Probleem met dak aangekochte woning

[CryptoNL]

Hi all,

Wij hebben in november een twee onder een kap woning aangekocht waar een ouderdomsclausule op gevestigd is.

Nu is ons bekend en ook medegedeeld dat de woning asbestplaten bevat. Deze zijn passief en zitten tegen het dak aan bevestigd. Nu kwamen wij erachter dat er vocht/water sijpelt. Tijdens de bezichtiging is ons de vlekken op de platen wel opgevallen,maar dit zou volgens verkoper en makelaar oude schimmel zijn. Deze vlekken waren destijds ook kurkdroog ( huis bezichtigd tijdens warm weer ).

Nu hebben wij een filmpje, zie bijlage met wat wij nu hebben geconstateerd.

Meerdere vragen;

Kunnen wij dit nog ergens claimen, zoja bij wie? Wat is nu de juiste stap? Dakinspectie? Graag horen wij wat te doen,want we weten ook niet hoe erg de situatie nu is.

[CryptoNL]

https://files.fm/u/schnar6cvq

Filmpjes huidige situatie

[ Voor 33% gewijzigd door CryptoNL op 21-01-2025 17:09 ]

[Panzer_V]

Er zit een ouderdom clausule op. Richting verkopers kan je niks. Vergeet dat. Risico van het kopen van een oudere woning.

Het water lijkt van de nok af te komen. Als het twee onder één kap is dan hebben je buren ook last. Ga daar eens mee praten.

Daarna zal er iemand het dak op moeten en moet er eea gerepareerd worden. Zoek geen cowboy maar een goede partij.

Kosten zullen paar duizend zijn denk ik.

Vraag ook of je buren de pannen al hebben vervangen ooit. Zo ja, dat is de aansluiting mogelijk dubieus. Zo neen, hoe oud zijn je pannen. Bij >50 moet je gewoon een nieuw dak nemen en de reparatie dus niet laten uitvoeren. Dat is dan zonde geld.

Praat met je buren. Je deelt de nok. Dus je hebt sowieso met ze te maken.

[CryptoNL]

Panzer_V schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:23:
Er zit een ouderdom clausule op. Richting verkopers kan je niks. Vergeet dat. Risico van het kopen van een oudere woning.

Het water lijkt van de nok af te komen. Als het twee onder één kap is dan hebben je buren ook last. Ga daar eens mee praten.

Daarna zal er iemand het dak op moeten en moet er eea gerepareerd worden. Zoek geen cowboy maar een goede partij.

Kosten zullen paar duizend zijn denk ik.

Vraag ook of je buren de pannen al hebben vervangen ooit. Zo ja, dat is de aansluiting mogelijk dubieus. Zo neen, hoe oud zijn je pannen. Bij >50 moet je gewoon een nieuw dak nemen en de reparatie dus niet laten uitvoeren. Dat is dan zonde geld.

Praat met je buren. Je deelt de nok. Dus je hebt sowieso met ze te maken.

Dakpannen moeten vervangen worden, hebben we het al met de buren over gehad, maar we moeten nu een oplossing hebben en volledig dak vervangen dat gaat hen nu financieel niet worden helaas.

[KnoxNL]

CryptoNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:28:
[...]


Dakpannen moeten vervangen worden, hebben we het al met de buren over gehad, maar we moeten nu een oplossing hebben en volledig dak vervangen dat gaat hen nu financieel niet worden helaas.

Ik ben geen bouwkundige maar ik acht de kans klein dat je dit met lapmiddelen gaat fixen. Op zijn minst de nok is helemaal naar zijn grootje en zelf geef je al aan dat er een nieuw dak er op moet.

Het is vervelend maar zelfs als je hiervoor tijdelijk moet lenen zou ik zeggen: Alles er af, nieuwe latten er op, dampfolie er tussen en nieuwe pannen er op.

God weet hoe lang dit al zo is en op den duur raakt echt alles verzadigt en gaat alles naar de klote en ben je veel verder van huis. Daarom moet je ook altijd ruime reservers hanteren als je een huis koopt/hebt.

Ik ben ervaringsdeskundige in die zin dat ik een jaren 60 huis heb, de afgelopen jaren net als de buren wat lekkages heb gehad, en we uiteindelijk zomer vorig jaar met 4 huizen tegelijk alles hebben laten doen.

Meteen maar de gezamenlijke schoorsteen eraf laten halen, want ook dat appraat was compleet doorgeslagen en verzadigt ondanks opnieuw voegen en impregneren een aantal jaar geleden.

[CryptoNL]

KnoxNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:37:
[...]

Ik ben geen bouwkundige maar ik acht de kans klein dat je dit met lapmiddelen gaat fixen. Op zijn minst de nok is helemaal naar zijn grootje en zelf geef je al aan dat er een nieuw dak er op moet.

Het is vervelend maar zelfs als je hiervoor tijdelijk moet lenen zou ik zeggen: Alles er af, nieuwe latten er op, dampfolie er tussen en nieuwe pannen er op.

God weet hoe lang dit al zo is en op den duur raakt echt alles verzadigt en gaat alles naar de klote en ben je veel verder van huis. Daarom moet je ook altijd ruime reservers hanteren als je een huis koopt/hebt.

Ik ben ervaringsdeskundige in die zin dat ik een jaren 60 huis heb, de afgelopen jaren net als de buren wat lekkages heb gehad, en we uiteindelijk zomer vorig jaar met 4 huizen tegelijk alles hebben laten doen.

Meteen maar de gezamenlijke schoorsteen eraf laten halen, want ook dat appraat was compleet doorgeslagen en verzadigt ondanks opnieuw voegen en impregneren een aantal jaar geleden.

Asbest zit er ook nog tussen maar die haal ik zelf wel weg denk ik. Reserves waren er ruim, maar er waren helaas wel meer dingen die direct gefixt moesten worden, riolering, waterleiding, elektra etc

[TheGhostInc]

CryptoNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:08:
Tijdens de bezichtiging is ons de vlekken op de platen wel opgevallen,maar dit zou volgens verkoper en makelaar oude schimmel zijn. Deze vlekken waren destijds ook kurkdroog ( huis bezichtigd tijdens warm weer ).

Alleen als de vlekken exact hetzelfde zijn als de lekkage nu is. De meeste daken van 30+ jaar oud hebben ergens wel een keer lekkage gehad. Dus oude vlekken zeggen niet echt iets.

Voor de rest is het nu bellen van een dakdekker.
Hier gaan speculeren over kosten zegt ook niks.

[pagani]

CryptoNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:44:
[...]


Asbest zit er ook nog tussen maar die haal ik zelf wel weg denk ik. Reserves waren er ruim, maar er waren helaas wel meer dingen die direct gefixt moesten worden, riolering, waterleiding, elektra etc

Als die platen geschroefd zijn en het is Nederland, ben je je bewust van de maximale 35 m2 die je zelf mag verwijderen?

De boetes en straffen op zelf aankloten met asbest zijn op zijn zachtst gezegd niet mild.

[CryptoNL]

pagani schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:51:
[...]

Als die platen geschroefd zijn en het is Nederland, ben je je bewust van de maximale 35 m2 die je zelf mag verwijderen?

De boetes en straffen op zelf aankloten met asbest zijn op zijn zachtst gezegd niet mild.

Zeker bewust van. Het is 8m2 per kant.

[Fe2O3]

Een ouderdomsclausule wil niet zeggen dat alles dan maar daarop geschoven kan worden.

Echter was hier al schimmel, en heb je een onderzoeksplicht dus het gebrek is niet verborgen.

Juiste stap? zsm onderzoeken waar het water vandaan komt, en, het oplossen. Misschien kan je nog eea bij je eigen opstal claimen (als het bijv. een nieuw defect is).

[HvdBent]

CryptoNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:44:
[...]


Asbest zit er ook nog tussen maar die haal ik zelf wel weg denk ik. Reserves waren er ruim, maar er waren helaas wel meer dingen die direct gefixt moesten worden, riolering, waterleiding, elektra etc

Asbest mag je zeker bij daken niet zelf verwijderen, dit gaat om grote hoeveelheden. Als het 1-2 plaatjes van een houthok zijn dan kan het nog, maar dit is te groots. Vraag even naar subsidie van de gemeente

[CryptoNL]

HvdBent schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 18:00:
[...]

