Wat gaan de huizenprijzen doen?

[hamsteg]

Roenie schreef op vrijdag 04 juli 2008 @ 18:30:
[...]
Je haalt het huis als pensioenvoorziening toch niet weg als je de HRA afschaft?

Wel als er waardevermindering plaats vindt.

Daarnaast betalen gepensioneerdern ook belasting, dus waarom zou je het niet via de inkomstenbelasting spelen? De AOW kan buiten beschouwing blijven.

Aangezien de huiswaardeopbouw minder is, zal er gecompenseerd moeten worden. Via inkomstenbelasting is dat mogelijk maar de eerste twee schijven zijn al heel laag ... na je 65ste (lees voor ons 67).

Overigens levert het wel besparing op. Niet qua HRA versus belastingverlaging, maar wel in het apparaat dat nodig is om de HRA te regelen. Die fondsen kunnen gebruikt worden voor andere zaken.

Elke belasting die is afgeschaft heeft een andere belasting in het leven geroepen. De overheid houdt zichzelf (niet bewust) in stand. Historisch gezien is de % overheid versus de bevolking een behoorlijke constante. En dat is ook goed, niet iedereen is geschikt voor het bedrijfsleven of omgekeerd is geschikt voor de overheid. Ik vind dit dus hele korte termijn argumenten ... maar goed dat is de hedendaagse politiek ook.

[Roenie]

hamsteg schreef op vrijdag 04 juli 2008 @ 19:18:Wel als er waardevermindering plaats vindt.

Hoezo dan?

Aangezien de huiswaardeopbouw minder is, zal er gecompenseerd moeten worden. Via inkomstenbelasting is dat mogelijk maar de eerste twee schijven zijn al heel laag ... na je 65ste (lees voor ons 67).

Moeten, waarom dan? Een waardedaling is een indirect gevolg. Na het afschaffen van de grijze kentekens heeft men ook geen compensatie voor de waardedaling van de auto gegeven. Hoe wil je er achter komen welk deel door de verlaging wordt veroorzaakt.

Zolang die afschaffing geleidelijk gaat, kan een dalende prijs prima opgevangen worden door de markt.

Elke belasting die is afgeschaft heeft een andere belasting in het leven geroepen. De overheid houdt zichzelf (niet bewust) in stand....

Dat zeg ik toch ook: afschaffing HRA ==> verlaging inkomstenbelasting. Dat is ook een communicerend vat.

[hamsteg]

Discussies zijn zinloos ... welles-nietus ... laat het maar gebeuren ...

- marktwerking zou ook verbetering oplveren voor gezondheidszorg toename in kosten is enorm
- aanbesteding thuiszorg zou kostenbesparing verzorgen (2/3 draait verlies)
- Gas / Water en Electra zijn niet echt goedkoper geworden door privatisering (kan ook niet maar goed dat was wel de belofte)

History will repeat itself ... again and again ...

- kom op, denk je echt dat als je de HRA weghaalt dat de huizenprijzen geindexeerd gelijk blijven?
- afschaffing van het grijze kenteken hebben voor een extra doorbelasting gezorg van de kostprijs juist bij MKB, dezelfde groep die menigeen vergruisd omdat ze de euro zouden hebben aangegrepen om kosten op te voeren. Het is omgekeerd de overheid heeft door het afschaffen van dit soort voordelen de euro duurder gemaakt.De zwarte piet is echter, ook door de huichelachtige overheid, bij MKB neergelegd.
- Cold-turkey of geleidelijk schade treedt altijd op ... ik ga voor cold-turkey. Hebben we het gehad.

Roenie schreef op vrijdag 04 juli 2008 @ 23:18:
Dat zeg ik toch ook: afschaffing HRA ==> verlaging inkomstenbelasting. Dat is ook een communicerend vat.

Nee, jij geeft aan: "Overigens levert het wel besparing op ...". Dat roepen regeringen al regeringsperioses na elkaar maar % gezien is dit door de jaren heen gelijk verdeeld over het inwonersaantal.

Ik heb het opgegeven om tegen dit soort "het is te mooi om waar te zijn" beweringen in te gaan. Historisch is altijd bewezen dat Jing en Jang elkaar opzoeken om weer in evenwicht te komen. Voor een kleine periode zal een links of rechts gedachtengoed werken, maar op de iets langere termijn komen de nadelen toch weer naar boven. Je hebt gelijk ...

[hamsteg]

mrmrmr schreef op vrijdag 04 juli 2008 @ 18:24:
[...]


FUD

In Zweden is er een hypotheekrenteafrek van 30%. Ondanks forse stijgingen een paar jaar geleden zijn huizenprijzen in Zweden relatief laag. Je kunt met één gemiddeld salaris voldoende lenen voor aanschaf van een woning.

Bron: http://www.zweeds.net/

2005: schaarste in de grote steden
Na een paar broodmagere jaren, waarin de huizenprijzen daalden met 30-40%, trok de Zweedse woningmarkt echter weer aan. En omdat de economie evenredig verbeterde (na de lastige start wierpen de ingrepen van de regering rijpe vruchten af), kwamen de eigenaar-bewoners nochtans boven Jan. Zelfs méér dan dat: de huizenprijzen van nu, veertien jaar later, liggen soms tot 200% boven het niveau van 1991.

Past niet echt in jouw verhaaltje ... de markt is net zo erg als voor het ingrijpen door de Zweedse-regering ... buiten een zware recessie is alles gewoon terug bij af. Starters kunnen nog moeilijker aan een huis komen.

[Roenie]

hamsteg schreef op vrijdag 04 juli 2008 @ 23:50:Discussies zijn zinloos ... welles-nietus ... laat het maar gebeuren ...

Lekker makkelijk, dan hoef je ook je woorden niet uit te leggen

...
- marktwerking ....
- aanbesteding ....
- Gas / Water en Electra ...

Wat heeft dat met de afschaffing van de HRA te maken?

...kom op, denk je echt dat als je de HRA weghaalt dat de huizenprijzen geindexeerd gelijk blijven?...

Waarom niet? De markt kan zich toch herstellen? Als je een afschaffing gefaseerd doet en je compenseert, dan hoeven er niet zulke grote gevolgen te zijn. Zeker niet op langere termijn. Daarbij is het heel lastig om te bepalen welke daling, waardoor veroorzaakt wordt. Er spelen meer dingen, zoals de algehele economische ontwikkelingen.

...Nee, jij geeft aan: "Overigens levert het wel besparing op ...". Dat roepen regeringen al regeringsperioses na elkaar maar % gezien is dit door de jaren heen gelijk verdeeld over het inwonersaantal.

Oh, doel je daar op. Dat klopt toch ook. Als je de HRA afschaft, heb je een boel mensen en gelden over om andere dingen mee te doen, in plaats van het helpen met het rondpompen van geld. Zoals ik zei, die 'man- en geldkracht' kunnen gebruikt worden voor andere zaken. Ik heb nimmer beweert dat dit direct naar de burger terug gaat. Dat kan ook niet, want je hebt met mensen te maken. Ook hier is het weer een communicerend vat.

...Ik heb het opgegeven om tegen dit soort "het is te mooi om waar te zijn" beweringen in te gaan. Historisch is altijd bewezen dat Jing en Jang elkaar opzoeken om weer in evenwicht te komen...

Gezien je negatieve mening over de afschaffing van de HRA is "het is te mooi om waar te zijn." echter wel precies je eigen boodschap.

Met de opmerking dat je het opgegeven hebt druk je jezelf overigens onterecht in een slachtofferrol. Het is me niet helemaal duidelijk waarom. Ben je bang dat je het misschien toch niet bij het juiste eind hebt? Tevens suggereer je ermee dat jij degene bent die het juist ziet en dat alle anderen het niet snappen. Als een soort Don Quichot

Maar hoe zit het nu met je opmerking dat je het huis als pensioenvoorziening weg haalt als je de HRA afschaft?

[Cobb]

We betalen al zoveel belastingen, mogen we dan ook een beetje terug blijven krijgen?
Ik vindt het onbegrijpelijk dat er zoveel mensen roepen: kappen met die aftrek, denkt iedereen nu echt dat dit geld verdeeld gaat worden over de mensen en of beter voorzieningen? Forget it, zo werkt het dus niet, dat heeft het verleden ons toch al wel voldoende aangetoond.

Pensioen opbouw zit er echt niet meer in met de huidige prijzen hoor. Het huis wat ik zojuist gekocht heb voor 244.750,- (vraag 256.000) is in 1982 gekocht voor 170.000 Gulden! Deze enorme stijgingen zijn echt niet teweegebracht door de gebruikelijke inflatie, maar door het verkwanselen van onze gulden naar de euro.

[ Voor 30% gewijzigd door Cobb op 05-07-2008 16:55 ]

[JvS]

Cobb schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 16:52:
Deze enorme stijgingen zijn echt niet teweegebracht door de gebruikelijke inflatie, maar door het verkwanselen van onze gulden naar de euro.

lol, wil je die eens toelichten?

[Cobb]

Is dat nodig dan? Niemand kan toch ontkennen dat alles (em zeker de woningprijzen) bijna verdubbeld zijn vlak na de intrede van de euro.


Mijn overgroot vader is overleden in 1996, zijn huisje is verkocht voor 125.000 gulden
In 2000 heeft de nieuwe eigenaar de helft van de grond verkocht aan de buren in in 2003 is die woning verkocht (bijna in identieke staat!) voor 135.000 euro. De huidige bewoner heeft juist erg veel aan de woning gedaan en ik schat nu de waarde in op 150/160.000 euro.

[ Voor 59% gewijzigd door Cobb op 05-07-2008 17:56 ]

[hendrikjan]

maar daarmee leg je nog niet een verbad tussen de waardestijging en het inleveren van de gulden, of het krijgen van de euro.. Volgens mij is het allemaal de schuld van de banken

[ Voor 18% gewijzigd door hendrikjan op 05-07-2008 18:00 ]

[JvS]

Wat een redenering. Als er bloemen bloeien en jouw huis wordt dan 10.000 meer waard, dan ligt dat dus aan het feit dat er bloemen bloeien?

Volgens mij worden de prijzen op de huizenmarkt bepaald door wat mensen over hebben voor een huis. Niemand dwingt iemand om een bepaalde prijs neer te leggen.

De reden dat de prijzen zo hoog zijn, is omdat er een licht tekort is aan nieuwe aanbouw (door regulering), door de grondprijs (gemeente) en omdat mensen makkelijk veel geld beschikbaar hebben (goede salarissen, dubbel salaris en HRA).

Dat heeft echt werkelijk niets met de euro te maken . Kijk anders de inflatiecijfers 1992-2008 erbij en kijk wanneer er geen piek is: 2002 .

[ Voor 17% gewijzigd door JvS op 05-07-2008 18:07 ]

[Cobb]

Ach kom op nou, dat geloof je toch zelf niet. Die inflatie cijfers heb ik ook gezien, maar daar klopt werkelijkwaar geen zak van. Als ik in de laatste maand van de gulden een huis had gekocht dan had ik een jaar later een flinke winst gemaakt. Tuurlijk spelen er ook ander factoren mee, maar de euro is zeker een factor.

Je zegt het zelf ook " wat mensen ervoor over hebben" is een psychologische factor, en met de euro leek alles eerst eventjes een stuk goedkoper....maar schijn bedriegd.

In 2000 koste een gem. flat 88900,- euro
In 2007 koste een gem. flat 163900,- euro

En ik weet 100% zeker dat de euro (als psychologische factor) daar flink aan heeft bijgedragen.

Je gaat mij toch zeker niet vertellen dat een woning die 250.000 kost over 6 a 7 jaar 500.000 kost?

[ Voor 56% gewijzigd door Cobb op 05-07-2008 18:36 ]

[Verwijderd]

In de periode 1991-2000 is de huizenprijs sterk gestegen, nominaal met gemiddeld 9,7% per jaar en reëel met gemiddeld 7,1% per jaar. Oorzaak van verreweg het grootste deel van de reële stijging is dat huishoudens welvarender zijn geworden. Daarnaast is ook de lage reële rente een factor van betekenis geweest. Hier staat tegenover dat de woningvoorraad in deze periode met ruim 0,7 miljoen woningen is toegenomen, wat een matigende invloed heeft gehad op de gemiddelde huizenprijs. Zonder die uitbreiding van de woningvoorraad zou de reële huizenprijs nog aanzienlijk hoger zijn uitgekomen.
In de periode 2001-2007 is de huizenprijsstijging aanzienlijk gematigder geweest, met nominaal gemiddeld 5,3% per jaar en reëel gemiddeld 3,0% per jaar. In deze periode heeft de toename van het financiële gezinsvermogen het meest bijgedragen aan de huizenprijsstijging. Daarnaast zorgde ook het hogere beschikbare looninkomen voor een toename van de gemiddelde huizenprijs. De hoogte van de reële rente heeft niet langer een noemenswaardig opwaarts effect gehad. De woningvoorraad steeg in deze periode wat minder hard dan in voorgaande decennia, zodat de neerwaartse druk hiervan op de huizenprijs geringer was.

bron: cpb

[Cobb]

"In de periode 2001-2007 is de huizenprijsstijging aanzienlijk gematigder geweest"

In 2000 koste een gem. flat 88900,- euro
In 2007 koste een gem. flat 163900,- euro
Bijv:
http://www.demorgen.be/dm...rdubbeld-sinds-2000.dhtml

cpb...

