Moeilijke situatie met een huurwoning

[rufio64]

Samenvatting:
Ik heb ongeveer anderhalf jaar geleden een woning gehuurd, de huurprijs van de woning is via een gang naar de huurcommissie verlaagd. De eigenaar is hier natuurlijk niet blij mee, en zal proberen aan te grijpen wat hij kan om mij er uit te krijgen. Ondertussen zijn ik (en mijn vriendin) op zoek naar een andere woning (in de Randstad), maar vinden het heel lastig om iets (betaalbaars) te vinden.

Ik schets eerste de achtergrond en daarna de situatie. Ik kan jullie mening en advies goed gebruiken.

Achtergrond:

• Ik verhuis in de lente van 2013 naar een huurwoning (in Den Haag). Het gaat om een geliberaliseerde woning die verhuurd word voor ongeveer EUR 900,- (EUR 850,- kale huur + EUR 50,- stoffering)
• Na intrekken vertel ik mijn verhuurder dat ik wel benieuwd ben of de gevraagde huurprijs terecht is. Hij laat weten dat ik "misschien wel wat lager uitkom", maar dat ik daar ook een groot balkon voor heb etc.
• Ik denk: nu wel ik het eigenlijk wel weten, immers ik leg EUR 900,- per maand neer, dan wil ik wel weten of dat terecht is of niet. Ik stuur een verzoek naar de huurcommissie. Voor een paar tientjes wil ik dit best laten controleren.
• De makelaar (de partij die namens de eigenaar de verhuur heeft bemiddeld) komt op mij "inpraten" om mij mijn verzoek te laten intrekken. Ik word uitgemaakt voor "achterbaks", maar: ik ben hier niet gevoelig voor (mijn gedachte: kennelijk hebben ze iets te verliezen).
• Blijkt: de eigenaar van mijn huurwoning heeft deze woning net voor de crisis gekocht (vroeg in 2008), de waarde van de woning is aanzienlijk gedaald. In 2011 besluit hij toch te willen verhuizen naar een nieuwbouwwoning. Dat doet hij eind 2012, waardoor hij zit met een dubbele hypotheek. Omdat het huis lastig verkoopt (voor zijn vraagprijs, de woning staat behoorlijk onder water) besluit hij er een huurder in te zetten (onder de reguliere huurwet, niet de leegstandwet) voor twee jaar zonder toestemming van de bank.
• De huurcommissie komt een meting doen, uit hun later volgende rapportage blijkt de huur niet redelijk en veel lager te moeten zijn dan wat er gevraagd word. Tijdens de zitting van de huurcommissie blijkt dat zowel de eigenaar als de makelaar op de hoogte waren van het feit dat de woning niet het benodigd aantal punten had om in de liberale sector te vallen, maar dat ze het desondanks toch hebben verhuurd.
• Na een zitting van de huurcommissie volgt een uitspraak, mijn kale huur word blijvend verlaagd van EUR 850,- naar EUR 550,-. Toch een verschil van EUR 300,- per maand. De woning is niet meer geliberaliseerd, maar valt nu onder de sociale huur (inclusief de maximaal toelaatbare verhoging voor dat soort woningen). De te veel betaalde huur word via inhouding van de huur teruggevorderd door mij.
• Drie kwart jaar later belt de makelaar mij weer op en wil graag langskomen om te overleggen en een meting te doen. Ik stem er (na overleg met rechtsbijstand, vooral voor de meting) mee in.
• De makelaar blijkt vooral langs te komen om "bang" te maken. Daarnaast schets hij dat de eigenaar niet meer aan zijn hypotheeklast kan voldoen, en dat de bank de woning kan opeisen en verkopen. De woning is immers verhuurd zonder toestemming van de bank. Nadat de makelaar scenarios begint te schetsen met politie en deurwaarders (ik begrijp ook niet waarom hij die partijen aanhaalt) en mij uitmaakt voor "asociaal" vraag ik hem vriendelijk te vertrekken.
• Mijn rechtsbijstand geeft aan dat ze "niet zo goed snappen" wat de makelaar er eigenlijk nog tussen doet qua bemiddelen. Ik leg uit dat het mogelijk is dat de juridische vertegenwoordiging van de verhuurder de makelaar mogelijk onder druk zet en anders de schade gaat proberen te verhalen op hem (de makelaar).

Nu komen we een beetje op het probleempunt. Momenteel is er (nog) niets aan de hand, maar er zijn twee dingen die zouden kunnen gebeuren:

1. De eigenaar kan zijn hypotheeklasten niet meer opbrengen voor deze woning. De bank moet dan op de hoogte worden gesteld. Het is de vraag wat er dan gebeurd. Er is momenteel nog geen sprake van hypotheekachterstand. Mijn rechtsbijstand vertelt mij dat het onwaarschijnlijk is dat de bank de woning gaat veilen, gezien zij daarmee ook een schuld oplopen. De makelaar zegt (natuurlijk) dat ze vrijwel zeker meteen gaan veilen. Mocht het op veilen uitdraaien dan heb ik (maximaal) drie maanden om te vertrekken.
2. De eigenaar kan mij een brief sturen waarin hij zich beroept op de einddatum van het contract (dat is eind Mei) waarin hij de woning opeist voor eigen gebruik. In dat geval zal ik moeten vertrekken (daar gaan dan wel vier maanden over heen). Maar hij moet wel aannemelijk kunnen maken dat hij de woning voor eigen gebruik nodig heeft.

Los van het hele verhaal willen mijn vriendin en ik al een tijdje graag verhuizen naar Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt ontzettend lastig. Wij kunnen niet huren in de sociale sector en zijn daardoor aangewezen op de liberale sector (met het bijkomende gedonder zoals hierboven, het liefst zou ik dat willen voorkomen) of op een koopwoning (wat gezien onze toekomstplannen nu niet echt handig is). Bij liberale huurwoningen zien we veelal dat er heel veel geld gevraagd word (denk 1200 - 1500) voor eigenlijk maar zo-zo woningen.

Vragen:

1. Wat vinden jullie van de situatie zoals die nu is onstaan? Mij word vanuit de kant van de makelaar met name verweten dat ik "mijn handtekening ergens onder heb gezet" en daarna de "truuk met de huurcommissie" heb toegepast. Mijn mening is dat het om een "recht" gaat (geen "truuk") en dat ik geen problemen heb om voor deze woning EUR 900,- te betalen mits dat een redelijke prijs is (de huurcommissie heeft geoordeeld dat dat niet zo is).
2. Etisch gezien kun je enerzijds zeggen dat het heel vervelend is voor de eigenaar. Immers: als de bank gaat veilen komt hij met een restschuld te zitten en hij loopt er nu natuurlijk (langzaam) op achteruit. Anderzijds: hij is met een huurder wel beter af dan met een leegstand tweede huis (qua kosten) en heeft natuurlijk ook zelf ingestemd met dit risico (hij wist het vooraf). Ik vraag me af of mij iets te verwijten valt en of ik anders had moeten handelen. Wat vinden jullie?
3. Zoals geschetst is er momenteel nog niets aan de hand, maar het zou natuurlijk zo maar kunnen dat er een brief op de doormat valt (waardoor ik er over 3-4 maanden uit moet). Ik vraag me eigenlijk af wat ik dan moet gaan doen (we zijn natuurlijk al hard op zoek naar iets anders, zie volgende punt). Wat zijn er voor mogelijke opties die ik niet zie?
4. Zoals gezegd zijn ik en mijn vriendin op zoek naar een huurwoning in Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt hartstikke lastig om voor elkaar te krijgen (onder de 1000,- kale huur per maand, en dan wel iets van ruimte, dus > 50 m2). Ligt dat aan ons/mij, kijken wij niet op de goede plekken (o.a. funda)? Hebben jullie tips?

[CMD-Snake]

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 18:16:
• Wat vinden jullie van de situatie zoals die nu is onstaan? Mij word vanuit de kant van de makelaar met name verweten dat ik "mijn handtekening ergens onder heb gezet" en daarna de "truuk met de huurcommissie" heb toegepast. Mijn mening is dat het om een "recht" gaat (geen "truuk") en dat ik geen problemen heb om voor deze woning EUR 900,- te betalen mits dat een redelijke prijs is (de huurcommissie heeft geoordeeld dat dat niet zo is).

• Etisch gezien kun je enerzijds zeggen dat het heel vervelend is voor de eigenaar. Immers: als de bank gaat veilen komt hij met een restschuld te zitten en hij loopt er nu natuurlijk (langzaam) op achteruit. Anderzijds: hij is met een huurder wel beter af dan met een leegstand tweede huis (qua kosten) en heeft natuurlijk ook zelf ingestemd met dit risico (hij wist het vooraf). Ik vraag me af of mij iets te verwijten valt en of ik anders had moeten handelen. Wat vinden jullie?

Als een woning voor 900 de markt staat en jij die te duur vindt, waarom ga je die dan huren? Zie het zo. Jij koopt een auto voor 15.000 euro. Zelf vind je die auto slechts 5000 waard. Moet verkoper na de koop jouw dan maar ineens 10.000 terugbetalen? Zo lust ik er nog wel eentje.

Je ziet nu ook al in je zoektocht dat in de vrije huursector prijzen nog veel hoger liggen dan die 900 euro die je initieel moest betalen. Je had zelfs een volledig gestoffeerde woning voor die prijs. Meeste vrije huur mag je ook zelf nog voor de inrichting zorgen. Dat is ook een fikse kostenpost als je meubels moet aanschaffen.

Je bent met je actie naar huurcommissie niet verwijtbaar of strafbaar, maar ergens is de term 'dick move' hier wel op toepasbaar imho. Je hebt de tijger aan zijn staart getrokken en nu gromt deze naar je. Zo vreemd is dat niet. Je kan je denk ik toch wel ergens voorstellen dat je huurbaas niet blij is. Ik kan niet oordelen of je woning 900 euro per maand waard was, maar ik kan me in zoverre nog wel voorstellen dat zo'n bedrag nodig was om de kosten te dekken die de verhuurder heeft aan die woning. Dat je dan zo aan die korting bent gekomen strijkt mensen tegen de haren in. En ergens komt het verhaal een beetje egoïstisch op mij over.

Overigens ken ik geen enkele sociale huurwoning van 550 euro die ook nog volledig voorzien van meubels wordt opgeleverd.

• Zoals geschetst is er momenteel nog niets aan de hand, maar het zou natuurlijk zo maar kunnen dat er een brief op de doormat valt (waardoor ik er over 3-4 maanden uit moet). Ik vraag me eigenlijk af wat ik dan moet gaan doen (we zijn natuurlijk al hard op zoek naar iets anders, zie volgende punt). Wat zijn er voor mogelijke opties die ik niet zie?
• Zoals gezegd zijn ik en mijn vriendin op zoek naar een huurwoning in Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt hartstikke lastig om voor elkaar te krijgen (onder de 1000,- kale huur per maand, en dan wel iets van ruimte, dus > 50 m2). Ligt dat aan ons/mij, kijken wij niet op de goede plekken (o.a. funda)? Hebben jullie tips?

Inhakend op wat ik hier boven schreef, de vrije huursector is duur, zeker in grote steden. De concurrentie is groot en bijvoorbeeld expats huren makkelijk voor meer dan duizend euro per maand. De prijzen die je ziet zijn daar het gevolg van. Nu kom je er dus achter dat die 900 euro voor een gestoffeerd appartement nog meevalt ergens als je dat ziet.

Een huurder in Nederland geniet heel veel bescherming. Daar kan je nog onderzoek naar doen, maar ik vermoed dat elke poging nu alleen maar meer olie op het vuur zal worden. Je zal zelf moeten inschatten of je dat nodig acht.

Alternatief kan je kopen overwegen. Dat kan goedkoper uitpakken voor je per maand, maar je moet wel een hypotheek kunnen krijgen uiteraard.

[jjust]

Ad 1. Hoewel je wel in je recht staat vind ik het persoonlijk flauw. Naar mijn mening mogen ze de huurcommissies afschaffen en alleen via woningbouw sociale huurwoningen aanbieden. Je stelt dat 900 EUR geen redelijke prijs is omdat de huurcommissie dat stelt. In mijn optiek slaat dat nergens op. Het is de huur waard die iemand er bereid is voor te betalen. Dus als iemand EUR 900 wil betalen is dit blijkbaar een redelijke huur. Als het geen redelijke huur is, wordt het niet verhuurd. Als je het te duur vindt, huur je toch wat anders? Maar goed strikt genomen doe je niks verkeerd en maak je slim gebruik van het systeem.

Ad 2 Hij is het beste af met iemand die gewoon 900 EUR betaald. Maar gezien het systeem zal dit lastig worden. Maar goed zonder huurder schiet hij er helemaal niks mee op. Nu krijgt hij nog een deel van de lasten terug.

