Huis- en hypotheekgedachten

[Uniciteit]

Hallo iedereen,

Al een goede tijd houd ik allerlei topics rondom de huizenmarkt in de gaten. Ik - leeftijd midden twintig - ben zelf namelijk van plan ook een woning te kopen. Ik zit al een tijd druk in de bezichtingenfase. Ik laat me niet opjagen, dus het kan zomaar nog een paar maanden duren, maar het kan ook zomaar zijn dat ik binnen een week iets tegenkom waarvan ik denk "dit wordt het!"

Ondanks al die topics die er al zijn wil ik graag wat gedachtes uitwisselen, die net wat meer gericht zijn op mijn situatie. De reden hiervoor is (in mijn ogen) simpel: je gaat een schuld van misschien wel honderdduizenden euro's aan. Dan vind ik het fijn om nog wat extra te 'sparren' met anderen, zodat ik sommige zaken ook eens vanuit een ander oogpunt kan bekijken.

De situatie
Ik wil als alleenstaande een woning kopen. Ik zou eigenlijk een paar dingen met jullie willen bespreken:

- Hypotheekbedrag
- Eigen inleg
- Rentepercentage
- Lineaire of annuïteitenhypotheek
- Huizenprijzen

Dit zijn de geldbedragen die ik kan lenen en inleggen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

De hypotheekbedragen zijn niet denderend hoog. Daardoor zit ik al vrij veel aan de onderkant van de markt wat betreft woningkeuze. Omdat ik niet mijn maximaal mogelijke hypotheek wil uitgeven aan een appartement van 50 vierkante meter heb ik al besloten dat ik mijn zoekgebied drastisch heb vergroot. Vooral omdat ik in een regio woon met weinig aanbod in dit prijssegment.

Doordat ik qua hypotheek (en dus huizenprijs) al wat aan de onderkant van de markt zit, voel ik me wel vrij gedwongen om waarschijnlijk voor de maximaal mogelijke hypotheek te gaan.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Huizenprijzen
Voor mijn gevoel ga ik kopen op de top van de markt. Er komt een tijd aan waarin meer mensen ontslagen zullen worden en de huizenmarkt het dus mogelijk ook zwaarder te verduren krijgt. Ook zijn de huizenprijzen, naar mijn idee, sterk opgeblazen. Dat komt natuurlijk door de combinatie lage rente en dat mensen (inclusief ik) het maximale bedrag betalen wat ze kunnen en mogen betalen.

Hoe kijken jullie tegen de huizenprijzen aan? Aan de ene kant heb ik wel de gedachte "stel het nou nog even uit, want wie weet zakt het nog wat in..." Aan de andere kant: een woning heb ik simpelweg gewoon nodig (en dat wil ik ook).

Ook zie ik er wat betreft de 'opgeblazen huizenprijzen' er een beetje tegenop om te veel geld (bovenop de maximale hypotheek) zelf bij te leggen. Voor mijn gevoel stop ik dat geld dan toch een beetje in een ballon die op ieder moment kan klappen.

Wat zijn jullie gedachtes hier nog verder over?

Rente
Het verhaal rentepercentage speelt ook nog mee. Ik heb mijn hoofd steeds meer gezet naar twee opties, namelijk:
- 1 jaar vast (momenteel 0,8%-1,0%)
- 20 jaar vast (momenteel 1,5%-1,7%)

Ik neig meer naar 1 jaar vast. De belangrijkste reden is natuurlijk de lagere maandlasten. Ook zorgt dit automatisch voor een lager maximaal hypotheekbedrag. Deze vrijgekomen bestedingsruimte wil ik gebruiken om extra af te lossen. Belangrijk bij 1 jaar vast is het goed in de gaten houden van de financiële markten, zodat - mocht een stijgende lijn worden ingezet - ik alsnog op tijd naar een vaste rente van 20 jaar kan. Overigens verwacht ik voorlopig niet dat dit gebeurt, aangezien ik verwacht dat centrale banken werelwijd er de komende tijd alles aan zullen doen om een economische crisis te voorkomen... een hogere rente past niet in dat beeld.

Mijn tweede optie die ik in gedachten heb is 20 jaar vast. Ik hoor, zie en lees vaak dat mensen voor 10 jaar vast gaan, maar ik vind dit niet een hele goede optie. Tien jaar vooruit kijken is niet te doen en ik heb geen idee wat de rente in die tijd zal doen. Daarentegen staat wel dat de restschuld over 10 jaar nog vrij hoog is. Een gestegen rente kan dan voor flink hogere maandlasten zorgen. Daarom is mijn langdurige, veilige optie 20 jaar. Een lange periode, maar waarin ik wel zekerheid heb. Na 20 jaar is de restschuld een stuk kleiner, waardoor ik geen problemen verwacht door een eventueel hogere rente.

Lineair of annuïtair
Dit blijft een dilemma. Ik was er een tijd lang van overtuigd dat ik voor lineair zou gaan. Ik vind het verstandig en een fijn gevoel om direct goed af te lossen en dat het maandbedrag steeds wat minder wordt.

In Excel heb ik een vergelijking gemaakt tussen een lineaire en annuïtaire hypotheek. Daar kwam toch uit dat de verschillen (als in: hoeveel heb je afgelost na X maanden) ten opzichte van elkaar niet heel erg denderend groot zijn. In mijn Excel bestand heb ik daarna ook nog rekening gehouden met hypotheekrenteaftrek en zelfs inflatie, maar zelfs dan ontlopen deze twee hypotheekvarianten elkaar weinig. Ook kun je van een annuïtaire hypotheek eigenlijk een lineaire maken door iedere maand extra af te lossen, waardoor het eindeffect precies hetzelfde wordt.

Dat maakt dat ik toch weer wat ben gaan twijfelen tussen deze hypotheekvormen. Van een annuïtaire hypotheek kan ik dus een lineaire hypotheek maken door extra af te lossen. Ik weet zeker dat ik hier de discipline voor heb, maar ik vind het ook een fijne gedachte dat ik de extra aflossing kan laten varen mocht dat nodig zijn (en dus direct extra bestedingsruimte heb iedere maand).

Een voordeel van lineair vind ik dan wel weer dat, zeker op de lange termijn, de maandbedragen een stuk lager worden. Bij annuïtair is dat, zelfs met extra aflossen, een stuk minder snel het geval. Ik vind het wat dat betreft dus een fijnere gedachte om voor lineair te kiezen, omdat je natuurlijk ook niet weet hoe fit en gezond je over twintig jaar nog bent. Structureel lagere maandlasten maken het tegen die tijd wellicht aantrekkelijker en makkelijker om bijvoorbeeld wat minder te werken.

Samenvattend / Too Long, Didn't Read
Om een lang verhaal kort te maken: ik zit nog met wat gedachtespinsels waar ik nog niet helemaal over uit ben.

Opsommend: het nemen van een maximale hypotheek lijkt een noodzakelijk kwaad, maar dit valt weer te dempen met wat eigen inleg van spaargeld. Of juist toch weer die maximale hypotheek, en dan een wat duurder huis dankzij dat spaargeld? Is dat überhaupt wel slim met een oververhitte huizenmarkt?

En de rente? Gaan we steeds voor 1 jaar vast totdat het erop lijkt dat de rentes weer gaan stijgen? Of gelijk voor zekerheid: 20 jaar vast?

Tot slot... lineair of annuïtair? Eerst was ik vrij zeker van lineair, maar de laatste tijd begin ik toch te twijfelen. Het verschil blijkt na berekening bar weinig... wat hebben jullie gedaan? Wat overwegen jullie?

Hartstikke bedankt voor het lezen en jullie tijd. Ik ben benieuwd naar jullie reacties.

[Comgenie]

Zelf ben ik gegaan voor annuïtair, juist omdat je inderdaad extra flexibiliteit hebt. Verder ben je nog jong en is het aannemelijk dat je gaat stijgen in je salaris, annuïtair sluit op dat patroon beter aan dan lineair.

Qua maximale hypotheek ook hetzelfde verhaal: Op dit moment met je huidige salaris/bonus is dat de max terwijl je over een paar jaar hopelijk een stuk meer verdiend en mag lenen. Dan voelt de max-hypotheek van nu waarschijnelijk een stuk minder spannend.

Oververhitte huizenmarkt: Kan je een leuke plek vinden waar je een langere tijd in wilt zitten voor betaalbare maandelijkse lasten, dan zou ik het doen. De huurprijzen voor vergelijkbare woningen zijn momenteel vaak een stuk hoger.

[PhilipsFan]

Het hangt er vooral vanaf of je langere tijd op dezelfde plek wilt blijven wonen. Kopen is gunstiger dan huren, je bent goedkoper uit en bouwt kapitaal op. Maar dan moet je niet om de 3 jaar willen verhuizen. Houd dus rekening met je situatie. Ben je zeker van je werk, kan het zijn dat je een relatie krijgt etc.

Zoals al gezegd kun je ook naar je carriereperspectieven kijken. Nu maximaal lenen klinkt spannend, maar als je over 5 jaar flink meer verdient dan maakt het niet zoveel meer uit. Zoveel mogelijk aflossen is ook heel verstandig.

Het lijkt nu geen gunstige tijd om een huis te kopen, want je betaalt te veel. Maar ik denk dat de rente nog lang laag blijft en de huizenprijzen niet significant gaan dalen. De woningnood is erg groot, er zijn gewoon veel te weinig huizen, dat is niet iets wat volgend jaar ineens over is. Dus ik denk dat normale woningen ondanks de gevoelsmatige bubbel toch wel hun waarde houden.

Echt grote villa's zullen de komende 10 jaar wel in prijs zakken denk ik, want de babyboomers vallen zo langzamerhand om en de jongere generatie heeft relatief veel meer sores (scheidingen, slecht pensioen) en dus minder geld beschikbaar om een erg groot huis te kopen. Maar gemiddelde woningen blijven altijd in trek.

[Druganov]

Ook zie ik er wat betreft de 'opgeblazen huizenprijzen' er een beetje tegenop om te veel geld (bovenop de maximale hypotheek) zelf bij te leggen. Voor mijn gevoel stop ik dat geld dan toch een beetje in een ballon die op ieder moment kan klappen.

IMHO is de huidige woningnood zo erg, en er is geen enkele indicatie dat dat de komende 30 jaar verholpen gaat worden in NL, dat welke economische crisis (denk corona, een jaar later dan nu) er ook gaat gebeuren, de prijzen echt nooit meer sterk zullen dalen zoals in 2008, en alleen maar, eventueel na een correctie, omhoog zullen blijven gaan.

20 jaar vast (momenteel 1,5%-1,7%)

Rente is nog nevernooit zo laag geweest, en jij kan niet in de toekomst kijken. liever 20 jaar vast voor iets meer geld p/maand tegen zo'n belachelijk laag percentage, dan 1 jaar vast voor een klein beetje lagere maandkosten, want je weet niet wat er de komende 20 jaar gaat gebeuren.

Je bent jong, en hebt nooit meegemaakt dat rentepercentages op 8 a 9% stonden alleen al 1 generatie voor je.

Profiteer er van.

[Spacecowboy]

Wat betreft de markt is het voor ons net zo goed koffiedikkijken als voor jou. Wil je je echt gaan settelen in dit huis., of wil je dit gebruiken als opstap om na een jaar ook 10 weer door te stromen.

Hoeveel eigen geld kan je momenteel in het huis stoppen? Je mag maximaal 100% financieren, de rest moet je zelf ophoesten. nKijk ook naar de ontwikkeling die je zelf gaat doormaken. Als ik keek wat we verder toen we ons eerste huis kochten, en wat we we nu verdienen, daar zit nogal een verschil in. Daardoor kan je misschien toch het gevoel krijgen van "Ik wil toch doorstromen".

