Dakkapel blijkt zonder vergunning geplaatst. Wat nu?

[musiman]

Vorig jaar hebben mijn vrouw en ik een huis gekocht. De vorige eigenaren hebben maart 2020 aan de voor- en achterzijde een dakkapel geplaatst. De voorkant is aan de straatkant, de achterkant is "uit het zicht". Vorige week kwam een nieuwe buur bij ons met de vraag of wij de bouwvergunning van de dakkapel aan de voorzijde hebben. Hij wil zelf namelijk ook een dakkapel en heeft een vergunning aangevraagd. Deze is echter geweigerd. Hij mocht wel een dakkapel plaatsen die net zo groot is als die van een andere buur (niet die van ons, maar aan de andere kant), maar die is kleiner dan die van ons. Ik zei: wanneer er voor onze dakkapel een bouwvergunning is afgegeven, dan is er een precedent geschapen. Ik zal de vorige eigenaar vragen om de vergunning.

Maar nu komt het. De vorige eigenaar geeft aan dat beide dakkapellen zonder vergunning zijn geplaatst. Hij is in de veronderstelling dat dit mocht, omdat de dakkapel aan de maximale afmetingen voldoet conform de landelijk geldende richtlijnen. Hierbij gaat hij echter voorbij aan het feit dat de dakkapel die aan de voorzijde van het huis is geplaatst, duidelijk in het zicht is vanaf de weg en daardoor het aanzicht veranderd heeft. Hiervoor is de Overheid heel duidelijk: dan moet er een bouwvergunning voor worden aangevraagd. De dakkapel aan de achterzijde lijkt me niet het probleem omdat die niet direct zichtbaar is vanaf de weg.

Nou is mijn vraag: wat moeten wij doen?

We hebben de makelaar van de verkoper al een mail gestuurd waarin wij aangaven dat er een illegaal geplaatste dakkapel door de vorige eigenaar is geplaatst en hebben ook hem gevraagd wat we hiermee moeten doen.
We hebben een rechtsbijstandverzekering, dus zouden die in kunnen schakelen.
Ik heb al vernomen dat we het beste niet zelf bij de gemeente moeten melden dat wij een illegale dakkapel hebben, want dan is zij verplicht om een onderzoek in te stellen. Wanneer we de buur deze melding laten doen, zou dat minder erg (kunnen) zijn.
Ik wil dit niet doodzwijgen. Stel je voor dat wij na 5 jaar zelf het huis zouden verkopen en die kopers komen erachter dat de dakkapel illegaal is. Dan zou het voor ons (nog) moeilijker kunnen zijn om de eventuele kosten op de veroorzakers te verhalen.
Ik schuw geen rechtzaak, maar sta hier ook niet om te springen. Wel weet ik dat we (echt) alle eventuele kosten die hieruit voortvloeien, willen verhalen op de vorige eigenaar.
Er is een mogelijkheid om een bouwvergunning achteraf aan te vragen, maar wat als het antwoord negatief gaat zijn? Moet de hele dakkapel er dan vanaf, kan die worden vervangen door een kleiner exemplaar, hoe "eenvoudig" kan dat gedaan worden?

Heeft iemand ervaring met een soortgelijk probleem?

Het bouwen is al voorbij => verplaatst naar WON

[ Voor 1% gewijzigd door Septillion op 04-11-2022 18:26 ]

[sOid]

Ik heb er geen ervaring mee maar wellicht heb je wat aan deze info:
- https://www.vergunningsad.../illegaal-verbouwd-wat-nu
- https://bouwkenners.nl/legaliseren-bouwwerk/

Verder lijkt het me inderdaad verstandig om je rechtsbijstandverzekering te bellen. Die zijn immers professioneel met dit soort vraagstukken bezig Ben benieuwd of zoiets onder verborgen gebrek valt.

[musiman]

sOid schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:31:
Ik heb er geen ervaring mee maar wellicht heb je wat aan deze info:
- https://www.vergunningsad.../illegaal-verbouwd-wat-nu
- https://bouwkenners.nl/legaliseren-bouwwerk/

Verder lijkt het me inderdaad verstandig om je rechtsbijstandverzekering te bellen. Die zijn immers professioneel met dit soort vraagstukken bezig Ben benieuwd of zoiets onder verborgen gebrek valt.

Mijn vrouw vond deze site al.

Een quote:

De vraag is dan kan de koper deze schade verhalen op de verkoper van het huis?
Uit de rechtspraak ( o.a. Hoge Raad ECLI:NL:HR:2005:AR5383 inzake Fabels/Meenderink) blijkt dat een koper van een woning er vanuit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing aan de woning is geschied volgens de geldende bouwvoorschriften. Verkoper is ‘in beginsel’ daarom aansprakelijk bij (ver)bouw in strijd met de bouwvoorschriften of zonder vergunning. Dat is ook het geval als de woning normaal worden gebruikt en ook al is de woning niet onveilig. Maar let op: specifieke afspraken in de koopovereenkomst kunnen afwijken van dit beginsel.

Voor zover ik weet hebben wij geen specifieke afspraken in onze koopovereenkomst (maar zal die nog eens letter voor letter doorspitten).

[fopjurist]

Uit de afgewezen aanvraag van de buurman leid ik af dat de kans op legalisatie (dat er alsnog een vergunning wordt afgegeven voor je dakkapel) klein is. Dat betekent dat de gemeente op elk moment kan aankloppen en kan eisen dat de dakkapel wordt afgebroken. Dat kost geld en de waarde van je woning neemt af. Mogelijk kun je een vergunning krijgen voor een iets kleinere dakkapel maar ook in dat geval heb je verbouwingskosten en neemt de waarde van je woning af.

Schakel direct de rechtsbijstandsverzekeraar in. Uit de zaak die je vrouw had gevonden blijkt dat de verkoper vermoedelijk aansprakelijk is voor je schade. Ik zou niet zo bang zijn voor het feit dat de gemeente erachter kan komen dat je een dakkapel hebt. De situatie kan niet door verjaring legaal worden: zelfs na 50 jaar kan de gemeente nog aankloppen en eisen dat je de dakkapel weghaalt. Het is daarom beter om er nu achteraan te gaan.

[musiman]

fopjurist schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:42:
Uit de afgewezen aanvraag van de buurman leid ik af dat de kans op legalisatie (dat er alsnog een vergunning wordt afgegeven voor je dakkapel) klein is. ...

De buur heeft een vergunning aangevraagd voor een dakkapel over de gehele breedte, dus niet de breedte van onze dakkapel. De gemeente heeft aangegeven dat dit niet mag, maar wel de breedte van die andere buur. Daarom heb ik nog enige hoop dat het goedgekeurd zou kunnen worden.

En ja, ik denk ook dat we maar alvast de rechtsbijstandsverzekering in moeten gaan schakelen.

[pennywiser]

fopjurist schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:42:
Schakel direct de rechtsbijstandsverzekeraar in.

+1 Maar dan ook vandaag nog.

Sterkte.

[eLScha]

Een dakkapel verandert toch altijd het aanzicht? Begrijp niet zo goed waarom dat de doorslaggevende factor is. Deze brochure van de overheid zegt ook dat een vergunningsvrije dakkapel aan de voorkant kan: https://open.overheid.nl/...blad-dakkapellen-16-7.pdf

Wellicht kun je eerst bij je rechtsbijstand eens de vraag neerleggen of zij van mening zijn dat een vergunning nodig was. Op basis van dat resultaat pas de vervolgstappen gaan bepalen.

[pennywiser]

eLScha schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:46:
Een dakkapel verandert toch altijd het aanzicht? Begrijp niet zo goed waarom dat de doorslaggevende factor is. Deze brochure van de overheid zegt ook dat een vergunningsvrije dakkapel aan de voorkant kan: https://open.overheid.nl/...blad-dakkapellen-16-7.pdf

Wellicht kun je eerst bij je rechtsbijstand eens de vraag neerleggen of zij van mening zijn dat een vergunning nodig was. Op basis van dat resultaat pas de vervolgstappen gaan bepalen.

Wordt ook zeker niet altijd afgewezen, maar een vergunning aanvragen betekent, dat de kapel moet gaan voldoen aan grootte, kleur, ontwerp, bekleding soms. Als je huis cederhout is bekleed, willen sommige gemeentes ook die bekleding op een kapel zien. Bijvoorbeeld.

[musiman]

eLScha schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:46:
Een dakkapel verandert toch altijd het aanzicht? Begrijp niet zo goed waarom dat de doorslaggevende factor is. Deze brochure van de overheid zegt ook dat een vergunningsvrije dakkapel aan de voorkant kan: https://open.overheid.nl/...blad-dakkapellen-16-7.pdf

Wellicht kun je eerst bij je rechtsbijstand eens de vraag neerleggen of zij van mening zijn dat een vergunning nodig was. Op basis van dat resultaat pas de vervolgstappen gaan bepalen.

Ja, die pdf ken ik. Even een quote hier uit:

Belangrijk is waar u de dakkapel wilt plaatsen. In de regel geldt dat
alles wat grenst aan openbaar toegankelijk gebied (de weg,
openbaar groen of water), zoals de voorkant en bij hoekwoningen
de zijkant van de woning, een grotere invloed heeft op de directe
omgeving dan bouwwerken die aan de achterkant worden
gebouwd. Daarom mag een dakkapel aan de voorkant en zijkant van
de woning meestal niet zonder omgevingsvergunning worden
gebouwd.

