Twee onder één kap bouwval

[protected22]

Ik vraag me af of het kopen wel zo slim idee is.

Wat ik hier lees is een geheel spandoek aan rode seinen en problemen. Vooral omdat het huis aan beide kanten in een zeer slechte staat is, de ene helft gevaarlijk slechte staat heeft dat ik vermoed dat bij een deur te hard dichtslaan het al kan instorten en de buren die vermoeddelijk uit angst niet willen meewerken aan welk onderzoek dan ook. Vooral als ik lees dat het huis al helt naar een kant, een draagmuur verwijderd is, de aanbouw al afgebroken is, een draagbalk al loskomt en de buren de eigen scheuren maskeren dmv verf. Wat ik hieruit denk is dat je gigantisch veel kosten op je gaat jagen en uberhaupt nog moet nakijken of je het huis wel kan slopen'/renoveren aangezien niet elke gemeente, vooral bij dijken, hier zo welwillend mee is.

[No Hands]

Ik ben wel nieuwsgierig naar een fotootje van het geheel, gewoon voor de beeldvorming.

[ET38276]

Qua renovatie/herbouw beleid zijn ze hier gelukkig niet zo heel lastig, er zijn in de afgelopen jaren best wat van dat soort projecten hier uitgevoerd.
Het is ook geen beschermd dorpsgezicht of beschermde lintbebouwing.

[ET38276]

No Hands schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 12:56:
Ik ben wel nieuwsgierig naar een fotootje van het geheel, gewoon voor de beeldvorming.

Haha, ik kan geen foto’s van het geheel plaatsen hier maar mocht ik in mijn oneindige wijsheid besluiten het toch te doen óf komt het in de openbare verkoop dan plaats ik ze zodat iedereen hier me kan vertellen wat een idioot ik ben.

[DjoeC]

Hmm, erfgenamen mogen de WOZ waarde aanvechten: https://www.testamenttest...arde-erfenis-erfbelasting dus die zal best nog gaan dalen.

Wat je wel zou kunnen doen is een taxateur laten komen en beide woningen op reele wqaarde laten taxeren, zowel in de huidige staat - dan heb je voor jouw deel een vertrekpunt zou je toch willen kopen en hebben de buren ook een idee over hoe en wat, en in verbouwde staat en wat dat betekent voor de woning van de buren. Overleg met de taxateur of dat wel of niet verstandig is die taxatie NWWI te laten valideren.

Zo'n taxatie kan jou en de buren helderheid geven naar de toekomst. En als het niet uithaalt ben je maximaal zo'n 1.000-2.000 kwijt aan het voorkomen van een fout..... Voor zo'n taxatie kun je vooraf een vaste prijs afspreken.

Als je in het ruime rivierengebied zoekt heb ik misschien wel een naam voor je (als ie nog steeds taxeert) van iemand die luistert naar wat je bedoeling is met de taxatie.

[Bernard0343]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 12:54:
[...]


Je hebt echt helemaal gelijk hoor, en bakstenen zijn inderdaad niet te hachelen.
Een opeet hypotheek was inderdaad hun plan, maar ze lijken er vanuit te gaan dat de waarde van hun pand voornamelijk laag is door de staat en het uiterlijk van de aanleunende woning. Ik heb het idee dat ze denken dat als die opgeknapt wordt hun problemen opgelost zijn.
Ze houden zich ook nogal vast aan WOZ waarde qua hypotheek mogelijkheden geloof ik (wat natuurlijk sowieso geen goede indicatie is), zo vertelden ze me dat hun WOZ laag is vanwege de aanleunende woning, en dat die omhoog zal gaan als de staat en WOZ daarvan stijgt. Echter hebben ze nooit de WOZ van de aanleunende woning opgezocht, ik wel, en ze waren dan ook zeer verbaasd toen ik vertelde dat die maar liefst een ruime ton(!) hoger is vastgesteld dan hun woning. Klopt niks van natuurlijk, maar de oude buren zullen nooit bezwaar gemaakt hebben en er is tegenwoordig niemand meer die fysiek komt kijken dus werd de WOZ simpelweg ieder jaar verhoogd. Woning is overigens al 10-15 jaar in overduidelijk vanaf de straat zichtbare zeer slechte staat. Plus er zijn bij de gemeente meerdere meldingen over het slechte onderhoud.


Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen.
De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden. Nu weet ik ook dat bij erfbelasting het met een woning zo is dat je gewoon een percentage van de WOZ waarde betaalt…. Dus ik ben bang dat ze al flink hebben mogen aftikken voor een waardeloos pand.
Ze geven wel aan dat ‘het eventueel ook gewoon voor de grond verkocht kan worden’ als het heel slecht blijkt. Maar geven dan ook gelijk aan dat er ook een stel woonunits neer gezet kunnen worden voor bijvoorbeeld tijdelijke arbeiders, en daar zijn de buren niet bepaald enthousiast over natuurlijk.
Eigenlijk hoef je geen bouwkundig onderzoek te doen om te kijken hoe slecht het is, dat is meer van belang voor het buurhuis.
Ik heb wel in de omgeving wat referentie panden kunnen vinden die echt aangeboden zijn als sloopwoningen aan dijken, en voor een sloophuis met perceel van vergelijkbare grootte (300 m2) is bijvoorbeeld een ruime 2 ton betaald. Eentje op 800 m2 349.000.
Echter zijn de slooppanden die ik kon vinden en die recent verkocht zijn allemaal vrijstaand en dus makkelijk te slopen. Ligging allemaal wat meer achteraf, echt rustig buitengebied (dat is deze dijkwoning niet), en aan een natuurgebied of vrij uitzicht over akkers of water.
Deze dijkwoning heeft geen vrij uitzicht, sterker nog er ligt een industrieterrein direct achter (wel met flinke groenbuffer).

Hoe groot acht je de kans op succes als je, na nog eens hééééél goed nagedacht te hebben, een bod doet, met de garantie aan de verkopers dat één en ander snel afgehandeld kan worden en de erfgenamen snel van dit huis af zijn? Ik zou als nabestaande ook geen zin hebben in allerlei geleuter over de verkoop van een huis (en dat is wat je de erfgenamen voor kunt houden).

En die woonunits, buurt is tegen. Maar gaat de gemeente hierin mee? Willen de erfgenamen dan het pand en de grond behouden of verpatsen aan een ander? Trouwens wel l#llig voor de buren, die kennelijk de erflaters verzorgd hebben...

Maar denk nog eens goed na, kijk nog eens goed welke instapklare paleisjes er in de omgeving te vinden zijn (of binnenkort op de markt komen). Tunnelvisie is, zeker in dit geval, een slechte.

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:15:
[...]


Haha, ik kan geen foto’s van het geheel plaatsen hier maar mocht ik in mijn oneindige wijsheid besluiten het toch te doen óf komt het in de openbare verkoop dan plaats ik ze zodat iedereen hier me kan vertellen wat een idioot ik ben.

Een fotootje? Slechts één fotootje? De meute hier verwacht minstens een apart topic, waarin je ons van uur tot uur op de hoogte houdt van het drama dat zich ontvouwt! Waarover moeten we anders betweterig neuzelen?

[Yaksa]

De titel van het topic doet vermoeden dat TS het kavel met daarop de woning al gekocht heeft.
Echter nu komen we er achter dat het pand nog niet te koop staat.
Dan mag TS de locatie heel mooi vinden en er vervolgens allerlei 'wat als' constructies op los laten maar dat is op dit moment irrelevant.
Ik fantaseer ook wel eens, maar ik ga vervolgens die hersenspinsels niet in een forum achterlaten, puur om te bezien wat anderen er van denken. Ik heb wel even op internet rondgekeken of het verstandig zou zijn om deze stap te zetten en dan kom ik (globaal) tot het volgende antwoord:

Niet doen, tenzij:

1. De grondwaarde moet de prijs dekken, d.w.z. dat de koopsom lager moet zijn dan de kale grondwaarde, gecorrigeerd voor sloopkosten, saneringskosten, en vergunningstraject.

2. Hou behoorlijk wat geld achter de hand en het totale sloop/nieuwbouwbudget moet bij begin al geborgd zijn, inclusief 20–30% onvoorzien, directe beschikbaarheid van liquiditeit of harde financieringszekerheid.

3. Je wilt helderheid hebben omtrent erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen want je wilt geen belemmeringen voor herbouw, splitsing, aanbouw, verhoging, of functiewijziging.

4. De eventuele funderingsschade mag geen juridische nasleep opleveren. Al helemaal bij twee onder een kap woningen waar buren juridisch/structureel meedoen in de schade of beperking.

5. Het lijkt erop dat de constructieve integriteit is opgegeven en daarmee ook een poging tot renovatie, tenzij volledig casco en je de fundering sowieso vernieuwt.

6. Wees bereid om alles behalve de locatie te negeren, dus ook geen waarde hechten aan bestaande structuur of esthetiek. Alles is verloren.

Wanneer je niet kunt voldoen aan de bovenstaande punten dan is het advies: niet kopen.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:41:
De titel van het topic doet vermoeden dat TS het kavel met daarop de woning al gekocht heeft.
Echter nu komen we er achter dat het pand nog niet te koop staat.

Staat anders letterlijk in de tweede zin van de topicstart.

Ik ben eventueel geïnteresseerd in een voor mij interessante oude (begin 20e eeuw) dijkwoning die een helft is van een twee-onder-een-kap en binnenkort verkocht zal worden.

[DjoeC]

Het verkopen van een woning uit een erfenis hoeft helemaal geen probleem te zijn (eigen ervaring), anders dat dat er later "meningsverschillen" tussen erfgenamen ontstaan zoals "had nog wel 50.000 meer waard geweest". Maar da's voor TS niet relevant.

