpen en de straat ziet er m.i. niet bijzonder aantrekkelijk/pittoresk uit. De voortuinen in de straat van de concurrent uit de buurt doen een hoop voor het beeld.

Ik kijk zelf een beetje in dit segment en er zijn een aantal aspecten aan de woning die mij zouden doen twijfelen. Heel kritisch, en hier ga/kun je niet veel aan veranderen op deze termijn, maar ik noem het toch.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Sport_Life]

funopda schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 17:40:
[...]

Wellicht dat het hem hier wel in zit. Ik heb een korte blik op streetview geworpen en de straat ziet er m.i. niet bijzonder aantrekkelijk/pittoresk uit. De voortuinen in de straat van de concurrent uit de buurt doen een hoop voor het beeld.

Ik kijk zelf een beetje in dit segment en er zijn een aantal aspecten aan de woning die mij zouden doen twijfelen. Heel kritisch, en hier ga/kun je niet veel aan veranderen op deze termijn, maar ik noem het toch.


***members only***

Je schrijft nu wel heel erg vanuit jouw persoonlijke perspectief, heel veel ben ik het niet mee eens.

Houten vloer ziet er prima uit, qua prijs is het voor doorstromers met overwaarde ook goed te doen.

[ Voor 6% gewijzigd door Sport_Life op 08-01-2026 19:44 ]

[Blauweregen]

Bedankt allemaal. We gaan verder niks veranderen qua indeling van de kamers oid, we wonen er gewoon dus dat is niet haalbaar.

Maar wie weet kunnen we iets proberen met kleden, als een houten vloer als negatief wordt beoordeeld.

Voor nu denk ik dat we toch maar bij deze makelaar blijven en zsm vragen om hem weer in prijs te verlagen en opnieuw te plaatsen.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

[Sport_Life]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:
Bedankt allemaal. We gaan verder niks veranderen qua indeling van de kamers oid, we wonen er gewoon dus dat is niet haalbaar.

Maar wie weet kunnen we iets proberen met kleden, als een houten vloer als negatief wordt beoordeeld.

Voor nu denk ik dat we toch maar bij deze makelaar blijven en zsm vragen om hem weer in prijs te verlagen en opnieuw te plaatsen.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

Als ik hem nu zou zien dan zou ik ook denken dat er al een paar volle kijkdagen zijn, gezien de locatie, grootte en aantal x opgeslagen.

Misschien een open dag organiseren zodat je laat merken dat de woning nog niet is verkocht?

[Blauweregen]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:47:
[...]

Als ik hem nu zou zien dan zou ik ook denken dat er al een paar volle kijkdagen zijn, gezien de locatie, grootte en aantal x opgeslagen.

Misschien een open dag organiseren zodat je laat merken dat de woning nog niet is verkocht?

Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

[deejeebv]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:.

Wat me ook enorm frustreert is hoeveel mensen de woning bewaren op funda, zonder verdere aanvragen. Waar slaat dat op, en waarom zou je dat doen? Ik snap er niks van.

Ik bewaar ook regelmatig een huis als favoriet, gewoon uit nieuwsgierigheid of om te zien hoe die woning in markt ligt, bijvoorbeeld om te vergelijken met mijn eigen woning.
Uit het aantal malen bewaard kun je niets afleiden.

[Sandyman538]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

En ik denk nog steeds dat de makelaar meer door moet vragen waarom mensen na een bezichtiging geen interesse meer hebben om een bod uit te brengen. Toen wij 8 jaar geleden een huis verkochten kregen wij gewoon feedback van de makelaar van de verschillende mensen die een bezichtiging hadden gedaan "2e badkamer te groot", "U vormige keuken niet zo handig", "zwarte tegelvloer te aanwezig" etc etc. Dit waren niet dingen waar wij in dat huis iets aan konden doen op dat moment, maar als er 15 bezichtigingen zijn geweest verwacht ik toch wel iets meer dan 'vage antwoorden' van de makelaar waarom iemand geen bod doet.

[Marcel a]

@Blauweregen iedereen kan roepen dat je prijs redelijk is, maar ondertussen wil niemand het er voor geven.
Ik heb voor mijn woning ook minder gekregen dan je zou verwachten op basis van allerlei rekensommen. Dat kan gebeuren. Sommige woningen liggen beter in de markt dan anderen. Die van jouw lijkt niet heel erg makkelijk te verkopen. Dan moet je een handje helpen.

[Roadman]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

Als jouw makelaar echt niet verder komt dan dit zou ik morgen nog een aantal andere makelaars in de omgeving bellen om op zijn minst aan te horen hoe zij er over denken.

[Sport_Life]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:50:
[...]


Ja, echt onvoorstelbaar en frustrerend . Ik denk dat we eerst maar een forse prijsverlaging en nieuwe plaatsing doen en dan een open dag plannen om zoveel mogelijk mensen te clusteren hopelijk... Dat is iig het advies van de makelaar, hoewel hij ook blijft zeggen dat de prijs echt prima is voor wat je ervoor kriigt. Kortom, de makelaar lijkt ook in het duister te tasten.

De prijs per m2 is prima/marktconform.
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Dat zou betekenen dat de opbouw dus eigenlijk niet zoveel waard is en de waarde eerder in de buurt ligt van woningen zonder opbouw, zoals nummer 46.

[El Capitan]

Hoeveel van die kijkers kwamen met aankoopmakelaar of een tweede keer kijken? Krijg je hier inzicht in? Makelaars kennen elkaar natuurlijk goed in de omgeving en weten snel genoeg hoe het zit

[Paprika]

Roadman schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:11:
[...]


Als jouw makelaar echt niet verder komt dan dit zou ik morgen nog een aantal andere makelaars in de omgeving bellen om op zijn minst aan te horen hoe zij er over denken.

Tenzij alle bezichtigingen zonder aankoopmakelaar waren, zou ik ook verwachten dat zijn con-collega's toch wel af en toe door hebben gespeeld waarom men geen interesse had na de bezichtiging.

[Paprika]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Ik ben bang dat dit wel een ding zal zijn. Voor iemand zonder kinderen heb je te veel (kleine) kamers en voor mensen met de kinderen om de kamers te vullen heb je (relatief) weinig ruimte in de gezamenlijke vertrekken.

[Wietsee.]

€ 6000,- prijsverlaging is ook nutteloos, dat is geen serieuze stap, komt eerder wanhopig over.

[ Voor 16% gewijzigd door Wietsee. op 08-01-2026 20:40 ]

[Blauweregen]

Wietsee. schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:40:
€ 6000,- prijsverlaging is ook nutteloos, dat is geen serieuze stap, komt eerder wanhopig over.

Ahh, ik dacht al, waar blijf je.

