Twijfel blijven huren (gereguleerd) of kopen

[HBB01]

Hallo allemaal,

Ik woon sinds 15 jaar in een fijne huurwoning die valt onder gereguleerde huur (huur bij aanvang was onder de liberisatiegrens, dat staat ook in het contract). Ik ben inmiddels 52 jaar oud.
Ik heb al meerdere hypotheekadviseurs geraadpleegd, zij adviseren uiteraard allemaal koop. Hun oplossing voor minder inkomen na pensioen: huis verkopen of aflossingsvrije hypotheek na pensioen. Lineaire hypotheek is mij te duur.
Ik betaal nu 960 euro per maand aan huur, de prijs wordt elk jaar met maximaal toegestaande percentage verhoogt.
Nu wil de verhuurder (investeringsmaatschappij) de woning wel aan mij verkopen, want zij willen uitponden. Zij willen 300.000 en zij willen niet onderhandelen (ik heb geprobeerd). De vergelijkbare koopwoningen hier in de wijk brengen op dit moment 330-350 duizend op vrije markt. Deze woningen zijn wel in betere staat, in ieder geval qua inhoud, dan mijn huurwoning. Mijn huurwoning is 28 jaar oud, wel Label A, maar de keuken, badkamer, platte dak delen etc zijn nooit vervangen.
Ik ben geen klusser, dus was altijd fijn dat de verhuurder de onderhoud kon doen (kozijnen zijn recent geschilderd bijv.).
Ik ben alleen, geen partner, geen kinderen en geen erfenis.
Ik twijfel ik omdat ik dus direct hogere netto hypotheek heb dan huur per maand. Plus de rest.
Over 15 jaar ga ik hopelijk met pensioen, maar dan is de woning nog lang niet afbetaald en de kosten zijn dan voor mij waarschijnijk te hoog tov mijn verwachte pensioen. Ik kan dan natuurlijk de woning gaan verkopen (als er geen crisis is), maar iets anders kopen zou waarschijnlijk nog hogere hypotheek berekenen (als ik die überhaupt krijg na mijn pensionering). Of overgaan op aflossingsvrij hypotheek, als het dan nog bestaat.
De vraag is of het verstandig is om op mijn 52ste nog te gaan kopen, als ik in gereguleerde huurwoning zit.
Ik snap dat de huur steeds omhoog gaat, maar zaken zoals onderhoudskosten van de woning worden ook steeds duurder.

[ Voor 33% gewijzigd door HBB01 op 19-08-2025 18:09 ]

[True]

Heb je al een eerste (gratis) gesprek gevoerd met een hypotheekadviseur? Die kan je zo zeggen wat mogelijk is en wat niet als je binnen de looptijd je pensioengerechtigde leeftijd bereikt.

Persoonlijk zou ik, zeker als ze de woning kwijt willen, zeer zakelijk naar de verkoop/koop gaan kijken en met gedegen onderbouwing een passend bod plaatsen - waarbij je de staat van je woning (met name badkamer/keuken/algemeen onderhoud) ook in meeneemt.

[Honesty]

Zal het als ik jou was niet doen, normaal is kopen altijd een goed plan naar je bent dan wel verplicht om af te lossen en een spaarpotje op te bouwen in de vorm van stenen.
Reken voor de gein even uit hoeveel de huur gemaximaliseerd kan worden en hoe hoog je hypotheekkosten zijn(hierbij hoor je ook rekening te houden met onderhoud en gemeentelijke belastingen) de rente ex hra liggen al boven je huurprijs nu en je zal moeten aflossen om hra te hebben.

[psychodude]

1. Of de 300K reëel is of niet, is lastig te duiden. Alvorens je doorgaat met een eventuele aankoop, zou ik de woning allerminst laten taxeren. Dat de verkopende partij niet wilt onderhandelen is natuurlijk prima, maar indien de woning op e.g. 270K wordt getaxeerd door gebrekkig onderhoud, is het de vraag natuurlijk of jij A] er 300K voor wilt betalen en B] 300K ervoor kunt financieren.

2. Overweeg een hypotheek adviseur. De vragen die je stelt, zorgen die je hebt, zijn valide. Doch zonder inhoudelijke gegevens, alhier niet toetsbaar. Daarnaast denk ik ook niet dat je je financiële leven op Tweakers in dusdanig detail zou moeten willen delen. Dus gezien je het antwoord hierop niet zelf kunt geven (dit topic opent), is een hypotheek adviseur aan te bevelen, indien je uiteindelijk toch een serieuzere stap richting koop wilt maken.

3. Volkomen terecht om naast hypotheeklasten ook reeds goed na te denken over de andere kosten, zoals onderhoud, verzekeringen, etc. Van huur naar koop zullen de netto lasten zeker stijgen, ja. Gezien de status (alleen, geen partner, geen kinderen) en als ik het goed begrijp, dus ook niemand om eventueel vermogen aan na te laten, is de vraag of koop zinnig is op deze leeftijd een interessant discussiepunt.

De lasten die je verkrijgt bij koop liggen nu hoger, echter is een belangrijk deel hiervan niet zozeer aan inflatie onderhevig. De huurprijs daarentegen stijgt gewoon wel met of zelfs boven inflatie. Met 52-jarige leeftijd kan koop op termijn daarmee nog altijd voordeliger blijken, ondanks dat op korte termijn de netto lasten hoger liggen. Eén en ander echter flink afhankelijk van levensverwachting.

Indien de eigen wens eigenlijk meer verbetering in kwaliteit van leven is door een meer gemoderniseerde keuken, gemoderniseerde badkamer. Dan is in plaats van ingaan op dit bod tot koop natuurlijk ook te overwegen om rond te kijken binnen het huursegment.

[HBB01]

True schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 15:03:
Heb je al een eerste (gratis) gesprek gevoerd met een hypotheekadviseur? Die kan je zo zeggen wat mogelijk is en wat niet als je binnen de looptijd je pensioengerechtigde leeftijd bereikt.

Persoonlijk zou ik, zeker als ze de woning kwijt willen, zeer zakelijk naar de verkoop/koop gaan kijken en met gedegen onderbouwing een passend bod plaatsen - waarbij je de staat van je woning (met name badkamer/keuken/algemeen onderhoud) ook in meeneemt.

Al 3 hypotheekadviseurs gesproken. Oplossingen: huis verkopen voor pensioen (en dan??) of aflossingsvrij komen van hun.
De verhuurder wil absoluut niet onderhandelen. Dreigen juist de vraagprijs te verhogen.

[HBB01]

Honesty schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 15:09:
Zal het als ik jou was niet doen, normaal is kopen altijd een goed plan naar je bent dan wel verplicht om af te lossen en een spaarpotje op te bouwen in de vorm van stenen.
Reken voor de gein even uit hoeveel de huur gemaximaliseerd kan worden en hoe hoog je hypotheekkosten zijn(hierbij hoor je ook rekening te houden met onderhoud en gemeentelijke belastingen) de rente ex hra liggen al boven je huurprijs nu en je zal moeten aflossen om hra te hebben.

Ik heb al meerdere berekeningen gedaan, aankomende jaren ben ik sowieso in de min bij het kopen. Daarna lastig want de woning wordt steeds ouder dus steeds meer onderhoud. En hoe de huur gaat stijgen hangt ook van politiek af.

[Yaksa]

Je kunt je ook afvragen waarom de verhuurder wil uitponden.
Is dat omdat zij niet willen investeren in de woning qua verwarming, isolatie en zo?
Wanneer het een wat oudere woning is dan kan ik me voorstellen dat er behoorlijk wat kosten voor ze aankomen, maar goed, dat is hun probleem.
Wanneer je ergens prettig woont en je kunt de huur makkelijk opbrengen dan is het op die leeftijd vooral belangrijk om gelukkig te blijven en het aangaan van een grote schuld maakt (bij mij in ieder geval) dat je er niet gelukkiger op wordt. Vergis je niet wat een oude woning allemaal kan verbergen aan groot onderhoud. Normaliter zou de verhuurder dat moeten doen, daar hoef je je als huurder geen zorgen over te maken.

[HBB01]

psychodude schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 15:17:
1. Of de 300K reëel is of niet, is lastig te duiden. Alvorens je doorgaat met een eventuele aankoop, zou ik de woning allerminst laten taxeren. Dat de verkopende partij niet wilt onderhandelen is natuurlijk prima, maar indien de woning op e.g. 270K wordt getaxeerd door gebrekkig onderhoud, is het de vraag natuurlijk of jij A] er 300K voor wilt betalen en B] 300K ervoor kunt financieren.

2. Overweeg een hypotheek adviseur. De vragen die je stelt, zorgen die je hebt, zijn valide. Doch zonder inhoudelijke gegevens, alhier niet toetsbaar. Daarnaast denk ik ook niet dat je je financiële leven op Tweakers in dusdanig detail zou moeten willen delen. Dus gezien je het antwoord hierop niet zelf kunt geven (dit topic opent), is een hypotheek adviseur aan te bevelen, indien je uiteindelijk toch een serieuzere stap richting koop wilt maken.

3. Volkomen terecht om naast hypotheeklasten ook reeds goed na te denken over de andere kosten, zoals onderhoud, verzekeringen, etc. Van huur naar koop zullen de netto lasten zeker stijgen, ja. Gezien de status (alleen, geen partner, geen kinderen) en als ik het goed begrijp, dus ook niemand om eventueel vermogen aan na te laten, is de vraag of koop zinnig is op deze leeftijd een interessant discussiepunt.

De lasten die je verkrijgt bij koop liggen nu hoger, echter is een belangrijk deel hiervan niet zozeer aan inflatie onderhevig. De huurprijs daarentegen stijgt gewoon wel met of zelfs boven inflatie. Met 52-jarige leeftijd kan koop op termijn daarmee nog altijd voordeliger blijken, ondanks dat op korte termijn de netto lasten hoger liggen. Eén en ander echter flink afhankelijk van levensverwachting.

Indien de eigen wens eigenlijk meer verbetering in kwaliteit van leven is door een meer gemoderniseerde keuken, gemoderniseerde badkamer. Dan is in plaats van ingaan op dit bod tot koop natuurlijk ook te overwegen om rond te kijken binnen het huursegment.

Ik heb de topic iets aangepast. Ik ben al bij 3 hypotheekadviseurs geweest en met een taxateur gesproken. Hypotheek krijgen is geen probleem, maar meer betalen dan huur (aankomende jaren in ieder geval) geeft mij onrust.
Andere huurhuis: als ik ga verhuizen, kom ik in de vrije huur. Dit huis is trouwens label A. In vrije huur hier zitten Label C woningen in slechtere wijken al boven 1100. En betere nieuwbouwhuurhuizen 1500. Dat is sowieso geen optie

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 15:43:
Je kunt je ook afvragen waarom de verhuurder wil uitponden.
Is dat omdat zij niet willen investeren in de woning qua verwarming, isolatie en zo?
Wanneer het een wat oudere woning is dan kan ik me voorstellen dat er behoorlijk wat kosten voor ze aankomen, maar goed, dat is hun probleem.
Wanneer je ergens prettig woont en je kunt de huur makkelijk opbrengen dan is het op die leeftijd vooral belangrijk om gelukkig te blijven en het aangaan van een grote schuld maakt (bij mij in ieder geval) dat je er niet gelukkiger op wordt. Vergis je niet wat een oude woning allemaal kan verbergen aan groot onderhoud. Normaliter zou de verhuurder dat moeten doen, daar hoef je je als huurder geen zorgen over te maken.

