Eigenaar verhuurt huis zonder toestemming van bank

[Xieoxer]

Beste tweakers,

Ik en mijn vriendin wonen sinds een aantal maanden in Zandvoort in een huurappartement. Wij hebben dit appartement via Funda gevonden bij een officieel makelaar. De verhuurder zelf was verhuist naar Bali en hebben we nooit ontmoet. Na het tekenen van het huurcontract waren we dolblij en alles ging een aantal maanden goed, tot dat opeens de bank voor de deur stond.

Ze vroegen of wij de bewoners waren van het appartement. Wij hebben ja geantwoord, maar meteen gezegd dat wij niet de eigenaar van het pand zijn. Wij zijn maar simple huurders. We hebben de medewerker van de bank binnen gelaten en gehoord wat hij precies te vertellen had. De bank vertelde dat de huurder al een aantal maanden de hypotheek niet betaalde en niet vermeld had dat het appartement onderverhuurd werd. De medewerker was zichtbaar geïrriteerd dat wij erin zaten en dreigde dat we binnen paar weken het appartement moeten gaan verlaten.

Ik heb razend snel een jurist ingeschakeld en die vertelde dat de bank mij niet zomaar uit huis kon plaatsen, maar zal wel proberen om druk op ons uit te voeren en dreigen dat we het appartement moeten gaan vertalen. De rechter zal uiteindelijk uitspraak doen of wij het appartement moeten gaan vertalen, maar voordat zo uitspraak komt duurt het maanden.

Met dit advies hadden we genoeg tijd om te zoeken naar iets anders. Tijdens het zoeken nam de verhuurder contact met ons op en vertelde dat alles geregeld was en dat er een schikking met de bank was gemaakt. We hoefde het appartement niet uit. Met dit goeie nieuws hadden ik en mijn vriendin besloten dat we niet verder gingen zoeken naar een andere appartement. We leefde dolblij verder tot dat opeens de bank vandaag weer voor de stoep stond.

De bank vertelde dat meneer nog steeds een hypotheek achterstand heeft en gemeld heeft dat er geen huurders meer in het appartement zit. De bank ging vandaag controleren of dat nou echt zo is, maar helaas voor de bank was dat niet zo. De bank wil beslag leggen op de huur en dreigt helaas weer dat wij komende weken het appartement moeten gaan verlaten.

Mijn vraag is of jullie zo iets mee hebben gemaakt? En hebben jullie misschien wat advies voor me dat ik kan gebruiken?

[Question Mark]

Lees onderstaand topic even door, ik vrees helaas het ergste voor je.

Bank wil particulier pand veilen waar ik huur

[Anoniem: 262853]

Xieoxer schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:32:
En hebben jullie misschien wat advies voor me dat ik kan gebruiken?

Zo snel mogelijk iets anders zoeken.

[croxz]

De jurist heeft gelijk dat de bank jullie er niet zelf uit kan zetten, dat moet via de kantonrechter. Slechte nieuws is dat ze dat zeker gaan winnen, en volgens mij hoeft zo'n zaak ook niet lang te duren. Je moet dus op zoek naar iets anders. In principe kan je je schade verhalen op de verhuurder, maar dan moet daar wel iets te plukken zijn...

[Breezers]

https://www.verhuurcommis...nk-om-je-huis-te-verhuren

En dan komt het huurbeding om de hoek kijken. Als de woning inderdaad blijkt te zijn verhuurd aan een nietsvermoedende huurder, zal de bank zich tegenover de eigenaar op het huurbeding beroepen en bij de voorzieningenrechter de ontruiming van de woning vorderen. In lege staat levert een woning natuurlijk meer op dan in verhuurde staat. Uit de opbrengst van de verkoop zal de bank de openstaande schuld willen verhalen. Een huurbeding heeft dus de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie financieel nadeel lijdt.

De rechter zal de bank de toestemming tot het inroepen van het huurbeding alleen onthouden als te verwachten is dat verkoop in verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen of indien het huurrecht ouder is dan de hypothecaire lening. Het eerste geval doet zich alleen voor als een woning onderdeel uitmaakt van een groter gebouw dat als geheel wordt verkocht. Het tweede geval komt weinig voor.

Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder.

Simpel: Je moet weg als de rechter de bank toestemming heeft gegeven.

Niets meer en niets minder, simpele materie .....

[Question Mark]

croxz schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:37:
De jurist heeft gelijk dat de bank jullie er niet zelf uit kan zetten, dat moet via de kantonrechter. Slechte nieuws is dat ze dat zeker gaan winnen, en volgens mij heeft zo'n zaak ook niet lang te duren. Je moet dus op zoek naar iets anders. In principe kan je je schade verhalen op de verhuurder, maar dan moet daar wel iets te plukken zijn...

Klopt, ik heb nog even de conclusie opgezocht in het topic wat ik hierboven al aanhaal:

Mijn zaak is op 4 juni voor de rechter geweest en de rechter heeft op 11 juni uitspraak gedaan. ING bank heeft bij de rechter geëist dat ik binnen 3 dagen op straat gezet zou worden, puur op basis van het huurbeding. De bank heeft de officiële uitspraak van de rechter niet afgewacht maar de woning op 6 juni via internet geveild. De woning is voor 2x de taxatiewaarde inclusief huurder en ook véél meer dan de taxatiewaarde bij veiling vrij van huurder, verkocht aan een Amerikaanse LLC. De echte koper wil blijkbaar voorlopig anoniem blijven; en zo waren er wel meer merkwaardige zaken rond dit proces. De rechter heeft mijn situatie/belang en dat van de vroegere eigenaar genegeerd en de eis en argumentatie van de bank naadloos gevolgd; alleen is de oprottermijn vier weken geworden in plaats van drie dagen (ik kreeg het vonnis 2 dagen later per post, ontruiming binnen 3 dagen was praktisch onmogelijk geweest).

Als de eigenaar echt een grote achterstand heeft in het betalen van zijn hypotheek, bestaat de kans dat de bank overgaat tot executie. zou het dan niet een verstandige optie zijn, om te kijken of jullie de woning niet mogen kopen? Scheelt de bank weer het organiseren van een veiling, en jullie hoeven er dan niet uit.

[ Voor 9% gewijzigd door Question Mark op 22-08-2018 15:43 ]

[cryptapix]

Ik kan het niet laten om toch even op te merken dat het wel naief is om, nadat je van de bank hebt gehoord dat de wonigeigenaar de hypotheek niet betaalt, je de verhuurder direct gelooft als hij zegt dat er een schikking is met de bank. Je kunt toch even navraag doen bij de bank?

Wat betreft dat beslag op de huurpenningen zou ik niet zo bang zijn. Wat maakt jou dat uit? Je betaalt dan gewoon aan de bank in plaats van aan de verhuurder. Weet je toevallig of de huur hoger is dan de betalingsverplichting van de verhuurder aan de bank? Als dat het geval is zal de bank het (mogelijk) ook niet zo heel erg vinden, de achterstand wordt dan namelijk (langzaam) minder.

Waar je je wel zorgen om moet maken is het geval dat de bank inderdaad een uitzettingsprocedure begint. Dan dicht ik je weinig kans toe.

Conclusie: overleg met de bank! Als ze je echt eruit willen hebben (en die kans is groot als je huurprijs lager is dan de betalingsverpl. van de verhuurder aan de bank), dan zou ik vast maar wat anders gaan zoeken.

[Detmer]

Wellicht zou je met de bank kunnen overleggen om het huis te kopen? Als je dat wilt en het financieel mogelijk is natuurlijk.

[cryptapix]

Detmer schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:41:
Wellicht zou je met de bank kunnen overleggen om het huis te kopen? Als je dat wilt en het financieel mogelijk is natuurlijk.

Moet de bank wel naar de rechter om toestemming te krijgen voor een onderhandse verkoop. Vaak hebben banken daar helemaal geen zin in en gaat ze gewoon voor de normale weg: veiling.

[fsfikke]

cryptapix schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:40:
Wat betreft dat beslag op de huurpenningen zou ik niet zo bang zijn. Wat maakt jou dat uit? Je betaalt dan gewoon aan de bank in plaats van aan de verhuurder. Weet je toevallig of de huur hoger is dan de betalingsverplichting van de verhuurder aan de bank? Als dat het geval is zal de bank het (mogelijk) ook niet zo heel erg vinden, de achterstand wordt dan namelijk (langzaam) minder.
[...]

Wat de TS dat uit kan maken is dat hij een huurcontract heeft met de verhuurder waar hij niet meer aan voldoet als hij zijn huur niet meer aan de verhuurder betaalt.

[Detmer]

cryptapix schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:43:
[...]

Moet de bank wel naar de rechter om toestemming te krijgen voor een onderhandse verkoop. Vaak hebben banken daar helemaal geen zin in en gaat ze gewoon voor de normale weg: veiling.

Niet geschoten is altijd mis natuurlijk . Ik weet niet hoe dat met veilingen zit (en zeker nu niet met een erg actieve huizenmarkt), maar in de veiling moeten ze natuurlijk maar afwachten wat het oplevert.

[Hackus]

Lijkt me weinig kans om van de bank te huren. Aangezien de huizenprijzen de pan uitrijzen, willen ze liever het object verkopen. Maar je kunt het altijd proberen

[RocketKoen]

Als de TS een huis kon en wilde kopen, dan had hij dat waarschijnlijk wel gedaan.
Dus vooral weer naar iets anders gaan zoeken.
Stoppen met je huur betalen. Jij hebt dan een huurschuld bij de verhuurder. Maar nadat de bank beslag legt kan jij een schadevergoeding eisen bij de verhuurder. Aangezien die in Bali zit en de bank voorrang heeft gaat hij dat nooit betalen. Dus dan kun je dat mooi wegstrepen tegen de schuld die jij bij hem hebt.

En doe meteen even een melding bij de landelijke organisatie waar die makelaar lid is (NVM ofzo). Die vinden het ook altijd heel interresant om te weten als hun leden illegaal panden verhuren.

[cryptapix]

fsfikke schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:45:
[...]

Wat de TS dat uit kan maken is dat hij een huurcontract heeft met de verhuurder waar hij niet meer aan voldoet als hij zijn huur niet meer aan de verhuurder betaalt.

Onzin. Als er beslag wordt gelegd op de vordering van de verhuurder op de huurder, is de huurder verplicht om aan de (deurwaarder van de) beslaglegger te betalen. Dat is ook de enige manier om nog bevrijdend te kunnen betalen. De verhuurder kan je helemaal niets maken in dat geval.

[CH4OS]

croxz schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:37:
De jurist heeft gelijk dat de bank jullie er niet zelf uit kan zetten, dat moet via de kantonrechter. Slechte nieuws is dat ze dat zeker gaan winnen, en volgens mij hoeft zo'n zaak ook niet lang te duren. Je moet dus op zoek naar iets anders. In principe kan je je schade verhalen op de verhuurder, maar dan moet daar wel iets te plukken zijn...