Ad 3. Geen idee. Het lijkt me niet onredelijk te denken dat het aannemelijk te maken is dat hij er zelf weer gaat wonen. Misschien moet hij zijn nieuwe huis wel verkopen als dit meer courant is dan het huis wat jij nu huurt.

Ad 4. Dat hangt toch af waar in Utrecht/Amsterdam je wilt zitten maar € 1.000/maand ben je zo kwijt.

[rufio64]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:27:
[...]
Als een woning voor 900 de markt staat en jij die te duur vindt, waarom ga je die dan huren?
[...]

Correctie hierop: ik wilde best 900 euro betalen, in die zin vond ik de woning niet te duur. Echter, ik wilde zeker weten dat die 900 euro een passend bedrag was voor die woning. Gezien ik daar zelf geen achtergrond in heb, leek het me verstandig om een onafhankelijke huurtoets te laten doen (door de huurcommissie). Dat het verschil dat daaruit kwam zo groot was had ik eerlijk gezegd zelf niet verwacht (ik had zelf eerder gerekend op tientjeswerk, en dan had het ook niet uitgemaakt voor mij, immers: dan was de woning nog steeds in de liberale sector).

[Bart2005]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:27:
[...]


Als een woning voor 900 de markt staat en jij die te duur vindt, waarom ga je die dan huren? Zie het zo. Jij koopt een auto voor 15.000 euro. Zelf vind je die auto slechts 5000 waard. Moet verkoper na de koop jouw dan maar ineens 10.000 terugbetalen? Zo lust ik er nog wel eentje.

Je ziet nu ook al in je zoektocht dat in de vrije huursector prijzen nog veel hoger liggen dan die 900 euro die je initieel moest betalen. Je had zelfs een volledig gestoffeerde woning voor die prijs. Meeste vrije huur mag je ook zelf nog voor de inrichting zorgen. Dat is ook een fikse kostenpost als je meubels moet aanschaffen.

Die stupide vergelijkingen met auto's altijd... Dit is gewoon toepassing van het puntensysteem.
De verhuurder en de makelaar hebben op niet heel frisse wijze het huis veel te hoog in de markt gezet.
TS doet met succes een beroep op de huurwet en dat is pech voor de verhuurder.

Verder staat TS volgens mij helemaal in zijn recht en geniet huurbescherming, dus het is heel niet zeker dat hij binnen een paar maanden moet verhuizen.

[jjust]

Het punt is dat de markt een redelijke huur bepaald op basis wat mensen bereid zijn om te bepalen. Als dat EUR 900 is, is dat blijkbaar een redelijke huur. Die huurcommissie breken in op de vrije markt en bepalen voor de markt wat redelijk is. Dit slaat in mijn optiek nergens op en zegt niets over de huurwaarde van een appartement.

[Bart2005]

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:32:
[...]


Correctie hierop: ik wilde best 900 euro betalen, in die zin vond ik de woning niet te duur. Echter, ik wilde zeker weten dat die 900 euro een passend bedrag was voor die woning. Gezien ik daar zelf geen achtergrond in heb, leek het me verstandig om een onafhankelijke huurtoets te laten doen (door de huurcommissie). Dat het verschil dat daaruit kwam zo groot was had ik eerlijk gezegd zelf niet verwacht (ik had zelf eerder gerekend op tientjeswerk, en dan had het ook niet uitgemaakt voor mij, immers: dan was de woning nog steeds in de liberale sector).

Goed gedaan. Ik vind het absoluut geen naaistreek.

[Bart2005]

jjust schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:35:
Het punt is dat de markt een redelijke huur bepaald op basis wat mensen bereid zijn om te bepalen. Als dat EUR 900 is, is dat blijkbaar een redelijke huur. Die huurcommissie breken in op de vrije markt en bepalen voor de markt wat redelijk is. Dit slaat in mijn optiek nergens op en zegt niets over de huurwaarde van een appartement.

De vrije markt. Het zal wel weer. Deze verhuurder maakt misbruik van schaarste en de huurcommissie corrigeert dit terecht. Als jij als verhuurder "de markt" opgaat dan weet je dit.

[naitsoezn]

Ik laat de moreel / ethische discussie even voor wat ie is, maar:

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 18:16:
• Zoals gezegd zijn ik en mijn vriendin op zoek naar een huurwoning in Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt hartstikke lastig om voor elkaar te krijgen (onder de 1000,- kale huur per maand, en dan wel iets van ruimte, dus > 50 m2). Ligt dat aan ons/mij, kijken wij niet op de goede plekken (o.a. funda)? Hebben jullie tips?
[/list]

Misschien had ik geluk om een eengezinswoning in A'dam te kunnen huren voor een betaalbare prijs (~900 euro / mnd), maar mijn ervaring is toch dat echt dat het vooral de eisen zijn die het lastig zoeken maken. Wij hebben ingeleverd op locatie, maar kregen daar wel een mooie recente woning voor een betaalbare prijs voor terug. Wil je een goede locatie, dan zul je moeten inleveren op iets anders.... Mijn tip: Ga niet af op het aanbod op funda. Daar staan de 'restjes' (woningen die ze om goede redenen niet kwijt kunnen) en de 'teasers' (woningen die ze al kwijt zijn, maar willen gebruiken om traffic te genereren) op. Waar je funda wel voor kunt gebruiken, is om inzichtelijk te krijgen welke aanbieders van huurwoningen er zijn in jouw zoekgebied, en direct contact op te nemen met die partijen, bijvoorbeeld door dagelijks hun eigen website met vers aanbod in de gaten te houden. O, en een zoektocht naar een speld in een hooiberg kost tijd en moeite. Zonder beide gaat het je zeer waarschijnlijk niet lukken om iets geschikts te vinden

[ Voor 5% gewijzigd door naitsoezn op 21-01-2015 19:46 ]

[jjust]

Schaarste = waarde. Dus je mag geen hogere huur vragen zelfs als er huurders bereid zijn om een hogere huur te betalen. Dat vind ik gek. Als je het te duur vind ga je toch ergens anders wonen? Er staan genoeg huizen in die prijsklasse te huur. Maar goed het systeem heeft bepaald dat huurcommissie de "waarde" bepaald dus daar verander je niks aan. TS staat inderdaad in zijn recht maar ik vind het systeem krom.

[rufio64]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:27:
[...]
Je ziet nu ook al in je zoektocht dat in de vrije huursector prijzen nog veel hoger liggen dan die 900 euro die je initieel moest betalen. Je had zelfs een volledig gestoffeerde woning voor die prijs. Meeste vrije huur mag je ook zelf nog voor de inrichting zorgen. Dat is ook een fikse kostenpost als je meubels moet aanschaffen.
[...]

Correctie: gestoffeerd != gemeubileerd. De woning heeft dus wel een vloer en gordijnen, maar de inrichting (meubels) heb ik verder zelf verzorgd. Verder betaal ik voor de stoffering natuurlijk in principe wel EUR 50,- per maand.

[ATS]

jjust schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:35:
Het punt is dat de markt een redelijke huur bepaald op basis wat mensen bereid zijn om te bepalen. Als dat EUR 900 is, is dat blijkbaar een redelijke huur. Die huurcommissie breken in op de vrije markt en bepalen voor de markt wat redelijk is. Dit slaat in mijn optiek nergens op en zegt niets over de huurwaarde van een appartement.

Blah blah blah. We hebben wetten omtrend huur en tegen huisjesmelkers. Die zijn hier gewoon goed toegepast. Verhuurder heeft bewust de risico's genomen dat hij iemand zou treffen die zich nog eens achter de oren zou krabben en eens ging kijken hoe het nu echt zit. Dat zouden meer mensen moeten doen.

De verhuurder (en/of de makelaar, geen idee van de verhoudingen tussen die twee) hebben nu een probleem. En dat is hun probleem, niet dat van de TS. Omdat het niet onder de leegstandwet verhuurd is, zal het eruit schoppen een serieuze klus worden. Vziw is de enige die dat kan eisen de bank op het moment dat ze tot executie overgaan, en dan nog alleen via de rechter. Succes daarmee, dat is een lange en kostbare weg, en de TS heeft een rechtsbijstandverzekering.

Opeisen voor eigen gebruik is niet echt geloofwaardig zolang de verhuurder nog een eigen koopwoning heeft die verder niet te koop staat. En dan nog: dan moet hij zorgen voor gelijkwaardige vervangende woonruimte. Oftewel: met geld over de brug komen omdat je dan natuurlijk gewoon een redelijke verhuisvergoeding eist.

Wat mij betreft

Over willen wonen in Utrecht of Amsterdam: tsja... Je kan natuurlijk op één hand natellen dat het vinden van betaalbare woonruimte daar niet zo eenvoudig is. Je wil zeker ook nog binnen de ring zitten?

[Bart2005]

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:46:
[...]

Correctie: gestoffeerd != gemeubileerd. De woning heeft dus wel een vloer en gordijnen, maar de inrichting (meubels) heb ik verder zelf verzorgd. Verder betaal ik voor de stoffering natuurlijk in principe wel EUR 50,- per maand.

Zozo. Een vloer en gordijnen. Luxe shizzle. En dat voor slechts 50 euro per maand?

[jjust]

ATS schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:46:
[...]

Blah blah blah. We hebben wetten omtrend huur en tegen huisjesmelkers. Die zijn hier gewoon goed toegepast. Verhuurder heeft bewust de risico's genomen dat hij iemand zou treffen die zich nog eens achter de oren zou krabben en eens ging kijken hoe het nu echt zit. Dat zouden meer mensen moeten doen.

Je hebt helemaal gelijk over de wetgeving. TS mag trots zijn dat hij iemand die, om financiële problemen te voorkomen, zijn huis te huur heeft gezet te slim af is geweest. Ja de verhuurder had beter moeten weten. Maar aan de andere kant als je twee huizen hebt waarvan er één onder water staat heb je misschien niet veel keus.

Maar goed die discussie kunnen ze beter in Den Haag voeren die gaan we hier toch niet oplossen.

[Ardana]

De verhuurder én (vooral) de makelaar dienen op de hoogte te zijn van de wetgeving. Zij hadden moeten weten dat de woning niet binnen het geliberaliseerde deel van de huurprijzenwet viel. Zij hebben dus, of willens en wetens, of door grove nalatigheid, de wet overtreden.

En dan zou TS asociaal zijn? Bullshit.

Als ik de wet onwetend overtreed, zeg ik "dank je wel" als iemand mij erop wijst, en pas ik mijn gedrag aan. Zowel makelaar als verhuurder hebben dit niet gedaan. Daaruit durf ik de conclusie te trekken dat zij vooraf op de hoogte waren van het feit dat ze de wettelijke regels overtraden. Mi is het jammer dat dergelijk gedrag niet strafbaar is.

Jou wordt verweten dat je je handtekening ergens onder gezet hebt, dat verwijt kun je rustig omdraaien: zij hebben willens en wetens een contract opgesteld dat in strijd met de wet is.

Het enige morele probleem dat ik hiermee heb, is dat het hier niet lijkt te gaan om een professionele huisjesmelker, maar om gewoon een particulier die door de crisis is geraakt. Echter ben ik ook van mening dat ieder zijn eigen verliezen dient te dragen, en dat hij niet zijn verlies middels wetsovertreding moet proberen te verhalen op een derde, in dit geval TS. Als hij winst had gemaakt, had hij TS er ook niet gratis laten wonen.

jjust schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:05:
TS mag trots zijn dat hij iemand die, om financiële problemen te voorkomen,, om zijn financiële problemen af te wentelen op iemand anders, zijn huis voor teveel geld te huur heeft gezet te slim af is geweest.

FTFY

[ Voor 11% gewijzigd door Ardana op 21-01-2015 20:12 ]

[naitsoezn]

jjust schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:05:
[...]


Je hebt helemaal gelijk over de wetgeving. TS mag trots zijn dat hij iemand die, om financiële problemen te voorkomen, zijn huis te huur heeft gezet te slim af is geweest. Ja de verhuurder had beter moeten weten. Maar aan de andere kant als je twee huizen hebt waarvan er één onder water staat heb je misschien niet veel keus.

Maar goed die discussie kunnen ze beter in Den Haag voeren die gaan we hier toch niet oplossen.

Die discussie hebben ze toch al in Den Haag gevoerd, en toen hebben ze verhuur onder de leegstandswet bedacht. Of begrijp ik niet zo goed wat je bedoelt?

[CMD-Snake]

Bart2005 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:34:
De verhuurder en de makelaar hebben op niet heel frisse wijze het huis veel te hoog in de markt gezet.

