Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?

[P.K.]

BlackMonkey schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:18:
[...]


Waar denk je dat het de afgelopen pagina's over is gegaan?

Ik zie voor heel veel geïnterpreteer van mensen die niet dagelijks met die materie te maken hebben.

Terwijl die tool juist een prima uitsluitsel geeft.
Dan heb je een antwoord waar je mee verder kan, ipv dit geinterpreteer.

[ Voor 9% gewijzigd door P.K. op 01-02-2023 20:09 ]

[BlackMonkey]

P.K. schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:53:
[...]


Ik zie voor heel veel geïnterpreteer van mensen die niet dagelijks met die materie te maken hebben.

Terwijl die tool juist een prima uitsluitsel geeft.

De tool is prima. Die is al meermaals benoemd.
Tevens heeft TS de welstandseisen van de gemeente er al bij gezocht, heeft de makelaar er naar gekeken en de jurist van de rechtsbijstand. Lijkt mij dat die toch ook wel even gekeken hebben.

De reacties gaan echt letterlijk al in op de voorbeelden die je geeft. TS is bijv prima op de hoogte dat zijn dakkapel niet gelijk is aan welke de buurman wil.

[vassago]

BlackMonkey schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 19:18:
[...]
Waar denk je dat het de afgelopen pagina's over is gegaan?

Ja, altijd mooi. Een topic van 2 maanden oud kicken met "ja, euh. Ik heb niet alles gelezen maareh".

[musiman]

P.K. schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 17:03:
Heb het topic even snel gescand, dus weet niet of het al gezegd is, maar, heb je zelf al een check gedaan of jouw dakkapel vergunningsplichtig is? In principe is iets bouwen vergunningsplichtig, maar afhankelijk van je gemeente kan er vrijstelling zijn als je, bijvoorbeeld, binnen bepaalde afmetingen blijft.

Op www.omgevingsloket.nl kan je heel makkelijk zelf een toetsing doen. Daar worden de lokale regels gelijk toegepast. Mocht daar aangegeven worden dat het vergunningsvrij is, heb je ook gelijk 'bewijs' dat het mag, of heb je uitsluitsel dat je echt bezig moet met legaliseren.

Ik zag dat je aan hebt gegeven dat de buurman over de volle breedte wil bouwen, dat is sowieso al een heel andere situatie dan op de foto die je hebt gepost van jouw dakkapel. Dat die aanvraag is afgewezen betekent niet gelijk dat jouw dakkapel illegaal is, of jouw eventuele aanvraag afgewezen gaat worden.

Op het eerste oog lijk je te voldoen aan gangbare vereisten (50cm uit de erfgrens/dakrand, 1 meter uit de dakgoot, max 175cm hoog).

Zoals anderen al aangaven, heb ik uiteraard de welstandsnota van mijn gemeente erbij gepakt. De wijk waar ik in woon is vergunningsplichtig. Het betreft een mooie (en gewilde) jaren '30 wijk. De dakkapel an sich voldoet hoogstwaarschijnlijk aan de gangbare vereisten, maar dat neemt niet weg dat in de betreffende welstandsnota staat dat de gemeente ernaar streeft om zoveel mogelijk uniformiteit te behouden. Oftewel, wanneer ik een dakkapel heb die afwijkt van die van de buren, is dat geen uniform iets. Ik houd mijn hart vast!!!

De brief die mijn behandelaar van de rechtsbijstandverzekering deze week stuurt bevat alle informatie die de wederpartij kan gebruiken om te bepalen of zij ermee instemt alle kosten te vergoeden of om zich hiertegen in verweer te stellen. Wanneer dat laatste het geval is, heb ik er op dit moment nog het volste vertrouwen in dat wij gaan winnen. Dit in verband met eerdere uitspraken (jurisprudentie).

[VidaR-9]

Mooi dat er stappen gemaakt worden, ook al gaat het traag. Ik denk dat je juridisch inderdaad zeer sterk staat, aangezien zij het ontbreken van de vergunning nergens hebben aangegeven in hun verkoopdocumentatie.

Laten we hopen dat het met een sisser afloopt en de vergunningsaanvraag gewoon wordt goedgekeurd (en zonder morren wordt vergoed door de vorige eigenaar).

[P.K.]

vassago schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 22:16:
[...]


Ja, altijd mooi. Een topic van 2 maanden oud kicken met "ja, euh. Ik heb niet alles gelezen maareh".

Nu kijk je zelf niet goed.
1) het was niet mijn kick
2) ik gaf een link die ik niet in het topic ben tegengekomen

musiman schreef op donderdag 2 februari 2023 @ 08:02:
[...]


Zoals anderen al aangaven, heb ik uiteraard de welstandsnota van mijn gemeente erbij gepakt. De wijk waar ik in woon is vergunningsplichtig. Het betreft een mooie (en gewilde) jaren '30 wijk. De dakkapel an sich voldoet hoogstwaarschijnlijk aan de gangbare vereisten, maar dat neemt niet weg dat in de betreffende welstandsnota staat dat de gemeente ernaar streeft om zoveel mogelijk uniformiteit te behouden. Oftewel, wanneer ik een dakkapel heb die afwijkt van die van de buren, is dat geen uniform iets. Ik houd mijn hart vast!!!

De brief die mijn behandelaar van de rechtsbijstandverzekering deze week stuurt bevat alle informatie die de wederpartij kan gebruiken om te bepalen of zij ermee instemt alle kosten te vergoeden of om zich hiertegen in verweer te stellen. Wanneer dat laatste het geval is, heb ik er op dit moment nog het volste vertrouwen in dat wij gaan winnen. Dit in verband met eerdere uitspraken (jurisprudentie).

Als een voormalig jurist bij een gemeente (toevallig in het fysieke domein) wil je ten eerste zeggen:
Maak je niet te druk, illegale dakkapellen staan niet hoog op de prioriteiten lijst, daar maakt niemand zich druk om tenzij het moet (lees: als er klachten komen, of je er zelf mee aan komt)
Ten tweede: mocht het wel gebeuren krijg je ruim de tijd en meerdere kansen het in orde te maken.
Die dakkapel slopen zou voor jou, zeker gezien het verhaal, onevenredig zwaar zijn, daar zullen ze echt niet aan beginnen.

Ook al heeft de gemeente Zwolle een welstandsnota opgesteld, die zal (zoals je eerder al aanhaalde) vooral gericht zijn op uiterlijke kenmerken en bedoeld zijn om excessen zoals je buurman tegen te kunnen houden.
Uniform / gelijk ogend betekent niet identiek(!) Dat zou namelijk betekenen dat degene die als eerste een dakkapel plaatst bepaald hoe de rest van de straat het moet doen. Dat is niet realistisch. Als ik het verhaal zo lees zullen ze wellicht alleen moeilijk kunnen doen over de wangen van je dakkapel. Obv de foto’s zou ik zeggen dat jij voor de rest prima kan betogen dat jou dakkapel gelijkogend is aan de anderen. Jouw dakkapel is in dezelfde stijl als de rest en in vergelijkbare kleuren. Iets groter, maar dat is niet perse verboden.

Daarover gesproken, jouw bestaande dakkapel zal nooit en te nimmer een precedent scheppen voor je buurman om over de volle breedte een dakkapel te plaatsen. Die realisatie miste ik een beetje bij het doorlezen van dit topic. Die dingen staan totaal los van elkaar.
Hopelijk kan je hem dat uitleggen, zodat hij jou niet verder meesleurt in zijn probleem.

Vandaar dat ik je aanraad dat ding op te meten, als je zekerheid hebt dat jouw dakkapel binnen de vergunningsvrije normen valt kan je dat ook uitleggen aan die buurman en geeft dat voor jezelf misschien wat rust.

[BlackMonkey]

P.K. schreef op donderdag 2 februari 2023 @ 08:53:
[...]