Toevoegend hieraan, de bank heeft waarschijnlijk een clausule in de hypotheek, wanneer verhuurder niet kan betalen, dat zij de eersten zijn die geld mogen eisen van wat binnenkomt. Gevolg is dat er (haast) niets over blijft voor huurder om op te verhalen.

@Xieoxer Hier zijn meer topics over op GoT, zou dus zeggen kijk vooral even in andere topics ook rond!

[PROnline]

De rechter zal zijn toestemming tot ontruiming niet geven als verwacht wordt dat verkoop in verhuur­de staat (dus met huurder en al) voldoen­de opbrengt om de nog openstaande hypotheek­schuld te beta­len.

https://www.woonbond.nl/vraagbaak/hoe-werkt-huurbeding

De bank heeft alleen baat bij een hoge executieverkoop , en dus ontruiming, als het een tophypotheek betreft.
Dus het kan zo maar zijn dat er 2 ton hypotheek zit op een huis wat (vrij van huurders) op 4 ton wordt gewaardeerd, gewoon met huurders voor 2 ton en een euro verkocht kan worden. De voormalig eigenaar loopt daarmee ruim twee ton mis. Maar de bank heeft daar geen boodschap aan. Die heeft zijn kosten verhaald en wint niks met een hogere executiewaarde.
Genoeg investeerders (huisjesmelkers) die dit soort gevallen graag voor een prikkie kopen en rustig wachten tot de huurder vertrekt.

Stoppen met betalen is het stomste wat je kan doen. Je hebt namelijk nog steeds een geldend contract en contractbreuk is de goedkoopste manier om van je af te komen. Dus met ^^cryptapix

[Xieoxer]

Question Mark schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:36:
Lees onderstaand topic even door, ik vrees helaas het ergste voor je.

Bank wil particulier pand veilen waar ik huur

Bedankt voor de tip. Ik ga het lezen.

cryptapix schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:40:
Ik kan het niet laten om toch even op te merken dat het wel naief is om, nadat je van de bank hebt gehoord dat de wonigeigenaar de hypotheek niet betaalt, je de verhuurder direct gelooft als hij zegt dat er een schikking is met de bank. Je kunt toch even navraag doen bij de bank?

Wat betreft dat beslag op de huurpenningen zou ik niet zo bang zijn. Wat maakt jou dat uit? Je betaalt dan gewoon aan de bank in plaats van aan de verhuurder. Weet je toevallig of de huur hoger is dan de betalingsverplichting van de verhuurder aan de bank? Als dat het geval is zal de bank het (mogelijk) ook niet zo heel erg vinden, de achterstand wordt dan namelijk (langzaam) minder.

Waar je je wel zorgen om moet maken is het geval dat de bank inderdaad een uitzettingsprocedure begint. Dan dicht ik je weinig kans toe.

Conclusie: overleg met de bank! Als ze je echt eruit willen hebben (en die kans is groot als je huurprijs lager is dan de betalingsverpl. van de verhuurder aan de bank), dan zou ik vast maar wat anders gaan zoeken.

Achteraf denk ik inderdaad naïef van me om de verhuurder op het blote oog te geloven, maar ik ben nog opgevoed in een tijd dat mensen nog oprecht tegen elkaar waren..

[B-Real]

Het andere topic even door gebladerd en krijg er een naar gevoel van, ik vrees het ergste

[CH4OS]

B-Real schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 16:06:
Het andere topic even door gebladerd en krijg er een naar gevoel van, ik vrees het ergste

In de meeste gevallen zoals dit is de huurder het haasje. De kosten die uit een dergelijke verhuizing komen, zijn dan voor de huurder, maar ja, die kan vaak de eigen hypotheek niet eens betalen...

Daarom wordt onderhuur bij hypotheken niet echt toegestaan. Mocht ik bij mijn hypotheek althans pas na 2 jaar en het dan melden.

[PROnline]

B-Real schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 16:06:
Het andere topic even door gebladerd en krijg er een naar gevoel van, ik vrees het ergste

strekking van het verhaal staat en valt met de executiewaarde mèt huurder t.o.v. de hypotheekschuld.

Executiewaarde met huurders >= schuld, lekker kunnen blijven zitten in principe.
Executiewaarde met huurders < schuld, en executiewaarde zonder huurders aanzienlijk beter, krijg je een redelijke oprottermijn van de rechter afhankelijk van hoe lang je al huurt.

[cryptapix]

CH4OS schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 16:10:
[...]
In de meeste gevallen zoals dit is de huurder het haasje. De kosten die uit een dergelijke verhuizing komen, zijn dan voor de huurder, maar ja, die kan vaak de eigen hypotheek niet eens betalen...

Daarom wordt onderhuur bij hpotheken niet echt toegestaan. Mocht ik bij mijn hypotheek althans pas na 2 jaar en het dan melden.

De reden dat onderhuur niet is toegestaan lijkt mij dat een hypotheeknemer (zoals de bank) niet geconfronteerd wil worden met een huurder (en het recht op huurdersbescherming). Over het algemeen komt dat de waarde van de woning namelijk niet ten goede (tenzij het pand gebruikt wordt er commerciele kamerverhuur oid).

[Bob-B190]

Probeer op eigen initiatief de bank te bellen en vragen of je het huis mag kopen voor bijv de huidige WOZ waarde (zal meer zijn dan executie en minder dan wat hij op de markt zou doen). Jij blij, zij blij...hoop ik voor jullie.

[Standeman]

Xieoxer schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:58:

Achteraf denk ik inderdaad naïef van me om de verhuurder op het blote oog te geloven, maar ik ben nog opgevoed in een tijd dat omgeving waar mensen nog oprecht tegen elkaar waren..

FTFY.

Die tijd is er nooit geweest. Mensen liegen en bedriegen al sinds ze konden communiceren.

[sypie]

Die makelaar die er tussen zit, die moet je ook aan de schandpaal nagelen. Als die zegt dat de boel in kannen en kruiken is terwijl de bank van niks weet dan is die makelaar de boel aardig aan het besodemieteren. Weg met die partij, nooit meer bij gaan huren en meteen een aantal reviews achterlaten op verschillende plaatsen.

Verder: wat eerder ook al gezegd is: probeer met de betreffende bank in gesprek te komen om te kijken of jij het appartement niet kunt kopen. Als je de huur kunt betalen, die wellicht de hypotheek dekt, dan kun je ook de hypotheek zelf betalen. Vraag is alleen of je inkomsten daar ook naar zijn.

[cryptapix]

sypie schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 17:43:
Die makelaar die er tussen zit, die moet je ook aan de schandpaal nagelen. Als die zegt dat de boel in kannen en kruiken is terwijl de bank van niks weet dan is die makelaar de boel aardig aan het besodemieteren. Weg met die partij, nooit meer bij gaan huren en meteen een aantal reviews achterlaten op verschillende plaatsen.

Verder: wat eerder ook al gezegd is: probeer met de betreffende bank in gesprek te komen om te kijken of jij het appartement niet kunt kopen. Als je de huur kunt betalen, die wellicht de hypotheek dekt, dan kun je ook de hypotheek zelf betalen. Vraag is alleen of je inkomsten daar ook naar zijn.

Als je de makelaar aan wil pakken kun je hem, zoals al voorgesteld, beter onder de aandacht van NVM brengen. Verder zou je kunnen denken aan aansprakelijk stellen voor de geleden en te lijden schade.

Dat als je de huur kunt betalen, je ook de hypotheek kunt betalen is wel erg kort door de bocht. Houd je ook even rekening met de belastingen die je als eigenaar wel betaalt en als huurder niet (zowel OZB als gemeentelijke lasten), het onderhoud van de woning (waaronder ook het vervangen van keuken, badkamer, etc. na een x aantal jaren) en extra verzekeringen (zoals opstal en OLRV)?

Ik vind het wat voorbarig om direct voor te stellen dat de TS moet proberen de woning te kopen. Dat kan alleen als de bank over wil, kan (wettelijk gezien) en zal (keuze bank) gaan tot executie en dan ook alleen indien de bank wil meewerken aan een onderhandse verkoop aan TS (waarvoor toestemming van de rechter nodig is), terwijl het veel meer voor de hand ligt om te veilen (hoeft de bank niet naar de rechter, gewoon simpele verkoopopdracht verstrekken) of een makelaar in te schakelen als de bank uit is op een zo hoog mogelijke waarde (moet bank ook naar rechter, maar wel meer kans op hogere waarde dan bij alleen TS bieding laten doen).

[Anoniem: 39993]

PROnline schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:57:
[...]

Stoppen met betalen is het stomste wat je kan doen. Je hebt namelijk nog steeds een geldend contract en contractbreuk is de goedkoopste manier om van je af te komen. Dus met ^^cryptapix

Dat ligt iets genuanceerder. Je moet niet een enorme huurachterstand gaan opbouwen. Dat klopt helemaal. Maar.... er zit een flinke vordering op de verhuurder aan te komen, want dat appartement gaat gewoon verkocht worden, TS zal moeten verhuizen en de verhuurder gaat daar een vergoeding voor moeten betalen. Aangezien die op Bali zit en zijn verplichtingen niet meer nakomt, kun je er op rekenen dat die vrijwillig geen cent gaat vergoeden en lekker op Bali blijft zitten. Reken er zelfs maar op dat de borg ook weg is. Ik kan me voorstellen dat ze daar in Indonesië niet veel gaan doen om jouw vordering te incasseren. De verhuurder heeft waarschijnlijk een hoge hypotheek en betaalt de rekening al even niet meer. Hij int ondertussen wel huur en daar kan hij in Indonesië prima van leven zonder te werken. Dat appartement raakt hij verhuurd niet kwijt voor genoeg geld om de hypotheek af te lossen. Verkoop door de bank is voor hem waarschijnlijk niet eens zo slecht.

Een kleine huurachterstand is in deze situatie misschien niet heel onverstandig, zodat je die tegen jouw vordering kunt wegstrepen en je niet helemaal berooid achterblijft. Zorg wel dat je dat geld apart zet, dus geef het niet uit. Communiceer hier ook gewoon over met de verhuurder, liefst met een aangetekende brief naar zijn postadres. Maar als je deze route gaat nemen, is het misschien beter om deze strategie even met een jurist te bespreken zodat je de juiste vorm kiest.

[ Voor 30% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-08-2018 07:55 ]

[VVeld]

Vraagje tussendoor, als de eigenaar wel zijn betalingsverplicht was nagekomen zou de bank er ooit achtergekomen zijn? Dat hij zonder toestemming van de bank zijn huis verhuurt. Afgezien van het feit dat het niet toegestaan is. Ik denk dat het de makelaar helemaal niets kan schelen als die zn commissie maar krijgt.

[Gebanned]

Ik zou voor je stopt met huur betalen (en eventuele incasso 's stormeert) vast pro forma een schadeclaim voor de te maken verhuiskosten, eventuele vervroegde afschrijving van je investering (verf, vloer, etc) toen je er in kwam etc.

En melden dat hij kan lappen of dat het verrekend wordt met de huur.
Als de bank beslag legt op de huur, wil je iets hebben om ze af te poeieren.