Hoezo "niet frisse wijze"? Mogelijk dat de verhuurder op een hoge hypotheeklast zat en uiteraard moet er ook een vergoeding betaald worden aan de makelaar voor zijn diensten. Je betaald ook voor het feit dat je in de grote stad woont met alle voorzieningen van dien. Een woning in Den Haag is nou eenmaal duurder dan een woning in een achteraf dorpje in Drenthe. Zelfde is van toepassing in de andere grote steden.

En nu heeft de TS hetzelfde probleem nu hij ziet dat andere woningen in de vrije sector nog duurder zijn. Dus of de kameraden van de huurcommissie gaan een drukke periode tegemoet of het beeld van de vrije sector in de grote steden moet bijgesteld worden. En duur hoeft niet gelijk te staan aan huisjes melken.

Misschien klopt het verhaal ook dat de verhuurder die huurprijs nodig had om de hypotheek te dekken, dan is dit wel een nare klap. Maar goed, misschien moet je ook blij zijn dat je de bourgeoisie een hak hebt kunnen zetten en het groot kapitaal hebt kunnen vernietigen.

[Bart2005]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:12:
[...]
Hoezo "niet frisse wijze"?

Ik verwijs voor het juiste antwoord hierop naar de posts van ardana en ATS hierboven.

En TS heeft niet hetzelfde probleem want hij kan daar voorlopig blijven wonen als hij dat wenst.

[ Voor 18% gewijzigd door Bart2005 op 21-01-2015 20:19 ]

[CMD-Snake]

Bart2005 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:14:
Ik verwijs voor het juiste antwoord hierop naar de post van ardana hierboven.

En terwijl de verhuurder en zijn gezin de financiële afgrond ingaan kan de TS met geheven hoofd en borst vooruit staan en zeggen, "Ik heb gelijk".

Er had hier meer overleg plaats kunnen vinden. Dat mis ik nog vooral.

[KhaZ]

Ik vind het onbegrijpelijk dat je de woning bent gaan huren. Had je de waarde niet van te voren kunnen laten toetsen, en hierover met de verhuurder kunnen onderhandelen?

[Bart2005]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:19:
[...]
En terwijl de verhuurder en zijn gezin de financiële afgrond ingaan kan de TS met geheven hoofd en borst vooruit staan en zeggen, "Ik heb gelijk".

Verhuurder overtrad neem ik aan willens en wetens de huurwet. Dat dit was om niet "de financiële afgrond" in te gaan maakt het niet legitiem.
Verder ben ik het met je eens dat het sneu is voor de verhuurder. Aan de andere kant vind ik ook dat TS het verschil tussen de illegale- en de legale verhuurprijs niet behoeft te financieren.

[ Voor 18% gewijzigd door Bart2005 op 21-01-2015 20:29 ]

[Stoney3K]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:19:
[...]


En terwijl de verhuurder en zijn gezin de financiële afgrond ingaan kan de TS met geheven hoofd en borst vooruit staan en zeggen, "Ik heb gelijk".

Aan de andere kant kan de verhuurder ook niet de zieligheids-kaart spelen om TS meer te laten betalen 'want ik heb een gezin, ik hoop dat je 's nachts goed slaapt'. Hij had gewoon betere keuzes moeten maken en de woning niet voor een prijs moeten verhuren die (klaarblijkelijk) niet in verhouding staat.

TS staat volledig in zijn recht om naar de huurcommissie te stappen, en een makelaar kan hem niet zo maar dreigend met politie en deurwaarders weg schoppen. Want hij heeft niks misdaan, terwijl de verhuurder en makelaar onrechtmatig bezig zijn.

[Bonsaiboom]

KhaZ schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:21:
Ik vind het onbegrijpelijk dat je de woning bent gaan huren. Had je de waarde niet van te voren kunnen laten toetsen, en hierover met de verhuurder kunnen onderhandelen?

En hoogstwaarschijnlijk tekent de verhuurder dan niet het contract en zit je dus zonder woning. Net zo goed als met verhuurmakelaars die nog sleutelgeld vragen - mag niet volgens de wet, is jurisprudentie over en het gebeurt nog steeds. Want, niet iedereen weet dat dat niet mag.

Verhuurder biedt in deze een woning aan, en kan zelf ook nagaan wat de wet is. Dat zowel de bank niet op de hoogte gesteld is (die overigens schade dan ook bij verhuurder zou moeten halen, niet bij huurder), dat er daarna nog geïntimideerd wordt door een makelaar, is allemaal erg fishy.

Zij overtreden de wet, als je ze daar van te voren op wijst krijg je een "sorry we hebben toch iemand anders gevonden" terug, en dat spelletje gaat net zo lang door totdat er iemand in zit. Dan heb je pas rechten als huurder en kan je erop gaan handelen.

[jjust]

Ardana schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:08:


[...]

FTFY

Nou dat klopt niet. TS was bereid om EUR 900 te betalen. Blijkbaar kon hij het betalen anders had hij het niet gehuurd. Dus om het dan te omschrijven als afwentelen van zijn problemen gaat mij te ver. Hij heeft TS juist aan woonruimte geholpen en in ruil hiervoor zijn de problemen van de verhuurder toegenomen. Hij heeft nu een verhuurd huis waardoor de waarde van zijn huis waarschijnlijk verder is gedaald.

naitsoezn schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:09:
[...]

Die discussie hebben ze toch al in Den Haag gevoerd, en toen hebben ze verhuur onder de leegstandswet bedacht. Of begrijp ik niet zo goed wat je bedoelt?

Je hebt gelijk maar het zou me niks verbazen als de verhuurmarkt als geheel weer eens op de radar van Den Haag komt. Helemaal als de impact van alle wijzigingen bij de woningbouwcorporaties op de verhuurmarkt zichtbaar worden. Maar dit gaat wel erg offtopic.

Nogmaals TS staat in zijn recht dus ik begrijp zijn standpunt wel maar ik kan me niet vinden in het systeem. Zeker in dit specifieke geval nu geen sprake is van een huisjesmelker maar van iemand die in een vervelende situatie zit door de zwakke huizenmarkt en hoopt door verhuur van zijn huis de problemen te beperken. Natuurlijk had hij/de makelaar beter moeten weten maar goed dat draait hij niet meer terug.

[Stoney3K]

jjust schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:31:
[...]


Nou dat klopt niet. TS was bereid om EUR 900 te betalen. Blijkbaar kon hij het betalen anders had hij het niet gehuurd. Dus om het dan te omschrijven als afwentelen van zijn problemen gaat mij te ver. Hij heeft TS juist aan woonruimte geholpen en in ruil hiervoor zijn de problemen van de verhuurder toegenomen. Hij heeft nu een verhuurd huis waardoor de waarde van zijn huis waarschijnlijk verder is gedaald.

Wie zijn reet verbrandt moet nu eenmaal op de blaren zitten.

TS ging ook niet naar de huurcommissie om de huur grof omlaag te krijgen, maar alleen maar omdat ie nieuwsgierig was of de huurprijs wel naar waarde was of niet.

Dat ie daarmee een slapende hond wakker heeft gemaakt is het probleem van de verhuurder.

[Bonsaiboom]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:12:
[...]


Hoezo "niet frisse wijze"? Mogelijk dat de verhuurder op een hoge hypotheeklast zat en uiteraard moet er ook een vergoeding betaald worden aan de makelaar voor zijn diensten. Je betaald ook voor het feit dat je in de grote stad woont met alle voorzieningen van dien. Een woning in Den Haag is nou eenmaal duurder dan een woning in een achteraf dorpje in Drenthe. Zelfde is van toepassing in de andere grote steden.

En nu heeft de TS hetzelfde probleem nu hij ziet dat andere woningen in de vrije sector nog duurder zijn. Dus of de kameraden van de huurcommissie gaan een drukke periode tegemoet of het beeld van de vrije sector in de grote steden moet bijgesteld worden. En duur hoeft niet gelijk te staan aan huisjes melken.

Misschien klopt het verhaal ook dat de verhuurder die huurprijs nodig had om de hypotheek te dekken, dan is dit wel een nare klap. Maar goed, misschien moet je ook blij zijn dat je de bourgeoisie een hak hebt kunnen zetten en het groot kapitaal hebt kunnen vernietigen.

Het puntensysteem corrigeert voor schaarstegebieden en WOZ waardes. Een woning die in Drenthe onder sociaal valt, kan in Den Haag prima geliberaliseerd zijn.

[Ardana]

CMD-Snake schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 20:12:
Hoezo "niet frisse wijze"? Mogelijk dat de verhuurder op een hoge hypotheeklast zat en uiteraard moet er ook een vergoeding betaald worden aan de makelaar voor zijn diensten. Je betaald ook voor het feit dat je in de grote stad woont met alle voorzieningen van dien. Een woning in Den Haag is nou eenmaal duurder dan een woning in een achteraf dorpje in Drenthe. Zelfde is van toepassing in de andere grote steden.

Daar wordt in het puntenstelsel ook rekening mee gehouden: voor een woning in Den Haag mag je tot € 125 pm mee vragen dan voor diezelfde woning in Drente. Geen argument dus.


De verhuurder had ook vooraf open kaart kunnen spelen met TS, kunnen zeggen dat hij die € 900 nodig heeft ook al is de woning dat niet waard, en hopen dat TS voor zijn financiële problemen wil betalen.

Of zou TS dan raar zijn als hij zo'n verzoek honoreert?

Wat de reden ook is, de verhuurder probeerde TS een poot uit te draaien.

[ Voor 3% gewijzigd door Ardana op 21-01-2015 20:38 ]

[Bartjuh]

Er zijn een paar groepen beroepen/adviseurs waarbij je bij voorbaat er vanuit moet gaan dat ze er niet voor jou belangen zijn, terwijl dit vaak wel de publieke opinie. Dit zijn onder andere:
- Detacheerders (zowel werknemers als klanten)
- Aankoop- en verkoopmakelaars. Ook zelf ingehuurd.
- Adviseurs van financiële producten (bij banken etc).
- Woningmarkt lobbygroepen (VEH, NVM, etc)

Als die lui hun mond open doen, zeker als ze claimen dat iets in mijn voordeel zou zijn, ben ik direct achterdochtig.

Kortom, alles wat die makelaar zegt is in de eerste plaats om zijn eigen hachie te redden.

[ Voor 8% gewijzigd door Bartjuh op 21-01-2015 20:58 ]

[Verwijderd]

Ik vraag me af of het heel relevant voor TS is dat de verhuurder het huis wellicht moet verkopen. Naar mijn weten wordt een huis gewoon met huurder verkocht, wat de verkoper wel een lagere prijs oplevert, maar voor de huurder niet veel uitmaakt.

Als meneer verhuurder zelf zonder toestemming gaat verhuren en dan zijn vingers brandt kan hij achteraf niet echt moeilijk gaan doen. Het is zuur, maar je wist waar je aan begon. Ga je dan proberen met maffiapraktijken je gelijk te halen is het snel over, dan is alle medelijden wel weg.

[ Voor 11% gewijzigd door Verwijderd op 21-01-2015 21:02 ]

[Ardana]

Er zijn twee uitzonderingen op “koop breekt geen huur”, namelijk: a. het hypothecaire huurbeding, waarmee de hypotheekhouder in het kader van de executie de huurovereenkomst kan vernietigen teneinde een hogere executieopbrengst te verkrijgen en b. de verkoop na executoriaal beslag, in welk geval de beslaglegger het betreffende object vrij van huurrechten executoriaal kan verkopen.

Bron
Helaas even geen beter bron kunnen vinden, maar uit mijn lessen huurrecht weet ik me idd te herinneren dat dit een van de weinige keren is dat koop wél huur breekt.

Uiteindelijk kan de hypotheeknemer je idd verplichten de woning te verlaten (en event. afdwingen met deurwaarder en politie), maar daar dat een behoorlijk lange tijd aan vooraf. Tevens krijg je dan de nodige brieven en dagvaardingen en vonnissen.

Of de verhuurder verplicht kan worden een vergoeding te betalen cq een vervangende woonruimte moet leveren zou ik in een dergelijk geval niet weten. Persoonlijk zou ik hem in de gelegenheid stellen 100% open kaart te spelen (laat je hypotheekakte maar zien) om hem daarna aan te bieden vrijwillig te verhuizen zodra hij een koopcontract heeft getekend, waarbij er minimaal 4 maanden moet zitten tussen tekenen en oplevering. Op die manier heeft hij er minimaal nadeel aan, en betaal jij niet voor zijn pech.

[Verwijderd]

Ardana schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 21:14:
Bron
Helaas even geen beter bron kunnen vinden, maar uit mijn lessen huurrecht weet ik me idd te herinneren dat dit een van de weinige keren is dat koop wél huur breekt.

Ah, ook daar hebben de banken zich in een gunstige positie gemanoeuvreerd. Vanuit hun standpunt wel logisch, al vind ik het maatschappelijk wat onwenselijk.