[ Voor 24% gewijzigd door Cobb op 05-07-2008 18:51 ]

[stylezzz]

JvS schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 18:06:

Dat heeft echt werkelijk niets met de euro te maken . Kijk anders de inflatiecijfers 1992-2008 erbij en kijk wanneer er geen piek is: 2002 .

Bij mijn weten worden bij het berekenen van de inflatiecijfers nooit de huizenprijzen meegerekend. (goh, waarom toch? )

[Cobb]

Alleen de voordelen van de euro worden aangehaald door de overheid en zijn marionetten, nimmer de nadelige effecten die worden doodgezwegen.

[Verwijderd]

Cobb schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 18:50:
"In de periode 2001-2007 is de huizenprijsstijging aanzienlijk gematigder geweest"

In 2000 koste een gem. flat 88900,- euro
In 2007 koste een gem. flat 163900,- euro
Bijv:
http://www.demorgen.be/dm...rdubbeld-sinds-2000.dhtml

cpb...

Ok dan nu het kadaster (misschien wel te vertrouwen door jou)

Gegevens van de woning
provincie Overijssel
soort woning Eengezinswoning

Prijsindex Bestaande Koopwoningen
januari 2000 71,4
januari 2003 90,5
% stijging/daling +26,8 %

Gegevens van de woning
provincie Overijssel
soort woning Eengezinswoning

Prijsindex Bestaande Koopwoningen
juni 2000 76,2
juni 2007 106,5
% stijging/daling +39,8 %

[ Voor 12% gewijzigd door Verwijderd op 05-07-2008 19:08 ]

[weerdo]

Cobb schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 18:50:
"In de periode 2001-2007 is de huizenprijsstijging aanzienlijk gematigder geweest"
http://www.demorgen.be

België != Nederland. Gebruik bronnen van Nederlandse origine als je je punt in dit topic duidelijk wilt maken.

[Jake]

dominator schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 18:58:
Bij mijn weten worden bij het berekenen van de inflatiecijfers nooit de huizenprijzen meegerekend. (goh, waarom toch? )

Omdat niet de huizenprijzen maar de woonlasten van invloed zijn op de koopkracht van mensen.

[Cobb]

weerdo schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 19:10:
[...]
België != Nederland. Gebruik bronnen van Nederlandse origine als je je punt in dit topic duidelijk wilt maken.

Oeps nou ja, met een beetje zoekwerk kan ik ook gelijkwaardige voorbeelden krijgen van NL bodem.

[Cobb]

De officiële inflatiecijfers van het CBS zijn overigens een onderschatting van de werkelijke inflatie. In de afgelopen jaren zijn vooral de woonlasten, gemeentelijke belastingen, energie- en studiekosten en de stijgende kosten van de gezondheidszorg onvoldoende in de inflatiecijfers tot uiting gekomen. De enorme stijging van de huizenprijzen vanaf de tweede helft van de jaren negentig geeft wat dat betreft een beter beeld van de werkelijke inflatie en dus van de omvang van de missers die de (monetaire) overheden hebben gemaakt ten koste van de koopkracht van het inkomen en het opgebouwde (pensioen)vermogen van veel Nederlanders.

http://www.telegraaf.nl/d...ygeels/article1139574.ece

[Roenie]

Cobb schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 16:52:
We betalen al zoveel belastingen, mogen we dan ook een beetje terug blijven krijgen?
Ik vindt het onbegrijpelijk dat er zoveel mensen roepen: kappen met die aftrek, denkt iedereen nu echt dat dit geld verdeeld gaat worden over de mensen en of beter voorzieningen? Forget it, zo werkt het dus niet, dat heeft het verleden ons toch al wel voldoende aangetoond...

Zie je zelf niet de onzin van dit principe in? Geld krijgen omdat we veel betalen. Latewn we eens zorgen dat we het netto resultaat betalen.

Maar toon het maar eens aan dan.

[hamsteg]

Roenie schreef op zaterdag 05 juli 2008 @ 10:04:
[...]
Lekker makkelijk, dan hoef je ook je woorden niet uit te leggen

Ik zeg niet dat jij dat doet, zeker niet, maar er zijn groepen die "jaloers" naar de hypotheekrente aftrek kijken maar ondertussen vergeten dat ze bijvoorbeeld huursubsidie ontvangen. Een element wordt er uitgelicht en daarna zal alles beter worden als dat element wordt opgelost. Het is een wirwar van (in jouw termen) communicerende vaten waarvan niemand meer weet waar de verbindingen zitten.

[...]
Wat heeft dat met de afschaffing van de HRA te maken?

Zoals aangegeven kun je niet een element weglaten zonder dat dit impact heeft op de rest. De overheid heeft in de afgelopen jaren niet echt uitgeblonken in het nemen van weloverwogen beslissingen en daarbij doorgerekend wat de gevolgen zijn langer als de huidige regeerperiode.

[...]
Waarom niet? De markt kan zich toch herstellen? Als je een afschaffing gefaseerd doet en je compenseert, dan hoeven er niet zulke grote gevolgen te zijn. Zeker niet op langere termijn. Daarbij is het heel lastig om te bepalen welke daling, waardoor veroorzaakt wordt. Er spelen meer dingen, zoals de algehele economische ontwikkelingen.

Mee eens, maar zie ook mijn vorige paragraaf. De overheid is niet betrouwbaar in hun lange termijn visie ... daar ben ik bang voor, niet als er werkelijk een goed plan zou liggen. Bij elk goed doordacht plan worden alleen de krenten, lees: kiezers voor de volgende regeerperiode, uit de pap gehaald.

[...]
Oh, doel je daar op. Dat klopt toch ook. Als je de HRA afschaft, heb je een boel mensen en gelden over om andere dingen mee te doen, in plaats van het helpen met het rondpompen van geld. Zoals ik zei, die 'man- en geldkracht' kunnen gebruikt worden voor andere zaken. Ik heb nimmer beweert dat dit direct naar de burger terug gaat. Dat kan ook niet, want je hebt met mensen te maken. Ook hier is het weer een communicerend vat.
[...]
Gezien je negatieve mening over de afschaffing van de HRA is "het is te mooi om waar te zijn." echter wel precies je eigen boodschap.

Ik ben niet negatief over de HRA aanzich ... wel over het uitvoeringsorgaan en de lange termijn integriteit.

Met de opmerking dat je het opgegeven hebt druk je jezelf overigens onterecht in een slachtofferrol. Het is me niet helemaal duidelijk waarom. Ben je bang dat je het misschien toch niet bij het juiste eind hebt? Tevens suggereer je ermee dat jij degene bent die het juist ziet en dat alle anderen het niet snappen. Als een soort Don Quichot

Maar hoe zit het nu met je opmerking dat je het huis als pensioenvoorziening weg haalt als je de HRA afschaft?

Door afschaffen HRA zal de huizenprijs stabiliseren (lees stilstand of achteruitgang) van de huizenprijzen tot gevolg hebben. De normale inflatiecorrectie zal een periode niet plaatsvinden. Bij verkoop zul je dus geen overwaarde (speculatieve element even weggelaten) hebben en is dus sprake van geen extra geld (eerder van verlies). Net zo als aandelen zul je huizen over een langere termijn moeten bekijken, toch is HRA te fundamenteel om bij afbouw de pensioenopbouw middels huizenbezit even weg te wuiven.

[Roenie]

hamsteg schreef op zondag 06 juli 2008 @ 14:07:...Een element wordt er uitgelicht en daarna zal alles beter worden als dat element wordt opgelost. Het is een wirwar van (in jouw termen) communicerende vaten waarvan niemand meer weet waar de verbindingen zitten...

Helemaal mee eens. Weg met de communicerende vaten en laat er maar één enkel vat voor in de plaats laten komen. Kortom, afschaffen die HRA Vrijwel iedereen in deze draad gaat er vanuit dat een afschaffing gecompenseerd moet worden. Dat dan toch als argument gebruiken heeft niet zoveel nut.

...Door afschaffen HRA zal de huizenprijs stabiliseren (lees stilstand of achteruitgang) van de huizenprijzen tot gevolg hebben. De normale inflatiecorrectie zal een periode niet plaatsvinden. Bij verkoop zul je dus geen overwaarde (speculatieve element even weggelaten) hebben en is dus sprake van geen extra geld (eerder van verlies). Net zo als aandelen zul je huizen over een langere termijn moeten bekijken, toch is HRA te fundamenteel om bij afbouw de pensioenopbouw middels huizenbezit even weg te wuiven.

Dat effect treedt dus pas op als je het huis verkoopt. Dat is dus het geval bij alle pensionados die blijven wonen in hun huis dat door de gedaalde maandlasten (bij aflossing of anderzins) ruimte in het budget hebben

Maar goed, De overheid is 'verantwoordelijk' om een afschaffing direct te compenseren, niet eventuele gevolgen zoals een gedempte waardestijging. Juist doordat we het over een lange termijn moeten bekijken is dat effect al minder. Als het er al is, want dat is juist iets wat ik etwist.

[Verwijderd]

Daling van de huizenprijzen in Nederland met 60% in komende 6 tot 7 jaar volgens Albert Spits, adviseur pensioenfondsen.

http://www.niburu.nl/index.php?articleID=18252

Oorzaak, zoals de TS al verwachte: er komt kredietdeflatie, net als in Japan.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 06 juli 2008 @ 17:07:
Daling van de huizenprijzen in Nederland met 60% in komende 6 tot 7 jaar volgens Albert Spits, adviseur pensioenfondsen.

http://www.niburu.nl/index.php?articleID=18252

Oorzaak, zoals de TS al verwachte: er komt kredietdeflatie, net als in Japan.

Eerst zien dan geloven, die voorspellingen van dhr. Spits.

In dit artikel uit 2004 voorspelt hij dat de Euro geen lang leven beschoren is en gebaseerd is op een hoop gebakken lucht.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 06-07-2008 18:31 ]

[Jiriki]

Ik voorspel vooral een hoop winst voor de banken bij een afschaffen van de HRA, verder gaat iedereen er op achteruit.

Omdat alle spaar- en beleggingshypotheken overgesloten moeten worden, en alle belegginsverliezen dus ineens naar boven komen, moet er bij een hoop mensen geld bij. Langs de notaris dus, en weer lekker betalen aan de bank.

Verder gaan vooral starters er op inleveren, de kans dat de huizenprijzen hier zo extreem gaan dalen is klein. Wie gaat er dan nog verhuizen? Iedereen heeft als gekken gekocht de laatste jaren, dus als het moet kunnen enorm veel mensen gewoon blijven zitten waar ze zitten.

[Roenie]

Jiriki schreef op zondag 06 juli 2008 @ 18:50:
Ik voorspel vooral een hoop winst voor de banken bij een afschaffen van de HRA, verder gaat iedereen er op achteruit.

Omdat alle spaar- en beleggingshypotheken overgesloten moeten worden, en alle belegginsverliezen dus ineens naar boven komen, moet er bij een hoop mensen geld bij. Langs de notaris dus, en weer lekker betalen aan de bank.

Verder gaan vooral starters er op inleveren, de kans dat de huizenprijzen hier zo extreem gaan dalen is klein. Wie gaat er dan nog verhuizen? Iedereen heeft als gekken gekocht de laatste jaren, dus als het moet kunnen enorm veel mensen gewoon blijven zitten waar ze zitten.

Waarom moeten spaarhypotheken overgesloten worden als er compensatie komt?

[Janoz]

Met HRA is het gunstig om je schuld zo groot mogelijk te houden. De rente is dan immers zo hoog mogelijk. In plaats van de schuld te verlagen bouw je daarnaast vermogen op middels een spaar of beleg rekening. Doordat de betaalde rente bruto gaat en de ontvangen rente netto is is dat het meest gunstig. Bij het afschaffen van de HRA valt dit voordeel weg en zijn al die constructies ongunstiger. Het is voordeliger om je vermogen gelijk te gebruiken voor het verlagen van de schuld.

[Roenie]

Janoz schreef op zondag 06 juli 2008 @ 19:56:Met HRA is het gunstig om je schuld zo groot mogelijk te houden. (...) Bij het afschaffen van de HRA valt dit voordeel weg en zijn al die constructies ongunstiger. Het is voordeliger om je vermogen gelijk te gebruiken voor het verlagen van de schuld.

Ik snap wel hoe een spaarhypotheek werkt. Als je een nieuwe hypotheek afsluit kun je ook best voor een andere hypotheekvorm kiezen natuurlijk.

Voor bestaande spaarhypotheken hoeft dit echter niet, aangezien je die 'HRA' nog steeds krijgt, hij zit echter in de verlaging van de inkomstenbelasting. Er is dus geen direct noodzaak om een andere hypotheekvorm te kiezen. Ondanks je hogere netto maandlast (bruto is netto geworden) hou je net zoveel over, omdat je minder inkomstenbelasting betaalt.

Als je toch besluit om hem te oversluiten, verdienen de banken er weliswaar op korte termijn aan, maar op lange termijn heb je zelf voordeel, anders zou je niet aan het oversluiten beginnen natuurlijk. Het stimuleert dan ook aflossen zoals je zelf ook schrijft.

[JvS]

Jiriki schreef op zondag 06 juli 2008 @ 18:50:
Ik voorspel vooral een hoop winst voor de banken bij een afschaffen van de HRA, verder gaat iedereen er op achteruit.

De overheid subsidieert nu eigenlijk hoge leningen. Dat mensen eenmalig kosten maken gaat echt niet opwegen tegen de dalende hypotheken dan hoor.