Asbest mag je zeker bij daken niet zelf verwijderen, dit gaat om grote hoeveelheden. Als het 1-2 plaatjes van een houthok zijn dan kan het nog, maar dit is te groots. Vraag even naar subsidie van de gemeente

Hoe is dit te groot? Schuine kanten is 16m2. Wat er boven het plafond zit, dus boven de gipsplaten is niet bekend. Waar er nog meer asbest zit, ook niet bekend

[TheGhostInc]

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/asbest/asbestregels

Daar staan de regels, dan kun je het zelf inschatten.

[HvdBent]

Mijn inschatting is dat als er asbest zit dat het boven he gips gespijkerd tegen je balken zit. Gespijkerd asbest mag je niet zelf verwijderen. Ook zijn het waarschijnlijk grote platen die je niet zo maar makkelijk naar beneden krijgt en zagen snijden breken moet je niet doen.
Volgens de site kost het tussen de 850 en 1500 euro... en veel gemeenten hebben wel een potje om daar mee te helpen als je het niet zelf betalen kunt.
Ik kan uit de video weinig zien, maar ik denk dat je nokvorsen niet goed in het cement meer liggen, als dat zo is hoef je niet het hele dak te vervangen alleen de nokvorsen opnieuw laten metselen (stellen) en desnoods 1-2 nieuwe Ook dat hoeft niet veel te kosten (maar neem wel een vakman....)
Wij hebben ons dak laten herstellen 2 jaar geleden grote tussenwoning, alle pannen er af, nieuw dakbeschot, nieuwe riggels en panlatten oude pannen weer terug (ja pannen van 50 jaar oud kunnen nog best goed zijn die van ons zijn geglazuurd dan blijven ze langer goed dan betonnen of gebakken pannen zonder glazuur) en dat alles voor 1500 euro...Bij sommige lekkage kan ook de verzekering een deel van de kosten vergoeden, vraag dat vooral even na.

[CryptoNL]

HvdBent schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 18:48:
Mijn inschatting is dat als er asbest zit dat het boven he gips gespijkerd tegen je balken zit. Gespijkerd asbest mag je niet zelf verwijderen. Ook zijn het waarschijnlijk grote platen die je niet zo maar makkelijk naar beneden krijgt en zagen snijden breken moet je niet doen.
Volgens de site kost het tussen de 850 en 1500 euro... en veel gemeenten hebben wel een potje om daar mee te helpen als je het niet zelf betalen kunt.
Ik kan uit de video weinig zien, maar ik denk dat je nokvorsen niet goed in het cement meer liggen, als dat zo is hoef je niet het hele dak te vervangen alleen de nokvorsen opnieuw laten metselen (stellen) en desnoods 1-2 nieuwe Ook dat hoeft niet veel te kosten (maar neem wel een vakman....)
Wij hebben ons dak laten herstellen 2 jaar geleden grote tussenwoning, alle pannen er af, nieuw dakbeschot, nieuwe riggels en panlatten oude pannen weer terug (ja pannen van 50 jaar oud kunnen nog best goed zijn die van ons zijn geglazuurd dan blijven ze langer goed dan betonnen of gebakken pannen zonder glazuur) en dat alles voor 1500 euro...Bij sommige lekkage kan ook de verzekering een deel van de kosten vergoeden, vraag dat vooral even na.

Mijn neefje is dakdekker en komt vrijdag even inspectie doen

[daniel14]

pagani schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:51:
[...]

Als die platen geschroefd zijn en het is Nederland, ben je je bewust van de maximale 35 m2 die je zelf mag verwijderen?

De boetes en straffen op zelf aankloten met asbest zijn op zijn zachtst gezegd niet mild.

Dit geld voor golfplaten in een buitensituatie.

[Draakje5]

M.i. is hier dan sprake van misleiding.
De opmerking van de makelaar impliceert dat de verkopende partij iets gerepareerd heeft. Een lek wordt niet door kaboutertjes opgelost. Ouderdomsclausule of niet. Als verkopende partij aangeeft dat iets gefixt is en niet meer lekt, dan mag je daar ook van uit gaan.

[CryptoNL]

Offertes binnen;

Tijdelijke oplossing nokvorsten opnieuw in de cement etc 1000€

Nieuwe dakpannen keramisch 8000€

[Question Mark]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 00:31:
Nieuwe dakpannen keramisch 8000€

Inclusief alle bijkomende kosten? Ik neem aan dat je dan ook meteen het asbest laat afvoeren, en je dak van buitenaf isoleert.

[CryptoNL]

Question Mark schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:48:
[...]

Inclusief alle bijkomende kosten? Ik neem aan dat je dan ook meteen het asbest laat afvoeren, en je dak van buitenaf isoleert.

Afvoeren en nieuwe pannen, asbest trekt mijn neef gewoon zo los. Isoleren zit hier niet bij in.

[99ruud99]

Ik zou zeker als je asbest weghaalt isoleren.
Asbest mag dan wel rotspul zijn, het heeft toch een behoorlijke isolatiewaarde. Als je dit weg haalt kan het vies tegenvallen hoeveel isolatie er nog overblijft.
Gaat je neef ook meteen isoleren, gezien het dak dan toch al open ligt is dit relatief goedkoop.

[CryptoNL]

99ruud99 schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:52:
Ik zou zeker als je asbest weghaalt isoleren.
Asbest mag dan wel rotspul zijn, het heeft toch een behoorlijke isolatiewaarde. Als je dit weg haalt kan het vies tegenvallen hoeveel isolatie er nog overblijft.
Gaat je neef ook meteen isoleren, gezien het dak dan toch al open ligt is dit relatief goedkoop.

Is niet goedkoop. Alles moet opnieuw voorzien worden van tengellatten, balkjes en de isolatie zelf. Ruim 70m2

[99ruud99]

En je denkt dat dit niet nodig is als je geen isolatie doet en gewoon de asbest eruit trekt?
Ik denk persoonlijk dat het meeste kapot zal gaan tijdens verwijderen / reeds kapot is door de lekkages... dus dit gaat van kwaad naar erger. Dan zou ik de asbest laten zitten...
Asbest dat "stil" ligt doet niet zoveel, behalve brandvertragend zijn en isoleren.

ps - je was toch sowieso al van plan te isoleren?
Schuin dak aan de binnenzijde isoleren keuzes keuzes

Nu je het asbest weg haalt kan je makkelijk zelf kiezen wat je erin wilt steken... isoleren hoeft niet duur (glaswol / steenwol), maar dan heb je wel diepte nodig, of PIR als je weinig ruimte hebt.

[ Voor 32% gewijzigd door 99ruud99 op 24-01-2025 11:57 ]

[Rukapul]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 00:31:
Offertes binnen;

Tijdelijke oplossing nokvorsten opnieuw in de cement etc 1000€

Als je zelf het dak op kan/durft dan kun je ook wat Flexim halen en de nokvorsten zelf afsmeren.

[Snowhite0901]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:54:
[...]


Is niet goedkoop. Alles moet opnieuw voorzien worden van tengellatten, balkjes en de isolatie zelf. Ruim 70m2

CryptoNL schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:53:
[...]


Zeker bewust van. Het is 8m2 per kant.

wat is het nou?

[Tehh]

Snowhite0901 schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:59:
[...]


[...]

wat is het nou?

Niet de volledige oppervlakte hoeft asbest te bevatten. Laten we van dit topic niet weer een asbest-discussie-topic maken, dat is niet het probleem van de TS.

Als er nu geen geld is voor het vervangen van het hele dak dan zou ik alsnog gokken op reparatie. Bij oude dakpannen heb je goede kans dat ze na reparatie nog gewoon enkele decennia goed blijven. En dan ff doorsparen en over 10 jaar het hele dak vervangen + isoleren + dakkapel plaatsen etc. Nu nieuwe dakpannen doen en dan later isolatie blijft eigenlijk gewoon aankloten, isoleren van buiten geeft gewoon de beste resultaten én meer ruimte binnen.