Of de verhuurder verplicht kan worden een vergoeding te betalen cq een vervangende woonruimte moet leveren zou ik in een dergelijk geval niet weten.

Dat vermoeden heb ik, maar kan ik niet onderbouwen. Je bent een contract aangegaan met de verhuurder en dat contract moet hij voldoen, ook als een ander je wel uit dat huis kan zetten. Dan komt het dus neer op een vervangende alternatieve woonruimte. Hoeveel dat waard is als de verhuurder failliet gaat is dan weer een tweede.

[ Voor 3% gewijzigd door Verwijderd op 21-01-2015 21:27 ]

[Stoney3K]

Verwijderd schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 21:26:Dat vermoeden heb ik, maar kan ik niet onderbouwen. Je bent een contract aangegaan met de verhuurder en dat contract moet hij voldoen, ook als een ander je wel uit dat huis kan zetten. Dan komt het dus neer op een vervangende alternatieve woonruimte. Hoeveel dat waard is als de verhuurder failliet gaat is dan weer een tweede.

Is een dergelijke situatie niet genoeg om een urgentieverklaring te krijgen als je echt woonruimte nodig hebt?

[ATS]

Verwijderd schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 21:26:
Ah, ook daar hebben de banken zich in een gunstige positie gemanoeuvreerd. Vanuit hun standpunt wel logisch, al vind ik het maatschappelijk wat onwenselijk.

Ik ook, maar anders wordt dat risico natuurlijk doodleuk op alle andere klanten afgewikkeld in de vorm van een risicoopslag op je hypotheekrente.

[Verwijderd]

Stoney3K schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 21:29:
Is een dergelijke situatie niet genoeg om een urgentieverklaring te krijgen als je echt woonruimte nodig hebt?

Ik denk niet dat wooncorporaties iets van doen hebben met de civielrechtelijke verhoudingen tussen twee particulieren. De verhuurder heeft te zorgen voor de beloofde woonruimte, linksom of rechtsom. Urgentie is tegenwoordig zeer zeldzaam en geldt voor zover ik weet alleen in specifieke schrijnende gevallen.

ATS schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 21:29:
Ik ook, maar anders wordt dat risico natuurlijk doodleuk op alle andere klanten afgewikkeld in de vorm van een risicoopslag op je hypotheekrente.

Dat moet dan maar, dat vind ik beter dan het afwentelen op een zeer kleine groep mensen die dan stevige gevolgen ondervindt. Ik zie niet waarom banken een uitzonderingspositie zouden moeten genieten en alle andere partijen niet.

[ Voor 5% gewijzigd door Verwijderd op 21-01-2015 21:34 ]

[Sissors]

Bart2005 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 19:40:
[...]

De vrije markt. Het zal wel weer. Deze verhuurder maakt misbruik van schaarste en de huurcommissie corrigeert dit terecht. Als jij als verhuurder "de markt" opgaat dan weet je dit.

Gaat offtopic, maar waarom is die schaarste er? In ieder geval mede omdat de prijzen die gevraagd mogen worden te laag zijn om uit te kunnen.

[PROnline]

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 18:16:
Samenvatting:
..........
Vragen:
Wat vinden jullie van de situatie zoals die nu is onstaan? Mij word vanuit de kant van de makelaar met name verweten dat ik "mijn handtekening ergens onder heb gezet" en daarna de "truuk met de huurcommissie" heb toegepast. Mijn mening is dat het om een "recht" gaat (geen "truuk") en dat ik geen problemen heb om voor deze woning EUR 900,- te betalen mits dat een redelijke prijs is (de huurcommissie heeft geoordeeld dat dat niet zo is).

Sociale huurwoningen hebben een bepaald aantal punten met bijbehorende huur en onder extra bescherming.. Het simpelweg verhogen van de huur maakt het niet tot een woning in de vrije sector. Het is het ontduiken van de regels van de sociale huursector. De huurcommissie heeft hier dus correct op gehandeld. Degene die een truck probeerde uit te halen en dat blijkt keer op keer weer is de verhuur- en makelaarssector. Wil je je woning in de vrije sector, dan moet je de boel uitbouwen en/of opknappen.

Etisch gezien kun je enerzijds zeggen dat het heel vervelend is voor de eigenaar. Immers: als de bank gaat veilen komt hij met een restschuld te zitten en hij loopt er nu natuurlijk (langzaam) op achteruit. Anderzijds: hij is met een huurder wel beter af dan met een leegstand tweede huis (qua kosten) en heeft natuurlijk ook zelf ingestemd met dit risico (hij wist het vooraf). Ik vraag me af of mij iets te verwijten valt en of ik anders had moeten handelen. Wat vinden jullie?

Grootste probleem zit bij de makelaars. Die zeggen keer op keer de woning wel even boven de sociale huurprijs weg te kunnen zetten om gezeur voor te zijn. En dan ook nog even sleutel/contractgeld afhandig maken. Maar dat is een andere discussie/topic. Genoeg vriend(in)en die in een hok van niks huren allemaal net een paar tientjes boven de sociale huurprijs. Allemaal via de huurcommissie aan laten pakken.

Zoals geschetst is er momenteel nog niets aan de hand, maar het zou natuurlijk zo maar kunnen dat er een brief op de doormat valt (waardoor ik er over 3-4 maanden uit moet). Ik vraag me eigenlijk af wat ik dan moet gaan doen (we zijn natuurlijk al hard op zoek naar iets anders, zie volgende punt). Wat zijn er voor mogelijke opties die ik niet zie?

die termijn wordt vastgesteld door de rechter. Die maakt een afweging tussen jou kansen op het vinden van een nieuwe woning en het nadeel voor de bank. Dit kan dus drie maanden zijn, maar ook het maximum van een jaar. Sta je nu ingeschreven bij de woningbouw? Zo niet, dan ASAP doen. Als je huidige woning daadwerkelijk wordt opgezegd, dan maak je kans op voorrangsregelingen.

Zoals gezegd zijn ik en mijn vriendin op zoek naar een huurwoning in Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt hartstikke lastig om voor elkaar te krijgen (onder de 1000,- kale huur per maand, en dan wel iets van ruimte, dus > 50 m2). Ligt dat aan ons/mij, kijken wij niet op de goede plekken (o.a. funda)? Hebben jullie tips?

Grote steden hebben niet voor niets wachtlijsten van jaren en jaren. Dus kom je in de vrije sector met alle marktwerking en/of situaties zoals je nu hebt. Heb je ook wel eens gedacht aan buurtgemeentes?
voor 1.000/maand netto kom je een heel eind voor een koopwoning in diverse randgemeenten.
Andere ingang heb je bijvoorbeeld financiële binding met Amsterdam of Utrecht. Je komt dat eerder in aanmerking voor een woning. Al geef ik je meer kans in de buurgemeenten dan Amsterdam of Utrecht zelf. Grote steden zijn nu eenmaal populair en zoals meerderen aangeven. Ook daar is marktwerking. Dus zodra een woning boven de sociale grens zit (dus legitiem), dan schiet de prijs omhoog. En is er dus een groot gat tussen de bovenkant van de sociale huur en de onderkant van de vrije markt.
Dat is weer een nadelig gevolg van de huurbescherming.

[Ramon]

Heb je er al eens over nagedacht om samen met de verhuurder rond de tafel te gaan zitten, te kijken wat deze aan hypotheek betaalt en te kijken of jij daar iets aan bij wilt dragen? Tenminste ik neem aan dat je daar graag nog even blijft zitten, en als dat dé manier is om te zorgen dat er geen brief op de mat valt lijkt me dat een aardige geste.

[Ardana]

Vriend van mij had ook zo'n hok, huurprijs ruim boven de liberalisatiegrens, maar never nooit niet dat het dat waard was. Ik had hem daarover geïnformeerd maar hij had geen zin in gedoe en had idd zoiets van "tsja, toen ik 't contract tekende, vond ik dit de huurprijs waard". Paar maanden later probeert de makelaar (in dit geval wél een professionele huisjesmelker) de huur teveel te verhogen waarop de jongen zegt "Zeg, vriend, die huurprijs hè, zullen we daar gewoon maar even € 150 vanaf halen?" waarop de makelaar prompt akkoord gaat. Die wist al wat hem te wachten kon staan en koos eieren voor z'n geld.

[Verwijderd]

Sissors schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 22:30:
Gaat offtopic, maar waarom is die schaarste er? In ieder geval mede omdat de prijzen die gevraagd mogen worden te laag zijn om uit te kunnen.

Wat dacht je van een woningmarkt die volledig op slot zit? Die prijzen zijn zo hoog omdat er meer gegadigden dan huizen zijn, niet omdat de kosten echt zo hoog zijn. De daadwerkelijke intrinsieke waarde van een huis is natuurlijk een fractie van wat er doorgaans voor betaald wordt.

Ardana schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 23:23:
Vriend van mij had ook zo'n hok, huurprijs ruim boven de liberalisatiegrens, maar never nooit niet dat het dat waard was. Ik had hem daarover geïnformeerd maar hij had geen zin in gedoe en had idd zoiets van "tsja, toen ik 't contract tekende, vond ik dit de huurprijs waard". Paar maanden later probeert de makelaar (in dit geval wél een professionele huisjesmelker) de huur teveel te verhogen waarop de jongen zegt "Zeg, vriend, die huurprijs hè, zullen we daar gewoon maar even € 150 vanaf halen?" waarop de makelaar prompt akkoord gaat. Die wist al wat hem te wachten kon staan en koos eieren voor z'n geld.

Als mensen zo stom zijn om te betalen, waarom ook niet? Proberen kan altijd.

[Roenie]

Uiteraard sta je in je recht, punt.

Misschien is het een idee om uit coulance iets meer over te maken?

[Ardana]

Waarom? Betaal jij meer voor je brood of benzine als je weet dat de verkoper het moeilijk heeft? En als iemand op V&A je probeert op te lichten, ben je dan nog steeds genegen hem meer te betalen dan het product waard is?

Slecht gedrag mag mi niet beloond worden, erg slecht gedrag nog minder. Had de vraagprijs, netjes onderbouwd met puntentelling, iets boven die € 550 gelegen, had er geen haan naar gekraaid. Nu wilde de verhuurder het onderste uit de kan, en kreeg hij het lid op z'n neus.

En als je dan ook nog eens voor asociaal wordt uitgemaakt, terwijl híj degene is die de wet overtreed, tsja, dan zou mijn goodwill echt verdwenen zijn. Wie z'n kont brandt...

[Napo]

Ardana schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 00:50:
Waarom? Betaal jij meer voor je brood of benzine als je weet dat de verkoper het moeilijk heeft? En als iemand op V&A je probeert op te lichten, ben je dan nog steeds genegen hem meer te betalen dan het product waard is?

(Op)lichten is niet het juiste woord. Dat men een hoger dan gebruikelijke prijs acceptabel vindt kan gewoon en dat hooft geen oplichting te zijn. Als ik nu iets nodig heb wil ik best meer dan de marktwaarde er voor betalen

Om het heel scheef te trekken. Ik vind een schilderij van Mondriaan niet zo heel veel waard, sommige mensen wel. Het verkopen van dat schilderij is geen oplichting als ze het voor tonnen verkopen terwijl ik dat het niet waard vind.

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:44:
Om het heel scheef te trekken. Ik vind een schilderij van Mondriaan niet zo heel veel waard, sommige mensen wel. Het verkopen van dat schilderij is geen oplichting als ze het voor tonnen verkopen terwijl ik dat het niet waard vind.

Is er een puntentelling voor Mondriaanschilderijen?

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:45:
[...]

Is er een puntentelling voor Mondriaanschilderijen?

Je haalt er punten bij waar ik niets over zeg. Is dat er voor V&A ook? Voor brood? Voor benzine?

Dat is er inderdaad niet, vandaar dat ik op het punt '(op)lichten' inga. Wellicht moet je eens verder lezen dan één punt te cherrypicken en daar met een botte bijl op in te gaan. Iets waar je klaarblijkelijk vrij veel last van hebt.

Hou daar eens mee op wil je.

[ Voor 32% gewijzigd door Napo op 22-01-2015 07:49 ]

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:46:
Je haalt er punten bij waar ik niets over zeg. Is dat er voor V&A ook?
Hou daar eens mee op wil je.

Je begint opeens over schilderijen, waar dit topic niet over gaat. Om te laten zien dat die vergelijking simpelweg niet opgaat illustreer ik dat door op de puntentelling te wijzen. Er is namelijk van alles wettelijk geregeld voor huurders, om ervoor te zorgen dat die geen poot uitgedraaid worden. Bij Mondriaanschilderijen is die er niet.

Zullen we er allebei maar mee ophouden?

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:49:
[...]

