Koopwoning verhuren

[Barbara41]

Hallo!

Ik heb eind 2021 een huis gekocht waar ik erg blij mee ben, maar wel de hoofdprijs voor heb betaald (top van de woningmarkt toen).

Nu is de situatie als volgt: mijn moeder (alleenstaand) heeft afgelopen september de diagnose ongeneeslijk ziek gekregen. De verwachting is dat ze max nog 3 á 5 jaar heeft, de ziekte is progressief. Omdat mijn moeder op anderhalf uur reizen van mij af woont wil ik graag dichterbij haar gaan wonen. Mijn plan is daarom om iets tijdelijk te gaan huren bij haar in de buurt (regio waar ik makkelijk particulier iets kan huren).

Wat doe ik echter met mijn koophuis? De afgelopen maanden zijn er in mijn straat 2 vergelijkbare woningen verkocht voor 35.000,- minder dan waar ik de woning voor heb gekocht. De prijzen zijn hier echt zo hard gekelderd!! Al mijn spaargeld is in dit huis gegaan, ik kan dus geen 35.000,- restschuld ophoesten.

Mijn hypotheekadviseur geeft aan dat mijn bank waarschijnlijk geen goedkeuring zal geven voor tijdelijke verhuur. Hij adviseerde mij off the record om het gewoon te gaan verhuren zonder toestemming. Zolang ik de hypotheeklasten betaal zou de pakkans volgens mijn hypotheekadviseur heel klein zijn.

Ik twijfel. Ik wil sowieso er voor mijn moeder zijn, maar ik ben (misschien uit onwetendheid) ook bang voor de consequenties als mijn hypotheekverstrekker er wel achter komt. Wat zijn jullie ervaringen? En wat zouden jullie doen?

PS: ik ben me bewust dat huurders ook narigheid met zich mee kunnen brengen, dat risico ben ik bereid te nemen.

[SMSfreakie]

blijft een lastige.. want als je hem verhuurd en de hypotheek verstrekker komt er achter... zeggen ze dan je hypotheek op? dat is ook wel een hoop ellende..

[peter-rm]

de praktijk is dat zolang je met de hypotheek je normale betalingsverplichtingen nakomt er doorgaans geen haan naar kraait.

let wel op dat de huurder er wel uitgaat als je tzt er zelf weer wil gaan wonen (en wiettelers etc)

[Rukapul]

Dit heeft alle kenmerken van een ondoordacht plan.

Terug naar de tekentafel, lijst van eisen en wensen opstellen, en alle scenarios uitwerken. Daarbij neem je dan ook scenarios mee zoals woonruimte en vermogen van de ouder.

[FreakNL]

Het huis waar ik nu woon is 20 jaar lang zonder medeweten van de hypotheeknemer verhuurd. Aan expats nog wel.

Wat @peter-rm zegt dus.

[Voor 21% gewijzigd door FreakNL op 28-01-2023 18:58]

[Herman]

Er kunnen meer gevolgen zijn. Denk aan bijvoorbeeld opstalverzekering. Wat gaat die doen als door toedoen van huurders schade ontstaat. Denk ook het risico op wanbetaling, etc.

Kortom: niet doen. Je geeft aan dat je geen financiële buffer hebt om deze risico's te dragen.

[Flatisa]

Gewoon doen. Statistisch gezien is de kans ontzettend klein en je hebt een hele goede reden om dat kleine risico te nemen. Zorg wel voor een goede huurder, wellicht kennissen en tijdelijke contracten.

Pas wel op voor de horrorverhalen die hier weer voorbij zullen komen, dat is meestal een papieren werkelijkheid.

[Falcon]

@Barbara41 Woon jij nu bij je werk in de buurt?

[Barbara41]

Mijn werk is niet plaatsgebonden, dus dat speelt geen rol in de overweging.

[Barbara41]

SMSfreakie schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:24:
blijft een lastige.. want als je hem verhuurd en de hypotheek verstrekker komt er achter... zeggen ze dan je hypotheek op? dat is ook wel een hoop ellende..

Ja dat is een mogelijkheid, hoeft niet per se.

[SinergyX]

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:18:

PS: ik ben me bewust dat huurders ook narigheid met zich mee kunnen brengen, dat risico ben ik bereid te nemen.

Dat risico staat gelijk aan de huurders een melding maken van.. Ik denk niet dat jij 'dat' risico overziet. Dit gaat niet over een boete of wat geld issues, dit gaat mogelijk gebeuren op de slechts mogelijke tijd, laatste fase van je moeder.

'het hoeft niet te gebeuren', nee, dat heb ik er genoeg horen zeggen.

[Barbara41]

FreakNL schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:58:
Het huis waar ik nu woon is 20 jaar lang zonder medeweten van de hypotheeknemer verhuurd. Aan expats nog wel.

Wat @peter-rm zegt dus.

Waren zij/jij ook gewoon ingeschreven bij de gemeente op dat adres?

[kx22]

Jij wilt huren in bij haar in de buurt (ze is alleenstaand). Is het niet slimmer om bij haar in te trekken of zij bij jou?
Dan heb je minder kosten. Kan je je huidige woning verhuren onder de mom: kamerverhuur. Dat mag namelijk wel, zolang jij "nog erin woont", mag je in veel gemeentes best 1 a 2 kamers verhuren.

Dan moet de situatie wel zo zijn dat:
1. jij bij je moeder kan wonen
of
2. je moeder bij jou kan wonen
en
3. je genoeg kamers hebt in je huidige woning.

[Voor 3% gewijzigd door kx22 op 28-01-2023 20:02]

[Barbara41]

Rukapul schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:44:
Dit heeft alle kenmerken van een ondoordacht plan.

Terug naar de tekentafel, lijst van eisen en wensen opstellen, en alle scenarios uitwerken. Daarbij neem je dan ook scenarios mee zoals woonruimte en vermogen van de ouder.

Ik ben hier al maanden over na aan het denken, ondoordacht is het zeker niet Er zijn helaas geen andere haalbare mogelijkheden, die zijn allemaal al bekeken.

[Barbara41]

kx22 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:01:
Jij wilt huren in bij haar in de buurt (ze is alleenstaand). Is het niet slimmer om bij haar in te trekken of zij bij jou?
Dan heb je minder kosten. Kan je je huidige woning verhuren onder de mom: kamerverhuur. Dat mag namelijk wel, zolang jij "nog erin woont", mag je in veel gemeentes best 1 a 2 kamers verhuren.

Dan moet de situatie wel zo zijn dat:
1. jij bij je moeder kan wonen
of
2. je moeder bij jou kan wonen
en
3. je genoeg kamers hebt in je huidige woning.

Bij mijn moeder inwonen is voor deze lange periode niet haalbaar. Daarnaast mag ik van mijn hypotheekverstrekker ook geen kamer verhuren. Dus die vlieger gaat niet op

[Barbara41]

SinergyX schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:00:
[...]

Dat risico staat gelijk aan de huurders een melding maken van..

Wat bedoel je hiermee?

[JukeboxBill]

Wat staat er precies in de hypotheekvoorwaarden?

Als ik die van mij erbij pak, dan maak ik daar uit op dat het niet 'absoluut niet' wordt toegestaan.
Je moet alleen vooraf schriftelijke toestemming hebben en zou onder bepaalde voorwaarden wel kunnen worden toegestaan.

[SMSfreakie]

kamer vs hele woning verhuren zit imo een behoorlijk verschil in..

en als mantelzorger (immers uw moeder is ziek) kan er mogelijk wel het een en ander?

[Barbara41]

JukeboxBill schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:16:
Wat staat er precies in de hypotheekvoorwaarden?

Als ik die van mij erbij pak, dan maak ik daar uit op dat het niet 'absoluut niet' wordt toegestaan.
Je moet alleen vooraf schriftelijke toestemming hebben en zou onder bepaalde voorwaarden wel kunnen worden toegestaan.

Mijn hypotheekverstrekker acht de kans op toestemming zeer klein o.a. obv de voorwaarden. Als ik toestemming vraag en niet krijg is daarna toch gaan verhuren helemaal niet slim. Dan heb ik slapende honden wakker gemaakt.

[MaStar]

In de basis zou ik zeggen: gewoon verhuren. Doe het dan wel via zo'n tussenpersoon die de potentiële huurders kan selecteren en ook gegevens (oa salaris etc) opvraagt.

Het is een keuze die je echt alleen zelf kan maken. Ik heb mijn huis ook (buiten toestemming van) de hypotheekverstrekkers verhuurd en geen probleem mee gehad. Nette mensen, op tijd betaald en huis ook volgens contract weer terug.

Zolang je een prima huurder hebt, en die is te selecteren, je maandelijks aflost zal er geen probleem zijn. In praktijk kraait er geen gaan naar en zijn er vanuit de hypotheekverstrekkers geen controles oid. Je moet alleen niet een wanbetaler treffen waardoor je de hypotheek niet meer kan aflossen.

Sterkte met je prive situatie!

[Voor 34% gewijzigd door MaStar op 28-01-2023 21:54]

[Nielson]

Er zijn ook van die huizenruil sites, misschien kun je ruilen met iemand dichter bij je moeder, hoewel het lastig is dat omdat de periode misschien niet vast staat.

[Barbara41]

MaStar schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 21:04:
In de basis zou ik zeggen: gewoon verhuren. Doe het dan wel via zo'n tussenpersoon die de potentiële huurders kan selecteren en ook gegevens (oa salaris etc) opvraagt.

Het is een keuze die je echt alleen zelf kan maken. Ik heb mijn huis ook (buiten toestemming van) de hypotheekverstrekkers verhuurd en geen probleem mee gehad. Nette mensen, op tijd betaald en huis ook volgens contract weer terug.

Zolang je een prima huurder hebt, en die is te selecteren, je maandelijks aflost zal er geen probleem zijn. In praktijk kraait er geen gaan naar en zijn er vanuit de hypotheekverstrekkers geen controles oid. Je moet alleen niet een wanbetaler treffen waardoor je de hypotheek niet meer kan aflossen.

Sterkte met je prive situatie!

Thanks voor je reactie! Was deze huurder ook ingeschreven op jouw adres?

[Catanan]

Is het de bedoeling om in de toekomst weer in het huis te gaan wonen? Dan kan het moeilijk zijn om de huurders eruit te krijgen i.v.m. huurbescherming.

[aljooge]

Als je je moeder in huis haalt heb je wel met zijn 2en maar 1x woonlasten in plaats van 2x en dan weet je wie je in huis haalt.

Bij een vreemde in het huis is er een kans op overlast, wanbetaling, tijdelijke leegstand, een uitgewoond pand en je hebt nog te maken met huurbescherming. Zelfs als alles goed gaat kan je wel elk moment worden gebeld dat er iets gerepareerd moet worden en als het ongelegen komt en er accuut iets moet gebeuren, mag jij het meteen oplossen.

[DutchKel]

Stel dat de huurders een hennep kwekerij in je huis beginnen. Heb je rekening gehouden met die gevolgen?

Waarschijnlijk sta je dan op straat zonder dak boven je hoofd (of je mag even aan de rechter uitleggen wat die hennep kwekerij in je huis doet en een paar jaartjes brommen). De hypotheekverstrekker zal direct de hypotheek ontbinden en een andere hypotheekverstrekker zal je een woekerrente berekenen als ze je al een offerte doen omdat je een risico bent.

Dit zijn echter scenario’s die werkelijk gebeuren. De eigenaar van de woning is dan altijd de dupe aangezien de huurders net voor de inval natuurlijk gevlogen zijn.

Ik lees helaas regelmatig in de kranten zulke verhalen.

Maar jij wilde dat risico wel nemen?