Wat betreft rente: Die blijft nog heel lang laag. Tientallen jaren. De afgelopen jaren is er met QE en tegenwoordig zelfas directe monetaire financiering zoveel schuld opgebouwd, dat als de euribor 2% stijgt, Italie, Griekenland en Spanje gelijk default gaan. Daar gaat men dus niet laten gebeuren. 10 jaar vast is denk ik een prima middenweg.

[Rubbergrover1]

Even een paar gedachtes. Je hebt angst dat je een ballon koopt die straks langzaam leeg loopt. Bedenk daarbij twee dingen. Ten eerste, je geeft zelf ook aan dat er voor jouw budget weinig keus is en je dus waarschijnlijk relatief klein moet kopen. Als jouw kleine ballon leeg loopt, dan lopen de grote ballonnen nog veel meer leeg. In jouw situatie zou het daarom helemaal niet zo slecht zijn als de woningen bijvoorbeeld een kwart in prijs zouden dalen.

Tweede ding is dat die ballon niet zomaar leeg loopt. De Nederlandse woningmarkt heeft een sterk verband met de rentestand en een daling in de prijzen zal waarschijnlijk veroorzaakt/geïnitieerd worden door een stijging van de hypotheekrente. Wachten tot de ballon wat leger is betekent dus hoogstwaarschijnlijk ook een hogere rentestand en dus niet noodzakelijk ook lagere hypotheeklasten. (Net als omgekeerd, dat veel mensen die nu naar een duurdere huis verhuizen vaak juist lagere hypotheeklasten hebben.)

Omdat je een huis toch voor de lange termijn koopt en je hele koophuis-carrière waarschijnlijk duurt totdat de hypotheek gewoon afgelost is, maakt het eigenlijk vaak niet zo heel veel uit hoe hoog die lening was, maar is het veel belangrijker hoeveel je er dertig jaar lang voor moet betalen. Zolang je er voor zorgt dat je (op korte termijn) een redelijke verhouding tussen hypotheek en woningwaarde hebt een je zo de mogelijkheid houdt om ook bij een gedaalde markt zonder restschuld te verkopen.

Bij je overweging onder de rentevaste periode zie ik weinig over de mogelijkheid dat je weer gaat verhuizen. Ik denk dat de kans vrij groot is dat je over 10 jaar niet meer in deze woning woont, laat staan over 20 jaar. 20 jaar rentevast klinkt dan als lekker zeker, maar je hebt alleen wat aan die zekerheid als je bij een verhuizing de hypotheek mee verhuist. Dus dan moet je bij de huidige geldverstrekker blijven, ook als die voor de nieuwe lening (als de hypotheek een stuk hoger wordt) veel ongunstiger rentes geeft. Het is de vraag of je in de praktijk die hypotheek dan zou meenemen of niet gewoon een helemaal nieuwe hypotheek zou afsluiten. Daarom zou ik alleen voor 20 jaar kiezen als de rente niet te veel hoger is dan bij 10 jaar.

[Wilke]

Een ander perspectief:

Als je iets koopt, hoe lang denk je daar te wonen? Blijft je situatie vergelijkbaar? Dus bv. op dezelfde plek blijven werken, in elk geval binnen bereisbare afstand? Verwacht je over 5 jaar ook alleen te zijn? En over 10? Is lang hè, dus je kan maar zo iemand tegenkomen ooit. Als je dat wilt tenminste. Statistisch gezien gebeurt dat in elk geval vaak precies rond die 5-10 jaren die nu voor je liggen.

Voor jouw leeftijd en situatie vraag ik me dus af of je beide dingen met enige zekerheid kunt stellen.

Het punt is daarbij dat je waarschijnlijk niet je droomhuis kunt kopen, en je met grote kans binnen 5 jaar, of zeker 10, iets anders wilt.

Eigenlijk zou ik daarom in principe huren aanbevelen.

Maar ja, ik weet het: dan moet er wel iets te huren zijn.

Vergelijk in elk geval niet rechtstreeks huur en hypotheekkosten. Ik noem maar iets: als je 12k kosten koper hebt, en er maar 5 jaar woont, is dat al €200/maand aan kosten die je nooit meer terugkrijgt. In de prijscategorie zal er bovendien vaak wat aan huizen moeten gebeuren (niet direct waardeverhogend), wat sneller dan je denkt ook dergelijke bedragen kost. Het verschil in belastingen is ook al snel €50/maand.

Vergeet ook niet de kosten van het weer verkopen. Bij huur zijn die kosten ca. 0. Bij koop minstens paar 1000, en je bent veel minder flexibel. Stel eens €3000, over 5 jaar verdeeld, en hup da's weer €50/maand.

Ik weet het: huren is vaak zo achterlijk duur, dat kopen dan nog steeds de betere optie lijkt. Het is nu echter wel een goed moment om op zoek te gaan voor huur, minder concurrentie van expats en vraagprijzen voor verhuur staan daardoor wél onder druk (afhankelijk van de plaats).

Wil je vertellen in welke regio je zoekt?

[MAX3400]

Berekening

Ik begrijp je werkgever niet? Tenzij je korter dan 3 jaar in dienst bent, is het ze toegestaan, en zeker omdat het bewijsbaar al 3 jaar op je loonstroken staat, een werkgeversverklaring in te vullen incl de (gemiddelde) bonussen, toelagen en andere variabele beloningen.

Het resultaat is dat je dan mogelijk een hoger bedrag dus "als basis" kan financieren en dan minder eigen geld hoeft in te leggen en/of je eigen geld kan gebruiken voor een "net nog iets duurder huis" of inrichting of echt als spaarpotje.

[FireAge]

Druganov schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 01:25:
[...]


Rente is nog nevernooit zo laag geweest, en jij kan niet in de toekomst kijken. liever 20 jaar vast voor iets meer geld p/maand tegen zo'n belachelijk laag percentage, dan 1 jaar vast voor een klein beetje lagere maandkosten, want je weet niet wat er de komende 20 jaar gaat gebeuren.

Je bent jong, en hebt nooit meegemaakt dat rentepercentages op 8 a 9% stonden alleen al 1 generatie voor je.

Profiteer er van.

Dit vind ik persoonlijk altijd zulk vreemd advies. Ja mijn ouders hebben de 13% rente nog meegemaakt. Maar, en zeg nooit nooit, in onze huidige economische ballon kan dat niet terugkeren. Als dat gebeurt, is je hypotheekrente het laatste waar je je druk over zal maken.

En tevens kun je op elk moment, als je het niet meer vertrouwd, je rente alnog vastzetten voor 20 jaar. De boeterente om een 1 jaar contract op 0.8% af te kopen is bijna niets.

De enige reden om voor lange duur te gaan, is voor je eigen gemoedsrust. Prima keus als je dat belangrijk vindt, maar laten we niet doen alsof dat financieel verstandig is.



Zoek maar een plek in die grafiek waar je beter 20 jaar vast had kunnen zetten ipv voor 1 jaars rente of flexibele rente te gaan. Die is er niet. Rood is altijd lager.
Kan even geen curve vinden die nog 10 jaar teruggaat, want toen was er nog geen euribor. Maar ook daar is het hetzelfde verhaal.

En nee, resultaten uit het verleden etc. Maar daar is je flexiliteit voor van elk moment kunnen opzeggen en alsnog vastzetten.

Enfin, mijn advies is zo lang mogelijk profiteren van de lage 1 jaars rente. En stop dat geld dan in extra aflossen. Win win.

[yakmak]

1 jaar rente pakken en het geld wat je overhoud investeren in aandelen. (enkel als je het kan missen ofc) over het algemeen heb je op aandelen wel winst en dan kan je elk jaar weer extra geld aflossen

[orf]

Voor een starter vind ik de zekerheid van 10 jaar vast helemaal niet zo gek. Ergens in die tien jaar ga je waarschijnlijk wel verhuizen vanuit je starterswoning, maar tot die tijd hoef je niet jaarlijks je nieuwe rentetarief af te wachten.

In de afgelopen jaren is de 10-jaars rente (en de 20-jaars) harder gedaald dan de 1-jaars rente. Ik heb zelf de rente voor 1 jaar vast staan en dit jaar is dat op 1,51% gezet voor okt 2020 - okt 2021. Dat is hoger dan de 10-jaars rente bij andere aanbieders. Je gaat niet jaarlijks op zoek naar de goedkoopste aanbieder, maar dat kun je eenmalig voor de 10-jaars rente prima doen.


https://www.homefinance.n...te-blijft-records-breken/
Hier zie je oranje en groen dichter op elkaar komen.

@Uniciteit Ik vind dat je er goed en grondig over nadenkt. Ik zie dat je dat andere voordeel van 10-jaar vast al meegenomen hebt (de hogere leennorm). NHG lijkt me voor jou goed mogelijk. Dan heb je niet te maken met risico-categorieën, omdat je al de laagste rente krijgt.

Ik denk dat je de kostenkoper flink moet kunnen drukken. Kies de goedkoopste notaris via internet. Je kunt kijken of je zelf bij bijvoorbeeld Independer de hypotheek af kunt sluiten als je voor de kennistoets slaagt.

[Jorrith]

Uniciteit schreef op woensdag 8 juli 2020 @ 23:51:


Rente
Het verhaal rentepercentage speelt ook nog mee. Ik heb mijn hoofd steeds meer gezet naar twee opties, namelijk:
- 1 jaar vast (momenteel 0,8%-1,0%)
- 20 jaar vast (momenteel 1,5%-1,7%)

[/b][/u]

Heb net zelf met mijn vriendin het hele traject doorlopen (ook als starter op de woningmarkt).
Voor het berekenen van je maximale hypotheek is een ingewikkelde berekening benodigd.
Er is een tabel waar gebruik wordt gemaakt van een toetsingsrente en een woonquote.
Deze toetsingsrente is maximaal bij 10 jaar vast. Je hypotheek is dus maximaal bij een hypotheek met 10 jaar vaste rente. Dit is dan ook de reden dat mensen vaak kiezen voor 10 jaar vast.
Wat ook een reden kan zijn is: Als je niet van plan bent om langer dan 10 jaar in een huis te blijven wonen, en je kan de hypotheek niet meenemen naar een volgend huis, dan heb je weinig aan 20 jaar vast. Dan betaal je wel de mark-up voor het langer vastzetten van de periode, maar je hebt er geen voordeel van.

Ondanks dat mijn vriendin en ik in de financiële sector werkzaam zijn (zij zelfs als consultant bij een bank), hebben we gebruik gemaakt van een hypotheekadviseur, deze kan met gewogen delen van leningen een ideale situatie creëren.

Misschien goed om hier ook rekening mee te houden! https://dehypotheeksite.n...le-hypotheek-berekend.php

Lineair of annuïtair
Dit blijft een dilemma. Ik was er een tijd lang van overtuigd dat ik voor lineair zou gaan. Ik vind het verstandig en een fijn gevoel om direct goed af te lossen en dat het maandbedrag steeds wat minder wordt.

Wij hadden hetzelfde dilemma, maar onze hypotheekadviseur vertelde ons het volgende:
Door boetevrij aflossen kun je van een annuïtaire hypotheek wel een lineaire hypotheek maken, maar van een lineaire hypotheek geen annuïtaire hypotheek.
Wij hebben daarom gekozen voor een annuïtaire hypotheek, maar we lossen ieder jaar boetevrij 3k af.
De bank berekent hierna een nieuw termijn bedrag, waardoor je toch aflost met de snelheid van een lineaire hypotheek.