[hamsteg]

Roenie schreef op zondag 06 juli 2008 @ 14:57:
Maar goed, De overheid is 'verantwoordelijk' om een afschaffing direct te compenseren, niet eventuele gevolgen zoals een gedempte waardestijging. Juist doordat we het over een lange termijn moeten bekijken is dat effect al minder. Als het er al is, want dat is juist iets wat ik etwist.

De overheid is wel degelijk verantwoordelijk voor de gevolgen zoals een gedempte waardestijging. Niet alleen komt de betrouwbaarheid van de overheid in het geding maar de mensen met de waardevermindering zullen aankloppen bij de staat voor een uitkering. Dat zou mooi zijn zeg, een overheid die niet verantwoordelijk is voor haar daden.

[Verwijderd]

Verwijderd schreef op zondag 06 juli 2008 @ 18:21:
[...]

Eerst zien dan geloven, die voorspellingen van dhr. Spits.

Het heeft in Japan al plaatsgevonden in de jaren 90. Denk je dat de Japanner die de hoofdprijs voor z'n huis betaalde vlak voor dat de bubble barste dacht dat de woningprijzen konden zakken?

Wikipedia: Japanese asset price bubble

Overigens heeft Nederland de hoogste hypotheekschuld van de wereld. Hier zullen de klappen waarschijnlijk het hardste aankomen.

[Roenie]

hamsteg schreef op zondag 06 juli 2008 @ 21:26:De overheid is wel degelijk verantwoordelijk voor de gevolgen zoals een gedempte waardestijging. Niet alleen komt de betrouwbaarheid van de overheid in het geding maar de mensen met de waardevermindering zullen aankloppen bij de staat voor een uitkering. Dat zou mooi zijn zeg, een overheid die niet verantwoordelijk is voor haar daden.

De overheid is wel verantwoordelijk voor haar daden, maar een eventuele sterke daling van de huizenprijzen is niet een daad van de overheid. Hoogstens kun je het classificeren als lastig te bewijzen, gevolgschade. Dat wordt nog een hele kluif. Bij het afschaffen van het grijze kenteken is er ook geen compensatie voor voor de waardedaling van auto's met een grijs kenteken gegeven.

[stylezzz]

Tuurlijk, hier betalen we ook al 140000 dollar voor een vierkante meter grond. Ik denk dat sommige hier een beetje het perspectief missen....

[hamsteg]

Roenie schreef op zondag 06 juli 2008 @ 22:15:
[...]
De overheid is wel verantwoordelijk voor haar daden, maar een eventuele sterke daling van de huizenprijzen is niet een daad van de overheid. Hoogstens kun je het classificeren als lastig te bewijzen, gevolgschade. Dat wordt nog een hele kluif. Bij het afschaffen van het grijze kenteken is er ook geen compensatie voor voor de waardedaling van auto's met een grijs kenteken gegeven.

Yep in hun overmoed om meer geld binnen te halen hebben ze het grijze kenteken afgeschaft ... oeps even niet bij na gedacht maar de MKB berekende de prijzen door en dit zorgde mede voor dat de recessie die al ingezet was (de overheid zocht namelijk niet voor niets geld) versneld werd en dieper ging. Het toenmalige kabinet had niet verwacht dat de MKB dit zou doorberekenen.

Jij mag de pensioenaanvulling middels koophuizen bagatelliseren maar de gevolgen zullen ook voor de overheid groter zijn als nu kortzichtig bekeken. Je stort niet graag jaren geld om vervolgens door de overheid even een minder eindbedrag te krijgen dan dat waarvoor je al die jaren hebt betaald. De inleg komt niet overeen met de uitbetaling ... daar worden nu verzekeraars op aangevallen.

[Verwijderd]

dominator schreef op zondag 06 juli 2008 @ 22:16:
Tuurlijk, hier betalen we ook al 140000 dollar voor een vierkante meter grond. Ik denk dat sommige hier een beetje het perspectief missen....

Niet iedere Japanner betaalt 140000 dollar per vierkante meter. Ik denk dat sommigen hier een beetje het perspectief missen ....

[stylezzz]

Verwijderd schreef op zondag 06 juli 2008 @ 23:54:
[...]


Niet iedere Japanner betaalt 140000 dollar per vierkante meter. Ik denk dat sommigen hier een beetje het perspectief missen ....

En dan nog te bedenken dat ik het verkeerd gelezen had. 1.5 MILJOEN dollar per vierkante meter. Erm..... zeker in 1986 zou ik wel zeggen dat het een bubbeltje was ja.

[Martijn]

Die 60% waardedaling van dhr. Spits kan ik me echt niet voorstellen. De huidige prijzen worden betaald omdat vraag en aanbod niet in de juiste verhouding ligt... Daarbij is grond ontzettend duus, en zijn de kosten voor nieuwbouw ook ontzettend hoog... De daadwerkelijke waarde van de huizen ligt dus niet zo schrikbarend veel hoger als de vervangingswaarde denk ik...

Of sla ik nu compleet de plank mis?

[The - DDD]

60 procent is wel erg veel. Sowieso gaat de vergelijking met Japan niet op. Het was daar namelijk echt van den zotte.. anderhalf miljoen voor een vierkante meter grond.


Maar stel we gaan even doem denken:
6 jaar stilstaande huizenprijzen, dus geen waardedaling, maar ook geen waardestijging.

Gemiddelde inflatie van 2 procent. (En dat is best weinig.) Dat is al 12 procent. Komen er economisch slectere tijden. Inflatie van 3,5 procent. Waardedaling van 21 procent in je woning.

Ach ende wee kan je dan wel roepen, maar vergeet niet dat je hypotheeksom ook evenredig devalueert. Pak daarbovenop nog even een daling van 15% op de daadwerkelijke verkoopsom, wederom best veel, want het is geen Japan zoals in de jaren 90. Heb je om en nabij de 25 tot 36% feitelijke waardedaling. En als je dat niet op kan recht trekken in een periode van 6 jaar, dan heb je toch echt een verkeerde hypotheek uitgezocht.


En gaat de economie de komende 6 jaar serieus naar de kloten, dan is toch iedereen de sigaar. Daar kun je wel bang over zijn, maar ja, dan kun je beter met alu hoedjes en bolletjes knoflook in de gang kast gaan zitten.

[ Voor 10% gewijzigd door The - DDD op 07-07-2008 11:07 ]

[Martijn]

Eens, echter denk ik niet dat het zo hard zal gaan. Ik denk wel dat ze minder hard stijgen dan de inflatie, oftewel een relatieve prijsdaling.

Precies voorspellen kunnen we het inderdaad niet, maar gelukkig is de huizenmarkt in NL niet echt vergelijkbaar met die van USA of UK, laat staan Japan...

[Roenie]

hamsteg schreef op zondag 06 juli 2008 @ 22:54:...Jij mag de pensioenaanvulling middels koophuizen bagatelliseren maar de gevolgen zullen ook voor de overheid groter zijn als nu kortzichtig bekeken. Je stort niet graag jaren geld om vervolgens door de overheid even een minder eindbedrag te krijgen dan dat waarvoor je al die jaren hebt betaald. De inleg komt niet overeen met de uitbetaling ... daar worden nu verzekeraars op aangevallen.

Ik bagatelliseer het niet, ik nuanceer het en zet het in het juiste perspectief in plaats dat ik een doemscenario voorschotel met halve stellingen zoals sommige plegen te doen.

Je verhaal over het niet kloppen van het eindbedrag waarvoor je jaren hebt ingelegd begrijp ik niet. Je krijgt gewoon waarvoor je al die jaren voor hebt betaald en wat je met de bank hebt afgesproken. Daar heeft de huizenprijs of HRA toch niets mee te maken?

[JAHRASTAFARI]

Martijn schreef op maandag 07 juli 2008 @ 10:35:
Daarbij is grond ontzettend duur, en zijn de kosten voor nieuwbouw ook ontzettend hoog.

Daarbij wordt er door gemeentes en projectontwikkelaars absurd veel verdiend op bouwgrond, en worden nieuwbouwprojecten met veel te veel winst (immers veel vraag, weinig aanbod) in de markt gezet.

[Martijn]

JAHRASTAFARI schreef op maandag 07 juli 2008 @ 11:44:
[...]

Daarbij wordt er door gemeentes en projectontwikkelaars absurd veel verdiend op bouwgrond, en worden nieuwbouwprojecten met veel te veel winst (immers veel vraag, weinig aanbod) in de markt gezet.

Uiteraard wordt op de grond een redelijke marge gezet, maar de kosten van bouwstoffen etc. en bouwen rijzen ook de pan uit. Betekent niet dat er niet een hoop aan de strijkstok blijft hangen, maar voor de consument is het gewoon duur om te bouwen, en het is maar de vraag of die kosten heel veel om laag kunnen... De daadwerkelijke grondstofkosten voor aannemers zijn gewoon ontzettend gestegen...

[JAHRASTAFARI]

Martijn schreef op maandag 07 juli 2008 @ 11:46:
[...]Uiteraard wordt op de grond een redelijke marge gezet, maar de kosten van bouwstoffen etc. en bouwen rijzen ook de pan uit.

Ik vind het gewoon ongeloofwaardig dat de prijzen van nieuwbouwhuizen zijn gebaseerd op de gestegen kosten. Ik geloof namelijk niet dat deze prijzen ook verdubbeld zijn de laatste jaren.

[hamsteg]

Roenie schreef op maandag 07 juli 2008 @ 11:39:
Je verhaal over het niet kloppen van het eindbedrag waarvoor je jaren hebt ingelegd begrijp ik niet. Je krijgt gewoon waarvoor je al die jaren voor hebt betaald en wat je met de bank hebt afgesproken. Daar heeft de huizenprijs of HRA toch niets mee te maken?

Ik koop een huis a 200k. Leen geld bij de bank en betaal verzekering, kosten en rente over een looptijd van 30-40 jaar, zeg 400-450k (inclusief HRA voordeel).

Ja, je verhuisd wel eens etc.etc. maar even het verhaal simpel houdend en speculaties enz. weglaten en alleen inflatiecorrectie meenemen, zou dat huis nu rond de 420k zitten (2,5%).

Nu daalt de huizenprijs door ingrijpen van de overheid. Dus geen fluctuatie van de markt maar ingrijpen met 20% (vrij aannemelijk en waarschijnlijk te laag). 420 - 20% = 336k. Een krappe 100k minder, dat heeft echt wel invloed op je pensioen. De overheid beslist dus dat jij 85k minder krijgt terwijl je daar jaren voor geld hebt ingelegd (inclusief kosten wat op zich een eigen keuze was omdat je een lening bent aangegaan). Die 85K kan bijna niet worden gecompenseerd met de loonbelasting omdat de belasting schijven na je 65ste al enorm laag zijn ... dan moet het tarief van de eerste schijven bijna naar 0 en dat gebeurt nooit. (je zult het huis maar echt zelf gefinancierd hebben ... oeps).

Dit is een belangrijke reden voor de HRA geweest, verhogen van het aantal koopwoningen zodat deze opgegeten kunnen worden na de 65ste en de overheid dan minder kosten zou hebben voor AOW. Die communicerende vaten waar jij het over hebt zitten dus o.a. in de HRA voor de 65ste maar minder druk op de overheid na de 65ste leeftijd.

HRA afschaffen is voor mijn geen doel op zich, waarom willen we de HRA afschaffen? Omdat er een bevolkingsgroep (2,5x modaal en hoger) substantieel meer van profiteert. De aanpassing kan in mijn ogen veel efficiënter zonder grote marktverschuivingen door voor HRA de loonbelastingschijven omgekeerd toe te passen. Hoe hoger in loonbelasting, hoe lager het % HRA.

[Rukapul]

hamsteg schreef op maandag 07 juli 2008 @ 12:56:
Dit is een belangrijke reden voor de HRA geweest, verhogen van het aantal koopwoningen zodat deze opgegeten kunnen worden na de 65ste en de overheid dan minder kosten zou hebben voor AOW. Die communicerende vaten waar jij het over hebt zitten dus o.a. in de HRA voor de 65ste maar minder druk op de overheid na de 65ste leeftijd.

Bij deze het verzoek van een bron voor bovenstaande + verklaring waarom AOW onafhankelijk is van zowel inkomen als vermogen in het huidige stelsel

Overigens ben ik van mening dat je het wel heel erg naar je eigen perspectief en belangen lijkt om te buigen. Dat de HRA op termijn verdwijnt is iets wat al minimaal 10 jaar een gegeven is, alleen het moment wanneer en de vorm is nog te bepalen. Iedereen kan daar dus rekening mee houden en daarom op dit moment bepaalde rechten claimen hierover is onterecht in mijn ogen: 'enjoy it while it lasts'. (Nog even afgezien van het feit dat de claim van een prijsdaling op termijn van -20% niet rijmt met bijvoorbeeld de kennis van de Zweedse casus.)

[Roenie]

hamsteg schreef op maandag 07 juli 2008 @ 12:56:
[...]...Nu daalt de huizenprijs door ingrijpen van de overheid. Dus geen fluctuatie van de markt maar ingrijpen met 20%...

Voor de derde keer, dat betwist ik dus. Je kunt het wel steeds als feit opperen, maar dat is dus maar zeer de vraag. Niet alleen de mate van daling, maar ook de vraag of de overheid hier verantwoordelijk voor te houden is. Succes in ieder geval met procederen.

Een krappe 100k minder, dat heeft echt wel invloed op je pensioen. De overheid beslist dus dat jij 85k minder krijgt terwijl je daar jaren voor geld hebt ingelegd .