Nu kijk je zelf niet goed.
[..]
2) ik gaf een link die ik niet in het topic ben tegengekomen

theturtle in "Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?"
musiman in "Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?"
Bas.013 in "Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?"

Je bedoeld het vast goed. Je laatste reactie voegt al een stuk meer toe aan het topic. Maar je initiële post droeg echt niks bij aan het topic.

[musiman]

@P.K. Jouw verhaal werkt zeker geruststellend. Hopelijk zal het bij de kosten van de bouwvergunning blijven en mag de dakkapel blijven zoals die is. Bedankt voor de info!

@BlackMonkey Ja, dat klopt. Ik kan echter wel begrijpen dat P.K. in eerste instantie niet alles voor ogen had. Het begint zo onderhand best een lange thread te worden en zelf heb ik ook weleens dat ik midden in een topic beland en eerst een kwartier of langer kwijt ben aan het inlezen alvorens ik al dan niet een reactie kan gaan posten.

[musiman]

***UPDATE***

Inmiddels is er vanuit mijn rechtsbijstandverzekeraar een brief naar de vorige eigenaar gegaan en hebben wij van hun rechtsbijstand een reactie mogen ontvangen.

In deze reactie staat dat zij bereid zijn de kosten voor de vergunningsaanvraag te betalen en stellen voor de reactie van de gemeente af te wachten. Mocht het antwoord negatief uitpakken, dan willen ze graag in overleg om te kijken welke oplossingen er dan zijn.

[Freeaqingme]

Dank voor de update @musiman ! Is dit ook wat je gaat doen, of gaan jullie je hier eerst nog op beraden?

[musiman]

@Freeaqingme ik neem aan van wel, ja. Daarom ga ik ze vragen om de bouwtekeningen en de offerte, zodat de gemeente precies weet wat erop is geplaatst, hoe groot de dakkapel is en wat die heeft gekost (belangrijk i.v.m. de leges die de gemeente rekent voor de aanvraag).

[Killion]

musiman schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 13:04:
***UPDATE***

Inmiddels is er vanuit mijn rechtsbijstandverzekeraar een brief naar de vorige eigenaar gegaan en hebben wij van hun rechtsbijstand een reactie mogen ontvangen.

In deze reactie staat dat zij bereid zijn de kosten voor de vergunningsaanvraag te betalen en stellen voor de reactie van de gemeente af te wachten. Mocht het antwoord negatief uitpakken, dan willen ze graag in overleg om te kijken welke oplossingen er dan zijn.

Dit laat naar m.i. al zien dat hun eigen rechtsbijstand er ook niet veel in ziet..

[Ivow85]

Dat is goed nieuws. Dat de wederpartij aangeeft de eventuele kosten voor de vergunningaanvraag te dragen, is al een redelijke erkenning van aansprakelijkheid aan hun kant.

[eLScha]

Killion schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 16:40:
[...]


Dit laat naar m.i. al zien dat hun eigen rechtsbijstand er ook niet veel in ziet..

Die rechtsbijstand wil ook gewoon eerst weten of er wel echt een groot probleem is. Als die dakkapel alleen gelegaliseerd moet worden en dat gaat zonder problemen, dan ben je met een paar honderd euro klaar.

[musiman]

eLScha schreef op vrijdag 24 februari 2023 @ 17:10:
[...]


Die rechtsbijstand wil ook gewoon eerst weten of er wel echt een groot probleem is. Als die dakkapel alleen gelegaliseerd moet worden en dat gaat zonder problemen, dan ben je met een paar honderd euro klaar.

Nou, ik hoop echt dat het daar inderdaad bij blijft. De kosten van zo'n aanvraag is afhankelijk van de verbouwingskosten en zijn naar ik schat iets van 500 - 600 Euro. Hopelijk is de gemeente coulant en blijft het daarbij.

[RonnieKo]

Klopt de leges zijn inderdaad afhankelijk van de bouwkosten. Normaal gesproken probeer je die wat lager in te schatten zodat de leges ietsjes lager zijn. Voor naar de rechtsbijstand: Ook jouw onkosten (uren) mag je meerekenen.

[musiman]

RonnieKo schreef op donderdag 2 maart 2023 @ 08:20:
Klopt de leges zijn inderdaad afhankelijk van de bouwkosten. Normaal gesproken probeer je die wat lager in te schatten zodat de leges ietsjes lager zijn. Voor naar de rechtsbijstand: Ook jouw onkosten (uren) mag je meerekenen.

Eigen onkosten meerekenen? Wat bedoel je daar precies mee?

[Montaner]

musiman schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 14:23:
[...]

Eigen onkosten meerekenen? Wat bedoel je daar precies mee?

De uren welke je steekt in deze zaak. Geloof dat daar een (relatief laag) uurtarief tegenoverstaat als vergoeding. Als het je geen weken werk kost zou ik het gewoon zien als eigen tijd investeren ipv gezien worden als 'onderste uit de kan halen'.

[RonnieKo]

musiman schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 14:23:
[...]

Eigen onkosten meerekenen? Wat bedoel je daar precies mee?

Wat @Montaner al aangeeft jouw eigen uren die je er aan besteed. Je kan eerst zien waar de aannemer mee komt. Hij heeft een paar opties.
- Afkopen met jou is voor hem "het goedkoopste". Daarmee koopt hij eigenlijk het risico af. Ik weet niet of ik daar op zou zitten wachten.
- Vergunning aanvragen is voor hem een andere goedkope oplossing maar kost hem tijd (en daarmee geld). Als de vergunning nog krijgt of aanpassingen moet doen kost het hem alsnog wat extra geld.
- Dakkapel aanpassen / verplaatsen. Dat zal de duurste zijn.

Het grootste risico is dat je de vergunning niet zal krijgen. De kosten van verwijderen, dak herstellen en een waarde vermindering (minder vloeroppervlak van je woning) zijn dan voor jou of de aannemer.

[VidaR-9]

RonnieKo schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 16:58:
[...]


Wat @Montaner al aangeeft jouw eigen uren die je er aan besteed. Je kan eerst zien waar de aannemer mee komt. Hij heeft een paar opties.
- Afkopen met jou is voor hem "het goedkoopste". Daarmee koopt hij eigenlijk het risico af. Ik weet niet of ik daar op zou zitten wachten.
- Vergunning aanvragen is voor hem een andere goedkope oplossing maar kost hem tijd (en daarmee geld). Als de vergunning nog krijgt of aanpassingen moet doen kost het hem alsnog wat extra geld.
- Dakkapel aanpassen / verplaatsen. Dat zal de duurste zijn.

Het grootste risico is dat je de vergunning niet zal krijgen. De kosten van verwijderen, dak herstellen en een waarde vermindering (minder vloeroppervlak van je woning) zijn dan voor jou of de aannemer.

Aannemer?
Verkoper bedoel je denk ik.

[boyette]

loewie1984 schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:51:
Als koper heb je sowieso onderzoeksplicht en als verkoper moet je ook dingen aangeven, iets verzwijgen zoals een illegale of niet vergunde dakkapel is niet fijn. Dat kan een hoop gedoe opleveren.

Wat ik me wel afvraag is of de taxateur dit ook niet had moeten opmerken..
dat is namelijk het onderzoek van de koper..

[RonnieKo]

VidaR-9 schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 17:06:
[...]
Aannemer? Verkoper bedoel je denk ik.

Degene die de dakkapel zet. Je mag het een verkoper noemen maar ik noem het gewoon een aannemer of dakkapellenboer.

[fopjurist]

RonnieKo schreef op donderdag 2 maart 2023 @ 08:20:
Klopt de leges zijn inderdaad afhankelijk van de bouwkosten. Normaal gesproken probeer je die wat lager in te schatten zodat de leges ietsjes lager zijn. Voor naar de rechtsbijstand: Ook jouw onkosten (uren) mag je meerekenen.

Een vergoeding voor eigen tijd als je zelf zaken gaat repareren en daarvan de uren bijhoudt kan ik nog wel inkomen, maar de tijd waarin je de juridische situatie uitzoekt kun je vergeten.

