Nieuwe woning kopen, oude verhuren, met behoud van hypotheek

[Aakab]

Ik ben op zoek naar wat advies en ervaringen. Ik ben momenteel in het bezit van een woning die ik heb gesplitst in 3 wooneenheden, die ik alle drie seperaat ga verhuren (vergunning is binnen). Ik verwacht per wooneenheid ongeveer 1200 euro aan huurinkomsten te ontvangen. Ik heb ongeveer 200.000 euro overwaarde op deze woning (+100.000 afgelost). Ik overweeg om een nieuwe woning te kopen, terwijl ik mijn huidige woning wil verhuren. Ik hoop dat de inkomsten uit de verhuur van mijn huidige woning voldoende zullen zijn om mijn totale hypotheek te betalen. Het liefst wil ik mijn oude woning gewoon eerst 3 jaar verhuren voordat ik hem in een verhuurhypotheek zet. Ik heb momenteel een hypotheek met een rente van 1,5% met nog een looptijd van 8 jaar. Ik wil graag mijn huidige hypotheek behouden vanwege de lage rentestand, maar ik vraag me af of dit mogelijk is. Heeft iemand hier ervaring mee? Alle tips en advies zijn welkom!

[President]

De voorwaarden van je hypotheek verstrekker bevatten vast wel informatie over de mogelijkheden van verhuur...

[Aakab]

President schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:00:
De voorwaarden van je hypotheek verstrekker bevatten vast wel informatie over de mogelijkheden van verhuur...

Ja, dat het niet mag. Feitelijk neem ik in eerste instantie me hypotheek mee naar me nieuwe woning. Moet ik dan per direct een aangepaste hypotheek voor me eerste woning gaan regelen?

[JaQ]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:02:
Ja, dat het niet mag. Feitelijk neem ik in eerste instantie me hypotheek mee naar me nieuwe woning. Moet ik dan per direct een aangepaste hypotheek voor me eerste woning gaan regelen?

Wat zou jij doen als jij hypotheekverstrekker was?

In overleg en met voldoende geld kan alles, maar daarvoor moet je echt naar je hypotheekverstrekker toe.

[Mijre]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:02:
[...]


Ja, dat het niet mag. Feitelijk neem ik in eerste instantie me hypotheek mee naar me nieuwe woning. Moet ik dan per direct een aangepaste hypotheek voor me eerste woning gaan regelen?

Je wilt je hypotheek meenemen naar je nieuwe woning én ook op de oude (onder dezelfde voorwaarden) blijven houden, dus basically dupliceren? En dan in dat laatste geval ook eerst een paar jaar de woning waar de hypotheek op rust verhuren maar hebben dat de hypotheeknemer nog doet alsof jij er zelf in woont (en de waarde van de woning hoger is dan in verhuurde staat) en je pas na een paar jaar aan inkomsten de hypotheek aanpast aan de verhuurde staat?

Je wilt tweemaal dezelfde cake opeten én tegelijk bewaren, lijkt wel. Maar als je en twee cakes wilt opeten én twee cakes wilt bewaren, dan heb je er vier nodig, niet eentje.

Enige advies is om aan de hypotheeknemer te vragen wat de mogelijkheden zijn, maar houd de verwachtingen wel wat realistisch.

[D-dark]

Tsja, je kan niet dezelfde hypotheek voor 2 woningen hebben.
Dus eigenlijk moet je voor de eerste woning een nieuwe verhuurhypotheek afsluiten. De 2e woning kan je mogelijk de hypotheek meenemen. Maar dat zijn vragen die je in deze fase eigenlijk al uitgezocht moet hebben.

Optie 2 is voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek afsluiten en de eerste woning laten voor wat het is. Huidige hypotheek doorlopen. Maar die hypotheek voor de 2e woning moet je wel kunnen betalen met je huidige salaris naast je huidige woning. Je hebt geen verhuurhypotheek dus 0 inkomsten maar alleen een op dit moment overwaarde van 200 K met 1K afgelost. Dat lukt toevallig. Je gaat door met je plan.
Jje hypotheekverstrekker komt erachter en die verklaard de hypotheek voor beide woningen als verbeurd. Je mag per direct alles aflossen of er komt een executieverkoop.
Dan over een paar jaar alsnog omzetten naar een verhuurhypotheek. Een verhuurd huis is 2/3 waard van een normale woning. Dat vreet je overwaarde al op die je mogelijk voor je 2e huis hebt ingezet.

We nemen je plan voor 3 maal 1200 aan inkomsten. men is bezig met een wet voor begrenzing huur in de vrije sector. Kans is groot dat voor jouw blokken er een puntenstelsel komt. Dat worden dus minder inkomsten.

Maar waarom heb je dat in deze fase al niet uitgezocht voordat je ging verbouwen?

[gambieter]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 18:02:
Ja, dat het niet mag. Feitelijk neem ik in eerste instantie me hypotheek mee naar me nieuwe woning. Moet ik dan per direct een aangepaste hypotheek voor me eerste woning gaan regelen?

Tja, dit doet me denken aan deze beroemde clip van de Engelse komieken Morecambe en Wise, met dirigent Andre Previn:

I'm playing all the right notes, but not necessarily in the right order.

Hier doe je eigenlijk niets in de juiste volgorde en je doet dingen zonder op de hoogte te zijn van de gevolgen.

Je oude pand verhuren zonder toestemming? Dan kan de bank de hypotheek intrekken. Een pand is een stuk minder waard in de executieverkoop als er huurders inzitten, en al helemaal als er meerdere huurders inzitten. Je hypotheek meenemen kan normaal alleen maar als het naar een nieuw huis is, maar niet zonder verkoop.

[VidaR-9]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 17:53:
Alle tips en advies zijn welkom!

Zo snel mogelijk met een financieel adviseur om tafel. Want het leest alsof je al rijkelijk laat bent met advies inwinnen en je wilt dingen die hoogstwaarschijnlijk niet mogelijk zijn.

[Wilke]

De (WOZ) waarde van je huis gaat ook belast worden als box 3 bezit, en de resterende hypotheek op het verhuurde huis verhuist ook naar box 3 als schuld. Het huis zal tellen als belegging, met bijbehorend veronderstelde rendement. Dus met 3 ton meer waarde dan schuld, is dat voor 2023 zo'n €6000 belasting in box 3 alvast (6% rendement - beleggingen, daarover 31% belasting, even grof afgerond dus 2% van het bedrag).

Als je inderdaad verhuurt voor de genoemde bedragen geen probleem maar een financieel overzicht inclusief belastingen is wel het minste dat je eerst moet maken.

[Aakab]

D-dark schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 19:14:
Tsja, je kan niet dezelfde hypotheek voor 2 woningen hebben.
Dus eigenlijk moet je voor de eerste woning een nieuwe verhuurhypotheek afsluiten. De 2e woning kan je mogelijk de hypotheek meenemen. Maar dat zijn vragen die je in deze fase eigenlijk al uitgezocht moet hebben.

Optie 2 is voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek afsluiten en de eerste woning laten voor wat het is. Huidige hypotheek doorlopen. Maar die hypotheek voor de 2e woning moet je wel kunnen betalen met je huidige salaris naast je huidige woning. Je hebt geen verhuurhypotheek dus 0 inkomsten maar alleen een op dit moment overwaarde van 200 K met 1K afgelost. Dat lukt toevallig. Je gaat door met je plan.
Jje hypotheekverstrekker komt erachter en die verklaard de hypotheek voor beide woningen als verbeurd. Je mag per direct alles aflossen of er komt een executieverkoop.
Dan over een paar jaar alsnog omzetten naar een verhuurhypotheek. Een verhuurd huis is 2/3 waard van een normale woning. Dat vreet je overwaarde al op die je mogelijk voor je 2e huis hebt ingezet.

We nemen je plan voor 3 maal 1200 aan inkomsten. men is bezig met een wet voor begrenzing huur in de vrije sector. Kans is groot dat voor jouw blokken er een puntenstelsel komt. Dat worden dus minder inkomsten.

Maar waarom heb je dat in deze fase al niet uitgezocht voordat je ging verbouwen?

Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik had al vrij veel uitgezocht, echter is het geheel iets uit de hand/tijd gelopen. We waren van plan dit vorig jaar te doen toen de rente nog behapbaar was. Helaas heeft het verkrijgen van de vergunning enorm veel tijd inbeslag genomen.

Ik kan inderdaad zonder de overwaarde in te zetten de tweede woning kopen(optie 2). Dat doe ik dan bij een andere hypotheekverstrekker. Stel dat van me huidige woning de hypotheekverstrekker erachter komt, is het dan gelijk executie of is er eerst een waarschuwing?

Jullie hebben gelijk, moet is met een onafhankelijk hypotheekadviseur spreken. Had gehoopt dat hier nog wat tweakers zouden zitten die iets vergelijkbaars hadden gedaan.

[AndosH]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 17:53:
Ik overweeg om een nieuwe woning te kopen, terwijl ik mijn huidige woning wil verhuren.
[..]
Het liefst wil ik mijn oude woning gewoon eerst 3 jaar verhuren voordat ik hem in een verhuurhypotheek zet.
[..]
Ik wil graag mijn huidige hypotheek behouden vanwege de lage rentestand, maar ik vraag me af of dit mogelijk is. Heeft iemand hier ervaring mee? Alle tips en advies zijn welkom!

Of dit mogelijk is hangt af van:
* de voorwaarden van je huidige hypotheekverstrekker voor wat betreft verhuren van een woning met hypotheek
* de voorwaarden over het meenemen van je rentecontract naar een nieuwe woning (opnieuw bij dezelfde geldverstrekker)

Zodra je de woning gaat verhuren is het niet meer je eigen woning fiscaal gezien. Daar bestaan nog wel nuances op (tijdelijke verhuur, kamerverhuurvrijstelling, enz) maar je moet je voor je eigen situatie gewoon laten voorlichten door een financieel adviseur. Ik zou beginnen bij degene waar je de huidige hypotheek hebt gesloten, aangezien die je vast op weg kan helpen met de voorwaarden van je huidige hypotheek.

[D-dark]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 21:26:
[...]


Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik had al vrij veel uitgezocht, echter is het geheel iets uit de hand/tijd gelopen. We waren van plan dit vorig jaar te doen toen de rente nog behapbaar was. Helaas heeft het verkrijgen van de vergunning enorm veel tijd inbeslag genomen.

Ik kan inderdaad zonder de overwaarde in te zetten de tweede woning kopen(optie 2). Dat doe ik dan bij een andere hypotheekverstrekker. Stel dat van me huidige woning de hypotheekverstrekker erachter komt, is het dan gelijk executie of is er eerst een waarschuwing?

Jullie hebben gelijk, moet is met een onafhankelijk hypotheekadviseur spreken. Had gehoopt dat hier nog wat tweakers zouden zitten die iets vergelijkbaars hadden gedaan.

Ik denk dat je in dit topic mogelijk wat antwoorden of experts tegenkomt
Vastgoed als investering

[-DarkShadow-]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 21:26:
[...]
Stel dat van me huidige woning de hypotheekverstrekker erachter komt, is het dan gelijk executie of is er eerst een waarschuwing?

Exit. Dan moet je op dat moment financieren via een andere partij. Je kunt wel wat tegenwerken om tijd te rekken, maar veel rek zit er niet in.

[RocketKoen]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 21:26:
[...]


Bedankt voor je uitgebreide reactie. Ik had al vrij veel uitgezocht, echter is het geheel iets uit de hand/tijd gelopen. We waren van plan dit vorig jaar te doen toen de rente nog behapbaar was. Helaas heeft het verkrijgen van de vergunning enorm veel tijd inbeslag genomen.

Ik kan inderdaad zonder de overwaarde in te zetten de tweede woning kopen(optie 2). Dat doe ik dan bij een andere hypotheekverstrekker. Stel dat van me huidige woning de hypotheekverstrekker erachter komt, is het dan gelijk executie of is er eerst een waarschuwing?

Jullie hebben gelijk, moet is met een onafhankelijk hypotheekadviseur spreken. Had gehoopt dat hier nog wat tweakers zouden zitten die iets vergelijkbaars hadden gedaan.

Lees iig eens goed je hypotheekvoorwaarden.
Vaak staat er namelijk niet expliciet in dat je niks mag verhuren. Maar wel dat je er zelf moet wonen. Zodat je bijvoorbeeld een vriend of vriendin mee kan laten betalen als ze met je komen samenwonen.
Dan zou je alvast 2 van de 3 units kunnen verhuren en zelf in de 3e blijven wonen. Dat is €2400 die je mee kan tellen als inkomen als je een hypotheek aanvraagt voor je nieuwe huis.

Zodra je er niet meer woont moet je voor je oude huis een andere hypotheek nemen. Het restant van de oude kun je wel meenemen naar je nieuwe huis (met de lage rente).

Als je dat nieuwe huis koopt zonder dat je al huurders hebt, dan wordt het heel lastig om een hypotheek te krijgen. Je kan namelijk niet alleen de overwaarde van je oude huis niet inzitten (zoals je al hebt geleerd) maar de hypotheek die je op dat huis hebt gaat ook van je maximaal te lenen bedrag af.

Zonder die huurinkomsten mee te tellen moet je dus wel heel veel verdienen wil je nog een 2e huis kunnen kopen.

[Aakab]

RocketKoen schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 22:16:
[...]
Lees iig eens goed je hypotheekvoorwaarden.
Vaak staat er namelijk niet expliciet in dat je niks mag verhuren. Maar wel dat je er zelf moet wonen. Zodat je bijvoorbeeld een vriend of vriendin mee kan laten betalen als ze met je komen samenwonen.
Dan zou je alvast 2 van de 3 units kunnen verhuren en zelf in de 3e blijven wonen. Dat is €2400 die je mee kan tellen als inkomen als je een hypotheek aanvraagt voor je nieuwe huis.

Zodra je er niet meer woont moet je voor je oude huis een andere hypotheek nemen. Het restant van de oude kun je wel meenemen naar je nieuwe huis (met de lage rente).

Als je dat nieuwe huis koopt zonder dat je al huurders hebt, dan wordt het heel lastig om een hypotheek te krijgen. Je kan namelijk niet alleen de overwaarde van je oude huis niet inzitten (zoals je al hebt geleerd) maar de hypotheek die je op dat huis hebt gaat ook van je maximaal te lenen bedrag af.

Zonder die huurinkomsten mee te tellen moet je dus wel heel veel verdienen wil je nog een 2e huis kunnen kopen.