Oftewel, die dakkapel aan de voorkant verandert het aanzicht. De kapel aan de achterkant daar ben ik niet bang voor. Dat huist aan een hofje met enkel de achterkanten van de andere (jaren '30) huizen.

[PeterDee]

Weet je ook of die buurman na de afwijzing niet tegen de gemeente verteld heeft dat jullie een dakkapel aan de voorkant hebben (zonder vergunning)?

[loewie1984]

Als koper heb je sowieso onderzoeksplicht en als verkoper moet je ook dingen aangeven, iets verzwijgen zoals een illegale of niet vergunde dakkapel is niet fijn. Dat kan een hoop gedoe opleveren.

[musiman]

PeterDee schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:51:
Weet je ook of die buurman na de afwijzing niet tegen de gemeente verteld heeft dat jullie een dakkapel aan de voorkant hebben (zonder vergunning)?

Voor zover ik weet niet. Ik heb ook gewoon open kaart met hem gespeeld en gevraagd nog even te wachten met het doorgeven aan de gemeente.

loewie1984 schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:51:
Als koper heb je sowieso onderzoeksplicht en als verkoper moet je ook dingen aangeven, iets verzwijgen zoals een illegale of niet vergunde dakkapel is niet fijn. Dat kan een hoop gedoe opleveren.

Onderzoeksplicht: ja. Maar als koper mag je ervan uit gaan dat alles conform de wettelijke eisen is gebouwd, aldus de uitspraak van de Hoge Raad.

En we hebben indertijd een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door een erkend bedrijf (via de bank waar wij de hypotheek hebben lopen).

[D-e-n]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:54:
[...]

Voor zover ik weet niet. Ik heb ook gewoon open kaart met hem gespeeld en gevraagd nog even te wachten met het doorgeven aan de gemeente.

Hij zou er ook niks aan hebben als hij het nu meldt. Daar wordt zijn dakkapel niet legaal van.

[Bartske]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:54:
[...]

Voor zover ik weet niet. Ik heb ook gewoon open kaart met hem gespeeld en gevraagd nog even te wachten met het doorgeven aan de gemeente.


[...]


Onderzoeksplicht: ja. Maar als koper mag je ervan uit gaan dat alles conform de wettelijke eisen is gebouwd, aldus de uitspraak van de Hoge Raad.

En we hebben indertijd een bouwtechnische keuring laten uitvoeren door een erkend bedrijf (via de bank waar wij de hypotheek hebben lopen).

Die bouwkundige keuring kan je geen rechten aan ontlenen, maar ik zou inderdaad gelijk je rechtsbijstand in kunnen schakelen. Mogelijk dat je iets kan treffen dat de verkoper zijn aansprakelijkheid af kan kopen en hij op jou overgaat (dat zouden dan de verbouwingskosten zijn).

Want zolang de gemeente jou niet sommeert om die dakkapel af te breken ga je dat niet doen neem ik aan.

[musiman]

Bartske schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:59:
[...]


Die bouwkundige keuring kan je geen rechten aan ontlenen, maar ik zou inderdaad gelijk je rechtsbijstand in kunnen schakelen. Mogelijk dat je iets kan treffen dat de verkoper zijn aansprakelijkheid af kan kopen en hij op jou overgaat (dat zouden dan de verbouwingskosten zijn).

Ik ga zometeen bellen.

Want zolang de gemeente jou niet sommeert om die dakkapel af te breken ga je dat niet doen neem ik aan.

Haha, nee zeker niet!

[theturtle]

Schakel inderdaad zoals gezegd je rechtsbijstandsverzekering in. Ondertussen kun je wel op omgevingsloket.nl alvast een vergunningcheck doen. Daar komt dan uit of je vergunning nodig hebt, afhankelijk van de welstandseisen in je gemeente - zwolle meen ik uit je profiel op te maken. Dat wordt dus verdiepen in de plaatselijke regelgeving, kun je denk ik het beste aan je verzekering over laten ;-).

[musiman]

theturtle schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 16:06:
Schakel inderdaad zoals gezegd je rechtsbijstandsverzekering in. Ondertussen kun je wel op omgevingsloket.nl alvast een vergunningcheck doen. Daar komt dan uit of je vergunning nodig hebt, afhankelijk van de welstandseisen in je gemeente - zwolle meen ik uit je profiel op te maken. Dat wordt dus verdiepen in de plaatselijke regelgeving, kun je denk ik het beste aan je verzekering over laten ;-).

Ik heb zojuist gebeld en kan mijn zaak aanmelden bij de rechtsbijstandverzekering.

Ik zal ook even kijken bij omgevingsloket.nl. En ja, het gaat om Zwolle.

[twain4me]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:45:
[...]

De buur heeft een vergunning aangevraagd voor een dakkapel over de gehele breedte, dus niet de breedte van onze dakkapel. De gemeente heeft aangegeven dat dit niet mag, maar wel de breedte van die andere buur. Daarom heb ik nog enige hoop dat het goedgekeurd zou kunnen worden.

En ja, ik denk ook dat we maar alvast de rechtsbijstandsverzekering in moeten gaan schakelen.

Bestemmingsplan en welstandsnota erop naslaan daarin staat meestal wat de maximale breedte mag zijn (soms is het een percentage) de gehele breedte is in en rijtje eigenlijk altijd afkeur omdat het dan geen dakkapel meer is.
overegens staat er doorgaans in de vragenlijst of er illegale bouw aanwezig is, daar mag je de verkoper+makelaar best op aanspreken. wist ik niet is dan niet een heel goed antwoord.


edit: ik denk dat ik hem heb gevonden

Maatvoering:
• hoogte maximaal 50% van de in het verticale vlak geprojecteerde hoogte van het dakvlak
met een maximum van 1.50 m. gemeten vanaf voet dakkapel tot bovenzijde boeiboord of
daktrim
• breedte in totaal maximaal 50% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 3,50
m. gemeten tussen midden woningscheidende bouwmuren of eindgevels gemeten aan
de bovenzijde van de dakkapel (bij kilkepers gemeten aan de onderzijde/dakvoet van de
dakkapel)

https://www.zwolle.nl/sit...lstandsnota-juli-2022.pdf

[ Voor 35% gewijzigd door twain4me op 04-11-2022 16:27 ]

[musiman]

twain4me schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 16:19:
[...]


Bestemmingsplan en welstandsnota erop naslaan daarin staat meestal wat de maximale breedte mag zijn (soms is het een percentage) de gehele breedte is in en rijtje eigenlijk altijd afkeur omdat het dan geen dakkapel meer is.
overegens staat er doorgaans in de vragenlijst of er illegale bouw aanwezig is, daar mag je de verkoper+makelaar best op aanspreken. wist ik niet is dan niet een heel goed antwoord.

Ook een goede tip, thanks!

Ik heb ondertussen de zaak aangemeld bij mijn rechtsbijstandsverzekering. Ik wacht nog op een reactie van de verkoper; die gaf in een mail reply aan de kwestie voor te leggen aan de verkoper.

Bedankt voor de tips iedereen!

[twain4me]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 16:27:
[...]

Ook een goede tip, thanks!

Ik heb ondertussen de zaak aangemeld bij mijn rechtsbijstandsverzekering. Ik wacht nog op een reactie van de verkoper; die gaf in een mail reply aan de kwestie voor te leggen aan de verkoper.

Bedankt voor de tips iedereen!

ik had net nog een edit gemaakt, ik denk dat ik de welstandsnota had gevonden. (pagina 73)

[musiman]

@twain4me Ja, ik zag de edit net voorbij komen. Thanks!!!

Ik zal de meetlat er straks even bij pakken.

[Hackus]

De koper van een woning mag er vanuit gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing aan de woning is gedaan volgens de geldende bouwvoorschriften. De verkoper is ‘in beginsel’ daarom aansprakelijk bij (ver)bouw in strijd met de bouwvoorschriften of zonder vergunning.Let hierbij op wat er in de koopovereenkomst staat, en wat er mondeling is afgesproken. De gemeente kan handhavend optreden, maar moet alle belangen meewegen. Helaas is een rechter vaak aan de zijde van de handhavende gemeente te vinden. eigenlijk praat je over een verborgen gebrek hier.

[Bas.013]

Dat is natuurlijk de vraag of het een verborgen gebrek is. Dit onderzoek had natuurlijk ook goed vooraf gedaan kunnen worden. Kennelijk is de dakappel veel breder dan de criteria uit de welstandsnota. Dat kun je niet verborgen noemen. Daarom is het goed om rechtsbijstand in te schakelen.

Check wel even of de welstandsnota ook op jouw perceel van toepassing is. Zo niet, dan kan het nog zijn onder bepaalde voorwaarden dat het vergunningsvrij is. Check de vergunningscheck op www.omgevingsloket.nl.

[Milo85]

Ik ben zelf ook vergunningverlener geweest en heb dit al meerdere malen langs zien komen. Het hangt af van de gemeente zelf hoe streng ze hier mee om gaan.

Uit mijn ervaring; als je gewoon open kaart speelt valt het 9 van de 10 keer allemaal mee. Je kan ook gewoon aantonen wanneer het gebouwd is en wanneer je de eigenaar bent van de woning. Grote kans dat ze hier coulant mee omgaan en dat je alsnog een vergunning aan moet vragen en dat deze goedgekeurd wordt.

Dan is het tweede punt de kosten die je maakt voor de aanvraag en legeskosten. Deze zou je mijns inziens kunnen verhalen op de verkoper maar dat zal je rechtsbijstand beter weten.

[musiman]

Wanneer er ontwikkelingen zijn, zal ik die hier weer delen.