[RonnieKo]

boyette schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 17:07:
[...]
Een vergoeding voor eigen tijd als je zelf zaken gaat repareren en daarvan de uren bijhoudt kan ik nog wel inkomen, maar de tijd waarin je de juridische situatie uitzoekt kun je vergeten.

De aannemer heeft voor het probleem gezorgd. Primair mag hij het oplossen. Vaak is afkopen makkelijker, sneller en goedkoper. Hij zal mogen aangeven waaruit de afkoopsom opgebouwd is. één van die onderdelen kan zijn een vergoeding voor de uren die iemand maakt om een vergunning te krijgen. Als de aannemer het niet zelf hoeft te doen scheelt het hem geld en gedoe. Daar mag ook wat tegenover staan.

[VidaR-9]

Misschien mis ik wat maar de aannemer is op dit moment toch geen partij in deze kwestie? Dit vast toch over @musiman vs de vorige bewoner = verkoper?

[twain4me]

VidaR-9 schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 18:04:
Misschien mis ik wat maar de aannemer is op dit moment toch geen partij in deze kwestie? Dit vast toch over @musiman vs de vorige bewoner = verkoper?

Exact, je bent als opdrachtgever verantwoordelijk voor de juiste vergunningen. uiteraard kan een aannemer daar eventueel een adviserende of uitvoerende functie in hebben en dan kan hij wel aangesproken worden voor eventuele fouten in dat onderdeel van het werk maar dus niet bij.. "plaats die dakkapel maar op het dak"

door hoe de wabo is opgebouwd is in basis elke vorm van bouwen vergunningsplichtig, je moet dus specifiek een vergunnigsvrije uitzondering hebben op die wet. en dat is aan de opdrachtgever om uit te (laten) zoeken.

[Gijsje22]

Problemen is vooral dat mensen reageren zonder het topic goed te lezen. Dan krijg je dit soort verwarring, maar goed dat is off-topic.

[RonnieKo]

VidaR-9 schreef op vrijdag 3 maart 2023 @ 18:04:
Misschien mis ik wat maar de aannemer is op dit moment toch geen partij in deze kwestie? Dit vast toch over @musiman vs de vorige bewoner = verkoper?

Ja, dat klopt Volgens mij is het in een ander draadje dat een aannemer heeft aangegeven dat het zonder vergunning kan maar het bleek niet goed gegaan te zijn.

[Wolly]

Het bestemmingsplan staat bebouwing van maximaal 1000 kubieke meter toe, verdeeld over een huis (750 kuub) en een bijgebouw (250 kuub). Maar het nieuwe huis op nummer 5 heeft zo’n beetje de dubbele inhoud. Dat komt door een verbindingsstuk tussen huis en bijgebouw en door een overschrijding van de nokhoogte met 77 centimeter.

Burgemeester en wethouders stellen voor om het veel te grote huis nu legaal te maken. ,,Dat besluit is een worsteling geweest”, geeft wethouder Gijs van Leeuwen toe. ,,Ik zit hier met een vervelend onderbuikgevoel.” Hij begrijpt de bezwaarmaker en snapt ook de ophef in de politiek. De volledige oppositie bestempelt het gedrag van deze bouwer als asociaal en vindt het niets dat hij nu alsnog aan een vergunning wordt geholpen.

Waarom dan legaliseren? ,,We volgen het advies van onze juridische afdeling”, legt Van Leeuwen uit. ,,De inschatting is dat de rechter het niet proportioneel vindt om de overtredingen ongedaan te maken.” Met andere woorden: de gemeente rekent niet op steun van de rechter. Waar de juridische afdeling deze veronderstelling op baseert, blijkt niet uit de openbare stukken. Het college neemt het in ieder geval serieus en kiest daarom voor de andere optie: rechtbreien.

Eigenaar lapt regels aan zijn laars en bouwt een veel te grote villa, gemeente wil het nu tóch toestaan

Het kan dus nog meevallen

[ Voor 13% gewijzigd door Wolly op 07-03-2023 09:56 ]

[bie100]

Wolly schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 09:56:
[...]


[...]


Eigenaar lapt regels aan zijn laars en bouwt een veel te grote villa, gemeente wil het nu tóch toestaan

Het kan dus nog meevallen

vaak ook klassenjustitie toch?

[UTMachine]

Wolly schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 09:56:
[...]


[...]


Eigenaar lapt regels aan zijn laars en bouwt een veel te grote villa, gemeente wil het nu tóch toestaan

Het kan dus nog meevallen

Het is wel ongelofelijk ook, het lijkt dat ze het moedwillig hebben gedaan, en dan gaat de rechter er in mee???

Geef ze dan een boete van 5x jaarsalaris of waarde van het huis of zo, dan straf je ze tenminste goed. Anders wordt je er voor beloond.

[Wolly]

UTMachine schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 14:36:
[...]


Het is wel ongelofelijk ook, het lijkt dat ze het moedwillig hebben gedaan, en dan gaat de rechter er in mee???

Geef ze dan een boete van 5x jaarsalaris of waarde van het huis of zo, dan straf je ze tenminste goed. Anders wordt je er voor beloond.

Brutalen hebben de halve wereld. Om het even op de dakkapel te betrekken, wat rechtvaardigt hoge kosten om het te moeten wijzigen als er einde van de rit toch nog een dakkapel zit maar dan ietsje kleiner?

[m3gA]

Wolly schreef op dinsdag 7 maart 2023 @ 09:56:
[...]


[...]


Eigenaar lapt regels aan zijn laars en bouwt een veel te grote villa, gemeente wil het nu tóch toestaan

Het kan dus nog meevallen

In Belgie laten ze het je gewoon afbreken. Mag van mij hier ook wel hoor.

[Wolly]

m3gA schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 15:15:
[...]

In Belgie laten ze het je gewoon afbreken. Mag van mij hier ook wel hoor.

In Belgie krijg je volgens mij voor elk ontwerp een vergunning

[m3gA]

Wolly schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 15:17:
[...]


In Belgie krijg je volgens mij voor elk ontwerp een vergunning

Dat dan weer wel. Ik woon vlak bij de grens en blijf me verbazen over hun slechte smaak.

[perspectivebass]

m3gA schreef op woensdag 8 maart 2023 @ 15:20:
[...]

Dat dan weer wel. Ik woon vlak bij de grens en blijf me verbazen over hun slechte smaak.

Woon in een wijk met veel zelfbouw kavels. Nederlanders hebben ook een slechte smaak kan ik je vertellen. Een gemiddelde Sims woning is er niks bij.

[musiman]

***UPDATE***

Inmiddels zijn we weer een stapje verder.

De wederpartij heeft ons de oorspronkelijke offerte en bouwtekeningen toegezonden, zodat wij vandaag een bouwvergunning aan konden vragen.

Nu is het wachten op een antwoord van de gemeente.

[Freeaqingme]

@musiman stuur je dan ook dit verhaal mee als context naar de gemeente, of dien je het in als ware de dakkapel nog gebouwd moet worden?

Geen idee welk van de 2 opties verstandiger zou zijn, maar je hebt er vast over nagedacht

[jongetje]

Freeaqingme schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 15:40:
@musiman stuur je dan ook dit verhaal mee als context naar de gemeente, of dien je het in als ware de dakkapel nog gebouwd moet worden?

Geen idee welk van de 2 opties verstandiger zou zijn, maar je hebt er vast over nagedacht

Er is maar 1 optie, dat is legaliseren. Liegen dat er nog niets is is een beetje gek als je de start werkzaamheden 2 weken van te voren moet melden en er staat al iets als de gemeente komt kijken...

[musiman]

Freeaqingme schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 15:40:
@musiman stuur je dan ook dit verhaal mee als context naar de gemeente, of dien je het in als ware de dakkapel nog gebouwd moet worden?

