Eerste woning - geen intentieverklaring

[Piet_Piraat7]

Ik snap niet dat je de maximale hypotheek wil nemen.. jullie hebben nu een dubbel inkomen zonder kinderen. Je zal vast wat groeien qua salais maar er kunnen ook dingen veranderen in je leven (kinderen, parttime werken). Het zal wel nodig zijn in die regio om tot aan je kin een hypotheek aan te gaan, ik vrees alleen voor tegenslagen die je zo veel hoort.

[Richh]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 07:51:
Wij zitten op ongeveer 1.5x het salaris van TS en inclusief vorig jaar uitgevoerde forse verbouwing zitten we nog ruim onder de 3 ton.

Jullie zijn waarschijnlijk wat ouder en hebben gekocht in een andere markt. Niet echt vergelijkbaar.

[boomr]

Wij zijn momenteel ook bezig met een nieuwbouwhuis. We hebben inmiddels getekent, de grondwerkzaamheden zijn begonnen, en ons huidige huis is al verkocht (we gaan een jaartje huren). Voor onze hypotheek hebben we uiteraard zelf gekeken, maar ook contact gezocht met een financieel adviseur. Deze koste ons 2500 euro, maar das aftrekbaar van de belasting (nog steeds een pak geld maar wat mij betreft waard). Wij hebben nu een compleet plaatje van onze financiële situatie en mogelijkheden. Daarnaast is er ook gekeken naar wat er gebeurt als ik of mijn vrouw zonder werk komen te zitten, langdurig ziek worden, gaan scheiden of een van ons komt te overlijden. Alle situaties zijn uitgewerkt en netjes toegelicht. Hierdoor hebben we nu een mooi compleet beeld van wat er mogelijk is en is gebleken dat de hypotheek geen probleem moet zijn. Ik weet dat 2500 euro een hoop geld is, maar voor ons was dit het meer dan waard. Een realistisch beeld van wat er mogelijk is.

[unezra]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:10:
[...]
Jullie zijn waarschijnlijk wat ouder en hebben gekocht in een andere markt. Niet echt vergelijkbaar.

Dat is een van de aller slechtste excuses die je kunt bedenken.

Ja we hebben gekocht in een andere markt en ja we zijn (waarschijnlijk) wat ouder dan TS, maar ook in deze markt zou ik never ever op 100% van ons gezamenlijk inkomen durven te zitten ook al zit er voor ons beiden nog groei in ons salaris.

De risico's zijn te groot.

Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

[NiGeLaToR]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]


Dat is een van de aller slechtste excuses die je kunt bedenken.

Ja we hebben gekocht in een andere markt en ja we zijn (waarschijnlijk) wat ouder dan TS, maar ook in deze markt zou ik never ever op 100% van ons gezamenlijk inkomen durven te zitten ook al zit er voor ons beiden nog groei in ons salaris.

De risico's zijn te groot.

Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Het is een risico inschatting: als je in een sector werkt zoals de IT en je bent niet op je mondje gevallen dan is er goedbetaald werk genoeg. Ook zijn de feitelijke hypotheeklasten door de nog altijd bizar lage rente heel laag. Ik ben daarin veel minder pessimistisch. Ook mag je überhaupt al niet op 2 volledige inkomens lenen, het tweede inkomen telt maar voor een deel mee.

Verder is er eigen vermogen, een vader die garant wilt staan - dus ja, er zijn risico's, maar zolang je ze maar bewust neemt is daar niet per se iets mis. Iedereen heeft zo een eigen 'risk-apetite'.

De risico's zijn te groot.

Dit is dus jouw mening en geen voldongen feit.

[de Peer]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]

Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Ik snap je punt, en je voorzichtigheid. Toch vind ik de risico's wel mee vallen. Bij niet verlengen van contract krijgt hij vele maanden WW en sowieso zal het van tevoren aangekondigd worden. Tijd genoeg om een andere baan te zoeken. In geval van nood (extreme worst case scenario) neem je het eerste beste baantje via uitzendbureau aan. Eventueel staan ouders denk ik ook nog wel klaar om bij te springen.
Daarnaast kun je de auto(s) eerst nog verkopen en niet meer op vakantie gaan en andere bezuinigingen doorvoeren. Maar dit zijn worst case scenario's. In de praktijk zal het allemaal wel meevallen. Bovendien heeft hij een aardige financiële buffer.

Mijn ervaring is dat die leennormen zijn vastgesteld voor een 'gemiddeld' gezin en dat als je een beetje zuinig aan doet, je bakken met geld over kunt houden. Ik vind de leennormen behoorlijk streng.

[unezra]

NiGeLaToR schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:29:
[...]
Het is een risico inschatting: als je in een sector werkt zoals de IT en je bent niet op je mondje gevallen dan is er goedbetaald werk genoeg. Ook zijn de feitelijke hypotheeklasten door de nog altijd bizar lage rente heel laag. Ik ben daarin veel minder pessimistisch. Ook mag je überhaupt al niet op 2 volledige inkomens lenen, het tweede inkomen telt maar voor een deel mee.

Het idiote is, kwam ik laatst achter, dat het 2e inkomen juist voor een heel groot deel mee telt.

Voor de lol even de hypotheekcalculator van de ABN ingevuld. Het resultaat: Op basis van 2 inkomens mogen we bijna een ton méér lenen, dan ieder van ons individueel opgeteld. Het omgekeerde blijkt dus waar, het 2e inkomen word niet maar voor een deel meegeteld, nee, met 2 inkomens mag je juist méér lenen.

Ergens ook logisch. Met zijn 2en heb je veel gedeelte lasten die per persoon lager uitvallen dan als 2 individuen ieder een eigen huis hebben.

Qua risico's, we werken beiden in de ICT. Dat maakt de risico's niet kleiner. De ICT is ook onderhevig aan de waan van de dag. Wat vandaag een baan is met 100% zekerheid op een hoog salaris, is morgen uit de gratie.

Verder is er eigen vermogen, een vader die garant wilt staan - dus ja, er zijn risico's, maar zolang je ze maar bewust neemt is daar niet per se iets mis. Iedereen heeft zo een eigen 'risk-apetite'.

Dat eigen vermogen gaat er rap aan als dat huis word opgeleverd en aan bouwrente.

[...]
Dit is dus jouw mening en geen voldongen feit.

Tuurlijk, maar het is wel een goed onderbouwde mening.

de Peer schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:33:
[...]
Ik snap je punt, en je voorzichtigheid. Toch vind ik de risico's wel mee vallen. Bij niet verlengen van contract krijgt hij vele maanden WW en sowieso zal het van tevoren aangekondigd worden. Tijd genoeg om een andere baan te zoeken.

Dat kan wel eens tegen vallen.

Sowieso is het maar 70% en ik weet niet hoe veel jaar werkervaring TS heeft. Denk dat het wel eens beperkt zou kunnen blijven tot een maand of 6. Da's best spannend.

Wel eens uitgerekend hoe veel 30% inkomensverlies is? Ik schrok er van. Hard.

In geval van nood (extreme worst case scenario) neem je het eerste beste baantje via uitzendbureau aan. Eventueel staan ouders denk ik ook nog wel klaar om bij te springen.
Daarnaast kun je de auto(s) eerst nog verkopen en niet meer op vakantie gaan en andere bezuinigingen doorvoeren. Maar dit zijn worst case scenario's. In de praktijk zal het allemaal wel meevallen. Bovendien heeft hij een aardige financiële buffer.

50K
Leuk, absoluut, maar dat is voor de helft weg tegen de tijd dat 'ie het huis heeft ingericht.

Mijn ervaring is dat die leennormen zijn vastgesteld voor een 'gemiddeld' gezin en dat als je een beetje zuinig aan doet, je bakken met geld over kunt houden. Ik vind de leennormen behoorlijk streng.

Ik vind ze niet streng genoeg.

[ Voor 29% gewijzigd door unezra op 11-03-2019 09:46 ]

[sorted.bits]

RRCreations schreef op maandag 11 maart 2019 @ 08:16:
Er zijn gelukkig nog geen termijnen vervallen. Maar de datum die de aannemer heeft gegeven is 1 april met een uitstel rente van 7%. Daarnaast heb ik 7 kalenderdagen de tijd om zonder opgave van reden de koopovereenkomst te beëindigden. 6 weken de tijd om een hypotheek te regelen en dat als ontbindende voorwaarde te gebruiken (als het niet lukt en met bewijsstukken). Nogmaals bedankt voor jullie visies. Ik merk wel op dat er veel personen hun huis en hypotheek vergelijken met die van mij. Ik wil er alleen op wijzen dat de rente lager staat dan 5 jaar geleden, hierdoor kan ik dus meer lenen door minder rente te betalen. De bruto/netto maandlasten zijn dus niet hetzelfde als vijf jaar geleden voor een vergelijkbare koopsom. Ik hoop dat jullie dat hebben meegenomen.

Ik bel vandaag meerdere hypotheekadviseurs en kijken of het allemaal haalbaar is. Mocht jullie een goede hypotheekadviseur kennen in de buurt van Rotterdam, PM met gerust!

Dat de rente nu lager is dan 5 jaar geleden, zou een hint moeten zijn? Hoe lang heb je de rente vastgezet?

Ik heb een rente die lager is, dan wat nu gangbaar is, welke ik ongeveer 2 jaar geleden heb afgesloten, aangezien. Bij een simpele calculatie dat de rentestand nu 2.48% is, scheelt me dit al ongeveer 195 euro per maand.

[de Peer]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:39:
[...]
Dat kan wel eens tegen vallen.

Sowieso is het maar 70% en ik weet niet hoe veel jaar werkervaring TS heeft. Denk dat het wel eens beperkt zou kunnen blijven tot een maand of 6. Da's best spannend.

Wel eens uitgerekend hoe veel 30% inkomensverlies is? Ik schrok er van. Hard.

Haha ok duidelijk verschil van wat we aanvaardbaar vinden. Ik vind 6 maanden WW en het feit dat je einde contract meestal wel 1 of 2 maanden van te voren weet een gigantisch lange periode waarin je alle tijd hebt om 100 brieven te sturen en 30 x ergens op gesprek te gaan.

Heb zelf ook een tijd in de WW gezeten en vond die 30% (bruto!) erg meevallen. Gewoon geen extraatjes en luxe meer voor die paar maanden.

[...]


50K
Leuk, absoluut, maar dat is voor de helft weg tegen de tijd dat 'ie het huis heeft ingericht.

Ja, dat zou dan zijn eigen keuze zijn en zou ik ook overstandig vinden als dat opgemaakt wordt. Ik krijg echter de indruk dat TS wel met geld kan omgaan en de boel wel netjes zal begroten.

[Señor Sjon]

@unezra No offense, maar ik zat al een beetje te wachten op je reactie. Is dit niet de rode draad van al je reacties in dit soort topics? Iemand wil huis kopen >>> teveel risico. Reken erop dat de last van de hypotheek voor de komende 30 jaar is. Alleen bij een renteherziening kan je een echt andere maandlast krijgen. Maar de LTV daalt vanzelf door aflossing en waardeontwikkeling. Over 15 jaar betaal je nog steeds hetzelfde, maar je salaris bij 2%/jaar dan al met 35% gestegen. Doe dit voor beide inkomens en 78k wordt 105k over 15 jaar. Dan ben je al tijden gewend aan de maandlast plus je houdt elk jaar net wat meer over.

[Glashelder]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]
Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Je hebt het dan wel over leennormen die de afgelopen jaren zeer sterk zijn aangescherpt. Mijn vriendin en ik hebben in januari een huis gekocht en zitten op zo'n 85% van de maximale hypotheek maar als je ziet wat je netto kwijt bent en wat wij netto overhouden dan lach je je helemaal rot t.o.v. huren

De Nibud normen zijn dan ook vooral voor mensen die helemaal niet met geld om kunnen gaan.

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:55:
@unezra No offense, maar ik zat al een beetje te wachten op je reactie. Is dit niet de lopende draad van al je reacties in dit soort topics? Iemand wil huis kopen >>> teveel risico. Reken erop dat de last van de hypotheek voor de komende 30 jaar is. Alleen bij een renteherziening kan je een echt andere maandlast krijgen. Maar de LTV daalt vanzelf door aflossing en waardeontwikkeling. Over 15 jaar betaal je nog steeds hetzelfde, maar je salaris bij 2%/jaar dan al met 35% gestegen. Doe dit voor beide inkomens en 78k wordt 105k over 15 jaar. Dan ben je al tijden gewend aan de maandlast plus je houdt elk jaar net wat meer over.

Dit geldt voor heel wat meer mensen hier Man man wat een pessimisme altijd in topics waar het over een hypotheek gaat. Ben blij dat ik zo niet in elkaar zit.

[ Voor 37% gewijzigd door Glashelder op 11-03-2019 09:59 ]

[EJPostema]

Ik vind 50k spaargeld eigenlijk weinig voor ene huis van 4 ton?

Je droomhuis ga je toch niet inrichten met het goedkoopste ikea laminaat op de vloer enzo? Verkijk je er echt niet op wat het kost om een huis echt af te werken.

Ik heb een jaar geleden een nieuwbouwhuis gekocht. Welliswaar een hele andere prijsklasse. Maar ik had alleen al 50k aan meerwerk kosten (keuken, badkamer, uitbouw de grootste uitgaven). Dan moet je nog iets met de muren en vloer gaan doen enzo.

Al met al ben ik het wel eens met de strekking van dit topic. Ik had met mn vriendin een gezamenlijk inkomen van circa 60k. Hebben een huis gekocht met een hypotheek van 276.5k. Konden we toen prima betalen (max wat we konden lenen was 315 gok ik).

Net zoals jou waren wij startes, zowel op de arbeidsmarkt en de woningmarkt. Nu zijn we een jaar verder. Mijn vriendin heeft een nieuwe baan. Ons salaris ligt tegen een ton aan per jaar.

Het resultaat is dat we heel veel geld overhouden elke maand. Hiervan kunnen we gaan reizen, sparen voor een ander huis etc etc. Ons huis heeft ook een flinke overwaarde. Het is zeker niet ons droomhuis, maar ik ben erg blij dat we deze keuze hebben gemaakt

[de Peer]

Glashelder schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:55:
[...]

Je hebt het dan wel over leennormen die de afgelopen jaren zeer sterk zijn aangescherpt. Mijn vriendin en ik hebben in januari een huis gekocht en zitten op zo'n 85% van de maximale hypotheek maar als je ziet wat je netto kwijt bent en wat wij netto overhouden dan lach je je helemaal rot t.o.v. huren

De Nibud normen zijn dan ook vooral voor mensen die helemaal niet met geld om kunnen gaan.

Precies. Zo ervaar ik dat ook.
De kanttekening is wel dat de hypotheekrente over 10 jaar veel hoger kan zijn en dat is iets om rekening mee te houden. Als je risico-mijdend bent kun je de rente vastzetten voor 20 of 30 jaar. Zelf kies ik er voor om gewoon keihard te sparen zodat ik bij een renteherziening over 10 jaar de mogelijkheid heb om de helft van het huis af te lossen als dat op dat moment meer oplevert dan beleggen of andere investeringen. Waar risico is, is ook rendement te halen.

[Richh]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]


Dat is een van de aller slechtste excuses die je kunt bedenken.

Het is ook geen excuus.

Ja we hebben gekocht in een andere markt en ja we zijn (waarschijnlijk) wat ouder dan TS, maar ook in deze markt zou ik never ever op 100% van ons gezamenlijk inkomen durven te zitten ook al zit er voor ons beiden nog groei in ons salaris.

De risico's zijn te groot.

Eens, de risico's zijn vrij groot.

Maar daar ging het mij niet om. Het gaat om het beeld dat je voorspiegelt. Dat je met een fors hoger inkomen beter een hypotheek van 300k moet regelen. Ja, tuurlijk is dat beter, maar realistisch is het niet.
Dat jouw WOZ-waarde 350k is (en de Funda-waarde dus maar zo over de 400k gaat; funda != woz) geeft wel aan dat je voor een gelijkwaardige woning aan de jouwe, gewoon kost wat TS nu aan een woning uit wil geven.
En ik denk dat jij jouw woning ongeveer hebt gekocht op dezelfde leeftijd als dat TS nu is

Het is te makkelijk om te zeggen dat je maar een goedkoper huis moet gaan zoeken. Hoewel dat een prima streven is, is het regelmatig nogal onmogelijk.

Persoonlijk ben ik van mening dat TS dan beter een woning kan kopen waar hij de komende >20 jaar in kan vertoeven, dan een woning van 200k die over 5 jaar te klein blijkt te zijn, wat mogelijk onder water komt te staan, waarna je verder móét maar niet verder kan omdat de boel onder water staat.
Het gaat om een netto maandlast van 1300 euro. Dat is een smak geld, maar als het écht moet kan je dat zowaar betalen met enkel die 45.000/jaar. Althans, als ik kijk naar mijn huur en het nettoverschil in inkomen zou me dat prima lukken...