Voor TS is de lokatie relevant en dat kan ik me - ook gekocht op basis van lokatie en na 5 jaar toch sloop en herbouw - heel goed voorstellen. Overigens was ons eerste doel ook een (vrijstaande) dijkwoning maar de verkoopmakelaar werkte niet echt mee..... Nooit spijt gehad van de 2e keus.

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:45:
[...]Staat anders letterlijk in de tweede zin van de topicstart. [...]

Dat denkt TS, maar er staat nog geen bord in de tuin.

[vogelmans]

Alleen een bouwkundige kan zien of renovatie zinvol is en alleen de gemeente kan een vergunning voor herbouw geven.
Dus daarmee zou ik beginnen om die te raadplegen.
Dijkwoningen van begin 20e eeuw (1900) zullen sowieso onderhoud vooral aan de fundering nodig hebben. De grond (klei) waarop dergelijke woningen zijn gebouwd vergt een degelijke fundering, best op palen.
Samen met de gemeente zal er een soort van aktieplan opgesteld moeten worden om schade te beperken.
Waarschijnlijk niet heel moeilijk maar je moet wel stappen ondernemen.
Ik denk dat het niet zo negatief hoeft te zijn zoals velen hier veronderstellen.
Ts moet er wel rekening mee houden dat renovatie of eventuele herbouw van het casco door een aannemer zal moeten gebeuren waardoor de kosten hoger zullen uitvallen.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:51:
[...]

Dat denkt TS, maar er staat nog geen bord in de tuin.

Nog een keertje goed lezen dan. Meestal staat er nog geen bord in de tuin als iets BINNENKORT in de verkoop gaat.

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:15:
[...]Nog een keertje goed lezen dan. Meestal staat er nog geen bord in de tuin als iets BINNENKORT in de verkoop gaat.

O ja joh? Quote TS: Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen. De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden.

Ik weet ook weleens iets vrijwel zeker; loopt het soms toch ff anders.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:23:
[...]

O ja joh? Quote TS: Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen. De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden.

Ik weet ook weleens iets vrijwel zeker; loopt het soms toch ff anders.

Ik bedoelde meer dat je schrijft dat ‘we’ er nu achterkomen. Terwijl je dat meteen had kunnen weten. Verder geen zin in een discussie over wat jij denkt en wat TS denkt.

[Bernard0343]

Trouwens, @ET38276, weet je (al) of je gemeente een subsidieregeling heeft voor het verbeteren van funderingen van woningen in de gemeente en wat dan de eventuele voorwaarden zijn? Als dat zo is, kan niet alleen jij (mogelijk) maar vooral de buren (hopelijk) hier gebruik van maken. En mocht jij de buren hierop wijzen, is dat niet slecht voor de onderlinge relatie.

[ET38276]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:19:
Trouwens, @ET38276, weet je (al) of je gemeente een subsidieregeling heeft voor het verbeteren van funderingen van woningen in de gemeente en wat dan de eventuele voorwaarden zijn? Als dat zo is, kan niet alleen jij (mogelijk) maar vooral de buren (hopelijk) hier gebruik van maken. En mocht jij de buren hierop wijzen, is dat niet slecht voor de onderlinge relatie.

Jammer genoeg niet, er is helemaal geen subsidie beschikbaar, misschien dat ze eventueel in aanmerking komen voor het fonds duurzaam funderingsherstel (wij niet in ieder geval).

[Bernard0343]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:51:
[...]


Jammer genoeg niet, er is helemaal geen subsidie beschikbaar, misschien dat ze eventueel in aanmerking komen voor het fonds duurzaam funderingsherstel (wij niet in ieder geval).

En dat is een zachte lening volgens mij, wat deze optie voor de buren misschien minder aantrekkelijk maakt. Hoe zacht de lening ook is.

[ET38276]

vogelmans schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:58:
Alleen een bouwkundige kan zien of renovatie zinvol is en alleen de gemeente kan een vergunning voor herbouw geven.
Dus daarmee zou ik beginnen om die te raadplegen.
Dijkwoningen van begin 20e eeuw (1900) zullen sowieso onderhoud vooral aan de fundering nodig hebben. De grond (klei) waarop dergelijke woningen zijn gebouwd vergt een degelijke fundering, best op palen.
Samen met de gemeente zal er een soort van aktieplan opgesteld moeten worden om schade te beperken.
Waarschijnlijk niet heel moeilijk maar je moet wel stappen ondernemen.
Ik denk dat het niet zo negatief hoeft te zijn zoals velen hier veronderstellen.
Ts moet er wel rekening mee houden dat renovatie of eventuele herbouw van het casco door een aannemer zal moeten gebeuren waardoor de kosten hoger zullen uitvallen.

Dat onderhoud aan de funderingen van oude woningen in dit gebied 9 van de 10 keer nodig is is me inderdaad bekend, de vraag is bij deze woning vooral is onderhoud of herstel nog zinvol en verantwoord of is het klaar? Maar dat er werk nodig is zou ik hoe dan ook van uit gaan hier.
En het is hier zelfs klei-op-veen. Overigens valt de inklinking (voor deze bodemsoort) mee in de omgeving.
Zonder de idiote verbouwingen waarbij het woord ‘constructeur’ waarschijnlijk zelfs nooit is genoemd had de schade hoogst waarschijnlijk meegevallen. De serieuze breuken zitten precies op die plekken, de stabiliteit is eruit gehaald en daarna een paar aanbouwen eraan gehangen.

Een officieel bouwkundig rapport heb ik niet, wel zeer geïnformeerde oordelen op basis van foto’s. En die zeggen allemaal dat er niets met zekerheid te zeggen is zonder oa de vloeren eruit te slopen en eronder te kijken (kruipruimtes zijn volledig dichtgemaakt). Als de schade daaronder niet groter is dan aan de buitenkant te zien zou renovatie een (kostbare) optie zijn. Met de gemeente overleggen is ook zeker het plan, maar liefst krijg ik dan de buren mee.

[Toke_gt]

Het is denk ik ook wel goed om te proberen te achterhalen waar de belangrijkste schade door is ontstaan en of die makkelijk en als eerste te herstellen is. Ik merk op uit je berichten dat er een dragende muur is weggehaald. Als je de boel daar kunt stutten en vandaaruit verder herstel kunt uitvoeren, kom je natuurlijk al wel ergens.
Maar goed, vraag is natuurlijk vooral of je dat allemaal goed kunt inschatten voordat je daadwerkelijk koopt. Zouden de erven wel aan grondig reconstructieonderzoek meewerken, los van de buren?

[vogelmans]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 19:18:
[...]


Dat onderhoud aan de funderingen van oude woningen in dit gebied 9 van de 10 keer nodig is is me inderdaad bekend, de vraag is bij deze woning vooral is onderhoud of herstel nog zinvol en verantwoord of is het klaar? Maar dat er werk nodig is zou ik hoe dan ook van uit gaan hier.
En het is hier zelfs klei-op-veen. Overigens valt de inklinking (voor deze bodemsoort) mee in de omgeving.
Zonder de idiote verbouwingen waarbij het woord ‘constructeur’ waarschijnlijk zelfs nooit is genoemd had de schade hoogst waarschijnlijk meegevallen. De serieuze breuken zitten precies op die plekken, de stabiliteit is eruit gehaald en daarna een paar aanbouwen eraan gehangen.

Een officieel bouwkundig rapport heb ik niet, wel zeer geïnformeerde oordelen op basis van foto’s. En die zeggen allemaal dat er niets met zekerheid te zeggen is zonder oa de vloeren eruit te slopen en eronder te kijken (kruipruimtes zijn volledig dichtgemaakt). Als de schade daaronder niet groter is dan aan de buitenkant te zien zou renovatie een (kostbare) optie zijn. Met de gemeente overleggen is ook zeker het plan, maar liefst krijg ik dan de buren mee.

Zonder medewerking van de buren zou ik er sowieso niet aan beginnen maar aan de andere kant denk ik dat ze weinig keus hebben want in deze staat zal het een onbewoonbare bouwval worden en is hun eigen huis op een gegeven moment dan ook niks meer waard.
Waarschijnlijk zullen ze er zelf niet veel geld in willen/kunnen stoppen dus de hele 2 kapper renoveren zou ik niet op rekenen.
Probeer dan wel samen een heel nieuw geïsoleerd dak er op te zetten.

[ET38276]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 19:26:
Het is denk ik ook wel goed om te proberen te achterhalen waar de belangrijkste schade door is ontstaan en of die makkelijk en als eerste te herstellen is. Ik merk op uit je berichten dat er een dragende muur is weggehaald. Als je de boel daar kunt stutten en vandaaruit verder herstel kunt uit oeren, kom je natuurlijk al wel ergens.
Maar boed, vraag is natuurlijk vooral of je dat allemaal goed kunt inschatten voordat ej daadwerkelijk koopt. Zouden de erven wel aan grondig reconstructieonderzoek meewerken, los van de buren?

Ik ga er zeker niet vanuit dat ze dat willen.
Liefst doe ik ze koud een laag bod (puur de grond) en als dat wordt afgeslagen misschien nog eens verder kijken en een kansje wagen als het in de vrije verkoop komt.

Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.
Gemeente heeft ook geen enkele bouwvergunning in het archief voor al deze constructies. Ook niet voor de 8,5 meter lange dakkapel aan de gehele achterzijde waarvoor gewoon de onderste helft van de achterzijde van het dak is weggehaald.

[ Voor 5% gewijzigd door ET38276 op 30-07-2025 21:34 ]

[Terpen Tijn]

Waarom wil je dit erbarmelijke krot op dubieuze ondergrond, zonder uitzicht, en vlak naast een industrieterrein per se kopen?

Ligt er een goudschat verborgen in de klei?