Je begint opeens over schilderijen, waar dit topic niet over gaat. Om te laten zien dat die vergelijking simpelweg niet opgaat illustreer ik dat door op de puntentelling te wijzen. Er is namelijk van alles wettelijk geregeld voor huurders, om ervoor te zorgen dat die geen poot uitgedraaid worden. Bij Mondriaanschilderijen is die er niet.

Zullen we er allebei maar mee ophouden?

Dan wil ik je vragen om te lezen. Mijn punt ging niet op voor de huurprijs van een pand/woning maar op het punt dat Ardana wil maken mbt (op)lichten. Iets waar ik het compleet mee oneens ben. Is het de hoofdonderwerp van het topic, neen. Echter ben ik het er mee oneens dat men wordt weggezet als halve crimineel als men iets wat duurder wil vekropen.

[Verwijderd]

De makelaar heeft vermoedelijk baat bij dat hun zelf het huis kunnen verkopen, dan dat de bank daar beslag op legt. Bij beslag en executieverkoop komt die partij namelijk het eerst aan de beurt, en niet de makelaar.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2015 08:04 ]

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:56:
Echter ben ik het er mee oneens dat men wordt weggezet als halve crimineel als men iets wat duurder wil vekropen.

Wat duurder? Het gaat hier om 300 euro per maand. Dat is geen minimaal bedrag en zelfs een vrij groot bedrag, ofwel meer dan de helft meer dan de prijs eigenlijk had moeten zijn. Dat soort extreem scheve vraagprijzen zijn precies waarom er wetten zijn om dat aan te pakken.

Uit het verhaal blijkt ook nog dat men niet alleen op de hoogte was dat dit bedrag veel te hoog is, maar ook nog eens maffia-achtige druk uitoefent om de prijs maar te krijgen. Oneerbare praktijken zijn het sowieso. Mocht de beste man nou in goed overleg een oplossing hebben willen bereiken om het verschil in goede banen te leiden was het een ander verhaal. Dat is overduidelijk niet het geval.

Overigens heb ik het idee dat je de opmerking over oplichting extrapoleert naar de hele post, maar dat lijkt me niet juist. Het was één van de voorbeelden. Mijns inziens heeft Ardana de beste man geen oplichter genoemd.

[ Voor 19% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2015 08:13 ]

[Bart2005]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 07:44:
Om het heel scheef te trekken. Ik vind een schilderij van Mondriaan niet zo heel veel waard, sommige mensen wel. Het verkopen van dat schilderij is geen oplichting als ze het voor tonnen verkopen terwijl ik dat het niet waard vind.

De materie is al ingewikkeld genoeg en ook interessant genoeg zonder vergezochte vergelijkingen met auto's en schilderijen. De vergelijkingen kloppen doorgaans ook niet omdat het hier om een primaire levensbehoefte gaat die niet aan de "vrije markt" overgelaten kan worden.

[Napo]

Van de ene kant terecht dat men zich op zulke regels beroept maar ik vind de gang van zaken ontzettend twijfelachtig. Mijn inziens ga je een overeenkomst aan met de overeenkomstige condities. Dat die niet in lijn zijn met de regels is niet goed maar er zijn in deze twee partijen die daar klaarblijkelijk mee eens zijn. Waarom zet men een handtekening onder een contract dat zij niet correct vinden?

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:02:
Overigens heb ik het idee dat je de opmerking over oplichting extrapoleert naar de hele post, maar dat lijkt me niet juist. Het was één van de voorbeelden. Mijns inziens heeft Ardana de beste man geen oplichter genoemd.

Dat zeg ik toch ook niet, je extrapoleert mijn opmerking over het meer betalen voor een product naar de huursituatie van de TS. Daar zit geen directe link tussen. Wat ze echter wel zegt is dat je gelicht wordt als je meer vraagt dan de marktwaarde van een product en dat is natuurlijk niet altijd zo.

Bart2005 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:12:
[...]

De materie is al ingewikkeld genoeg en ook interessant genoeg zonder vergezochte vergelijkingen met auto's en schilderijen. De vergelijkingen kloppen doorgaans ook niet omdat het hier om een primaire levensbehoefte gaat die niet aan de "vrije markt" overgelaten kan worden.

Niet mee eens. Een particuliere verhuurder heeft in mijn inziens niet dezelfde sociale verantwoordelijkheid als een woningcoorperatie. Ik vergelijk de huurmarkt ook niet direct met auto's en schilderijen. Wel met het feit dat de marktwaarde geen uiterste prijs hoeft te zijn. Er zijn genoeg momenten te bedenken waar ik meer dan de marktwaarde zou kunnen gaan betalen.
De vraag die je jezelf moet afstellen is of de 'vrije markt' woning beschikbaar stelt voor puur de primaire levensbehoefte. Dat doet het mijn inziens niet. Een dak boven je hoofd is dan wel een primaire levensbehoefte maar dat houdt niet in dat alles wat met wonen te maken heeft in dat hokje past.

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:20:
Wat ze echter wel zegt is dat je gelicht wordt als je meer vraagt dan de marktwaarde van een product en dat is natuurlijk niet altijd zo.

Niet altijd, maar meer dan 50% bovenop de maximumprijs is wel erg riant.

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:20:
Waarom zet men een handtekening onder een contract dat zij niet correct vinden?

Omdat je wettelijk gezien toch alleen maar akkoord gaat met wat wel rechtsgeldig is. Alle bepalingen die dat niet zijn kan je namelijk gewoon negeren.

Dat zoiets dan later vervelend uitpakt voor de verhuurder is jammer, maar ook die wist waar hij aan begon.

[ Voor 43% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2015 08:24 ]

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:21:
[...]

Omdat je wettelijk gezien toch alleen maar akkoord gaat met wat wel rechtsgeldig is. Alle bepalingen die dat niet zijn kan je namelijk gewoon negeren.

Dat zoiets dan later vervelend uitpakt voor de verhuurder is jammer, maar ook die wist waar hij aan begon.

En dat blijf ik een ontzettend kwalijke situatie vinden. Er is niemand die dwing om het contract te ondertekenen. Men gaat met hun volle verstand een overeenkomst aan. Dat iets wettelijk niet klopt zou je voor het ondertekenen moet kenbaar maken en derhalve het contract laten aanpassen. Klaarblijkelijk wou men deze woning voor die prijs, aangezien de vraag pas later kwam of de prijs terecht is volgens de regels (hoe kom je daar pas later achter als je,zoals je aangeeft 33% te veel bent overeen gekomen?).

Wat mij betreft mag er toch wel wat meer van de huurder gevraagd worden, je hebt naar mijn mening een bepaalde onderzoeksplicht. Doe je daar niets meer dan zitten daar gevolgen aan.

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:35:
Wat mij betreft mag er toch wel wat meer van de huurder gevraagd worden, je hebt naar mijn mening een bepaalde onderzoeksplicht. Doe je daar niets meer dan zitten daar gevolgen aan.

Je wilt zeggen dat de verhuurder opzettelijk een veel te hoge prijs kan vragen, iemand dat contract onder zijn neus schuift en dat het dan de schuld van diegene is? Je bent allebei volwassen, je dient allebei de wet te kennen. Als jij onrechtmatige dingen in je contract zet zijn de consequenties ook gewoon voor jou. Dan gaat het nog niet eens om strafrechtelijke zaken of boetes, maar om een simpele aanpassing naar redelijkheid.

Wat jij zegt werkt natuurlijk twee kanten op, maar net even meer in het voordeel van degene die de wet niet overtreedt. Dat jij daar geen goed gevoel bij krijgt, tsja

[ Voor 6% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2015 08:40 ]

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:20:
Van de ene kant terecht dat men zich op zulke regels beroept maar ik vind de gang van zaken ontzettend twijfelachtig. Mijn inziens ga je een overeenkomst aan met de overeenkomstige condities. Dat die niet in lijn zijn met de regels is niet goed maar er zijn in deze twee partijen die daar klaarblijkelijk mee eens zijn. Waarom zet men een handtekening onder een contract dat zij niet correct vinden?

Je draait de boel feitelijk een beetje om. Als je een verhuur-onderneming begint (of dat nou 1 of 100 huizen zijn, maakt niet uit), dan heb je je te houden aan de regels die gelden voor die branche. Het zou dan om te beginnen een heel goed idee zijn om je te verdiepen in die regels, of je daarin te laten adviseren door een onafhankelijke partij (dus GEEN makelaar).

Vergelijk het maar met overeenkomsten m.b.t. consumentenkoop. Daar kun je als ondernemer in zetten wat je maar wil. En de consument kan daar gewoon met een gerust hart een handtekening onder zetten, want als er onredelijke (zwarte lijst) bepalingen in staan dan zijn die bij voorbaat niet rechtsgeldig. En als er vermoedelijk onredelijke (grijze lijst) bepalingen in staan, dan staat dit niet bij voorbaat vast maar is de kans groot dat de rechter een streep door de bepalingen haalt.

Als je binnen de regels voor een bepaalde branche niet in staat bent om je onderneming levensvatbaar te maken (of te houden), dan moet je niet gaan ondernemen in die branche.

De verhuurder heeft ervoor gekozen om een gokje te wagen en heeft nu verloren.

[...]

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:37:
[...]

Je wilt zeggen dat de verhuurder opzettelijk een veel te hoge prijs kan vragen, iemand dat contract onder zijn neus schuift en dat het dan de schuld van diegene is? Je bent allebei volwassen, je dient allebei de wet te kennen. Als jij onrechtmatige dingen in je contract zet zijn de consequenties ook gewoon voor jou.

Wat jij zegt werkt natuurlijk twee kanten op, maar net even meer in het voordeel van degene die de wet niet overtreedt. Dat jij daar geen goed gevoel bij krijgt, tsja

Je vergeet echter dat een contract niet onder iemand zijn neus wordt geschoven zonder het verzoek daarop. Inderdaad is het niet de schuld indien een verhuurder morgen bij jou aan komt kloppen en eist dat je tekent. Dat is echter niet het geval. Men zoekt een woning, vindt iets voor een bepaalde prijs en komt dat overeen met de huurder.

Partij 1 wil voor X verhuren en biedt het aan
Partij 2 wil voor X huren en komt dat overeen

Ik mis waarschijnlijk compleet waar het probleem hierin zit.

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:38:
[...]

Je draait de boel feitelijk een beetje om. Als je een verhuur-onderneming begint (of dat nou 1 of 100 huizen zijn, maakt niet uit), dan heb je je te houden aan de regels die gelden voor die branche. Het zou dan om te beginnen een heel goed idee zijn om je te verdiepen in die regels, of je daarin te laten adviseren door een onafhankelijke partij (dus GEEN makelaar).

Correct, ik ben dan ook een voorstander van regulering van een deel van de markt, dit hoeft echter naar mijn inziens niet op de algehele verhuurmarkt effect te hebben.

Vergelijk het maar met overeenkomsten m.b.t. consumentenkoop. Daar kun je als ondernemer in zetten wat je maar wil. En de consument kan daar gewoon met een gerust hart een handtekening onder zetten, want als er onredelijke (zwarte lijst) bepalingen in staan dan zijn die bij voorbaat niet rechtsgeldig. En als er vermoedelijk onredelijke (grijze lijst) bepalingen in staan, dan staat dit niet bij voorbaat vast maar is de kans groot dat de rechter een streep door de bepalingen haalt.

Consumenten moeten naar mijn mening eens nadenken waar ze een handtekening onder zetten. Ook al zijn er regels omtrent bepalingen die niet mogen (en terecht) houdt dat niet in dat je er dan alsnog maar voor moet gaan tekenen.

Als je binnen de regels voor een bepaalde branche niet in staat bent om je onderneming levensvatbaar te maken (of te houden), dan moet je niet gaan ondernemen in die branche.

De verhuurder heeft ervoor gekozen om een gokje te wagen en heeft nu verloren.

En de huurder is ondanks alles de overeenkomst aangegaan. de prijs was redelijk op dat moment en een tijdje later niet meer?

Mentaliteitsverschil dunkt mij

[Verwijderd]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:46:
Je vergeet echter dat een contract niet onder iemand zijn neus wordt geschoven zonder het verzoek daarop. Inderdaad is het niet de schuld indien een verhuurder morgen bij jou aan komt kloppen en eist dat je tekent. Dat is echter niet het geval. Men zoekt een woning, vindt iets voor een bepaalde prijs en komt dat overeen met de huurder.

Partij 1 wil voor X verhuren en biedt het aan
Partij 2 wil voor X huren en komt dat overeen

Ik mis waarschijnlijk compleet waar het probleem hierin zit.

In dat aanbieden zit de crux van het hele verhaal. Je mag aanbieden wat je wilt, maar alleen wat wettelijk toegelaten is/niet verboden is houdt stand. Als je dat als verhuurder zelf en bewust opneemt in je contract heb je het toch echt zelf gedaan.

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:46:
En de huurder is ondanks alles de overeenkomst aangegaan. de prijs was redelijk op dat moment en een tijdje later niet meer?