[cryptapix]

VVeld schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:16:
Vraagje tussendoor, als de eigenaar wel zijn betalingsverplicht was nagekomen zou de bank er ooit achtergekomen zijn? Dat hij zonder toestemming van de bank zijn huis verhuurt. Afgezien van het feit dat het niet toegestaan is. Ik denk dat het de makelaar helemaal niets kan schelen als die zn commissie maar krijgt.

Waarschijnlijk niet, maar wat wil je daarmee zeggen?

Dat de makelaar het niets kan schelen als hij zijn commissie maar krijgt, is natuurlijk een vreemde veronderstelling. Een goede makelaar maakt dat wel degelijk iets uit, want hij wil ook niet op zijn vingers worden getikt door de NVM. Bovendien leidt dat tot reputatieschade en hij kan ook nog eens aansprakelijk worden gesteld.

[RocketKoen]

VVeld schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:16:
Vraagje tussendoor, als de eigenaar wel zijn betalingsverplicht was nagekomen zou de bank er ooit achtergekomen zijn? Dat hij zonder toestemming van de bank zijn huis verhuurt. Afgezien van het feit dat het niet toegestaan is. Ik denk dat het de makelaar helemaal niets kan schelen als die zn commissie maar krijgt.

Zolang jij de hypotheek netjes betaalt komt de bank niet aan je deur om te controleren of je er wel woont.

[Divak]

VVeld schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 21:16:
Vraagje tussendoor, als de eigenaar wel zijn betalingsverplicht was nagekomen zou de bank er ooit achtergekomen zijn? Dat hij zonder toestemming van de bank zijn huis verhuurt. Afgezien van het feit dat het niet toegestaan is. Ik denk dat het de makelaar helemaal niets kan schelen als die zn commissie maar krijgt.

Zolang hij de hypotheek netjes betaalt is er in principe niets aan de hand, maar als je jezelf uitschrijft op het adres (en zelfs uitschrijft in Nederland) dan zal er wel snel een belletje kunnen gaan rinkelen. Dat is behoorlijk glas ijs om daar op te gokken.

[Anoniem: 39993]

Divak schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 08:04:
[...]

Zolang hij de hypotheek netjes betaalt is er in principe niets aan de hand, maar als je jezelf uitschrijft op het adres (en zelfs uitschrijft in Nederland) dan zal er wel snel een belletje kunnen gaan rinkelen. Dat is behoorlijk glas ijs om daar op te gokken.

Banken hebben geen toegang tot de basisregistratie persoonsgegevens en er is ook geen ambtenaar die even uitzoekt waar jij je hypotheek hebt lopen om dan de bank even te informeren hoor. De bank int elke maand de hypotheekrente en eventuele aflossing en heeft zich goed ingedekt om de risico's zo klein mogelijk te houden. Ze gaan zonder financiële prikkel echt niet actief controleren of je je aan alle voorwaarden houdt. Dat hoeft ook niet, want als achteraf blijkt dat je je er niet aan houdt dan zijn de gevolgen niet voor de bank (die heeft zich immers goed ingedekt). Ze moeten zorgen dat de vordering niet dermate groot wordt, dat een eventuele verkoop hem niet meer dekt. Daarom gaan ze dus wel dingen controleren als je stopt met betalen of langzaam een achterstand gaat opbouwen.

[Yucon]

PROnline schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 16:12:
[...]


strekking van het verhaal staat en valt met de executiewaarde mèt huurder t.o.v. de hypotheekschuld.

Executiewaarde met huurders >= schuld, lekker kunnen blijven zitten in principe.
Executiewaarde met huurders < schuld, en executiewaarde zonder huurders aanzienlijk beter, krijg je een redelijke oprottermijn van de rechter afhankelijk van hoe lang je al huurt.

Zoek eens uit wanneer de huidige eigenaar het pand gekocht heeft? Met de huidige huizenprijzen is dat idee van "Executiewaarde met huurders >= schuld" een stuk minder onwaarschijnlijk dan het rond 2010 was. Vergeet niet dat je ook in die situatie wel wat blufpoker van de bank kunt verwachten, dus de huidige opstelling betekent nog niet automatisch dat je met het slechte scenario te maken hebt.

Zeker als hij naar Bali is is het onwaarschijnlijk dat hij twee weken voor z'n vertrek nog even een appartementje koopt.

[ Voor 17% gewijzigd door Yucon op 23-08-2018 08:30 ]

[bonzz.netninja]

Geen idee of het een optie is, maar kun je niet een deal sluiten met de bank om dat pand te gaan kopen? Bank wil er sowieso van af met zo min mogelijk gedoe....

[koksie]

Ik zou eens de hypotheekakte en koopakte opvragen bij het kadaster en kijken hoe hoog de hypotheek was. Dan kun je je een beeld vormen van de restschuld en die vergelijken met de taxatiewaarde in verhuurde staat. Dat geeft je een idee om hoeveel geld dit geval draait.

[We Are Borg]

Anoniem: 39993 schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 20:26:
Reken er zelfs maar op dat de borg ook weg is. Ik kan me voorstellen dat ze daar in Indonesië niet veel gaan doen om jouw vordering te incasseren.

Niet aan gedacht maar wel een terecht punt Zelf 1 keer gehuurd in mijn leven en de borg terugkrijgen was toen ook al een punt (financieel zat het niet lekker bij de verhuurder). Uiteindelijk wel gelukt, maar in het geval van de TS zou ik daar eens goed over nadenken zoals @Anoniem: 39993 al aangeeft.

[Xieoxer]

Hallo iedereen,

Bedankt voor jullie informatie! Ik kan daar echt iets mee!

Ik heb de stoute schoenen aangedaan en de bank gebeld. Ik kreeg een mevrouw aan de lijn die mij precies kon vertellen wat er gaande was. Ze zijn al een tijdje bezig met deze issue. Meneer is moeilijk te bereiken omdat hij zelf in het buitenland zit. Ze gaan de komende weken mij schriftelijk op de hoogte stellen dat ze beslag gaan legen op de huurovereenkomst. Dit houdt ik dat ik mijn huur moet overschrijven naar de bank ip.v verhuurder. De huur is op dit moment hoger dan de hypotheek.

Enige probleem waar ik mee zit is dat ik komende 3 maanden een afspraak heb gemaakt met de verhuurder. De wasmachine en over waren stuk en daar moest een oplossing voor gezocht worden. Na weken lang mailen met elkaar hadden we een akkoord dat ik de wasmachine en over zou voorschieten en dat ik dat kon aftrekken op de huur. Dit was helaas wel verspreid over meerdere maanden. Ik heb dit met mijn collega's besproken en hun huren zelf ook een appartement. Volgens hun was het heel normaal om zo regeling te treffen. Ik was in eerste instantie huiverig op dit plan, maar heb toch gedaan.

Ik heb de bank verteld over dat ik een regeling heb met de verhuurder. De bank stond eerst niet te springen dat ik niet de volledige huur ga betalen aan de bank. In eerste instantie dreigde mevrouw dat het niet hun probleem is, maar ik bleef me verzetten en het lijkt er op dat we een akkoord hebben. Ik heb namelijk gezegd dat ik niet mee zou werken als de bank niet mee denkt met de bewoners. Ik heb niet voor gekozen dat ik in deze problemen zit.

Even voor jullie: hij heeft een Nederlandse rekeningnummer. In theorie zou zijn Nederlandse rekeningnummer kunnen worden bevriest door de bank. Ik betaal mijn huur naar zijn Nederlandse rekeningnummer. De hypotheek is wel bij een andere bank afgesloten.

Ik en mijn vriendin zien geen toekomst in dit huis, daarom willen wij dit huis ook niet kopen. Het is te klein om een gezin te starten.

Jullie horen snel meer van me!

[ Voor 10% gewijzigd door Xieoxer op 23-08-2018 09:47 ]

[Anoniem: 39993]

Hebben ze ook aangegeven wat ze naast het beslagleggen op de huurovereenkomst gaan doen? Zijn ze voornemens om het appartement verhuurd of vrij van huurders te verkopen? Ik vrees voor je dat ze overigens alleen beslag gaan leggen op de huurpenningen, niet op de overeenkomst. Die zal tussen jou en de verhuurder blijven.

Ik zie dit niet direct als een positieve wending.

En een oven en wasmachine voorschieten? Daar zou ik dus nooit in meegaan. De verhuurder heeft jouw borg al in beheer, dus dat doet hij daar maar van. En dan terugbetaling spredien over meerdere maanden..... de shit is inderdaad zo groot als ik al vreesde.

Zorg dat je asap iets anders gaat zoeken, tenzij de bank aangeeft te willen gaan veilen in verhuurde staat.

[Question Mark]

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 09:43:
Ze gaan de komende weken mij schriftelijk op de hoogte stellen dat ze beslag gaan legen op de huurovereenkomst. Dit houdt ik dat ik mijn huur moet overschrijven naar de bank ip.v verhuurder. De huur is op dit moment hoger dan de hypotheek.

Ik neem aan dat een bank daar een uitspraak van een rechtbank voor nodig heeft. Prima dat een bank je op de hoogte stelt van iets wat zij willen bewerkstelligen, maar daar hoef je niet aan mee te werken.

Jij hebt een overeenkomst met je verhuurder, en die moet je gewoon na blijven komen. De bank gaat maar beslag leggen op die Nederlandse rekening om zo aan hun geld te komen.

Ik zou even advies in gaan winnnen met betrekking tot dit punt.

[Anoniem: 39993]

Question Mark schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 10:07:
[...]

Ik neem aan dat een bank daar een uitspraak van een rechtbank voor nodig heeft. Prima dat een bank je op de hoogte stelt van iets wat zij willen bewerkstelligen, maar daar hoef je niet aan mee te werken.

Jij hebt een overeenkomst met je verhuurder, en die moet je gewoon na blijven komen. De bank gaat maar beslag leggen op die Nederlandse rekening om zo aan hun geld te komen.

Ik zou even advies in gaan winnnen met betrekking tot dit punt.

Ben maar niet bang. Er komt een vonnis. Maar da's gewoon een "hamerstuk".

[Question Mark]

Dat weet ik, maar ik denk dat TS nog niets moet gaan veranderen zonder dat vonnis. Dat is wat ik even aangeef.

[cryptapix]

Question Mark schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 10:07:
[...]

Ik neem aan dat een bank daar een uitspraak van een rechtbank voor nodig heeft. Prima dat een bank je op de hoogte stelt van iets wat zij willen bewerkstelligen, maar daar hoef je niet aan mee te werken.

Jij hebt een overeenkomst met je verhuurder, en die moet je gewoon na blijven komen. De bank gaat maar beslag leggen op die Nederlandse rekening om zo aan hun geld te komen.