[eLScha]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:49:
[...]

Ja, die pdf ken ik. Even een quote hier uit:


[...]


Oftewel, die dakkapel aan de voorkant verandert het aanzicht. De kapel aan de achterkant daar ben ik niet bang voor. Dat huist aan een hofje met enkel de achterkanten van de andere (jaren '30) huizen.

Ja, selectief quoten kan ik ook, maar daar los je je probleem denk ik niet mee op. Wat staat er op dezelfde pagina:

Een dakkapel aan de voorzijde
In een aantal gevallen mag een dakkapel ook aan de voorkant of op
een dak dat naar het openbaar gebied gekeerd is zonder vergunning
worden geplaatst. De dakkapel moet dan in ieder geval voldoen aan
de voorwaarden 2 tot en met 6. Daarnaast moet het bestemmingsplan een dakkapel aan de voorkant toestaan en mogen er geen
welstandseisen gelden. Uw gemeente kan u informeren of dat bij u
het geval is.

Waarbij optie 2 tot en met 6 is:

2. de dakkapel heeft een plat dak;
3. de dakkapel is, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, niet hoger dan 1,75 meter;
4. de onderkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter, maar minder dan 1 meter boven de dakvoet 1;
5. de bovenkant van de dakkapel ligt meer dan 0,5 meter onder de daknok;
6. de zijkanten liggen meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak3;

Dat zijn geen hele gekke eisen en je kunt zelf all eenvoudig nagaan of je daaraan voldoet. Vraag je rechtsbijstand om bevestiging en misschien is er wel helemaal geen probleem.

[Real]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:22:
We hebben de makelaar van de verkoper

Heb je zelf ook een aankopend makelaar ingeschakeld?

[Ivow85]

D-e-n schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:57:
[...]

Hij zou er ook niks aan hebben als hij het nu meldt. Daar wordt zijn dakkapel niet legaal van.

Dat ligt er aan wat de buurman met de gemeente heeft besproken.

Buurman mag zijn ontwerp niet toepassen en krijgt te horen dat hij wel hetzelfde mag bouwen als de buren op nummer X. Als buurman dan op dat bericht van de gemeente reageert met "ja leuk en aardig, maar als het dan hetzelfde moet zijn als een bestaande dakkapel, dan ga ik voor die van de buren op nummer Y waar TS woont. Hier, zoals op deze foto".

Dan zit er niets kwaadwillends in de buurman met afgewezen aanvraag, maar is de gemeente wel wakker geschud.

[Toke_gt]

musiman schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:22: Hij mocht wel een dakkapel plaatsen die net zo groot is als die van een andere buur (niet die van ons, maar aan de andere kant), maar die is kleiner dan die van ons.

Kan het zijn dat de dakkapel aan de andere zijde de dakkapel is die vanuit bouw is geplaatst of als eerste in de straat een vergunning heeft aangevraagd? Die situatie herken ik namelijk wel via mijn buren. Die vroegen vergunning voor dakkapel aan voorzijde die gelijk is aan dakkapel aan achterzijde. Dat mocht niet; vervolgens werden ze verwezen naar de zeer smalle dakkapel die vanuit de bouw was geplaatst bij sommige woningen. Terwijl de halve straat inmiddels bredere dakkapellen heeft waarvoor vergunningen zijn verleend.

[musiman]

Real schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 09:16:
[...]


Heb je zelf ook een aankopend makelaar ingeschakeld?

Nee, we hebben geen gebruik gemaakt van een aankopend makelaar.

Toke_gt schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 11:20:
[...]

Kan het zijn dat de dakkapel aan de andere zijde de dakkapel is die vanuit bouw is geplaatst of als eerste in de straat een vergunning heeft aangevraagd? Die situatie herken ik namelijk wel via mijn buren. Die vroegen vergunning voor dakkapel aan voorzijde die gelijk is aan dakkapel aan achterzijde. Dat mocht niet; vervolgens werden ze verwezen naar de zeer smalle dakkapel die vanuit de bouw was geplaatst bij sommige woningen. Terwijl de halve straat inmiddels bredere dakkapellen heeft waarvoor vergunningen zijn verleend.

Nee, beide dakkapellen bij mij zijn tegelijkertijd gebouwd. Oorspronkelijk waren er geen dakkapellen op deze jaren '30 huizen. Menigeen in de straat heeft al een dakkapel, maar allemaal kleiner dan die van ons.

eLScha schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 00:39:
[...]


Ja, selectief quoten kan ik ook, maar daar los je je probleem denk ik niet mee op. Wat staat er op dezelfde pagina:


[...]


Waarbij optie 2 tot en met 6 is:


[...]


Dat zijn geen hele gekke eisen en je kunt zelf all eenvoudig nagaan of je daaraan voldoet. Vraag je rechtsbijstand om bevestiging en misschien is er wel helemaal geen probleem.

Ja, dat weet ik. Ik heb uitgezocht of er welstandseisen gelden voor mijn wijk en het antwoord is: ja. Oftewel, ik heb dat stukje niet gequote omdat het niet voor ons van toepassing is.

[Monkeybrains]

Wij hebben in september 2021 een dakkapel aan de voorkant laten plaatsen. De voorkant grenst aan de openbare weg. Ik heb in planning/offerte fase contact gehad met de gemeente over de vergunning omdat bij mij het beeld leefde dat ik inderdaad een vergunning nodig had.

Zij gaven aan dat dit in mijn woonplaats (Almere) op vrijwel alle plekken vergunningsvrij is, mits je minimaal 0,5 meter en maximaal 1 meter bij de grenzen van de dak vandaan blijft. Dit is dus zowel de grens met de buren als de nok en goot. De enige uitzonderingen zijn een paar delen van wijken waar men huizen onder een bepaald soort architectuur gebouwd hebben. Dit schijnt in 2015 of zo aangepast te zijn, daarvoor was het wel vergunningsplichtig.

Als ik hier om mij heen kijk worden er veel dakkapelen aan de voorkant geplaatst en van zeker 3 weet ik dat deze dit ook gechecked hebben en hetzelfde antwoord gekregen hebben.

Nou heb ik mischien geluk met de gemeete, en het feit dat ik de eerste was die een dakkapel aan de voorkant plaatste in onze straat hielp wellicht ook. Maar als ik in de straat achter ons kijk hebben zeker 15 tot 20 woningen inmiddels een dakkapel aan de voorkant, en die zijn zeker niet allemaal even groot/ zelfde model/ kleur, etc.

[eLScha]

musiman schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 12:15:
[...]


Ja, dat weet ik. Ik heb uitgezocht of er welstandseisen gelden voor mijn wijk en het antwoord is: ja. Oftewel, ik heb dat stukje niet gequote omdat het niet voor ons van toepassing is.

Lijkt me erg relevant want je TS had nu kunnen zijn: mijn dakkapel is niet door de welstand getoetst en dat had wel gemoeten. Wat nu?

Het antwoord: ga na wat de welstandseisen zijn en check eerst zelf eens of je eraan voldoet.

[musiman]

eLScha schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 12:32:
[...]


Lijkt me erg relevant want je TS had nu kunnen zijn: mijn dakkapel is niet door de welstand getoetst en dat had wel gemoeten. Wat nu?

Het antwoord: ga na wat de welstandseisen zijn en check eerst zelf eens of je eraan voldoet.

Ik heb geprobeerd de TS zo duidelijk mogelijk te maken. Ja, soms mist er dan weleens wat info. Maar bij deze: voor onze wijk geldt een welstand toetsing. Het is een oude wijk die een karakteristieke bouw heeft.

En @Monkeybrains heeft geluk met zijn stad. Ik heb even in de welstandsnota van 2022 gezocht naar de specifieke criteria en daar staat ook nog dat de gemeente ernaar streeft dat bij aaneengesloten woningen eenzelfde, ze gelijk ogende dakkapellen hebben. Die van ons heeft een afwijkend formaat.

[Toke_gt]

musiman schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 13:34:
[...] daar staat ook nog dat de gemeente ernaar streeft dat bij aaneengesloten woningen eenzelfde, ze gelijk ogende dakkapellen hebben. Die van ons heeft een afwijkend formaat.

Maar wel zelfde look & feel? En blijf je op zich wel binnen die genoemde afstanden van dakrand etc?

[musiman]

Toke_gt schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 13:46:
[...]

Maar wel zelfde look & feel? En blijf je op zich wel binnen die genoemde afstanden van dakrand etc?

De maximale afmetingen conform de algemeen geldende maatstaven zijn wel goed. Althans, dat beweert de vorige eigenaar.
De look en feel... Ja, redelijk. De zijkanten zijn echter niet wit, maar metallig qua kleur.

edit:

Ik heb even een paar foto's gemaakt.



Hier zie je onze dakkapel aan de rechterkant. Duidelijk is te zien dat die van de directe buren kleiner is.



Hier zie je duidelijk dat de buren daarnaast nog geen dakkapel hebben. Zij hebben die bouwvergunning aangevraagd.
Je kunt ook zien dat onze dakkapel aan de zijkant een metalige kleur heeft.

[ Voor 56% gewijzigd door musiman op 05-11-2022 15:19 ]

[Toke_gt]

musiman schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 15:05:
[...]
De maximale afmetingen conform de algemeen geldende maatstaven zijn wel goed. Althans, dat beweert de vorige eigenaar.
De look en feel... Ja, redelijk. De zijkanten zijn echter niet wit, maar metallig qua kleur.