Wat is het alternatief voor TS; dat is de vraag die je moet stellen. Naar mijn smaak loopt TS een groter risico met een goedkopere woning waarin 'ie mogelijk niet kan doorgroeien.

Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Buiten dat sociale woningbouw je gigantisch veel geld zal besparen

Maar de crux zit 'm nogal in die intentieverklaring als je het mij vraagt. Dat die niet mogelijk is moet TS achter z'n oren doen krabben.

[Oilman]

EJPostema schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:00:
Ik vind 50k spaargeld eigenlijk weinig voor ene huis van 4 ton?

Je droomhuis ga je toch niet inrichten met het goedkoopste ikea laminaat op de vloer enzo? Verkijk je er echt niet op wat het kost om een huis echt af te werken.

Ik heb een jaar geleden een nieuwbouwhuis gekocht. Welliswaar een hele andere prijsklasse. Maar ik had alleen al 50k aan meerwerk kosten (keuken, badkamer, uitbouw de grootste uitgaven). Dan moet je nog iets met de muren en vloer gaan doen enzo.

Maar zolang we niet weten wat er met de 4 ton wel of niet gefinancierd wordt hebben we ook geen idee of die 50k toereikend zal zijn. De ene stelpost voor een badkamer en keuken is de andere niet.

En dat een eiken vloer mooier is dan een goedkoop laminaat vloertje daar zullen de meeste het wel over eens zijn. Maar je kunt natuurlijk prima een heel aantal jaar leven op die goedkope laminaat vloer, zonder dat het enige invloed op de kwaliteit van je leven heeft.

Daarnaast is ook de vraag wat voor alternatieven de TS in deze regio heeft. Relatief hoge woonlasten zijn gewoon onvermijdelijk.

[EJPostema]

_eLMo_ schreef op zondag 10 maart 2019 @ 08:03:
Gebakken lucht, in deze woning hetze die over 2 jaar weer weg kan zijn. Historisch gezien heb je na nieuwbouw altijd onderwaarde.

Dit is tegenwoordig echt niet altijd meer zo. Ik woon net een jaar in mijn nieuwbouwwoning. De achterburen hebben eenzelfde huis verkocht voor een ton meer dan ik aan hypotheek heb (circa 100% gefinancierd).

In en rondom de grote steden zijn er op veel plekken projecten die weer opnieuw worden opgepakt die zijn blijven liggen tijdens of na de crisis. Je betaald dan vaak nog de grondprijs van een aantal jaar geleden. Als het project al helemaal is uitgedacht en in een la blijven liggen heb je dan echt een goede prijs voor een woning

[Glashelder]

Het wordt tegenwoordig ook meer mode om gewoon nieuwbouwhuizen neer te plempen en ze pas te verkopen als ze er staan. Ze zijn dan namelijk tegen die tijd zo'n 10 tot 15% meer waard.

Projectontwikkelaars zijn ook niet achterlijk.

[unezra]

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:55:
@unezra No offense, maar ik zat al een beetje te wachten op je reactie. Is dit niet de lopende draad van al je reacties in dit soort topics? Iemand wil huis kopen >>> teveel risico. Reken erop dat de last van de hypotheek voor de komende 30 jaar is. Alleen bij een renteherziening kan je een echt andere maandlast krijgen. Maar de LTV daalt vanzelf door aflossing en waardeontwikkeling. Over 15 jaar betaal je nog steeds hetzelfde, maar je salaris bij 2%/jaar dan al met 35% gestegen. Doe dit voor beide inkomens en 78k wordt 105k over 15 jaar. Dan ben je al tijden gewend aan de maandlast plus je houdt elk jaar net wat meer over.

Mensen zetten de rente in de regel maar voor 10 jaar vast, niet voor de looptijd van de hypotheek. Over 10 jaar kunnen die lasten dus fors omhoog schieten.

Daarbij word er gesleuteld aan de HRA, die gaat er waarschijnlijk ook aan voor TS het eind van zijn looptijd heeft bereikt. Kiest TS voor annuitair, speelt dat minder maar gaan de lasten sowieso omhoog omdat 'ie meer af lost en minder rente betaald. (De laatste maanden is bruto zo goed als gelijk aan netto.)

Ik weet dat ik soms in de ogen van mensen wat té risico-avers ben, maar in dit geval heb ik het idee dat ik niet de enige ben die dit een toch wat onverantwoorde, ondoordachte en overhaaste beslissing vind.

Zoals ook die 50K spaargeld. Klinkt ruim, maar dit:

EJPostema schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:00:
Ik heb een jaar geleden een nieuwbouwhuis gekocht. Welliswaar een hele andere prijsklasse. Maar ik had alleen al 50k aan meerwerk kosten (keuken, badkamer, uitbouw de grootste uitgaven). Dan moet je nog iets met de muren en vloer gaan doen enzo.

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:03:
[...]
Dat jouw WOZ-waarde 350k is (en de Funda-waarde dus maar zo over de 400k gaat; funda != woz) geeft wel aan dat je voor een gelijkwaardige woning aan de jouwe, gewoon kost wat TS nu aan een woning uit wil geven.
En ik denk dat jij jouw woning ongeveer hebt gekocht op dezelfde leeftijd als dat TS nu is

De WOZ waarde is gebaseerd op verkochte op papier vergelijkbare woningen. Vaak ligt de WOZ waarde wat onder de verkoopwaarde, zeker niet altijd. In ons geval lijkt het redelijk gelijk te zijn.

Als ik het in schat is TS wat jonger dan wij. Jaar of 10 denk ik. Wij hebben dit huis nu 3 of 4 jaar geleden gekocht. In geen enkel universum wil ik NU aan een woning uitgeven, wat TS er aan wil uitgeven. Mijn maatschaf is wellicht wat conservatief, maar ik ga uit van "hypotheek kunnen dragen op 1 inkomen". Dat is ook precies waar we nu zitten. Onze hypotheek zou ik op 1 inkomen kunnen krijgen. (Kom een paar duizend € te kort maar dat staat op de spaarrekening dus het kan.)

Overigens is het wel zo dat zou ik nu ons huis moeten kopen, ik dat niet kan op 1 inkomen. Het huis staat redelijk boven water. Er is een reden dat we een limiet hadden aan de verbouwing, dat is om te blijven voldoen aan de wens de hypotheek op 1 inkomen te kunnen dragen.

Het is te makkelijk om te zeggen dat je maar een goedkoper huis moet gaan zoeken. Hoewel dat een prima streven is, is het regelmatig nogal onmogelijk.

Daar ben ik het niet mee eens. Zeker niet met een inkomen als dat van TS. Alleen, het betekend consessies.
Voor absolute starters, ja, die zitten in een lastiger parket heb ik de afgelopen maanden hier op Tweakers geleerd. Aan bod huizen van rond de 1.5 ton is moeilijk. TS kan alleen op zijn eigen inkomen iets meer dan 2 ton lenen. (Uitgaande van geen studieschuld, geen alimentatie en een leeftijd van 30.) Daar heb je echt al wel prima woningen voor waar je met zijn 2en kunt wonen.

Persoonlijk ben ik van mening dat TS dan beter een woning kan kopen waar hij de komende >20 jaar in kan vertoeven, dan een woning van 200k die over 5 jaar te klein blijkt te zijn, wat mogelijk onder water komt te staan, waarna je verder móét maar niet verder kan omdat de boel onder water staat.
Het gaat om een netto maandlast van 1300 euro. Dat is een smak geld, maar als het écht moet kan je dat zowaar betalen met enkel die 45.000/jaar. Althans, als ik kijk naar mijn huur en het nettoverschil in inkomen zou me dat prima lukken...

Wat is het alternatief voor TS; dat is de vraag die je moet stellen.

Aan de andere kant is het dan de eerste tijd wel heel erg werken om te kunnen leven. TS moet zich een *hoop* gaan ontzeggen om dat huis te kunnen betalen.

Maar fin, dat is een individuele keuze.

De risico's after all, ook.

[...]

Buiten dat sociale woningbouw je gigantisch veel geld zal besparen

Maar de crux zit 'm nogal in die intentieverklaring als je het mij vraagt. Dat die niet mogelijk is moet TS achter z'n oren doen krabben.

Jip.

[iRinze]

Glashelder schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:55:
[...]

Dit geldt voor heel wat meer mensen hier Man man wat een pessimisme altijd in topics waar het over een hypotheek gaat. Ben blij dat ik zo niet in elkaar zit.

Zoiets noem je geen pessimisme, maar realisme

[Wizzu]

Ik kan je mijn ervaring delen, doe er mee wat je wilt.

Momenteel heb ik ook een nieuwbouwwoning gekocht. Het is mijn eerste woning en deze kostte 280.000 euro. Mijn vriendin heeft een vast contract en ik was op dat moment aan het werk als uitzendkracht. Het was een erg benauwde situatie, soortgelijk zoals jij nu hebt. We kregen heel weinig hypotheek en konden daardoor ons huis niet betalen. Na veel gedoe en getrek hebben we het toch nog kunnen regelen op de volgende manier:
- Intentieverklaring + aantonen bedrag spaarrekening. Dat laatste geeft weer hoe "goed" je met geld kunt omgaan als het gaat om sparen en uitgaves. Blijkbaar is dit een nieuwe ontwikkeling wat sommige banken belangrijk vinden om niet alleen op professioneel gebied (werk; intentieverklaring) maar ook in persoonlijk gebied aan te tonen dat je met geld kunt omgaan.
- Hypotheek bank: Met het vast contract van mijn vriendin en het alternatief wat ik hier boven geschreven heb voor mijzelf als uitzendkracht konden we een deel van het bedrag van de woning betalen.
- Aanvullende familie hypotheek; beide onze ouders konden gelukkig het resterende bedrag bijstaan. Zo hebben wij met een familiehypotheek het kunnen aanvullen. Hierbij nog wat handigheidjes gedaan zodat we veel geld kunnen terugvragen bij de belastingaangifte.
- Back-up plan: hoeveel waarde heeft deze woning? Kijk bij o.a. Funda voor hoeveel euro een soortgelijk huis over te toonbank gaat zodat je een beeld hebt. In mijn geval was het zeer gunstig, dus in het ergste geval als ik het moest verkopen kon ik het met minimaal quitte uit komen.

Voila, toch nog alles rond kunnen krijgen en we leven nu met veel plezier in onze nieuwbouw ! Ondertussen is er een hele grote kans dat ik binnenkort een vast contract krijg en dat we dus daardoor later zelf een aanvullende hypotheek kunnen regelen. Dus voor ons is de familiehypotheek een overbrugging geweest om toch nog het huis te kunnen betalen om er vervolgens later er vanaf te zijn door zelf aan te vullen.

Laat je niet bang maken door alle doemmakerij zoals hierboven soms beschreven staat. Natuurlijk is 4 ton heel anders dan een kleine 3 ton maar niets is onmogelijk indien je jezelf voor alle situaties indekt

[Señor Sjon]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:21:
[...]


Mensen zetten de rente in de regel maar voor 10 jaar vast, niet voor de looptijd van de hypotheek. Over 10 jaar kunnen die lasten dus fors omhoog schieten.

Daarbij word er gesleuteld aan de HRA, die gaat er waarschijnlijk ook aan voor TS het eind van zijn looptijd heeft bereikt. Kiest TS voor annuitair, speelt dat minder maar gaan de lasten sowieso omhoog omdat 'ie meer af lost en minder rente betaald. (De laatste maanden is bruto zo goed als gelijk aan netto.)

Ik weet dat ik soms in de ogen van mensen wat té risico-avers ben, maar in dit geval heb ik het idee dat ik niet de enige ben die dit een toch wat onverantwoorde, ondoordachte en overhaaste beslissing vind.

Zoals ook die 50K spaargeld. Klinkt ruim, maar dit:


[...]


[...]


De WOZ waarde is gebaseerd op verkochte op papier vergelijkbare woningen. Vaak ligt de WOZ waarde wat onder de verkoopwaarde, zeker niet altijd. In ons geval lijkt het redelijk gelijk te zijn.

Als ik het in schat is TS wat jonger dan wij. Jaar of 10 denk ik. Wij hebben dit huis nu 3 of 4 jaar geleden gekocht. In geen enkel universum wil ik NU aan een woning uitgeven, wat TS er aan wil uitgeven. Mijn maatschaf is wellicht wat conservatief, maar ik ga uit van "hypotheek kunnen dragen op 1 inkomen". Dat is ook precies waar we nu zitten. Onze hypotheek zou ik op 1 inkomen kunnen krijgen. (Kom een paar duizend € te kort maar dat staat op de spaarrekening dus het kan.)

Overigens is het wel zo dat zou ik nu ons huis moeten kopen, ik dat niet kan op 1 inkomen. Het huis staat redelijk boven water. Er is een reden dat we een limiet hadden aan de verbouwing, dat is om te blijven voldoen aan de wens de hypotheek op 1 inkomen te kunnen dragen.


[...]


Daar ben ik het niet mee eens. Zeker niet met een inkomen als dat van TS. Alleen, het betekend consessies.
Voor absolute starters, ja, die zitten in een lastiger parket heb ik de afgelopen maanden hier op Tweakers geleerd. Aan bod huizen van rond de 1.5 ton is moeilijk. TS kan alleen op zijn eigen inkomen iets meer dan 2 ton lenen. (Uitgaande van geen studieschuld, geen alimentatie en een leeftijd van 30.) Daar heb je echt al wel prima woningen voor waar je met zijn 2en kunt wonen.


[...]


Aan de andere kant is het dan de eerste tijd wel heel erg werken om te kunnen leven. TS moet zich een *hoop* gaan ontzeggen om dat huis te kunnen betalen.

Maar fin, dat is een individuele keuze.

De risico's after all, ook.


[...]


Jip.

Je hebt op tijd gekocht, dan je kan je het nu veroorloven om risico-avers zijn. Maar als je nog de stap moet maken, dan had je ook niet kunnen krijgen wat je nu had, wellicht viste je dan wel telkens naast het net, waardoor uiteindelijk ook budgetten rekbaar worden. Ik denk niet dat je de situaties kan vergelijken, zeker nu normen al enorm zijn aangescherpt.

ik kwam laatst nog een oude hypotheekmodule (omstreeks 2009) tegen voor adviseurs. Scheelde zo 30-50% aan hypotheek t.o.v. nu..

[Figo112]

sorted.bits schreef op zondag 10 maart 2019 @ 21:31:
Ik kom toch wel een aantal dingen tegen waar ik mijn vraagtekens bij zet:

• Ik mis toch echt hoe ze met een gezamelijk inkomen van 78k, 399 tot 450 kunnen lenen. Maar prima, ik ben niet helemaal up-to-date meer.
• Ik kom de looptijd en rente-vaste periode ook nergens tegen?
• Garant laten staan had bij ons geen enkele invloed meer bij ons vorige huis, is dat nu weer ding?
• Jaarcontract
• Uitspraken als 'het is nu naar mijn mening al 500.000 waard', heb je niets aan. Aangezien de verkoper ook niet dom is, is dit waarschijnlijk niet waar.

Op basis van een rekente onder 2% kan je meer dan 4 ton lenen met 78k. Je kan het meeste lenen met 10jaar vaste rente termijn. Verkoper is vaak een groot bouwbedrijf die zich niet bezighoudt met 10tjes werk. Vooral in deze tijd volkomen normaal dat op het moment van tekenen en ontvangen sleutel de waarde flink is gestegen. Dit is zeker waar en komt vaak voor vooral in deze tijd. De prijzen worden meestal in de nieuwe fase aangepast.

[RM-rf]

Ik denk dat het altijd een individuele beslissing /inschatting is een hypotheek aan te gaan waar je wel subjectieve adviezen kunt geven, maar de persoon uiteidnelijk zelf de beslissing moet nemen...
maar ik las in dit topic twee dingen die volgens mij een reactie vragen:

1) "De berekening van 'maximale hypotheek' zou voorkomen dat je op het punt zou kunnen komen dat je hypotheeklasten niet meer kunt betalen."

Het zou mooi zijn als dat zo was, maar helaas is er geen enkele garantie dat dat niet kan gebeuren... niet met bepaalde regels voor maximale hypothekkredieten en ook niet zonder.
(regels kunnen bv vooral het aantal mensen beperken dat aanspraak op een bepaald hypotheekkrediet kan maken, wat natuurlijk ook niet erg leuk voor de kredietgevers is, en zelfs dan zal het hoguit het 'percentage' mensen dat in financiele problemen komt mogelijk deels beperken).

Deze regels hebben als voornaamste doel het risico voor de kredietinstellingen te beperken... deels juist ook omdat de 'ondersteuning' die de overheid aan de hypotheekkredietmarkt geft juist deels ook het nemen van hogere risico's lucratiever maakt en dit dus tegengewerkt moet worden om niet het uitvalrisico in bepaalde extreme crisissituaties extra hoog te laten worden.

Het heeft te maken met incidenteel optredende risico-situatie als er plots veel meer kredieten in gevaar komen, maar niet om individuele risico's te vermijden.
Dat risico loopt de lener uiteindelijk zelf.