De overheid beslist niets, die schaft een subsidie af (en compenseert ook). Wat je ingelegd hebt krijg je ook.

..Die 85K kan bijna niet worden gecompenseerd met de loonbelasting omdat de belasting schijven na je 65ste al enorm laag zijn ... dan moet het tarief van de eerste schijven bijna naar 0 en dat gebeurt nooit...

Die hoeft ook niet gecompenseerd te worden, enkel de HRA

..Dit is een belangrijke reden voor de HRA geweest, verhogen van het aantal koopwoningen zodat deze opgegeten kunnen worden na de 65ste en de overheid dan minder kosten zou hebben voor AOW. Die communicerende vaten waar jij het over hebt zitten dus o.a. in de HRA voor de 65ste maar minder druk op de overheid na de 65ste leeftijd...

Is dat de reden? Ik dacht altijd dat het was onstaan om starters op de woningmarkt te helpen. Als jouw idee klopt wat betreft de daling van de huizenprijzen, zou een afschaffing van de HRA juist een zegen zijn voor starters. Hoe ironisch

...HRA afschaffen is voor mijn geen doel op zich, waarom willen we de HRA afschaffen? Omdat er een bevolkingsgroep (2,5x modaal en hoger) substantieel meer van profiteert. De aanpassing kan in mijn ogen veel efficiënter zonder grote marktverschuivingen door voor HRA de loonbelastingschijven omgekeerd toe te passen. Hoe hoger in loonbelasting, hoe lager het % HRA.

Het afschaffen van geldverslindende regelingen die alleen maar geld rondpompen lijkt mij toch wel een aardig doel om te hebben. Op zich is het omdraaien van de schalen een aardig idee, maar je houdt het systeem nog steeds in stand en maakt het zelfs ingewikkelder.

Nu we toch aan het brainstormen zijn, mijn insteek zou het volgende zijn:
• Gemiddeld huis kost 250.000
• Rente hypotheek is 6%
• 6% van 250.000 is 15.000 euro.
• Mensen mogen 15.000 aftrekken in het eerste jaar
• Ieder jaar daalt dit bedrag met 500 euro
• Na 30 jaar ben je helemaal van de HRA af.

Het gaat om het idee, de getallen even makkelijk gekozen. Het lijkt me dat een dergelijk zachte landing geen grote gevolgen zal hebben voor de huizenprijzen.

[hamsteg]

Rukapul schreef op maandag 07 juli 2008 @ 13:05:
[...]

Bij deze het verzoek van een bron voor bovenstaande + verklaring waarom AOW onafhankelijk is van zowel inkomen als vermogen in het huidige stelsel

Zoek even op een artikel van de VVD-ster (!) Rita, ergens in 2002. Kon het zelf niet zo snel vinden.

Overigens ben ik van mening dat je het wel heel erg naar je eigen perspectief en belangen lijkt om te buigen.

Mooi die conclusies alleen ik los niet af dus bouw niets op. Ik vertrouw de overheid niet en 'enjoy it while it lasts'. Als de HRA weg gaat stap ik over op een lineaire hypotheek.

Dat de HRA op termijn verdwijnt is iets wat al minimaal 10 jaar een gegeven is, alleen het moment wanneer en de vorm is nog te bepalen.

En dan praat ik naar mijn eigen straatje? Belasting verlaging roepen ze ook allemaal als sinds 1904. Praten en uitvoeren. Zolang het nog niet op de politieke kalender staat gebeurt er niets, dan nog 10 jaar verschillende commissies etc. de eerste 20jr zullen er geen schokkende dingen gebeuren. Wil je wat veranderen beloon ipv straf, motiveer mensen om af te lossen (drie jaar terug is het eindelijk zo veranderd dat je geen nadeel meer oploopt als je aflost).

Iedereen kan daar dus rekening mee houden en daarom op dit moment bepaalde rechten claimen hierover is onterecht in mijn ogen: 'enjoy it while it lasts'. (Nog even afgezien van het feit dat de claim van een prijsdaling op termijn van -20% niet rijmt met bijvoorbeeld de kennis van de Zweedse casus.)

Meende dat het ESB iets van 30-40% had berekend maar weet het niet zeker, 20% zit ik volgens mij echt aan de lage kant. Daarnaast is bij de Zweedse casus een klein probleem om de hoek gekomen dat de financieringsector zelf een soort HRA in het leven heeft geroepen middels persoonlijke hypotheken i.p.v. OZ gebaseerde hypotheken waardoor de prijzen weer omhoog gingen.. Vindingrijk maar terug bij af en de overheid heeft nu helemaal geen grip meer op de woningmarkt. De wereld blijft niet star als je zo'n fundamenteel ding wegknipt.

HRA is een fundament binnen het Nederlands belastingstelsel. Elke verandering zal invloed hebben. De verwachtte positieve verandering zal in de hoek van een eerlijker verdeling van lasten en lusten liggen (rijksten profiteren niet meer bovenmatig). Maar ik blijf er bij dat Jan Modaal de klappen op andere fronten gepresenteerd krijgt die nu niet te voorzien zijn. Ikzelf denk in de hoek van de eigen vermogensopbouw (pensioenen) maar denk ook aan gemeente belasting, WOZ op je IB, overdrachtsbelasting, huursubsidie, minimum loon etc.etc..

Als ik harde antwoorden had zou ik ze geven maar de wirwar van belastingen en subsidies is niet te overzien en de meesten hangen fundamenteel aan je toetsinkomen. Persoonlijk zie ik de directe verandering met vertrouwen te gemoed, maar ik kijk met angst en beven naar de gevolgschade.

[hamsteg]

Roenie schreef op maandag 07 juli 2008 @ 14:49:
[...]
Voor de derde keer, dat betwist ik dus.

Dat mag, maar net zo min kun jij jouw getallen met harde feiten onderbouwen. Het zijn veronderstellingen, ik ga links om, jij gaat rechts om.

Het gaat om het idee, de getallen even makkelijk gekozen. Het lijkt me dat een dergelijk zachte landing geen grote gevolgen zal hebben voor de huizenprijzen.

De berekeningen daar twijfel ik niet aan. Een zachte landing alleen puur naar dit punt gekeken zal dan ook wel reeel zijn, alleen het is geen ideale wereld. Alles hangt aan elkaar, de eerste jaren zal het vast langzaam goed gaan volgens het door jouw geschetste scenario en dan komt er "iets" naar boven waaraan niemand gedacht heeft en stort alles in als een soort mikado.

Maar goed dat is mijn mening en mijn verwachting ... (lichtjes ondersteund door eerder overheidsingrijpen in grote projecten waar ook, zonder beschuldigingen aan wie dan ook, wel onverwachte dingen naar boven kwamen).

[Cobb]

Als de woningprijzen flink zakken, betekent dat dan ook dat de WOZ waardes dalen? Zo ja, dan gaan de gemeentes weer flinke inkomsten mislopen wat ook weer gecompenseerd dient te worden. En uit de zak van iedere burger dient te komen.

Met een HRA afschaffing zal de koopkracht FLINK achteruit gaan voor een enorme groep, waaronder ook veel gezinnen. Dit zal ik weer op enige wijze gecompenseerd moeten worden, want een overheid heeft ook plicht tegen over zijn burgers. Die compensatie valt ook op ieder zijn schouders.

etc..etc..

[ Voor 15% gewijzigd door Cobb op 07-07-2008 16:12 ]

[The - DDD]

Precies... En die hele samenhang maakt van HRA zo'n heet hang ijzer. Welke partij wil nou de boeken ingaan als de partij die de HRA afschafte en zodoende nederland in een recessie flikkerde?

Het hoeft niet te gebeuren, maar het onderbuik gevoel van veel mensen zegt anders. Er zijn genoeg berekeningen gemaakt waarin zowel een positief als negatief effect aangetoond werd.

En als HRA verdwijnt, dan mag je verwachten dat het niet ineens gebeurt. En tot die tijd, niet je HRA maandelijks terug ontvangen. Lekker 1 keer per jaar er na de belasting teruggaaf iets leuks mee doen. Zo weet je zeker dat je de boel droog kan houden mocht de HRA toch aangepakt worden.

Of je jaarlijkse teruggaaf sparen/beleggen zodat je een zakje geld hebt waarmee je een gat in je openstanade hypotheek som kan slaan mocht dat noodzakelijk blijken.

[ Voor 11% gewijzigd door The - DDD op 07-07-2008 16:44 ]

[ari3]

Cobb schreef op maandag 07 juli 2008 @ 16:07:
Als de woningprijzen flink zakken, betekent dat dan ook dat de WOZ waardes dalen? Zo ja, dan gaan de gemeentes weer flinke inkomsten mislopen wat ook weer gecompenseerd dient te worden. En uit de zak van iedere burger dient te komen.

De WOZ-waarde daalt wel, maar aangezien de WOZ-belasting bestaat uit een waarde- en een tariefcomponent, verwacht ik dat het tarief gewoon zal stijgen. Netto betaal je dan nog even veel ondanks dat de waarde zakt.

Dit geeft tevens aan dat het geen pas geeft om gemeentelijke belasting te relateren aan waarde van onroerend goed. Beter gewoon een belasting per inwoner zodat ook huurders eerlijk mee betalen.

[ Voor 32% gewijzigd door ari3 op 07-07-2008 16:54 ]

[Rukapul]

ari3 schreef op maandag 07 juli 2008 @ 16:50:
Beter gewoon een belasting per inwoner zodat ook huurders eerlijk mee betalen.

Eigenaren belasten de WOZ gewoon door aan hun huurders in de huurprijs. Daar is niets (on)eerlijks aan.

[ari3]

Rukapul schreef op maandag 07 juli 2008 @ 17:00:
[...]

Eigenaren belasten de WOZ gewoon door aan hun huurders in de huurprijs. Daar is niets (on)eerlijks aan.

Nou, toen de OZB voor huurders werd afgeschaft gingen de huren in de sociale sector echt niet met 700 euro netto omhoog. De huurstijging is gereguleerd waardoor alle OZB opgehoest moet worden door nieuwe huurders die dus gewoon betalen om de huren van oude huurder laag te houden. Kun je beter gewoon direct afrekenen met de burger.

[Roenie]

hamsteg schreef op maandag 07 juli 2008 @ 15:25:...De berekeningen daar twijfel ik niet aan. Een zachte landing alleen puur naar dit punt gekeken zal dan ook wel reeel zijn, alleen het is geen ideale wereld. Alles hangt aan elkaar, de eerste jaren zal het vast langzaam goed gaan volgens het door jouw geschetste scenario en dan komt er "iets" naar boven waaraan niemand gedacht heeft en stort alles in als een soort mikado...

Dat 'iets' kan ook plaatsvinden in de huidige regeling. Wat zegt ons dat dat geen problemen oplevert.

Verwijzen naar een 'iets' wat kan gebeuren te vaag en lijkt teveel op 'angst als slechte raadgever'. Dan kun je nooit een regeling of wet veranderen, want je weet maar nooit

[hamsteg]

Roenie schreef op maandag 07 juli 2008 @ 19:20:
[...]
Dat 'iets' kan ook plaatsvinden in de huidige regeling. Wat zegt ons dat dat geen problemen oplevert.

Verwijzen naar een 'iets' wat kan gebeuren te vaag en lijkt teveel op 'angst als slechte raadgever'. Dan kun je nooit een regeling of wet veranderen, want je weet maar nooit

Tja, met zulke argumenten gooi je alles dood. Er is een verschil tussen angst en een kleine verandering in het belastingstelsel waar direct 56% van de Nederlandse bevolking mee te maken krijgt en indirect iedereen. Je praat over miljoenen gezinnen waar je even een veranderingetje in het inkomen gaat aanbrengen. Gezinnen met allemaal unieke parameters. Het gaat hier niet om mijn zielige leventje maar om een beetje boel leventjes.

Je hebt gelijk, ik zeur. Voor al die mensen is het heel overzichtelijk en heeft de belastingdienst een heel overzichtelijk stelsel waar de impact 100% van duidelijk is ... sorry dat ik advocaat van de duivel speel.

[Roenie]

hamsteg schreef op maandag 07 juli 2008 @ 20:32:
[...]
Tja, met zulke argumenten gooi je alles dood. Er is een verschil tussen angst en een kleine verandering in het belastingstelsel waar direct 56% van de Nederlandse bevolking mee te maken krijgt en indirect iedereen. Je praat over miljoenen gezinnen waar je even een veranderingetje in het inkomen gaat aanbrengen. Gezinnen met allemaal unieke parameters. Het gaat hier niet om mijn zielige leventje maar om een beetje boel leventjes.

Je hebt gelijk, ik zeur. Voor al die mensen is het heel overzichtelijk en heeft de belastingdienst een heel overzichtelijk stelsel waar de impact 100% van duidelijk is ... sorry dat ik advocaat van de duivel speel.

Verontschuldigingen geaccepteerd

Met die argumenten sla ik inderdaad je posts een beetje dood. Op zich wel logisch, want ze snijden hout.