[99ruud99]

Ik zou inderdaad voor reparatie opteren, zodra je dakpannen vervangt wil je ook rot hout / asbest vervangen.
Maar zodra je asbest vervangt wil je er meteen glaswol tegenaan gooien (ongeveer 10 euro per m2).
Ja, je zal dan wat extra werk hebben - maar dat is relatief eenvoudig werk dat je neef makkelijk kan doen.

[Question Mark]

Tehh schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 12:03:
[...]
Nu nieuwe dakpannen doen en dan later isolatie blijft eigenlijk gewoon aankloten, isoleren van buiten geeft gewoon de beste resultaten én meer ruimte binnen.

TS heeft al een ander topic lopen waarin hij aangeeft te willen isoleren.

Schuin dak aan de binnenzijde isoleren keuzes keuzes

De meest mooie optie is om dan toch direct van buitenaf te gaan isoleren. Een investering aan isolatiemateriaal gaat hoe dan ook gebeuren.

[vogelmans]

Question Mark schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 12:18:
[...]

TS heeft al een ander topic lopen waarin hij aangeeft te willen isoleren.

Schuin dak aan de binnenzijde isoleren keuzes keuzes

De meest mooie optie is om dan toch direct van buitenaf te gaan isoleren. Een investering aan isolatiemateriaal gaat hoe dan ook gebeuren.

Als er toch een nieuw dak op moet dan zou ik voor de dakisolatie subsidie aanvragen en beide in één keer doen, eventueel met een lening, die zijn er speciaal voor dit soort doeleinden (gunstige voorwaarden).
Goede dakisolatie bij oude huizen en de huidige energieprijzen heb je de investering er snel weer uit.

[pagani]

vogelmans schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 12:24:
[...]


Als er toch een nieuw dak op moet dan zou ik voor de dakisolatie subsidie aanvragen en beide in één keer doen, eventueel met een lening, die zijn er speciaal voor dit soort doeleinden (gunstige voorwaarden).
Goede dakisolatie bij oude huizen en de huidige energieprijzen heb je de investering er snel weer uit.

De ISDE subsidie is leuk, maar is er niet voor de consument. Feitelijk zijn de prijzen voor het laten isoleren (en dat is een subsidievoorwaarde) omhoog gegaan met het ISDE-bedrag. Buitenzijde isoleren is er niet goedkoper door geworden.

[ Voor 4% gewijzigd door pagani op 24-01-2025 12:39 ]

[No Hands]

Rukapul schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:56:
[...]

Als je zelf het dak op kan/durft dan kun je ook wat Flexim halen en de nokvorsten zelf afsmeren.

Flexim...

[Vliegvlug]

No Hands schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 13:09:
[...]

Flexim...

Als het puur voor tijdelijk is om te sparen voor volledige vervanging van het dak lijkt me er niets mis mee.

[Cyberpope]

Panzer_V schreef op dinsdag 21 januari 2025 @ 17:23:
Er zit een ouderdom clausule op. Richting verkopers kan je niks. Vergeet dat. Risico van het kopen van een oudere woning.

Dit is te gemakkelijk. Indien het een oude lekkage is die bewijsbaar verdoezeld is, kun je zeker een claim hebben naar de verkoper. Maar ja, ga dat maar bewijzen.

[Question Mark]

Cyberpope schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 14:15:
[...]


Dit is te gemakkelijk. Indien het een oude lekkage is die bewijsbaar verdoezeld is, kun je zeker een claim hebben naar de verkoper. Maar ja, ga dat maar bewijzen.

Los daarvan heeft TS een eigen onderzoeksplicht... Zeker bij een oude woning mét een ouderdomsclausule.. ier valt weining te claimen en moet TS de lastige keuze maken, waarbij het gewoon om een onvoorziende uitgave gaat.

[Cyberpope]

Question Mark schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 14:27:
[...]

Los daarvan heeft TS een eigen onderzoeksplicht... Zeker bij een oude woning mét een ouderdomsclausule.. ier valt weining te claimen en moet TS de lastige keuze maken, waarbij het gewoon om een onvoorziende uitgave gaat.

Zien en erna vragen (heeft TS gedaan) is deel van onderzoek. Claimen dat het oude schimmelvlekken zijn ipv een actuele lekkage is dan toch echt een stap verder.

[CryptoNL]

Snowhite0901 schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 11:59:
[...]


[...]

wat is het nou?

Binnenkant schuine dak waar we bij kunnen is 8m2 per kant. Deze kanten bevinden zich achter de berging.

Het dak aan de buitenkant is 70m2 totaal

[Sissors]

Question Mark schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 14:27:
[...]

Los daarvan heeft TS een eigen onderzoeksplicht... Zeker bij een oude woning mét een ouderdomsclausule.. ier valt weining te claimen en moet TS de lastige keuze maken, waarbij het gewoon om een onvoorziende uitgave gaat.

Maar hij heeft het toch onderzocht? Hij heeft uitgezocht hoe het is gekomen, en dat was opgelost. IIG, dat beweerde de vorig eigenaren.

Dan is het natuurlijk de vraag: Waren die eerlijk en dachten ze dat het opgelost was, of wisten ze prima dat er niks was gedaan en logen ze.

[No Hands]

Vliegvlug schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 13:40:
[...]

Als het puur voor tijdelijk is om te sparen voor volledige vervanging van het dak lijkt me er niets mis mee.

Dan nog is het een vreselijk spul om weer weg te halen.

[Sethro]

No Hands schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 18:40:
[...]


Dan nog is het een vreselijk spul om weer weg te halen.

Geniaal is het niet maar wel beter dan veel van de andere opties.

[Sethro]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 00:31:
Offertes binnen;

Tijdelijke oplossing nokvorsten opnieuw in de cement etc 1000€

Nieuwe dakpannen keramisch 8000€

Heb je al kunnen achterhalen waar de lekkage precies door komt?

Alle nokvorsten nieuw in cement zetten is al best een ingreep.

Lekkage komt meestal door opgewaaid/weggewaaid lood of een gebroken pan.

Als het cement slecht is dan is het geen reden voor een lekkage. De pannen zijn zo ontworpen dat het water altijd naar buiten loopt. En de rol van het cement is vooral het vastzetten van de nokvorsten en tegengaan van inwaaien.

[ Voor 9% gewijzigd door Sethro op 24-01-2025 19:08 ]

[CryptoNL]

Sethro schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 19:07:
[...]


Heb je al kunnen achterhalen waar de lekkage precies door komt?

Alle nokvorsten nieuw in cement zetten is al best een ingreep.

Lekkage komt meestal door opgewaaid/weggewaaid lood of een gebroken pan.

Als het cement slecht is dan is het geen reden voor een lekkage. De pannen zijn zo ontworpen dat het water altijd naar buiten loopt. En de rol van het cement is vooral het vastzetten van de nokvorsten en tegengaan van inwaaien.

Zeker weet ik dat. Al het cement is gebroken/gescheurd. Alle tussenstukken zeg maar. Daarnaast veel pannen die gaten hebben/gebroken zijn onder het mos wat erop zit.

[StevenK]

Ik lees niks over een aankoopkeuring, dus ik neem aan dat die niet heeft plaatsgevonden?

[CryptoNL]

StevenK schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 20:16:
Ik lees niks over een aankoopkeuring, dus ik neem aan dat die niet heeft plaatsgevonden?

Nope. Had ook geen zin want ouderdomsclausule en veel concurrentie op de woning

[StevenK]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 20:49:
[...]


Nope. Had ook geen zin want ouderdomsclausule en veel concurrentie op de woning

Juist die ouderdomsclausule zou een reden moeten zijn voor die aankoopkeuring, zodat je weet wat je - ongeveer - kunt verwachten. Nu loop je direct na de koop al vast in de situatie dat er een voor jou onverwacht probleem is waarvan je een uitdaging hebt met de kosten van het herstel.

Overigens sluit een ouderdomsclausule aansprakelijkheid op grond van bedrog, dus een gebrek dat weliswaar voor jou niet bekend was maar voor de verkoper wel, niet uit, maar als je dan geen aankoopkeuring hebt gedaan, zal je vordering bij een rechter stranden omdat je niet hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

[CryptoNL]

StevenK schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 21:14:
[...]