Er is een héél belangrijk verschil tussen een persoonlijk risico of een 'statistisch risico'... of je zelf een risico loopt een bepaalde schuld op een gegeven moment niet meer te kunnen bepalen of waar een bank bv berekent dat als ze 100 leningen verstrekken 20 daarvan binnen een X periode deze voortijdig moeten terugbetalen en eventueel in 1 geval de schuld ge-executeerd moet worden (dat laatste geval is vaak het punt waarop ook de kredietinstelling verlies loopt, de andere schuldenaars die voortijdig moeten terugbetalen betalen dat uiteindelijk op eigen kosten terug)


2. "Als je eenmaal tien jaar een koopwoning hebt en die tijd je hypotheek afgelost hebt, heb je geen enkel risico en dus kun je nu dat risico prima lopen, omdat het vanzelf verdwijnt."

Eigenlijk is dat geheel correct, maar een grove onderschatting van wat er juist in die tien jaar ook kan gebeuren en de psychische en financiele last die je die hele tijd vervolgens op je schouders neemt.

Zeker ook aangezien juist een grote financiele last soms ook zelf een probleem kan worden en het mensen in een situatie brengt waar ze weinig tot geen eigen speelruimte meer overhouden en 'vastzitten'.

Onderschat niet bv hoe veel mensen in nieuwbouwwijken in die tien jaar in problemen komen, en relatief weinig er daadwerkelijk die tijd 'volmaken'.

Ikzelf heb het bv meegemaakt met een bouwproject waar ik zelf ongeveer 13 jaar terug sterke interesse in had (en ook een reservering van het grondstuk), maar op het laatste moment dit toch liet afketsen omdat het risico mij persoonlijk iets te groot werd (de financiering was rond, maar ik realiseerde me dat ik op de limiet zat en eventuele tegenvallers een enorme last zouden betekenen die ik niet kon opvangen)..
wel woonden er drie vrienden/bekenden, waardoor ik de verdere ontwikkeling van die nieuwbouwwijk kon blijven volgen:
60% van de eerste bewoners zijn binnen 7 jaar vertrokken, grotendeels wegens financiele problemen, relatieproblemen en soms ook persoonlijke situaties (de mensen die het grondstuk gekocht hadden hebben bv een kind geha dat zwaar ziek werd en uiteindelijk blijvend gehandicapt bleef.... uiteindelijk heeft dat ook hun relatie niet kunnen overleven).
De meesten hebben hun huis verkocht voor minder dan ze er zelf in geinvesteerd hadden (ondanks dat het een erg gewilde locatie gebleven is).


Natuurlijk, iedereen gaat er zelf vanuit dat hij tot de mensen behoort die er _niet_ voortijdig uit moet stappen, die die 10 jaar probleemloos volmaakt..
maar besef wel dat je minimaal eens moet voorrekenen wat er gebeurt als dat om wat vor reden niet lukt, een relatiebreuk, gezondheids-problemen of een situatie betreffende inkomen dat afneemt.

[Olaf van der Spek]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:39:
[...]


Het idiote is, kwam ik laatst achter, dat het 2e inkomen juist voor een heel groot deel mee telt.

Voor de lol even de hypotheekcalculator van de ABN ingevuld. Het resultaat: Op basis van 2 inkomens mogen we bijna een ton méér lenen, dan ieder van ons individueel opgeteld. Het omgekeerde blijkt dus waar, het 2e inkomen word niet maar voor een deel meegeteld, nee, met 2 inkomens mag je juist méér lenen.

Het tweede inkomen telt nu voor 70% mee, dat was 50%..
En bij 75K/jaar kun je iets van 5,4x dat bedrag lenen terwijl dat bij 40K/jaar maar 4,4x is. Edit: de factoren lijken niet meer te kloppen, zijn die ook omhoog gegaan?
Edit: Ze zijn iets lager geworden, 5,2x en 4,3x.

Als je rekening houdt met uit elkaar gaan en/of minder gaan werken zijn die 70% en zelfs 50% IMO veel te hoog en zou het veel beter zijn helemaal geen tweede inkomen mee te tellen.
Zeker omdat het effect van meer kunnen lenen vooral meer moeten lenen is..

[ Voor 10% gewijzigd door Olaf van der Spek op 11-03-2019 13:11 ]

[AlxRoelofs]

RRCreations schreef op zondag 10 maart 2019 @ 12:52:
Ik heb even nagedacht omtrent het huis. Mijn vader kan een overwaarde op zijn huis nemen van ongeveer 100.000,-. Dat maat het leenbedrag van de bank zelfs 300,000 op een huis van 400,000. Dat maakt het toch veel waarschijnlijker naar mijn idee. De familiehypotheek lijkt me inderdaad een goed punt, ik zal het met mijn hypotheekadviseur over hebben.

Ik vind dit stukje zo gevaarlijk in dit verhaal. Als je vader garant staat (en dus mee moet tekenen voor je hypotheek) dan is ook hij verantwoordelijk voor de afbetaling van de hypotheek.

Deze hele calculatie is leuk nu de markt sterk is. Deze €100.000,- is berekend in een markt die helemaal de weg krijg is. Ook de waarde van jou woning (en dus je hypotheek) is berekend op basis van deze markt. Vergeet niet dat de kans aanwezig is dat over 5 á 10 jaar de markt instort. Je neemt dan niet alleen jezelf mee in de penarie, maar ook je vader. Denk heel goed na of je dat je vader aan wilt doen.

Ik ben ook opzoek naar een woning samen met mijn vriendin en weet hoe het is om 'verliefd' te zijn op een woning. Maar alsjeblief laat je niet gek maken door een paar bakstenen. Waarom start je niet gewoon zoals iedere starter? Heb je met z'n 2en nou echt zo'n grote, dure en luxe woning nodig? Ga opzoek naar een huis van €250k / €300k en laat je vader buiten jou financiële situatie. Dan kan jij nog zeer leuk leven en een leuk kapitaaltje opbouwen voor een eventuele verhuizing als jullie er echt aan toe zijn.

[unezra]

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:35:
[...]
Je hebt op tijd gekocht, dan je kan je het nu veroorloven om risico-avers zijn. Maar als je nog de stap moet maken, dan had je ook niet kunnen krijgen wat je nu had, wellicht viste je dan wel telkens naast het net, waardoor uiteindelijk ook budgetten rekbaar worden. Ik denk niet dat je de situaties kan vergelijken, zeker nu normen al enorm zijn aangescherpt.

ik kwam laatst nog een oude hypotheekmodule (omstreeks 2009) tegen voor adviseurs. Scheelde zo 30-50% aan hypotheek t.o.v. nu..

Oh, voor mij is het heel simpel.
Zou ik nu moeten kopen, zou ik een kleiner huis kopen.

Dan maar geen 130m2 met tuin op het zuid-westen en 20 minuten fietsen van Utrecht. Op 100m2 of wat verder van Utrecht hadden we het ook prima gered.

We hebben enerzijds op tijd gekocht, anderzijds tegen een hogere rente dan je nu betaald...

Olaf van der Spek schreef op maandag 11 maart 2019 @ 11:03:
[...]

Het tweede inkomen telt nu voor 70% mee, dat was 50%..
En bij 75K/jaar kun je iets van 5,4x dat bedrag lenen terwijl dat bij 40K/jaar maar 4,4x is. Edit: de factoren lijken niet meer te kloppen, zijn die ook omhoog gegaan?

Als je rekening houdt met uit elkaar gaan en/of minder gaan werken zijn die 70% en zelfs 50% IMO veel te hoog en zou het veel beter zijn helemaal geen tweede inkomen mee te tellen.
Zeker omdat het effect van meer kunnen lenen vooral meer moeten lenen is..

https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/berekenen.html

Leef je uit.

Ik heb de berekening nu een paar keer gedaan, met zijn 2en samen, kan ik méér lenen dan ieder van ons individueel bij elkaar opgeteld. Ofwel, zou ik in mijn eentje 1.5 ton kunnen lenen, kunnen we samen méér dan 3 ton lenen.

[ Voor 32% gewijzigd door unezra op 11-03-2019 11:27 ]

[Moi_in_actie]

Heb wat door het topic heen gebladerd omdat ik een half jaar geleden ook nog in de categorie "woning zoekende" zat. Een detail wat me even opviel in een reactie van TS: huis met 170m2 woonoppervlak (best lekker) en een perceel van eveneens ronde de 170m2.... oke. Nu weet ik dat in het westland, en dan met name de steden daar, de percelen vaak wat kleiner zijn en de prijzen hoger... maar 400k+ betalen voor een huis met een perceel van maar 170m2? Of het is wellicht een typfout (hoop ik), anders zou ik je per direct al voor gek verklaren. Niet dat wij zo'n absurd groot huis of perceel hebben (groter dan gemiddeld, dat wel), maar 170m2 is niet veel meer dan bij ons t overdekte terras en het stuk terras erachter (waarna er nog een tuin komt van 50+ meter diep).

Anyway, het gaat hier om "is dit verstandig om te doen?". Ik ben zelf iemand die liever wat meer zekerheid heeft. Ten tijden dat wij rondkeken naar huizen (we hebben ook nieuwbouw overwogen) heb ik ook vaak naar woningen gekeken die eigenlijk net buiten bereik lagen. Buiten bereik als in: met hypotheek + eigen inleg kon ik het misschien net halen. Mijn vriendin kon nog niets bijdragen, aangezien zij nog met haar afstuderen bezig was. Je kunt dit zien als beperking, maar achteraf denk ik dat dit een juiste "rem" is geweest op de ambities. Liefst had ik ook een eigen huis laten bouwen, helemaal naar mijn wensen op een stuk grond wat nog net wat groter zou zijn. Echter dit zou mijn hele reserves verbruiken + mijn maandlasten zouden daarmee echt maximaal zijn geweest.
Enfin, dat is dus uiteindelijk niet gebeurd, we hebben een bestaande woning gekocht die op slechts 1 (van de zeg 10) grote wensen na voldeed, lekker ruim is (210+ m2 woonoppervlak en ~900m2 perceel) maar in de kosten scheelde het wel 50k met het "droomhuis".

Achteraf gezien ben ik blij met onze keuze. Het huis is nu volledig op mijn naam/gekocht op 1 salaris en de lasten zijn goed te doen. In principe HOEFT mijn vriendin dus niet te werken om de lasten te kunnen dragen. Ze wil wel gewoon werken, dus daarvan kunnen we alleen maar leuker leven.
Vergeet daarnaast ook niet wat er aan bijkomende kosten allemaal komen. Bij een nieuwbouw huis is dat nog natuurlijk nog veel meer dan bij een bestaande woning. Ik weet ook niet of jullie qua inrichting (kasten, banken, bed etc.) alles al hebben of dat er nog veel nieuw moet komen, maar dat kan ook nog best aardig in de papieren lopen. Wanneer je een groot droomhuis koopt van 4 ton, dan zul je vast niet je hele huis inrichten voor 5k met spullen van Marktplaats, reken eerder maar op 12 tot 15k. Dit komt dus nog bovenop alle bijkomende kosten van een nieuwbouw woning, zoals vloeren, spul voor op de muren/plafonds, lampen, gordijnen/roluiken, keuken, badkamer, toilet.
Daarbij is een nieuwbouw huis bij oplevering, in verhouding tot een bestaand huis, ook echt kaal. Dit kan een pluspunt zijn (een schone lei waar je alles zelf kunt bepalen), maar je hebt ook niets dan. Bij het overnemen van een bestaand huis zijn er meestal wel wat handige dingen, waar je eerst totaal niet op gelet hebt, die je er toch "gratis" bij gekregen hebt; een inbouwkast, rekken in een garage en/of bijkeuken, een betegeld terras, buitenverlichting op het terras en in de tuin. Tel je al die dingen bij elkaar op (als je het zelf had moeten kopen/maken) ben je ook al snel weer een paar duizend euro verder.

Qua maandlasten zei je (TS) zelf: het verschil tussen een situatie van 400k of 350k is maar 300 euro per maand. Eerlijk gezegd zou ik gezien jullie inkomens en de te verwachten lasten, 300 euro per maand nog best een flink verschil vinden. Mijn inkomen zit een klein stukje onder jullie gecombineerde inkomen, maar ik zou 200 of 300 euro maandlasten extra veel vinden. Dat geld gebruik ik nu voor verbeteringen in en om het huis. Daar gaat stiekem toch heel wat geld in zitten. Oh.. ik wil in de tuin gaan werken, kippenhok maken.. toch gereedschap nodig, hout, gaas, scharnieren enzovoorts enzovoorts... ben je snel weer enkele honderden euro's kwijt. Maar tevens wil ik ook nog eens een nieuwe telefoon, laptop mag ook wel weer eens vervangen worden, we willen een leuke, luxe zomervakantie etc. Zou ik 300 euro de maand minder te besteden hebben, zou een groot deel daarvan ineens niet meer gaan.
Daarbij heb je nu een flink buffer, maar je wilt zeker ook na afloop een fijn buffer behouden. Is het niet voor iets als langere werkloosheid, dan wel voor b.v. het kopen van een nieuwe auto.

Om kort samen te vatten: een droomhuis was ook mijn insteek, maar bij elk "droomhuis" zijn er plus en minpunten. Iemand die zegt dat er maar 1 echt droomhuis hebben, die hebben miljoenen te besteden, anders liegen ze. Elk huis heeft pluspunten, maar ook een paar minpuntjes. Hoe dichterbij je jouw visie van perfectie wilt komen, hoe exponentieel duurder het wordt. Door een paar minpuntjes te hebben qua huis, kan je dan wel significant minder leuke dingen doen/kopen (gadgets, uit eten, vakanties etc etc). Ben je hiervan bewust.

Tenslotte nog kort betreffende de relatie. Ik hoop natuurlijk van harte dat tussen jullie 2 alles tot op hoge leeftijd alles goed blijft gaan. Uit elkaar gaan zou bijna per definitie al betekenen de toko verkopen. Maar er zijn tal van andere situaties die niet direct desastreus zijn, maar wel een forse druk opleggen: 1 van de twee raakt (tijdelijk) werkeloos, jullie krijgen kinderen en een (of beiden) willen minder gaan werken, iemand raakt deels arbeidsongeschikt, of iets rooskleuriger... over 5 of 10 jaar WIL je gewoon minder gaan werken. Als je het op 2 salarissen nu net redt, dan hebben al deze situaties veel meer impact.

Ik wens je veel succes met de beslissing, maar ik hoop voor je dat niet in een situatie komt waarin je een "droomhuis" hebt, maar alleen een droomhuis hebt en niet het "droom leven" kunt leiden wat je denkt dat daarbij hoort.

[GoldenSample]

Die 170m2, das best veel hè, ik weet dat ik van relatief eenvoudige komaf ben maar als je nu iets koopt van 120m2, dan kun je daar toch nog steeds met zat ruimte en comfort een familie groot brengen? Ik bedoel, worst case, je computer op je slaapkamer/op zolder neerzetten als je ook echt daadwerkelijk die 2 a 3 kinderen hebt over x jaar, dat is geen ramp toch?

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]


Dat is een van de aller slechtste excuses die je kunt bedenken.

Ja we hebben gekocht in een andere markt en ja we zijn (waarschijnlijk) wat ouder dan TS, maar ook in deze markt zou ik never ever op 100% van ons gezamenlijk inkomen durven te zitten ook al zit er voor ons beiden nog groei in ons salaris.

De risico's zijn te groot.

Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Dit, uit eindelijk is een risico een impact * kans. Gezien TS weinig kan opvangen is de impact van heel veel risico's enorm.

Zelf zie ik het ook in mijn Nieuwbouw complex waar heel veel mensen tot aan het strotje in zaten. Meerdere kwamen in de problemen ivm; conflicten met aannemers/klussers en geen geld hebben om een oplossing te betalen voordat het conflict uitgewerkt was, algehele (ver)bouw en inrichting tegenvallers (ja die heb je altijd), random 'emergencies' als; kapotte apparatuur, auto kapot, riolering verstopt. Sommigen zaten letterlijk op water en brood, anderen moesten pappa en mamma lief aankijken.

Ik kocht in mijn eentje maar op zo een manier dat ik genoeg 'emergency fund'/fuck-you-money had dat ik; 12 maanden werkeloosheid op kon vangen (en ik heb een achtergrond waar een 'groot tekort' aan is), mijn auto ging stuk en ik kon gewoon een nieuwe kopen zonder er wakker van te liggen en op de verzekering te moeten wachten. Ik bracht 15% eigen geld in en leende 70% van mijn max hypotheek, zette de rente 20 jaar vast IPV. 10 en had een NHG. Elke keer als ik de stress van buren hoor bij BBQ's/eten/biertje denk ik; pfff zou niet graag zo leven.

Ik wilde met mijn 'goede baan' liever ook een huis IPV een appartement in een relatief slechte wijk. Maar in een top hypotheek wilde ik er niet stappen en in een dorp zou ik het gebrek aan voorzieningen vervelender vinden dan de voordelen van de ruimte/het huis tov. Een appartement.