Natuurlijk hebben veel mensen er mee te maken. Alleen die verandering komt niet 'even' zoals je schrijft, je doet er namelijk 20-30 jaar over. En in de tussentijd compenseer je ook nog eens. Dus inderdaad, de verandering is klein, hij duurt alleen even Die gezinnen zijn dan misschien allemaal anders, maar ze betalen allemaal inkomstenbelasting. Voor alle geld dus dat het ene potje wijzigt ten gunste van het andere potje. Rechtsom of linksom maakt voor die gezinnen dus niet uit. Zelfs als advocaat van de duivel zou je dat moeten zien

[Rukapul]

ari3 schreef op maandag 07 juli 2008 @ 17:35:
[...]
Nou, toen de OZB voor huurders werd afgeschaft

Er heeft nooit een 'OZB voor huurders' bestaan. OZB bestond uit een gebruikers- en een eigenarendeel. Het gebruikersdeel is afgeschaft en die afschaffing geldt voor mensen die huren alswel mensen met een eigen huis.

gingen de huren in de sociale sector echt niet met 700 euro netto omhoog.

Ik mis even de logische stap tot een afschaffing van iets en het omhoog gaan van huren. In elk geval: als je enige argument een overgangssituatie betreft dan weet ik genoeg.

Kun je beter gewoon direct afrekenen met de burger.

Dit heeft niets te maken met de eerder gemaakte opmerking.

[ Voor 7% gewijzigd door Rukapul op 08-07-2008 08:27 ]

[Verwijderd]

Ik heb een huis gekocht van 200 jaar oud voor 186.000 euro.
Wie doet me wat ?

[Testert]

Het blijft opmerkelijk. Ik bouw een konijnenhok, zet het op marktplaats en verkoop het voor 100 euro. Vijf jaar verder, konijn gaat dood, hok op marktplaats. Verkoopprijs 125 euro? Lijkt me sterk; 50 is aannemelijker.

En toch verwacht ik geen heel vreemde dingen op de woningmarkt. In mijn situatie is de herbouwwaarde (voor de woonhuisverzekering) 3/4 van de hypotheeksom. Bouwmaterialen zullen niet minder waard worden en arbeid niet snel goedkoper dan nu. Als de lap grond dan maar genoeg waard is om de rest van de hypotheek te verantwoorden toch?

Of er nou veel of weinig bouwgrond is, mensen willen op een bepaalde afstand van infrastructuur en bevolkingscentra wonen. Een 'plot' op een mooie plek heeft een bepaalde waarde en zal ten alle tijde een bepaalde waarde vertegenwoordigen.

Tenzij er iets drastisch in onze bevolkingssamenstelling verandert. Afgelopen halve eeuw is onze behoefte aan woonruimte namelijk drastisch gestegen. Elk kind heeft nu een eigen slaapkamertje. In Europa woont nu in een huis gemiddeld <2,5 mens, tegen >3 in 1970, ondanks dat de huizen sindsdien fors groter geworden zijn. Dat alleen al verklaart een deel van de duurdere woningen, maar hiernaast valt ook goed met z'n zessen op 100 m2 te leven. Dus het kan ook anders.

The - DDD schreef op maandag 07 juli 2008 @ 16:44:Of je jaarlijkse teruggaaf sparen/beleggen zodat je een zakje geld hebt waarmee je een gat in je openstanade hypotheek som kan slaan mocht dat noodzakelijk blijken.

Als ik alleen dat al op een spaarrekening zet kan ik daar over 30 jaar de hypotheek van aflossen. Maar goed, ik verwacht geen 30 jaar te blijven wonen in het huis wat ik van mijn startsalaris kon betalen...

[asmi]

Testert schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 09:38:
Of er nou veel of weinig bouwgrond is, mensen willen op een bepaalde afstand van infrastructuur en bevolkingscentra wonen. Een 'plot' op een mooie plek heeft een bepaalde waarde en zal ten alle tijde een bepaalde waarde vertegenwoordigen.

Maar die waarde kan best lager liggen dan het bedrag dat jij betaald hebt. Dan kan komen door algemene zaken zoals rentestijgingen of andere belastingregels of door specifieke zaken zoals een verpauperende buurt of verdwenen voorzieningen.

[Arthas]

De hele woningmarkt zal uiteindelijk toch toe moeten geven. De gemiddelde huizenprijs is te hoog. In de VS en het VK merken ze dit nu al behoorlijk.
Het is geen Angst im Körper, maar meer een vaststelling van feiten. Mijn ouders kochten in 1975 een nieuwbouw huis voor 90000 gulden. Ze verkochten het 20 jaar later voor 215000 gulden. Nu staat het (13 jaar later) te koop voor 205000 euro. Een ruime factor 5 uiteindelijk. Daar komt een correctie voor de inflatie (3,3 % per jaar) bij, maar uiteindelijk is de waarde van dat huis ruim verdubbeld. Natuurlijk voor iedereen die ervan geprofiteerd heeft, is het hartstikke mooi. Echter wanneer je de laatste jaren een tophypotheek afgesloten hebt, kun je hard aan het verliezen komen.
Daar komt nog eens bij dat het overgrote deel van de huizen bezit is van de zogenaamde babyboomers. Deze (bijna) 60-plussers gaan binnenkort met pensioen, maar houden wel de markt in bezit, ook met tophypotheken. De nakomelingen van deze babyboomers moeten uiteindelijk gaan betalen voor de huisvesting van deze gepensioeneerden. De inkomsten zullen gedeeld moeten worden met meer mensen. Ideale start voor een recessie. Echter door een val in de huizenprijs zal deze recessie, mijns inziens, voorkomen kunnen worden. Natuurlijk gaat iedereen met een huis betalen voor iets wat ze uiteindelijk niet hebben. Voor iemand met een tophypotheek is dit natuurlijk diep triest. Echter de mensen die nu een huis willen kopen (20-ers) hebben hier profijt van. Zij zijn namelijk minder kwijt aan het huis/hypotheek en zij zijn wel degenen die de komende 40 jaar de pensioenen gaan betalen.

[Verwijderd]

Arthas schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 10:33:
... Echter door een val in de huizenprijs zal deze recessie, mijns inziens, voorkomen kunnen worden. ...

Inderdaad, in de VS heeft de huizenmarkt de economie ook in een recessie gebracht(krediekcrisis). Iedereen roept steeds dat de huizenmarkt in de VS niets met de Nederlandse te maken heeft maar de overeenkomsten zijn dat er in beide landen te veel geld is uitgeleend en dat de loan/income ratio in beide landen zeer ongunstig ligt.

Een ander nadeel van hoge huizenprijzen voor de economie is dat bedrijven geen specialisten van buiten de regio meer aantrekken kunnen. Een verhuizing naar bijv. regio Eindhoven(Philips, ASML) gaat alleen samen met de koop van een woning(plus hoge kosten koper). Dat is met een startsalaris al lang niet meer te doen.

Nog een nadeel is dat er "moderne armoede" ontstaat. Het huis is van de bank en zal dat ook altijd blijven (aflossingsvrije hypotheek). De auto is van de zaak(lease). Hypotheeklasten + andere woonlasten/woonbelastingen + bijtelling + nog een eventuele woekerpolis zorgen ervoor dat van het netto salaris vrijwel niets meer overblijft.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 11:03:
Inderdaad, in de VS heeft de huizenmarkt de economie ook in een recessie gebracht(krediekcrisis). Iedereen roept steeds dat de huizenmarkt in de VS niets met de Nederlandse te maken heeft maar de overeenkomsten zijn dat er in beide landen te veel geld is uitgeleend en dat de loan/income ratio in beide landen zeer ongunstig ligt.

Je kunt Nederland en de VS gewoon niet met elkaar vergelijken mede dankzij de subprime mortgages die wij in NL niet kennen. Dit houd in dat mensen die uberhaubt geen lening mochten hebben dit wel gekregen hebben, vervolgens zijn deze leningen doorverkocht waardoor bepaalde banken een hoog risico gehalte in huis kregen die uiteindelijk dan ook ingestort zijn. Dit soort leningen kennen we in NL niet met als gevolg dat het hele verhaal uit de VS gewoon niet opgaat.

Een ander nadeel van hoge huizenprijzen voor de economie is dat bedrijven geen specialisten van buiten de regio meer aantrekken kunnen. Een verhuizing naar bijv. regio Eindhoven(Philips, ASML) gaat alleen samen met de koop van een woning(plus hoge kosten koper). Dat is met een startsalaris al lang niet meer te doen.

Wat dan nog? Wie zegt dat jij een woning als starter moet kopen? Misschien als je loon niet toereikend is dat je dient te huren zoals nog een kleine 40% vd Nederlandse bevolking? Dat de huizen prijzen in bepaalde regio's hoog zijn is geen reden tot zakken als jij het niet kan financieren. Sterker nog niemand dwingt jou in in hartje Eindhoven te zitten, je kunt ook in Veldhoven of Best terecht waar de prijzen een heel stuk schappelijker zijn. Dit gaat net zo goed op voor de randstad.

Nog een nadeel is dat er "moderne armoede" ontstaat. Het huis is van de bank en zal dat ook altijd blijven (aflossingsvrije hypotheek). De auto is van de zaak(lease). Hypotheeklasten + andere woonlasten/woonbelastingen + bijtelling + nog een eventuele woekerpolis zorgen ervoor dat van het netto salaris vrijwel niets meer overblijft.

Slechte persoonlijke keuzes is uiteindelijk geen reden tot een daling in de huizenprijzen. Natuurlijk zijn er een tal van mensen die in dergelijke situaties zitten maar tot nu toe lijkt dit geen invloed te hebben. Overigens iemand die en een aflossingsvrije hypotheek afsluit een auto leased mag misschien zichzelf eens achter zijn oren krabben waarom hij die keuze uberhaubt gemaakt heeft aangezien je dan pertinent een horige zal blijven.

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 12:34:

... is geen reden tot zakken als jij het niet kan financieren.

...

Slechte persoonlijke keuzes is uiteindelijk geen reden tot een daling in de huizenprijzen.

...

Volgens mij geef je antwoord op de vraag "wat gaan de huizenprijzen doen" en niet op de vraag "wat zijn de gevolgen van de huizenprijzen voor de economie", wat eigenlijk het onderwerp is van de post van mijn voorganger en mij.

[t_captain]

Verwijderd schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 11:03:
[...]

Een ander nadeel van hoge huizenprijzen voor de economie is dat bedrijven geen specialisten van buiten de regio meer aantrekken kunnen. Een verhuizing naar bijv. regio Eindhoven(Philips, ASML) gaat alleen samen met de koop van een woning(plus hoge kosten koper). Dat is met een startsalaris al lang niet meer te doen.

Dat valt op zich wel mee. De huizenprijzen zullen per definitie niet naar het niveau gaan dat er geen kopers meer zijn, dat is een garantie van de markteconomie.

Het startsalaris van een academicus bij ASML ligt rond de 2750 euro + vakantiegeld en 13e maand. Ik kan er iets naast zitten want ik heb de laatste jaren de Metalektro CAO niet gevolgd maar in 2005 was het iig al 2650. Vast bruto jaarsalaris 38.400,- --> maximale hypotheek volgens de gedragscode hypothecaire financieringen: 180.000.

Met startersleningen worden de mogelijkheden nog wat verruimd o.b.v. de goede vooruitzichten qua loonontwikkeling. Je kunt nog steeds direkt na je proeftijd een appartement kopen.

Waar ik je wel gelijk in geef, is dat het kopen van een huis o.b.v. 1 inkomen wat moeilijker is geworden. Toen ik in 2001 1 jaar werkervaring had, was de maximale hypotheek die ik had kunnen krijgen 385.000 gulden. Dat was toen genoeg om een vrij gemiddelde tussenwoning te kopen, die zaten toen tussen 320 en 350 kk. Anno 2008 zal iemand in dezelfde positie als ik in 2001, een maximale hypotheek kunnen krijgen van misschien 210.000 of 220.000, terwijl intussen die woning van 350.000 gulden is gestegen naar 230.000 euro (en dus een hypotheek van 250.000 nodig is).

In een vrije markt met schaarste aan woningen en aan werknemers zullen (kort samengevat) de schaarse huizen worden verdeeld over de schaarse werknemers. De duurste huizen voor de meest unieke (duurst betaalde) werknemers, etc, tot er uiteindelijk een groep woningzoekenden met de laagste inkomens overblijft langs de zijlijn.

Als woningen naar verhouding net zo schaars blijven als werknemers, dan verandert er niets aan het plaatje: de huizenprijzen gaan dan samen op met de lonen, waardoor dezelfde werknemer in elke periode dezelfde woning kan kopen. Dus bijvoorbeeld een 2-kamerappartement voor een starter van het HBO, een hoekwoning voor een professional met 10 jaar werkervaring. .
Mijn conclusie is dat kennelijk is de schaarste aan huizen de afgelopen 7 jaar wat harder is opgelopen dan de schaarste aan werknemers. Dezelfde werknemer moet namelijk genoegen nemen met een wat "minder" huis dan toen. In dat opzicht is de welvaart dus wat achteruit gegaan, al is de welvaart in andere opzichten wel vooruit gegaan (bijvoorbeeld het aantal computers, mobiele telefoons en auto;s per Nederlander is gestegen).

Ik verwacht echter dat in de toekomst door de vergrijzing de werknemers schaarser gaan worden dan de huizen. Dus straks koop je weer gewoon een rijtjeshuis als je een jaartje afgestudeerd bent

[Verwijderd]

t_captain schreef op zaterdag 12 juli 2008 @ 14:26:
[...]


... Vast bruto jaarsalaris 38.400,- --> maximale hypotheek volgens de gedragscode hypothecaire financieringen: 180.000.

...

Je kunt nog steeds direkt na je proeftijd een appartement kopen.

Bij 38.400 kun je 4.5 * 38.400 = 172.800 aan hypotheek krijgen. Je kunt dan een woning van
172.800 - 10% k.k. is ongeveer 156.000 kopen.