[Roenie]

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:06:
[...]
Bij mijn moeder inwonen is voor deze lange periode niet haalbaar. Daarnaast mag ik van mijn hypotheekverstrekker ook geen kamer verhuren. Dus die vlieger gaat niet op

Was je idee bij het lezen van de posting van @kx22 dat je een kamer aan je moeder verhuurt Of begrijp ik dat niet goed? Zonder huur kan zij dan toch bij jou wonen? Zeker een optie om eens over na te denken.

Buiten dat zijn er wel wat vragen waar je antwoord op zou kunnen proberen te vinden voor je een beslissing neemt. Wat is de reden om bij je moeder in de buurt te wonen: het sociale aspect en samen dingen voordat zij overlijdt of om voor haar te zorgen? Of beiden: zorg en sociaal? Als het om zorg gaat, hoeveel zorg heeft zij op dit moment en in de toekomst nodig? En moet jij dit doen of kunnen anderen dit ook (familie of thuiszorg). Moet je nu al verhuizen of kan dat ook over een paar jaar? Als het om het sociale gaat: hoe vaak willen jullie elkaar zien? Als dat niet iedere dag is, dan is reizen wellicht toch een optie.

Want afhankelijk van hoe vaak je haar wil en/of moet zien, is het misschien een optie om niet een huis, maar een kamer bij je moeder in de buurt huren. Daar zit je dan bijvoorbeeld een aantal dagen per week en voor de rest woon je in je eigen huis. Dan hoef je minder te reizen, niets te verkopen en zie je elkaar toch geregeld voor kosten die veel lager zijn dan bij het huren van een huis.

Je schrijft anderhalf uur, maar is dat door bijvoorbeeld gebrekkig OV, waardoor je veel tijd kunt winnen met een auto of is dit al de meest ideale situatie? Buiten dat is zelfs anderhalf uur nog wel ok om bijvoorbeeld twee keer in de week te doen. Maar goed, dat is persoonlijk uiteraard.

Ten slotte misschien wel mijn belangrijkste punt. Dit is een situatie waar twee mensen bij betrokken zijn. Jullie willen elkaar meer zien en/of je moeder heeft hulp nodig die jij (waarschijnlijk) gaat geven. Dan is het logisch dat beiden daar iets voor over moeten doen. Jij gaat volgens jouw plan bij haar in de omgeving wonen en gaat haar neem ik aan vaak helpen. Dan vind ik het niet raar als zij bijvoorbeeld (deels) jouw huur betaalt om dat mogelijk te maken. Ik zou als vader liever mijn kind in de buurt hebben en diens huur betalen, dan regelmatig weer een nieuwe thuiszorgmedewerker over de vloer te hebben die door de werkgever wordt opgejaagd en op de minuut geklokt wordt. Let wel, ik zie het niet als een financiële transactie, verre van. Alleen komt het in jouw originele plan allemaal op jouw schouders: qua energie en geld. Dat is lastig vol te houden.

[ninjazx9r98]

Het zal vermoedelijk 99 van 100 keer goed en een aantal jaren geleden waren onze buren die ene keer waar het niet goed ging. Huis werd al een paar jaar verhuurd, ieder jaar andere huurders via een makelaar. Goed contact met de laatste huurders en ineens stonden ze voor de deur om afscheid te nemen. De bank had ontdekt wat er speelde en het huis moest per direct in de verkoop, zo niet dan zou de bank dat zelf wel even doen. Ze moesten heel snel vertrekken maar kregen iets meer tijd omdat de buurvrouw net bevallen was.
Bord in de tuin, huurders vertrokken, vader van de verhuurder heeft snel nog een en ander gefixed/opgeknapt en een paar weken later was het verkocht.

[Marzman]

Is het niet een optie dat je moeder verhuist? Ik zou denk ik kijken of ze niet in mijn huis kan wonen of in een woning in de buurt. Er zijn ook soepele regels voor zorgwoningen in de tuin hiervoor.

[Barbara41]

ninjazx9r98 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:57:
Het zal vermoedelijk 99 van 100 keer goed en een aantal jaren geleden waren onze buren die ene keer waar het niet goed ging. Huis werd al een paar jaar verhuurd, ieder jaar andere huurders via een makelaar. Goed contact met de laatste huurders en ineens stonden ze voor de deur om afscheid te nemen. De bank had ontdekt wat er speelde en het huis moest per direct in de verkoop, zo niet dan zou de bank dat zelf wel even doen. Ze moesten heel snel vertrekken maar kregen iets meer tijd omdat de buurvrouw net bevallen was.
Bord in de tuin, huurders vertrokken, vader van de verhuurder heeft snel nog een en ander gefixed/opgeknapt en een paar weken later was het verkocht.

Weet je ook hoe de bank erachter gekomen is?

[Barbara41]

Roenie schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:24:
[...]
Was je idee bij het lezen van de posting van @kx22 dat je een kamer aan je moeder verhuurt Of begrijp ik dat niet goed? Zonder huur kan zij dan toch bij jou wonen? Zeker een optie om eens over na te denken.

Buiten dat zijn er wel wat vragen waar je antwoord op zou kunnen proberen te vinden voor je een beslissing neemt. Wat is de reden om bij je moeder in de buurt te wonen: het sociale aspect en samen dingen voordat zij overlijdt of om voor haar te zorgen? Of beiden: zorg en sociaal? Als het om zorg gaat, hoeveel zorg heeft zij op dit moment en in de toekomst nodig? En moet jij dit doen of kunnen anderen dit ook (familie of thuiszorg). Moet je nu al verhuizen of kan dat ook over een paar jaar? Als het om het sociale gaat: hoe vaak willen jullie elkaar zien? Als dat niet iedere dag is, dan is reizen wellicht toch een optie.

Want afhankelijk van hoe vaak je haar wil en/of moet zien, is het misschien een optie om niet een huis, maar een kamer bij je moeder in de buurt huren. Daar zit je dan bijvoorbeeld een aantal dagen per week en voor de rest woon je in je eigen huis. Dan hoef je minder te reizen, niets te verkopen en zie je elkaar toch geregeld voor kosten die veel lager zijn dan bij het huren van een huis.

Je schrijft anderhalf uur, maar is dat door bijvoorbeeld gebrekkig OV, waardoor je veel tijd kunt winnen met een auto of is dit al de meest ideale situatie? Buiten dat is zelfs anderhalf uur nog wel ok om bijvoorbeeld twee keer in de week te doen. Maar goed, dat is persoonlijk uiteraard.

Ten slotte misschien wel mijn belangrijkste punt. Dit is een situatie waar twee mensen bij betrokken zijn. Jullie willen elkaar meer zien en/of je moeder heeft hulp nodig die jij (waarschijnlijk) gaat geven. Dan is het logisch dat beiden daar iets voor over moeten doen. Jij gaat volgens jouw plan bij haar in de omgeving wonen en gaat haar neem ik aan vaak helpen. Dan vind ik het niet raar als zij bijvoorbeeld (deels) jouw huur betaalt om dat mogelijk te maken. Ik zou als vader liever mijn kind in de buurt hebben en diens huur betalen, dan regelmatig weer een nieuwe thuiszorgmedewerker over de vloer te hebben die door de werkgever wordt opgejaagd en op de minuut geklokt wordt. Let wel, ik zie het niet als een financiële transactie, verre van. Alleen komt het in jouw originele plan allemaal op jouw schouders: qua energie en geld. Dat is lastig vol te houden.

Dank voor je uitgebreide reactie. Wat ik eerder al aangaf; alle scenario's zijn al besproken, doordacht, op papier gezet etc. Het idee uit mijn post is het enige wat haalbaar kan zijn. De redenen daarvoor gaan wat ver om hier uitgebreid toe te lichten.

[FreakNL]

ninjazx9r98 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:57:
Het zal vermoedelijk 99 van 100 keer goed en een aantal jaren geleden waren onze buren die ene keer waar het niet goed ging. Huis werd al een paar jaar verhuurd, ieder jaar andere huurders via een makelaar. Goed contact met de laatste huurders en ineens stonden ze voor de deur om afscheid te nemen. De bank had ontdekt wat er speelde en het huis moest per direct in de verkoop, zo niet dan zou de bank dat zelf wel even doen. Ze moesten heel snel vertrekken maar kregen iets meer tijd omdat de buurvrouw net bevallen was.
Bord in de tuin, huurders vertrokken, vader van de verhuurder heeft snel nog een en ander gefixed/opgeknapt en een paar weken later was het verkocht.

Ik geloof je hoor, maar wat is nou het belang van de bank hierin vraag ik me dan af. Zolang de hypotheek gewoon betaald wordt en de buurt niet klaagt… Eigenlijk snijden ze zichzelf zelfs in de vingers want ze gooien x jaar aan rente-inkomsten weg….

Tevens geluk van je buren dat de huurders eruit gingen, dat hadden ze niet hoeven doen en dan was het huis meteen een stuk minder waard.

[Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 29-01-2023 13:07]

[ninjazx9r98]

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 12:53:
[...]


Weet je ook hoe de bank erachter gekomen is?

Als ik het me goed herinner had het iets te maken met uitschrijven van de eigenaar, inschrijven van de laatste huurders of een combinatie daarvan. Ik heb de vader van de verhuurder wel kort gesproken toen hij bezig was met wat opknapwerk maar het was een beetje een vaag verhaal met veel verwijten richting de bank.

@FreakNL Het belang is zaken doen met een betrouwbare partner die zich aan gemaakte afspraken houdt. Huurders zijn goed beschermd wat gedoe en dus kosten betekent voor de bank als er ineens niet (meer) betaald wordt. Slecht onderhoud en/of illegale zaken betekent waardevermindering en het huis is nu eenmaal onderpand. Redenen genoeg om zo min mogelijk risico te willen lopen.
Voor wat betreft misgelopen rente, wat dacht je van boeterente om dat (grotendeels) te compenseren? Verder moet je je als verhuurder afvragen of je op een lijst wilt komen wegens fraude waarna je een aantal jaren nergens een hypotheek kunt krijgen.

[Voor 39% gewijzigd door ninjazx9r98 op 29-01-2023 13:13]

[Joris748]

De kans dat de bank erachter komt is klein, maar de gevolgen kunnen groot zijn. Tot aan persoonlijk faillissement en schuldsanering. Wil je dat risico lopen?

[Joris748]

FreakNL schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:02:
[...]


Ik geloof je hoor, maar wat is nou het belang van de bank hierin vraag ik me dan af. Zolang de hypotheek gewoon betaald wordt en de buurt niet klaagt… Eigenlijk snijden ze zichzelf zelfs in de vingers want ze gooien x jaar aan rente-inkomsten weg….

Tevens geluk van je buren dat de huurders eruit gingen, dat hadden ze niet hoeven doen en dan was het huis meteen een stuk minder waard.

• Onderpand is minder waard in verhuurde staat.
• Opstalverzekering keert misschien niet uit als het huis afbrand.
• Er wordt een hennepkwekerij aangetroffen in het huis.

Allemaal risico’s voor de bank

[Roenie]

FreakNL schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:02:
[...]Ik geloof je hoor, maar wat is nou het belang van de bank hierin vraag ik me dan af. Zolang de hypotheek gewoon betaald wordt en de buurt niet klaagt… Eigenlijk snijden ze zichzelf zelfs in de vingers want ze gooien x jaar aan rente-inkomsten weg…

Naast wat @Joris748 zegt, met een stijgende rente is het wel lucratiever

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 12:55:
[...]Dank voor je uitgebreide reactie. Wat ik eerder al aangaf; alle scenario's zijn al besproken, doordacht, op papier gezet etc. Het idee uit mijn post is het enige wat haalbaar kan zijn. De redenen daarvoor gaan wat ver om hier uitgebreid toe te lichten.

offtopic:
Je bent nieuw op GoT zie ik. En fijn te zien dat je blijft reageren. Vaak genoeg dat nieuwe users een vraag poneren en dat je die dan niet meer terug ziet. Maar er is nog iets anders met GoT. Veel users hebben de neiging om niet een direct antwoord te geven op een vraag, maar met alternatieven te komen. Beetje eigenwijs dus Daarnaast komen we met betere en meer ideeën als je meer achtergrond geeft. Het voorkomt ook dat mensen hele verhalen schrijven waar je al aan gedacht had of wat je absoluut niet wil.