Waarom zou je dit doen?
Een stukje financiële vrijheid. Zolang je het kan opbrengen: lekker aflossen. Krijg je het toch een tijdje financieel wat zwaarder: stop je met extra aflossen en creëer je voor jezelf wat financiële ruimte.

edits: tweede quote en link bewerkt.

[Voor 39% gewijzigd door Jorrith op 09-07-2020 09:00]

[Er1k989]

Wilke schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 07:58:
Een ander perspectief:

Als je iets koopt, hoe lang denk je daar te wonen? Blijft je situatie vergelijkbaar? Dus bv. op dezelfde plek blijven werken, in elk geval binnen bereisbare afstand? Verwacht je over 5 jaar ook alleen te zijn? En over 10? Is lang hè, dus je kan maar zo iemand tegenkomen ooit. Als je dat wilt tenminste. Statistisch gezien gebeurt dat in elk geval vaak precies rond die 5-10 jaren die nu voor je liggen.

Voor jouw leeftijd en situatie vraag ik me dus af of je beide dingen met enige zekerheid kunt stellen.

Het punt is daarbij dat je waarschijnlijk niet je droomhuis kunt kopen, en je met grote kans binnen 5 jaar, of zeker 10, iets anders wilt.

Eigenlijk zou ik daarom in principe huren aanbevelen.

Maar ja, ik weet het: dan moet er wel iets te huren zijn.

Vergelijk in elk geval niet rechtstreeks huur en hypotheekkosten. Ik noem maar iets: als je 12k kosten koper hebt, en er maar 5 jaar woont, is dat al €200/maand aan kosten die je nooit meer terugkrijgt. In de prijscategorie zal er bovendien vaak wat aan huizen moeten gebeuren (niet direct waardeverhogend), wat sneller dan je denkt ook dergelijke bedragen kost. Het verschil in belastingen is ook al snel €50/maand.

Vergeet ook niet de kosten van het weer verkopen. Bij huur zijn die kosten ca. 0. Bij koop minstens paar 1000, en je bent veel minder flexibel. Stel eens €3000, over 5 jaar verdeeld, en hup da's weer €50/maand.

Ik weet het: huren is vaak zo achterlijk duur, dat kopen dan nog steeds de betere optie lijkt. Het is nu echter wel een goed moment om op zoek te gaan voor huur, minder concurrentie van expats en vraagprijzen voor verhuur staan daardoor wél onder druk (afhankelijk van de plaats).

Wil je vertellen in welke regio je zoekt?

Eens dat je goed moet nadenken over de termijn, voor een jaartje of 2 a 3 zou ik inderdaad niet gaan huren. Echter denk ik dat je hier wel een heel negatief beeld schept van kopen. Groot voordeel van kopen is dat je aflost en daarmee vermogen opbouwt. Bij huur is het geld echt weg. Daarnaast worden huren jaarlijks geïndexeerd en aangezien TS nog jong is en misschien straks wel meer gaat verdienen kan het huurbedrag nog wel oplopen.

Ik denk dat TS al een mooi buffertje heeft opgebouwd, zelf wat spaargeld inleggen om de hypotheek laag te houden of een iets mooier huis te kopen is een slim idee. Ik denk dat de kosten koper wat ruim is ingeschat voor deze prijsklasse woning, zeker als je goed shopt voor notaris etc.

In de situatie van TS zou ik kiezen voor 10jr rentevast. Ik denk inderdaad dat de rente nog wel enige jaren laag zal blijven, maar aan de andere kant: heel veel lager kan de rente ook niet meer worden... wat is dan het voordeel van jaarlijkse onzekerheid gedurende 10 jaar?

[ybos]

Ookal vind ik het een draak van een constructie, je zou duokoop kunnen overwegen.
Dat rekt je aanschafgrens iets op, en wanneer je loon over een paar jaar gestegen is koop je de grond alsnog.
Hier bij ons in de buurt gaat er veel via duokoop.
Starters kunnen 260 lenen, met duokoop redden ze krap drie ton bijv. Dan kunnen ze net een knapper/ruimer huis kopen doordat de grond tijdelijk (?) gekocht is door een andere partij en die huur je dan terug.

Persoonlijk zou ik het nooit doen, maar voor sommigen kan het net de redding zijn om wel je droomhuis te kunnen kopen.
(ik denk dat dit wel de volgende stap is waardoor de huizenprijs omhooggeduwd blijft worden)

[PRoCx]

Comgenie schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 00:17:
Zelf ben ik gegaan voor annuïtair, juist omdat je inderdaad extra flexibiliteit hebt. Verder ben je nog jong en is het aannemelijk dat je gaat stijgen in je salaris, annuïtair sluit op dat patroon beter aan dan lineair.

Qua maximale hypotheek ook hetzelfde verhaal: Op dit moment met je huidige salaris/bonus is dat de max terwijl je over een paar jaar hopelijk een stuk meer verdiend en mag lenen. Dan voelt de max-hypotheek van nu waarschijnelijk een stuk minder spannend.

Oververhitte huizenmarkt: Kan je een leuke plek vinden waar je een langere tijd in wilt zitten voor betaalbare maandelijkse lasten, dan zou ik het doen. De huurprijzen voor vergelijkbare woningen zijn momenteel vaak een stuk hoger.

Grappig om te lezen. Ik ben juist de andere kant op gegaan. 4 jaar geleden starterswoning gekocht met linear en enkele maanden geleden een groter huis ook linear.

Dit omdat de lasten alleen maar lager worden. Als ik het nu prima kan betalen en mijn salaris groeit (ben nu 28), wordt het gat wat over blijft alleen maar groter in mijn ogen. Voelde als een win-win:)

[Tehh]

Uniciteit schreef op woensdag 8 juli 2020 @ 23:51:

En de rente? Gaan we steeds voor 1 jaar vast totdat het erop lijkt dat de rentes weer gaan stijgen? Of gelijk voor zekerheid: 20 jaar vast?

Tot slot... lineair of annuïtair? Eerst was ik vrij zeker van lineair, maar de laatste tijd begin ik toch te twijfelen. Het verschil blijkt na berekening bar weinig... wat hebben jullie gedaan? Wat overwegen jullie?

Hartstikke bedankt voor het lezen en jullie tijd. Ik ben benieuwd naar jullie reacties.

De rentes gaan absoluut stijgen, zeker binnen 30 jaar. Of niet. Eigenlijk is dat koffiedik kijken. Waar voel jij jezelf fijn bij? Maximale hypotheek kan wisselen bij verschillende rentevaste periodes, daar zou je nog mee kunnen spelen eventueel.

Lineair of annuïtair, je hebt ze wel op een rijtje en weet de voor- en nadelen van elke vorm. Een tip welke ik je in elk geval mee wil geven: knip je hypotheek op in 2-4 delen. Dan kan je altijd nog wisselen tussen rentevaste periodes & hypotheekvormen.

Zo heb ik een annuïtair deel voor 10 jaar vast en een lineair deel voor 20 jaar vast. Beide hadden oorspronkelijk een rentevaste periode van 10 jaar maar in deze tijd van lage rentes heb ik ze een keer afgekocht (beide met een jaar verschil, beide met een rente <1,75% nu).

[BazzH]

Je moet vooral doen waar je je goed bij voelt.
Ik zit nu ook midden in deze "ellende", omdat wij willen verhuizen naar een andere regio. Daarnaast willen we ook nog eens een oude woning kopen met werk eraan (dus bouwdepot) en hebben we een overbrugging nodig voor de periode dat we tijdelijk 2 woningen hebben. Dan wordt het allemaal nog nét even iets ingewikkelder.

Zelf zou ik de hele discussie of alle huizen te duur zijn laten voor wat het is. Jij moet de komende decennia ergens wonen en gaat naar verwachting in de toekomst alleen maar mooier wonen. Mochten de prijzen wat dalen, dan daalt die mooiere volgende woning zelfs nog iets meer.

[Helixes]

Okee, ik ga iets raars zeggen.

Je zegt dat je midden-twintig bent. En, dat je op zoek bent naar een koopappartement van ~50 vierkante meter. Ik vermoed dat het de bedoeling is dat je die alleen gaat bewonen.

Nu is huren omstreden, maar er kleven ook voordelen aan. Ik weet dat je geen eigen vermogen opbouwt in de vorm van bakstenen. Maar, tegelijk, koop je ook heel veel vrijheid. Over een jaartje of drie kan je situatie geheel anders zijn. Het is niet ongebruikelijk een snelle ontwikkeling in je loon te zien in die periode. Het is niet ongebruikelijk een partner te ontmoeten in die leeftijdscategorie.

Tegelijk heb je wel kosten koper betaald. Het ding met kosten koper is dat je ze nooit terug krijgt. Het kan zijn dat je een huis ziet als belegging, en hoopt de KK te compenseren met de prijsstijging. Maar, dat is tegelijk ook een vrij risicovolle belegging.

Huizen onder € 200.000 zijn gewoon schaars op dit moment. Onredelijk schaars, zelfs. Dat brengt allerlei complicaties met zich mee die zich niet positief uitpakken voor mensen in die markt.

Over de rente. Misschien is het goed je af te vragen hoe lang je precies in het appartement denkt te gaan wonen. Vijf jaar? Tien, misschien? Ik zou die verwachte periode vermenigvuldigen met anderhalf, en die als richtlijn nemen voor de rentevast periode. Zeker, de rente is (onredelijk) laag, en dat is niet per se het nieuwe normaal. Ik zou daar gebruik van maken, maar niet voor veel langer dan dat je de hypotheek wenst te gebruiken.

Veel succes op de woningmarkt! Het ligt, op dit moment, net West van het Wilde Westen....

[Jorrith]

Helixes schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 10:24:
Okee, ik ga iets raars zeggen.

* KNIP *

Huizen onder € 200.000 zijn gewoon schaars op dit moment. Onredelijk schaars, zelfs. Dat brengt allerlei complicaties met zich mee die zich niet positief uitpakken voor mensen in die markt.

Over de rente. Misschien is het goed je af te vragen hoe lang je precies in het appartement denkt te gaan wonen. Vijf jaar? Tien, misschien? Ik zou die verwachte periode vermenigvuldigen met anderhalf, en die als richtlijn nemen voor de rentevast periode. Zeker, de rente is (onredelijk) laag, en dat is niet per se het nieuwe normaal. Ik zou daar gebruik van maken, maar niet voor veel langer dan dat je de hypotheek wenst te gebruiken.

Veel succes op de woningmarkt! Het ligt, op dit moment, net West van het Wilde Westen....

De plek waar ik woon (Utrecht) gaan appartementen van 50m² voor minstens duizend euro per maand aan huur. Ik wil mijn opmerking niet sturen richting koop vs. huur. Daar zijn al genoeg topics over.

3 jaar huren x 1.000 euro per maand is 36k.
Overdrachtsbelasting is 2% op 200k. = 4k.
Ja, je betaalt rente en aflossing. Aflossing is vermogensopbouw.
rente is 1,51% (eigen rente) op 2 ton x 3 jaar = €9.060 euro. ook nog gedeeltelijk aftrekbaar.
notaris, hypotheekadviseur 4k.
Huren is dermate duur dat de afweging in de meeste gevallen vooraf wel bekend is...

Dat stukje vrijheid heeft een fors prijskaartje, maar het is inderdaad wel iets om in overweging te nemen.
Weten wat je opties zijn draagt bij aan een goed geïnformeerd besluit.

Daar komt bij dat de schaarste waarschijnlijk gaat blijven op de huizenmarkt. De overheid is niet in staat om de bouw dermate aan te slingeren dat deze schaarste oplost.
Hier komt het leenstelsel bij, met impact op een hogere vraag naar huizen in segment <200k.

edit: laatste stukje toegevoegd.