Juist die ouderdomsclausule zou een reden moeten zijn voor die aankoopkeuring, zodat je weet wat je - ongeveer - kunt verwachten. Nu loop je direct na de koop al vast in de situatie dat er een voor jou onverwacht probleem is waarvan je een uitdaging hebt met de kosten van het herstel.

Overigens sluit een ouderdomsclausule aansprakelijkheid op grond van bedrog, dus een gebrek dat weliswaar voor jou niet bekend was maar voor de verkoper wel, niet uit, maar als je dan geen aankoopkeuring hebt gedaan, zal je vordering bij een rechter stranden omdat je niet hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

Dan was de woning simpelweg naar de volgende gegaan. Is allemaal leuk voor de bühne keuringen etc maar bij woningen met veel concurrentie is dat volledig kansloos.

[Rukapul]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 20:05:
[...]


Zeker weet ik dat. Al het cement is gebroken/gescheurd. Alle tussenstukken zeg maar. Daarnaast veel pannen die gaten hebben/gebroken zijn onder het mos wat erop zit.

Een dergelijke toestand (nokvorst, mos, panschade) zou bij oppervlakkige beschouwing een waarschuwing vormen. In combinatie met de toestand binnen weet je dan eigenlijk wel genoeg.

[Sport_Life]

CryptoNL schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 21:33:
[...]


Dan was de woning simpelweg naar de volgende gegaan. Is allemaal leuk voor de bühne keuringen etc maar bij woningen met veel concurrentie is dat volledig kansloos.

Dat zegt hij niet.

Een aankoopkeuring krijg je er vaak wel doorheen,zeker bij oudere woningen. Als verkopers geen aankoopkeuring toestaan moeten er links en rechts wat alarmbellen afgaan. Met die aankoopkeuring had je aan je onderzoeksplicht gedaan. Een ouderdomsclausule dekt geen verborgen gebreken waarvan verkopers op de hoogte waren of logischerwijs hadden kunnen zijn.

Het is makkelijk praten achteraf natuurlijk, maar voor andere lezers dan

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 24-01-2025 22:17 ]

[redwing]

Die ouderdomsclausule voorkomt weliswaar dat je claims kunt maken op dingen in het huis die niet goed zijn, maar problemen waar de bewoners van af hebben moeten weten vallen daar niet onder. Als deze problemen dus duidelijk te zien zijn, kun je dit wel degelijk bij de vorige bewoners claimen.

[redwing]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 22:15:
[...]

Dat zegt hij niet.

Een aankoopkeuring krijg je er vaak wel doorheen,zeker bij oudere woningen. Als verkopers geen aankoopkeuring toestaan moeten er links en rechts wat alarmbellen afgaan. Met die aankoopkeuring had je aan je onderzoeksplicht gedaan. Een ouderdomsclausule dekt geen verborgen gebreken waarvan verkopers op de hoogte waren of logischerwijs hadden kunnen zijn.

Het is makkelijk praten achteraf natuurlijk, maar voor andere lezers dan

Als de verkopers een bod hebben zonder aankoopkeuring zullen ze die voor laten gaan. Zo werkt dat tegenwoordig nu eenmaal. En dat is vanuit de verkopers gezien ook logisch en die hebben het momenteel toch echt voor het zeggen.

[CryptoNL]

redwing schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 22:30:
[...]

Als de verkopers een bod hebben zonder aankoopkeuring zullen ze die voor laten gaan. Zo werkt dat tegenwoordig nu eenmaal. En dat is vanuit de verkopers gezien ook logisch en die hebben het momenteel toch echt voor het zeggen.

Precies. Er waren 3 kopers met hetzelfde bod.

[CryptoNL]

Bijkomende kostenpost; zonnepanelen moeten eraf en na de werkzaamheden er weer terug op.

Inmiddels offerte gezien van de buren. Iemand een idee of dit duur is?

- Leveren aanbrengen steiger over de gehele lengte vd woning
- Hydraulische lift
- 90m2 Kingspan Unidek 200mm
- 252m2 panlatten
- Leveren aanbrengen houten plank onderzijde dakplaten tbv gootbeugels
- Bestaande pannen transporteren en opnieuw dekken
- Verwijderen dakgoten gootbeugels en afvoeren
- Leveren aanbrengen gegalvaniseerde gootbeugels
- Leveren aanbrengen zinken dakgoten B44 op ambachtelijke wijze
- Leveren aanbrengen Renolit grijs zwart
- Leveren aanbrengen houtwerk voor de Renolit kunststof gevelbekleding

Prijs inclusief btw €27.000

Nu weet ik dat hier meer werkzaamheden bij staan die wij niet nu zouden laten uitvoeren maar ik heb het idee dat dit flink aan de prijs is

[KnoxNL]

Lijkt me ook fors aan de prijs.

Daarnaast: Kingspan Unidek is er in 2 varianten: Vloerisolatieplaten of voor PLATTE daken, wat beiden volgens mij bij jullie niet van toepassing is.

Voor hellende daken kom je uit op bv: https://www.kingspan.com/...laten/therma-tp10-renova/

Twijfel dus een beetje aan de kennis van de partij die deze offerte heeft gemaakt.
Zeker omdat ik hier verder niet heel veel verstand van heb maar met 1 google opdracht gevonden heb

Tevens zie ik hier niets staan over het asbest verhaal, tenzij je dat nog steeds zelf wilt doen (wat ik niet zou aanraden).

[ Voor 11% gewijzigd door KnoxNL op 26-01-2025 19:12 ]

[TweakGP]

CryptoNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 16:42:
Nu weet ik dat hier meer werkzaamheden bij staan die wij niet nu zouden laten uitvoeren maar ik heb het idee dat dit flink aan de prijs is

Dus eerst is het de schuld van iemand anders en met keuring had je niet kunnen kopen en nu is de offerte van iemand anders weer te hoog?

Wellicht gewoon je eigen verantwoording nemen en zelf wat offertes aanvragen dan?

[CryptoNL]

TweakGP schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:19:
[...]

Dus eerst is het de schuld van iemand anders en met keuring had je niet kunnen kopen en nu is de offerte van iemand anders weer te hoog?

Wellicht gewoon je eigen verantwoording nemen en zelf wat offertes aanvragen dan?

Ik weet niet wat je allemaal bazelt maar er klopt weinig van

[CryptoNL]

KnoxNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:11:
Lijkt me ook fors aan de prijs.

Daarnaast: Kingspan Unidek is er in 2 varianten: Vloerisolatieplaten of voor PLATTE daken, wat beiden volgens mij bij jullie niet van toepassing is.

Voor hellende daken kom je uit op bv: https://www.kingspan.com/...laten/therma-tp10-renova/

Twijfel dus een beetje aan de kennis van de partij die deze offerte heeft gemaakt.
Zeker omdat ik hier verder niet heel veel verstand van heb maar met 1 google opdracht gevonden heb

Tevens zie ik hier niets staan over het asbest verhaal, tenzij je dat nog steeds zelf wilt doen (wat ik niet zou aanraden).

Buren hebben volgens mij geen asbest daar zitten of inmiddels weggehaald, not sure

[Sissors]

Sport_Life schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 22:15:
[...]

Dat zegt hij niet.

Een aankoopkeuring krijg je er vaak wel doorheen,zeker bij oudere woningen. Als verkopers geen aankoopkeuring toestaan moeten er links en rechts wat alarmbellen afgaan. Met die aankoopkeuring had je aan je onderzoeksplicht gedaan. Een ouderdomsclausule dekt geen verborgen gebreken waarvan verkopers op de hoogte waren of logischerwijs hadden kunnen zijn.

Het is makkelijk praten achteraf natuurlijk, maar voor andere lezers dan

Maar hij heeft het toch onderzocht? Ik snap dit punt niet echt. Natuurlijk bij een ouderdomsclausule kan je wat dingen verwachten. Maar hij heeft zelf gezien dat er schimmel zat, en daar navraag over gedaan. Dan moet je gewoon ervan uit kunnen gaan dat er niet gelogen wordt. Als de vorige eigenaren hadden gezegd: "Tja nu je het zegt, was ons nog niet opgevallen, geen idee", dan had TS verder niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan als hij er niet mee verder was gegaan. Maar als hem glashard wordt verteld dat het is opgelost, dan hoeft hij toch niet het dak op om te checken of ze wel de waarheid spraken?.