Ik vind het erg fijn om te weten dat ik een minder goed betaalde baan kan gaan doen zonder echt significant in te teren op mijn levenskwaliteit. Daarnaast is het drukken van je hypotheek met het geld dat je overhoud ook een typisch geval van een mes dat aan 2 kanten snijd. Voor TS; heb je al eens doorgerekend wat je maandlasten worden als je over 10 jaar moet oversluiten en 7% rente betaald terwijl de HRA verder afgebouwd is?

[ Voor 22% gewijzigd door GoldenSample op 11-03-2019 11:49 ]

[Harrie_]

RRCreations schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 22:42:
[...]
Ik heb het een en ander naberekend en het blijkt dat als ik als flex werker wordt gezien, mijn vriendin en ik een maximale hypotheek kunnen krijgen van 220.000,-. Gelukkig wilt mijn vader garant staan. Hij verdient in totaal per jaar 70.000,- en heeft een overwaarde van 60.000,- op zijn woning. Hij heeft alleen maandelijkse hypotheeklasten van bruto 500,- en geen andere leningen.

De grote vraag is wat kunnen wij doen om het huis te kopen? Ik heb ingelezen in de Generatiehyptoheek van Rabobank maar daar blijkt niet of dit ook bedoeld is voor personen zonder een intentieverklaring. Hebben jullie enig idee of dit ook van toepassing kan zijn op mijn situatie.
[...]

Ik heb zelf ervaring met de generatiehypotheek van de Rabobank. Je geeft aan dat je vader o.a. overwaarde heeft maar dat is in deze eigenlijk helemaal niet relevant. De rabobank kijkt in deze naar de maandlast die je vader zou kunnen dragen (dus hoeveel hypotheek ze hem zouden kunnen verstrekken) en telt daar de huidige hypotheek vanaf. Verder extrapoleren ze de invloed van leeftijd en (mogelijke) inkomensdaling ook door. Ik weet de leeftijd van je vader niet, maar ik zou er niet per definitie vanuitgaan dat hij in deze garant kan staan voor 100k of meer. Uiteindelijk is daar de generatiehypotheek natuurlijk ook niet voor bedoeld; de insteek van dat product is dat je ouder(s) garant staat voor een klein deel van de totale hypotheek met het idee dat je dat deel over een aantal jaar zelf kunt dragen...

Hou er ook rekening mee dat wanneer je vader garant staat voor (ik noem maar wat) 100k en zijn inkomen zou bijv. dalen kan het zomaar zijn dat zijn garantstelling niet meer dekkend is. Dan staat de Rabobank plotseling aan de deur met de vraag hoe je het gat kunt dekken; heb je op dat moment geen vast contract of voldoende inkomen dan zal de Rabobank proberen om de hypotheek stop te zetten (dit laatste heb ik zelf meegemaakt).

[Lethalis]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 09:22:
[...]
Deze hypotheek is voor TS echt nét aan, tegen de 100%, zonder vast contract, zonder intentieverklaring. 1 inschattingsfoutje, omstandigheden die ook maar iets veranderen en het is klaar. Dag droomwoning. Hallo sociale woningbouw...

Het wordt veel erger dan dat.

Wanneer bijvoorbeeld 1 van beiden langdurig werkloos wordt, kan de ander de bestaande woning niet meer in zijn of haar eentje betalen. Maar zijn of haar inkomen is al wel te hoog voor sociale woningbouw.

Er is een scenario mogelijk waarbij de bank de woning verkoopt op een veiling en jou met een behoorlijke restschuld laat zitten, terwijl je dus geen huis meer hebt. Zeker wanneer de huizenmarkt weer eens wat minder loopt.

Vervolgens lukt het je ook niet om een appartement te kopen, vanwege die restschuld.

Sociale huur lukt ook niet, want tsja... je verdient nog steeds te veel.

Dan kun je hopen dat je nog bij paps en mams kunt intrekken...

Dus voor TS, je hebt een serieuze spaarpot nodig om dat soort klappen op te vangen. Nu alles goed loopt in de huizenmarkt, denk je dat je makkelijk van dat huis afkomt, maar in mindere tijden kan het zomaar anderhalf jaar te koop staan. Dat kan een heel vervelend anderhalf jaar zijn als je de lasten niet (meer) kan dragen.

Ben ik pessimistisch aangelegd? Yep Maar ik ken ook een paar mensen die zichzelf financieel behoorlijk in de nesten hebben gewerkt, ondanks dat ze een prima inkomen hebben.

[Señor Sjon]

Of die doom & gloom gebeurt niet en je kan wonen in je droomhuis, terwijl de risicomijdende varianten vaker (moeten) verhuizen en per saldo een stuk meer geld kwijt zijn?

Een verhuizing kost met gemak 10-20k aan bijkomende kosten.

[Anoniem: 224360]

Heerlijk hoe altijd gesproken wordt over verkoop via veiling resulterend in restschulden.......dit zijn echt doemscenario's. Meestal verkoop je gewoon zelf als je in een klote situatie terecht komt en dan heb je een poos (enkele jaren kan zo) pech, maar wat hier allemaal geschetst wordt....Dat is even realistisch als alle risico averse mensen hier vertellen dat het de normaalste zaak van de wereld is dat als je dan eindelijk met 60 jaar je schaapjes op het droge hebt (hypotheekvrij, flinke spaarrekening, bijna je droomhuis dan....) en eindelijk kunt genieten je 2 jaar later het loodje legt.......ook dat gebeurt, maar is niet echt de norm.

De gezonde waarschuwingen en adviezen worden hier altijd overschaduwd door mensen die een hele eenzijdige blik op risico hebben.

[Longcat]

Als de prijzen zo erg zijn gestegen snap ik niet dat verkoper 50k of zelfs 100k cadeau doet aan TS. Waarom niet opnieuw in de verkoop voor een hogere prijs?

Mocht het inderdaad zo zijn dat je (flink) onder de marktwaarde (die blijkt uit de taxatie die je nog moet laten doen) kan kopen, dan zou ik het inderdaad ook doen. Realiseer je daarbij wel dat je maximaal financieert voor je droomhuis. De kans om op enig moment te moeten verkopen is hoger door de hoge LTV en het zal pijnlijker zijn gezien je dan afscheid moet nemen van je droomhuis.

De genoemde doemscenario's zijn prima te managen als je zorgt dat je elke maand wat overhoudt (= overige kosten laag houden!). Flinke buffer opbouwen zodat je eventuele werkloosheid en dergelijke kan overbruggen.

[ Voor 17% gewijzigd door Longcat op 11-03-2019 12:36 ]

[Glashelder]

Lethalis schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:13:
[...]

Het wordt veel erger dan dat.

Wanneer bijvoorbeeld 1 van beiden langdurig werkloos wordt, kan de ander de bestaande woning niet meer in zijn of haar eentje betalen. Maar zijn of haar inkomen is al wel te hoog voor sociale woningbouw.

Er is een scenario mogelijk waarbij de bank de woning verkoopt op een veiling en jou met een behoorlijke restschuld laat zitten, terwijl je dus geen huis meer hebt. Zeker wanneer de huizenmarkt weer eens wat minder loopt.

Vervolgens lukt het je ook niet om een appartement te kopen, vanwege die restschuld.

Sociale huur lukt ook niet, want tsja... je verdient nog steeds te veel.

Dan kun je hopen dat je nog bij paps en mams kunt intrekken...

Dus voor TS, je hebt een serieuze spaarpot nodig om dat soort klappen op te vangen. Nu alles goed loopt in de huizenmarkt, denk je dat je makkelijk van dat huis afkomt, maar in mindere tijden kan het zomaar anderhalf jaar te koop staan. Dat kan een heel vervelend anderhalf jaar zijn als je de lasten niet (meer) kan dragen.

Ben ik pessimistisch aangelegd? Yep Maar ik ken ook een paar mensen die zichzelf financieel behoorlijk in de nesten hebben gewerkt, ondanks dat ze een prima inkomen hebben.

Gaat dit nog wel over Nederland?

WW/Bijstand plus besparen op luxe uitgaven? Het is niet zo dat een van de twee ineens van dag 1 op dag 2 _volledig_ zonder inkomen zal zitten. WW is bruto 70% van je inkomen. Mocht hij werkloos worden dan scheelt dit op het totaal zo'n 17%. Wordt zij werkloos, zo'n 13%. Dat is heus wel op te vangen. Zeker met die normen die aanzienlijk aangescherpt zijn t.o.v. een jaar of 5/10 geleden. Toen kon je nog 106% lenen van de waarde van de woning. Nu nog 'maar' 100%.

Ik zal wel te positief zijn ingesteld.

Anoniem: 224360 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:27:
Heerlijk hoe altijd gesproken wordt over verkoop via veiling resulterend in restschulden.......dit zijn echt doemscenario's.

Het is inderdaad te absurd voor woorden

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 10:21:
[...]


Mensen zetten de rente in de regel maar voor 10 jaar vast, niet voor de looptijd van de hypotheek. Over 10 jaar kunnen die lasten dus fors omhoog schieten.

De norm is inmiddels al een tijdje 20 jaar.

[ Voor 7% gewijzigd door Glashelder op 11-03-2019 12:51 ]

[Wackmack]

Longcat schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:29:
Als de prijzen zo erg zijn gestegen snap ik niet dat verkoper 50k of zelfs 100k cadeau doet aan TS. Waarom niet opnieuw in de verkoop voor een hogere prijs?

Mocht het inderdaad zo zijn dat je (flink) onder de marktwaarde (die blijkt uit de taxatie die je nog moet laten doen) kan kopen, dan zou ik het inderdaad ook doen. Realiseer je daarbij wel dat je maximaal financieert voor je droomhuis. De kans om op enig moment te moeten verkopen is hoger door de hoge LTV en het zal pijnlijker zijn gezien je dan afscheid moet nemen van je droomhuis.

De genoemde doemscenario's zijn prima te managen als je zorgt dat je elke maand wat overhoudt (= overige kosten laag houden!). Flinke buffer opbouwen zodat je eventuele werkloosheid en dergelijke kan overbruggen.

Dit gebeurt toch ook? Begrijp dat het huis vorig jaar voor 300/350K te koop stond echter nu 400K. Daarom laat zien hoe gek de markt is.

[Longcat]

@Wackmack Er werd gezegd dat TS de woning voor 100k minder kreeg omdat hij al enige tijd geleden in de verkoop was gegaan en dat als ie nú in de verkoop zou gaan, dat 'ie dan 100k duurder zou zijn. Waarom de verkoper dan de koopovereenkomst zou tekenen ontgaat me.

Glashelder schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:48:
[...]

De norm is inmiddels al een tijdje 20 jaar.

Mensen die maximaal financieren zetten 10 jaar vast omdat je bij 10 jaar vast het meest kan lenen. Het is mogelijk dat TS niet 20 jaar kan vastzetten, omdat zijn maandlasten dan hoger uitkomen en hij daardoor minder kan lenen dan die 399k.

[ Voor 44% gewijzigd door Longcat op 11-03-2019 13:02 ]

[Wackmack]

RRCreations schreef op zondag 10 maart 2019 @ 18:32:
Het is inderdaad nog een nieuwbouwwoning dat nog gebouwd moet worden. Het huis werd voor het eerst in april 2018 verkocht voor de huidige prijs. De prijzen zijn nu aanzienlijker hoger dan vorig jaar. Eerlijkheid te bekennen, zelfs vorig jaar was de woning een 'koopje'. Het gaat om een huis in Barendrecht:

170 m2 GBO (3 woonlagen)
57 m2 Achtertuin
20m2 Voortuin
2 parkeerplekken in eigendom
170m2 perceeloppervlakte

De gegevens zijn niet heel accuraat en nu uit de losse pols.

Barendrecht is een gemeente die (heel) vlak onder Rotterdam ligt. Naar mijn idee een gemeente dat hoog is aangeschreven in de buurt van Rotterdam. Wij willen in de buurt van Rotterdam blijven wonen omdat onze ouders daar wonen.

Indien er sprake was over zorgen om mijn spaarport: 50.000,-. Dit is bedoeld voor meer en minder werk en eventuele andere kosten. We hebben nu een huurhuis en meeste spullen nemen we gewoon mee.

Volgens de adviseur kunnen wij zelfs 425.000,- lenen bij bepaalde aanbieders. Ik ga er dan van uit dat die bedragen kloppen. Daarnaast ben ik er echt van overtuigd dat de woning nu 500k of meer waard is en dat zelfs bij eventuele crisis we de woning nog met winst of zeer kleine verlies kunnen verkopen. Mocht het huis echt veel minder waard worden dan nu kunnen we inderdaad in de problemen komen, dat zou precies hetzelfde zijn bij een woning van 2,5 of 3 ton. Maar dan heb ik tenminste geleefd in een woning wat ik graag wilde hebben. Go big or go home

Ik heb zojuist met mijn verloofde over gehad. We gaan ervoor. Als we het kunnen krijgen dan nemen we het. We kennen elkaar 17 jaar, onze toekomst perspectieven zien er goed uit, onze salarissen zullen nog (flink) stijgen. Het is simpelweg nu of nooit, maar we gaan geen buitengewone capriolen uithalen (lees: illegale) om het te bewerkstelligen. Soms moet ik mijn verlies nemen en inderdaad wachten, maar voor ons is het huis het vechten waard. Mocht het niet lukken dan lukt het gewoon niet dan probeer ik het weer over paar jaren (kijken hoe de markt is). Mijn vader voelt zich trouwens comfortabel om garant te staan en ook een lening te geven.

Ik houd jullie op de hoogte!

Dit laat toch zien dat dezelfde woning nu veel duurder is?
Zoiets is bij ons project ook gebeurt. Een stel kreeg de woning niet rond en na 4 maanden werd de woning 30K duurder.

[sorted.bits]

Anoniem: 224360 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:27:
Heerlijk hoe altijd gesproken wordt over verkoop via veiling resulterend in restschulden.......dit zijn echt doemscenario's. Meestal verkoop je gewoon zelf als je in een klote situatie terecht komt en dan heb je een poos (enkele jaren kan zo) pech, maar wat hier allemaal geschetst wordt....Dat is even realistisch als alle risico averse mensen hier vertellen dat het de normaalste zaak van de wereld is dat als je dan eindelijk met 60 jaar je schaapjes op het droge hebt (hypotheekvrij, flinke spaarrekening, bijna je droomhuis dan....) en eindelijk kunt genieten je 2 jaar later het loodje legt.......ook dat gebeurt, maar is niet echt de norm.

De gezonde waarschuwingen en adviezen worden hier altijd overschaduwd door mensen die een hele eenzijdige blik op risico hebben.

Je snapt dat er tussen een starter en een gepensioneerde meer zit dan 1 huis? Ik word dit jaar 40 en zit nu 'pas' in mijn droomhuis. Alles financieel gezond en de lasten zijn voor de komende 20 jaar hetzelfde (gemakkelijk draagbaar op 1 inkomen, LTV in een gunstig tarief, etc).

Maar goed, wij zijn van 'zekerheid' en daar zit een belangrijk verschil tussen verschillende personen. Go for i zou ik zeggen.

[Olaf van der Spek]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 11:25:
https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/berekenen.html

Leef je uit.

Ik heb de berekening nu een paar keer gedaan, met zijn 2en samen, kan ik méér lenen dan ieder van ons individueel bij elkaar opgeteld. Ofwel, zou ik in mijn eentje 1.5 ton kunnen lenen, kunnen we samen méér dan 3 ton lenen.

Bij 2x 40.000 lijkt het tweede inkomen voor 92% mee te tellen. Waarom weet ik niet..

https://www.abnamro.nl/nl...unauthenticated/web/start

[Lethalis]

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:23:
Of die doom & gloom gebeurt niet en je kan wonen in je droomhuis, terwijl de risicomijdende varianten vaker (moeten) verhuizen en per saldo een stuk meer geld kwijt zijn?

Een verhuizing kost met gemak 10-20k aan bijkomende kosten.

Mja je moet niks natuurlijk he?

Ik kan ook makkelijk tot mijn pensioen in mijn huidige huis blijven zitten (en bijvoorbeeld minder gaan werken op den duur).

Er komt altijd een moment dat iets simpelweg "goed genoeg" is. Ik woon in een prima buurt en mijn gezin past in het huis. Zelfde geldt ook voor mijn auto. Ik rij in een Toyota Auris. Natuurlijk kan ik dan denken "ik wil liever een RAV4", maar als het nergens voor nodig is, why bother?

[unezra]

Señor Sjon schreef op maandag 11 maart 2019 @ 12:23:
Of die doom & gloom gebeurt niet en je kan wonen in je droomhuis, terwijl de risicomijdende varianten vaker (moeten) verhuizen en per saldo een stuk meer geld kwijt zijn?

Een verhuizing kost met gemak 10-20k aan bijkomende kosten.

Ik weet niet of ik heel gelukkig zou wonen in een droomhuis, waarbij je leeft om te werken en allang niet meer werkt om te leven.

Heb je je droomhuis en dat is het dan.

