Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 3

[RemcoDelft]

Kadaster:

Verkochte bestaande koopwoningen waren in februari 8,3 procent goedkoper dan in februari 2012. De prijsdaling ten opzichte van een jaar eerder is kleiner dan in januari. Toen waren huizen 9,6 procent goedkoper. De index van het CBS en het Kadaster geeft de prijsontwikkeling weer van geregistreerde bestaande koopwoningen in Nederland, die aan particulieren verkocht zijn.

De prijzen van verkochte bestaande koopwoningen lagen in februari 2013 op ongeveer hetzelfde niveau als medio 2003. Ten opzichte van augustus 2008, toen de prijzen een piek bereikten, bedraagt de prijsdaling ruim 18 procent.

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS prijsindex bestaande koopwoningen)

[Xanaroth]

Plaatje zegt meer dan 1000 woorden. De huidige prijsdaling volgens Kadaster, komt bijna perfect overeen met voorspellingen uit 2009:

[Coffeemonster]

nare man schreef op vrijdag 05 april 2013 @ 12:02:
[...]


Ik ben wel benieuwd naar de herkomst van dit plaatje. Het lijkt van de TU Delft afkomstig, maar het onopvallende "vrij naar" linksonder en de Snorkel rechtsonder doen me toch anders vermoeden

Originele plaatje komt van Onderzoeksinstituut OTB van de TU Delft. In het onderzoeksprogramma Housing Systems wordt onder meer onderzoek gedaan naar de woningmarkt.

Het originele plaatje staat overigens in het vorige topic en geeft de Herengrachtindex weer:


Edit: De Herengrachtindex blijkt overigens een idee te zijn van Piet Eichholtz van de Universiteit van Maastricht. Ik weet niet in welke context deze door Onderzoeksinstituut OTB in deze presentatie is gebruikt.

[ Voor 12% gewijzigd door Coffeemonster op 05-04-2013 16:21 ]

[Iblies]

Senor Sjon schreef op donderdag 11 april 2013 @ 17:10:
Veel oudere verkopers hebben vaak wel zoiets:
"Het was goed genoeg voor ons, dus ook goed genoeg voor de koper. Wie houdt er nou niet van bruin/oranje gevlamde tegels, groen sanitair, steenstrips, schrootjesplafond en zware eiken haarden?"
...

Deze kwam ik tegen op een ander forum,


http://www.jaap.nl/te-koo...at+4/9184355/omschrijving

En an sich ziet het er voor de rest niet echt slecht uit totdat je het volgende leest,

* de kozijnen van de woning zijn matig en dienen (deels) te worden vervangen
* Plat dak van de hoofdbouw dient te worden vervangen
* eenvoudig afwerkingsniveau, u dient rekening te houden met modernisatiekosten

De sfeer en de meesterlijke deur zou je nog eventueel overheen kunnen kijken, maar opgeteld wordt het wel een flinke som geld. Voor de lieve prijs van 125k waar de rest van de buurt net de 150k aantikt voor soortgelijke woningen.

Eigenlijk is het onbegrijpelijk dat een makelaar er voor kiest om een dergelijke woning in deze conditie zo te promoten. Woning is praktisch onverkoopbaar wat gevolgen heeft voor andere woningen in de buurt. Niemand die in de buurt van een huis wil wonen die op verval staat.

[RemcoDelft]

Het CBS heeft gegevens van maart gepubliceerd.
%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS huizenprijsindex)

[Maverick]

[pedorus]

Plaatje van die andere site: http://woningmarktcijfers...-huur-dichter-bij-elkaar/

Originele bron: http://www.vastgoedkennis...open_huren_omslagpunt.pdf

[Xanaroth]

Prachtig plaatje van het IMF, uit het rapport van vrijdag:



Kennelijk begint er al een omslag plaats te vinden, als in onduidelijk of dit is door banken of doordat wij zel verstandiger worden. In ieder geval, de LTV voor nieuwe hypotheken ligt op dit moment rond de 90%.

[ Voor 4% gewijzigd door Xanaroth op 11-05-2013 12:31 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op zaterdag 11 mei 2013 @ 12:30:
Kennelijk begint er al een omslag plaats te vinden, als in onduidelijk of dit is door banken of doordat wij zel verstandiger worden. In ieder geval, de LTV voor nieuwe hypotheken ligt op dit moment rond de 90%.

Dit is een gemiddelde, daaruit kan je toch geen omslag afleiden? Alleen al omdat overwaarde benut moet worden voor het nieuwe huis zal niet iedereen maximaal lenen.
Google brengt me hier:

Als de LTV nu op 90% zit is dat lager dan we deze eeuw gezien hebben! Ik kan zo snel geen volledig plaatje vinden...

[ Voor 7% gewijzigd door RemcoDelft op 11-05-2013 12:39 ]

[Krisp]

RemcoDelft schreef op maandag 13 mei 2013 @ 12:16:
[...]

Maar de vraag blijft dan: waarom moet een schuld van zeg 60k worden kwijtgescholden, als "Jack" deze schuld zelf prima kan aflossen in 10 jaar? En waarom dan wel 60k "restschuld", maar niet 60k "enige andere schuld"?

Goede vraag, waardoor het nuanceverschil duidelijk wordt. Ik denk dat door middel van een reset we snel de resten van het oude systeem achter ons kunnen laten, en met vertrouwen aan een nieuwe toekomst gaan werken. Mensen kunnen dan gaan uitgeven (en hoeven niet bij banken af te lossen), waardoor de economie weer in gang wordt gezet. Daarnaast forceer je mensen meteen om af te lossen, wordt de nieuwe huizenprijs zichtbaar (want ik verwacht dat de daling significant groter wordt als je zo'n soort oplossing biedt), en kunnen meer mensen een huis kopen.

Door het systeem meer tijd te geven, kan men het inderdaad zelf. Verschil is wel dat mensen dan ~10 jaar aan het aflossen zijn en dat geld niet kunnen gebruiken voor andere zaken. Daarmee blijft een significant deel van de consumentenbestedingen richting de banken gaan. Imo een onwenselijke situatie.

[...]

Ik zeg renteloos, omdat het huidige alternatief is een aftrekbare commerciele lening. Dat kost de Staat grofweg hetzelfde, het kost de aflosser veel meer, en het verschil is voor de bank.

Daarmee is eens staatslening inderdaad beter dan een consumentenkrediet vanuit de consument gezien. Een mogelijk bezwaar vanuit de staat is dat je geen 'bank' wil spelen en dat je als staat ook nog ruimte moet hebben om andere leningen aan te gaan. Voorbeelden hiervan zijn oa het stabiliteitspact, wat een redelijk aanslag was op de staatsschuld (bron).


Die impact is overigens niet groter of kleiner dan in 'mijn' voorstel. Vraag is wel wat het snelste aflost voor de staat: een goedlopende economie, of een stel burgers die eerst hun leningen massaal aflossen.

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 13 mei 2013 @ 15:32:
Volgens de VEH zijn de huizenprijzen de afgelopen 5 jaar net zoveel gezakt als dat ze in 1999 stegen. Was er toen paniek? Ik heb heel veel moeite met het idee dat we weer de winsten gaan privatiseren en de verliezen gaan nationaliseren.

Dat klopt wel. Huizenprijzen zijn amper gezakt... 20% in 5 jaar is 4% gemiddeld per jaar. In het "topjaar" stegen in een jaar 20%!
Ter vergelijking nog een keer dit plaatje:


Het feit dat zo'n kleine prijsdaling zoveel problemen geeft, geeft hooguit aan hoe krom de huizenmarkt (en het "denkproces" erbij) is geworden. En stel je nu eens voor dat de overheid wel betaalbare kavels beschikbaar stelt voor nieuwbouw, en de hypotheekrente stijgt naar 8-14%. Want dat zijn de enige twee dingen die huizenprijzen serieus kunnen laten dalen.

Er kan pas groei komen als de pijn genomen is, het probleem is niet zo zeer dat de prijzen 20% gedaald zijn, het probleem is dat dat over > 5 jaar verspreid is, met langdurige onzekerheid tot gevolg.

Prijzen daalden na de vorige huizencrisis (in de jaren '80) ook veel sneller. En zelfs toen duurde het 15 jaar voor prijzen (na inflatie) weer op het oude niveau waren. Nu probeert de overheid veel krampachtiger prijzen hoog te houden. Desondanks dalen prijzen toch, maar inderdaad, het duurt zo veel langer.

Oscar Mopperkont schreef op maandag 13 mei 2013 @ 15:38:
RemcoDelft heeft bijvoorbeeld een heel aardige oplossing voorgedragen waarbij de huizenbezitters ook een "voordeeltje" krijgen, maar waardoor ze nog steeds de meeste pijn nemen maar in ieder geval weer perspectief krijgen.

Vertel het de politiek maar! Want ik geloof niet dat email ook aankomt bij Stef Blok zelf

Tleilaxu schreef op maandag 13 mei 2013 @ 15:46:
Hoeveel huizenbezitters zitten er écht in de shit? Dat valt denk ik nog wel mee.
Mensen die nu maar even niet kunnen verhuizen naar een grotere woning of een andere regio reken ik hier dus logischerwijs niet bij. Het gaat dan puur om mensen die bv moeten verkopen door scheiding, of omdat ze werkloos zijn. Hey, hebben we daar al niet iets voor?

Ik las pas (bron: mijn geheugen) dat er vorig jaar enkele duizenden mensen met restschuld achterbleven. Helemaal niet veel dus, en zeker geen reden om 50 miljard aan restschulden (zeg maar enkele miljoenen per persoon die vorig jaar met restschuld achter bleef) te nationaliseren.

[Krisp]

Vanmorgen hier gevonden:


Dit is wel zorgelijk: we staan qua schulden midden in het rijtje van zorgelijke economieën. Dan kunnen we wel stellen dat er veel waarde tegenover staat (pensioen, huis), maar die waarde zit vast in stenen danwel aandelen. En eerlijk gezegd geloof ik niet dat we dat geld er ooit nog uit gaan halen.

[RemcoDelft]

Die Radar-berekening klopte trouwens van geen kanten: wat ze lieten zien was heel wat anders dan wat ze vertelde:


Andere stelling: voor een 10-jarig krediet betaal je uiteindelijk minder rente dan een 30-jarige hypotheek incl. restschuld. Of wordt die restschuld een aparte hypotheek die 10 jaar loopt?
De mensen daar bij Radar zijn compleet schuldverslaafd: nog geen euro bezitten om 9000 euro af te lossen, maar wel een nieuwe veel grotere lening willen aangaan! Doet me altijd aan de Donald Duck denken:

Wat mij betreft wordt dit op een billboard voor het Binnenhof gezet, en in de bijsluiter van elk financieel product

Als banken restschulden meenemen in de nieuwe hypotheek zit er dus totaal geen beperking meer aan de LTV... Nu is dat max. 105% (nog steeds veel te veel, maar dat terzijde). Stel:
-oud huis, gekocht met 125% financiering, met 200k hypotheek. Verkoop het voor 105k. 95k restschuld
-nieuw huis, 100k, hypotheek 105k incl. kk. Restschuld er bij: 200k hypotheek! Dan heb je 200% LTV...

Wobblier schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 09:19:
Daarnaast lopen er nog dingen door als pensioenstelsels. Andere landen kennen kennen een omslagstelsel, waar de pensioenrekening bij de werkende generatie wordt neergelegd. Nederland zit op een absurde zak met geld gestoken in staatsobligaties.

Ook dat komt neer op een omslagstelsel, alleen hebben de pensioengerechtigden vooraf vastgelegd dat degenen die toen nog niet eens mochten stemmen die staatsobligaties t.z.t. moeten afbetalen. Het komt op hetzelfde neer: een hele grote groep die een claim legt op andermans arbeid.

nare man schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 10:00:
Maar dat komt vermoedelijk doordat mensen op juridisch gebied net zo ongeletterd zijn als op financieel gebied.

Des te meer reden om (als overheid) de constructies minder ingewikkeld te maken. Ik heb wel vaker het voorbeeld gelezen van een brug, die instort zodra er een bankier overheen loopt... En als-ie komt klagen, verwijs je hem naar de kleine lettertjes die hij maar had moeten lezen!
Mijn punt is: "mensen" hebben vrijwel nergens verstand van! De gemiddelde Nederlander weet amper hoe een waterkoker of gloeilamp werkt, laat staan een gecompliceerder apparaat als een auto of telefoon. En dat hoeft ook helemaal niet, want het product is zo uitgevoerd dat de gebruiker het kan gebruiken zonder technische kennis.
Wat mij betreft ging het mis op het moment dat de financiele sector wou en mocht "groeien". Die hele sector zou zo klein mogelijk moeten zijn: dienstverlenend voor de echte economie, zonder een groot beslag te leggen op middelen uit diezelfde economie.
En het gaat al mis bij de "voorwaarden". Als voorbeeld ABN: zonder te tellen schat ik zo'n 80 verschillende PDF's met voorwaarden. Een daarvan, de woninghypotheek: 64 pagina's. De budgethypotheek: 66 pagina's. Het begrijpen is wellicht niet moeilijk, maar wel veel werk. En als je dan ook nog wat aanbieders wilt vergelijken, kan je er een aardige studie van maken.
^{Zorgverzekeringen zijn nog erger: CZ: 134 pagina's. Dat leest toch geen hond? Laat staan dat je 10 aanbieders kan vergelijken?}

[RemcoDelft]

Krisp schreef op dinsdag 14 mei 2013 @ 12:33:
Ik denk dat een gemiddelde consument beter zou moeten nadenken over het concept van risico's, of daar les in zou moeten krijgen. Een risico is in beginsel niets meer dan een kans maal een impact, wat niet moeilijk is om te begrijpen. De zaken die jij opnoemt hebben een bepaalde kans en een bepaalde impact, die voor iedereen persoonlijk verschilt. Op basis daarvan kun je perfect een beslissing nemen.