[Blauweregen]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]

De prijs per m2 is prima/marktconform.
Het enige dat ik me kan bedenken is dat de woonkamer en keuken niet meer in verhouding is sinds de opbouw. 4 slaapkamers en 2 badkamers is leuk, maar de woonkamer wordt met 2-3 kinderen wel krap, voor minder geld heb je 2 slaapkamers en 1 badkamer wat voor de doelgroep wellicht ook voldoet.

Dat zou betekenen dat de opbouw dus eigenlijk niet zoveel waard is en de waarde eerder in de buurt ligt van woningen zonder opbouw, zoals nummer 46.

Klopt, dit is voor ons ook de reden om te verhuizen. Als we hier waren blijven wonen hadden we uitgebouwd, ik ga ervanuit dat nieuwe bewoners dat ook zullen doen.

Ik denk dat er een stuk of 5 mensen zijn geweest die 2 keer zijn komen kijken en/of met aankoopmakelaar kwamen. Alle dingen die worden aangegeven zijn dingen waar we helaas niks aan kunnen veranderen, vergelijkbaar met wat jullie zeggen (geen achterom, toch liever een nieuwe woning, willen er veel aan verbouwen, of geen specifieke reden).

[Blauweregen]

Marcel a schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:07:
@Blauweregen iedereen kan roepen dat je prijs redelijk is, maar ondertussen wil niemand het er voor geven.
Ik heb voor mijn woning ook minder gekregen dan je zou verwachten op basis van allerlei rekensommen. Dat kan gebeuren. Sommige woningen liggen beter in de markt dan anderen. Die van jouw lijkt niet heel erg makkelijk te verkopen. Dan moet je een handje helpen.

Precies.

[Blauweregen]

deejeebv schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:02:
[...]

Ik bewaar ook regelmatig een huis als favoriet, gewoon uit nieuwsgierigheid of om te zien hoe die woning in markt ligt, bijvoorbeeld om te vergelijken met mijn eigen woning.
Uit het aantal malen bewaard kun je niets afleiden.

Nee, dat blijkt inderdaad.. helaas. Er komen per dag wel 5 nieuwe 'bewaard' bij, maar daar koop je niks voor jammer genoeg.

[MJV]

Ik zou toch gewoon kijken naar een nieuwe makelaar. Prijs is één ding, maar de redenen waarom mensen mogelijk zijn afgehaakt die hier worden aangereikt had je toch ook verwacht vanuit de makelaar.

Wat je sowieso kunt doen voordat je de knoop doorhaakt is nu al gewoon 2 andere makelaars uitnodigen. Kijk dan wat zij zeggen en hoe dat voelt, voor dat je eventueel afscheid neemt van je huidige makelaar.

[Blauweregen]

MJV schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:51:
Ik zou toch gewoon kijken naar een nieuwe makelaar. Prijs is één ding, maar de redenen waarom mensen mogelijk zijn afgehaakt die hier worden aangereikt had je toch ook verwacht vanuit de makelaar.

Wat je sowieso kunt doen voordat je de knoop doorhaakt is nu al gewoon 2 andere makelaars uitnodigen. Kijk dan wat zij zeggen en hoe dat voelt, voor dat je eventueel afscheid neemt van je huidige makelaar.

Ja dit hebben we gedaan inderdaad, maar wat me nu vooral weerhoudt is het gedoe/de vertraging die het oplevert om te switchen. Je bent zo een maand of minstens 3 weken verder, en dan lijkt eind feb verkoop helemaal onhaalbaar..

Eerst neigde ik naar andere makelaar proberen, nu denk ik weer: als je een huis wil kopen laat je dat niet afhangen van een makelaar. Dus dan lijkt overstappen het extra geld en de vertraging weer niet waard.

[funopda]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 19:38:
[...]

Je schrijft nu wel heel erg vanuit jouw persoonlijke perspectief, heel veel ben ik het niet mee eens.

Houten vloer ziet er prima uit, qua prijs is het voor doorstromers met overwaarde ook goed te doen.

Smaak is uiteraard persoonlijk, maar ik weet wel dat ik en mijn netwerk precies de doelgroep zijn van dit type woning. Er zijn echt een hoop kopers in deze omgeving die flink budget hebben, maar daar wel een perfecte woning voor terug willen zien, en echt niet de tijd hebben om uitgebreid te renoveren (helemaal niet met kinderen in het spel). Dat zie je terug in hoe gewild de woning is.

Nu dus hopen dat een extra prijsverlaging helpt, wellicht dat je in een net wat lagere prijsklasse een nieuwe doelgroep aanboort. Duimen!

[Bartjuh]

Er zijn veel mensen afgehaakt. Nu zijn er vast mensen die zijn afgehaakt door een "deal-breaker", iets dat ze echt niet leuk vinden en het huis dus nooit meer zouden overwegen. Maar ik denk dat er best ook wel wat mensen zijn afgehaakt met "Het is een aardig huis, maar niet voor die prijs". In potentie hebben die mensen nog wel interesse, en die zullen het huis dan ook "bewaren" in Funda. Want wie weet daalt de prijs wel, en dan heb ik misschien weer wel interesse.

Ons huidige huis heb ik ongeveer 2 jaar geleden gekocht. Die stond reeds een half jaar te koop. Eerst voor 390k. Toen dacht ik; interessant klushuis, maar te duur. Dat werd 375k. Toen 350k met de veel geziene "bieden vanaf" tekst ( ). Toen dacht ik; "dit begint interessant te worden". Bezichtiging gedaan. 345k geboden. Schijt aan "bieden vanaf". Uiteindelijk gekocht voor 347.5k.


Moest wel het nodig aan gedaan worden, oud huis uit 1880. Dak lekte en daardoor vochtige muren hier en daar. Dakrenovatie kostte circa 20k, met isolatie erbij. Nieuw dakraam met installatie (oude verrot), en iets verplaatst, ook 2k. En wat echt een "deal-breaker" moet zijn geweest voor velen is de tweede trap naar de bovenste verdieping. Super steil en krakkemikkig. Denk dat veel mensen denken dat je daar niets aan kunt doen. Heel het ding eruit gesloopt, gat naar boven stuk groter gemaakt (gelukje met hoe de draagbalken liepen), en door slim ontwerp een veel minder steile trap laten plaatsen. Kosten vielen mij erg mee, 3k. Verder het nodige zelf gerenoveerd. Denk nog 20k tegen aan gesmeten, o.a. voor een nieuwe badkamer en wc.

[Jumpman]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:01:
[...]


Rond de 15-20 bezichtigingen, en een stuk of 15 afzeggingen.

Makelaar geeft aan dat mensen geen druk voelen omdat er veel meer keuze is, en dat daardoor beslissingen uit blijven. Kortom, weinig concreets dus.

Tegelijkertijd zie ik er ook tegenop om van makelaar te wisselen, levert ook weer weken vertraging op en hoe groot is nu de kans dat het echt aan de makelaar ligt? Wij hebben ze (lang geleden) altijd als prettig bij bezichtigingen ervaren, ze bereiden goed voor etc, bellen na. Dus op papier lijkt het allemaal ok zou je denken.