Je koopt als 1e auto toch ook niet meteen de Audio A6 die je hoopt op jke 40e te kunnen rijden?
(Om vervolgens iedere maand krom te liggen om dat ding te kunnen betalen.)

Verhuizen is duur, maar juist door wat goedkoper te kopen, kun je dát makkelijk hebben en al die tijd geniet je wel van een fors lagere hypotheeklast, waardoor goedkoper beginnen, uiteindelijk goedkoper is dan meteen het huis kopen waarin je met pensioen gaat.

Olaf van der Spek schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:18:
[...]
Bij 2x 40.000 lijkt het tweede inkomen voor 92% mee te tellen. Waarom weet ik niet..

https://www.abnamro.nl/nl...unauthenticated/web/start

Net ook even gedaan.

1x40K: € 178.500
2x40K: € 415.240

Terwijl je op basis van 2 losse inkomens van 40K, €357.000 kunt lenen dus.

(Wat overeenkomt met mijn eerdere rekensom vandaag.)

[Piet_Piraat7]

Bizar dat een tweede inkomen zo veel mee telt.. 1 op de 3 gaan scheiden en een hele hoop partners werken parttime nadat er kinderen komen.

[Olaf van der Spek]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:22:
Net ook even gedaan.

1x40K: € 178.500
2x40K: € 415.240

Terwijl je op basis van 2 losse inkomens van 40K, €357.000 kunt lenen dus.

(Wat overeenkomt met mijn eerdere rekensom vandaag.)

Apart, ik kom op een iets ander bedrag uit.

[Apiekool]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:25:
Bizar dat een tweede inkomen zo veel mee telt.. 1 op de 3 gaan scheiden en een hele hoop partners werken parttime nadat er kinderen komen.

Laten we wel wezen, de meeste koppels plannen de kinderen tegenwoordig. Dan weten ze ook of ze het zich financieel kunnen veroorloven.

Vergelijk het eens met 15/20 jaar geleden. Beide inkomens tellen mee, 7x jaar salaris kon je makkelijk lenen. En tuurlijk waren er drama verhalen, maar in de meeste gevallen ging dit ook gewoon goed.

Beetje risico kan je wel nemen in het leven, toch?

[Piet_Piraat7]

Apiekool schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:35:
[...]
Vergelijk het eens met 15/20 jaar geleden. Beide inkomens tellen mee, 7x jaar salaris kon je makkelijk lenen. En tuurlijk waren er drama verhalen, maar in de meeste gevallen ging dit ook gewoon goed.

Beetje risico kan je wel nemen in het leven, toch?

Zeven keer jaarsalaris? De tering. Mja TS wil het risico nemen en dat is zijn goed recht, iedereen maakt zijn eigen keuze. Wij konden hetzelfde lenen als hij maar hebben gekozen voor een woning onder de twee ton, met vier slaapkamers en een tuin. Maar de markt hier in het Oosten is gewoon niet vergelijkbaar met regio Rotterdam.

[unezra]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:25:
Bizar dat een tweede inkomen zo veel mee telt.. 1 op de 3 gaan scheiden en een hele hoop partners werken parttime nadat er kinderen komen.

Het verrast mij totaal...
Ik was er eigenlijk vanuit gegaan dat een 2e inkomen voor inderdaad 70% of minder mee zou tellen. Het is eerder dat een 2e inkomen voor 110% of 120% word meegeteld.

Olaf van der Spek schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:35:
[...]
Apart, ik kom op een iets ander bedrag uit.

[Afbeelding]

Vreemd.

Ik heb het online via mijn browser gedaan, wel overal "nee" ingevuld (geen klant bij ABN, geen alimentatie, geen studieschuld, etc.). Maar nee, dit kan ik niet verklaren.

[Señor Sjon]

Vergelijk één vs tweeverdieners in de belastingtopics en je weet wel waarom dit zo is.

[HereIsTom]

Misschien dit eens lezen Duur huis, noot thuis

[ Voor 57% gewijzigd door Señor Sjon op 11-03-2019 14:05 . Reden: referral eruit gesloopt ]

[de Peer]

Piet_Piraat7 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:25:
Bizar dat een tweede inkomen zo veel mee telt.. 1 op de 3 gaan scheiden en een hele hoop partners werken parttime nadat er kinderen komen.

Het gaat dan ook alleen over het verkrijgen van de hypotheek. Dat is een momentopname. In mijn beleving staat het ook los van de betaalbaarheid. Wij hebben ook een tophypotheek (100%)! en als we heel zuinig doen kunnen we zelfs die opbrengen met het salaris van mijn vriendin, wat ongeveer de helft is van mijn salaris. Dan blijft er ook echt 0,0 over onder de streep. Maargoed dat scenario doet zich dus alleen voor als ik mijn baan kwijt ben, geen WW krijg, geen baan kan vinden, geen uitkering, niets. Die kans is zeer klein en als het zich voor doet kunnen we dan beslissen wat we doen afhankelijk van de vooruitzichten op dat moment.

Na afsluiten hypotheek gaat er vervolgens gedurende 30 jaar inflatie overheen, gaan beiden meer verdienen, wordt je huis meer waard, risico-opslag hypotheek gaat omlaag etc. etc.. Bonussen worden trouwens ook vaak niet meegenomen bij de hypotheekaanvraag als er een voorwaardelijke component in zit. Een 10% bonus verhoogt dus ook nog eens de betaalbaarheid van je hypotheek. En de normen zijn vrij scherp tegenwoordig. Ik heb ooit ook nog een hypotheek gekregen die 7x mijn jaarsalaris was.

Het pakt alleen wél lullig uit als dat scheiden of part-time plaats vindt binnen 2 jaar na afsluiten hypotheek. Dat part-time gaan werken moet je nu alvast meenemen in je overwegingen. En scheiden... tsja dat kan gebeuren. Van tevoren goede afspraken over maken en hopen voor het beste.

Men blijft hier maar herhalen dat je je leven lang krom zou moeten liggen voor dat 'droomhuis' maar dat is in de meeste gevallen gewoon niet zo. Als je starter op de arbeidsmarkt bent ga je echt nog flinke stappen maken. 5 a 10% salarisverhoging per jaar is niet uitzondelijk en dat tikt aan na een paar jaar. Dat terwijl het huis op de lange termijn alleen maar stijgt in waarde terwijl er ook inflatie over je hypotheek heen gaat.

Het is ook niet fijn als je na 3 jaar al tot de conclusie komt dat je uit je huis gegroeid bent en dat je de bakken geld die je elke maand over houdt liever in je (hogere) hypotheek van het droomhuis had gestopt. Maarja, woningmarkt is ondertussen ook verder gestegen dus droomhuis is dan misschien wel voor langere tijd (of voorgoed) onbereikbaar.

Voor TS doet zich nu een mooie kans voor. Ik zou hem grijpen met beide handen maar absoluut wel aan risicomanagement doen (financiële buffer aanhouden is daarbij het belangrijkst denk ik).

Mensen die écht voor zekerheid gaan, zullen mogelijk ook de mensen zijn die vooral blijven... dromen van het droomhuis, terwijl iemand die meer risico durft te nemen, zijn doel sneller bereikt.
Net zoals dat mensen die hun vermogen op de spaarrekening laten staan, daar geen rendement uithalen maar het ook niet (aanzienlijk) kunnen verliezen, terwijl mensen die vroeg zijn begonnen met beleggen, 10-20 jaar eerder met pensioen kunnen.

Risico's nemen biedt kansen, het is alleen niet voor iedereen weggelegd en ook afhankelijk van je doelen in het leven. En daar is niets mis mee. Goede nachtrust is minstens zo belangrijk.

[ Voor 41% gewijzigd door de Peer op 11-03-2019 14:28 ]

[t_captain]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:37:
[...]


Het verrast mij totaal...
Ik was er eigenlijk vanuit gegaan dat een 2e inkomen voor inderdaad 70% of minder mee zou tellen. Het is eerder dat een 2e inkomen voor 110% of 120% word meegeteld.


[...]

Ik kan dit wel uitleggen.

1x40K: € 178.500
2x40K: € 415.240

Terwijl je op basis van 2 losse inkomens van 40K, €357.000 kunt lenen dus.

Dat laatste, 2 losse inkomens, daarbij horen ook twee losse huishoudens.

Een eenpersoons huishouden heeft meer kosten dan een extra inwoner in een meerpersoons huishouden.
CBS heeft daarvoor coefficienten. Ik meen dat de coefficient van een tweepersoons huishouden 1.4 is ofzo.

[S0epkip]

RRCreations schreef op zaterdag 9 maart 2019 @ 22:56:
We kunnen inderdaad een ander huis zoeken. Maar ik verwacht eerlijk gezegd niet dat we nog minder gaan verdienen dan nu. Indien mijn contract niet naar een arbeidsovereenkomst van onbepaalde tijd wordt omgezet heb ik dan de aankomende 10 maanden genoeg draagkracht om ‘normaal’ te kunnen leven en op te zoek gaan naar een andere baan. Volledigheidshalve moet ik melden dat ik genoeg spaargeld heb voor bijkomende kosten (keuken, meerwerk etc). Het gaat puur om de hypotheek.

Nieuwbouw dus, met een casco van 399? Dan wordt het nog wel een stuk duurder nog met alle vloeren, stoffering, binnenschilderwerk, etc, etc.

[Anoniem: 677216]

@unezra Dat je bij 2 gelijke inkomens (meer dan) 2x zoveel kan lenen komt niet doordat het 2e inkomen volledig wordt meegeteld, maar dat je bij een hoger (totaal) inkomen een hogere LTI krijgt.
Iemand met 1 x 80.000 kan dus nog meer lenen dan een stel met 2 x 40.000.
2 x 40.000 zal ongeveer gelijk zijn aan 1 x 68.000 (namelijk 100% x 40.000 + 70% x 40.000). Maar weer niet precies gelijk, omdat bij tweeverdieners de inkomstenbelasting anders is dan bij een eenverdiener. Dat heeft invloed op het financieringslastpercentage (deel van je inkomen dat je veilig aan woonlasten kan besteden).
60.000 + 20.000 levert ook weer een ander bedrag op, ondanks dat het totaal gelijk is.

Inkomstenbelasting heeft dus 2 effecten: een eenverdiener betaalt (over hetzelfde bedrag) meer belasting, en heeft dus minder netto te besteden. Maar de HRA is hoger want hij zit in een hogere schaal. Dit soort effecten zit in de modellen, en kan dus onverwachte resultaten geven.

Als je het hele plaatje wilt, kan je dit doornemen. Bovendien kunnen banken nog eigen factoren toevoegen om o.b.v. bepaalde indicatoren een hoger of juist lager bedrag beschikbaar te stellen.

Het is heel makkelijk om te roepen dat je met 2x je eigen inkomen meer dan 2x zoveel kan lenen en 'dat een tweede inkomen dus voor 120% meetelt', maar lees je gewoon even goed in voordat je dat soort uitspraken doet. Het zit niet zo basic in elkaar als je misschien denkt.

[unezra]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 14:26:
@unezra Dat je bij 2 gelijke inkomens (meer dan) 2x zoveel kan lenen komt niet doordat het 2e inkomen volledig wordt meegeteld, maar dat je bij een hoger (totaal) inkomen een hogere LTI krijgt.
Iemand met 1 x 80.000 kan dus nog meer lenen dan een stel met 2 x 40.000.
2 x 40.000 zal ongeveer gelijk zijn aan 1 x 68.000 (namelijk 100% x 40.000 + 70% x 40.000). Maar weer niet precies gelijk, omdat bij tweeverdieners de inkomstenbelasting anders is dan bij een eenverdiener. Dat heeft invloed op het financieringslastpercentage (deel van je inkomen dat je veilig aan woonlasten kan besteden).
60.000 + 20.000 levert ook weer een ander bedrag op, ondanks dat het totaal gelijk is.

1x80K: € 432.540

Dus inderdaad, maar het verschil valt tegen ten opzichte van:
1x40K: € 178.500
2x40K: € 415.240

Toch even jouw 68K er bij gepakt:
1x68K: € 352.950

Aanzienlijk minder dus dan 2x40K.

Inkomstenbelasting heeft dus 2 effecten: een eenverdiener betaalt (over hetzelfde bedrag) meer belasting, en heeft dus minder netto te besteden. Maar de HRA is hoger want hij zit in een hogere schaal. Dit soort effecten zit in de modellen, en kan dus onverwachte resultaten geven.

Als je het hele plaatje wilt, kan je dit doornemen. Bovendien kunnen banken nog eigen factoren toevoegen om o.b.v. bepaalde indicatoren een hoger of juist lager bedrag beschikbaar te stellen.

Het is heel makkelijk om te roepen dat je met 2x je eigen inkomen meer dan 2x zoveel kan lenen en 'dat een tweede inkomen dus voor 120% meetelt', maar lees je gewoon even goed in voordat je dat soort uitspraken doet. Het zit niet zo basic in elkaar als je misschien denkt.

Het telt zo te zien iig mee voor méér dan 70%. Even snel gerekend telt het mee voor meer dan 90%.
€76K per jaar enkel inkomen: € 410.920

[Glashelder]

Longcat schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:00:
@WackmackMensen die maximaal financieren zetten 10 jaar vast omdat je bij 10 jaar vast het meest kan lenen. Het is mogelijk dat TS niet 20 jaar kan vastzetten, omdat zijn maandlasten dan hoger uitkomen en hij daardoor minder kan lenen dan die 399k.

Dat zal vast, maar volgens mij komt het niet zo heel veel voor dat mensen echt de allerlaatste euro eruit persen. Het verschil bij ons tussen 10/20/30 jaar ging over enkele tientjes netto

Meerdere hypotheekverstrekkers wisten mij te vertellen dat 20 jaar tegenwoordig het meest gekozen is.

[Anoniem: 677216]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 14:33:
[...]


1x80K: € 432.540

Dus inderdaad, maar het verschil valt tegen ten opzichte van:
1x40K: € 178.500
2x40K: € 415.240

Toch even jouw 68K er bij gepakt:
1x68K: € 352.950

Aanzienlijk minder dus dan 2x40K.


[...]


Het telt zo te zien iig mee voor méér dan 70%. Even snel gerekend telt het mee voor meer dan 90%.
€76K per jaar enkel inkomen: € 410.920

Heb je in die paar minuten het hele Nibud rapport doorgenomen? En meegenomen in je berekeningen?
Ik probeer je duidelijk te maken dat er geen lineair verband is tussen inkomen en leencapaciteit.

Wil je toch iets zelf berekenen, gebruik dan de tabel op pagina 21 van het rapport. Bepaal de het financieringslastpercentage o.b.v. 100% + 70% en vermenigvuldig met het totale inkomen. Dat is het maandbedrag, en afhankelijk van de rente levert dat een hypotheekbedrag op. Klopt het dan nog steeds niet?

[unezra]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:04:
[...]
Heb je in die paar minuten het hele Nibud rapport doorgenomen? En meegenomen in je berekeningen?
Ik probeer je duidelijk te maken dat er geen lineair verband is tussen inkomen en leencapaciteit.

Wil je toch iets zelf berekenen, gebruik dan de tabel op pagina 21 van het rapport. Bepaal de het financieringslastpercentage o.b.v. 100% + 70% en vermenigvuldig met het totale inkomen. Dat is het maandbedrag, en afhankelijk van de rente levert dat een hypotheekbedrag op. Klopt het dan nog steeds niet?

Ik heb de hypotheek calculator van de ABN gebruikt, zoals in alle berekeningen die ik doe.

Dus nee, niet het NIBUD, gewoon een calculator van een hypotheekverstrekker. (Waarom die? Gewoonte. Meer niet. Maar wel een consistente gewoonte.)

[Anoniem: 677216]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:06:
[...]


Ik heb de hypotheek calculator van de ABN gebruikt, zoals in alle berekeningen die ik doe.

Dus nee, niet het NIBUD, gewoon een calculator van een hypotheekverstrekker. (Waarom die? Gewoonte. Meer niet. Maar wel een consistente gewoonte.)

In het rapport staat toegelicht hoe die getallen tot stand komen. Als je het onderliggende wiskundige model niet kent/begrijpt, hoe kan je dan controleren of de 70% wel of niet klopt?

Als je na een promotie bruto 2x zoveel verdient, verwacht je dan ook dat je netto 2x zoveel verdient? En ga je dan ook bij je baas lopen klagen omdat het netto misschien maar een factor 1,5 is? Nee, omdat je weet dat belasting niet iets lineairs is.
Op dezelfde manier is hypotheekbedrag niet lineair afhankelijk van inkomen, en al helemaal niet als er een tweede inkomen aan te pas komt.

[Longcat]

@unezra wat @Anoniem: 677216 je probeert te vertellen is dat die 70% (verborgen/indirect) in de input zit, niet in de output. Jij meet output en daar ga je die 70% dus niet terugvinden.

[unezra]

Longcat schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:24:
@unezra wat @Anoniem: 677216 je probeert te vertellen is dat die 70% (verborgen/indirect) in de input zit, niet in de output. Jij meet output en daar ga je die 70% dus niet terugvinden.