Geen idee welk van de 2 opties verstandiger zou zijn, maar je hebt er vast over nagedacht

Zoals @jongetje al aangeeft, heb ik duidelijk in de vergunningaanvraag (zelfs meermaals) aangegeven dat het om een aanvraag achteraf gaat.

[Horla]

jongetje schreef op zaterdag 1 april 2023 @ 16:33:
[...]

Er is maar 1 optie, dat is legaliseren. Liegen dat er nog niets is is een beetje gek als je de start werkzaamheden 2 weken van te voren moet melden en er staat al iets als de gemeente komt kijken...

Is dat iets dat in Nederland standaard wordt gedaan? Hier in België is mijn ervaring dat men alleen gaat kijken in het geval van een klacht.

[jongetje]

Horla schreef op maandag 3 april 2023 @ 15:18:
[...]

Is dat iets dat in Nederland standaard wordt gedaan? Hier in België is mijn ervaring dat men alleen gaat kijken in het geval van een klacht.

Ik heb zelf 2 jaar geleden een dakkapel/uitbouw laten plaatsen. Hiervoor moest ik het werk inclusief constructieberekeningen 2 weken voor de start aanleveren en het werk aanmelden. De gemeente is 2 keer wezen kijken.

[onetime]

musiman schreef op maandag 3 april 2023 @ 14:58:
[...] Zoals @jongetje al aangeeft, heb ik duidelijk in de vergunningaanvraag (zelfs meermaals) aangegeven dat het om een aanvraag achteraf gaat.

Heb je ook aangegeven dat je het huis onwetend zo gekocht hebt?

[musiman]

onetime schreef op maandag 3 april 2023 @ 19:09:
[...]

Heb je ook aangegeven dat je het huis onwetend zo gekocht hebt?

Uhhh... nee eigenlijk niet. Had ik wel kunnen doen, inderdaad.

[onetime]

@musiman Alsnog?

[RonnieKo]

Je kan eventueel nog een verduidelijking meegeven met de bestaande aanvraag. Dat heeft geen invloed op de lengte van de procedure. Het kan wel handig zijn om het te doen.

[Freeaqingme]

Als je inderdaad hebt aangegeven dat het een bestaande situatie is zou ik dat inderdaad doen als dat kan. Op die manier laat je zien dat je een goedwillende burger bent die een fout waar je zelf ook maar mee geconfronteerd bent probeert goed te maken.

En niet dat je ter kwader trouw gewoon die dakkapel gebouwd hebt om achteraf 'even' te laten legaliseren.

Formeel is het wellicht geen overweging voor de ambtenaren, maar uiteindelijk zijn dat toch ook net mensen.

[musiman]

RonnieKo schreef op woensdag 5 april 2023 @ 11:38:
Je kan eventueel nog een verduidelijking meegeven met de bestaande aanvraag. Dat heeft geen invloed op de lengte van de procedure. Het kan wel handig zijn om het te doen.

Ik zal het gelijk even doen. Thanks!

edit: DONE!!!

Ik kon geen opmerkingen toevoegen, dus heb ik maar een pdf toegevoegd aan de aanvraag met daarin een kort schrijven wat de reden is van het achteraf aanvragen van de bouwvergunning.

[ Voor 24% gewijzigd door musiman op 05-04-2023 15:09 ]

[musiman]

***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

[RonnieKo]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

== Lijstje met gegevens ==

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Dat is balen. Dit lijkt een standaard lijstje wat ze aangeven als er maar iets ontbreekt. Je gaat nu terug naar de aannemer om de gewenste gegevens te ontvangen? Dit moet je echt doen voor die datum doen. De kans bestaat dat ze dan de aanvraag eruit gooien en dat je dan opnieuw moet aanvragen. Als je weet wanneer je de gegevens krijgt zou ik die datum sowieso doorgeven. Om dit soort dingen was het handiger geweest dat de aannemer de vergunning zou aanvragen.

Succes!

[I_IBlackI_I]

RonnieKo schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 15:11:
[...]


Je gaat nu terug naar de aannemer om de gewenste gegevens te ontvangen? [...] Om dit soort dingen was het handiger geweest dat de aannemer de vergunning zou aanvragen.

Ik denk dat TS dit weer bij de wederpartij neerlegt met de vraag of zij dit kunnen aanleveren. Natuurlijk was het makkelijker als de aannemer dit had gedaan. Of als de wederpartij dit had gedaan, of als de makelaar had verteld dat er een dakkapel zonder vergunning was aangebracht of of of. TS probeert het nu zo goed mogelijk recht te zetten.

[Toke_gt]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Dit lijkt er in mijn ogen op dat ambtenaar niet doorheeft dat het om een aanvraag achteraf gaat. Er is immers geen sprake van bestaand en nieuw, er is alleen bestaand. Zou het zin hebben te bellen en nog eens uit te leggen wat jouw situatie is en dat je het probeert op een nette manier te regelen? (Je had immers ook niks kunnen doen).

[Freeaqingme]

Als dat die ambtenaar nog niet helder is kan ik me voorstellen dat 't sowieso handig is om even je situatie met 'm te delen.

Dat gezegd hebbende, die ambtenaar moet het (denk ik?) gewoon beoordelen alsof het een reguliere aanvraag betreft. Daarom kan ik me voorstellen dat hij gewoon z'n gebruikelijke lijstje moet afwerken.

[musiman]

Toke_gt schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 16:11:
[...]

Dit lijkt er in mijn ogen op dat ambtenaar niet doorheeft dat het om een aanvraag achteraf gaat. Er is immers geen sprake van bestaand en nieuw, er is alleen bestaand. Zou het zin hebben te bellen en nog eens uit te leggen wat jouw situatie is en dat je het probeert op een nette manier te regelen? (Je had immers ook niks kunnen doen).

Ik heb die man aan de telefoon gehad en het is echt duidelijk dat dit een aanvraag achteraf is.
De aangeleverde bouwtekening vond ik zelf eigenlijk ook al meer een schetsje op papier.

[Wolly]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 18:34:
[...]

Ik heb die man aan de telefoon gehad en het is echt duidelijk dat dit een aanvraag achteraf is.
De aangeleverde bouwtekening vond ik zelf eigenlijk ook al meer een schetsje op papier.

Ik krijg een beetje de indruk dat je hier meer werk aan hebt dan je zou verwachten. Heb je iets afgesproken met de tegenpartij over vergoeding van je uren?

En hoe gaat straks het spel lopen als de aanvraag stuk loopt omdat de aanvraag niet volledig was? Dan kan de blame game echt losgaan.

[FreakNL]

Toke_gt schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 16:11:
[...]

Dit lijkt er in mijn ogen op dat ambtenaar niet doorheeft dat het om een aanvraag achteraf gaat. Er is immers geen sprake van bestaand en nieuw, er is alleen bestaand. Zou het zin hebben te bellen en nog eens uit te leggen wat jouw situatie is en dat je het probeert op een nette manier te regelen? (Je had immers ook niks kunnen doen).

Ja zo werkt het natuurlijk niet.

Dan zou je eerst een kapel kunnen zetten en daarna achteraf legaliseren met bestaand = nieuw.

Natuurlijk is er wel een “bestaand”. Alleen in deze context kun je dat beter “origineel” noemen.

Overigens heeft mijn dakkapel levererancier gewoon de BAM tekeningen uit de folder uit 1991 als basis gepakt. Dat was echt niet zo super uitgebreid.

[TwingyTwingy]

Diezelfde gemeente heeft de bouwtekeningen in haar archief zitten. Wellicht dat die nog een redelijk getrouw beeld geven.

Achteraf gezien is het wellicht beter geweest om een gespecialiseerd jurist hierop te zetten. Uiteraard op kosten van de vorige eigenaren. Kan alsnog natuurlijk.

[BiLLY_daKid]

Je weet dat je ook leges mag dokken straks?