[SeatRider]

Terpen Tijn schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 22:42:
Waarom wil je dit erbarmelijke krot op dubieuze ondergrond, zonder uitzicht, en vlak naast een industrieterrein per se kopen?

Jij weet wel waar het is?

[Toke_gt]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]
Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.

Die binnenmuur is ruim 30 jaar geleden weggehaald. Weet je of de grote scheuren toen direct zijn ontstaan of dat dat in de loop der jaren is gebeurd? Zijn ze langzaam verergerd of waren ze direct al zo? Het tweede lijkt me erger (dan zakt de fundering) het eerste is een direct gevolg van het weghalen, maar daarna kan alles zich opnieuw gezet hebben, hoe belabberd ook.
Verder:
- Dak aanpakken haalt schimmel etc weg
- Aanbouwen zonder fundering weghalen kan krachten op huis verminderen (maar wel uitzoeken of die aanbouwen het huis niet juist nog net overeind houden)
- Laat er in ieder geval een constructeur naar kijken, al is het maar alleen aan de buitenkant. Wat er voor jou dramatisch uitziet, hoeft niet per se dramatisch en onherstelbaar te zijn

En met anderen ben ik ook reuze benieuwd naar het pand en vooral het vervolg. Ik hou wel van uitdagingen en lef en ben benieuwd of het je gaat lukken.

[ET38276]

Om een beeld te geven van de ernstigste scheuren, onder de juist hoek kijk je van binnen naar buiten. De grote scheur in de achtergevel is aan de binnenkant te zien en goed ook. Bij de dakrand op ca 4.50 hoogte wijkt hij een cm of 7(!) horizontaal, verticaal veel minder, ongeveer 1,5 a 2 cm.
Door de scheur in de voorgevel kijk je ook tegen de gipsplaten aan de binnenkant aan (die zitten niet tegen de achtergevel).

Ik weet dat de scheuren oud moeten zijn, ze zijn namelijk ooit dichtgesmeerd wat duidelijk is omdat er later (ná de verbouwingen, mid jaren 90) een laag stuc is aangebracht op de buitengevels die inmiddels weer afbrokkelt en waarachter specie in de scheuren te zien is.
Echter, de scheuren zijn weer opengetrokken (de reden van het afbrokkelen van de stuclaag) doordat de scheuren groter zijn geworden. De scheur in de achtergevel is aan de binnenkant slechts zichtbaar sinds een jaar of 3-4 en lijkt dus in de afgelopen paar jaar ineens flink verergert. Dat laatste baart me flink zorgen en ik denk te weten wat de reden is, ik heb in ieder geval een zeer donkerbruin vermoeden. De goten hebben jarenlang los gehangen, tot bijna aan de grond toe richting de verzakte kant van het huis en al het hemelwater is via de kopgevel en onder een aanbouw door naar de hoek kopgevel/achtergevel gestroomd. Onderspoeld dus.

Het is ook niet de vraag óf er breuken in de fundering zitten (er zijn er meerdere makkelijk te constateren), maar of ze te herstellen zijn.

[hoevenpe]

Leuk om over te fantaseren, verder ver weg van blijven dus.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:11:
Om een beeld te geven van de ernstigste scheuren, onder de juist hoek kijk je van binnen naar buiten. De grote scheur in de achtergevel is aan de binnenkant te zien en goed ook. Bij de dakrand op ca 4.50 hoogte wijkt hij een cm of 7(!) horizontaal, verticaal veel minder, ongeveer 1,5 a 2 cm.
Door de scheur in de voorgevel kijk je ook tegen de gipsplaten aan de binnenkant aan (die zitten niet tegen de achtergevel).

Ik weet dat de scheuren oud moeten zijn, ze zijn namelijk ooit dichtgesmeerd wat duidelijk is omdat er later (ná de verbouwingen, mid jaren 90) een laag stuc is aangebracht op de buitengevels die inmiddels weer afbrokkelt en waarachter specie in de scheuren te zien is.
Echter, de scheuren zijn weer opengetrokken (de reden van het afbrokkelen van de stuclaag) doordat de scheuren groter zijn geworden. De scheur in de achtergevel is aan de binnenkant slechts zichtbaar sinds een jaar of 3-4 en lijkt dus in de afgelopen paar jaar ineens flink verergert. Dat laatste baart me flink zorgen en ik denk te weten wat de reden is, ik heb in ieder geval een zeer donkerbruin vermoeden. De goten hebben jarenlang los gehangen, tot bijna aan de grond toe richting de verzakte kant van het huis en al het hemelwater is via de kopgevel en onder een aanbouw door naar de hoek kopgevel/achtergevel gestroomd. Onderspoeld dus.

Het is ook niet de vraag óf er breuken in de fundering zitten (er zijn er meerdere makkelijk te constateren), maar of ze te herstellen zijn.

"Funderingsherstel" betekent in de praktijk meestal gewoon het aanbrengen van een volledig nieuwe fundering. Dat is technisch vrijwel altijd mogelijk. Het hangt vooral af van het beschikbare budget. Het herstellen van scheuren in de fundering zelf gebeurd weinig. Ondanks de term ‘herstel’ gaat het bij funderingsherstel dus niet vaak om het repareren van bestaande schade, maar om vervanging of vernieuwing van de fundering als geheel. zeker gezien je verhaal zou ik er dus niet vanuitgaan dat scheuren te herstellen zijn. Aan huizen met meerdere probelemen bij de fundering wil men zich zelde branden.

[Atlas]

Blijf hier echt serieus ver van weg, dit gaat echt een compleet hoofdpijn dossier worden. Je denkt hier echt veel te licht over.
De enige optie voor dit geheel is beide huizen plat gooien en opnieuw beginnen. Anders is het letterlijk water naar zee dragen.

[FirePuma142]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]


Ik ga er zeker niet vanuit dat ze dat willen.
Liefst doe ik ze koud een laag bod (puur de grond) en als dat wordt afgeslagen misschien nog eens verder kijken en een kansje wagen als het in de vrije verkoop komt.

Ik zou zelfs denken aan een bod grond minus sloopkosten, inclusief kosten ten bate van de buren na een grondige bouwkundige inspectie. Dan kom je voor de erfgenamen op een schrikbarend laag bod uit, maar anders is je risicoprofiel gewoon te hoog.

Wat @Atlas zegt dus

[ET38276]

twain4me schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:30:
[...]


"Funderingsherstel" betekent in de praktijk meestal gewoon het aanbrengen van een volledig nieuwe fundering. Dat is technisch vrijwel altijd mogelijk. Het hangt vooral af van het beschikbare budget. Het herstellen van scheuren in de fundering zelf gebeurd weinig. Ondanks de term ‘herstel’ gaat het bij funderingsherstel dus niet vaak om het repareren van bestaande schade, maar om vervanging of vernieuwing van de fundering als geheel. zeker gezien je verhaal zou ik er dus niet vanuitgaan dat scheuren te herstellen zijn. Aan huizen met meerdere probelemen bij de fundering wil men zich zelde branden.

Weet ik en zo bedoel ik het ook, lomp omschreven van mijn kant.
Mijn zorg is dat de hele constructie wellicht zo instabiel is ter plaatse van de scheuren (en misschien zoals al werd aangegeven zelfs deels overeind gehouden wordt door de aanbouwen) dat het niet te stutten is en dan kun je er ook geen nieuwe fundering onder zetten.
En bovendien zit je dan ook nog met ongelijke zetting mbt het huis er aan vast. Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

[MainframeX]

Je kan dit project ook gewoon laten varen en even wachten tot er een ander prachtlocatie op je pad komt. Je lijkt dingen wel goed uit te zoeken en let op details. Moet je eens voorstellen hoe mooi het wordt als je een woning betrekt waar je niet 20-0 achter staat.

[Stormrider nl]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]

Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.
Gemeente heeft ook geen enkele bouwvergunning in het archief voor al deze constructies. Ook niet voor de 8,5 meter lange dakkapel aan de gehele achterzijde waarvoor gewoon de onderste helft van de achterzijde van het dak is weggehaald.

Als ik dit zo lees is door het uitbouwen en verwijderen van de draagmuur de constructie instabiel geworden.
Alles zonder aantoonbare vergunning. Het zou me niet verbazen als een bouwinspecteur van de gemeente langskomt hij de woning onbewoonbaar verklaart omdat de constitutie instabiel is. Nee ik ken de situatie niet en is een aanname. Zou een tactiek kunnen zijn om dit te laten doen nu het nog van de erfgenamen is

[Henvar]

Vond het leuk om dit topic te lezen maar vraag me na 5 paginas wel af wat het nut nu is?
Alles wat gezegd kon worden is gezegd en valt het onderhand wel in de herhaling.

Zou zeggen, gebruik de feedback.
Mocht je het doen, vergeet niet een topic aan te maken om ons mee te nemen in je reis.
Ik aboneer me er dan meteen op.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:56:
[...]