De foto's zijn erg goed. Nadeel is denk ik deze periode: Begin december t/m januari, zijn veel mensen die potentiële koper zijn met hun hoofd ergens anders, zoals feestdagen en wintersport. Daarbij je hebt ook wel wat concurrenten.

Kritische punten:

• Label C.
• Veel kamers in relatief weinig woonoppervlakte.
• De afwijkende groene aanbouw, zou in één van de gebruikte grond of pasteltinten veel beter ogen.

Wat kan je extra doen:

• Klopt het label wel? Checken.
• Ik denk even geduld hebben nog.
• Een impressie tekening laten maken, als je bijvoorbeeld ergens een (niet dragende) muur weghaalt, de bijkeuken bij de keuken betrekken of ergens één grote hobby of kantoorkamer van kan maken. Laat klanten mogelijkheden zien.

[miicker]

@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Nemean]

@Blauweregen

Ik reageer ook even. Op basis van de informatie in dit topic kon ik je woning vinden (sorry). Ik moet zeggen dat het er keurig uitziet: netjes onderhouden en met veel ruimte en kamers, iets wat ook hoog op mijn eigen wensenlijstje stond toen wij voor een woning gingen kijken.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[hollandnick]

miicker schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 23:39:
@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.


***members only***

Ik denk alleen niet dat zakken in de prijs betekend dat je er echt veel minder voor gaat vangen. Ik weet niet hoe deze stad is maar in de meeste steden wordt gewoon nog steeds overboden. Daarnaast ligt dit huis dichtbij een andere grote belangrijke stad voor veel mensen. Met 649k spreek je op Funda ook de mensen aan die filteren op max 650k en die zoeken naar een huis van deze prijs, in deze stad en denken dat ze moeten overbieden. Nou weet ik niet wat daar normaal is maar met 5% zit je al weer op de 680k

Het lijtk gewoon een rare wereld te zijn waarbij niemand meer lijkt te durven om de vraagprijs of onder te bieden

@Blauweregen
Wat ik eerder nog niet had vermeld is (eens met een aantal anderen) dat de "oude" houten vloeren me boven ook wel afschrikken, en het huis is inderdaad wat smal. Dat de badkamers krap zijn kan ik me dan niet in vinden, badkamers zien er mooi uit. Maar ik ken de huizen in de buurt daar en in die stad ook niet. Qua indeling kan dit dus normaal zijn en de vloeren zijn natuurlijk erg makkelijk te vervangen, dus dat moet echt geen dealbreaker zijn. Voor een volgend huis (ik zit nu oo label C) zou ik ook alleen gaan voor label B of hoger huizen, ook dat kan zijn waarom je wat minder aanmeldingen en biedingen krijgt

[ Voor 25% gewijzigd door hollandnick op 09-01-2026 08:16 ]

[JvS]

Sport_Life schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 20:15:
[...]

De prijs per m2 is prima/marktconform.

Behalve dat niemand hem wilt kopen of zelfs maar een bod doet. Ik vind dit echt spreadsheetdenken. Het is kut, maar dit moet bijna de conclusie zijn...

De suggesties voor verbeteringen zijn allemaal voor kleine dingetjes (ik had via DM opmerkingen over de deuren, vloeren, kitrandjes, niet echt dealbrekers). Indeling en kleine slaapkamers / smalle woonkamer is wel het grootste 'probleem' (dat had ik zelf niet zo gezien, omdat ik een huis woon dat erg lijkt op deze, dus ook "klein"), maar dat is nu eenmaal de eigenschap van zo'n huis.

Simpelweg is de optelsom dat het door mensen niet de moeite is om een bod te doen. Er lijken niet echt grote oplosbrare problemen te zijn. De presentatie is prima. Dan blijft over de prijs...

[ Voor 12% gewijzigd door JvS op 09-01-2026 08:28 ]

[Rubbergrover1]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:06:
[...]
@Blauweregen
Wat ik eerder nog niet had vermeld is (eens met een aantal anderen) dat de "oude" houten vloeren me boven ook wel afschrikken, en het huis is inderdaad wat smal.

Dat wordt nog benadrukt door de redelijk 'aanwezige', grote, kasten die in de woonkamer staan. Wat ik eerder ook aangaf, de kast tegen de schoorsteenmantel zorgt voor het 'gewone' leven waarschijnlijk voor een mooie scheiding tussen woon- en eetgedeelte, maar op de verkoopfoto's maakt dit dat de ruimte er (nog) smaller uitziet dan hij is. Mede doordat die kast zo donker is.

Dat de badkamers krap zijn kan ik me dan niet in vinden, badkamers zien er mooi uit.

Ik snap wel een beetje wat bedoeld wordt. De bovenste badkamer is ongeveer 1 bad breed en dat komt misschien niet ruim over. In de praktijk werkt dat prima, maar misschien dat de foto's dat nu een beetje benadrukken. Mede door het wastafelmeubel dat wat aanwezig is. Wellicht dat hier nog 'handiger' foto's te maken zijn?

Voor een volgend huis (ik zit nu oo label C) zou ik ook alleen gaan voor label B of hoger huizen, ook dat kan zijn waarom je wat minder aanmeldingen en biedingen krijgt

Ik denk dat dat wel een belangrijk punt is. Ik kan mij voorstellen dat je bijvoorbeeld met een paar zonnepanelen dat label al naar B zou kunnen krijgen. En dat dat veel meer opbrengt in de verkoopprijs dan wat het kost; zonnepanelen kosten tegenwoordig ook niet zo veel meer.

[funopda]

Wat me ook nog te binnen schoot is dat de huidige vraagprijs alsnog boven het gemiddelde in de wijk ligt. Nu zijn er al wat kleinere woningen (rond de 90 m²) in deze wijk die het gemiddelde omhoog hebben getrokken, dus de vraag is hoe marktconform de huidige prijs is, laat staan de initiële vraagprijs.

We hebben het nu wel erg veel over de presentatie op Funda, maar uiteindelijk zijn er behoorlijk wat bezichtigingen geweest. Ik vraag me af hoe zinvol het is om nog veel details te wijzigen van de advertentie.

Kan het wellicht zijn dat de makelaar tijdens de bezichtigingen erg aanstuurt op flink overbieden? Dit heb ik als koper namelijk weleens meegemaakt. Ik was vrij zeker van de marktwaarde van de woning, en de vraagprijs zat daar in de buurt, maar de makelaar deed voorkomen alsof biedingen minimaal 40000 boven die marktwaarde moesten zitten om kans te maken. Uiteindelijk had ik hierdoor dermate weinig zin om een bod te plaatsen, dat ik dat niet heb gedaan. Er zijn toen veel bezichtigingen geweest en geen enkel bod.

