extra aflossen hypotheek, annuïteit- of aflossingsvrij deel

[koendio]

volgende week passeert onze vorige woning bij de notaris, waarbij we geld krijgen vd overwaarde en vanuit de hypotheek (spaar). Een gedeelte gaan we verder in de verbouwing van de nieuwe woning stoppen, en een groot gedeelte willen we in de aflossing van de hypotheek van de nieuwe woning doen. Doel is om de rente te laten zakken doordat de hypotheeksom onder de 85% waarde vd woning komt. (scheelt +-0.3%)


Op onze nieuwe woning hebben we een hypotheek welke +- voor de helft bestaat uit een annuïteiten deel, en de andere helft is een aflossingsvrij deel. Op welk gedeelte is het nu het beste om de aflossing toe te passen?

[Citroentjuh]

Misschien handig de rentepercentages van beide delen te noemen?

[CaLeX]

Om daar antwoord op te geven moet je toch wat meer informatie geven.

Zijn er verschillen in de rente percentages tussen de hypotheekdelen?
En hoelang staan deze rentes nog vast?
Heb je met beide delen recht op HRA? (en hoe lang)

Wat wil je met het aflossen bereiken;
-Wil je lagere maandlasten (welk percentage van je inkomen gaat straks naar de hypotheek)
-Hik je tegen het aflossingsvrije gedeelte aan of lig je daar niet wakker van (hier kan je leeftijd ook een rol in spelen)
-Ben je van plan om hierna nog extra af te lossen

[GarBaGe]

"het beste" is nogal subjectief.
wat vind je "best"?

ik vind "het best" als je huis is afbetaald aan het einde van de hypotheek aftrek periode.
uit vanuit gaande dat je annuiteiten afbetaald is, blijft alleen je aflossingvrije deel over.
Persoonlijk zou ik die het eerste aflossen om te voorkomen dat ik een openstaande schuld hebt aan het einde van de hypotheek periode.

[Sport_Life]

Soms is de rente bij aflossingsvrij iets hoger, als je uiteindelijk toch van plan bent af te lossen binnen 30 jaar kun je beter die lening aflossen.

Verder is het enorm persoonlijk. Ik kan wel de motivatie geven voor mijn keuze, maar dan komt er weer zo'n stompzinnige reactie op me af van een zelfbenoemde "adviseur" die verder geen flauw idee heeft van de situatie (overwaarde, inkomen, etc), dat ik dat maar niet doe.

Wil je dat er wordt meegedacht zul je met veel meer info moeten komen en zelfs dan blijft het subjectief.

[ Voor 16% gewijzigd door Sport_Life op 23-06-2020 23:11 ]

[koendio]

bedankt voor de snelle reacties
huidige rente en waar deze naar toe zou gaan als we onder de 85%van de marktwaarde gaan komen.
aflossingvrij staat op 2.95%, zou naar 2.55% gaan
annuiteit staat op 2.8%, zou naar 2.45% gaan

hypotheek loopt nu 1,5 jaar, rentepercentage loopt in 2039 af. Recht op aftrek heb ik volgens mij voor ongeveer 50% (vorige woning waar we 10 jaar hebben gewoond was +-50% van huidige woning)

Extra aflossen staat niet gepland, maar mogelijk wel in de toekomst (denk daar nu in ieder geval niet aan).
Aan de ene kant lijkt mij aflossen op het aflossingsvrije deel wel fijn, maar aan de andere kant is dat ook een zorg voor later. Zou dus mogelijk een combi zijn tussen iets meer zekerheid, maar ook verlaging van de maandlasten

[Citroentjuh]

koendio schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 23:19:
bedankt voor de snelle reacties
huidige rente en waar deze naar toe zou gaan als we onder de 85%van de marktwaarde gaan komen.
aflossingvrij staat op 2.95%, zou naar 2.55% gaan
annuiteit staat op 2.8%, zou naar 2.45% gaan

hypotheek loopt nu 1,5 jaar, rentepercentage loopt in 2039 af. Recht op aftrek heb ik volgens mij voor ongeveer 50% (vorige woning waar we 10 jaar hebben gewoond was +-50% van huidige woning)

Ik zou kiezen voor aflossen op je aflossingsvrije deel. Dat is tenslotte het stuk van de hypotheek dat je niet al maandelijks aflost. Qua rentes maakt het bovendien allemaal weinig uit.

[BastaRhymez]

Ik mis nog een hoop informatie om met een zinnig antwoord te kunnen komen, dus daarom nog wat meer vragen:
Wat is jouw definitie van "het beste"?
Is dat een zo'n laag mogelijke bruto maandlast (dus voor hra) of juist een zo'n laag mogelijk netto maandlast (na ontvangen hra)? Of ben je liever aan het einde hypotheekvrij?
Welke bedragen staan er open voor beide delen? Wellicht kan je 1 deel volledig aflossen en de ander gedeeltelijk.

