VvE bestuur wil elektrisch verwarmen (COP = 1) verplichten

[J0ey]

Ik heb 2 jaar terug een appartement in een kleinschalig appartementencomplex gekocht en gerenoveerd. Het laatste jaar is gebleken dat de collectieve rookgasafvoer vervangen moet worden. De VvE heeft hiervoor geen geld gereserveerd waardoor de kosten per appartement ca. €3.250 worden. Het is nu erg urgent geworden omdat installateurs in principe niet meer aan de cv-ketels mogen werken. Voor de volledigheid: elke bewoner heeft een eigen cv-ketel. Vervangen van de collectieve rookgasafvoer geeft minimale overlast voor bewoners, de werkzaamheden zijn in een dag afgerond waarna het weer minimaal 20 jaar mee kan.

Het recent aangestelde 2-persoons VvE bestuur ziet dit als geld weggooien omdat gas niet de toekomst is. Hun voorkeur is om de collectieve rookgasafvoer niet te vervangen en op korte termijn allemaal elektrisch te gaan verwarmen, bijvoorbeeld met infrarood of elektrische vloerverwarming in combinatie met infraroodpanelen (COP = 1). Dit is voor zover ik kan vinden een extreem slecht idee, maar na een verhaal vol onjuistheden heeft het bestuur een aantal bewoners enthousiast weten te maken.

Ik heb meerdere keren geprobeerd aan te tonen dat:

• De energiekosten veel hoger zullen worden
• Er een door elke bewoner zelf te regelen grote verbouwing nodig is die veel overlast gaat geven en veel duurder is dan het vervangen van de collectieve rookgasafvoer
• Dit niet duurzaam is ondanks dat je van het gas af gaat
• Dit niet is toegestaan als hoofdverwarming
• In de buurt nieuwbouwappartementen nog steeds met gas cv-ketel worden opgeleverd
• Er privé een collectief probleem opgelost moet worden, met alle risico's van dien

Daarnaast zijn de appartementen niet goed geïsoleerd (energielabel C) en hebben 3 buitenmuren dus de vraag is of dit überhaupt gaat werken. Mijn indruk is dat het bestuur de materie en impact niet begrijpt/wil begrijpen en de bewoners de valse indruk geeft dat dit een goede optie is. Elektrisch verwarmen wordt nu verder onderzocht door het bestuur nadat al mijn bezwaren en zorgen zijn weggewuifd. Duurzame opties zoals een warmtepomp zijn voor zover ik heb kunnen achterhalen niet mogelijk en/of veel duurder.

Ik vraag me nu af wat de beste vervolgstappen zijn. Belangrijk lijkt me om in ieder geval de bewoners correct te informeren over elektrisch verwarmen, is dit iets voor een onafhankelijke energieadviseur? Overig advies en informatie is uiteraard ook erg welkom.

[remco_k]

Dus de Vve stuurt hiermee indirect aan op een ieder voor zich oplossing. Niet meer hun probleem, afgeschoven. Lekker handig. Not.
Dat is op zich niet heel erg, als iedereen dan maar niet op COP=1 gaat verwarmen, maar als voorbeeld allemaal een Airco (=lucht/lucht warmtepomp) ophangen voor verwarming (en koeling). SWW kan je dan met een boiler doen (COP=1) of een warmtepomp boiler (=lucht/water warmtepomp). Laatst genoemde en de airco zijn grofweg een factor 4 zuiniger dan de COP=1 apparaten voor dezelfde warmte. De wpb is wat trager dan een cop=1 boiler. De airco is rete snel met koelen en verwarmen.

Ik zou in ieder geval alles in het werk stellen om iedereen goed duidelijk te maken dat COP=1 verwarming prima werkt. Maar een bar slecht idee is.

[ Voor 13% gewijzigd door remco_k op 09-09-2023 14:57 ]

[Joris748]

Kijk eens of er energiecollectieven en/of duurzaamheidsadviseurs zijn binnen je gemeente. Jij gaat je medebewoners niet overtuigen, iemand anders misschien wel.

[SinergyX]

En hoe zit het met warm water? infrarood of vloerverwarming gaat jou geen warme douche geven.

Heeft jouw gemeente geen adviseurs, of lijst met adviseurs, die je kan inschakelen?

[StevenK]

Het bestuur kan helemaal niets verplichten, dit zijn beslissingen voor de vergadering.

Niet investeren in een nieuwe rookgasafvoer vind ik gezien het vooruitzicht dat je toch zult moeten stoppen met stoken op zich niet heel vreemd, *maar* ik zou dan wel verwachten dat deVVE meteen doorpakt en kijkt hoe warmtepomp oplossingen en isolatie van de buitenschil gefaciliteerd kunnen worden.

Dat er geen geld is, is overigens geen excuus, want de VVE (de leden dus) zijn wettelijk verplicht voor die reserves te zorgen.

[D-dark]

Meest simpele zou zijn collectief de cv’s eruit.
Warmtepompen op het dak en via de oude rookgasvoer naar de appartementen leiden.

Wel even een investering. Maar voor elektrische vloerverwarming moet de vloer ook open.

[Sport_Life]

Lekker bestuur dan. Om eenmalig 3250 te besparen moet straks ieder jaar 2700 extra betaald worden om de boel warm te houden.

Even door de bank genomen berekening: Warmtepomp verbruikt zo'n 3000kwh voor een klein appartement, dat x4 = 12000 kwh = 4.800 euro minus 2100 verbruik gas = 2700..

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 09-09-2023 15:50 ]

[Rukapul]

Als ratio niet werkt:
• kun je met een offerte voor een rookgasafvoer komen die significant lager uitkomt?
• kun je het nog een tijd uitzitten met de bestaande afvoer en een bevriende CV monteur voor onderhoud?

Eerste punt haalt de angel er voor flink wat leden potentieel uit.

Tweede punt is egoïstisch maar geeft je de kans om anderen het voortouw te laten nemen (en op de evt blaren te laten zitten) en op een toekomstige vergadering een voorstel ter stemming in te brengen.

[sdk1985]

De COP van IR lijkt me niet heel relevant aangezien je dan primair jezelf verwarmt in plaats van ongericht de hele ruimte. Met andere woorden je hebt niet evenveel energie nodig om jezelf even warm te voelen.

Dat gezegd hebbende je kunt het bestuur verzoeken om een vergadering te organiseren. Afhankelijk van je regelement kan dit met 10% steun en moet het dan binnen 1 maand.

Kosten technisch zou ik vooral een rekensom maken wat het kost om die CV ketel te vervangen voor de voorgestelde alternatieven. Wanneer je dit laat doen, net als dat je het rookkanaal laat uitvoeren en niet zelf gaat doen, kan dat aardig oplopen. Laat daar eens een offerte van maken. Dan kun je dat voorleggen in de vergadering. Probeer ook eens extra offertes aan te vragen voor de benodigde renovatie.