Weet ik en zo bedoel ik het ook, lomp omschreven van mijn kant.
Mijn zorg is dat de hele constructie wellicht zo instabiel is ter plaatse van de scheuren (en misschien zoals al werd aangegeven zelfs deels overeind gehouden wordt door de aanbouwen) dat het niet te stutten is en dan kun je er ook geen nieuwe fundering onder zetten.
En bovendien zit je dan ook nog met ongelijke zetting mbt het huis er aan vast. Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

Opzich is ook dat een kwestie van geld. in de praktijk wordt het weinig gedaan bij "normale" huizen je moet dan eerder denken aan monumenten met brand of aardbevingsschade. wat wel eens wordt gedaan is wapening in lintvoegen om de boel een beetje bij elkaar te houden. tijdens /voor het herstel. ik denk dat niet alleen de buren er niet om staan te springen, maar eigenlijk niemand. je zegt zelf eerder al dat je geen extra ton wil uitgeven. en dat is eigenlijk onmogelijk bij een dergelijke renovatie. je krijgt die panden doorgaans niet zo goedkoop. uitzondering daarop is afentoe een pand van de (semi)overheid voor een euro. vanwegen het achterstallige onderhoud. maar particulieren zakken niet zover. voor de grondprijs kopen en nieuwbouw is het enige realistische senario. Als je er geen/weinig geld op wil toeleggen.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:56:
[...]
Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

Als het echt noodzakelijk is om de gedeelde fundering aan te pakken, zijn ze verplicht mee te werken, lees ik in dit artikel.
Nu ben ik vóór onderling overleg met je buren in plaats van een onvrijwillig gesprek bij de rechtbank, maar misschien goed voor jou (en de buren) om te weten dat er een wettelijke verplichting is voor meewerking en meebetaling aan onderhoud/herstel van gedeelde fundering/scheidingsmuren.
Ik kwam ook tegen dat bij een taxatierapport wettelijk altijd een funderingslabel moet worden afgegeven. Dat geeft je ook een indicatie, al dan niet bevestigend wat je denkt of vreest.
Verder algemene tip: je baseert je op allerlei aannames. Dat kan nu ook haast niet anders, maar belangrijk is wel om een eventuele beslissing te baseren op feiten. Meten is weten en dat is in dit geval enorm belangrijk. Dus laat je niet te snel wegsturen met weigeringen om mee te werken aan bezoeken van constructeur/taxateur etc. Elke potentiële koper van dit pand zal dat willen weten voor er een koop komt.

[ET38276]

twain4me schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 13:09:
[...]


Opzich is ook dat een kwestie van geld. in de praktijk wordt het weinig gedaan bij "normale" huizen je moet dan eerder denken aan monumenten met brand of aardbevingsschade. wat wel eens wordt gedaan is wapening in lintvoegen om de boel een beetje bij elkaar te houden. tijdens /voor het herstel. ik denk dat niet alleen de buren er niet om staan te springen, maar eigenlijk niemand. je zegt zelf eerder al dat je geen extra ton wil uitgeven. en dat is eigenlijk onmogelijk bij een dergelijke renovatie. je krijgt die panden doorgaans niet zo goedkoop. uitzondering daarop is afentoe een pand van de (semi)overheid voor een euro. vanwegen het achterstallige onderhoud. maar particulieren zakken niet zover. voor de grondprijs kopen en nieuwbouw is het enige realistische senario. Als je er geen/weinig geld op wil toeleggen.

Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]


Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Dat is ook exact wat ik bedoel ik heb altijd huizen gerenoveerd/gerestaureerd en doe nu mijn eigen huis en kosten zijn de laatste jaren eigenlijk altijd hoger dan de waarde na verbouwing . Alleen lipstick on a pig renovaties (beetje stucen, verfje etc ) of projecten waar meer woon eenheden worden gecreerd (splitsen) hebben meer waarde dan kosten. Dat heeft te maken met de prijs van de bouwvallen (die waren rond 2010 in verhouding tot een niet bouwval een stuk goedkoper (het achterstallige onderhoud telde harder mee) Daarnaast een grote stijging in arbeidskosten en renoveren is arbeidsintensiever (bouwkundige details zijn ook duurder) dan nieuwbouw. En het komt ook door een grote verandering in wat we vinden van isolatie, ventilatie, verwarming, zonnepanelen etc. en nieuwbouw is qua ruimte gebruik altijd efficienter (je hebt meer restruimte in een renovatie plan) waarom het toch wordt gedaan veel panden staan geschakeld en slopen is niet mogelijk (bv rijwoningen) of mensen doen een (groot) deel zelf.

[koentjuh]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]


Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Er is maar weinig wat je niet kan veranderen aan een huis, maar de locatie staat bij aankoop vast . Als die top is en de rest niet, dan kun je de rest aanpakken, andersom is onmogelijk Financieel moet je gewoon accepteren dat die locatie je iets waard is, wat blijkbaar anderen niet zien en daar betaal je de premium voor. Heb zelf ook een huis gekocht wat van a tot z gestript en verbouwd wordt en ik nooit in waarde terugverdien, hooguit de komende tien jaar door inflatie en prijsontwikkeling, maar zelfs dan had ik financieel gezien beter in de oude meuk kunnen blijven zitten en lekker gaan beleggen oid. Puur voor de locatie en het soort leven wat ik er voor terug krijg maken wij die keuze toch, veel andere mensen zullen dat niet op dezelfde waarde schatten. Groot voordeel is dat we een huis in het "westen" achterlaten en de droom dus ten dele gefinancierd wordt met geld uit overwaarde. Dat maakt het misschien makkelijker dan dat ik zelf 5 a 6 ton verbouwingsbudget bij elkaar had moeten sparen.

Maar, hier zit je wel met buren, dus daar moet je echt iets mee. Je kan je fundering nog zo goed herstellen, maar als de buren dat niet doen, dan zakt de helft van de woning gezellig door en zit je zo weer met scheuren rondom de erfgrens.

[kezzza]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]
Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Zeker als je niet meer van plan bent om te verhuizen, vergeet niet dat de huizen op dit moment nog elk jaar stijgen qua prijs. Als je conservatief rekent (bv 3% per jaar) zul je zien dat het huis redelijk vlot meer waard is dan wat je er in gestopt hebt.

[hollandnick]

Wat zou er gebeuren als je inderdaad gewoon het huis kan kopen voor de waarde van de grond ( misschien een beetje extra ) en je vervolgens er een tijd niets mee doet. Ik kan me voorstellen dat het een en ander toch al op instorten staat.

Je zou dan kunnen vastleggen ( als dat juridisch mogelijk is ):
- Dat je de gehele fundering wilt renoveren/slopen ( met de buren ) en de hele tweekapper opnieuw wilt opbouwen, maar dat je tegengehouden wordt door de buren. De buren zullen hierin mee moeten betalen uiteindelijk
- Dat tot de buren bereid zijn mee te willen bewegen met de renovatie van het huis ( of beide ) je op geen enkele manier verantwoordelijk bent voor enige vervolgschade van de al aanwezige erbarmelijke staat van het huis
- Je voor het kopen eerst een taxatie en/of bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren ( na jouw verhaal zal daar wel uitkomen dat het onwoonbaar is en dus gewoon gesloopt moet worden )

En er zijn vast nog wel meer dingen te bedenken om jezelf in te dekken. Daarna denk ik dat je dit plan aan de buren moet voorleggen. Zij kunnen toch onmogelijk blijven denken zo te kunnen blijven wonen en dat dit nog enig pensioen gaat opleveren. Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

[franssie]

hollandnick schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 17:58:
<> Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

Dat lijkt mij gevolgschade dus te verhalen op het slechte perceel (hadden ze, is meedere keren benoemd, al eerder kunnen en moeten doen). Als de buren een voldoende, of matig, staat van onderhoud van hun huis hebben, en die van perceel te koop gewoon slecht is, is die aansprakelijkheid bijna een 1-2-3.

[vogelmans]

Renoveren van een fundering hoeft geen probleem op te leveren en wordt ook regelmatig gedaan bij vooral hele oude huizen. Er zijn bedrijven die hierin zijn gespecialiseerd. Vroeger zat er sowieso nauwelijks een fundering onder de huizen.
Fundering renovatie zal niet goedkoop zijn maar kan de moeite waard zijn als de aankoopprijs navenant is.
Ik zou er niet meteen van weglopen maar wel eerst gedegen onderzoek doen.

[ET38276]

hollandnick schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 17:58:
Wat zou er gebeuren als je inderdaad gewoon het huis kan kopen voor de waarde van de grond ( misschien een beetje extra ) en je vervolgens er een tijd niets mee doet. Ik kan me voorstellen dat het een en ander toch al op instorten staat.

Je zou dan kunnen vastleggen ( als dat juridisch mogelijk is ):
- Dat je de gehele fundering wilt renoveren/slopen ( met de buren ) en de hele tweekapper opnieuw wilt opbouwen, maar dat je tegengehouden wordt door de buren. De buren zullen hierin mee moeten betalen uiteindelijk
- Dat tot de buren bereid zijn mee te willen bewegen met de renovatie van het huis ( of beide ) je op geen enkele manier verantwoordelijk bent voor enige vervolgschade van de al aanwezige erbarmelijke staat van het huis
- Je voor het kopen eerst een taxatie en/of bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren ( na jouw verhaal zal daar wel uitkomen dat het onwoonbaar is en dus gewoon gesloopt moet worden )

En er zijn vast nog wel meer dingen te bedenken om jezelf in te dekken. Daarna denk ik dat je dit plan aan de buren moet voorleggen. Zij kunnen toch onmogelijk blijven denken zo te kunnen blijven wonen en dat dit nog enig pensioen gaat opleveren. Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

Jammer genoeg zal ik ook als de buren de hele boel jarenlang weten te frustreren verantwoordelijk zijn voor alle schade die ontstaat na de koop. Het gewoon om laten vallen is geen optie, dan had ik het moeten stutten, en bovendien is het gewoon mogelijk om te buren te dwingen mee te werken, eventueel zelfs via een kort geding als er echt acuut gevaar is. Maar dat kost wel geld en levert je nou niet bepaald de beste burenrelatie op.