Los van het formaat niet heel erg afwijkend. Stel, je had een dakkapel met balkon, of schuin dak, dat zou ik echt afwijken van de rest. Maar de stijl is in mijn beleving vrijwel hetzelfde. Dat maakt het iets relaxter.
Op de juridische aspecten durf ik je geen antwoord te geven. Dat is zo afhankelijk per gemeente en zelfs per ambtenaar.
Gezien de voorgeschiedenis zou je naar de gemeente kunnen gaan en zeggen dat je dit hebt geconstateerd en of je nu achteraf een vergunning kunt vragen/krijgen, omdat de vorige eigenaar dat heeft nagelaten. Aangezien dakkapel binnen de normen blijft, denk ik dat je best een goede kans maakt. Maar ja, dat is een enorme aanname en ik ben geen expert.

[Bas.013]

Monkeybrains schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 12:26:
Wij hebben in september 2021 een dakkapel aan de voorkant laten plaatsen. De voorkant grenst aan de openbare weg. Ik heb in planning/offerte fase contact gehad met de gemeente over de vergunning omdat bij mij het beeld leefde dat ik inderdaad een vergunning nodig had.

Zij gaven aan dat dit in mijn woonplaats (Almere) op vrijwel alle plekken vergunningsvrij is, mits je minimaal 0,5 meter en maximaal 1 meter bij de grenzen van de dak vandaan blijft. Dit is dus zowel de grens met de buren als de nok en goot. De enige uitzonderingen zijn een paar delen van wijken waar men huizen onder een bepaald soort architectuur gebouwd hebben. Dit schijnt in 2015 of zo aangepast te zijn, daarvoor was het wel vergunningsplichtig.

Als ik hier om mij heen kijk worden er veel dakkapelen aan de voorkant geplaatst en van zeker 3 weet ik dat deze dit ook gechecked hebben en hetzelfde antwoord gekregen hebben.

Nou heb ik mischien geluk met de gemeete, en het feit dat ik de eerste was die een dakkapel aan de voorkant plaatste in onze straat hielp wellicht ook. Maar als ik in de straat achter ons kijk hebben zeker 15 tot 20 woningen inmiddels een dakkapel aan de voorkant, en die zijn zeker niet allemaal even groot/ zelfde model/ kleur, etc.

Dit klopt. De landelijke regels bepalen of iets vergunningvrij is. Waarbij aan de voorzijde (onder voorwaarden) dit is, mits er geen welstandscriteria gelden. Wel of geen welstandscriteria is een gemeentelijke beleidskeuze. En in te zien in de gemeentelijke welstandsnota.
Overigens is dit niet van toepassing op monumenten en beschermde stads- en dorpsgezichten.

[musiman]

In de welstandsnota 2022 van mijn gemeente staat dat de zijkant wit, zwart of in de kleur van het huis moet zijn. Die metalige kleur is in ieder geval niet goed. Verder inderdaad wel een vergelijkbare vorm als die ernaast.

[Freeaqingme]

Je kan redeneren dat metallic ook redelijk wit-kleurig is (of anderzins neutraal). Het is in ieder geval niet fel groen of iets dergelijks.

Je zou dat natuurlijk wel kunnen gebruiken om je goede wil te tonen, mocht je toch bij de gemeente uitkomen. Dat je zegt van "Het is in ieder geval geen probleem de kleur van de zijkanten aan te passen". Daarmee laat je dan op z'n minst zien dat je bereid bent ook met hen mee te denken, en voorkom je hopelijk een meer starre houding van de gemeente (bijv "Hij is 2 cm te breed, los maar op!").

Uiteraard e.e.a. afhankelijk van waar je rechtsbijstandsverzekering mee komt.

[D-e-n]

Misschien heb ik het gemist maar wat was de exacte reden dat de dakkapel van de buurman is geweigerd? Want als je dat weet weet je ook of je met een andere kleur wegkomt.

[VidaR-9]

loewie1984 schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 15:51:
Als koper heb je sowieso onderzoeksplicht en als verkoper moet je ook dingen aangeven, iets verzwijgen zoals een illegale of niet vergunde dakkapel is niet fijn. Dat kan een hoop gedoe opleveren.

Dit vroeg ik mij ook af. Hebben de verkopers niets aangegeven in de vragenlijst die bij de koopovereenkomst is bijgevoegd? Ik heb pas mijn huis verkocht en heb het even niet bij de hand maar daar stond ook iets op mbt verbouwingen en vergunningen.

[musiman]

VidaR-9 schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 18:19:
[...]


Dit vroeg ik mij ook af. Hebben de verkopers niets aangegeven in de vragenlijst die bij de koopovereenkomst is bijgevoegd? Ik heb pas mijn huis verkocht en heb het even niet bij de hand maar daar stond ook iets op mbt verbouwingen en vergunningen.

In het koopcontract geeft de verkoper volgens mij in juridische termen aan dat het pand conform de wettelijke eisen wordt verkocht. Maar ik ben geen jurist, dus ben erg benieuwd wat de rechtsbijstandverzekering hierover zegt.

D-e-n schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 17:55:
Misschien heb ik het gemist maar wat was de exacte reden dat de dakkapel van de buurman is geweigerd? Want als je dat weet weet je ook of je met een andere kleur wegkomt.

De dakkapel is geweigerd omdat ze deze over de gehele breedte van het huis wilden hebben. Toen gaf de gemeente aan dat het wel in de breedte mocht zoals die van hun buren (nog een deurtje verder van ons huis). Die mensen hebben net zo'n dakkapel als onze directe buren, zoals je die op de eerste foto kunt zien.

[Ronald.42]

musiman schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 18:46:
[...]

In het koopcontract geeft de verkoper volgens mij in juridische termen aan dat het pand conform de wettelijke eisen wordt verkocht. Maar ik ben geen jurist, dus ben erg benieuwd wat de rechtsbijstandverzekering hierover zegt.
[...]

De dakkapel is geweigerd omdat ze deze over de gehele breedte van het huis wilden hebben. Toen gaf de gemeente aan dat het wel in de breedte mocht zoals die van hun buren (nog een deurtje verder van ons huis). Die mensen hebben net zo'n dakkapel als onze directe buren, zoals je die op de eerste foto kunt zien.

Los van alle wettelijke toestanden.

Ik vind jullie dakkapel wel het meest mooie van wat er op die daken staat.

[musiman]

@Ronald.42 daar ben ik het wel helemaal met jou eens! We zijn eigenlijk ook echt blij met dit huis.

[lothar]

Hebben jou buren wél een vergunning aangevraagd? Ook nog wel interessant om te weten.

[ronaldo vivaldi]

Ik weet niet of je er wat aan hebt, maar dit kreeg ik in 2018 terug van de gemeente Zwolle over de plannen die ik had voor een dakkapel aan de voorzijde in Stadshagen Zwolle.

Hierbij zoals zojuist besproken ter bevestiging dat u zonder Omgevingsvergunning een dakkapel aan de voorzijde van uw woning kunt plaatsen.

Uitgangspunten moeten zijn:


- Uitgevoerd met plat dak

- De hoogte van de dakkapel mag niet meer dan 1,75 meter worden.

- De onderkant dakkapel moet tussen de 0,5 en 1 meter de dakvoet (goothoogte) van de woning.

- De bovenkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter onder de nok zitten.

- De afstand tot het hart van de zijdelingse perceelgrens moet minimaal 0,5 meter zijn.

[tcw82]

ronaldo vivaldi schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 23:13:
Ik weet niet of je er wat aan hebt, maar dit kreeg ik in 2018 terug van de gemeente Zwolle over de plannen die ik had voor een dakkapel aan de voorzijde in Stadshagen Zwolle.

Hierbij zoals zojuist besproken ter bevestiging dat u zonder Omgevingsvergunning een dakkapel aan de voorzijde van uw woning kunt plaatsen.

Uitgangspunten moeten zijn:


- Uitgevoerd met plat dak

- De hoogte van de dakkapel mag niet meer dan 1,75 meter worden.

- De onderkant dakkapel moet tussen de 0,5 en 1 meter de dakvoet (goothoogte) van de woning.

- De bovenkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter onder de nok zitten.

- De afstand tot het hart van de zijdelingse perceelgrens moet minimaal 0,5 meter zijn.

Wat betekent "minimaal 0,5 meter onder de nok zitten" nu precies? Is dat dan tussen de 0 en 0,4999999 meter vanaf de nok of is dat 0.5 en meer dan 0.5 meter van de nok afgemeten?
Zelfde geldt voor die afstand tot de erfgrens?

[Dido]

tcw82 schreef op zondag 6 november 2022 @ 09:36:
Wat betekent "minimaal 0,5 meter onder de nok zitten" nu precies? Is dat dan tussen de 0 en 0,4999999 meter vanaf de nok of is dat 0.5 en meer dan 0.5 meter van de nok afgemeten?
Zelfde geldt voor die afstand tot de erfgrens?

Zolang we uitgaan van het Nederlands als taal waarin deze regels zijn opgesteld is het niet zo heel ingewikkeld, hoor. X is minimaal Y betekent dat X groter dan of gelijk aan Y. Taal is lastig, maar zo moeilijk ook weer niet.

De logica is niet heel gek, als je jij "dakkapel" (bijna) tot aan de nok bouwt, en (bijna) tegen de erfgrens, dan heet het geen dakkapel meer, dan vervang je een half zadeldak door een plat dak.

tussen de 0 en 0,4999999 meter vanaf de nok

Dat heet maximaal 0,5 meter (of eigenlijk maximaal 0,4999999 meter).

e afstand tot het hart van de zijdelingse perceelgrens moet minimaal 0,5 meter zijn

Dus afstand = 0,4 meter, is dat minimaal 0,5? Nee, dus fout.
Als afstand = 0,5 meter , dan voldoet het aan het minimum.
Als de afstand = 0,6 meter voldoet het dus ook.