Ik denk omdat zij hier geen huizen meer willen verhuren. Alles wat afgelopen jaren vrij kwam, verkopen zij. Ik heb hun 3 jaar geleden al gevraagd of ik het mag kopen, zij deden wilden het toen niet. Nu zijn er een handje huurders in de wijk gebleven en zij willen vanaf. Maar willen ook niet onderhandelen over prijs.
Ik verwacht niet dat zij de keuken of badkamer gaan vervangen, maar de huizen zijn nu bijna 30 jaar oud, dus platte daken bijv. moeten eigenlijk wel. Het is trouwens label A, redelijk goed geïsoleerd, zonnepanelen (huur ging omhoog). Nog niet van gas af.

[Yaksa]

Ik zou lekker blijven zitten. Je hebt zoiets als huurbescherming. Wanneer het platte dak begint te lekken dan is de verhuurder verplicht dit te herstellen.

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 16:22:
Ik zou lekker blijven zitten. Je hebt zoiets als huurbescherming. Wanneer het platte dak begint te lekken dan is de verhuurder verplicht dit te herstellen.

Ik heb een beetje FOMO. Ik kan het nu hier een hypotheek voor krijgen (maar mijn maandlasten gaan omhoog). Maar de huizenprijzen stijgen harder dan mijn salaris, dus straks kan het niet meer.

[ Voor 13% gewijzigd door HBB01 op 16-08-2025 16:38 ]

[Dawei]

Als de prijs lastig te bespreken is dan zou ik...
Verhuurder verzoeken "achterstallig" onderhoud aan te pakken. Als naburige woningen een nieuwe keuken badkamer, nieuwe dakbedekking heeft gekregen daar aansturen op vervanging.

Woning vervolgens aankopen voor de vaste prijs. Gelijktijdig inschrijven voor sociale woningbouw bij jou in de buurt. Dan heb je bij pensioen uiteindelijk +/- 16 jaar opgebouwd waardoor er een uitwijk mogelijkheid is als de eigen woning te duur wordt (dit uiteraard zonder garantie).

[HBB01]

Dawei schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 16:41:
Als de prijs lastig te bespreken is dan zou ik...
Verhuurder verzoeken "achterstallig" onderhoud aan te pakken. Als naburige woningen een nieuwe keuken badkamer, nieuwe dakbedekking heeft gekregen daar aansturen op vervanging.

Woning vervolgens aankopen voor de vaste prijs. Gelijktijdig inschrijven voor sociale woningbouw bij jou in de buurt. Dan heb je bij pensioen uiteindelijk +/- 16 jaar opgebouwd waardoor er een uitwijk mogelijkheid is als de eigen woning te duur wordt (dit uiteraard zonder garantie).

Ik heb al 4 gespreken gevoerd met hun makelaar, want zij willen alleen via de makelaar praten. Prijs staat vast. Zij willen geen keuken of badkamer verbouwen, want deze prijs is gebaseerd op de woning in deze staat. Ik moet snel beslissen want anders gaat de prijs omhoog. Andere verkochte woningen zijn nooit huur geweest of misschien 20 jaar geleden, dus daar zaten betere badkamers, keukens en ook bijv. vloerverwarming of airco. Deze heeft het allemaal niet. Nieuwe keuken en badkamer ben je zo 30-40 duizend verder minimum, ik heb al offertes opgevraagd.

[Yaksa]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 16:36:
[...]Ik heb een beetje FOMO. Ik kan het nu hier een hypotheek voor krijgen (maar mijn maandlasten gaan omhoog). Maar de huizenprijzen stijgen harder dan mijn salaris, dus straks kan het niet meer.

Wie garandeert dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen?
En wanneer je maandlasten door de hypotheek gaan stijgen dan hou je minder geld over om leuke dingen te doen waar je gelukkig(er) van wordt.
Je geld in stenen stoppen is leuk maar daar komt ook de verantwoordelijkheid voor die klomp stenen bij. En wanneer je zelf geen klusser bent dan wordt het héél duur om je woning te onderhouden.

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 16:58:
[...]

Wie garandeert dat de huizenprijzen altijd blijven stijgen?
En wanneer je maandlasten door de hypotheek gaan stijgen dan hou je minder geld over om leuke dingen te doen waar je gelukkig(er) van wordt.
Je geld in stenen stoppen is leuk maar daar komt ook de verantwoordelijkheid voor die klomp stenen bij. En wanneer je zelf geen klusser bent dan wordt het héél duur om je woning te onderhouden.

Niemand garandeert iets. Ik moest in 2010 huis verkopen vanwege relatiebreuk (aflossingsvrije hypotheek....), dat zat dus onder water, met schuld verkocht.
Mede daarom nu koude voeten.

Maar de vergelijkbare huizen sindsdien 2 x in prijs gestegen, en het lijkt nu nog door te zetten

[ Voor 15% gewijzigd door HBB01 op 16-08-2025 17:09 ]

[edie]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 16:58:
[...]

Ik heb al 4 gespreken gevoerd met hun makelaar, want zij willen alleen via de makelaar praten. Prijs staat vast. Zij willen geen keuken of badkamer verbouwen, want deze prijs is gebaseerd op de woning in deze staat. Ik moet snel beslissen want anders gaat de prijs omhoog. Andere verkochte woningen zijn nooit huur geweest of misschien 20 jaar geleden, dus daar zaten betere badkamers, keukens en ook bijv. vloerverwarming of airco. Deze heeft het allemaal niet. Nieuwe keuken en badkamer ben je zo 30-40 duizend verder minimum, ik heb al offertes opgevraagd.

Niet met hun makelaar praten, maar een eigen makelaar inschakelen die aan jouw kant staat. En dan jouw makelaar met de andere laten praten.

En natuurlijk gaat je verhuurder zeggen dat je 'snel moet beslissen, want anders ...' om de druk op jouw op te voeren. Typische taktieken van organisaties die niet het beste met jouw voor hebben.

[dragonhaertt]

Over het algemeen is kopen goedkoper dan huren, als je er meer dan 5 jaar blijft wonen.
Dat is alleen wel met een nieuwe huurprijs en zonder groot onderhoud, dus erg lastig inschatten zonder alle details te weten.

Als ik jou was zou ik lekker rond gaan kijken naar koopwoningen, dan krijg je een beter gevoel bij de huidige markt en realistische waarde.

Als de verkoper echt wil doorpakken geeft hij je wel een beter (lager) aanbod, omdat verkoop met huidige huurder de waarde flink verlaagd.
Tot die tijd kan je rustig rondkijken en met huurbescherming zit je sowieso veilig.
Als je een ander mooi huis vind, of er achter komt dat het huidige huis een goede deal is kan je altijd dan de stap zetten.

[HBB01]

edie schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 17:18:
[...]

Niet met hun makelaar praten, maar een eigen makelaar inschakelen die aan jouw kant staat. En dan jouw makelaar met de andere laten praten.

En natuurlijk gaat je verhuurder zeggen dat je 'snel moet beslissen, want anders ...' om de druk op jouw op te voeren. Typische taktieken van organisaties die niet het beste met jouw voor hebben.

Ik twijfel of de aankoopmakelaar hier tussen gaat zitten. Zij vragen hier in de buurt gemiddeld 1.5% koopprijs. Ik heb inmiddels het huis, ik ben de enige die het kan kopen. De verhuurder vindt het ook prima als ik blijf huren... Denk je dat zij iets van de prijs zullen krijgen?
Ik heb op papier deadline tot dinsdag om te reageren.

[HBB01]

dragonhaertt schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 17:27:
Over het algemeen is kopen goedkoper dan huren, als je er meer dan 5 jaar blijft wonen.
Dat is alleen wel met een nieuwe huurprijs en zonder groot onderhoud, dus erg lastig inschatten zonder alle details te weten.

Als ik jou was zou ik lekker rond gaan kijken naar koopwoningen, dan krijg je een beter gevoel bij de huidige markt en realistische waarde.

Als de verkoper echt wil doorpakken geeft hij je wel een beter (lager) aanbod, omdat verkoop met huidige huurder de waarde flink verlaagd.
Tot die tijd kan je rustig rondkijken en met huurbescherming zit je sowieso veilig.
Als je een ander mooi huis vind, of er achter komt dat het huidige huis een goede deal is kan je altijd dan de stap zetten.

De vraag is of deze prijs goed is voor mij omdat ik al 52 ben, dus tot mijn 82ste bezig met afbetalen. Het is al bijna max wat ik kan lenen. Huizenprijzen stijgen harder dan mijn salaris. Maar aan de andere kant huur is nu lager dan de netto hypotheek. Plus er komen nog andere kosten: onderhoud, belasting, verzekering. Ik zit dan netto rond 1500/1600 euro per maand aan hypotheek+ verzekeringen + OZB + eigen huis forfait + onderhoud versus 960 euro huur. Huur stijgt maar het duurt even voordat het zo veel wordt. OZB en onderhoud stijgen ook.

[Philip Ross]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 17:50:
[...]

De vraag is of deze prijs goed is voor mij omdat ik al 52 ben, dus tot mijn 82ste bezig met afbetalen. Het is al bijna max wat ik kan lenen. Huizenprijzen stijgen harder dan mijn salaris. Maar aan de andere kant huur is nu lager dan de netto hypotheek. Plus er komen nog andere kosten: onderhoud, belasting, verzekering. Ik zit dan netto rond 1400/1500 euro per maand aan hypotheek+ verzekeringen + OZB + eigen huis forfait + onderhoud versus 960 euro huur. Huur stijgt maar het duurt even voordat het zo veel wordt. OZB en onderhoud stijgen ook.

Die 960 is met 3% huurverhoging per jaar ook al 1500+ als je met pensioen gaat. (En 2000+ bij. 5% per jaar) En loopt daarna elke jaar verder op. Als je die hypotheek straks niet kunt betalen kan je ook niet meer huren tenzij je huursubsidie o.i.d. gaat krijgen.

Als je gaat kopen zou ik zeggen zorg dat er geen achterstallig onderhoud is. Zoals je zelf aangeeft is deze deal niet zo goed dat je hem niet kunt laten lopen vergeleken met huizen rondom waar wel onderhoud is gedaan.

En sowieso per direct zorgen dat er een nieuwe keuken etc komt. Lijkt mij elke 10-15 jaar wel versleten en tijd voor een nieuwe.

[StevenK]

Ik vind het advies van de adviseur zo slecht nog niet, want als je nu koop, ga je aflossen en spaar je dus. Dat betekent dat je op pensioendatum op twee manieren kapitaal: aflossing en waardestijging. Dan kun je tegen die tijd kijken wat je met dat kapitaal gaat doen. En het idee van een deels aflossingvrije hypotheek past daar ook goed bij. Als je het zo inricht dat je het annuïtaire deel in de komende 15 jaar aflost, heb je de 15 jaar erna alleen nog de rentelasten op het aflossingvrije deel. En die rente is dan relatief laag, omdat het een lening is van minder dan de helft van de waarde van de woning.

Dat opgebouwde kapitaal kan jou op allerlei manieren vrijheid van handelen geven na je pensioen.

Als je blijft huren, heb je twee zekerheden: geen onverwacht onderhoud en je spaart niks.

[99ruud99]

Als je niet van onderhoud houdt, blijft huren. Mensen inhuren om voor jou onderhoud te doen is gigantisch duur.
Je weet nu in elk geval wat je gaat betalen, en krijgt nooit onverwachts hoge kosten, behalve als je auto stuk gaat.

[HBB01]

Philip Ross schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:03:
[...]