Ik kijk wat je op gegeven combinatie van bruto jaarslarissen terug krijgt als maximale leensom van een willekeurige hypotheekverstrekker en dan zie ik die 70% inderdaad niet terug.

Maar goed, we dwalen af. (Net zo goed mijn fout.)

Ben benieuwd wat TS vandaag gaat doen.
Welke knoop er word doorgehakt...

[ Voor 12% gewijzigd door unezra op 11-03-2019 15:33 ]

[Anoniem: 677216]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:32:
[...]


Ik kijk wat je op gegeven combinatie van bruto jaarslarissen terug krijgt als maximale leensom van een willekeurige hypotheekverstrekker en dan zie ik die 70% inderdaad niet terug.

Dat is natuurlijk prima, maar als je je er verder niet in wil verdiepen is het beter om er ook geen harde uitspraken over te doen.
Het is je inmiddels ruimschooots duidelijk gemaakt dat je die 70% op de verkeerde plek zoekt. Dan is het logisch dat je die 70% daar niet gaat vinden, en wordt het tijd om te zoeken waar het dan wel zit, of er gewoon over op te houden.

[unezra]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:38:
[...]
Dat is natuurlijk prima, maar als je je er verder niet in wil verdiepen is het beter om er ook geen harde uitspraken over te doen.
Het is je inmiddels ruimschooots duidelijk gemaakt dat je die 70% op de verkeerde plek zoekt. Dan is het logisch dat je die 70% daar niet gaat vinden, en wordt het tijd om te zoeken waar het dan wel zit, of er gewoon over op te houden.

Enlighten me.

Als bij 40K+40K dat 2e inkomen voor 70% mee telt, moet je toch met 2 inkomens net zo veel kunnen lenen als met één inkomen van 68K? (Da's immers 40K+70% van 40K.)

Laat dat nu niet het geval zijn. Laat je eerder in de richting van de 76K zitten. 90% dus, geen 70%.

[Olaf van der Spek]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:41:
[...]


Enlighten me.

Als bij 40K+40K dat 2e inkomen voor 70% mee telt, moet je toch met 2 inkomens net zo veel kunnen lenen als met één inkomen van 68K? (Da's immers 40K+70% van 40K.)

Laat dat nu niet het geval zijn. Laat je eerder in de richting van de 76K zitten. 90% dus, geen 70%.

Nee, omdat de bruto -> netto berekening niet lineair recht evenredig is.. bij 80K / 0K betaal je veel meer belasting dan bij 40K / 40K.

[ Voor 7% gewijzigd door Olaf van der Spek op 11-03-2019 15:49 ]

[unezra]

Olaf van der Spek schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:47:
[...]
Nee, omdat de bruto -> netto berekening niet recht evenredig is.. bij 80K / 0K betaal je veel meer belasting dan bij 40K / 40K.

Lang verhaal kort, dit:

1x40K: € 178.500
1x68K: € 352.950
2x40K: € 415.240
1x80K: € 432.540

[ Voor 5% gewijzigd door unezra op 11-03-2019 15:50 ]

[Olaf van der Spek]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:50:
Lang verhaal kort, dit:

Effectief gezien lijkt een tweede inkomen, in dit geval, inderdaad voor 90% mee te tellen.. we weten nu waardoor dat komt.

[ Voor 22% gewijzigd door Olaf van der Spek op 11-03-2019 15:51 ]

[AyurVeda]

Anoniem: 677216 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 14:26:
Als je het hele plaatje wilt, kan je dit doornemen.

Interessant rapport! Van belang voor TS: het stuk over tweeverdieners (3.4, blz 28) geeft ook al aan dat de vele doemdenkers hier misschien wel te voorzichtig zijn. Zoals ik het lees wordt er bij het berekenen van de maximale hypotheek al expliciet rekening wordt gehouden met het eventueel minder werken bij gezinsuitbreiding en het hebben van een buffer. Maximaal lenen moet dus (gemiddeld gezien) prima te dragen zijn, ook als iemand minder gaat werken.

[Artifax]

Wij hebben zelf in een soortgelijke situatie gezeten en ik kan je nu al vertellen dat het heel lastig gaat worden om alles rond te krijgen. Mijn vrouw had een vast contract en ik was net van baan gewisseld toen wij werden ingeloot voor onze droomwoning. Ik had als jij geen intentieverklaring waardoor de bank keek naar wat ik de afgelopen 3 jaar heb verdiend en daar lieten ze dan een rekensommetje op los. Al bij al een stuk minder dan ik had verwacht/gehoopt.

Kanttekening: wij hebben een gezamenlijk inkomen van 85k en ik had al een woning met 100k overwaarde die ik heb moeten verkopen om onze hypotheek van 395k rond te krijgen. Dit om je een idee te geven van de uitdaging die je wachten staat. Tevens wilde de bank een garantie dat wij makkelijk een jaar dubbele lasten konden betalen. Dat red je wel met die 50k aan spaargeld maar reken ook op 10% meerwerk voor je huis a 40k en je hebt helemaal geen buffer om klappen op te vangen.

Ik zeg niet dat het niet mogelijk is maar zo snel mogelijk een bank informeren over jullie situatie. Al bij al was het voor ons een hele stressvolle periode die ik niemand zou aanraden. Dus denk er goed over na. Succes!

[Glashelder]

Artifax schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:59:
Wij hebben zelf in een soortgelijke situatie gezeten en ik kan je nu al vertellen dat het heel lastig gaat worden om alles rond te krijgen. Mijn vrouw had een vast contract en ik was net van baan gewisseld toen wij werden ingeloot voor onze droomwoning. Ik had als jij geen intentieverklaring waardoor de bank keek naar wat ik de afgelopen 3 jaar heb verdiend en daar lieten ze dan een rekensommetje op los. Al bij al een stuk minder dan ik had verwacht/gehoopt.

Er zijn hypotheekerstrekkers die daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verstrekkers die daar makkelijker over doen. Mijn vriendin kreeg bijv. wel een intentieverklaring, maar daar stond gewoon op dat het contract niet verlengd ging worden.

Eerst waren wij aan het shoppen bij Munt, en bij Munt werd haar gemiddelde inkomen van de afgelopen 3 jaar dan voor 70% werd meegeteld. Bij bijv. Vista (waar ik nu zit) telde haar inkomen wel volledig mee (voor zover een tweede inkomen voor 100% meetelt.. dat doet het niet, maar jullie snappen hopelijk mijn punt).

Kwestie van een goede hypotheekverstrekker zoeken

[unezra]

AyurVeda schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:54:
[...]
Interessant rapport! Van belang voor TS: het stuk over tweeverdieners (3.4, blz 28) geeft ook al aan dat de vele doemdenkers hier misschien wel te voorzichtig zijn. Zoals ik het lees wordt er bij het berekenen van de maximale hypotheek al expliciet rekening wordt gehouden met het eventueel minder werken bij gezinsuitbreiding en het hebben van een buffer. Maximaal lenen moet dus (gemiddeld gezien) prima te dragen zijn, ook als iemand minder gaat werken.

Dan verschillen we van mening over wat "prima te dragen" is. Ik heb de som ook wel eens gedaan met een scenario waarin ik me zelf goed kan inleven, onze eigen situatie. Als ik zie wat we *kunnen* lenen en wat we dan per maand moeten betalen, leert mij dat dat er dan werkelijk NUL financiële ruimte is.

Er gaat op dat moment effectief bijna een heel netto inkomen op aan bruto hypotheeklast. Onze werkelijke bruto hypotheeklast is op dit moment minder dan de helft van 1 netto maandsalaris.

Dus nee, in mijn beleving houd de bank absoluut geen rekening met gezinsuitbreiding, salarisval, etc. Niet bij de bedragen die ik in de ABN calculator stop in ieder geval.

TS is 30 en heeft niet een extreem loon voor een 30 jarige, maar wel een academische opleiding. Misschien net klaar met studeren en nu grote stappen aan het maken? Zijn vriendin heeft ook niet een bizar loon voor iemand van haar leeftijd.

Met onze inkomens zou ik de situatie van TS op zijn best spannend vinden, met het inkomen van TS en zijn vriendin zou ik er geen seconde over piekeren. Droomhuis of niet. Dat komt later wel een keer.

[de Peer]

Glashelder schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:06:
[...]

Er zijn hypotheekerstrekkers die daar moeilijk over doen, maar er zijn ook verstrekkers die daar makkelijker over doen. Mijn vriendin kreeg bijv. wel een intentieverklaring, maar daar stond gewoon op dat het contract niet verlengd ging worden.

Dat is een werkgeversverklaring, geen intentieverklaring. Voor zover ik heb begrepen is een intentieverklaring een werkgeversverklaring waar juist wel op staat dat het contract verlengd gaat worden.

[Anoniem: 677216]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:41:
[...]


Enlighten me.

Als bij 40K+40K dat 2e inkomen voor 70% mee telt, moet je toch met 2 inkomens net zo veel kunnen lenen als met één inkomen van 68K? (Da's immers 40K+70% van 40K.)

Laat dat nu niet het geval zijn. Laat je eerder in de richting van de 76K zitten. 90% dus, geen 70%.

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 15:50:
[...]


Lang verhaal kort, dit:

1x40K: € 178.500
1x68K: € 352.950
2x40K: € 415.240
1x80K: € 432.540

Alles staat in het rapport dat ik eerder linkte. Lees dat eens door.
Check de exacte actuele percentages hier.

Merk verder op dat jouw 40k scenario een ander rentepercentage heeft dan de anderen vanwege NHG, dat levert ook al verschil op.

Als ik die 4 scenario's doorreken op twee losstaande manieren:
1: Inkomen (= totaal inkomen) x financieringslastpercentage (o.b.v. 100% + 70% uit de wettekst) = jaarbedrag --> deel door 12 voor maandbedrag.
2: Bereken maandbedrag o.b.v. het door jou genoemde maximale leenbedrag en bijbehorend rentepercentage (Excel PMT functie).

Dan zie ik dat de resultaten van die 2 tot op de euro aan elkaar gelijk zijn (bruto maandbedrag dus). Oftewel, de ABN manier van berekenen komt exact overeen met hoe het zou moeten.
Als die 70% niet toegepast wordt, dan zou er een groot verschil tussen moeten zitten, en dat is gewoon niet het geval.
Wellicht heb je ten onrechte gedacht dat het tweede inkomen niet alleen invloed heeft op de LTI (loan to income = inverse van financieringslastpercentage), maar ook op het totaal inkomen waarmee gerekend wordt. Dat staat duidelijk beschreven in de link waar ik al meerdere keren naar verwezen heb.

[Typhone]

In een hoogconjuctuur met overspannen huizenprijzen in een gevoelige sector werkzaam en dan op de max van je hypotheek een huis willen kopen.

Ik ruik een recipe for disaster. Als er maar één ding tegenzit dan ga je hardcore interen op spaargeld. En dingen die tegen kunnen zitten heb je niet altijd zelf in de hand. Meeste is reeds gezegd though door anderen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[de Peer]

Typhone schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:26:
In een hoogconjuctuur met overspannen huizenprijzen in een gevoelige sector werkzaam en dan op de max van je hypotheek een huis willen kopen.

Ik ruik een recipe for disaster. Als er maar één ding tegenzit dan ga je hardcore interen op spaargeld. En dingen die tegen kunnen zitten heb je niet altijd zelf in de hand. Meeste is reeds gezegd though door anderen.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Het valt me op (in het algemeen) dat het vooral de mensen zijn die zélf erg voorzichtig zijn en iets 'hebben laten schieten' of bewust er voor kiezen niet nu al voor hun droomhuis te gaan, ook de mensen zijn die het hardst roepen dat alles mis kan gaan of zelfs zal gaan. Komt niet heel rationeel over.

Als je dan zo behoudend bent zul je ook moeten aanzien hoe anderen (die wellicht jonger en onervaren zijn) door meer risico te nemen in korte tijd ruimer en comfortabeler wonen, en dat dat ook gewoon goed kan gaan.

Ik vind dat TS het gewoon slim aanpakt met de beschikbare middelen . Krijg bijna het idee dat sommige mensen het als 'vals spelen' zien omdat niet het gebaande pad (eerst starterswoning met NHG, dan via een ander huis uiteindelijk naar droomhuis) gevolgd wordt en/of omdat hij iets meer risico neemt.

[AyurVeda]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:17:
[...]


Dan verschillen we van mening over wat "prima te dragen" is. Ik heb de som ook wel eens gedaan met een scenario waarin ik me zelf goed kan inleven, onze eigen situatie. Als ik zie wat we *kunnen* lenen en wat we dan per maand moeten betalen, leert mij dat dat er dan werkelijk NUL financiële ruimte is.

Er gaat op dat moment effectief bijna een heel netto inkomen op aan bruto hypotheeklast. Onze werkelijke bruto hypotheeklast is op dit moment minder dan de helft van 1 netto maandsalaris.

Dus nee, in mijn beleving houd de bank absoluut geen rekening met gezinsuitbreiding, salarisval, etc. Niet bij de bedragen die ik in de ABN calculator stop in ieder geval.

TS is 30 en heeft niet een extreem loon voor een 30 jarige, maar wel een academische opleiding. Misschien net klaar met studeren en nu grote stappen aan het maken? Zijn vriendin heeft ook niet een bizar loon voor iemand van haar leeftijd.

Met onze inkomens zou ik de situatie van TS op zijn best spannend vinden, met het inkomen van TS en zijn vriendin zou ik er geen seconde over piekeren. Droomhuis of niet. Dat komt later wel een keer.

Maar dat is toch net de hele crux? De situatie van TS hoeft niet jouw situatie te zijn. Er zijn verschillende factoren die meespelen. Eén daarvan is het uitgavenpatroon van TS en zijn verloofde. Als zij niet roken, geen alcohol drinken, hun kleding bij de C&A kopen, hun boodschappen bij de Aldi doen en als enige hobbies bioscoopje pakken (met Pathé unlimited pas), Netflix kijken, fietsen in de omgeving Rotterdam (eventueel met Rotterdampas) en lezen (met bieblidmaatschap), dan houden ze toch zelfs bij maximale hypotheek zat geld over?

Wat nog meer speelt is karakter. Je hebt mensen die overal zekerheid over willen en alles afgedekt willen hebben. Mensen die misschien wel redelijk vastgeroest zijn in hun doen en laten en zich niet prettig voelen als er iets verandert. En je hebt mensen die minder zekerheid nodig hebben. Die denken, als iets gebeurt zie ik het dan wel. Die flexibeler zijn en bij een tegenslag geen moeite hebben om dan maar 2 maanden lang brood met ALDI pindakaas te eten en voor lichamelijke beweging rondjes om het park rennen, omdat ze de sportschool niet meer kunnen betalen. Ook die flexibiliteit is eigenlijk een soort van buffer die je mee kunt nemen in je risico analyse.

Ik zeg overigens niet dat het ene karakter beter is dan het andere, het is maar net waar je je prettig bij voelt. Als we nu feitelijk naar de situatie van TS kijken zoals hij die beschrijft, dan:
- zouden ze (met intentieverklaring voor wat dat waard is) het hypotheekbedrag met z'n 2en mogen lenen
- hebben ze 50k aan spaargeld
- zitten ze aan het begin van hun carrière, waarbij de kans groot is dat het inkomen stijgt
- is hun woning op het moment van oplevering ws 20-25% meer waard dan de hypotheek die ze ervoor nemen
- is er een vader in het spel die in geval van nood bereid is om financieel te helpen

Ik zou zeggen dat dit helemaal geen slechte uitgangspositie is. Tenzij ze natuurlijk elke week bij De Librije gaan eten en hier veel waarde aan hechten en dit willen blijven doen. En/of elke maand een nieuwe Gucci tas willen. En/of helemaal in de stress schieten bij een financiële tegenslag. Dan is maximaal lenen niet verstandig, maar dat heeft niets met maximaal te maken, maar met de balans tussen inkomsten en uitgaven. En als TS zoiets heeft van "weet je, ik neem de gok, als het helemaal mis loopt dan vinden we het ook niet erg om in een klein huisje op Zuid te gaan wonen en naar de Wibra te gaan ipv De Bijenkorf", dan is dit toch een mooie kans voor hem?

[unezra]

de Peer schreef op maandag 11 maart 2019 @ 16:59:
[...]
Het valt me op (in het algemeen) dat het vooral de mensen zijn die zélf erg voorzichtig zijn en iets 'hebben laten schieten' of bewust er voor kiezen niet nu al voor hun droomhuis te gaan, ook de mensen zijn die het hardst roepen dat alles mis kan gaan of zelfs zal gaan. Komt niet heel rationeel over.

Het is volkomen rationeel. Realistisch zelfs.

Ik vraag me juist af hoe rationeel de mensen zijn die blind 100% gaan lenen voor hun droomhuis, zonder schijnbaar besef van de mogelijke risico's en gevolgen áls het mis gaat.