Onzin. De bank krijgt heel eenvoudig verlof van de voorzieningenrechter om beslag te leggen op de vordering van de verhuurder op de huurder (de huurder zal nieteens weten van die procedure, die wordt namelijk niet gehoord). De huurder heeft dan geen enkele keus aan wie hij betaalt. Ja dat heeft hij wel, maar als hij ervoor kiest om toch aan de verhuurder te betalen dan kan hij het gewoon nog een keer aftikken aan de bank (als beslaglegger).

Die regeling mbt de apparatuur is niet zo een probleem. Als de huurder jegens de verhuurder zich op verrekening kan beroepen (en dat lijkt hier het geval te zijn), dan kan hij dat ook jegens de beslaglegger. De bank heeft dus helemaal geen keuze. Pech voor de bank dus; die krijgt gewoon minder.

Dat hele beslag is dus helemaal geen probleem voor de TS. Het enige echte probleem van de TS is de vraag of de bank gaat executeren. Als dat het geval is, dan zal zij naar alle waarschijnlijkheid een ontruimingsprocedure starten (tegen TS) en kan TS op zoek naar wat anders. Iedereen blijft maar aansturen op kopen van het appartement, maar ik heb TS nog geen enkele keer iets horen zeggen dat ook maar enigszins in de buurt komt van het willen kopen van het appartement.

[ Voor 3% gewijzigd door cryptapix op 23-08-2018 10:37 ]

[Question Mark]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 10:36:
[...]
De bank krijgt heel eenvoudig verlof van de voorzieningenrechter om beslag te leggen op de vordering van de verhuurder op de huurder (de huurder zal nieteens weten van die procedure, die wordt namelijk niet gehoord).

Da's toch exact wat ik zeg? De bank zal eerst langs de rechter moeten, voordat TS zijn betalingen aan moet gaan passen.

[Anoniem: 39993]

Question Mark schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 10:46:
[...]

Da's toch exact wat ik zeg? De bank zal eerst langs de rechter moeten, voordat TS zijn betalingen aan moet gaan passen.

De bank heeft die procedure al gestart en de TS krijgt die stukken tegelijk met de brief waarin de bank aangeeft dat hij voortaan de huur naar een ander rekeningnummer moet overmaken. TS krijgt niet een simpel briefje, maar een pak papier.

[cryptapix]

Question Mark schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 10:46:
[...]

Da's toch exact wat ik zeg? De bank zal eerst langs de rechter moeten, voordat TS zijn betalingen aan moet gaan passen.

Je zegt dat hij niet mee hoeft te werken, maar hij heeft geen keus. Hij zal gewoon geconfronteerd worden met een beslag terwijl hij niet wist dat er een procedure over liep. Die procedure is echt niet veel meer dan 4 bladzijden papier naar de rechtbank sturen en wachten op een stempeltje. De bank hoeft ook niet zoals jij zegt beslag te leggen op de Nederlandse bankrekening. Zij legt gewoon beslag op de vordering van de verhuurder op TS.

En dat hij tot die tijd de overeenkomst met de verhuurder moet nakomen ligt aanzienlijk genuanceerder. Die overeenkomst kan hij (mogelijk) ook nakomen door vanaf nu geen geld meer over te maken naar de verhuurder, maar de verschuldigde huurpenningen te verrekenen met de vordering die TS op verhuurder heeft of kan hebben (oa schade, de apparatuur, etc.). Ik zou dus nu niet zonder meer geld blijven overmaken naar de verhuurder.

[manzonderdas]

wat ik wel ook merk is dat er meer partijen betrokken zijn: de bank waarop het geld gestort wordt, en de hypotheekverstrekker, die niet dezelfde is. Ik vraag me af of de TS met de bank gebeld heeft (die de huur ontvangt), dan wel met de hypotheekverstrekker (die volgens mij de beslisser is over het al dan niet gedwongen verkopen en dergelijke)?

Zou een groot verschil kunnen maken. Verder ken ik te weinig van de Nederlandse situatie over wat wijs is, en zou ik zelf eerder mijn licht opsteken bij een juridisch loket/advocaat/rechtsbijstand

[Question Mark]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 11:18:
[...]


Je zegt dat hij niet mee hoeft te werken, maar hij heeft geen keus.

Ik probeer aan te geven dat hij niet mee hoeft te werken, zonder uitspraak van een rechtbank.

Totdat een bank die uitspraak heeft (wat idd een formaliteit is), kan een bank veel willen maar verandert er weinig.

[lmno31]

Zou de TS nu niet relatief goedkoop aan een appartement kunnen komen als hij het zou kopen. Als het appartement niet meer voldoet ivm gezinsuitbreiding of de planning daarvoor in de nabije toekomst, dan weer verkopen tegen de marktwaarde. Bovendien kan de TS dan nu nog gewoon blijven wonen en niet op stel en sprong iets anders moeten zien te vinden.

[cryptapix]

manzonderdas schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 11:41:
wat ik wel ook merk is dat er meer partijen betrokken zijn: de bank waarop het geld gestort wordt, en de hypotheekverstrekker, die niet dezelfde is. Ik vraag me af of de TS met de bank gebeld heeft (die de huur ontvangt), dan wel met de hypotheekverstrekker (die volgens mij de beslisser is over het al dan niet gedwongen verkopen en dergelijke)?

Zou een groot verschil kunnen maken. Verder ken ik te weinig van de Nederlandse situatie over wat wijs is, en zou ik zelf eerder mijn licht opsteken bij een juridisch loket/advocaat/rechtsbijstand

Waarom zou er contact zijn met de bank die het geld ontvangt?

Question Mark schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 11:45:
[...]

Ik probeer aan te geven dat hij niet mee hoeft te werken, zonder uitspraak van een rechtbank.

Totdat een bank die uitspraak heeft (wat idd een formaliteit is), kan een bank veel willen maar verandert er weinig.

Daar ben ik het mee eens, hij moet niet nu al geld gaan overmaken naar die bank (hypothekverstrekker).

lmno31 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 11:47:
Zou de TS nu niet relatief goedkoop aan een appartement kunnen komen als hij het zou kopen. Als het appartement niet meer voldoet ivm gezinsuitbreiding of de planning daarvoor in de nabije toekomst, dan weer verkopen tegen de marktwaarde. Bovendien kan de TS dan nu nog gewoon blijven wonen en niet op stel en sprong iets anders moeten zien te vinden.

Waarom zou de bank daaraan meewerken? Daar zijn veel te veel haken en ogen aan. Als de bank wil verkopen, dan moet dat in beginsel via een openbare veiling. Wil de bank daarvan afwijken en een zogenaamde onderhandse verkoop willen doen, dan heeft zij daarvoor toestemming van de rechter nodig. Wat moet de bank dan aanvoeren als reden? "We vinden de TS een prima kerel, het bod is hoger dan de hypotheekschuld dus wij zijn blij. Rechter, mogen we toestemming?". De rechter zal dan toch wel zijn vraagtekens zetten. Is dit wel een goede prijs? Waaruit blijkt dat? etc. Als de bank al de moeite wil doen om onderhands te verkopen (en dus naar rechter te moeten), dan ligt het veel meer voor de hand om een makelaar in te schakelen. Bij het vragen om toestemming aan de rechter kan dan simpelweg worden gezegd "de woning is op de markt geweest, er waren X biedingen en we kiezen voor de hoogste bieder". Grote kans dat de rechter dan akkoord geeft. En dan komt daar ook nog bij dat de verhuurder ook nog dwars kan gaan liggen als hij het niet eens is met de verkoopprijs en daarvoor goede argumenten heeft. Hij heeft immers belang bij een hoge opbrengst.

Maar nogmaals, de TS heeft nergens blijk gegeven van het eventueel willen kopen van de woning.

[ Voor 3% gewijzigd door cryptapix op 23-08-2018 12:08 ]

[Anoniem: 39993]

TS heeft aangegeven de woning niet te willen kopen. Dus die discussie is klaar. TS moet zich nu vooral bezig gaan houden met damage control en dan wel de control van zijn eigen damage en niet die van de verhuurder of bank. Dat zoeken die 2 laatsten fijn samen maar uit.

Zoals ik de situatie nu zie, doet TS er het beste aan om morgen vrij te nemen en te beginnen met de zoektocht naar iets anders en het inwinnen van juridisch advies over het verrekenen van vorderingen op een verhuurder in het geval van huurbeslag door een bank. De enige uitweg die ik nu zie, is dat de bank denkt het appartement verhuurd voor voldoende geld te kunnen verkopen om de hypotheek + betalingsachterstand + kosten te dekken. Daar zal de verhuurder niet blij mee zijn (want die gaat een hoop geld mislopen), maar het appartement verhuren en de kluit belazeren waren zijn keuzes dus daar moet je niet van wakker liggen. Ik acht die kans vrij klein. Ik vermoed dat de situatie "huurbeslag" van heel korte duur zal zijn, meer als overbrugging tot de ontruiming gestart kan worden. Daar zou je zelfs uit op kunnen maken, dat het goed mogelijk is dat de bank denkt dat een executieverkoop zonder huurder zelfs niet voldoende op gaat leveren. Dat is damage control, van de bank dus.

[Brent]

Of en zoja hoe verliest een huurcontract zijn rechtsgeldigheid in zo'n situatie?

[Anoniem: 39993]

Brent schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 13:46:
Of en zoja hoe verliest een huurcontract zijn rechtsgeldigheid in zo'n situatie?

Via de rechter, waar de bank zich zal beroepen op het huurbeding en ontbinding en ontruiming zal eisen. Moet wel raar lopen willen ze geen gelijk krijgen.

[Tommie12]

Het is al goed nieuws dat de huur hoger is dan de hypotheek.
Met een beslag van de bank (uitgesproken door de rechter), heeft de bank ineens geen probleem meer.
De hypohteek wordt betaald, en voor de rest hebben ze waarschijnlijk geen zin om verdere stappen te nemen, want dat is gehannes en kost tijd.
Zorg dan wel dat je die oven en wasmachine zo snel mogelijk terug krijgt, en doe dat niet meer.

Als je daar ooit vertrekt, dan zou ik wel een paar maanden op voorhand minstens het 'overschot' deel niet meer storten om aan je waarborg terug te geraken. Die in Bali gaan halen kan leuk zijn, maar het is niet zeker of er nog iets van overblijft.

[Brent]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 13:59:
[...]

Via de rechter, waar de bank zich zal beroepen op het huurbeding en ontbinding en ontruiming zal eisen. Moet wel raar lopen willen ze geen gelijk krijgen.

Vanaf moment van uitspraak (op zijn vroegst) lijkt me?

[Stoney3K]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 13:59:
[...]

Via de rechter, waar de bank zich zal beroepen op het huurbeding en ontbinding en ontruiming zal eisen. Moet wel raar lopen willen ze geen gelijk krijgen.

Staat er in dat huurbeding niet dat de verhuurder een plicht heeft om de huurders een alternatief te bieden?

En als dat niet zo is, hoe zit het dan met urgentie bij bijvoorbeeld woningcorporaties? Want zoiets lijkt me toch wel onder "urgent" vallen...