Een energielabel omhoog kan wel laaghangend fruit zijn ja. Kunnen kopers dan niet 10000 meer lenen?

[Bartjuh]

miicker schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 23:39:
@Blauweregen ik denk persoonlijk dat de prijs te hoog is ingezet. Ik zie dat je meerdere keren aangeeft dat de prijs onder dat van referentiewoningen lag/ligt en onder dat was makelaars dachten, maar als ik even snel kijk op Funda in dezelfde woonplaats dan zie ik wel wat huizen van dezelfde bouwperiode rond die prijs en ik moet zeggen dat ik de meeste huizen die ik vind dan net iets aantrekkelijker vind dan jouw huis.

***members only***

Ja, ik ben het helemaal met je eens. Zeker ook met dit huis weer om de hoek (mooie glas-in-lood , meer charme, badkamer mooier, keuken mooier (i know -> mening), meer m2, beter label), voor praktisch dezelfde prijs. Ik denk dat Blauweregen echt (fors) moet zakken in prijs. Minimaal 40k. Het is een té duur huis op die locatie. Dat is i.m.h.o. echt dé hoofdreden.

Niet luisteren naar je makelaar m.b.t. vraagprijs. Mijn ervaring met makelaars is dat het doorgaans geen hoogvliegers zijn (er zijn vast uitzonderingen).

[hollandnick]

funopda schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:41:
Wat me ook nog te binnen schoot is dat de huidige vraagprijs alsnog boven het gemiddelde in de wijk ligt. Nu zijn er al wat kleinere woningen (rond de 90 m²) in deze wijk die het gemiddelde omhoog hebben getrokken, dus de vraag is hoe marktconform de huidige prijs is, laat staan de initiële vraagprijs.

We hebben het nu wel erg veel over de presentatie op Funda, maar uiteindelijk zijn er behoorlijk wat bezichtigingen geweest. Ik vraag me af hoe zinvol het is om nog veel details te wijzigen van de advertentie.

Kan het wellicht zijn dat de makelaar tijdens de bezichtigingen erg aanstuurt op flink overbieden? Dit heb ik als koper namelijk weleens meegemaakt. Ik was vrij zeker van de marktwaarde van de woning, en de vraagprijs zat daar in de buurt, maar de makelaar deed voorkomen alsof biedingen minimaal 40000 boven die marktwaarde moesten zitten om kans te maken. Uiteindelijk had ik hierdoor dermate weinig zin om een bod te plaatsen, dat ik dat niet heb gedaan. Er zijn toen veel bezichtigingen geweest en geen enkel bod.

Een energielabel omhoog kan wel laaghangend fruit zijn ja. Kunnen kopers dan niet 10000 meer lenen?

Maar waarom heb je dan geen bod gedaan? Dát snap ik dan niet De makelaar en de verkoper kunnen van alles vinden. Maar ik maak (ik zal vast de standaard tweaker zijn) voor mezelf een berekening en dan breng ik gewoon een bod uit, zonder al te veel emotie. Als dat op of onder de vraag prijs is dan prima toch? Wordt ik het niet dan niet. Zo heb ik in het verleden weleens op 2 huizen geboden. Beide waren naar mijn smaak en wordt je bij beide gekozen dan kan je alsnog een keuze maken en terugtrekken op 1.

En anders? Worden je biedingen niet geaccepteerd en moet je verder. Is het wel je droomhuis en echt exact wat je zoekt, dan zou ik zelf ook wel meer durven te bieden met het idee dat ik er dan nog wel 20 jaar woon.

Bartjuh schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:46:
[...]

Ja, ik ben het helemaal met je eens. Zeker ook met dit huis weer om de hoek (mooie glas-in-lood , meer charme, badkamer mooier, keuken mooier (i know -> mening), meer m2, beter label), voor praktisch dezelfde prijs. Ik denk dat Blauweregen echt (fors) moet zakken in prijs. Minimaal 40k. Het is een té duur huis op die locatie. Dat is i.m.h.o. echt dé hoofdreden.

Niet luisteren naar je makelaar m.b.t. vraagprijs. Mijn ervaring met makelaars is dat het doorgaans geen hoogvliegers zijn (er zijn vast uitzonderingen).

Mwah te duur denk ik niet. Vierkante meter prijs daar in de buurt kwam je dacht ik ongeveer op de vraagprijs uit van de verkoper. Dus dat moet prima haalbaar zijn. Alleen zou zakken naar onder de "filter grens" op funda kunnen helpen nieuwe kopers te trekken en alsnog die 680 te halen.

Ook die charme is smaak. Want glas in lood en meer charme komt mij juist over als oude zooi Ieder zijn eigen mening en smaak natuurlijk haha

[ Voor 21% gewijzigd door hollandnick op 09-01-2026 08:58 ]

[Bartjuh]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:55:
[...]
Mwah te duur denk ik niet. Vierkante meter prijs daar in de buurt kwam je dacht ik ongeveer op de vraagprijs uit van de verkoper. Dus dat moet prima haalbaar zijn. Alleen zou zakken naar onder de "filter grens" op funda kunnen helpen nieuwe kopers te trekken en alsnog die 680 te halen.

De m2 prijs is alleen maar een leidraad. De "waargenomen kwaliteit per m2" moet je ook meenemen. Als je m2 prijs gemiddeld is, maar de waargenomen kwaliteit per m2 lager dan gemiddeld, is je prijs te hoog.

Ook die charme is smaak. Want glas in lood en meer charme komt mij juist over als oude zooi Ieder zijn eigen mening en smaak natuurlijk haha

Zeker waar. Doorgaans kan ik mensen indelen in 2 groepen (ook hier in dit topic):
1. Mensen die idealiter een nieuwbouwwoning willen.
2. Mensen die idealiter houden van oude details, hoge plafonds, etc.

Maar heel vaak zie je een oud huis die aan de binnenzijde de charme heeft van een nieuwbouwhuis. Het is toch een beetje dissonant; het is niet het ideale plaatje van beide groepen. Het voelt dus per definitie als concessies doen, voor beide groepen. Daar valt het huis van Blauweregen ook een beetje in, en het huis van miicker een stuk minder (veel oude details behouden).

[funopda]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 08:55:
[...]

Maar waarom heb je dan geen bod gedaan? Dát snap ik dan niet De makelaar en de verkoper kunnen van alles vinden. Maar ik maak (ik zal vast de standaard tweaker zijn) voor mezelf een berekening en dan breng ik gewoon een bod uit, zonder al te veel emotie. Als dat op of onder de vraag prijs is dan prima toch? Wordt ik het niet dan niet. Zo heb ik in het verleden weleens op 2 huizen geboden. Beide waren naar mijn smaak en wordt je bij beide gekozen dan kan je alsnog een keuze maken en terugtrekken op 1.