De staat van de woning van de buren is echt niet slecht, tenminste, zeker niet om te zien. Het is super netjes bijgehouden, nergens zit er ook maar een vlekje op, alles strak in de verf, stenen stralend wit geverfd met zwarte kozijnen, geen sprietje onkruid, keurig aangeharkt grind, het ziet er echt uit als een model dijkhuisje. Ze doen er verschrikkelijk veel aan, wel het type mensen wat panisch wordt van alles wat ze als ‘rommel’ zien.
Maar wat ze doen is cosmetisch, van een afstandje zie je een twee onder één kap woning waarvan de ene helft spic en span is en de andere vol met scheuren en vervuild. Kijk je dichtbij dan zie je dat onder de keurige laag witte verf, afgezien van de twee grote scheuren waar het vervallen huis eigenlijk ‘doormidden’ is gebroken, precies dezelfde scheuren zitten en ook in eenzelfde aantal maar dan dichtgesmeerd. Waar je bij de vervallen helft de kieren duidelijk ziet rondom de scheefstaande kozijnen zie je die bij de nette helft niet, want die kieren zijn keurig dichtgekit, latjes erover gezet en geverfd. Om maar een paar voorbeelden te noemen.
De echt grote scheuren in de gevels van onder tot boven zijn bij de buren overigens niet te zien. Wel heeft het dak een knik die ik verdacht vind en helt het net zo ver achterover.

Ik heb intussen wat meer gesprek met ze kunnen hebben.
Hun idee lijkt te zijn dat zij hun huis keurig onderhouden hebben en ze dus geen ‘schuld’ hebben aan de waardevermindering. Maar met name lijken ze te denken dat de waardevermindering komt door het vervallen uiterlijk van de andere helft. Ze geven ook aan dat ze liefst zouden willen ‘dat iemand het gewoon netjes maakt’ en ze niet willen dat er ook aan hun huis iets moet gebeuren, ‘want ze hebben geen problemen en houden alles netjes bij’. Ze denken dat als de andere helft net zo netjes is qua uiterlijk als hun huis en de scheuren worden dichtgemaakt dat hun huis dan in waarde omhoog gaat. Ook zijn ze heel bang dat hun 10 meter lange duivenschuur (nog iets waar niet iedereen even enthousiast over zou zijn denk ik) die dwars op het huis staat aan de achterzijde weg moet of verplaatst moet worden, die blijkt namelijk een stuk opende grond van het perceel ernaast te staan.

[redwing]

Tja, het probleem lijkt me vooral dat de grootste problemen lijken te komen door de slechte helft en vooral het weghalen van dragende muren en een slechte aanbouw. Die geven het acute probleem, terwijl de rest meer lijkt op ouderdom wat weliswaar zorgt voor scheuren maar niet per se echt grote structurele problemen geeft.

Oftewel ik verwacht van zo'n kort geding dat je vooral zelf de deksel op je neus krijgt en er gesteld zal worden dat je eerst 'jouw' helft structureel op orde moet maken. En dat kan zonder dat je iets bij de buren hoeft te doen. En hetzelfde probleem krijg je ook als je 'jouw' helft wil slopen, de echt structurele fouten lijken aan die kant te zitten. En dan zal je al snel aansprakelijk gesteld worden als die sloop extra scheuren/problemen bij de buren geeft.

Ik zou het risico dan ook niet nemen, de kans dat er schade ontstaat bij de buren en jij daarvoor aansprakelijk wordt gesteld is veel te groot.

[franssie]

@ET38276 chat even met Van jaren '20 pompstationhuis naar energieneutraal. De saga.

@Pussolini

Heeft ook wel ervaring in dingen doen.

[ Voor 21% gewijzigd door franssie op 31-07-2025 23:40 ]

[Pussolini]

franssie schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 23:34:
@ET38276 chat even met Van jaren '20 pompstationhuis naar energieneutraal. De saga.

@Pussolini

Heeft ook wel ervaring in dingen doen.

Op basis van alleen de openingspost zou ik alleen maar zeggen: blijf er in godsnaam van weg.

Mijn vriend riep "zo naïef zijn zelfs wij niet geweest". Wij hebben een teringbende gekocht, maar het is wel volledig onze eigen teringbende.

[Pussolini]

Wij hebben nu, nav een fors vochtprobleem in de fundering en muren, verschillende experts over de vloer. Één ervan zei "alles is te redden, behalve dijkhuizen. Daar moet je bij de minste twijfel heel ver weg van blijven".

[Pussolini]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 20:29:
[...]


Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie.

Ok laatste post maar:

Hahaha. Nee.

[Groningerkoek]

Ik lees ook postings over dat de buren verplicht mee moeten werken en ook verplicht zijn om hun deel van de fundering te herstellen indien nodig e.d. maar hoe groot is de kans dat die mensen hiervoor het geld hebben? Van een kale kip kun je niets plukken. Enkele tienduizenden is echt helemaal niets bij dit soort problemen.

[ET38276]

3 ton moet echt mogelijk zijn om het te herbouwen of te renoveren tot een nette casco, daar ben ik goed genoeg voor geïnformeerd, afbouw etc reken ik daar ook zeker niet zozeer bij.
Het is ook niet mijn eerste rodeo op dit gebied. Ook niet qua dijkhuis, ik heb nog nooit NIET in een dijkhuis gewoond zelfs. De laatste was zelfs nog een decennium of 2 ouder dan deze, overigens zonder grote funderingsproblemen, maar voor de rest zijn zo’n beetje alleen de muren blijven staan.
Wel is het de eerste keer met een woning waar nog een andere woning aan vast hangt en daar zitten dan ook vooral mijn vragen. Grote ingrepen zijn nu eenmaal een stuk eenvoudiger op zowel bouwtechnisch als juridisch gebied als je buren er niet aan vast hangen.

Qua financiële mogelijkheden van de buren, daar heb ik geen inzicht in, echter, ze hebben al heel lang het plan eerder te willen stoppen met werken en dan het huis ‘op te eten’, dat is hoe zij hun verdere leven altijd voor zich hebben gezien en ik zou het dan ook oprecht uitermate ruk voor ze vinden als dit roet in het eten gooit. Maar of er een oplossing voor ze is waarbij dat niet gebeurt, of ik het nou koop of een ander, dat vraag ik me echt af.
Het huis naast ze moet ingrijpend gerenoveerd worden incl funderingsherstel of worden gesloopt, dat zijn de twee mogelijkheden. Beide mogelijkheden gaan gevolgen voor hun huis hebben. In het beste geval is hun huis alleen flink verzakt zonder scheuren in de fundering, in het slechtste geval hebben ze dezelfde problemen maar dan minder zichtbaar door beter (cosmetisch) onderhoud.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 14:31:
Qua financiële mogelijkheden van de buren, daar heb ik geen inzicht in, echter, ze hebben al heel lang het plan eerder te willen stoppen met werken en dan het huis ‘op te eten’, dat is hoe zij hun verdere leven altijd voor zich hebben gezien

Sowieso is dat hele opeten een tricky keuze als je (buur)huis er zo slecht aan toe is. Dikke kans dat bank eisen stelt aan verlenen of verhogen hypotheek waar ze ook niet op gerekend hebben. Tijd dat iemand deze mensen een spiegel voorhoudt om nog erger te voorkomen. (Niet dat jij dat moet doen hoor).

[ET38276]

Enige tijd geleden heb ik hier een vraag gesteld over een te koop komende twee onder één kap woning waar ik eventueel interesse in had, zie topic:
Sloop helft twee-onder-een-kap, andere helft waarschijnlijk

Intussen wat updates aangezien toen best wat mensen geïnteresseerd waren in vooral de vraag hoe erg de woning er nu eigenlijk aan toe was en of het wel verstandig was om er überhaupt wel aan te beginnen.
Helaas is het niet gelukt om voor de woning bij een makelaar in de verkoop kwam goed onderzoek te doen, maar intussen hebben we de woning die wel erg rooskleurig wordt voorgesteld door de makelaar goed kunnen onderzoeken en kan ik nu ook wat foto’s delen voor de nieuwsgierigen.

Ik ga er vanaf zien, de prijs die de verkopers/makelaar ervoor willen is VEEL te hoog voor wat in principe een slooppand is, en of er als het gesloopt kan worden ook herbouw mogelijk is is vergunningstechnisch nog maar de vraag. De fundering en de grond waarop het staat is zó slecht dat meerdere experts in ons netwerk op basis van onze foto’s en beschrijvingen aangeven dat het risico aanwezig is dat funderingsherstel niet eens meer mogelijk is. Ook groeien de scheuren in de woning snel (enkele mms per maand). Oorzaak: complete verzadiging van de grond achter het huis door minimaal 10 jaar lang ontbreken van hemelwaterafvoer in combinatie met het wegbreken van de enige binnendraagmuur die vervolgens door veel te licht materiaal is opgevangen.

Bij deze wat foto’s van de constructieve schade aan het huis:

Scheur in de achtergevel over de gehele hoogte, deze bevindt zich exact op de hoogte waar de dragende binnenmuur is weggehaald:

Deze is ook aan de binnenzijde te zien (je kunt er letterlijk doorheen kijken). En ja dat is de hoeveelheid nicotineaanslag nádat het is schoongemaakt.


In de voorgevel zijn er meerdere te vinden, er zitten twee ramen in de voorgevel.






Nog een ernstige op de hoek van de voorgeven/kopzijde, deze loopt ‘om de hoek’ door naar het raam, onder het raam door en weer naar beneden:








De aanbouwen hebben ook prachtige funderingen, en bovendien een indoor boom:


De kruipruimte is niet toegankelijk, maar via een klein oud kelderraampje zijn dit soort issues te zien:




En dit zijn ‘slechts’ de funderingsproblemen, dan heb ik het nog niet over het lekkende dag waarvan twee dakspanten weggerot lijken te zijn en wat compleet vol zit met zwarte schimmel, de volledig vergane verdiepingvloer, en de rotte kwaaitaal vloeren, onder andere….
De prijs voor dit pareltje uit 1920 (wat niet klopt, ik weet dat het 1906 is, maar verkeerd geregistreerd bij kadaster) van 102 m2 waarvan 30m2 bestaat uit aanbouwen die niet bruikbaar meer zijn? 375.000, geadverteerd als kluswoning die ‘enig eenvoudig onderhoud’ behoeft aldus de tekst.
Uiteraard ook verkocht met ouderdomsclausule, niet-bewoningsclausule, as-is-where-is clausule en asbestclausule (bij navraag, dit wordt niet vermeld).