Daarnaast speelt er wellicht meer mee, dan alleen de rentepercentages.
Heb je bijvoorbeeld kinderen (of wil je ooit kinderen) en zitten die op het kinderdagverblijf / bso? Houd er dan rekening mee, dat je bij extra aflossing minder rente betaald -> gevolg minder aftrekposten bij de belastingaangifte -> gevolg minder kinderopvangtoeslag (lang leve het complexe belastingstelsel, waarbij alles aan elkaar vast zit geknoopt).

Heb je gepland dat je binnenkort een grote(re) uitgave wilt doen of een mooie reis (wellicht nu niet het meest verstandige, maar wie weet over een half jaar / jaar) maken? Dan is wat cash geld achter de hand wellicht het beste.

Dus "wat is het beste" is van nogal wat verschillende factoren afhankelijk

[Citroentjuh]

BastaRhymez schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 08:18:
I
Daarnaast speelt er wellicht meer mee, dan alleen de rentepercentages.
Heb je bijvoorbeeld kinderen (of wil je ooit kinderen) en zitten die op het kinderdagverblijf / bso? Houd er dan rekening mee, dat je bij extra aflossing minder rente betaald -> gevolg minder aftrekposten bij de belastingaangifte -> gevolg minder kinderopvangtoeslag (lang leve het complexe belastingstelsel, waarbij alles aan elkaar vast zit geknoopt).

Goed punt, maar met de rentepercentages die hij noemt gaat HRA natuurlijk niet heel veel verschil maken.

[BastaRhymez]

Citroentjuh schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 08:23:
[...]

Goed punt, maar met de rentepercentages die hij noemt gaat HRA natuurlijk niet heel veel verschil maken.

Geen idee of TS 10.000 euro wilt gaan aflossen of 100.000 euro.
Dat kan imho wel degelijk een verschilletje gaan maken. Vergeet niet dat de KOT met +/- 2,2% afneemt voor iedere 2.500 euro die je minder kan aftrekken van het verzamelinkomen.

Met 10.000 euro aflossen zal je daar niet aan komen, maar met 100.000 euro aflossen én een lager rentepercentage kan dat wat sneller gaan. Of dat voor TS een grote impact heeft, weet ik niet.

Qua KOT scheelt het zo'n 19 cent / uur voor z'n eerste kind en zo'n 4 cent / uur voor z'n tweede (en derde) kind als die er uberhaubt zijn. Gemiddeld gaan kinderen zo'n 58,6 uur per maand naar de opvang. Dat kan TS dus voor iedere 2.500 euro die hij minder zal aftrekken van het verzamelinkomen dus zo'n 132 euro / jaar (voor de 1e) en 59 euro / jaar (voor de 2e en volgende) schelen.
Betaalt TS 10.000 euro minder rente (denk het niet, maar nogmaals dat is deels ook afhankelijk wel bedrag TS wilt gaan aflossen) dan is het resp. 530 en 115 euro die hij minder terug kan krijgen.
Maar de besparing aan minder te betalen rente zal hoogstwaarschijnlijk groter zijn

[Citroentjuh]

BastaRhymez schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 08:55:
[...]


Geen idee of TS 10.000 euro wilt gaan aflossen of 100.000 euro.
Dat kan imho wel degelijk een verschilletje gaan maken. Vergeet niet dat de KOT met +/- 2,2% afneemt voor iedere 2.500 euro die je minder kan aftrekken van het verzamelinkomen.

Met 10.000 euro aflossen zal je daar niet aan komen, maar met 100.000 euro aflossen én een lager rentepercentage kan dat wat sneller gaan. Of dat voor TS een grote impact heeft, weet ik niet.

Qua KOT scheelt het zo'n 19 cent / uur voor z'n eerste kind en zo'n 4 cent / uur voor z'n tweede (en derde) kind als die er uberhaubt zijn. Gemiddeld gaan kinderen zo'n 58,6 uur per maand naar de opvang. Dat kan TS dus voor iedere 2.500 euro die hij minder zal aftrekken van het verzamelinkomen dus zo'n 132 euro / jaar (voor de 1e) en 59 euro / jaar (voor de 2e en volgende) schelen.
Betaalt TS 10.000 euro minder rente (denk het niet, maar nogmaals dat is deels ook afhankelijk wel bedrag TS wilt gaan aflossen) dan is het resp. 530 en 115 euro die hij minder terug kan krijgen.
Maar de besparing aan minder te betalen rente zal hoogstwaarschijnlijk groter zijn

Dank voor de uitgebreide berekening, zo scherp had ik het zelf nog niet voor ogen. Echter, volgens mij onderstreept jouw berekening mijn punt dat het maar weinig uitmaakt, of jij moet 132 euro per jaar heel veel vinden.

[Woy]

BastaRhymez schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 08:55:
[...]
Dat kan TS dus voor iedere 2.500 euro die hij minder zal aftrekken van het verzamelinkomen dus zo'n 132 euro / jaar (voor de 1e) en 59 euro / jaar (voor de 2e en volgende) schelen.

