Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?

[Viper®]

musiman schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 15:17:
@FRANQDit roept om het gelijkheidsprincipe.

Dit roept om een controle rondje vanuit de gemeente op basis van jouw aangeleverde gegevens

[Wolly]

Viper® schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 15:26:
[...]

Dit roept om een controle rondje vanuit de gemeente op basis van jouw aangeleverde gegevens

Handhavers verenigt u

Heb je van de gemeente verder niets meer gehoord of zitten zij te wachten op stukken die jij moet aanleveren?

[mmniet]

vergeet ook in het verhaal bij een eventuele aanpassing van de dakkapel niet dat de inhoud en woonoppervlak van je woning veranderd en in theorie daarmee ook de waarde van je woning.

[MaD_co]

musiman schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 15:17:
@FRANQ Dit is wel interessante informatie!!! Ik leg het voor aan mijn vrouw (die in de verzekeringswereld werkzaam is...)

Ondertussen heb ik wat foto's gemaakt van dakkapellen in onze wijk die mijns inziens niet aan de welstandsnota van de gemeente voldoen. Een aantal hiervan zijn te breed en een paar zijn gebouwd vanaf de nok van het dak. In de welstandsnota staat dat de dakkapel in het midden van het dakvlak geplaatst dient te worden. Verder heb ik gekeken welke vergunningsaanvragen er in de afgelopen jaren zijn geweest en welke zijn verleend. Hieruit blijkt dat van een aantal huizen (waar ik foto's van heb) geen vergunningsaanvragen zijn te vinden. Van een aantal andere huizen zijn wel aanvragen waarvan de meesten ook verleend. Dit roept om het gelijkheidsprincipe.

Tot zover deze update.

Denk je ook aan je leefgenot in de wijk voordat je alle foto's met info doorstuurt naar de gemeente?
Ik kan mij zomaar voorstellen dat jou wijkgenoten niet blij gaan zijn wanneer ze horen dat iemand in de wijk een melding heeft gemaakt dat meerdere dakkapellen niet voldoen aan de regels.

Dat hun de gok genomen hebben om zonder vergunning te plaatsen is natuurlijk hun probleem, maar het zou vervelend worden als jij als vervelende buurman wordt gezien die iedereen er even bij lapt, zo zullen hun het namelijk wel voelen waarschijnlijk, ondanks dat jij gelijk hebt.

[musiman]

Wolly schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 15:35:
[...]


Handhavers verenigt u

Heb je van de gemeente verder niets meer gehoord of zitten zij te wachten op stukken die jij moet aanleveren?

We wachten op de wederpartij (verkopers) die de vereiste documenten aan moeten leveren (bouwtekeningen e.d.).

@MaD_co Ja, dat zie ik ook wel in, maar in het uiterste geval zou ik toch doorzetten en de gemeente voor het blok zetten. Ik heb in ieder geval wat verleende vergunningen gevonden waarvan de dakkapel niet conform de welstandsnota is, dus daar ga ik zeker gebruik van maken.

[jongetje]

Ik heb ook 2 dakkapellen staan die niet voldoen aan de welstandsnota. MAAR heb toch voor de bouw een vergunning gekregen. Dit omdat de welstandscommissie ook weet dat er meer kappelen staan die niet voldoen. Dit is ook zo in de vergunning benoemd.

Wacht dus eerst even af en niet meteen een overdaad aan documenten en "bewijs" meesturen voordat er een eerste uitspraak is.

[ Voor 5% gewijzigd door jongetje op 24-05-2023 08:42 ]

[musiman]

@jongetje Ik hoop dat dit bij ons ook zo gaat verlopen.

Oke, hier volgt een samenvatting van wat er de afgelopen periode is gebeurd.

Onze contactpersoon bij de gemeente heeft voor de zekerheid eerst de welstandscommissie gevraagd of een aanvraag kans van slagen heeft. De welstandscommissie gaf het volgende aan.
- het huis bevat een dubbelbestemming, omdat deze een cultuur-historische waarde heeft. Onze wijk is een jaren '30 wijk en er bestaat een paraplu plan waarin exact aangegeven wordt bij welke huizen deze dubbelbestemming geldt. Bij deze huizen wil de gemeente het aangezicht zoveel mogelijk intact laten om de oorspronkelijke sfeer van de jaren '30 bebouwing te behouden. Dus, naast de welstandsnota geldt dus ook nog eens deze dubbelbestemming...
- de commissie is van mening dat, op grond van een foto van de voorkant van het huis, de dakkapel te hoog en te breed is. De hoogte mag maximaal 1,50 m. zijn en de breedte maximaal de helft van de breedte van het huis. Ons huis is 5,5 m. breed, dus de dakkapel mag 2,75 m. breed zijn.
- hierop gaf de commissie aan, dat een vergunningaanvraag waarschijnlijk negatief uitpakt.

Onze dakkapel is 1,40 m. hoog (dat zou dan dus mogen), maar wel 3 m. breed en dat is 25 cm. te breed.

Daarom ben ik (wederom) de wijk ingegaan, maar nu met een landkaart waar exact aangegeven staat welke huizen onder de dubbelbestemming vallen en heb meerdere huizen gevonden waar bovenstaande eisen qua grootte naar mijn inzien niet zijn gehonoreerd. Ik heb zelfs van iemand die ik ken de bouwtekeningen van zijn dakkapellen ontvangen, waarop te zien is dat ze breder dan de helft van hun huis zijn. De gemeente heeft zijn dakkapellen in het verleden wél goedgekeurd. Zijn huis is (zonder bomen ertussen) direct vanuit mijn huis te zien en als zodanig een overbuur (wel een andere straatnaam).

Zoals eerder in dit topic vermeld, wachtte ik op de betere bouwtekeningen van de huidige dakkapel die de wederpartij zou laten maken door het bedrijf dat oorspronkelijk de dakkapel heeft geplaatst. Het duurde dermate lang, dat de tweede deadline alweer in zicht kwam. Hierop heb ik, op advies van mijn advocaat, zelf contact opgenomen met de dakkapellen leverancier die mij doorverwees naar de tekenaar. Laatstgenoemde klonk verbaasd toen ik zei dat de deadline al over een paar dagen was; hij was in de veronderstelling dat het "allemaal niet zo'n haast had"......

Afijn, op de dag van de deadline is de bouwtekening alsnog gemaild naar mijn rechtsbijstandverzekering. Bij mijn verzekering heb ik nu een jurist voor het civiele gedeelte (richting wederpartij) en een advocaat voor het bestuursrechtelijke gedeelte (richting gemeente). De advocaat heeft die dag voor de zekerheid de termijn voor een tweede maal verlengd, om ons de kans te geven de tekeningen goed te bestuderen en een gedegen aanvraag in te dienen.

Afgelopen weekend heb ik de aanvraag wederom ingediend, nu inclusief:
- de verbeterde bouwtekeningen;
- een document waarin de foto's staan van huizen in mijn wijk met een te grote (of anderszins afwijkende) dakkapel, waarbij ook aangegeven staat of ik daar een vergunningaanvraag van heb kunnen vinden;
- foto's van onze huidige dakkapel;
- een brief voor de welstandscommissie;
- een offerte van mijn eigen aannemer die voor mij op papier heeft gezet wat het eventueel verwijderen van de huidige en het plaatsen van een nieuwe (kleinere) dakkapel zou kosten inclusief opnieuw betimmeren (€17.167,45).

En nu maar afwachten.

[eXtink]

musiman schreef op maandag 24 juli 2023 @ 12:57:
@jongetje Ik hoop dat dit bij ons ook zo gaat verlopen.

Oke, hier volgt een samenvatting van wat er de afgelopen periode is gebeurd.