Uiteindelijk bepaal je zelf wat je hier deelt uiteraard. Laat ik dan voor nu slechts nog noemen dat ik vind dat je moeder hier ook een rol in speelt. Als jij tijd, energie en geld uit geeft om bij haar te zijn, te helpen en je sociale leven op de kop te zetten, dan is het reëel dat zij hier aan (mee)betaalt. Zij is helaas ongeneeslijk ziek, maar dat wil niet zeggen dat zij niet haar steentje bij kan dragen om het te laten werken.

[Barbara41]

Roenie schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:25:
[...]
Naast wat @Joris748 zegt, met een stijgende rente is het wel lucratiever


[...]

offtopic:
Je bent nieuw op GoT zie ik. En fijn te zien dat je blijft reageren. Vaak genoeg dat nieuwe users een vraag poneren en dat je die dan niet meer terug ziet. Maar er is nog iets anders met GoT. Veel users hebben de neiging om niet een direct antwoord te geven op een vraag, maar met alternatieven te komen. Beetje eigenwijs dus Daarnaast komen we met betere en meer ideeën als je meer achtergrond geeft. Het voorkomt ook dat mensen hele verhalen schrijven waar je al aan gedacht had of wat je absoluut niet wil.

Uiteindelijk bepaal je zelf wat je hier deelt uiteraard. Laat ik dan voor nu slechts nog noemen dat ik vind dat je moeder hier ook een rol in speelt. Als jij tijd, energie en geld uit geeft om bij haar te zijn, te helpen en je sociale leven op de kop te zetten, dan is het reëel dat zij hier aan (mee)betaalt. Zij is helaas ongeneeslijk ziek, maar dat wil niet zeggen dat zij niet haar steentje bij kan dragen om het te laten werken.

Ik wil niet teveel delen, ivm herkenbaarheid
Maar mijn moeder heeft niet aan mij gevraagd om bij haar in de buurt te komen wonen, het is iets wat vanuit mij komt en zij uiteraard wel heel fijn zou vinden. Daarnaast is haar financiële situatie niet dusdanig om ondersteuning te bieden. Mijn financiële situatie is stukken beter. Dus ja, ik zie dit als mijn keuze, mijn verantwoordelijkheid.

[Barbara41]

Joris748 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:12:
De kans dat de bank erachter komt is klein, maar de gevolgen kunnen groot zijn. Tot aan persoonlijk faillissement en schuldsanering. Wil je dat risico lopen?

Schuldsanering is niet een realistisch scenario in mijn situatie.

[Wolly]

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:47:
[...]


Schuldsanering is niet een realistisch scenario in mijn situatie.

Ook niet als de woning wordt geveild tegen 70% van de marktwaarde?

[RocketKoen]

Wolly schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:48:
[...]


Ook niet als de woning wordt geveild tegen 70% van de marktwaarde?

Als je schuld is ontstaan door fraude dan kom je niet in aanmerking voor schuldsanering.

[Roenie]

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:46:
[...]


Ik wil niet teveel delen, ivm herkenbaarheid
Maar mijn moeder heeft niet aan mij gevraagd om bij haar in de buurt te komen wonen, het is iets wat vanuit mij komt en zij uiteraard wel heel fijn zou vinden. Daarnaast is haar financiële situatie niet dusdanig om ondersteuning te bieden. Mijn financiële situatie is stukken beter. Dus ja, ik zie dit als mijn keuze, mijn verantwoordelijkheid.

Dus niet nieuw

Maar goed, als dat niet kan dan wordt het lastig. Succes met de situatie. Ik hoop dat je nog vele mooie momenten met je moeder mag hebben. Dat zijn belangrijke herinneringen om te koesteren.

[PROnline]

Wolly schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:48:
[...]


Ook niet als de woning wordt geveild tegen 70% van de marktwaarde?

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:18:
[...] De afgelopen maanden zijn er in mijn straat 2 vergelijkbare woningen verkocht voor 35.000,- minder dan waar ik de woning voor heb gekocht. De prijzen zijn hier echt zo hard gekelderd!! Al mijn spaargeld is in dit huis gegaan, ik kan dus geen 35.000,- restschuld ophoesten....
[...]

Samen met deze

RocketKoen schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:51:
[...]

Als je schuld is ontstaan door fraude dan kom je niet in aanmerking voor schuldsanering.

Zo lang de schuld open staat hou je een BKR registratie met een hele rode vlag voor die hypotheekschuld.
Oftewel tot vijf jaar na 't afbetalen van de schuld blijft die BKR registratie je achtervolgen. Al die tijd is je kans op een hypotheek null, noppes, nada, njet.

Dit is financiëel russich roulette.

OT, leg de situatie rechtstreeks voor aan de hypotheekverstrekker als dat kan (sommige werken echt alleen via tussenpersonen helaas).
Drie tot vijf jaar is waarschijnlijk te lang, maar op basis van een aanname van de tussenpersoon zou ik gewoon zelf op onderzoek uit gaan. Die verdiend niks aan je vraag want gij verkoopt niks. Zeg niet dat ze allemaal zo zijn, maar er is best een kans dat hij/zij gewoon geen zin heeft in het extra werk en 't een beetje afwimpeld.

[gambieter]

Een beetje herkenbaar, van 12 jaar terug. Mijn vader toonde eerst tekenen van dementie en werd daarna ernstig ziek (en overleed minder dan een jaar later), en ik zelf in het buitenland (VK) woon en werk.

Samen met broers en moeder hebben wij toen zelf extra thuiszorg geregeld, en zijn veel vaker voor periodes naar huis gegaan ik zat elke tweede of derde week een paar dagen bij ouders thuis.

Dwz, ipv verhuizen, vaker daar zijn en extra hulp regelen, maar niet elke dag. Dan heb je ook nog wat privacy.

[Herman]

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 12:55:
[...]


Dank voor je uitgebreide reactie. Wat ik eerder al aangaf; alle scenario's zijn al besproken, doordacht, op papier gezet etc. Het idee uit mijn post is het enige wat haalbaar kan zijn. De redenen daarvoor gaan wat ver om hier uitgebreid toe te lichten.

Wat is dan het doel van dit topic? Het lijkt alsof je vooral bevestiging zoekt van de keuze die je eigenlijk al hebt gemaakt

[TBTL]

Vervelend dat het zo slecht gaat met je moeder.

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:18:
De afgelopen maanden zijn er in mijn straat 2 vergelijkbare woningen verkocht voor 35.000,- minder dan waar ik de woning voor heb gekocht. De prijzen zijn hier echt zo hard gekelderd!! Al mijn spaargeld is in dit huis gegaan, ik kan dus geen 35.000,- restschuld ophoesten.

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:46:
Mijn financiële situatie is stukken beter.

Barbara41 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 13:47:
Schuldsanering is niet een realistisch scenario in mijn situatie.

Wat bedoel je precies? Uit het eerste citaat maak ik op dat je geen spaargeld hebt, uit de andere twee juist het tegenovergestelde. Ben je in staat om het huis te verkopen?

Als het antwoord 'ja' is: het is jammer dat de waarde is gedaald, maar deze geschiedenis maakt voor je afweging niet uit. Je hebt nu een huis met restschuld / overwaarde x en dat is het.

[Voor 14% gewijzigd door TBTL op 29-01-2023 14:34]

[Homeland]

Klinkt alsof je al een keuze hebt gemaakt en hier op zoek bent naar wat willekeurige mensen die je ondersteunen.

Verhuren is geen verstandige keuze om legio redenen, maarja, dat hoeft je natuurlijk niet tegen te houden.

[StevenK]

Dat hypotheekbeding staat in de akte omdat dat nodig is om wanneer de bank executoriaal verkoopt het vrij van huur te kunnen verkopen.
Zolang de bank geen last heeft van de verhuur zal de bank er ook niks aan doen. Maar vraag je het de bank, dan zullen ze wel moeten zeggen: 'mag niet'.
Dus, net zoals ieder ander in deze situatie, gewoon verhuren.
En vooral: sterkte!

[Real]

StevenK schreef op zondag 29 januari 2023 @ 14:47:
Dat hypotheekbeding staat in de akte omdat dat nodig is om wanneer de bank executoriaal verkoopt het vrij van huur te kunnen verkopen.

De belangrijkste reden om vrij van huur te kunnen verkopen is de waardedaling die samenhangt met een verhuurde woning. Niet elke koper zit namelijk te wachten op een huurder en een koper die bewust een woning met een huurder koopt is o.a. gebonden aan de beperking in opzegging voor dringend eigen gebruik gedurende drie jaar na overdracht (art. 7:274 lid 5 aanhef en onder b BW).

En door een waardedaling zal een eventuele restschuld kunnen ontstaan, wat inderdaad bij executieverkoop een (groot) probleem kan worden.

Maar ook niet irrelevant is een huurbeding dat waarschijnlijk aanwezig is in de overeenkomst tussen de TS en de bank, omdat de bank alleen op grond van de uitzonderingen in art. 3:264 BW dat huurbeding ongemoeid mag laten.

Dat betekent dat de huurovereenkomst met zittende huurders vernietigd wordt en daarmee zal de TS in dat geval waarschijnlijk aansprakelijk zijn voor de schade die de huurders leiden (met spoed andere woning, proceskosten huurders etc.) voor wat betreft die niet betaald wordt uit de opbrengst (art. 3:264 lid 7 BW).

Dus, net zoals ieder ander in deze situatie, gewoon verhuren.
En vooral: sterkte!

Bij de laatste zin sluit ik mij aan, maar bij de voorlaatste zin nadrukkelijk niet. Het lijkt mij juist niet iets om 'gewoon' maar aan te beginnen.

Behalve bovenstaande onderschatten veel particuliere verhuurders van een woning volgens mij de moeilijkheden die daarmee kunnen samenhangen. Een klein foutje is snel gemaakt en voor je het weet heeft de huurder een overeenkomst voor onbepaalde tijd als het de bedoeling was om tijdelijk te verhuren. Dat is niet per se het einde van de wereld, maar sommige huurders betalen de huur niet. Of vertrekken ineens tijdens een overeenkomst voor bepaalde tijd. Of willen de woning verbouwen en krijgen daarvoor een machtiging van de rechter (art. 7:215 BW). Een zelfaangebrachte voorziening mag immers niet geweigerd worden tenzij een van de twee uitzonderingen in art. 7:215 BW van toepassing is. Dat geldt ook bij tijdelijke verhuur en art. 7:215 BW is behoudens de buitenzijde van de woning van semi-dwingend recht. Verder hebben twee Kamerleden (waaronder een Kamerlid van een coalitiepartij) een initiatiefwet ingediend om tijdelijke verhuur van zelfstandige huurwoningen van twee jaar of korter weer uit art. 7:271 BW te halen.

Verder staan er soms ook in modelovereenkomsten voor verhuur van woonruimte fouten of zijn die modellen niet ge-update n.a.v. recente en soms zelfs Europese jurisprudentie.