[Voor 8% gewijzigd door Jorrith op 09-07-2020 10:43]

[Comgenie]

Helixes schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 10:24:
Je zegt dat je midden-twintig bent. En, dat je op zoek bent naar een koopappartement van ~50 vierkante meter. Ik vermoed dat het de bedoeling is dat je die alleen gaat bewonen.

Volgens mij geeft hij aan in de topic-start dat hij juist niet geïnteresseerd is in een woning van 50 vierkante meter (en daarom verder van huis zoekt).

[yakmak]

Helixes schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 10:24:
Okee, ik ga iets raars zeggen.

Je zegt dat je midden-twintig bent. En, dat je op zoek bent naar een koopappartement van ~50 vierkante meter. Ik vermoed dat het de bedoeling is dat je die alleen gaat bewonen.

Nu is huren omstreden, maar er kleven ook voordelen aan. Ik weet dat je geen eigen vermogen opbouwt in de vorm van bakstenen. Maar, tegelijk, koop je ook heel veel vrijheid. Over een jaartje of drie kan je situatie geheel anders zijn. Het is niet ongebruikelijk een snelle ontwikkeling in je loon te zien in die periode. Het is niet ongebruikelijk een partner te ontmoeten in die leeftijdscategorie.

Tegelijk heb je wel kosten koper betaald. Het ding met kosten koper is dat je ze nooit terug krijgt. Het kan zijn dat je een huis ziet als belegging, en hoopt de KK te compenseren met de prijsstijging. Maar, dat is tegelijk ook een vrij risicovolle belegging.

Huizen onder € 200.000 zijn gewoon schaars op dit moment. Onredelijk schaars, zelfs. Dat brengt allerlei complicaties met zich mee die zich niet positief uitpakken voor mensen in die markt.

Over de rente. Misschien is het goed je af te vragen hoe lang je precies in het appartement denkt te gaan wonen. Vijf jaar? Tien, misschien? Ik zou die verwachte periode vermenigvuldigen met anderhalf, en die als richtlijn nemen voor de rentevast periode. Zeker, de rente is (onredelijk) laag, en dat is niet per se het nieuwe normaal. Ik zou daar gebruik van maken, maar niet voor veel langer dan dat je de hypotheek wenst te gebruiken.

Veel succes op de woningmarkt! Het ligt, op dit moment, net West van het Wilde Westen....

Ik heb vorig jaar een huis dat ik 1 jaar bewoond had verkocht. Dit huis had ik wat opgeknapt en na alle kosten inclusief kosten koper van beide huizen (nieuwe en oude huis) had ik nog 10K over om te besteden. Dit kwam doordat ik waarde aan de woning had toegevoegd door het op te knappen. Ik weet dat dit n=1 is maar in mijn geval had de korte woontijd zeker een positief effect op mijn financiele situatie. Ik zat in dezelfde levensfase, wel een vriendin maar die studeerde nog. Jaar later was mijn salaris substantieel gestegen en kreeg mijn vriendin een vast contract en konden we naar een groter huis kijken. Dit was allemaal wel gepland.

[Helixes]

@Jorrith - eigen afweging maken natuurlijk. Ik weet dat wonen gewoon problematisch is op dit moment. Misschien moeten we weer naar het verplicht hospiteren van de jaren '50, want het woningtekort is navenant. Ik heb de antwoorden helaas ook niet. Ik wil alleen wel aanstippen dat huren een oplossing blijft

Nu ja.

Ik denk toch dat het belangrijk is voor jezelf om te bedenken hoe lang je denkt te gaan wonen in de nog aan te kopen woning. In verre (verre!)weg de meeste gevallen heb ik vroege huizenkopers minstens één keer zien doorschuiven begin dertig. In die situatie heeft het geen (nul!) zin om de hypotheekrente vast te leggen dan dat plan beslaat, met toevoeging van een paar jaar marge misschien.

Wat mijn part staat het je vrij te speculeren op een nóg lagere rente. Persoonlijk vind ik dat risicovol, simpelweg omdat de gehele economische situatie nu zonder precedent is. De rente is nu gewoon laag. Quit while you're ahead

Als je twijfelt tussen lineair - en annuïtair… kies aub de laatste. Je kunt een annuïtaire hypotheek in goede jaren wel aflossen als een lineaire hypotheek door extra aflossingen. Maar, je kunt een lineaire hypotheek in slechte jaren niet aflossen als een annuïtaire hypotheek. Nuff said.

[Uniciteit]

Ten eerste, iedereen bedankt voor alle reacties tot dusver. Een hoop stof om over na te denken. Hieronder op (bijna) iedereen wat kortere en langere reacties.

@Comgenie Qua maximale hypotheek en flexibiliteit van annuïtair heb je zeker gelijk. Wel zit ik nog met de gedachte dat ik lineair ook prima kan dragen qua verwachte maandlasten.

@PhilipsFan Ik vind vooral de toekomstplanning vrij lastig. Ik ben niet van plan om na 3 jaar al direct te verhuizen, maar uitsluiten kan ik het ook niet - wie weet wat er allemaal nog op mijn pad komt?

@Druganov Wat, denk ik, nog wel mee kan spelen wat betreft de ontwikkeling van de huizenprijzen is loan-to-value ratio. Al enkele jaren wordt er, bijvoorbeeld door DNB, geroepen dat het misschien beter is dat je maar maximaal 90% of zelfs 80% mag gaan lenen. Ik zie dat nog wel gebeuren en dat zou, denk ik, wel een serieuze demper van de huizenprijzen zijn.

@Spacecowboy Tien jaar vooruit kijken vind ik wat dat betreft lastig. Er kan nog zo veel gebeuren, waardoor mijn situatie verandert. Het is geen probleem op zelf nog geld in het huis te stoppen (zie bedragen in mijn eerste post). Nog wel een gedachtespinsel over die rente... aan de ene kant denk jij dat de rente nog jaren laag zal blijven dankzij QE en de lage euribor rent, maar vervolgens suggereer je om voor 10 jaar vast te gaan. Maar als je verwacht dat die rente nog zo lang laag blijft, waarom zou jij dan niet voor 1 jaar kiezen?

@Rubbergrover1 Je maakt een goed punt dat dure huizen waarschijnlijk harder getroffen worden bij een daling van de huizenprijzen. Ook zal een (grote) daling waarschijnlijk geïnitieerd worden door een hogere rente. Een andere die ik mij kan bedenken is nog strengere loan-to-value ratios.
Je gedachtegang over 20 jaar vast vind ik prettig: is het inderdaad wel zo dat ik zolang in die woning blijf wonen? En hoe zit het dan met overstappen, of blijf je toch min of meer gedwongen aan de huidige aanbieder (met misschien hogere rentes). Gedachten die ik meeneem!

@Wilke Veel van die zaken kan ik inderdaad niet met zekerheid stellen. In tien jaar tijd kan er inderdaad zoveel veranderen. Het probleem van huren noem je al... dan moet er wel iets te huren zijn. Dat is er helaas amper en wat er wel is gaat al snel richting de €1000 per maand, wat ik echt teveel vindt. Dan blijft alleen een sociale huurwoning nog over... en daar zijn ook nog lange wachttijden voor. Ter vergelijking: mocht het een hypotheek van €170.000,00 worden dan zit ik op €550-€650 (afhankelijk rente en annuïtair/lineair). Wel fijn dat je inderdaad nog even de kosten koper en belastingen benadrukt, maar zelfs dan blijft het verschil aanzienlijk - ook omdat een deel nog aftrekbaar is bij de Belastingdienst. Bij een hypotheek bouw ik ook nog wat vermogen op. Regio is Zuid-Holland(-Zuid)/Noord-Brabant(-West).

@MAX3400 Er zijn enkel een paar toelagen die ze echt meerekenen. Omdat een groot deel substantieel, maar wel wisselend is, willen ze die niet meerekenen. Om een voorbeeld te geven: ik heb bijvoorbeeld een toelage voor mijn zorgverzekering. Dit is een nettobedrag en beweegt ieder jaar mee met de gemiddelde prijsontwikkeling. Ook wordt de ingehouden loonheffing volledig gecompenseerd, zodat de toelage echt netto erbij komt. Deze twee toelagen tellen voor €0 mee, want a) de prijzen van zorgverzekeringen veranderen ieder jaar en b) belastingtarieven kunnen wijzigen.

@FireAge Bedankt voor je reactie. Dat is inderdaad precies de gedachte waar ik mee speel: gaan voor de 1 jaarsrente en het verschil dat dat oplevert stoppen in extra aflossing.

@yakmak Dit is ook nog één van de opties die ik overweeg, in plaats van het verschil stoppen in extra aflossing. Alleen, zoals bekend, beleggen brengt risico's met zich mee... en afgelost is afgelost.

@orf Duidelijk verhaal waarom 10 jaar vast niet eens zo gek is. Dat is weer iets om over na te denken. NHG ben ik inderdaad van plan om wel te doen. Niet alleen vanwege de extra zekerheid, maar ook omdat het financieel goedkoper is.
De kosten koper kan volgens mij ook wel verder gedrukt worden. Ik heb deze alleen wat ruimer begroot om tegenslagen te voorkomen. Ook denk ik inderdaad wel dat het mij lukt om alles zelf te regelen. Ik heb al meerdere gesprekken wat met verschillende hypotheekadviseurs en iedere keer kwam ik eigenlijk wel goed beslagen ten ijs. Omdat het echter mijn eerste hypotheek is denk ik er allen nog wel over na om een adviseur alles te laten regelen, zodat ik zeker weten niets mis. Extra voordeel is dat zij ook de documenten controleren die je ondertekent - dat is simpelweg een stukje ervaring die ik mis.

@Jorrith De uitleg wat betreft toetsingsrente, woonquote, etc. is helemaal duidelijk. De gedachte dat je aan twintig jaar vrij weinig hebt als je niet zo lang blijft zitten vind ik ook mooi. Ik neem het mee! Annuïtair of lineair... tja, duidelijk, en toch twijfel ik nog haha

@Er1k989 Het is inderdaad helemaal prima dat huren ter sprake komt, maar mijn voorkeur gaat inderdaad naar kopen. Zoals ik op @Wilke ook al reageerde is huren eigenlijk bijna geen optie... De gedachte "10 jaar rentevast, want zekerheid voor jezelf is ook wat waard" neem ik zeker mee!

@ybos Ik heb hier ook naar gekeken, maar besloten dit niet te gaan doen. Bij duokoop ben je, voor mijn gevoel, echt overal de grenzen aan het opzoeken... en dat is iets wat ik niet teveel wil doen.

@PRoCx Dit vind ik inderdaad ook een fijne gedachte aan lineair.

@Tehh Het opknippen in meerdere delen zou inderdaad ook nog een optie kunnen zijn. Daar moet ik nog even over nadenken. Bedankt voor de tip!

@BazzH Dat de huizenprijzen op de top zijn zit mij inderdaad niet heel lekker. Maar inderdaad wat je zegt: je moet toch ergens wonen. Het is iets of niets!

@Helixes Ik heb de zin in mijn topicstart misschien wat raar verwoord, maar ik wil dus veel meer dan ~50 m2 zoals @Comgenie ook al aangeeft. Ik bedoelde te zeggen: in mijn woonplaats zijn de huizenprijzen zo hoog en de huizen zo schaars, dat ik zelfs met een maximale hypotheek met een beetje geluk maar een appartementje kan krijgen van ~50 m2. Dat wil ik dus niet, en ik wil dus een stuk ruimer wonen, en daarom heb ik mijn zoekgebied vergroot!
De kosten koper krijg ik inderdaad nooit terug en ik snap je argumenten... maar helaas kom ik met huren nóg duurder uit, zelfs met hogere gemeentelijke belastingen en de kosten koper.
De tip wat betreft rente neem ik mee in mijn gedachten! Bedankt.