Als je dan zo behoudend bent zul je ook moeten aanzien hoe anderen (die wellicht jonger en onervaren zijn) door meer risico te nemen in korte tijd ruimer en comfortabeler wonen, en dat dat ook gewoon goed kan gaan.

We wonen op 140m2 met een tuin op het zuid-westen.
Kan het beter en luxer? Zeker. Zou ik daar gelukkiger zijn? Misschien, maar als dat betekend dat ik er dingen voor moet laten die ik nu niet hoef te laten, denk ik dat mijn netto geluk nu groter is dan met een groter huis.

Ik vind dat TS het gewoon slim aanpakt met de beschikbare middelen . Krijg bijna het idee dat sommige mensen het als 'vals spelen' zien omdat niet het gebaande pad (eerst starterswoning met NHG, dan via een ander huis uiteindelijk naar droomhuis) gevolgd wordt en/of omdat hij iets meer risico neemt.

Welnee. Ik zie het vooral als onbezonnen. Niet als slim aanpakken met de beschikbare middelen.

Met de beschikbare middelen kunnen we een huis kopen dat 2x zo duur en 1.5x zo groot is. Leuk. We hebben nu al 4 slaapkamers. Wat moeten we met een nóg groter huis?

[Señor Sjon]

We zijn voor de derde keer voor ons droomhuis gegaan (voor het budget wat we konden opbrengen) en nog geen seconde spijt anders. Vakanties maal ik niet om, ik ben juist blij als ik een keer thuis ben. Ik liever 52 weken comfort dan 50 weken afzien voor 2 weken vakantie bijvoorbeeld. Die vier slaapkamers zijn in dit huis een stuk groter dan in het vorige huis. En wonen zonder aangebouwde buren kan ik iedereen aanraden.

Maar we dobberen wel wat af van TS. zijn probleem is nog steeds de intentieverklaring. Ik snap wel de huiverigheid van HR door krap 2 maanden na aanvang dienstverband al met een intentieverklaring te moeten komen. De proeftijd is amper voorbij!

[ Voor 11% gewijzigd door Señor Sjon op 11-03-2019 17:10 ]

[t_captain]

Precies, TS heeft een jaarcontract en is vrijwel meteen een huis gaan kopen. Alsof het jaar niet meer dan een korte proeftijd voor een vast contract zou zijn.

[Apiekool]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 17:07:
[...]
Het is volkomen rationeel. Realistisch zelfs.

Ik vraag me juist af hoe rationeel de mensen zijn die blind 100% gaan lenen voor hun droomhuis, zonder schijnbaar besef van de mogelijke risico's en gevolgen áls het mis gaat.

Ik ben wel benieuwd hoe vaak jij dingen fout hebt zien gaan in je omgeving om zó voorzichtig te zijn. Ik zie het namelijk zeer zelden. En dan heb ik zelf een scheiding meegemaakt waarbij we verplicht ons huis moesten verkopen.

Wat betreft de TS. Ik begrijp niet waar de werkgever(en de bank) moeilijk over doet. Een intentieverklaring is niet bindend. Niemand hoeft zich eraan te houden.

[Anoniem: 224360]

sorted.bits schreef op maandag 11 maart 2019 @ 13:13:
[...]


Je snapt dat er tussen een starter en een gepensioneerde meer zit dan 1 huis? Ik word dit jaar 40 en zit nu 'pas' in mijn droomhuis. Alles financieel gezond en de lasten zijn voor de komende 20 jaar hetzelfde (gemakkelijk draagbaar op 1 inkomen, LTV in een gunstig tarief, etc).

Maar goed, wij zijn van 'zekerheid' en daar zit een belangrijk verschil tussen verschillende personen. Go for i zou ik zeggen.

Ik mis de relevantie ten opzichte van mijn bericht eigenlijk volledig. Leuk ook dat iedereen altijd zijn eigen situatie aanhaalt (we moeten wel laten zien hoe goed het wel niet kan) en de zin begint met "je snapt dat". Je snapt dan zelf ook wel dat je weinig representatief bent op basis van n=1.
Je zekerheid is niks waard als je morgen ernstig ziek wordt.
Als je m'n punt niet begrijpt dat er een hele grijze wereld schuilt achter de doem die hier geschetst wordt kan ik er verder ook niks mee. Het leven is maar planbaar tot op zekere hoogte.

[de Peer]

Apiekool schreef op maandag 11 maart 2019 @ 17:15:
[...]
Ik begrijp niet waar de werkgever(en de bank) moeilijk over doet. Een intentieverklaring is niet bindend. Niemand hoeft zich eraan te houden.

Er zijn in het verleden wel degelijk werknemers geweest die e.e.a. hebben weten af te dwingen met hun intentieverklaring. Dan moet je wel de nodige stappen ondernemen, maar dat is volgens mij de reden dat een werkgever er soms voorzichtig mee is. Liever geen gedoe als dat niet nodig is.

[de Peer]

unezra schreef op maandag 11 maart 2019 @ 17:07:
[...]


Het is volkomen rationeel. Realistisch zelfs.

Ik vraag me juist af hoe rationeel de mensen zijn die blind 100% gaan lenen voor hun droomhuis, zonder schijnbaar besef van de mogelijke risico's en gevolgen áls het mis gaat.


[...]


We wonen op 140m2 met een tuin op het zuid-westen.
Kan het beter en luxer? Zeker. Zou ik daar gelukkiger zijn? Misschien, maar als dat betekend dat ik er dingen voor moet laten die ik nu niet hoef te laten, denk ik dat mijn netto geluk nu groter is dan met een groter huis.


[...]


Welnee. Ik zie het vooral als onbezonnen. Niet als slim aanpakken met de beschikbare middelen.

Met de beschikbare middelen kunnen we een huis kopen dat 2x zo duur en 1.5x zo groot is. Leuk. We hebben nu al 4 slaapkamers. Wat moeten we met een nóg groter huis?

Maar mooiste zou toch zijn als jij kunt adviseren met gebruik van de Unezra-voorzichtigheids-factor.
'ik zou het zelf nooit doen, maar als je aan A en B denkt en een hogere risicobereidheid hebt, go for it'
Waarbij die factor zou kunnen staan voor 0.7 * de leennormen die algemeen aanvaard worden o.i.d.
Ik bedoel te zeggen dat je heel erg vanuit jezelf redeneert, volgens jouw normen en waarden.

[Typhone]

de Peer schreef op maandag 11 maart 2019 @ 18:28:
[...]


Maar mooiste zou toch zijn als jij kunt adviseren met gebruik van de Unezra-voorzichtigheids-factor.
'ik zou het zelf nooit doen, maar als je aan A en B denkt en een hogere risicobereidheid hebt, go for it'
Waarbij die factor zou kunnen staan voor 0.7 * de leennormen die algemeen aanvaard worden o.i.d.
Ik bedoel te zeggen dat je heel erg vanuit jezelf redeneert, volgens jouw normen en waarden.

Jouw redenatie en standpunten zijn in orde begrijp me niet verkeerd. Maar bij een dergelijke beslissing risico nemen kan op twee manieren. Met backup, zonder backup. Over 10 jaar dezelfde keuze maken? Alles op alles zetten. Nu verkeerd kiezen? De komende 30 jaar alle dromen vergeten. Even heel sec bekeken.

Een droomhuis kun je kopen of maken. Wij hebben voor optie twee gekozen. Taxatie van het huis (december 2018) zat op €369.000.

De kans dat het goed gaat is altijd groot hè. Maar als het mis gaat is dat met dergelijke bedragen meteen een heel stuk ‘misser’ als je op de top loopt te rommelen in de marge.

Ik kreeg de intentieverklaring voor de verhuizing niet. Daarna begon ik op een vast contract in een andere baan (het kan verkeren nietwaar). Maar ik zou nooit alles uit de kan gaan halen. Een droomhuis bestaat niet. Dat weet je pas wanneer je alle opties gezien hebt waarvan je het bestaan nu nog niet eens weet.

[Apiekool]

de Peer schreef op maandag 11 maart 2019 @ 18:23:
[...]
Er zijn in het verleden wel degelijk werknemers geweest die e.e.a. hebben weten af te dwingen met hun intentieverklaring. Dan moet je wel de nodige stappen ondernemen, maar dat is volgens mij de reden dat een werkgever er soms voorzichtig mee is. Liever geen gedoe als dat niet nodig is.

Hmm, ik kan er niets over vinden en de juridische websites mogen dan hun advies wel eens updaten

[unezra]

Apiekool schreef op maandag 11 maart 2019 @ 17:15:
[...]
Ik ben wel benieuwd hoe vaak jij dingen fout hebt zien gaan in je omgeving om zó voorzichtig te zijn. Ik zie het namelijk zeer zelden. En dan heb ik zelf een scheiding meegemaakt waarbij we verplicht ons huis moesten verkopen.

Dat zijn details die ik best wil delen, maar waar ik met reden voorzichtig mee ben in de publieke delen van Tweakers.

Ofwel, wil je het weten: Stuur gerust een PM.

(Wat niet wil zeggen dat ik 100% er niets over kan of wil vertellen publiek, of daar niet een glitch heb gemaakt of zal maken maar ik probeer voorzichtig te zijn over de redenen in publieke delen.)

[Richh]

AlxRoelofs schreef op maandag 11 maart 2019 @ 11:16:
[...]

Ik vind dit stukje zo gevaarlijk in dit verhaal. Als je vader garant staat (en dus mee moet tekenen voor je hypotheek) dan is ook hij verantwoordelijk voor de afbetaling van de hypotheek.

Helemaal eens.

Vergeet niet dat de kans aanwezig is dat over 5 á 10 jaar de markt instort.

Ja, eens.

Waarom start je niet gewoon zoals iedere starter? Heb je met z'n 2en nou echt zo'n grote, dure en luxe woning nodig? Ga opzoek naar een huis van €250k / €300k en laat je vader buiten jou financiële situatie. Dan kan jij nog zeer leuk leven en een leuk kapitaaltje opbouwen voor een eventuele verhuizing als jullie er echt aan toe zijn.

Maar dan adviseer je dit?

Wat is nou erger? 5 jaar in een te groot huis wonen met een maandlast die je dan naar alle waarschijnlijkheid toch wel kan opbrengen door onder andere een historisch lage rente?

Of over 5 jaar mogelijk je mini-huis onder water hebben, dat niemand wil kopen omdat er geen en geen ruimte is voor een gezin en gezinswoningen goedkoop zijn omdat de markt is ingestort, en zelf niet kunnen doorverhuizen omdat je eerst de restschuld moet afbetalen?

En als de economie goed blijft draaien, dan maakt het sowieso geen hol uit toch?

Hoeveel kan je nou daadwerkelijk sparen als je kijkt naar netto maandlasten bij 250k en eentje van 400k? Amper 500 euro per maand. Kan je mooi de verhuizing van betalen tegen die tijd, maar het is geen spaargeld wat je héél veel verder op de woningmarkt drukt.

Nee, juist als starter 20-30er moet je je hééél goed afvragen of dit wel het moment is om een net iets te kleine woning te kopen. De starters van 2008 zijn een mooi voorbeeld en de huizenprijzen uit 2012 zijn overduidelijk.

Ik ben het met je eens dat je als starter eigenlijk beter naar een woning kan zoeken die je makkelijker kan behappen, maar deze woningmarkt is niet normaal en ik zou de daarbij behorende risicoinschatting daarom juist anders maken.

[ Voor 8% gewijzigd door Richh op 11-03-2019 22:47 ]

[LED-Maniak]

Waarom dan? Wat is net iets te klein voor veel jonge gezinnen? 100m2? 120m2? Zijn genoeg jonge gezinnen die het met kleiner moeten doen.

De harde klappen vallen bij een instorting van de markt eerder bij de dure huizen van >4 ton dan bij de goedkopere huizen, de markt voor de kleinere huizen is veel groter.

Dat goedkope huisje kan je dus mooi op afbetalen de komende 5 of 10 jaar met het geld dat je bespaart. Tegen die tijd heb je wellicht andere eisen en is dat grote dure huis opeens een stuk goedkoper.

[Richh]

LED-Maniak schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:46:
Waarom dan? Wat is net iets te klein voor veel jonge gezinnen? 100m2? 120m2? Zijn genoeg jonge gezinnen die het met kleiner moeten doen.

Als je in 2012 een woning uit zou zoeken dan koos je voor de vrijwel gelijk geprijsde woning van 140m2, dat is het punt. Sowieso is 120m2 met 250k in een beetje normale wijk nabij de randstad anno 2019 verre van eenvoudig.

De harde klappen vallen bij een instorting van de markt eerder bij de dure huizen van >4 ton dan bij de goedkopere huizen, de markt voor de kleinere huizen is veel groter.

Is dat zo?
https://www.telegraaf.nl/...ald-check-jouw-woonplaats
De eerste dalingen ontstaan juist nu in Groningen en Limburg, waar de huizenprijzen bij lange na niet zo hard zijn gestegen als in Noord-Holland en vooral Flevoland.

Dat goedkope huisje kan je dus mooi op afbetalen de komende 5 of 10 jaar met het geld dat je bespaart.

Je bespaart er door alle rare prikkels die de overheid op de woningmarkt drukt qua netto maandlast betrekkelijk weinig op, dat is juist deel 2 van het punt. Je kan 'm in plaats van afbetalen, beter die centjes sparen. Het zou mij nog benieuwen waar je dan precies een betere koop mee maakt.

[AlxRoelofs]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:40:
Maar dan adviseer je dit?

Wat is nou erger? 5 jaar in een te groot huis wonen met een maandlast die je dan naar alle waarschijnlijkheid toch wel kan opbrengen door onder andere een historisch lage rente?

Of over 5 jaar mogelijk je mini-huis onder water hebben, dat niemand wil kopen omdat er geen en geen ruimte is voor een gezin en gezinswoningen goedkoop zijn omdat de markt is ingestort, en zelf niet kunnen doorverhuizen omdat je eerst de restschuld moet afbetalen?

Het gaat mij erom dat hij, mocht het over 5 jaar toch fout gaan in zijn relatie en zijn huis onder water staan, hij waarschijnlijk op 1 salaris in dit minihuis kan blijven wonen. Mocht dit niet kunnen heeft hij dit huis zonder hulp van zijn vader gekocht waardoor hij zijn vader niet meetrekt in dit verhaal.

In het megahuis wat hij voor ogen heeft kan hij, hoogstwaarschijnlijk, niet in zijn eentje blijven wonen. Als de markt dan is ingestort moet hij verkopen (want hij kan niet betalen) en trekt hij zijn vader mee.

[Anoniem: 224360]

AlxRoelofs schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:57:
[...]

Het gaat mij erom dat hij, mocht het over 5 jaar toch fout gaan in zijn relatie en zijn huis onder water staan, hij waarschijnlijk op 1 salaris in dit minihuis kan blijven wonen. Mocht dit niet kunnen heeft hij dit huis zonder hulp van zijn vader gekocht waardoor hij zijn vader niet meetrekt in dit verhaal.

In het megahuis wat hij voor ogen heeft kan hij, hoogstwaarschijnlijk, niet in zijn eentje blijven wonen. Als de markt dan is ingestort moet hij verkopen (want hij kan niet betalen) en trekt hij zijn vader mee.

De markt moet echt (onrealistisch?) flink instorten wil hij met een flinke restschuld moeten verkopen na 5 jaar aflossen met de huidige rentes. Heb je die berekening al eens gemaakt? Of roep je dat op basis van?

[Richh]

AlxRoelofs schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:57:
[...]

Het gaat mij erom dat hij, mocht het over 5 jaar toch fout gaan in zijn relatie en zijn huis onder water staan, hij waarschijnlijk op 1 salaris in dit minihuis kan blijven wonen. Mocht dit niet kunnen heeft hij dit huis zonder hulp van zijn vader gekocht waardoor hij zijn vader niet meetrekt in dit verhaal.

In het megahuis wat hij voor ogen heeft kan hij, hoogstwaarschijnlijk, niet in zijn eentje blijven wonen. Als de markt dan is ingestort moet hij verkopen (want hij kan niet betalen) en trekt hij zijn vader mee.

Tja, dit ligt misschien een beetje aan de verstandshouding met je vader en het vermogen van je vader, hoe erg dat nou écht is.

Daarnaast is de nettomaandlast zo'n 1300 euro per maand. TS heeft nu een jaarinkomen van 45k, 3500 per maand exclusief vakantiegeld. Dat is netto zo'n 2550. Is dus uitgaande van gelijkblijvend loon in plaats van stijgend loon.
Ik ken genoeg woonsituaties die minder dan 1250 besteedbaar inkomen overhouden na de woonlasten (myself included). En die daar nog van kunnen sparen ook.

Ja, als de relatie uit gaat, de economie instort én TS werkloos wordt, dan heeft 'ie een groot probleem. Maar dat heeft 'ie trouwens sowieso al eigenlijk in die specifieke situatie, toch?

Edit: @AlxRoelofs hieronder:
Ben het verder ook wel helemaal met je eens hoor. TS moet natuurlijk heel goed oppassen met die garantstelling. Het is heel erg afhankelijk van de verstandhouding met je pa en zijn vermogen of je dat moet willen.