Die 960 is met 3% huurverhoging per jaar ook al 1500+ als je met pensioen gaat. (En 2000+ bij. 5% per jaar) En loopt daarna elke jaar verder op. Als je die hypotheek straks niet kunt betalen kan je ook niet meer huren tenzij je huursubsidie o.i.d. gaat krijgen.

Als je gaat kopen zou ik zeggen zorg dat er geen achterstallig onderhoud is. Zoals je zelf aangeeft is deze deal niet zo goed dat je hem niet kunt laten lopen vergeleken met huizen rondom waar wel onderhoud is gedaan.

En sowieso per direct zorgen dat er een nieuwe keuken etc komt. Lijkt mij elke 10-15 jaar wel versleten en tijd voor een nieuwe.

Hypotheek netto stijgt bij annuïteitenhypotheek ook licht doordat HRA steeds minder wordt. Onderhoudskosten stijgen ook en OZB / eigen huis forfait. Ik zie ook tegen mogelijke stijging van rente bij herfinanciering na 10 / 20 jaar.
Ik denk niet dat ik kan sparen voor elke 10 jaar nieuwe keuken.... Ik moet nog andere dingen, zoals een auto van mijn salaris betalen. Dit soort dingen zijn leuk met 2 salarissen.

[Trichoglossus]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:16:
[...]

Hypotheek netto stijgt bij annuïteitenhypotheek ook licht doordat HRA steeds minder wordt. Onderhoudskosten stijgen ook en OZB / eigen huis forfait. Ik zie ook tegen mogelijke stijging van rente bij herfinanciering na 10 / 20 jaar.
Ik denk niet dat ik kan sparen voor elke 10 jaar nieuwe keuken.... Ik moet nog andere dingen, zoals een auto van mijn salaris betalen. Dit soort dingen zijn leuk met 2 salarissen.

Zoek een partner!

Het is natuurlijk aan jou hoeveel je uitgeeft aan bv een nieuwe keuken. Een keuken van de woningbouw is bv om de 20 jaar. Een IKEA keuken gaat ook lang mee, kan een prima oplossing zijn.

En qua onderhoud aan het huis, het hoeft natuurlijk niet perfect te zijn tot je 80e. Dan brengt het huis maar wat minder op als je het zou moeten/gaan verkopen tzt.

[HBB01]

StevenK schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:12:
Ik vind het advies van de adviseur zo slecht nog niet, want als je nu koop, ga je aflossen en spaar je dus. Dat betekent dat je op pensioendatum op twee manieren kapitaal: aflossing en waardestijging. Dan kun je tegen die tijd kijken wat je met dat kapitaal gaat doen. En het idee van een deels aflossingvrije hypotheek past daar ook goed bij. Als je het zo inricht dat je het annuïtaire deel in de komende 15 jaar aflost, heb je de 15 jaar erna alleen nog de rentelasten op het aflossingvrije deel. En die rente is dan relatief laag, omdat het een lening is van minder dan de helft van de waarde van de woning.

Dat opgebouwde kapitaal kan jou op allerlei manieren vrijheid van handelen geven na je pensioen.

Als je blijft huren, heb je twee zekerheden: geen onverwacht onderhoud en je spaart niks.

Geen enkele adviseur heeft mij geadviseerd om nu al deels aflossingsvrij te nemen. Allemaal of annuïteitenhypotheek of in combin met deel lineair. Of deel in 15 jaar oplossen. Dan worden mijn netto maandlasten incl onderhoud rond 1800 euro (huur nu 960). Aflossingsvrij adviseren zij pas net voor pensioen.

[HBB01]

99ruud99 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:15:
Als je niet van onderhoud houdt, blijft huren. Mensen inhuren om voor jou onderhoud te doen is gigantisch duur.
Je weet nu in elk geval wat je gaat betalen, en krijgt nooit onverwachts hoge kosten, behalve als je auto stuk gaat.

De enige waar ik nog over twijfel is dat de huur ook stijgt (ook naar inkomen ).

Ik heb helaas altijd pech met mijn auto...

[HBB01]

Trichoglossus schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:21:
[...]

Zoek een partner!

Het is natuurlijk aan jou hoeveel je uitgeeft aan bv een nieuwe keuken. Een keuken van de woningbouw is bv om de 20 jaar. Een IKEA keuken gaat ook lang mee, kan een prima oplossing zijn.

En qua onderhoud aan het huis, het hoeft natuurlijk niet perfect te zijn tot je 80e. Dan brengt het huis maar wat minder op als je het zou moeten/gaan verkopen tzt.

Tja, de zee van potentiële partners is dunbevolkt na je 50 ste 😌

Mijn verhuurder gaat niet mee in het verhaal dat de keuken na 28 jaar op is.
Ikea keuken moet ik nog berekenen maar ik vermoed ook boven 10 k met montage. Ik heb nu een vrij grote keuken met 3.5 meter lange aanrecht en veel kastjes. Allemaal vol, want ik kook graag.

[Tillumen]

Je moet gewoon zelf even een excel berekening gaan maken. Alleen jijzelf kan dit doen en dan bepalen wat het beste bij je past.

Huur kosten per jaar
Koop kosten per jaar (excl aflossing maar incl hypotheekrente, belastingen, onderhoud, waardevermeerdering, kosten koper in jaar 1)
Koop kosten per jaar (verschillende scenario’s qua rente en rendement)

En dan uitzetten over periode van 30 jaar.

[ Voor 9% gewijzigd door Tillumen op 16-08-2025 18:41 ]

[Sport_Life]

Even een rekensommetje gemaakt om het plat te slaan.
300k a 2,5% netto rente plus 1% onderhoud is 875 per maand aan kosten. Komt nog zeker 100 euro per maand aan belasting bij. De kosten kun je dus wegstrepen tegen de huurkosten op dit moment. (Aflossen = eigen vermogen).

Het voordeel zit 'm in de eventuele waardestijging (eigenlijk geen voordeel als je tussen 6 planken de woning ooit verlaat) + toekomstige huurstijgingen. Nadeel is het risico bij werkeloosheid of iets anders, je zit toch met een vrij hoge lening.

Als je spaargeld kunt inzetten gaat de rente omlaag, indien er geen spaargeld aanwezig is dan zul je links of rechts wat zuiniger moeten gaan leven .

[ Voor 36% gewijzigd door Sport_Life op 16-08-2025 19:12 ]

[Fr33z]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:24:
[...]

De enige waar ik nog over twijfel is dat de huur ook stijgt (ook naar inkomen ).

Ik heb helaas altijd pech met mijn auto...

Beetje open deur maar toch: daalt de huur dan ook weer met minder inkomen na pensioenering?

[PolarBear]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 14:53:
Deze woningen zijn wel in betere staat, in ieder geval qua inhoud, dan mijn huurwoning. Mijn huurwoning is 28 jaar oud, wel Label A, maar de keuken, badkamer, platte dak delen etc zijn nooit vervangen.

Huis uit eind jaren '90, kennelijk nooit groot onderhoud gedaan maar wel A label. Ik heb mijn twijfels.

[franssie]

@Sport_Life Vwb onderhoud was vroeger al 2,5% de norm van de waarde van de woning. Aangezien zowel woningen en arbeid en materialen veel duurder zijn geworden, zou ik dus die 2,5% aanhouden.
Verder eens met je redenatie.
@HBB01 Aan de andere kant, zonder erfgenamen etc kan je wel het minimale doen (let wel op dak en fundering en kozijnen, die moeten goed zijn en blijvend onderhouden worden, een moderne keuken bijvoorbeeld is dan minder relevant)
Dat gezegd hebbende, en al eerder geopperd, laten taxeren, met name op bouwkundige tekortkomingen en achterstallig onderhoud en dan eens kijken of ze iets met de prijs willen doen, maar wellicht is de prijs gewoon al prima en geeft die 500 euro van de taxatie (of wat kost het tegenwoordig) gewoon rust in het maken van de keuze.
Uitponden gebeurd ook gewoon via een makelaar normaliter, en die kan stug doen, maar heeft wel een opdracht tot verkoop.

[ Voor 9% gewijzigd door franssie op 16-08-2025 19:17 ]

[Sport_Life]

PolarBear schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:11:
[...]

Huis uit eind jaren '90, kennelijk nooit groot onderhoud gedaan maar wel A label. Ik heb mijn twijfels.

Ik niet, kozijnen zijn gedaan en een plat dak vervangen kost (veel) minder dan een keuken, ervan uitgaande dat het geen enorme villa is gezien de vraagprijs. Kun je ook meteen extra PIR isolatie aanbrengen. (Ik was 16k kwijt voor 140m2 dak - inmiddels enkele jaren geleden maar dan heb je een idee).

Wel vind ik de vraagprijs veel te hoog als een vergelijkbare woning met recente keuken en badkamer 350k vrij van huur (!!) wordt verkocht. Dan zou ik eerder in de range van 250-275k verwachten. Houd jij mooi 25-50k over voor een mooie keuken, dak en badkamer (dat zou je als onderbouwing kunnen gebruiken naar de makelaar).

Dat jij onder druk wordt gezet geeft mij aan dat ze ervan af willen. Idee: neem een aankoopmakelaar en vraag of hij het wil proberen voor 250k (plus 2k makelaarskosten no cure no pay)

[ Voor 18% gewijzigd door Sport_Life op 16-08-2025 19:28 ]

[Zenomyscus]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:16:
[...]

Hypotheek netto stijgt bij annuïteitenhypotheek ook licht doordat HRA steeds minder wordt. Onderhoudskosten stijgen ook en OZB / eigen huis forfait. Ik zie ook tegen mogelijke stijging van rente bij herfinanciering na 10 / 20 jaar.
Ik denk niet dat ik kan sparen voor elke 10 jaar nieuwe keuken.... Ik moet nog andere dingen, zoals een auto van mijn salaris betalen. Dit soort dingen zijn leuk met 2 salarissen.

Mijn ervaring en die van anderen is eigenlijk altijd dat de kosten de eerste maanden het hoogst en lastigst zijn en dat later langzaam steeds beter wordt. Door inflatie / loonsverhogingen die een gemiddeld persoon door de jaren heen echt wel krijgt wordt het percentage dat je kwijt bent aan je woning ten opzichte van je loon steeds kleiner.

Over 16 jaar heb je nog steeds dezelfde maandlasten, maar vergis je niet dat de huur 16 jaar lang duurder is geworden en mogelijk zelfs meer is. 16 jaar is lang. Tegen die tijd heb je met een koopwoning hoogstwaarschijnlijk overwaarde op je hypotheek. Zowel door verplichte aflossing als eventuele stijging in woningwaarde. Je hebt dan in elk geval meer opties dan nu.

Verder zou het mij motiveren om af en toe wat extras af te lossen. Je zult de eerste tijd misschien weinig overhouden, maar wellicht lukt het je (bijvoorbeeld na een aantal jaren) wat af te lossen. Niet alleen krijg je direct meer lucht doordat je maandlasten dalen, maar je vergroot daarmee ook je kansen over 16 jaar. Wanneer je wat mazzeltjes hebt is het misschien zelfs mogelijk het volledig af te lossen voor die tijd, maar daar zou ik niet op rekenen.

[Philip Ross]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 18:16:
[...]

Hypotheek netto stijgt bij annuïteitenhypotheek ook licht doordat HRA steeds minder wordt. Onderhoudskosten stijgen ook en OZB / eigen huis forfait. Ik zie ook tegen mogelijke stijging van rente bij herfinanciering na 10 / 20 jaar.
Ik denk niet dat ik kan sparen voor elke 10 jaar nieuwe keuken.... Ik moet nog andere dingen, zoals een auto van mijn salaris betalen. Dit soort dingen zijn leuk met 2 salarissen.