[vogelmans]

CryptoNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 16:42:
Bijkomende kostenpost; zonnepanelen moeten eraf en na de werkzaamheden er weer terug op.

Inmiddels offerte gezien van de buren. Iemand een idee of dit duur is?

- Leveren aanbrengen steiger over de gehele lengte vd woning
- Hydraulische lift
- 90m2 Kingspan Unidek 200mm
- 252m2 panlatten
- Leveren aanbrengen houten plank onderzijde dakplaten tbv gootbeugels
- Bestaande pannen transporteren en opnieuw dekken
- Verwijderen dakgoten gootbeugels en afvoeren
- Leveren aanbrengen gegalvaniseerde gootbeugels
- Leveren aanbrengen zinken dakgoten B44 op ambachtelijke wijze
- Leveren aanbrengen Renolit grijs zwart
- Leveren aanbrengen houtwerk voor de Renolit kunststof gevelbekleding

Prijs inclusief btw €27.000

Nu weet ik dat hier meer werkzaamheden bij staan die wij niet nu zouden laten uitvoeren maar ik heb het idee dat dit flink aan de prijs is

Uitgaande van een complete 2 kapper met geïsoleerd dak is dit naar mijn mening een normale prijs.
Heel belangrijk (misschien wel allerbelangrijkst) is dat het een vertrouwde partij van goede naam is (hoe lang bestaat het bedrijf al?). Kijk ook naar de garantie op lekken en dergelijke.

[CryptoNL]

vogelmans schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:36:
[...]

Uitgaande van een complete 2 kapper met geïsoleerd dak is dit naar mijn mening een normale prijs.
Heel belangrijk (misschien wel allerbelangrijkst) is dat het een vertrouwde partij van goede naam is (hoe lang bestaat het bedrijf al?). Kijk ook naar de garantie op lekken en dergelijke.

Is een gerenommeerde partij hier uit de buurt,maar ik laat ons deel door mijn neefje doen. Scheelt zowat 50% op deze prijs

[vogelmans]

CryptoNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:37:
[...]


Is een gerenommeerde partij hier uit de buurt,maar ik laat ons deel door mijn neefje doen. Scheelt zowat 50% op deze prijs

Tja, daar kan een bedrijf natuurlijk nooit tegenop werken ervan uitgaande dat jouw neefje niet de volle mep rekent en jij ook nog een handje helpt...
Wel opletten dat alles mooi aansluit bij de buren zodat jullie geen trammelant krijgen bij eventuele lekkages en daar uitvolgende schade. Of gaan jullie zelf het hele dak (incl. buren) doen?

[CryptoNL]

vogelmans schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:42:
[...]

Tja, daar kan een bedrijf natuurlijk nooit tegenop werken ervan uitgaande dat jouw neefje niet de volle mep rekent en jij ook nog een handje helpt...
Wel opletten dat alles mooi aansluit bij de buren zodat jullie geen trammelant krijgen bij eventuele lekkages en daar uitvolgende schade. Of gaan jullie zelf het hele dak (incl. buren) doen?

Mijn neefje heeft ook een dakdekkersbedrijf en nee wij helpen niet mee. Het kan zo goedkoop, want handje contantje en familieprijs etc. Mijn neefje wil de buren ook doen, maar niet voor de prijs die wij betalen.

Navraag gedaan wat betreft de offerte van de dakdekker hierboven voor de werkzaamheden bij de buren. Dit bevat NIET het verwijderen van asbest, dat komt er nog bij en isoleren ook nog. Dan lijkt mij 27K erg prijzig, maar misschien vergis ik mij.

[KnoxNL]

Even voor de duidelijkheid:

Mijn reactie op de prijs in de offerte was gebaseerd op het feit dat dat ENKEL over het deel van de buren ging. Is dat correct?

[Sport_Life]

Sissors schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:33:
[...]

Maar hij heeft het toch onderzocht? Ik snap dit punt niet echt. Natuurlijk bij een ouderdomsclausule kan je wat dingen verwachten. Maar hij heeft zelf gezien dat er schimmel zat, en daar navraag over gedaan. Dan moet je gewoon ervan uit kunnen gaan dat er niet gelogen wordt. Als de vorige eigenaren hadden gezegd: "Tja nu je het zegt, was ons nog niet opgevallen, geen idee", dan had TS verder niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan als hij er niet mee verder was gegaan. Maar als hem glashard wordt verteld dat het is opgelost, dan hoeft hij toch niet het dak op om te checken of ze wel de waarheid spraken?.

Een bouwkundige keuring weegt bij de onderzoeksplicht veel zwaarder mee dan 'ik heb van de verkopers gehoord dat...'.
Tenzij het schriftelijk is vastgelegd kun je het lastig bewijzen.

[CryptoNL]

KnoxNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 20:11:
Even voor de duidelijkheid:

Mijn reactie op de prijs in de offerte was gebaseerd op het feit dat dat ENKEL over het deel van de buren ging. Is dat correct?

De offerte is enkel hun kant inderdaad

@Sport_Life Nogmaals zon keuring is allemaal leuk en aardig,maar totaal niet haalbaar bij woningen met veel concurrentie. Dan gaat hij naar een ander etc.

[KnoxNL]

CryptoNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 20:18:
[...]


De offerte is enkel hun kant inderdaad

@Sport_Life Nogmaals zon keuring is allemaal leuk en aardig,maar totaal niet haalbaar bij woningen met veel concurrentie. Dan gaat hij naar een ander etc.

Top.

Dan blijf ik bij mijn mening dat het echt veel te fors aan de prijs is @vogelmans

Fijn als je neef kan helpen!

[CryptoNL]

KnoxNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 20:23:
[...]

Top.

Dan blijf ik bij mijn mening dat het echt veel te fors aan de prijs is @vogelmans

Fijn als je neef kan helpen!

Dat was mijn gedachten dus ook. Ga nog wel aan die desbetreffende dakdekker vragen of hij de offerte kan specificeren want er staat enkel een totaalbedrag op

[KnoxNL]

CryptoNL schreef op zondag 26 januari 2025 @ 20:32:
[...]


Dat was mijn gedachten dus ook. Ga nog wel aan die desbetreffende dakdekker vragen of hij de offerte kan specificeren want er staat enkel een totaalbedrag op

Is dat nog nodig denk je? Ik neem aan dat je op je neef kunt/wilt vertrouwen?

Een goedkopere optie dan hem ga je toch niet vinden, als je vertrouwt op zijn werk

[vogelmans]

Kingspan unidek is volgens mij geïsoleerde dakplaat (het dak is dan dus wel meteen goed geïsoleerd). En 90m2 is een heel groot dak als het maar een helft van een 2 kapper is....
252m panlatten voor een helft lijkt mij ook behoorlijk veel.
Ik denk dat het een offerte voor de complete 2 kapper betreft anders is de prijs in ieder geval 50% te hoog.
Als de metrage van de nieuwe dakgoten op de offerte stond dan zou je het zeker weten. Overigens vreemd dat de metrage van de panlatten er wel op staat maar die van de zinken dakgoten niet.
Ik zou de dakgoten wel aan één stuk doen anders krijg je geheid problemen.

[Sissors]

Sport_Life schreef op zondag 26 januari 2025 @ 20:15:
[...]

Een bouwkundige keuring weegt bij de onderzoeksplicht veel zwaarder mee dan 'ik heb van de verkopers gehoord dat...'.
Tenzij het schriftelijk is vastgelegd kun je het lastig bewijzen.

En was het dan bij een bouwkundige keuring uberhaupt gevonden? Als in, was het van binnenuit te zien zonder dat er dingen open gemaakt hadden moeten worden? Want dat doen ze niet bij zo'n keuring, en ze gaan ook niet het dak op.

[Sport_Life]

Sissors schreef op maandag 27 januari 2025 @ 08:05:
[...]