Onze contactpersoon bij de gemeente heeft voor de zekerheid eerst de welstandscommissie gevraagd of een aanvraag kans van slagen heeft. De welstandscommissie gaf het volgende aan.
- het huis bevat een dubbelbestemming, omdat deze een cultuur-historische waarde heeft. Onze wijk is een jaren '30 wijk en er bestaat een paraplu plan waarin exact aangegeven wordt bij welke huizen deze dubbelbestemming geldt. Bij deze huizen wil de gemeente het aangezicht zoveel mogelijk intact laten om de oorspronkelijke sfeer van de jaren '30 bebouwing te behouden. Dus, naast de welstandsnota geldt dus ook nog eens deze dubbelbestemming...
- de commissie is van mening dat, op grond van een foto van de voorkant van het huis, de dakkapel te hoog en te breed is. De hoogte mag maximaal 1,50 m. zijn en de breedte maximaal de helft van de breedte van het huis. Ons huis is 5,5 m. breed, dus de dakkapel mag 2,75 m. breed zijn.
- hierop gaf de commissie aan, dat een vergunningaanvraag waarschijnlijk negatief uitpakt.

Onze dakkapel is 1,40 m. hoog (dat zou dan dus mogen), maar wel 3 m. breed en dat is 25 cm. te breed.

Daarom ben ik (wederom) de wijk ingegaan, maar nu met een landkaart waar exact aangegeven staat welke huizen onder de dubbelbestemming vallen en heb meerdere huizen gevonden waar bovenstaande eisen qua grootte naar mijn inzien niet zijn gehonoreerd. Ik heb zelfs van iemand die ik ken de bouwtekeningen van zijn dakkapellen ontvangen, waarop te zien is dat ze breder dan de helft van hun huis zijn. De gemeente heeft zijn dakkapellen in het verleden wél goedgekeurd. Zijn huis is (zonder bomen ertussen) direct vanuit mijn huis te zien en als zodanig een overbuur (wel een andere straatnaam).

Zoals eerder in dit topic vermeld, wachtte ik op de betere bouwtekeningen van de huidige dakkapel die de wederpartij zou laten maken door het bedrijf dat oorspronkelijk de dakkapel heeft geplaatst. Het duurde dermate lang, dat de tweede deadline alweer in zicht kwam. Hierop heb ik, op advies van mijn advocaat, zelf contact opgenomen met de dakkapellen leverancier die mij doorverwees naar de tekenaar. Laatstgenoemde klonk verbaasd toen ik zei dat de deadline al over een paar dagen was; hij was in de veronderstelling dat het "allemaal niet zo'n haast had"......

Afijn, op de dag van de deadline is de bouwtekening alsnog gemaild naar mijn rechtsbijstandverzekering. Bij mijn verzekering heb ik nu een jurist voor het civiele gedeelte (richting wederpartij) en een advocaat voor het bestuursrechtelijke gedeelte (richting gemeente). De advocaat heeft die dag voor de zekerheid de termijn voor een tweede maal verlengd, om ons de kans te geven de tekeningen goed te bestuderen en een gedegen aanvraag in te dienen.

Afgelopen weekend heb ik de aanvraag wederom ingediend, nu inclusief:
- de verbeterde bouwtekeningen;
- een document waarin de foto's staan van huizen in mijn wijk met een te grote (of anderszins afwijkende) dakkapel, waarbij ook aangegeven staat of ik daar een vergunningaanvraag van heb kunnen vinden;
- foto's van onze huidige dakkapel;
- een brief voor de welstandscommissie;
- een offerte van mijn eigen aannemer die voor mij op papier heeft gezet wat het eventueel verwijderen van de huidige en het plaatsen van een nieuwe (kleinere) dakkapel zou kosten inclusief opnieuw betimmeren (€17.167,45).

En nu maar afwachten.

toon volledige bericht

En hoe zit het qua eventuele waardedaling van je woning, wordt dat ook meegenomen in je zaak?

[t14wo]

eXtink schreef op maandag 24 juli 2023 @ 13:21:
[...]

En hoe zit het qua eventuele waardedaling van je woning, wordt dat ook meegenomen in je zaak?

Op zich is een 25 cm kortere dakkapel moeilijk te kwantificeren lijkt mij. Het is wel verwaarloosbaar. Sterker nog: je woning is dan meer waard, want er zit een legale dakkapel.

Je kan ook inbrengen dat een gloednieuwe dakkapel meer waard is door betere isolatie en triple glas etc.

[onetime]

@t14wo 25cm, 10% van wat mag, verwaarloosbaar? Niet met je eens. Die dakkapel is geen 25m breed...
En dan nog, de rekening moet naar de vorige verkoper, vergeet je dat?

[t14wo]

onetime schreef op maandag 24 juli 2023 @ 17:53:
@t14wo 25cm, 10% van wat mag, verwaarloosbaar? Niet met je eens. Die dakkapel is geen 25m breed...
En dan nog, de rekening moet naar de vorige verkoper, vergeet je dat?

Waar denk je dat die RBV mee bezig is? Die rekening bij de verkopers neerleggen.

En ga jij vooral cherrypicken uit mijn complete reactie waarbij ik een totaalplaatje schets van plussen en minnen.

[onetime]

@t14wo Wat heb ik gemist? Dat die dakkapel altijd al legaal had moeten zijn? En als je hem bij herbouw beter uitvoert dat dat meerwaarde heeft? Dat moet dan wel gedaan worden.
Naar mijn idee mis jij de juiste context. [/ot]

[PolarBear]

musiman schreef op maandag 24 juli 2023 @ 12:57:
@jongetje Ik hoop dat dit bij ons ook zo gaat verlopen.

Daarom ben ik (wederom) de wijk ingegaan, maar nu met een landkaart waar exact aangegeven staat welke huizen onder de dubbelbestemming vallen en heb meerdere huizen gevonden waar bovenstaande eisen qua grootte naar mijn inzien niet zijn gehonoreerd. Ik heb zelfs van iemand die ik ken de bouwtekeningen van zijn dakkapellen ontvangen, waarop te zien is dat ze breder dan de helft van hun huis zijn. De gemeente heeft zijn dakkapellen in het verleden wél goedgekeurd. Zijn huis is (zonder bomen ertussen) direct vanuit mijn huis te zien en als zodanig een overbuur (wel een andere straatnaam).

Dit zegt niet zoveel. In mijn wijk (Amsterdam) zijn er in het verre verleden hele tuinen volgebouwd en mag nu (redelijk recent) er niet meer dan 2,5 meter worden uitgebouwd. Regels veranderen.

[onetime]

@PolarBear Jawel, maar daar is een grens aan, als er precedenten zijn. Iets met redelijkheid en billijkheid.
edit: en dus zeker een poging waard.

[ Voor 14% gewijzigd door onetime op 24-07-2023 20:31 ]

[Ivow85]

t14wo schreef op maandag 24 juli 2023 @ 15:29:
[...]
Sterker nog: je woning is dan meer waard, want er zit een legale dakkapel.

De woning wordt door een legale of gelegaliseerde dakkapel niet méér waard dan de waarop de huidige eigenaar zich bij aankoop heeft gebaseerd. Het huis is verkocht in de veronderstelling dat er een legale dakkapel stond.
Helaas bleek het anders te zijn.

Als straks eindelijk een legale dakkapel gerealiseerd is, dan levert dat voor TS géén meerwaarde op. Wanneer een legale dakkapel kleiner is dan de huidige illegale dakkapel, is er door de non-conformiteit simpelweg minderwaarde, ofwel financiële schade.

Dat nog los van de tijd en kosten voor het huidige traject, de eventuele rotzooi tijdens het vervangen van de dakkapel waarbij je de zolder dus eventjes helemaal niet kan gebruiken.

@TS: als een nieuwe dakkapel nodig is, laat je zolder dan leegruimen en je spullen tijdelijk opslaan door een verhuisbedrijf, uiteraard op kosten van.

[musiman]

Ivow85 schreef op maandag 24 juli 2023 @ 21:56:
[...]

@TS: als een nieuwe dakkapel nodig is, laat je zolder dan leegruimen en je spullen tijdelijk opslaan door een verhuisbedrijf, uiteraard op kosten van.

Ja, dat is ook een hele goede. Uiteraard zal ik proberen alle kosten te verhalen. Dat houdt in:
- alle kosten van het vervangen door een kleiner exemplaar;
- alle kosten van het in goede staat brengen van de binnenkant (betimmering);
- de waardevermindering van het huis (woonoppervlak);
- dus ook de kosten voor het leeg maken van het huis en opslag van de spullen (goede tip!!!);
- alle kosten richting gemeente voor de huidige aanvraag en de legalisering van de nieuwe situatie.