Risk perception geeft typisch dit soort vergelijkingen:


Mensen zijn daar heel slecht in. Politici trouwens ook.

[Xanaroth]

RemcoDelft schreef op woensdag 15 mei 2013 @ 13:34:
[...]

En dan zijn er nog de vele huizen die al heel lang te koop staan maar niet verkocht worden.


[...]

Dat is niet zo vreemd bij dalende prijzen. En dat kan ook leiden tot het langverwachte zelfversterkende effect: snel de prijs laten zakken, omdat het huis volgend jaar nog minder waard is. Precies hetzelfde treedt op bij prijsstijgingen: snel meer bieden en kopen voor het huis duurder is!


[...]

Dit kan je ook omdraaien: huizen die voor een realistische prijs op de markt worden gezet, worden binnen 6 maanden verkocht. Huizen die veel te duur zijn, worden jaren later pas na een flinke prijsdaling verkocht.

Dat zie je ook al bij de laatste NVM info. Eerst was het onzin als 'huis kopen in 2011, slimme Z'. Nu is het:



Klopt aardig met wat calcasa ook omschrijft. Hoe langer te woning te koop staat, hoe meer je moet zakken om de marktwaarde te benaderen omdat de marktwaaarde in de tussentijd ook daalt. Dus vanzelfsprekend, hoe langer de woning te koop staat hoe meer verschil je krijgt tussen huidige vraag en originele aanbod.

Je hebt ook zeker een punt, dat deze 'new normal' best eens een versterkend effect kan gaan hebben. Gaat gemakkelijk van 'scherp prijzen' naar 'scherper dan de buurman prijzen' en een neerwaartse spiraal is geboren.

[ Voor 21% gewijzigd door Xanaroth op 15-05-2013 15:01 ]

[JvS]

Xanaroth schreef op woensdag 15 mei 2013 @ 14:52:
[...]


Dat zie je ook al bij de laatste NVM info. Eerst was het onzin als 'huis kopen in 2011, slimme Z'. Nu is het:

[afbeelding]

Klopt aardig met wat calcasa ook omschrijft. Hoe langer te woning te koop staat, hoe meer je moet zakken om de marktwaarde te benaderen omdat de marktwaaarde in de tussentijd ook daalt. Dus vanzelfsprekend, hoe langer de woning te koop staat hoe meer verschil je krijgt tussen huidige vraag en originele aanbod.

Je hebt ook zeker een punt, dat deze 'new normal' best eens een versterkend effect kan gaan hebben. Gaat gemakkelijk van 'scherp prijzen' naar 'scherper dan de buurman prijzen' en een neerwaartse spiraal is geboren.

Komisch, dat plaatje hebben ze van mij gejat! Dit heb ik op 25okt 2012 getekend

[pedorus]

NVM komt opeens met meer goede plaatjes:

Lijkt me duidelijk dat het nog wel even duurt voordat er weer krapte is zoals er begin 2008 was, en dan nog zullen prijzen maar langzaam stabiliseren/stijgen leert de geschiedenis. Geen enkele aanleiding om nu snel een huizen te kopen "voordat het weer is gestegen". Ook geen aanwijzing dat de bodem bereikt is.

Krisp schreef op donderdag 16 mei 2013 @ 15:44:
Het kadaster is de informatie die het kadaster passeert, welke volstrekt objectief is.

Op zich heeft zelfs het Kadaster, hoewel in mindere mate, net als de NVM baad bij een positief gestemde markt. In 2009, toen de transacties verminderden, vielen er 400 ontslagen bijvoorbeeld. Kan me voorstellen dat ze ook daar liever hun baantje houden

[RemcoDelft]

Een update van "mijn" grafiekje met prijs- en indexveranderingen sinds 1995:

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder (bron: CBS huizenprijsindex)


De prijsindex is in april 2013 gelijk aan maart-april 2003. Oftewel de grote prijsstijging van de jaren daarvoor is nog niet uit de markt.

Even bot een rechte lijn trekken: de huizenprijsindexdaling versnelt al 3 jaar redelijk nauwkeurig met 2,5%-punt per jaar. Binnen een jaar -10% dus?

Senor Sjon schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 15:32:
Het is bedacht als compensatie op de inkomstenbelasting. Schaf je het af, dan moet eigenlijk ook de IB (fors) omlaag.

Het is een uiterst selectieve compensatie. Want waarom krijgen mijn buren die aanzienlijk minder aan hun hypotheek betalen dan wij aan huur hier compensatie voor, maar wij niet?

[ Voor 15% gewijzigd door RemcoDelft op 21-05-2013 15:38 ]

[RemcoDelft]

Anoniem: 494444 schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 15:41:
Mwoah, je vergeet ook nog even de inflatie, die rond het invoeren van de euro echt gigantisch geweest is. Die zie ik niet terug in je grafiek.

Klopt, hier zit geen inflatie in.
Maar ook die grafieken zijn te vinden, deze bijvoorbeeld:

Een huis was na inflatiecorrectie in 2011 bijna twee keer zo duur als in 1995. In de laatste 2 jaar is dat niet veel veranderd. En alles wat er boven inflatie bij kan komen, kan er in principe ook weer af! Vergeet niet dat vooral de rente nu nog steeds enorm laag is, ik denk dat dat het laatste is wat prijzen hoog houdt. Zodra de rente stijgt, storten prijzen in.

[JvS]

Senor Sjon schreef op dinsdag 21 mei 2013 @ 20:13:
[...]


2000 (BTW van 17,5 naar 19%)
2001 (Invoering euro)
2002 (einde dubbele beprijzing)
Laten toch wel een piek in de grafiek zien.

Er is een klein piekje, dat amper indruk maakt. De invoering zelf heeft natuurlijk ook gewoon geld gekost dat ergens vandaan moet komen. Maar het is gewoon pertinent niet zo dat alles toen ineens een buitensporrig stuk duurder is geworden. Sommige dingen (tijdelijk) wel ietsje of wat meer (afrondingen op mooie getallen, en de monopolies: horeca, (parkeer)automaten, stationsvoer), maar dat corrigeert zich voor de meeste dingen wel weer. Die grafiek schommelt tussen 1995 en 2013 gewoon tussen de 2 en 4% en schiet er nergens absurd uit.

Ook zijn er al meerdere stukken geschreven over de wisselkoers gulden <> euro, waarbij NL 1:2 had moeten krijgen en niet 1:2,2. Hierdoor is de loonmatiging effectief onderuit gehaald. De kosten stegen wel, maar de inkomens niet. Dus opeens was iedereen 13% armer.

En wanneer is die afname van 13% van de koopkracht precies gebeurd? Juist, die is niet geweest. Zo werkt het ook helemaal niet. Wat er wel gebeurt, is dat jouw producten voor het buitenland 13% goedkoper worden, en dat de producten die jij uit het buitenland haalt, 13% duurder worden. Overigens iets wat veel landen nastreven (Japan is op dit moment hard onderweg), omdat het voordelen biedt voor de maakindustrie en allerlei exporterende factoren.

Ook daarvan kan je niet zeggen dat het 'het volk 13% heeft gekost'. Ik weet het, de onderbuik wil dit wel zo laten weten. Maar het mooiste is dat we al sinds de jaren 70 gekoppeld zaten aan de D-mark en dat gewoon zo gebleven is (in dezelfde verhouding). Dit effect komt dus zeker niet uit de jaren 90 of 2000, maar ver daarvoor...

En nog even een zwikkie cijfers over de koopkrachtontwikjkeling:



Let op, dit is van het CBS. Dus als je dit niet gelooft, dan helaas. Maar ik zie bijna nergens daling van de koopkracht. En al helemaal geen 13%. Vergelijk het eens met andere landen in de wereld (die waaraan we die 13% zogenaamd zijn verloren)...

Ik kan eerlijk gezegd wel boos worden van het presenteren van allerlei onbeargumenteerde onderbuikmeninngen als "feiten".

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 21-05-2013 20:34 ]

[Artimunor]

Jaspertje schreef op dinsdag 28 mei 2013 @ 11:13:
[...]

Zomaar een andere mogelijkheid:
-Nu: 200k schuld, 15k betalingsachterstand, 165k executieverkoop, restschuld 50k
-Over 3 jaar: 200k schuld, 15k betalingsachterstand, 185k executieverkoop, restschuld 30k

Dat is wishful thinking, kijk is naar de huidige markt? de enige kant die het opkan is omlaag, de vraag is alleen hoeveel.

Hyperinflatie zou het enige scenario zijn dat prijzen weer gaan stijgen (huizen worden dan niet meer waard, maar geld minder) is niet realistisch omdat dit me alle macht voorkomen gaat worden door de mensen met geld, die raken dan namelijk een deel kwijt als dat gebeurt.
Voor mensen met alleen veel schuld zou een flinke infaltie (geen hyper dan is iedereen het bokje) wel financieel voordeel opleveren, maar had arm of rijk nou de macht?

In een normale bubbel grafiek is de ontkennings fase vrij kort, ik vraag me af wat onze lange ontkenningsfase (extend and pretend, delay and pray) voor gevolgen gaat hebben op het eindresultaat.
Zou struisvogel politiek voordelig of nadelig uitpakken?

edit: @Bart-Willem: Ik vind Jomanda Rutte wel iets weg hebben van een struisvogel eigenlijk, lange nek hoge poten, en dan die politiek. "We lopen niet weg voor de problemen!" Nee je steekt je kop in het zand...

[ Voor 11% gewijzigd door Artimunor op 29-05-2013 13:03 ]

[Hielko]

Mooi grafiekje over huizenprijzen wereldwijd (bron):



Nederlandse huizen lijken dus een beetje overgewaardeerd te zijn, maar niet schrikbarend (10~20%). De vergelijking met Duitsland - die toch regelmatig in dit topic gemaakt wordt - is wellicht ook niet helemaal eerlijk. Daar lijken huizen vooral erg goedkoop te zijn ipv dat ze in NL erg duur zijn.

Belgie is ook wel een opmerkelijke uitschieter.

[ Voor 17% gewijzigd door Hielko op 30-05-2013 15:12 ]

[Señor Sjon]

Voorspellen is niet op basis van allerlei gewijzigde regelgeving, hoe kan je nou een kabinetsval, Kunduzakkoord en Rutte-2 voorspellen?

IMF doet in de regel meer kwaad dan goed, of heb je de voorspellingen niet gezien van Griekenland? Elke keer weer een lijn diagonaal naar boven... jaar na jaar na jaar.
Of ben je deze grafiek alweer kwijt?

[Xanaroth]

Senor Sjon schreef op woensdag 05 juni 2013 @ 16:09:
Voorspellen is niet op basis van allerlei gewijzigde regelgeving, hoe kan je nou een kabinetsval, Kunduzakkoord en Rutte-2 voorspellen?

IMF doet in de regel meer kwaad dan goed, of heb je de voorspellingen niet gezien van Griekenland? Elke keer weer een lijn diagonaal naar boven... jaar na jaar na jaar.
Of ben je deze grafiek alweer kwijt?
[afbeelding]

Dan heb je het weer over een instantie die belang heeft bij de cijfers (immers, alternatief is toegeven dat ze foute tactiek hebben ingezet). Is enkel argument om dus belanghebbenden juist niet te geloven.


Edit, na het nieuws van Rabo heeft ook woningmarktcijfers.staanhier.nl wat data opgedoken. Kennelijk was de Rabo erg selectief (heh, lijkt wel iets waar we het net over hadden?) met het uitzoeken van data. De bron die de Rabo gebruikt kent namelijk ook dit plaatje en dat negeren ze volledig:


Nederland koploper in schuld tegenover inkomen. Auch. Waar komt dan toch dat rare idee van bodemvorming vandaan....

[ Voor 25% gewijzigd door Xanaroth op 06-06-2013 07:34 ]

[Pooh]

Senor Sjon schreef op woensdag 12 juni 2013 @ 10:36:
Dus...

Die mensen zijn misschien al één van hun twee banen kwijt of hebben een inkomensdaling gehad. Grote kans is dat men op bv. een spaarhypotheek op 50% van de hypotheek heeft gekocht. Op de lange termijn niet zo'n probleem, maar die staan nu wel vast. Of wellicht inmiddels kinderen waarbij de kinderopvang ook jaarlijks fors duurder wordt. Op de maandlasten uit 2007 een eitje, op de lasten van 2013 niet. De overheid heeft al veel netto geld weggesleurd via BTW, energietax, etc.

In 2009 werd geroepen dat de crisis in 2010 zou aflopen en in 2011 alles weer goed was. Men wist niet beter. Niemand had voorzien dat we nu al het zesde jaar van een crisis ingaan. Moest men in 2009 ook weten dat op 30 april 2013 WimLex gekroond werd? Want je dicht ze voorspellende gaven toe.

Daar was je toch helemaal zelf bij? Wij hebben onze eerste woning ook rond die tijd gekocht, en zo heel veel onderzoek hoefde je niet te doen om te concluderen dat woningen veel te duur waren en dat banken veel te makkelijk hoge hypotheken gaven. Daar werd vanaf pakweg 2000 al door heel veel experts op gehamerd.