Ozb is echt een klein bedrag vergeleken met de andere kosten.
Punt is juist dat je hypotheek kosten vast kunt zetten voor 30 jaar en je zekerheid kunnen geven terwijl je met huur bent overgeleverd aan de verhuurder

Die nieuwe keuken is iets dat je verhuurder moet betalen. Daar heb je recht op als die al 28 jaar niet vervangen is.
Al dat onderhoud wil die verhuurder nu niet betalen en daarom probeert die te verkopen. Probeer te achterhalen wat er aan directe kosten gemaakt moet gaan worden de komende paar jaar voordat je iets accepteert.

Als het aanbod goed is hoeven ze je ook niet onder druk te zetten om snel te tekenen. Dan doen ze alleen in de hoop dat jij uit angst akkoord gaat met een slechte deal.

En als je niet koopt direct druk gaan zetten op verhuurder dat er onderhoud gedaan gaat worden.

[Theo]

Het grote voordeel van kopen is dat de hypotheeklasten echt vaste lasten zijn. Een hypotheek van 320K geeft je een netto maandlasten van zo'n 1.050 euro per maand. Maar over 10 jaar is dut nog steeds 1.050 euro per maand, en zelfs over 25 is dit bedrag hetzelfde.

Naast de hypotheek zul je nu zo'n 50 euro per maand kwijt zijn aan verzekering en belasting. Onderhoud voor een apartement valt mee, maar wanneer je 150 euro per maand opzij zet dan is dat ruim. Samen zijn deze dus 200 euro per maand, en dit stijgt elk jaar, net zoals je huur van 940 per maand dat ook doet.

Maar stel dat je huur de komende tien jaar met 3% per jaar stijgt, en dat de 200 euro per maand ook met diezelfde 3% stijgt. OVer tien jaar is je huur 1.263 euro per maand. De hypotheek is dan nog steeds 1.050 euro per maand, terwijl die 200 euro aan is opgelopen tot 270 euro. Ofwel; huren kost dan 1.263 euro per maand, de kooplasten zijn 1.320 euro per maand, dus die twee groeien mooi naar elkaar toe, waarmee je met je pensioendatum op het punt zal zitten dat de maandlasten gelijk zullen zijn aan elkaar.

Met een koopwoning kun je echter nog een joker inzetten zoals je zelf ook noemt; de aflossingsvrije hypotheek. Daarmee kun je in één keer de maandlasten zomaar stevig verlagen waarmee de netto maandlasten. En je hebt nog een dubbele joker. Verkoop die woning over 20 jaar en ga dan een soortgelijke woning huren. In maandlasten blijf je dan gelijkwaardig, maar er komt wel in één keer de overwaarde vrij. En dat kan zomaar een ton of meer zijn die je op een bankrekening kan bijschrijven.

Dus:
- De maandlasten met kopen stijgen amper.
- Over 10-15 jaar zijn de maandlasten lager dan de huur
- Je kunt dan de maandlasten nóg verder omlaag brengen door een aflossingsrije hypotheek
- Je kunt terug naar huur en 100.000 euro of meer op een bankrekening bijschrijven.

Ik zou het wel weten en de woning kopen.

[Sport_Life]

Theo schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:28:
Het grote voordeel van kopen is dat de hypotheeklasten echt vaste lasten zijn. Een hypotheek van 320K geeft je een netto maandlasten van zo'n 1.050 euro per maand. Maar over 10 jaar is dut nog steeds 1.050 euro per maand, en zelfs over 25 is dit bedrag hetzelfde.

TS heeft in het verleden al een hypotheek gehad dus de vraag is hoeveel HRA er nog mogelijk is.

[Sovieto]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:04:
Even een rekensommetje gemaakt om het plat te slaan.
300k a 2,5% netto rente plus 1% onderhoud is 875 per maand aan kosten. Komt nog zeker 100 euro per maand aan belasting bij. De kosten kun je dus wegstrepen tegen de huurkosten op dit moment. (Aflossen = eigen vermogen).

Het voordeel zit 'm in de eventuele waardestijging (eigenlijk geen voordeel als je tussen 6 planken de woning ooit verlaat) + toekomstige huurstijgingen. Nadeel is het risico bij werkeloosheid of iets anders, je zit toch met een vrij hoge lening.

Als je spaargeld kunt inzetten gaat de rente omlaag, indien er geen spaargeld aanwezig is dan zul je links of rechts wat zuiniger moeten gaan leven .

Eens dat aflossen geen kosten zijn, maar het probleem is wel dat het vrij waardeloos vermogen is. Het is moeilijk te bereiken, pas bruikbaar wanneer er flink wat euro’s zijn opgebouwd en qua erfenis lijkt het ook allemaal niet heel nuttig.

Dus eigenlijk kan je die aflossing (deels) ook als kosten zien.

[PolarBear]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:20:
[...]

Ik niet, kozijnen zijn gedaan en een plat dak vervangen kost (veel) minder dan een keuken, ervan uitgaande dat het geen enorme villa is gezien de vraagprijs. Kun je ook meteen extra PIR isolatie aanbrengen. (Ik was 16k kwijt voor 140m2 dak - inmiddels enkele jaren geleden maar dan heb je een idee).

Misschien lees ik het niet helemaal goed, maar ik lees alleen dat het huis nu een energielabel A zou hebben. Ik lees niets over kozijnen (ja dat ze geschilderd zijn) en ook niet over het plat dak. Ja dat kan je allemaal doen maar volgens mij is dat niet wat er nu staat.

[MrNOnamE]

Ik zou bij een hypotheek ook onderscheid maken tussen aflossing en rente.

De aflossing is namelijk wel een spaarpotje voor jezelf. Na 16 jaar heb je ongeveer de helft afgelost, dus 150K gespaard. Kun je als je met pensioen gaat een leuke camper voor kopen bijvoorbeeld.

Bij huren spaar je helemaal niks.

Als je dan met pensioen gaat en je wisselt naar aflossingsvrij gaan ook je maandlasten flink omlaag, kortom meer geld over om van te genieten.

[Sport_Life]

PolarBear schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:51:
[...]


Misschien lees ik het niet helemaal goed, maar ik lees alleen dat het huis nu een energielabel A zou hebben. Ik lees niets over kozijnen (ja dat ze geschilderd zijn) en ook niet over het plat dak. Ja dat kan je allemaal doen maar volgens mij is dat niet wat er nu staat.

Kozijnen zijn geschilderd dus dan ga ik ervan uit* dat die in goede staat zijn. Zo oud is de woning ook niet (jaren 70 slecht onderhouden is erger).

*Wel terecht punt om op te letten bij aankoop inderdaad.

Plat dak moet vervangen worden las ik ergens.

[edie]

Denk er trouwens ook aan dat met een hogere leeftijd ook fysieke ongemakken komen. Bijvoorbeeld kun je moeilijkheden krijgen met traplopen. Zie je jezelf op je 80e nog steeds in ditzelfde huis en locatie wonen? Zijn winkels makkelijk te bereiken? Zijn er speciale parkeerpleken voor mensen die slecht ter been zijn? Etcetera, etcetera.

[HBB01]

PolarBear schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:11:
[...]

Huis uit eind jaren '90, kennelijk nooit groot onderhoud gedaan maar wel A label. Ik heb mijn twijfels.

Blijkbaar wel officeel, want ik kan het in de Kadaster gegevens zien bij deze woning. Dat was na het plaatsen van zonnepanelen

[HBB01]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:04:
Even een rekensommetje gemaakt om het plat te slaan.
300k a 2,5% netto rente plus 1% onderhoud is 875 per maand aan kosten. Komt nog zeker 100 euro per maand aan belasting bij. De kosten kun je dus wegstrepen tegen de huurkosten op dit moment. (Aflossen = eigen vermogen).

Het voordeel zit 'm in de eventuele waardestijging (eigenlijk geen voordeel als je tussen 6 planken de woning ooit verlaat) + toekomstige huurstijgingen. Nadeel is het risico bij werkeloosheid of iets anders, je zit toch met een vrij hoge lening.

Als je spaargeld kunt inzetten gaat de rente omlaag, indien er geen spaargeld aanwezig is dan zul je links of rechts wat zuiniger moeten gaan leven .

Geen spaargeld om in de woning te steken, behalve kosten koper. Ik moet ook nog een andere auto, de huidige valt uit elkaar (hoef natuurlijk geen luxe)

[HBB01]

Fr33z schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:06:
[...]


Beetje open deur maar toch: daalt de huur dan ook weer met minder inkomen na pensioenering?

Als mijn inkomen niet te hoog zijn voor sociale huur, eventueel verhuizen naar een passende sociale huur woning.

[HBB01]

franssie schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:13:
@Sport_Life Vwb onderhoud was vroeger al 2,5% de norm van de waarde van de woning. Aangezien zowel woningen en arbeid en materialen veel duurder zijn geworden, zou ik dus die 2,5% aanhouden.
Verder eens met je redenatie.
@HBB01 Aan de andere kant, zonder erfgenamen etc kan je wel het minimale doen (let wel op dak en fundering en kozijnen, die moeten goed zijn en blijvend onderhouden worden, een moderne keuken bijvoorbeeld is dan minder relevant)
Dat gezegd hebbende, en al eerder geopperd, laten taxeren, met name op bouwkundige tekortkomingen en achterstallig onderhoud en dan eens kijken of ze iets met de prijs willen doen, maar wellicht is de prijs gewoon al prima en geeft die 500 euro van de taxatie (of wat kost het tegenwoordig) gewoon rust in het maken van de keuze.
Uitponden gebeurd ook gewoon via een makelaar normaliter, en die kan stug doen, maar heeft wel een opdracht tot verkoop.

Bouwtechnische keuring kost ong 450 euro. Zat ik ook aan te denken, maar dat lukt niet voor de deadline van de makelaar

[HBB01]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:20:
[...]

Ik niet, kozijnen zijn gedaan en een plat dak vervangen kost (veel) minder dan een keuken, ervan uitgaande dat het geen enorme villa is gezien de vraagprijs. Kun je ook meteen extra PIR isolatie aanbrengen. (Ik was 16k kwijt voor 140m2 dak - inmiddels enkele jaren geleden maar dan heb je een idee).

Wel vind ik de vraagprijs veel te hoog als een vergelijkbare woning met recente keuken en badkamer 350k vrij van huur (!!) wordt verkocht. Dan zou ik eerder in de range van 250-275k verwachten. Houd jij mooi 25-50k over voor een mooie keuken, dak en badkamer (dat zou je als onderbouwing kunnen gebruiken naar de makelaar).

Dat jij onder druk wordt gezet geeft mij aan dat ze ervan af willen. Idee: neem een aankoopmakelaar en vraag of hij het wil proberen voor 250k (plus 2k makelaarskosten no cure no pay)

Ik heb deadline tot dinsdag. Ik heb zelf al 3 x 270 geboden, maar hij houdt aan 300. Ik kan eerst bouwtechnische keuring doen en dan eventueel aankoopmakelaar inschakelen. Maar dan ga ik sowieso over hun deadline

[Yaksa]

Je laat je onder druk zetten door zogenaamde 'deadlines'.
Want je wordt toch niet uit het huis gezet wanneer je over die deadline heen gaat?
Volgens mij willen ze jou de woning te duur verkopen omdat ze weten dat er al het nodige onderhoud en zo aankomt en ze zijn niet bereid om nog geld in de woning te steken. Als ze al soortgelijke woningen verkocht hebben dan zijn ze dus ook op de hoogte van de kosten hiervan.