Maar als ik nu dus een woning koop (met me overwaarde) de huidige laat taxeren en in de verkoop plaats. Vervolgens als ik eenmaal in mijn nieuwe huis zit, 3 units verhuur en dan direct de hypotheekvorm laat omzetten waarbij ik de verhuur meeneem, wat staat dan in mijn weg? Ik heb het dan over een termijn van 6 maanden waarbinnen ik dit allemaal doe.

[RocketKoen]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:49:
[...]

Maar als ik nu dus een woning koop (met me overwaarde) de huidige laat taxeren en in de verkoop plaats. Vervolgens als ik eenmaal in mijn nieuwe huis zit, 3 units verhuur en dan direct de hypotheekvorm laat omzetten waarbij ik de verhuur meeneem, wat staat dan in mijn weg? Ik heb het dan over een termijn van 6 maanden waarbinnen ik dit allemaal doe.

Je kan voor een deel van je overwaarde een overbruggingshypotheek aanvragen. Dat is een hypotheek op je nieuwe huis, die je zonder boete kan aflossen zodra je oude huis is verkocht.
Deze hypotheek moet je binnen 2 jaar aflossen en heeft vaak een hogere rente.
Dat gaat je dus niet lukken, want jij gaat het oude huis helemaal niet verkopen. Dus je kan die overbruggingshypotheek niet aflossen. Aan je overwaarde heb je dus niks. En terecht, want overwaarde is pas van belang als je het huis verkoopt.
https://www.consumentenbo...omer/overbruggingskrediet

Hoe doen al die vastgoed jongens dat dan, die constant huizen kopen met een hypotheek en dan verhuren?
Heel simpel: Die hebben tenminste 1 afbetaald huis. Ze gebruiken dat huis als onderpand voor een hypotheek om een 2e huis te kopen. En zodra er huurders in dat 2e huis zitten zetten ze de hypotheek om naar een verhuurdershypotheek met het 2e huis als onderpand.
Dus om makkelijk geld te verdienen met vastgoed, is het belangrijk dat je eerst al rijk bent

[Question Mark]

Je overwaarde heb je niets aan, die komt pas vrij bij verkoop (zoals hierboven al gesteld).

De enige optie die je hebt is om een verhuurhypotheek op je gesplitste woning te zetten, en in elk geval twee van de drie eenheden te verhuren en de derde zelf te gebruiken.

Dan kun je, als je aantoonbaar huurinkomsten hebt, kijken welke mogelijkheden er zijn om een eigen woning te kunnen financieren met een nieuwe hypotheek.

[D-dark]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 11:49:
[...]

Maar als ik nu dus een woning koop (met me overwaarde) de huidige laat taxeren en in de verkoop plaats. Vervolgens als ik eenmaal in mijn nieuwe huis zit, 3 units verhuur en dan direct de hypotheekvorm laat omzetten waarbij ik de verhuur meeneem, wat staat dan in mijn weg? Ik heb het dan over een termijn van 6 maanden waarbinnen ik dit allemaal doe.

Het wordt misschien duidelijker als we de overwaarde even vergeten.

Je hebt op dit moment een inkomen waarbij je een maximumbedrag mag lenen. Of je dat nu aan 1 huis of aan 2 uitgeeft maakt niet uit. Het gaat erom dat je je maximale leencapaciteit niet overschreid.

Dan nu de overwaarde. Je wil een nieuw huis kopen dat boven je maximale leencapaciteit uitkomt.
Zolang je het maximale bedrag wat je mag lenen + getaxateerde waarde huidige woning gelijk is of lager dan wat je voor de nieuwe woning moet betalen om die te kopen is het mogelijk.
Maar totdat je je huidige woning verkocht hebt is er een 2e overbruggingshypotheek benodigd om de aankoop van de 2e woning mogelijk te maken. Die los je weer af door de verkoop van je huidige woning.
Zo'n overbruggingshypotheek heeft vaak een beperkte looptijd. 1 a 2 jaar. Daarna moet die verlengd of vervangen worden.

Haal je de woning van de markt af dan loopt de overbuggingshypotheek door. Verlengen gaat de bank niet toestaan. Die wil dat het omgezet wordt naar een reguliere of meteen aflossen. Alleen je inkomen is op dat moment ongewijzigd. Want officiëel mag je niet verhuren !! Dan krijgen we situatie nummer 2 want een verhuurd huis is ongeveer 70% van de reguliere taxatie waarde waardoor je overwaarde niet meer inzetbaar is. Je hypotheek voor je nieuwe huis + verhuurhypotheek nieuwe huis = hoger dan je maximale leenruimte. Dat je het met de inkomsten voor verhuur wel kan dragen is een 2e.

De beste optie is om je huidige huis omtezetten naar een verhuurhypotheek.
Zelf in 1 van de units gaan wonen. Zorgen dat je 2 huurders hebt en dan kijken naar een ander huis voor jezelf en de laatste unit verhuren.

[Aakab]

Ik maak het wat concreter, heb het idee dat ik in mijn uitleg wat fouten maak (overwaarde en afgelost bedrag). Mijn huidige woning word nu getaxeerd op 600.000. Ik heb hier een hypotheek opzitten van 430.000. Hiervan is 130.000 afgelost/gespaard (dus nog openstaand 300.000, ik los volledig af). De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Ik wil dus de nieuwe woning kopen met me huidige hypotheek (deze word verhoogt met 70.000). Vervolgens wil ik mijn bestaande woning verhuren. Blijft de situatie zoals jullie die hadden geschetst of maakt dit het toch anders?

[aegis]

In de situatie die net schetst zou ik gewoon een verhuur hypotheek nemen, de hypotheek die je nodig hebt is veel lager dan de woning waarde. De waarde voor een verhuur hypotheek is 420k en je hebt 300k nodig om af te lossen. En dan verhuis je de huidige hypotheek voor naar de nieuwe woning, weet niet of je al hebt uitgezocht nagevraagd of je bank hier in mee werkt en wat de voorwaarde zijn. Kan bijvoorbeeld zijn dat het alleen voor het resterende deel verhuisd kan worden. Heb je daarnaast ook gekeken naar alle nieuwe regels omtrent verhuren of je nog steeds wel 1200 per maand mag vragen. Kan zomaar zijn dat het de komende jaren nog strenger gaat worden en minder huurinkomsten kan verwachten. Zeker met alle verduurzaming die over voor elkaar wilt krijgen, en ook al het onderhoud aan de woning.

Een nieuwe prive hypotheek afsluiten om te gaan verhuren zou ik niet doen omdat je simpelweg het risco hebt dat het direct kunnen opeisen.

Je kan natuurlijk ook de boel verkopen en hypotheekvrije woning in je nieuwe huis en 100k in een indexfonds knallen, en lekker je salaris sparen.

[ Voor 76% gewijzigd door aegis op 04-01-2023 12:59 ]

[namliam_eht]

RocketKoen schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 22:16:
[...]
Dan zou je alvast 2 van de 3 units kunnen verhuren en zelf in de 3e blijven wonen. Dat is €2400 die je mee kan tellen als inkomen als je een hypotheek aanvraagt voor je nieuwe huis.

Ehm, al eens geprobeerd ?
9 van de 10 keer kan huur niet worden meegeteld als inkomen.... Sterker nog 3 van de 10 nemen wel je oude hypotheek mee als schuld maar niet de huur als inkomen.
Het leven wordt er echt niet simpeler op ook al zou je dat wel vermoeden met een leuke overwaarde en flinke (positieve) cashflow. Tenminste tot je aan 10+ appartementen zit.

Op zich een tweede huis kopen terwijl je (nog) geen huurders hebt is JUIST geen probleem. Gebeurd zo vaak dat mensen (tijdelijk) nog hun huidige huis bezitten terwijl ze al een nieuwe gekocht hebben.

RocketKoen schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:10:
[...]
Hoe doen al die vastgoed jongens dat dan, die constant huizen kopen met een hypotheek en dan verhuren?
Heel simpel: Die hebben tenminste 1 afbetaald huis. Ze gebruiken dat huis als onderpand voor een hypotheek om een 2e huis te kopen. En zodra er huurders in dat 2e huis zitten zetten ze de hypotheek om naar een verhuurdershypotheek met het 2e huis als onderpand.
Dus om makkelijk geld te verdienen met vastgoed, is het belangrijk dat je eerst al rijk bent

Net niet, maar hangt van je definitie "rijk" af.
Je moet 20% van je koopwaarde zelf kunnen financieren/betalen op de een of andere manier.
Dus koop je een te verhuren appartement van 250.000 moet je in principe 50.000 euro zelf betalen.

Dus je kocht een huis van 200.000 euro, is inmiddels 250.000 geworden en 25.000 afgelost.
Dus 50.000 opnemen, appartement kopen en verhuren.
Beide appartementen stijgen naar 275.000, kan je op je eerste huis nog eens 50.000 opnemen en 3e appartement kopen
Alle 3 stijgen naar 300.000 euro en heb je weer afgelost op alle 3... etc etc.

Of je nu met 50.000 euro al rijk te noemen bent ?
En uiteindelijk heb je dus wel 5 appartementen maar die zijn wel voor 80% gefinancierd, als de huizenmarkt tegen gaat zitten en de rente omhoog gaat en de WWS punten worden aangepast voor middenhuur en het hebben van OG in box 3 zwaarder belast wordt...
Dan kan je toch wel eens het lastig gaan krijgen.

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:42:
Ik maak het wat concreter, heb het idee dat ik in mijn uitleg wat fouten maak (overwaarde en afgelost bedrag). Mijn huidige woning word nu getaxeerd op 600.000. Ik heb hier een hypotheek opzitten van 430.000. Hiervan is 130.000 afgelost/gespaard (dus nog openstaand 300.000, ik los volledig af). De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Ik wil dus de nieuwe woning kopen met me huidige hypotheek (deze word verhoogt met 70.000). Vervolgens wil ik mijn bestaande woning verhuren. Blijft de situatie zoals jullie die hadden geschetst of maakt dit het toch anders?

Op zich een tweede/ nieuwe hypotheek krijgen voor 500.000 euro als je 540.000 kan lenen op je salaris zal dan geen probleem zijn, als je "gewoon" gaat verhuizen.
Als je nog geen huurders hebt zou ik dat ook gewoon zo doen, het gaat namelijk in principe de nieuwe verstrekker niks aan, al is het natuurlijk grijs gebied om de werkelijkheid te verhullen voor de nieuwe financier.

Daarna je huidige hypotheek omzetten wordt WEL een probleem.
Je huidige woning wordt voor 600k getaxeerd, als woonhuis neem ik aan.
Pas extra op als je inderdaad een "spaar hypotheek" hebt !!!
Maar van die 600k kan je zomaar 20% aftrekken, zo niet meer dan kom je dus op 480k uit wat je als hypotheek kan krijgen.
Die 300.000 euro zit nog wel (ruim) onder die 480k dat gaat het probleem niet zijn.
Echter op 300.000 euro 6% rente = 18.000 euro aan rente = 1.500 euro per maand
Daarnaast betaal je grofweg 1,5% van 500k (gegokte WOZ waarde) = 7.500 euro aan belasting = 625 per maand, hier mag je nog wat vanaf trekken i.v.m. de schuld van 300k die er tegen overstaat stel 500 euro per maand.
Dan komen er nog kosten van onderhoud e.d. overheen, ook ozb belasting en nog wat opcenten.

Zit je al snel op 2.400 kosten per maand, heb ik nog niet gerekend dat je mogelijk op die 300.000 ook nog MOET aflossen.

Bij 1.200 euro per maand, gaan dus 2 huren direct op aan kosten. Nu is 1.000 euro per maand extra inkomsten natuurlijk erg leuke extra inkomsten

Weet je zeker dat ook met het nieuwe WWS je 1.200 mag vragen? En je niet straks een huur van 800 wordt
geconfronteerd ?

Overigens -in theorie- kan je je huidige hypotheek houden en dan een nieuwe elders nemen (of zelfs bij dezelfde) zolang je blijft volhouden dat je gaat willen verkopen (over 20 jaar maar dat zeg je er dan niet bij) en de bank niet actief gaat controleren/handhaven en je gewoon netjes je hypotheek blijft betalen dan is de kans best groot dat je er mee weg komt.
Als echter de bank er wel achter komt, krijg je best problemen.

[Question Mark]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:42:
Ik heb hier een hypotheek opzitten van 430.000. Hiervan is 130.000 afgelost/gespaard (dus nog openstaand 300.000, ik los volledig af). De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Het totale hypotheekbedrag wat je nodig bent is 300.000 (huidige woning) plus 500.000 (nieuwe woning), dat is 800.000 in totaal. Met je huidige inkomen kun je 540.000 euro lenen. Je komt dus 260.000 euro tekort...

Vandaar dat je extra inkomsten moet genereren vanuit verhuur, om je leencapaciteit te verhogen. Dat kan door het verhuren van delen van je huidige woning. Maar dat mag niet vanuit je huidige hypotheek, vandaar het advies om daar eerst een verhuurhypotheek op te zetten..

[Richh]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:42:
Ik maak het wat concreter, heb het idee dat ik in mijn uitleg wat fouten maak (overwaarde en afgelost bedrag). Mijn huidige woning word nu getaxeerd op 600.000. Ik heb hier een hypotheek opzitten van 430.000. Hiervan is 130.000 afgelost/gespaard (dus nog openstaand 300.000, ik los volledig af). De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Ik wil dus de nieuwe woning kopen met me huidige hypotheek (deze word verhoogt met 70.000). Vervolgens wil ik mijn bestaande woning verhuren. Blijft de situatie zoals jullie die hadden geschetst of maakt dit het toch anders?

Je verkoopt de oude woning niet. Het doet er daardoor eigenlijk niet echt toe wat de waarde of overwaarde is.

Het enige wat je kan doen is de hypotheek verhogen (openstaand 300k, je geeft aan 540k aan hypotheek te mogen dragen, dat resulteert in 240k aan beschikbare hypotheekruimte). Maar dat betreft nog steeds een bierviltjesberekening, door de gestegen rente zou dat getal maar zo wat lager uit kunnen vallen. Een financieel adviseur kan je daarmee helpen.

Je komt dus meer dan de helft van het benodigde hypotheekbedrag voor de woning die je op het oog hebt, tekort.