Kijk naar deze grafiek:

Als je na 2000 een woning hebt gekocht, had je het eerste deel van deze grafiek kunnen en moeten bekijken. En dan had je je gerealiseerd dat je ofwel je maandlasten moest kunnen blijven opbrengen en bereid moest zijn om te blijven zitten, of dat je heel hard moest aflossen.
Wij kochten dus een zo klein mogelijk appartementje, en hebben als een gek zelf lopen sparen, omdat spaarhypotheken en hypotheken waarop je verplicht moest aflossen niet de meest gunstige en flexibele oplossing waren. Je had 't ook op een andere manier kunnen oplossen. Maar niemand die een woning kocht kan eerlijk gedacht hebben dat hij geen risico liep.

[nare man]

Rukapul schreef op woensdag 12 juni 2013 @ 12:04:
Euh, het zijn toch echt projectontwikkelaars geweest die debiele concepten als de drive-in woning hebben bedacht (...)

Ahum:



http://erfgoedopweg.nl/toonobj.php?id=22

1927

Even serieus, je hebt natuurlijk wel gelijk dat er in het verleden in alle gekte enorm veel woningen zijn geproduceerd die zo spuuglelijk zijn dat niemand er nog in wil wonen. Ik kan er wel een paar posten, maar daar worden we allemaal niet vrolijk van. Plus, dit is niet het slechte (of gebrek aan) architectuur-topic.

[pedorus]

Z___Z schreef op maandag 17 juni 2013 @ 15:32:
Wat dat betreft denk ik dat de bodem bijna bereikt is. Dit is namelijk het moment dat er bijna geen transacties meer zijn.

quote: http://www.foksuk.nl/nl?cm=79&ctime=1369864800

Senor Sjon schreef op maandag 17 juni 2013 @ 14:34:
@Pedorus Ik denk dat de groep 'niet kunnen' groter is dan de groep 'niet willen'. Uiteindelijk raakt alles verkocht, maar men is wel afhankelijk van hoe groot de scheur in de broek is.

Ik denk dat dit wel meevalt, dit probleem zit natuurlijk vooral bij bepaalde groepen (jongeren met maximale hypotheek e.d.). Op Tweakers is het publiek ook wat jonger dan de gemiddelde Nederlander, dan kan dit al snel zo lijken. In de kennisenkring van de mensen hier zal je wat vaker "niet kunnen" zien. Ik ken zelf maar 1 stel dat in deze categorie zit, en die hebben simpelweg veels te veel betaald voor hun huidige woning. En dan blijkt dat je beter maar niet alleen naar de maandlasten kan kijken.

Dan nog is "niet willen" al lastig genoeg; tienduizenden euro's minder vangen staat voor velen gelijk aan een aantal jaren werken. Het realistische alternatief is echter uiteindelijk nog minder vangen, en jarenlange onzekerheid.

[Xanaroth]

Even aparte post, zodat het niet ondergesneeuwd raakt.

Erg mooi plaatje op huizenmarkt-zeepbel, waarin 400 jaar aan huizenmarkt met elkaar vergeleken wordt op dummy niveau. Maakt op zich heel simpel en duidelijk hoe erg slecht we er eigenlijk voor staan na toepassen van inflatiecorrecties.
En voordat iemand dingen gaat zeggen voor het 'bizarre' gemiddelde van 100k - let op hoe erg de huidige bubbel het omhoog trekt (immers 176 jaren hoger, 207 jaren lager dan gemiddeld, waar je 50/50 zou verwachten) waardoor je je kunt afvragen hoe realistisch dat is. MIsschien zou het 'echte' gemiddelde nog wat lager moeten zijn...

[ Voor 28% gewijzigd door Xanaroth op 03-07-2013 08:02 ]

[RemcoDelft]

NiGeLaToR schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 08:23:
@Xanaroth: Enige wat het plaatje qua crashes niet laat zien zijn de oorlogen die 'toevallig' plaatsvonden tijdens de crashes. Even nagekeken:

- 1618-1648 Dertigjarige oorlog
- 1672-1679 Hollandse Oorlog
- 1810-1850 Napoleontische oorlogen
- 1940-1945 2e wereldoorlog

Er is dus in het overzicht GEEN huizenmarkt crash ZONDER oorlog in Nederland geweest. Zal wel toeval zijn natuurlijk, maar ik denk, ik meld het toch even.

Je wil wellicht dat dit klopt, maar zet nu deze oorlogperioden eens uit in de grafiek! Om je te helpen heb ik dat alvast gedaan:


Tijdens de dertigjarige oorlog vond welliswaar een crash plaats, maar ook een evengrote stijging voor die crash.
Tijdens de hollandse oorlog vond inderdaad een crash plaats.
De volgende crash rond 1740-1750 vond plaats zonder oorlog.
De volgende crash rond 1790 vond ook plaats zonder oorlog.
Voor, tijdens en na de Napoleontische oorlogen waren huizenprijzen continu laag.
De volgende crash vond na de crisis van 1929 plaats. Niet tijdens de 2e wereldoorlog in Nederland. Je kan beargumenteren dat de oorlog door die crisis kwam, en als je dat doortrekt kan dat zomaar weer gebeuren.
De volgende 2 crashes ('80 en nu) vonden ook plaats zonder oorlog.

Zeer, zeer slecht van de makers van dit plaatje - erg mooi gemaakt, erg erg slecht uitgewerkt. Kostte me 2 minuten Googlen om dit uit te vogelen.

Wat probeer je nu eigenlijk aan te tonen? Dat huizenprijzen niet kunnen dalen zonder oorlog? Dat heb ik zojuist onderuitgehaald

Anoniem: 390599 schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 08:24:
En als je nou kijkt naar het aantal 2.284... Dat is dus peanuts. Voor al die mensen gigantisch verdrietig vrees ik. 1,5*weinig is nog steeds weinig.

Het is 5,6% t.o.v. het aantal nieuwe NHG-deelnemers, en stijgende!

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 03-07-2013 09:22 ]

[RemcoDelft]

rube schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:24:
Maar het zou wel leuk zijn om de prijzen eens af te zetten tegen x gram goud.

Maar dit zegt natuurlijk niet zo veel Het enige dat ik hier uit kan afleiden is dat de verhouding huizen/goud zo'n factor 5 op en neer kan gaan.

Xanaroth schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:25:
Gaat niet om oorzaak, maar gevolg. Dus wat gebeurt er elke keer, ongeacht de reden:
- Return to normal inclusief undershoot.
- Dalingen van 40-50% tegenover de top.

Je kan ook stellen dat er meer dalingen in de grafiek te zien zijn die het gemiddelde niet bereiken. Het feit dat er een daling is, is dus geen garantie dat dat gaat gebeuren (hoewel dat gezien de zwaarte van de crisis naar mijn mening wel waarschijnlijk is).

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:44:
De NHG beschikt over een forse glazen bol blijkbaar.
"... dat het garantievermogen zich bij ongewijzigd beleid vanaf 2018 snel zal herstellen naar het huidige niveau ..."

Het enige wat ik hier tussen de regels door lees, is dat het garantievermogen gaat dalen

rube schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 10:59:
Misschien nog beter: je zou ook kunnen kijken hoeveel uur een gemiddelde Nederlander moet werken om een gemiddeld huis te kopen. Dan heb je minder met fluctuatie in grondstoffen/valuta te maken, maar kijk je puur naar uren arbeid.

En vergelijk dat dan ook met het aantal uur dat er besteed wordt aan de bouw van een gemiddeld huis. Dan betrek je de factor prijsopdrijving bij het aantal uren daadwerkelijke arbeid.

Arnout schreef op woensdag 03 juli 2013 @ 11:01:
Blijf het pervers vinden dat je d.m.v. een scheiding een restschuld kunt afwenden.

NHG is dan ook uitsluitend garantie voor de banken.

[RemcoDelft]

Anoniem: 286207 schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 09:30:
Aanbod is nu inderdaad groter dan de vraag.

Waar baseer je dat op?

Ik durf te beweren dat er veel meer vraag is, alleen niet bij de huidige prijs. Als je dat niet meeneemt kan je altijd zeggen dat het aanbod groter is dan de vraag, want kijk, niemand wil dit zolderkamertje kopen voor 10 miljoen euro! Of hey, de vraag is altijd groter, want er is iemand die voor 5 euro een vrijstaande villa zoekt!

Ik denk dat het zinniger is om vraag en aanbod niet als "de een is groter dan de ander" te zien. Er is altijd aanbod, en er is altijd vraag. Het punt waar die 2 elkaar raken is nu echter piepklein.

[ Voor 6% gewijzigd door RemcoDelft op 04-07-2013 09:40 ]

[Pooh]

Senor Sjon schreef op donderdag 04 juli 2013 @ 15:49:
De klacht is juist het slaapstad gehalte van Vinexlocaties. Dat los je alleen op door er ook werkgelegenheid te maken, zodat er overdag ook een noodzaak is om er te zijn. Maak die werkgelegenheid onmogelijk en er verandert niets. Over 20 jaar zal een onderzoeksbureau voor veel geld tot dezelfde conclusie komen.

Ik ben het volledig met je eens. Maar ik snap totaal niet wat die 10/30-metergrens daarmee te maken heeft. In de gemiddelde vinex-wijk is er 1 centraal punt met wat winkeltjes, en verder is er helemaal niks. In een wijk met een doorsnede van een kilometer of 2 is er 1 zo'n punt. Terwijl je die bedrijvigheid prima kunt spreiden, zonder dat je daarmee die 10/30-metergrens in gevaar brengt. Genoeg rijtjes woningen die nu 30 meter bij alle andere bebouwing vandaan staan. Zo'n rijtje vervangen door ateliers en lichte bedrijfjes kan heel goed, en zou heel gezond zijn. Maar in de vinex-gedachte hoort bedrijvigheid op een bedrijventerrein. Die gedachte is fout, maar die vloeit volgens mij niet voort uit die 'Staat van Bedrijfsactiviteiten'. In ieder geval niet na eerste lezing.

Links de gemiddelde vinex-wijk nu, rechts zoals ik 't zou doen. 1 hokje = 30x30 meter, kleur spreekt voor zich: . En dan 't liefst nog wat meer, zodat je ook bedrijvigheid aantrekt waar nu geen ruimte voor is.

[ Voor 9% gewijzigd door Pooh op 04-07-2013 16:19 ]

[Pooh]

Senor Sjon schreef op dinsdag 09 juli 2013 @ 11:21:
Jammer dat de salarissen niet meestijgen met 3%, die blijven al jaren achter t.o.v. de prijsontwikkeling.

Hoe kom je daarbij?

Prijzen versus lonen sinds 2000 (prijzen op basis van CBS inflatiecijfer, lonen op basis van gemiddeld persoonlijk inkomen, beide uit CBS statline)

[Fiber]

ph4ge schreef op woensdag 10 juli 2013 @ 14:45:
[...] Volgens mij is er weinig discussie over de trend van het moment...

The only way is up!

[Arnout]

Ach ja. Seizoensgecorrigeerd is er sprake van minder verkopen, maar de NVM weet het positief te brengen omdat het meer is dan het eerste kwartaal. Iemand die er niet goed in zit, weet niet beter en denkt echt dat het beter gaat.

Gister opende het 8-uur journaal ook al met die reklame voor De Hypotheker, 4 minuten durend.

Maar goed, hebben we het voor dit jaar gehad:

[RemcoDelft]

Iblies schreef op donderdag 11 juli 2013 @ 15:46:
Telegraaf had een mooi overzicht,
http://www.telegraaf.nl/d...__herstel_of_niet___.html

Twee plaatjes vallen me op:

Hoe kan de LTV in 2013 nu opeens op 119% zitten?


Het aantal betalingsachterstanden neemt versneld toe. Als ik dit extrapoleer zit het nog maar aan het begin van een S-curve en neemt het nog behoorlijk toe voor het ooit afneemt.

[Pooh]

(bron: http://sargasso.nl/record...n-historisch-perspectief/)

Maximale prijs: bijna 0.90 euro (1.98 gulden) rond 1984. Klopt wel dus.

[RemcoDelft]

Grafiekje aantal verkochte huizen per maand (bron, aanvulling):


Helaas geen data van voor 1995.

[pedorus]

YTY is weinig zinvol vanwege die piek vorig jaar. Het Kadaster heeft het meest simpele model op hun site ingebouwd, waarschijnlijk een standaardcomponent. Het treurige is wel hoe goed dat model blijft presteren, je zou toch een keer een stabilisatie verwachten - http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm :

Laagste aantal transacties voor juni sinds ten minste 1995. Klassiek in de economische theorie is het volgende: eerst dalen de transacties, dan de prijzen. Als verkoper is het dan volgens dezelfde theorie veelal verstandig, hoewel contrecoeur, om snel te zakken met de prijs, om nog goed te verkopen.

[pedorus]

Kju schreef op woensdag 17 juli 2013 @ 17:26:
In mijn werkgebied (Den Haag) zijn de m2-prijzen in de afgelopen zes maanden of gelijk gebleven of aan het stijgen,

Je pakt nu een periode die slecht te controleren valt, maar het lijkt mij een sterk verhaal als ik naar de PBK voor Den Haag kijk en die van Nederland. Grafiek t/m Q1 2013 van CBS:


Den Haag gaat redelijk gelijk op met de landelijke PBK. De landelijke PBK daalt al 2 jaar akelig constant met 7-8% per jaar, zie de simpele methode van het kadaster:

Over enkele dagen is er weer een punt bij, maar ik durf te wedden dat dit beeld niet echt veranderd.

(In reële termen versnelt de daling trouwens zelfs, vanwege 3.2% inflatie, maar dat komt vooral door hogere BTW. Die inflatie heeft niet voor loonsverhoging gezorgd, integendeel. )

Weet je zeker dat je niet naar te lage volumes zonder smoothing zit te kijken, zoals de hypotheker doet?