Met 2,5% rente moet je inderdaad € 100.000,- aflossen zodat je 2500 minder aftrek hebt ( Maximaal, door de EWF kan het nog wel eens minder zijn ). De KOT korting met 2 kinderen komt dan op 0,191% uit. Niet totaal te verwaarlozen, maar ook niet super interessant.

[ Voor 8% gewijzigd door Woy op 24-06-2020 09:27 ]

[Anoniem: 36835]

Even een kleine, toch relevante, kaping:

Als je een hypotheek van 100% woningwaarde 300.000 met 2 delen hebt
150.000 aflossingsvrij.
150.000 annuiteit.

En je lost 30.000 af op het aflossingsvrije deel. Valt dan de gehele hypotheek in 90% woningwaarde en krijg je dan dus een lager rentetarief op beide delen? Of werkt dat niet zo.

[Sport_Life]

BastaRhymez schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 08:55:
[...]


Geen idee of TS 10.000 euro wilt gaan aflossen of 100.000 euro.
Dat kan imho wel degelijk een verschilletje gaan maken. Vergeet niet dat de KOT met +/- 2,2% afneemt voor iedere 2.500 euro die je minder kan aftrekken van het verzamelinkomen.

Met 10.000 euro aflossen zal je daar niet aan komen, maar met 100.000 euro aflossen én een lager rentepercentage kan dat wat sneller gaan. Of dat voor TS een grote impact heeft, weet ik niet.

Qua KOT scheelt het zo'n 19 cent / uur voor z'n eerste kind en zo'n 4 cent / uur voor z'n tweede (en derde) kind als die er uberhaubt zijn. Gemiddeld gaan kinderen zo'n 58,6 uur per maand naar de opvang. Dat kan TS dus voor iedere 2.500 euro die hij minder zal aftrekken van het verzamelinkomen dus zo'n 132 euro / jaar (voor de 1e) en 59 euro / jaar (voor de 2e en volgende) schelen.
Betaalt TS 10.000 euro minder rente (denk het niet, maar nogmaals dat is deels ook afhankelijk wel bedrag TS wilt gaan aflossen) dan is het resp. 530 en 115 euro die hij minder terug kan krijgen.
Maar de besparing aan minder te betalen rente zal hoogstwaarschijnlijk groter zijn

Dan moet het verzamelinkomen toch beneden een bepaald bedrag komen, ik meen dat de grens bij 120k ligt.
Bij een verzamel inkomen van nu bv 150k red je dat niet.

Edit: tenzij TS nu veel minder inkomen heeft.

[Sport_Life]

Anoniem: 36835 schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 09:43:
Even een kleine, toch relevante, kaping:

Als je een hypotheek van 100% woningwaarde 300.000 met 2 delen hebt
150.000 aflossingsvrij.
150.000 annuiteit.

En je lost 30.000 af op het aflossingsvrije deel. Valt dan de gehele hypotheek in 90% woningwaarde en krijg je dan dus een lager rentetarief op beide delen? Of werkt dat niet zo.

Wordt als 1 geheel gezien.

[BastaRhymez]

@Citroentjuh en @Woy helemaal eens met jullie hoor, dat het geen groot bedrag is.
Maar TS vroeg wat "het beste" is. Geen idee wat TS verstaat onder "het beste", maar als dat om netto uitgaven in de maand, dan is dit toch een klein bedrag om ook even naar te kijken.
En zoals gezegd, ik denk dat de besparing aan rente lasten groter zal zijn dan de extra kosten (lees: minder KOT).

[degrashopper]

Ik heb dit zelf een aantal maanden terug ook moeten doen. Bij mijn hypotheek verstrekker (NN) kon ik online berekenen wat ik minder zou betalen wanneer ik bedrag x aflos op een lening deel (totaal 2 lening delen). Daarmee kon ik zien wat de beste verhouding was qua aflossen op elk lening deel.
Wellicht heeft jou hypotheek verstrekker ook een dergelijke rekentool.

[AuroraNL]

Hier vorig jaar de hypotheek omgezet ivm nieuw leningdeel voor een uitbouw. Hierbij 2 leningdelen aflosvrij meegenomen, voor opnieuw 30 jaar. Daarnaast bestaand lineair deel voor de resterende looptijd (17 jaar) en nieuw lineair deel voor 30 jaar.

Onze 'taktiek' tot nu toe is aflossen op het oude lineair deel, waarbij de maandlasten het snelst omlaag gaan. Zodra we op een 'comfortabel' niveau zitten qua lasten gaan we extra geld in een beleggingsrekening stoppen, daar maken we op lange termijn meer winsts mee als aflossen op het aflosvrije deel. Daar pakken we zolang het er is de rente aftrek van, en in de toekomst lossen we dan in 1 keer de aflosvrije delen af.