En anders? Worden je biedingen niet geaccepteerd en moet je verder. Is het wel je droomhuis en echt exact wat je zoekt, dan zou ik zelf ook wel meer durven te bieden met het idee dat ik er dan nog wel 20 jaar woon.

Dat had ik inderdaad ook kunnen doen, zeker omdat ik echt goed wist wat het zou moeten kosten. In dit geval was het een prima woning, maar er zaten wel een aantal minpunten aan, die maakten dat ik niet 100% gemotiveerd was om het huis te kopen. Dat in combinatie met een makelaar die ik met z'n gezwets niet serieus kon nemen resulteerde erin dat ik afhaakte. Ik heb vaker ervaring gehad met verkopers/makelaars die een woning veel hoger waardeerden dan de marktwaarde, en dit heeft me veel wachttijd gekost. Dan koop ik liever een woning waar wel fatsoenlijk gehandeld kan worden.

[hollandnick]

Bartjuh schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 09:08:
[...]

De m2 prijs is alleen maar een leidraad. De "waargenomen kwaliteit per m2" moet je ook meenemen. Als je m2 prijs gemiddeld is, maar de waargenomen kwaliteit per m2 lager dan gemiddeld, is je prijs te hoog.


[...]

Zeker waar. Doorgaans kan ik mensen indelen in 2 groepen (ook hier in dit topic):
1. Mensen die idealiter een nieuwbouwwoning willen.
2. Mensen die idealiter houden van oude details, hoge plafonds, etc.

Maar heel vaak zie je een oud huis die aan de binnenzijde de charme heeft van een nieuwbouwhuis. Het is toch een beetje dissonant; het is niet het ideale plaatje van beide groepen. Het voelt dus per definitie als concessies doen, voor beide groepen. Daar valt het huis van Blauweregen ook een beetje in, en het huis van miicker een stuk minder (veel oude details behouden).

Of je treft weer de mensen aan die wel een karakteristiek huis zoeken vanuit buitenaanzicht, maar binnen graag toch voorzien worden van alle moderne gemakken, en dus ook overal stucwerk en mooie moderne afwerking (beetje zoals mijn vriendin + ik samen haha).

Al voel ik wel dat de kwaliteit per m2 vooral vroeger een ding was. Tegenwoordig, en misschien is het nu wat afgekoeld, maakte het echt niks uit. Zelfs de grootste bouwvallen werden voor tegen de gemiddelde m2 verkocht. Gelukkig zien we dat wat afnemen (is mijn gevoel atlhans)

[funopda]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:00:
[...]
Al voel ik wel dat de kwaliteit per m2 vooral vroeger een ding was. Tegenwoordig, en misschien is het nu wat afgekoeld, maakte het echt niks uit. Zelfs de grootste bouwvallen werden voor tegen de gemiddelde m2 verkocht. Gelukkig zien we dat wat afnemen (is mijn gevoel atlhans)

Niet mee eens. Kopers zijn echt bereid om een forse premium te betalen voor een turn key woning. Kijk eens naar alle woningen die de afgelopen jaren zijn geflipt/nog geflipt worden. Dat zou niet rendabel zijn als kwaliteit per m2 niet uit zou maken.

[Strider]

Blauweregen schreef op donderdag 8 januari 2026 @ 16:25:
[...]


Ik vind 649 zelf wel heel spannend, omdat ik niet verwacht dat mensen nu nog gaan overbieden.. Maar goed, wat moet dat moet natuurlijk.

Recente ervaring van een vriend:
September: Te koop gezet voor: 595k - 3 kijkers, geen biedingen
Oktober: Opnieuw geplaatst voor 575k - 2 kijkers, geen biedingen
Eind november: Opnieuw geplaatst voor 549k, 15 aanmeldingen, en na 3 bezichtigingen, 2 biedingen van 612k.

[Blauweregen]

Strider schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:35:
[...]


Recente ervaring van een vriend:
September: Te koop gezet voor: 595k - 3 kijkers, geen biedingen
Oktober: Opnieuw geplaatst voor 575k - 2 kijkers, geen biedingen
Eind november: Opnieuw geplaatst voor 549k, 15 aanmeldingen, en na 3 bezichtigingen, 2 biedingen van 612k.

Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

[GreatDictator]

Veel succes, komt vast goed

[EDW13]

Blauweregen schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:41:
[...]


Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

Success!
Ik volg het hier niet echt meer, daar alles achter de rug is voor mij, maar was toch even benieuwd naar hoe het er voor stond bij jullie. Dank voor de updates!
En ja.. zoals hiervoor ook geschreven is.. Het kan soms raar lopen.
Ons huis had, zoals je weet, exact dezelfde weg en toen we "fors" gezakt waren kwamen de serieuze biedingen binnen.
Erg benieuwd voor je, maar komt best goed!

[Bartjuh]

hollandnick schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:00:
[...]
Of je treft weer de mensen aan die wel een karakteristiek huis zoeken vanuit buitenaanzicht, maar binnen graag toch voorzien worden van alle moderne gemakken, en dus ook overal stucwerk en mooie moderne afwerking (beetje zoals mijn vriendin + ik samen haha).

Je hebt altijd uitzonderingen

Ik woon nu ook in een oud huis dat binnen weinig authentieke elementen heeft buiten de hoge plafonds. Het liefst woon ik wel in een statig herenhuis met alle details, zijn vaak monumenten, maar dat geld heb ik niet, dus moet ik concessies doen. Ik woon verder prima hoor, ben blij met het huis (en de locatie), maar het is niet mijn droomhuis

[Nemean]

Blauweregen schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:41:
[...]


Dat geeft de burger moed, hopelijk wordt dit ook ons scenario..

We gaan hem opnieuw plaatsen voor 650k. Fingers crossed.

Veel succes, ik duim voor je mee!

[hollandnick]

funopda schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 10:22:
[...]

Niet mee eens. Kopers zijn echt bereid om een forse premium te betalen voor een turn key woning. Kijk eens naar alle woningen die de afgelopen jaren zijn geflipt/nog geflipt worden. Dat zou niet rendabel zijn als kwaliteit per m2 niet uit zou maken.

Oh eens hoor, maar dan zie je dat de m2 prijs vaak hoger ligt dan het gemiddelde. Wat dan soms ook inderdaad wel verantwoordt is door kwalitatieve afwerking of extra's tegenover andere huizen. Gemiddelde m2 prijzen of daaronder verwacht ik ook geen turn key woningen of premium. Als dat dan toch zo is, is dat wel mooi meegenomen natuurlijk

[JvS]

Bartjuh schreef op vrijdag 9 januari 2026 @ 11:38:
[...]