[HBB01]

Zenomyscus schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:21:
[...]

Mijn ervaring en die van anderen is eigenlijk altijd dat de kosten de eerste maanden het hoogst en lastigst zijn en dat later langzaam steeds beter wordt. Door inflatie / loonsverhogingen die een gemiddeld persoon door de jaren heen echt wel krijgt wordt het percentage dat je kwijt bent aan je woning ten opzichte van je loon steeds kleiner.

Over 16 jaar heb je nog steeds dezelfde maandlasten, maar vergis je niet dat de huur 16 jaar lang duurder is geworden en mogelijk zelfs meer is. 16 jaar is lang. Tegen die tijd heb je met een koopwoning hoogstwaarschijnlijk overwaarde op je hypotheek. Zowel door verplichte aflossing als eventuele stijging in woningwaarde. Je hebt dan in elk geval meer opties dan nu.

Verder zou het mij motiveren om af en toe wat extras af te lossen. Je zult de eerste tijd misschien weinig overhouden, maar wellicht lukt het je (bijvoorbeeld na een aantal jaren) wat af te lossen. Niet alleen krijg je direct meer lucht doordat je maandlasten dalen, maar je vergroot daarmee ook je kansen over 16 jaar. Wanneer je wat mazzeltjes hebt is het misschien zelfs mogelijk het volledig af te lossen voor die tijd, maar daar zou ik niet op rekenen.

Ik weet eerlijk gezegd niet hoe lang ik fulltime werken volhou, dus extra aflossen zou ik niet hard op rekenen. Ik ga nu met de bovenoemde 2.5% onderhoud richting 1800 euro per maand ipv 960 huur. Ja, er zit aflossings bij, maar het zit in stenen. Ik kan nu 1000-1200 euro per maand sparen, straks dus niet meer. Loon moet ik afwachten of het stijgt, ik zit aan de top van mijn schaal

[CryptoNL]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:24:
[...]

Ik heb deadline tot dinsdag. Ik heb zelf al 3 x 270 geboden, maar hij houdt aan 300. Ik kan eerst bouwtechnische keuring doen en dan eventueel aankoopmakelaar inschakelen. Maar dan ga ik sowieso over hun deadline

Kun je niet kopen voor 300k met garantie dat er de nodige zaken nog worden uitgevoerd? Kozijnen, keuken etc?

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:33:
Je laat je onder druk zetten door zogenaamde 'deadlines'.
Want je wordt toch niet uit het huis gezet wanneer je over die deadline heen gaat?
Volgens mij willen ze jou de woning te duur verkopen omdat ze weten dat er al het nodige onderhoud en zo aankomt en ze zijn niet bereid om nog geld in de woning te steken. Als ze al soortgelijke woningen verkocht hebben dan zijn ze dus ook op de hoogte van de kosten hiervan.

Mee eens, maar ik heb letterlijk antwoord gekregen: tot dinsdag, anders gaat de prijs omhoog. Maffia praktijken

[Sport_Life]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:36:
[...]

Mee eens, maar ik heb letterlijk antwoord gekregen: tot dinsdag, anders gaat de prijs omhoog. Maffia praktijken

Dan lekker blijven zitten.
300k is volgens mij best fors gezien de staat van onderhoud en niet vrij van huur irt de andere woning van 350k.

[ Voor 4% gewijzigd door Sport_Life op 16-08-2025 21:38 ]

[CryptoNL]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:38:
[...]

Dan lekker blijven zitten. 300k is volgens mij best fors gezien de staat van onderhoud en niet vrij van huur.

Daarom stelde ik voor 300k bieden met harde garanties dat die zaken worden uitgevoerd. Dat moeten ze toch uiteindelijk doen als hij blijft huren

[franssie]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:17:
[...]

Bouwtechnische keuring kost ong 450 euro. Zat ik ook aan te denken, maar dat lukt niet voor de deadline van de makelaar

Gewoon melden dar je het aanbod overweegt te accepteren, op jouw voorwaarden, waaronder tijd om dingen uit te zoeken.
Een verhuurd pand is 30 of meer procent waar op de markt dan een onbewoond pand - met de huidige woonweet belastingregels regels nog veel minder. dat is de reden dat er zoveel wordt uitgepond.
Laat je niet gek maken en anders lekker blijven huren (en echt, dat willen ze niet dat je dat doet maar kan voor jou alsnog de beste optie zijn).
Door Hugo je Jong & Co hebben zij een probleem, jij niet.

[HBB01]

Philip Ross schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:24:
[...]


Ozb is echt een klein bedrag vergeleken met de andere kosten.
Punt is juist dat je hypotheek kosten vast kunt zetten voor 30 jaar en je zekerheid kunnen geven terwijl je met huur bent overgeleverd aan de verhuurder

Die nieuwe keuken is iets dat je verhuurder moet betalen. Daar heb je recht op als die al 28 jaar niet vervangen is.
Al dat onderhoud wil die verhuurder nu niet betalen en daarom probeert die te verkopen. Probeer te achterhalen wat er aan directe kosten gemaakt moet gaan worden de komende paar jaar voordat je iets accepteert.

Als het aanbod goed is hoeven ze je ook niet onder druk te zetten om snel te tekenen. Dan doen ze alleen in de hoop dat jij uit angst akkoord gaat met een slechte deal.

En als je niet koopt direct druk gaan zetten op verhuurder dat er onderhoud gedaan gaat worden.

Ik wil bouwkundige report laten doen, maar de vraag of zij alles zien.
De verkoopmakelaar zegt dat 300.000 is de prijs met oude keuken, toilet en de badkamer. Anders zouden zij meer vragen. Zij hebben bij deze huizen een paar jaar geleden keukens en badkamers vernieuwd, maar alleen tussen de huurders door. Niet in huizen waar de huurders bleven zitten dus ook niet bij mij.

[whatyoudoing]

Als een de verkoper tijdsdruk inzet is er kennelijk marge, denk ik dan. Hun alternatieve scenario's zijn 1. verkopen met huurder er in of 2. niet verkopen. Ik zou inschatten dat ze beide niet willen, en daar zit jouw onderhandelingsruimte.

Ik lees in je posts dat je enorm risico-avers bent, wat helemaal prima is natuurlijk. Het helpt (m.i.) om de kosten die je verwacht op een rijtje te zetten. Alles wat je noemt (rente, aflossing, ozb, onderhoud, verzekeringen) kan je in een overzicht zetten, voor bv de komende 10, 20, 30 jaar. Vergelijk dat met de huur + elk jaar de huurstijging. Dat geeft je wellicht wat rust en inzicht.

Tip: doe 't samen met iemand, want zoiets als dit is een 'groot' ding en wat eerder al gezegd is, het helpt als je je hoofd koel kan houden.

[Yaksa]

Die verkoopmakelaar van de verhuurder kan zoveel zeggen, maar die wil alleen maar verkopen.
Dat ze bij jouw nog geen keuken en badkamer hebben vernieuwd is hun probleem, maar nu proberen ze er jouw probleem van te maken. En dan hebben we het nog niet gehad over de platte daken die vernieuwd moeten worden.

[HBB01]

Theo schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:28:
Het grote voordeel van kopen is dat de hypotheeklasten echt vaste lasten zijn. Een hypotheek van 320K geeft je een netto maandlasten van zo'n 1.050 euro per maand. Maar over 10 jaar is dut nog steeds 1.050 euro per maand, en zelfs over 25 is dit bedrag hetzelfde.

Naast de hypotheek zul je nu zo'n 50 euro per maand kwijt zijn aan verzekering en belasting. Onderhoud voor een apartement valt mee, maar wanneer je 150 euro per maand opzij zet dan is dat ruim. Samen zijn deze dus 200 euro per maand, en dit stijgt elk jaar, net zoals je huur van 940 per maand dat ook doet.

Maar stel dat je huur de komende tien jaar met 3% per jaar stijgt, en dat de 200 euro per maand ook met diezelfde 3% stijgt. OVer tien jaar is je huur 1.263 euro per maand. De hypotheek is dan nog steeds 1.050 euro per maand, terwijl die 200 euro aan is opgelopen tot 270 euro. Ofwel; huren kost dan 1.263 euro per maand, de kooplasten zijn 1.320 euro per maand, dus die twee groeien mooi naar elkaar toe, waarmee je met je pensioendatum op het punt zal zitten dat de maandlasten gelijk zullen zijn aan elkaar.

Met een koopwoning kun je echter nog een joker inzetten zoals je zelf ook noemt; de aflossingsvrije hypotheek. Daarmee kun je in één keer de maandlasten zomaar stevig verlagen waarmee de netto maandlasten. En je hebt nog een dubbele joker. Verkoop die woning over 20 jaar en ga dan een soortgelijke woning huren. In maandlasten blijf je dan gelijkwaardig, maar er komt wel in één keer de overwaarde vrij. En dat kan zomaar een ton of meer zijn die je op een bankrekening kan bijschrijven.

Dus:
- De maandlasten met kopen stijgen amper.
- Over 10-15 jaar zijn de maandlasten lager dan de huur
- Je kunt dan de maandlasten nóg verder omlaag brengen door een aflossingsrije hypotheek
- Je kunt terug naar huur en 100.000 euro of meer op een bankrekening bijschrijven.

Ik zou het wel weten en de woning kopen.

Hoe kom je aan 1050 netto? Vast voor 5 jaar? Bij kortere rente periodes, moeten hypotheekadviseurs berekening maken met hogere rentepercentages voor de hypotheekverstrekker en kan ik geen 320 lenen.
Hypotheek van 320.000 is 1130 netto bij rente 3,52 vast voor 10 jaar. Als ik over 10 jaar moet herfinanceren en de rente op dat moment is 6%, moet ik ook meer gaan betalen. HRA wordt steeds minder bij annuïteitenhypotheek dus netto wordt steeds hoger en op het laatst bijna bruto. Bijna 1440 dus als de rente dan 3,52 is. Of hoger. Inderdaad, de enige mogelijkheid om huis aan te houden is dan volledig aflossingsvrij.

Het is geen appartement, het is een ruime tussenwoning met heel veel hout aan de buitenkant dat allemaal geschilderd moet worden. De buren met de koopwoning waren vorig jaar 12.000 kwijt aan de buitenschilder.

[HBB01]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:30:
[...]

TS heeft in het verleden al een hypotheek gehad dus de vraag is hoeveel HRA er nog mogelijk is.

Nog 20 jaar inderdaad, maar bij annuïteitenhypotheek heb je aan het einde sowieso nauwelijks HRA

[HBB01]

Sovieto schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:35:
[...]

Eens dat aflossen geen kosten zijn, maar het probleem is wel dat het vrij waardeloos vermogen is. Het is moeilijk te bereiken, pas bruikbaar wanneer er flink wat euro’s zijn opgebouwd en qua erfenis lijkt het ook allemaal niet heel nuttig.

Dus eigenlijk kan je die aflossing (deels) ook als kosten zien.

Ik heb niks aan die aflossing totdat ik het huis verkoop. Alleen wat ik eigenlijk graag zou willen, een bungalowtje, dat kost hier nog 50-100 duizend meer dan mijn huurwoning. En dat verschil blijft, denk ik.

[HBB01]

PolarBear schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 19:51:
[...]