Maar mocht het waar zijn dat de prijzen al weer stijgen, dan wordt het hoog tijd om de 80% LTV eis in te voeren, zoals de commissie structuur Nederlandse banken voorstelt

[Xanaroth]

Arnout schreef op donderdag 18 juli 2013 @ 07:57:
http://www.ftm.nl/origina...therstel-vergeet-het.aspx

Mooie grafieken waarin je ook duidelijk de voorraad ziet verouderen.

Mooi plaatje erbij vanuit woningmarktcijfers, het aantal verkopen (totaal verkopen afgelopen 12 maanden). Daar zit dan nog een piek in van eind vorig jaar, dus lijkt erop dat we onder de 100k verkopen grens gaan duiken dit jaar.

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 18-07-2013 08:09 ]

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op maandag 22 juli 2013 @ 09:49:
Koopwoning 9,6% goedkoper.

Ik heb de CBS-data t/m juni 2013 verwerkt tot grafieken.

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder


CBS huizenprijsindex


Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden)

[RemcoDelft]

Xanaroth schreef op maandag 22 juli 2013 @ 11:01:
In het huidige tempo zal despair wel eens aanzienlijk sneller kunnen gaan volgen. Immers, als we zo doorgaan is de huidige -21% van de top mogelijk volgend jaar -3x%...

Tijd voor een Poll?

Poll: Welk scenario verwacht jij voor de huizenprijsindex?
• Tussen A en B
• Tussen B en C
• Tussen C en D
• Tussen D en E
• Tussen E en F
• Tussen F en G

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[RemcoDelft]

Ik heb nog wat grafiekjes gemaakt van de prijsontwikkeling (gecorrigeerd met de Consumer Price Index):


Ter vergelijking dezelfde grafiek, maar dan de CPI-correctie uitgevoerd naar huidige euro's i.p.v. 1995-euro's:

Inflatie meegenomen lag de piek op de huizenmarkt op augustus 2007. In absolute prijs lag de piek op augustus 2008. Precies 1 jaar verschil.

Bronnen:
Verkoopprijzen en -aantallen
Inflatie 1995
Inflatie 1996-heden

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 23 juli 2013 @ 08:26:
Gister helemaal gemist dat in Amsterdam de huizenprijzen gewoon gestegen zijn:

http://www.rtlnieuws.nl/e...g-woningmarkt#node_314016

Even quoten van RTL:

Amsterdamse huizenbezitters hoeven nog niet meteen te juichen, want hun huis is het afgelopen jaar nog steeds 5,5% gedaald in waarde. Maar het is een opvallend lichtpuntje. De huizenprijzen lijken weer wat te stijgen

Toch wel opvallend nieuws, gezien de berichten over rest van NL.

Het is geen opvallend nieuws. Het enige opvallende is hoe suggestief RTL dit brengt!
Nu de feiten:
-De huizenprijzen in Amsterdam zijn gedaald.
-RTL moet zoeken naar een lichtpuntje en komt daarmee uit op de nietszeggende kwartaal-op-kwartaal-cijfers.
-Blijkbaar is het alleen voor Amsterdam gelukt om daar een positieve draai aan te geven.
-RTL noemt producten die duurder worden nog steeds "een lichtpuntje", wat wel aangeeft dat het vanuit de verkoper bekeken wordt. Als land heb je er niets aan als schulden toenemen voor hetzelfde product.

[ Voor 66% gewijzigd door RemcoDelft op 23-07-2013 10:45 ]

[Krisp]

Het verschil tussen 1995 en 2013 is lang niet zo hoog als hier eerder beweerd is. De Hypotheker (jazeker...) heeft de historische rentestanden online staan:

Het verschil is 7% vs 5%, wat na aftrek van de HRA (40%) effectief neerkomt op 1,2% verschil. Op een huis van 2 ton is dat 2400 euro op jaarbasis. Wanneer je echter 50% stijging meeweegt, betaal je na aftrek van HRA 600 euro per jaar meer. Daarmee is de betaalbaarheid van huizen ten opzichte van 1995 nog steeds minder. Zou je gelijke betaalbaarheid willen bereiken met 5% ipv 7% rente, aangenomen dat de huizen 50% duurder zijn geworden tov 1995, dan moeten de huizenprijzen met ongeveer 7% dalen ten opzichte van nu.

[nFo]

Full res: http://tweakers.net/ext/f/Fak1g6h3LvdgdQnoDVJlf1HY/full.jpg

[ Voor 31% gewijzigd door nFo op 31-07-2013 22:39 ]

[RemcoDelft]

Nieuws van vorige week:
Hypotheek tot 80% woningwaarde een goed idee

Ondanks dat starters op de woningmarkt dan jaren moeten sparen om een huis te kunnen kopen, vindt een kleine meerderheid van de consumenten het een goed idee om slechts hypotheken toe te staan tot maximaal 80 procent van de woningwaarde. Belangrijkste reden is dat men zo minder snel in de problemen komt als huizenprijzen dalen.

Poll: Maximale lening t.o.v. aanschafprijs zou moeten zijn:
• 125% (zoals tot 2010)
• 110% (zoals voor verlaging overdrachtstax)
• 105% (zoals nu)
• 100% (zoals in 2018)
• 80% (zoals decennia geleden?)

^{Ook een poll maken? Klik hier}

[Arnout]

Het FD schijnt nu ook om te zijn.

http://t.co/bmWegWsb7t FD: Stop wensdromen over vastgoed
https://twitter.com/ewaldeng/status/365715200382476288

FT deze morgen:

[ Voor 30% gewijzigd door Arnout op 09-08-2013 09:49 ]

[RemcoDelft]

rik86 schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 15:39:
't zou natuurlijk heel raar zijn als de woning en evt. bijbehorende hypotheek niet onder box-3 vallen, maar het spaarsaldo ter aflossing van die hypotheek wel

Als je op een spaarhypotheek doelt zou dat juist wel logisch zijn: je krijgt tenslotte renteaftrek over de rente die je via de achterdeur spaart.

Voor wat betreft "box 3"-speculatie: realiseer je dat lagere huizenprijzen hier alleen maar gunstig zijn als huizenbezitter

Xanaroth schreef op woensdag 14 augustus 2013 @ 22:15:
Wat is de verwachting over het bestaan van de NHG eigenlijk?

NHG is een garantie voor banken. Dat de huizenkoper er profijt van heeft is bijzaak.
En gezien het feit dat driekwart van de grote banken toch al van de Staat is, maakt het weinig uit of de Staat via de NHG een paar miljard moet bijspringen of tientallen miljarden moet bijleggen om de laatste grote bank ook te redden... Ik verwacht dus niet dat de NHG wordt opgedoekt, hoewel ik het graag zou zien. Wellicht NHG afschaffen voor nieuwe gevallen als goed begin? Hoewel NHG natuurlijk zonder nieuw geld gaat afsterven, en de directeur daar zal dan flink gaan lobbyen...


Verkoopdaling nieuwe koopwoningen stop

Aan de daling in de verkoop van nieuwe koopwoningen lijkt na vijf jaar een einde te zijn gekomen.
[...]
Dat meldde de NVB, Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers, donderdag.
[...]
"Het feit dat we alleen daar al blij mee zijn, geeft aan welke klappen onze sector heeft gekregen."
[...]
De verkoop van nieuwe koopwoningen is de afgelopen jaren teruggezakt van zo'n 4000 per maand naar bijna 1200.
[...]
dat er voor de ontwikkelaars een "kantelpunt'' aankomt. ^{(waar hebben we dat eerder gehoord)}
Nieuwe koopwoningen zijn aantrekkelijker geworden voor de consument omdat ze extreem goedkoop'' zijn, merkt de vereniging in dat verband op.
[...]
De NVB vreest dan ook dat er voorlopig geen einde komt aan de faillissementen en ontslagen in de bouwsector.

De bouwers beweren dat woningen extreem goedkoop zijn. Dat vraagt om CBS-data voor de bouwkosten van koopwoningen (x1000 euro):


Ik kan helaas geen gegevens vinden van gemiddelde verkoopprijzen voor nieuwbouwwoningen. Maar gezien het feit dat grondprijzen nauwelijks zakken en bouwkosten vrijwel gelijk zijn gebleven, denk ik dat het met "extreem goedkoop" wel meevalt. Hier in de buurt zie ik kleine rijtjeshuizen nog steeds rond de 2 ton verkocht worden, waarbij het kavel en het huis alleen maar smaller worden. Of een woonkamer van 4 meter breed smal waarbij het huis 3 verdiepingen heeft. Want weiland is dusdanig zeldzaam dat een zolder goedkoper is dan een iets breder kavel...
Verder natuurlijk niets nieuws, een verkoper die zegt dat z'n product extreem goedkoop is. Eigenlijk zegt dat alleen dat de verkoper er liever meer geld voor wil hebben. Niets nieuws dus. Als het echt extreem goedkoop was, nam ik er meerdere af

[ Voor 44% gewijzigd door RemcoDelft op 15-08-2013 10:58 ]

[Iblies]

xahmol schreef op donderdag 15 augustus 2013 @ 17:59:
...

Je vergeet iets essentieels.

Banken zijn niet meer in staat om hun eigen producten aan de consument uit te leggen.
Dat ze meer vermogen nodig hebben is al heel lang bekend. Laatste decennia zijn er genoeg signalen bekend dat de hypotheekmarkt in Nederland niet helemaal koosjer is. Maar geluid van de politiek was duidelijk, er wordt niet getornd aan de HRA, echter werden er aan de ene kant beperkingen vastgelegd, oa banksparen, en aan de andere kant startersleningen verstrekt.
Hoe dubbel is dat.

Nu zitten we met de de idiote situatie dat we een 0,5 tot 1% meer betalen dan omringende landen.
En dan kunnen we heel lang gaan zitten morren, maar op een huis van 2 ton is dat gemiddeld 1500 bruto, 900 euro netto.
Dat simpel feit willen allerlei 'intellectuelen' wel eens vergeten, maar daar draait het aan het eind van de rit wel om.

En om terug te komen op eenvoud,
de huizentaxaties die in huidige balansen zijn opgenomen bij banken zijn allang niet meer representatief. Als banken hun portefeuilles zouden moeten herwaarderen dan zijn ze alsnog de klos.
Het trieste is dat we het wel weten, maar dat we er op dit als samenleving maar mondjesmaat iets aan doen en maar hopen dat de prijzen gaan stijgen.
In andere landen kreeg je een hypotheek die je niet kon betalen omdat je hypotheek hoger is dan je huiswaarde en werd je uit huis gezet. Verschil is wel dat die banken op dit moment relatief schoon zijn. Het huis wordt geveild voor een lagere prijs, er komen mensen in te wonen die het wel kunnen betalen, en op een gegeven moment gaat het balletje weer rollen.
Je neemt een dik verlies, maar dat is voor korte termijn.
Wij zijn het het op een onrealistische manier aan het uitsmeren en dat heeft het buitenland ook door,
http://www.telegraph.co.u...-in-Greece-and-Spain.html
Willekeurige site en we hebben de twijfelachtige eer om onderaan het rijtje te staan.
Ook leuk,


Als je de norm wilt halen dan moet je een keer die bubbel doorprikken en met schone lei beginnen. HRA afschaffen, hypotheek lineair of annuïteit bij 80% financieren.
Dan heb je binnen een paar jaar voor langere termijn alles op orde.

[pedorus]

Als ze een extra hypotheek gaan nemen, komt Nederland nog verder naar rechts te staan (bij wijze van spreken dan, dit kan niet omdat de grafiek afgekapt is):
http://graphics.wsj.com/national-debts/?standalone=1#i=999


Ik heb het idee dat daar een limiet aan is...

[pedorus]

Z___Z schreef op dinsdag 20 augustus 2013 @ 20:40:
in je plaatje wordt private equity niet meegenomen. Als je nederlandse pensioenen en spaarpolissen mee telt ziet dat plaatje er heel anders uit.

Tegenover iedere schuld staat daarnaast natuurlijk een bezit van de uitlener. Daar gaat het plaatje niet over. Nederland staat nu opvallend veel naar rechts, plaatje is interactief trouwens met data sinds 2001.

Je zou nog kunnen stellen dat je schuld en bezit van dezelfde eigenaar zou moeten verrekenen. Echter, hypotheekschulden zitten vooral bij jongeren, pensioenen bij ouderen, en gespaard in spaarhypotheken is er nog niet zoveel. Ook doen ze dit niet voor de andere landen. Het zal dus niet zo veel verschil opleveren, zeker niet al vergelijk je Nederland in 2012 met Nederland in 2001.

Want waar zitten de (potentiële) restschulden bijvoorbeeld? (plaatje uit 2013, situatie op 2011-1-1)

quote: http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2013/2013-3802-wm.htm

Stijgingen van de afgelopen decennia is ook niet goed, maar een lichte stijging net onder of gelijk aan inflatie is niet verkeerd.

Klopt, helaas is het nogal meer gestegen, dus zitten we nu met de brokken.

[Ryan1981]

Mensen die nu roepen dat de huizenprijzen niet te hoog meer zijn hebben het volgens mij bij het verkeerde eind:

[NiGeLaToR]

Woy schreef op maandag 02 september 2013 @ 11:51:
Dat is natuurlijk niet zo goed te vergelijken aangezien vorig jaar volgens mij juist een dip na Juli was door regelgeving die af zou lopen. Hetzelfde effect zal je waarschijnlijk nog erger in januari 2014 zien.