[NicoHF]

Aparte oplossing van het bestuur, duidelijk een geval van onkunde.
Als ze dit al zo verkloten vraag ik mij af of ze wel geschikt zijn voor de andere taken.
Ik zou mij daar niet prettig bij voelen met zo een bestuur

[twain4me]

ze kunnen dit niet beslissen dat moet via een stemming, het mag in bepaalde gevallen trouwens met stemming ook niet, omdat je niet zomaar kan beslissen dat benodigd onderhoud niet wordt gedaan.het is bijna dagelijks dat rechters de vloer aanvegen met dergelijke beslissingen. veel mensen denken dat het een absolute democratie is (meeste stemmen gelden) maar het bestuur moet zorgdragen dat er rekening wordt gehouden met minderheden (bv mensen die met een lekkend dak zitten) Aangezien dit een noodzakelijk onderdeel van het pand is (straks hebben mensen geen verwarming) mag dat dus waarschijnlijk gewoon niet. maar je weet dat soort dingen nooit zeker dus zorg dat jij de feiten op een rijtje hebt en andere gaat overtuigen van de domheid van het plan.

voorbeeldje


in 1 m3 gas zit in de praktijk ongeveer evenveel energie (warmte) als in ~8 kWh Elektriciteit

dus als je op dit moment 800m3 gebruikt zal dat 6400kWh worden voor dezelfde manier van stoken , omdat vraag gestuurd wat makkelijker is met cop1 en de voordelen van een infrarood paneel zullen de meeste mensen op iets van 5000kWh uitkomen.

als we dan uitgaan van gemiddelde energie prijzen
gas 1,30€ en Elektra 0,40€

kom je voor gas uit op 800* 1,30 = 1040 €/jaar
of 5000*0,4 = 2000 €/Jaar (en dat is dus voor de mensen die het goed doen)

een warmtepomp met cop 4 zou dan dus (6400/4) * 0,40 zijn = 640 euro

(zelf uitrekenen voor eigen situatie)

het handje vol mensen wat cop1 werkend heeft zonder failliet te gaan vertrouwd op de rest warmte van de buren maarja als het hele gebouw cop1 aan het verwarmen zal er weinig rest warmte zijn omdat iedereen gaat proberen de termostaat lager te zetten dan die van de buren (al dan niet bewust)

[hoevenpe]

Heb je rechtsbijstand, wellicht een idee om die in te schakelen.

Het bestuur zal een juridisch traject niet leuk vinden, ze kunnen individuele bewoners niet een grootschalige verbouwing (vloerverwarming) opdringen.

[Nielson]

Is de elektrische installatie sowieso voorbereid op de hogere vraag? Vaak zijn (oudere) appartementen slechts uitgerust met een vrij beperkte enkelfase aansluiting en is het niet zo eenvoudig deze te upgraden naar een zwaardere aansluiting. Helemaal als je ook nog de netbeheerder nodig bent, die hebben het best wel druk de laatste tijd.

[chrisborst]

@J0ey
Heb je meer technische details van de rookgasafvoer die er nu zit? Want weet je zeker dat het een collectief kanaal is?
Ik heb in onze VVE in 2020 alle rookgaskanalen laten vervangen met Easyliner. Huidige kanaal kon blijven zitten, inwendig hebben ze een kunsthars mantel aangebracht.
Moderne ketels kunnen ook via een 60mm kanaal hun rookgas afvoeren, dus met een nieuw flexibel kanaal kan je mogelijk ook de ketel aansluiten. Vaak is een collectief kanaal best groot, dus kan je zo'n buis makkelijk erdoor trekken.
Eventueel zou je ook kunnen verkennen of je door dit kanaal de koellijnen van een warmtepomp kan laten lopen.

ps; zoek nog even goed uit wat precies in de splitsingsakte staat, daar staat precies wat van jou is en wat van de VVE. Verder heb je denk ik 2/3 van de stemmen nodig voor zo'n grootte beslissing.

[ Voor 7% gewijzigd door chrisborst op 10-09-2023 11:05 ]

[wibblemoo]

Die rookgaskanalen zijn volgens de splitsingsakte algemeen en dus valt onderhoud onder de VVE? De CV ketels zo te lezen niet, dan kan dat niet betekenen dat de VVE kan bepalen hoe jij je woning dient te verwarmen.

Zou hetzelfde zijn dat ze de hoofd-riolering afsluiten en per heden een hudo buiten aanbieden want goedkoper in onderhoud.

[Shadowhawk00]

Zorg dat je voor de volgende ALV een goed helder sluitend verhaal hebt. En breng dit aan het begin van de vergadering in. Ze mogen ingekomen stukken niet weigeren.
Als je een beheerder hebt vooraf aangeven dat je dit op de agenda wilt en jou stuk ook vooraf doorsturen, dan gaat het argument maar dit is nieuw niet meer op.

Simpel rekenvoorbeeld geven. Het is vrij makkelijk te beargumenteren dat 1M3 gas ruim 9kwh aan verwarming opleverd. en dat 1M3 gas veel goedkoper is dan 9kwh.
Dus dan word het verhaal heel simple, als je dit doet gaat iedereen minimaal het dubbele krijgen aan rekening om te verwarmen. Dus het wel doen van de rookgas kanalen bespaard iedereen veel geld aan nieuwe installaties en bespaard in de toekomst X bedrag per jaar.

Dan kan het bestuur hoog en laag springen maar als je de mensen gewoon een dikke worst voor houd die vele 1000en euros scheelt dan gaan ze echt niet tegen je stemmen.

Nog even los ervan dat met een gestoorde energierekening die iedereen ziet aankomen je appartement bijna overkoopbaar kan worden. Niemand zit te wachten op een energierekening die 2-3x hoger is dan je zou verwachten. Angst om met een onverkoopbaar appartement te zitten is ook altijd een goede om op in te spelen.

[ Voor 14% gewijzigd door Shadowhawk00 op 10-09-2023 11:43 ]

[Illusion]

Shadowhawk00 schreef op zondag 10 september 2023 @ 11:40:
Zorg dat je voor de volgende ALV een goed helder sluitend verhaal hebt. En breng dit aan het begin van de vergadering in. Ze mogen ingekomen stukken niet weigeren.
….

Lees de statuten hoe lang van te voren stukken ingebracht moeten worden, en houd je aan die termijn.

Ik heb als VVE-bestuurslid meermaals stukken geweigerd die niet conform statuten 2 weken vantevoren zijn ingediend.