Misschien lees ik het niet helemaal goed, maar ik lees alleen dat het huis nu een energielabel A zou hebben. Ik lees niets over kozijnen (ja dat ze geschilderd zijn) en ook niet over het plat dak. Ja dat kan je allemaal doen maar volgens mij is dat niet wat er nu staat.

Sorry, het dak is maar deels plat boven 2 grote dakkapellen en ook op het schuurtje. Ik denk misschien 30 M2 in totaal. De rest gewoon dakpannen. Label A staat ook in de Kadaster, dus officieel

[HBB01]

MrNOnamE schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 20:04:
Ik zou bij een hypotheek ook onderscheid maken tussen aflossing en rente.

De aflossing is namelijk wel een spaarpotje voor jezelf. Na 16 jaar heb je ongeveer de helft afgelost, dus 150K gespaard. Kun je als je met pensioen gaat een leuke camper voor kopen bijvoorbeeld.

Bij huren spaar je helemaal niks.

Als je dan met pensioen gaat en je wisselt naar aflossingsvrij gaan ook je maandlasten flink omlaag, kortom meer geld over om van te genieten.

Ik zie mijzelf niet in een camper wonen 😅 Die 150 plus overwaarde komen alleen vrij als ik huis verkoop.

[HBB01]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 20:12:
[...]

Kozijnen zijn geschilderd dus dan ga ik ervan uit* dat die in goede staat zijn. Zo oud is de woning ook niet (jaren 70 slecht onderhouden is erger).

*Wel terecht punt om op te letten bij aankoop inderdaad.

Plat dak moet vervangen worden las ik ergens.

Plat dak van deze type gaat blijkbaar 20 jaar mee, maar is nooit vervangen. Heb 1 x lekkage gehad, maar volgens de verhuurder was het omdat een dakpan verschoven was... Daarna geen lekkage

[Zenomyscus]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:35:
[...]

Ik weet eerlijk gezegd niet hoe lang ik fulltime werken volhou, dus extra aflossen zou ik niet hard op rekenen. Ik ga nu met de bovenoemde 2.5% onderhoud richting 1800 euro per maand ipv 960 huur. Ja, er zit aflossings bij, maar het zit in stenen. Ik kan nu 1000-1200 euro per maand sparen, straks dus niet meer. Loon moet ik afwachten of het stijgt, ik zit aan de top van mijn schaal

2.5% voor onderhoud is vrij fors, op 3 ton is dat 625 euro per maand. Dan zou je 7500 per jaar kwijt zijn, elke 10 jaar 75000 euro. Hier gaan de badkamer, toilet en keuken langer mee dan 10 jaar. Je zult dan een paar keer een schilderklus hebben binnen en buiten en wat ander los onderhoud, maar je hoeft daar in 10 jaar geen 75k aan kwijt te zijn. Zelfs al zou je een andere keuken en badkamer nemen dan hoeft dat absoluut niet zoveel te kosten. Het kan wel, maar het hoeft niet. Wij hebben een eengezinswoning van 133m2 en komen weg met 250 euro per maand. Ik doe wel zoveel mogelijk zelf indien mogelijk. Daarbij, als je nu 960 euro betaalt dan is de eigenaar echt geen 625 per maand kwijt aan onderhoud. Je zult vast minder dan 1000-1200 overhouden, maar 500-600 lijkt me absoluut haalbaar.

Verder zijn er wellicht wat mogelijkheden op je werk. Bij mijn vader werd een 100-90-80 regeling aangeboden. 100% pensioeninleg, 90% betaald krijgen en 80% werken. Daarnaast ga je er netto minder hard op achteruit dan bruto mocht je minder gaan werken. CAO lonen stijgen af en toe, ook als je aan de top zit. Met die stijging zou je in principe steeds meer over kunnen houden, of minder kunnen gaan werken. Een glazen bol heeft niemand, maar als ik in jouw schoenen zou staan dan zou ik het zeker aandurven om te kopen en die kans niet voorbij laten gaan.

[HBB01]

edie schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:04:
Denk er trouwens ook aan dat met een hogere leeftijd ook fysieke ongemakken komen. Bijvoorbeeld kun je moeilijkheden krijgen met traplopen. Zie je jezelf op je 80e nog steeds in ditzelfde huis en locatie wonen? Zijn winkels makkelijk te bereiken? Zijn er speciale parkeerpleken voor mensen die slecht ter been zijn? Etcetera, etcetera.

Nee, ik wil eigenlijk een bungalow, maar die zijn nog duurder. Appartementen ook (plus VVE kosten)

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:33:
Je laat je onder druk zetten door zogenaamde 'deadlines'.
Want je wordt toch niet uit het huis gezet wanneer je over die deadline heen gaat?
Volgens mij willen ze jou de woning te duur verkopen omdat ze weten dat er al het nodige onderhoud en zo aankomt en ze zijn niet bereid om nog geld in de woning te steken. Als ze al soortgelijke woningen verkocht hebben dan zijn ze dus ook op de hoogte van de kosten hiervan.

Nee, maar de verkoopmakelaar zegt dan de prijs dan hoger wordt. Zij willen zeker weten de woning zo duur mogelijk verkopen.

[HBB01]

CryptoNL schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:36:
[...]


Kun je niet kopen voor 300k met garantie dat er de nodige zaken nog worden uitgevoerd? Kozijnen, keuken etc?

Keuken en badkamer heb ik al nee gekregen. Ik kan bouwtechnische keuring laten doen voor andere gebreken.

[CryptoNL]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:11:
[...]

Keuken en badkamer heb ik al nee gekregen. Ik kan bouwtechnische keuring laten doen voor andere gebreken.

Maar die moeten ze uiteindelijk toch doen dusja dan niet he

[HBB01]

Sport_Life schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:38:
[...]

Dan lekker blijven zitten.
300k is volgens mij best fors gezien de staat van onderhoud en niet vrij van huur irt de andere woning van 350k.

Ik weet niet of het super slecht onderhouden is. Maar de keuken en badkamer zijn dus 28 jaar. Plat dak (is maar kleine deel van het dak) moest blijkbaar ook al preventief worden vervangen.
Mensen met koopwoningen hebben het al gedaan.

[Philip Ross]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:10:
[...]

Nee, maar de verkoopmakelaar zegt dan de prijs dan hoger wordt. Zij willen zeker weten de woning zo duur mogelijk verkopen.

Als ze je onder druk zetten om akkoord te gaan dan is het voor hun een goede deal.

Zoals je zelf aangeeft moet er een nieuwe keuken en badkamer in (die zijn echt versleten na 25+ jaar) en dus ook een nieuw dak. Dat zijn kosten die ze verplicht zijn te maken als ze niet verkopen.

Dus gewoon niet kopen en vervolgens afdwingen dat ze wel eindelijk hun achterstallig onderhoud gaan uitvoeren op hun kosten.

[HBB01]

franssie schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:40:
[...]

Gewoon melden dar je het aanbod overweegt te accepteren, op jouw voorwaarden, waaronder tijd om dingen uit te zoeken.
Een verhuurd pand is 30 of meer procent waar op de markt dan een onbewoond pand - met de huidige woonweet belastingregels regels nog veel minder. dat is de reden dat er zoveel wordt uitgepond.
Laat je niet gek maken en anders lekker blijven huren (en echt, dat willen ze niet dat je dat doet maar kan voor jou alsnog de beste optie zijn).
Door Hugo je Jong & Co hebben zij een probleem, jij niet.

Zij is een grote verhuurorganisatie, geen particulieren. Zij hebben de investering allang terug verdiend.
Ik heb al diverse opties aangeboden: 270, antwoord nee. 300 met een nieuwe keuken en oppakken achterstallig onderhoud (over badkamer niet eens begonnen): antwoord nee. Tijd om over na te denken: antwoord: tot dinsdag

[HBB01]

whatyoudoing schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:49:
Als een de verkoper tijdsdruk inzet is er kennelijk marge, denk ik dan. Hun alternatieve scenario's zijn 1. verkopen met huurder er in of 2. niet verkopen. Ik zou inschatten dat ze beide niet willen, en daar zit jouw onderhandelingsruimte.

Ik lees in je posts dat je enorm risico-avers bent, wat helemaal prima is natuurlijk. Het helpt (m.i.) om de kosten die je verwacht op een rijtje te zetten. Alles wat je noemt (rente, aflossing, ozb, onderhoud, verzekeringen) kan je in een overzicht zetten, voor bv de komende 10, 20, 30 jaar. Vergelijk dat met de huur + elk jaar de huurstijging. Dat geeft je wellicht wat rust en inzicht.

Tip: doe 't samen met iemand, want zoiets als dit is een 'groot' ding en wat eerder al gezegd is, het helpt als je je hoofd koel kan houden.

Ik ben ontzettend risico averse door ervaringen in het verleden.
Ik heb het al doorgerekend, ook met iemand erbij maar ik betaal echt lang meer aan koop dan aan huur. Tenzij de huur heel hard gaat stijgen. Of de onderhoudskosten meevallen.
Ik zou met koop zeker in het begin flink ga besparen en ik leef al vrij zuinig.
Ik zie niet hoe ik elke 15 jaar voor een nieuwe keuken moet sparen, zoals iemand had gesuggereerd.

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:50:
Die verkoopmakelaar van de verhuurder kan zoveel zeggen, maar die wil alleen maar verkopen.
Dat ze bij jouw nog geen keuken en badkamer hebben vernieuwd is hun probleem, maar nu proberen ze er jouw probleem van te maken. En dan hebben we het nog niet gehad over de platte daken die vernieuwd moeten worden.

Ik vermoed dat er weinig verhuurders zijn die aan preventief onderhoud doen. Zij wachten tot het dak gaan lekken.

[Yaksa]

Gewoon een mailtje sturen: "Ben even op vakantie naar de Bahama's, bel me over 2 weken maar 's terug".

[whatyoudoing]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:23:
[...]

Ik ben ontzettend risico averse door ervaringen in het verleden.
Ik heb het al doorgerekend, ook met iemand erbij maar ik betaal echt lang meer aan koop dan aan huur. Tenzij de huur heel hard gaat stijgen. Of de onderhoudskosten meevallen.
Ik zou met koop zeker in het begin flink ga besparen en ik leef al vrij zuinig.
Ik zie niet hoe ik elke 15 jaar voor een nieuwe keuken moet sparen, zoals iemand had gesuggereerd.

De keuken die je nu hebt gaat al 28 jaar mee. Hoezo moet je dan als t je eigen huis is elke 15 jaar een nieuwe?

Maar los van alles: het is jouw huis, jouw leven, jouw keuze. Als je om wat voor reden dan ook niet wil kopen, dan is dat je goed recht. Je hebt van niemand toestemming of goedkeuring nodig voor je besluit.

[HBB01]

CryptoNL schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:12:
[...]


Maar die moeten ze uiteindelijk toch doen dusja dan niet he

Is het zo? Is het verplicht? Ik heb begrepen alleen als de keuken uit elkaar valt

[PLAE]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 17:50:
[...]

De vraag is of deze prijs goed is voor mij omdat ik al 52 ben, dus tot mijn 82ste bezig met afbetalen. Het is al bijna max wat ik kan lenen. Huizenprijzen stijgen harder dan mijn salaris. Maar aan de andere kant huur is nu lager dan de netto hypotheek. Plus er komen nog andere kosten: onderhoud, belasting, verzekering. Ik zit dan netto rond 1500/1600 euro per maand aan hypotheek+ verzekeringen + OZB + eigen huis forfait + onderhoud versus 960 euro huur. Huur stijgt maar het duurt even voordat het zo veel wordt. OZB en onderhoud stijgen ook.