Maar op zich heb ik ook wel het idee dat het zo langzaamaan in ieder geval niet meer erger wordt, en dat mensen qua huizenmarkt weer iets positiever gaan kijken, en dat resulteert in ieder geval in meer bezichtigingen.

Onderschat het effect van gewenning niet. Het hele crisis-, vertrouwen-, en oorloggedoe krijgt langzamerhand een baard. We weten het allemaal wel, het is erg, overheid onbetrouwbaar en als we van oude munitie af moeten kiezen we een zondebok in het midden-oosten uit, prima - val me er niet mee lastig.



Wellicht is een standaard rouwproces curve zelfs wel van toepassing (deze incl hoe je iemand in elke fase van het proces kunt benaderen) en krabbelen we nu langzaam weer omhoog. Ik denk dat veel mensen het punt van 'accepteren' voorbij zijn en nu een nieuw plan hebben gemaakt of aan het maken zijn.

[ph4ge]

Het lijkt er op dat men langzaamaan bij het CBS wakker aan het worden is. Het zijn niet de starters die het af hebben laten weten tijdens de crisis, maar de doorstromers! Er is geen starter minder.



"Ten opzichte van 2007 was er in 2011 sprake van meer dan een halvering van het aantal stellen met een eigen huis dat van woning veranderde."

Ik geloof dat wij die conclusie al tenminste 2 jaar geleden getrokken hadden in dit topic. Ik ben benieuwd of dat nu eindelijk leidt tot maatregelen op Prinsjesdag. Ik denk dat de lobby om vooral nieuwe mensen met nieuw geld naar de markt te lokken om het piramidespel nog even voort te zetten voorlopig nog te sterk is, maar het zaadje is in ieder geval eindelijk gepland. Weg met de startersleningen en op naar de restschuldleningen, dan komt er in ieder geval weer beweging.

[pedorus]

Een crisis is bij uitstek een periode om verliezen te nemen en hervormingen door te voeren. Helaas weigeren we dat te doen op de woningmarkt, waardoor duizenden mensen werkloos zijn in de bouw en aanverwante sectoren. De overheid is hierbij de grootste schuldige, die weigert af te boeken op grond, verhoogt de (huur)lasten van de burgers waardoor die niet meer consumeren, veroorzaakt wachtlijsten van tientallen jaren voor een normale huurwoning, subsidieert schulden waardoor salarissen vooral richting rentebetalingen gaan, bevoordeeld kapitaal ten opzichte van arbeid, enz. Bij het beleid waarbij mensen van een huurwoning richting een koopwoning worden gestuurd lijkt het er sterk op dat de V in VVD voor Verplichtingen staat, met keuzevrijheid (tussen koop en huur) heeft het niets van doen.

Het CBS toonde vandaag de resultaten van het overheidsbeleid:

Offens1490 schreef op maandag 09 september 2013 @ 22:28:
omdat bedrijven geen vaste contracten uitdelen( zegt tegenwoordig ook niets maar toch) en dat te bedenken dat in 2012 over geheel Nederland 2000 vaste contracten waren uitgedeeld?

Op zich klopt het dat een vaste baan helpt voor een koopwoning, maar een intentieverklaring zou op zich genoeg moeten zijn. Ik zie voor die 2000 mensen te veel mensen in mijn omgeving wel een vaste baan aangeboden krijgen, het is ook onzin. Wel lijkt mij dat mensen die een vaste baan krijgen aangeboden, juist ook diegenen zijn die waarschijnlijk toch ook elders nog wel aan de bak komen, dus een vaste baan veranderd niet zoveel aan hun vooruitzichten. Zonder goede vooruitzichten beginnen aan een koopwoning in een dalende markt als deze is sowieso niet aan te raden (en zelfs met is het financieel gezien af te raden).

[ Voor 5% gewijzigd door pedorus op 09-09-2013 23:17 ]

[RemcoDelft]

RemcoDelft schreef op vrijdag 06 september 2013 @ 15:17:
Na "het eerste jaar korting op de huur" ben ik nu al meerdere keren dit tegengekomen:
-Het eerste jaar 150 euro korting op de huur
-Het tweede jaar 75-100 euro korting op de huur
-Het derde jaar normale huur
[...]
Binnenkort open huis, dan eens kijken.

Vandaag even gaan kijken... Huizen zijn een paar jaar oud, maar ze hebben een paar cruciale foute keuzes gemaakt. Het heeft 3 verdiepingen, om maar zo weinig mogelijk weiland per huis te hoeven gebruiken. Dat is nog tot daar aan toe. Maar de keuken is (qua kastruimte) kleiner dan in sociale huur! Het heeft wel inbouwapparatuur: koelvriescombi, (combi?)oven, gasstel, afzuigkap en vaatwasser, en dat is ook waarmee ze adverteren.
Maar kastruimte? Er zit zo'n onhandig hoekdraaiding in voor pannen. En een paar kleine laatjes. Maar geen kastjes boven het (kleine) aanrecht. Waar laat je dan je borden en glazen? Die vraag legde ik voor aan de makelaar, en na wat "ehh ehh" zei ze dat je wellicht een kastje erbij kan plaatsen. Geen wonder dat die huizen leegstaan, we zijn dan ook afgehaakt. Het is gewoon zielig om voor die huur (ruim 900 euro per maand zonder de tijdelijke korting) nog geen glas in de keuken kwijt te kunnen.

*Edit* op verzoek hieronder een plaatje:

Van links naar rechts: radiator, vaatwasser, gootsteenkastje (voor schoonmaakmiddelen/vuilnisbak, niet echt geschikt voor schoon spul), hoekdraaikast, oven/bestekla, kleine laatjes, koelvriescombi.

[ Voor 11% gewijzigd door RemcoDelft op 14-09-2013 16:24 ]

[RemcoDelft]

Krisp schreef op woensdag 18 september 2013 @ 17:24:
Voorlopig is het zo dat de landelijke maand-op-maand verkoopprijs in juli met 1,5% is gestegen, wat zo ongeveer de snelste stijging is sinds de afgelopen 10 jaar.

Correctie: Verkoopprijzen in juli waren 3,81% hoger dan in juni. Maar dit is volkomen irrelevant. In januari 2012 was de stijging 4,72%, in maart 2013 was het 4,78%, in juni 2012 5,45%, en in maart 2011 was het 4,36% (dus het is verre van de hoogste in 10 jaar).
Om even aan te geven hoe zinloos maand-op-maand vergelijkingen zijn:
-maart 2012: -3,00%
-juli 2012: -9,87%
-januari 2013: -6,90%
-juni 2013: -2,72%

Het enige wat wel opvalt is dat de maand-op-maand variatie toeneemt. Wellicht deels door de kleinere verkoopaantallen, maar het effect van de overheidsmaatregelen lijkt me veel zwaarder.
Een plaatje (even snel dus niet zo netjes):

[JvS]

Even mijn verwachting uitspreken. Er zijn twee effecten:

1. Wat kunnen mensen lenen
2. Wat kost een hypotheek


1. Hypotheekruimte / leencapaciteit is omlaag gegaan door strengere financieringsregels (niet zo snel meer meer dan 4x jaarsalaris als hypotheek, mee moeten tellen van studieschuld, niet meer dan 105% mogen lenen), daarnaast is er kleine daling in koopkracht (door meer werkloosheid, inflatie en beperkte loonstijging).
2. Hypotheken zijn vrij goedkoop omdat de rente laag staat, maar zijn wel in een klap weer (ongeveer) 15% duurder geworden op 01jan13 door afschaffing fiscaal voordelige spaarproducten voor nieuwe hypotheken.

Aangezien sinds december de prijs van een nieuwe hypotheek 15% hoger is geworden, verwacht ik dat dat uiteindelijk (geleidelijk) volledig in de prijs van huizen gaat zitten. Dat komt nog bovenop de effecten die door de andere factoren veroorzaakt worden. Ik denk dat de actuele prijzen nog iets van 5% zullen zakken en dan niet zo enthousiast zullen stijgen / gelijk blijven (en daardoor eigenlijk zakken tov het normale prijsniveau), net zo lang tot (gecorrigeerd voor inflatie!) huizenprijzen > 40% lager liggen dan op de top van 2008.

Dat lijkt overigens een extreme stelling, maar AUG 2008 > AUG 2013 hebben we in totaal 9,8% inflatie gezien (cijfers CBS). Feitelijke huizenprijs is 18% gedaald. Als je die twee cijfers naast elkaar, zijn huizenprijzen gecorrigeerd voor inflatie nu al 25,3% gedaald. Nog 5 jaar 3% inflatie en 5% actuele prijsdaling en de 40% tov AUG2008 is een feit.

Zie berekening:

[Arnout]

Oscar Mopperkont schreef op dinsdag 08 oktober 2013 @ 11:12:
Hyopheekschulden blijven trouwens ook maar dalen:

http://www.rtlnieuws.nl/e...chulden-weer-iets-gedaald

en dat is nog niet eens gecorrigeerd voor inflatie (voor zover dat ook maar enige relevantie zou hebben, aangezien dat m.i. weinig telt als de koopkracht daalt).

Ja, wat een daling zeg, wel 2 miljard in een kwartaal, dat is 0,3%. En dat terwijl het aantal transacties en nieuwe hypotheken recordlaag ligt.



http://www.cbs.nl/nl-NL/m...ief/2013/2013-3914-wm.htm

[ Voor 7% gewijzigd door Arnout op 08-10-2013 11:15 ]

[JvS]

Inclusief inflatie zijn huizenprijzen trouwens niet met 33 maar met 25% gedaald. Ik "doe" alleen aan CBS cijfers en had het een paar weken geleden eens uitgerekend. Daling huizenprijs tov top is 18% en geen 20 en de inflatie ligt een stukje lager (< 10 %):



Overigens heb ik nog wel een grappig "trauma" van "de buurman van dfrenner" in de discussies . Leuk dagt je weer terug bent . De buurman was jarenlang het bewijs dat de huizenprijzen niet dalen toch? Ook leuk/tekenend dat je zegt dat de files weer aantrekken, net een week nadat er een bericht was dat de filedruk in Nederland nog nooit zo laag was als in 2013 .

Filedruk nog nooit zo laag geweest

Het aantal files blijft dalen. In het derde kwartaal is het aantal gehalveerd ten opzichte van het gemiddelde van de afgelopen zeven jaar. De filezwaarte (lengte maal duur) is nog nooit zo laag geweest.

[ Voor 4% gewijzigd door JvS op 08-10-2013 18:40 ]

[RemcoDelft]

frankknopers schreef op woensdag 16 oktober 2013 @ 11:23:
In het bijgevoegde rapport staan een aantal interessante grafieken, schema's en tabellen over de ontwikkeling van de maandlasten voor de koopmarkt en de huurmarkt.

Dat artikel linkte naar een externe grafiek:


De woonquote is het percentage van het inkomen dat je uitgeeft aan wonen. Typisch dat Nederland recordhouder is in de EU, en veelzeggend dat dit ook een van de meest gereguleerde markten is (of zijn we ook daar recordhouder?).
Enkele miljarden euro's huursubsidie en 14 miljard euro renteaftrek hebben ertoe geleid dat Nederlanders meer uitgeven aan wonen dan wie-dan-ook in de EU!

[JvS]

http://www.nu.nl/economie...tijgt-met-30-procent.html

Data bij nu.nl bericht


Data in absolute getallen:


Blijft interessant. Een enorme piek in juni 2012 (overdrachtsbelasting maatregel, nog snel dat huis kopen), daardoor een flink achterblijvende verkoop in juli, aug, sep 2012 en dan in december 2012 trekt het ineens weer extreem aan (hypotheekvorm maatregel).

2013 is eigenlijk gewoon een kalm kabbelend jaartje waarbij de woningmarkt een klein beetje opkrabbelt van de klap die is gegeven door wijziging van de HRA regels, maar ook niet echt. Alle echte schommelingen worden veroorzaakt door 2012...

Dus qua nieuwsberichten kunnen we nog een of twee maanden goed / redelijk nieuws verwachten (aantrekkende verkoopaantallen vergeleken met oktober 2012, misschien nog een beetje stijging in november (al had NOV12 met 9833 meer verkopen dan de 9287 van SEP13), maar dan in december weer een flinke dip (niet zo'n sterke dip als in juni, maar wel weer een dip). En wat daarna gebeurt is moeilijk te voorspellen, omdat dat dan weer echt af hangt van of de markt in 2014 nou echt aantrekt tov 2013.

[ Voor 11% gewijzigd door JvS op 17-10-2013 11:05 ]

[RemcoDelft]

Pooh schreef op donderdag 17 oktober 2013 @ 10:24:
Gelukkig maar. Nederland zou er heel verdrietig uitzien als we uitgestrekte suburbs in de weilanden zouden toestaan.

Wat is er verdrietig aan ruimere huizen op ruimere kavels? Of woon je zelf graag in een galerijflat?

[Bartjuh]

Senor Sjon schreef op donderdag 17 oktober 2013 @ 12:09:
[...]

Barcelona is ook een grid. Feitelijk is Amsterdam ook een grid met de grachtengordel. Het is gewoon de meest efficiënte bouwvorm en derhalve veel toegepast.

http://www.binnenlandsbes...rovincie-om.9145676.lynkx
Dit is bizar
Tot 286 miljoen verlies op de gronden in een gemeente van net meer dan 50k inwoners. Dat is gewoon megalomaan.

Barcelona en Amsterdam zien er zo uit?

[Metro2002]

RemcoDelft schreef op donderdag 17 oktober 2013 @ 13:01:
[...]