Ik heb even op funda rondgekeken in de regio eindhoven betaal je 160k - 170k euro voor een jaren '60 flat in een niet al te beste buurt. Als je er van uit gaat dat er in een jaren '60 woning nog voor 10k verbouwd moet worden(keuken, badkamer) en je in een beetje een redelijke buurt wil wonen, kun je dus geen woning meer kopen.

Velen komen niet eens op een startsalaris van 2750€, voor die is het helemaal hopeloos. Hier ligt volgens mij dus precies het probleem voor de economie, dat bedrijven geen mensen van buiten de regio meer aantrekken kunnen.

Voor 2-verdieners gaat het natuurlijk nog wel.

[t_captain]

Verwijderd schreef op zondag 13 juli 2008 @ 13:56:
[...]


Bij 38.400 kun je 4.5 * 38.400 = 172.800 aan hypotheek krijgen. Je kunt dan een woning van
172.800 - 10% k.k. is ongeveer 156.000 kopen.

Ik had een calculator op de site van DSB gebruikt, die kwam op 180.000 hypotheek volgens CHF (en een veel hoger bedrag buiten CHF).

[n4m3l355]

Een loon die net boven het modale inkomen ligt, zit qua schaal ook tussen de grens al dan niet huren en dan blijkt dus ook dat je met zo'n inkomen net wel/niet een woning kunt kopen. Dit bevestigd eerder dat de prijzen van huizen helemaal niet zo gek liggen heden ten dagen. En dat huizen in het centrum duur zijn, is eveneens niets nieuws.

[ManiacsHouse]

n4m3l355 schreef op zondag 13 juli 2008 @ 14:21:
Een loon die net boven het modale inkomen ligt, zit qua schaal ook tussen de grens al dan niet huren en dan blijkt dus ook dat je met zo'n inkomen net wel/niet een woning kunt kopen. Dit bevestigd eerder dat de prijzen van huizen helemaal niet zo gek liggen heden ten dagen. En dat huizen in het centrum duur zijn, is eveneens niets nieuws.

Je zou eerder verwachten dat je met een modaal inkomen toch de mogelijkheid moet hebben een huis te kopen. En dan niet als 2-verdieners.

[Atomsk]

maniacshouse schreef op zondag 13 juli 2008 @ 15:05:
[...]

Je zou eerder verwachten dat je met een modaal inkomen toch de mogelijkheid moet hebben een huis te kopen. En dan niet als 2-verdieners.

Ja en huren is ook al niet echt makkelijk. In Rotterdam kan ik met 5 jaar in de wachtlijst staan alleen makkelijk kleine appartementjes krijgen van 45m² voor >€500/maand. Dat, of je moet particulier huren, maar daar heb je ook weinig aanbod en moet je maar afwachten of de verhuurder niet van het type "huisjesmelker" is.

[n4m3l355]

maniacshouse schreef op zondag 13 juli 2008 @ 15:05:
[...]

Je zou eerder verwachten dat je met een modaal inkomen toch de mogelijkheid moet hebben een huis te kopen. En dan niet als 2-verdieners.

Niet echt 40% van de bevolking huurt, het vaakst voorkomend is het modale inkomen wat de middemoot is. Dit houd dan ook in dat het niet te verwachten is dat een modaal inkomen garant dient te staan om een huis te kunnen kopen eerder dat je net tussen de grens als dan niet kopen zit.
Wat eveneens bevestigd wordt door juist het idee 2 verdieners aangezien 2 meer kunnen bijdragen dan 1 modaal inkomen waardoor je dus richting de 60% vd bevolking schuift.

[Verwijderd]

maniacshouse schreef op zondag 13 juli 2008 @ 15:05:
[...]

Je zou eerder verwachten dat je met een modaal inkomen toch de mogelijkheid moet hebben een huis te kopen. En dan niet als 2-verdieners.

Het is dan de vraag, zijn de huizenprijzen te hoog of zijn de salarissen te laag in Nederland? Ter vergelijking, begin 2003 was mijn startsalaris in de Bundesrepublik ongeveer 2900€ (WO Informatica) terwijl je hier leest dat sommigen in 2008 maar 2000 - 2500€ verdienen. Daar komt nog bij dat wonen en autorijden ongeveer 50% minder kost in Duitsland.

[n4m3l355]

Verwijderd schreef op zondag 13 juli 2008 @ 16:02:
[...]


Het is dan de vraag, zijn de huizenprijzen te hoog of zijn de salarissen te laag in Nederland? Ter vergelijking, begin 2003 was mijn startsalaris in de Bundesrepublik ongeveer 2900€ (WO Informatica) terwijl je hier leest dat sommigen in 2008 maar 2000 - 2500€ verdienen. Daar komt nog bij dat wonen en autorijden ongeveer 50% minder kost in Duitsland.

Wederom een vergelijking die niet klopt... in Duitsland is het heel gewoonlijk dat 2 generaties bij elkaar wonen omdat de huizenprijzen daar juist nog hoger zijn tov hun inkomen. Tevens kan het zijn dat je 2900 euro verdiende in DL, maar waar is dit? Leuk vergelijk is dat bv een schoonmaakster in Londen meer dan 2500 euro per maand verdient. Dat zegt nog niet dat haar situatie beter is dan eentje in Nederland met 1500 euro per maand.

[phobosdeimos]

Verwijderd schreef op zondag 13 juli 2008 @ 16:02:
[...]


Het is dan de vraag, zijn de huizenprijzen te hoog of zijn de salarissen te laag in Nederland? Ter vergelijking, begin 2003 was mijn startsalaris in de Bundesrepublik ongeveer 2900€ (WO Informatica) terwijl je hier leest dat sommigen in 2008 maar 2000 - 2500€ verdienen. Daar komt nog bij dat wonen en autorijden ongeveer 50% minder kost in Duitsland.

Dus volgens jouw logica woont iedereen in Duitsland in een villa en rijden ze allemaal met een BMW X5? Allen daarheen!

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op zondag 13 juli 2008 @ 16:59:
[...]

Wederom een vergelijking die niet klopt... in Duitsland is het heel gewoonlijk dat 2 generaties bij elkaar wonen omdat de huizenprijzen daar juist nog hoger zijn tov hun inkomen. Tevens kan het zijn dat je 2900 euro verdiende in DL, maar waar is dit? Leuk vergelijk is dat bv een schoonmaakster in Londen meer dan 2500 euro per maand verdient. Dat zegt nog niet dat haar situatie beter is dan eentje in Nederland met 1500 euro per maand.

Ik ga nu echt niet beginnen Duitsland te verdedigen. Van mij mag je denken dat in Nederland alles beter is. Je informatie over de 2 generaties in 1 huis is al fout. De vrijstaande huizen zijn hier groter en een huis bestaat vaak uit meerdere appartementen(Mehrfamilienhaus). Dan kan het idd. zo zijn dat 2 generaties in verschillende appartementen in hetzelfde huis wonen maar de regel is dit niet. Vaak woont de eigenaar in de grotere benedenwoning en verhuurt hij de appartementen erboven.

[Verwijderd]

phobosdeimos schreef op zondag 13 juli 2008 @ 17:02:
[...]


Dus volgens jouw logica woont iedereen in Duitsland in een villa en rijden ze allemaal met een BMW X5? Allen daarheen!

Jaloers?

[phobosdeimos]

Verwijderd schreef op zondag 13 juli 2008 @ 17:39:
[...]


Jaloers?

Jaloers op wonen in Duitsland?
Ik woon nog liever in een aftands boerderijtje ergens in Italië dan in een kast van een villa in Duitsland.
Een BMW X5 kan ik betalen als ik wil, maar auto's boeien me helemaal niet.
Ik was sarcastisch trouwens, maar dat heb jij duidelijk niet opgemerkt.

[Verwijderd]

phobosdeimos schreef op zondag 13 juli 2008 @ 17:46:
...
Een BMW X5 kan ik betalen als ik wil, ...

Weet je dat wel heel zeker?

[orange.x]

Sorry hoor, maar wat een onzin is dit. Een huis kopen zal altijd meer opleveren dan huren. Stel dat de huizen gaan zakken met 20%, lijkt me sterk, maar stel. Dat betekent dat je huis van 200.000 ineens 160.000 waard is. Nou geen enkel probleem. Wanneer je zelf gaat verhuizen en je huis is idd 40.000 euro minder waard wil dat waarschijnlijk ook inhouden dat de duurdere huizen ( waar je dan waarschijnlijk naar op zoek bent ) nog meer gezakt zijn dan jou 40.000. Dan zie ik daar al een winst puntje.

Verder, in tegenstelling tot huren ( ofwel geld door de plee spoelen ) investeer je bijna al je geld in je huis. Wanneer je je huis verkoopt krijg je datgene terug wat je ongeveer geinversteerd hebt minus de eventuele zakking. Nou, ik zie het probleem ook niet echt als het dan dus een beetje zakt. Wanneer je huurt zie je sowieso niets terug van elke euro die je erin gestopt hebt. En bij kopen is dat wel zo.

Dus eigenlijk is er gewoon geen enkel probleem voor de mensen die nu dus al een huis bezitten.

Stel dat de huizen drastisch in waarde dalen. Dan wil dat ook niet zeggen dat de nu niet-huisbezitters ineens wel allemaal massaal een huis kunnen kopen. Veel mensen vinden de verkoop van hun huis ineens niet rendabel genoeg ( maar vanwege mijn vorige argument is dat in principe ook niet waar ) en gaat de huizenmarkt misschien wel voor een groot deel op slot. En daarbij, als er straks ineens voor een "goedkoper" huis veel vraag is en veel mensen het willen hebben, wat denk je dat er dan gebeurt. Precies dan gaan de prijzen ook weer omhoog omdat mensen gaan opbieden tegen elkaar.

Kortom, volgens mij zijn er hoe dan ook niet zo gek veel problemen voor ons int verschiet

[Verwijderd]

n4m3l355 schreef op zondag 13 juli 2008 @ 16:59:
[...]

... in Duitsland is het heel gewoonlijk dat 2 generaties bij elkaar wonen omdat de huizenprijzen daar juist nog hoger zijn tov hun inkomen.

...

Inderdaad, is het een kopen van een huis/woning niet eenvoudig in Duitsland. De banken zijn hier veel conservatiever en verwachten dat je 20% - 40% uit eigen vermogen betaalt. Dat kan de gemiddelde Duitser niet. Ook is er weinig aanbod van koopwoningen/huizen, in tegenstelling tot Nederland. Er wordt ook weinig nieuw bijgebouwd omdat de markt slecht is. Ook is het hier niet zo'n hype, een eigen woning te bezitten. Zo ongeveer elk half jaar staat er een bericht in de kranten dat het rendement op lange termijn afgezien van een paar steden bij -20.000€ tot -300.000€ ligt, afhankelijk van prijs en locatie, vanwege de krimpende bevolking en de resulterende dalende vraag naar woningen.

Er is hier wel voldoende aanbod aan huurwoningen. Er zijn zelfs steden met een overschot. Daarom is het vaak ook niet aantrekkelijk om te kopen, omdat huren in de regel goedkoper dan kopen is. Wat je hier dan ook vaak ziet is dat studenten van rond de 20 al een eigen woning huren, in tegenstelling tot Nederland waar je als 20-jarige eerst nog 8 jaar op een wachtlijst mag staan voordat je iets kunt huren. Het idee, dat studenten op kamers moeten is ook echt iets Nederlands.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 14-07-2008 04:46 ]

[Woy]

orange.x schreef op zondag 13 juli 2008 @ 19:29:
Verder, in tegenstelling tot huren ( ofwel geld door de plee spoelen ) investeer je bijna al je geld in je huis. Wanneer je je huis verkoopt krijg je datgene terug wat je ongeveer geinversteerd hebt minus de eventuele zakking. Nou, ik zie het probleem ook niet echt als het dan dus een beetje zakt. Wanneer je huurt zie je sowieso niets terug van elke euro die je erin gestopt hebt. En bij kopen is dat wel zo.

Dat vind ik altijd zo'n onzin argument. Als je een huis huurt spoel je net zo goed geld door de plee. Of heb jij zo'n aardige bank die over 30 jaar de hypotheek rente aan jou terug betaald?

Tuurlijk zal in princiepe huren duurder zijn dan kopen, want je hebt immers geen risico's. Bij particuliere huur gaat dat ook wel op, maar bij sociale woningbouw al een stuk minder.

Als je nu een huis koopt en de prijzen dalen fors, dan ben je gewoon een slok geld kwijt en was je waarschijnlijk beter uitgeweest als je gehuurd had.

Nou moet dat imho geen reden zijn om niet te kopen ( behalve als je het financieel niet op kunt bregen om verlies te lijden op je huis ). Ik heb een jaar geleden een huis gekocht voor € x,- en heb daar voor 20 jaar vaste rente op. Ik ben dus voor langere termijn zeker over wat het mij gaat kosten. Mocht mijn huis minder waard worden dan is dat zuur, maar ik zal er niet zo snel door in de problemen komen. Ik vind dan ook dat je je huis moet kopen om in te wonen en niet als investering zien. Als het aan het einde wat oplevert is dat mooi, maar ik ga er niet van uit.

[SvMp]

Tuurlijk zal in princiepe huren duurder zijn dan kopen, want je hebt immers geen risico's. Bij particuliere huur gaat dat ook wel op, maar bij sociale woningbouw al een stuk minder.