Voor iedere verbouwing bij ons in het dorp, onder de 10k is dat 350 euro. 350 voor het dichtmetselen van een raam, 350 voor een draagbalk, 350 voor een schuifpui in een dragende muur 🤪

[onetime]

Ik ben voor een uitbouw voor mijn vriendin in het streekarchief hier geweest om de originele bouwtekeningen te achterhalen. Iets gevonden wat redelijk leek, maar niet 100% correct was. Tegen de 100 foto's gemaakt. Nieuwe tekeningen niet zoals besproken en volgens opname van de aannemer zelf, aantal maal moeten corrigeren. Aanvraag door tekenaar van aannemer ingediend. En now we wait...

[Smobbo]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Dit soort ‘computer says no’ reacties zouden bij mij al voor een hoop irritatie zorgen. Die ambtenaar weet dat het een aanvraag achteraf is en gaat toch vanalles vragen, want dat hoort zo?!
Alsof de plattegrond tekening van de oude situatie met gebruiksfunctie(!) relevant is om te beoordelen of die dakkapel er een beetje oké bij staat.
Die vent moet gewoon ff achter z’n bureau vandaan kruipen en op z’n fiets naar dat huis toe rijden. Even kijken, misschien ook binnen kijken. Dan zeggen ‘oké, ziet er prima uit’. Klaar.

Maar nee, we gaan hier voor tientallen duizenden euro’s aan tijd aan verspillen…

[Nijl]

Die ambtenaar zet je aan het werk, en ik heb het vermoeden dat hij aan het einde van de rit de boel gaat afkeuren en het ding alsnog helemaal verdwijnen moet en alles in de oude staat terug moet.

[FreakNL]

Dat hoeft niet perse. Hangt ook van de gemeente af.

Hier wordt vanalles achteraf gelegaliseerd.

[Freeaqingme]

Nijl schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:32:
Die ambtenaar zet je aan het werk, en ik heb het vermoeden dat hij aan het einde van de rit de boel gaat afkeuren en het ding alsnog helemaal verdwijnen moet en alles in de oude staat terug moet.

Dat kan ik hier niet uithalen hoor. Voor hetzelfde geldt heeft de ambtenaar al in z'n hoofd zitten dat 't allemaal wel goedkomt, maar is het dan wel nodig dat TS en die ambtenaar zich even aan de procedure moeten houden. We leven immers in een rechtstaat, dus moet het op z'n minst lijken alsof het via de regels ging

[TwingyTwingy]

Freeaqingme schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:39:
[...]


Dat kan ik hier niet uithalen hoor. Voor hetzelfde geldt heeft de ambtenaar al in z'n hoofd zitten dat 't allemaal wel goedkomt, maar is het dan wel nodig dat TS en die ambtenaar zich even aan de procedure moeten houden. We leven immers in een rechtstaat, dus moet het op z'n minst lijken alsof het via de regels ging

Naast het risico van de gemeente loopt TS ook een risico op bezwaar makende buren. Die willen immers dan ook een grote kapel aan de voorkant. Die precedentwerking zal één van de belangrijkste toetsingscriteria zijn. Als de gemeente het niet zo erg vind dat er meer van dit soort kapellen in de wijk komen dan komt het allemaal wel goed. Maar de meeste gemeenten zijn niet zo happig op dit soort joekels in jaren 30 wijken.

[Wolly]

TwingyTwingy schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:47:
[...]


Naast het risico van de gemeente loopt TS ook een risico op bezwaar makende buren. Die willen immers dan ook een grote kapel aan de voorkant. Die precedentwerking zal één van de belangrijkste toetsingscriteria zijn. Als de gemeente het niet zo erg vind dat er meer van dit soort kapellen in de wijk komen dan komt het allemaal wel goed. Maar de meeste gemeenten zijn niet zo happig op dit soort joekels in jaren 30 wijken.

Die buur is de aanleiding voor dit topic, zie openingspost

[TwingyTwingy]

Wolly schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:48:
[...]


Die buur is de aanleiding voor dit topic, zie openingspost

I know, maar één buur maakt nog geen zomer

[Wolly]

TwingyTwingy schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:49:
[...]


I know, maar één buur maakt nog geen zomer

Correct, in mijn ogen hebben die buren ook gewoon een punt als dit achteraf goedgekeurd wordt.

[twain4me]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Hebben ze al aangegeven dat er zicht is op legalisatie? of heb je gewoon een omgevingsvergunning aangevraagd? dit lijstje behoord bij dat laatste

[M14]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Ik denk dat je nu slapende honden wakker hebt gemaakt en jezelf een hoop ellende op je hals hebt gehaald vanwege een principiële reden.

Besef dat er een grote kans bestaat dat je kosten krijgt die je niet kunt verhalen. Het is leuk dat je advocaat/rechtsbijstand dat vertelt, maar als het een zaak wordt kan een rechter (deels) in je nadeel beslissen.

[t14wo]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 00:06:
[...]


Ik denk dat je nu slapende honden wakker hebt gemaakt en jezelf een hoop ellende op je hals hebt gehaald vanwege een principiële reden.

Besef dat er een grote kans bestaat dat je kosten krijgt die je niet kunt verhalen. Het is leuk dat je advocaat/rechtsbijstand dat vertelt, maar als het een zaak wordt kan een rechter (deels) in je nadeel beslissen.

Wat is er precies niet slim aan het legaliseren van een dakkapel op zijn nieuw gekochte huis?

Lijkt me niet meer dan logisch dat je dat zwaard niet boven je wilt hebben hangen.

En de verkopers hadden hierover duidelijk en open moeten zijn, wat aantoonbaar niet gebeurd is. Dus alle kosten gaan gewoon die kant op.

[Quartz123]

Hij had geen keus. De buurman begon te zeuren hij wilde nu ook een dakkapel maar kreeg geen vergunning.

Je weet gewoon 100% zeker dat zo'n buurman dan gaat lopen piepen naar de gemeente zo van "hij wel ik niet huilie huilie"

Was de oude bewoner zelf misschien een handige harrie die zelf even gauw een dakkapel erin heeft gerousd om wat meer voor het huis te vangen?
Dat er daarom geen bouwtekeningen zijn ? Of de aannemer was een maatje van 'm of zo?

Klote dit hoor, veel succes

[ Voor 36% gewijzigd door Quartz123 op 15-04-2023 07:50 ]

[Nijl]

Wat als nu tijdens de procedure blijkt dat de kapel in kwestie bouwtechnisch niet in orde is ?

[Ivow85]

Nijl schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 09:13:
Wat als nu tijdens de procedure blijkt dat de kapel in kwestie bouwtechnisch niet in orde is ?

Dan zal dat sowieso in orde gemaakt moeten worden, ook als het formaat en uiterlijk nu achteraf wel worden goedgekeurd door de gemeente.

De kosten van een dergelijke bouwtechnische tekortkoming zijn uiteraard op de verkopers te verhalen. Wat bouwtechnisch niet volgens de regels gebouwd is, is immers altijd non-conform.

[P.K.]

Wolly schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:54:
[...]


Correct, in mijn ogen hebben die buren ook gewoon een punt als dit achteraf goedgekeurd wordt.

In mijn ogen dus absoluut niet. Mocht de dakkapel van TS gelegaliseerd worden, geeft dat geen vrijbrief om maar van alles te gaan bouwen in die straat.

Bij de dakkapel van TS is het bureaucratische proces 'vergeten', maar was de dakkapel normaal gesproken waarschijnlijk goedgekeurd (afgaande op verhaal/foto's). De buurman wil iets neerzetten dat alle gangbare afmetingen te buiten gaat. Er is een reden dat je in dat soort wijken nooit een dakkapel aan de voorkant ziet over de volle breedte van de woning...

Dit zijn twee totaal verschillende zaken. Alleen sleurt de buurman TS wel mee in zijn waanzin.

twain4me schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 19:59:
[...]