Ik heb het niet over in de rimboe gaan wonen, elk dorp heeft ook voorzieningen op fietsafstand. Die bushalte ben ik liever kwijt dan rijk voor de 2 mensen in de wijk die dagelijks in een van de 30 (!!) bussen stappen.
Compacte wijken geeft juist meer hangjongeren (en -ouderen) dan ruimere wijken, dus nee, het hoeft van mij niet zo.
Ook leiden compacte steden tot enorme verkeersopstoppingen: in heel veel steden loopt er 1 enkelbaans weg als verkeersader door de stad, waar het verkeer heel vaak vast staat. Een ruimere opzet zou dit voorkomen.

Een beetje zoals in Los angeles:





Het nadeel van weids opgezette steden en suburbs is dat je afhankelijk wordt van autogebruik en dus iedereen in de auto stapt en je dus files krijgt. het voordeel is meer ruimte om te wonen.

Het nadeel van compact opgezette steden heb je net genoemd maar het voordeel is inderdaad wel dat zo ongeveer alles op loop en fietsafstand is waardoor je weer minder files hebt.

edit: Spuit 11 geeft ook modder

[JvS]

Anoniem: 533014 schreef op zaterdag 19 oktober 2013 @ 13:05:
Gadgets en mobiele abbo's als "rijkdom" bestempelen. Die krengen van nu bestonden in de jaren '80 simpelweg nog niet, en dus werden ze ook niet gekocht. Maar toen had je platenspelers, cassettedecks, HiFi-sets, beeldbuistelevisies en videorecorders. En Polaroid-camera's. En boeken, hele boekenkasten vol! Ons hele huis stond er toen vol mee, allemaal van dat ene modale salarisje.

Ach komop man. Ik kan me zo ontzettend storen aan dat N=1 geneuzel. Ik weet niet wat je pa deed, maar mijne verdiende ruim bovenmodaal, maar kon zich met drie kinderen in een vrij normaal randstedelijk dorpje (Eemnes) één (nieuwe) auto en een rijtjeswoning veroorloven, één normale tv en een normale geluidsinstallatie. Die rijtjeswoning ook alleen maar omdat daar een flinke premie / subsidie op zat. En dan gingen we een keer per jaar drie weken op vakantie naar frankrijk en in het voor- of najaar naar een centerparcs met de familie. Ergens klopt je verhaal niet vrees ik.

Welvaart in totaal is in Nederland ggewoon behoorrlijk toegenomen. Misschien moet je je oogkleppen even afzetten en gewoon een fatsoenlijk rapport lezen. Welvaart in Nederland - CBS 2010

Over armoede:

In 2010 had 7,7 procent van de huishoudens een inkomen onder de lage-inkomensgrens,
2,4 procent had dit al ten minste vier jaar achtereen. Daarmee is de kans op armoede en
op langdurige armoede niet of nauwelijks groter dan in 2009, toen deze percentages
uitkwamen op respectievelijk 7,6 en 2,6 procent. Zowel het risico op armoede als dat op
langdurige armoede vertoont al sinds begin jaren negentig een dalende trend.

En over rijkdom ontwikkeling

Het gestandaardiseerde inkomen van een Nederlands huishouden was in 2010 gemiddeld
23,3  duizend  euro. Hiermee had een doorsnee-huishouden een kwart meer te besteden
dan in 1977 toen het inkomen nog 18,6 duizend euro bedroeg

Om inkomensbedragen van nu te vergelijken met een tijdstip in het verleden moet met twee factoren rekening gehouden worden gehouden. In de eerste plaats speelt de prijsontwikkeling
een rol. Ter wille van de vergelijkbaarheid is het inkomen daarom met de consumentenprijsindex gecorrigeerd voor de prijs-ontwikkeling.

In de tweede plaats is de gemiddelde omvang van huishoudens steeds kleiner geworden. Zo moesten in  2010 gemiddeld 2,2  personen van het huishoudensinkomen rondkomen, terwijl dit er in 1977 nog 2,9 waren. Met behulp van equivalentiefactoren is het inkomen daarom ook gecorrigeerd voor verschillen in de omvang en samenstelling van het huishouden. Het aldus gecorrigeerde besteedbare huishoudens-inkomen wordt gestandaardiseerd inkomen of ook wel koopkracht genoemd.

Hier is dus rekening gehouden met grote van de gezinnen en de inflatie.

Over de verdeling van het inkomen:



En inderdaad, de rijkste 5% heeft echt een groot deel van het inkomen. Maar de middenklasse kan echt prima rondkomen. En als je je afvraagt wat de trend is, die is zeer licht stijgend de laatste 10 jaar (gini coefficient van 0,28 naar 0,29). Hoger is slechter. Zie hier voor meer info: Wikipedia: Gini-coëfficiënt

Hier nog even de percentuele koopkrachtontwikkeling erbij sinds die "gouden jaren 80" van je pa (2011 en 2012 mag je allebei afgerond -1% voor rekenen):

[ Voor 3% gewijzigd door JvS op 19-10-2013 13:45 ]

[JvS]

Anoniem: 399299 schreef op zaterdag 19 oktober 2013 @ 13:59:
Wacht even, je komt nu met cijfers aanzetten van een instantie die stijging van de huizenprijzen/hypotheeklasten nooit in z'n inflatiecijfer heeft verwerkt?


[...]

800.000 Nederlanders die van 20k moeten rondkomen? Dan is Nederland nog armer dan ik dacht. Ik hoop maar dat dat netto is en excl. toeslagen.

Lees het rapport eens. Scan het desnoods. Die 20K is wat ze noemen "gestandaardiseerd inkomen".

Anoniem: 533014 schreef op zaterdag 19 oktober 2013 @ 14:01:
[...]

Het CBS en de gini-coëfficient: allemaal linksige propagandistische studeerkamerstatistiek, ter onderbouwing en verheerlijking van het gevoerde overheidsbeleid. Hoe je trouwens aan die getallen 0,28/0,29 komt is me ook een raadsel, want je eigen link heeft het over 0,326 voor Nederland.

Ik haal dat uit het rapport van het CBS. Volgens mij gewoon een nette bron. Net als alle plaatjes in die post. Als je dat allemaal linksige propaganda vindt, prima. (grappig dat ik ooit nog als links weggezet word ).

Ik hecht wat dat betreft meer waarde aan de eerdere link van pedorus, die je hier voor het "gemak" maar even helemaal negeert. En aan mijn eigen waarnemingen, die me nog nooit in de steek hebben gelaten.

Ik negeer hem niet bewust. Maar laten we die cijfers dan eens nemen en laat ik eens een plaatje van dat bericht nemen en het vergelijken met de jaren 80:



Dan zijn we sinds die ontzettend rijke jaren 80, toch van 89 naar 109 zijn gestegen, een riante 20% meer beschikbaar inkomen. De laatste 10 jaar is er in die cijfers geen sprake van groei.

Je eigen waarneming is mooi, maar dan krijg je dezelfde discussie die we hier 4 jaar geleden hadden met iemand die bij hoog en laag volhield dat huizenprijzen niet zakten, "want mijn buurman heeft vorige maand zijn huis nog voor een hoge prijs verkocht".

joopv schreef op zaterdag 19 oktober 2013 @ 14:03:
[...]

Enigszins touché, alleen wil ik er geen welvaart mee bewijzen. Ik trek alleen zijn N=1 in twijfel (naast het feit dat het één waarneming is, vind ik hem ook licht twijfelachtig voor iemand met een modaal salaris).

[ Voor 15% gewijzigd door JvS op 19-10-2013 15:23 ]

[JvS]

Even wat cijfers van het linkse instituut CBS over arbeidsparticipatie. Die is van 1985 tot heden toegenomen van 55% naar 70% voor alle werkenden. Voor 25 tot 40 jarigen (flink hoger opgeleid, beter betaalde banen dan de oude vrouwtjes in het callcenter) is de arbeidsparticipatie toegenomen van 67% in 1985 naar 87% in 2008.

En een grafiekje dat het mooi weergeeft van 1970 tot 2008:

[RemcoDelft]

Het CBS publiceert standaard op de 21e van de maand de verkoopprijzen van de voorgaande maand. Ik heb "mijn" grafieken hiermee geupdate:

%-verandering t.o.v. dezelfde maand een jaar eerder


CBS huizenprijsindex


Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden)






Bronnen: CBS 1, CBS 2, inflation.eu, CBS 3

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op maandag 21 oktober 2013 @ 18:45:
Daar kan ik weinig aan doen natuurlijk. Als je even in topic zoekt, dan kom je vast wel een uitleg tegen. Het topic staat er immers vol mee dat je niet op maand-op-maand-cijfers moet afgaan, maar miet corrigeren voor seizoensinvloeden en dus jaar-op-jaar moet kijken. Om dan een trend te zien, zul je moeten kijken hoe dit zich maand op maand of kwartaal op kwartaal ontwikkelt.

Ja dat klopt en dan zie je in deze cijfers nog steeds een daling, maar eentje die minder hard gaat. Met jouw salaris analogie is dat dus 100 - 95 - 90 - 88, niet 92 als laatste. Er gaat niets absoluut omhoog, alleen de snelheid waarmee de prijzen jaar op jaar dalen is gedaald.

Deze grafiek laat die jaar op jaar percentuele prijswijzigingen per maand zien (huizenprijs en huizenprijsindex, in deze discussie gebruiken we gewoonlijk de index om invloeden van verschuiving in verkochte woningtypen te voorkomen)



Daar lijkt zeker een trend van minder daling in te zitten, maar ik kan hier met de meest creatieve seizoenscorrectie geen stijging uit extraheren .

[RemcoDelft]

Metro2002 schreef op dinsdag 22 oktober 2013 @ 11:00:
Hoezo dan, het is nog geen 30% van zijn inkomen. (28% to be exact) , het is gebruikelijk ongeveer een derde van je salaris aan wonen te besteden en daar zit de persoon in jouw voorbeeld zelfs nog onder.

Het is niet gebruikelijk om een derde van je inkomen aan wonen uit te geven. Niet in Nederland, en zeker niet in de rest van de wereld:

[RemcoDelft]

frankknopers schreef op vrijdag 25 oktober 2013 @ 12:35:
Cartoon van het kabinetsbeleid t.a.v. huren en kopen.
http://marketupdate.nl/ni...n-de-dag-25-oktober-2013/

[Pooh]

Verdeling van de besteedbare huishoudinkomens in Nederland: (2010)


De mediaan ligt op 21000 per jaar, dus 1750 per maand. De helft van de huishoudens heeft minder inkomen. Nu zit daar natuurlijk een deel bij met vermogen (ouderen met alleen AOW), maar de meeste ouderen met een groter vermogen hebben ook een pensioen en zitten dus aan de hogere kant.

bron: http://www.cbs.nl/NR/rdon...12welvaartinnederland.pdf

[Krisp]

ph4ge schreef op zaterdag 09 november 2013 @ 09:30:
[...]

Schaarste is er altijd geweest in Nederland en zal er altijd blijven. Daarnaast is wonen een primaire levensbehoefte en huren voor veel mensen onhoudbaar.

Wonen is inderdaad een primaire behoefte, maar je kun ook een dak delen met andere mensen. Niet voor niets zijn er steeds meer 'studentenhuizen' waar starters gezamenlijk in wonen. De prijs kan dus zeker wel variëren.

De kwantitatieve vraag is dus altijd hoog. Tijdens de crisis is dat ook alleen maar toegenomen, want er wordt nauwelijks gebouwd en de bevolking stijgt. Toch daalden de prijzen. Hoe verklaar je dat dan? Het is geen kwestie van vertrouwen, want nogmaals het is een primaire behoefte. Dat er meer of minder geld beschikbaar is is geen versterking van andere effecten, het is de primaire factor.

Het is wel een kwestie van vertrouwen. Je kunt huren. Zoals hier vaak -ook door jou- betoogd is dat in een dalende markt goedkoper, ook voor starterswoningen. Er zijn daarnaast -zoals gezegd- ook alternatieven. Als iemand niet het idee heeft dat een huis het waard is, koopt hij het niet. Zo heb ik persoonlijk meerdere huizen laten schieten. Op GoT zijn daar meer voorbeelden van te vinden, evenals in mijn vriendengroep.

Het is een simpel feit dat men in Nederland nog altijd betaalt wat men kan lenen. Wat kan ik lenen? Is de eerste vraag die bijna elke Nederlander stelt als hij een huis moet kopen.

Dat is het niet. Kijk hier maar eens naar (bron):

Hier wordt nog buiten beschouwing gelaten dat de rente in de tussentijd ook gezakt is, waardoor de daling in maximale leencapaciteit minder groot is. De huizenprijzen zakken dus significant sneller.

Doordat er een structureel tekort is betaalt men wat men kan betalen. Toen men een hypotheek op 2 salarissen kon krijgen werden de huizen niet beter, maar gewoon duurder. Hetzelfde gebeurt andersom, als men minder kan betalen. Dat is niet normale conjuncturele ontwikkeling zoals je dat in andere markten ziet, nee, het zijn blijvende ontwikkelingen.

Waarom het een blijvende ontwikkeling is en geen conjuncturele ontwikkeling wordt totaal niet duidelijk uit je verhaal. Ik ben er van overtuigd dat de prijzen uiteindelijk weer gaan stijgen, waarmee deze ontwikkeling niet blijvend is. Ik heb ook geen argument waarom er over twintig jaar niet weer een bubbel kan zijn eigenlijk.

Het idee dat huizen alleen maar meer waard kunnen worden zit diep geworteld in de Nederlandse hoofden. Maar zowel logisch als feitelijk gezien is dat niet waar.