Als iemand minimaal 10 euro wil hebben voor een object wil hebben dat ie verkoopt, vraag je je dan ook af wat dat betekent? Want ik geef je op een briefje dat een bod van 5 euro dan niet geaccepteerd wordt

Ik wist dat er verwarring bestond over mits en tenzij, maar dat minimaal en maximaal als verwarrend worden geizen is nieuw voor mij.

[ Voor 19% gewijzigd door Dido op 06-11-2022 10:15 ]

[tcw82]

Helder uitleg.

Ook goed om te lezen dat je iets nieuws geleerd hebt.

Er zijn steeds meer mensen die moeite hebben met de Nederlandse taal. Door beperkte opleiding, door immigratie, dyslexie (of verwante zaken) of door bijvoorbeeld onnodig complex taalgebruik. Taalgebruik dat makkelijker kan maar om een of andere reden niet zo wordt gebruikt.

Dido schreef op zondag 6 november 2022 @ 10:11:
[...]

Zolang we uitgaan van het Nederlands als taal waarin deze regels zijn opgesteld is het niet zo heel ingewikkeld, hoor. X is minimaal Y betekent dat X groter dan of gelijk aan Y. Taal is lastig, maar zo moeilijk ook weer niet.

De logica is niet heel gek, als je jij "dakkapel" (bijna) tot aan de nok bouwt, en (bijna) tegen de erfgrens, dan heet het geen dakkapel meer, dan vervang je een half zadeldak door een plat dak.


[...]

Dat heet maximaal 0,5 meter (of eigenlijk maximaal 0,4999999 meter).


[...]


Dus afstand = 0,4 meter, is dat minimaal 0,5? Nee, dus fout.
Als afstand = 0,5 meter , dan voldoet het aan het minimum.
Als de afstand = 0,6 meter voldoet het dus ook.

Als iemand minimaal 10 euro wil hebben voor een object wil hebben dat ie verkoopt, vraag je je dan ook af wat dat betekent? Want ik geef je op een briefje dat een bod van 5 euro dan niet geaccepteerd wordt

Ik wist dat er verwarring bestond over mits en tenzij, maar dat minimaal en maximaal als verwarrend worden geizen is nieuw voor mij.

[Dido]

tcw82 schreef op zondag 6 november 2022 @ 10:30:
Helder uitleg.

Mooi zo, graag gedaan

Er zijn steeds meer mensen die moeite hebben met de Nederlandse taal. Door beperkte opleiding, door immigratie, dyslexie (of verwante zaken) of door bijvoorbeeld onnodig complex taalgebruik. Taalgebruik dat makkelijker kan maar om een of andere reden niet zo wordt gebruikt.

Die reden is niet heel moeilijk.
Als je regels opstelt wil je dat meestal kort houden.
Dat voorkomt dat mensen 600 pagina's door moeten lezen.

offtopic:
Ik heb niets tegen het idee dat men (met name de overheid in communicatie naar de burger) probeert de taal eenvoudig te houden, maar ik voel me beledigd en als kind bejegend als men dat doorvoert tot het punt dat er geen sprake meer is van correct Nederlands.

Zo kom ik dit soort onzin nog wel een tegen: "We leggen hier uit wat u moet doen. Als u een uitkering wil aanvragen."

Dat is geen eenvoudige taal, dat is verneukt Nederlands. Een random punt middenin een zin gooien, zodat je twee kortere zinnen krijgt, werkt niet!

Maar goed, dat is misschien meer iets voor een apart draadje

[musiman]

ronaldo vivaldi schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 23:13:
Ik weet niet of je er wat aan hebt, maar dit kreeg ik in 2018 terug van de gemeente Zwolle over de plannen die ik had voor een dakkapel aan de voorzijde in Stadshagen Zwolle.

Hierbij zoals zojuist besproken ter bevestiging dat u zonder Omgevingsvergunning een dakkapel aan de voorzijde van uw woning kunt plaatsen.

Uitgangspunten moeten zijn:


- Uitgevoerd met plat dak

- De hoogte van de dakkapel mag niet meer dan 1,75 meter worden.

- De onderkant dakkapel moet tussen de 0,5 en 1 meter de dakvoet (goothoogte) van de woning.

- De bovenkant van de dakkapel moet minimaal 0,5 meter onder de nok zitten.

- De afstand tot het hart van de zijdelingse perceelgrens moet minimaal 0,5 meter zijn.

Helaas heb ik hier niks aan. In Stadshagen en andere wijken in Zwolle mag je zonder vergunning een dakkapel plaatsen, maar dat geldt niet voor mijn wijk.

[secret17]

@musiman En heb je al een reactie van de verkopers?

[HvdBent]

musiman schreef op zondag 6 november 2022 @ 16:21:
[...]


Helaas heb ik hier niks aan. In Stadshagen en andere wijken in Zwolle mag je zonder vergunning een dakkapel plaatsen, maar dat geldt niet voor mijn wijk.

Ik heb liever dat er wel vergunningplicht is, want dat voorkomt veel van die dozen van trespa....
Bij ons is de dakkapel voor met vergunning gebouwd, had eerst netjes conform de landelijke richtlijn (want dat stond op de site van de gemeente) vergunning aangevraagd, maar die werd geweigerd want voldeed niet aan de plaatselijke voorwaarden.... (achteraf blij, want dan hadden we een probleem gekregen met het daklicht in het ketelhok maar toch)
Achter hebben we van buren tot buren een dakkapel, strak tot op de muur (want bij de buren loopt hij door) maar die is van de jaren 80 (alleen wat verbeterd opnieuw geisoleerd) ben er reuze blij mee, want het levert ons 6 slaapkamers in totaal.

[musiman]

secret17 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 10:24:
@musiman En heb je al een reactie van de verkopers?

Nee, helaas nog geen bericht. Niet van de makelaar van de vorige eigenaars en ook niet van de rechtsbijstandverzekering. Wel een bericht van de buren die een dakkapel willen: of er al nieuws is... Nee dus.

Nou, hopelijk snel meer duidelijkheid.

[One-eye864]

twain4me schreef op vrijdag 4 november 2022 @ 16:19:

Maatvoering:
• hoogte maximaal 50% van de in het verticale vlak geprojecteerde hoogte van het dakvlak
met een maximum van 1.50 m. gemeten vanaf voet dakkapel tot bovenzijde boeiboord of
daktrim
• breedte in totaal maximaal 50% van de breedte van het dakvlak met een maximum van 3,50
m. gemeten tussen midden woningscheidende bouwmuren of eindgevels gemeten aan
de bovenzijde van de dakkapel (bij kilkepers gemeten aan de onderzijde/dakvoet van de
dakkapel)

https://www.zwolle.nl/sit...lstandsnota-juli-2022.pdf

Misschien heb ik eroverheen gelezen maar @musiman heb je jullie dakkapel al opgemeten?

[musiman]

One-eye864 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:19:
[...]

Misschien heb ik eroverheen gelezen maar @musiman heb je jullie dakkapel al opgemeten?

Nee, nog niet. Vooralsnog ga ik ervan uit dat de maten kloppen, omdat de vorige eigenaar daar zo stellig over is. Maar ik wil hun bouwplannen nog graag hebben en die vergelijken door zelf op te meten.

[One-eye864]

musiman schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:21:
[...]

Nee, nog niet. Vooralsnog ga ik ervan uit dat de maten kloppen, omdat de vorige eigenaar daar zo stellig over is. Maar ik wil hun bouwplannen nog graag hebben en die vergelijken door zelf op te meten.

Oke dus ze "wisten niet" dat ze een vergunning nodig hebben maar hebben zich wel aan de maatvoering voor die vergunning (waar ze dus niet van wisten) gehouden

[secret17]

One-eye864 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:31:
[...]
Oke dus ze "wisten niet" dat ze een vergunning nodig hebben maar hebben zich wel aan de maatvoering voor die vergunning (waar ze dus niet van wisten) gehouden

Het zit iets anders: ze hebben alleen rekening gehouden met de algemene bouwregels omtrent maatvoering van dakkapellen. Ze zijn er vanuit gegaan dat dat voldoende was om de dakkapel te mogen plaatsen zonder vergunning.

Maar aan dakkapellen die op de openbare weg gericht zijn gelden over het algemeen aanvullende regels zoals welstandstoetsing en de gemeente kan dan bepalen per wijk of straat dat dakkapellen aan die zijde vergunningsplichtig zijn zodat de welstand het ontwerp kan toetsen aan de lokaal geldende regels. En dat hebben de vorige eigenaren niet gedaan terwijl dat hier wel nodig was.

[One-eye864]

secret17 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:47:
[...]


Het zit iets anders: ze hebben alleen rekening gehouden met de algemene bouwregels omtrent maatvoering van dakkapellen. Ze zijn er vanuit gegaan dat dat voldoende was om de dakkapel te mogen plaatsen zonder vergunning.

Maar aan dakkapellen die op de openbare weg gericht zijn gelden over het algemeen aanvullende regels zoals welstandstoetsing en de gemeente kan dan bepalen per wijk of straat dat dakkapellen aan die zijde vergunningsplichtig zijn zodat de welstand het ontwerp kan toetsen aan de lokaal geldende regels. En dat hebben de vorige eigenaren niet gedaan terwijl dat hier wel nodig was.