[Anoniem: 39993]

Tommie12 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:09:
Het is al goed nieuws dat de huur hoger is dan de hypotheek.
Met een beslag van de bank (uitgesproken door de rechter), heeft de bank ineens geen probleem meer.
De hypohteek wordt betaald, en voor de rest hebben ze waarschijnlijk geen zin om verdere stappen te nemen, want dat is gehannes en kost tijd.
Zorg dan wel dat je die oven en wasmachine zo snel mogelijk terug krijgt, en doe dat niet meer.

Als je daar ooit vertrekt, dan zou ik wel een paar maanden op voorhand minstens het 'overschot' deel niet meer storten om aan je waarborg terug te geraken. Die in Bali gaan halen kan leuk zijn, maar het is niet zeker of er nog iets van overblijft.

Het is een bank, geen vastgoedonderneming. Die kerel in Bali gaat nog veel meer problemen veroorzaken, want vastgoed moet beheerd en onderhouden worden.... er moeten belastingen over betaald worden... noem maar op. Daar is hij voor verantwoordelijk, maar dat gaat hij echt niet regelen. Er is al sprake van een betalingsachterstand. De bank wil maar 1 ding: af van deze hypotheek. Die gaan niet wachten tot andere instanties of rechtspersonen gaan procederen om via gedwongen verkoop hun geld te krijgen. Dat zijn ze liever voor, al zullen ze daar ook wel redelijk ingedekt zijn.

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:14:
[...]


Staat er in dat huurbeding niet dat de verhuurder een plicht heeft om de huurders een alternatief te bieden?

En als dat niet zo is, hoe zit het dan met urgentie bij bijvoorbeeld woningcorporaties? Want zoiets lijkt me toch wel onder "urgent" vallen...

Dat huurbeding is enkel ter bescherming van de bank, niet van een eventuele illegale huurder. Daar staat in dat de verhuurder het pand niet mag verhuren en dat de bank het recht heeft om onmiddellijke ontruiming te eisen.

Urgentie: hiervoor gelden gewoon de normale criteria. Kun je dus ook vergeten.

Natuurlijk is de verhuurder verplicht om de TS schadeloos te stellen. Maar ik wens je veel succes om je schade te gaan claimen bij iemand die op Bali zit en net door de bank van zijn appartement afgeholpen is vanwege wanbetaling (want daar begon het hele riedeltje mee). Een kale kip in NL is al niet te plukken, laat staan een kale kip op Bali. Daar wil je zo ver mogelijk vandaan blijven (die kale kip, Bali kan best leuk zijn ).

[ Voor 28% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-08-2018 14:23 ]

[DukeBox]

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 09:43:
Ik en mijn vriendin zien geen toekomst in dit huis, daarom willen wij dit huis ook niet kopen.

Even kort door de bocht maar je geeft je geld dus liever iedere maand weg dan dat je het in een 'stenen' spaarpot stopt ?

[cryptapix]

DukeBox schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:24:
[...]

Even kort door de bocht maar je geeft je geld dus liever iedere maand weg dan dat je het in een 'stenen' spaarpot stopt ?

Stel je die vraag ook bij mensen die een (nieuwe) auto leasen ipv kopen? Er zijn veel redenen denkbaar om te huren ipv kopen: geen risicos/meer zekerheid mbt kosten, geen risico op waardedaling, flexibeler, etc.

[LordSinclair]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:25:
[...]

Stel je die vraag ook bij mensen die een (nieuwe) auto leasen ipv kopen? Er zijn veel redenen denkbaar om te huren ipv kopen: geen risicos/meer zekerheid mbt kosten, geen risico op waardedaling, flexibeler, etc.

Daarnaast zijn de overhead kosten (kosten koper, overdrachtsbelasting e.d.) ook zo hoog dat dat nooit terugverdiend als je er even wilt wonen.

[Theo]

DukeBox schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:24:
[...]

Even kort door de bocht maar je geeft je geld dus liever iedere maand weg dan dat je het in een 'stenen' spaarpot stopt ?

Woning kopen vereist een eigen kapitaal van al snel 15K plus een vast dienstverband met een redelijk salaris.

Niet iedereen heeft dat..

---

TS doet er wel verstandig aan om de huur naar de NL bankrekening over te maken, en niet naar de bank zelf. Wellicht kan de bank beslag leggen op de NL bankrekening van de woningeigenaar.

Tevens lijkt het mij heel erg raadzaam om na te gaan wat de hypotheekschuld is, en hoe dit in verhoudihg staat tot de actuele woningwaarde. Indien dit <50% is kun je met de bank bespreken dat zij de woning veilen inclusief huurders.
Indien de schuld >50% van de actuel;e woningwaarde is zal de TS (liefst vandaag) al moeten gaan zoeken naar een andere huurwoning, een vordering sturen naar de verhuurder voor de kosten van de verhuizing en deze kosten in mindering brengen op de maandelijkse huur.

Bedenk dat TS en bank niks met elkaar te maken hebben, Bank heeft een overeenkomst met woningeigenaar, en TS heeft ook een overeenkomst met woningeigenaar. Maar onderling hebben ze niks met elkaar te maken en zijn ze niks aan elkaar verplicht (behalve als daar door een rechter expliciet beslist is)

[ Voor 56% gewijzigd door Theo op 23-08-2018 14:33 ]

[DukeBox]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:25:
Stel je die vraag ook bij mensen die een (nieuwe) auto leasen ipv kopen? Er zijn veel redenen denkbaar om te huren ipv kopen: geen risicos/meer zekerheid mbt kosten, geen risico op waardedaling, flexibeler, etc.

Vandaar ook 'kort door de bocht' en verder nee, omdat een auto geen spaarpot is.. juist nu wanneer er een verwachting (!=zekerheid) dat de huizen prijzen stijgen en TS zelf al aangeeft dat de huurprijs hoger is dan de hypotheek.

@Theo Zie opmerking hier onder, dat was meer wat ik bedoelde.
Ik weet verder niet hoe flexibel de bank is maar mogelijk kan een koop voor beiden (bank & TS) een hele interessante optie zijn. Zou als TS zijnde hoe dan ook nooit de bank laten weten dat er een intentie is om (al dan niet ver in de toekomst) het appartement te verlaten.

[ Voor 22% gewijzigd door DukeBox op 23-08-2018 14:36 ]

[Anoniem: 39993]

"Te" kort door de bocht. Spaarpot is ook niet de juiste benaming, meer "lange termijn investering".

[DukeBox]

@Anoniem: 39993 Tnx, dat is inderdaad meer wat ik bedoel.

[Stoney3K]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:17:
Dat huurbeding is enkel ter bescherming van de bank, niet van een eventuele illegale huurder. Daar staat in dat de verhuurder het pand niet mag verhuren en dat de bank het recht heeft om onmiddellijke ontruiming te eisen.

Daarmee impliceer je dat de huurder ook verwijtbaar is en een eventuele woningnood dus zijn eigen stomme schuld is. Als de makelaar te goeder trouw gehandeld heeft, heeft een huurder dan nog altijd de plicht om na te trekken of het wel zuivere koffie is?

Nu creëer je wel een situatie waarin je een huurder compleet buiten zijn schuld om op (letterlijk) straat gooit en er in principe geen optie is voor een andere woning die hij per direct zou kunnen betrekken. Vind je dat juist?

[Anoniem: 922281]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:35:
[...]


Daarmee impliceer je dat de huurder ook verwijtbaar is en een eventuele woningnood dus zijn eigen stomme schuld is. Als de makelaar te goeder trouw gehandeld heeft, heeft een huurder dan nog altijd de plicht om na te trekken of het wel zuivere koffie is?

Nu creëer je wel een situatie waarin je een huurder compleet buiten zijn schuld om op (letterlijk) straat gooit en er in principe geen optie is voor een andere woning die hij per direct zou kunnen betrekken. Vind je dat juist?

Wat is het alternatief denk je? Een bank verplichten het onderpand inclusief huurder te moeten laten verkopen? Dat zou betekenen dat het risico voor banken omhoog schiet, en de rente voor een hypothecaire lening dus ook. No thanks.

[Stoney3K]

Anoniem: 922281 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:43:
[...]

Wat is het alternatief denk je? Een bank verplichten het onderpand inclusief huurder te moeten laten verkopen? Dat zou betekenen dat het risico voor banken omhoog schiet, en de rente voor een hypothecaire lening dus ook. No thanks.

Niet direct, maar het lijkt me toch best een prima reden voor een urgentieverklaring zodat je niet vast zit aan wachtlijsten. Als je al genoeg verdient voor de vrije sector, dan is het probleem veel minder groot, want daar is per direct wel iets anders in te vinden. Maar niet als je een appartement voor 500 euro in de maand huurt van een makelaar.

Als je al huurt omdat je geen hypotheek kan krijgen, heeft het onderhands verkopen sowieso geen zin.

[ Voor 16% gewijzigd door Stoney3K op 23-08-2018 14:48 ]

[cryptapix]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:35:
[...]


Daarmee impliceer je dat de huurder ook verwijtbaar is en een eventuele woningnood dus zijn eigen stomme schuld is. Als de makelaar te goeder trouw gehandeld heeft, heeft een huurder dan nog altijd de plicht om na te trekken of het wel zuivere koffie is?

Nu creëer je wel een situatie waarin je een huurder compleet buiten zijn schuld om op (letterlijk) straat gooit en er in principe geen optie is voor een andere woning die hij per direct zou kunnen betrekken. Vind je dat juist?

Nou, compleet buiten zijn schuld vind ik wel ver gaan. Als huurder kun je geen hypothecair bericht opvragen van de woning. Als er een hypotheek op de woning rust, zou je de hypotheekakte ook kunnen opvragen, maar kun je er eigenlijk al gif op innemen dat er een huurbeding in staat.

De vraag is of de TS niet aan de verhuurder (of diens makelaar) had moeten vragen of de hypotheekhouder (als die er is) er wel akkoord mee is.

verder wat @Anoniem: 922281 zegt.

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:46:
[...]


Niet direct, maar het lijkt me toch best een prima reden voor een urgentieverklaring zodat je niet vast zit aan wachtlijsten.

Als je al huurt omdat je geen hypotheek kan krijgen, heeft het onderhands verkopen sowieso geen zin.

Als je op deze manier een urgentieverlkaring kunt krijgen, zal daar veel misbruik van worden gemaakt.

[Aganim]

DukeBox schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:24:
[...]

Even kort door de bocht maar je geeft je geld dus liever iedere maand weg dan dat je het in een 'stenen' spaarpot stopt ?

Waarom zou je nu een appartement kopen wat je in eerste instantie eigenlijk al niet wilt hebben? De huizenprijzen zijn torenhoog op dit moment, nu een appartement kopen waar je over 1 à 2 jaar weer uit wilt kan uiteindelijk een bijzonder slechte investering blijken. Waarschijnlijk nog weinig afgelost tegen die tijd, dus als de bubbel barst zit je met een huis waar je bij verkoop op mag toeleggen als je pech hebt.

[Stoney3K]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:49:
Als je op deze manier een urgentieverlkaring kunt krijgen, zal daar veel misbruik van worden gemaakt.