[Rubbergrover1]

koendio schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 22:11:
volgende week passeert onze vorige woning bij de notaris, waarbij we geld krijgen vd overwaarde en vanuit de hypotheek (spaar). Een gedeelte gaan we verder in de verbouwing van de nieuwe woning stoppen, en een groot gedeelte willen we in de aflossing van de hypotheek van de nieuwe woning doen. Doel is om de rente te laten zakken doordat de hypotheeksom onder de 85% waarde vd woning komt. (scheelt +-0.3%)


Op onze nieuwe woning hebben we een hypotheek welke +- voor de helft bestaat uit een annuïteiten deel, en de andere helft is een aflossingsvrij deel. Op welk gedeelte is het nu het beste om de aflossing toe te passen?

Je geeft aan dat je doel is om de hypotheekschuld te laten zakken tot onder de 85% woningwaarde. Dat je dit als afweging benoemt, zal in mijn ogen betekenen dat je net de huidige aflossing nog niet onder die 85% zult uitkomen. Anders zou het immers niet uitmaken op welk deel je zou aflossen. Ook geen je daarmee impliciet aan dat je een iets lager rentebedrag erg prettig vindt.

De beste keus zou met deze overwegingen dan zijn om op het aflossingsvrije deel af te lossen. Ten eerste los je dan af op het deel met de hoogste rente. Ten tweede blijft de maandelijkse annuïtaire aflossing dan gelijk, zodat je sneller onder de 85% komt. Zou je op het annuïtaire deel aflossen, dan zou waarschijnlijk het maandelijkse aflossingsbedrag namelijk dalen en zou het langer duren voor je onder 85 zou komen.

[Lapa]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 11:57:
[...]

Je geeft aan dat je doel is om de hypotheekschuld te laten zakken tot onder de 85% woningwaarde. Dat je dit als afweging benoemt, zal in mijn ogen betekenen dat je net de huidige aflossing nog niet onder die 85% zult uitkomen. Anders zou het immers niet uitmaken op welk deel je zou aflossen. Ook geen je daarmee impliciet aan dat je een iets lager rentebedrag erg prettig vindt.

De beste keus zou met deze overwegingen dan zijn om op het aflossingsvrije deel af te lossen. Ten eerste los je dan af op het deel met de hoogste rente. Ten tweede blijft de maandelijkse annuïtaire aflossing dan gelijk, zodat je sneller onder de 85% komt. Zou je op het annuïtaire deel aflossen, dan zou waarschijnlijk het maandelijkse aflossingsbedrag namelijk dalen en zou het langer duren voor je onder 85 zou komen.

Dan lees je de TS toch anders dan ik. Ik lees daarin:
Stelling: we willen aflossen zodat we onder de 85% woningwaarde komen.
Vraag: op welk leningdeel is deze aflossing het gunstigst.

En aangezien het niet om spaar- of beleggingsconstructies gaat, is het puur economische antwoord heel simpel: het deel met de hoogste rente, zelfs al scheelt het niet veel. Andere argumenten hebben meer met gevoel, toekomstperspectief en zelfdiscipline te maken, maar ook die argumenten wijzen allemaal eerder naar het aflossingsvrije deel dan naar het annuïteiten deel.

Linksom of rechtsom is het antwoord dus hetzelfde.

[BulMi]

Waarschijnlijk houd je maandelijks net iets meer over als je op de annuiteiten deel aflost. Aangezien dan ook je maandelijkse verplichte aflossing wat omlaag gaat. Of dat het beste is hangt er van af hoe je in de toekomst wilt omgaan met je aflossingvrije deel(zorg voor later en komt wel goed of wil je dat deel nu al iets wegwerken omdat de annuiteiten zeker goed komt)

[dyrc]

vergeet ook niet om na je verbouwing je nieuwe woningwaarde door te geven aan de hypotheekverstrekker. de tariefklasse van je hypotheek wordt bepaald op de 'openstaande som' / 'waarde huis'. als je huis dus meer waard wordt kan je ook een tariefklasse dalen (en dan versterken aflossen en waarde vermeerderen elkaar, op naar de volgende tariefklasse!)

persoonlijk zou ik het aflossingsvrije deel pakken, dat deel komt toch neer op discipline, meteen een mooie start (de annuiteit lost zichzelf wel op zonder actie)

[Pietervs]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 11:57:
[...]

De beste keus zou met deze overwegingen dan zijn om op het aflossingsvrije deel af te lossen. Ten eerste los je dan af op het deel met de hoogste rente. Ten tweede blijft de maandelijkse annuïtaire aflossing dan gelijk, zodat je sneller onder de 85% komt. Zou je op het annuïtaire deel aflossen, dan zou waarschijnlijk het maandelijkse aflossingsbedrag namelijk dalen en zou het langer duren voor je onder 85 zou komen.