Hmmm is alleen even de vraag of de lokale regels niet afwijken qua maatvoering ten opzichte van de landelijke regels

[secret17]

One-eye864 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 15:49:
[...]

Hmmm is alleen even de vraag of de lokale regels niet afwijken qua maatvoering ten opzichte van de landelijke regels

Dat zou heel goed kunnen, want de buurman kreeg geen vergunning voor zijn dakkapel die in de aanvraag even groot was als die van TS. Daarom is de vraag of TS zijn huidige dakkapel met terugwerkende kracht nog gelegaliseerd krijgt.

[Gijsje22]

Waarom lezen mensen zo slecht? TS heeft al heeel vaak aangeven dat de dakkapel van de buren die geweigerd is over de hele breedte zou komen en dat is die van hem niet.

[secret17]

Gijsje22 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 16:23:
Waarom lezen mensen zo slecht? TS heeft al heeel vaak aangeven dat de dakkapel van de buren die geweigerd is over de hele breedte zou komen en dat is die van hem niet.

Ok je hebt een punt: de buurman wou een nog grotere dakkapel dan TS heeft. Maar hij heeft als feedback gekregen dat als hij (maximaal?) de breedte van buurman 2 zou aanhouden, dat hij de vergunning pas zou krijgen, en die dakkapel is weer kleiner dan die van TS. Dus de vraag is of de dakkapel van TS (ook) niet te breed is als de welstand hem nu zou toetsen.

[ Voor 3% gewijzigd door secret17 op 09-11-2022 17:27 ]

[musiman]

secret17 schreef op woensdag 9 november 2022 @ 17:26:
[...]


Ok je hebt een punt: de buurman wou een nog grotere dakkapel dan TS heeft. Maar hij heeft als feedback gekregen dat als hij (maximaal?) de breedte van buurman 2 zou aanhouden, dat hij de vergunning pas zou krijgen, en die dakkapel is weer kleiner dan die van TS. Dus de vraag is of de dakkapel van TS (ook) niet te breed is als de welstand hem nu zou toetsen.

En dat is precies de vraag.

Ik heb ondertussen antwoord van de rechtsbijstandverzekering. Het conflict met de vorige eigenaar m.b.t. het verborgen gebrek is verzekerd. Het achteraf aanvragen van een bouwvergunning is (vooralsnog) niet gedekt, omdat er (nog) geen juridisch geschil is. Mocht het antwoord van de gemeente negatief uitvallen, dan kan de verzekeraar hier opnieuw naar gaan kijken of dit gedekt is. Er zal binnenkort contact met mij worden opgenomen.

Van de vorige eigenaar heb ik nog steeds niks vernomen.

[secret17]

musiman schreef op donderdag 10 november 2022 @ 13:38:
[...]

En dat is precies de vraag.

Ik heb ondertussen antwoord van de rechtsbijstandverzekering. Het conflict met de vorige eigenaar m.b.t. het verborgen gebrek is verzekerd. Het achteraf aanvragen van een bouwvergunning is (vooralsnog) niet gedekt, omdat er (nog) geen juridisch geschil is. Mocht het antwoord van de gemeente negatief uitvallen, dan kan de verzekeraar hier opnieuw naar gaan kijken of dit gedekt is. Er zal binnenkort contact met mij worden opgenomen.

Van de vorige eigenaar heb ik nog steeds niks vernomen.

Fijn dat je je rechtsbijstandsverzekering kan inschakelen voor juridische hulp, maar in principe dekt zo'n verzekering alleen de rechtsbijstand, niet de kosten die je moet maken voor vergunningen en/of bouwkundig herstel etc. Die kosten zou je dan via de rechtzaak moeten verhalen op de verkopende partij, alsmede eventueel waardeverlies van de woning, toch?

Wel raar dat je nog geen enkele reactie van de verkopers heb gekregen. Ok, ze zullen wellicht geschrokken zijn of balen, maar ik zou als verkoper toch mijn verantwoordelijkheid pakken en op z'n minst even een reactie geven in de trant van: 'Joh wat vervelend om te horen, wij wisten van niks en hebben met goede bedoelingen gehandeld, maar we gaan even aan onze kant uitzoeken hoe het zit.' Dan weet je iets.

Succes iig!

[S0epkip]

Heb je de dakkapel zelf al getoetst aan de geldende welstandsregels? En de regels voor vergunningvrij bouwen in het voordakvlak?

Meet 'm inderdaad eens op, zoals eerder geopperd.

• De dakkapel is voorzien van een plat dak;
• De dakkapel gemeten vanaf de voet van de dakkapel niet hoger is dan 1,75 meter;
• De onderzijde van de dakkapel tussen de 0,5 en 1 meter boven de dakvoet komt;
• De bovenzijde van de dakkapel op meer dan 0,5 meter onder de daknok komt;
• Als de zijkanten van de dakkapel (waar deze het breedst is) op meer dan 0,5 meter van de zijkanten van het dakvlak of de erfgrens met de buren komen;

[P_Tingen]

Als ik de foto erbij pak en aanneem dat het lijntje op je dakgoot de scheidslijn is, dan lijkt je dakkapel wel meer dan 0.5 meter vanaf die erfgrens te liggen. Grens aan rechterkant heb ik van je andere foto. Aan de onderkant tel ik zo te zien iets van 4 dakpannen en ook dat lijkt me > 0.5 meter em < 1.0 meter. Hoogte is lastig in te schatten maar het lijkt me sterk dat dat > 1.75 meter is. Als de maten van @S0epkip enigszins leidend zijn zou dit nog best eens goed voor je af kunnen lopen.

[Wolly]

P_Tingen schreef op donderdag 10 november 2022 @ 14:36:
Als ik de foto erbij pak en aanneem dat het lijntje op je dakgoot de scheidslijn is, dan lijkt je dakkapel wel meer dan 0.5 meter vanaf die erfgrens te liggen. Grens aan rechterkant heb ik van je andere foto. Aan de onderkant tel ik zo te zien iets van 4 dakpannen en ook dat lijkt me > 0.5 meter em < 1.0 meter. Hoogte is lastig in te schatten maar het lijkt me sterk dat dat > 1.75 meter is. Als de maten van @S0epkip enigszins leidend zijn zou dit nog best eens goed voor je af kunnen lopen.

[Afbeelding]

De welstand kijkt ook naar andere zaken

[Chaos]

Ronald.42 schreef op zaterdag 5 november 2022 @ 19:20:
[...]

Ik vind jullie dakkapel wel het meest mooie van wat er op die daken staat.

Het is ook de enige die geïsoleerd is volgens mij. De gemeente kan in deze tijd toch moeilijk nog zo'n jaren 80 dakkapel als voorbeeld nemen voor het ontwerp? Die hebben het behang aan de binnenkant zo'n beetje rechtstreeks op het trespa zitten.

[Gijsje22]

P_Tingen schreef op donderdag 10 november 2022 @ 14:36:
Als ik de foto erbij pak en aanneem dat het lijntje op je dakgoot de scheidslijn is, dan lijkt je dakkapel wel meer dan 0.5 meter vanaf die erfgrens te liggen. Grens aan rechterkant heb ik van je andere foto. Aan de onderkant tel ik zo te zien iets van 4 dakpannen en ook dat lijkt me > 0.5 meter em < 1.0 meter. Hoogte is lastig in te schatten maar het lijkt me sterk dat dat > 1.75 meter is. Als de maten van @S0epkip enigszins leidend zijn zou dit nog best eens goed voor je af kunnen lopen.

[Afbeelding]

Maar dit is de voorkant, dan heb je vaak een vergunning nodig en hierbij dus akkoord van de welstand.

[P_Tingen]

Gijsje22 schreef op donderdag 10 november 2022 @ 18:50:
[...]
Maar dit is de voorkant, dan heb je vaak een vergunning nodig en hierbij dus akkoord van de welstand.

Snap ik, maar hij lijkt dus wel binnen de afmetingen te vallen die er voor gelden (als dat klopt). Dat scheelt al een stuk. Als hij ruim buiten die maten zou vallen, zouden je kansen een stuk kleiner zijn. Gok ik.

[musiman]

@P_Tingen @Gijsje22 @S0epkip Ik heb inderdaad ook sterk het vermoeden dat de afmetingen conform de richtlijnen zijn. Het enige probleem blijft dat hij groter is dan die van de buren én er voor onze wijk in Zwolle een bouwvergunning verplicht is.

@secret17 Je kunt ervan verzekerd zijn dat ik ALLE kosten zal proberen te verhalen op de vorige eigenaar.
Ik denk dat ik de makelaar nog maar even een herinnering stuur.

@Chaos Ja, die dakkapel is echt wel tof. Het zou heel zuur zijn wanneer die moet worden afgebroken of vervangen door een kleiner exemplaar.

@Wolly Mijn gemeente geeft in de welstandsnota aan dat er gestreefd wordt naar uniformiteit wanneer het aaneengeschakelde gevels betreft (bij rijtjeshuizen zoals die van mij dus). En de kleur van de dakkapel dient wit of zwart of in de kleur van het huis te zijn. Mijn dakkapel heeft een zilverkleurige zijkant. Tja.

[musiman]

Ja, ik weet dat je niet twee berichten achter elkaar moet zetten, maar ik doe dat om duidelijk te maken dat er een update is.