Het is logisch dat als huizen altijd maar sneller stijgen dan de inflatie dat ze tegen een plafond aanlopen. En dat is maar goed ook.

Dat ben ik met je eens.

[RemcoDelft]

Voor de liefhebbers van hoge grondprijzen: Ik kwam dit huis tegen:

Dit huis staat net onder Apeldoorn (=de gemeente die de mist in ging met grondspeculaties). Het huis is oud, klein en niet echt bijzonder. Prijs gezakt van 669k naar 499k. Maar het heeft 25.390 m² grond, en de omgeving ziet er uit als een Veluwe-bos!
Verdeel dat kavel in 20 stukken, dan zit je op 25k per kavel van 1000 m² tegen 25 euro per vierkante meter. Geef je met z'n twintigen wat geld uit aan nutsvoorzieningen en een bijpassende gravelweg, en je kan riant wonen! Maar dat mag niet...

Ter vergelijking: voor 936 m² zand (geen grote bomen dus op je kavel) betaal je in Apeldoorn 334k. Ik denk niet dat nutsvoorzieningen en bestrating 310k per huis hoeft te kosten...

[RemcoDelft]

page404 schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:10:
Het valt me om me heen (Vinexwijken rond Utrecht) op dat huizen weer snel verkocht worden, en ook die met vraagprijzen die niet op de "paniekprijzen" liggen van een jaar geleden.

Ik zie hier juist veel meer te koop/huur staan. Met name appartementen in een 12 jaar oud complex: lange tijd stonden er 3 tot 4 leeg en te huur, nu zijn dat er 14. Steeds meer komen ze met tijdelijke huurverlagingen (blijkbaar willen ze niet structureel verlagen en begint de leegstand nu toch pijn te doen), maar ze raken niet verhuurd. Een deel zit ondertussen zelfs onder de sociale huurgrens.
Hetzelfde met te koop staande appartementen in dat complex: hetgeen verkocht werd was de goedkoopste (150k), de rest blijft staan.

Zware Unit schreef op maandag 18 november 2013 @ 11:13:
Agree! Voor een huis van 300.000 euro plus 18.000 euro k.k. heb je toch 78.000 euro spaargeld nodig. Tel hierbij op het bedrag dat je huidige woning mogelijk onder water staat en je hebt een serieus bedrag nodig.

Die 300k is bij 105% lenen. Bij 80% lenen neemt "wat de gek kan betalen" hard af, en dus ook de prijs. Als het huis 100k zakt heb je nog maar 50k spaargeld nodig. En met 50k eigen geld bespaar je je dan 150k extra schuld!

Tel hierbij op het bedrag dat je huidige woning mogelijk onder water staat en je hebt een serieus bedrag nodig.

En wat die restschuld betreft: dat is natuurlijk het probleem van de verkoper. Ideaal zou zijn als er voldoende betaalbare nieuwbouw komt, dan koopt de koper gewoon een nieuw huis. De tweedeling is dan compleet:
-bestaande huizen van voor 2013 met aflossingsvrije hypotheek volledig aftrekbaar
-nieuwe huizen na 2013 tegen lagere aanschafprijs en aflossen in 30 jaar.

Voor wie de makelaarslobby gelooft dat verkoopaantallen stijgen, een grafiek. Deze laat het lopend gemiddelde zien van het aantal verkopen de afgelopen 12 maanden:

[RemcoDelft]

ph4ge schreef op maandag 18 november 2013 @ 12:25:
Wijs mij een grafiek met een (duidelijk) stijgende lijn. De grafiek van RemcoDelft bijv spreekt boekdelen, daar heb je echt een vergrootglas nodig om die stijging te zien.

Gewoon een kwestie van op het juiste punt knippen. Creatief met statistiek, makelaar-stijl. Zo dan:
Aantal huizen verkocht (lopend gemiddelde over 12 maanden):

[JvS]

Laten we dan gewoon een normale grafiek doen, absolute aantal verkochte woningen per maand:



Dit is gewoon doorkwakkelen zou ik zeggen. De piek komt wel in december als iedereen nog een huis wil voordat de financiering weer wat verkrapt.

[ Voor 7% gewijzigd door JvS op 18-11-2013 13:55 ]

[JvS]

Ik heb die grafiek niet hoor, die heeft het kadaster:
http://www.kadaster.nl/web/pagina/Vastgoed-Dashboard.htm



Ik had hem expres niet zover terug laten lopen. Maar het vergelijk met 2009, 2010 en 2011 is op zich ook wel interessant. Je moet alleen wel weten waarnaar je kijkt.Elke keer zie je een enorme piek en daarna veel maanden terugval. Dus jan-apr 2013 hebben last van de december ervoor en aug-nov 2012 hebben last van de enorme piek van juli.

Dus als je dan precies aug-okt 2013 (wat gewoon normale 'matige / redelijke' maanden zijn) gaat vergelijken met het begin van 2013 of met dezelfde maanden in 2012, dan ziet het er haleluja praise the lord goed uit, "het tij gaat keren", maar als je dan wat beter naar de getallen kijkt, dan lijkt het wel mee te vallen.

Fair enough, als je naar de grafiek kijkt die ik hier plaats, dan zou je kunnen zeggen dat er wel een redelijke trend naar wat minder harde daling zichtbaar is. Het kruipt weer een beetje naar 2010 - 2011 getallen. Maar die grafiek 'ruist' te hard om er echt zinnige dingen over te kunnen zeggen.

Wat je wel zeker weet is dat de financieringsruimte nog omlaag gaat, dat de NHG grens uberhaupt omlaag gaat naar 220K. Dat zal huizen tussen de 290 en 220 duurder maken en zal hoogstwaarschijnlijk een drukkend effect hebben. Het drukkende effect van de duurdere hypotheken door beperkte HRA, geldt alleen voor nieuwe gevallen dus dat effect (15% duurder) druppelt ook langzaam de huizenmarkt binnen... Die drukkende effecten zijn er gewoon en alleen weet niemand hoe 'hard' dat drukt.

Ik durf wel te zeggen dat nu wel een aardig moment is om te kopen. Maar om nu te zeggen dat er echt niets meer gaat dalen? Ik betwijfel het ten zeerste...

[pedorus]

CBS heeft data sinds 1995 voor het aantal verkochte woningen:

Minder dan 12000 transacties in oktober is gewoon beroerd. De beroerde oktobermaanden beginnen in 2009 (met 11385 stuks), en zijn simpelweg nog niet over.

Ik zou ook niet weten waarom het een goede tijd zou zijn om te kopen zolang de prijzen nog dalen. Een paar procent korting op een huis is al snel duizenden euros. Trek maar door:
https://twitter.com/Bubbe...88708099290169344/photo/1

Doortrekken is zo gek nog niet, de econoom Shiller heeft mede dankzij deze herengrachtindex de Nobelprijs voor de economie gekregen..

[Krisp]

ph4ge schreef op woensdag 20 november 2013 @ 10:24:
Het CBS publiceerde vandaag cijfers waaruit blijkt dat het vertrouwen in het nemen van grote aankopen zoals huizen gedaald is tot het laagste niveau van dit jaar. Ben benieuwd hoe de reguliere media dit oppakken.

Leuk, zo kom je nog eens op interessante vragen uit. Hier is een selectie van de antwoorden (jazeker en ja, misschien) op de vraag of je een huis gaat kopen of bouwen in de komende 2 jaar. Ik heb de jaren genomen, en van 2013 de maanden:

Ik zie het stuwmeer aan kopers nog niet.

Natuurlijk is het zo dat het consumentenvertrouwen weer stijgt. Ik heb ook meer vertrouwen gekregen: zolang we (langzaam) blijven groeien terwijl we massaal onze schulden aflossen komen we er wel uit. Dat betekent echter niet dat we er al zijn. 'We' zijn wel op de goede weg.

[RemcoDelft]

[Señor Sjon]

De groep onder water is gekocht vanaf ~2003, niet 2008. Het gaat om een miljoen huishoudens. van de 4,2m die een huis hebben... Je kleineert de groep telkens alsof het om niemand gaat, maar een willekeurige Google query laat gewoon een hele hoop artikelen zien.

CBS

CBS grafiek is nog duidelijker met percentage onder water per leeftijdsgroep:


En bijna 30k achter hun naam aan onderwaarde:


De meest mobiele mensen op de markt zit voor respectievelijk 75% (25-30 jaar) en 67% (30-35 jaar) onder water. Let wel dit zijn cijfers per 1-1-2011. Dat is 34 maanden voor nu. Die groep is alleen maar groter geworden.

Of een rapport van DNB (PDF) met 1.3 miljoen huishoudens onder water.

[ Voor 16% gewijzigd door Señor Sjon op 21-11-2013 15:00 ]

[ph4ge]

Zowel de HRA, als de huursubsidie als de sociale huur in het algemeen is niks anders dan geld rondpompen om de vastgoedprijzen hoog te houden. Ondertussen zorgen ze er ook niet voor dat de schaarste afneemt, integendeel. De enige die er van profiteren zijn banken, handelaren, makelaars, projectontwikkelaars etc omdat hoe meer geld er rondgepompt wordt hoe meer er aan de kapstok blijft hangen. Het is toch belachelijk dat bijna niemand in Nederland op eigen kracht kan wonen, en dat het selecte groepje wat wel ook nog enorm gebruik maken van de zogenaamde noodzakelijke regelingen.



Als je dit soort plaatjes ziet is het toch zorgelijk dat de overheid niks anders doet dan heel hard roepen dat de problemen over zijn hopende dat ze daarmee vanzelf verdwijnen? Wat misschien nog wel net zo erg is dat heel veel Nederlanders dat (willen) geloven en dat er dus nooit draagvlak komt voor de noodzakelijke maatregelen en het wachten is tot de wal het schip keert. Tot die tijd gaan wij Nederlanders elk positief signaaltje 100 keer uitvergroten, uit zn verband trekken en in 20 verschillende manieren in de media brengen want dan zal het wel waar zijn.

[ Voor 18% gewijzigd door ph4ge op 27-11-2013 07:33 ]

[RemcoDelft]

Een van de huurhuizen die ik pas hier bekeken heb, heeft na 6+ maanden leegstand nu een prijsverlaging: van 780 naar 730 per maand. Dezelfde verhuurder deed dat bij een ander huis eerder ook (en die werd na de tweede huurverlaging pas verhuurd). Het huis is echter te onpraktisch om dit geld waard te zijn (zoals onhandige kamerafmetingen, een enorme keuken waar alsnog geen tafel in past, geen WC boven, hoewel er een lege kleine ruimte is (ze hebben dus iets willen besparen door het niet aan te leggen)). En het is gelegen aan een lawaaiige weg.
Als de huur verder zakt gaan we het zeker overwegen, nu is het verschil met onze huidige huur te klein.
Elke 2 weken is er open huis (al enkele maanden lang), ondertussen is het huis gevuld met meubels (vloer lag er al in), bank, kast, tafel, stoelen, lampen, vloerkleed, gordijntjes, pantoffels (!), bedden, messenblok op het aanrecht, etc.
Oftewel de verhuurder doet alles om de huur maar niet te hoeven verlagen, want dan zouden hun eigen huurders wellicht willen gaan verhuizen. 't Is namelijk niet alsof er geen vraag is naar huurwoningen!

[offtopic anecdote]
Het viel me na jarenlang die "reclame" te zien pas op dat er lang voordat we Minister Blok hadden, al een Blok aan het Been werd afgebeeld:

[RemcoDelft]

Anoniem: 533014 schreef op woensdag 04 december 2013 @ 09:38:
Zo lust ik er nog wel een paar. Ik beweer dan ook dat er sprake is van een gi-gan-tisch huizenoverschot! En zeker geen, al dan niet fictief, tekort. Op basis van het grote aantal te koop staande huizen op funda en van het feit dat er nog steeds niemand onder de lokale bruggen ligt te slapen.

Als er een website zou zijn waar je alle woningzoekenden zou kunnen tellen, zou je tot veel grotere aantallen komen dan wat je op Funda gaat vinden...
De grote aantallen huizen die al jarenlang op Funda staan zijn niet te koop, de eigenaar wil een fantasieprijs hebben die niemand ervoor gaat betalen. Je kan de honger in Afrika ook niet oplossen door te zeggen dat er een brood te koop is voor 1000 euro, en niemand het wil kopen.

EXX schreef op woensdag 04 december 2013 @ 09:34:
Een analyse van het stijgende aantal hypotheekaanvragen. Toch niet allemaal rozegeur en maneschijn.

Dit plaatje spreekt boekdelen waar ze het over "record aantal hypotheken" hebben:

[ Voor 27% gewijzigd door RemcoDelft op 04-12-2013 11:07 ]

[Arnout]

Dit zegt misschien meer. Met dit tempo duurt het ongeveer 100 jaar eer we uit de schulden zijn

bron: https://twitter.com/RF_HFC/status/417599121487187968

[ Voor 17% gewijzigd door Arnout op 30-12-2013 11:35 ]

[Maarten21]

Geloven veel mensen hier het verhaal van het type huizenmarkt-zeepbel.nl?
In een notendop: Dat de huizenprijzen nog steeds zeer overgewaardeerd zijn en dat het opvallend is dat DNB en ministeries allemaal mooi weer spelen om aankopen weer te stimuleren (wellicht omdat een daling van nog 's 20-40% de economie echt de nek omdraait).

Ik ben altijd erg skeptisch over dit soort geblaat en stemmingmakerij, maar als ik bijvoorbeeld deze grafiek zie dan denk ik wel dat ergens een kern van waarheid in kan zitten.