Je hebt altijd uitzonderingen

Ik woon nu ook in een oud huis dat binnen weinig authentieke elementen heeft buiten de hoge plafonds. Het liefst woon ik wel in een statig herenhuis met alle details, zijn vaak monumenten, maar dat geld heb ik niet, dus moet ik concessies doen. Ik woon verder prima hoor, ben blij met het huis (en de locatie), maar het is niet mijn droomhuis

Denk niet dat dat uitzonderingen zijn. Ik heb mijn huis vanbinnen ook modern gestuct, nieuwe trap, modern schakelmateriaal, moderne keuken en badkamer, alles gewoon netjes modern binnen. Wel een platte plint in het plafond laten stuccen en ik heb glas in lood in dubbelglas laten ontwerpen en plaatsen in de 3 bovenlichten aan de voorkant van mn huis. Niet authentiek, maar wel stijlvol.

Ik vind het ook heel erg fijn dat mijn straat er gewoon goed uit ziet en gezellig is.

[Paralize_nl]

Ik beb zelfs en suite teruggebracht in de woning. Eerdere bewoners hadden het glas en lood al onder handen genomen(triple glas is dat nu met nieuw ontworpen glas in lood in het midden). Plintstuc plafonds, gestucte wanden. Huis is wel oud (eeuwwisseling) maar veel is teruggebracht (niet origineel) - maar bakken sfeer

Je wil toch gewoon modern comfort hebben.

Heel veel succes @Blauweregen ik volg het al langer ondanks dat ik niet vaak reageer.

[JvS]

Hierbij een google streetview historische drieluik van een huisje bij mij in de buurt waar mensen next level het grote raam uit de jaren XX hebben hersteld in originele gevelstijl met 2 kleine ramen (en dus minder licht).

Love it

[deejeebv]

JvS schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:10:
Hierbij een google streetview historische drieluik van een huisje bij mij in de buurt waar mensen next level het grote raam uit de jaren XX hebben hersteld in originele gevelstijl met 2 kleine ramen (en dus minder licht).

Love it

[Afbeelding] [Afbeelding] [Afbeelding]

Maar die dakkapel doet toch wel afbreuk aan het originele karakter van het huis.

[Blauweregen]

JvS schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:10:
Hierbij een google streetview historische drieluik van een huisje bij mij in de buurt waar mensen next level het grote raam uit de jaren XX hebben hersteld in originele gevelstijl met 2 kleine ramen (en dus minder licht).

Love it

[Afbeelding] [Afbeelding] [Afbeelding]

Pfoe, dat is een forse verzakking 👀

[JvS]

Verzakking?

[JvS]

deejeebv schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:21:
[...]

Maar die dakkapel doet toch wel afbreuk aan het originele karakter van het huis.

Ja niet het mooiste inderdaad. In werkelijkheid springt het niet zo in het ook als op de streetview. Een stukje verderop in die wijk staat deze, hier vind ik de dakopbouw een STUK mooier:
https://www.funda.nl/deta...sdoornstraat-50/43206099/

Ook foto's in de sneeuw trouwens, daar was vorige week discussie over. Vind het er enorm gaat uit zien en foto's binnen zijn lekker licht, maar je kan niet echt de straat beoordelen.

[Paralize_nl]

Bloemenbuurt is leuk, veel leuke straatjes en de volledige herbouw van cartesius en dus het gebied rondom de hondenkop en pingpongclub gaat het heel gewild maken komende jaren verwacht ik.

[Blauweregen]

JvS schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 13:33:
Verzakking?

Ja, het huis/de kozijnen staan helemaal scheef.

[JvS]

Blauweregen schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 16:09:
[...]


Ja, het huis/de kozijnen staan helemaal scheef.

Grapje neem ik aan? Je hebt weleens vaker een streetview foto gezien toch?

[Blauweregen]

JvS schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 17:36:
[...]

Grapje neem ik aan? Je hebt weleens vaker een streetview foto gezien toch?

Zeker geen grapje, kijk maar eens hoe de kozijnen staan t.o.v. elkaar en t.o.v. de rest. Ik snap eerlijk gezegd niet hoe je kan denken dat dat aan de hoek van de foto ligt.. maar ok.

[Toke_gt]

Blauweregen schreef op zaterdag 10 januari 2026 @ 23:07:
[...]


Zeker geen grapje, kijk maar eens hoe de kozijnen staan t.o.v. elkaar en t.o.v. de rest. Ik snap eerlijk gezegd niet hoe je kan denken dat dat aan de hoek van de foto ligt.. maar ok.

Ligt niet aan hoek waaruit de foto is genomen, maar aan het feit dat camera op een bewegende auto staat. Ze plakken de opgenomen beelden overelkaar heen tot een geheel en dan krijg je soms zulke vertekende beelden.
(In mijn huis zat ook ooit zo’n rare vertekening waardoor het leek alsof er een rare smalle voordeur in zat.)

[ Voor 9% gewijzigd door Toke_gt op 10-01-2026 23:36 ]

[Bartjuh]

Volgens mij ligt dat aan de beeldsensor die lijn voor lijn van boven naar beneden (of andersom) wordt uitgelezen terwijl er zijdelings beweging is, dan krijg je dus die typische schuinte in de stille beelden.

[The Third Man]

Het is anders ook wel opvallend dat de gevel op de laatste foto zich weer fier heeft hersteld en weer kaarsrecht uitgelijnd staat

[Bartjuh]

Dat kan zijn doordat de Google streetview auto langzamer rijdt of stilstaat, of een nieuwere camera heeft die sneller beeldlijnen uitleest.

[JvS]

The Third Man schreef op zondag 11 januari 2026 @ 12:35:
Het is anders ook wel opvallend dat de gevel op de laatste foto zich weer fier heeft hersteld en weer kaarsrecht uitgelijnd staat

Zo rollen wij hier in Utrecht. Hele huizen worden ge-de-ontzakt, spare no expense. Alles voor behoud van originele stijl

[Thomg]

Thomg schreef op woensdag 7 januari 2026 @ 13:54:
[...]
Bedankt voor de feedback iig, lijken geen addertjes onder het gras te zitten. Simpele afweging dus.
Ik heb gevraagd of we wat met de 405k kunnen doen, dit moet eigenlijk meer zijn wil ik dat serieus overwegen (en ze überhaupt over de vloer hebben). Vrijdag komt de verkoopmakelaar en dan zullen we ook nog het 1 en ander doorbespreken. Dat is nog vrijwel vrijblijvend en kan ik altijd nog een keer poken wat hij verwacht het te kunnen verkopen.