[Tazzios]

Als vervolgstap zou ik denken aan

Passieve route

• Wacht het resultaat van het onderzoek af.
• Indien de meerderheid van de eigenaren er mee akkoord gaat het besluit ongeldig laten verklaring door de rechtbank omdat elektrisch verwarmen niet mag

Actieve route

• Bewoners correct informeren
• Scenarios uitrekenen, kijken wat wel mogelijk is
• Nieuwe ALV aanvragen (zie je akte). Dan hoef je geen jaar te wachten
• Voorstellen onafhankelijke partij het te laten onderzoeken.

[ Voor 7% gewijzigd door Tazzios op 10-09-2023 13:09 ]

[ericplan]

Nadeel van de huidige wetgeving is dat je bent overgeleverd aan de installateursmaffia. Een bekende landelijke speler weigert nieuwe ketels te plaatsen zonder inspectie van de rookgasafvoer. Ze werken samen met bedrijf X dat een camera-inspectie kan uitvoeren. Uiteraard vindt bedrijf X wat bij de inspectie en datzelfde bedrijf X kan voor jou een liner aanbrengen. Pas daarna wil de ketelboer weer langskomen. Koppelverkoop en een slager die z’n eigen vlees keurt.

[ericplan]

Overigens zitten wij in zo’n zelfde situatie met als complicerende factor beschermd stadsgezicht en zeer dichte bebouwing om ons heen.

Wat betreft besluitvorming speelt ook nog mee dat dit niet voor iedere bewoner op hetzelfde moment speelt. Iemand die twee jaar geleden net z’n ketel heeft vervangen heeft dat probleem niet en is ook niet van plan geld uit te geven.

[Anoniem: 39993]

Veel belangrijker is je mede-leden informeren en mee krijgen. Dan kan het tweekoppig bestuur gewoon de wens van de ALV gaan uitvoeren. Het bestuur heeft niet eens stemrecht als bestuur. De bestuurders hebben gewoon hun stemrecht als eigenaar, net als iedere andere eigenaar.

Het bestuur kan best een voorkeur hebben voor blauw, maar als de ALV rood kiest dan wordt het rood.

[J0ey]

Hartelijk dank voor de vele reacties, wordt erg gewaardeerd!

Ik zie dat mijn gemeente inderdaad een energieloket heeft, dat lijkt me een goed punt om te starten. Die kunnen in ieder geval onafhankelijk bevestigen dat dit een erg slecht idee is. Daarnaast kunnen ze ook informatie geven over opties die wel duurzaam zijn, zoals er hier al enkele zijn genoemd.

Overigens begrijp ik dat het bestuur alleen elektrisch verwarmen niet kan verplichten, maar het gaat om een appartementencomplex met 7 appartementen. Er hoeven dus maar 2 bewoners overgehaald te worden om een meerderheid van 4 te krijgen. Als de collectieve rookgasafvoer niet vervangen wordt met als advies over te stappen op elektrisch verwarmen gaat het enorm lastig worden om zelf wat anders te regelen.

Het vervangen van de collectieve rookgasafvoer is geen ideale oplossing, maar het is voor zover ik zie wel de beste oplossing, tenzij er draagvlak en mogelijkheid is voor een duurzame oplossing.

@twain4me
Duidelijk verhaal en precies de reden dat ik nu actie aan het ondernemen ben. Het voelt alsof dit er nooit doorheen kan komen, maar die zekerheid heb ik niet voor zover ik nu kan inschatten.

Ik kwam op ongeveer dezelfde uitkomst qua kosten, goed om te weten dat dit inderdaad een realistische inschatting is.

@Nielson
Alle appartementen zijn standaard voorzien van een 1-fase aansluiting en sommige hebben zelfs nog een ouderwetse stoppenkast. Ik ga er inderdaad vanuit dat de hoofdaansluiting van het gebouw niet is berekend op de extra belasting.

@chrisborst
Ja, er is een uitgebreide inspectie van de rookgasafvoer gedaan. Het gaat om een concentrisch CLV-systeem op basis van onderdruk. Dit moet voor HR-ketels (die er trouwens al op aangesloten zijn) worden veranderd naar een systeem met overdruk. Er zijn 2 strangen in het gebouw (op een zijn 4 appartementen aangesloten, op de ander 3) die beide een lichte verspringing hebben waardoor het niet mogelijk is om een stugge buis recht naar beneden te laten gaan. De huidige offerte beschrijft het monteren van een nieuw Burgerhout Multiflex CLV-systeem in de bestaande rookgasafvoer, dus dat is een andere techniek dan die bij jullie is toegepast. Hoeveel heeft dit bij jullie ongeveer gekost?

Zie m.b.t. de splitsingsakte het antwoord hieronder.

@wibblemoo
Die zijn inderdaad opgenomen in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke gedeelten. De CV-ketels zijn privé-eigendom. Ik neem aan dat het met genoeg stemmen mogelijk is om de rookgasafvoer uit de splitsingsakte te halen, of werkt dat niet zo makkelijk?

@Shadowhawk00 / @Illusion
Goede info om mee te nemen voor een volgende ALV, bedankt!

[YakuzA]

Sowieso is het handig om even te kijken wat voor soort meerderheid nodig is voor dit soort stemming op de ALV:
https://www.nederlandvve....emverhoudingen-in-de-vve/

Voor dit soort dingen kan het best zijn dat er een 80% voor moet stemmen ed.

[ Voor 20% gewijzigd door YakuzA op 10-09-2023 17:22 ]

[ericplan]

@J0ey Wat voor eisen stelt die renovatie aan je eigen CV-ketel? Ik neem aan dat VR-ketels niet zijn toegestaan, maar kan iedere HR-ketel overweg met een kunststof rookgasafvoer? Daar zit mogelijk een addertje.
Verder is het misschien zinnig om bij de bewoners te informeren naar het huidige gasverbruik. Het typische kenmerk van appartementen is dat je voor elkaar stookt. Maar het complicerende is dat je vrijwel nooit weet hoeveel gas je gebruikt voor koken en douchen.
Wij zijn aardgasvrij en stoken met Adax elektrische radiatoren. Ik houd het verbruik bij en dat is niet echt schokkend. Dat komt natuurlijk ook omdat het geen grote appartementen zijn. Als je cijfers wil, stuur maar een dm.
Het meest lastige is eigenlijk het tijdpad. Degene die nu z’n ketel moet vervangen heeft een probleem, degene die dat recent gedaan heeft heeft heel andere belangen.
Misschien dat cop=1 radiatoren, geen cv, een redelijke interim-oplossing zou kunnen zijn om te zorgen dat de VvE op dezelfde tijdlijn komt. De investering is beperkt, zo’n radiator kost niets. Met warmtepompen en vloerverwarming zit je al snel een factor 10 hoger in investering.