Dat laatste hangt ook van de hypotheekverstrekker af: bij sommige (alle?) kun je aangeven dat je de looptijd wil verkorten in plaats van een lager maandbedrag. Dan blijft het bedrag wat je iedere maand betaalt hetzelfde waardoor je dus maandelijks meer aflost. En je dus ook eerder onder de 85% komt.
Maar ik weet niet of alle hypotheekverstrekkers hierin mee gaan en of ze bepaalde voorwaarden daaraan stellen (bijvoorbeeld: minimale aflossing moet zoveel zijn, anders verlagen we de maandlasten).

[Transportman]

koendio schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 23:19:
bedankt voor de snelle reacties
huidige rente en waar deze naar toe zou gaan als we onder de 85%van de marktwaarde gaan komen.
aflossingvrij staat op 2.95%, zou naar 2.55% gaan
annuiteit staat op 2.8%, zou naar 2.45% gaan

hypotheek loopt nu 1,5 jaar, rentepercentage loopt in 2039 af. Recht op aftrek heb ik volgens mij voor ongeveer 50% (vorige woning waar we 10 jaar hebben gewoond was +-50% van huidige woning)

Extra aflossen staat niet gepland, maar mogelijk wel in de toekomst (denk daar nu in ieder geval niet aan).
Aan de ene kant lijkt mij aflossen op het aflossingsvrije deel wel fijn, maar aan de andere kant is dat ook een zorg voor later. Zou dus mogelijk een combi zijn tussen iets meer zekerheid, maar ook verlaging van de maandlasten

Het aflossingsvrije deel heeft de hoogste rente en blijft gedurende de gehele looptijd oplopen omdat je niet aflost, dus ik zou er naar neigen zoveel mogelijk op het aflossingsvrije deel te doen. Daar heb je wel pas aan het einde van de rit profijt van, omdat dat deel dan minder is. Annuïteit nu extra aflossen scheelt in de maandlasten nu waardoor je extra kan sparen/beleggen, maar zorgt er wel voor dat je bedrag aan het einde hoger is.

Kijk daarnaast wel uit met die "zorg voor later" op het aflossingsvrije deel, dat je daar niet te laat voor gaat sparen. Misschien heb je over 20-30 jaar geen probleem om dat bedrag zo op tafel te leggen, maar er gaan nu genoeg mensen het schip in waarvan de aflossingsvrije hypotheek afloopt en ze het bedrag niet hebben liggen.

[Z___Z]

Uitgaande van beide delen met HRA en zo’n klein renteverschil zou ik altijd eerst de annuïteitenhypotheek aflossen. Lagere maandlasten maakt je een stuk weerbaarder voor als het even tegen zit. Aflossingsvrije deel kan je vrijwel altijd herfinancieren aan het einde van de looptijd. De inflatie heeft dan toch een groot deel van de waarde afgelost. Zeker met de huidige rentestanden die onder de inflatie liggen.

[Rubbergrover1]

Pietervs schreef op woensdag 24 juni 2020 @ 22:01:
[...]

Dat laatste hangt ook van de hypotheekverstrekker af: bij sommige (alle?) kun je aangeven dat je de looptijd wil verkorten in plaats van een lager maandbedrag. Dan blijft het bedrag wat je iedere maand betaalt hetzelfde waardoor je dus maandelijks meer aflost. En je dus ook eerder onder de 85% komt.
Maar ik weet niet of alle hypotheekverstrekkers hierin mee gaan en of ze bepaalde voorwaarden daaraan stellen (bijvoorbeeld: minimale aflossing moet zoveel zijn, anders verlagen we de maandlasten).

Dat is ook een optie, maar het is de vraag of je de looptijd wel wil verkorten.

Los daarvan blijft het in mijn optiek het 'beste' om af te lossen op het deel met de hoogste rente, omdat je die rente elke maand 'door het riool spoelt'. Maar het hangt wel sterk af van de overige wensen. zoals wat betreft het aflossingsvrije deel, of je dat graag wilt aflossen of juist 'tot je dood' wilt laten staan.

[RM-rf]

koendio schreef op dinsdag 23 juni 2020 @ 22:11:

.... de hypotheeksom onder de 85% waarde vd woning komt. (scheelt +-0.3%)

als je het hier hebt over een daling van 2.95% naar 2,55% is de daling niet 0.3% ...
maar is die daling ruim 10% (of dus 0.3 procentpunt)...


het is aan te raden hier heel zorgvuldig te zijn over de juiste termen, omdat het wel degelijk ongemerkt van invloed zou kunnen zijn, bv doordat mensen zeggen dat het 'renteverschil klein zou zijn, wat het niet is... 10% minder rente betalen is wel degelijk over een lange periode een behoorlijke hoop geld...


tevens is het niet zo dat de rente's weinig verschillen, de gewenste daling is de helft van het verschil dat je nu al betaald op die hypotheken....

zeker bij bv een aflossingsvrije hypotheek moet je realiseren dat als je niks daarop aflost, je over dertig jaar vaak ongeveer twemaal zoveel aan totale rentelasten betaald als over een annuitaire hypotheek... in het begin op de aflossingsvrije aflossen beteken dat je eigenlijk verdomd veel rente die je anders zou betalen nu uitspaart.