Dat vind ik helemaal niet zo logisch. Kopen betekent vermogen opbouwen. En dan ga ik niet uit van waardestijgingen (want die staan niet vast) maar van het aflossen van je lening. Dit zit bij je woonlasten in. Dat gedeelte aflossing mag wat mij betreft een meerprijs zijn t.o.v. huren.
Vroeger (lees: vóór de zgn. bruteringsoperatie halverwege de jaren '90 toen er een serie extreme huurverhogingen plaatsvond) was huren goedkoper dan kopen, maar ondertussen is het andersom.

Vaak maakt men een onjuiste vergelijking: Een koopwoning met een sociale huurwoning die er op lijkt. Dat kan nooit kloppen, want die koopwoning zal bijna altijd luxer zijn uitgerust. Stel je vergelijkt de lasten van een flatje van EUR 120.000,- met een sociaal huurflatje van EUR 350,-. Dan is het meestal zo dat in die koopflat bv. de keuken een stuk mooier is dan in dat huurflatje. Ook dat moet meegenomen worden.

Een heel groot risico van huren is dat je aso's naast je krijgt (of in de buurt). Uiteraard is het met koop ook niet uit te sluiten, maar de grootste aso's wonen toch echt in een sociale huurwoning. Probleem is dat zowel huurders als eigenaren daar niets tegen kunnen ondernemen, de wetgeving is er niet naar (wat mij betreft: 3x waarschuwing == op straat). Voordeel van huren is dat je weliswaar zo weg kan, maar jaren lange wachtlijsten maken dat onmogelijk. Kopers hebben een kleinere kans om aso's naast zich te krijgen, al is het helaas nooit uit te sluiten.

Als je nu een huis koopt en de prijzen dalen fors, dan ben je gewoon een slok geld kwijt en was je waarschijnlijk beter uitgeweest als je gehuurd had.

Dat is het risico van kopen, al zal de prijs op de langere termijn altijd stijgen.

[ Voor 35% gewijzigd door SvMp op 14-07-2008 12:18 ]

[JvS]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 09:11:
[...]

Dat vind ik altijd zo'n onzin argument. Als je een huis huurt spoel je net zo goed geld door de plee. Of heb jij zo'n aardige bank die over 30 jaar de hypotheek rente aan jou terug betaald?

Dat ligt wel iets subtieler.

Rekenvoorbeeld (met ficitieve getallen, educated guesses). In 1995 was het Modale salaris 40.000 gulden per jaar. Iemand die dan met een modaal salaris 220.000 gulden leende (kan niet, maar rekent makkelijk ) voor een huis en al die tijd alleen maar rente betaalt en intussen lekker modaal blijft verdienen, heeft nu een schuld van 100.000 euro en een jaarsalaris van 31.000 euro.

Dus door inflatie (en loonstijgingen) wordt je schuld ook als je alleen rente betaalt steeds kleiner. Dat is bij huren niet zo.

[Woy]

JvS schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:17:
[...]

Dat ligt wel iets subtieler.

Rekenvoorbeeld (met ficitieve getallen, educated guesses). In 1995 was het Modale salaris 40.000 gulden per jaar. Iemand die dan met een modaal salaris 220.000 gulden leende (kan niet, maar rekent makkelijk ) voor een huis en al die tijd alleen maar rente betaalt en intussen lekker modaal blijft verdienen, heeft nu een schuld van 100.000 euro en een jaarsalaris van 31.000 euro.

Dus door inflatie (en loonstijgingen) wordt je schuld ook als je alleen rente betaalt steeds kleiner. Dat is bij huren niet zo.

Tuurlijk ligt het allemaal wat complexer, maar ik wilde even aan geven dat de rente die je betaald net zo goed "Geld door de plee spoelen" is.

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:14:
[...]
Dat vind ik helemaal niet zo logisch. Kopen betekent vermogen opbouwen.

Kopen betekend helemaal niet vermogen opbouwen. Ik zie het aflossen ( of zoals meestal in nederland in een spaar/belegings polis stoppen ) van je huis dan ook niet als woon-lasten, maar als sparen ( voor de lange termijn dan )

In een compleet transparante markt zou Huren dan ook duurder moeten zijn, want de eigenaar van de woning draait op voor alle kosten en risico's. Net zoals bij alles betaal je er gewoon voor om risico's af te dekken.

Ik weet wel dat er in de huidige nederlandse markt zoveel regels en subsidies zijn dat het allemaal wat complexer ligt. Maar ik zie mijn Koopwoning niet als vermogensopbouw. Mijn spaardeel van mijn hypotheek daarintegen wel, maar als ik een huur huis had was er ook niemand die mij tegen houd om er een spaarproduct naast te nemen. Als woning eigenaar kun je in nederland echter fiscaal voordeliger sparen.

[Maasluip]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:59:
[...]

In een compleet transparante markt zou Huren dan ook duurder moeten zijn, want de eigenaar van de woning draait op voor alle kosten en risico's. Net zoals bij alles betaal je er gewoon voor om risico's af te dekken.

Nee, huren zou goedkoper moeten zijn. Ik heb als koper nu voor dezelfde maandlasten als wanneer ik zou huren een huis dat over 30 jaar afbetaald is en dan (met een lichte prijsstijging van 3% per jaar rekenend) bijna een half miljoen waard is.
Als ik nu zou huren dan heb ik over 30 jaar geen huis en ook geen vermogen om dat te compenseren. Zou ik hetzelfde vermogen aan spaargeld willen hebben, dan moet ik (met een rentepercentage van 4%) toch ruim 700 euro per maand sparen om dat te behalen. Nog bovenop wat ik aan huur kwijt ben.
Zelfs als de huizenprijzen in 30 jaar niet stijgen en mijn huis dan nog altijd maar € 200.000 waard is, dan nog moet ik bijna 290 euro per maand sparen.

Daarom is huren weggegooid geld. Je betaalt je hele leven voor het recht in een huis te wonen.
Als je koopt dan betaal via je hypotheek hetzelfde voor datzelfde recht, alleen hou je er uiteindelijk een huis aan over. (goed, ik ga van mijn situatie uit waar mijn netto hypotheeklasten ongeveer hetzelfde zijn als mijn huurlasten. YMMV)

En nee: de kosten van een eigen huis staan niet in vergelijking tot de maandbedragen die ik noem.

Uiteraard is dit vanuit de huurder bekeken. Maar ik heb als huurder/eigen huis bezitter niets te schaften met mensen of corporaties die woningen bezitten voor de verhuur.

[Woy]

Ja maar jij hebt het erover dat je je huis afbetaald hebt na 30 jaar. Ik zeg expliciet in mijn post dat ik alossingen niet als woon-lasten reken, maar als sparen. Het is ook voor iedereen anders hoeveel hij aan zijn huis aflost.

Als je huurt kun je tenslotte ook gewoon een x bedrag per maand apart zetten op een spaar/belegings rekening. Dan heb je na 30 jaar ook y gespaard.

Als je huurt betaal je in princiepe Financieringskosten ( rente )/Onderhoud/Winst voor verhuurder. Als je een huis koopt betaal je alleen de Financieringskosten en het Onderhoud. Dus ben je als je koopt goedkoper uit omdat je de winst voor de verhuurder niet hoeft te betalen.

Verdere winst door waardestijging is puur speculatie.

Je zegt dat huren weg gegooid geld is omdat je alleen betaald voor het recht om in een huis te wonen, maar imho betaal je voor de kosten van het wonen ( Financieringskosten / onderhoud ) + de winst voor de verhuurder. De keuze is dus of je zelf het risico wil nemen en goedkoper af wilt zijn of dat je iemand anders het risico wilt laten lopen, maar daar dus ook voor betalen.

[Dennahz]

Met als verschil dat als je eenmaal je hypotheek hebt afgelost je die maandlast niet meer hebt en als je huurt je je hele leven moet blijven betalen ook al heb je straks een pensioen.

[Woy]

Dennahz schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:38:
Met als verschil dat als je eenmaal je hypotheek hebt afgelost je die maandlast niet meer hebt en als je huurt je je hele leven moet blijven betalen ook al heb je straks een pensioen.

Ja maar dat haalt niet zo heel veel uit. Of je stopt 3 ton in je huis en krijgt daar geen redement meer op of je belegt 3 ton en vangt daar 5% rendement op waar je weer je huur van betaald. Die 3 Ton die de koper op zijn hypotheek afgelost heeft, zou de huurder namenlijk ook kunnen sparen.

[ Voor 9% gewijzigd door Woy op 14-07-2008 13:49 ]

[Maasluip]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:37:
Ja maar jij hebt het erover dat je je huis afbetaald hebt na 30 jaar. Ik zeg expliciet in mijn post dat ik alossingen niet als woon-lasten reken, maar als sparen. Het is ook voor iedereen anders hoeveel hij aan zijn huis aflost.

Okee. Maar als je koopt en de hypotheek aflost dan blijven je maandlasten gelijk terwijl je huur ook elk jaar stijgt, met percentages van inflatiecorrectie (voor niet-geliberaliseerde huren) tot wel 5% (voor geliberaliseerde huren).
Ter indicatie: tussen 1990 en 2004 zijn de huurprijzen gemiddeld met 89% gestegen, 4% per jaar.
Zet dat maar eens af tegen je gelijkblijvende hypotheekkosten.

Daarbij zijn je maandlasten als je niet aflost ook lager. En als ze met aflossen al vergelijkbaar zijn betekent dat dat een huis kopen en alleen de rente van de hypotheek betalen goedkoper is dan huren.

Als je huurt kun je tenslotte ook gewoon een x bedrag per maand apart zetten op een spaar/belegings rekening. Dan heb je na 30 jaar ook y gespaard.

Ik denk niet dat het je lukt om met 700 euro aan huurlasten ook nog eens 700 euro te kunnen sparen.

Je zegt dat huren weg gegooid geld is omdat je alleen betaald voor het recht om in een huis te wonen, maar imho betaal je voor de kosten van het wonen ( Financieringskosten / onderhoud ) + de winst voor de verhuurder. De keuze is dus of je zelf het risico wil nemen en goedkoper af wilt zijn of dat je iemand anders het risico wilt laten lopen, maar daar dus ook voor betalen.

Als je daar een risico ziet dan moet je die keuze maken ja. Ik zie daar eerlijk gezegd geen risico. Ja, het onderhoud kost je geld, maar ik zie nog altijd geen berekening (en zie geen enkel voorbeeld uit het verleden) waaruit blijkt dat kopers slechter af zijn dan huurders.

[Woy]

Maasluip schreef op maandag 14 juli 2008 @ 14:20:
[...]
Als je daar een risico ziet dan moet je die keuze maken ja. Ik zie daar eerlijk gezegd geen risico. Ja, het onderhoud kost je geld.

Ik zie daar zeker een risico ja. Ik persoonlijk denk ook niet dat die qua huizenprijzen enorm groot is. Maar je hebt ook kleinere risico's zoals je CV ketel/dak andere dingen waardoor je opeens voor grote kosten kan komen te staan. Dat risico loop je ook niet met huur.

maar ik zie nog altijd geen berekening (en zie geen enkel voorbeeld uit het verleden) waaruit blijkt dat kopers slechter af zijn dan huurders.

Ik zeg ook nergens dat kopers slechter af zijn dan huurders. Ik zeg eerder het omgekeerde. Ik zeg constant dat huren duurder is ( en hoort te zijn ) als kopen.

Als je een auto huurt voor langere perdiode ben je ook meer geld kwijt dan dat je dezelfde auto gekocht had en later weer verkoopt.

Huren brengt gewoon een aantal zekerheden met zich mee. Een daarvan is dat je elke maand x betaald en daar alleen het recht voor wonen voor terug krijgt.

Dat neemt niet weg dat je net zo goed kapitaal opbouw kunt hebben.

[Maasluip]

Ik denk dat ik dan je opmerking

In een compleet transparante markt zou Huren dan ook duurder moeten zijn

verkeerd heb gelezen. Ik las: duurder moet zijn dan het nu al is. Blijkbaar is dat niet wat je bedoelt.

[Dennahz]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 13:48:
[...]

Ja maar dat haalt niet zo heel veel uit. Of je stopt 3 ton in je huis en krijgt daar geen redement meer op of je belegt 3 ton en vangt daar 5% rendement op waar je weer je huur van betaald. Die 3 Ton die de koper op zijn hypotheek afgelost heeft, zou de huurder namenlijk ook kunnen sparen.

Tja, maar je kan ook EN je hypotheek aflossen EN daarnaast nog eens sparen toch?

Wellicht is de aflossing van de hypotheek wat duurder dan het huren, maar dan nog kan je er naast sparen zodat je eigenlijk dubbel geld hebt (waarde huis + spaar).

Of begrijp ik je verkeerd en denk ik te makkelijk?

[JvS]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:59:
[...]

Tuurlijk ligt het allemaal wat complexer, maar ik wilde even aan geven dat de rente die je betaald net zo goed "Geld door de plee spoelen" is.

Laten we het over aflossingsvrij houden voor het gemakt. Dit is geen door de plee spoelen zoals bij huur. Je hebt een dubbel inflatievoordeel: De waarde van de restschuld wordt in dertig jaar vanzelf zo'n 50% lager én je maandelijks te betalen bedrag blijft ook altijd gelijk, waar dit bij huren stijgt.

Het is gewoon wat efficienter geld door de plee spoelen met een goed resultaat aan het eind . De instap is alleen wat lastig (ik huur dan bijvoorbeeld ook en blijf dat nog wel ff doen).