[chrisborst]

J0ey schreef op zondag 10 september 2023 @ 16:41:
@chrisborst
Ja, er is een uitgebreide inspectie van de rookgasafvoer gedaan. Het gaat om een concentrisch CLV-systeem op basis van onderdruk. Dit moet voor HR-ketels (die er trouwens al op aangesloten zijn) worden veranderd naar een systeem met overdruk. Er zijn 2 strangen in het gebouw (op een zijn 4 appartementen aangesloten, op de ander 3) die beide een lichte verspringing hebben waardoor het niet mogelijk is om een stugge buis recht naar beneden te laten gaan. De huidige offerte beschrijft het monteren van een nieuw Burgerhout Multiflex CLV-systeem in de bestaande rookgasafvoer, dus dat is een andere techniek dan die bij jullie is toegepast. Hoeveel heeft dit bij jullie ongeveer gekost?

Zie m.b.t. de splitsingsakte het antwoord hieronder.

@wibblemoo
Die zijn inderdaad opgenomen in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke gedeelten. De CV-ketels zijn privé-eigendom. Ik neem aan dat het met genoeg stemmen mogelijk is om de rookgasafvoer uit de splitsingsakte te halen, of werkt dat niet zo makkelijk?

Bij ons heeft het € 1050 per appartement gekost. Wij hebben ook naar het Burgerhout systeem gekeken, maar de levensduur is even lang als dat van de ketel. Dus dan zit je over 15 jaar met hetzelfde probleem.

ps; splisingsacte aanpassen is erg duur, iedereen met instemmen en de bank ook. Dan naar de notaris. Maar op de ALV kan je wel een besluit nemen om iets individueel te laten betalen of collectief als iedereen het daar mee eens is.

[ericplan]

Eigenlijk zou iedere VvE naar een MJVP moeten, een Meerjaren Verwarminsplan. Dat zou duidelijk maken waar je naartoe werkt en welke investeringen er op enig moment nodig zijn.
De huidige structuur binnen een VvE is daar momenteel niet op ingericht.

[wibblemoo]

J0ey schreef op zondag 10 september 2023 @ 16:41:
Hartelijk dank voor de vele reacties, wordt erg gewaardeerd!

@wibblemoo
Die zijn inderdaad opgenomen in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke gedeelten. De CV-ketels zijn privé-eigendom. Ik neem aan dat het met genoeg stemmen mogelijk is om de rookgasafvoer uit de splitsingsakte te halen, of werkt dat niet zo makkelijk?

Dat kan, maar aanpassing de akte moet per notaris én heeft 9/10 keer toestemming van de hypotheeknemer nodig. Niet zo makkelijk dus

[ Voor 7% gewijzigd door wibblemoo op 10-09-2023 17:25 ]

[Dennism]

Daarnaast is het mogelijk ook niet handig om een gezamenlijke rookafvoer uit het pakket aan zaken te halen waar de VVE als geheel over gaat.

Je wil dat soort kosten immers op planmatige wijze beheren, en niet dat ineens wanneer de ketel van bewoner B versleten is ineens tegen niet voorziene kosten aanlopen als bewoner A omdat de rookgas afvoer op dat moment 'ineens' vervangen moet worden omdat een installateur dat nodig acht en anders de werkzaamheden voor B niet wil doen.

[ Voor 54% gewijzigd door Dennism op 10-09-2023 19:50 ]

[Shadowhawk00]

ericplan schreef op zondag 10 september 2023 @ 17:17:
Eigenlijk zou iedere VvE naar een MJVP moeten, een Meerjaren Verwarminsplan. Dat zou duidelijk maken waar je naartoe werkt en welke investeringen er op enig moment nodig zijn.
De huidige structuur binnen een VvE is daar momenteel niet op ingericht.

Dit hoort gewoon bij MJOP, bovendien zijn alle woningen in nederland gewoon uitgerust met een werkende verwarming. Zeker bij appartementen zijn dingen als warmtepomp niet zo handig te installeren omdat je gewoon niet handig de buitenunit aan de gevel kan hangen.

Zolang de overheid geen nieuwe regels gaat bedenken voor het verwarmen van appartementen zou ik daar niet te veel aan sleutelen eigenlijk.

[ericplan]

@Shadowhawk00 Niet mee eens. Zoals bij ts, maar ook bij ons, is de rga een gemeenschappelijk iets, terwijl de ketel individueel is. Met een MJVP kan je zorgen dat de besluitvorming over verwarming synchroon komt te lopen met het MJOP. Dat is nu de grootste bottleneck. In ons complex zijn drie appartementen van het gas, de acht overige appartementen hebben cv-ketels met leeftijden variërend van twee tot 15 jaar.
Hoe we in 2040, de datum die Amsterdam zich heeft gesteld voor aardgasvrij , moeten verwarmen is niet duidelijk. Individuele warmtepomp (zowel L/L als L/W) is vrijwel onmogelijk, centrale warmtepomp zou misschien kunnen, maar daar moet je dan naartoe werken met aanpassen individuele installaties. En anders wordt het all-electric met cop=1 als enig alternatief.

[ Voor 5% gewijzigd door ericplan op 10-09-2023 20:20 . Reden: Link ]

[alex3305]

Nadat ik dit topic gelezen heb, zit ik hier eigenlijk al de hele dag mee in mijn hoofd. Ik denk namelijk, zoals @Shadowhawk00, dat dit niet zomaar mag. Ik denk (aanname) dat in de splitsingsakte waarschijnlijk zo is bepaald dat er een gezamenlijke rookgasafvoer (eventueel met erfdienstbaarheid) aanwezig is, waar de individuele installaties op aangesloten kunnen worden. Deze splitsingsakte mag niet zomaar aangepast worden. Ongeacht wat het bestuur of de vergadering daarvan vindt. Alleen bij een notaris wanneer alle eigenaren het eens zijn voor zover ik weet. Het bestuur is daarnaast verantwoordelijk voor behoorlijk bestuur en onderhoud, inclusief alle daaronder vallende technische installaties.

Als dit niet in de splitsingsakte opgenomen is dan denk ik nog steeds niet dat dit mag. Je kunt namelijk niet iemand zijn/haar nutsvoorziening zomaar onklaar maken. Dat houdt natuurlijk nooit stand.

[ericplan]

Interessant leesvoer van de Rijksoverheid: https://www.rijksoverheid...oeren+in+woongebouwen.pdf

[TheGhostInc]

J0ey schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 14:23:
Het laatste jaar is gebleken dat de collectieve rookgasafvoer vervangen moet worden. De VvE heeft hiervoor geen geld gereserveerd waardoor de kosten per appartement ca. €3.250 worden. Het is nu erg urgent geworden omdat installateurs in principe niet meer aan de cv-ketels mogen werken. Voor de volledigheid: elke bewoner heeft een eigen cv-ketel. Vervangen van de collectieve rookgasafvoer geeft minimale overlast voor bewoners, de werkzaamheden zijn in een dag afgerond waarna het weer minimaal 20 jaar mee kan.