Mij lijkt het een no-brainer. Maar iedereen roept hier iets anders. Betaal een financieel adviseur maar eens 1-2k om een goed rapport voor je te schrijven waarin je financiële toekomst hiermee op papier staat. Dat lijk je goed te kunnen gebruiken

[HBB01]

Yaksa schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:25:
Gewoon een mailtje sturen: "Ben even op vakantie naar de Bahama's, bel me over 2 weken maar 's terug".

😅

[HBB01]

whatyoudoing schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:29:
[...]

De keuken die je nu hebt gaat al 28 jaar mee. Hoezo moet je dan als t je eigen huis is elke 15 jaar een nieuwe?

Maar los van alles: het is jouw huis, jouw leven, jouw keuze. Als je om wat voor reden dan ook niet wil kopen, dan is dat je goed recht. Je hebt van niemand toestemming of goedkeuring nodig voor je besluit.

Iemand boven schreef dat hij/zij blijkbaar elke 10-15 jaar hun keuken vernieuwd.
Ik vind nu lastig om keuze te maken. Ik had hun al een paar jaar geleden aangeboden om deze woning te kopen, toen waren de prijzen stuk lager. Maar toen wilden zij het niet verkopen. Nu wel l, maar 300.000 is erg veel voor mij, zit ik aan hogere lasten dat ik voor mijn ogen had. En nog steeds met oude badkamer en keuken. En ander onderhoud

[ Voor 5% gewijzigd door HBB01 op 18-08-2025 05:00 ]

[PLAE]

Ik vraag mij trouwens af wat je aan vermogen hebt opgebouwd. Als je inkomen zo'n 4k netto is (op basis van wat je aan hypotheek kunt krijgen) en je huur nu nog geen 1k. Dan heb je in theorie goed kunnen sparen/beleggen. Dat zou je ook nog in kunnen zetten zoals eerder opgemerkt.

28 jaar oud is overigens verre van nieuw natuurlijk voor een keuken en badkamer. Maar ik vind het ook niet direct spannend, eigenlijk geldt dat voor het hele huis. Maar reken er maar op dat je bij huur daar nog zeker 10 jaar tegenaan zit te kijken

[ Voor 30% gewijzigd door PLAE op 16-08-2025 22:38 ]

[Hielko]

Philip Ross schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:17:
[...]


Als ze je onder druk zetten om akkoord te gaan dan is het voor hun een goede deal.

Zoals je zelf aangeeft moet er een nieuwe keuken en badkamer in (die zijn echt versleten na 25+ jaar) en dus ook een nieuw dak. Dat zijn kosten die ze verplicht zijn te maken als ze niet verkopen.

Dus gewoon niet kopen en vervolgens afdwingen dat ze wel eindelijk hun achterstallig onderhoud gaan uitvoeren op hun kosten.

Success daarmee. Het vervangen van een keuken of badkamer kan je een verhuurder niet verplichten, en een nieuw dak ook niet.

Als het lekt is dat wel een gebrek wat ze moeten verhelpen, maar zeker met een keuken/badkamer blijft die echt heel lang "functioneel" met miniem onderhoud. Dat het dan niet meer van deze tijd is wat anders, maar zolang het niet lekt er het niet vol staat met schimmel kan je als huurder niks.

[HBB01]

PLAE schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:36:
Ik vraag mij trouwens af wat je aan vermogen hebt opgebouwd. Als je inkomen zo'n 4k netto is (op basis van wat je aan hypotheek kunt krijgen) en je huur nu nog geen 1k. Dan heb je in theorie goed kunnen sparen/beleggen. Dat zou je ook nog in kunnen zetten zoals eerder opgemerkt.

28 jaar oud is overigens verre van nieuw natuurlijk voor een keuken en badkamer. Maar ik vind het ook niet direct spannend, eigenlijk geldt dat voor het hele huis. Maar reken er maar op dat je bij huur daar nog zeker 10 jaar tegenaan zit te kijken

Inkomen 3.500 netto, na het afdragen van pensioen, maar deze stijging pas sinds 3 jaar, dus nog niet super veel vermogen opgebouwd.

[ Voor 14% gewijzigd door HBB01 op 18-08-2025 05:02 ]

[De Cheetah]

Je belangrijkste troef is duidelijk maken dat je hier als huurder nooit meer weg gaat. Tegen de huidige prijs is dat de nachtmerrie van de verhuurder. Hoe duidelijker je dat kunt maken, hoe meer kans op lagere koopprijs. Hun woningwaarde is gebaseerd op de kans dat jij er ooit uit zult gaan en ze het voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten.

Heeft die verhuurder in de buurt andere woningen verkocht recent (zie bv funda en filter op verkochte woningen)? Indien ja, dan kun je transactiepriijzen opvragen bij kadaster, beschikbaar na 1-3 maanden na overdracht. Simpel sms’je naar 8118 zoals dit ‘ Koopsom 5232kk 34’ en je krijgt de laatste transactie prijs en datum voor 1,50 euro. Dat geeft je wat meer beeld bij de prijsbepaling van de woning.

Andere gedachte: woningcorporaties/ verhuurders hebben wel eens constructies dat je met korting kan kopen, (tot 40% is mij bekend) met een rechte op eerste koop voor hun als jij het weer gaat verkopen, then dan geldende marktprijs. Zoiets zou je voor kunnen stellen.

Verder,, kopen geeft je wel de kans om de woning naar je smaak te maken en bij de tijd te houden. Op de verhuurder hoef je iig niet te rekenen. Als jij eruit gaat kan hij ws. Veel meer huur vragen en loont het om te upgraden, zolang jij er nog zit niet.

[Trichoglossus]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 14:53:
Hallo allemaal,

Ik woon sinds 15 jaar in een fijne huurwoning die valt onder gereguleerde huur (huur bij aanvang was onder de liberisatiegrens, dat staat ook in het contract). Ik ben inmiddels 52 jaar oud.
Ik heb al meerdere hypotheekadviseurs geraadpleegd, zij adviseren uiteraard allemaal koop. Hun oplossing voor minder inkomen na pensioen: huis verkopen of aflossingsvrije hypotheek na pensioen. Lineaire hypotheek is mij te duur.
Ik betaal nu 960 euro per maand aan huur, de prijs wordt elk jaar met maximaal toegestaande percentage verhoogt.

Het is geen sociale huurwoning van een woningbouwvereniging begrijp ik?
In 2010 lag de huur onder de 647 euro per maand? Dan zit er wel een grens aan de maximale huur op basis van het puntenstelsel.

En oja, er zijn genoeg vrijgezelle vrouwen van rond de 50-60. Trust me

[Honesty]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 22:23:
[...]

Ik ben ontzettend risico averse door ervaringen in het verleden.
Ik heb het al doorgerekend, ook met iemand erbij maar ik betaal echt lang meer aan koop dan aan huur. Tenzij de huur heel hard gaat stijgen. Of de onderhoudskosten meevallen.
Ik zou met koop zeker in het begin flink ga besparen en ik leef al vrij zuinig.
Ik zie niet hoe ik elke 15 jaar voor een nieuwe keuken moet sparen, zoals iemand had gesuggereerd.

Onze keuken zit er in vanaf 2012(dus bijna 13 jaar en is nog zo goed als nieuw(apparatuur krijgt wel kuren maar kan je apart vervangen) Dus 28 jaar met een keuken is lang maar als je straks een nieuwe keuken er in zet en wordt 82 kan die tot het einde mee.

Er is ook een opeethypotheek, dus je kan nu tot je AOW aflossen(zeg iets van 50%) na je AOW verkoop je je woning aan een opeethypotheekbedrijf(dus overwaarde en aflossing krijg je dan gestort) en via hun mag je dan zolang in het huis wonen(tegen een vergoeding) tot je niet meer kan of wil(lees verzorgingstehuis)
Voordeel van zo'n constructie is dat je geen pot met geld achterlaat na je dood(dat je dus al je vermogen kan opsouperen en wel je huis kan pimpen zoals je zelf wilt.) Nadeel is dat die bedrijven het niet gratis doen dus dat op het moment dat je gaat verkopen aan hun je zeker niet de hoofdprijs krijgt.
Eerst maar niks overhaast doen en alles goed laten doorrekenen en een plan maken, meeste mensen roepen wel altijd dat kopen altijd het beste is maar dat geld natuurlijk lang niet voor iedereen. Zeker niet als je al bijna geen vermogen hebt, geen erfgenamen, geen tijd en risico mijdend bent.

[FreakNL]

HBB01 schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 21:17:
[...]

Bouwtechnische keuring kost ong 450 euro. Zat ik ook aan te denken, maar dat lukt niet voor de deadline van de makelaar

Een bouwtechnische keuring voor een woning van eind jaren ‘90 is heerlijk voor diegene die de keuring doet. Easy money. Niet aan beginnen.

[HBB01]

De Cheetah schreef op zaterdag 16 augustus 2025 @ 23:57:
Je belangrijkste troef is duidelijk maken dat je hier als huurder nooit meer weg gaat. Tegen de huidige prijs is dat de nachtmerrie van de verhuurder. Hoe duidelijker je dat kunt maken, hoe meer kans op lagere koopprijs. Hun woningwaarde is gebaseerd op de kans dat jij er ooit uit zult gaan en ze het voor een hogere prijs in de markt kunnen zetten.

Heeft die verhuurder in de buurt andere woningen verkocht recent (zie bv funda en filter op verkochte woningen)? Indien ja, dan kun je transactiepriijzen opvragen bij kadaster, beschikbaar na 1-3 maanden na overdracht. Simpel sms’je naar 8118 zoals dit ‘ Koopsom 5232kk 34’ en je krijgt de laatste transactie prijs en datum voor 1,50 euro. Dat geeft je wat meer beeld bij de prijsbepaling van de woning.

Andere gedachte: woningcorporaties/ verhuurders hebben wel eens constructies dat je met korting kan kopen, (tot 40% is mij bekend) met een rechte op eerste koop voor hun als jij het weer gaat verkopen, then dan geldende marktprijs. Zoiets zou je voor kunnen stellen.

Verder,, kopen geeft je wel de kans om de woning naar je smaak te maken en bij de tijd te houden. Op de verhuurder hoef je iig niet te rekenen. Als jij eruit gaat kan hij ws. Veel meer huur vragen en loont het om te upgraden, zolang jij er nog zit niet.

Ik heb al bij de Kadaster de gegevens opgevraagd en ook de afgelopen jaar zelf op vergelijkbare huizen geboden. Er was maar 1 voormalige huurwoning van hun die vorig jaar verkocht is, dat was 300.000. Maar de huurder is vertrokken , dus leeg huis. En daar heeft de huurder wel nieuwe keuken en badkamer ingezet jaar of 5 geleden. Daarom denk ik dat het fair is om minder dan dat de vragen. Maar zij willen alsnog 300.000 en zeggen dat de koopprijzen zijn gestegen

[HBB01]

FreakNL schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 09:09:
[...]


Een bouwtechnische keuring voor een woning van eind jaren ‘90 is heerlijk voor diegene die de keuring doet. Easy money. Niet aan beginnen.

Toen ik jaar geleden heb geboden op een vergelijkbare woning, stonden er wel zaken als lekkende ramen en rotte kozijnen in. Dat zie ik zelf niet

[HBB01]

Trichoglossus schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 08:19:
[...]