Daarnaast kunnen er bestuursrechtelijk problemen opdoemen als die niet tijdig zijn onderkent, zoals beperkingen in een huisvestingsverordening die samenhangen met een huisvestingsvergunning of opkoopbescherming of (als het gaat om nieuwbouw) om een privaatrechtelijke zelfbewoningsplicht en een daarmee samenhangend (vermoedelijk zeer hoog) boetebeding.

De lijst is uiteraard eindeloos als het aankomt op risico's en je kunt altijd beren op de weg zien, maar 'gewoon' verhuren lijkt mij persoonlijk geen verstandig idee als de bank daar niet aan meewerkt of waarschijnlijk niet aan zal willen meewerken. Uiteraard is het uiteindelijk aan de TS om een keuze te maken en mede daarom draagt de TS het risico daarvan, maar het lijkt mij niet iets om al te lichtzinnig over na te denken (maar misschien bedoel je het ook niet zo).

[MaStar]

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 22:21:
[...]


Thanks voor je reactie! Was deze huurder ook ingeschreven op jouw adres?

Ja klopt. Ik was uitgeschreven. Dan kan je de inkomsten namelijk opgeven bij de belasting en draag je weinig van inkomsten af.

Hypotheekverstrekker ziet dit niet.

[klump4u]

Heb je niet al een deel van de hypotheek afgelost? Dan hou je misschien ook geen restschuld over bij verkoop.

[Ojjorz]

Volgens de huidige voorwaarden van je hypotheek mag verhuren niet. Misschien kan jouw tussenpersoon kijken of je kan oversluiten naar ene hypotheek waar dit wel mag? Hou rekening met flink hogere kosten (huidige rente vs afgesloten rente + opslag), maar mogelijk kan dit alsnog de moeite waard zijn als je hiermee alle geschetste doemscenario's kan voorkomen.

Toen ik mijn huis kocht heb ik hier naar gevraagd en bleken er best wat verstrekkers een hypotheek aan te bieden waarbij tijdelijke verhuur mogelijk was.

[BazzH]

Het probleem met verhuren zonder medeweten van de bank, is niet de pakkans. Die is echt heel erg laag en waarschijnlijk zelfs 1:1 gekoppeld aan het gedrag van jou en je huurders. Zolang de bank geen rare dingen hoort/ziet en er netjes elke maand betaald wordt, zul je niets van ze horen. Maar.... zodra je ineens in beeld komt door welke reden dan ook, dan zijn de rapen echt goed gaar.

Stel nou, je verhuurt dat huis en dat gaat de eerste 3 maanden allemaal prima. Daarna stopt men met huur betalen. Dan kun je dus je hypotheek niet meer betalen, want de huurinkomsten die dat moeten dekken vallen tijdelijk weg. Je eigen huurwoning opzeggen kan niet, want je koopwoning is bewoond door een ander (die dus niet meer betaalt). Wat ga je dan tegen de bank zeggen? "Ja, mijn huurder betaalt niet dus ik kan ook niet betalen." Dat kan dus niet. Dan zit de bank met een verhuurd onderpand (veel minder waard bij verkoop of een kostbare en tijdrovende ontruimingsprocedure) gecombineerd met wanbetaling. Daar gaan ze niet blij zijn, als ze van niets wisten. Dan kun je er haast vanuit gaan dat de bank de hele hypotheek cancelt en gewoon een eindafrekening van een paar ton stuurt. Nieuwe hypotheek elders kun je dan wel vergeten ook.

[Voor 7% gewijzigd door BazzH op 01-02-2023 08:03]

[Oon]

Ojjorz schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:05:
Volgens de huidige voorwaarden van je hypotheek mag verhuren het niet. Misschien kan jouw tussenpersoon kijken of je kan oversluiten naar ene hypotheek waar dit wel mag? Hou rekening met flink hogere kosten (huidige rente vs afgesloten rente + opslag), maar mogelijk kan dit alsnog de moeite waard zijn als je hiermee alle geschetste doemscenario's kan voorkomen.

Toen ik mijn huis kocht heb ik hier naar gevraagd en bleken er best wat verstrekkers een hypotheek aan te bieden waarbij tijdelijke verhuur mogelijk was.

Dit is gewoon de enige optie, al het andere is fraude. Dingen als 'waardoor kwam de bank erachter in dat geval' en 'hoe groot is de kans dat ze erachter komen' zijn gewoon hulp bij het plegen van keiharde fraude.

We mogen hier op Tweakers dingen als belastingontduiken ook niet inhoudelijk bespreken, vind het dan ook heel raar dat het bespreken van hoe je tegen de expliciete voorwaarden van je hypotheek in je huis kan verhuren wel is toegestaan. Lijkt mij totaal niet relevant hoe hoog de pakkans is of wat je kunt doen om die te verminderen; het mag gewoon niet. De enige optie is een nieuwe hypotheek waarbij het wel mag, of je huis (al dan niet met verlies) verkopen.

[BazzH]

Oon schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:34:
[...]

Dit is gewoon de enige optie, al het andere is fraude. Dingen als 'waardoor kwam de bank erachter in dat geval' en 'hoe groot is de kans dat ze erachter komen' zijn gewoon hulp bij het plegen van keiharde fraude.

We mogen hier op Tweakers dingen als belastingontduiken ook niet inhoudelijk bespreken, vind het dan ook heel raar dat het bespreken van hoe je tegen de expliciete voorwaarden van je hypotheek in je huis kan verhuren wel is toegestaan. Lijkt mij totaal niet relevant hoe hoog de pakkans is of wat je kunt doen om die te verminderen; het mag gewoon niet. De enige optie is een nieuwe hypotheek waarbij het wel mag, of je huis (al dan niet met verlies) verkopen.

Moreel gezien heb je helemaal gelijk. Helaas telt dat steeds minder in onze maatschappij. De beloning gaat hier naar mensen die zich daar zo weinig mogelijk van aantrekken en er een sport van maken om zo vaak mogelijk stiekem net iets buiten de lijntjes te kleuren. De mensen die zich braaf aan alle regeltjes houden en gewoon werken, die bungelen onderaan.

Maar in dit geval zou ik het zelf ook niet doen, zeker niet verhuren aan een vreemde. Het risico op nat gaan mag dan maar klein zijn, de gevolgen waarschijnlijk enorm en je bent ook nog eens afhankelijk van een buitenstaander (je huurder).

[Oon]

BazzH schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:52:
[...]

Moreel gezien heb je helemaal gelijk. Helaas telt dat steeds minder in onze maatschappij. De beloning gaat hier naar mensen die zich daar zo weinig mogelijk van aantrekken en er een sport van maken om zo vaak mogelijk stiekem net iets buiten de lijntjes te kleuren. De mensen die zich braaf aan alle regeltjes houden en gewoon werken, die bungelen onderaan.

Maar in dit geval zou ik het zelf ook niet doen, zeker niet verhuren aan een vreemde. Het risico op nat gaan mag dan maar klein zijn, de gevolgen waarschijnlijk enorm en je bent ook nog eens afhankelijk van een buitenstaander (je huurder).

Hoezo moreel gezien? Het gaat gewoon om het juridische hier: Je hebt een overeenkomst met een bank, jij geeft de bank je woning als onderpand voor het geld dat je van ze leent onder de voorwaarden van die overeenkomst.

Als in die overeenkomst expliciet staat dat verhuren niet mogelijk is dan moet je dat dus gewoon niet doen. Heeft niks met regeltjes te maken, maar je zult net degene zijn die wél gepakt wordt. In het geval van TS zit hij dan lekker in een huurhuis bij z'n moeder in de buurt en is hij ineens z'n huis kwijt; hij wordt door de bank gedwongen tot verkoop, komt geld te kort voor de waarde van de hypotheek, en kan nooit meer ergens anders een hypotheek krijgen (zonder daar ook weer te liegen).

Gewoon niet doen, een andere hypotheek zoeken, of het huis verkopen is dus het enige antwoord dat hier gegeven had moeten worden. Slaat nergens op dat er nu al 3 pagina's met reacties zijn die TS aanzetten tot het plegen van fraude.

[smurfinmark]

Oon schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:57:
[...]

Hoezo moreel gezien? Het gaat gewoon om het juridische hier: Je hebt een overeenkomst met een bank, jij geeft de bank je woning als onderpand voor het geld dat je van ze leent onder de voorwaarden van die overeenkomst.

Als in die overeenkomst expliciet staat dat verhuren niet mogelijk is dan moet je dat dus gewoon niet doen. Heeft niks met regeltjes te maken, maar je zult net degene zijn die wél gepakt wordt. In het geval van TS zit hij dan lekker in een huurhuis bij z'n moeder in de buurt en is hij ineens z'n huis kwijt; hij wordt door de bank gedwongen tot verkoop, komt geld te kort voor de waarde van de hypotheek, en kan nooit meer ergens anders een hypotheek krijgen (zonder daar ook weer te liegen).

Gewoon niet doen, een andere hypotheek zoeken, of het huis verkopen is dus het enige antwoord dat hier gegeven had moeten worden. Slaat nergens op dat er nu al 3 pagina's met reacties zijn die TS aanzetten tot het plegen van fraude.

Het is lastig.

Ik heb het zelf meegemaakt, de hypotheek voor een koopwoning omzetten naar een verhuurhypotheek.
Keurig gedaan, maar wij hadden dan ook de ruimte om dit te doen.

Het lastige is dat TS dit niet voor elkaar gaat krijgen, aangezien je tot ~75% van de waarde kan lenen, en de woning staat al onder water.

Dan kom je op een lastig moreel vraagstuk uit; normaliter zou ik het 100% met je eens zijn, wanneer dit soort constructies gebruikt worden puur om geld te verdienen c.q. uit te sparen op de kosten.

Maar het ligt hier wat grijzer, omdat TS probeert voor z'n zieke moeder te zorgen, en dan moeten we misschien wat minder de moraalridder uithangen.

[eamelink]

BazzH schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:26:
Stel nou, je verhuurt dat huis en dat gaat de eerste 3 maanden allemaal prima. Daarna stopt men met huur betalen. Dan kun je dus je hypotheek niet meer betalen, want de huurinkomsten die dat moeten dekken vallen tijdelijk weg.

(emphasis mine)

Bijzondere aanname.

[Dinmi]

Allereerst strekte met deze situatie. Ik hoop dat je nog heel veel tijd met je moeder mag doorbrengen.

Ruim een jaar geleden stond ik voor dezelfde keuze. Verkopen en bij mijn moeder in het gebouw een appartement (op dezelfde verdieping) huren. Nu was het voor mij wel makkelijker aangezien ik een behoorlijke overwaarde had. Maar buiten dat, had ik ook zeker niet voor verhuur van mijn eigen appartement gekozen.

Je gaat voor je moeder zorgen en dat zal intensief zijn/worden. Al je energie ga je daarvoor nodig hebben. Daar kun je dan echt niet nog de zorg omtrent je verhuurde woning bij hebben. Het zal stress opleveren (hoe dan ook), je bent nog altijd verantwoordelijk voor het onderhoud van je woning, en als je pech hebt, krijg je een slechte huurder. Er zal maar net stront aan de knikker zijn op een moment dat je alle tijd voor je moeder nodig hebt.

Verhuren buiten de regels van je hypotheek zou ik ook zeer zeker afraden (ook een stressfactor). Ik weet niet of je maandlasten in een huurwoning lager zullen uitvallen, dan zou ik eventueel nog een PL overwegen. Maar sowieso uiteraard de verkoopprijs van je woning instellen op hopelijk quitte spelen.

Maar als je voorkeur toch ligt bij verhuur van je woning, zou ik kijken naar het omzetten van de hypotheek waarbij je wel legaal kunt verhuren.