Ik lees tussen de regels door dat jij net zo goed jouw voorkeur probeert te pushen.
€3.250x7 appartementen is €22.750.
Ik hoop toch echt dat ze daarvoor meer dan een dagje bezig zijn en hoeveel werk er in de appartementen nodig is kan ook fors zijn. Moeten de ketels van de muur omdat er geen werkruimte is? Moet de schacht open?
Je poetst nu 'even' €150/jaar aan kosten voor de rookgasafvoer weg. Dat zijn een hoop kWh-tjes!

Ik heb zelf jaren in een VvE gezeten als Technische Commissie en er is maar 1 optie:
De verschillende opties naast elkaar zetten met een uitwerking van de kosten. Maar daarbij moet je wel een eerlijk plaatje maken en (veel belangrijker) accepteren dat 'jouw keuze' het mogelijk niet wordt.
Wij hadden af en toe ook mauwers, miepers en zeurders, maar als de opties (met offertes) zwart op wit stonden, dan kon iedereen gewoon een keus maken. En natuurlijk had het bestuur een advies of voorkeur, maar de vergadering beslist.

Maar vanuit de heup schieten op zo'n plan heeft weinig zin.

[Shadowhawk00]

ericplan schreef op zondag 10 september 2023 @ 20:18:
@Shadowhawk00 Niet mee eens. Zoals bij ts, maar ook bij ons, is de rga een gemeenschappelijk iets, terwijl de ketel individueel is. Met een MJVP kan je zorgen dat de besluitvorming over verwarming synchroon komt te lopen met het MJOP. Dat is nu de grootste bottleneck. In ons complex zijn drie appartementen van het gas, de acht overige appartementen hebben cv-ketels met leeftijden variërend van twee tot 15 jaar.
Hoe we in 2040, de datum die Amsterdam zich heeft gesteld voor aardgasvrij , moeten verwarmen is niet duidelijk. Individuele warmtepomp (zowel L/L als L/W) is vrijwel onmogelijk, centrale warmtepomp zou misschien kunnen, maar daar moet je dan naartoe werken met aanpassen individuele installaties. En anders wordt het all-electric met cop=1 als enig alternatief.

Ik ben ook tijd bestuur geweest in een VVE met gemeenschappelijke rookkanelen, wat wij deden was dat eigenaren het kanaal meteen vervingen ( er gingen individuele kanalen door 1 hoofd kanaal ) en daar dan subsidie van de VVE voor kregen.
Leuk dat Amsterdam gasvrij wil zijn maar met een appartement word dat gewoon erg lastig, gezamelijke warmtepomp is best een gedoe want hoe ga je de kosten verdelen?
En ja als je in een gemeente woont die een plan heeft om gas af te sluiten voor haar bewoners over X jaar dan moet je een plan hebben daarvoor. Maar gelukkig hebben veel gemeenten niet dat soort plannen zonder dat er gekeken wordt hoe en wat.

[Erwin_83]

Of voorstellen dat de appartementen van de bestuurders een jaartje proef draaien met hun cop1 plan. Kan je na dat jaar eens kijken naar de energierekening, benieuwd of ze het dan nog steeds zo'n goed idee vinden.

Gasloos gaan is wel een goed plan voor de toekomst, maar niet op deze manier.

[ericplan]

Erwin_83 schreef op maandag 11 september 2023 @ 13:11:
Of voorstellen dat de appartementen van de bestuurders een jaartje proef draaien met hun cop1 plan. Kan je na dat jaar eens kijken naar de energierekening, benieuwd of ze het dan nog steeds zo'n goed idee vinden.

Gasloos gaan is wel een goed plan voor de toekomst, maar niet op deze manier.

Dat zou erg mee kunnen vallen. Appartementen zijn meestal niet zo groot, hebben meestal geen laadpunt voor een elektrische auto en delen mee in de warmte van de buren.
Vorig stookseizoen bij mij kwam uit op 891 kWh of 0,4 kWh/graaddag. Alle radiatoren zijn bemeterd met mid-gecertificeerde kWh-meters.

[Erwin_83]

ericplan schreef op maandag 11 september 2023 @ 13:19:
[...]

Dat zou erg mee kunnen vallen. Appartementen zijn meestal niet zo groot, hebben meestal geen laadpunt voor een elektrische auto en delen mee in de warmte van de buren.
Vorig stookseizoen bij mij kwam uit op 891 kWh of 0,4 kWh/graaddag. Alle radiatoren zijn bemeterd met mid-gecertificeerde kWh-meters.

De warmte van de buren valt ook weg als ze het plan doorzetten. Gezien de hele VVE van 7 woningen. En gezien het kleinschalige, hebben de woningen veel gevel/dak oppervlak in verhouding.

(Niet helemaal ter vergelijking, maar met een tussenwoning verbruik ik 1800 kWh voor de warmtepomp en een binnentemperatuur van 20 a 22 graden, inclusief sww.)

En nu ik aan sww denk, heeft het VVE bestuur daar al aan gedacht als de cv ketel weg is?

Een dikke 3 fase doorstroom verwarming of een warmtepomp boiler? Of lekker koud douchen ?

[ Voor 22% gewijzigd door Erwin_83 op 11-09-2023 14:27 ]

[DataGhost]

Erwin_83 schreef op maandag 11 september 2023 @ 14:24:
[...]


De warmte van de buren valt ook weg als ze het plan doorzetten. Gezien de hele VVE van 7 woningen. En gezien het kleinschalige, hebben de woningen veel gevel/dak oppervlak in verhouding.

Ja, maar het punt is dat als de buren nog traditioneel blijven stoken, dan zou het best kunnen zijn dat de bestuurders niet zoveel merken van hun eigen setup. Ik heb ook een tijd in een tussenappartement gewoond en toen heb ik gewoon drie jaar lang de thermostaat op 16 graden gehad en daarmee helemaal niet hoeven stoken. Alleen voor de douche. Dus zolang de warmte van de buren niet wegvalt blijft hun energierekening laag en dan heb je nog een gevaarlijker situatie: ze hebben "bewijs" dat het nog goedkoper is ook!

[Erwin_83]

DataGhost schreef op maandag 11 september 2023 @ 14:28:
[...]

Ja, maar het punt is dat als de buren nog traditioneel blijven stoken, dan zou het best kunnen zijn dat de bestuurders niet zoveel merken van hun eigen setup. Ik heb ook een tijd in een tussenappartement gewoond en toen heb ik gewoon drie jaar lang de thermostaat op 16 graden gehad en daarmee helemaal niet hoeven stoken. Alleen voor de douche. Dus zolang de warmte van de buren niet wegvalt blijft hun energierekening laag en dan heb je nog een gevaarlijker situatie: ze hebben "bewijs" dat het nog goedkoper is ook!