Hebben ze al aangegeven dat er zicht is op legalisatie? of heb je gewoon een omgevingsvergunning aangevraagd? dit lijstje behoord bij dat laatste

Ik ken Zwolle redelijk, heb de bekendmaking kunnen vinden. Er wordt gesproken over legalisatie, dus dat is wel goed doorgekomen.
Vraag me alleen af of bij de behandelaar het verhaal wel goed is doorgedrongen dat het niet redelijk is om van TS al deze documenten te verlangen.

[Wolly]

P.K. schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 09:56:
[...]


In mijn ogen dus absoluut niet. Mocht de dakkapel van TS gelegaliseerd worden, geeft dat geen vrijbrief om maar van alles te gaan bouwen in die straat.

Bij de dakkapel van TS is het bureaucratische proces 'vergeten', maar was de dakkapel normaal gesproken waarschijnlijk goedgekeurd (afgaande op verhaal/foto's). De buurman wil iets neerzetten dat alle gangbare afmetingen te buiten gaat. Er is een reden dat je in dat soort wijken nooit een dakkapel aan de voorkant ziet over de volle breedte van de woning...

Dit zijn twee totaal verschillende zaken. Alleen sleurt de buurman TS wel mee in zijn waanzin.

Waarom denk je dat de dakkapel goedgekeurd zou zijn in een normale situatie terwijl deze bij de buurman die eenzelfde dakkapel wilt bouwen is geweigerd?

En waarom is het waanzin als iemand een vergunning krijgt dat een ander voor hetzelfde geen vergunning zou krijgen?

Uit de op:

Vorige week kwam een nieuwe buur bij ons met de vraag of wij de bouwvergunning van de dakkapel aan de voorzijde hebben. Hij wil zelf namelijk ook een dakkapel en heeft een vergunning aangevraagd. Deze is echter geweigerd. Hij mocht wel een dakkapel plaatsen die net zo groot is als die van een andere buur (niet die van ons, maar aan de andere kant), maar die is kleiner dan die van ons. Ik zei: wanneer er voor onze dakkapel een bouwvergunning is afgegeven, dan is er een precedent geschapen. Ik zal de vorige eigenaar vragen om de vergunning.

[ Voor 8% gewijzigd door Wolly op 15-04-2023 10:00 ]

[P.K.]

Wolly schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 10:00:
[...]


Waarom denk je dat de dakkapel goedgekeurd zou zijn in een normale situatie terwijl deze bij de buurman die eenzelfde dakkapel wilt bouwen is geweigerd?

En waarom is het waanzin als iemand een vergunning krijgt dat een ander voor hetzelfde geen vergunning zou krijgen?

Uit de op:

[...]

Lees dan ook even dit:

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:45:
[...]

De buur heeft een vergunning aangevraagd voor een dakkapel over de gehele breedte, dus niet de breedte van onze dakkapel. De gemeente heeft aangegeven dat dit niet mag, maar wel de breedte van die andere buur. Daarom heb ik nog enige hoop dat het goedgekeurd zou kunnen worden.

En ja, ik denk ook dat we maar alvast de rechtsbijstandsverzekering in moeten gaan schakelen.

Het gaat niet om hetzelfde.
De buurman wil over de volle breedte een dakkapel bouwen. Totaal niet te vergelijken dus.

[Wolly]

P.K. schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 10:02:
[...]


Lees dan ook even dit:


[...]


Het gaat niet om hetzelfde.
De buurman wil over de volle breedte een dakkapel bouwen. Totaal niet te vergelijken dus.

Ah dank. Dat zou inderdaad niet kunnen maar ik verkeerde in de veronderstelling dat de buurman eenzelfde dakkapel wilde en dat is in mijn ogen gerechtvaardigd zodra de kapel van TS wordt gelegaliseerd.

[M14]

t14wo schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 07:46:
[...]


Wat is er precies niet slim aan het legaliseren van een dakkapel op zijn nieuw gekochte huis?

Lijkt me niet meer dan logisch dat je dat zwaard niet boven je wilt hebben hangen.

En de verkopers hadden hierover duidelijk en open moeten zijn, wat aantoonbaar niet gebeurd is. Dus alle kosten gaan gewoon die kant op.

Even de advocaat van de duivel: de vorige eigenaar heeft naar eer en geweten gehandeld: vergunning was niet noodzakelijk dus het is legaal. Het is aan de TS om het tegendeel te bewijzen.

Maar nu heeft de TS de gemeente wakker gemaakt en zal iets moeten. Mocht hij daar keuzes in maken waarvan de vorige eigenaar de kosten betwist, gaat dit ook weer een zaak opleveren. De kans bestaat dat dit in het nadeel van TS uitvalt en er alsnog deels voor opdraait.

[VidaR-9]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 10:15:
[...]
Even de advocaat van de duivel: de vorige eigenaar heeft naar eer en geweten gehandeld: vergunning was niet noodzakelijk dus het is legaal. Het is aan de TS om het tegendeel te bewijzen.

Maar nu heeft de TS de gemeente wakker gemaakt en zal iets moeten. Mocht hij daar keuzes in maken waarvan de vorige eigenaar de kosten betwist, gaat dit ook weer een zaak opleveren. De kans bestaat dat dit in het nadeel van TS uitvalt en er alsnog deels voor opdraait.

Dat de dakkapel vergunningsplichtig was is in 5 minuten aan te tonen.

Ik denk dat het een vrij duidelijke zaak is dat in het geval van schade omdat de dakkapel weg moet de kosten voor de verkoper zijn. Maar voordat het zover is gaat er waarschijnlijk alsnog een hoop geld, tijd en frustratie inzitten. Om nog maar te zwijgen van het feit dat die dakkapel dan daadwerkelijk weg moet en dus ook iets doet met je woning qua ruimte.

Het zou allemaal niet zo lastig moeten zijn als je een redelijke ambtenaar treft. Maar juist nu lijkt er een iemand de aanvraag te behandelen die puur de checklist afwerkt zonder zelf logisch na te denken.

[vassago]

VidaR-9 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 11:27:
[...]
Het zou allemaal niet zo lastig moeten zijn als je een redelijke ambtenaar treft. Maar juist nu lijkt er een iemand de aanvraag te behandelen die puur de checklist afwerkt zonder zelf logisch na te denken.

Hoezo zonder logisch na te denken? Als je een illegaal gebouwde dakkapel anders behandeld dan een nog te bouwen, waarom zou je dan uberhaubt vooraf een vergunning aanvragen?

[micky_]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Er wordt door nogal wat tweakers hierop onterecht fel gereageerd.
De gemeente moet de wet uitvoeren en daarom (ten minste) de dakkapel aan het bouwbesluit en aan de welstandseisen toetsen. Daarvoor heeft de gemeente flink wat info nodig, zoals blijkt dit lijstje. En bij het ter inzage leggen en vervolgens afgeven van de vergunning (hopelijk lukt dat!) moet de gemeente verantwoorden dat ze zich aan de wet houdt. De gevraagde info wordt ook onderdeel van de vergunning.
Een "bierviltje" (om maar wat te noemen) met daarop een schets plus de uitnodiging om een ambtenaar een keer door de straat te laten rijden is volstrekt onvoldoende.

Ook de suggestie dat de gemeente erop uit is om de vergunning af te wijzen, is nergens op gebaseerd. De gemeente doet tot nu toe gewoon wat ze moet doen.

TS, ik hoop dat dit allemaal snel en voorspoedig verloopt. Wat een onverkwikkelijke toestand.

[VidaR-9]

vassago schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 12:11:
[...]
Hoezo zonder logisch na te denken? Als je een illegaal gebouwde dakkapel anders behandeld dan een nog te bouwen, waarom zou je dan uberhaubt vooraf een vergunning aanvragen?

Omdat je anders het risico loopt dat je de boel weer moet afbreken

[twain4me]

vassago schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 12:11:
[...]