Mocht de gemeente de dakkapel afkeuren, dan ga ik daar protest tegen aantekenen én van alle(!) huizen in onze wijk die een dubbelbestemming hebben, waarvan de dakkapel te groot lijkt, bezwaar aantekenen.

[Thijsmans]

De bezwaartermijn bedraagt zes weken vanaf bekendmaking besluit. Dus tenzij het de laatste anderhalve maand dakkapellen heeft geregend, is bezwaar maken kansloos - om nog te zwijgen over de relatie met je buren.

Als de breedte van 25cm het enige probleem is, zou ik het laten aankomen op beroep bij de bestuursrechter. Als de buurt al vol staat met niet-conforme dakkapellen, maakt die 25cm ook niet zoveel meer uit. Tel daar bij op dat jij niet degene bent die 'm heeft laten plaatsen, maar te goeder trouw hebt gekocht en nota bene zelf aan de bel hebt getrokken. Evenredigheid en maatwerk zijn nu de buzzwords in bestuursrechtland

[Ivow85]

Thijsmans schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 07:36:
De bezwaartermijn bedraagt zes weken vanaf bekendmaking besluit. Dus tenzij het de laatste anderhalve maand dakkapellen heeft geregend, is bezwaar maken kansloos - om nog te zwijgen over de relatie met je buren.

Als de breedte van 25cm het enige probleem is, zou ik het laten aankomen op beroep bij de bestuursrechter. Als de buurt al volstaat met niet-conforme dakkapellen, maakt die 25cm ook niet zoveel meer uit. Tel daar bij op dat jij niet degene bent die 'm heeft laten plaatsen, maar te goeder trouw hebt gekocht en nota bene zelf aan de bel hebt getrokken. Evenredigheid en maatwerk zijn nu de buzzwords in bestuursrechtland

Bezwaar is hier de verkeerde term. Er wordt vermoedelijk een handhavingsverzoek bedoeld. Dat kan altijd ingediend worden, als er niet comform de regels gebouwd is.

[Enforcer]

musiman schreef op maandag 24 juli 2023 @ 12:57:
- de commissie is van mening dat, op grond van een foto van de voorkant van het huis, de dakkapel te hoog en te breed is. De hoogte mag maximaal 1,50 m. zijn en de breedte maximaal de helft van de breedte van het huis. Ons huis is 5,5 m. breed, dus de dakkapel mag 2,75 m. breed zijn.
- hierop gaf de commissie aan, dat een vergunningaanvraag waarschijnlijk negatief uitpakt.

Onze dakkapel is 1,40 m. hoog (dat zou dan dus mogen), maar wel 3 m. breed en dat is 25 cm. te breed.

Kan het zijn dat de regels/welstandsnota misschien veranderd zijn in de loop der jaren en dat de dakkapel toen deze gebouwd werd op dat moment wel voldeed aan de regels? Ik weet niet of dat ergens nog terug te halen valt maar men geeft een negatief advies conform de huidige regels/welstandsnota maar wellicht stond er destijds in de regels/welstandsnota wel iets heel anders waardoor het wel gedoogd werd.

[musiman]

In 2017 waren de regels in ieder geval nog hetzelfde. Een eerder document kan ik zo snel niet vinden. Er zijn voldoende dakkapellen gerealiseerd tussen 2017 en nu die op mijn lijst staan.

En ik bedoelde inderdaad een handhavingsonderzoek.

[Wolly]

musiman schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 11:18:
In 2017 waren de regels in ieder geval nog hetzelfde. Een eerder document kan ik zo snel niet vinden. Er zijn voldoende dakkapellen gerealiseerd tussen 2017 en nu die op mijn lijst staan.

En ik bedoelde inderdaad een handhavingsonderzoek.

Wat denk je te bereiken met handhavingsverzoeken tegen je buren? De gemeente is verplicht om daar aktie op te ondernemen, tenzij je een dealtje hebt met de aannemers in de buurt die dan hun dakkapel(len) moeten verbouwen denk ik dat je er weinig mee opschiet?

[tcw82]

@Wolly er is wel een kans dat de gemeente helemaal niet zit te wachten op alle rompslomp rondom de handhaving en controle op eventuele correcties, WOZ gerelateerde bezwaren etc. die voort gaan komen uit die route. Daarmee komt de dakkapel van 25 cm te breed ook in een vriendelijker daglicht.

[Wolly]

tcw82 schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 12:18:
@Wolly er is wel een kans dat de gemeente helemaal niet zit te wachten op alle rompslomp rondom de handhaving en controle op eventuele correcties, WOZ gerelateerde bezwaren etc. die voort gaan komen uit die route. Daarmee komt de dakkapel van 25 cm te breed ook in een vriendelijker daglicht.

Ik denk ook niet dat ze daarop zitten te wachten maar een handhavingsverzoek kan niet even 'weg' onderhandeld worden, volgens mij is een gemeente verplicht om daar actie op te ondernemen.

Dan zou het dus alleen bij 'dreigen richting de gemeente' blijven vanuit topicstarter?

[tcw82]

@Wolly nee, das geen dreigement, dat is gewoon het herinneren aan de stand van zaken en wat het betekend als we die route kiezen.

dat soort opmerkingen en gespreksrichtingen komen volgens mij wel vaker langs in onderhandelingen.

[musiman]

tcw82 schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 12:28:
@Wolly nee, das geen dreigement, dat is gewoon het herinneren aan de stand van zaken en wat het betekend als we die route kiezen.

dat soort opmerkingen en gespreksrichtingen komen volgens mij wel vaker langs in onderhandelingen.

Precies dat is de reden.

[Nijl]

musiman schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 07:11:
[...]


Ja, dat is ook een hele goede. Uiteraard zal ik proberen alle kosten te verhalen. Dat houdt in:
- alle kosten van het vervangen door een kleiner exemplaar;
- alle kosten van het in goede staat brengen van de binnenkant (betimmering);
- de waardevermindering van het huis (woonoppervlak);
- dus ook de kosten voor het leeg maken van het huis en opslag van de spullen (goede tip!!!);
- alle kosten richting gemeente voor de huidige aanvraag en de legalisering van de nieuwe situatie.

Mocht de gemeente de dakkapel afkeuren, dan ga ik daar protest tegen aantekenen én van alle(!) huizen in onze wijk die een dubbelbestemming hebben, waarvan de dakkapel te groot lijkt, bezwaar aantekenen.

Kom je dan geen dakpannen te kort?

[jongetje]

Nijl schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 17:34:
[...]

Kom je dan geen dakpannen te kort?

Die kun je gewoon kopen bij een dakpannen winkel.

[Valorian]

Nijl schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 17:34:
[...]

Kom je dan geen dakpannen te kort?

Vaak hebben mensen die originele dakpannen na het plaatsen van de dakkapel nog wel bewaard, in een schuurtje, kruipruimte, etc. Juist ook omdat je ze dan 'over' hebt en weet dat als er eens een aantal sneuvelen het soms lastig kan zijn weer dezelfde te vinden (zeker bij wat oudere huizen).

[onetime]

@Valorian Ja, als ze slim zijn. Bij een vriendin werd bij de buren een dakkapel geplaatst, en de dakpannen gingen richting container. Nu had zij plannen voor een afdakje, dus ik gevraagd of zij ze mocht hebben...
en kijk eens aan dat verlengde afdakje heeft helemaal dezelfde dakpannen als de rest! Hoe kan het!

(edit: en weer een paar reserve.)

[ Voor 4% gewijzigd door onetime op 26-07-2023 12:06 ]

[musiman]

Nijl schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 17:34:
[...]

Kom je dan geen dakpannen te kort?

In onze kruipruimte liggen alle dakpannen die verwijderd zijn bij het plaatsen van de dakkapellen. Voldoende voor nu en de verre toekomst.

[lexuzu]

musiman schreef op dinsdag 25 juli 2023 @ 07:11:
[...]

Mocht de gemeente de dakkapel afkeuren, dan ga ik daar protest tegen aantekenen én van alle(!) huizen in onze wijk die een dubbelbestemming hebben, waarvan de dakkapel te groot lijkt, bezwaar aantekenen.

Sportief, al je buurtgenoten erbij naaien.