Quote mezelf om even een update te geven.
De makelaar heeft even goed gekeken naar de foto's en contact opgenomen met twee collega's. In het kort zei hij het volgende:
- Hij denkt dat het huis wel te verkopen valt rond de 425k, misschien zelfs 435k, maar meer verwacht hij niet.
- Een collega makelaar zei hetzelfde.
- Een andere collega schatte het huis wat pessimistischer in en zei "400k tot 425k"
- Hij heeft me meerdere keren benadrukt dat hij het heel moeilijk vind om mijn huis in te schatten door de alternatieve indeling en tuin. "Je hebt de juiste koper nodig die de waarde inziet, maar het is en blijft de vraag of die ook interesse heeft"

Onderaan de streep zijn dit de afwegingen:
. Optie NHM
+ Gegarandeerd bedrag en kortste dubbele lasten, geen "uitloop" als kopers bijv. afhaken en het nog een keer op de markt moet
+ Geen verkoopproces, gewoon meteen klaar, dus ook...
+ Geen noodzaak om huis op te knappen/af te maken, hoeveelheid arbeid zal "at worst" hetzelfde zijn als echt verkopen
- Geboden bedrag was onder voorbehoud, maar werd wel telefonisch benadrukt dat we het hier echt hebben over grove gebreken (zullen we zien)
- Je verkoopt het aan een opkoper
- Bedrag is marginaal lager dan beoogd

. Optie Verkoop
+ Naar alle waarschijnlijkheid een hogere opbrengst dan NHM, en kans op positieve marktontwikkeling (zeker VVD in kabinet gaat), maar...
- Markt kan ook verder stagneren of zelfs licht zakken, met mogelijk kans om voor uiteindelijk hetzelfde bedrag of minder te verkopen
- Wat uren en paar honderden euro's aan arbeid en materiaal nodig om het huis opleverklaar te maken
- Grote onzekerheid met opgeleverde bedrag
- Kans op langere dubbele lasten
- Veel kopzorgen met het verkoopproces

Op dit moment, zeker na de makelaar zei dat een concullega van hem zei 400-425k, neig ik nu toch naar het verkopen aan de NHM...

[Toke_gt]

Thomg schreef op maandag 12 januari 2026 @ 18:38:
[...]
Op dit moment, zeker na de makelaar zei dat een concullega van hem zei 400-425k, neig ik nu toch naar het verkopen aan de NHM...

Maar laat ze eerst eens met een prijsopgave na locatiebezoek komen, dat maakt de afweging voor jou een stuk makkelijker. Nu is het allemaal op aannames gebaseerd.
Ze zeggen nu 405K, maar ik vermoed na de reviews bij Reddit dat ze eerder zakken naar 360/370. Ben je dan nog steeds enthousiast? Komen ze met idd 400K, dan is de afweging een stukje makkelijker. Maar dan nog blijft de vraag: zijn die 20/30K jou het ontzorgen waard. Antwoord kan ja zijn hoor, maar dan is het gebaseerd op euro’s ipv angsten.

[Thomg]

Toke_gt schreef op maandag 12 januari 2026 @ 18:54:
[...]

Maar laat ze eerst eens met een prijsopgave na locatiebezoek komen, dat maakt de afweging voor jou een stuk makkelijker. Nu is het allemaal op aannames gebaseerd.
Ze zeggen nu 405K, maar ik vermoed na de reviews bij Reddit dat ze eerder zakken naar 360/370. Ben je dan nog steeds enthousiast? Komen ze met idd 400K, dan is de afweging een stukje makkelijker. Maar dan nog blijft de vraag: zijn die 20/30K jou het ontzorgen waard. Antwoord kan ja zijn hoor, maar dan is het gebaseerd op euro’s ipv angsten.

Ik heb eerst even de vraag uitgezet naar nog meer andere boeren, of ik meer opties heb.
Het interessante is dat vrijwel iedere waardebepaler het huis inschat op 465k-500k, als de opkopers enkel hiernaar kijken snap ik wel waarom ze te overwegen zijn. Als dit ook het bedrag is die ze willen neerleggen zijn ze een veel betere optie relatief tov zelf verkopen dan normaliter zou zijn.
Maar, ja, ik wil zeker wel aan ze gaan vragen om langs te komen tenzij een concurrent van ze meer bied.

[MJV]

Er moet voor hun voldoende marge over blijven, dat moet ergens vandaan komen. Zekerheid over de hoogte van een bod heb je pas als het definitief is, het kan een tactiek van zo'n concurrent zijn om van afstand hoger te bieden en daarna meer eraf te pingelen vanwege allerhande gebreken en 'gebreken', zo doen auto opkopers als ikwilvanmijnautoaf en dergelijke het ook.

[Thomg]

MJV schreef op maandag 12 januari 2026 @ 19:33:
Er moet voor hun voldoende marge over blijven, dat moet ergens vandaan komen. Zekerheid over de hoogte van een bod heb je pas als het definitief is, het kan een tactiek van zo'n concurrent zijn om van afstand hoger te bieden en daarna meer eraf te pingelen vanwege allerhande gebreken en 'gebreken', zo doen auto opkopers als ikwilvanmijnautoaf en dergelijke het ook.

't Kost me niks om het te proberen

[Rubbergrover1]

Thomg schreef op maandag 12 januari 2026 @ 19:13:
[...]

Ik heb eerst even de vraag uitgezet naar nog meer andere boeren, of ik meer opties heb.
Het interessante is dat vrijwel iedere waardebepaler het huis inschat op 465k-500k, als de opkopers enkel hiernaar kijken snap ik wel waarom ze te overwegen zijn. Als dit ook het bedrag is die ze willen neerleggen zijn ze een veel betere optie relatief tov zelf verkopen dan normaliter zou zijn.
Maar, ja, ik wil zeker wel aan ze gaan vragen om langs te komen tenzij een concurrent van ze meer bied.

Nou, dat dus. Laat ze eerst een definitief bod doen. Jouw woning klinkt als een woning met veel potentie die alleen in de huidige staat lang niet zoveel zal opbrengen als wat het waard is. Dat maakt het voor de opkoper interessant om te kopen en voor jou interessant om op deze manier te verkopen.

Als je de kosten voor de verkopp en eventuele extra maanden hypotheek plus de energie en kosten van het 'verkoopklaar' meeneemt, dan zou ik voor de opkoper gaan.

[Flix20]

Thomg schreef op maandag 12 januari 2026 @ 19:13:
[...]

Ik heb eerst even de vraag uitgezet naar nog meer andere boeren, of ik meer opties heb.
Het interessante is dat vrijwel iedere waardebepaler het huis inschat op 465k-500k, als de opkopers enkel hiernaar kijken snap ik wel waarom ze te overwegen zijn. Als dit ook het bedrag is die ze willen neerleggen zijn ze een veel betere optie relatief tov zelf verkopen dan normaliter zou zijn.
Maar, ja, ik wil zeker wel aan ze gaan vragen om langs te komen tenzij een concurrent van ze meer bied.

Je geeft zelf aan dat jouw huis een afwijkende indeling heeft wat makelaars als een potentieel struikelblok zien.
Is deze indeling dmv een (flinke) verbouwing te veranderen?
En zijn de huizen die gebruikt worden bij de waardebepaler van eenzelfde indeling? waar zit die discrepantie.