Hoezo zonder logisch na te denken? Als je een illegaal gebouwde dakkapel anders behandeld dan een nog te bouwen, waarom zou je dan uberhaubt vooraf een vergunning aanvragen?

als je bijna zeker weet dat je hem krijgt kan dat zeker lonen. in sommige gemeentes is legalisatie namelijk goedkoper iets wat in strijd is met de welstandsnota of bestemmingsplan.. daar zou ik heel erg mee oppassen.

[M14]

VidaR-9 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 11:27:
[...]


Dat de dakkapel vergunningsplichtig was is in 5 minuten aan te tonen.

Ik denk dat het een vrij duidelijke zaak is dat in het geval van schade omdat de dakkapel weg moet de kosten voor de verkoper zijn. Maar voordat het zover is gaat er waarschijnlijk alsnog een hoop geld, tijd en frustratie inzitten. Om nog maar te zwijgen van het feit dat die dakkapel dan daadwerkelijk weg moet en dus ook iets doet met je woning qua ruimte.

Het zou allemaal niet zo lastig moeten zijn als je een redelijke ambtenaar treft. Maar juist nu lijkt er een iemand de aanvraag te behandelen die puur de checklist afwerkt zonder zelf logisch na te denken.

Dat vind jij. Het is maar de vraag of een rechter dat ook vindt én alle (gemaakte) kosten door een rechter worden toegewezen.

Wat nou als een rechter vindt dat de verkoper ter goeder trouw heeft gehandeld omdat op het moment van bouwen regels niet helemaal duidelijk waren en de gemeente er nu anders over denkt en toch wil gaan handhaven?

Ook wordt het risico gelopen dat er daadwerkelijk iets weg moet. Dan zit je mooi te kijken met je goede bedoelingen terwijl voor dat moment er nog niks aan de hand was: De zaak van de buurman was sowieso niet vergelijkbaar.

Ik denk dat de TS, uit principiële redenen, een hoop onnodige ellende op z'n hals heeft gehaald. In het beste geval kost het een hoop werk, in het slechtste geval kost het een dakkapel en geld wat niet kan worden verhaald.

[twain4me]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 14:44:
[...]


Dat vind jij. Het is maar de vraag of een rechter dat ook vindt én alle (gemaakte) kosten door een rechter worden toegewezen.

Wat nou als een rechter vindt dat de verkoper ter goeder trouw heeft gehandeld omdat op het moment van bouwen regels niet helemaal duidelijk waren en de gemeente er nu anders over denkt en toch wil gaan handhaven?

Ook wordt het risico gelopen dat er daadwerkelijk iets weg moet. Dan zit je mooi te kijken met je goede bedoelingen terwijl voor dat moment er nog niks aan de hand was: De zaak van de buurman was sowieso niet vergelijkbaar.

Ik denk dat de TS, uit principiële redenen, een hoop onnodige ellende op z'n hals heeft gehaald. In het beste geval kost het een hoop werk, in het slechtste geval kost het een dakkapel en geld wat niet kan worden verhaald.

Pas als de verkoper verkeerd is ingelicht door bv de gemeente heeft hij ten goede trouw gehandeld. hij heeft dan namelijk informatie van een normaal betrouwbare bron voor waar aangenomen en door gegeven. gewoon niet weten of niet zoeken valt daar niet onder. daar hebben we ook een woord voor, onkunde.

En als ik mij niet vergis is het niet TS die de problemen op zijn hals haalt maar juist de buren die ook zoon ding willen.

[ Voor 20% gewijzigd door twain4me op 15-04-2023 15:21 ]

[t14wo]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 14:44:
[...]


Dat vind jij. Het is maar de vraag of een rechter dat ook vindt én alle (gemaakte) kosten door een rechter worden toegewezen.

Wat nou als een rechter vindt dat de verkoper ter goeder trouw heeft gehandeld omdat op het moment van bouwen regels niet helemaal duidelijk waren en de gemeente er nu anders over denkt en toch wil gaan handhaven?

Ook wordt het risico gelopen dat er daadwerkelijk iets weg moet. Dan zit je mooi te kijken met je goede bedoelingen terwijl voor dat moment er nog niks aan de hand was: De zaak van de buurman was sowieso niet vergelijkbaar.

Ik denk dat de TS, uit principiële redenen, een hoop onnodige ellende op z'n hals heeft gehaald. In het beste geval kost het een hoop werk, in het slechtste geval kost het een dakkapel en geld wat niet kan worden verhaald.

Een dakkapel aan de voorkant van je huis is in beginsel altijd vergunningplichtig. Dus hoe kom je erbij dat je ter goeder trouw kan handelen als er niet eens een vergunningaanvraag bij de gemeente bekend is?

Het is heel simpel; je dient als burger de wet te kennen. Ken je die niet (wat vrij logisch is) dan consulteer je een expert, aka de gemeente. Dan had voeige bewoner direct gehoord dat er een vergunning aangevraagd moet worden.

Ter goeder trouw werkt niet lekker icm vergunningen. Dat werkt hooguit als je een gestolen laptop ‘ter goeder trouw’ koopt van een dief.

[twain4me]

t14wo schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 15:34:
[...]


Een dakkapel aan de voorkant van je huis is in beginsel altijd vergunningplichtig. Dus hoe kom je erbij dat je ter goeder trouw kan handelen als er niet eens een vergunningaanvraag bij de gemeente bekend is?

er zijn al plekken waar dakkapel aan de voorkant niet vergunningsplichtig is, meestal zijn dit welstandsvrije wijken. Meerdere gemeentes zijn bezig (geweest) met onderzoek naar vergunningsvrij dakkapellen bouwen aan de voorkant.

[t14wo]

twain4me schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 16:10:
[...]


er zijn al plekken waar dakkapel aan de voorkant niet vergunningsplichtig is, meestal zijn dit welstandsvrije wijken. Meerdere gemeentes zijn bezig (geweest) met onderzoek naar vergunningsvrij dakkapellen bouwen aan de voorkant.

Vandaar ‘in beginsel’.

Het is sowieso een rare regeling. Achter kan je gewoon een dakkapel plaatsen, terwijl ook dat vol in het zicht kan staan.

[ Voor 13% gewijzigd door t14wo op 15-04-2023 16:59 ]

[M14]

t14wo schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 15:34:
[...]


Een dakkapel aan de voorkant van je huis is in beginsel altijd vergunningplichtig. Dus hoe kom je erbij dat je ter goeder trouw kan handelen als er niet eens een vergunningaanvraag bij de gemeente bekend is?

Het is heel simpel; je dient als burger de wet te kennen. Ken je die niet (wat vrij logisch is) dan consulteer je een expert, aka de gemeente. Dan had voeige bewoner direct gehoord dat er een vergunning aangevraagd moet worden.

Ter goeder trouw werkt niet lekker icm vergunningen. Dat werkt hooguit als je een gestolen laptop ‘ter goeder trouw’ koopt van een dief.

Nogmaals: het kan zijn dat een rechter dat anders ziet. Een rechtzaak blijft een gok.

En nogmaals: winnen betekent niet dat alle gemaakte kosten worden toegewezen.

twain4me schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 15:14:
[...]


En als ik mij niet vergis is het niet TS die de problemen op zijn hals haalt maar juist de buren die ook zoon ding willen.

De TS is actief richting de gemeente aan het communiceren en haalt daarmee deze problemen op z'n nek. Afwachten was gewoon prima geweest in zijn situatie.

[Jupiter2]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 20:45:
[...]


Nogmaals: het kan zijn dat een rechter dat anders ziet. Een rechtzaak blijft een gok.

En nogmaals: winnen betekent niet dat alle gemaakte kosten worden toegewezen.


[...]


De TS is actief richting de gemeente aan het communiceren en haalt daarmee deze problemen op z'n nek. Afwachten was gewoon prima geweest in zijn situatie.

Heb jij uberhaupt het topic wel gelezen?