N.B. Hele topic van begin tot eind gevolgd. Dus geen losse kreet, maar een opvatting. Het zal wel een generatiedingetje zijn.

[ Voor 14% gewijzigd door lexuzu op 28-07-2023 07:40 ]

[A-Tray]

lexuzu schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 12:13:
[...]


Sportief, al je buurtgenoten erbij naaien.

Heb je het topic gelezen of is dit een primaire reactie op een losse kreet? Lekker ongenuanceerd ook.

[musiman]

@A-Tray Dit is @lexuzu 's eerste posting hier, dus zal wel niet alles gelezen hebben. Gewoon negeren.

[superfunki]

Nou, ergens is de vraag of de route van handhavingsverzoeken de beste is niet zo vreemd. Ik snap die ingeving, maar dan krijgen al die bewoners hetzelfde issue als jij, en je weet wat voor ellende en stress dat oplevert. Ik interpreteer dat je dit als last resort wilt inzetten, maar stel dat ik een van jouw wijkgenoten zou zijn dan zou ik daar niet heel blij mee zijn

Buiten dat hoop ik dat het besluit in je voordeel uitpakt en je deze rotsituatie achter je kunt laten. Hoop gedoe om iets waar je niet zelf bij betrokken bent geweest.

[onetime]

@superfunki Er is nog een andere insteek dan die jij voor ogen hebt;
als ze al jaren niet handhaven, "hebben ze niet het recht jou een vergunning te weigeren..."

edit: "..."

[ Voor 4% gewijzigd door onetime op 31-07-2023 21:09 ]

[fopjurist]

onetime schreef op maandag 31 juli 2023 @ 20:40:
@superfunki Er is nog een andere insteek dan die jij voor ogen hebt;
als ze al jaren niet handhaven, hebben ze niet het recht jou een vergunning te weigeren...

Dat is wel een hele creatieve insteek. Heb je daar misschien een wetsartikel of jurisprudentie bij?

[onetime]

@fopjurist hm, het komt sterker over bij terug lezing dan ik bedoelde;
gewoonterecht, redelijkheid en billijkheid, gelijke behandeling, ...

[fopjurist]

onetime schreef op maandag 31 juli 2023 @ 21:06:
@fopjurist hm, het komt sterker over bij terug lezing dan ik bedoelde;
gewoonterecht, redelijkheid en billijkheid, gelijke behandeling, ...

In het gewoonterecht is er volgens mij geen regel dat je een dakkapel zonder vergunning mag plaatsen. Ik zie ook niet waarom handhaving in strijd is met de redelijkheid en billijkheid (het evenredigheidsbeginsel) als er geen vergunning is verleend. Het gelijkheidsbeginsel wordt in het bestuursrecht erkend, maar volgens mij hebben de buren ook allemaal geen vergunning dus daarmee kan geen vergunning worden afgedwongen.
TS komt wel een beroep op het gelijkheidsbeginsel toe als de gemeente selectief bij hem handhaaft en alle buren met rust laat. Die situatie doet zich niet voor.

[onetime]

@fopjurist Dus als je geen vergunning vraagt ben je beter af; tenzij ze in de hele gemeente gaan handhaven mogen ze het ook niet bij jou?

[fopjurist]

onetime schreef op maandag 31 juli 2023 @ 21:28:
@fopjurist Dus als je geen vergunning vraagt ben je beter af; tenzij ze in de hele gemeente gaan handhaven mogen ze het ook niet bij jou?

Het was hypothetisch, de gemeente zal nooit alleen de dakkapel van TS eruit pikken. De gemeente mag ergens beginnen en het hoeft niet allemaal tegelijk. In dat hypothetische geval ben je trouwens wel het bokje, want met een beetje pech moet je langs de rechter en zit je drie jaar in de stress. En als je dan eindelijk wint kan de gemeente alsnog de hele straat aanpakken.

Je moet zo'n dakkapel gewoon netjes regelen met een vergunning.

[onetime]

@fopjurist Heb hier een situatie aan de hand dat de "welstandscommissie" iets eist wat met de nieuwe isolatie eisen niet kan, en twee blokje verderop is het al vanaf de bouw wel al zoals gewenst. We denken eraan om uiteindelijk desnoods zelf langs de rechter te gaan.

[ Voor 14% gewijzigd door onetime op 31-07-2023 21:51 ]

[kdekker]

Met een beetje mazzel zijn die gemeentemedewerkers zo traag dat je van rechtswege een vergunning krijgt, omdat ze niet binnen 6 (of na verlenging 12) weken reageren (al diverse malen meegemaakt in mijn omgeving in diverse woonplaatsen). Die termijnen dateren uit de tijd dat ik met vergunningen bezig was (ca 10 jaar geleden). Onder de nieuwe omgevingswet kunnen die termijnen anders zijn.

Verder: dat er in een straat in strijd met de regels gebouwd is, biedt jou geen garantie dat het je wel gaat lukken, ook niet na een rechtszaak. Voor bouwsels - ook als die niet meer aan de huidige regels voldoet, of zelfs nooit aan de regels voldaan heeft, of dat je een 'wat is hier onder tafel geschoven' gevoel bij hebt, maakt niet uit als de vergunning eenmaal definitief is. Er schijnt in de omgevingswet geen verjaringstermijn te zijn voor illegale bouwsels. Al zal, vermoed ik, een rechter wel een redelijkheidbeginsel op na houden. In jouw geval is het dan afwachten of 25cm afwijking van de breedte na 3 jaar als 'redelijk' bestempeld zal worden. Je keuze om te willen legaliseren lijkt me de meest logische. Succes ermee. Hopelijk loopt het goed af.

[42erik]

musiman schreef op donderdag 27 juli 2023 @ 14:32:
@A-Tray Dit is @lexuzu 's eerste posting hier, dus zal wel niet alles gelezen hebben. Gewoon negeren.

Nou ja, feitelijk heeft ie wel gelijk. Wat schiet jij op met een handhavingverzoek? Ja, ermee dreigen om jouw kapel legaal te krijgen, maar met het verzoek zelf schiet je niks op

[musiman]

Bedankt voor de input, allemaal.

Ik wacht nu gewoon even het antwoord van de gemeente af. I'll keep you posted.

[radeoxx]

musiman schreef op dinsdag 1 augustus 2023 @ 14:58:
Bedankt voor de input, allemaal.

Ik wacht nu gewoon even het antwoord van de gemeente af. I'll keep you posted.

TS, is er nog nieuws?

[musiman]

radeoxx schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:01:
[...]


TS, is er nog nieuws?

Jazeker,

We staan in de wacht. De gemeente heeft de termijn met 6 weken verlengd omdat hun welstandscommissie nog geen advies heeft gegeven. Oftewel, het is nog even afwachten wat het antwoord gaat zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door musiman op 07-09-2023 12:44 ]

[Devriend]

En hoe is het afgelopen?

[Arie-]

@musiman

[arnob]

Over de beperking van de breedte van een dakkapel aan de voorkant..
Een dakopbouw/verlegde nok mag misschien wel tot 50cm van de zijkant. Er is wel een vergunning nodig maar die moet dan geen probleem zijn.

Dat is dan misschien een fijnere oplossing dan een kleinere dakkapel terugplaatsen.

[flaskk]

in hoeverre valt dit trouwens niet onder het onderzoeksplicht ? ik denk dat vorige bewoner niet bewust een te grote dakkapel heeft geplaatst.

Wat houdt de onderzoeksplicht van de koper in?
De onderzoeksplicht houdt in dat de koper zowel de bouwkundige als de juridische staat van een woning moet onderzoeken. Dit betekent dat alle informatie die publiek beschikbaar is, de koper geacht wordt zelf te vinden en te onderzoeken. Verkoper noch de makelaar is verantwoordelijk voor de correctheid of compleetheid van de gegeven informatie. Koper is en blijft 100% zelfstandig verantwoordelijk voor zijn onderzoeksplicht.

[loewie1984]

flaskk schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 13:46:
in hoeverre valt dit trouwens niet onder het onderzoeksplicht ? ik denk dat vorige bewoner niet bewust een te grote dakkapel heeft geplaatst.


[...]