En was het dan bij een bouwkundige keuring uberhaupt gevonden? Als in, was het van binnenuit te zien zonder dat er dingen open gemaakt hadden moeten worden? Want dat doen ze niet bij zo'n keuring, en ze gaan ook niet het dak op.

Dat is niet relevant voor de vraag of voldaan is aan de onderzoeksplicht op het moment dat verkopers aansprakelijk gesteld worden.

Punt is wel, ga je in zo'n geval moeite steken in het aansprakelijk stellen wat veel tijd kost en waarschijnlijk ook niet makkelijk zal zijn . Bij 20-30k zal het wel de moeite zijn, als een neef het kan repareren wellicht niet.

[Sissors]

Sport_Life schreef op maandag 27 januari 2025 @ 08:19:
[...]

Dat is niet relevant voor de vraag of voldaan is aan de onderzoeksplicht op het moment dat verkopers aansprakelijk gesteld worden.

Punt is wel, ga je in zo'n geval moeite steken in het aansprakelijk stellen wat veel tijd kost en waarschijnlijk ook niet makkelijk zal zijn . Bij 20-30k zal het wel de moeite zijn, als een neef het kan repareren wellicht niet.

Dus daadwerkelijk onderzoek doen naar het probleem is niet relevant voor het voldoen aan de onderzoeksplicht, maar een algemeen iets door een derde partij laten doen, ipv het zelf doen, waarbij het gegarandeerd niet gevonden was, is wel genoeg om aan je onderzoeksplicht te voldoen? En onjuiste informatie verstrekken bij directe vragen over de staat van de woning is geen breuk van mededelingsplicht? Ik vind het apart iig.

[ Voor 6% gewijzigd door Sissors op 27-01-2025 08:33 ]

[Sport_Life]

Sissors schreef op maandag 27 januari 2025 @ 08:32:
[...]

Dus daadwerkelijk onderzoek doen naar het probleem is niet relevant voor het voldoen aan de onderzoeksplicht, maar een algemeen iets door een derde partij laten doen, ipv het zelf doen, waarbij het gegarandeerd niet gevonden was, is wel genoeg om aan je onderzoeksplicht te voldoen? En onjuiste informatie verstrekken bij directe vragen over de staat van de woning is geen breuk van mededelingsplicht? Ik vind het apart iig.

Het punt is dat een mondelinge mededeling lastig te bewijzen valt . Dat kun je apart vinden .

Zie verder onderstaande reactie,waar ik op reageerde .

StevenK schreef op vrijdag 24 januari 2025 @ 21:14:
[...]

Juist die ouderdomsclausule zou een reden moeten zijn voor die aankoopkeuring, zodat je weet wat je - ongeveer - kunt verwachten. Nu loop je direct na de koop al vast in de situatie dat er een voor jou onverwacht probleem is waarvan je een uitdaging hebt met de kosten van het herstel.

Overigens sluit een ouderdomsclausule aansprakelijkheid op grond van bedrog, dus een gebrek dat weliswaar voor jou niet bekend was maar voor de verkoper wel, niet uit, maar als je dan geen aankoopkeuring hebt gedaan, zal je vordering bij een rechter stranden omdat je niet hebt voldaan aan je onderzoeksplicht.

[CryptoNL]

Demonteren en opnieuw monteren zonnepanelen €1000. Geen idee of dat duur is trouwens. Zelfde partij als die ze gelegd heeft

[Question Mark]

Sissors schreef op zondag 26 januari 2025 @ 19:33:
[...]

Maar hij heeft het toch onderzocht? Ik snap dit punt niet echt. Natuurlijk bij een ouderdomsclausule kan je wat dingen verwachten. Maar hij heeft zelf gezien dat er schimmel zat, en daar navraag over gedaan. Dan moet je gewoon ervan uit kunnen gaan dat er niet gelogen wordt. Als de vorige eigenaren hadden gezegd: "Tja nu je het zegt, was ons nog niet opgevallen, geen idee", dan had TS verder niet aan zijn onderzoeksplicht voldaan als hij er niet mee verder was gegaan. Maar als hem glashard wordt verteld dat het is opgelost, dan hoeft hij toch niet het dak op om te checken of ze wel de waarheid spraken?.

Punt is met name óf de bewoners het hadden kunnen weten... Toen TS het huis bekeek, was alles kurkdroog, en is er aangegeven dat het "oude" schimmel was (wat technisch ook klopt). TS heeft geen verder onderzoek gedaan naar de evt. reparaties, en heeft afgezien van een aankoopkeuring. Dan wordt het een lastig verhaal om te verhalen...

[CryptoNL]

Question Mark schreef op maandag 27 januari 2025 @ 10:55:
[...]

Punt is met name óf de bewoners het hadden kunnen weten... Toen TS het huis bekeek, was alles kurkdroog, en is er aangegeven dat het "oude" schimmel was (wat technisch ook klopt). TS heeft geen verder onderzoek gedaan naar de evt. reparaties, en heeft afgezien van een aankoopkeuring. Dan wordt het een lastig verhaal om te verhalen...

De vraag is natuurlijk altijd tot hoe ver moet je gaan qua onderzoek? Kopers zijn over het algemeen niet bouwkundig onderlegd uiteraard. Wat is redelijk en billijk? Ik denk dat de makelaar gewoon open kaart had moeten spelen, dan hadden we alsnog een keuring kunnen laten doen bij wijze van spreken.

Daarnaast was een keuring uitgesloten, vanwege de hoge interesse in de woning en daar wordt in dit soort gevallen misbruik van gemaakt, want dat weet de verkoper en ook de makelaar. Oftewel je hebt geen poot om op te staan hoe je het draait of keert.

We dwalen overigens wel af

[TweakGP]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 11:05:
[...]
We dwalen overigens wel af

Daar begon je toch zelf mee met je vraag bij wie je het kon claimen?

[CryptoNL]

TweakGP schreef op maandag 27 januari 2025 @ 11:39:
[...]

Daar begon je toch zelf mee met je vraag bij wie je het kon claimen?

Eens maar dat was niet de hoofdvraag, excuses mocht dat niet duidelijk zijn

[redwing]

Question Mark schreef op maandag 27 januari 2025 @ 10:55:
[...]

Punt is met name óf de bewoners het hadden kunnen weten... Toen TS het huis bekeek, was alles kurkdroog, en is er aangegeven dat het "oude" schimmel was (wat technisch ook klopt). TS heeft geen verder onderzoek gedaan naar de evt. reparaties, en heeft afgezien van een aankoopkeuring. Dan wordt het een lastig verhaal om te verhalen...

Hoe kan het dat de vorige bewoners hier niet van wisten als het zo snel en zo duidelijk boven water komt? Het lijkt me in dit geval niet zo heel moeilijk om te laten zien dat de vorige bewoners hier wel van af hadden moeten weten. En dan hebben ze dus bewust gelogen dat het om een oude schade gaat die al opgelost is.

In dit geval is er specifiek naar de schimmel gevraagd en daarmee heb je dus al aan je onderzoeksplicht voldaan. Daarbij hadden de vorige bewoners dit sowieso al gewoon moeten melden.

[redwing]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 11:40:
[...]


Eens maar dat was niet de hoofdvraag, excuses mocht dat niet duidelijk zijn

Dat was mij iig ook niet zo duidelijk, omdat het me wat het dak zelf betreft wel duidelijk is wat er nu gedaan moet worden; Iemand het dak na laten kijken en laten repareren. En bij die reparatie bij voorkeur het asbest gelijk weg laten halen. En aangezien je neefje dat kon doen voor een meer dan schappelijke prijs zie ik niet in wat we daar nog aan toe kunnen voegen

Ik zou daarbij wel gelijk het hele dak doen en niet alleen de daadwerkelijke lekkage oplossen omdat het dan wachten is op de volgende lekkage, aangezien je aangeeft dat het dak gewoon op is.

[CryptoNL]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 11:42:
[...]

Hoe kan het dat de vorige bewoners hier niet van wisten als het zo snel en zo duidelijk boven water komt? Het lijkt me in dit geval niet zo heel moeilijk om te laten zien dat de vorige bewoners hier wel van af hadden moeten weten. En dan hebben ze dus bewust gelogen dat het om een oude schade gaat die al opgelost is.