[twain4me]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 20:45:
Afwachten was gewoon prima geweest in zijn situatie.

hangt van je uitgangspunt af of dat prima is. hij weet inmiddels dat het illegaal is, wat lastig kan zijn bij de verkoop van zijn huis. het nu op willen lossen snap ik wel, nu zijn de vogels (verkopers) nog niet gevlogen.

[HerZon]

musiman schreef op vrijdag 14 april 2023 @ 14:52:
***UPDATE***

Een tegenvaller. De persoon die mijn aanvraag behandelt, geeft aan dat ik (veel) te weinig info mee heb gestuurd. Of ik even de volgende info aan wil leveren:

− Situatietekening
− Geveltekening (bestaand en nieuw)
− Doorsnedetekening (bestaand en nieuw)
− Plattegrondtekening (bestaand en nieuw), met gebruiksfunctie van de ruimte(n)
− Principedetails van gezichtsbepalende delen
− Constructietekening en -berekening
− Kleurenfoto’s
− Isolatiewaarden
− Opgave toegepaste bouwmaterialen en de kleur daarvan
− Indien er sprake is van een verblijfsruimte: gegevens m.b.t. de
ventilatievoorzieningen

En er is een uiterlijke datum om dit in te leveren. Hopelijk lukt dat voor die tijd.

Zoek even een bouwkundig tekenbureau.
Die hebben hier ervaring mee. Dat zal niet gratis zijn, maar ik vermoed dat als je gewoon alles netjes aanlevert het proces loopt zoals het moeten lopen.
Soms is volgen slimmer dan vechten.

[twain4me]

HerZon schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 20:51:
[...]


Zoek even een bouwkundig tekenbureau.
Die hebben hier ervaring mee. Dat zal niet gratis zijn, maar ik vermoed dat als je gewoon alles netjes aanlevert het proces loopt zoals het moeten lopen.
Soms is volgen slimmer dan vechten.

Vechten moet je bijna nooit doen maar overleggen of alles wel echt nodig is is best wel verstandig. Een gesprek van 5 minuten spaart je zo een paar honderd euro teken/rekenwerk.
Vaak wordt zoon lijstje gewoon standaard gestuurd door de intake en nieteens door de bouwinspecteur.
iemand met ervaring in legalisaties is altijd handig.

[M14]

Jupiter2 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 20:49:
[...]

Heb jij uberhaupt het topic wel gelezen?

Heb jij überhaupt verder vooruit gekeken dan wat hier geschreven is? En het perspectief van de andere partij meegenomen in de beoordeling? Of een idee wat het gevolg van een rechtzaak kan zijn?

Misschien komt het niet zo ver, maar als de verkopers bepaalde kosten betwisten en het zo ver laten komen, dan is het voor beide partijen gewoon een gok wat er uit komt.

[t14wo]

M14 schreef op zaterdag 15 april 2023 @ 22:33:
[...]


Heb jij überhaupt verder vooruit gekeken dan wat hier geschreven is? En het perspectief van de andere partij meegenomen in de beoordeling? Of een idee wat het gevolg van een rechtzaak kan zijn?

Misschien komt het niet zo ver, maar als de verkopers bepaalde kosten betwisten en het zo ver laten komen, dan is het voor beide partijen gewoon een gok wat er uit komt.

TS beseft dst hij niet goed heeft doorgevraagd toen verkopers bepaalde vragen van de makelaar onbeantwoord heeft gelaten. Dus mocht het zo zijn dat ook hij/zij kosten moet nemen, dan lijkt me dat een geaccepteerd risico.

Verkopers blijven gewoon aansprakelijk voor deze ellende. En zeggen dat een rechter optie 1,2 of 3 kan beslissen is allemaal waar. Meest waarschijnlijk is dat de verkopers zullen moeten compenseren.

Verder zie ik geen kosten die ts maakt die buitensporig of onverstandig zijn. Een vergunningaanvraag indienen is het minste dat moet gebeuren.

[musiman]

Bedankt voor het meedenken, allemaal!

Even deze dingen:
- wanneer wij ervoor zouden hebben gekozen om geen vergunning achteraf aan te vragen, dan zouden we bij een verkoop van ons huis zelf grote problemen hebben met de nieuwe kopers. We kunnen niet anders.
- @M14 zie het vorige punt. Het is dus geen principiële kwestie.
- @HerZon bedankt voor de tip!!!
- @Nijl wanneer de dakkapel niet zou voldoen, dan moet die aangepast/vervangen worden. De kosten hiervan zal ik dan proberen te verhalen op de wederpartij.
- @TwingyTwingy klopt. Er kunnen buren zijn die bezwaar aantekenen. Nou is het wel zo dat we inmiddels vrijwel iedereen in onze straat kennen en mijn gevoel zegt dat het allemaal hele redelijke mensen zijn.

Tot zover. I'll keep you posted.

[Chalk]

Ik was zojuist in de polisvoorwaarden van een potentiële nieuwe opstalverzekering aan 't lezen en kwam het volgende tegen bij het hoofdstuk waarin staat welke kosten verzekerd zijn naast de schadekosten. Hierbij moest ik meteen aan dit topic denken.

Wel interessant, wellicht heb je dit of iets soortgelijks in je woonverzekering zitten? Dan is natuurlijk nog de vraag hoe de verzekeraar tegen je casus aan kijkt.

3.6. Welke kosten zijn naast de schade verzekerd?

Wij vergoeden kosten als deze noodzakelijk zijn door een schade die verzekerd is. De kosten die wij
vergoeden, staan in de tabel hieronder.

Kosten van noodzakelijke veranderingen of maatregelen die u verplicht van de overheid moet nemen

Moet u verplicht van de overheid noodzakelijke veranderingen aan de woning uitvoeren? Of moet u van de overheid verplicht noodzakelijke maatregelen nemen? Dan vergoeden wij deze kosten.
Ook kosten die u verplicht van de overheid moet maken voor het schoonmaken, opruimen, opslaan, vervangen of vernietigen van uw grond of water vergoeden wij. Er moet bijvoorbeeld een noodoplossing, zoals een afzetting, geregeld worden. Of er moet verplicht volgens nieuwe regels van het bouwbesluit herbouwd worden.

[FRANQ]

Chalk schreef op dinsdag 23 mei 2023 @ 08:28:
Ik was zojuist in de polisvoorwaarden van een potentiële nieuwe opstalverzekering aan 't lezen en kwam het volgende tegen bij het hoofdstuk waarin staat welke kosten verzekerd zijn naast de schadekosten. Hierbij moest ik meteen aan dit topic denken.

Wel interessant, wellicht heb je dit of iets soortgelijks in je woonverzekering zitten? Dan is natuurlijk nog de vraag hoe de verzekeraar tegen je casus aan kijkt.


[...]

offtopic:
Zal er voor 2026 wel uit zijn, maar anders wel chill met de verplichte hybride warmtepomp

[ Voor 22% gewijzigd door FRANQ op 23-05-2023 15:18 ]

[onetime]

@FRANQ Ik vraag me af of het wel schade is. Volgens nl.wikipedia.org/wiki/schade wel, denk ik.

[musiman]

@FRANQ Dit is wel interessante informatie!!! Ik leg het voor aan mijn vrouw (die in de verzekeringswereld werkzaam is...)

Ondertussen heb ik wat foto's gemaakt van dakkapellen in onze wijk die mijns inziens niet aan de welstandsnota van de gemeente voldoen. Een aantal hiervan zijn te breed en een paar zijn gebouwd vanaf de nok van het dak. In de welstandsnota staat dat de dakkapel in het midden van het dakvlak geplaatst dient te worden. Verder heb ik gekeken welke vergunningsaanvragen er in de afgelopen jaren zijn geweest en welke zijn verleend. Hieruit blijkt dat van een aantal huizen (waar ik foto's van heb) geen vergunningsaanvragen zijn te vinden. Van een aantal andere huizen zijn wel aanvragen waarvan de meesten ook verleend. Dit roept om het gelijkheidsprincipe.

Tot zover deze update.