Het staat er wel, maar wees eerlijk. Wie doet dat? En wie doet dat in deze tijd? Als je de tijd zou vragen in deze tijd van krapte op de huizenmarkt voor een bouwtechnische keuring, of er met de meetlat langs wilt gaan is de woning al aan je neus voorbij gegaan. Je krijgt er niet eens de kans voor, of de makelaar/verkoper kiest voor een minder kritische koper.

Het is wat dat betreft gewoon indekken tegen dit soort dingen.

[Hielko]

flaskk schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 13:46:
in hoeverre valt dit trouwens niet onder het onderzoeksplicht ? ik denk dat vorige bewoner niet bewust een te grote dakkapel heeft geplaatst.


[...]

Over het algemeen staat er in de vragenlijst die bij elke verkoop ingevuld wordt of er verbouwingen zijn gedaan waarvoor een vergunning nodig is, en of die vergunning ook aangevraagd is. Als koper voldoe je in beginsel aan je onderzoeksplicht als je uitgaat van wat de koper jou mededeelt. Als die zegt dat er geen verbouwingen plaats hebben gevonden waar een vergunning voor nodig was dan is het aan hem om een huis te leveren die daaraan voldoet.

[onetime]

Zijdelings on-topic: gisteren een bespreking met de welstand commissie, over een uitbouw plan, volledig in lijn met andere woningen in de omgeving, was in eerste instantie afgekeurd, moest "duidelijk ondergeschikt zijn aan het hoofdgebouw". Dat het wegens isolatie eisen van het bouwbesluit niet mogelijk was om de muur ergens anders te plaatsen, kwam in het eerste gesprek niet over. In het tweede gesprek gisteren kwam ik met een alternatief, maar dat was niet nodig. Gezien de situatie was het oorspronkelijke plan gewenst ...
Misschien hadden ze nu ook de tijd gehad om de stukken van het bestemmingsplan die ik bij het vorige gesprek had opgenomen in een pleit document te lezen en begrijpen.
En misschien hadden ze ook begrepen dat we het er niet bij zouden laten zitten.
Je zou nog gaan denken dat iemand je wil dwarszitten die bekend is met (iemand in) de commissie...

Maar wat ik wil zeggen, als je de eerste keer geen toestemming krijgt, probeer nog een gesprek aan te gaan.
En in jouw geval, maak goed duidelijk dat jij er geen schuld aan hebt en hoeveel afbreuk het zal doen aan je woon genot als het veranderd moet worden. (op een ander kleurtje aan de buitenkant na.)

[7ven]

onetime schreef op maandag 24 juli 2023 @ 17:53:
@t14wo 25cm, 10% van wat mag, verwaarloosbaar? Niet met je eens. Die dakkapel is geen 25m breed...
En dan nog, de rekening moet naar de vorige verkoper, vergeet je dat?

Sinds wanneer is 25cm 10% van 25m? Volgens mij is het 2,5m bij 25m of 25cm bij 250cm (2,5m) Hier zou het al snel om 50cm kunnen gaan als de dakkapel 5m breed is maar in ieder geval wel 25cm als het om een brede dakkapel gaat.

[onetime]

@7ven Je mist de context; je leest niet goed: 25cm is 10% -> 250cm. Op 25m begin ik 25cm mogelijk verwaarloosbaar te vinden. [/ot]

[Annie1980]

Fopjurist maakt het ook niet uit hoe lang ze al geen handhaving doen? Bv als je dakkapel al een jaar of 20 bestaat?
Kan me herinneren dat na 20 jaar landjepik je het land kan toeeigenen als niemand het teruggeclaimd heeft, gemeente, bv.

[Herman55]

Annie1980 schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 19:04:
Kan me herinneren dat na 20 jaar landjepik je het land kan toeeigenen als niemand het teruggeclaimd heeft, gemeente, bv.

Dat heeft enige nuance nodig. Na 20 jaar krijg je het gebruik van het land. Je zult nooit eigenaar worden.

[fopjurist]

Annie1980 schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 19:04:
Fopjurist maakt het ook niet uit hoe lang ze al geen handhaving doen? Bv als je dakkapel al een jaar of 20 bestaat?

In dit geval niet. De gemeente kan TS ook na 20 jaar nog dwingen de dakkapel af te breken. De enige uitzondering die mij bekend is, is dat een gemeente niet kan optreden tegen illegale bouwwerken die voor 1 april 2007 zijn aangekocht. Dat is een overgangssituatie omdat de wet toen is gewijzigd, en zodra zo'n bouwwerk wordt verkocht kan er alsnog worden opgetreden tegen de nieuwe eigenaar.

Kan me herinneren dat na 20 jaar landjepik je het land kan toeeigenen als niemand het teruggeclaimd heeft, gemeente, bv.

Dat heet verkrijgende verjaring en anders dan @Herman55 stelt word je dan inderdaad eigenaar en mag je jezelf als zodanig in het kadaster laten registreren. Verkrijgende verjaring gaat over wie de eigenaar is, en in dit geval gaat het over de vraag of een bouwwerk illegaal is. Dat is een andere situatie, en verkrijgende verjaring gaat dus niet op bij deze dakkapel. Gemeentes hebben trouwens wel mogelijkheden om op te treden tegen verkrijgende verjaring, en kunnen in sommige gevallen de grond terugvorderen. Dit werd in 2004 al geopperd door de minister van justitie waar het ging om gestolen zaken:

“Op grond van de algemene regeling van artikel 3:105 lid 1 BW jo artikel 3:306 BW wordt de bezitter inderdaad na 20 jaren eigenaar van de gestolen zaak, ook al is hij niet te goeder trouw. (…) Een en ander sluit niet uit dat na het intreden van de verjaringstermijn zowel de dief als de koper aansprakelijk zijn uit onrechtmatige daad waarbij vergoeding van de schade «in natura» kan plaatsvinden, namelijk door teruggave van de gestolen zaak.” (Aanhangsel Handelingen II nr. 332, Vergaderjaar 2004–2005)

De Hoge Raad heeft deze redenering herhaald in deze zaak die ging over landjepik van de gemeente:

Een persoon die een zaak in bezit neemt en houdt, wetende dat een ander daarvan eigenaar is, handelt tegenover die eigenaar immers onrechtmatig. Dat brengt mee dat deze laatste, mits aan de overige voorwaarden daarvoor is voldaan, kan vorderen dat hem door de bezitter de schade wordt vergoed die hij als gevolg van dat onrechtmatig handelen lijdt. Daaraan staan, gelet op de hiervoor in 3.7.2 vermelde bedoeling van de wetgever, het stelsel van de wet en in het bijzonder de door art. 3:105 BW teweeggebrachte eigendomsverkrijging, niet in de weg.

In een dergelijk geval ligt het voor de hand dat de rechter, indien de gedepossedeerde dat vordert en de occupant nog steeds eigenaar is, op de voet van art. 6:103 BW de bezitter veroordeelt bij wijze van schadevergoeding de wederrechtelijk in bezit genomen zaak aan de benadeelde in eigendom over te dragen.

[7ven]

onetime schreef op dinsdag 31 oktober 2023 @ 18:39:
@7ven Je mist de context; je leest niet goed: 25cm is 10% -> 250cm. Op 25m begin ik 25cm mogelijk verwaarloosbaar te vinden. [/ot]

Het is een behoorlijke afwijking van de norm maar in de praktijk is 10% afwijking wel vaak wat wordt toegelaten bij bouwen.

[peter13579]

musiman schreef op donderdag 7 september 2023 @ 12:43:
[...]

Jazeker,

We staan in de wacht. De gemeente heeft de termijn met 6 weken verlengd omdat hun welstandscommissie nog geen advies heeft gegeven. Oftewel, het is nog even afwachten wat het antwoord gaat zijn.

@musiman , heb je intussen al goed nieuws te delen voor de kerstdagen?

In ieder geval fijne feestdagen en een goed 2024 met dakkapel gewenst

[hermanbanken]

Na het lezen van deze 11 pagina’s ben ik ook wel benieuwd hoe het is afgelopen. Is de vergunning er gekomen?

[onetime]

@musiman Zoals je ziet zijn we benieuwd naar hoe het is afgelopen, als het al rond is. Wat is de status?

[musiman]

HAHA, nou dat is nog een heel verhaal.

Het is in ieder geval nog steeds niet afgelopen, maar het eind is in zicht.