Wat je kán doen, is de huidige woning onder een verhuurhypotheek krijgen. Let op, want dat is qua rente een heel stuk minder aantrekkelijk en vaak mag je niet de volledige marktwaarde lenen + je HRA vervalt. Ik snap wel dat je daar dus nog eventjes mee wilt wachten, maar wat je dan doet is feitelijk fraude.
Kortom, eerst een verhuurhypotheek. Vervolgens kan je dan tijdelijk ergens zelf gaan huren. Na een paar maanden heb je huurinkomsten en kan je gecombineerd met je huidige salaris wellicht een nieuwe hypotheek voor jezelf afsluiten. Zo kan je meer geld lenen met geleend geld.

Ik zou je adviseren eens met een financieel adviseur om tafel te gaan.
En je daarnaast ook te verdiepen in regelgeving, gecombineerd met het verschil tussen 'me' en 'mijn'.
Je geeft aan een woning van 600k gesplitst te hebben en deze per stuk voor 1200/maand wil verhuren. Heb je al eens uitgerekend aan hoeveel punten je wooneenheden komen? Een woning van 200k WOZ komt niet heel snel boven de maximale huur van de sociale sector uit. Binnenkort worden de huren tot 1000/maand ofwel 180 punten, gereguleerd.

[ Voor 4% gewijzigd door Richh op 04-01-2023 13:49 ]

[bwerg]

Question Mark schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:31:
Vandaar dat je extra inkomsten moet genereren vanuit verhuur, om je leencapaciteit te verhogen. Dat kan door het verhuren van delen van je huidige woning.

Oh, kan dat? Dan koop ik morgen een huis van een hypotheek die ik financier uit de verhuur van datzelfde huis. Gratis geld!

TS, als je je woning al hebt gesplitst ben ik bang dat je dingen aan het doen bent zonder genoeg verstand van zaken, ik zie hier tal van zaken voorbij komen die niet kunnen, of in letterlijke zin wel kunnen maar niet toegestaan zijn en/of een zeer hoog risico hebben. Zoals het verhuren van een woning tegen de hypotheekvoorwaarden door het gewoon niet aan de hypotheekverstrekker te vertellen. Dus ik zou maar heel snel stoppen met moeite steken in het splitsen van woningen voordat je de financiële kant geregeld hebt (om niet te zeggen: om te bevestigen dat dit niet kan).

Enkele puntjes van aandacht:

• Een (tweede) niet-woonhuis financieren is fiscaal en juridisch mogelijk minder aantrekkelijk voor een hypotheekverstrekker dus eventjes een hypotheek nemen zoals je dat bij je eerste woning zou doen zou wel eens veel lastiger kunnen gaan dan je verwacht. Dus ik ben benieuwd of die "ik kan 530.000 aan hypotheek nemen" gewoon uit een standaardcalculator komt of dat dit ook voor jouw situatie bevestigd is door een hypotheekverstrekker. Ik verwacht namelijk dat hypotheekverstrekkers helemaal geen zin hebben om hier een hypotheek voor te verstrekken, laat staan een van 500.000 euro. Als er al iets kan, verwacht dan een veel lager bedrag, een veel hogere hypotheek om het risico af te dekken. Oh, en 0% hypotheekrenteaftrek.
• Ik zou even uitzoeken wat hypotheekrecht precies inhoudt bij het overtreden van voorwaarden (zoals zakelijke verhuur) want je weet dat een hypotheekverstrekker, zodra het een en ander misgaat, zonder tussenkomst van de rechter direct je huis mag verkopen? Waarbij huurders in dat huis de prijs fors verlagen en waarbij je dus een flinke schuld oploopt?
• Met 530.000 aan hypotheek kun je geen 300.000 + 500.000 aan totale huizenprijs financieren...

---

Ik ben geen fiscalist dus misschien dat ik hier en daar wat juridische hoekjes en gaatjes mis, maar effectief heb je nu 100.000 aan eigen vermogen geïnvesteerd en je verwacht daarmee even een huis van 500.000 euro te kunnen gaan verhuren. Mijn conclusie: dat willen we allemaal wel, ik zou doorsparen totdat je die 500.000 euro ook echt hebt... Of, als je toch geld wil lenen om zakelijk te investeren, naar een zakelijke lening gaan zoeken, niet naar een hypotheek voor woonhuizen. Totaal andere voorwaarden, risico's, rentes en regels.

[ Voor 15% gewijzigd door bwerg op 04-01-2023 13:58 ]

[Aakab]

namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:29:
[...]
Overigens -in theorie- kan je je huidige hypotheek houden en dan een nieuwe elders nemen (of zelfs bij dezelfde) zolang je blijft volhouden dat je gaat willen verkopen (over 20 jaar maar dat zeg je er dan niet bij) en de bank niet actief gaat controleren/handhaven en je gewoon netjes je hypotheek blijft betalen dan is de kans best groot dat je er mee weg komt.
Als echter de bank er wel achter komt, krijg je best problemen.

En precies dit is denk ik wat ik zoek en waarvan ik had gehoopt dat het kon. Hier durf ik het risico wel voor aan te gaan. Ik neem gewoon voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker. De oude laat ik lopen en blijf ik betalen. Als de oude hypotheekverstrekker er achter komt, verkoop ik de oude woning (ik vermoed dat dat geen effect zal hebben op mijn nieuwe lopende hypotheek op de woning waar ik woon). Toch?

[bwerg]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:58:
Als de oude hypotheekverstrekker er achter komt, verkoop ik de oude woning (ik vermoed dat dat geen effect zal hebben op mijn nieuwe lopende hypotheek op de woning waar ik woon).

Twee zaken waar ik me zorgen over zou maken:

• ik vraag me af of de eerste hypotheekverstrekker hier niet al binnen 1 dag achterkomt omdat hypotheken gewoon centraal geregistreerd staan in het hypotheekregister. Of dat het zelfs niet gewoon bij de notaris geweigerd wordt omdat die al ziet dat je je niet aan je contractvoorwaarden houdt. Het leven zou wel heel simpel zijn als iedereen onbeperkt hypotheken zou kunnen nemen door maar gewoon steeds verschillende hypotheekverstrekkers te nemen... Gewoon even 10 huizen kopen ter waarde van 5 miljoen? Sure!
• Hoe denk je een huis te verkopen terwijl er nog huurders in zitten?

Los daarvan is het fraude om moedwillig contracten te tekenen waar je je bewust niet aan gaat houden, en dat bespreken gaat in tegen de GoT-voorwaarden, maar dat terzijde.

[ Voor 12% gewijzigd door bwerg op 04-01-2023 16:08 ]

[denuz]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:58:
[...]


En precies dit is denk ik wat ik zoek en waarvan ik had gehoopt dat het kon. Hier durf ik het risico wel voor aan te gaan. Ik neem gewoon voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker. De oude laat ik lopen en blijf ik betalen. Als de oude hypotheekverstrekker er achter komt, verkoop ik de oude woning (ik vermoed dat dat geen effect zal hebben op mijn nieuwe lopende hypotheek op de woning waar ik woon). Toch?

Ik denk niet dat de oude verstrekker er snel achter komt zolang je gewoon blijft betalen. Dit is zoals eerder gezegd wel tegen de voorwaarden van de hypotheek. Sommige aanbieders bieden wel mogelijkheden. Als voorbeeld. Onder voorwaarden mag je de huidige hypotheek houden en krijg je een opslag van 1% bovenop de huidige rente. Dat vind ik schappelijk.

De nieuwe verstrekker zal een kadaster check doen, daaruit zal blijken dat je een ander pand in bezit hebt, waar een hypotheek op zit. Zij willen vervolgens informatie hebben waaruit blijkt wat de lasten zijn. Deze lasten worden meegenomen in de beoordeling voor je nieuwe hypotheek. Bereid je ook voor op vervolg vragen, wat is dit voor pand? Huurinkomsten? Wat voor hypotheek? Etc.

[Question Mark]

bwerg schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:49:
[...]

Oh, kan dat? Dan koop ik morgen een huis van een hypotheek die ik financier uit de verhuur van datzelfde huis. Gratis geld!

Dat mag, het verschilt alleen per verstrekker hoeveel het percentage is wat aan huurinkomsten meegenomen mag worden.

Ben je van plan om een (tweede) huis te kopen en wil je de huurinkomsten van een ander huis gebruiken voor je hypotheek? Dit kan gedeeltelijk, je kunt namelijk tot 70-80% van de huurinkomsten meenemen in de financiering. Het precieze percentage verschilt per bank.

Steeds meer mensen hebben daarom de vraag of de huurinkomsten ook kunnen worden meegenomen bij de hypotheekaanvraag voor de financiering van de eigen woning. Een gedeelte van de huuropbrengsten in box 3 kunt u optellen bij het toetsinkomen. U kunt namelijk zo’n 80% van de huurinkomsten meenemen voor de financiering. Dit percentage is verschillend per geldverstrekker. De reden waarom niet met 100% kan worden gerekend is dat er rekening wordt gehouden met de exploitatiekosten van verhuurd vastgoed.

[denuz]

Nog als toevoeging;
Ook banken maken steeds meer gebruik van technische mogelijkheden. Het zou mij niet verbazen als ze bijvoorbeeld al informatie over te huur aangeboden woning scrapen en vergelijken met eigen data. Als ze het nu niet doen misschien wel in de toekomst. Vraag jezelf af; ben ik bereid dat risico te accepteren? Ga ik in de toekomst tegen problemen aanlopen? Welke maatregelen zullen ze nemen als ze er achter komen?
Of wil ik het (tegen hogere kosten) goed regelen vanaf het begin.

Lastige met dit soort dingen is dat je niet weet hoe het uitpakt. Tuurlijk, het kán goed gaan.

[greatgonzo]

Vergeet ook niet dat je maar 3 jaar de hypotheekrente mag aftrekken op beide woningen.

Theoretisch kan joiuw verhaal natuurlijk; je huidige hypotheek aanhouden, en bij je nieuwe hypotheekverstrekker aangeven dat de van plan bent te verkopen.. ik zie zo snel geen deadline dat je op een bepaalde termijn uit je eerste hypotheekhuis moet.. behalve voor de renteaftrek dus

Maar reken iig je maandlasten door naar bruto maandlasten.

[ Voor 19% gewijzigd door greatgonzo op 04-01-2023 14:28 ]

[bwerg]

greatgonzo schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:25:
Vergeet ook niet dat je maar 3 jaar de hypotheekrente mag aftrekken op beide woningen.

Ook als je de woning verhuurt? Als ik deze pagina goed interpreteer niet.

[greatgonzo]

bwerg schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:46:
[...]

Ook als je de woning verhuurt? Als ik deze pagina goed interpreteer niet.

te snel gelezen, je hebt inderdaad helemaal geen recht op aftrek bij verhuur

[Emgeebee]

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:58:
[...]


En precies dit is denk ik wat ik zoek en waarvan ik had gehoopt dat het kon. Hier durf ik het risico wel voor aan te gaan. Ik neem gewoon voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker. De oude laat ik lopen en blijf ik betalen. Als de oude hypotheekverstrekker er achter komt, verkoop ik de oude woning (ik vermoed dat dat geen effect zal hebben op mijn nieuwe lopende hypotheek op de woning waar ik woon). Toch?

Pas op dat je niet enkel op zoek bent naar het voor jou gewenste antwoord.

[Marzman]

Ik snap de hele contstructie niet die je wilt doen, je wilt de hypotheek op je nieuwe woning zetten (dat kan), maar de oude woning is nog niet afbetaald. Dan zul je daar toch een nieuwe hypotheek voor af moeten sluiten?

[namliam_eht]

Question Mark schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:31:
[...]

Het totale hypotheekbedrag wat je nodig bent is 300.000 (huidige woning) plus 500.000 (nieuwe woning), dat is 800.000 in totaal. Met je huidige inkomen kun je 540.000 euro lenen. Je komt dus 260.000 euro tekort...

Vandaar dat je extra inkomsten moet genereren vanuit verhuur, om je leencapaciteit te verhogen. Dat kan door het verhuren van delen van je huidige woning. Maar dat mag niet vanuit je huidige hypotheek, vandaar het advies om daar eerst een verhuurhypotheek op te zetten..

Sorry maar zo werkt het niet

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 13:58:
[...]


En precies dit is denk ik wat ik zoek en waarvan ik had gehoopt dat het kon. Hier durf ik het risico wel voor aan te gaan. Ik neem gewoon voor de nieuwe woning een nieuwe hypotheek bij een andere hypotheekverstrekker. De oude laat ik lopen en blijf ik betalen. Als de oude hypotheekverstrekker er achter komt, verkoop ik de oude woning (ik vermoed dat dat geen effect zal hebben op mijn nieuwe lopende hypotheek op de woning waar ik woon). Toch?

Ja wel dus...
1) zolang je huurders hebt krijg je je oude woning niet/nauwelijks verkocht en zeker niet voor de prijs die jij verwacht. En huurders krijg je er echt niet "zomaar" uit.
2) Contacten tussen verstrekkers zijn nauwer dan je denkt, "deze persoon heeft mij geflikt, pas op dat hij jou niet flikt" en ja dat kan dus problemen met je nieuwe hypotheek opleveren.

Grote mits en maar is wel dat je gepakt moet worden, gezien de capaciteit van de gemiddelde verstrekker is dat net zo groot als dat je een boete krijgt van de politie voor het niet oversteken bij een zebrapad of wild plassen. Het risico is er, maar hoe groot het is en of het het risico waard is dat laat ik helemaal in het midden en aan jou...
Heel strikt genomen is zowiezo je oude hypotheek per direct opeisbaar (lees = execute verkoop) en loop je risico op je woonhuis (= dakloos binnen 2 maanden)

bwerg schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:10:
[...]

Drie zaken waar ik me zorgen over zou maken:

• ik vraag me af of de eerste hypotheekverstrekker hier niet al binnen 1 dag achterkomt omdat hypotheken gewoon centraal geregistreerd staan in het hypotheekregister. Of dat het zelfs niet gewoon bij de notaris geweigerd wordt omdat die al ziet dat je je niet aan je contractvoorwaarden houdt. Het leven zou wel heel simpel zijn als iedereen onbeperkt hypotheken zou kunnen nemen door maar gewoon steeds verschillende hypotheekverstrekkers te nemen... Gewoon even 10 huizen kopen ter waarde van 5 miljoen? Sure!
• Hoe denk je een huis te verkopen terwijl er nog huurders in zitten?

1 doet iedereen elke dag, tenminste van huis 1 naar huis 2 verhuizen en in de tussentijd 2 hypotheken hebben. Is de normaalste gang van zaken, of het bij huis 3,4,5,6 nog gaat lukken tja...
Maar 2 huizen met 2 hypotheken, bij 2 verschillende verstrekkers is echt niks mis mee.... en komt men echt niet dag 1 achter, ook niet dag 100 en ook niet dag 300.... hoe langer het duurt, hoe groter het risico wordt dat men het bijzonder gaat vinden dat je niet op het adres van de hypotheek woont en dus dat er een onderzoek gestart wordt.