Vorige week heb ik een telefonisch onderhoud gehad met een medewerker van de verkopende makelaar. Deze persoon gaf aan dat zij inlichtingen heeft ingewonnen bij de toenmalige verkopers en bij een NVM jurist. De verkopers gaven aan dat zij dachten dat een vergunning niet nodig was. Dit zouden ze ergens gelezen hebben, maar ze konden dat document niet meer terugvinden. Ik heb gereageerd dat dit heel logisch is, omdat de vergunningplicht er namelijk juist wél is (voor onze wijk). De NVM jurist gaf volgens de dame van de makelaar aan dat dit verhaal beide kanten op zou kunnen, omdat de koper een onderzoeksplicht heeft. Bij de verkoop heeft de verkopende partij een formulier ingevuld waar ondermeer een vraag stond of er verbouwingen zijn geweest waar geen vergunning voor is aangevraagd. Op die bewuste vraag heeft de verkoper geen ja en geen nee aangekruist. De NVM jurist gaf aan dat de koper aan de ene kant hier vragen over had kunnen stellen, maar dat de verkoper hier misschien iets had willen verzwijgen. Dit zou bij een rechtszaak beide kanten op kunnen.


Vandaag heb ik een eerste contact gehad met iemand van de rechtsbijstandverzekering.

Hij gaf aan dat ik nog even niks moet doen richting gemeente. Ik ga hem allerlei gegevens aanleveren.
De jurist gaat uitzoeken of de verkopende makelaar wellicht onzorgvuldig heeft gehandeld door de niet ingevulde vraag onbeantwoord te laten en niet te vragen naar de niet beantwoorde vraag. Volgende week hebben we weer een telefonisch onderhoud. I'll keep you posted.

[President]

musiman schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:52:
De NVM jurist gaf aan dat de koper aan de ene kant hier vragen over had kunnen stellen, maar dat de verkoper hier misschien iets had willen verzwijgen. Dit zou bij een rechtszaak beide kanten op kunnen.

En de makelaar blijft uiteraard weer buiten schot...

[jongetje]

President schreef op maandag 21 november 2022 @ 18:23:
[...]

En de makelaar blijft uiteraard weer buiten schot...

Ja, de NVM jurist van de verkopende makelaar handelt in het belang van de verkopende makelaar (en partij).

[secret17]

musiman schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:52:
...

De NVM jurist gaf volgens de dame van de makelaar aan dat dit verhaal beide kanten op zou kunnen, omdat de koper een onderzoeksplicht heeft. Bij de verkoop heeft de verkopende partij een formulier ingevuld waar ondermeer een vraag stond of er verbouwingen zijn geweest waar geen vergunning voor is aangevraagd. Op die bewuste vraag heeft de verkoper geen ja en geen nee aangekruist. De NVM jurist gaf aan dat de koper aan de ene kant hier vragen over had kunnen stellen, maar dat de verkoper hier misschien iets had willen verzwijgen. Dit zou bij een rechtszaak beide kanten op kunnen.

...

Vanuit de verkopend makelaar is het logisch dat ze dit zeggen (onderzoeksplicht koper, 'zou beide kanten op kunnen'), maar ik denk dat ze dondersgoed weten dat jij hier veel sterker staat dan de verkoper/verkopend makelaar. Onderzoeksplicht, ja, maar de rechter heeft al uitgesproken dat je bij je onderzoek er in beginsel vanuit mag gaan dat alles wat gebouwd is vergund is en voldoet aan de voorwaarden van het bestemmingsplan, etc etc. Misschien dat er uitzonderingen zijn bij hele bijzondere objecten, sloopwaardige panden, etc, maar in jouw geval zie je een mooie dakkapel, verkoper zegt er verder niks over, dan mag je er vanuit gaat dat die vergund is. Verkoper kan geen beroep doen op 'ik dacht dat het zonder vergunning mocht' want je bent als eigenaar zelf verantwoordelijk voor de juiste vergunningscheck. Dat ze zich daarin hebben vergist en uit goede bedoelingen hebben gehandeld, zou kunnen, maar dat neemt niet weg dat zij verantwoordelijk zijn en dit dus moeten oplossen. Maar goed, laat de jurist zijn werk maar even doen, dat is de expert.

[alwind]

Is het niet zo dat elke rechtszaak beide kanten op kan gaan.

[moshimoshi]

https://www.verborgen-geb...dakkapel-verborgen-gebrek

Het geen ja of nee aanvinken maakt jouw zaak trouwens alleen maar sterker. Bij 'ja' had je niet gekocht, bij 'nee' had de verkoper kunnen zeggen dat hij zelf niet wist, maar niets invullen wijst op doelbewust verzwijgen.

[eLScha]

moshimoshi schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 10:13:
https://www.verborgen-geb...dakkapel-verborgen-gebrek

Het geen ja of nee aanvinken maakt jouw zaak trouwens alleen maar sterker. Bij 'ja' had je niet gekocht, bij 'nee' had de verkoper kunnen zeggen dat hij zelf niet wist, maar niets invullen wijst op doelbewust verzwijgen.

Niet mee eens. De koper heeft het huis gekocht waarbij terwijl hij wist dat deze vraag niet beantwoord was. Koper had hier ook voor de koop over kunnen beginnen in plaats van achteraf.

[secret17]

eLScha schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 10:30:
[...]


Niet mee eens. De koper heeft het huis gekocht waarbij terwijl hij wist dat deze vraag niet beantwoord was. Koper had hier ook voor de koop over kunnen beginnen in plaats van achteraf.

Dit punt kan best wat getrouwtrek opleveren in de rechtzaal (verkoper had die vraag moeten beantwoorden, koper had hier naar kunnen informeren), maar uit de huidige communicatie blijkt al dat verkoper het standpunt inneemt dat ze zich er niet van bewust waren dat er een vergunning nodig was. Daaruit kun je afleiden dat de verkopers 'nee' hadden ingevuld als ze die vraag niet hadden overgeslagen en dan had je als koper daar op moeten kunnen vertrouwen.

Verder blijkt uit jurisprudentie dat in dit soort gevallen de informatieplicht met name bij de verkoper ligt: je weet of had moeten weten dat je iets verkoopt wat illegaal is en in beginsel mag koper er vanuitgaan dat alle bouwwerken legaal zijn; daar is immers de vraagprijs op gebaseerd.

[pennywiser]

musiman schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:52:
Ja, ik weet dat je niet twee berichten achter elkaar moet zetten, maar ik doe dat om duidelijk te maken dat er een update is.

Dit mag best hoor als er 10 dagen tussen zit.

Onderzoeksplicht vindt ik geen sterk argument, omdat je er vanuit mag gaan dat alles wat je koopt gewoon legaal is gebouwd. Ik vraag mij sterk af of dit onder de reguliere onderzoeksplicht valt volgens een rechter. Waar eindigt dit dan met welke vergunningen vorige eigenaren allemaal moesten hebben indertijd?

[pennywiser]

musiman schreef op maandag 21 november 2022 @ 15:52:
Op die bewuste vraag heeft de verkoper geen ja en geen nee aangekruist.

Ze wisten dus precies wat ze deden.

Wild guess: vorige eigenaren sliepen er eigenlijk al jaren niet lekker van, en willen dit nu dit uitgekomen is ook snel achter de rug hebben en zullen niet al te veel tegen willen werken in wat je van hen nodig hebt.

[musiman]

Gisteren weer een telefoongesprek gehad met de jurist van de rechtsbijstandverzekering. Hij heeft nog twee vragen uitstaan bij collega's, dus was er op zich weinig nieuws. Hij gaat mij deze of volgende week weer bellen wanneer hij meer weet.
De twee vragen zijn: wat te doen met de vergunningaanvraag en in hoeverre is de verkopende makelaar onzorgvuldig geweest i.v.m. de niet ingevulde vraag.

[secret17]

musiman schreef op dinsdag 29 november 2022 @ 16:07:
Gisteren weer een telefoongesprek gehad met de jurist van de rechtsbijstandverzekering. Hij heeft nog twee vragen uitstaan bij collega's, dus was er op zich weinig nieuws. Hij gaat mij deze of volgende week weer bellen wanneer hij meer weet.
De twee vragen zijn: wat te doen met de vergunningaanvraag en in hoeverre is de verkopende makelaar onzorgvuldig geweest i.v.m. de niet ingevulde vraag.

En, heb je al wat gehoord van de jurist en over hoe je nu verder moet? Misschien ook nog iets van verkopers of makelaar?

[musiman]

@secret17 Gisteren een email van de jurist gekregen. Niet echt veel nieuws, alleen dat we ervoor kunnen kiezen om wel of geen vergunning achteraf aan te vragen en dat het achterwege laten van zo'n aanvraag ertoe kan leiden dat een gemeente achteraf erachter komt en gaat handhaven. Daarop hebben we een mail teruggestuurd met het verzoek namens ons een brief te sturen aan de vorige eigenaren met het verzoek om de oorspronkelijke bouwtekeningen te overhandigen en de eis dat alle kosten van de aanvraag door hen betaald dient te worden.

Hopelijk komt er dan schot in de zaak.

[Rolfie]

Probleem bij niet melden of niet als nog een vergunning aan te vragen, dat je bij een eventuele toekomstige verkoop een uitdaging hebt.

Je moet er helaas actie op ondernemen

[ Voor 13% gewijzigd door Rolfie op 16-12-2022 09:57 ]

[secret17]

musiman schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 07:42:
@secret17 Gisteren een email van de jurist gekregen. Niet echt veel nieuws, alleen dat we ervoor kunnen kiezen om wel of geen vergunning achteraf aan te vragen en dat het achterwege laten van zo'n aanvraag ertoe kan leiden dat een gemeente achteraf erachter komt en gaat handhaven. Daarop hebben we een mail teruggestuurd met het verzoek namens ons een brief te sturen aan de vorige eigenaren met het verzoek om de oorspronkelijke bouwtekeningen te overhandigen en de eis dat alle kosten van de aanvraag door hen betaald dient te worden.