Er is hooguit één reden die je kunt overwegen waarom aflossen op de annuitaire hypotheek mogelijk wel zinnig kan zijn, en dat is vooral als je vermoed dat je huidige rentelast al absoluut tegen het maximale wat je kunt betalen aanzit....
als je dan extra aflost op de annuitaire hypotheek is het meestal zo dat de verplichte annuiteit daalt, en je dus een lagere verplichet last moet betalen ...
als je vreest dat je ooit betalingspoblemen zou kunnen krijgen (al dan niet omdat je vermoed dat je inkomen in de toekomst eerder zal gaan dalen dan stijgen), is het een voordeel een lagere verplichte annuiteit te hebben...
maar als je zo denkt vraag ik me eerder een beetje af of je niet al verkeerd bezig was met het aangaan van deze verplichtingen

[koendio]

nogmaals bedankt voor alle input. er is dus niet echt een "beste" optie, maar dit is vooral afhankelijk van welk doel we voor ogen hebben (vooral lagere maandlasten (annuïteit) of meer zekerheid aan het einde (aflossingvrij). toch?
Hier zijn we denk ik nog niet aan uit....
Toch weer een paar goede tips waar we ook rekening mee moeten houden.

Meer info.
gaat om een woningwaarde van +-600k. hypotheek is 560 (40k zelf gefinancierd bij aankoop) en we willen nu dus nog 50k aflossen om onder de 85% woningwaarde te komen (dan wordt de hypotheek 510k). Hypotheek loopt bij argenta

[President]

Je moet kijken naar je taxatie waarde, niet je woning waarde... Als het goed is heb je een taxatie rapport. Staat daar die 600k in? Of is dat wat je verwacht wat het nu bij verkoop zou opbrengen?

[TheDane]

_{soort van} Zelfde situatie hier. Deel aflossingsvrij, deel annuïteit. Er komt zo'n €30k vrij uit een inmiddels niet meer verpande verzekering.
De rente op het aflossingsvrije deel is een tikkie hoger dan op het annuïteiten deel, waardoor ik het idee had om de aflossing op het aflossingsvrije deel te doen.

De hypotheekadviseur raadde aan om juist op het annuïteiten deel af te lossen "zodat de hypotheekrenteaftrek 'puur' blijft". Ik ben er zelf nog niet uit hoe ik dat precies moet interpreteren, maar gevoelsmatig geeft nu meer aflossen op de lange termijn, ondanks 't rentepercentageverschil, een groter voordeel.

[koendio]

President schreef op donderdag 25 juni 2020 @ 22:52:
Je moet kijken naar je taxatie waarde, niet je woning waarde... Als het goed is heb je een taxatie rapport. Staat daar die 600k in? Of is dat wat je verwacht wat het nu bij verkoop zou opbrengen?

Ik heb geen taxatie rapport, is nieuwbouw. Adviseur zei destijds dat de hoogte vd hypotheek de woningwaarde zou zijn (in ons geval 600k (hypotheek 560k + 40k zelf financiering bij notaris om deel vd grond aan te kopen)

[dyrc]

koendio schreef op vrijdag 26 juni 2020 @ 21:28:
[...]

Ik heb geen taxatie rapport, is nieuwbouw. Adviseur zei destijds dat de hoogte vd hypotheek de woningwaarde zou zijn (in ons geval 600k (hypotheek 560k + 40k zelf financiering bij notaris om deel vd grond aan te kopen)

de "waarde" kan op meerdere manieren.
je begint met de hypotheek, uitgaande dat je 100% financiert is dit al de 'door de bank bepaalde waarde', anders had je je hypotheek niet gekregen. laten we dit "100" noemen.
als t huis er staat krijg je vanzelf te maken met de woz belasting, en de gemeentes zijn redelijk goed in het volgen van de markt, stel dat ze je het eerste jaar ook een woz van 100 toekennen, maar het jaar erop 102.
nu is de bekende waarde bij je hypotheekverstrekker 100, maar als je een kopietje van de brief woz toestuurt passen ze dit aan naar 102 (hypothetisch: als je nu nog helemaal niks hebt afgelost op dit moment, dan zit je al op 98%)
als je ziet dat er om je heen panden verkocht worden voor 110-120, dan kan je ook even een taxateur bellen om langs te komen om de waarde te bepalen, je krijgt dan voor een paar honderd euro een papiertje, met daarop bijvoorbeeld '115'. dat papiertje kan je weer doorsturen naar je hypotheekverstrekker, die past de waarde in hun systeem dan aan naar 115. (je zit dan opeens al op 87%, zelfs zonder een cent afgelost te hebben).

als je zo snel mogelijk naar de 85% wilt kan je 2 dingen doen, aflossen en waarde vermeerderen. als de markt goed gaat dan kan je zonder een cent extra af te lossen zo een tariefklasse naar beneden. maar dan moet je wel formeel de nieuwe waarde aantonen.
(en als t slecht gaat met de markt dan hoef je dit niet door te geven, de waarde valt dus niet terug)

[ Voor 4% gewijzigd door dyrc op 26-06-2020 21:59 ]

[RM-rf]

TheDane schreef op vrijdag 26 juni 2020 @ 18:11:

De hypotheekadviseur raadde aan om juist op het annuïteiten deel af te lossen "zodat de hypotheekrenteaftrek 'puur' blijft". Ik ben er zelf nog niet uit hoe ik dat precies moet interpreteren, maar gevoelsmatig geeft nu meer aflossen op de lange termijn, ondanks 't rentepercentageverschil, een groter voordeel.