Ik vind het jammer, zeker voor degene die er uiteindelijk in gaat trappen, en heb ze de mededeling gedaan dat als ze ooit nog besluiten het voor de sloopprijs te verkopen ze me dan mogen bellen.

[ET38276]

Na lange tijd toch maar eens een update, zie:
Update: twee onder één kap bouwval

[Yucon]

Zo, de titel van het topic is bepaald niet overdreven. Weet je ook wat dat voor een rare constructie met dat kraantje is op die middelste foto? Het leek eerst alsof ze gewoon ergens een waterleiding vandaan gehaald hadden. Maar als ik nog eens kijk lijkt het juist alsof die buis juist uitgaand vanaf het kraantje is en het water uit het kraantje afvoert om de een of andere rare reden. Of kijk ik verkeerd?

[Orion84]

Even inzoomen op de grote versie, dan zie je dat de leiding los gekomen is van de kraan, waardoor het lijkt of ie op de uitgang van de kraan zit ipv op de aanvoer.

[ET38276]

Orion84 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:40:
Even inzoomen op de grote versie, dan zie je dat de leiding los gekomen is van de kraan, waardoor het lijkt of ie op de uitgang van de kraan zit ipv op de aanvoer.

Dit klopt inderdaad.

[wvdveer]

Manman, ik zou niet lekker slapen als de eigenaar van de naastliggende woning.

[franssie]

Blij dat je er van af gezien hebt. Zonder buren was het al een onhaalbaar project ben ik bang, met buiten al helemaal. Zou inderdaad niet eigenaar van de andere woning willen zijn.

[ET38276]

wvdveer schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 16:51:
Manman, ik zou niet lekker slapen als de eigenaar van de naastliggende woning.

Zeker niet, maar deze buren realiseren zich nog steeds niet de omvang van het probleem helaas, ze zijn nog steeds vooral bang voor waardedaling van hun woning door het vervallen uiterlijk van het andere huis. Het uiterlijk is hun minste probleem….
Doordat het volledig onderspoeld is, is er eigenlijk een wel of kwel ontstaan op de hoek achtergevel/kopgevel. De bodem is veen met een dikke laag rivierklei, die kleilaag is door de waterdruk ‘doorgebroken’ en de achtergevel staat nu praktisch op een moeras. De voorgevel staat echter wel relatief stevig en dus ‘kiept’ de achtergevel en de kopgevel naar achter en opzij, wat mede gebeurt door het ontbreken van de draagmuur, en trekt zo het huis uit elkaar.
Het huis ernaast is wat dit huis overeind houdt.

[Fe2O3]

De scheuren in de gevel zien er erg uit, maar ja, enkelsteense dijkwoning uit 1900ish? Ik geloof niet dat dat met meerdere mm per week/maand gaat want dan lag de woning inmiddels doormidden

De laatste twee fotos zijn wel kneiterhard wegrennen idd.

De buren gaan er thans nog steeds niet op achteruit, tot de toko verkocht is is het het probleem van hun huidige buren (of die erfgenamen dacht ik? nu willen of niet), en als het verkocht is gaat iemand er kneiterveel geld tegenaan gooien om het te fixen. Of het stort in.

[ET38276]

Fe2O3 schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 19:36:
De scheuren in de gevel zien er erg uit, maar ja, enkelsteense dijkwoning uit 1900ish? Ik geloof niet dat dat met meerdere mm per week/maand gaat want dan lag de woning inmiddels doormidden

Enkele scheurtjes vanaf de dakrand in de voorgevel heeft deze woning inderdaad al heel lang, echter een aantal scheuren zijn in de laatste 2-3 jaar ontstaan. Waaronder die hele grote scheur in de achtergevel. Ook de scheur in de hoek kopgevel/voorgevel is niet ouder dan max 3 jaar. De grootste scheur in de voorgevel daar heb ik ongeveer 1,5 maand geleden een scherf steen in geklemd, deze is eruit gevallen en er is ca 3 mm bij gekomen op de plek waar ik dat gedaan heb. Het huis verzakt dus pas vrij recent.

[Scheurbuik]

Staat ie ook ergens online (funda?).

[franssie]

Scheurbuik schreef op vrijdag 10 oktober 2025 @ 22:17:
Staat ie ook ergens online (funda?).

Ik ben ook wel benieuwd, in een mo tag

[ET38276]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 30% gewijzigd door ET38276 op 11-10-2025 00:02 ]

[_JGC_]

Je ziet ook gewoon het hele dak doorbuigen. En nee, dat is niet alleen optische vertekening door die prachtige groene dakgoot aan de voorkant.

[franssie]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ET38276]

_JGC_ schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 00:09:
Je ziet ook gewoon het hele dak doorbuigen. En nee, dat is niet alleen optische vertekening door die prachtige groene dakgoot aan de voorkant.

Die prachtige groene dakgoot heeft dus heeeeeeeeel lang niet eens vast gezeten. Ga maar eens naar Google maps en kijk naar eerdere foto’s, er staan er een hoop op. Je ziet het verval van het huis gewoon.

[ET38276]

franssie schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 00:19:
***members only***

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[ Voor 7% gewijzigd door ET38276 op 11-10-2025 00:40 ]

[Oon]

ET38276 schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 00:00:
***members only***

In het oorspronkelijke topic krabde ik me achter m'n oren omdat je heel erg je best deed om het negatieve opzij te zetten en het positieve te zien, maar nu snap ik de interesse wel. Jammer dat het volledig gesloopt moet worden om enigszins rendabel te zijn..

[stutrecht]

Mijn god. Ik heb je vorige topic met interesse gelezen, denkende dat je wellicht een beetje overdreef maar dit is wel ernstig. Het enige wat erger is dan de staat van het huis is de omschrijving van de makelaar… “eenvoudig onderhoud”.

Overigens… wel een prachtig bad.

[Toke_gt]

Stel, makelaar komt over een week of 8 bij je terug dat het onverkoopbaar blijkt en dat je het voor een habbekrats kunt kopen. Hoe pak je het dan aan? Zou je alles slopen en opnieuw opbouwen? Binnenkant dragend maken en van daaruit alles herstellen? Is dit überhaupt aan te pakken zonder dat het instort met daarbij ook schade voor de buren?
Nu je er een apart topic van hebt gemaakt, durf ik het wel te vragen ;-)

[Eivogel1985]

Ooh alleen voor die badkamer zou ik het al kopen 🙈

[Bernard0343]

Weet je wel zeker dat dit pand ergens in het zuidwesten van ons land staat? Aan de scheuren te zien staat dit juweeltje middenin het Groningse aardbevingsgebied.

Tja... Dat bad, daardoor begreep ik in één keer de vraagprijs....

[ Voor 14% gewijzigd door Bernard0343 op 11-10-2025 09:43 ]

[Vorkie]

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Toke_gt]

Ik vind dit ook een hele interessante. Niet voor de keuken of plafond (?!!) maar voor het ‘kunstwerk’ rechts op de muur.

[evilution]

Vorkie schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 09:44:
***members only***

Juweeltje toch? Beetje purren, beetje stuccen, visgraatje er in, tuin aanharken en terug de markt op voor een half miljoen meer.

[ET38276]

Toke_gt schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 09:48:
Ik vind dit ook een hele interessante. Niet voor de keuken of plafond (?!!) maar voor het ‘kunstwerk’ rechts op de muur.
[Afbeelding]

Daar komt zeer stijlvol al het niet weggewerkte leidingwerk vandaan. Ik weet niet of het op de foto’s in de advertentie te zien is, maar direct naast die kluwen hangt de ketel, gewoon bloot aan de muur. Overigens is die ketel slechts 3 jaar oud en heeft het huis daarvoor enkele jaren geen verwarming gehad en gebruikte de bewoner alleen de open haard (daarna ook nog denk ik). En als je de foto’s van de open haard bekijkt zie je dat hij dat gelukkig zeer verantwoord deed. De buurman hoefde slechts enkele keren per jaar het dak op te klimmen om te voorkomen dat hij het huis af fikte door een verstopte schoorsteen.

Oh en dat keukenplafond dat is geen nicotine maar vocht, hele plafond en vloer zijn zeiknat.

[ Voor 4% gewijzigd door ET38276 op 11-10-2025 10:47 ]

[TheGhostInc]

Even los van de staat, want dat is een kwestie van koopprijs + renovatiekosten moet kloppen.

De parkeergelegenheid/toegang is echt dramatisch. Het is misschien acceptabel als het huis af is, maar tijdens de verbouwing ga je kapot:
https://verkeersregels.vvn.nl/situatie/fietsstrook

Officieel mogen de auto's er al niet staan, succes met containers, pallets, aanhangers, vrachtwagens, werk bussen etc. etc.

[ET38276]

TheGhostInc schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 10:59:
Even los van de staat, want dat is een kwestie van koopprijs + renovatiekosten moet kloppen.

De parkeergelegenheid/toegang is echt dramatisch. Het is misschien acceptabel als het huis af is, maar tijdens de verbouwing ga je kapot:
https://verkeersregels.vvn.nl/situatie/fietsstrook

Officieel mogen de auto's er al niet staan, succes met containers, pallets, aanhangers, vrachtwagens, werk bussen etc. etc.

Gelukkig is dat niet zo en is het slechts een suggestiestrook oftewel een optische versmalling. Er mag dus gewoon op geparkeerd worden en dat weet ik 100% zeker.