De huurder ging akkoord met alle wetsgeldige bepalingen in het contract. Wat er verder in staat is voor rekening van de verhuurder.

Mentaliteitsverschil dunkt mij

Inderdaad, ik ben voor het je aan de wet houden

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2015 08:51 ]

[JunkieLimbo]

Ik snap de discussie niet zo. De TS heeft het erg goed aangepakt. Je hoeft ook niet bang te zijn dat de eigenaar in problemen komt want gezien beide huurprijzen kan het nooit erg veel geld geweest zijn. Dat is prima te hypotheken voor dit huurbedrag. Daar loopt de eigenaar echt niet op leeg.

Verder staat in iedere hypotheekakte dat je niet zonder toestemming mag verhuren en weet ook iedere makelaar dat. Dat risico hebben ze waarschijnlijk gezamelijk genomen. Makelaars adviseren over het algemeen om het niet te overleggen met de geldverstrekker omdat die namelijk bjina altijd afwijzend reageert en makelaars hun zorgplicht neit zo serieus nemen.

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:49:
...]

De huurder ging akkoord met alle wetsgeldige bepalingen in het contract. Wat er verder in staat is voor rekening van de verhuurder.

Klaarblijkelijk ook met een aantal niet wetsgeldige bepalingen. Iig dat de handtekening die de huurder er onder heeft gezet toch wel bevestigen.

[...]

Inderdaad, ik ben voor het je aan de wet houden

_{Ik iets meer voor het blijven nadenken en niet stoppen bij de grens die de wet aangeeft. Hoewel ik ten zeerste voor het aan de wet houden ben ik ook voor het niet ondertekenen van niet-rechtsgeldige documenten / bepalingen}

[CMD-Snake]

De meeste staan wel te jubelen, maar ik denk niet dat de verhuurder meteen kwade opzet had. Die wil gewoon zijn oude hypotheek dekken om zo financieel het hoofd boven water te houden.

De TS vond de prijs van 900 euro wel goed. Dat geeft hij zelf aan. Maar dan ineens (meteen?) daarna naar de huurcommissie om de prijs omlaag te krijgen. Dat bevreemd mij dan, nog buiten puntensystemen en wetten e.d. om. Lijkt me dat als je denkt dat er prijs niet juist is je daarover begint voordat je een contract ondertekend.

JunkieLimbo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:50:
Je hoeft ook niet bang te zijn dat de eigenaar in problemen komt want gezien beide huurprijzen kan het nooit erg veel geld geweest zijn.

Nee, het nieuwe huurbedrag is niet bepaald vanuit het oogpunt of dit kostendekkend was voor de verhuurder. De huurcommissie heeft op basis van een aantal punten besloten dat een huur van 550 euro het maximum was. Dat betekend dan niet automatisch dat dit de kosten van de verhuurder dekt. Het zou kunnen dat het hypotheekbedrag wat de verhuurder moet betalen hoger ligt dan die 550 euro.

[Verwijderd]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:57:
De meeste staan wel te jubelen, maar ik denk niet dat de verhuurder meteen kwade opzet had. Die wil gewoon zijn oude hypotheek dekken om zo financieel het hoofd boven water te houden.

Opzettelijk veel te hoge prijzen aanhouden voor eigen gewin is geen kwade opzet? Ik weet niet hoe ik het anders zou moeten definiëren, eerlijk gezegd.

[Napo]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:58:
[...]

Opzettelijk veel te hoge prijzen aanhouden voor eigen gewin is geen kwade opzet? Ik weet niet hoe ik het anders zou moeten definiëren, eerlijk gezegd.

Veel te hoog is zelfs nog discutabel in dezen door de verwoording van TS

Vrije marktwerking
Net zoals alle producten die niet voor kostprijs worden verkocht

[ Voor 9% gewijzigd door Napo op 22-01-2015 09:00 ]

[Bonsaiboom]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:57:
Klaarblijkelijk ook met een aantal niet wetsgeldige bepalingen. Iig dat de handtekening die de huurder er onder heeft gezet toch wel bevestigen.

Dat is het verschil tussen het Nederlandse en Amerikaanse type recht. In Nederland hebben we zaken die simpelweg niet afgesproken mogen worden en die gaan boven dat wat er in een contract staat.

Deze wetgeving komt voor een groot deel voort uit de zwakke positie die huurders hebben op de markt. Je moet toch ergens wonen, en dat zorgt ervoor dat de verhuurder dus een sterke positie heeft op het moment dat het contract afgesloten moet worden. Hij kan immers makkelijk nee zeggen en niet tekenen, "en voor jou 20 anderen".

De huurder krijgt pas een sterke positie nadat het contract is gesloten en de woning betrokken. Vanaf dat moment kan het huurcontract aangepast worden naar wat er volgens de wet mag.

Dit is allemaal tekenen van een verknipt en debiel systeem op onze woningmarkt, maar daar verander je weinig aan.

Een verhuurder die niet weet dat dit kan gebeuren, en vervolgens de vermoorde onschuld speelt als het hem overkomt, is extreem naief. Je leest potverdorie je toch wel eventjes in als het om dit soort zaken gaat?

[PolarBear]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:00:
[...]


Veel te hoog is zelfs nog discutabel in dezen door de verwoording van TS

Vrije marktwerking
Net zoals alle producten die niet voor kostprijs worden verkocht

Alleen is er geen vrije markt werking op de huurmarkt. Het is gereguleerd en dit huurhuis had niet verhuurd mogen worden voor deze prijs. Dus voor de meeste andere markten heb je gelijk, maar niet hier.

[ATS]

Napo schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:00:
[...]


Veel te hoog is zelfs nog discutabel in dezen door de verwoording van TS

Vrije marktwerking
Net zoals alle producten die niet voor kostprijs worden verkocht

Aleen is de huurmarkt geen vrije markt, zoals al eerder geconstateerd. We gaan in cirkeltjes. Of jij van mening bent dat het allemaal anders zou moeten is prima, maar daar is de TS (of zijn verhuurder) niet mee geholpen. Ik stel voor dat je die boodschap maar in politiek Den Haag gaat verkopen (gewoon "Den Haag" is wat algemeen in deze, vooral omdat TS daar woont als ik het goed begrijp ).

[CMD-Snake]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:58:
Opzettelijk veel te hoge prijzen aanhouden voor eigen gewin is geen kwade opzet? Ik weet niet hoe ik het anders zou moeten definiëren, eerlijk gezegd.

Opzettelijk te hoog? Volgens de huurcommissie was het te hoog. Maar wie weet heeft de verhuurder een hypotheekbedrag van bijvoorbeeld 800 euro per maand. En moet hij ook nog de makelaar betalen voor diens diensten. Dan komt daar een prijs uit van 900 euro die kostendekkend is vanuit het oogpunt van de verhuurder.

Je weet niet hoeveel kosten de verhuurder heeft aan zijn hypotheek op dat pand.

[Bonsaiboom]

Oftewel:

Kamp 1: Het huursysteem is krom. Er moeten hogere huren voor dit soort woningen gevraagd kunnen worden. Arme verhuurder.

Kamp 2: Het systeem is zoals het is, de verhuurder wist waaraan hij begon. Als hij het er niet mee eens is, dan lobbyen voro aanpassing van het systeem.

@CMD-Snake: Hoeveel kosten de verhuurder aan zijn pand heeft, is compleet en dan ook echt totaal irrelevant voor hoeveel huur redelijk is om te vragen.

[PolarBear]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:07:
[...]


Opzettelijk te hoog? Volgens de huurcommissie was het te hoog. Maar wie weet heeft de verhuurder een hypotheekbedrag van bijvoorbeeld 800 euro per maand. En moet hij ook nog de makelaar betalen voor diens diensten. Dan komt daar een prijs uit van 900 euro die kostendekkend is vanuit het oogpunt van de verhuurder.

Je weet niet hoeveel kosten de verhuurder heeft aan zijn hypotheek op dat pand.

Ja dat is dus niet relevant als je je woning verhuurt. Daar is de verhuurprijs gereguleerd. Daarbij de verhuurder mag het huis helemaal niet verhuren want hij heeft de bank niet op de hoogte gebracht. Als hij zodirect de hypotheek niet kan betalen dan is het vooral zijn probleem.

[Arnout]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:57:
De meeste staan wel te jubelen, maar ik denk niet dat de verhuurder meteen kwade opzet had. Die wil gewoon zijn oude hypotheek dekken om zo financieel het hoofd boven water te houden.

Verhuren zonder toestemming van de bank is echt fout. Banken zijn trouwens als de dood voor huizen waar zij een hypotheek op hebben, waarbij er betalingsproblemen zijn en er reguliere huurders in blijken te zitten.

En daarbij een makelaar die langs komt om 'bang te maken' is teken aan de wand dat het echt goed fout zit. Je zou alleen die makelaar al voor de geschillencommissie kunnen brengen omdat hij jouw belang schaadt.

Je pakt het heel goed aan, ik zou me persoonlijk meer richten op de makelaar.

[ATS]

Er wordt hier door sommigen (uit kamp 1 van Bonsaiboom) net gedaan alsof de verhuurder waarschijnlijk nu dikke verliezen heeft. Ik geloof daar maar weinig van.

De huur waar TS het over heeft, komt overeen met ongeveer 153 punten. Den Haag valt niet onder schaarstegebieden, dus daar geen extra punten voor (maar wel punten voor "grote stad"). Loop even het formulier door en je kan zo terugrekenen dat het hier bijna geen bijzonder dure woning kan betreffen. Als ik dat formulier even snel doorloop, dan komt mijn oude appartement daar ook ongeveer wel aan. En ik weet wat dat kost per maand...

[t_captain]

Ik snap de hele casus niet. Het puntensysteem is toch alleen van toepassing op gereguleerde huurwoningen?

De huur was geliberaliseerd (kale huur >= 700 per maand), en het aanpassen van de huur naar aanleiding van de puntentelling was imho dus helemaal niet nodig geweest. Pas nadat de huur (vrijwillig) is verlaagd, is de woning in de gereguleerde huur gekomen.

[ObsidianPrime]

Hoe je hier terecht bent gekomen doet er eerlijk gezegd niet zoveel meer toe. De enige manier om hier te kunnen blijven zitten tot je iets betaalbaars in de stad hebt gevonden (succes) is met de verhuurder om tafel te gaan zitten en te kijken of jullie tot een bedrag kunnen komen waar jij mee kunt leven en waarmee hij zijn hypotheek kan blijven betalen.

Doe je dat niet dan moet je binnenkort op zoek naar een ruimte die waarschijnlijk niet aan je wensen voldoet en kan hij z'n hypotheek niet meer betalen, dus het zou voor jullie beide een goede zet zijn.

[Verwijderd]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:26:
De huur was geliberaliseerd (kale huur >= 700 per maand), en het aanpassen van de huur naar aanleiding van de puntentelling was imho dus helemaal niet nodig geweest. Pas nadat de huur (vrijwillig) is verlaagd, is de woning in de gereguleerde huur gekomen.

Als een woning volgens de puntentelling niet boven de liberalisatiegrens uitkomt had het nooit vrij verhuurd mogen worden. Dan kan je dus ook niet vrijwillig aanpassen, dan is dat gewoon verplicht.

[Bonsaiboom]

Van de website van DAS voor t_captain:

Liberalisatiegrens
De huurcommissie kan ook de huur beoordelen van vrijesectorwoningen, wanneer er sprake is van een nieuw huurcontract. U kunt hier bijvoorbeeld om vragen wanneer u vermoedt dat uw nieuwe woning een sociale huurwoning is. Dit heet de toets aanvangshuurprijs.

Hoort de huur eigenlijk op of onder de liberalisatiegrens (€ 699,48 voor 2014) te liggen? Dan mag de Huurcommissie de huur verlagen. Blijft de huur boven deze grens, dan mag de Huurcommissie geen uitspraak doen.

Er schiet me nu ineens ook nog een andere vraag te binnen, hoewel dat voor TS niet echt van belang is. Voor sommige gemeentes heb je een huisvestingsvergunning nodig om een sociale huurwoning te betrekken. Wat nu als je, zoals TS, een woning betrekt die boven de huurgrens ligt zonder huisvestingsvergunning en de huurcommissie bepaalt dat de huur eigenlijk eronder zou liggen. Wat zou er dan gebeuren?

[CMD-Snake]

Bonsaiboom schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:10:
@CMD-Snake: Hoeveel kosten de verhuurder aan zijn pand heeft, is compleet en dan ook echt totaal irrelevant voor hoeveel huur redelijk is om te vragen.

PolarBear schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:10:
Ja dat is dus niet relevant als je je woning verhuurt. Daar is de verhuurprijs gereguleerd.