Waarom neem je een adviseur die in raadselen spreekt en die je niet begrijpt?
Gepraat over 'hypotheekrente die puur blijft' is imho gewoon een hoop stierepoepen dat jij er maar naar moet 'raden' vind ik een erg kwalijke zaak en een teken dat die 'adviseur' zn werk niet goed doet..

Er zijn verschillen in de door jouw gestelde aflosopties, die voroal uitmaken hoe snel je een 'verschil' in (maand-)lasten ervaart én wat je uiteindelijke winst is over de gehele looptijd (of de uitstaande schuld dan substantieel lager is door je extra aflossing):

Aflossen op een aflossingsvrije hypotheek met de hoogste rente geeft je het allergrootste voordeel... maar als nadeel kan zijn dat je daar weinig tot niks van merkt, zolang de looptijd niet voorbij is.
Zelfs je verplichte maandlast blijft hoger dan wanneer je aflost op je annuitaire hypotheek (daarbij daalt dan ook de verplichte aflossing mee en 'verlies' je dat verschil van wat je versneld afgelost hebt weer over de looptijd, waardor de eind-schuld hetzelfde blijft).

Dat is vermoedelijk de reden dat de adviseur je liever aanraad op je annuitaire hypothekschuld af te lossen, puur omdat het het snelst 'te merken' is en hij vooral wat heeft aan klanten die een snel voordeel halen (en mogelijk zijn diensten dan aan anderen aanbevelen omdat hij 'kan helpen je te besparen op maandlasten')..
Deze adviseur heeft er misschien weinig aan als je over 20 of 25 jaar als je looptijd over is, blij bent dan een veel lagere resterende schuld over te houden en dan te merken hoeveel je eigenlijk wel niet bespaart hebt in die tijd....

De afweging is vooral of je nu wil aflossen om minder per maand te betalen, maar niet noodzakelijk om aan het einde vand e looptijd een zo laag mogelijke resterende schuld te hebben.
Of nu geen problemen hebt die bestaande maandlast te betalen, maar vooral het hoogste rendement aan het einde van je looptijd gemaakt wil hebben, maar dat is dan iets dat je pas over die mogelijk 20 of 25 jaar echt zult 'merken'.

[ Voor 8% gewijzigd door RM-rf op 27-06-2020 12:29 ]

[koendio]

ik bedenk mij net nog het volgende:
als de rente omlaag gaat omdat de hypotheekschuld onder de 85% woningwaarde komt, blijft de inleg voor de aflossing op het annuïteitendeel dan wel gelijk, of gaat deze stijgen?

[Anoniem: 677216]

Een lager rentepercentage bij een annuïteitenhypotheek zorgt er inderdaad voor dat de aflossingscomponent stijgt. Je kan het prima zelf uitrekenen in Excel met functie PMT (Engels) of BET (NL) als je exact wil weten wat de bedragen worden.

[RM-rf]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 29 juni 2020 @ 11:36:
Een lager rentepercentage bij een annuïteitenhypotheek zorgt er inderdaad voor dat de aflossingscomponent stijgt.

Waar haal je dat vandaan?
In een Annuiteitenhypotheek groeit het aflossingscomponent continue... maar vooral doordat de rentelast telkens iets daalt, maar de complete last gelijkblijft.

In dit voorbeeld, van iemand die een anuiteitenhypotheek heeft, waar een renteopslag wegvalt, is de kans zeer groot dat de hypotheekgever gewoon iets minder aan maandlast hoeft te betalen, maar de aflossing gelijkblijft als voorheen.

Daalt de rente, is het in NL niet gebruikelijk dat de hypotheekverstrekker automatisch het aflossingsdeel opschroeft...
de meeste contracten voor annuiteitenhypotheken zijn afgesloten op een vaste looptijd en dat betekent meestal dat wat je bespaart aan rentelast direkt in een verlaging van de maandlast gaat, en je dus 'direkt' terugkrijgt, terwjl het aflossingsdeel exact gelijk blijft als met de hogere rente (en hierdoor ook de looptijd niet veranderd) ...