Los daarvan is het fraude om moedwillig contracten te tekenen waar je je bewust niet aan gaat houden, en dat bespreken gaat in tegen de GoT-voorwaarden, maar dat terzijde.

De vraag van TS is feitelijk, kan ik van huis A naar huis B een nieuwe hypotheek krijgen van 500k terwijl mijn huidige hypotheek nog loopt en zoals hierboven ... dat is volstrekt normaal.

Het breekpunt komt als TS verhuisd en dan het oude huis besluit te verhuren... daarvoor gaat hij juist GEEN nieuw contract tekenen en is dat juist het probleem.

greatgonzo schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:25:
Vergeet ook niet dat je maar 3 jaar de hypotheekrente mag aftrekken op beide woningen.

Nee, vanaf de dag dat je een huurder hebt mag je niet meer HRA genieten....
Tenminste volgens de letter van de belasting wetgeving.


Zucht zo jammer zoveel misinformatie of halve informatie.

P.s./ edit

greatgonzo schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:55:
[...]

te snel gelezen, je hebt inderdaad helemaal geen recht op aftrek bij verhuur

Ik zie dat dit al gecorrigeerd is

[Arunia]

@Aakab Als ze erachter komen ga je je oude huis verkopen met de huurders er in? Succes, denk dat je jezelf dan gigantisch in de voeten schiet.

Ik verwacht dat als het bekend wordt bij je andere hypotheekverstrekker, dat ze daar ook niet vrolijk van je worden zeg maar. Of ze er wettelijk wat aan kunnen doen, denk het niet. Maar je maakt het voor jezelf wel moeilijk in de toekomst.

Het lijkt er heel sterk op dat je alleen zoekt naar antwoorden om je eigen vermoedens/wensen te bevestigen. Let daar heel erg op, want het zou zonde zijn als je door dit soort geintjes op straat komt te staan.

[ Voor 21% gewijzigd door Arunia op 04-01-2023 15:19 ]

[bwerg]

namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:58:
Nee, vanaf de dag dat je een huurder hebt mag je niet meer HRA genieten....
Tenminste volgens de letter van de belasting wetgeving.

En daar zou ik niet van afwijken met het motto "ik denk dat ze er niet achter komen".

[Question Mark]

namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 14:58:
[...]

Sorry maar zo werkt het niet

Want? TS heeft voor beide woningen een bepaalde hoeveelheid geld nodig, wat hij niet kan realiseren met zijn inkomen uit dienstverband. Afhankelijk van de verstrekker worden huurinkomsten gewoon voor een bepaald percentage meegenomen. Wat werkt er dan niet zo?

[namliam_eht]

Question Mark schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:26:
[...]

Want? TS heeft voor beide woningen een bepaalde hoeveelheid geld nodig, wat hij niet kan realiseren met zijn inkomen uit dienstverband. Afhankelijk van de verstrekker worden huurinkomsten gewoon voor een bepaald percentage meegenomen. Wat werkt er dan niet zo?

1)
Je woont in woning 1, koopt woning 2 om daar te gaan wonen dan beoordelen verstrekkers niet of je 800.000 euro hypotheek kan hebben, maar of je het eindbedrag kan dragen = 500.000 euro.
Aangenomen dat je enige marge hebt in de vorm van spaargeld, overwaarde of inkomen ( in dit geval dus tot 540.000) ligt hier geen enkele verstrekker wakker van.

2)
Voor veel consumenten hypotheken staat wel overal te lezen dat TOT x % aan huurinkomsten kan worden meegenomen in het inkomen.... key word KAN... en TOT.
In de praktijk zijn er heel wat verstrekkers die het "leuk" vinden dat je inkomen uit andere bronnen hebt dan salaris, dus huur, zzp, ondernemen, dividend aandelen, boeit niet welke bron.... Salaris * formule = max hypotheek (en als je pech hebt minus bestaande hypotheek * formule)

[Question Mark]

namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:36:
[...]
2)
Voor veel consumenten hypotheken staat wel overal te lezen dat TOT x % aan huurinkomsten kan worden meegenomen in het inkomen.... key word KAN... en TOT.

Daarom moet TS ook het gesprek aan gaan met verstrekkers om te kijken welke mogelijkheden er zijn. Zolang de ratio (reële) huuropbrengsten vs. hypotheeklasten gunstig genoeg is, zal financiering geen issue zijn.

Maar dat is nog steeds hoe het werkt... Eerst verhuurhypotheek op de bestaande woning, en dan pas kijken naar financieringsmogelijkheden voor een nieuwe woning. Op basis van zijn huidige inkomen gaat het TS niet lukken om beide te financieren.

[Marzman]

[b]namliam_eht in "Nieuwe woning kopen, oude verhuren, met behoud van hypotheek"namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @
2)
Voor veel consumenten hypotheken staat wel overal te lezen dat TOT x % aan huurinkomsten kan worden meegenomen in het inkomen.... key word KAN... en TOT.
In de praktijk zijn er heel wat verstrekkers die het "leuk" vinden dat je inkomen uit andere bronnen hebt dan salaris, dus huur, zzp, ondernemen, dividend aandelen, boeit niet welke bron.... Salaris * formule = max hypotheek (en als je pech hebt minus bestaande hypotheek * formule)

Ik weet niet of drie wooneenheden nog onder consumenten valt.

Mijn vorige huisbaas had er 24, daar zat ook een hypotheek op

[namliam_eht]

Marzman schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 16:52:
[...]

Ik weet niet of drie wooneenheden nog onder consumenten valt.

Mijn vorige huisbaas had er 24, daar zat ook een hypotheek op

Consumenten hypotheek = hypotheek op een woning waar je in woont

Alternatief is een "Verhuur hypotheek" en die valt dan ook wel weer in Consumenten (Box 3) en Professionals.
Veel professionals proberen dat dan ook nog steeds in Box 3 te houden maar is formeel dan Box 1 of 2.
Overigens is het (wel) zo dat veel verhuur hypotheken tot 90% van de verhuurde waarde (= 90% van vrije waarde) aan financiering toe staan. En/Of tot 80% van de huurinkomsten....

Al is deze scheiding niet heel strikt en erg variabel, bij de een ben je met 10 appartementen nog Consument terwijl je graag als prof wordt gezien.
Bij de andere bij 1 appartement al prof als je maar ambitie toont (= leuk briefje schrijft over dat je in de toekomst nog 20 appartementen aan gaat schaffen, ook al ben je dat voorlopig nog niet van plan).

Voor de belastingdienst box 3 (Amateur/consument/gewoon vermogens beheer) vs 2 of 1 (vastgoed/vermogens beheer is -deels- je werk geworden) is nog een heel andere discussie

[ Voor 63% gewijzigd door namliam_eht op 04-01-2023 17:17 ]

[namliam_eht]

Question Mark schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 15:54:
[...]

Daarom moet TS ook het gesprek aan gaan met verstrekkers om te kijken welke mogelijkheden er zijn. Zolang de ratio (reële) huuropbrengsten vs. hypotheeklasten gunstig genoeg is, zal financiering geen issue zijn.

Maar dat is nog steeds hoe het werkt... Eerst verhuurhypotheek op de bestaande woning, en dan pas kijken naar financieringsmogelijkheden voor een nieuwe woning. Op basis van zijn huidige inkomen gaat het TS niet lukken om beide te financieren.

Nee... nee nee. dus niet.
Zolang TS in zijn huidige huis woont (dat hij mogelijk misschien in de toekomst wil verhuren) gaat hij natuurlijk niet zijn hypotheek omzetten naar een duurdere verhuur hypotheek al helemaal niet als hij nog middenin een rentevast periode zit en dus boete rente zal moeten gaan betalen !
Immers de woning krijgt geen nieuwe eigenaar en zal het slechts worden gezien als een normale herfinanciering..... dus pas daar mee op !

Zolang hij er nog woont (woning waarde 500k huidige hypotheek 475k)
en een nieuw huis koopt krijgt hij ook gewoon weer een tweede hypotheek van 500k voor een woning waarde van 500k onder de (stille) aanname dat het eerste huis (binnenkort) verkocht gaat worden... immers wat moet men met 2 huizen ?
Een derde hypotheek op deze manier wordt discutabel, 4e twijfelachtig etc. tot de Xe onmogelijk wordt.

Dus eerst nieuw huis kopen met dito nieuwe hypotheek, dan beslissen dat je gaat verhuren in plaats van verkopen, dan beginnen hypotheek om te zetten ( duurt wel even ) en dan huurders zoeken (die je over het algemeen morgen hebt). Formeel moet je natuurlijk eerst de hypotheek helemaal omzetten naar een hypotheek die verhuur toestaat, maar zeker als je in het proces bent van omzetten en stel ze stellen vragen zal de schade wel binnen de perken vallen.

[Question Mark]

namliam_eht schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 17:13:
[...]
Dus eerst nieuw huis kopen met dito nieuwe hypotheek, dan beslissen dat je gaat verhuren in plaats van verkopen, dan beginnen hypotheek om te zetten ( duurt wel even ) en dan huurders zoeken (die je over het algemeen morgen hebt). Formeel moet je natuurlijk eerst de hypotheek helemaal omzetten naar een hypotheek die verhuur toestaat, maar zeker als je in het proces bent van omzetten en stel ze stellen vragen zal de schade wel binnen de perken vallen.

Dank voor de toelichting.

Maar, in dit geval zal TS een overbruggingskrediet moeten afsluiten voor de aanschaf van zijn nieuwe woning. En zo'n krediet mag gemiddeld een jaar of twee lopen, daarna zal het totaalbedrag afgelost of opnieuw gefinancierd moeten worden. Dat is wel een bepaald risico. Vandaar mijn insteek om eerst alles omtrent de huidige woning "netjes" te regelen zodat er geen overbrugging nodig is.

[JanHenk]

Question Mark schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 08:49:
[...]

Dank voor de toelichting.

Maar, in dit geval zal TS een overbruggingskrediet moeten afsluiten voor de aanschaf van zijn nieuwe woning. En zo'n krediet mag gemiddeld een jaar of twee lopen, daarna zal het totaalbedrag afgelost of opnieuw gefinancierd moeten worden. Dat is wel een bepaald risico. Vandaar mijn insteek om eerst alles omtrent de huidige woning "netjes" te regelen zodat er geen overbrugging nodig is.

Een overbruggingskrediet is alleen nodig als je onvoldoende leencapaciteit hebt. Als je op basis van je inkomen uit dienstbetrekking al voldoende kunt lenen voor de gehele nieuwe woning, kun je er ook voor kiezen om gewoon een hypotheek aan te vragen van 100% van de waarde van de nieuwe woning. Zonder overbrugging dus.

Ja, de hypotheekverstrekker gaat wel vragen stellen waarom je zo veel wilt lenen. Maar die kun je gewoon beantwoorden. Je zult ze moeten vertellen dat je de vorige woning te koop zet en de overwaarde wilt gebruiken voor een bruiloft of een BMW.

@Aakab
Het concept noemt men overigens 'leave to let' en is al vele malen toegepast in het verleden. In het heden wordt het niet zo vaak meer gedaan in verband met de fors gestegen rentekosten, aankomende huurwetgeving etc.

Je kunt het ook anders doen: via een intermediair open kaart spelen: herfinanciering van de huidige woning met een verhuurhypotheek en nieuwe financiering op de nieuwe woning tegelijkertijd aanvragen. Je hebt dan overigens wel al een huurder (en dus huurovereenkomst) nodig voor je huidige woning (met een ingangsdatum in de toekomst dus). Het toetsingskader voor de verhuurhypotheek is heel anders dan voor reguliere hypotheken. DSCR > 1 is de maatstaf.

Ik heb overigens niet het gevoel dat je weet wat je precies aan het doen bent. Ga naar een goede intermediair met ervaring in deze zaken en het kan geregeld worden (als ik je getallen goed heb gelezen).

[Question Mark]

JanHenk schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:15:
[...]


Een overbruggingskrediet is alleen nodig als je onvoldoende leencapaciteit hebt. Als je op basis van je inkomen uit dienstbetrekking al voldoende kunt lenen voor de gehele nieuwe woning, kun je er ook voor kiezen om gewoon een hypotheek aan te vragen van 100% van de waarde van de nieuwe woning. Zonder overbrugging dus.

Maar die leencapacitiet heeft TS dus niet. Hij komt 260.000 euro tekort..

[JanHenk]

@Question Mark Heb ik onderstaand niet juist geïnterpreteerd?

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:42:
De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Anders is het mogelijk om alles te herfinancieren (dus mijn 'tweede route). Maar hou er dan rekening mee dat je de huidige rentevast periode niet mee kunt nemen.

[JanHenk]

Nog wel een sterk advies aan TS:

!Ga niet verhuren tegen je hypotheekvoorwaarden in!

Je zal absoluut niet de eerste zijn wiens pand heel gauw in de executieverkoop is gekomen. Je komt tevens op een zwarte lijst, dus een financiering bij een bank kun je daarna vergeten.

Banken zijn tevens behoorlijk actief aan het speuren naar fraudegevallen op het moment. Hun onderpand is minder waard, er is een dalende markt én je ontneemt ze in feite een bepaalde zakelijke rente. Dus nogmaals, speel open kaart en hou je aan alle voorwaarden.

[Question Mark]

JanHenk schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:19:
@Question Mark Heb ik onderstaand niet juist geïnterpreteerd?

Ik kijk naar onderstaande:

Aakab schreef op woensdag 4 januari 2023 @ 12:42:
Mijn huidige woning word nu getaxeerd op 600.000. Ik heb hier een hypotheek opzitten van 430.000. Hiervan is 130.000 afgelost/gespaard (dus nog openstaand 300.000, ik los volledig af). De woning die ik op het oog heb, is 500.000. Ik kan met mijn salaris rond de 540.000 aan hypotheek nemen.

Openstaande hypotheek bestaande woning: 300.000 euro
Benodigde hypotheek nieuwe woning: 500.000 euro

Totale benodigde hypotheek is dan 800.000, waarvan TS op basis van zijn huidige inkomen 540.000 kan lenen. Hij komt dus 260.000 euro tekort.

[namliam_eht]

JanHenk schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:25:
Nog wel een sterk advies aan TS:

!Ga niet verhuren tegen je hypotheekvoorwaarden in!