@Jorrith Alle gedachten die in dit topic langskomen zijn welkom, dat geeft mij weer extra dingen om over na te denken! Maar inderdaad... huren is echt onredelijk duur en in mijn ogen ook niet haalbaar. De kosten koper zijn inderdaad verloren, maar zelfs dan blijft kopen simpelweg goedkoper. Heel veel goedkoper...

[Zwartoog]

Sowieso annuïtair doen. Je hebt altijd de vrijheid om extra af te lossen (volgens mij sowieso jaarlijks 10% van de hypotheeksom, dus als je inkomsten ernaar zijn kun je je aflossing verhogen, of zelfs gelijktrekken met lineair.

Rente: de rente is echt heel laag nu, zeker met NHG. Het voordeel is dat je "nauwelijks" rente betaald en voor een heel groot deel aflossing. Als de hypotheekrente stijgt naar bv 5% dan betaal je de eerste jaren bijna alleen maar rente en heel weinig aflossing. Hierdoor is het verschil tussen annuïtair en lineair klein op dit moment. Toekomstige hervormingen rond HRA hebben zo ook weinig invloed op je maandbedrag. Gezien de huidige rente hebben wij zojuist een hypotheek genomen met 20 jaar vast.

Eigen inleg: je hebt inderdaad al snel tussen de 5k-10k nodig voor de standaard aankoopkosten. Daarna kun je inrichten, en met wat je overhoudt, kun je extra aflossen. (Of beter andersom: spend what's left after saving).

Huizenprijzen: in stadse gebieden en interessante locaties zijn zelfs in de crisis van 2008 de prijzen niet gezakt, hooguit minder hard gestegen. In economisch minder goedlopende gebieden fluctueren de prijzen veel meer.

Qua kopen en toekomst: dat moet je zelf inschatten Wat ik altijd in gedachte had is de "waardevastheid" van de woning, ofwel: wat is de verwachting dat je na bv 10 jaar de woning weer kunt slijten? Zit je in een groei- of krimpregio? Is de locatie over 10 jaar ook interessant?

Succes!

[PhilipsFan]

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 11:31:

Je gedachtegang over 20 jaar vast vind ik prettig: is het inderdaad wel zo dat ik zolang in die woning blijf wonen? En hoe zit het dan met overstappen, of blijf je toch min of meer gedwongen aan de huidige aanbieder (met misschien hogere rentes). Gedachten die ik meeneem!

Je kunt met je hypotheekverstrekker afspreken dat je de hypotheek kunt meenemen naar een volgend huis. Dat is gebruikelijk, maar sommige verstrekkers doen dat by default niet. Als je dat afspreekt en je zet de rente lang vast, dan kun je ook bij een volgend huis profiteren van de lang vastgezette rente. Maar als dat volgende huis duurder is dan je huidige en je moet bijlenen, dan krijg je dus 2 afzonderlijke hypotheken. Veel mensen vinden dat onoverzichtelijk. Maar dat kun je te zijner tijd wel beslissen. Belangrijkste is dat als je voor meer dan 5 jaar vastzet, je de hypotheek kunt meenemen bij een verhuizing, dus spreek dat duidelijk af met je hypotheekverstrekker.

[Hielko]

FireAge schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 08:25:
[...]

Dit vind ik persoonlijk altijd zulk vreemd advies. Ja mijn ouders hebben de 13% rente nog meegemaakt. Maar, en zeg nooit nooit, in onze huidige economische ballon kan dat niet terugkeren. Als dat gebeurt, is je hypotheekrente het laatste waar je je druk over zal maken.

En tevens kun je op elk moment, als je het niet meer vertrouwd, je rente alnog vastzetten voor 20 jaar. De boeterente om een 1 jaar contract op 0.8% af te kopen is bijna niets.

De enige reden om voor lange duur te gaan, is voor je eigen gemoedsrust. Prima keus als je dat belangrijk vindt, maar laten we niet doen alsof dat financieel verstandig is.

[Afbeelding]

Zoek maar een plek in die grafiek waar je beter 20 jaar vast had kunnen zetten ipv voor 1 jaars rente of flexibele rente te gaan. Die is er niet. Rood is altijd lager.
Kan even geen curve vinden die nog 10 jaar teruggaat, want toen was er nog geen euribor. Maar ook daar is het hetzelfde verhaal.

En nee, resultaten uit het verleden etc. Maar daar is je flexiliteit voor van elk moment kunnen opzeggen en alsnog vastzetten.

Enfin, mijn advies is zo lang mogelijk profiteren van de lage 1 jaars rente. En stop dat geld dan in extra aflossen. Win win.

Dat is op zijn minst een misleidende grafiek (zoals jij het presenteert en intepreteert). Euribor is niet een rente die je kan krijgen voor je hypotheek, dat is een kortlopende rente die banken elkaar onderling in rekening brengen. Je kan ook de rente op 10-jaars Nederlandse staatsobligaties in die grafiek zetten (is negatief), maar dat wil niet zeggen dat je een 10-jaars hypotheek kan afsluiten op die negatieve rente.

@Uniciteit Ik denk eigenlijk dat je het beste het plan om te kopen voorlopig kan laten varen, of in ieder geval sterk moet overwegen. Waar woon je nu, en hoeveel ben je daar voor kwijt? Voor het bedrag dat je te besteden hebt vraag ik me af wat er te koop is, en wat er is is vermoedelijk weinig toekomstbestendig. Je bent jong, niks mis om bijv. een paar jaar te huren, wat meer te sparen, en wat stappen te maken in je carrière zodat je meer mogelijkheden krijgt.

[D-dark]

Voor deze berekening mis ik nog 1 punt en dat is je leeftijd.

Ben je nog jong dan is de kans erg groot dat je in de toekomst meer gaat verdienen waardoor iets hogere maandlasten bij annuïtair eigenlijk niet erg zijn.

Kan je extra aflossen dan kan je de stijging op langere termijn ook al snel ondervangen.
Wat ook meespeelt is de inflatie. Ga je op langere termijn kijken dan gaat je salaris met verhogingen vanwege indexaties ook omhoog maar je maandbedrag voor je schuld wordt niet geïndexeerd. Die blijft vaststaan op het bedrag wat je nu leent.

Wat rente vastzetten betreft, dat is een individuele keuze. Heb zelf gekozen voor 20 jaar vast op 1,56%
Rente zit nu al zowat aan de bodem van wat mogelijk is. Zonde om die zekerheid niet te kiezen.

[__fred__]

Laat ik dan maar even een contraire mening ventileren:

Ik denk dat we aan het einde zitten van een cyclus van renteverlagingen. We zitten middenin een verandering van wereldorde en een economische cyclus waarin de dollar de reserve currency van de wereld was (let op, hiervoor was dat de pond, daarvoor de gulden). Er worden nu zulke schulden opgebouwd in dollars dat die nooit, maar dan ook nooit meer terug te betalen zijn. De V.S. zal geen andere keus hebben dan zijn munt serieus devalueren. Dit gaat ten koste van elke partij die op dit moment dollars heeft en daarbij ontstaat een vlucht uit de dollar. Dit op zijn beurt jaagt de rentes op, want reserve currency status betekent een kunstmatig lage rente:

https://www.investopedia....13/reserve-currencies.asp

Op dit momen is 50% van de reserve currency in de wereld de dollar en ongeveer 25% Euro. Ik durf niet te voorspellen of wij de plaats van de dollar in zullen nemen, of dat onze eigen enorme schuldenberg ons zal dwingen om samen met de V.S. mee te devalueren. Maar als dat gebeurt, krijgen we hier onherroepelijk ook hogere rentestanden.

Niemand die ook kan voorspellen of dit proces zich in 5 of 30 jaar voltrekt.

Evengoed zit ik er juist over te denken om de rente vast te zetten tot het einde van mijn looptijd. Ik ben op die manier beschermd tegen renteverhogingen in de toekomst en weet zeker dat ik mijn huis kan behouden. Inflatie zal alleen maar werken in mijn voordeel op dat moment.

[GH45T]

Herkenbare situatie. 5 Jaar geleden stond ik voor dezelfde keuze en heb ik voor lineair met 20 jaar rentevast gekozen. Ben ik daar tevreden over? Ja. Zou ik deze combinatie nog eens kiezen? Met de kennis van nu vrijwel zeker niet.

Bereken eens tot op maand- of jaarniveau wat een lineaire hypotheek met 20 jaar rentevast kost. Dat bedrag loopt af, maar houdt dat bedrag in gedachte. Neem nu het bedrag wat een annuteiten hypotheek met 10 jaar of 1 jaar rentevast kost. Trek dat bedrag van het bedrag van de lineaire hypotheek af. Dat bedrag zou je ook jaarlijks extra af kunnen lossen. Dat zijn waarschijnlijk duizenden euro's extra aflossing welke je niets extra kosten behalve wat zekerheid.

Maar nu komt het, mocht die onzekerheid verkeerd uitpakken en de rente over 10 jaar hoger staan dan heb je zoveel extra afgelost dat je dit effect al een groot gedeelte dempt. Ook kun je dan voor 1 jaar vast kiezen, de kans dat over 10 jaar de 1-jaars rente hoger is dan de 20 jaars rente nu is niet zo enorm groot, en als dat wel zo is, terug naar het idee dat je al een gedeelte extra hebt afgelost, geld wat je anders aan rente kwijt zou zijn geweest.

Als ik nog eens voor de keuze zou staan zou ik dus een annuiteitenhypotheek nemen met 1 jaar rente vast als ik dan genoeg gefinancieerd zou krijgen, of 10 jaar rentevast om de financiering rond te krijgen en dan het bespaarde geld ten opzichte van lineair met 20 jaar rentevast extra aflossen.

[BazzH]

Zwartoog schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:08:
Sowieso annuïtair doen. Je hebt altijd de vrijheid om extra af te lossen (volgens mij sowieso jaarlijks 10% van de hypotheeksom, dus als je inkomsten ernaar zijn kun je je aflossing verhogen, of zelfs gelijktrekken met lineair.

[...]

Dat is echt een heel persoonlijke keuze. Kan me voorstellen dat een licht dalende maandlast voor veel mensen wel een prettig vooruitzicht is. Als je van plan bent om snel extra af te gaan lossen, dan maakt het overigens al niet eens zo heel veel meer uit.

Ik overweeg toevallig wel lineair, omdat het je min of meer verplicht om in het begin iets sneller af te lossen. Dan hoef je ook niet te piekeren of je tóch die hele vette vakantie gaat doen, of toch iets meer extra aflossen en een gewone vakantie zoals je eigenlijk gedacht had. En lagere maandlasten in het vooruitzicht voelt op de een of andere manier toch wel lekker. Dan nog een keer een salarisverhoging en dat extra aflossen komt er dan ook wel. Zolang je de maandlast in het begin maar makkelijk kunt dragen....

Je kan het ook gewoon mixen in 1 leningdeel lineair en 1 leningdeel annuiteit bijvoorbeeld. Daarmee kun je precies bepalen hoe je maandlast zich gaat ontwikkelen. In het geval van een doorstromer met een stukje bestaand aflossingsvrij, kan daar zelfs nog een 3e leningdeel bijkomen voor aflossingsvrij (die rechten mag je meenemen naar een nieuwe hypotheek).

Ik laat me maar adviseren.

[Spacecowboy]

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 11:31:
Ten eerste, iedereen bedankt voor alle reacties tot dusver. Een hoop stof om over na te denken. Hieronder op (bijna) iedereen wat kortere en langere reacties.qïtair heb je zeker gelijk. Wel zit ik nog met de gedachte dat ik lineair ook prima kan dragen qua verwachte maandlasten.