Het is meestal wel mogelijk dit met je bank af te spreken (en financieel is het eigenlijk de meest gunstige variant omdat je overall daardoor meer geld bespaart door 'sneller' je gehele schuld afgelost te hebben dan deze over dezelfde looptijd enkel iets minder rente te betalen)...
maar in nederland moet je bijna overal daar specifiek naar vragen, automatisch zal de bank gewoon de annuiteit verlagen en de aflossingscomponent gelijkhouden als bij de hogere rente, en betaal je dus minder per maand aan je hypotheeklasten, maar over dezelfde loooptijd

[ Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 29-06-2020 13:43 ]

[Rubbergrover1]

RM-rf schreef op maandag 29 juni 2020 @ 13:42:
[...]


Waar haal je dat vandaan?
In een Annuiteitenhypotheek groeit het aflossingscomponent continue... maar vooral doordat de rentelast telkens iets daalt, maar de complete last gelijkblijft.

In dit voorbeeld, van iemand die een anuiteitenhypotheek heeft, waar een renteopslag wegvalt, is de kans zeer groot dat de hypotheekgever gewoon iets minder aan maandlast hoeft te betalen, maar de aflossing gelijkblijft als voorheen.

Niet dus. De aflossingscomponent verandert wel degelijk. Alleen hoeft het niet zo te zijn dat die component over de hele looptijd hoger of lager wordt, maar kan dit variëren.

Extreem voorbeeld, een hypotheek van 360k kost bij 5% 1932 per maand, wat in het begin voor 432 bestaat uit aflossing en aan het eind voor ong. 1932 bestaat uit aflossing. Bij 0% rente zijn de maandlasten annuitair 1000 per maand, volledig aflossing. Lagere rente betekent dan aan het begin dus een hogere aflossingscomponent, maar aan het eind een lagere aflossingscomponent.

[Anoniem: 677216]

RM-rf schreef op maandag 29 juni 2020 @ 13:42:
[...]


Waar haal je dat vandaan?
In een Annuiteitenhypotheek groeit het aflossingscomponent continue... maar vooral doordat de rentelast telkens iets daalt, maar de complete last gelijkblijft.

In dit voorbeeld, van iemand die een anuiteitenhypotheek heeft, waar een renteopslag wegvalt, is de kans zeer groot dat de hypotheekgever gewoon iets minder aan maandlast hoeft te betalen, maar de aflossing gelijkblijft als voorheen.

Daalt de rente, is het in NL niet gebruikelijk dat de hypotheekverstrekker automatisch het aflossingsdeel opschroeft...
de meeste contracten voor annuiteitenhypotheken zijn afgesloten op een vaste looptijd en dat betekent meestal dat wat je bespaart aan rentelast direkt in een verlaging van de maandlast gaat, en je dus 'direkt' terugkrijgt, terwjl het aflossingsdeel exact gelijk blijft als met de hogere rente (en hierdoor ook de looptijd niet veranderd) ...

Het is meestal wel mogelijk dit met je bank af te spreken (en financieel is het eigenlijk de meest gunstige variant omdat je overall daardoor meer geld bespaart door 'sneller' je gehele schuld afgelost te hebben dan deze over dezelfde looptijd enkel iets minder rente te betalen)...
maar in nederland moet je bijna overal daar specifiek naar vragen, automatisch zal de bank gewoon de annuiteit verlagen en de aflossingscomponent gelijkhouden als bij de hogere rente, en betaal je dus minder per maand aan je hypotheeklasten, maar over dezelfde loooptijd

Het nieuwe maandbedrag wordt wederom als annuïteit berekend, zodat hij alsnog in 360 maanden op 0 uitkomt. In eerste instantie wordt daarmee de aflossingcomponent verhoogd.
Dit is nodig omdat, naarmate je dichter bij maand 360 komt, een steeds groter deel van het maandbedrag uit aflossing bestaat.

Neem even een rekenvoorbeeld:
Hypotheek van 100.000
Rente van 2%
Annuïteit €370
Aflossing stijgt over de looptijd van €203 naar €369

Nu halveert na 60 maanden de rente van 2% naar 1%, waardoor de annuïteit daalt naar €329.
De rente halveert (€146 naar €73) maar de aflossing stijgt van €224 naar €256.
Waarom stijgt de aflossing, vraag je je af? Omdat de aflossing over de looptijd niet meer naar bijna €370 stijgt, maar naar bijna €329. Dus in eerste instantie is de aflossing hoger, maar richting het einde van de looptijd is de maandelijkse aflossing lager dan hij met het originele rentepercentage zou zijn.

Bij een annuïteitenhypotheek is de verhouding aflossing/rente sowieso iedere maand anders, maar het totale maandbedrag gelijk. Vasthouden aan het oorspronkelijke aflosschema zou betekenen dat het maandbedrag elke maand anders is en/of dat de looptijd niet meer op 360 maanden uitkomt.

Bovenstaande rekenvoorbeeld is ook exact van toepassing op mijn eigen renteverlagingen (ABN).
Als je voorbeelden hebt van hypotheekverstrekkers die na een rentewijziging niet een nieuwe annuïteit berekenen, houd ik me aanbevolen.