Je zal absoluut niet de eerste zijn wiens pand heel gauw in de executieverkoop is gekomen. Je komt tevens op een zwarte lijst, dus een financiering bij een bank kun je daarna vergeten.

Hoe actief banken zijn, weet ik niet, een kennis van mij heeft al 10 jaar een appartement verhuurd op deze manier en heeft nog steeds zijn oude hypotheek van toen hij er nog woonde.
Nooit een piep gehoord van zijn bank blijkbaar...

Misschien heeft hij mazzel
Misschien heeft hij inmiddels zoveel overwaarde dat hij niet in (snel) in de controle categorieën valt.
Maar ik heb zo links en rechts wel het gevoel dat zolang je huis niet onder water staat en met name je maandelijks netjes de hypotheek betaald het wel snor zit... maar ja formeel zit je fout en krijg je inderdaad een flinke duw als je daarop betrapt wordt.

En met een verhuurhypotheek loop je toch tegen flink hogere rente kosten aan (6% of zo op het moment ? )

Question Mark schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:42:
[...]

Ik kijk naar onderstaande:
[...]

Openstaande hypotheek bestaande woning: 300.000 euro
Benodigde hypotheek nieuwe woning: 500.000 euro

Totale benodigde hypotheek is dan 800.000, waarvan TS op basis van zijn huidige inkomen 540.000 kan lenen. Hij komt dus 260.000 euro tekort.

Ja leuk, maar zo werkt het niet.

Het plan is:
Koop nieuwe woning met 500k hypotheek
Verkoop oude woning voor > 300k en doe leuk met de overwaarde
Vraag kan TS lasten van 500k hypotheek dragen ? Antwoord: Ja, immers max hypotheek is 540k.
Dus krijgt TS gewoon die 500k (extra) hypotheek naast zijn bestaande.

[Question Mark]

namliam_eht schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:53:
[...]
Ja leuk, maar zo werkt het niet.

Het plan is:
Koop nieuwe woning met 500k hypotheek
Verkoop oude woning voor > 300k en doe leuk met de overwaarde
Vraag kan TS lasten van 500k hypotheek dragen ? Antwoord: Ja, immers max hypotheek is 540k.
Dus krijgt TS gewoon die 500k (extra) hypotheek naast zijn bestaande.

Nee, ik geef aan dat TS op basis van zijn inkomen tekort komt. Dat hij door middel van een overbruggingskrediet wel eea kan redden doet daar niets aan af.

[Aakab]

namliam_eht schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 09:53:
[...]

Hoe actief banken zijn, weet ik niet, een kennis van mij heeft al 10 jaar een appartement verhuurd op deze manier en heeft nog steeds zijn oude hypotheek van toen hij er nog woonde.
Nooit een piep gehoord van zijn bank blijkbaar...

Dit is ook wat ik in mijn omgeving zie. Alleen al in dezelfde straat zie ik het mensen doen. Ik zit met mijn hypotheek bedrag letterlijk op de helft van de taxatie, heb nooit te laat betaald. Ik gooi de woningen via via in de verhuur. Dat iemand actief contact opneemt met de bank kan natuurlijk altijd, maar in alle andere gevallen kan ik me niet voorstellen dat er een win zit door mij actief daarop te betrappen.

Aan de andere kant maakt hetgeen wat sommige hier schetsen mij toch enigszins bang. Ik zou ook de splitsing om kunnen zetten naar een kadastrale splitsing en 1 van de 3 wooneenheden kunnen verkopen, om zo me hypotheek (nagenoeg) volledig af te betalen (gaat de bank hier lastig over doen?). Dan heb ik 2 woningen over + een maximale hypotheek schuld van 75.000. Misschien is dat wel de veiligere optie?

[namliam_eht]

Question Mark schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:09:
[...]

Nee, ik geef aan dat TS op basis van zijn inkomen tekort komt. Dat hij door middel van een overbruggingskrediet wel eea kan redden doet daar niets aan af.

Je hoeft dus in dit soort gevallen niet de hypotheken op te tellen, maar als 2 afzonderlijke hypotheken in tijd te zien
Heeft TS genoeg voor (alleen) hypotheek 1 ? Duidelijk wel want die heeft hij al
Heeft TS genoeg voor (alleen) hypotheek 2 ? Ja, want Max hypotheek > Hypotheek bedrag
Dus krijgt TS hypotheek 2 ? Ja.

Is dit de standaard, normaal, zal dit zo vloeiend gaan als dat je echt Huis 1 verkoopt en de eigenwoning reserve mee neemt naar woning 2 ? Nee.

Als je het gewoon niet wil snappen dan houd het op....

Trouwens, volgens mij heb ik dat nog niet voorbij zien komen, die eigen woning reserve kan nog wel eens voor problemen gaan zorgen.

Door de veronderstelde verkoop van de eerste woning tegen 600k ontstaat een eigenwoning reserve van 300k.
Hierdoor kan je weliswaar op basis van je inkomen 540k lenen... MAAR daar wordt geen rekening gehouden met de eigenwoning reserve.

Door het kopen van de nieuwe woning van 500k, kan je dus op basis van je inkomen excl eigen woning reserve 540k lenen.
Maar dat is op basis van het feit dat je 540k * 4% rente = 21.600 euro op jaarbasis HRA krijgt = 7.992 euro per jaar.
Door de eigenwoning reserve mag je van de eerste 300k dus geen HRA genieten.
Dus 300k * 4% = 12.000 * 37% = 4.440 euro aan HRA wat je verliest.
Dat kan best op je maximaal te lenen bedrag een flinke slok schelen, al moet ik er bij zeggen dat ik geen idee heb hoeveel dat zou schelen.

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:15:
[...]
Aan de andere kant maakt hetgeen wat sommige hier schetsen mij toch enigszins bang. Ik zou ook de splitsing om kunnen zetten naar een kadastrale splitsing en 1 van de 3 wooneenheden kunnen verkopen, om zo me hypotheek (nagenoeg) volledig af te betalen (gaat de bank hier lastig over doen?). Dan heb ik 2 woningen over + een maximale hypotheek schuld van 75.000. Misschien is dat wel de veiligere optie?

Formeel gezien is de splitsing ook al een dingetje, heb je die met de bank besproken ?
En als je die besproken hebt, dan heb je mogelijk al een vorm van verhuur/investering hypotheek ? In plaats van een "normale" consumenten hypotheek ?

En dan vervalt misschien ook weer dat eigenwoning reserve verhaal.

[Aakab]

namliam_eht schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:30:
[...]

Formeel gezien is de splitsing ook al een dingetje, heb je die met de bank besproken ?
En als je die besproken hebt, dan heb je mogelijk al een vorm van verhuur/investering hypotheek ? In plaats van een "normale" consumenten hypotheek ?

En dan vervalt misschien ook weer dat eigenwoning reserve verhaal.

Nope ik heb het niet besproken...Ik heb ergens begin vorig jaar een gesprek gehad met een hypotheekadviseur en die zei dat dat geen probleem zou zijn (omdat ik het niet kadastraal ging splitsen).

[Malfunctions]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 21:26:
Ik kan inderdaad zonder de overwaarde in te zetten de tweede woning kopen(optie 2). Dat doe ik dan bij een andere hypotheekverstrekker. Stel dat van me huidige woning de hypotheekverstrekker erachter komt, is het dan gelijk executie of is er eerst een waarschuwing?

Ik heb ooit als huurder in deze situatie gezeten. De huurbaas had niet aan z'n verplichtingen voldaan waardoor de hypotheekverstrekker erachter kwam dat hij verhuurde. Wij werden als huurder opgeroepen op een zitting, en het eindresultaat was dat we een maand hadden om onze spullen te pakken, want er vond een executieverkoop plaats. Van enige huurdersbescherming was geen sprake.

Regel je zaken dus goed voordat je mensen mogelijk in een dergelijke situatie brengt.

[Hann1BaL]

namliam_eht schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:30:
[...]

Je hoeft dus in dit soort gevallen niet de hypotheken op te tellen, maar als 2 afzonderlijke hypotheken in tijd te zien
Heeft TS genoeg voor (alleen) hypotheek 1 ? Duidelijk wel want die heeft hij al
Heeft TS genoeg voor (alleen) hypotheek 2 ? Ja, want Max hypotheek > Hypotheek bedrag
Dus krijgt TS hypotheek 2 ? Ja.

Is dit de standaard, normaal, zal dit zo vloeiend gaan als dat je echt Huis 1 verkoopt en de eigenwoning reserve mee neemt naar woning 2 ? Nee.

Als je het gewoon niet wil snappen dan houd het op....

Maar als de TS Hypotheek 2 naast hypotheek 1 wilt nemen en doet daarvoor de aanvraag dan is de maximale hypotheeksom voor de TS afhankelijk van inkomen EN huidige schulden (zoals studieschuld, kredietkaart) en ik neem aan dat Hypotheek 1 dan ook boven komt waardoor de TS de benodigde hypotheeksom voor het nieuwe huis niet rond krijgt.

Ik sta open voor uitleg waarom ik dit fout zou zien hoor. Hij verkoopt huis 1 niet, dus van meenemen van overwaarde is geen sprake. Dat zou alleen gelden bij verkoop. Ik ben benieuwd waar mijn denkfout zit.

[Aakab]

Hann1BaL schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:44:
[...]


Maar als de TS Hypotheek 2 naast hypotheek 1 wilt nemen en doet daarvoor de aanvraag dan is de maximale hypotheeksom voor de TS afhankelijk van inkomen EN huidige schulden (zoals studieschuld, kredietkaart) en ik neem aan dat Hypotheek 1 dan ook boven komt waardoor de TS de benodigde hypotheeksom voor het nieuwe huis niet rond krijgt.

Ik sta open voor uitleg waarom ik dit fout zou zien hoor. Hij verkoopt huis 1 niet, dus van meenemen van overwaarde is geen sprake. Dat zou alleen gelden bij verkoop. Ik ben benieuwd waar mijn denkfout zit.

Omdat dit een gebruikelijk verhaal is. Heel veel mensen hebben hun oude woning nog terwijl ze de nieuwe aankopen. Dus de openstaande schulden van hypotheek 1 worden niet meegenomen in de berekening (met het idee dat die straks toch verkocht gaat worden).

[Question Mark]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:48:
[...]


Omdat dit een gebruikelijk verhaal is. Heel veel mensen hebben hun oude woning nog terwijl ze de nieuwe aankopen. Dus de openstaande schulden van hypotheek 1 worden niet meegenomen in de berekening (met het idee dat die straks toch verkocht gaat worden).

Maar dat is wel met het idee dat de hudige woning verkocht gaat worden, dan kan men een percentage van de overwaarde alvast meenemen in een overbruggingskrediet. Daarnaast kijkt men of je tijdelijk de dubbele lasten kunt dragen. Dat moet aangetoond worden middels eigen middelen.

Bij jou speelt dat je niet van plan bent de woning te verkopen, en dat maakt het wat complexer.Je kunt in eerste instantie doen alsof je de woning wél gaat verkopen, maar op een gegeven moment zul je moeten herfinancieren..

En let ook goed op de opmerkingen van namliam_eht in "Nieuwe woning kopen, oude verhuren, met behoud van hypotheek".

[ Voor 6% gewijzigd door Question Mark op 05-01-2023 11:06 ]

[namliam_eht]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:35:
[...]


Nope ik heb het niet besproken...Ik heb ergens begin vorig jaar een gesprek gehad met een hypotheekadviseur en die zei dat dat geen probleem zou zijn (omdat ik het niet kadastraal ging splitsen).

Maar als je niet kadastraal splitst, krijg je dan wel officieel een aparte woning enzo? Of te wel, kan je het wel als losse woning dan verhuren ?

Ik heb nog nooit een woning gesplitst, dus wat dat betreft niet de benodigde ervaring.

Hoe dan ook als je wel overweegt dan 1 etage te verkopen zal je wel kadastraal moeten splitsen .... dus dan kom je hier wel weer in de problemen.

[Hann1BaL]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 10:48:
[...]


Omdat dit een gebruikelijk verhaal is. Heel veel mensen hebben hun oude woning nog terwijl ze de nieuwe aankopen. Dus de openstaande schulden van hypotheek 1 worden niet meegenomen in de berekening (met het idee dat die straks toch verkocht gaat worden).

Zoals hierboven dus ook al uitgelegd.

Juist je laatste zin die jij tussen haakjes zet als minder belangrijk is zo cruciaal hier.

Als je hypotheek 2 aanvraagt wordt die transitie vanaf hypotheek 1 meegenomen en dat is precies wat hier niet gebeurt.

Als jij een nieuw huis koopt dan vragen ze direct wat je huidige hypotheek is, dus die wordt altijd meegenomen in de berekening. Als je dan stelt: Aan het huidige huis komen we niet, dan gaan ze inderdaad een losse berekening maken, alleen kijken naar het nieuwe huis. Echter is het maximaal te lenen bedrag op jouw inkomen wel een stuk lager want voor die berekening wordt gekeken naar al je huidige schulden en verplichtingen dus kun je voor je nieuwe huis zo rond de 200k lenen (mits het nieuw te kopen huis dus 200k of meer waard is.) Geen bank die dan zegt dat ze dan alleen naar je salaris kijken en op basis daarvan je maximaal te lenen hypotheek verschaffen.

Dan zul je dus de weg moeten bewandelen van huurinkomsten meenemen, maar daarvoor zul je eerst huurinkomsten moeten hebben.

[ Voor 38% gewijzigd door Hann1BaL op 05-01-2023 13:16 ]

[tuinïnen]

En zo ga je van een zorgeloze financiële situatie bij de minste tegenspoed zwaar in financiële problemen komen. Het is maar waar je zin in hebt, dit zijn geen getallen die je even in een jaar afbetaald. Executieverkoop in een dalende markt de komende jaren met huurders erin, kan het je sterk afraden.

De randjes worden hier wel opgezocht mijns inziens met woning in verkoop en dan de hypotheek zo laten. Het gebeurt maar ik heb ook al veel voorbeelden voorbij zien komen dat hypotheeknemers er wel wat aan doen. Soms geven ze je de gelegenheid om de huurders eruit te zetten, maar zonder dat je daar zelf een grond voor hebt zal je hier een flinke kluif aan hebben.

Wat ik dan ook nog voorbij zie komen is dat de opstalverzekering ook niet wordt aangepast naar de verhuursituatie omdat de premie te gortig is. Bij schade zal de verzekeraar niet uitkeren en is de hypotheeknemer ook not amused.