Ja zo. Ja dat vertekend de boel wel in hun voordeel. Totdat iedereen over is.

[KNed]

Gewoon een gat in je gevel boren en gebruik maken van een privé rookkanaal ipv een collectieve? Dan kan je lekker door blijven stoken!

[Tazzios]

KNed schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:23:
Gewoon een gat in je de gevel boren en gebruik maken van een privé rookkanaal ipv een collectieve? Dan kan je lekker door blijven stoken!

Fixed!
Maar misschien inderdaad ook een reëel alternatief.

[PolarBear]

KNed schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:23:
Gewoon een gat in je gevel boren en gebruik maken van een privé rookkanaal ipv een collectieve? Dan kan je lekker door blijven stoken!

Dat gaat overigens ook niet zomaar, de regels voor rookgasafvoeren zijn strenger geworden. Zo moet je x meter boven de verdieping uitkomen etc. Even een pijpje naar buiten voldoet niet aan de regels.

[haakjesluiten]

Hoe is jullie daksituatie? Ik zou kijken of het mogelijk is of je goedkeuring kan krijgen van je vve om daar een WP neer te zetten eventueel met 4 zonnepanelen.

[paQ]

haakjesluiten schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:39:
Hoe is jullie daksituatie? Ik zou kijken of het mogelijk is of je goedkeuring kan krijgen van je vve om daar een WP neer te zetten eventueel met 4 zonnepanelen.

En dan?
7 warmtepompen?

[haakjesluiten]

Idealiter maar als de rest graag met cop1 gaat stoken zit je zelf iig goed

[paQ]

haakjesluiten schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:55:
Idealiter maar als de rest graag met cop1 gaat stoken zit je zelf iig goed

En de bewoners van de bovenste etage iig elk geval niet

[mr_evil08]

Heeft de VVE ook al onderzocht naar een warmtepomp oplossing?
Of airco,s ? de buitenunit kan prima op het dak via de serviceschacht.

COP 1 verwarmen kan sowieso niet zomaar, in appartementen is vaak geen 3 fase aanwezig.
Een VVE kan dit niet verplichten zonder eerst een degelijk onderzoek te doen naar alle optie,s.

[ Voor 41% gewijzigd door mr_evil08 op 12-09-2023 09:22 ]

[mr_evil08]

paQ schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:53:
[...]

En dan?
7 warmtepompen?

Er bestaan ook systemen waarbij het achter 1 grote buitenunit kan.

[ericplan]

KNed schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:23:
Gewoon een gat in je gevel boren en gebruik maken van een privé rookkanaal ipv een collectieve? Dan kan je lekker door blijven stoken!

En vervolgens door het bestuur gesommeerd worden om de gevel in oorspronkelijke staat terug te brengen. Want die gevel is van de VvE, niet van jou.

mr_evil08 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:23:
[...]

Er bestaan ook systemen waarbij het achter 1 grote buitenunit kan.

Grote unit = meer lawaai. Nog lastiger plaatsen

[ Voor 23% gewijzigd door ericplan op 12-09-2023 09:26 ]

[paQ]

mr_evil08 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:23:
[...]

Er bestaan ook systemen waarbij het achter 1 grote buitenunit kan.

Zeker, alleen maak je dan je eigen (kleine) centrale blokverwarming. Ik denk dat je je kapot schrikt van de eerste offerte Sowieso moet er nog ruimte zijn voor het verdeelsysteem en bovendien moet het afgiftesysteem geschikt zijn (of worden gemaakt) in de appartementen.
En dan zit je nog met je SWW.

@J0ey Wellicht kun je voor jezelf een berekening maken met gas > kWh kostenberekening, nog los van alle individuele aanpassingen / aanschaffen die bij iedereen daar nog bovenop komen.
Als je dat voor nog 1 of 2 buren zo doet, komt men wellicht tot inzicht dat 3250 euro nu vs (zoals al werd geopperd) elk jaar 2500 aan extra elektra om zo 1400 euro gas te besparen, misschien toch de beste optie is.

En dat is allemaal nog maar mits jullie huisinstallaties daar wel voor geschikt zijn.

_{ik verwarm de slaapkamers en badkamer allemaal COP1. Als alles aan gaat op een koude avond, dan trekt dat behoorlijk wat Amperes.}

[ Voor 39% gewijzigd door paQ op 12-09-2023 09:36 ]

[ericplan]

@mr_evil08 Denk dat geen enkele VvE een plan heeft, de CV-ketel is individueel. En vervanging loopt nooit synchroon.

[KNed]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:25:
[...]

En vervolgens door het bestuur gesommeerd worden om de gevel in oorspronkelijke staat terug te brengen. Want die gevel is van de VvE, niet van jou.

Lastig verhaal, een VvE kan je toch ook niet zomaar verplichten om duizenden euro's aan een alternatieve verwarming te moeten gaan uitgeven?

[ericplan]

KNed schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:32:
[...]
Lastig verhaal, een VvE kan je toch ook niet zomaar verplichten om duizenden euro's aan een alternatieve verwarming te moeten gaan uitgeven?

Als de kozijnen rot zijn en de VvE besluit tot vervanging over te gaan moet je ook dokken, ook al vind jij het wel meevallen.
Elektrische verwarming is in aanschaf super goedkoop en flexibel. Alleen in exploitatie duurder, waarbij de vraag hoeveel duurder.

[paQ]

D'r wordt soms gedaan of gedacht dat 'de VvE' een baas is die zaken kan opleggen. De VvE zijn gewoon de eigenaren samen. Het bestuur heeft tot op zekere hoogte een mandaat. Een slot vervangen, kapotte deur, gewoon zaken waarvoor een overleg / vergadering / stemming onnodig is.
Dat er een bestuur is die het op zijn heupen heeft gekregen door wat clickbait verhalen dat IR panelen de heilige graal zijn in besparing en van het gas af is onhandig. Vraag eens hoe ze zich gaan wassen.

[mr_evil08]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:25:
[...]

Grote unit = meer lawaai. Nog lastiger plaatsen

Dat is onwaar, een unit op het dak kan wel degelijk stil zijn mits juist geplaatst door een echte professional met kennis van zaken.

[ Voor 8% gewijzigd door mr_evil08 op 12-09-2023 10:29 ]

[mr_evil08]

paQ schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:41:
D'r wordt soms gedaan of gedacht dat 'de VvE' een baas is die zaken kan opleggen. De VvE zijn gewoon de eigenaren samen. Het bestuur heeft tot op zekere hoogte een mandaat. Een slot vervangen, kapotte deur, gewoon zaken waarvoor een overleg / vergadering / stemming onnodig is.
Dat er een bestuur is die het op zijn heupen heeft gekregen door wat clickbait verhalen dat IR panelen de heilige graal zijn in besparing en van het gas af is onhandig. Vraag eens hoe ze zich gaan wassen.