Niemand weet natuurlijk wat de huizenprijzen gaan doen de komende jaren. Het kan bijvoorbeeld de komende 10 jaar alsnog stijgen en dan de tien jaar daarna pas weer normaliseren richting de inflatie index.

Ook vraag ik me af hoe dit regionaal zit. Ik ben nu op zoek naar een koophuis in Amsterdam en heb het idee dat (bepaalde gebieden van) Amsterdam compleet buiten deze redenatie vallen domweg door de toegenomen vraag (heel veel mensen trekken naar Amsterdam en willen in de 'hippe' wijken wonen).

[JvS]

RouterJockey schreef op donderdag 02 januari 2014 @ 12:31:
[...]


Dat vraag ik me overigens een beetje af, er is nagenoeg geen concurrentie meer op de Nederlandse Hypotheek markt en de banken rekenen volgens mij een aardige opslag om hun balansen aan te vullen. Meen ergens gelezen te hebben dat bijvoorbeeld in Duitsland de rente lager staat dan in Nederland.

De rente "staat" overal even hoog / laag. In Nederland kan je rentes van onder de 3% krijgen als je maar een lage LTV ratio hebt. Dat is in duitsland lager, maar niet heel veel. En dan mag je maar 70% financieren.

Het klopt dat banken hun balansen moeten aanvullen en daardoor niet maximaal scherp uitlenen. Maar de rente staat op 0,25%... The only way is up zou ik zeggen.

[JvS]

Oscar Mopperkont schreef op donderdag 02 januari 2014 @ 13:40:
[...]

Is dat onderzoek van FTM al eens bijgewerkt dan? Daarin zag je dat je bij een gelijke LTV en geen NHG er nog steeds 2 volle procentpunten zat tussen Nederland en Duitsland.

Kijk hier eens naar:
http://www.ing.nl/particu...ekrente/?first_visit=true

Dit zijn de geadverteerde standen. Mogelijk nog wat onderhandelingsruimte over. En niet perse de goedkoopste aanbieder denk ik. Hier gaat duitsland geen 2%punt onder zitten denk ik.

edit:


Rentestanden van het NIBC. Als DLD hier al een procent onder zit, doen ze het erg goed. Maar ik betwijfel het.

[ Voor 13% gewijzigd door JvS op 02-01-2014 14:06 ]

[Maarten21]

Redelijk goed uit te leggen dmv deze grafiek:



In Duitsland is gewoon geen bubbel ontstaan. Het is daarom voor banken minder een risicovolle investering.

De hoogte van de hypotheekrente hangt simplistisch gezien af van de standaardrente (bv EURIBOR) + risico + service fees (winst voor de banken).

Banken in NL denken eigenlijk gewoon dat er een redelijk groot risico is (iig vergeken met Duitsland) dat er in Nederland meer betalingsachterstanden of foreclosures zullen komen (door slechte economie, of door zakkende huizenprijzen, of beide).

edit: Vergeten te vermelden. De grafiek laat 'real house prices' zien. Met 1970 (oid) = 100.

[ Voor 6% gewijzigd door Maarten21 op 02-01-2014 17:16 ]

[RemcoDelft]

Iemand enig idee wat de totale huidige boekwaarde is van de bouwgrond die gemeenten bezitten? Het lijkt me zinnig om te weten om welk percentage afschrijving het hier gaat. 10% afschrijving of 80% maakt nogal een verschil.
Gezien de daling van huizenprijzen met 20%, het nauwelijks dalen of zelfs stijgen van grondprijzen, en de grondquote van grofweg 50%, zou ik 40% afschrijving verwachten om weer nieuwbouwgrond te kunnen verkopen. Er zijn genoeg mensen die er graag zouden willen wonen!

Even uit de losse pols:
Uitgaande van 4 miljard afschrijving en 40%, kom ik op 10 miljard huidige boekwaarde. Uitgaande van 500 euro per vierkante meter is dat 20 miljoen vierkante meter, oftewel 4x5 km.
Om het even te visualiseren, het betreft het rode blokje:

Dit piepkleine stukje grond, verspreid over talloze locaties door het hele land, houdt duizenden ambtenaren jarenlang bezig. Al die ambtenaren kosten geld. Speculeren dus, ten koste van de daadwerkelijke bouw van woningen! Wat mij betreft wordt gronduitgifte een taak voor de Rijksoverheid i.p.v. de huidige versnippering. Het gaat werkelijk nergens over om vanwege speculatieve belangen zo moeilijk te doen over de uitgifte van zo weinig grond. En als klap op de vuurpijl zorgt dit gespeculeer-met-niks ervoor dat heel veel gemeenten failliet (zijn ge)gaan.
(en mocht mijn schatting onjuist zijn: verdubbel of halveer het rode blokje gerust)

Oscar Mopperkont schreef op maandag 06 januari 2014 @ 10:09:
Vraag me ook af hoe dat dan zit met het boekhouden. Ben geen expert op dat gebied, maar werken met fictieve cijfers in de boeken lijkt mij nogal "frauduleus" (bij Enron werd het achteraf ook niet gewaardeerd ).

Woningcorporaties doen hetzelfde, maar dan andersom: daar wordt gewoon afgeschreven op woningen in de boekwaarde, zodat het op papier weinig waard is. Ik meen uit m'n hoofd 36k gemiddeld per woning, tegen 150k marktwaarde.

[ Voor 70% gewijzigd door RemcoDelft op 06-01-2014 12:22 ]

[Pooh]

ph4ge schreef op maandag 06 januari 2014 @ 19:46:
[...]
Ik kan het zo snel niet terugvinden, maar recent heb ik een artikel gelezen dat nieuwbouw eigenlijk sinds WO2 niet de bevolkingsgroei heeft bijgehouden,

Onzin.





En deze cijfers zijn nog vertekend ook, want de woonoppervlakte per huishouden is ook toegenomen, dus er is meer nieuwbouw dan hierin zit, en er zijn woningen samengevoegd of drastisch uitgebreid.

[RemcoDelft]

rik86 schreef op donderdag 09 januari 2014 @ 12:22:
En verder over het NVM-bericht: Ongeacht hoe slecht en gemanipuleerd de berichten telkens zijn, als het inderdaad waar is dat de jaarverkopen van dit jaar de beste zijn sinds 2008 in aantallen...

Het is alleen niet waar De belanghebbende makelaars liegen, wie had dat gedacht
Om het aan te tonen, een grafiek met verkoopaantallen van het Kadaster. Wat je ziet is het lopend gemiddelde van het aantal verkopen in de afgelopen 12 maanden, bijgewerkt t/m november 2013.

December 2013 is nog niet beschikbaar, maar het lijkt me waarschijnlijk dat er minder verkocht is dan in december 2012 (anders zou NVM daar wel over staan te springen). Ik zie in grote lijnen een min of meer lineaire afname van het aantal verkopen.

Eigenlijk is het volledig zinloos om NVM-berichten in de media te publiceren. Houd het bij gegevens van het Kadaster, die zijn wel correct.

Voor de liefhebbers de werkelijke verkoopaantallen volgens het Kadaster:
1995: 154.568
1996: 175.751
1997: 185.634
1998: 192.622
1999: 204.538
2000: 189.358
2001: 195.737
2002: 198.386
2003: 193.406
2004: 191.941
2005: 206.629
2006: 209.767
2007: 202.401
2008: 182.392
2009: 127.532
2010: 126.127
2011: 120.739
2012: 117.261
2013: 94.631 + december

Tenzij er in december meer dan 22.630 huizen zijn verkocht, is 2013 het slechtste jaar qua verkoopaantallen sinds het Kadaster gegevens beschikbaar heeft! Maar hey, het NVM ziet weer lichtpuntjes

Verkoopaantallen per jaar in een grafiek, met 15.000 huizen als gok voor december:


Ik wil er ook even op wijzen dat de NOS onjuiste gegevens geeft:

In heel 2013 zijn er 117.000 huizen verkocht. Voor de crisis waren dit er nog 215.000 in een jaar.

Uit bovenstaande lijst blijkt dat er niet 1 jaar is geweest met 215.000 verkopen. En om de 117.000 huizen in 2013 te halen moeten er in december zo'n 22.500 huizen zijn verkocht, wat ik betwijfel. Ook voor de crisis was dat namelijk zeldzaam.

[ Voor 16% gewijzigd door RemcoDelft op 09-01-2014 13:21 ]

[Oscar Mopperkont]

Voor de Duitslandliefhebbers: hier wordt gewaarschuwd voor de huizenbubbel in Duitsland:



http://www.washingtonpost...possible-housing-bubbles/

Als dat maar goed gaat

Zie hier vaak zat wat voorbijkomen over Duitsland, weet niet of je daar makkelijk kunt speculeren, maar als dat net als met NL niet het geval is dan zal het dus wel meevallen met "bubbels". Dat woord is gewoon zwaar aan inflatie onderhevig.

[T-MOB]

Ik denk dat je analyse niet helemaal klopt in dat het om nivelleren gaat. De gini-coefficient na belasting is niet noemenswaardig afgenomen.. Echte recente cijfers heb ik helaas niet kunnen vinden, Maar goed, ik denk dat werknemers over het hele spectrum zwaarder worden aangeslagen. De grote winnaar is het (multinationale) bedrijfsleven dat er middels "belastingoptimalisatie" in is geslaagd om de belastingdruk te minimaliseren. Grote bedrijven hebben geld in kas waar ze van gekkigheid niet weten wat ze moeten doen. Maar goed, dit raakt allemaal erg ver weg van de huizenmarkt.

[assje]

redwing schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 12:06:
[...]

Dat is toch ook logisch ? De rente kan dan al gaan stijgen terwijl je nog amper geld in je hypotheek hebt gestopt. Oftewel een lage rente is voor de banken een groter risico dus is er meer marge nodig. Uiteindelijk betekend dat dat er een optimaal punt zit tussen lang rente vast zetten (hogere rente dus je max. wordt dan bepaald door je inkomen) en kort rente vast zetten (lagere rente maar meer risico voor de bank dus de max. wordt bepaald door de grootte van dat risico)

Precies, als ik op dit moment mijn huurwoning zou kunnen kopen voor de prijs die ik in gedachten heb zou ik dus het volgende doen:
- Koopsom 180k, bijkomende kosten uit spaargeld
- Rente variabel en eerste jaren 6k per jaar aflossen (of sparen en aflossen als de rente stijgt)

Precieze uitwerking zou afhangen van de omstandigheden op dat moment. Ik heb hier al een ruwe opzet van een excelsheetje gemaakt om e.e.a. uit te werken (screenshot dat ik net ook in het andere forum heb geplaatst)

[RemcoDelft]

Biggg schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 22:20:
Wat een gezeur weer over dat EWF. Logisch dat als de huren stijgen, dat de bijtelling die je hebt op je huis ook stijgt. Deze bijtelling betaal je immers omdat je inkomsten uit je huis haalt omdat je geen huur hoeft te betalen. We kunnen de EWF ook gewoon afschaffen en huizen als vermogen belasten in box 3. Daar zitten huiseigenaren ook niet op te wachten volgens mij.

Het hele huurargument slaat nergens op, omdat het EWF slechts zo'n 10% van de werkelijke huur is. Zelfs box 3 zou 3-4 keer zo hoog belast zijn.

Het is meer dat we politici hebben die als enige oplossing voor al "hun" problemen, een graai in de portemonnee van de burger doen. En dat wordt alleen maar meer, om het aan de andere kant weer uit te geven aan wat-dan-ook.

Fiber schreef op donderdag 16 januari 2014 @ 23:06:
Leuke ontwikkeling...:

http://www.nu.nl/tech/367...uis-bouwen-in-24-uur.html

"De 3d-geprinte huizen zijn interessant voor mensen met een laag inkomen, de commerciële woningbouw en noodsituaties waarbij er snel huisvesting nodig is."
Ik zie eerder mogelijkheden voor architecten die volledig uit hun dak kunnen gaan. Niets meer recht maar alles met golfjes en patroontjes.

t_captain schreef op vrijdag 17 januari 2014 @ 07:56:
EIgenlijk ben ik het hier niet helemaal mee eens. We subsidieren het wonen hier (zowel het woningbezit als de sociale huur), met als gevolg dat de woonlasten hier best laag zijn. Je kunt hier in een tussenwoning in een stad wonen tegen een netto hypotheeklasten van pakweg 600 euro, waarin ook nog eens een euro of 200 aan inlossing of kapitaalopbouw is inbegrepen. Blijft een netto-netto last van 400 euro over (exclusief gemeentelijke belastingen, onderhoud en energie, dat wel). Dat kan ik niet duur vinden.

Dit is simpelweg niet waar. De woonquote in Nederland is de hoogste van Europa:


En dat is ondanks (of dankzij?) de vele "subsidies" op wonen.

[RemcoDelft]

Minder woningen verkocht in december
In december 2013 zijn 15.463 huizen verkocht, 10,9% minder dan een jaar eerder.
Ook zijn 19,5% minder hypotheken verstrekt.

Eerder plaatste ik een grafiek met jaarverkopen, waarbij ik 15.000 verkopen schatte voor december. Dat blijkt aardig te kloppen, en het verschil is op deze schaal niet zichtbaar, dus dit zijn de jaarverkopen:


Het lopend gemiddelde van de verkopen in de afgelopen 12 maanden:

Kort door de bocht zie ik hier een vrijwel lineaire afname.

* RemcoDelft wacht op de NVM die komt vertellen dat het nu toch echt een goed moment is om te kopen.

[ Voor 59% gewijzigd door RemcoDelft op 17-01-2014 09:51 ]