[liberque]

Verhuren mag niet. Simpel! Je woning verkopen is ook eeuwig zonde. Je hebt er destijds niet voor niks zoveel voor betaald. Echter om het pand nu een paar jaar leeg te laten staan vind de bank wellicht ook niet leuk. Er is in die context een hele simpele oplossing:

Antikraak! Dit betreft geen huurovereenkomst dus je verhuurt niks. Bewoners genieten daardoor niet van huurdersbescherming en zijn juridisch gezien eenvoudig te verwijderen. Het valt namelijk onder een bruikleenovereenkomst.

Dit mag je gewoon doen van de bank lijkt me, want je verhuurt niets. Sterker nog: je beschermt op deze manier het onderpand van de bank. Dat hebben ze m.i. veel liever dan dat het onderpand jaren leeg staat. Het is dan ook nog eens vrij makkelijk, want er zijn genoeg antikraakbemiddelaars die gegadigden grondig screenen.

Lijkt me zeker het onderzoeken waard.

[noppus]

liberque schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 09:34:
Verhuren mag niet. Simpel! Je woning verkopen is ook eeuwig zonde. Je hebt er destijds niet voor niks zoveel voor betaald. Echter om het pand nu een paar jaar leeg te laten staan vind de bank wellicht ook niet leuk. Er is in die context een hele simpele oplossing:

Antikraak! Dit betreft geen huurovereenkomst dus je verhuurt niks. Bewoners genieten daardoor niet van huurdersbescherming en zijn juridisch gezien eenvoudig te verwijderen. Het valt namelijk onder een bruikleenovereenkomst.

Dit mag je gewoon doen van de bank lijkt me, want je verhuurt niets. Sterker nog: je beschermt op deze manier het onderpand van de bank. Dat hebben ze m.i. veel liever dan dat het onderpand jaren leeg staat. Het is dan ook nog eens vrij makkelijk, want er zijn genoeg antikraakbemiddelaars die gegadigden grondig screenen.

Lijkt me zeker het onderzoeken waard.

TS moet dat wel kunnen dragen, financieel. Als € 35K waardevermindering al een probleem is (wat niet gek is) en er een extra woonruimte gehuurd moet worden, denk ik dat dat lastig wordt.

Het voorstel om vreemden in jouw huis te laten wonen, tegen de eisen van de hypotheekbank in, komt niet uit weelde.

[liberque]

noppus schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 10:19:
[...]


TS moet dat wel kunnen dragen, financieel. Als € 35K waardevermindering al een probleem is (wat niet gek is) en er een extra woonruimte gehuurd moet worden, denk ik dat dat lastig wordt.

Het voorstel om vreemden in jouw huis te laten wonen, tegen de eisen van de hypotheekbank in, komt niet uit weelde.

Tering naar de nering zetten. Als je 3 antikrakers kan regelen voor 300e pppm dan is dat toch 900e per maand. Daar zou je al iets voor kunnen huren. De hypotheek moest hij toch al betalen of hij er nu woont of niet. Het enige waar je mee zit is zijn gwl dus hij zou er netto wel iets op achteruit gaan. (Zodra een antikraker immers ook zelf zijn nutsvoorzieningen moet betalen dan valt deze juridisch wel onder huurbescherming).

Ik kan niet kijken in de portemonnee van TS maar een paar honderd euro in de maand (hij moet immers ook gwl op het nieuwe adres hebben) minder per maand is alleszins beter dan het risico lopen om je hypotheek kwijt te raken. Wellicht dat TS zijn moeder dit kan compenseren of dat hij dit kan compenseren met een tegemoetkoming voor mantelzorg of PGB.

[jongetje]

De hypotheekverstrekker zegt dat het "waarschijnlijk niet mag". Is dat niet iets om juist wel aan te vragen wat hierin de mogelijkheden zijn? Als je het volgens de regels wilt doen is er geen andere optie namelijk om je woning te verhuren. Anders is het:
1. Jij gaat bij je moeder in de buurt wonen en huurt daar een kamer/woning + een leeg huis met hypotheek
2. Je moeder gaat bij jou wonen (maar snap dat zij dan ver van haar sociale leven komt te wonen en stuk privacy)
3. Jij gaat bij je moeder inwonen (als dat past en weer privacy) en betaald de hypotheek voor de woning waar niemand woont op dat moment

Andere opties zijn het wel verhuren maar als dat niet mag van de bank loop je risico met je hypotheek en verzekeringen. En ook gedoe om lastige huurders eruit te krijgen in deze krappe woningmarkt dus een degelijk contract nodig.

Verder vooral veel sterkte met de ziekte van je moeder, super mooi dat je er voor haar wilt zijn!

[Voor 5% gewijzigd door jongetje op 31-01-2023 10:53]

[BazzH]

eamelink schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 09:26:
[...]

(emphasis mine)

Bijzondere aanname.

Daar gaat het in het geval van TS waarschijnlijk wel op neerkomen. Die wil privaat een woning gaan huren en de eigen woning aanhouden en verhuren. Als TS een inkomen had gehad waarmee initieel makkelijk een twee keer zo hoge hypotheek betaald kan worden, dan is dat misschien geen probleem. Maar ik vermoed, dat dat niet het geval is. En als je dan met een wanbetalende huurder zit, dan gaat dat er na een paar maanden toch echt wel heel hard inhakken. TS huurt dan zelf duur privaat en heeft dan de huurinkomsten waarschijnlijk toch wel nodig om zowel de huur als de hypotheek te kunnen betalen. Dat zal niet direct na 1 gemiste huurbetaling zijn, maar ik denk dat veel mensen dat niet heel lang kunnen volhouden zonder goedgevulde spaarrekening.

[Voor 9% gewijzigd door BazzH op 31-01-2023 11:20]

[CH4OS]

Barbara41 schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 20:06:
Bij mijn moeder inwonen is voor deze lange periode niet haalbaar. Daarnaast mag ik van mijn hypotheekverstrekker ook geen kamer verhuren. Dus die vlieger gaat niet op

Advocaat van de duivel spelende: onderverhuur van een kamer zie je niet zitten want "het mag niet van de hypotheek verstrekker". Maar de gehele woning verhuren, ook al mag het niet van diezelfde verstrekker vind je wel het overwegen waard (wellicht omdat de hypotheek adviseur het off the record wel gezegd heeft)?

[Voor 7% gewijzigd door CH4OS op 31-01-2023 11:25]

[BazzH]

Oon schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 08:57:
[...]

Hoezo moreel gezien? Het gaat gewoon om het juridische hier: Je hebt een overeenkomst met een bank, jij geeft de bank je woning als onderpand voor het geld dat je van ze leent onder de voorwaarden van die overeenkomst.

Als in die overeenkomst expliciet staat dat verhuren niet mogelijk is dan moet je dat dus gewoon niet doen. Heeft niks met regeltjes te maken, maar je zult net degene zijn die wél gepakt wordt. In het geval van TS zit hij dan lekker in een huurhuis bij z'n moeder in de buurt en is hij ineens z'n huis kwijt; hij wordt door de bank gedwongen tot verkoop, komt geld te kort voor de waarde van de hypotheek, en kan nooit meer ergens anders een hypotheek krijgen (zonder daar ook weer te liegen).

Gewoon niet doen, een andere hypotheek zoeken, of het huis verkopen is dus het enige antwoord dat hier gegeven had moeten worden. Slaat nergens op dat er nu al 3 pagina's met reacties zijn die TS aanzetten tot het plegen van fraude.

Ik zou het ook niet doen, maar ik snap dus wel dat de verleiding in bepaalde situaties groot is en dat mensen het dan stiekem toch doen. En ja, juridisch wordt dat een probleem als het ooit voor de rechter gaat komen. Ook voor de huurder, want de bank kan via de rechter "gewoon" een ontruimingsvonnis krijgen.

Maar ik bepaal niet of iemand een keuze maakt op basis van eigen normen en waarden of "het juridische". Dus of het daar om gaat? Voor jou blijkbaar wel en dat is je goed recht.

Fraude op zich is overigens niet strafbaar. Ik vraag me ook af of dit wel onder "fraude" valt. Je hebt niemand voorgelogen toen je de overeenkomst aanging. Je komt nu de lopende overeenkomst niet na, maar dan is het volgens mij geen fraude meer.

En nog een toegift: hoe denk je dat de Belastingdienst denkt over de ontvangen HRA over een woning waar je niet woonde? Het houdt niet op bij "alleen de bank". En als je bij je belastingaangifte opgeeft dat het je hoofdwoning is en dus HRA claimt, dan pleeg je WEL fraude.

[Voor 10% gewijzigd door BazzH op 31-01-2023 11:38]

[delpit]

Ik denk dat je plan te extreem is in deze fase. Zoals je zelf aangeeft, je moeder heeft nog niets gevraagd, er lijkt dus nog geen harde noodzaak te zijn. En ja, ik begrijp dat die noodzaak gaat komen.

Tot het moment dat die noodzaak ontstaat zou ik kijken naar een mechanisme waarbij je veel tijd bij je moeder doorbrengt, maar zonder dat je daarbij verhuist of elders gaat wonen. Anderhalf uur reisafstand enkele reis is prima overbrugbaar, er zijn zat mensen die dat dagelijks doen. Ga bijvoorbeeld 2-3 dagen per week bij haar inwonen en werk vanuit daar en de rest vanuit je eigen huis. Dat is kostentechnisch en tijdstechnisch prima te realiseren zonder dat je behoorlijke risico's neemt.

Op het moment dat de noodzaak ontstaat verandert de situatie sowieso drastisch. Dat is het moment waarbij hele andere problemen een rol kunnen gaan spelen, bijvoorbeeld het probleem dat zelfstandig wonen (van je moeder) überhaupt onmogelijk wordt. Zodra dat moment is gekomen ga je dus je maatregelen aanpassen op basis van wat dan nodig is en wat dan haalbaar is.

Sowieso zou ik, maar dat is persoonlijk, tot het moment dat je moeder echt hulpbehoevend wordt zoveel mogelijk in een voor jullie zo normaal mogelijke routine blijven handelen. 3-5 jaar is best een behoorlijk lange periode, elke dag daarvan die je niet als hulpbehoevende - hulpverlener, maar gewoon als ouder - kind kunt doorbrengen is pure winst. Hopelijk hebben jullie er daar nog heel veel van.

[Jeroenzer]

Rukapul schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 18:44:
Dit heeft alle kenmerken van een ondoordacht plan.

Terug naar de tekentafel, lijst van eisen en wensen opstellen, en alle scenarios uitwerken. Daarbij neem je dan ook scenarios mee zoals woonruimte en vermogen van de ouder.

daarom vraagt hij toch ook om advies...

[mr_evil08]

Ik zou daarmee oppassen want wat als de huurders die erin komen overlast gaan veroorzaken en de klager er werk van gaat maken door bij je hypotheekverstrekker aankloppen, kun je eenvoudig zien via kadaster of er een hypotheek op rust en wie de daadwerkelijke eigenaar is.

Een betere oplossing zou zijn om tijdelijk bij je moeder in te gaan wonen en niets doorgeven.

[Voor 15% gewijzigd door mr_evil08 op 31-01-2023 11:46]

[Dennism]

Flatisa schreef op zaterdag 28 januari 2023 @ 19:42:


Pas wel op voor de horrorverhalen die hier weer voorbij zullen komen, dat is meestal een papieren werkelijkheid.

Toch zou ik hier niet te lichtzinnig over doen, uiteraard is de kans klein dat het misgaat, maar je moet wel de lasten kunnen dragen wanneer het misgaat. En is TS daartoe in staat wanneer het huis nu schijnbaar al onderwater staat?