En er zijn ook genoeg mensen die niet tegen IR panelen kunnen, gevoelige huid enzo.

[sjakie66]

PolarBear schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:38:
[...]

Dat gaat overigens ook niet zomaar, de regels voor rookgasafvoeren zijn strenger geworden. Zo moet je x meter boven de verdieping uitkomen etc. Even een pijpje naar buiten voldoet niet aan de regels.

Daarnaast is de buitenkant van je appartement van de VVE en niet van jezelf. Dus kan dat alleen met toestemming van de vergadering.

[paQ]

Wellicht is het sowieso een non-issue als een dergelijk besluit bijv 75 voor / 25 tegen wordt genomen als je daarmee min of meer 'onteigend' wordt van je warmtevoorziening waar @alex3305 ook op doelt, en kun je zoiets nietig laten verklaren.
Of de VVE nou besluit om af te zien van vervanging rookkanalen, dan wel de kanalen voor iets anders wil inzetten, of bijv zou 'besluiten' om het gas te slopen. Dat heeft in wezen allemaal hetzelfde resultaat voor TS. (CV installatie wordt onbruikbaar gemaakt)
Als zo'n besluit unaniem en door ALLE leden wordt genomen is dat wat anders natuurlijk. Jullie beslissen samen over jullie gebouw.

Als het echt zo urgent is, zou ik het bestuur aansporen voor meer offertes (22k voor 1 dag komt als duur over), dan stemmen over die offertes / welke offerte in een extra ALV, en dan beginnen met onderzoeken welke duurzame mogelijkheden er voor de toekomst mogelijk zijn.

[ Voor 17% gewijzigd door paQ op 12-09-2023 10:28 ]

[mr_evil08]

sjakie66 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:16:
[...]


Daarnaast is de buitenkant van je appartement van de VVE en niet van jezelf. Dus kan dat alleen met toestemming van de vergadering.

rookgasafvoeren aan de buitenkant van appartementen mag sowieso meestal niet, ook de gemeente kan dat blokkeren als onveilige situatie.

In dat geval zou ik een airco ophangen en de buitenunit op het balkon uit het zicht plaatsen als het echt zo moest.

[ Voor 13% gewijzigd door mr_evil08 op 12-09-2023 10:33 ]

[ericplan]

Daarom pleit ik ook voor een Meerjaren Verwarmingsplan, een strategie hoe het verder moet met verwarming en SWW binnen de VvE en waarbij een goede afweging is gemaakt tussen voors en tegens.

offtopic:
Bij ons complex zit de rookgasafvoer in een schacht achter de CV-kast. Er is gebruik gemaakt van 80 mm dikwandig aluminium. Destijds (1988) was de gedachte dat deze dikke aluminium buis net zolang mee zou gaan als het gebouw. Voortschrijdend inzicht en gewijzigde regelgeving zorgen ervoor dat dit niet meer zo is.
Maar door deze geschiedenis zit vervanging niet in het MJOP en de constructie zorgt ook nog voor veel gedoe. De achterwand van de CV-kast moet eruit en laat daar nu net de (soms pas twee jaar oude) CV-ketel op hangen.

[ Voor 58% gewijzigd door ericplan op 12-09-2023 10:46 ]

[Remcoder]

Je hebt nog een andere stok om mee te slaan.

In een woning moet de hoofdverwarming een COP van minstens 1,31 hebben. Wat het bestuur nu voorstelt mag wettelijk gezien dus niet eens.

https://www.rvo.nl/onderw...bouwsysteem-(installatie)

[smaij]

Zou een ventilatielucht warmtepomp een (deel van de) oplossing kunnen zijn ? Hangt natuurlijk af van de benodigde energie ?

[ericplan]

Remcoder schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:47:
Je hebt nog een andere stok om mee te slaan.

In een woning moet de hoofdverwarming een COP van minstens 1,31 hebben. Wat het bestuur nu voorstelt mag wettelijk gezien dus niet eens.

https://www.rvo.nl/onderw...bouwsysteem-(installatie)

Onjuist, de eis omtrent de primaire energiefactor van 1,31 geldt alleen voor centraal geregelde systemen. En dus niet voor individuele radiatoren of ir-panelen.

[ Voor 4% gewijzigd door ericplan op 12-09-2023 17:50 . Reden: verheldering primaire energiefactor ]

[paQ]

Remcoder schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:47:
Je hebt nog een andere stok om mee te slaan.

In een woning moet de hoofdverwarming een COP van minstens 1,31 hebben. Wat het bestuur nu voorstelt mag wettelijk gezien dus niet eens.

https://www.rvo.nl/onderw...bouwsysteem-(installatie)

Dat is alleen bij renovatie.
Ik weet niet of je daar het vervangen van de rookgassenafvoer onder kan scharen.

[ Voor 7% gewijzigd door paQ op 12-09-2023 10:52 ]

[Remcoder]

paQ schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:50:
[...]

Dat is alleen bij renovatie.

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:50:
[...]

Onjuist, geldt alleen voor centraal geregelde systemen. En dus niet voor individuele radiatoren of ir-panelen.

De systeemeisen zijn van toepassing als:

• er een nieuw technisch bouwsysteem wordt geïnstalleerd;
• bij bestaande systemen de opwekker of de ventilatie-eenheid of een derde van de afgiftelichamen of inbouwarmaturen wordt geïnstalleerd, vervangen of verbeterd. Voorbeelden van een ventilatie-eenheid zijn de cv-ketel, centrale airconditioner, warmwatertoestel of ventilatie-unit.

In dit geval moet dus de opwekker én meer dan een derde van de afgiftelichamen vervangen worden. Dus dit valt onder het tweede punt.

[paQ]

Ik begreep niet uit het verhaal van TS dat de ketel vervangen moet worden?

[Remcoder]

paQ schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:56:
Ik begreep niet uit het verhaal van TS dat de ketel vervangen moet worden?

J0ey schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 14:23:
Het recent aangestelde 2-persoons VvE bestuur ziet dit als geld weggooien omdat gas niet de toekomst is. Hun voorkeur is om de collectieve rookgasafvoer niet te vervangen en op korte termijn allemaal elektrisch te gaan verwarmen, bijvoorbeeld met infrarood of elektrische vloerverwarming in combinatie met infraroodpanelen (COP = 1). Dit is voor zover ik kan vinden een extreem slecht idee, maar na een verhaal vol onjuistheden heeft het bestuur een aantal bewoners enthousiast weten te maken.

[NicoHF]

Remcoder schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 10:47:
Je hebt nog een andere stok om mee te slaan.