In dit geval is er specifiek naar de schimmel gevraagd en daarmee heb je dus al aan je onderzoeksplicht voldaan. Daarbij hadden de vorige bewoners dit sowieso al gewoon moeten melden.

Probleem is hoe ga ik het bewijzen dat ze het wist?

[redwing]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 11:59:
[...]


Probleem is hoe ga ik het bewijzen dat ze het wist?

Als ik naar jouw filmpjes kijk en de schimmel die er zit, moeten ze wel met een heel goed verhaal komen willen ze kunnen ontkennen dat ze dit wisten. Of het moet zijn dat dit op een plek zit waar je maar amper bij kunt komen, maar als dit enigszins bereikbaar is, kan het niet anders dan dat ze dit wisten.

[vogelmans]

Misschien zijn er dak/nokpannen beschadigd bij het leggen van de zonnepanelen, zal niet de 1e keer zijn.
Ook hebben we nu 2 hele natte regenseizoenen achter elkaar waardoor e.e.a. is verergerd.

[CryptoNL]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 12:09:
[...]

Als ik naar jouw filmpjes kijk en de schimmel die er zit, moeten ze wel met een heel goed verhaal komen willen ze kunnen ontkennen dat ze dit wisten. Of het moet zijn dat dit op een plek zit waar je maar amper bij kunt komen, maar als dit enigszins bereikbaar is, kan het niet anders dan dat ze dit wisten.

Sterker nog dit was de speelkamer van haar dochter dus die werd dagelijks gebruikt.

Stel ik ga een dakinspectie laten doen dus officieel met een rapport. En stel dat bedrijf zegt dit zit er al jaren en dit moet verkoper geweten hebben, zou dat voldoende zijn om je recht te halen? Zij kunnen immers wel aantonen hoe lang zoiets al speelt etc.

[CryptoNL]

vogelmans schreef op maandag 27 januari 2025 @ 13:08:
Misschien zijn er dak/nokpannen beschadigd bij het leggen van de zonnepanelen, zal niet de 1e keer zijn.
Ook hebben we nu 2 hele natte regenseizoenen achter elkaar waardoor e.e.a. is verergerd.

Panelen liggen er net pas op. Platen waren al beschimmeld etc voordat die panelen erop gingen. Panelen hebben wij vorige maand pas laten leggen namelijk

[redwing]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 13:25:
[...]


Sterker nog dit was de speelkamer van haar dochter dus die werd dagelijks gebruikt.

Stel ik ga een dakinspectie laten doen dus officieel met een rapport. En stel dat bedrijf zegt dit zit er al jaren en dit moet verkoper geweten hebben, zou dat voldoende zijn om je recht te halen? Zij kunnen immers wel aantonen hoe lang zoiets al speelt etc.

Uiteindelijk is het altijd maar de vraag wat een rechter er van vindt, maar ik zou zeggen dat je zelfs zonder inspectie-rapport dit er wel door moet krijgen. Het gaat om lekkage met schimmelvlekken op een goed zichtbare plek en je hebt er ook nog naar gevraagd tijdens de bezichtiging. Hoe veel duidelijker wil je het hebben zou ik zeggen. Heb je toevallig rechtsbijstand, want dan zou ik het daar gewoon voor leggen.

[CryptoNL]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 13:57:
[...]

Uiteindelijk is het altijd maar de vraag wat een rechter er van vindt, maar ik zou zeggen dat je zelfs zonder inspectie-rapport dit er wel door moet krijgen. Het gaat om lekkage met schimmelvlekken op een goed zichtbare plek en je hebt er ook nog naar gevraagd tijdens de bezichtiging. Hoe veel duidelijker wil je het hebben zou ik zeggen. Heb je toevallig rechtsbijstand, want dan zou ik het daar gewoon voor leggen.

Nee die hebben we niet meer, vanwege het feit dat bij claims hoger dan 2500 euro ze je niet kunnen helpen. Dit hebben we reeds eerder meegemaakt helaas met een ongeval. Hier gaat het duidelijk om een fors hoger bedrag. Ben wel aan het kijken wie ik hiervoor wel zou kunnen benaderen. Juridisch loket is ook geen optie meer, aangezien die enkel helpen bij een laag inkomen begreep ik.

[Wolly]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 10:23:
Demonteren en opnieuw monteren zonnepanelen €1000. Geen idee of dat duur is trouwens. Zelfde partij als die ze gelegd heeft

Dat is goedkoop. Ik heb wel eens offertes gezien dat het 250 euro per paneel was op een plat dak.

[Wolly]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 13:57:
[...]

Uiteindelijk is het altijd maar de vraag wat een rechter er van vindt, maar ik zou zeggen dat je zelfs zonder inspectie-rapport dit er wel door moet krijgen. Het gaat om lekkage met schimmelvlekken op een goed zichtbare plek en je hebt er ook nog naar gevraagd tijdens de bezichtiging. Hoe veel duidelijker wil je het hebben zou ik zeggen. Heb je toevallig rechtsbijstand, want dan zou ik het daar gewoon voor leggen.

Het was bij de bezichtiging al duidelijk dat er iets niet klopt. Koper heeft hier verder geen enkele expert naar laten kijken en heeft hiermee dus een groot risico genomen en dit in de koopprijs mee laten wegen.

Bij de bezichtiging was het ook kurkdroog, dat is een bewijs dat er destijds inderdaad geen lekkage was.

Dit had de koper natuurlijk ook kunnen zien:

Al het cement is gebroken/gescheurd. Alle tussenstukken zeg maar. Daarnaast veel pannen die gaten hebben/gebroken zijn onder het mos wat erop zit.

[ Voor 10% gewijzigd door Wolly op 27-01-2025 14:09 ]

[CryptoNL]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:08:
[...]


Het was bij de bezichtiging al duidelijk dat er iets niet klopt. Koper heeft hier verder geen enkele expert naar laten kijken en heeft hiermee dus een groot risico genomen en dit in de koopprijs mee laten wegen.

Bij de bezichtiging was het ook kurkdroog, dat is een bewijs dat er destijds inderdaad geen lekkage was.

Dit had de koper natuurlijk ook kunnen zien:

[...]

Moet hier even op inhaken. Dat het droog was is natuurlijk omdat het tijdens de bezichtiging in die week mooi weer was. Dat is geen reden lijkt mij. Wij willen er alsnog iemand naar laten kijken, sterker nog dat zijn wij al aan het doen en NEE je kan dat niet in de koopprijs meewegen, want dan gaat de woning naar een ander, iets met concurrentie etc.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:08:
[...]


Het was bij de bezichtiging al duidelijk dat er iets niet klopt. Koper heeft hier verder geen enkele expert naar laten kijken en heeft hiermee dus een groot risico genomen en dit in de koopprijs mee laten wegen.

Bij de bezichtiging was het ook kurkdroog, dat is een bewijs dat er destijds inderdaad geen lekkage was.

Dit had de koper natuurlijk ook kunnen zien:

[...]

Ik durf te wedden dat als het een weekje buiten droog is, dat die plekken ook weer kurkdroog zijn. Dat bewijst dus helemaal niets.

De verkoper heeft een meldingsplicht en dit is iets dat daar onder valt. En dan kan de verkoper dus niet gaan zeggen dat het probleem opgelost is zonder dat ie er iets aan gedaan heeft. Een onderzoeksplicht betekent niet dat je alles wat de verkoper zegt via een expert moet gaan laten controleren.
Oftewel als die verkoper zegt dat het een oud probleem is dat nu opgelost is, mag je daar ook van uit gaan. Nu blijkt dat dat niet zo is, kun je die verkoper daar prima op aanspreken en voor aansprakelijk stellen. En dan verwacht ik niet dat er 27k neergeteld moet worden om het hele dak te vernieuwen, maar het deel dat minimaal nodig is om het weer goed waterdicht te maken wel.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:08:
[...]
Dit had de koper natuurlijk ook kunnen zien:

[...]

Ja, dus als het ergens anders was gaan lekken had ie pech gehad. Maar een actieve lekkage die er al zat voordat het huis verkocht werd, had gewoon gemeld moeten worden.