Kennis van mij dacht dit ook bijvoorbeeld, low risk, high reward. Totdat hij de mist in ging met de huurder selectie, leek allemaal prima op orde tot ze zich enkele maanden na tekenen contract ineens gingen misdragen, een tijd later huis verpauperd door huurders die zich nergens van aantrokken, niet meer betaalden, rechtszaken, ontruiming en uiteindelijk executie door de bank. Die is nu jaren later nog steeds bezig de (financiële) puinhopen op te ruimen.

[Rukapul]

Jeroenzer schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 11:39:
[...]


daarom vraagt hij toch ook om advies...

Advies over hoe de woning te verhuren terwijl dat in het geschetste beeld gewoon een slecht idee is. Dan is het advies dus om terug te gaan en alles te heroverwegen en opnieuw te beschouwen.

Dit topic ademt het potentieel vernietigen van (financiele) toekomst op basis van emotie in plaats van ratio.

Soms kan iets gewoon niet gegeven de randvoorwaarden. Live with it.

[Voor 6% gewijzigd door Rukapul op 31-01-2023 11:48]

[ejdvandenberg]

Zoals eerder genoemd. Verhuren kan, maar kent risico's. Edit: als je dit verder wil onderzoeken zou ik inderdaad zoals hieronder geopperd een bemiddelaar inschakelen. Zij zien dit natuurlijk aan de lopende band.

Tussenoplossingen waar je nog aan zou kunnen denken zijn een huisgenoot (of meer) nemen. Of het huis periodes via Airbnb (laten) verhuren.

Op die beide is ook vanalles aan te merken, en vooral zeer regioafhankelijk of het haalbaar/zinnig is. Maar die waren nog niet genoemd volgens mij.

[Voor 18% gewijzigd door ejdvandenberg op 31-01-2023 12:31]

[FRANQ]

ninjazx9r98 schreef op zondag 29 januari 2023 @ 11:57:
Het zal vermoedelijk 99 van 100 keer goed en een aantal jaren geleden waren onze buren die ene keer waar het niet goed ging. Huis werd al een paar jaar verhuurd, ieder jaar andere huurders via een makelaar. Goed contact met de laatste huurders en ineens stonden ze voor de deur om afscheid te nemen. De bank had ontdekt wat er speelde en het huis moest per direct in de verkoop, zo niet dan zou de bank dat zelf wel even doen. Ze moesten heel snel vertrekken maar kregen iets meer tijd omdat de buurvrouw net bevallen was.
Bord in de tuin, huurders vertrokken, vader van de verhuurder heeft snel nog een en ander gefixed/opgeknapt en een paar weken later was het verkocht.

Ik vraag me af of dat helemaal klopt.
De beleving zal misschien inderdaad zo zijn geweest.

Maar huurders krijg je niet zomaar 1 2 3 uit een huis, als zij keurig betalen en de hypotheek word ook keurig betaald dan krijg je het via de rechtbank nog niet voor elkaar de huurder uit huis te zetten.

Dus ik denk dat het waarschijnlijker is dat het contract af liep en dat de verhuurder het huis wilde verkopen en daarom het contract niet verlengd heeft.

Zonder contract is het nagenoeg onmogelijk om een huurder eruit te krijgen, helaas ervaring mee.

@Barbara41 Ik zou de woning verhuren via een tussenpersoon zoals de verhuurmakelaar of househunting.
Maximaal huurtermijn van 2 jaar aan houden, daarna ook echt andere huurders laten zoeken of er zelf gaan wonen. Dus verhuren per 1 jaar, en maximaal 1 jaar verlengen. Zo bouwen huurders geen rechten op, en hou jezelf beschikking tot je huis wanneer je binnen afzienbare tijd terug wilt.

[BazzH]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 12:18:
[...]


Ik vraag me af of dat helemaal klopt.
De beleving zal misschien inderdaad zo zijn geweest.

Maar huurders krijg je niet zomaar 1 2 3 uit een huis, als zij keurig betalen en de hypotheek word ook keurig betaald dan krijg je het via de rechtbank nog niet voor elkaar de huurder uit huis te zetten.

Dus ik denk dat het waarschijnlijker is dat het contract af liep en dat de verhuurder het huis wilde verkopen en daarom het contract niet verlengd heeft.

Zonder contract is het nagenoeg onmogelijk om een huurder eruit te krijgen, helaas ervaring mee.

@Barbara41 Ik zou de woning verhuren via een tussenpersoon zoals de verhuurmakelaar of househunting.
Maximaal huurtermijn van 2 jaar aan houden, daarna ook echt andere huurders laten zoeken of er zelf gaan wonen. Dus verhuren per 1 jaar, en maximaal 1 jaar verlengen. Zo bouwen huurders geen rechten op, en hou jezelf beschikking tot je huis wanneer je binnen afzienbare tijd terug wilt.

Een bank krijgt dat dus, in tegenstelling tot een particuliere verhuurder, wel redelijk vlot voor elkaar. Niet van de ene op de andere dag natuurlijk, maar tegenover een bank trek je over het algemeen als huurder dan alsnog aan het kortste eind bij de rechter. Natuurlijk is je verhuurder aan te spreken voor een schadevergoeding, maar of daar na een executieverkoop nog veel te halen is.....

[FRANQ]

BazzH schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 12:26:
[...]

Een bank krijgt dat dus, in tegenstelling tot een particuliere verhuurder, wel redelijk vlot voor elkaar. Niet van de ene op de andere dag natuurlijk, maar tegenover een bank trek je over het algemeen als huurder dan alsnog aan het kortste eind bij de rechter. Natuurlijk is je verhuurder aan te spreken voor een schadevergoeding, maar of daar na een executieverkoop nog veel te halen is.....

Misschien is het voor een bank iets makkelijker, maar ook die zal langs een rechter moeten.
In het voorbeeld waarbij het fout gegaan is, kan dat haast alleen komen omdat de hypotheek niet betaald werd door de verkoper. Anders heeft de bank er ook gene belang bij om een gang naar de rechter te maken en het huis te ontruimen, om het daarna te gaan veilen.

Interessant stukje hierover:

bron: https://www.dirkzwager.nl...n%20door%20de%20eigenaar.

“Koop breekt geen huur” Een executieveiling is een middel om snel tot verkoop over te gaan. Een sterk rechtsbeginsel dat in de wet is vastgelegd is het adagium “Koop breekt geen huur”. Huur is een zodanig sterk recht dat in beginsel een verkoop geen gevolgen heeft voor een huurder. De huurovereenkomst moet door de koper worden gecontinueerd. Ik schrijf met opzet “in beginsel”. Een uitzondering op de regel is gemaakt voor een verkoop door een bank middels het veilen van een ruimte in een executieveiling. Populair gezegd: “Veiling breekt wel huur”. Maar niet in alle gevallen kan een bank zomaar een huurder laten ontruimen. Er zijn voorwaarden. Huurbeding De bank houdt bij het aangaan van de hypothecaire zekerheid al rekening met de situatie dat een ruimte verhuurd kan worden door de eigenaar. In vrijwel iedere hypotheekakte wordt een artikel opgenomen waarin het zogenaamde “huurbeding” is vastgelegd. In het huurbeding is opgenomen dat een ruimte zonder schriftelijke toestemming van de bank niet mag worden verhuurd. Hoewel de contractueel overeengekomen zekerheid door de bank ruim wordt ingezet, is het in geval van een executieveiling niet vanzelfsprekend dat een bank iedere ruimte met een huurder naar willekeur zou kunnen laten ontruimen. Het beroep op het huurbeding is voorzien van een aantal waarborgen. Maar als aan die waarborgen is voldaan, zal een beroep op een huurbeding slagen. 1. De hypotheekakte dient een uitdrukkelijk beding te bevatten waarbij de eigenaar in zijn bevoegdheid wordt beperkt; 2. Een huurder kan alleen gedwongen worden om te ontruimen wanneer het gaat om een huurovereenkomst die van latere datum is dan het vestigen van de hypotheek. Als de bank de hypotheek eerder is aangegaan, heeft de bank daarmee een “ouder” recht dan de huurder. Verder moet de bank aantonen dat het schade lijdt doordat diens onderpand is verhuurd. Die schade kan aangetoond worden door overlegging van een taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde in verhuurde staat bij executie lager is dan de waarde in onverhuurde staat bij executie. Het zal duidelijk zijn dat in de meeste gevallen een leeg pand meer opbrengt dan een pand met een huurder erin. Toetsing Toetsing van het verzoek vindt plaats door de rechter bij wie het huurbeding moet worden ingeroepen. De rechter draagt zorg voor oproeping van alle belanghebbenden. Bij het toewijzen van het verzoek van de bank door de rechter hoeft een huurovereenkomst, ondanks de huurbescherming van de huurder, niet gerespecteerd te worden door de bank. De rechter zal een termijn van maximaal één jaar stellen waarbinnen de ruimte ontruimd moet zijn door de huurder. De huurder kan geen aanspraak maken op vergoeding van kosten door de bank. Dit laat onverlet de aansprakelijkheid van de verhuurder voor de gemaakte kosten, etcetera. Conclusie Een huurovereenkomst biedt geen huurbescherming tegen een bank wanneer de bank een ouder recht heeft dan de huurder en de inhoud van de huurovereenkomst zodanig is dat de handhaving van de huurovereenkomst bezwarend is voor de bank. Het resultaat is dat –na toestemming van de rechter- de bank de ruimte mag ontruimen en geen rekening hoeft te houden met (de belangen van) een huurder. Ergo, indien bij een eigenaar de wens bestaat om een ruimte voor kortere of langere termijn te verhuren, dient de bank toestemming te geven vóór het aangaan van de huurovereenkomst. Indien door de bank geen toestemming wordt gegeven en de ruimte op enig moment in executie geveild wordt, zijn de gevolgen groot en kostbaar. Wees voorzichtig en laat u adviseren.

@Barbara41
Je hebt dus de keuze uit verkopen, stiekem verhuren, of met goedkeuring verhuren.

Ik denk dat de kans van slagen aanwezig is als je beslagen ten ijs komt.
Zoek een tussenpersoon om te verhuren zoals de partijen die ik eerder noemde.

Je kan hun vragen om een voorbeeld huurcontract voor een huurperiode van 1 jaar.
en de verwachte huuropbrengst.

Ga met die papieren op bezoek bij een adviseur van je bank/hypotheekverstrekker.
Leg je hele verhaal voor, dat je tijdelijk in de nabije omgeving van je ouder gaat wonen vanwege ziekte.
En dat je voor die periode tijdelijk je huis wilt verhuren, om er later weer te gaan wonen.

Je speelt dan open kaart, de bank weet je motieven en weet je intentie om weer terug te verhuizen.
Mogelijk dat ze dan iets op papier kunnen zetten dat je voor een X periode toestemming hebt tot verhuur.

Met een kort huurcontract van 1 jaar en verlengen met 1 jaar lopen jij en de bank weinig risico.

[Voor 9% gewijzigd door FRANQ op 31-01-2023 12:57]

[BulMi]

Ik heb in de situatie gezeten dat ik een huis huurde van iemand die dit niet bij de bank aangegeven had. De verhuurder ging echter niet zo heel handig om met zijn geld en ipv de huur te gebruiken om aan de bank te betalen, gaf hij het uit aan andere dingen.
De bank kwam er bij de betalingsproblemen achter dat het illegaal doorvehuurd werd(ik stond wel gewoon ingeschreven bij de gemeente op dat adres) Maar het boeide ze totaal niet. als de betaalachterstand maar werd ingelost hadden ze het gewoon verder gedoogd.
De verhuurder had het geld echter niet(meer) en het huis is per executie verkocht(via de rechter ben ik er dan uitgezet, die gaf wel een "redelijke" termijn van 3 maanden om mij de kans te geven iets anders te vinden.