[Woy]

Maasluip schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:13:
Ik denk dat ik dan je opmerking

[...]

verkeerd heb gelezen. Ik las: duurder moet zijn dan het nu al is. Blijkbaar is dat niet wat je bedoelt.

Ik doel inderdaad niet op de huidige prijzen van huren of kopen. Mijn stelling is echter dat het logisch is dat je bij huren duurder uit bent dan bij kopen, aangezien je minder risico loopt. Wat verder het exacte risico en het daarbij horende prijs-verschil is durf ik niet te zeggen.

Dennahz schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:20:
[...]
Tja, maar je kan ook EN je hypotheek aflossen EN daarnaast nog eens sparen toch?

Wellicht is de aflossing van de hypotheek wat duurder dan het huren, maar dan nog kan je er naast sparen zodat je eigenlijk dubbel geld hebt (waarde huis + spaar).

Of begrijp ik je verkeerd en denk ik te makkelijk?

Wat ik probeer te zeggen is dat je de kosten voor het wonen ( rente/onderhoud of aan de andere kant huur ) los moet zien van kapitaal opbouw ( sparen/aflossen ). De grootste reden waarom dat gekoppeld is is dat je er in nederland fiscaal voordeel bij hebt.

JvS schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:35:
[...]
Laten we het over aflossingsvrij houden voor het gemakt. Dit is geen door de plee spoelen zoals bij huur. Je hebt een dubbel inflatievoordeel: De waarde van de restschuld wordt in dertig jaar vanzelf zo'n 50% lager én je maandelijks te betalen bedrag blijft ook altijd gelijk, waar dit bij huren stijgt.

Het is gewoon wat efficienter geld door de plee spoelen met een goed resultaat aan het eind . De instap is alleen wat lastig (ik huur dan bijvoorbeeld ook en blijf dat nog wel ff doen).

Dat is inderdaad een voordeel wat je bij huizen bezit hebt ( mits je een lange rente vaste periode hebt, anders loop je alsnog risico op hogere kosten ), maar daar tegenover staat het risico van huizenbezit. Het zou kunnen dat je huis 30% in waarde zakt, je huis opgeblazen word door een vuurwerk ramp, je huiz afbrand, enz. Bij huren is dat risico voor de verhuurder

Ik wil hierbij niet zeggen dat of huren of kopen beter is, maar het is gewoon een afweging tussen risico's en kosten. Zeker door de overdrachts belasting is investeren in een huis gewoon iets voor langere termijn omdat het anders gewoon te duur is.

[justmental]

JvS schreef op maandag 14 juli 2008 @ 15:35:
Laten we het over aflossingsvrij houden voor het gemakt. Dit is geen door de plee spoelen zoals bij huur. Je hebt een dubbel inflatievoordeel: De waarde van de restschuld wordt in dertig jaar vanzelf zo'n 50% lager én je maandelijks te betalen bedrag blijft ook altijd gelijk, waar dit bij huren stijgt.

Daarbij ga je ervan uit dat er altijd inflatie is, maar deflatie kan net zo goed, ook voor langere tijd.
Dan dalen de huizenprijzen en kun je de bank langs krijgen om het onderpand van je lening even aan te vullen.
Het is geen free lunch, je loopt echt wel risico.

[SvMp]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 12:59:
[...]

Tuurlijk ligt het allemaal wat complexer, maar ik wilde even aan geven dat de rente die je betaald net zo goed "Geld door de plee spoelen" is.


[...]

Kopen betekend helemaal niet vermogen opbouwen. Ik zie het aflossen ( of zoals meestal in nederland in een spaar/belegings polis stoppen ) van je huis dan ook niet als woon-lasten, maar als sparen ( voor de lange termijn dan )

Sparen is een vorm van vermogensopbouw. Kom ik in reactie van een andere opmerking hieronder nog op terug.

In een compleet transparante markt zou Huren dan ook duurder moeten zijn, want de eigenaar van de woning draait op voor alle kosten en risico's. Net zoals bij alles betaal je er gewoon voor om risico's af te dekken.

Veel risico loop je niet in Nederland. Vastgoed is, ondanks tijdelijke prijsdalingen, zeer waardevast. Alle overige risico's zoals brand zijn (verplicht) te verzekeren.
En huren risico vrij? Duizenden huurders hebben al gedwongen moeten verhuizen omdat hun huis is gesloopt (ondanks dat wetenschappers allang hebben aangetoond dat dit zinloos is). In de Randstad komt uitponding van complexen veelvuldig voor, met alle excessen van dien. Ik denk dat de gemiddelde huurder een reëler risico loopt.

Ik weet wel dat er in de huidige nederlandse markt zoveel regels en subsidies zijn dat het allemaal wat complexer ligt. Maar ik zie mijn Koopwoning niet als vermogensopbouw. Mijn spaardeel van mijn hypotheek daarintegen wel, maar als ik een huur huis had was er ook niemand die mij tegen houd om er een spaarproduct naast te nemen. Als woning eigenaar kun je in nederland echter fiscaal voordeliger sparen.

De subsidies op huurwoningen worden zwaar overdreven. Het recent verschenen CPB-rapport is borrelpraat. Een alleenstaande krijgt vanaf een inkomen van EUR 20.400 geen huurtoeslag meer, en daar zit je al gauw op. Huurwoningen worden niet meer gesubsidieerd, behalve dat sociale verhuurders de woningen goedkoper verhuren dan wettelijk maximaal toegestaan is maar dat is juist goed, want daardoor kan iedereen een fatsoenlijk huis hebben.
Hoewel die huizen absoluut niet luxe zijn en er is niet veel keus, dus een eigenaar-bewoner heeft weinig redenen om de sociale-huurder te benijden.

Natuurlijk kan een huurder ook een spaarprodukt nemen.
Maar er zijn 3 complicaties:
- Huurders zullen altijd sparen in box 3
- Het rendement op vermogensopbouw voor een koopwoning staat gelijk aan de hypotheekrente (bij een spaarhypotheek of banksparen). Een lage rente zorgt voor laag rendement maar ook lage maandlasten (dus meer ruimte om in te leggen). Een hoge rente zorgt voor een hoog rendement. Aflossing is voor de meeste eigenaar-bewoners een vast onderdeel van woonlasten, want meestal tot op zekere hoogte verplicht. Een aflossings-component zit óók in de huur verwerkt. Alleen een huurder ziet er niets van terug.
- Inflatie. Huren stijgen minimaal met de inflatie mee. De laatste 15 jaar zat huurverhoging ver boven inflatie. Daardoor zal de ruimte om te sparen altijd zeer beperkt zijn. Hypotheekrente stijgt niet mee met inflatie, als het lange tijd is vastgezet blijft het gelijk. Inkomen stijgt wel, waardoor er steeds meer financiële ruimte voor aflossing - dus vermogensopbouw - ontstaat, zelfs als het salaris enkel met de inflatie stijgt. Een huurder met een salaris dat slechts met de inflatie stijgt zal nooit enige financiële armslag er bij krijgen. Daar mag best een wat lagere woonlast tegenover staan.

[Woy]

svdmeer schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:25:
[...]
Veel risico loop je niet in Nederland. Vastgoed is, ondanks tijdelijke prijsdalingen, zeer waardevast. Alle overige risico's zoals brand zijn (verplicht) te verzekeren.
En huren risico vrij? Duizenden huurders hebben al gedwongen moeten verhuizen omdat hun huis is gesloopt (ondanks dat wetenschappers allang hebben aangetoond dat dit zinloos is). In de Randstad komt uitponding van complexen veelvuldig voor, met alle excessen van dien. Ik denk dat de gemiddelde huurder een reëler risico loopt.

Ik heb het over financieel risico, dus dat is wat anders dan waar jij het over hebt. Overigens word voor de huurders van panden die gesloopt worden doorgaans gewoon vervangende woon-ruimte geregeld.

De subsidies op huurwoningen worden zwaar overdreven. Het recent verschenen CPB-rapport is borrelpraat. Een alleenstaande krijgt vanaf een inkomen van EUR 20.400 geen huurtoeslag meer, en daar zit je al gauw op. Huurwoningen worden niet meer gesubsidieerd, behalve dat sociale verhuurders de woningen goedkoper verhuren dan wettelijk maximaal toegestaan is maar dat is juist goed, want daardoor kan iedereen een fatsoenlijk huis hebben.
Hoewel die huizen absoluut niet luxe zijn en er is niet veel keus, dus een eigenaar-bewoner heeft weinig redenen om de sociale-huurder te benijden.

Ik bedoelde meer de HRA en Vermogensrendementheffingen als regels waardoor het wat minder doorzichtig is ( Doordat de HRA beperkt is tot de eerste woning worden particuliere huurwoningen weer duurder omdat de eigenaar daar geen belastingvoordeel op heeft en dus meer kosten )

Een aflossings-component zit óók in de huur verwerkt. Alleen een huurder ziet er niets van terug.

Hoezo zou er een aflossings-component in de huur zitten? Er zit wel een winst component in de huur natuurlijk.

Een huurder met een salaris dat slechts met de inflatie stijgt zal nooit enige financiële armslag er bij krijgen. Daar mag best een wat lagere woonlast tegenover staan.

Hoezo zou het een verhuurder wat uit moeten halen of zijn huurder meer/minder geld overhoud. Hij wil gewoon zijn kosten + wat winst overhouden. Dat zorgt er logischer wijs voor dat huren duurder is als kopen. Zeker omdat het duurder is om een huis te hebben voor verhuur dan dat het is om een huis te hebben om in te wonen ( Door de HRA )

[tomvb]

justmental schreef op maandag 14 juli 2008 @ 16:13:
[...]

Daarbij ga je ervan uit dat er altijd inflatie is, maar deflatie kan net zo goed, ook voor langere tijd.
Dan dalen de huizenprijzen en kun je de bank langs krijgen om het onderpand van je lening even aan te vullen.
Het is geen free lunch, je loopt echt wel risico.

Klein zijstapje:
Hoe zit dit precies? Kan een hypotheekverstrekker een aanvullende betaling eisen wanneer de huizenmarkt in zou storten? Zodat de hypotheek weer maximaal 1xx procent van het onderpand bedraagt?
Ik heb de offerte en algemene voorwaarden van mijn hypotheek er op nageslagen, maar ik kan hier niks over vinden. De hypotheekrente is toch niet voor niets afhankelijk van de hoogte van de lening t.o.v. de executiewaarde van de woning. Hiermee dekt de geldverstrekker dit risico toch (grotendeels) af.

[ManiacsHouse]

rwb schreef op maandag 14 juli 2008 @ 18:41:
[...]

1. Ik heb het over financieel risico, dus dat is wat anders dan waar jij het over hebt. Overigens word voor de huurders van panden die gesloopt worden doorgaans gewoon vervangende woon-ruimte geregeld.

[...]

2. Hoezo zou er een aflossings-component in de huur zitten? Er zit wel een winst component in de huur natuurlijk.


[...]

3. Hoezo zou het een verhuurder wat uit moeten halen of zijn huurder meer/minder geld overhoud. Hij wil gewoon zijn kosten + wat winst overhouden. Dat zorgt er logischer wijs voor dat huren duurder is als kopen. Zeker omdat het duurder is om een huis te hebben voor verhuur dan dat het is om een huis te hebben om in te wonen ( Door de HRA )

1. Dat gebeurt dus niet. Okay de mensen die hun huis worden uitgetrapt krijgen weliswaar een andere woning aangeboden (hoewel aangeboden, je moet er zelf een zoeken. Je krijgt wel urgentie) maar krijgen bijna nooit terug wat ze al hadden. Bij koophuizen wil men alleen maar beter, groter, duurder etc. Als huurder mag je blij zijn als je 1 kamer meer kunt krijgen... Hier in Nijmegen een straat met 90 huizen gesloopt. Wat komt er voor terug?? 30 huurhuizen, 35 koopwoningen, 20 (dure) huurappartementen... Het huurbestand is dus verminderd met zo'n 50-60 (goedkope) huurwoningen.

Degene die verplicht hun huis uit moesten zitten nu verspreid over wijken waar ze eigenlijk helemaal niet willen wonen. Maar terug naar de oude wijk gaat niet want hun woningen moesten plaatsmaken voor koop... En andere mensen (zoals ik) zitten muurvast omdat er nergens een huis meer te krijgen is. Koop is voor velen voorlopig geen optie.

2 + 3. Tsja winst... Een huis hebben om te verhuren duurder dan een huis om te wonen? Zal vast wel kloppen. Maar als het niet lucratief (vooral nu) was dan deden ze het vermoedelijk niet. De verhuurder interesseert het geen hol of de huurder wat overhoud. Als je niet meer kunt dokken trappen ze je er wel uit.

Dan is er natuurlijk huurtoeslag. Geweldig hoe daar aan verdient word. Men bouwt tegenwoordig heel slim huizen net 10 eurocent (ja je leest het goed) onder de max huurtoeslag-grens. Krijg je mooit huursubsidie en de corporatie haalt max rendement...

Een beetje winst overhouden en onderhoudskosten? Die halen ze er dik uit. Nieuwe huurhuizen zijn niet meer te betalen en kosten gemiddeld net zoveel als een kleine hypotheek. Puur voor makkelijke mensen (veelal 2-verdieners) die niet willen kopen en het gemak van huur.
Oudere woningen verdienen ze bakken geld aan. Hup 400 euro huur per maand voor een woning van 66 jaar oud = pure winst. Die huizen zijn in '42 gebouwd voor 10000 gulden (5000 euro). Inmiddels 145000 euro waard. 30 keer de bouwwaarde...