Je moet het ook maar zo zien, die flippers doen het maar om 1 ding; en dat is geld verdienen.
Zij zullen voor zichzelf een veilige marge inbouwen en dus rekenen met een opbrengst van 470k
Daarmee kan je de rekensom gaan maken om zo een inschatting te krijgen waarvoor zij de woning zullen willen aanschaffen.
Even een aanname; ze gaan de gehele woning moderniseren, niet half. Ik heb niet echt meegekregen hoe groot de woning is dus ik ga maar uit van een oppervlak van 100m2
Dus;
Overdrachtbelasting; 35k (10% obv 350k vkp)
Constructieve aanpassingen; muren slopen (draagmuur?), nieuwe deuren e.d. 10k
Stucen 2.5k
Vloer 2.5k
G/W/L moderniseren 5k
Kozijnen/glas; 10k
Badkamer 7.5k
keuken 7.5k

Prijzen heb ik aan de lage kant gehouden omdat ze veelal zelf inhouse hebben en prijsafspraken. Als je dit zelf zou doen kom je makkelijk op 50% hoger uit.
Ik kom dan al op ~80k aan kosten uit. Dan gaan ze dus never nooit 400k bieden.
Om het een beetje de moeite waard te laten zijn zullen ze toch zeker wel 7.5-10% rendement willen behalen.
Dan kom je inderdaad in de richting wat @Toke_gt al aangeeft wat ze op Reddit zeggen; 360-370k

[Thomg]

1 van de boeren heeft gezegd "400k taxatie? wij bieden 300k". Lolno.
Andere boer wilde nog niks zeggen en heeft het doorgezet naar afdeling taxatie, ben benieuwd.

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 13 januari 2026 @ 06:48:
[...]

Nou, dat dus. Laat ze eerst een definitief bod doen. Jouw woning klinkt als een woning met veel potentie die alleen in de huidige staat lang niet zoveel zal opbrengen als wat het waard is. Dat maakt het voor de opkoper interessant om te kopen en voor jou interessant om op deze manier te verkopen.

Als je de kosten voor de verkopp en eventuele extra maanden hypotheek plus de energie en kosten van het 'verkoopklaar' meeneemt, dan zou ik voor de opkoper gaan.

Niet de beschrijving die ik zou geven. De woonkamer zit op de 1e verdieping, slaapkamer en badkamer op begane grond. Tuin is vrij klein (2x9) wat vooral veel kopers afschrikt. Indeling huis is ook vreemd, er is een vrij grote berging en de zolder is 1 grote ruimte.
Potentie zit er misschien wel in, maar geen laaghangend fruit als ik het zelf zo zou beschrijven.

Flix20 schreef op dinsdag 13 januari 2026 @ 09:00:
[...]


Je geeft zelf aan dat jouw huis een afwijkende indeling heeft wat makelaars als een potentieel struikelblok zien.
Is deze indeling dmv een (flinke) verbouwing te veranderen?
En zijn de huizen die gebruikt worden bij de waardebepaler van eenzelfde indeling? waar zit die discrepantie.

Je moet het ook maar zo zien, die flippers doen het maar om 1 ding; en dat is geld verdienen.
Zij zullen voor zichzelf een veilige marge inbouwen en dus rekenen met een opbrengst van 470k
Daarmee kan je de rekensom gaan maken om zo een inschatting te krijgen waarvoor zij de woning zullen willen aanschaffen.
Even een aanname; ze gaan de gehele woning moderniseren, niet half. Ik heb niet echt meegekregen hoe groot de woning is dus ik ga maar uit van een oppervlak van 100m2
Dus;
Overdrachtbelasting; 35k (10% obv 350k vkp)
Constructieve aanpassingen; muren slopen (draagmuur?), nieuwe deuren e.d. 10k
Stucen 2.5k
Vloer 2.5k
G/W/L moderniseren 5k
Kozijnen/glas; 10k
Badkamer 7.5k
keuken 7.5k

Prijzen heb ik aan de lage kant gehouden omdat ze veelal zelf inhouse hebben en prijsafspraken. Als je dit zelf zou doen kom je makkelijk op 50% hoger uit.
Ik kom dan al op ~80k aan kosten uit. Dan gaan ze dus never nooit 400k bieden.
Om het een beetje de moeite waard te laten zijn zullen ze toch zeker wel 7.5-10% rendement willen behalen.
Dan kom je inderdaad in de richting wat @Toke_gt al aangeeft wat ze op Reddit zeggen; 360-370k

> Is deze indeling dmv een (flinke) verbouwing te veranderen?
Ja, maar flink is het zeker wel.
> En zijn de huizen die gebruikt worden bij de waardebepaler van eenzelfde indeling? waar zit die discrepantie.
Kindof, vaak is dit opgelost dmv een dakkapel en het anders indelen van de begane grond (2 slaapkamers + badkamer + washok).
> Even een aanname; ze gaan de gehele woning moderniseren, niet half. Ik heb niet echt meegekregen hoe groot de woning is dus ik ga maar uit van een oppervlak van 100m2
Woning is exact 100m2, dus ja,
Badkamer en keuken zijn nog vrij recent, daar valt niet heel veel te halen.
De grootste kansen zitten in betere isolatie + all-electric en constructieve aanpassingen.

Ik wacht nog ff andere taxateurs af, maar ik ben op dit moment wel geniegd om NHM iig uit te nodigen om te zien of het bod van 405k ook echt stand houd.

[Toke_gt]

Thomg schreef op dinsdag 13 januari 2026 @ 17:29:
Ik wacht nog ff andere taxateurs af, maar ik ben op dit moment wel geniegd om NHM iig uit te nodigen om te zien of het bod van 405k ook echt stand houd.

Doe dit gewoon op korte termijn, want dan weet je waar je aan toe bent. Je blijft wat ronddraaien in besluitvorming en dat helpt je niet. Laat ze bezichtigen, dan kun je verder.
En ik zou het eerst in de verkoop zetten bij een makelaar, als dat weinig oplevert kun je altijd nog een opkoper inschakelen. Een makelaar ontzorgt je ook en wat ik me zo gauw herinner uit eerdere posts was dat helemaal geen gekke indicatie die je kreeg.

[Thomg]

Toke_gt schreef op dinsdag 13 januari 2026 @ 19:34:
[...]

Doe dit gewoon op korte termijn, want dan weet je waar je aan toe bent. Je blijft wat ronddraaien in besluitvorming en dat helpt je niet. Laat ze bezichtigen, dan kun je verder.
En ik zou het eerst in de verkoop zetten bij een makelaar, als dat weinig oplevert kun je altijd nog een opkoper inschakelen. Een makelaar ontzorgt je ook en wat ik me zo gauw herinner uit eerdere posts was dat helemaal geen gekke indicatie die je kreeg.

Heb ze uitgenodigd