Er is in dat hele traject nog wel iemand langs geweest om te kijken wat er mogelijk was met betalingsregelingen. Er kon echter geen sluitende regeling gemaakt worden. Grootste boosdoener was dat omdat de eigenaar niet meer zelf op het adres woonde zijn hypotheekrenteaftrek verviel.
Dat laatste is misschien wel even belangrijk om te controleren, hoelang heb je recht op hypotheekrenteaftrek en lukt het nog om alles te betalen als je het zonder moet doen?

[Voor 6% gewijzigd door BulMi op 31-01-2023 13:01]

[ninjazx9r98]

@FRANQ
Uit je eigen quote:

Verder moet de bank aantonen dat het schade lijdt doordat diens onderpand is verhuurd. Die schade kan aangetoond worden door overlegging van een taxatierapport waaruit blijkt dat de waarde in verhuurde staat bij executie lager is dan de waarde in onverhuurde staat bij executie. Het zal duidelijk zijn dat in de meeste gevallen een leeg pand meer opbrengt dan een pand met een huurder erin.

TS geeft zelf aan dat twee andere woningen voor 35K minder verkocht zijn dan de eigen hypotheek en in verhuurde staat is één en ander nog minder waard.
Daar heb je dus het belang van de bank te pakken.

Voor wat betreft de huurders die wij naast ons hadden wonen en waar je in eerste instantie op reageerde, die huurders hadden een brief op de mat liggen gericht aan de bewoners van het huis. Dat de eigenaar het contract niet wilde verlengen lijkt me dan ook een beetje vergezocht en ik zie niet in waarom de huurder mij daarover zou voor liegen toen ze hun vertrek kwamen aankondigen.

[Voor 23% gewijzigd door ninjazx9r98 op 31-01-2023 13:10]

[CirclDigital]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 12:51:
[...]
Misschien is het voor een bank iets makkelijker, maar ook die zal langs een rechter moeten.
In het voorbeeld waarbij het fout gegaan is, kan dat haast alleen komen omdat de hypotheek niet betaald werd door de verkoper. Anders heeft de bank er ook gene belang bij om een gang naar de rechter te maken en het huis te ontruimen, om het daarna te gaan veilen.

Zo werkt het dus niet.... in nagenoeg alle hypotheekvoorwaarden staat dat als je je niet aan de regels houdt (en bijvoorbeeld verhuurd) dat je lening direct volledig opeisbaar wordt. Dat is de manier om een einde aan de situatie te maken.

En er is genoeg jurisprudentie dat huurders in zo'n geval geen recht hebben op huurbescherming,

Een rechter is in het geheel niet nodig, alleen wat brieven van de bank waarin ze je in gebreke stellen. En natuurlijk kan dan bijvoorbeeld die huurder alles aanvechten waardoor er toch wat juridische stappen moeten worden gezet, maar dat leidt alleen tot wat uitstel.

[Voor 8% gewijzigd door CirclDigital op 31-01-2023 13:08]

[Blue-eagle]

Als jij een kamer of het hele huis, zelfs voor een maximale duur van 2 jaar, verhuurt aan iemand, en er gebeurt iets waardoor jij de hypotheek niet meer kan betalen, dan zitten jij en je hypotheekverstrekker met een huurder die rechten heeft.

Dus ik zou dat niet klakkeloos doen. Je kan naar je hypotheekverstrekker gaan, de situatie uitleggen, en je hyptheek aanpassen naar een vorm waarmee je wél mag verhuren.

Ja, dat kost geld. Da's best duur, maar da's ook de oplossing.

Maargoed, dat neemt niet weg dat het idee gewoon onverstandig is.

1. Als jouw huis 6 maanden lang geen huurder kan vinden voor jouw bedrag, kan jij de lasten dan dragen?
2. Als die tijdperiode 12 maanden is, dan ook nog?
3. Wat nou als de huurder van mening is, en dit kan onderbouwen, dat er werkzaamheden nodig zijn ter waarde van €20.000, kan jij dit betalen?
4. Wat nou als je na het overlijden van je moeder zwaar depressief raakt en een langere tijd niet kan werken...

Anderhalf uur rijden zou ik eerder voor lief nemen. Regel een fijne(re) auto, dat kost je minder geld (en veel minder stress), en die kan je altijd verkopen als je geld nodig hebt.

Autorijden is ook niet mijn hobby, maar met adaptive cruis control, lane assist, goede speakers, goede geluidsisolatie, goede banden, etc. is anderhalf uur ook zo voorbij. Neem een hybride auto om de kosten te drukken van het vele reizen. En regel een slaapplek bij je moeder thuis (of daar in de buurt) zodat je daar mettertijd ook kan blijven slapen.

Ik zou denken aan: familie in de buurt, vrienden in de buurt, hotels, hostels, etc.

[CirclDigital]

Blue-eagle schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:06:
Je kan naar je hypotheekverstrekker gaan, de situatie uitleggen, en je hyptheek aanpassen naar een vorm waarmee je wél mag verhuren.

Ja, dat kost geld. Da's best duur, maar da's ook de oplossing.

En dat werkt hier dus niet... de woning staat blijkbaar al onder water en bij een hypotheek voor verhuur ligt het max hypotheekbedrag een stuk lager dan wat er nu is.

[FRANQ]

@CirclDigital

Kan allemaal wel waar zijn, maar waar haal je die info vandaan?
Die notaris die ik linkte en quote zal denk ik wel weten waarover hij typt.

Er kan zoveel staan in de voorwaarden, maar dat is het extreemste scenario.
In de praktijk zal dat (denk ik) niet zo heel snel gedaan worden.

Banken zijn niet actief op zoek naar verhuurde huizen.
En dat zou heel makkelijk kunnen door met een stukje software de aangeboden huizen met hun eigen bestand te vergelijken.
Dat doen ze niet want dan weet ik zelf namelijk nog wel een paar huizen die per direct ontruimd hadden moeten worden.

[FRANQ]

CirclDigital schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:09:
[...]

En dat werkt hier dus niet... de woning staat blijkbaar al onder water en bij een hypotheek voor verhuur ligt het max hypotheekbedrag een stuk lager dan wat er nu is.

Wie zegt dat dat niet onder de bestaande hypotheek kan en mag met toestemming?

[BazzH]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:37:
@CirclDigital

Kan allemaal wel waar zijn, maar waar haal je die info vandaan?
Die notaris die ik linkte en quote zal denk ik wel weten waarover hij typt.

Er kan zoveel staan in de voorwaarden, maar dat is het extreemste scenario.
In de praktijk zal dat (denk ik) niet zo heel snel gedaan worden.

Banken zijn niet actief op zoek naar verhuurde huizen.
En dat zou heel makkelijk kunnen door met een stukje software de aangeboden huizen met hun eigen bestand te vergelijken.
Dat doen ze niet want dan weet ik zelf namelijk nog wel een paar huizen die per direct ontruimd hadden moeten worden.

Ontruimen is ook niet direct het doel van een bank natuurlijk. Over het algemeen komt dit vanuit een bank gewoon als een reactie op "iets". Ze zijn zeker niet actief op zoek naar "geen probleem". Het is juist vooral reactief op "probleem". Over het algemeen zal dat iets met geld te maken hebben, maar ik kan me voorstellen dat als de bank maar genoeg "tips" binnenkrijgt over een verhuurde woning die totaal aan het verpauperen is.... dan kan ik me voorstellen dat ook daar een reactie gaat volgen. Zou me niks verbazen als ze dan gewoon iemand op pad sturen voor een paar fotootjes.

[FRANQ]

ninjazx9r98 schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:01:
@FRANQ
Uit je eigen quote:

[...]

TS geeft zelf aan dat twee andere woningen voor 35K minder verkocht zijn dan de eigen hypotheek en in verhuurde staat is één en ander nog minder waard.
Daar heb je dus het belang van de bank te pakken.

Voor wat betreft de huurders die wij naast ons hadden wonen en waar je in eerste instantie op reageerde, die huurders hadden een brief op de mat liggen gericht aan de bewoners van het huis. Dat de eigenaar het contract niet wilde verlengen lijkt me dan ook een beetje vergezocht en ik zie niet in waarom de huurder mij daarover zou voor liegen toen ze hun vertrek kwamen aankondigen.

Ja natuurlijk is een exevutie in verhuurde staat lager van waarde.

Maar de bank moet in eerste instantie al getriggerd worden en dus schade lijden.
Dat zal meestal zijn in de vorm van een hypotheek die niet betaald word.

Maar ik ga kappen met dit topic.

Illegaal verhuren mag niet, en als je mijn post leest zie je ook dat ik zeg dat @Barbara41 met een concept huurcontract naar de bank moet gaan en met een adviseur moet praten.

Dan is er vast wel een oplossing te vinden.

[CH4OS]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:44:
Illegaal verhuren mag niet, en als je mijn post leest zie je ook dat ik zeg dat @Barbara41 met een concept huurcontract naar de bank moet gaan en met een adviseur moet praten.

Dan is er vast wel een oplossing te vinden.

Nou ja, ware het niet dat er al contact met een adviseur is geweest en die dus off the record gezegd heeft dat de pakkans nihil is.

[BulMi]

CirclDigital schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:06:
[...]

Zo werkt het dus niet.... in nagenoeg alle hypotheekvoorwaarden staat dat als je je niet aan de regels houdt (en bijvoorbeeld verhuurd) dat je lening direct volledig opeisbaar wordt. Dat is de manier om een einde aan de situatie te maken.

Zo werkt het dus ook niet
Ik heb als huurder in deze situatie gezeten en de bank moest toch echt naar de rechtbank om mij eruit te zetten. De rechter bepaald dan ook een redelijke termijn waarop ik eruit moest. Dit was iets tussen mij en de bank, de verhuurder hoefde niet aanwezig te zijn.
Alle kosten zijn vanuit de bank wel naar de verhuurder doorberekend.

De bank was er ook al eerder achtergekomen dat het door verhuurd werd, dat intereseerde ze echter niet als de hypotheek maar verder afgelost werd. Er is zelfs nog met een adviseur om tafel gezeten om te kijken of er nog een sluitende begroting gemaakt kon worden met de opbrengsten van de huur.

[Voor 16% gewijzigd door BulMi op 31-01-2023 14:24]

[BazzH]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 13:44:
[...]


Ja natuurlijk is een exevutie in verhuurde staat lager van waarde.

Maar de bank moet in eerste instantie al getriggerd worden en dus schade lijden.
Dat zal meestal zijn in de vorm van een hypotheek die niet betaald word.

Maar ik ga kappen met dit topic.

Illegaal verhuren mag niet, en als je mijn post leest zie je ook dat ik zeg dat @Barbara41 met een concept huurcontract naar de bank moet gaan en met een adviseur moet praten.

Dan is er vast wel een oplossing te vinden.

Zodra het op executie aan gaat komen, laat de bank doorgaans echt eerst ontruimen via de rechter. Waarom zou je dat in verhuurde staat doen, als je het recht hebt om het zonder huurders aan te bieden in een executieveiling? De kosten zijn niet voor de bank, maar voor hun klant (waar ze vanaf willen).

De bank gaat jou echt niet "uit coulance" toestemming geven om het huis op welke mogelijke manier te verhuren. Sterker nog, voor de bank is het veel "handiger" om in eerste instantie van niets te weten en daarna stilletjes te gedogen. Dan hebben ze de stok al klaarliggen voor als hun klant in gebreke blijft en ze van hem af willen.

[FRANQ]

CH4OS schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:01:
[...]
Nou ja, ware het niet dat er al contact met een adviseur is geweest en die dus off the record gezegd heeft dat de pakkans nihil is.

Niet die van de bank zelf, voor zover ik dat uit de tekst op kan maken.

BazzH schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:32:
[...]