[Wolly]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:12:
[...]


Moet hier even op inhaken. Dat het droog was is natuurlijk omdat het tijdens de bezichtiging in die week mooi weer was. Dat is geen reden lijkt mij. Wij willen er alsnog iemand naar laten kijken, sterker nog dat zijn wij al aan het doen en NEE je kan dat niet in de koopprijs meewegen, want dan gaat de woning naar een ander, iets met concurrentie etc.

Bezichtiging, dikke schimmelplekken maar droog. Verkoper zegt "Oude schimmel", dit klopt inderdaad met het feit dat het 'kurk'droog is.

Als verkoper doe je dan verder onderzoek, je bekijkt het dak (waar dus gebroken tegels en cement weg is) en je weet dan normaliter dat er groot onderhoud nodig is.

En natuurlijk kan je dat in de koopprijs meewegen. Het hele argument dat kan niet en een bouwkundige keuring kan ook niet want dan gaat hij naar een ander' is een bewuste aanvaarding van grote risico´s door de koper.

[Wolly]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:15:
[...]

Ja, dus als het ergens anders was gaan lekken had ie pech gehad. Maar een actieve lekkage die er al zat voordat het huis verkocht werd, had gewoon gemeld moeten worden.

Verkoper heeft gezegt ´Het is oude schimmel´. Ik lees nergens dat er een actieve lekkage was en tijdens de bezichtiging was alles kurkdroog wat ook niet wijst op een actieve lekkage.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:20:
[...]


Verkoper heeft gezegt ´Het is oude schimmel´. Ik lees nergens dat er een actieve lekkage was en tijdens de bezichtiging was alles kurkdroog wat ook niet wijst op een actieve lekkage.

Zodra het niet regent is het droog, zodra het regent is het nat. Ik weet niet wat jij als actieve lekkage ziet, maar bij mij is dat toch echt als het gaat lekken zodra er water bij komt.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:18:
[...]
En natuurlijk kan je dat in de koopprijs meewegen. Het hele argument dat kan niet en een bouwkundige keuring kan ook niet want dan gaat hij naar een ander' is een bewuste aanvaarding van grote risico´s door de koper.

Dat kun je inderdaad wel meenemen. Het zorgt er wel voor dat je geen huis zult krijgen, maar je hebt gelijk dat het wel kan.

[Wolly]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:22:
[...]

Zodra het niet regent is het droog, zodra het regent is het nat.

Bewijs het maar. Misschien was het destijds niet meer aan het lekken en is het later weer begonnen.

Heeft de koper doorgevraagd over deze schimmel? Wanneer is het 'gerepareerd'? Wat is er precies gedaan? Waarom zijn de dakpannen gebroken en is het cement overal stuk? Lijken mij essentiele vragen als je een bak schimmel ziet.

[ment0]

Een makelaar gaat never nooit open kaart spelen.
Het is niet je vriend, het is iemand die zoveel mogelijk winst wilt halen door de verkoopprijs hoog te houden.
"Zou ik moeten navragen..", "Daar weet ik momenteel niks over", "Ben ik niet mee bekend" etc.
Allemaal omwegen om bepaalde vragen niet te moeten beantwoorden.

Bij een van de huizen die we waren kijken (die we uiteindelijk ook gekocht hebben, lol), stond de zwarte schimmel over de muren van de badkamer en nog op andere plekken. Toen de makelaar vroeg wat we ervan vonden, gaf ik aan dat er wel best wat schimmel was.. "Schimmel?? In welke kamer" Grapjas.

[redwing]

Wolly schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:24:
[...]
Bewijs het maar. Misschien was het destijds niet meer aan het lekken en is het later weer begonnen.

Er zit schimmel en er loopt precies op die plekken water en dat ook nog eens zo snel. In dit geval mogen de verkopers juist bewijzen dat ze het echt hadden opgelost. Zo niet is er bewijs genoeg dat het een lekkage is die er al heel lang zat.

Heeft de koper doorgevraagd over deze schimmel? Wanneer is het 'gerepareerd'? Wat is er precies gedaan? Waarom zijn de dakpannen gebroken en is het cement overal stuk? Lijken mij essentiele vragen als je een bak schimmel ziet.

Mij niet, gezien de huidige markt zou het voor mij voldoende zijn als het dicht is. Dat het dak vervangen moet worden neem je natuurlijk wel mee, maar als het dak dicht is, is dat ook iets wat je een jaartje later kunt doen.

Wat je hier vergeet is dat de verkoper een meldingsplicht heeft. Het zou wat anders zijn als TS hier kwam klagen dat ie zijn dak binnenkort moet vervangen omdat die zo slecht is. Dat is iets dat ie vooraf had kunnen weten. Alleen een lekkage moet gewoon gemeldt worden door de verkopers.

[Wolly]

redwing schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:39:
[...]

Er zit schimmel en er loopt precies op die plekken water en dat ook nog eens zo snel. In dit geval mogen de verkopers juist bewijzen dat ze het echt hadden opgelost. Zo niet is er bewijs genoeg dat het een lekkage is die er al heel lang zat.

[...]

Mij niet, gezien de huidige markt zou het voor mij voldoende zijn als het dicht is. Dat het dak vervangen moet worden neem je natuurlijk wel mee, maar als het dak dicht is, is dat ook iets wat je een jaartje later kunt doen.

Wat je hier vergeet is dat de verkoper een meldingsplicht heeft. Het zou wat anders zijn als TS hier kwam klagen dat ie zijn dak binnenkort moet vervangen omdat die zo slecht is. Dat is iets dat ie vooraf had kunnen weten. Alleen een lekkage moet gewoon gemeldt worden door de verkopers.

Ik vergeet niet dat er een meldingsplicht is, maar nogmaals als het niet lekt valt er niets te melden. En de huidige markt ontslaat je echt niet van het grondig doorvragen bij mogelijke gebreken, er wordt nu net gedaan alsof je als koper wordt gedwongen om een huis te kopen en dat is toch echt onzin.

Ik vergat wel nog te melden, naast de zichtbare bak schimmel en de schade aan het dak is er ook nog de ouderdomsclausule. Je kan moeilijk met droge ogen beweren dat die drie zaken geen enorme red flag zijn. Juist daarom wordt van de koper verwacht dat deze grondig onderzoek doet, zeker met een ouderdomsclausule wat naar ik begrijp het enige is wat op schrift staat.

[vogelmans]

CryptoNL schreef op maandag 27 januari 2025 @ 13:30:
[...]


Panelen liggen er net pas op. Platen waren al beschimmeld etc voordat die panelen erop gingen. Panelen hebben wij vorige maand pas laten leggen namelijk

Als de panelen er recent zijn opgelegd op de kant waar het lekt dan heb je al helemaal geen poot om op te staan. Bij een eventuele rechtszaak gaan de partijen de schuld op elkaar schuiven, dat wordt een gebed zonder eind.
Ik zou gewoon subsidie voor dakisolatie aanvragen en de neef snel een nieuw dak laten leggen. Misschien geeft de partij die de panelen oorspronkelijk hebben gelegd nog wat coulance om de panelen eraf en erop te laten leggen. De onkosten ga je dan binnen 10 jaar terug verdienen.

[CryptoNL]

vogelmans schreef op maandag 27 januari 2025 @ 14:52:
[...]

Als de panelen er recent zijn opgelegd op de kant waar het lekt dan heb je al helemaal geen poot om op te staan. Bij een eventuele rechtszaak gaan de partijen de schuld op elkaar schuiven, dat wordt een gebed zonder eind.
Ik zou gewoon subsidie voor dakisolatie aanvragen en de neef snel een nieuw dak laten leggen. Misschien geeft de partij die de panelen oorspronkelijk hebben gelegd nog wat coulance om de panelen eraf en erop te laten leggen. De onkosten ga je dan binnen 10 jaar terug verdienen.

Panelen liggen daar niet. Het dak lekt bovenop dus bij de nokvorsten.

@Wolly Dus wij hadden met de bezichtiging het dak op gemoeten om het te controleren? De lekkage zit bovenop het dak dus waar de schuine kanten samenkomen oftewel in de nokvorsten