Dat opzettelijke misbruik lijkt me er toch redelijk eenvoudig uit te filteren. Want hoe pak je zoiets aan? Persoon A koopt een woning met hypotheek, verhuurt hem aan persoon B en dan? Laat ie 'vrijwillig' bij een bank een hint van een huurbeding vallen of wat?

Daar zal geen rechter iets mee doen, die zal nog altijd een uitspraak moeten doen over het huurbeding en daar kan ook iets in staan over een urgentieverklaring of niet. Als blijkt dat de huurders werkelijk van niets wisten, dan is dat gewoon reden voor urgentie IMO.

Wanneer verhuurder en huurder onder één hoedje spelen dan komt dat in de rechtszaak echt wel naar voren, en dan is het gewoon fraude.

[Xieoxer]

DukeBox schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:24:
[...]

Even kort door de bocht maar je geeft je geld dus liever iedere maand weg dan dat je het in een 'stenen' spaarpot stopt ?

Wij zijn gaan huren omdat het voor beiden de eerste keer was dat we op ons zelf gingen wonen en tevens ook nog gelijk samen. Een grote stap. Een huis gelijk kopen was te riskant. Inmiddels wonen we klein jaartje samen en wouden we pas eind volgend jaar op zoek gaan naar een nieuwe woning en dat meteen kopen.

Als we nu onze woning zouden moeten verlaten, gaan we waarschijnlijk gelijk iets kopen. Maar ik had het liever nog even uitgesteld in verband met sparen.

[Anoniem: 922281]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:55:
...Als blijkt dat de huurders werkelijk van niets wisten, dan is dat gewoon reden voor urgentie IMO.
....

Ze konden het weten. Een hypotheekakte is gewoon openbare informatie.

[Stoney3K]

Anoniem: 922281 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:01:
[...]

Ze konden het weten. Een hypotheekakte is gewoon openbare informatie.

Fair point, alleen is dan wel de vraag: Hoe veel due diligence ben je als huurder verplicht om te doen? Zou je elke woning waar je een huurovereenkomst van wil tekenen, ook opvragen bij het kadaster?

[Xieoxer]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:04:
[...]


Fair point, alleen is dan wel de vraag: Hoe veel due diligence ben je als huurder verplicht om te doen? Zou je elke woning waar je een huurovereenkomst van wil tekenen, ook opvragen bij het kadaster?

Tevens lijkt het mij meer de taak van de makelaar? Persoonlijk vind ik dat de makelaar ook fouten heeft gemaakt bij het verhuren van het appartement. Als zij dieper was gaan vragen bij haar klant of alles in orde was, dan had ze kunnen zien dat er geen toestemming was van de bank. Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

[Reptile209]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:04:
[...]


Fair point, alleen is dan wel de vraag: Hoe veel due diligence ben je als huurder verplicht om te doen? Zou je elke woning waar je een huurovereenkomst van wil tekenen, ook opvragen bij het kadaster?

Zou je eigenlijk wel moeten doen, zeker als je van een 'particulier' huurt. Bij grote vastgoedcorporaties, investeringsmaatschappijen, etc. kan je er wel vanuit gaan dat ze geen (reguliere) hypotheek hebben lopen. Maar als ome Henk zijn huis gaat verhuren dan kan je er (juist) vergif op innemen dat daar een hypotheek op rust. En dus dat het zeer waarschijnlijk niet verhuurd mag worden.

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]


Tevens lijkt het mij meer de taak van de makelaar? Persoonlijk vind ik dat de makelaar ook fouten heeft gemaakt bij het verhuren van het appartement. Als zij dieper was gaan vragen bij haar klant of alles in orde was, dan had ze kunnen zien dat er geen toestemming was van de bank. Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

De makelaar zal zich vast ingedekt hebben met een contract met de verhuurder, waarin staat dat verhuurder het pand mag verhuren zonder belemmeringen. En dan zal het de makelaar een worst wezen of dat echt zo is, hij kan dan met droge ogen beweren dat alles in orde is. Maar ik zou hem er hoe dan ook bij de NVM bijlappen, want waarschijnlijk had de makelaar prima kunnen weten dat deze situatie niet klopte.

[ Voor 38% gewijzigd door Reptile209 op 23-08-2018 15:12 ]

[Anoniem: 922281]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:04:
[...]


Fair point, alleen is dan wel de vraag: Hoe veel due diligence ben je als huurder verplicht om te doen? Zou je elke woning waar je een huurovereenkomst van wil tekenen, ook opvragen bij het kadaster?

Bij een particuliere huurder lijkt me dat een goed idee. Bij een woco lijkt het me niet zo nodig.

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
Tevens lijkt het mij meer de taak van de makelaar? Persoonlijk vind ik dat de makelaar ook fouten heeft gemaakt bij het verhuren van het appartement. Als zij dieper was gaan vragen bij haar klant of alles in orde was, dan had ze kunnen zien dat er geen toestemming was van de bank. Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

Die lijkt me dan ook aansprakelijk voor (tenminste een deel van) de schade. Alleen heb je daar niet direct een vervangende woning mee..

[Stoney3K]

Reptile209 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]

Zou je eigenlijk wel moeten doen, zeker als je van een 'particulier' huurt. Bij grote vastgoedcorporaties, investeringsmaatschappijen, etc. kan je er wel vanuit gaan dat ze geen (reguliere) hypotheek hebben lopen. Maar als ome Henk zijn huis gaat verhuren dan kan je er (juist) vergif op innemen dat daar een hypotheek op rust. En dus dat het zeer waarschijnlijk niet verhuurd mag worden.

Het ging in dit geval ook niet om het huis van ome Henk maar om een makelaar, TS heeft ook "bemiddelingskosten" moeten betalen.

Dat de makelaar naar Bali is verhuisd is in dit geval wel al verdacht, maar als je van een makelaar huurt, dan mag je normaal niet verwachten dat het een object betreft met hypotheek. Net zoals een autodealer geen gestolen auto's verkoopt.

[Brent]

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]

Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

Deze kun je alvast terugvorderen. Dit is niet legaal (en elke makelaar doet het).

https://www.woonbond.nl/v...et-ik-betalen-bemiddeling

[Hielko]

Xieoxer schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:32:
De bank vertelde dat meneer nog steeds een hypotheek achterstand heeft en gemeld heeft dat er geen huurders meer in het appartement zit. De bank ging vandaag controleren of dat nou echt zo is, maar helaas voor de bank was dat niet zo. De bank wil beslag leggen op de huur en dreigt helaas weer dat wij komende weken het appartement moeten gaan verlaten.

Mijn vraag is of jullie zo iets mee hebben gemaakt? En hebben jullie misschien wat advies voor me dat ik kan gebruiken?

Waar in Nederland staat het appartement? De huizenprijzen stijgen in de meeste delen van het land redelijk rap, dus de kans is aardig groot dat de waarde van de woning groter is dan het hypotheekbedrag. Indien ja, zou ik zeker proberen om via een advocaat/jurist een deel van het geld dat overblijft van de verkoop van het huis te claimen. Als je denkt dat er niks overblijft dan heb je helemaal pech, want helaas gaat het recht van de bank om het huis te verkopen zonder verhuurders boven je eigen huurbescherming. Dus zodra ze via de rechter het huurbeding inroepen heb je waarschijnlijk nog een paar dagen of weken voordat je er uit moet.

[Anoniem: 922281]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:11:
[...]


Het ging in dit geval ook niet om het huis van ome Henk maar om een makelaar, TS heeft ook "bemiddelingskosten" moeten betalen.

Dat de makelaar naar Bali is verhuisd is in dit geval wel al verdacht, maar als je van een makelaar huurt, dan mag je normaal niet verwachten dat het een object betreft met hypotheek. Net zoals een autodealer geen gestolen auto's verkoopt.

Ik lees nergens dat het huis van de makelaar is, of kijk ik daar nou overheen?

Hielko schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:23:
[...]

Waar in Nederland staat het appartement? De huizenprijzen stijgen in de meeste delen van het land redelijk rap, dus de kans is aardig groot dat de waarde van de woning groter is dan het hypotheekbedrag.
...

Het huis wordt verhuurd. Dat is nogal een waardedrukkende factor, dus ik schat die kans juist niet zo groot in.

[ Voor 39% gewijzigd door Anoniem: 922281 op 23-08-2018 15:30 ]

[Stoney3K]

Anoniem: 922281 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:28:
[...]

Ik lees nergens dat het huis van de makelaar is, of kijk ik daar nou overheen?

De eigenaar van het huis is niet eens van belang. TS heeft een overeenkomst met een makelaar, en daarvan mag je bepaalde dingen verwachten omdat het zijn beroep is. Van een makelaar verwacht je bijvoorbeeld niet dat hij een huis verhuurt waar nog een hypotheek (met huurbeding) op rust. Dat noemen ze dus 'te goeder trouw' handelen.

Dat is niet direct het geval als je bij Henk de privé huisbaas huurt. Dan heb je meer onderzoeksplicht, waar die onderzoeksplicht bij een makelaar op de makelaar rust.

De makelaar waar TS mee te maken heeft is óf gewoon dom, óf een oplichter. Waarschijnlijk allebei

[Hielko]

Anoniem: 922281 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:28:
Het huis wordt verhuurd. Dat is nogal een waardedrukkende factor, dus ik schat die kans juist niet zo groot in.

Het huis wordt natuurlijk opgeleverd zonder huurders. Daarom bestaat het huurbeding, zodat de bank niet financiëel de boot ingaat omdat de eigenaar van het huis stiekem er een paar huurders in heeft gezet. Aansluitend daaraan, daarom heeft de TS een probleem: omdat hij eruit moet zodra dat huurbeding door de rechter wordt toegekend. Anders was er natuurlijk niks aan de hand voor de TS, kon ie er gewoon lekker blijven wonen en was het puur een probleem tussen de bank en zijn verhuurder geweest.

[Anoniem: 39993]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:35:
[...]


Daarmee impliceer je dat de huurder ook verwijtbaar is en een eventuele woningnood dus zijn eigen stomme schuld is. Als de makelaar te goeder trouw gehandeld heeft, heeft een huurder dan nog altijd de plicht om na te trekken of het wel zuivere koffie is?

Nu creëer je wel een situatie waarin je een huurder compleet buiten zijn schuld om op (letterlijk) straat gooit en er in principe geen optie is voor een andere woning die hij per direct zou kunnen betrekken. Vind je dat juist?

Even vooropgesteld: wat ik vind, is niet heel belangrijk. Het is zo en daar moet je dus naar handelen.
Ik ben het helemaal eens met je opmerking: de huurder is in deze situatie zwaar gedupeerd door de verhuurder. Iemand zwaar duperen is bij voorbaat niet juist.