Qua verkeerssituatie zijn er wel andere issues overigens. In de advertentie staan dingen als ‘buiten de bebouwde kom’ en ‘alle rust en ruimte’. Deze woning ligt NIET buiten de bebouwde kom maar er zelfs ruim in en is vrijwel aansluitend geheel bebouwd met woningen en direct grenzend aan een industrieterrein aan de achterzijde. En aan een van de drukste dijkwegen in de wijde omgeving, deze dijk heeft gemiddeld 3500 verkeersbewegingen per dag die vrijwel uitsluitend in de spits geconcentreerd zijn, dus bij midden op de dag bezichtigen zul je daar weinig van zien.

[ Voor 28% gewijzigd door ET38276 op 11-10-2025 11:46 ]

[TheGhostInc]

ET38276 schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 11:27:
Gelukkig is dat niet zo en is het slechts een suggestiestrook oftewel een optische versmalling. Er mag dus gewoon op geparkeerd worden en dat weet ik 100% zeker.

Ik had het specifiek nog opgezocht, maar je hebt gelijk. Blijkbaar maakt het uit of er een fietser op staat afgebeeld

Maar je logistieke uitdaging blijft wel.

[ET38276]

Toke_gt schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 09:39:
Stel, makelaar komt over een week of 8 bij je terug dat het onverkoopbaar blijkt en dat je het voor een habbekrats kunt kopen. Hoe pak je het dan aan? Zou je alles slopen en opnieuw opbouwen? Binnenkant dragend maken en van daaruit alles herstellen? Is dit überhaupt aan te pakken zonder dat het instort met daarbij ook schade voor de buren?
Nu je er een apart topic van hebt gemaakt, durf ik het wel te vragen ;-)

Dat zou afhankelijk zijn van van verder (destructief) onderzoek wat nu gewoonweg nog niet mogelijk is. Zo zou bijvoorbeeld de gehele vloer eruit moeten en de bijgebouwen (kas en ‘houten’ schuur aan de achterzijde) eraf om de fundering volledig te kunnen beoordelen. Pas dan weet je eigenlijk of het renovatie of herbouw gaat worden.
Sloop en herbouw zou sowieso de meest financieel aantrekkelijke optie zijn, en dan met name sloop, van het andere huis een vrijstaand huis maken en een nieuwe woning daarnaast bouwen. Ware het niet dat dit niet mogelijk gaat zijn. Zoals iemand in het vorige topic al aangaf zit je dan met bouwen in het profiel vrije ruimte van de dijk, en het waterschap heeft al aan daar in principe geen vergunning voor af te geven. Dus geen optie helaas.

Het plan zou inderdaad zijn als het mogelijk is eerst van binnenuit verstevigen, want die weggehaalde draagmuur is echt een enorm probleem. Zie de foto’s in de advertentie, die ‘mooie ruime woonkamer’ is nu de gehele benedenverdieping. En kijk ook even naar de constructie van stalen en houten balken. Waar de muur is weg gehaald ligt dwars een IPE balk, deze is gaan doorzakken (en ligt nog maar nét op de buitenmuur), daarom is er daaronder in de lengte nog een stalen balk geplaatst. Die overigens aan de kant van de gedeelde muur los is gekomen, zit geen stabiliteit in.
De keuken zit in een aanbouw, en die aanbouw is verloren. Fundering daarvan is ook gebroken, alles rot en vol schimmel. Oh en kwaaitaal vloer, volledig in puin. Voor de badkamer is ook een stukje uitgebouwd, die is ook geheel verloren. Daarvoor is namelijk de fundering van de keuken aanbouw een stukje doorgetrokken door gewoon gipsbeton blokken op te stapelen zonder enige fundering. En er vervolgens tonnen aan gewicht aan lelijk marmer op te pleuren.
De aanbouwen zijn dus verloren, en dan blijft een woning van slechts 78m2 (het origineel) over.

Zou het oordeel inderdaad sloop zijn dan zou het deel voor deel afbreken en opbouwen worden (ik weet intussen dat dat mogelijk is), dure optie want alles moet met de hand om schade aan de buren te voorkomen. Maar dan valt het technisch gezien niet onder nieuw bouwen ook al doe je dat effectief wel.
Grootste probleem blijft hoe dan ook die gedeelde fundering en de buren die eigenlijk geen geld meer in hun helft willen stoppen. Logisch ook, want na redelijk oppervlakkig onderzoek lijkt het zo dat hun fundering inderdaad helemaal niet zo slecht is. Maar grote kans dat ie dat wel wordt als je ongelijke zetting gaat krijgen. Dat zal dus een lange adem worden.

[DjoeC]

Hmm, klinkt als: beide woningen in 1 koop voor kavelprijs + een beetje opslag als bouwgrond met vergunning. Boel slopen en nieuw bouwen, als dat niet mag: Alles slopen op een hoekje na, dan is het "verbouwen". Ik denk dat er weinig kavels met zo'n oppervlak te krijgen zijn in die omgeving.

Valt me trouwens op: 200 meter "wordt bijgekocht van de buurman", zit dat al bij de prijs in?

[ET38276]

Die 200 meter zit naar mijn weten bij de prijs in. Ik weet echter ook dat die grond niet bebouwd mag worden en er niet in gegraven mag worden. Er mag zelfs geen schuurtje op. Reden: direct naast het huis staat het rioolgemaal van het waterschap en de leidingen lopen onder dat bij te kopen stukje door.

[ Voor 5% gewijzigd door ET38276 op 11-10-2025 12:36 ]

[ET38276]

Oh en wat betreft dergelijk grote kavels niet te koop in de omgeving, zeker wel. Op een afstand binnen ca 500 meter zijn recent bijvoorbeeld twee woningen verkocht, perceel oppervlakten beiden ruim 1000m2, woonoppervlakten 195 en 125m2, beiden voor 6 ton verkocht.
Zou je deze twee woningen samen kopen dan heb je totaal (met die 200 m erbij) zo’n 800m2. Totaal niet uitzonderlijk. De 5 dichtstbijzijnde woningen hebben tussen de 1200-7000 m2. WOZ waarden tussen de 440K en 700K.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 12:18:
[...]


Dat zou afhankelijk zijn van van verder (destructief) onderzoek wat nu gewoonweg nog niet mogelijk is. Zo zou bijvoorbeeld de gehele vloer eruit moeten en de bijgebouwen (kas en ‘houten’ schuur aan de achterzijde) eraf om de fundering volledig te kunnen beoordelen. Pas dan weet je eigenlijk of het renovatie of herbouw gaat worden.
Sloop en herbouw zou sowieso de meest financieel aantrekkelijke optie zijn, en dan met name sloop, van het andere huis een vrijstaand huis maken en een nieuwe woning daarnaast bouwen. Ware het niet dat dit niet mogelijk gaat zijn. Zoals iemand in het vorige topic al aangaf zit je dan met bouwen in het profiel vrije ruimte van de dijk, en het waterschap heeft al aan daar in principe geen vergunning voor af te geven. Dus geen optie helaas.

Het plan zou inderdaad zijn als het mogelijk is eerst van binnenuit verstevigen, want die weggehaalde draagmuur is echt een enorm probleem. Zie de foto’s in de advertentie, die ‘mooie ruime woonkamer’ is nu de gehele benedenverdieping. En kijk ook even naar de constructie van stalen en houten balken. Waar de muur is weg gehaald ligt dwars een IPE balk, deze is gaan doorzakken (en ligt nog maar nét op de buitenmuur), daarom is er daaronder in de lengte nog een stalen balk geplaatst. Die overigens aan de kant van de gedeelde muur los is gekomen, zit geen stabiliteit in.
De keuken zit in een aanbouw, en die aanbouw is verloren. Fundering daarvan is ook gebroken, alles rot en vol schimmel. Oh en kwaaitaal vloer, volledig in puin. Voor de badkamer is ook een stukje uitgebouwd, die is ook geheel verloren. Daarvoor is namelijk de fundering van de keuken aanbouw een stukje doorgetrokken door gewoon gipsbeton blokken op te stapelen zonder enige fundering. En er vervolgens tonnen aan gewicht aan lelijk marmer op te pleuren.
De aanbouwen zijn dus verloren, en dan blijft een woning van slechts 78m2 (het origineel) over.

Zou het oordeel inderdaad sloop zijn dan zou het deel voor deel afbreken en opbouwen worden (ik weet intussen dat dat mogelijk is), dure optie want alles moet met de hand om schade aan de buren te voorkomen. Maar dan valt het technisch gezien niet onder nieuw bouwen ook al doe je dat effectief wel.
Grootste probleem blijft hoe dan ook die gedeelde fundering en de buren die eigenlijk geen geld meer in hun helft willen stoppen. Logisch ook, want na redelijk oppervlakkig onderzoek lijkt het zo dat hun fundering inderdaad helemaal niet zo slecht is. Maar grote kans dat ie dat wel wordt als je ongelijke zetting gaat krijgen. Dat zal dus een lange adem worden.

Dank voor je uitgebreide reactie! Ergens hier is een topic van iemand die inderdaad formeel verbouwt door de meterkast en een klein muurtje te laten staan, de rest wordt gesloopt. Ik kan het niet zo snel vinden, maar mogelijk helpt het je mocht het huis toch ooit in je bezit komen. Edit: gevonden, dit topic: Verbouwing woonhuis jaren '60
De schuur en kas, tja, een flinke najaarsstorm en alles ligt plat. Die zou ik ook slopen als er verder niets aan de hand was.
Het huis zelf; ik zou geneigd zijn alleen de voorgevel te laten staan en de rest opnieuw op te bouwen, met een stevige scheidingswand tegen het huis van de buren. Twee vrijstaande huizen tegen elkaar aan, als het ware.
Ik zie overigens op die foto’s van 2010 op Google Maps scheuren in beide voorgevels die niet te maken lijken te hebben met de weggehaalde dragende muur. Is dat de gebrekkige fundering? Wegzakkende grond? Te zwaar verkeer op de dijk of werkzaamheden of zo. Enig idee? Is misschien wel belangrijker dan die muur.