De dakkapel is te breed en te hoog. Omdat er een dubbelbestemming geldt voor onze wijk, is de commissie Welstand extra streng. Echter, ik heb van een heleboel huizen die ook onder dezelfde dubbelbestemming vallen, foto's gemaakt waaruit blijkt dat die ook te breed zijn en sommigen wellicht ook te hoog. Ik kon van sommigen de goedgekeurde bouwvergunning aanvraag vinden, maar van menig dakkapel ook niet.
Nou heeft de commissie besloten dat de breedte wordt gedoogd. De hoogte is echter een ander verhaal.

De leverancier van de dakkapel heeft aangegeven dat de hoogte kan worden verlaagd met zo'n 10 tot 12 cm door iets weg te zagen en dan de dakkapel boei hiermee te verlagen. Vraag mij niet naar de technische termen, want ik ben maar een simpele IT'er en heb geen verstand van dakkapel constructies.
De kosten daarvan zijn geraamd op € 4200,- incl. BTW. Uiteraard zal de wederpartij dit al dan niet via hun verzekering moeten betalen.
Er zou binnen niks hoeven te worden gewijzigd, dus de gehele betimmering blijft onaangeroerd en dat stelt ons wel gerust.

Nu heeft de tekenaar een nieuwe tekening gemaakt die naar de gemeente is gestuurd. Eind deze maand (oei, dat is al snel) of de eerste week van maart hopen wij uitsluitsel te krijgen van de gemeente.

I'll keep you posted!!!

[ Voor 4% gewijzigd door musiman op 28-02-2024 12:54 ]

[t14wo]

musiman schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 12:52:
HAHA, nou dat is nog een heel verhaal.

Het is in ieder geval nog steeds niet afgelopen, maar het eind is in zicht.

De dakkapel is te breed en te hoog. Omdat er een dubbelbestemming geldt voor onze wijk, is de commissie Welstand extra streng. Echter, ik heb van een heleboel huizen die ook onder dezelfde dubbelbestemming vallen, foto's gemaakt waaruit blijkt dat die ook te breed zijn en sommigen wellicht ook te hoog. Ik kon van sommigen de goedgekeurde bouwvergunning aanvraag vinden, maar van menig dakkapel ook niet.
Nou heeft de commissie besloten dat de breedte wordt gedoogd. De hoogte is echter een ander verhaal.

De leverancier van de dakkapel heeft aangegeven dat de hoogte kan worden verlaagd met zo'n 10 tot 12 cm door iets weg te zagen en dan de dakkapel boei hiermee te verlagen. Vraag mij niet naar de technische termen, want ik ben maar een simpele IT'er en heb geen verstand van dakkapel constructies.
De kosten daarvan zijn geraamd op € 4200,- incl. BTW. Uiteraard zal de wederpartij dit al dan niet via hun verzekering moeten betalen.
Er zou binnen niks hoeven te worden gewijzigd, dus de gehele betimmering blijft onaangeroerd en dat stelt ons wel gerust.

Nu heeft de tekenaar een nieuwe tekening gemaakt die naar de gemeente is gestuurd. Eind deze maand (oei, dat is al snel) of de eerste week van maart hopen wij uitsluitsel te krijgen van de gemeente.

I'll keep you posted!!!

toon volledige bericht

Het is natuurlijk ook van de zotte dat je zo'n ingreep moet doen vanwege 10 centimeter. Als of iemand dat ooit gaat zien vanaf straatniveau. Dat je er binnen niets van merkt lijkt me overigens sterk. Want als je 12cm ergens afhaalt, zal het toch ergens weg moeten. Dan is het of de isolatie en dat wil je niet, of je plafond komt 12cm naar beneden.

[Aardedraadje]

Ik vind het wel bijzonder dat er blijkbaar zomaar 10-12 cm af kan, zónder de betimmering binnen aan te passen. Heb je dan straks niet een dakkappel zonder isolatie o.i.d?

[RemcoDelft]

t14wo schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 12:57:
[...]


Het is natuurlijk ook van de zotte dat je zo'n ingreep moet doen vanwege 10 centimeter.

En ondertussen spelen mensen tetris met zonnepanelen op dak, dat ziet er veel lelijker uit dan een dakkapel.

[t14wo]

*snip*

[ Voor 136% gewijzigd door We Are Borg op 28-02-2024 13:45 . Reden: rant ]

[musiman]

Ik ben het met jullie eens. In mijn wijk staan schitterende jaren '30 huizen, allemaal met van die lelijke zonnepanelen op het dak. Onze dakkapel is super mooi en nu moet er iets van de bovenkant af. Geen idee of dat de isolatie is of zo, want zoals ik al zei: ik heb geen verstand van dakkapellen. De bouwer heeft het mij wel geprobeerd uit te leggen en ik ga ervan uit dat hij wél weet waar die het over heeft.

Even een paar voorbeelden m.b.v. Google maps streetview.

[ Voor 20% gewijzigd door musiman op 28-02-2024 13:11 ]

[Dinictus208]

Sowieso moet er wet komen die bepaalt dat zonnepanelen alleen symmetrisch gelegd mogen worden.,
In onderste geval is dus alleen de middelste goedgekeurd.

[pagani]

Tja, smaken verschillen. Van mij mogen alle jaren '30 woningen platgegooid worden en vervangen door energieneutrale moderne huizen die ook nog eens wel voldoen aan moderne bouwvoorschriften.

Wel werkt de regelgeving "sjoemelen in de marge" in de hand, zoals de Velux "dakkapel" die voor de regels een dakraam is en dan ineens vergunningsvrij mag worden geplaatst, maar zo'n moderne vorm heeft dat deze (jaja, smaak) naar mijn mening zelden mooi op een huis past.

[musiman]

pagani schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 13:39:
Tja, smaken verschillen. Van mij mogen alle jaren '30 woningen platgegooid worden en vervangen door energieneutrale moderne huizen die ook nog eens wel voldoen aan moderne bouwvoorschriften.

Tja, smaken verschillen inderdaad. Ik heb echter zelden moderne woningen gezien die heel sfeervol met ornamenten, glas-in-lood en andere opluisteringen zijn gebouwd. Soms zijn er nieuwe huizen die in de jaren '30 stijl opgetrokken zijn, maar meestal is het gewoon prefab, een blok beton met tussenwandjes, nieuwbouwdeuren zonder sfeer en dermate isolatie dat er mechanische ventilatie nodig is om toch een beetje gezond te kunnen wonen zonder jezelf te vergiftigen. Ja, smaken verschillen.

[No Hands]

Aardedraadje schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 12:59:
Ik vind het wel bijzonder dat er blijkbaar zomaar 10-12 cm af kan, zónder de betimmering binnen aan te passen. Heb je dan straks niet een dakkappel zonder isolatie o.i.d?

Misschien zit er een heel hoog boeideel omheen?

[RobbieB]

musiman schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 14:31:
[...]
en dermate isolatie dat er mechanische ventilatie nodig is om toch een beetje gezond te kunnen wonen zonder jezelf te vergiftigen. Ja, smaken verschillen.

Dit inderdaad. Tegenwoordig lijken A+++++ woningen de norm te zijn, wat de kosten gigantisch opdrijft, niet alleen in aanbouw, maar ook onderhoud van alle apparatuur om een woning leefbaar te houden.
Een ‘0-op-de-meter’-woning moet toch ook te realiseren zijn met simpele raamventilatie? (Sterker, dat is ook prima te doen, want dat zijn verduurzaamde woningen van 20 jaar geleden).

Dit is in ieder geval 1 van de redenen dat woningen tegenwoordig onbetaalbaar zijn, en in mijn ogen zijn we daar een beetje ver doorgeschoten met de verduurzaming tov leefbaarheid. Maar goed, er zit vast weer een lobby achter die dit soort dingen in wet- en regelgeving krijgt zodat ze er nog meer knaken aan kunnen verdienen.

[geldersscheepje]

t14wo schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 12:57:
[...]


Het is natuurlijk ook van de zotte dat je zo'n ingreep moet doen vanwege 10 centimeter. Als of iemand dat ooit gaat zien vanaf straatniveau. Dat je er binnen niets van merkt lijkt me overigens sterk. Want als je 12cm ergens afhaalt, zal het toch ergens weg moeten. Dan is het of de isolatie en dat wil je niet, of je plafond komt 12cm naar beneden.