Ik denk dat het ook wel een beetje wordt veroorzaakt door een (algemene) "ik ben heel erg beschermd" houding van huurders. Zeker als je van een particulier huurt, denk ik dat je als huurder beter heel erg goed uit kunt kijken. Vraag gerust eens bij het kadaster op welke rechtspersoon nou eigenlijk de eigenaar van de woning is. Is dat een natuurlijke persoon? Ga je die natuurlijke persoon dan op zijn blauwe ogen geloven, of ga je zekerheid zoeken over het al dan niet bestaan van een hypotheek met mogelijk zo'n huurbeding erin? Als je bij het kadaster ziet dat er een hypotheek is (dat is op zich vrij goedkoop op te vragen), dan zouden er al wel wat alarmbelletjes moeten gaan rinkelen, want "meestal" staat dan in de voorwaarden dat de eigenaar zelf de woning als hoofdverblijf moet gebruiken en deze niet (deels) mag verhuren. Dat kun je dan weer nakijken door de hypotheekakte op te vragen. Dat kost geloof ik een euro of 17.

Vergeet die makelaar. Die werkt niet voor jou en is ook niet degene die de woning aanbiedt. Die bemiddelt alleen tussen 2 personen en heeft geen verplichting om de door zijn klant aangeleverde gegevens te controleren. Hij zal zijn klant best gewaarschuwd hebben, maar de klant is uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor zijn daden. Zie het maar zo: als jij iets koopt via een advertentie (zo'n ouderwets "kleintje" in de krant) en achteraf blijkt het iets illegaals te zijn, is de krant dan aansprakelijk?

[Stoney3K]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:51:
[...]
Vergeet die makelaar. Die werkt niet voor jou en is ook niet degene die de woning aanbiedt. Die bemiddelt alleen tussen 2 personen en heeft geen verplichting om de door zijn klant aangeleverde gegevens te controleren. Hij zal zijn klant best gewaarschuwd hebben, maar de klant is uiteindelijk zelf verantwoordelijk voor zijn daden. Zie het maar zo: als jij iets koopt via een advertentie (zo'n ouderwets "kleintje" in de krant en achteraf blijkt het iets illegaals te zijn, is de krant dan aansprakelijk?

Ik denk dat je een krant en een makelaar niet kan vergelijken. Een makelaar is een actief tussenpersoon die bemiddelt, terwijl een krant een passieve boodschapper is. Daardoor heeft een makelaar een veel grotere zorgplicht naar zijn klanten. Die had dus kunnen weten dat er een hypotheek op de woning rust.

Er is een reden waarom we een NVM hebben die heel duidelijke voorwaarden stelt.

[ Voor 8% gewijzigd door Stoney3K op 23-08-2018 16:00 ]

[Mirved]

Xieoxer schreef op woensdag 22 augustus 2018 @ 15:58:
[...]


Bedankt voor de tip. Ik ga het lezen.


[...]


Achteraf denk ik inderdaad naïef van me om de verhuurder op het blote oog te geloven, maar ik ben nog opgevoed in een tijd dat mensen nog oprecht tegen elkaar waren..

Die tijd heeft nooit bestaan...

[Anoniem: 39993]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:56:
[...]


Ik denk dat je een krant en een makelaar niet kan vergelijken. Een makelaar is een actief tussenpersoon die bemiddelt, terwijl een krant een passieve boodschapper is. Daardoor heeft een makelaar een veel grotere zorgplicht naar zijn klanten. Die had dus kunnen weten dat er een hypotheek op de woning rust.

Er is een reden waarom we een NVM hebben die heel duidelijke voorwaarden stelt.

TS is niet de klant van de makelaar. De verhuurder, die naar Bali gevlogen is, is de klant van de makelaar. Als we het over een door de TS ingehuurde makelaar hebben, dan neem ik mijn woorden terug. Dan heeft de TS natuurlijk wél een verhaal richting de makelaar.

NVM is een beroepsvereniging, geen autoriteit. Maak je het als makelaar te bont, dan wordt je uit de club gezet. NVM is een soort van webshop-keurmerk, meer niet.

[ Voor 9% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-08-2018 16:18 ]

[Stoney3K]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:02:
[...]

TS is niet de klant van de makelaar. De verhuurder, die naar Bali gevlogen is, is de klant van de makelaar.

In dat geval heeft de makelaar al helemaal een onderzoeksplicht en had hij de klus niet eens aan moeten nemen.

[!null]

Lekker boeiend van die makelaar, dat is niet relevant voor TS.

Soms is een woning met huurders niet veel minder waard of zelfs meer waard. Als investeringsobject.

[Anoniem: 39993]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:04:
[...]


In dat geval heeft de makelaar al helemaal een onderzoeksplicht en had hij de klus niet eens aan moeten nemen.

In dat geval zou ik de TS even van de relevante informatie voorzien, zodat hij zijn schade kan gaan verhalen op de makelaar van de verhuurder. Ik weet overigens niet eens of de makelaar een NVM makelaar is. Tegenwoordig wordt er ook ander aanbod op Funda weergegeven, waar dan dus wel bij staat dat het geen NVM makelaar is. (Of dat laatste moet weer veranderd zijn.)

Ik vermoed dat een huurder, net als een koper, ook gewoon zelf een onderzoeksplicht heeft.

De verhuurder heeft waarschijnlijk gewoon hetzelfde tegen zijn makelaar gezegd als tegen de TS: ik mag dit object verhuren van mijn bank. Ik heb met ze overlegd.

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-08-2018 16:12 ]

[cryptapix]

Stoney3K schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:04:
[...]


Fair point, alleen is dan wel de vraag: Hoe veel due diligence ben je als huurder verplicht om te doen? Zou je elke woning waar je een huurovereenkomst van wil tekenen, ook opvragen bij het kadaster?

Je kunt op zijn minst de vraag stellen of er een hypotheekhouder is en zo ja, of die akkoord is. Als je zelfs dat niet doet....

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]


Tevens lijkt het mij meer de taak van de makelaar? Persoonlijk vind ik dat de makelaar ook fouten heeft gemaakt bij het verhuren van het appartement. Als zij dieper was gaan vragen bij haar klant of alles in orde was, dan had ze kunnen zien dat er geen toestemming was van de bank. Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

De makelaar had dit moeten contoleren ja. Je zou dus eens moeten kijken naar het aansprakelijk stellen van de makelaar.

Reptile209 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]
De makelaar zal zich vast ingedekt hebben met een contract met de verhuurder, waarin staat dat verhuurder het pand mag verhuren zonder belemmeringen. En dan zal het de makelaar een worst wezen of dat echt zo is, hij kan dan met droge ogen beweren dat alles in orde is. Maar ik zou hem er hoe dan ook bij de NVM bijlappen, want waarschijnlijk had de makelaar prima kunnen weten dat deze situatie niet klopte.

Denk niet dat de makelaar er zo makkelijk mee wegkomt. Zeker niet richting de huurder. Hij kan niet zomaar zijn klant op zijn blauwe ogen geloven.

[Tommie12]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 14:17:
[...]

Het is een bank, geen vastgoedonderneming. Die kerel in Bali gaat nog veel meer problemen veroorzaken, want vastgoed moet beheerd en onderhouden worden.... er moeten belastingen over betaald worden... noem maar op. Daar is hij voor verantwoordelijk, maar dat gaat hij echt niet regelen. Er is al sprake van een betalingsachterstand. De bank wil maar 1 ding: af van deze hypotheek. Die gaan niet wachten tot andere instanties of rechtspersonen gaan procederen om via gedwongen verkoop hun geld te krijgen. Dat zijn ze liever voor, al zullen ze daar ook wel redelijk ingedekt zijn.


[...]

Dat huurbeding is enkel ter bescherming van de bank, niet van een eventuele illegale huurder. Daar staat in dat de verhuurder het pand niet mag verhuren en dat de bank het recht heeft om onmiddellijke ontruiming te eisen.

Urgentie: hiervoor gelden gewoon de normale criteria. Kun je dus ook vergeten.

Natuurlijk is de verhuurder verplicht om de TS schadeloos te stellen. Maar ik wens je veel succes om je schade te gaan claimen bij iemand die op Bali zit en net door de bank van zijn appartement afgeholpen is vanwege wanbetaling (want daar begon het hele riedeltje mee). Een kale kip in NL is al niet te plukken, laat staan een kale kip op Bali. Daar wil je zo ver mogelijk vandaan blijven (die kale kip, Bali kan best leuk zijn ).

En daarom, als het tot een executieverkoop komt, moet je op tijd zelf je claim klaar hebben liggen, dan krijg jij misschien ook je schadevergoeding voor de eigenaar de rest terugkrijgt om zijn coctails in Bali te betalen.

Kwestie van snel zijn, en de juiste advokaat aan te stellen.

[Anoniem: 39993]

Xieoxer schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 15:09:
[...]


Tevens lijkt het mij meer de taak van de makelaar? Persoonlijk vind ik dat de makelaar ook fouten heeft gemaakt bij het verhuren van het appartement. Als zij dieper was gaan vragen bij haar klant of alles in orde was, dan had ze kunnen zien dat er geen toestemming was van de bank. Tevens heb ik geld moeten betalen voor de afhandeling van de huurovereenkomst.

Dat laatste mag voor zover ik weet dus inderdaad niet. Een makelaar mag niet aan beide partijen kosten in rekening brengen. De kosten voor die huurovereenkomst hadden gewoon voor de verkoper moeten zijn. Uitspraak Hoge Raad 2015: die kosten mag je terugvorderen als onverschuldigde betaling. Als een makelaar een object te huur aanbiedt, wordt deze geacht een bemiddelingsovereenkomst met de verhuurder te hebben en mogen er ook alleen kosten in rekening gebracht worden bij de verhuurder.

Tommie12 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:25:
[...]


En daarom, als het tot een executieverkoop komt, moet je op tijd zelf je claim klaar hebben liggen, dan krijg jij misschien ook je schadevergoeding voor de eigenaar de rest terugkrijgt om zijn coctails in Bali te betalen.

Kwestie van snel zijn, en de juiste advokaat aan te stellen.

De vraag is dan: is de bank gerechtigd om dat geld aan jou te geven? Je opmerking over juridische bijstand: zeker, absoluut.

Het probleem is een beetje: je hebt een sterk vermoeden dat verhuurder zijn verplichting tot schadevergoeding niet na gaat komen. Hoe krijg je de rechter op voorhand zover, dat hij erin meegaat om het overgebleven geld na veiling (als dat er is) niet aan de verhuurder maar aan de huurder toe te wijzen. Ik ben echt geen advocaat, dus dat gaat mijn petje te boven. In principe moet de bank natuurlijk het overschot aan de man op Bali geven en moet de man op Bali de TS schadeloos stellen.

[ Voor 45% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 23-08-2018 16:39 ]

[cryptapix]

Tommie12 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:25:
[...]


En daarom, als het tot een executieverkoop komt, moet je op tijd zelf je claim klaar hebben liggen, dan krijg jij misschien ook je schadevergoeding voor de eigenaar de rest terugkrijgt om zijn coctails in Bali te betalen.

Kwestie van snel zijn, en de juiste advokaat aan te stellen.