En zoals ik eerder zei: hij moet zich ook achter z'n oren krabben waarom hij geen intentieverklaring krijgt. Vooral dat zie ik als risico, omdat dat potentieel onzekerheid geeft in het huidige inkomen terwijl juist daarop alles gebaseerd is.

Ja, je moet alle risico's uitpluizen. Maar volgens mij zijn die risico's toch nog best wel behapbaar. Ik reageerde vooral op je vanwege 'wat als de markt instort'; want ik weet zo nog precies niet of je dan nu een goedkoop huis of een duur huis moet kopen. Ik denk eigenlijk nog het laatste.

Als je weet dat de markt instort moet je huren natuurlijk, maargoed

[ Voor 24% gewijzigd door Richh op 11-03-2019 23:19 ]

[AlxRoelofs]

Anoniem: 224360 schreef op maandag 11 maart 2019 @ 23:01:
[...]

De markt moet echt (onrealistisch?) flink instorten wil hij met een flinke restschuld moeten verkopen na 5 jaar aflossen met de huidige rentes. Heb je die berekening al eens gemaakt? Of roep je dat op basis van?

Natuurlijk ga ik geen berekening maken. Het in het huis de de TS en hij moet de berekening maken.

Ik wil alleen ook het negatieve kant van het verhaal benadrukken in de hoop dat de TS zijn halleluja stemming (want ja, uit ervaring weet ik echt in welke sfeer hij momenteel zit) om kan zetten en ook de risico's in kan zien.

Indien hij de berekening maakt en bij zijn gedachte blijft dan gun ik hem alle geluk. Ik vraag me echter gewoon hardop af of je je vader moet gebruiken voor een garantstelling van ruim €100.000,-.

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 23:04:
[...]
Ja, als de relatie uit gaat, de economie instort én TS werkloos wordt, dan heeft 'ie een groot probleem. Maar dat heeft 'ie trouwens sowieso al eigenlijk in die specifieke situatie, toch?

Zeker. Het is ook in doemscenario's denken als dit allemaal moet gebeuren.

Ik heb zelf in de huizenjacht gezeten en heb me in eerste instantie gek laten maken door de huidige woningmarkt. Als je bij 5 woningen een bod doet en je zit elke keer te laag, ga je op een gegeven moment naar gevoel bieden. Achteraf ben ik blij dat toen al onze biedingen zijn afgewezen, want ik was echt het schip in gegaan mocht ik over bijvoorbeeld 5 jaar er alleen voor staan.

Dit is natuurlijk een hele andere situatie dan de situatie van TS, want een nieuwbouwwoning is compleet anders dan een bestaande woning. Ik wil de TS met mijn 'verliefd op een woning' ervaring ervoor behoeden om door te draaien. Kijk altijd goed en realistisch naar de risico's.

[ Voor 11% gewijzigd door AlxRoelofs op 11-03-2019 23:14 ]

[Lethalis]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:54:
[...]

Als je in 2012 een woning uit zou zoeken dan koos je voor de vrijwel gelijk geprijsde woning van 140m2, dat is het punt. Sowieso is 120m2 met 250k in een beetje normale wijk nabij de randstad anno 2019 verre van eenvoudig.

Een woning van 140m2 was nooit gelijk geprijsd aan eentje van 120m2, of 100m2.

Toen ik in 2014 naar woningen keek, kreeg je voor 200k 100m2 en voor minstens 300k 140m2. Er zat destijds dus ook rustig een ton tussen.

Mijn woning van 105m2 kost anno nu een slordige 300k. Welkom tot de totaal geschifte woningmarkt in een gewilde buitenwijk van Rotterdam

120m2 voor 250k kun je vergeten, tenzij het echt een oud huis is met achterstallig onderhoud.

Voor 120m2 betaal je hier rustig 350k tot 400k. Wil je echt 140m2? Neem dan maar een half miljoen mee.

[t_captain]

Zijstraatje. “als de markt instort”.

kun je niet gewoon een putoptie op de Kadaster prijsindex kopen?

[unezra]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 23:04:
[...]
Daarnaast is de nettomaandlast zo'n 1300 euro per maand. TS heeft nu een jaarinkomen van 45k, 3500 per maand exclusief vakantiegeld. Dat is netto zo'n 2550. Is dus uitgaande van gelijkblijvend loon in plaats van stijgend loon.

TS heeft een jaarinkomen van 45K *inclusief* vakantiegeld en 13e maand. Dat levert een bruto inkomen op van rond de €3200 per maand en rond de €2400 netto. Scheelt grofweg €150,- netto per maand.

Netto maandlast is link om mee te rekenen, de HRA word afgebouwd. In mijn beleving moet je altijd kijken of je de bruto maandlasten zinvol kunt betalen.

Vul ik de getallen van TS even in, krijg je dit:
Bruto maandlasten: € 1.560
Netto maandlasten: € 1.280
Rente: 2.31 %
Leenbedrag: € 404.860

Scheelt €280,- per maand, behoorlijk fors dus.

Plus, aan het rentetarief te zien valt dit huis niet meer onder NHG, wat ook weer de nodige risico's met zich mee brengt én het huis per maand veel duurder maakt dan en huis dat wel onder NHG valt.

Ik ken genoeg woonsituaties die minder dan 1250 besteedbaar inkomen overhouden na de woonlasten (myself included). En die daar nog van kunnen sparen ook.

Het gaat vooral om de verhouding. Genoemde woning is voor TS letterlijk op de rand van wat hij mag lenen van de bank op basis van 2 inkomens. Dat is een groot risico.

In de situatie van TS zou ik kijken naar een huis van maximaal € 205.960 (maximale bedrag op basis van één inkomen). Dat levert de volgende maandlasten op:


Bruto maandlasten: € 750
Netto maandlasten: € 660
Rente: 1.89 %
Leenbedrag: € 205.960

Ofwel, TS kan per maand €810 méér sparen dan als ze dat droomhuis gaan bewonen. Alleen al op basis daarvan kan 'ie bijna €10.000 per jaar (€9720) sparen of extra aflossen.

Lijkt mij een heel eenvoudige keuze. Nu een mooie bestaande starterswoning kopen van 2 ton en de 50K spaargeld goeddeels in zijn zak houden, over 5-10 jaar doorgroeien naar een grotere woning met een flinke zak geld op de spaarrekening of een gedeeltelijk afgeloste hypotheek. (Wat de stap naar een grotere woning ook weer makkelijker maakt.)

Ja, als de relatie uit gaat, de economie instort én TS werkloos wordt, dan heeft 'ie een groot probleem. Maar dat heeft 'ie trouwens sowieso al eigenlijk in die specifieke situatie, toch?

Dat heeft 'ie met dat huis van 4 ton veel sneller dan met een huis van de helft.
Dat laatste is goed te betalen op 1 inkomen, dat huis van 4 ton absoluut niet.

[Anoniem: 279475]

En daarom bestaan programma's als uitstel van executie...

Geen vast contract en zo laste op je nek willen nemen... Doe maar . Ik bedacht me nog wel 2 keer

[Piet_Piraat7]

Richh schreef op maandag 11 maart 2019 @ 22:40:
Wat is nou erger? 5 jaar in een te groot huis wonen met een maandlast die je dan naar alle waarschijnlijkheid toch wel kan opbrengen door onder andere een historisch lage rente?

Of over 5 jaar mogelijk je mini-huis onder water hebben, dat niemand wil kopen omdat er geen en geen ruimte is voor een gezin en gezinswoningen goedkoop zijn omdat de markt is ingestort, en zelf niet kunnen doorverhuizen omdat je eerst de restschuld moet afbetalen?

Haha ja lekkere manier van de twee opties te omschrijven. Wat is nou erger:

- Vijf tot tien jaar in een betaalbare woning wonen, met genoeg financiële ruimte om goed te sparen / tegenslagen op te vangen en voldoende ruimte voor z'n tweeën en eventueel een baby, die ook weer prima door te verkopen is omdat het segement 200 - 300k als warme broodjes over de toonbank gaat

of

- Een hypotheek tot aan je lippen voor een woning qua grootte wat je met z'n tweeën niet nodig hebt, waarbij maar één financiële tegenslag hoeft te gebeuren en je in de problemen komt

[Apiekool]

Piet_Piraat7 schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 08:25:
[...]


Haha ja lekkere manier van de twee opties te omschrijven. Wat is nou erger:

- Vijf tot tien jaar in een betaalbare woning wonen, met genoeg financiële ruimte om goed te sparen / tegenslagen op te vangen en voldoende ruimte voor z'n tweeën en eventueel een baby, die ook weer prima door te verkopen is omdat het segement 200 - 300k als warme broodjes over de toonbank gaat

of

- Een hypotheek tot aan je lippen voor een woning qua grootte wat je met z'n tweeën niet nodig hebt, waarbij maar één financiële tegenslag hoeft te gebeuren en je in de problemen komt

Hypotheek tot aan je lippen? Kom op zeg, als je die berekeningen van @unezra erbij pakt, zie je dat het om de helft van zijn inkomen gaat. Dan komt het inkomen van zijn partner er ook nog bij. Die houden echt meer dan genoeg over voor wat financiële tegenwind.

Echt, ga nou eens kijken hoe het vroeger allemaal geregeld was (met tophypotheken en boven de 10% rente), en ga dan nog eens kijken hoeveel risico we tegenwoordig wel niet nemen.

[Hankie0412]

Lethalis schreef op maandag 11 maart 2019 @ 23:20:
[...]

Een woning van 140m2 was nooit gelijk geprijsd aan eentje van 120m2, of 100m2.

Toen ik in 2014 naar woningen keek, kreeg je voor 200k 100m2 en voor minstens 300k 140m2. Er zat destijds dus ook rustig een ton tussen.

Mijn woning van 105m2 kost anno nu een slordige 300k. Welkom tot de totaal geschifte woningmarkt in een gewilde buitenwijk van Rotterdam

120m2 voor 250k kun je vergeten, tenzij het echt een oud huis is met achterstallig onderhoud.

Voor 120m2 betaal je hier rustig 350k tot 400k. Wil je echt 140m2? Neem dan maar een half miljoen mee.

Welkom in Nesselande

[Señor Sjon]

unezra schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 07:25:
[...]


TS heeft een jaarinkomen van 45K *inclusief* vakantiegeld en 13e maand. Dat levert een bruto inkomen op van rond de €3200 per maand en rond de €2400 netto. Scheelt grofweg €150,- netto per maand.

Netto maandlast is link om mee te rekenen, de HRA word afgebouwd. In mijn beleving moet je altijd kijken of je de bruto maandlasten zinvol kunt betalen.

Vul ik de getallen van TS even in, krijg je dit:
Bruto maandlasten: € 1.560
Netto maandlasten: € 1.280
Rente: 2.31 %
Leenbedrag: € 404.860

Scheelt €280,- per maand, behoorlijk fors dus.

Plus, aan het rentetarief te zien valt dit huis niet meer onder NHG, wat ook weer de nodige risico's met zich mee brengt én het huis per maand veel duurder maakt dan en huis dat wel onder NHG valt.


[...]


Het gaat vooral om de verhouding. Genoemde woning is voor TS letterlijk op de rand van wat hij mag lenen van de bank op basis van 2 inkomens. Dat is een groot risico.

In de situatie van TS zou ik kijken naar een huis van maximaal € 205.960 (maximale bedrag op basis van één inkomen). Dat levert de volgende maandlasten op:


Bruto maandlasten: € 750
Netto maandlasten: € 660
Rente: 1.89 %
Leenbedrag: € 205.960

Ofwel, TS kan per maand €810 méér sparen dan als ze dat droomhuis gaan bewonen. Alleen al op basis daarvan kan 'ie bijna €10.000 per jaar (€9720) sparen of extra aflossen.

Lijkt mij een heel eenvoudige keuze. Nu een mooie bestaande starterswoning kopen van 2 ton en de 50K spaargeld goeddeels in zijn zak houden, over 5-10 jaar doorgroeien naar een grotere woning met een flinke zak geld op de spaarrekening of een gedeeltelijk afgeloste hypotheek. (Wat de stap naar een grotere woning ook weer makkelijker maakt.)


[...]


Dat heeft 'ie met dat huis van 4 ton veel sneller dan met een huis van de helft.
Dat laatste is goed te betalen op 1 inkomen, dat huis van 4 ton absoluut niet.

Je niet-woning gerelateerde lasten zijn hetzelfde bij 4 ton of 2 ton. Je gaat niet opeens 2x zoveel eten.

Maar in de regio Barendrecht een eengezinswoning van 200k? Good luck with that one. Zoals TS omschrijft is het al een grotere rijwoning. Jouw kinderen gaan straks nooit het huis uit als de tactieken van papa overnemen.

Als TS over 5-10 jaar 20-50% meer verdienen kunnen ze weer verhuizen (en dan weer op één inkomen zoeken?). Nu slaan ze een verhuizing over, wat al gelijk die kosten scheelt. Deel dat door het aantal jaren en je hebt het zo over 2-3000 euro per jaar dat bespaard wordt (uitgaande van een verhuizing over 7 jaar).

Het leven is niet zonder risico's en zolang je kan blijven zitten waar je zit tijdens de ups en downs van de woningmarkt kan je de stormen wel doorstaan. Ik heb mijn vorige huis in 2009 gekocht en in 2017 verkocht. Op zijn laagst (~2013) had ik bijna een ton onderwaarde. Uiteindelijk met winst verkocht... Zo zijn de fluctuaties die pro-cyclisch beleid veroorzaken.

[ Voor 3% gewijzigd door Señor Sjon op 12-03-2019 09:04 ]

[unezra]

Señor Sjon schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 09:02:
[...]
Je niet-woning gerelateerde lasten zijn hetzelfde bij 4 ton of 2 ton. Je gaat niet opeens 2x zoveel eten.

Maar in de regio Barendrecht een eengezinswoning van 200k? Good luck with that one. Zoals TS omschrijft is het al een grotere rijwoning. Jouw kinderen gaan straks nooit het huis uit als de tactieken van papa overnemen.

Waarom denk je dat wij niet in de stad Utrecht wonen. Onder andere omdat de huizenprijzen hier wat lager liggen dan binnen de ring.

Kinderen heb ik niet, maar ik zou ze exact hetzelfde adviseren.

Als TS over 5-10 jaar 20-50% meer verdienen kunnen ze weer verhuizen (en dan weer op één inkomen zoeken?). Nu slaan ze een verhuizing over, wat al gelijk die kosten scheelt. Deel dat door het aantal jaren en je hebt het zo over 2-3000 euro per jaar dat bespaard wordt (uitgaande van een verhuizing over 7 jaar).

Ik denk niet dat de huizenprijzen eeuwig blijven stijgen, in fact, ik denk dat ze gaan dalen. Daarbij snap ik het nut niet zo van direct als 1e woning een hut van 4 ton kopen, bij dat salaris. Niets mis met een hut van 4 ton, wel bij het inkomen van TS en zijn vriendin.

Het is een beetje het equivalent van op je 24e een dikke Audi kopen, want hey, je kúnt 'm nu betalen. Dat je 'm nu kunt betalen, wil niet zeggen dat het zinvol is.

Zo'n groter duurder huis, is ook per jaar een stuk duurder. Die 2-3K besparing van jou houd volgens mij totaal geen rekening met zo'n beetje álles dat duurder is aan dat huis. Plus, hoe veel kan TS daarna nog sparen? €250 per maand? Da's best krap, gezien dat zo'n huis ook nog onderhoud nodig heeft.

Die 50K spaargeld zijn ws na verhuizing op. Nieuwbouw heb je veel meer directe kosten aan dan aan een bestaand huis, daar kun je de kosten in de regel veel meer spreiden.

Het leven is niet zonder risico's en zolang je kan blijven zitten waar je zit tijdens de ups en downs van de woningmarkt kan je de stormen wel doorstaan. Ik heb mijn vorige huis in 2009 gekocht en in 2017 verkocht. Op zijn laagst (~2013) had ik bijna een ton onderwaarde. Uiteindelijk met winst verkocht... Zo zijn de fluctuaties die pro-cyclisch beleid veroorzaken.

Risico's heb je altijd. Ook ons huis is een risico.
Risicovrij leven bestaat niet maar er is wel een verschil tussen een beetje risico en een risico dat ik te hoog zou noemen.

[Chiron]

Señor Sjon schreef op dinsdag 12 maart 2019 @ 09:02:
[...]
Als TS over 5-10 jaar 20-50% meer verdienen kunnen ze weer verhuizen (en dan weer op één inkomen zoeken?). Nu slaan ze een verhuizing over, wat al gelijk die kosten scheelt. Deel dat door het aantal jaren en je hebt het zo over 2-3000 euro per jaar dat bespaard wordt (uitgaande van een verhuizing over 7 jaar).

En dat is wat ooit een vanzelfsprekendheid was, tegenwoordig een aanname. Wat is de onderbouwing dat TS gegarandeerd 20 tot 50% meer gaat verdienen?