[Hann1BaL]

@tuinïnen de randjes worden niet opgezocht hoor. Als de TS de huidige hypotheek zo laat gok ik dat hij al dik over de randjes heen aan het kleuren is waar de TS nu al meermalen voor gewaarschuwd is. Ik gun de TS alle succes van de wereld, maar de vraag is even of de TS alleen wil horen hoe het wel kan, of neutrale adviezen wil inwinnen die soms in de richting van: beter niet doen, kunnen gaan.

Ik ben geen financiele expert, maar je moet het hele verhaal duidelijk met iemand met ervaring neerleggen en niet even los wat berekeningetjes doen, maar de totale situatie doorrekenen.

[Aakab]

Net bij een hypotheekadviseur geweest, met dank aan jullie ook alle zorgen kunnen uiten die hier gedeeld zijn:

- Nog nooit meegemaakt dat een bank direct richting executie gaat. Zeker niet als je gewoon je hypotheek blijft betalen.
- Nieuwe woning kopen bij een andere hypotheekverstrekker.
- Huidige woning daarna of verhuren op basis van huidige hypotheek of verhuurhypotheek aanvragen.
- Klopt toch de bank aan? Dan direct omzetten in verhuurhypotheek bij een andere partij. Deze ruimte is er aangezien er 130 is afgelost en momenteel met taxatie 50% al betaald is.

[namliam_eht]

Let op ! Huidige taxatie is dat gedaan met als uitgangspunt dat het ook in verhuurde staat is ?

Verhuurde staat is zomaar 20 - 25% minder dan een lege woning, deels ook nog afhankelijk van de (potentiele) huur inkomsten.
Bovendien krijg je niet zo 1,2,3 een verhuurhypotheek, zitten best een paar haken en ogen ... zo wordt er helemaal niet gekeken naar je inkomen, puur naar de "logica" van de business case van de verhuur.

Dus stel je wil 300k lenen, tegen 10% = 30k rente en je kan als huur 20k opstrijken, ook al heb je dan je woonhuis vrij van hypotheek en verdien je 200k per maand netto wordt de verhuur hypotheek wel een dingetje want de business case werkt niet.
Een nieuwe hypotheek starten op je woning ter financiering van het verhuurde is dan in dit geval wel een optie maar niet als je al op 500 van 540 mogelijke leencapaciteit zit...

[Aakab]

namliam_eht schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:20:
Let op ! Huidige taxatie is dat gedaan met als uitgangspunt dat het ook in verhuurde staat is ?

Verhuurde staat is zomaar 20 - 25% minder dan een lege woning, deels ook nog afhankelijk van de (potentiele) huur inkomsten.
Bovendien krijg je niet zo 1,2,3 een verhuurhypotheek, zitten best een paar haken en ogen ... zo wordt er helemaal niet gekeken naar je inkomen, puur naar de "logica" van de business case van de verhuur.

Dus stel je wil 300k lenen, tegen 10% = 30k rente en je kan als huur 20k opstrijken, ook al heb je dan je woonhuis vrij van hypotheek en verdien je 200k per maand netto wordt de verhuur hypotheek wel een dingetje want de business case werkt niet.
Een nieuwe hypotheek starten op je woning ter financiering van het verhuurde is dan in dit geval wel een optie maar niet als je al op 500 van 540 mogelijke leencapaciteit zit...

Ook wat betreft verhuur had ik gedacht de huurcontracten op 1 jaar te houden. Ik kan me niet voorstellen dat de bank dan gaat zeggen we gaan nu met verlies een executie doen ipv dan misschien 6 maanden wachten totdat het vrij is?

Als de rente naar 10% gaat, is het inderdaad wel een uitdaging om een BC te krijgen....Maar ook dan kan ik altijd nog 1 wooneenheid verkopen..

[namliam_eht]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:36:
[...]


Ik kan me niet voorstellen dat de bank

Ik kan me wel meer zaken niet voorstellen die wel gebeuren en veel erger dan dit.
Voor de bank kan het ook (bijna) principieel zijn

Als de rente naar 10% gaat, is het inderdaad wel een uitdaging om een BC te krijgen....Maar ook dan kan ik altijd nog 1 wooneenheid verkopen..

Voor zover iemand dan een wooneenheid wil kopen en dan ook nog voor de prijs die je nu in je hoofd hebt.

Je hebt nog geen antwoord gegeven op de vraag, waarop is de taxatie gebaseerd ? Inderdaad op de nieuwe situatie en dan ook inclusief verhuurde staat?

Bedenk je ook dat huurders met 1 jaar niet erg zuinig zullen zijn op jou woning, beter geef je ze een contract voor 2 jaar met de illusie dat dat onbepaalde tijd is/wordt en dat je ze als een echte pandjesbaas dan toch na 22,5 maand een briefje stuurt met "sorry maar omstandigheden verplichten me tot het beëindigen van de huur"
Om nog maar te zwijgen over het huurcontract, dat luistert best nauw om e.a. goed te krijgen en daarnaast ook alles wat je op schrift zet in de mail of apps nooit ook maar iets toezeggen op wat voor manier dan ook, voordat je het weet zit je aan een contract van onbepaalde tijd vast zonder dat je dat bedoeld hebt.

Op zich zijn huurders voor onbepaalde tijd dan meestal wel weer het zuinigst op de woning.... aan de andere kant als ze er uit moeten -om welke reden dan ook- is dat zo goed als onmogelijk.

[Question Mark]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:36:
[...]
Als de rente naar 10% gaat, is het inderdaad wel een uitdaging om een BC te krijgen....Maar ook dan kan ik altijd nog 1 wooneenheid verkopen..

Dan zul je wel eerst de woning kadastraal moeten splitsen via het kadaster, en toestemming van de gemeente moeten regelen, en elke woning voorzien van eigen gas/electra aansluitingen, etc.

Ik zou ook vooraf goed uitzoeken hoe je huidige hypotheekverstrekker daar tegenaan kijkt. Het gaat immers om zijn onderpand...

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:11:
- Klopt toch de bank aan? Dan direct omzetten in verhuurhypotheek bij een andere partij. Deze ruimte is er aangezien er 130 is afgelost en momenteel met taxatie 50% al betaald is.

Hoe bedoel je dat laatste? Een taxatie betaald niks hoor.... Je openstaande hypotheek is 3 ton, die moet je kunnen herfinancieren.. De ratio woningwaarde vs hypotheek zal het probleem niet zijn, je inkomen moet nog wél voldoende zijn. Je hebt dan immers ook al een hypotheek op je nieuwe woning, en geniet geen rente aftrek meer voor deze woning.

[ Voor 35% gewijzigd door Question Mark op 05-01-2023 15:06 ]

[tuinïnen]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:11:
Net bij een hypotheekadviseur geweest, met dank aan jullie ook alle zorgen kunnen uiten die hier gedeeld zijn:

- Nog nooit meegemaakt dat een bank direct richting executie gaat. Zeker niet als je gewoon je hypotheek blijft betalen.
- Nieuwe woning kopen bij een andere hypotheekverstrekker.
- Huidige woning daarna of verhuren op basis van huidige hypotheek of verhuurhypotheek aanvragen.
- Klopt toch de bank aan? Dan direct omzetten in verhuurhypotheek bij een andere partij. Deze ruimte is er aangezien er 130 is afgelost en momenteel met taxatie 50% al betaald is.

Lekkere adviseur is dat

Wat door hem/haar wordt vergeten zijn de scenario's. Wat als er toch een keer een wanbetaling is? Wat als er brand uitbreekt? Wat bij een enorme lekkage? En alle andere risico's bij verhuur waar toch de hypotheeknemer bij betrokken wordt. Klinkt waarschijnlijk nu allemaal als een verweg show, tot het moment daar is door welke omstandigheden dan ook. Vergeet dan ook niet je ervaring weer te delen met die hypotheekadviseur.

Maar je moet vooral doen waar je je goed bij voelt. Denk dat hier meermaals is aangegeven dat dit niet de bedoeling is. Pakkans is laag, gevolgen zijn groot. Doe er je voordeel mee.

[Real]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:36:
[...]
Ook wat betreft verhuur had ik gedacht de huurcontracten op 1 jaar te houden.

Let op dat er een initiatiefwet is ingediend door de PvdA en CU om tijdelijke verhuur van zelfstandige woonruimte weer uit de huurtitel van het Burgerlijk Wetboek te halen.

Kamerstukken II 2021/22, 36195, nr. 3 (MvT)

Het wetsvoorstel ligt nu in de Tweede Kamer. Omdat de CU mede-initiatiefnemer is ligt het voor de hand dat er een kamermeerderheid is, maar uiteraard blijkt dat pas bij stemming. En de partijverhoudingen in de Eerste Kamer kunnen ook nog veranderen na maart.

[JanHenk]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:11:
Net bij een hypotheekadviseur geweest, met dank aan jullie ook alle zorgen kunnen uiten die hier gedeeld zijn:

- Nog nooit meegemaakt dat een bank direct richting executie gaat. Zeker niet als je gewoon je hypotheek blijft betalen.

Executie niet meteen, maar ze komen wel meteen de uitstaande som opeisen in verband met het niet voldoen aan de hypotheekvoorwaarden.

Overigens niet alleen het restant van de uitstaande som, ze eisen ook misgelopen rente over de termijn dat er niet is voldaan aan de voorwaardes (omdat het eigenlijk een zakelijke financiering betreft). Ik heb wel eens gezien dat de uitstaande som maal twee werd opgeëist door de bank.

- Nieuwe woning kopen bij een andere hypotheekverstrekker.
- Huidige woning daarna of verhuren op basis van huidige hypotheek of verhuurhypotheek aanvragen.

Akkoord met het proces, maar dan kun je dus je rentevastperiode niet meenemen naar je nieuwe woning/hypothecaire lening. Wel op de oude houden mits je niet herfinanciert, maar dat raad ik je dus niet aan. Met andere woorden, ik zou meteen de hele boel financieren. (Zo heb ik het althans wel gedaan. Open kaart.)

- Klopt toch de bank aan? Dan direct omzetten in verhuurhypotheek bij een andere partij. Deze ruimte is er aangezien er 130 is afgelost en momenteel met taxatie 50% al betaald is.

Dat gaat je niet lukken bij een andere bank. Er wordt een melding gedaan van hypotheekfraude en je staat al op de zwarte lijst. Je kan het wel herfinancieren bij een private partij (geen bank).

(Een goede vriend van mij is bemiddelaar in vastgoedfinancieringen. Hij moet ontzettend veel problemen oplossen van mensen die dachten weg te komen met een reguliere hypotheek. Reken maar op 8 à 10% rente bij private leningverstrekkers. De weg daaruit is meestal de achterdeur; zelf verkopen en stoppen met huurbaas spelen. Nogmaals, ik raad je aan om het spel volgens de regels te spelen. De kans is inderdaad klein, maar je onderschat de impact en het risico dus wel behoorlijk.)

[Aakab]

JanHenk schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 16:17:
[...]
(Een goede vriend van mij is bemiddelaar in vastgoedfinancieringen. Hij moet ontzettend veel problemen oplossen van mensen die dachten weg te komen met een reguliere hypotheek. Reken maar op 8 à 10% rente bij private leningverstrekkers. De weg daaruit is meestal de achterdeur; zelf verkopen en stoppen met huurbaas spelen. Nogmaals, ik raad je aan om het spel volgens de regels te spelen. De kans is inderdaad klein, maar je onderschat de impact en het risico dus wel behoorlijk.)

Dankjewel. Ik ga volgende week met me bank praten, kijken wat daar uit komt.

[gambieter]

Aakab schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 14:36:
Ook wat betreft verhuur had ik gedacht de huurcontracten op 1 jaar te houden. Ik kan me niet voorstellen dat de bank dan gaat zeggen we gaan nu met verlies een executie doen ipv dan misschien 6 maanden wachten totdat het vrij is?

Dat geeft de huurders huurbescherming. Check eerst of zo'n contractlengte uberhaupt mag. Dat is dus nog steeds een risico en een mogelijke (fline) waardeverlaging van het pand.

Het gaat er niet om wat jij wil, en je hebt een adviseur die je vertelt wat je graag wilt horen.

[ Voor 7% gewijzigd door gambieter op 05-01-2023 16:22 ]

[martin_v_z]

Ik snap het totaal niet.
Waarom denkt OP dat hij met zijn huidige hypotheek een nieuwe kan financieren zonder een extra hypotheek af te sluiten?

Het eerste huis is gekocht met de hypotheek, dat geld is uitgegeven. Als je deze meeneemt naar het volgende huis gaat de hypotheek verstrekker niet nog een keer het bedrag uitbetalen. Waarmee ga je dan het nieuwe huis kopen? Je zal dus of het oude huis moeten verkopen of een extra lening aan moeten gaan voor het nog openstaande bedrag van de hypotheek.

Of de bank je de overwaarde wil uitlenen in de vorm van een nieuwe hypotheek betwijfelen ik. Dat kan je denk ik wel vergeten.

Dit is dus de situatie. Je wil een huis kopen, je hebt een hypotheek op het oude huis. Die is 50k lager dan je nieuwe woning. Je moet dus nog 50k extra bijlenen. Dat kan volgens jouw toetsing. Maar dan zit je nog met het oorspronkelijke aankoopbedrag van huis 1. Dit geld is al uitgegeven. Je zal dat dus opnieuw moeten financieren, door een extra hypotheek aan te gaan, en gezien je het huis wil verhuren moet dit een verhuurhypotheek zijn.

Ik vraag mij af of de bank dit wil gaan financieren. Ja er zit overwaarde op het pand dus dat zou als onderpand kunnen dienen. Maar als jij je huis opsplits en verhuurders in neemt kan de taxatie waarden opeens heel anders liggen.

Kort door de bocht. Hypotheek meenemen naar het volgende huis houd niet in dat je het geld nog een keer krijgt om het nieuwe huis te kopen. Je neemt de schuld en voorwaarden mee. Je moet ergens anders nog het bedrag vandaan krijgen (normaal door je oude huis te verkopen)

[igmar]

Aakab schreef op dinsdag 3 januari 2023 @ 17:53:
Ik ben op zoek naar wat advies en ervaringen. Ik ben momenteel in het bezit van een woning die ik heb gesplitst in 3 wooneenheden, die ik alle drie seperaat ga verhuren (vergunning is binnen). Ik verwacht per wooneenheid ongeveer 1200 euro aan huurinkomsten te ontvangen. Ik heb ongeveer 200.000 euro overwaarde op deze woning (+100.000 afgelost). Ik overweeg om een nieuwe woning te kopen, terwijl ik mijn huidige woning wil verhuren. Ik hoop dat de inkomsten uit de verhuur van mijn huidige woning voldoende zullen zijn om mijn totale hypotheek te betalen. Het liefst wil ik mijn oude woning gewoon eerst 3 jaar verhuren voordat ik hem in een verhuurhypotheek zet. Ik heb momenteel een hypotheek met een rente van 1,5% met nog een looptijd van 8 jaar. Ik wil graag mijn huidige hypotheek behouden vanwege de lage rentestand, maar ik vraag me af of dit mogelijk is. Heeft iemand hier ervaring mee? Alle tips en advies zijn welkom!