Hoe zie je dat voor je? Wil je zekerheid, dan zou je beslag moeten leggen op de woning, ofwel op de koopprijs die op de rekening van de notaris wordt gestort. Beslag leggen = kosten maken. Niet alleen moet je naar de rechter om het verlof te krijgen om beslag te leggen, je moet nadat je het verlof krijgt ook nog eens binnen korte termijn een bodemprocedure starten (nog meer kosten). Doe je dat niet, dan vervalt je beslag en heb je dus alsnog niets.

Het lijkt me wel goed dat de TS zich een beeld vormt over de door hem geleden of te lijden schade. Dan kan hij dat verrekenen met de te betalen huur zolang de huurovereenkomst nog voortduurt.

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:26:
[...]

Het probleem is een beetje: je hebt een sterk vermoeden dat verhuurder zijn verplichting tot schadevergoeding niet na gaat komen. Hoe krijg je de rechter op voorhand zover, dat hij erin meegaat om het overgebleven geld na veiling (als dat er is) niet aan de verhuurder maar aan de huurder toe te wijzen. Ik ben echt geen advocaat, dus dat gaat mijn petje te boven. In principe moet de bank natuurlijk het overschot aan de man op Bali geven en moet de man op Bali de TS schadeloos stellen.

Dat gaat de rechter nooit op die manier toewijzen. Je kunt dat alleen oplossen/bewerkstelligen via de route van beslaglegging.

[ Voor 26% gewijzigd door cryptapix op 23-08-2018 16:41 ]

[Tommie12]

Daarvoor ken ik de wet in NL niet goed genoeg.

Als je in België een vonnis hebt dat persoon X een bedrag van 100 aan persoon Y moet betalen, dan zijn er verschillende mogelijkheden.

Persoon X snapt het, en heeft geld (en wil niet dat de kosten stijgen), dan betaalt die gewoon.
Persoon X is nog altijd halfdronken in Bali en heeft geen zin of geld, dan moet Y een deurwaarder inschakelen. Die kan beslag leggen op bezittingen van X, en als die weet dat er een woning verkocht wordt, dan legt die zijn vordering neer bij de notaris. De notaris vergoedt dan de schuldeisers in volgorde van voorrang. In B is dat eerst de hypotheek, en dan de rest.
Beslag leggen in Bali zal niet onmogelijk zijn, maar wel heel duur en moeilijk.

Toen mijn zoon zijn appartement kocht, stond er van de verkoper nog een schuld open bij de VVE. Die hadden dat ook mooi aan de notaris gemeld, en dat werd afgerekend aan de verkoper nadat de hypotheek was afgesloten.

[cryptapix]

@Tommie12 Dat kan in Nederland dus via het leggen van beslag. Maar er zit dus een grote voorwaarde aan: je moet wel een executoriale titel hebben of halen (een vonnis bijvoorbeeld). Die heeft TS nog niet.

[Pietervs]

Anoniem: 39993 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 16:02:
[...]

TS is niet de klant van de makelaar. De verhuurder, die naar Bali gevlogen is, is de klant van de makelaar. Als we het over een door de TS ingehuurde makelaar hebben, dan neem ik mijn woorden terug. Dan heeft de TS natuurlijk wél een verhaal richting de makelaar.

NVM is een beroepsvereniging, geen autoriteit. Maak je het als makelaar te bont, dan wordt je uit de club gezet. NVM is een soort van webshop-keurmerk, meer niet.

Waar nog de vraag bij komt: is de makelaar wel lid van de NVM (of andere Makelaarsclub zoals VBO)? Want er wordt in het topic regelmatig verwezen naar de NVM, maar makelaars kunnen ook onafhankelijk werken.

Hoe dan ook: schade verhalen op de makelaar zal een gevalletje gelijk hebben versus gelijk krijgen worden. Ja, TS heeft schade geleden en ja, die had waarschijnlijk door de makelaar voorkomen kunnen worden. Maar voor TS ook maar 1 cent van de makelaar zal zien zal hij waarschijnlijk een juridische procedure moeten starten, wat tijd en geld kost (en met name tijd zal voor TS wat krap zijn gezien het feit dat hij op zoek moet naar andere woonruimte).

[ Voor 23% gewijzigd door Pietervs op 23-08-2018 19:36 ]

[cryptapix]

Pietervs schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 19:33:
[...]

Waar nog de vraag bij komt: is de makelaar wel lid van de NVM (of andere Makelaarsclub zoals VBO)? Want er wordt in het topic regelmatig verwezen naar de NVM, maar makelaars kunnen ook onafhankelijk werken.

Hoe dan ook: schade verhalen op de makelaar zal een gevalletje gelijk hebben versus gelijk krijgen worden. Ja, TS heeft schade geleden en ja, die had waarschijnlijk door de makelaar voorkomen kunnen worden. Maar voor TS ook maar 1 cent van de makelaar zal zien zal hij waarschijnlijk een juridische procedure moeten starten, wat tijd en geld kost (en met name tijd zal voor TS wat krap zijn gezien het feit dat hij op zoek moet naar andere woonruimte).

Het zal inderdaad niet klaar zijn met een briefje of hij even wil betalen, maar tijd is geen issue. TS kan ook eerst verhuizen en dan pas makelaar aansprakelijk stellen. Of nu pro forma en makelaar kans bieden schade te beperken door (tijdelijk) andere woonruimte te regelen.

[Gomez12]

Ik zelf zou die hele makelaar even in de ijskast gaan zetten. Dat gaat een lang en vermoeiend traject worden waar niet echt iets gigantisch uit komt rollen.

We zijn hier geen Amerika met schadevergoedingen van tonnen etc. En het gaat een lang traject worden want de makelaar gaat zich beroepen op dat de verhuurder valse informatie heeft verschaft etc. etc.

Voor nu zou ik eerst een discussie met de bank gaan starten over wat die willen gaan doen het komende jaar.
Het is leuk dat zij de huur willen ontvangen, maar dat zegt niet dat ze tegelijk met het huurbeding bezig zijn om je eruit te krijgen.
Ik vermoed namelijk dat de bank gewoon al bezig is met de procedure qua huurbeding en dat het huur overmaken gewoon is zodat er nog wat geld binnenkomt terwijl de procedure loopt.

De huur is slechts peanuts en eigenlijk voor niemand interessant. Oftewel die zou ik gewoon aan de verhuurder betalen tot je een officieel bericht krijgt van een rechtbank dat je het ergens anders naartoe moet overmaken. Dan gewoon daarnaartoe overmaken en verder niet meer aan denken, dat is simpelweg peanuts.
Het grotere issue is en blijft wat de bank in de planning heeft voor het komende jaar met het huis. Zeggen zij dat jij er mag blijven wonen tot datum x/y/z dan mogen ze dit zwart op wit zetten.
Zeggen zij niets in deze richting bereid je dan maar voor op heel snel vertrekken, want als het huurbeding erdoor is dan gaat het in dagen en niet in maanden...

[Pietervs]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 20:21:
[...]

Het zal inderdaad niet klaar zijn met een briefje of hij even wil betalen, maar tijd is geen issue. TS kan ook eerst verhuizen en dan pas makelaar aansprakelijk stellen. Of nu pro forma en makelaar kans bieden schade te beperken door (tijdelijk) andere woonruimte te regelen.

Er zijn twee mogelijkheden:
1. De makelaar is incompetent en "vergeet" daardoor de basale controles waardoor TS nu een probleem heeft.
2. De makelaar wist verdomd goed waar hij mee bezig was.
Wil je zo'n gast echt de kans geven om andere woonruimte te regelen?

Hem achteraf aansprakelijk stellen is dan inderdaad een van de weinige opties.

[cryptapix]

Gomez12 schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 20:38:
Ik zelf zou die hele makelaar even in de ijskast gaan zetten. Dat gaat een lang en vermoeiend traject worden waar niet echt iets gigantisch uit komt rollen.

We zijn hier geen Amerika met schadevergoedingen van tonnen etc. En het gaat een lang traject worden want de makelaar gaat zich beroepen op dat de verhuurder valse informatie heeft verschaft etc. etc.

Voor nu zou ik eerst een discussie met de bank gaan starten over wat die willen gaan doen het komende jaar.
Het is leuk dat zij de huur willen ontvangen, maar dat zegt niet dat ze tegelijk met het huurbeding bezig zijn om je eruit te krijgen.
Ik vermoed namelijk dat de bank gewoon al bezig is met de procedure qua huurbeding en dat het huur overmaken gewoon is zodat er nog wat geld binnenkomt terwijl de procedure loopt.

De huur is slechts peanuts en eigenlijk voor niemand interessant. Oftewel die zou ik gewoon aan de verhuurder betalen tot je een officieel bericht krijgt van een rechtbank dat je het ergens anders naartoe moet overmaken. Dan gewoon daarnaartoe overmaken en verder niet meer aan denken, dat is simpelweg peanuts.
Het grotere issue is en blijft wat de bank in de planning heeft voor het komende jaar met het huis. Zeggen zij dat jij er mag blijven wonen tot datum x/y/z dan mogen ze dit zwart op wit zetten.
Zeggen zij niets in deze richting bereid je dan maar voor op heel snel vertrekken, want als het huurbeding erdoor is dan gaat het in dagen en niet in maanden...

Ik ben het met je eens dat makelaar aanpakken nu geen prioriteit moet hebben, maar dat TS huur moet betalen omdat het toch maar peanuts is, vind ik wat ver gaan. Hoe weet je dat het voor TS peanuts is? En waarom zou je zomaar blijven betalen, terwijl de kans groot is dat je schade lijdt? Ik zou gaan verrekenen (dat is in juridische zin ook betalen, althans voldoen aan je verplichtingen, overigens).

En idd, zoals al vaker gezegd: TS moet met bank overleggen.

[Gomez12]

cryptapix schreef op donderdag 23 augustus 2018 @ 21:11:
[...]
maar dat TS huur moet betalen omdat het toch maar peanuts is, vind ik wat ver gaan. Hoe weet je dat het voor TS peanuts is? En waarom zou je zomaar blijven betalen, terwijl de kans groot is dat je schade lijdt?
Ik zou gaan verrekenen (dat is in juridische zin ook betalen, althans voldoen aan je verplichtingen, overigens).

Of de huur voor TS peanuts is is irrelevant, alleen je moet ten allen koste voorkomen dat de bank het idee/vermoeden krijgt dat je een wanbetaler bent. Anders krijg je straks echt gewoon een brief thuisbezorgd met een rechterlijke uitspraak dat je over 3 dagen weg moet zijn. Want alle mogelijke beleefdheden vanuit de bank gaan dan gewoon 100% het raam uit.

En ook de eigenaar kan gewoon een incassobureau op TS afsturen als die niet meer betaalt, zolang de TS in het huis woont is er geen reden om betaling stop te zetten.

Ik zou simpelweg niet die extra zorgen erbij willen hebben van een huurachterstand waar de betrokken partij gewoon rechtsgeldig aanspraak op kan maken.
Dat je schade gaat lijden is irrelevant omdat je schade gaat lijden door een totaal ander iets als je huurovereenkomst.