Mijn conclusie, dit allemaal wetend en ziend: je moet echt wel heel, heel erg graag op deze locatie willen wonen wil je zelfs maar verder nadenken over de optie om het te kopen als dat voor habbekrats kan. En ik heb nog steeds wat medelijden met de struisvogelende buurtjes. Wat gaat er gebeuren als iemand dit huis koopt die er iets minder goed dan jij over nadenkt.

[ Voor 0% gewijzigd door Toke_gt op 11-10-2025 13:42 . Reden: Link gezocht topic toegevoegd ]

[ET38276]

Alleen de voorgevel laten staan zou ook zo’n beetje het plan zijn inderdaad! En het dan verder naar achteren uitbouwen, waar nu de schuur en kas staan over de gehele lengte. Dat idee van twee ‘vrijstaande’ maar verbonden huizen tegen elkaar daar had ik overigens nog niet aan gedacht maar dat is zeker een mogelijkheid. En een heel goed idee!

De scheuren in de voorgevels zijn inderdaad al heel lang aanwezig, veel langer nog dan 2010, zeker sinds de jaren 90. Inderdaad ook door verzakking (hoewel de fundering toen wel heel bleef) in combinatie met enorm toegenomen verkeer. Hoop landbouw en vrachtverkeer ook, en voor een dijkje binnen de bebouwde kom (in tegenstelling tot wat de advertentie beweert ligt het RUIM binnen de bebouwde kom) een hoop verkeersbewegingen, ca 3500 per dag. Met name door het direct aangelegen industrieterrein, een mega supermarkt, een crematorium etc, allemaal binnen zo’n 500 meter.

De scheuren in het naastgelegen huis zijn na 2010 dichtgemaakt en niet meer open gegaan, dat is wel belangrijk.
Ik heb inderdaad echt wel goede redenen om specifiek daar te willen wonen, hoewel ik me ook goed kan voorstellen dat andere mensen denken dat ik knettergek moet zijn.

[Wilke]

Holy shitsnacks, van dat eerdere topic was inderdaad geen woord overdreven zeg.

Wel een creatieve badkamer er in gebeund.

Maar: run, don't walk, away.

[Bernard0343]

ET38276 schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 14:07:
Alleen de voorgevel laten staan zou ook zo’n beetje het plan zijn inderdaad! En het dan verder naar achteren uitbouwen, waar nu de schuur en kas staan over de gehele lengte. Dat idee van twee ‘vrijstaande’ maar verbonden huizen tegen elkaar daar had ik overigens nog niet aan gedacht maar dat is zeker een mogelijkheid. En een heel goed idee!

De scheuren in de voorgevels zijn inderdaad al heel lang aanwezig, veel langer nog dan 2010, zeker sinds de jaren 90. Inderdaad ook door verzakking (hoewel de fundering toen wel heel bleef) in combinatie met enorm toegenomen verkeer. Hoop landbouw en vrachtverkeer ook, en voor een dijkje binnen de bebouwde kom (in tegenstelling tot wat de advertentie beweert ligt het RUIM binnen de bebouwde kom) een hoop verkeersbewegingen, ca 3500 per dag. Met name door het direct aangelegen industrieterrein, een mega supermarkt, een crematorium etc, allemaal binnen zo’n 500 meter.

De scheuren in het naastgelegen huis zijn na 2010 dichtgemaakt en niet meer open gegaan, dat is wel belangrijk.
Ik heb inderdaad echt wel goede redenen om specifiek daar te willen wonen, hoewel ik me ook goed kan voorstellen dat andere mensen denken dat ik knettergek moet zijn.

Tja, wie wil er nog een huis aan in de grachtgordel als je hier, tussen een mega supermarkt en een crematorium in kan wonen!

Het huis staat alleen op drilpudding (veen) met daaronder een chipolatapudding (de klei). Ik kan me dus eigenlijk niet voorstellen dat het huis van de buren niet zal bewegen als jij met de fundering aan de slag gaat. En de, mogelijke, gevolgen daarvan zijn in het vorige topic uit den treure besproken.

Het lijkt me, mocht je tóch dit pand weten te kopen, dat je de buren moet overtuigen dat jouw oplossing ook het beste voor hen is. Zal je wel een aardige duit kosten, tekeningen, constructeurs, aannemers, een onafhankelijke 'second-opinion', etc... Dus hoe haalbaar is dat?

Je zal vast naar andere panden kijken. Lukt het je om deze te bekijken, zonder dat je telkens de vergelijking maakt met wat dit pand zou kúnnen worden, als je er heel veel geld tegenaan gooit?

[grimselman]

franssie schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 00:19:
***members only***

Ik weet niet wat een makelaar in zo’n geval als dit wel of niet mag. Het eenvoudige onderhoud wat op Funda staat is natuurlijk bullshit. Aan de andere kant heeft een koper natuurlijk een onderzoeksplicht en zelfs een leek kan zien dat er meer nodig is dan eenvoudig onderhoud.

[grimselman]

Toke_gt schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 13:31:
[...]
. En ik heb nog steeds wat medelijden met de struisvogelende buurtjes. Wat gaat er gebeuren als iemand dit huis koopt die er iets minder goed dan jij over nadenkt.

Ik ook. Iemand zou ze eens moeten vertellen dat ze snel een bouwkundige en advocaat moeten inschakelen. Als jouw huis schade lijdt door gebrek aan onderhoud van de buren dan zou je dat kunnen verhalen. Maar dat zijn wel lastige trajecten.

[Toke_gt]

Ik hoor je niet over de trap die verplaatst is, maar die lijkt me de constructie ook geen goed doen. Daar was duidelijk eerst een slaapkamer (zie verwarming). Ik kan niet goed beoordelen wat dragende balken zijn en eventueel sierbalken, maar in de hoek met de trap houden die balken simpelweg op.

[mkleinman]

Zonder gekheid, moet je deze woning niet melden bij de gemeente Hoeksche waard bij bouwkundig toezicht? Dat deze woning mogelijk op instorten staat doordat er verkeerd is verbouwd en dat de fundering het heeft begeven?

Het moment dat je je foto's deelt welke je hebt gemaakt en de foto van de beroerde aanpassing binnen van de trap en het verhaal van de afwatering dan is dat 1 + 1 = 2.. Deze woning staat letterlijk op instorten

[twain4me]

Ik heb je oude en nieuwe topic samengevoegd, graag niet voor iedere update een nieuw topic.

[twain4me]

TheGhostInc schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 10:59:
Even los van de staat, want dat is een kwestie van koopprijs + renovatiekosten moet kloppen.

De parkeergelegenheid/toegang is echt dramatisch. Het is misschien acceptabel als het huis af is, maar tijdens de verbouwing ga je kapot:
https://verkeersregels.vvn.nl/situatie/fietsstrook

Officieel mogen de auto's er al niet staan, succes met containers, pallets, aanhangers, vrachtwagens, werk bussen etc. etc.

De gemeente hoeksewaard is met dat soort dingen niet heel moeilijk (gelukkig) , help mijn man is klusser heeft een stukje veder nog gestaan , misschien hadden die wat eerder op de dijk moeten stoppen Er zijn trouwens een heleboel dijkwoningen in die omgeving die het hebben begeven. De meeste zijn/worden gesloopt, omdat herstel te duur is. Maar het zijn heel erg gewilde locaties, dus ik snap wel dat TS er naar is blijven kijken. De meeste pupers willen er alleen echt niet wonen.

[ Voor 8% gewijzigd door twain4me op 13-10-2025 10:11 ]

[jadjong]

Mocht je nog een ander project zoeken waar iets minder werk in zit...
Huis te koop: De Buurt 43 1606 AD Venhuizen | Funda
Wel een stukje noordelijker maar dat mag de pret niet drukken, daar hebben ze vast ook een goede bouwmarkt.

[Ethnocentrix]

@ET38276 Het huis staat inmiddels als "Onder Bod" op Funda. Toch de gok gewaagd?

[Toke_gt]

Ethnocentrix schreef op maandag 15 december 2025 @ 10:41:
@ET38276 Het huis staat inmiddels als "Onder Bod" op Funda. Toch de gok gewaagd?

Na drie maanden staat het weer te koop blijkbaar!
Liefhebbers?

[Big Mama]

Het huis is blijkbaar op 12 januari verkocht, en staat er sinds 18 maart weer op, voor 5.500,- minder dan voorheen.
Uit de makelaarstekst: "Het huis behoeft eenvoudig onderhoud en heeft energielabel F, maar biedt op het gebied van energiezuinigheid volop kansen voor verbetering" ...

[XelaRetak]

Big Mama schreef op zondag 22 maart 2026 @ 11:39:
Het huis is blijkbaar op 12 januari verkocht, en staat er sinds 18 maart weer op, voor 5.500,- minder dan voorheen.
Uit de makelaarstekst: "Het huis behoeft eenvoudig onderhoud en heeft energielabel F, maar biedt op het gebied van energiezuinigheid volop kansen voor verbetering" ...

Gekocht door een enthousiasteling, die heeft 3 aannemers van Werkspot over de vloer gehad voor "eenvoudig onderhoud" die allen gillend danwel lachend zijn weggerend en de koper vraagt zich af hoe 'ie hier met zo min mogelijk verlies weer vanaf komt... 😂

[thof]

De prijs van deze woning bedraagt € 375.000, - k.k.

De omschrijving matched ook niet met de daadwerkelijke vraagprijs. Originele Funda post niet gezien maar zouden ze copy/paste van de advertentie gedaan hebben?