Zodra het op executie aan gaat komen, laat de bank doorgaans echt eerst ontruimen via de rechter. Waarom zou je dat in verhuurde staat doen, als je het recht hebt om het zonder huurders aan te bieden in een executieveiling? De kosten zijn niet voor de bank, maar voor hun klant (waar ze vanaf willen).

Heb ik niet gezegd.

Ik zeg alleen dat ze niet zomaar gaan ontruimen als er gewoon geld overgemaakt word.
Er zal als er al wat "vanzelf" na een "tip" gebeurt, eerst een schijven komen.
Als je nergens op reageert dan gaan ze pas een keer verdere stappen ondernemen.

Een bank is er ook niet bij gebaat je te verruïneren.
En een bank is er ook niet bij gebaat 390K op te strijken bij executie als er 450k hypotheek op staat.

Je doet aan bangmakerij.

De bank gaat jou echt niet "uit coulance" toestemming geven om het huis op welke mogelijke manier te verhuren. Sterker nog, voor de bank is het veel "handiger" om in eerste instantie van niets te weten en daarna stilletjes te gedogen. Dan hebben ze de stok al klaarliggen voor als hun klant in gebreke blijft en ze van hem af willen.

Aannames.

Het is gewoon een afspraak die je kan maken.
Mogelijk dat er een extra risico opslag op komt, of dat je de hypotheek moet omzetten in een investeringshypotheek. kost waarschijnlijk wel wat.

Je doet net alsof een bank een groot boos monster is waar niet mee te onderhandelen valt.

[Señor Sjon]

Aan je nick te zien ben je vermoedelijk 41 jaar oud. Je moeder heeft nog 3-5 jaar te leven. Dus zo tijdelijk is dat plan wat je hebt niet. Kan je je leven zolang op pauze zetten? Zou je moeder dat wel willen?

Risico met slechte huurders (bv wiet) kan je meer kosten dan evt. restschuld. En je bent niet zomaar van je woning af, een verkooptraject duurt rustig een halfjaar. Kan je met je werk wel 1,5 uur verderop wonen?

[Señor Sjon]

dubbel?

[Voor 98% gewijzigd door Señor Sjon op 31-01-2023 14:51]

[gambieter]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:44:
Mogelijk dat er een extra risico opslag op komt, of dat je de hypotheek moet omzetten in een investeringshypotheek. kost waarschijnlijk wel wat.

Dit topic Nieuwe woning kopen, oude verhuren, met behoud van hypotheek heeft informatie over verhuurhypotheek. De casus is anders natuurlijk, maar hij wil zijn huis gaan verhuren:

- Verhuurhypotheek mogelijk, 1,35% opslag erbij (goed)

Nou is dat voor een pand met overwaarde, het zou mogelijk wel wat moeilijker kunnen zijn als het huis "onder water" staat qua hypotheek.

[CH4OS]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:44:
Niet die van de bank zelf, voor zover ik dat uit de tekst op kan maken.

An sich zou het natuurlijk ook niet uitmaken met welke adviseur je spreekt.

[Trank00l]

Gewoon per direct verhuren, de bank geeft misschien wel aan dat verhuren niet mag, maar het interesseert ze geen reet in de realiteit. Als ze het geleende geld maar terugkrijgen met de rente.

Aan wie je het verhuurt goed screenen, liefst iemand die je kent. Aan alles zit een risico, vliegen / autorijden. De keuze lijkt me makkelijk met een ouder die niet lang meer heeft.

[jongetje]

Señor Sjon schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 14:50:
Aan je nick te zien ben je vermoedelijk 41 jaar oud. Je moeder heeft nog 3-5 jaar te leven. Dus zo tijdelijk is dat plan wat je hebt niet. Kan je je leven zolang op pauze zetten? Zou je moeder dat wel willen?

Ik vermoed dat de TS graag alvast wil voorsorteren op het moment dat hij dichterbij wilt zijn als het slechter gaat. Lijkt mij goed om alvast een plan te hebben ipv dat last-minute te regelen. En zeker voor als het opeens onverwachts slechter gaat.

[mrbullet]

Ik zou me niet druk maken om wat de bank van vindt.
Zolang je de kosten kan dragen (hypotheek, ozb, verzekeringen en bemiddelingskosten), kan je het prima doen.
Let wel op dat je een verhuurders opstal verzekering neemt. En tijdelijk verhuurt zodat de huurder geen wettelijk bescherming krijgt.
En zorg dat je wel om borg vraagt van mintens 2-3000euro.
Als ze dat niet kunnen ophoesten, kunnen ze waarschijnlijk de huur ook niet betalen.

[antidote]

FRANQ schreef op dinsdag 31 januari 2023 @ 12:18:
[...]

Maximaal huurtermijn van 2 jaar aan houden, daarna ook echt andere huurders laten zoeken of er zelf gaan wonen. Dus verhuren per 1 jaar, en maximaal 1 jaar verlengen. Zo bouwen huurders geen rechten op, en hou jezelf beschikking tot je huis wanneer je binnen afzienbare tijd terug wilt.

Een huurcontract voor bepaalde tijd kan niet met een jaar worden verlengd. Het kan wel worden verlengd, maar alleen in de vorm van een contract voor onbepaalde tijd. Als je dit wil vermijden zal de huurder dus tegen het einde van het contract (1 of 2 jaar) moeten verhuizen.

[D-Three]

Eerst en vooral sterkte!

Google eens op leegstandwet:
https://kamernet.nl/tips/...ng-met-hypotheek-verhuren
https://www.stoit.nl/blog...en-je-uit-wat-het-inhoudt
https://www.gmw.nl/waarop-letten-bij-de-leegstandwet/

[KcRp]

Over de discussie i.v.m. hypotheekclausule. Nood breekt wet. Het is tekenend dat niemand hier zelf de ervaring heeft gehad dat een bank ineens een huis terugvordert omdat er verhuurd is tegen de afspraak in. De pakkans is gewoon klein en zal alleen in probleemgevallen een probleem worden. Dus als je dit echt wil zorg dan dat je de beste en meest ervaren verhuurmakelaar hebt die met waterdichte tijdelijke contracten werkt en prioriteit op 1 stelt dat je nette huurders krijgt. Ik zou hier een iets lagere huur en mogelijk iets grotere vergoeding voor de makelaar voor over hebben. Maar het is wel een riskante optie.

De optie om het voor te leggen aan de bank vind ik eigenlijk niet zo'n een slecht idee. Je kan eerlijk zijn en dan ziet de bank dat je ook maar een oplossing zoekt met de beste bedoelingen, mantelzorgers zijn nu eenmaal belangrijk voor de samenleving. Misschien moet je dan iets meer rente betalen, maar dan kan je met een geruster hart verhuren. Je moet dan inderdaad plan B klaarhebben als ze weigeren.

1 iemand noemde de optie Air BnB. Ik ben daar normaal gesproken geen voorstander van, maar in jouw situatie zou dit eventueel kunnen werken als plan B. Dit is namelijk niet een gangbare verhuur. Huurders zijn per definitie tijdelijk en een bank heeft geen nadelen. Wat er dan wel bij komt kijken is of jouw huis geschikt is hiervoor en of buren geen problemen gaan maken en hopelijk zelfs een oogje in het zeil kunnen houden. Ook is het volgens mij per gemeente een uitzoekwerk i.v.m. regels/vergunningen en kan je te maken hebben met o.a. toeristenbelasting. Dus wel een gedoe, maar niet met de bank als je er genoeg aan over houdt.

Het zijn wel ingrijpende beslissingen dus zorg dat je 100% zeker bent van dat andere opties echt niet mogelijk zijn. Een andere optie zou bijvoorbeeld zijn om jouw woning te verkopen en de hypotheek over te sluiten naar een andere woning dichterbij je moeder. Jouw huis is in waarde gedaald, maar ook de woningen die je gaat kopen.

[Roos79]

Verhuren geeft ook veel risico’s want als de huurders niet meer betalen?
En wat als je de woning zelf weer in wilt en de huurders er niet uit want huur bescherming?
Een betrouwbare huurder is niet zomaar gevonden en je zal er dus meerdere moeten hebben want anders als ze er langer wonen hebben ze meer huurbescherming ed.

[OverSoft]

Qua verhuren weet ik uit eigen ervaring dat er echt geen haan naar kraait dat je het verhuurt, zolang je maar je hypotheek betaald. Uiteraard is het een risico, maar een HELE kleine.

Wat wel een "puntje" is, is dat zodra je gaat verhuren, je woning onder box 3 valt. Sinds dit jaar kun je niet zomaar meer je hypotheek van de waarde van het pand aftrekken. De waardering van de schuld is veel lager dan de waarde van het pand.

Ook zijn de fictieve rendementen flink omhoog gegaan, waardoor je VEEL meer box 3 gaat betalen.
Je zult dus niet alleen de hypotheek moeten dekken met de huur, maar ook de box 3 (en uiteraard onderhoud, etc...). Hou hier dus wel rekening mee!

Sinds dit jaar is het flink minder interessant om een verhypotheekd pand de verhuren.
Vanaf volgend jaar komt daar potentieel nog het nieuwe huurpunten systeem bij, waardoor het nog minder interessant is. (Tenzij je boven de huurpunten uitkomt)

Hou hier allemaal rekening mee. Het risico is niet alleen je hypotheek, maar ook de belastingdienst en binnenkort ook de huurcommissie.

[Wolly]

OverSoft schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:37:
Qua verhuren weet ik uit eigen ervaring dat er echt geen haan naar kraait dat je het verhuurt, zolang je maar je hypotheek betaald. Uiteraard is het een risico, maar een HELE kleine.

Wat wel een "puntje" is, is dat zodra je gaat verhuren, je woning onder box 3 valt. Sinds dit jaar kun je niet zomaar meer je hypotheek van de waarde van het pand aftrekken. De waardering van de schuld is veel lager dan de waarde van het pand.

Ook zijn de fictieve rendementen flink omhoog gegaan, waardoor je VEEL meer box 3 gaat betalen.
Je zult dus niet alleen de hypotheek moeten dekken met de huur, maar ook de box 3 (en uiteraard onderhoud, etc...). Hou hier dus wel rekening mee!

Sinds dit jaar is het flink minder interessant om een verhypotheekd pand de verhuren.
Vanaf volgend jaar komt daar potentieel nog het nieuwe huurpunten systeem bij, waardoor het nog minder interessant is. (Tenzij je boven de huurpunten uitkomt)

Hou hier allemaal rekening mee. Het risico is niet alleen je hypotheek, maar ook de belastingdienst en binnenkort ook de huurcommissie.

In dat geval vervalt dus ook je hypotheekrente aftrek.

Het klinkt leuk als mensen zeggen 'De bank komt er niet achter zolang er maar betaald wordt' maar feitelijk ben je dus illegaal bezig door zowel de regels van de bank én de belastingdienst te overtreden.

[OverSoft]

Wolly schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 09:42:
[...]


In dat geval vervalt dus ook je hypotheekrente aftrek.

Het klinkt leuk als mensen zeggen 'De bank komt er niet achter zolang er maar betaald wordt' maar feitelijk ben je dus illegaal bezig door zowel de regels van de bank én de belastingdienst te overtreden.

Je hypotheekrente aftrek vervalt inderdaad ook. Dat klopt.

Je hoeft overigens niet persé illegaal bezig te zijn als je het gewoon aan de belastingdienst meld. Je mag immers gewoon je pand verhuren.

Je breekt wel de contractvoorwaarden van je hypotheek waardoor de hypotheek (potentieel) ineens op te eisen is. Als je die niet kan betalen gaat het pand in de executieverkoop.

[Voor 26% gewijzigd door OverSoft op 01-02-2023 09:46]