Het is geen sociale huurwoning van een woningbouwvereniging begrijp ik?
In 2010 lag de huur onder de 647 euro per maand? Dan zit er wel een grens aan de maximale huur op basis van het puntenstelsel.

En oja, er zijn genoeg vrijgezelle vrouwen van rond de 50-60. Trust me

Het is van een investeringsmaatschappij. Ik heb hem inderdaad bij aanvang onder liberisatiegrens gehuurd. Maar het heeft boven 200 punten..

[ Voor 6% gewijzigd door HBB01 op 18-08-2025 05:51 ]

[HBB01]

Honesty schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 08:43:
[...]

Onze keuken zit er in vanaf 2012(dus bijna 13 jaar en is nog zo goed als nieuw(apparatuur krijgt wel kuren maar kan je apart vervangen) Dus 28 jaar met een keuken is lang maar als je straks een nieuwe keuken er in zet en wordt 82 kan die tot het einde mee.

Er is ook een opeethypotheek, dus je kan nu tot je AOW aflossen(zeg iets van 50%) na je AOW verkoop je je woning aan een opeethypotheekbedrijf(dus overwaarde en aflossing krijg je dan gestort) en via hun mag je dan zolang in het huis wonen(tegen een vergoeding) tot je niet meer kan of wil(lees verzorgingstehuis)
Voordeel van zo'n constructie is dat je geen pot met geld achterlaat na je dood(dat je dus al je vermogen kan opsouperen en wel je huis kan pimpen zoals je zelf wilt.) Nadeel is dat die bedrijven het niet gratis doen dus dat op het moment dat je gaat verkopen aan hun je zeker niet de hoofdprijs krijgt.
Eerst maar niks overhaast doen en alles goed laten doorrekenen en een plan maken, meeste mensen roepen wel altijd dat kopen altijd het beste is maar dat geld natuurlijk lang niet voor iedereen. Zeker niet als je al bijna geen vermogen hebt, geen erfgenamen, geen tijd en risico mijdend bent.

Dat is. Maar als ik het uitreken, lijkt huur beter omdat koop meer per maand kost en alle winst zit in stenen. Tenzij huur hell hard gaat stijgen

[HBB01]

HBB01 schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 09:31:
[...]

Dat is. Maar als ik het uitreken, lijkt huur beter omdat koop meer per maand kost en alle winst zit in stenen. Tenzij huur helе hard gaat stijgen

[Sovieto]

Indien je op termijn nog een erfenis verwacht (bijvoorbeeld van je ouders) kan dat ook invloed hebben op je keuze. Je hoeft dan bijvoorbeeld minder te sparen voor je oude dag.

[HBB01]

Sovieto schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 10:08:
Indien je op termijn nog een erfenis verwacht (bijvoorbeeld van je ouders) kan dat ook invloed hebben op je keuze. Je hoeft dan bijvoorbeeld minder te sparen voor je oude dag.

Ik wil niet in details treden maar ik ben alleen, geen ouders, geen erfenis, geen rijke familieleden waar ik geld kan lenen oid. Alleen mijn salaris en wat spaargeld. Spaargeld zal ook in de koophuis gaan zitten, voor beleggen oid geen ruimte. Daarom is het zo moeilijk. Er hoeft maar iets te gebeuren met mijn gezondheid of mijn baan, heb ik een probleem.

[Sempy]

HBB01 schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 10:53:
[...]

Ik wil niet in details treden maar ik ben alleen, geen ouders, geen erfenis, geen rijke familieleden waar ik geld kan lenen oid. Alleen mijn salaris en wat spaargeld. Spaargeld zal ook in de koophuis gaan zitten, voor beleggen oid geen ruimte. Daarom is het zo moeilijk. Er hoeft maar iets te gebeuren met mijn gezondheid of mijn baan, heb ik een probleem.

Het rijtje risico's heb je wel in beeld, ik kan in dit hele verhaal de kansen niet zo goed vinden. Je blijft in hetzelfde huis (dus niet meer woongenot), geen kinderen waaraan je iets zou willen nalaten (al zou dat ook anders kunnen) en voor aanvulling oudedagsvoorziening zijn ook andere opties te bedenken waar niet gelijk heel hoge bedragen voor op tafel hoeven te komen.

Misschien toch een beetje FOMO om te profiteren van de stijgingen die huizenbezitters op het moment maken? Vraag is of je keuze tot doel heeft maximaal rendement (daar hoort vaak meer risico bij) of een zo prettig mogelijk leven zonder zorgen. Ook met gezondheid etc in het achterhoofd en het feit dat je in deze fase van je loopbaan vaak geen grote salarissprongen maakt. Voor iemand van 30 minder grote risico's dan voor iemand van boven de 50.

Wat je ook beslist, zorg dat je ingeschreven staat bij de woningbouw. Kost nog geen tientje per jaar. Mocht deze woning over 20 jaar om welke reden niet optimaal meer zijn, ongeacht of je dan huurt of koopt, dan heb je in ieder geval wat inschrijfduur om relatief snel voor een seniorenwoning in aanmerking te komen.

[HBB01]

Sempy schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 11:53:
[...]


Het rijtje risico's heb je wel in beeld, ik kan in dit hele verhaal de kansen niet zo goed vinden. Je blijft in hetzelfde huis (dus niet meer woongenot), geen kinderen waaraan je iets zou willen nalaten (al zou dat ook anders kunnen) en voor aanvulling oudedagsvoorziening zijn ook andere opties te bedenken waar niet gelijk heel hoge bedragen voor op tafel hoeven te komen.

Misschien toch een beetje FOMO om te profiteren van de stijgingen die huizenbezitters op het moment maken? Vraag is of je keuze tot doel heeft maximaal rendement (daar hoort vaak meer risico bij) of een zo prettig mogelijk leven zonder zorgen. Ook met gezondheid etc in het achterhoofd en het feit dat je in deze fase van je loopbaan vaak geen grote salarissprongen maakt. Voor iemand van 30 minder grote risico's dan voor iemand van boven de 50.

Wat je ook beslist, zorg dat je ingeschreven staat bij de woningbouw. Kost nog geen tientje per jaar. Mocht deze woning over 20 jaar om welke reden niet optimaal meer zijn, ongeacht of je dan huurt of koopt, dan heb je in ieder geval wat inschrijfduur om relatief snel voor een seniorenwoning in aanmerking te komen.

Dat is precies waar ik mee worstel. De enige waar ik bang voor ben dat de huur gaat hard stijgen. Ik verdien nu ruim boven sociaal huur grens dus zij kunnen het naar mijn inkomen verhogen. Ik sta ingeschreven in meerdere regios, hier is de inschrijving trouwens gratis. Maar stel voor dat mijn pensioen ook boven sociale huurgrens tegen die tijd zit...

Zou je op mijn leeftijd nog gaan beleggen? Ik zit te denken als ik niet ga kopen het geld wat ik aan extra kosten voor het huis te gaan beleggen. Of is mijn horizon te kort?

[Scheurbuik]

Horizon voor beleggen voor 15-20 jaar is zeker niet kort. Ik denk dat je jezelf niet te gek moet maken, grote categorieen onder je die veel eerder in de shit komen bij verhoging.

Kijk eens wat op dit moment het aantal punten van je woning is (is als het goed is bij de huurder te zien zijn) en bijbehorende maximale huur. Ik ben recent uit mijn huurappartement vertrokken, 10 jaar gehuurd, 850 euro kaal.. nieuwe huurders gaan een huur betalen bij de punten van 1200.

De huurstijging is altijd nog beperkt tot inflatie+×%, waarbij je ook.mag verwachten dat je salaris de inflatie volgt.

[Sempy]

Beleggen lijkt me goed te doen, een goede vermogensbeheerder gaat tijdig risico afbouwen in jaren voor pensionering. Misschien eens een goede financieel adviseur zoeken die op een rijtje zet wat je voor je pensionering hebt en wat de mogelijkheden zijn?

[HBB01]

Scheurbuik schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 12:28:
Horizon voor beleggen voor 15-20 jaar is zeker niet kort. Ik denk dat je jezelf niet te gek moet maken, grote categorieen onder je die veel eerder in de shit komen bij verhoging.

Kijk eens wat op dit moment het aantal punten van je woning is (is als het goed is bij de huurder te zien zijn) en bijbehorende maximale huur. Ik ben recent uit mijn huurappartement vertrokken, 10 jaar gehuurd, 850 euro kaal.. nieuwe huurders gaan een huur betalen bij de punten van 1200.

De huurstijging is altijd nog beperkt tot inflatie+×%, waarbij je ook.mag verwachten dat je salaris de inflatie volgt.

Ruim 200 punten dus de huur kan nog flink omhoog volgens punten stelsel. Als ik hier weg ga, wordt deze woning verkocht.

[dangerpaki]

Niet moeilijker maken dan het is zou ik zeggen. Wat besluiten uit elkaar halen.

Zij dreigen met prijs gaat omhoog. En dan??? Ze kunnen het of aan jou verkopen of aan een andere investeerder (incl. jij als zittende huurder). Dus veel opties hebben ze niet. Als jij nu zegt 'doe ik niet want de prijs is te hoog', dan zitten ze vast aan de huidige situatie of een andere investeerder die op zijn beurt hun gewoon voor de minimum uitkoopt (want jou uitzetten om het aan iemand op de vrije markt verkopen kunnen ze niet).

Jij maakt je zorgen om dat de huurprijs de komende jaren omhoog gaat tot aan je pensioen? Wat denk je dat het kost als zij jou zover krijgen dat jij er 300k voor betaalt en vervolgens een dak/keuken/badkamer en nog wat zooi op jouw kosten moet laten doen? Is ook niet gratis. Zo 50k aan geld (over 14 jaar uitgestreken bijna 300 euro/maand).

Dan de kwestie van of het op jouw leeftijd handig/rendabel/financieel haalbaar is om een woning te kopen en daar voordeel van te hebben. Daar moet je echt even een financieel adviseur voor hebben die inzicht krijgt in jouw situatie. Gewoon even doen los van deze situatie, zodat je weet wat reëel en rendabel kan zijn en waar je op moet mikken als het om financiën gaat.

Allemaal dingen die je niet gehaast moet doen en je dus ook niet moet laten opfokken door degene die jou dat willen verkopen. Denk je echt als zij menen 50k extra voor de woning te kunnen krijgen dat ze dan jou 'matsen' en hem voor 300k wegdoen? Die hele deadline hebben ze verzonnen om je onder druk te zetten zodat jij koopt en zij ervan af zijn zonder dat je fatsoenlijk onderzoek hebt kunnen doen.

En bedenk ook: je wilt hier misschien (nu) niet weg, maar dat is emotie en kan veranderen, niets is perfect, jij kan ook een ander huis kopen eventueel beter onderhouden en met minder potentiele kosten voor misschien dezelfde prijs. Nu spelen zij op de emotie. Want het feit dat je er al een tijd zit vertelt hun dat jij wel wil blijven zitten.

Laat je niet gek maken.

[ Voor 20% gewijzigd door dangerpaki op 17-08-2025 15:06 ]

[Yaksa]

Sempy schreef op zondag 17 augustus 2025 @ 11:53:
[...]Je blijft in hetzelfde huis (dus niet meer woongenot).

TS heeft in de topicstart aangegeven dat de huidige woning voor haar een fijne woning is.
Waarom zou je nog meer woongenot willen?
Maakt het je gelukkiger wanneer je een inloop regendouche laat installeren? Of glazen taatsdeuren en een PVC visgraatparket?