@Spacecowboy Tien jaar vooruit kijken vind ik wat dat betreft lastig. Er kan nog zo veel gebeuren, waardoor mijn situatie verandert. Het is geen probleem op zelf nog geld in het huis te stoppen (zie bedragen in mijn eerste post). Nog wel een gedachtespinsel over die rente... aan de ene kant denk jij dat de rente nog jaren laag zal blijven dankzij QE en de lage euribor rent, maar vervolgens suggereer je om voor 10 jaar vast te gaan. Maar als je verwacht dat die rente nog zo lang laag blijft, waarom zou jij dan niet voor 1 jaar kiezen?

Ik reageer even specifiek op mijn stukje: Hoewel ik verwacht dat de rente de komende 10 jaar (en wel langer) laag blijft, wil ik wel zeker weten wat ik binneen die periode aan woonlasten kwijt ben. Het KAN natuurlijk altijd veranderen, en dat we toch opeens tegen 5% aankijken. Lijkt me niet, nen met name mijn vrouw slaapt rustiger als we weten waar we aan toe zijn de komende jaren. Overigens hoop ik binnen die 10 jaar toch wel van mijn hypotheek af te zijn door middel van extra aflossen, en alvast een kindsdeel te investeren.

[FreezeXJ]

Reken even door wat het verschil tussen 1 en 10 jaar is, da's bijna niks meer tegenwoordig (0.2% erbij ongeveer). De enige reden om dan over te willen sluiten is als de rente nog lager wordt, maar tenzij ons monetaire stelsel echt omgaat zie ik dat niet gebeuren.

De grootste invloed op je maandbedrag komt toch van de verplichte 3.3% aflossing, en daar valt niet mee te shoppen.

Kopen of huren is sinds 2013 in het voordeel uitgevallen van kopen, daarvoor was huren interessant, omdat de woningprijzen daalden, en de markt op slot zat. Als je ergens langer dan 10 jaar zit zal het je worst wezen, maar gezien de leeftijd van TS, en z'n vermoedelijk compleet andere wensen over 5 a 10 jaar denk ik dat je er wel degelijk goed naar moet kijken.

[FireAge]

Hielko schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:34:
[...]

Dat is op zijn minst een misleidende grafiek (zoals jij het presenteert en intepreteert). Euribor is niet een rente die je kan krijgen voor je hypotheek, dat is een kortlopende rente die banken elkaar onderling in rekening brengen. Je kan ook de rente op 10-jaars Nederlandse staatsobligaties in die grafiek zetten (is negatief), maar dat wil niet zeggen dat je een 10-jaars hypotheek kan afsluiten op die negatieve rente.

Misleidend... alle hypotheken worden afgeleid vanaf de Euribor. Opslag van de bank erbij en klaar. Maar goed, dat is een andere discussie die los staat van dit topic.

[ORoces]

Wat je ook kan doen is prinsjesdag even afwachten. Wellicht dat je dan in januari wat meer ruimte hebt.

[Lapa]

Hielko schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:34:
[...]

Dat is op zijn minst een misleidende grafiek (zoals jij het presenteert en intepreteert). Euribor is niet een rente die je kan krijgen voor je hypotheek, dat is een kortlopende rente die banken elkaar onderling in rekening brengen.
[...]

offtopic:
In principe heb je natuurlijk gewoon gelijk. Maar op een of andere manier is het mijn vader wel een jaar of tien of vijftien geleden gelukt om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten die exact de Euribor rente rekent. Dat product is maar heel kort aangeboden en volgens mij snapte zijn adviseur ook niet helemaal waarom het werd aangeboden, maar mijn ouders genieten er al tijden van. Ze wonen daardoor nagenoeg gratis. (hypotheeklasten van ongeveer 50,- per maand op een hypotheekbedrag van twee ton, wat dan wel weer een stuk minder is dan de woningwaarde; dat natuurlijk zonder vermogensopbouw in de hypotheek)

[Hielko]

Lapa schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 16:15:
[...]

offtopic:
In principe heb je natuurlijk gewoon gelijk. Maar op een of andere manier is het mijn vader wel een jaar of tien of vijftien geleden gelukt om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten die exact de Euribor rente rekent. Dat product is maar heel kort aangeboden en volgens mij snapte zijn adviseur ook niet helemaal waarom het werd aangeboden, maar mijn ouders genieten er al tijden van. Ze wonen daardoor nagenoeg gratis. (hypotheeklasten van ongeveer 50,- per maand op een hypotheekbedrag van twee ton, wat dan wel weer een stuk minder is dan de woningwaarde; dat natuurlijk zonder vermogensopbouw in de hypotheek)

offtopic:
Is de Euribor niet negatief? Zouden ze dan niet betaald moeten worden door de bank? (In Denemarken zijn er wel een (beperkt) aantal mensen nu met een negatieve hypotheekrente, zover ik weet niet in Nederland). Ik vermoed dat je ouders Euribor + opslag betalen (wat nog steeds een goede deal is!)

[Voor 4% gewijzigd door Hielko op 09-07-2020 16:41]

[Lapa]

Hielko schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 16:40:
[...]

offtopic:
Is de Euribor niet negatief? Zouden ze dan niet betaald moeten worden door de bank? (In Denemarken zijn er wel een (beperkt) aantal mensen nu met een negatieve hypotheekrente, zover ik weet niet in Nederland). Ik vermoed dat je ouders Euribor + opslag betalen (wat nog steeds een goede deal is!)

offtopic:
Goede vraag, je zou het bijna verwachten. Ik heb het niet dagelijks met m'n vader over zijn hypotheek . Mogelijk staat er wel een clausule in dat het niet onder 0 of onder 0.1% of zo kan komen of zo. Ik dacht in ieder geval dat het zonder opslag was of anders een opslag van minder dan 0.1%. Die getallen van 50,- per maand voor 2 ton hypotheek waren in ieder geval toen ik het erover had de daadwerkelijke cijfers, maar dat is wel jaren geleden. Dat komt ongeveer neer op 0.25% rente.

[Voor 20% gewijzigd door Lapa op 09-07-2020 17:03]

[Sander B]

Mijn belangrijkste tip: koop vooral een huis waar je zo lang mogelijk kunt blijven wonen. Wat vooral zonde is is als je een huis koopt, vervolgens meer gaat verdienen en dan ontdekken dat het huis niet meer aan je wensen voldoet. Voor de hypotheekbedragen die je noemt krijg je helaas nog maar heel weinig huis, de banken zijn tegenwoordig compleet ingesteld op tweeverdieners en lijken er ook geen rekening mee te houden dat je misschien wel een keer meer gaat verdienen. Om toch een huis voor de lange termijn te hebben zou ik alsnog voor de maximaal haalbare hypotheek gaan.

Je geeft aan dat je de grenzen van de hypotheek niet wilt opzoeken, maar waarom niet? De grenzen die banken stellen zijn al erg strikt. Ik hield destijds elke maand alsnog zoveel geld over (met alle jaarlijkse kosten ook meegerekend) dat ik totaal niet begreep waarom de maximale hypotheek zo laag moest zijn. Het lijkt erop dat ervan uitgegaan wordt dat klanten totaal niet met geld om kunnen gaan en elke 2 maanden een nieuwe jetski nodig hebben. Reken eens door wat je maandlasten gaan worden, en hoeveel geld je overhoudt als je een beetje je hand op de knip houdt.

Je hebt het nu al over extra aflossen op de hypotheek, maar daar zou ik me nog even niet druk over maken. Zeker niet met dit soort percentages. Je krijgt nog een fors deel terug van de HRA, en als je aan het lenen bent tegen ~1% netto zou ik er persoonlijk over nadenken om extra geld te gaan beleggen in plaats van extra af te lossen. Ter illustratie: een aflossing van 10.000 euro bij 1% netto zou je €8.33 per maand schelen aan rente.

Klushuizen (als dat je ding is) kunnen in dit geval erg interessant zijn. Je kunt dan relatief goedkoop een groter huis kopen waaraan je over de tijd meer waarde toevoegt met verbouwingen. Bovendien kun je het huis dan helemaal maken zoals je zelf wilt.

Verder vind ik je reserve vrij hoog, natuurlijk wil je wat geld achter de hand houden voor als het dak opeens lekt maar voor je interieur zou ik in de eerste instantie ook gaan voor dingen die je goedkoop 2e hands kunt krijgen.

[Immutable]

ybos schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 09:04:
Ookal vind ik het een draak van een constructie, je zou duokoop kunnen overwegen.
Dat rekt je aanschafgrens iets op, en wanneer je loon over een paar jaar gestegen is koop je de grond alsnog.
Hier bij ons in de buurt gaat er veel via duokoop.
Starters kunnen 260 lenen, met duokoop redden ze krap drie ton bijv. Dan kunnen ze net een knapper/ruimer huis kopen doordat de grond tijdelijk (?) gekocht is door een andere partij en die huur je dan terug.

Persoonlijk zou ik het nooit doen, maar voor sommigen kan het net de redding zijn om wel je droomhuis te kunnen kopen.
(ik denk dat dit wel de volgende stap is waardoor de huizenprijs omhooggeduwd blijft worden)

Technisch gezien zal duokoop hetzelfde doen als al die woekerhypotheken van het verleden zoals aflossingsvrij en beleggingshypotheken. Het drijft de prijs van de gehele markt omhoog, en de enige die hier beter van gaat worden zijn bepaalde bedrijven en de consument wordt volledig uitgehold.

Het is een race to the bottom als iedereen daar aan gaat beginnen!!! Als onze overheid redelijk is zouden ze dit soort constructies verbieden. Ik weet zeker dat als dit populair gaat worden, dat het later desastreus is voor de duokoop generatie. (Net zoals de generatie met woekerhypotheken) Duokoop zou verboden moeten worden.

Daarnaast gaat loon niet zo hard omhoog als huizenprijzen en grondprijzen.

[drooger]

BazzH schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:14:
[...]

Dat is echt een heel persoonlijke keuze. Kan me voorstellen dat een licht dalende maandlast voor veel mensen wel een prettig vooruitzicht is. Als je van plan bent om snel extra af te gaan lossen, dan maakt het overigens al niet eens zo heel veel meer uit.

Ik heb er persoonlijk juist voor gekozen om voor annuitair te gaan, omdat ik niet nu krap bij kas wilde leven en "pas" over enkele jaren meer leefruimte hebben.

Tip voor de TS: vergeet ook niet dat je waarschijnlijk weer een buffer moet opbouwen/aanvullen na koop van je woning. Niet dat je je rijk rekent en na een jaar met een kapotte auto o.i.d. staat en geen buffer hebt om vervanging te regelen.

[t_captain]

Met de huidige leennormen ontkomt niemand aan maximaal lenen. Het voordeel is dat de maandlasten van zo’n tophypotheek door de beperkte leenruimte wel meevallen.

[Longcat]

@Hielko @Lapa Er zijn enkele geluksvogels met een EURIBOR hypotheek bij een NL bank (al dan niet met kleine opslag) die geld toe krijgen.
Daarnaast zijn hypotheekrentes simpel gezegd EURIBOR + spread, dus ik begrijp niet waarom je een probleem hebt met die euribor grafiek. Spreads zijn vrij stabiel over tijd en in het geval van hypotheken is er tegenwoordig behoorlijk veel concurrentie (= lagere spreads).

On-topic:
Het is vast al gezegd, maar 1 jaar moet je uit je hoofd zetten als je krap zit met je max hypotheek. Er wordt dan namelijk met 5% getoetst ipv de daadwerkelijke rente, om je te beschermen tegen een hogere rente na die 1 jaar rentevastperiode. Dit hakt keihard in op je max bedrag. Vanaf 10 jaar vast wordt er getoetst met de daadwerkelijke rente van de verstrekker, dus als je het bedrag moet maximeren, kies je het best voor 10 jaar vast.