Mag ik advocaat van de duivel zijn? Laat 2 man een dag rommelen op het dak maar zonder iets aan te passen. Haal er een kwast verf overheen en klaar. Niemand gaat achteraf nameten of je nu wel of niet aan de 10 cm voldoet. Zoals al aangegeven: vanaf de straat zie je het verschil niet. Soms moet je gewoon een beetje burgerlijk ongehoorzaam zijn ...
Hier eenzelfde situatie gehad, ja het is aangepast (not) en nooit meer wat gehoord.

[musiman]

geldersscheepje schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 15:09:
[...]

Mag ik advocaat van de duivel zijn? Laat 2 man een dag rommelen op het dak maar zonder iets aan te passen. Haal er een kwast verf overheen en klaar. Niemand gaat achteraf nameten of je nu wel of niet aan de 10 cm voldoet. Zoals al aangegeven: vanaf de straat zie je het verschil niet. Soms moet je gewoon een beetje burgerlijk ongehoorzaam zijn ...
Hier eenzelfde situatie gehad, ja het is aangepast (not) en nooit meer wat gehoord.

Helaas. Er bestaat zeker een kans dat er een controleur komt, zeker nadat we zo'n lange procedure hebben gehad. Ook kan iemand melding doen of een toekomstige koper kan tegen de te grote dakkapel aanlopen. Wanneer dan blijkt dat de maten van de dakkapel zoals die bij de vergunningaanvraag zijn verstrekt, niet kloppen, dan hebben WIJ een probleem. Maar in onze situatie heeft de verkopende partij een probleem (qua kosten dan). Oftewel, wij zijn zeer zeker van plan om de dakkapel zodanig te verlagen, dat wij aan de vergunning voldoen. Alle kosten verhalen wij op de tegenpartij.

[geewizz25]

Misschien mosterd na de maaltijd maar voldoet jouw dakkapel aan deze eisen?

Dan zou het maar zo eens kunnen dat je binnen de norm zit en de verkoper helemaal geen vergunning nodig had.
En nee; ik werk niet bij Hollandia maar vond dit een interessante case omdat ik jaren geleden hetzelfde heb mee gemaakt.
Uiteindelijk heb ik gelijk gekregen van de gemeente omdat mijn gemeente geen nadere eisen in de lokale bouwbesluiten had staan en mijn dakkapel voldeed aan de algemene zoals o.a. genoemd in bijgaande link.

[musiman]

geewizz25 schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 16:03:
Misschien mosterd na de maaltijd maar voldoet jouw dakkapel aan deze eisen?
[Afbeelding]
Dan zou het maar zo eens kunnen dat je binnen de norm zit en de verkoper helemaal geen vergunning nodig had.
En nee; ik werk niet bij Hollandia maar vond dit een interessante case omdat ik jaren geleden hetzelfde heb mee gemaakt.
Uiteindelijk heb ik gelijk gekregen van de gemeente omdat mijn gemeente geen nadere eisen in de lokale bouwbesluiten had staan en mijn dakkapel voldeed aan de algemene zoals o.a. genoemd in bijgaande link.

Zoals ik eerder al heb aangegeven, in de welstandsnota van de gemeente staat precies hoe groot een dakkapel in onze gemeente mag zijn. Die op ons dak is te hoog en te breed.

[Sport_Life]

geldersscheepje schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 15:09:
[...]

Mag ik advocaat van de duivel zijn? Laat 2 man een dag rommelen op het dak maar zonder iets aan te passen. Haal er een kwast verf overheen en klaar. Niemand gaat achteraf nameten of je nu wel of niet aan de 10 cm voldoet. Zoals al aangegeven: vanaf de straat zie je het verschil niet. Soms moet je gewoon een beetje burgerlijk ongehoorzaam zijn ...
Hier eenzelfde situatie gehad, ja het is aangepast (not) en nooit meer wat gehoord.

Slecht advies. Ik heb ooit iets soortgelijks gehad in een woning uit 1896 die met behoud van details was gerenoveerd (nu gelukkig nieuwbouw, blij dat we van dat tochthok af zijn) en de gemeente ambtenaar kwam persoonlijk langs om eea te beoordelen.

Ik weet niet wat de consequentie is als je de boel belazert maar ik zou geen risico nemen .

[VW-Arjan]

Je hoeft zo’n ambtenaar volgens mij niet binnen te laten hoor.
Mag ie vanaf de openbare weg gaan meten dat de kapel 10cm te hoog is.

En ja, meten kan met een laser. Maar iets zegt mij dat dat niet met een laser van de AC-TION mag.

[musiman]

Sport_Life schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 17:53:
[...]

Slecht advies. Ik heb ooit iets soortgelijks gehad in een woning uit 1896 die met behoud van details was gerenoveerd (nu gelukkig nieuwbouw, blij dat we van dat tochthok af zijn) en de gemeente ambtenaar kwam persoonlijk langs om eea te beoordelen.

Ik weet niet wat de consequentie is als je de boel belazert maar ik zou geen risico nemen .

De consequentie is: wanneer iemand iets gebouwd heeft met een bouwvergunning, maar zich niet aan de bouwvergunning heeft gehouden, dan moet het gebouwde verwijderd worden. De gemeente kan een last onder dwangsom uitvaardigen: wanneer niet binnen zoveel tijd de situatie is "rechtgezet", dan volgt er per dag van overtreding een boete van X bedrag tot een maximum van Y. En die bedragen zijn NIET mis.

Oftewel, ik wil dat risico niet lopen, temeer omdat nu de tegenpartij de kosten heeft en niet ik.

[Thijsmans]

Ik zou zelf nog wel een poging willen doen om de boel voor de bestuursrechter te krijgen. Het is van de zotte dat er voor bijna 5k vertimmerd moet worden voor 12cm hoogte die je nergens gaat terugzien. Anderzijds kan ik me vanuit @musiman voorstellen dat je er de moeite niet insteekt, gezien de vorige eigenaar die 5k ophoest

[Santford]

De vorige eigenaar komt er naar mijn mening nog heel goed vanaf nu de breedte gedoogd wordt en de hoogte relatief eenvoudig aangepast kan worden.

Het had veel duurder uit kunnen pakken als de hele dakkapel aangepast of eraf had gemoeten en daarmee de inhoud van het huis kleiner had geworden. Dan kom je in een vervelendere situatie.

[J97B30A]

Weet je ook wanneer de dakkapel is geplaatst? Zo ver ik weet zou dat na 15 jaar verjaren en dan is hij wel "legaal". Je zou ook alsnog een vergunning in kunnen dienen en hopen dat de gemeente coulant is omdat de kapel al aanwezig is.

[ Voor 84% gewijzigd door J97B30A op 29-02-2024 08:13 ]

[vassago]

J97B30A schreef op donderdag 29 februari 2024 @ 08:12:
Weet je ook wanneer de dakkapel is geplaatst?

Of je leest het topic even, letterlijk de eerste regel in de openingspost

[vanaalten]

musiman schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 19:55:
Oftewel, ik wil dat risico niet lopen, temeer omdat nu de tegenpartij de kosten heeft en niet ik.

Heb even snel je laatste paar posts bekeken maar zag het zo snel niet: heb je het idee dat de verkopende partij meewerkend gaat zijn met de kosten betalen, of gaat dit nog een juridisch vervolg worden?

[bvdbos]

J97B30A schreef op donderdag 29 februari 2024 @ 08:12:
Weet je ook wanneer de dakkapel is geplaatst? Zo ver ik weet zou dat na 15 jaar verjaren en dan is hij wel "legaal". Je zou ook alsnog een vergunning in kunnen dienen en hopen dat de gemeente coulant is omdat de kapel al aanwezig is.

Illegale bouw verjaard niet in Nederland:
https://www.omroepbrabant...dorpsbewoners-protesteren

[musiman]

vanaalten schreef op donderdag 29 februari 2024 @ 08:34:
[...]

Heb even snel je laatste paar posts bekeken maar zag het zo snel niet: heb je het idee dat de verkopende partij meewerkend gaat zijn met de kosten betalen, of gaat dit nog een juridisch vervolg worden?