En je vraagt je nog af waarom de huurmarkt zo moeilijk is...

Als de prijs gereguleerd is en je niet kostendekkend kan werken dan heeft het weinig zin om eraan te beginnen. Een grote woningbouwvereniging kan dankzij schaalvergroting nog de kosten gaan drukken. Er moet ergens dan een stimulans komen om weer meer huurwoningen bij te bouwen en zo komt die er niet.

En heeft de TS wel recht op een sociale huurwoning? Hij keek al in de vrije markt, dus ik vermoed dat hij te veel verdiend voor een sociale huurwoning. Dan woont hij nu scheef.

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:26:
Ik snap de hele casus niet. Het puntensysteem is toch alleen van toepassing op gereguleerde huurwoningen?

Ja en nee. Op een vrije markt huurwoning is het puntensysteem niet van toepassing. Echter als je een vrije markt huurwoning betrekt kan je binnen 6 maanden daarna bij de huurcommissie een toets aanvragen van de huurprijs. De maximale huurprijs wordt dan bepaald aan de hand van de puntenlijst. Daar komt dan een maximale huurprijs uit. Een woning kan dan ook ineens veranderen in een sociale huurwoning als de prijs onder een bepaalde grens komt.

Het is ergens vreemd. Enerzijds is zijn de punten niet van toepassing, maar bij een toets ineens wel. Het is wat scheef mijn inziens.

ATS schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:25:
De huur waar TS het over heeft, komt overeen met ongeveer 153 punten. Den Haag valt niet onder schaarstegebieden, dus daar geen extra punten voor (maar wel punten voor "grote stad"). Loop even het formulier door en je kan zo terugrekenen dat het hier bijna geen bijzonder dure woning kan betreffen. Als ik dat formulier even snel doorloop, dan komt mijn oude appartement daar ook ongeveer wel aan. En ik weet wat dat kost per maand...

Bijzonder duur is relatief. In 2008 betaalde je meer voor een woning dan je nu zou doen door de ineenstorting van de woningmarkt. De verhuurder kan te duur gekocht hebben.

Ergens mis ik nog vooral dat de TS niet geprobeerd heeft toenadering te zoeken met de verhuurder. Ja, ja, wetten en gelijk hebben etc.. Maar wellicht was er in een gesprek ook een korting uitgekomen en zat de TS nu ook rustiger. De relatie met de verhuurder was dan misschien amicaler gebleven en was de noodzaak om snel iets nieuws te vinden ook lager.

[ATS]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:37:
Bijzonder duur is relatief. In 2008 betaalde je meer voor een woning dan je nu zou doen door de ineenstorting van de woningmarkt. De verhuurder kan te duur gekocht hebben.

Ik heb zelf ook in die periode gekocht. De lasten waar ik mee vergelijk zijn dus ook van dat prijspeil, inclusief de hogere rentes die toen golden. Dus nee, ik denk niet dat dat het geval is.

[Corrinne22]

rufio64 schreef op woensdag 21 januari 2015 @ 18:16:
[...]

• Zoals gezegd zijn ik en mijn vriendin op zoek naar een huurwoning in Amsterdam of Utrecht. Dat blijkt hartstikke lastig om voor elkaar te krijgen (onder de 1000,- kale huur per maand, en dan wel iets van ruimte, dus > 50 m2). Ligt dat aan ons/mij, kijken wij niet op de goede plekken (o.a. funda)? Hebben jullie tips?

Wij hebben ons huis gevonden en gehuurd via ikwilhuren.nu. Mogelijk kan de TS daar iets vinden dat aan zijn eisen voldoet.

[Bonsaiboom]

@CMD-Snake

Ik ben het helemaal met je eens dat het systeem krom is. Dat vind ik van de hele woningmarkt in Nederland en daar is een ander topic voor.

Ik vind echter ook dat je als je je op die markt begeeft, dat je niet de wetten en regels moet gaan buigen naar wat jou goed uitkomt. Ik kan namelijk ook een betoog houden over mensen zoals verhuurder bij TS, die relatief goedkope koopwoningen voor hoge huurprijzen wegzetten. Dat is dan weer een betaalbare woning die onbetaalbaar is geworden en zo worden de prijzen opgestuwd - wat weer hogere huren tot gevolg heeft, en zo verder.

Ik zit dus in het kamp dat de verhuurder hier maar gewoon op de blaren moet zitten. Hij nam (blijkbaar bewust) een risico en dat pakte negatief voor hem uit.

[Stoney3K]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:07:
[...]


Opzettelijk te hoog? Volgens de huurcommissie was het te hoog. Maar wie weet heeft de verhuurder een hypotheekbedrag van bijvoorbeeld 800 euro per maand. En moet hij ook nog de makelaar betalen voor diens diensten. Dan komt daar een prijs uit van 900 euro die kostendekkend is vanuit het oogpunt van de verhuurder.

Je weet niet hoeveel kosten de verhuurder heeft aan zijn hypotheek op dat pand.

Als de huurcommissie een lagere huur bepaalt, dan zou je verwachten dat een taxateur de waarde van de woning ook lager inschat dan de (mogelijk) huidige hypotheek. Een beetje billijke huur zal in verhouding staan met de maandelijkse hypotheeklast, met een huur van zo'n 550 euro heb je het over een woning tussen de 125.000 en 150.000 euro.

Voor een huur van 900 euro (ver)huur je makkelijk een huis van twee ton.

En dat is natuurlijk heel zuur voor de verhuurder, maar het is waarschijnlijk niet anders. Had ie ook op zijn tien vingers kunnen natellen en het huis verkopen, in plaats van een huurder te zoeken die zijn prijs voor zoete koek slikt.

[JunkieLimbo]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 08:57:

[...]


Nee, het nieuwe huurbedrag is niet bepaald vanuit het oogpunt of dit kostendekkend was voor de verhuurder. De huurcommissie heeft op basis van een aantal punten besloten dat een huur van 550 euro het maximum was. Dat betekend dan niet automatisch dat dit de kosten van de verhuurder dekt. Het zou kunnen dat het hypotheekbedrag wat de verhuurder moet betalen hoger ligt dan die 550 euro.

Dat was niet de conclusie die ik trok. Gezien het puntensysteem de huur van de woning tot 550 maximeert betekent in mijn ogen dat de koopprijs van het appartement ruim onder de twee ton zal liggen. Sterker nog, dichter bij de ton dan bij de twee ton. Als je omrekent wat je daar aan hypotheeklasten aan kwijt bent dan zal de eigenaar hoogst waarschijnlijk geen groot verlies incasseren met 600 euro p/mnd.

Ik begrijp dat hier een aantal aannames worden gedaan maar dit zijn wel hele waarschijnlijke aannames die makkelijk na te rekenen zijn.

[Stoney3K]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:37:
En heeft de TS wel recht op een sociale huurwoning? Hij keek al in de vrije markt, dus ik vermoed dat hij te veel verdiend voor een sociale huurwoning. Dan woont hij nu scheef.

Er is een groot gat aan de bovenkant van de sociale woningmarkt tegenover de onderkant van de vrije huursector, en dan heb je het over inkomens die op 1 tot 1,5 keer modaal zitten en dus zo'n 700-800 per maand aan woonlasten te besteden hebben. Startende gezinnen met 1 of 2 kinderen, bijvoorbeeld.

In de sociale woningmarkt worden ze eruit geschopt omdat ze te veel verdienen, en in de vrije sector komen ze dan niet verder dan een 2-kamer appartementje voor die prijs, terwijl een éénsgezinswoning dan echt noodzaak is.

En dan kun je wel zeggen, ga maar kopen, maar genoeg mensen die door de crisis de afgelopen 10 jaar in de schulden zijn geraakt en dat met veel moeite hebben opgelost, en daardoor nu niet in aanmerking komen voor een hypotheek.

[t_captain]

CMD-Snake schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:37:
[...]

Ja en nee. Op een vrije markt huurwoning is het puntensysteem niet van toepassing. Echter als je een vrije markt huurwoning betrekt kan je binnen 6 maanden daarna bij de huurcommissie een toets aanvragen van de huurprijs. De maximale huurprijs wordt dan bepaald aan de hand van de puntenlijst. Daar komt dan een maximale huurprijs uit. Een woning kan dan ook ineens veranderen in een sociale huurwoning als de prijs onder een bepaalde grens komt.


[...]

Thanks voor de uitleg. De vrije-sector woning kan dus in de 1e 6 maanden door de uitkomst een puntentoets veranderen in een sociale huurwoning, waarna de punten de huur maximeren. Ik heb zojuist een interssante pagina ("toets aanvangshuurprijs") gevonden die dat principe onderschrijft.

Ik vraag me af in hoeverre dit geen potentieel probleem voor heel veel verhuurders is. Stel dat je een bescheiden eengezinswoning verhuurt met een waarde van 150.000 euro (leeg, KK). De commerciele huur zal een goede 850 euro moeten bedragen. In die huur zit natuurlijk een commercieel rendement, maar de verhuurder zal toch tenminste 650 of 700 nodig hebben om fatsoenlijk uit de kosten te komen. Dan komt zo'n huurtoets bijvoorbeeld op een max huur van 550 in de sociale sector. Minus eigenaarslasten (opstalverzekering, gemeentelijke belasting, onderhoud) blijft er triple net maar 450 over ofzo. En is je huis voor de bank nog maar 81.000 euro waard.

Stoney3K schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:56:
[...]


Er is een groot gat aan de bovenkant van de sociale woningmarkt tegenover de onderkant van de vrije huursector, en dan heb je het over inkomens die op 1 tot 1,5 keer modaal zitten en dus zo'n 700-800 per maand aan woonlasten te besteden hebben. Startende gezinnen met 1 of 2 kinderen, bijvoorbeeld.

[...]

Nu begin ik te begrijpen waarom er juist in dat populaire segment zo'n gat in het aanbod zit. Als je een woning hebt die je kunt verhuren in die prijsklasse, neem je door de regelgeving een gigantisch risico.

[ Voor 16% gewijzigd door t_captain op 22-01-2015 10:03 ]

[rookie no. 1]

Zit bijna in de situatie om ook ons tweede huis (appartement) te verhuren, maar zo'n kansloze insteek van de TS is juist weer een reden om het niet te doen.

Mijns inziens spreek je van te voren een prijs af voor een dienst c.q. product waar je gebruik van mag maken voor een bepaalde duur en daar ga je mee akkoord (beide zijden). Dan moet je daarna niet gaan zeuren dat je het er eigenlijk toch niet mee eens bent en allerlei rechten erbij gaan halen.

Heb je het idee dat je achteraf zélf een verkeerde keuze hebt gemaakt? Neem je eigen verantwoordelijkheid en laat niet een ander daar voor op draaien.

Bah!

[Stoney3K]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:01:
Nu begin ik te begrijpen waarom er juist in dat populaire segment zo'n gat in het aanbod zit. Als je een woning hebt die je kunt verhuren in die prijsklasse, neem je door de regelgeving een gigantisch risico.

Tja, misschien ligt dat ook wel aan de verwachtingen die je hebt als verhuurder. In elke andere sector zouden ze je uitlachen als je zegt dat je een omzet wil hebben die 200-300% van je kosten is.

[Bonsaiboom]

@rookie no. 1 - als de potentiele huurder dan vooraf tegen je zegt dat het volgens de wet niet klopt en de huurprijs eigenlijk 550 moet zijn, dan ga je toch niet met hem in zee? Oftewel, jij bent niet bereid je aan de Nederlandse wet te houden met betrekking tot huur, ook als iemand je erop wijst? Hoe moet een huurder het dan spelen om voor zijn rechten op te kunnen komen?

Als je het niet eens bent met de huurrechten, dan is het een kwestie van aanpakken via Den Haag. Anders gewoon het tweede appartement verhuren volgens de Nederlandse wet, of in de koop gooien.

[analogworm]

rookie no. 1 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:19:
Zit bijna in de situatie om ook ons tweede huis (appartement) te verhuren, maar zo'n kansloze insteek van de TS is juist weer een reden om het niet te doen.

...

Bah!

Je kan toch ook gewoon uitrekenen of het binnen de kader van de wet voor jou rendabel is om de woning te verhuren? Als het antwoord nee is, doe je het niet. Als ja, kan je wat winst pakken. Daarvoor hoef je mensen die zich aan de wet houden niet de grond in te drukken.

[pacificocean]

rookie no. 1 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:19:
.... Dan moet je daarna niet gaan zeuren dat je het er eigenlijk toch niet mee eens bent en allerlei rechten erbij gaan halen.

Nee stel je voor dat iedereen volgens de geldende wetten en regels gaat leven.

[Jean Paul]

rookie no. 1 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:19:
Zit bijna in de situatie om ook ons tweede huis (appartement) te verhuren, maar zo'n kansloze insteek van de TS is juist weer een reden om het niet te doen.