Qua hypotheekvorm zou ik altijd annuiteit aanraden. Bij lineair dwing je jezelf om meer af te lossen in het begin. Bij annuiteit heb je de flexibiliteit om net zo veel af te lossen als lineair, als je dat wil. Mocht je een keer wat krapper bij kas zitten, dan zal je blij zijn met die flexibiliteit.

Als je bang bent dat je (te) veel geld betaald omdat de huizenprijzen zo hoog staan, probeer dan een woning te vinden waar je langere tijd kan blijven wonen. Bijvoorbeeld met opties voor uit/aanbouw. Als je een woning hebt waar je zeer lang kan blijven wonen, dan hoef je je in mindere mate druk te maken om de prijs die je betaalt en kan je focussen op de betaalbaarheid (maandlasten).

[Voor 63% gewijzigd door Longcat op 09-07-2020 19:32]

[Longcat]

FireAge schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 08:25:
[...]

En tevens kun je op elk moment, als je het niet meer vertrouwd, je rente alnog vastzetten voor 20 jaar. De boeterente om een 1 jaar contract op 0.8% af te kopen is bijna niets.

Twee punten om rekening mee te houden:
- In een scenario waarin je langer vast wil zetten omdat rentes stijgen betaal je geen boete, omdat de rente op 1 jaar dan zeer waarschijnlijk ook is gestegen
- Bij veel aanbieders kan je je rentecontract alleen openbreken door een hypotheekadviseur in te huren. Je moet dan dus opnieuw een duur adviesgesprek. Maak van te voren goede afspraken met je hypotheekadviseur over de tarieven die ze in rekening brengen in dit scenario

[Uniciteit]

@Zwartoog Thx voor je input! Allemaal gedachten die ik meeneem!

PhilipsFan schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:12:
[...]

Je kunt met je hypotheekverstrekker afspreken dat je de hypotheek kunt meenemen naar een volgend huis. Dat is gebruikelijk, maar sommige verstrekkers doen dat by default niet. Als je dat afspreekt en je zet de rente lang vast, dan kun je ook bij een volgend huis profiteren van de lang vastgezette rente. Maar als dat volgende huis duurder is dan je huidige en je moet bijlenen, dan krijg je dus 2 afzonderlijke hypotheken. Veel mensen vinden dat onoverzichtelijk. Maar dat kun je te zijner tijd wel beslissen. Belangrijkste is dat als je voor meer dan 5 jaar vastzet, je de hypotheek kunt meenemen bij een verhuizing, dus spreek dat duidelijk af met je hypotheekverstrekker.

Goed punt. Dit zal ik zeker in de gaten houden. Voor wat betreft het onoverzichtelijke... ik denk dat ik daar weinig moeite mee zou hebben, zolang ik alles maar goed heb uitgezocht.

Hielko schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:34:
[...]

@Uniciteit Ik denk eigenlijk dat je het beste het plan om te kopen voorlopig kan laten varen, of in ieder geval sterk moet overwegen. Waar woon je nu, en hoeveel ben je daar voor kwijt? Voor het bedrag dat je te besteden hebt vraag ik me af wat er te koop is, en wat er is is vermoedelijk weinig toekomstbestendig. Je bent jong, niks mis om bijv. een paar jaar te huren, wat meer te sparen, en wat stappen te maken in je carrière zodat je meer mogelijkheden krijgt.

Bedankt voor je inbreng. Ik heb echter al wel besloten er deze zomer voor te gaan. Ik schat de kans zeer klein in dat ik daarin nog van gedachte verander.

@D-dark Twintiger, dus zeker nog niet aan 't einde van mijn carrière.

@__fred__ Tja, blijft natuurlijk lastig te voorspellen of en wanneer dit gebeurt. Ik neem je gedachtegang mee!

@GH45T Ik heb in Excel een volledig lineaire hypotheek en annuïtaire hypotheek uitgewerkt, precies met een zichtbaar effect wat het maand op maand doet + wat extra aflossingen doen. De vergelijking blijft gedeeltelijk onzeker, want je weet niet hoe de rente zich de komende 30 jaar ontwikkelt. Maar het kan op de lange termijn inderdaad een hoop aan betaalde rente schelen. Sterker nog, je hypotheek is zelfs ongeveer 1,5 jaar eerder volledig afgelost. Deze strategie is zeker iets wat ik overweeg.

@BazzH Dat vind ik inderdaad ook een fijne gedachte aan lineair. Je pakt direct je schuld aan en je woonlasten worden met de tijd ook nog eens snel lager, dankzij inflatie, lager maandbedrag en loonsverhogingen.

Spacecowboy schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 13:43:
[...]

Ik reageer even specifiek op mijn stukje: Hoewel ik verwacht dat de rente de komende 10 jaar (en wel langer) laag blijft, wil ik wel zeker weten wat ik binneen die periode aan woonlasten kwijt ben. Het KAN natuurlijk altijd veranderen, en dat we toch opeens tegen 5% aankijken. Lijkt me niet, nen met name mijn vrouw slaapt rustiger als we weten waar we aan toe zijn de komende jaren. Overigens hoop ik binnen die 10 jaar toch wel van mijn hypotheek af te zijn door middel van extra aflossen, en alvast een kindsdeel te investeren.

Ik snap je. Zekerheid is ook zeker wat waard.

FreezeXJ schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 14:07:
Reken even door wat het verschil tussen 1 en 10 jaar is, da's bijna niks meer tegenwoordig (0.2% erbij ongeveer). De enige reden om dan over te willen sluiten is als de rente nog lager wordt, maar tenzij ons monetaire stelsel echt omgaat zie ik dat niet gebeuren.

De grootste invloed op je maandbedrag komt toch van de verplichte 3.3% aflossing, en daar valt niet mee te shoppen.

Ik vergelijk zeker die verschillen. Om een voorbeeld te geven: stel je hebt een (annuïtaire) hypotheek van 170.000, tienjaarsrente 1,15%. Zet dat tegenover 170.000 eenjaarsrente (0,85%), en los het verschil in maandlasten extra af, dan scheelt dat ongeveer €9500 aan te betalen rente over 30 jaar. ^{En als we een jaarlijkse inflatie meenemen van 1,5%, dan zou het bespaarde bedrag €6000 zijn in hedendaagse 2020 euro's.}

Onzekerheid in het verhaal blijft natuurlijk hoe de tienjaarsrente er over tien en twintig jaar bijstaat en hoe de eenjaarsrente er ieder jaar weer bij staat. Dat heb ik in deze berekening, voor allebei de rentepercentages, moeten doortrekken naar 30 jaar. En over de inflatie natuurlijk nog niet gesproken... die kan natuurlijk ook alle kanten opgaan.

@Sander B Bedankt voor je gedachtegang. Je hebt zeker een punt wat betreft het maximale lenen. Voor wat betreft beleggen: dat overweeg ik ook. Je vergeet echter wel dat het niet alleen €8,33 is die je bespaart aan rente maar bijvoorbeeld (in het geval van een lineaire hypotheek) ook nog eens een daling van €27,85 in het af te lossen maandbedrag. Dat geeft weer extra bestedingsruimte, die bijvoorbeeld ook weer gebruikt kan worden om te investeren. Het zal lastig zijn hier een balans in te vinden. De reserve vind ik niet extreem hoog, omdat ik er dus én meubilair van wil kopen én eventuele pijnpunten wil aanpakken (bijv. andere vloer, of detailafwerking etc.)

@drooger Bedankt voor de tip! Gelukkig ben ik dit niet vergeten. Naast de bedragen die zijn genoemd, heb ik ook nog een buffer. Precies voor dat soort zaken die jij benoemt.

@t_captain Dat snap ik, maar fijn is anders.

@longcat Bedankt voor je gedachtegang. Het scheelt inderdaad ongeveer €20.000 aan wat ik kan lenen. Ik heb nog geen bod uitgebracht op een woning, dus het is nog even afwachten hoe het uitkomt. Mocht het wel uitkomen, dan neig ik naar 1 jaar vastzetten. Anders wordt het inderdaad toch voor een langere periode.

[Longcat]

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 20:48:
@longcat Bedankt voor je gedachtegang. Het scheelt inderdaad ongeveer €20.000 aan wat ik kan lenen. Ik heb nog geen bod uitgebracht op een woning, dus het is nog even afwachten hoe het uitkomt. Mocht het wel uitkomen, dan neig ik naar 1 jaar vastzetten. Anders wordt het inderdaad toch voor een langere periode.

Je kan ook altijd nog combineren. Stel dat je 190k nodig (en de bedragen zijn 180k bij 1 jaar en 200k bij 10 jaar), dan kan je 50% op 1 jaar zetten en de andere 50% op 10 jaar.

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 20:48:

@BazzH Dat vind ik inderdaad ook een fijne gedachte aan lineair. Je pakt direct je schuld aan en je woonlasten worden met de tijd ook nog eens snel lager, dankzij inflatie, lager maandbedrag en loonsverhogingen.

Inflatie werkt meer in je voordeel bij annuiteit. Je maandlasten zijn hoger aan het eind van de rit dan lineair en dus tikt inflatie harder aan. Bovendien houdt niets je tegen om extra af te lossen op een annuiteit. Bij een meerdere verstrekkers kun je zelfs 100% boetevrij aflossen met eigen geld.

[Voor 34% gewijzigd door Longcat op 09-07-2020 20:58]

[D-dark]

Longcat schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 20:55:


[...]


Inflatie werkt meer in je voordeel bij annuiteit. Je maandlasten zijn hoger aan het eind van de rit dan lineair en dus tikt inflatie harder aan. Bovendien houdt niets je tegen om extra af te lossen op een annuiteit. Bij een meerdere verstrekkers kun je zelfs 100% boetevrij aflossen met eigen geld.

Ik kan je redenatie van lineair volgen en bij mijn hypotheek zat ik er ook aan te denken.
Reden dat ik het niet gedaan heb is dat als er een goede begrotingsdiscipline is je exact hetzelfde kan bereiken met een annuïteiten hypotheek maar het omgekeerde is niet mogelijk.

Neem het maandbedrag in ogen wat je lineair bereid bent om aftelossen en betaal dat elke maand in je annuiteiten hypotheek. Mocht het ooit even tegenzitten. Bv even geen werk of andere grote uitgaven dan is er geen nood aan de man maar betaal je het standaard aangepaste lagere maandtarief. Kan je weer extra aflossen dan ga je daarmee verder.

[Longcat]

D-dark schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 21:14:
[...]


Ik kan je redenatie van lineair volgen en bij mijn hypotheek zat ik er ook aan te denken.
Reden dat ik het niet gedaan heb is dat als je een begrotingsdiscipline hebt je exact hetzelfde kan bereiken met een annuïteiten hypotheek maar het omgekeerde is niet mogelijk.

Neem het maandbedrag in ogen wat je lineair bereid bent om aftelossen en betaal dat elke maand in je annuiteiten hypotheek. Mocht het ooit even tegenzitten. Bv even geen werk of andere grote uitgaven dan is er geen nood aan de man maar betaal je het standaard aangepaste lagere maandtarief. Kan je weer extra aflossen dan ga je daarmee verder.

Volgens mij lees je mijn post verkeerd. Ik verkondig juist het annuiteiten evangelie. Inflatie is goed in de context van schuld.

[D-dark]

Longcat schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 21:16:
[...]

Volgens mij lees je mijn post verkeerd. Ik verkondig juist het annuiteiten evangelie. Inflatie is goed in de context van schuld.