Je mag niet verhuren, dat staat in alle voorwaarden. Je huidige hypotheek oversluiten naar een verhuurhypotheek is niet mogelijk.

[sanniep9]

OP heeft duidelijk een flink bord voor zijn hoofd. Door wat overwaarde op zijn huidige woning als gevolg van sterk gestegen woningprijzen de laatste jaren, denkt OP klaarblijkelijk een 'get quick rich scheme' te hebben gevonden door een nieuwe woning te kopen en de oude te verhuren, terwijl OP feitelijk daar de financiële middelen niet voor heeft. Maar niet getreurd, we leiden gewoon de nieuwe hypotheekverstrekker om de tuin (pun intended). Pakkans wordt verondersteld laag te zijn (anders durft OP het risico natuurlijk niet te nemen) want Jantje/Jaap/Pietje doet hetzelfde met succes ook al jaren.

Bij het aanvragen van de nieuwe hypotheek zet OP met licht verhoogde hartslag een kruisje onder "Ik verklaar dat de door mij of namens mij aangeleverde gegevens juist zijn en dat ik geen informatie heb achtergehouden die relevant is voor de verstrekking van deze hypotheek’.

OP weet natuurlijk dondersgoed dat hij de nieuwe hypotheek nooit zou krijgen als hij vooraf zou melden dat hij de intentie had om de oude woning te verhuren en zeker niet te verkopen. De hypotheekverstrekker zou immers in dat geval een volstrekt andere risico-afweging hebben gemaakt (en de aanvraag vermoedelijk onmiddellijk hebben verworpen).

Wellicht is het OP ontgaan dat banken de laatste tijd nogal onder een vergrootglas liggen. Banken zet daarom oa zwaar in op onder meer fraudedetectie. Koppeling van interne en externe systemen maakt het tegenwoordig steeds makkelijker om dit soort simpele fraude op te sporen.

OP kan natuurlijk ook zijn salarisstrook/wg verklaring/bankafschrift vervalsen. Dan kan OP het dubbele lenen en is er ook "geen probleem".

Als drugsdealer is de pakkans ook niet bijster groot. Klaasje en Greetje doen het immers al jaren!

Wat mij betreft gooit de moderator hier een slotje op. OP moet open kaart spelen met de hypotheekverstrekker. Informatie achterhouden dan wel onjuist presenteren is simpelweg valsheid in geschrifte.

Er zijn een heleboel manier om een prettig leven te leiden, maar blijf daarbij wel op het rechte pad en kies daarbij niet het olifantenpaadje van zwendel en bedrog.

[ColeJ]

Vastgoed advies vragen op Tweakers is sowieso al een slecht idee. Je krijgt een waslijst aan verhalen met heel veel enge casussen en situaties waarvan de kans groter is dat je morgen in het verkeer verongelukt. Dit gezegd hebbende -

Weet je iets van het nieuwe box 3 stelsel af? Huurwaardeforfait? Puntentellingen?

Staar je niet blind op het aanvragen van de financiering/hypotheek, als je het echt wil komt dat wel rond. Het grootste gevaar zit in de veranderingen met betrekking tot verhuur. Je zegt een huur van 1200 euro te kunnen vragen, wat als deze huur straks 900 euro is vanwege nieuwe regels?

[s020506]

Ik snap wel dat OP zijn huidige hypotheek wil houden, anders is het niet rendabel. Mijn advies: met de huidge rentes en met het oog op het veranderingen, verkoop je hut en steek die 200K in je nieuwe woning.

[Toke_gt]

Hann1BaL schreef op donderdag 5 januari 2023 @ 12:29:
[...]
Als jij een nieuw huis koopt dan vragen ze direct wat je huidige hypotheek is, dus die wordt altijd meegenomen in de berekening. Als je dan stelt: Aan het huidige huis komen we niet, dan gaan ze inderdaad een losse berekening maken, alleen kijken naar het nieuwe huis.

@Aakab Grote kans dat hypotheekverstrekker daarbij de voorwaarde oplegt om huis1 te verkopen. Ze zullen er zeker van willen zijn dat jij aan je financiële verplichtingen kunt voldoen.

Hier zet je jezelf klem. Beide panden handhaven kan niet op basis van je inkomen. Vertel je dat je wilt gaan verhuren om met die inkomsten de hypotheek te kunnen betalen, dan zullen ze huurovereenkomsten, toestemming bank etc willen zien. Immers, als jij niet kunt garanderen dat je die inkomsten op een valide manier krijgt, lopen zij risico dat je die 2e hypotheek niet kunt betalen. Kun je zulke overeenkomsten, vergunningen en financiële constructie erachter niet opleveren, gaan ze niet met je in zee.
Vertel je dat je wilt gaan verkopen (je liegt dus, want je hebt aantoonbaar heel andere plannen) dan komen ze met die eis tot verkoop op de proppen. En het kan echt zeer nadelige gevolgen hebben als je je daar niet aan houdt, zoals opeisen tweede hypotheek en melding bij eerste hypotheekverstrekker. Onnadenkend gedrag kan tot gevolg hebben dat je straks beide huizen kwijt bent, in het register van banken bent opgenomen als fraudeur en dat bank aangifte doet. Ben je je opgebouwde vermogen kwijt, heb je geen huis om in te wonen, wel een strafblad en kun je geen kant meer op.

Probeer het gewoon via de legale route te doorlopen. Leg je plannen volledig op tafel als je naar je bank gaat en laat je adviseren over de juiste weg. Mogelijk kom je tot de conclusie dat het niet legaal kan met de hypotheek die je nu op huis 1 hebt. Mogelijk is er een oplossing die je nu niet kunt bedenken, maar die jou en de bank meer zekerheid geeft. Op voorhand de illegale weg bewandelen is gewoon dom.

[Aakab]

Toke_gt schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 11:21:
[...]

Probeer het gewoon via de legale route te doorlopen. Leg je plannen volledig op tafel als je naar je bank gaat en laat je adviseren over de juiste weg. Mogelijk kom je tot de conclusie dat het niet legaal kan met de hypotheek die je nu op huis 1 hebt. Mogelijk is er een oplossing die je nu niet kunt bedenken, maar die jou en de bank meer zekerheid geeft. Op voorhand de illegale weg bewandelen is gewoon dom.

Maandag dus een afspraak met de bank. Ze schijnen een constructie voor verhuur mogelijk te maken met een opslag van 1,35%. Ik ben benieuwd als ik dat doe, of ik dan weer voot 540 een hypotheek kan krijgen. Topic heeft me wel duidelijk gemaakt dat ik het ook niet in het grijze gebied moet willen.

[Aakab]

ColeJ schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 08:37:
Vastgoed advies vragen op Tweakers is sowieso al een slecht idee. Je krijgt een waslijst aan verhalen met heel veel enge casussen en situaties waarvan de kans groter is dat je morgen in het verkeer verongelukt. Dit gezegd hebbende -

Weet je iets van het nieuwe box 3 stelsel af? Huurwaardeforfait? Puntentellingen?

Staar je niet blind op het aanvragen van de financiering/hypotheek, als je het echt wil komt dat wel rond. Het grootste gevaar zit in de veranderingen met betrekking tot verhuur. Je zegt een huur van 1200 euro te kunnen vragen, wat als deze huur straks 900 euro is vanwege nieuwe regels?

Dankjewel. Dat gevoel krijg ik hier ook wel ja, terwijl het in mijn omgeving echt wel losloopt.

Ja ik heb ook de punten per woning zitten tellen, ik kom rond de 950 euro per woning uit. Daar red ik het nog steeds wel mee. Het is waarschijnlijk niet de beste investering, maar het is er wel 1. Veel meer dan dat ik los zou kunnen sparen.

[namliam_eht]

Aakab schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 12:55:
[...]


Maandag dus een afspraak met de bank. Ze schijnen een constructie voor verhuur mogelijk te maken met een opslag van 1,35%. Ik ben benieuwd als ik dat doe, of ik dan weer voot 540 een hypotheek kan krijgen. Topic heeft me wel duidelijk gemaakt dat ik het ook niet in het grijze gebied moet willen.

Die verhuur hypotheek gaat 100% dan LTV en inkomsten over dat pand en die huur inkomsten.
Als het goed is (moet je "adviseur" waarschijnlijk wel wat moeite voor doen) kan je dan gewoon nog o.b.v. je salaris een gewone consumenten hypotheek krijgen.

Dingetje kan wel zijn dat je er nog zelf dan woont en geen huurders hebt, dus wel lasten geen lusten en dat dat een bron van problemen gaat zijn.
Zolang LTV < 70% en Lasten / huurinkomsten < 70% dan laten de "gewone" consumenten hypotheken meestal deze hypotheek buiten beschouwing.

Business case check, bij 950 euro huur. Ik weet niet of alles helemaal reeel is, maar bij benadering
Rente: 6% van 300.000 = 1.500 per maand
Vermogens belasting box 3: 500 per maand
Onderhoud van het pand: 300 per maand
Onderhoud keukens/badkamers/cv/etc: 150 per maand
Opcenten/OZB: 150 per maand
Opstal Verzekering : 50 euro per maand
Risico op leegstand: 30 euro per maand (= 1% van huuropbrengsten) nog afgezien van de schade / wanbetaling, etc bij een slechte huurder.
===
Totaal 2.680 per maand

Als de rente beperkt blijft tot 4% bespaar je natuurlijk wel meteen 500 per maand

Opbrengsten 3 * 950 = 2.850 per maand

Houd niet heel veel over.... Zeker als de huizenmarkt de komende 5 jaar elk jaar -1% doet beur je 6.000 euro netto per jaar, maar gaat je vermogen -60.000 euro per jaar.
Aan de andere kant als de huizenmarkt wel +1% doet is dat natuurlijk +60.0000 euro per jaar en daar gaat iedereen vanuit natuurlijk.

[Toke_gt]

Aakab schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 13:37:
[...]
Dat gevoel krijg ik hier ook wel ja, terwijl het in mijn omgeving echt wel losloopt.

Maar je weet niet precies hoe de financiële constructie in die gevallen in elkaar steekt (denk ik). Misschien veel eigen geld, misschien huizen gunstig verkocht in het verleden, misschien een goede hypothecaire regeling met 1 of meer partijen, misschien geleend bij familie/vrienden, misschien veel zwart geld. Of mIsschien hebben ze wel slapeloze nachten om alle redenen die hier worden genoemd. Dus ik zou me daar niet te veel aan spiegelen; hooguit zou ik bij die mensen nagaan welke route zij hebben gelopen, daar word je allicht nog wat wijzer van.

Aakab schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 12:55:
[...]
Maandag dus een afspraak met de bank. Ze schijnen een constructie voor verhuur mogelijk te maken met een opslag van 1,35%. Ik ben benieuwd als ik dat doe, of ik dan weer voor 540 een hypotheek kan krijgen. Topic heeft me wel duidelijk gemaakt dat ik het ook niet in het grijze gebied moet willen.

Dat hangt ervan af of je met de inkomsten uit huur je volledige hypotheek op huis 1 kunt betalen. Zorg dus dat je daar een goed doortimmerd beeld van kunt presenteren. Hoe minder zekerheden je kunt bieden, hoe minder geld de bank je gaat geven. Voor de bank is het wel heel prettig dat je een vergunning hebt om te mogen verhuren. Vaak zit daar de crux voor wel/geen toestemming.

[Aakab]

namliam_eht schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 14:07:
[...]

Die verhuur hypotheek gaat 100% dan LTV en inkomsten over dat pand en die huur inkomsten.
Als het goed is (moet je "adviseur" waarschijnlijk wel wat moeite voor doen) kan je dan gewoon nog o.b.v. je salaris een gewone consumenten hypotheek krijgen.

Dingetje kan wel zijn dat je er nog zelf dan woont en geen huurders hebt, dus wel lasten geen lusten en dat dat een bron van problemen gaat zijn.
Zolang LTV < 70% en Lasten / huurinkomsten < 70% dan laten de "gewone" consumenten hypotheken meestal deze hypotheek buiten beschouwing.

Business case check, bij 950 euro huur. Ik weet niet of alles helemaal reeel is, maar bij benadering
Rente: 6% van 300.000 = 1.500 per maand
Vermogens belasting box 3: 500 per maand
Onderhoud van het pand: 300 per maand
Onderhoud keukens/badkamers/cv/etc: 150 per maand
Opcenten/OZB: 150 per maand
Opstal Verzekering : 50 euro per maand
Risico op leegstand: 30 euro per maand (= 1% van huuropbrengsten) nog afgezien van de schade / wanbetaling, etc bij een slechte huurder.
===
Totaal 2.680 per maand

Als de rente beperkt blijft tot 4% bespaar je natuurlijk wel meteen 500 per maand

Opbrengsten 3 * 950 = 2.850 per maand

Houd niet heel veel over.... Zeker als de huizenmarkt de komende 5 jaar elk jaar -1% doet beur je 6.000 euro netto per jaar, maar gaat je vermogen -60.000 euro per jaar.
Aan de andere kant als de huizenmarkt wel +1% doet is dat natuurlijk +60.0000 euro per jaar en daar gaat iedereen vanuit natuurlijk.

Nogmaals bedankt voor al je reacties. Ik kom op een rente van 2,85% met de opslag. Laten we zeggen 3% (scheelt 750). Daarnaast is alles nieuw, dus verwacht ik dat de uitgaven aan onderhoud per maand zullen meevallen. Heb daarnaast best wat spaargeld voor slechte tijden. Ik vermoed dat ik op 1900-2000 aan uitgaven kom (wil daarnaast blijven aflossen, dus dat zal ook nog eens 400 zijn). Uitgaande dat ik snel kan verhuren, zal ik voor het puntenverhaal blijven met me eerste 2 jaar contracten (een makelaar gaf aan dat ik ergens in de band 1200-1500 per stuk kan doen). Dat levert me de eerste twee jaar hopelijk wat extra reserve op.

[Toke_gt]

namliam_eht schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 14:07:
[...]