Mijns inziens spreek je van te voren een prijs af voor een dienst c.q. product waar je gebruik van mag maken voor een bepaalde duur en daar ga je mee akkoord (beide zijden). Dan moet je daarna niet gaan zeuren dat je het er eigenlijk toch niet mee eens bent en allerlei rechten erbij gaan halen.

Heb je het idee dat je achteraf zélf een verkeerde keuze hebt gemaakt? Neem je eigen verantwoordelijkheid en laat niet een ander daar voor op draaien.

Bah!

Ho ho. Makkelijk dat afschuiven van verantwoordelijkheid op anderen. Zoals in de topic start te lezen is, heeft de eigenaar ervoor gekozen om te verhuizen naar een nieuwbouwhuis, zonder zijn oude huis verkocht te hebben. Het is altijd zo makkelijk om alles te willen en te kopen, jezelf in de (mogelijke) schulden te werken en dan anderen, welke de wet aan hun kant hebben, te verwijten van jouw domme keuzes.

Het is gewoon belachelijk dat mensen geld uitgeven dat ze niet hebben. En het tijdens de crisis kopen van een tweede huis, dat is een risico dat je zelf neemt. Die verantwoordelijkheid ligt dan bij jou, niet mogelijke kopers of huurders van je tweede woning. Blijkbaar heeft de verhuurder zijn kostenplaatje niet op orde, en kan hij de kosten helemaal niet dragen. Tja, dat je het huis niet verkocht krijgt in deze tijd, dat is absoluut niet vreemd. Naar mijn mening had de verhuurder gewoon niet moeten verhuizen, of pas moeten verhuizen op het moment dat hij het huis verkocht heeft. Slimme mensen verkopen eerst hun huis en nemen tijdelijk een huurwoning terwijl ze naar een definitieve koopwoning zoeken.

En in jouw situatie, als jij gewoon een normale huurprijs vraagt, is er toch niets aan de hand en niets om bang voor te zijn?

De TS heeft imo slim gehandeld en staat volledig in zijn recht. Dat sommige mensen er aanstoot aan geven, is het probleem van die mensen. Het enige asociale is dat mensen hun eigen zaken niet op orde hebben, wel alles willen en kopen en vervolgens met de vinger naar andere wijzen als ze in de problemen komen.

@TS: je kan altijd iets huren wat je niet (volledig) aanstaat, maar wel op de locatie, en van daaruit verder rondkijken. Stap voor stap

[Verwijderd]

rookie no. 1 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:19:
Heb je het idee dat je achteraf zélf een verkeerde keuze hebt gemaakt? Neem je eigen verantwoordelijkheid en laat niet een ander daar voor op draaien.

Je bedoelt dat je verantwoordelijkheid neemt als achteraf blijkt (of je vooraf misschien wel wist) dat je je niet aan de wet hebt gehouden met je prijzen?

[TheJason]

rookie no. 1 schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:19:
Zit bijna in de situatie om ook ons tweede huis (appartement) te verhuren, maar zo'n kansloze insteek van de TS is juist weer een reden om het niet te doen.

Mijns inziens spreek je van te voren een prijs af voor een dienst c.q. product waar je gebruik van mag maken voor een bepaalde duur en daar ga je mee akkoord (beide zijden). Dan moet je daarna niet gaan zeuren dat je het er eigenlijk toch niet mee eens bent en allerlei rechten erbij gaan halen.

Heb je het idee dat je achteraf zélf een verkeerde keuze hebt gemaakt? Neem je eigen verantwoordelijkheid en laat niet een ander daar voor op draaien.

Bah!

Als jij je aan de regels houdt heb je toch nergens last van?
Neem je eigen verantwoordelijkheid als jij je niet aan de regels hebt gehouden en laat er niet een ander voor op draaien.

Bah!

[MrAngry]

Bonsaiboom schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 09:33:
Van de website van DAS voor t_captain:

[...]


Er schiet me nu ineens ook nog een andere vraag te binnen, hoewel dat voor TS niet echt van belang is. Voor sommige gemeentes heb je een huisvestingsvergunning nodig om een sociale huurwoning te betrekken. Wat nu als je, zoals TS, een woning betrekt die boven de huurgrens ligt zonder huisvestingsvergunning en de huurcommissie bepaalt dat de huur eigenlijk eronder zou liggen. Wat zou er dan gebeuren?

Ik heb dat bij de hand gehad. Appartementje in Amsterdam, huur is verlaagd van 700 naar 560, ik heb nooit ook maar iets van die huisvestingsvergunning gehoord of vernomen. Overigens was mijn inkomen zodanig dat ik wel aan de vergunningseisen voldeed, dus wellicht heeft het zich achter mijn rug afgespeeld.
Appartement heb ik inmiddels verlaten en staat nu te koop voor 182500, dus er zit daar wel een gat tussen huur en koopmarkt (al hadden ze met enkele relatief simpele ingrepen er meer huur voor kunnen vragen, omdat er een relatief grote onverhuurbare hal in zat).

Ik vind dat gebash op de TS trouwens zwaar onterecht. Blijkbaar mag je je niet aan de wet houden in deze terwijl normaal heel tweakers staat te regelneuken.

e; Ook nog maar wat advies voor TS: Je moet inschatten of het verhaal van de verhuurder reëel is, want anders kan je er idd binnenkort uitgeschopt worden door de bank. Een vriend van me heeft dat bij de hand gehad. Er is ook nog er het "er uit intimideren" scenario denkbaar, dus als je blijft zitten kan je maar beter vast de sloten vervangen en geen grote brede kerels die even naar de CV ketel komen kijken binnenlaten. Een goed idee zou kunnen zijn om een huurbedrag te betalen dat zodanig ligt dat jullie er beide tevreden mee zijn. Overigens weet ik niet wat je "betaalbaar" noemt, maar een bekende van me gaat binnenkort uit een 3k-appartement in Amsterdam bij station Amstel met een huur van <1100 euro en veel goedkoper krijg je het niet op goede plekken. Ik vind dat ook wel een redelijke prijs, anders moet je echt je lokatie eisen bijstellen (Den Haag/Rotterdam/Amersfoort is goedkoper en even leefbaar).

edit2: Tips: kijk direct bij de grote verhuurders: MVGM, Jacobus Recourt, Vesteda, Eigen Haard, etc. Sites als rooftrack, lokale makelaars. Vergeet Funda maar.

[ Voor 28% gewijzigd door MrAngry op 22-01-2015 11:01 ]

[Jean Paul]

MrAngry schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:52:
[...]

Ik vind dat gebash op de TS trouwens zwaar onterecht. Blijkbaar mag je je niet aan de wet houden in deze terwijl normaal heel tweakers staat te regelneuken.

Amen to that. Daarbij vergeten de bashers nog even dat het huis zonder akkoord van de bank verhuurd wordt. Het moet allemaal maar kunnen om je eigen fouten en verkeerde keuzes goed te praten

[Dr.Jake]

Al een aan Almere gedacht ? Is best dischtbij/halverwege Amsterdam & Utrecht. Met de Trein ben je er in ongeveer 3x minuten.

hier sttat nog een (gezins)woning vrij een sttenworp van het station. Postcode en huisnummer : 1315LS 7 .

[t_captain]

Stoney3K schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 10:21:
[...]

Tja, misschien ligt dat ook wel aan de verwachtingen die je hebt als verhuurder. In elke andere sector zouden ze je uitlachen als je zegt dat je een omzet wil hebben die 200-300% van je kosten is.

Je lijkt het verhuren van een woning te willen bekijken in het kader van ondernemen.

Ondernemen gaat niet om marge maar om rendement op je vermogen, en dan in relatie tot het risico.

Daar zit de crux. Ik reken helemaal niet met extreme rendementen. Neem een pand met een aanschafprijs van 150.000 euro. bij een kapitalisatiefactor van 15 moet je een triple net huuropbrengst van 833 euro per maand hebben. Dat is rond de 950 euro inclusief de lasten die bij particuliere verhuur aan de verhuurder toekomen (triple net is niet mogelijk in de woningverhuur).

Als ik reken met een leegstand van 3% en financiele leegstand (o.m. wanbetaling) van 2%, kom ik op een direct rendement van 6.3% per jaar. Daar komen enkele procenten aan indirect rendement bij (speculerend op een waardestijging van het pand), maar er gaan weer wat beheerskosten vanaf. Omdat ik geen vreemd vermogen heb, is dat rendement wel redelijk veilig. Met vreemd vermogen (gedeeltelijke hypotheek) kun je het totale rendement op je eigen vermogen opkrikken richting de 10% a 12%, maar dan wel tegen een aanzienlijk risico.

Al met al zijn dit rendementen die concurreren met andere beleggingsmogelijkheden; extreem zijn ze zeker niet.

[Verwijderd]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 11:11:
Al met al zijn dit rendementen die concurreren met andere beleggingsmogelijkheden; extreem zijn ze zeker niet.

Wel als ze wettelijk te hoog zijn. Dan heb je je rijk gerekend.

[Stoney3K]

Verwijderd schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 11:13:
[...]

Wel als ze wettelijk te hoog zijn. Dan heb je je rijk gerekend.

Precies dat. De kapitalisatiefactor van 15 is natuurlijk een beetje uit de lucht gegrepen, vooral als je dat tegenover een hypotheek zet met een looptijd van 30 jaar (dan gaat je huis 1 keer over de kop). Sinds die factor (die de prijs bepaalt) afhankelijk is van de markt, houdt de markt zijn eigen prijzen kunstmatig hoog.

De huurprijs staat immers wel in verhouding met een hypotheek die maar 15 jaar loopt, maar er zal niemand zo gek zijn om die af te sluiten.

Reken je met een kapitalisatiefactor van 30, dan staan de huurkosten ineens veel meer in verhouding met de hypotheeklasten die je als particulier hebt. Dan kun je wel met realistische marges gaan rekenen.

[ Voor 9% gewijzigd door Stoney3K op 22-01-2015 11:18 ]

[t_captain]

@Camacha: het is niet aan de wetgever om beleggingsrendementen te dicteren.

Het rendement wordt bepaald door de commerciele huurprijs af te zetten tegen de aanschafprijs. Dat rendement moet concurreren met andere beleggingsmogelijkheden (in vastgoed en daarbuiten).

Als de wet zegt dat je de woning niet voor deze prijs mag verhuren, en het rendement daardoor flink wordt gedrukt, dan gaat de deal gewoon niet door. Dat is wat we ook zien in de markt, een enorm tekort aan huurwoningen "net boven" de sociale sector. Hier loopt de verhuurder gewoon teveel risico, waardoor kennelijk de professionele partijen wegblijven. Ik zie dat als gevolg van marktverstoring.

[Verwijderd]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 11:22:
@Camacha: het is niet aan de wetgever om beleggingsrendementen te dicteren.

Succes met je petitie, tot die tijd doen ze het wel - of je dat nu leuk vindt of niet.

[Stoney3K]

t_captain schreef op donderdag 22 januari 2015 @ 11:22:
Als de wet zegt dat je de woning niet voor deze prijs mag verhuren, en het rendement daardoor flink wordt gedrukt, dan gaat de deal gewoon niet door. Dat is wat we ook zien in de markt, een enorm tekort aan huurwoningen "net boven" de sociale sector. Hier loopt de verhuurder gewoon teveel risico, waardoor kennelijk de professionele partijen wegblijven. Ik zie dat als gevolg van marktverstoring.

Waardoor je wel een grote groep mensen tussen de wal en het schip gooit, namelijk de groep die boven de sociale huurgrens zit maar voor een hypotheek wordt afgewezen.

Een wetgever zal dus óf het aanbod in huurwoningen in die sector moeten stimuleren, óf minder scherpe accepteringseisen bij hypotheekverstrekkers moeten afdwingen.

[t_captain]

@Camacha:

Ik denk dat het wel meevalt. Voor de belegger zijn er veel meer alternatieven dan voor de huurder, de economische macht van de wetgever is dus heel beperkt. Met stringente wetgeving tot bescherming van huurders (huurbescherming, maar ook dit puntenstelsel) druk je een deel van het aanbod weg. En dat komt overeen met wat we op de woningmarkt zien.

@Stoney3k:

De overheid heeft juist via de AFM de banken in een kartelpositie en richting stengere acceptatieeisen geduwd dan de banken graag zelf zouden hanteren. Dat beleid zou dan 180 graden moeten omdraaien.

Ik denk dat banken zich liever laten dwingen tot een strengere norm dan tot een minder strenge. Dat laatste komt immers ten laste van hun kredietrisico's. Als het verschil tussen hun eigen normen en de opgelegde normen te groot wordt, stappen ze uit de Nederlandse hypotheekmarkt.

[ATS]

Dit wordt meer een discussie voor in het huizenmarkt topic...