Mea culpa. Tijd werkt in het voordeel. De lasten worden verhoudingsgewijs een lager onderdeel van je salaris.
Gezien de leeftijd van Topic Starter ga ik volledig met je mee.

Ps. Met NHG heb ik een 20 jaar vaste rente van 1,56

[Voor 14% gewijzigd door D-dark op 09-07-2020 21:48]

[filthymushroom]

Allereerst kudo's voor de goede topic start, dat is tenminste een duidelijk verhaal.

Ik ben zelf (samen met mijn partner overigens) gegaan voor annuïtair en 10 jaar vaste rente. Ook 20 jaar hebben we overwogen. De achterliggende gedachte om toch voor 10 jaar te gaan was, net zoals jij aanhaalt lagere lasten aan het begin van de periode.
Daarnaast heb ik het idee ook structureel extra af te lossen, de combinatie hiervan maakt dat ik de komende 10 jaar weet waar ik aan toe ben. Omdat we maandelijks extra af lossen is de restschuld na 10 jaar al dusdanig kleiner dat het niet echt een probleem kan worden als de rente hoger staat.

Als je dus de discipline hebt om structureel af te lossen, is de 10 jaar wellicht het overwegen waard. Juist om op die termijn zekerheid te hebben en toch niet het nadeel te hebben dat de restschuld na 10 jaar een probleem is bij hogere rente.

Overigens is het bij ons zo dat we inderdaad behoorlijk in salaris zijn gestegen allebei. We lossen dus veel meer af dan begroot. In principe zouden we na die 10 jaar bijna hypotheek vrij kunnen zijn.

[CurlyMo]

D-dark schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 21:14:
[...]
Neem het maandbedrag in ogen wat je lineair bereid bent om aftelossen en betaal dat elke maand in je annuiteiten hypotheek.

Daarbovenop heb ik nog een paar honderd euro gezet per maand dat ik standaard reserveer voor versnelde aflossing. Alle besparing op de maandlasten door versnelde aflossing gaan danwel naar nog sneller aflossen danwel naar beleggen. Dan schiet het tenminste een beetje op Doel is in mijn geval in 12 jaar hypotheek vrij te zijn. Nu wonen mijn partner en ik wel in een grote eengezinswoning dus we zitten hier nog wel even prima.

[Rubbergrover1]

PhilipsFan schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 12:12:
[...]

Je kunt met je hypotheekverstrekker afspreken dat je de hypotheek kunt meenemen naar een volgend huis. Dat is gebruikelijk, maar sommige verstrekkers doen dat by default niet. Als je dat afspreekt en je zet de rente lang vast, dan kun je ook bij een volgend huis profiteren van de lang vastgezette rente. Maar als dat volgende huis duurder is dan je huidige en je moet bijlenen, dan krijg je dus 2 afzonderlijke hypotheken. Veel mensen vinden dat onoverzichtelijk. Maar dat kun je te zijner tijd wel beslissen. Belangrijkste is dat als je voor meer dan 5 jaar vastzet, je de hypotheek kunt meenemen bij een verhuizing, dus spreek dat duidelijk af met je hypotheekverstrekker.

Dat staat inderdaad niet bij iedere geldverstrekker in de voorwaarden, dus zeker iets om op te letten. Maar wat ik ook aangaf, het is de vraag of je bij een eventuele verhuizing de huidige hypotheek werkelijk mee zult nemen. De geldverstrekker die het ene jaar de voordeligste is, is 5 jaar later misschien een van de duurdere, zodat je bij het meenemen van de hypotheek voor het tweede deel een extra hoge rente krijgt. Ik zou met dit in gedachten dus niet nu tegen een hogere rente een extra lange rentevaste periode kiezen.

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 11:31:
@Wilke Veel van die zaken kan ik inderdaad niet met zekerheid stellen. In tien jaar tijd kan er inderdaad zoveel veranderen. Het probleem van huren noem je al... dan moet er wel iets te huren zijn. Dat is er helaas amper en wat er wel is gaat al snel richting de €1000 per maand, wat ik echt teveel vindt. Dan blijft alleen een sociale huurwoning nog over... en daar zijn ook nog lange wachttijden voor. Ter vergelijking: mocht het een hypotheek van €170.000,00 worden dan zit ik op €550-€650 (afhankelijk rente en annuïtair/lineair). Wel fijn dat je inderdaad nog even de kosten koper en belastingen benadrukt, maar zelfs dan blijft het verschil aanzienlijk - ook omdat een deel nog aftrekbaar is bij de Belastingdienst. Bij een hypotheek bouw ik ook nog wat vermogen op.

Je vergelijkt de huur van een woning die je waarschijnlijk wel zou kunnen vinden (ca 1000 euro) steeds niet met de koopprijs van een woning, maar met een hypotheek die je zou kunnen betalen. Dat zijn twee verschillende dingen. Als er voor jouw maximale (gewenste) hypotheekbedrag geen woningen te krijgen zijn, of alleen mini-studiootjes, dan vergelijk je appels met peren. Stel als voorbeeld dat de woningen waar jij tevreden mee zou zijn zo'n 3 ton zouden kosten of 1000 in de huur, dan kun je wel zeggen dat 1000 euro veel meer is dan wat je voor 170k hypotheek zou betalen, maar de koopwoning-variant had je dan überhaupt niet kunnen kopen. Sterker nog, het kan zelfs zijn dat je bij huur meer waar voor je geld krijgt dan bij koop.

[BastaRhymez]

Ik denk dat ik ongeveer dezelfde leeftijd had als jij @Uniciteit toen ik mijn eerste huis kocht (weliswaar samen met mijn vriendin).

Als ik terugkijk op die periode, dan stonden wij er ongeveer hetzelfde in als jij. Van te voren allerlei scenario's samen doorgenomen. Rente ging (voor toen) al historisch laag. Dus wij hadden gekozen om te starten met een variabele (maand)rente en als de 10 jaars rente onder de 4% zou zakken, zouden wij hem vast zetten. Na een jaartje ongeveer gebeurde dat en hebben wij 'm 10 jaar vast gezet voor 3,85%. Met de kennis van nu wellicht niet de beste keuze, maar voor toen leek ons dat de bodem (en speelde mee dat we "zekerheid" wilde hebben omdat we ook jong aan kinderen wilde beginnen). Want wij kregen de verhalen allebei vanuit huis mee, dat de rente > 10% kon zijn. Tja, dat scenario hadden wij dus ook door gerekend en die maandlasten vonden wij niet prettig
Maar ik weet nog goed, hoe spannend ik het vond om zo'n groot bedrag te lenen. Aangezien we beide al full time werkten, zaten we niet aan de max wat we konden / mochten lenen van de bank. Maar ondanks dat, vonden we het toch best spannend! Want zeg nou eerlijk, wanneer "leen" je nou "eventjes" 250.000 euro?!

Als ik nu, fast forward, vandaag de dag kijk, is het eigenlijk allemaal niet zo heel spannend.
De afgelopen jaren, zijn wij beide in salaris gegroeid (zij onderwijs, dus vaste stappen volgens de CAO en ik in de bouw; een keertje van werkgever gewisseld en daar een sprongetje gemaakt, maar verder niet extreme salarisgroei). Gezien je leeftijd verwacht ik dat jij ook nog wel een bepaalde groeicurve gaat doormaken. Dus zo heel spannend is het eigenlijk niet als je nu maximaal gaat lenen voor een huis. Zeker niet, als je nu al de maandlasten "makkelijk" kan dragen. Je gaat alleen maar meer verdienen, maar niet meer hypotheek betalen.
Wel zou je nog kunnen kijken naar de voorwaarden van de hypotheek. Mag je deze bijvoorbeeld meeverhuizen als je de -nog te kopen- woning ontgroeid bent? Als dat kan, is het wel wat zinvoller om de rente wat langer vast te zetten. Mag je hem niet meeverhuizen, dan koop je een relatief dure verzekering voor jezelf. Persoonlijk verwacht ik, gezien je situatie (alleenstaand, jong) dat je op den duur wat anders / groters wilt gaan komen (evt. met toekomstig partner). Dan heb je niks aan een 20 jaar rentevast periode als je die niet mee mag verhuizen. Dan kan je beter een wat realistischere termijn (10 jaar) kiezen.

Succes met de aankoop van je eerste woning

[t_captain]

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 20:48:
@Zwartoog Thx voor je input! Allemaal gedachten die ik meeneem!

(over maximale hypotheek, die tegenwoordig beperkt is en daardoor ook niet zo heel duur)

@t_captain Dat snap ik, maar fijn is anders.

zou het beter voelen als de bank je het dubbele bedrag zou uitlenen, en je de helft daarvan gebruikt?


Ik denk dat met de huidige woningmarkt en leenregels er voor starters geen ontkomen is aan een tophypotheek.

Ik stapte 19 jaar geleden in de woningmarkt in en had het voor het kiezen. Ik viel stijl achterover van wat ik mocht lenen, 385.000 gulden, LTI 4.8 en LTV 1.1. Toen genoeg voor een doorzonwoning plus kosten koper. Ik bleef 30% onder de max en kocht een tweekamerappartement. Dat soort luxe is tegenwoordig niet meer te vinden, tenzij je in Amsterdam een goedbetaalde baan hebt en in Friesland gaat wonen misschien.

[Sander B]

Uniciteit schreef op donderdag 9 juli 2020 @ 20:48:
@Sander B Bedankt voor je gedachtegang. Je hebt zeker een punt wat betreft het maximale lenen. Voor wat betreft beleggen: dat overweeg ik ook. Je vergeet echter wel dat het niet alleen €8,33 is die je bespaart aan rente maar bijvoorbeeld (in het geval van een lineaire hypotheek) ook nog eens een daling van €27,85 in het af te lossen maandbedrag. Dat geeft weer extra bestedingsruimte, die bijvoorbeeld ook weer gebruikt kan worden om te investeren. Het zal lastig zijn hier een balans in te vinden. De reserve vind ik niet extreem hoog, omdat ik er dus én meubilair van wil kopen én eventuele pijnpunten wil aanpakken (bijv. andere vloer, of detailafwerking etc.)

@drooger Bedankt voor de tip! Gelukkig ben ik dit niet vergeten. Naast de bedragen die zijn genoemd, heb ik ook nog een buffer. Precies voor dat soort zaken die jij benoemt.

Niet vergeten, maar als het gaat om de keuze tussen beleggen vs aflossen is die €8,33 het meer interessante bedrag. Bij beleggen houd je die 10.000 namelijk beschikbaar. Die €27,85 (of meer als je in een later stadium aflost) is in feite jouw €10.000 die je in stukjes aan het knippen en aan jezelf terugbetaalt. Het effectieve maandelijkse rendement is €8,33.

Als je wel via de maandlasten-manier telt, duurt het (bij in jaar 1 al meteen aflossen) >23 jaar voordat je die 10.000 euro weer terug hebt. Daarom vind ik niet dat het nu al nodig is om te kijken naar versneld aflossen.

Een andere vloer, detailafwerking en andere cosmetische veranderingen zou ik voorlopig beschouwen als luxe. Het is echt niet zo'n ramp om een (paar) jaar lang tegen lelijke tegels aan te kijken als dat betekent dat je dan wél dat grotere huis kunt kopen. Ik zou wel rekening houden met dingen als een nieuwe keuken of badkamer omdat je daar langer voor moet sparen, maar dat hangt heel erg van de bestaande staat af. Als de keuken nu al in goede staat is, hoef je dat niet mee te tellen. Heb je al een idee van hoeveel euro je per over gaat houden bij een maximale hypotheek? Dat geeft je een idee van hoe snel je dingen kunt gaan vervangen als het uit je salaris moet komen.