Hopelijk komt er dan schot in de zaak.

Ik zou zelf idd sowieso het traject in gaan m.b.t. aanvraag van de vergunning, want je wil niet met een woning zitten waar altijd dat zwaard van Damocles boven hangt en bij eventuele verkoop zit je zelf ook weer met dat probleem. Ik ben bang dat je eerst zelf kosten zult moeten maken en die dan bij verkopers moet gaan verhalen. De rechter gaat je hierin zeker steunen, maar leuk is het natuurlijk allemaal niet.

[jongetje]

secret17 schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:04:
[...]


Ik zou zelf idd sowieso het traject in gaan m.b.t. aanvraag van de vergunning, want je wil niet met een woning zitten waar altijd dat zwaard van Damocles boven hangt en bij eventuele verkoop zit je zelf ook weer met dat probleem. Ik ben bang dat je eerst zelf kosten zult moeten maken en die dan bij verkopers moet gaan verhalen. De rechter gaat je hierin zeker steunen, maar leuk is het natuurlijk allemaal niet.

De kosten van een legalisatie vallen volgens mij wel mee. Zal hoogstens een paar honderd euro zijn.

[secret17]

jongetje schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:11:
[...]

De kosten van een legalisatie vallen volgens mij wel mee. Zal hoogstens een paar honderd euro zijn.

Dat zou best kunnen, dus als het daarbij blijft dan is het niet zo'n ramp dat even 'voor te schieten'. Ik zou ook zo'n bedrag echter uit principe wel terugvorderen. Vervelender wordt het als de gemeente de aanvraag afkeurt en eist dat de kapel wordt verkleind; dan heb je het ineens over duizenden euro's aan aannemerswerk en verlies van waarde vd woning en woongenot. En ook die kosten zul je eerst zelf moeten maken; dan wordt het allemaal wat minder eenvoudig...

[musiman]

jongetje schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:11:
[...]

De kosten van een legalisatie vallen volgens mij wel mee. Zal hoogstens een paar honderd euro zijn.

Klopt. Maar dat neemt niet weg dat wij nu die kosten krijgen, terwijl de verkoper dit had moeten doen. EN het kan maar zo zijn dat de gemeente de (te grote?) dakkapel niet goedkeurt, waardoor er een situatie ontstaat waarbij we gedwongen worden om de huidige dakkapel te verwijderen of te vervangen door een kleinere versie die wel goedgekeurd wordt. En dat scenario gaat echt in de duizenden euro's lopen...

edit: @secret17 heeft op exact hetzelfde moment ook precies hetzelfde probleem aangehaald.

[ Voor 7% gewijzigd door musiman op 16-12-2022 10:15 ]

[FreakNL]

Is het een idee om eens door de wijk te wandelen en te "zoeken" naar vergelijkbare huizen met vergelijkbare dakkapellen? Dus niet alleen twee deuren verder?

Als je er een paar vind kun je via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ zoeken of er een vergunning is. Je beste scenario is een vergelijkbare dakkapel vinden waar er een vergunning voor is. Dan heb je je precedent te pakken.

Ik ben er op deze manier overigens achter gekomen dat mijn buren van 2 huizen verder een kapel aan voor en achterkant (met sleepdak) zonder vergunning hebben geplaatst

[musiman]

FreakNL schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:20:
Is het een idee om eens door de wijk te wandelen en te "zoeken" naar vergelijkbare huizen met vergelijkbare dakkapellen? Dus niet alleen twee deuren verder?

Als je er een paar vind kun je via https://zoek.officielebekendmakingen.nl/ zoeken of er een vergunning is. Je beste scenario is een vergelijkbare dakkapel vinden waar er een vergunning voor is. Dan heb je je precedent te pakken.

Ik ben er op deze manier overigens achter gekomen dat mijn buren van 2 huizen verder een kapel aan voor en achterkant (met sleepdak) zonder vergunning hebben geplaatst

Op zich heb ik mijn ogen al flink de kost gegeven, maar kan dit ook even gestructureerd doen. Tot op dit moment heb ik nog geen dakkapellen van vergelijkbare grootte kunnen ontdekken, maar ik zal binnenkort even een ronde doen. Bedankt voor de tip!

[pennywiser]

FreakNL schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:20:

Ik ben er op deze manier overigens achter gekomen dat mijn buren van 2 huizen verder een kapel aan voor en achterkant (met sleepdak) zonder vergunning hebben geplaatst

Kan je niet zomaar vanuit gaan. Hoe ver gaat die site terug dan? Hier zijn ook dakkapellen geplaatst afgelopen jaren, en ik vind ze niet terug. Ook geen andere vergunngingsplichtige zaken. Lijkt met ook vrij sterk, want het komt heel erg weinig voor dat er geen goede vergunning wordt aangevraagd en dat je er zomaar even 2 aantreft 2 huizen verder.

[FreakNL]

Die zijn in 2020 geplaatst. Dus dat zou terug te zoeken moeten zijn..

Ik kan mijn eigen vergunning probleemloos terugvinden. Tevens vind ik de legalisatie van de warmtepomp van mijn achterbuurman ook probleemloos terug.

Maar eens, het gaat niet heel ver terug.

[ Voor 35% gewijzigd door FreakNL op 16-12-2022 10:38 ]

[pennywiser]

FreakNL schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:37:
Die zijn in 2020 geplaatst. Dus dat zou terug te zoeken moeten zijn..

Ik kan mijn eigen vergunning probleemloos terugvinden. Tevens vind ik de legalisatie van de warmtepomp van mijn achterbuurman ook probleemloos terug.

Maar eens, het gaat niet heel ver terug.

De site zegt onderaan bekendmakingen van na 2009. Dan missen er hier in elk geval een aantal. Waar zoek je op?

[FreakNL]

Adres + woonplaats.


https://zoek.officielebek...am&col=AlleBekendmakingen

[pennywiser]

FreakNL schreef op vrijdag 16 december 2022 @ 10:44:
Adres + woonplaats.


https://zoek.officielebek...am&col=AlleBekendmakingen

Ik ook, exact zo. Dus het is niet 100% gezegd dat je buren niet over de juiste vergunning beschikken.

[FreakNL]

Het lijkt me dat een vergunning uit 2020 er wel in zou moeten staan...

De dakkapel aan de voorkant kunnen ze overigens prima legaliseren, daar staan er nog een paar van. Aan de achterkant hebben ze er 1 boven een bestaande gezet.. Dat was wel nieuw voor de buurt.. Ik ga hetzelfde doen en ik heb een vergunning verkregen, dus ook daar kunnen ze achteraf legaliseren...

Ik heb ook naar de vergunning gevraagd maar toen kreeg ik een vaag verhaal. Ze hebben ook traditioneel gebouwd, dus ik denk ergens dat ze de gok gewoon gewaagd hebben.

[musiman]

UPDATE

Hierbij (eindelijk) weer een update. Onze rechtsbijstandverzekering is niet bepaald snel, maar na een flinke duw van onze kant is er dan toch een brief richting de vorige eigenaren onderweg. Hierin staat duidelijk omschreven wat het probleem is met daarbij de eis dat zij binnen 14 dagen na dagtekening schriftelijk kunnen reageren op onze eis dat alle kosten van de vergunningaanvraag, alsook de eventuele vervolgkosten vanwege een mogelijke afwijzing, op hen verhaald zal worden.

Ik ben benieuwd naar hun reactie.

[P.K.]

Heb het topic even snel gescand, dus weet niet of het al gezegd is, maar, heb je zelf al een check gedaan of jouw dakkapel vergunningsplichtig is? In principe is iets bouwen vergunningsplichtig, maar afhankelijk van je gemeente kan er vrijstelling zijn als je, bijvoorbeeld, binnen bepaalde afmetingen blijft.

Op www.omgevingsloket.nl kan je heel makkelijk zelf een toetsing doen. Daar worden de lokale regels gelijk toegepast. Mocht daar aangegeven worden dat het vergunningsvrij is, heb je ook gelijk 'bewijs' dat het mag, of heb je uitsluitsel dat je echt bezig moet met legaliseren.

Ik zag dat je aan hebt gegeven dat de buurman over de volle breedte wil bouwen, dat is sowieso al een heel andere situatie dan op de foto die je hebt gepost van jouw dakkapel. Dat die aanvraag is afgewezen betekent niet gelijk dat jouw dakkapel illegaal is, of jouw eventuele aanvraag afgewezen gaat worden.

Op het eerste oog lijk je te voldoen aan gangbare vereisten (50cm uit de erfgrens/dakrand, 1 meter uit de dakgoot, max 175cm hoog).

[ Voor 26% gewijzigd door P.K. op 01-02-2023 17:35 ]

[BlackMonkey]

P.K. schreef op woensdag 1 februari 2023 @ 17:03:
Heb het topic even snel gescand, dus weet niet of het al gezegd is, maar, heb je zelf al een check gedaan of jouw dakkapel vergunningsplichtig is? In principe is iets bouwen vergunningsplichtig, maar afhankelijk van je gemeente kan er vrijstelling zijn als je, bijvoorbeeld, binnen bepaalde afmetingen blijft.

Waar denk je dat het de afgelopen pagina's over is gegaan?