Het lijkt er vooralsnog op dat ze meewerkend zijn. Maakt mij op zich niet uit, een rechtzaak is zo gestart.

[musiman]

EINDELIJK GOED NIEUWS!!!

Gisteren is de bouwvergunning aan ons verleend! Nu is het nog zaak dat de hierbij gemaakte kosten door de wederpartij worden betaald. De ergste hobbel is echter genomen en daar zijn mijn vrouw en ik erg blij mee.

Ik heb onze contactpersoon bij de gemeente ook hartelijk bedankt, want hij heeft ons erg geholpen, veel meegedacht en goede tips gegeven. Maar bij deze wil ik jullie ook bedanken voor het geven van alle adviezen de afgelopen tijd.

Uiteraard zal ik de vorderingen m.b.t. de verlaging van de dakkapel en financiële afhandeling hier t.z.t. delen.

[Sissors]

Thijsmans schreef op woensdag 28 februari 2024 @ 21:57:
Ik zou zelf nog wel een poging willen doen om de boel voor de bestuursrechter te krijgen. Het is van de zotte dat er voor bijna 5k vertimmerd moet worden voor 12cm hoogte die je nergens gaat terugzien. Anderzijds kan ik me vanuit @musiman voorstellen dat je er de moeite niet insteekt, gezien de vorige eigenaar die 5k ophoest

Het zou ook van de zotte zijn dat een ander zich netjes aan de regels heeft te houden omdat diegene een bouwvergunning heeft aangevraagd, en degene die gewoon bouwvergunning vergeet zich niet aan dezelfde regels heeft te houden. Je kan je algemeen aanvragen of die regel moet bestaan, maar als die regel er is moet je ook consistent erin zijn.

Anyway goed nieuws voor TS, nu hopen dat de tegenpartij netjes betaald.

[Zebby]

musiman schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:21:
EINDELIJK GOED NIEUWS!!!

Gisteren is de bouwvergunning aan ons verleend! Nu is het nog zaak dat de hierbij gemaakte kosten door de wederpartij worden betaald. De ergste hobbel is echter genomen en daar zijn mijn vrouw en ik erg blij mee.

Ik heb onze contactpersoon bij de gemeente ook hartelijk bedankt, want hij heeft ons erg geholpen, veel meegedacht en goede tips gegeven. Maar bij deze wil ik jullie ook bedanken voor het geven van alle adviezen de afgelopen tijd.

Uiteraard zal ik de vorderingen m.b.t. de verlaging van de dakkapel en financiële afhandeling hier t.z.t. delen.

Hopen dat ze een beetje kunnen meeleven met de stress en tijd die het jullie al bezorgd heeft en kunnen zitten op de blaren die ze zelf hebben veroorzaakt. Maar dat zal wel niet

[onetime]

musiman schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 08:21:
EINDELIJK GOED NIEUWS!!!

Gisteren is de bouwvergunning aan ons verleend! Nu is het nog zaak dat de hierbij gemaakte kosten door de wederpartij worden betaald. De ergste hobbel is echter genomen en daar zijn mijn vrouw en ik erg blij mee.

Ik heb onze contactpersoon bij de gemeente ook hartelijk bedankt, want hij heeft ons erg geholpen, veel meegedacht en goede tips gegeven. Maar bij deze wil ik jullie ook bedanken voor het geven van alle adviezen de afgelopen tijd.

Uiteraard zal ik de vorderingen m.b.t. de verlaging van de dakkapel en financiële afhandeling hier t.z.t. delen.

Vergeet niet je eigen tijd en stress in rekening te brengen. Zoek eens wat een redelijk uurtarief zou zijn.

[musiman]

onetime schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 14:44:
[...]

Vergeet niet je eigen tijd en stress in rekening te brengen. Zoek eens wat een redelijk uurtarief zou zijn.

Ja, zou ik kunnen doen. Maar ik weet niet of ik daar nog weer energie in wil steken. We zitten al zo lang in die onzekerheid en dan is het op een gegeven moment wel "klaar". Maar ik zal het met mijn wederhelft overleggen. Bedankt nog voor de tip!!!

[RonnieKo]

Ik weet niet of je het via een rechtsbijstandverzekering laat lopen maar de ervaringen die wij hebben is dat ze veel zaken nakijken en dan ook aangeven dat ze dat betaald willen hebben. Een keer overleg met hun is vaak heel verhelderend.

[ Voor 13% gewijzigd door RonnieKo op 05-03-2024 16:16 ]

[musiman]

RonnieKo schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 16:15:
Ik weet niet of je het via een rechtsbijstandverzekering laat lopen maar de ervaringen die wij hebben is dat ze veel zaken nakijken en dan ook aangeven dat ze dat betaald willen hebben. Een keer overleg met hun is vaak heel verhelderend.

Ja, wij hebben onze rechtsbijstandverzekering hiervoor ingeschakeld. We hebben een jurist voor de civielrechtelijke kant en een advocaat voor de bestuursrechtelijke kant.

[BertVK]

onetime schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 14:44:
[...]

Vergeet niet je eigen tijd en stress in rekening te brengen. Zoek eens wat een redelijk uurtarief zou zijn.

Hoe zou je dat noemen? Een 'stressvergoeding'? En hoe maak je die uren hard?
Uiteindelijk gaat dat alleen maar meer tijd en stress kosten want de tegenpartij gaat daar niet mee akkoord. Het is vervelend maar TS is niet in dienst bij ze.

[twi]

onetime schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 14:44:
[...]

Vergeet niet je eigen tijd en stress in rekening te brengen. Zoek eens wat een redelijk uurtarief zou zijn.

Vergeet ook niet het dataverbruik, stroomkosten en waardevermindering voor de computer te verrekenen. Plus de papier- en inkt/patroonkosten voor het inleveren van de documenten bij de gemeente. Postzegeltjes of benzine van de auto. Slijtage van de schoenen en de data opslag van de gemaakte foto's.

Het lijkt erop alsof de TS te maken heeft met relatief meewerkende verkopers. Dat is al iets waar hij heel blij mee kan zijn. Je hoeft niet alles uit te persen.

[ Voor 8% gewijzigd door twi op 05-03-2024 20:57 ]

[onetime]

BertVK schreef op dinsdag 5 maart 2024 @ 19:50:
[...] Hoe zou je dat noemen? Een 'stressvergoeding'? En hoe maak je die uren hard?
Uiteindelijk gaat dat alleen maar meer tijd en stress kosten want de tegenpartij gaat daar niet mee akkoord. Het is vervelend maar TS is niet in dienst bij ze.

Nee, hij is niet in hun dienst; maar hij moet wel hun troep opruimen. Als hij alles uit handen had gegeven aan een advocaat met een uurtarief van €600 dan zouden ze blij zijn geweest met een redelijke vergoeding voor hem omdat hij het zelf heeft gedaan. Gewoon een vergoeding opnemen. De rest zie je nog wel.

[onetime]

@twi Je trekt het wel echt in het belachelijke. Zo ver dat ik er niet op in ga.

[musiman]

De wederpartij moet al de kosten voor de vergunning aanvraag betalen. Daar bovenop komen de kosten om de dakkapel met 10 cm. te verlagen. Ik denk dat ze hiermee al behoorlijk "gestraft" zijn. Maar voor de zekerheid ga ik met mijn vrouw en de jurist in overleg over dat wat @onetime geadviseerd heeft.

[musiman]

Bij deze de (hopelijk) laatste update betreffende onze illegaal geplaatste dakkapel.

De gemeente is akkoord gegaan met een verlaging van de dakkapel met minimaal 10 centimeter. De breedte hoeft niet aangepast te worden (ik denk dankzij alle foto's van vergelijkbare dakkapellen uit de buurt). De dakkapellen bouwer heeft aangegeven dat de verlaging geen consequenties heeft voor de binnenkant van het huis.

De verbouwing heeft inmiddels plaatsgevonden. Nu volgen twee foto's, de eerste van voor de verbouwing en de tweede van erna. Zelf vind ik dat het heel goed is opgelost.


VOOR aanpassing




NA aanpassing




Ik ben benieuwd naar jullie mening.