Business case check, bij 950 euro huur. Ik weet niet of alles helemaal reeel is, maar bij benadering
Rente: 6% van 300.000 = 1.500 per maand
Vermogens belasting box 3: 500 per maand
Onderhoud van het pand: 300 per maand
Onderhoud keukens/badkamers/cv/etc: 150 per maand
Opcenten/OZB: 150 per maand
Opstal Verzekering : 50 euro per maand
Risico op leegstand: 30 euro per maand (= 1% van huuropbrengsten) nog afgezien van de schade / wanbetaling, etc bij een slechte huurder.
===
Totaal 2.680 per maand

Ik mis hierbij nog kosten gas/water/elektra. Lijkt me nog heel pittig bij drie wooneenheden. Mocht je die nog apart willen belasten, dan lijkt de huur van 950 me te hoog?

[/quote]

[Aakab]

Toke_gt schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 14:16:
[...]

Ik mis hierbij nog kosten gas/water/elektra. Lijkt me nog heel pittig bij drie wooneenheden. Mocht je die nog apart willen belasten, dan lijkt de huur van 950 me te hoog?

[/quote]

Ik zit in een interessante wijk met veel vraag. Voor dat het puntenverhaal geeffectueerd gaat worden ga ik 1200 excl. elektra/gas ontvangen.

[ColeJ]

namliam_eht schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 14:07:
[...]

Die verhuur hypotheek gaat 100% dan LTV en inkomsten over dat pand en die huur inkomsten.
Als het goed is (moet je "adviseur" waarschijnlijk wel wat moeite voor doen) kan je dan gewoon nog o.b.v. je salaris een gewone consumenten hypotheek krijgen.

Dingetje kan wel zijn dat je er nog zelf dan woont en geen huurders hebt, dus wel lasten geen lusten en dat dat een bron van problemen gaat zijn.
Zolang LTV < 70% en Lasten / huurinkomsten < 70% dan laten de "gewone" consumenten hypotheken meestal deze hypotheek buiten beschouwing.

Business case check, bij 950 euro huur. Ik weet niet of alles helemaal reeel is, maar bij benadering
Rente: 6% van 300.000 = 1.500 per maand
Vermogens belasting box 3: 500 per maand
Onderhoud van het pand: 300 per maand
Onderhoud keukens/badkamers/cv/etc: 150 per maand
Opcenten/OZB: 150 per maand
Opstal Verzekering : 50 euro per maand
Risico op leegstand: 30 euro per maand (= 1% van huuropbrengsten) nog afgezien van de schade / wanbetaling, etc bij een slechte huurder.
===
Totaal 2.680 per maand

Als de rente beperkt blijft tot 4% bespaar je natuurlijk wel meteen 500 per maand

Opbrengsten 3 * 950 = 2.850 per maand

Houd niet heel veel over.... Zeker als de huizenmarkt de komende 5 jaar elk jaar -1% doet beur je 6.000 euro netto per jaar, maar gaat je vermogen -60.000 euro per jaar.
Aan de andere kant als de huizenmarkt wel +1% doet is dat natuurlijk +60.0000 euro per jaar en daar gaat iedereen vanuit natuurlijk.

Mooie post voor TS maar ik denk dat de box 3 belasting wel iets lager zal zijn gezien de financiering.

[namliam_eht]

ColeJ schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:17:
[...]


Mooie post voor TS maar ik denk dat de box 3 belasting wel iets lager zal zijn gezien de financiering.

Hoezo ?
600k woning waarde 300k schuld.
Vermogen 300k
Gemiddeld (ongeveer) 1,5% VRH = 4.500 euro per jaar = 400 euro per maand.
Afhankelijk van ander vermogen van TS en de nieuwe regels waardoor o.a. de schuld lagere aftrek geniet zal het niet veel er naast zitten.

Moet je eventueel nog wel 57k p.p. aan vrijstelling vanaf trekken....

[t14wo]

Aakab schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 12:55:
[...]


Maandag dus een afspraak met de bank. Ze schijnen een constructie voor verhuur mogelijk te maken met een opslag van 1,35%. Ik ben benieuwd als ik dat doe, of ik dan weer voot 540 een hypotheek kan krijgen. Topic heeft me wel duidelijk gemaakt dat ik het ook niet in het grijze gebied moet willen.

Je bank gaat natuurlijk nooit meer tegen dezelfde lage rente jou alles wat je afgelost hebt (plus extra als ik het goed lees) uitlenen. Je moet daarvoor gewoon een extra hypotheekdeel nemen en die is altijd op basis van de nu geldende rente.

Was het maar zo’n feest, dan zou ik het afgeloste deel ook weer bij de bank ophalen tegen mijn 1,5% om die vervolgens weer door te lenen aan xyz tegen 6% nu.

[Aakab]

t14wo schreef op zaterdag 7 januari 2023 @ 07:40:
[...]


Je bank gaat natuurlijk nooit meer tegen dezelfde lage rente jou alles wat je afgelost hebt (plus extra als ik het goed lees) uitlenen. Je moet daarvoor gewoon een extra hypotheekdeel nemen en die is altijd op basis van de nu geldende rente.

Was het maar zo’n feest, dan zou ik het afgeloste deel ook weer bij de bank ophalen tegen mijn 1,5% om die vervolgens weer door te lenen aan xyz tegen 6% nu.

Nee nee zo bedoelde ik het niet


Voor de huidige woning zullen ze dus met de opslag gaan werken (dan ga ik richting die 2,85%). Vraag is als ik zo een verhuurhypotheek bij ze heb, gelijk een consumentenhypotheek (met actuele rente) kan krijgen voor 540. Of dat er dan toch weer iets vanaf gaat.

[ColeJ]

namliam_eht schreef op vrijdag 6 januari 2023 @ 23:23:
[...]

Hoezo ?
600k woning waarde 300k schuld.
Vermogen 300k
Gemiddeld (ongeveer) 1,5% VRH = 4.500 euro per jaar = 400 euro per maand.
Afhankelijk van ander vermogen van TS en de nieuwe regels waardoor o.a. de schuld lagere aftrek geniet zal het niet veel er naast zitten.

Moet je eventueel nog wel 57k p.p. aan vrijstelling vanaf trekken....

Je hebt gelijk!

[Aakab]

Even een update. Vandaag gesprek gehad met de bank:

- Verhuurhypotheek mogelijk, 1,35% opslag erbij (goed)
- 85% maximaal (goed)
- 6 maanden huurinkomsten nodig voordat je voor eigen bewoning nieuwe hypotheek kunt aanvragen waarbij je weer gewoon volgens salaris maximimaal kunt lenen. (Niet fijn).

Dat zou betekenen dat ik 6 maanden ergens zelf moet huren, om daarna iets voormezelf te kunnen aankopen. A.s. donderdag gesprek met makelaar om te kijken of ik toch 1 van de 3 kan verkopen om hypotheek vrij te zijn.

[namliam_eht]

1 van de drie verkopen betekend o.a. dat je kadastraal zal moeten splitsen, daar komt wel het e.a. bij kijken.
Daarnaast is het natuurlijk gewoon niet wenselijk, er zit immers een schaalvoordeel in meer woningen bij elkaar verhuren. Om nog maar te zwijgen van het gedoe van een andere eigenaar de mee gaat beslissen over hoe je met het pand om moet gaan m.b.t. onderhoud etc.

Ik zou eerder proberen iets voor elkaar te krijgen in het kader van, 6 maanden zelf in 1 van de 3 blijven wonen en dan 2 alvast verhuren.
Met 2 maal 750 = 1.500 euro dek je een rente van 6% op die 300k.
Dus met 2 maal 1.200 zou je op zich na die 6 maanden de business case moeten kunnen aantonen en verder moeten kunnen gaan.

Vraag is wel 85% hypotheek betekend... 85% van taxatie waarde ?
Maar welke taxatie waarde en welke taxatie waarde is die 600k, heb ik nog geen antwoord op gezien.
Bovendien zal je met die 85% wel nog moeten aflossen, voor zover mij bekend meestal tot 50 of 60%.
Aan de andere kant, aangenomen dat die 600k vrije markt waarde is zal de verhuurde waarde ongeveer 500k zijn en dan is 300k slechts 60% daarvan, dus zou dat moeten lukken en zit er zelfs wat speling in.

[Aakab]

Ik zit momenteel dicht tegen een kadastrale splitsing aan (de tekeningen zijn beschikbaar, het is alleen een kwestie van toestemming krijgen en naar het kadaster gaan). Als ik de Vereniging van Eigenaren (VVE) opricht, denk ik dat ik een aanzienlijk recht in eigen beheer zal hebben (er zit een stuk grond en een garage bij). Dan zou ik mogelijk 25% kunnen verkopen met één appartement. Het idee om hiermee praktisch hypotheekvrij te worden en mijn handen vrij te hebben om de andere twee te verhuren en een nieuwe woning te kopen, spreekt me wel aan.

Ongeveer 3 maanden geleden is er een taxateur langs geweest, die gaf aan dat de woning, in de huidige niet-verhuurde staat, een waarde heeft van 650.

A.s. donderdag zal er een makelaar langskomen. Als deze verwacht dat ik met de verkoop praktisch hypotheekvrij zou kunnen worden, zal ik besluiten te verkopen. Als de makelaar verwacht dat het in de huidige markt niet haalbaar is, zal ik inderdaad doen wat je zegt.

[Malfunctions]

Aakab schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 09:58:
Ik zit momenteel dicht tegen een kadastrale splitsing aan (de tekeningen zijn beschikbaar, het is alleen een kwestie van toestemming krijgen en naar het kadaster gaan). Als ik de Vereniging van Eigenaren (VVE) opricht, denk ik dat ik een aanzienlijk recht in eigen beheer zal hebben (er zit een stuk grond en een garage bij). Dan zou ik mogelijk 25% kunnen verkopen met één appartement. Het idee om hiermee praktisch hypotheekvrij te worden en mijn handen vrij te hebben om de andere twee te verhuren en een nieuwe woning te kopen, spreekt me wel aan.

Ongeveer 3 maanden geleden is er een taxateur langs geweest, die gaf aan dat de woning, in de huidige niet-verhuurde staat, een waarde heeft van 650.

A.s. donderdag zal er een makelaar langskomen. Als deze verwacht dat ik met de verkoop praktisch hypotheekvrij zou kunnen worden, zal ik besluiten te verkopen. Als de makelaar verwacht dat het in de huidige markt niet haalbaar is, zal ik inderdaad doen wat je zegt.

Ik weet niet hoe het zit met informatieplicht bij verkoop in zo'n geval, maar ik zou me als koper ernstig bekocht voelen als ik in een VVE terecht kwam waarbij één andere partij 75% van het stemrecht heeft, zonder dat dat me vantevoren expliciet is verteld. Dat betekent namelijk feitelijk dat je niks in te brengen hebt.

[namliam_eht]

Aakab schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 09:58:
Ongeveer 3 maanden geleden is er een taxateur langs geweest, die gaf aan dat de woning, in de huidige niet-verhuurde staat, een waarde heeft van 650.

Niet verhuurde staat, dus leegwaarde of vrije marktwaarde.
In verhuurde staat gaat daar zomaar 20-25% vanaf, mede afhankelijk van de huur opbrengst.

[Question Mark]

Aakab schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 09:58:
Ik zit momenteel dicht tegen een kadastrale splitsing aan (de tekeningen zijn beschikbaar, het is alleen een kwestie van toestemming krijgen en naar het kadaster gaan).

Dit zou ik niet dicht tegen een splitsing aan willen noemen... Je hebt een tekening, that's it...

Heb je voor het bouwkundig splitsen van de woning (verhuurklaar maken) al de juiste vergunningen van de gemeente? De regels verschillen per gemeente, maar de kans is groot dat je een omgevingsvergunning en een huisvestingsvergunning nodig bent.

Voor het kadastraal splitsen (verkoopplaar maken), heb je nog afzonderlijk toestemming(en) nodig. Niet alleen van de gemeente, maar ook van de huidige hypotheekverstrekker.

Aakab schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 09:58:
Ongeveer 3 maanden geleden is er een taxateur langs geweest, die gaf aan dat de woning, in de huidige niet-verhuurde staat, een waarde heeft van 650.

A.s. donderdag zal er een makelaar langskomen. Als deze verwacht dat ik met de verkoop praktisch hypotheekvrij zou kunnen worden, zal ik besluiten te verkopen.

De complete, niet verbouwde en bouwkundig gesplitste woning was 3 maanden geleden met een wat lagere hypotheekrente 650K waard. 1/3 daarvan, zónder de garage is dan toch nooit de drie ton waard aan hypotheek die er nog op rust?

[ Voor 29% gewijzigd door Question Mark op 10-01-2023 15:02 ]

[Aakab]

Question Mark schreef op dinsdag 10 januari 2023 @ 14:52:
[...]

Dit zou ik niet dicht tegen een splitsing aan willen noemen... Je hebt een tekening, that's it...

Heb je voor het bouwkundig splitsen van de woning (verhuurklaar maken) al de juiste vergunningen van de gemeente? De regels verschillen per gemeente, maar de kans is groot dat je een omgevingsvergunning en een huisvestingsvergunning nodig bent.

Voor het kadastraal splitsen (verkoopplaar maken), heb je nog afzonderlijk toestemming(en) nodig. Niet alleen van de gemeente, maar ook van de huidige hypotheekverstrekker.


[...]

Architect heeft alles getekend, vergunning is al binnen. Alleen ben ik dus nog niet bij het kadaster geweest (bewust). Morgen eerst de makelaar, daarna weer gesprek met de bank voor toestemming/omzetting.

[fommes]

Aakab schreef op woensdag 11 januari 2023 @ 11:06:
[...]


Architect heeft alles getekend, vergunning is al binnen. Alleen ben ik dus nog niet bij het kadaster geweest (bewust). Morgen eerst de makelaar, daarna weer gesprek met de bank voor toestemming/omzetting.

ik was benieuwd hoe dit nog afgelopen is, ik zit aan een soortgelijke constructie te denken met eigenlijk een zelfde situatie kwa overwaarde huidige woning en nog 8 jaar 1.5%

[Aakab]

fommes schreef op woensdag 5 april 2023 @ 11:56:
[...]


ik was benieuwd hoe dit nog afgelopen is, ik zit aan een soortgelijke constructie te denken met eigenlijk een zelfde situatie kwa overwaarde huidige woning en nog 8 jaar 1.5%

Ik durf het niet echt meer aan. Teveel onzekerheid in de verkoopprijs... alles is even on hold.