In een woning moet de hoofdverwarming een COP van minstens 1,31 hebben. Wat het bestuur nu voorstelt mag wettelijk gezien dus niet eens.

https://www.rvo.nl/onderw...bouwsysteem-(installatie)

Bij warmwater zelfs een cop van 3.45 minimaal.
Dus je moet zelfs de boiler en doorstroomboilers goed gaan bekijken want sommige zitten daaronder.

[Wowhead]

Oof ik herken het, pas mijn C.V laten vervangen was al 17 jaar oud. Centrale afvoer ontbreekt, niemand van de VVE en buren die er zin in hadden om er wat aan te doen omdat hun CV nog toppie is.

Ik werd een paar keer afgewezen door installatie bedrijven om de centrale rook afvoer, maar eentje gevonden die het via een aangepaste CV wilde doen (extra pijpjes boven op de C.V) Maar officieel mag dat eigenlijk al niet meer, ook onze rook afvoer loopt via een verlengde pijp mag bij het balkon, wat eigenlijk ook niet meer mag.

Als ze slim zijn zetten ze er nu nog een C.V in voordat het niet meer mag, want electrisch is zoveel duurder ook omdat ons dak niet gemaakt is voor zonnepanelen en daar eerst nog een enorme kostepost aan zou zitten.

Ik leer net aan de post beneden dat het niet geld voor apartementen.

Voor nu heb ik mijn eigen zaakjes geregeld, maar ben benieuwd wanneer de andere buren gaan mauwen als zij hun C.V willen gaan vervangen en ik voor het karretje zoals jij gespannen gaat worden voor extra kosten

Nadeel van het leven met andere mensen onder een dak.

[ Voor 22% gewijzigd door Wowhead op 12-09-2023 11:18 ]

[WiLLoW_TieN]

Ikzelf ben ook eigenaar van een appartement met een actieve ( financieel gezonde ) VVE.
Pand is van 1955. Nu heeft bijna iedereen CV met een EIGEN rookgasafvoerkanaal/pijp dat horizontaal de ruimte verlaat. Het oude algemene gedeelde rookafvoergas kanaal ( denk toen nog tbv gaskachels ) wordt niet meer gebruikt. Kan echter niet even worden weggesloopt. Loopt bij een ieder als gedeelte van de dragende constructie door de woonkamer vertikaal. Bij ons is 1 portiek 6 woningen.
Dus wellicht kunnen mensen in jou casus ( horizontaal ) een eigen CV rook afvoergaskanaal realiseren ?

En o.a appartementen hebben niks te maken met de REGEL dat er na eind 2025 geen 'normale' simpele CV ketel mag worden opgehangen ; https://nos.nl/artikel/24...en-niet-aan-de-warmtepomp

[ericplan]

Die 1,31 is trouwens niet de COP, maar de primaire energiefactor. Dat is het aandeel fossiele brandstof dat nodig is om één elektrische kWh te maken. Momenteel is dit getal vastgesteld op 1,45. Maar de recente ontwikkelingen gaan snel en het kan dus best zijn dat de primaire energiefactor onder de 1,31 komt.

[MrNOnamE]

Los van de kosten: gaan de grondkabels voor elektra dit überhaupt aankunnen? Mij staat bij dat elke aansluiting ooit was begroot op een 1,7Kw aan verbruik.

Op een koude winterdag:
Stel nu dat bij iedereen in de avond de boiler gaat verwarmen (3KW) en dat je dan ook de woonkamer verwarmt ( 2kw ) plus nog wat kleine verwarming in een badkamer, etc (2KW). Tel hierbij nog een vaatwasser, wasmachine, droger of kookplaat bij op dan zit je op 7KW continu verbruik op een koude dag.

En dan heb ik het nog niet eens over uit je werk komen, op 3 plek een kachel aanzetten ( 3 maal 2KW ) , wasmachine aan ( 2KW ) en dan eten komen ( 4KW ) dan kom je op 12KW piek verbruik.


Die grondkabel gaat wegsmelten dan. Dit probleem heb je nu ook in straten waar iedereen zonnepanelen heeft.

Los daarvan zou het zomaar kunnen dat je in jouw flat een 25A hoofdzekering hebt. Deze kan tot een 6KW aan.

Mijn punt: Mogelijk kan dit een andere manier zijn om aan te geven dat dit niet haalbaar gaat zijn in de flat.

[YakuzA]

mr_evil08 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:10:
COP 1 verwarmen kan sowieso niet zomaar, in appartementen is vaak geen 3 fase aanwezig.

Dat zal afhankelijk zijn van de leeftijd idd, de 'standaard netaansluiting' is al een aardig tijdje 3x25A, ook voor appartementen.

[ericplan]

YakuzA schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 11:36:
[...]
Dat zal afhankelijk zijn van de leeftijd idd, de 'standaard netaansluiting' is al een aardig tijdje 3x25A, ook voor appartementen.

Ons complex uit 1988, 11 appartementen, heeft overal 3-fase tot in de individuele meterkast. Complex is bij de entree afgezekerd met 3 mespatronen van 100A.

[KNed]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:37:
Elektrische verwarming is in aanschaf super goedkoop en flexibel. Alleen in exploitatie duurder, waarbij de vraag hoeveel duurder.

Als je elektrisch wil gaan verwarmen als hoofdverwarming. Met bijvorbeeld elektrische vloerverwarming dat gaan er toch wel heel wat euro's in zitten voordat je zover bent...

[ericplan]

@KNed Als je bij een traditionele CV-installatie de radiatoren vervangt voor vloerverwarming ben je ook veel geld kwijt.
Maar een klassieke CV-radiator vervangen voor e-radiator is niet duur. Zeker omdat je direct individuele regeling erbij krijgt, geen Tado of Evohome nodig, wel een WCD.

[Dinmi]

J0ey schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 14:23:
Het is nu erg urgent geworden omdat installateurs in principe niet meer aan de cv-ketels mogen werken.

Dit begrijp ik niet helemaal, waar is dat op gebaseerd? Appartementen zijn voor zover ik weet uitgesloten van de verplichting. Ook na 2026 mogen in die panden gewoon cv-ketels worden geplaatst.

[mr_evil08]

J0ey schreef op zaterdag 9 september 2023 @ 14:23:
. Het is nu erg urgent geworden omdat installateurs in principe niet meer aan de cv-ketels mogen werken. Voor de volledigheid: elke bewoner heeft een eigen cv-ketel.

Wat een onzin, rookgasafvoer hoeft alleen vervangen te worden bij plaatsen van nieuwe ketels.
Enige reden kan zijn dat de rookgasafvoer al helemaal niet voldeed aan de veiligheidsnormen zoals verkeerd materiaal gebruikt en/of geen beugels geplaatst.

[ Voor 5% gewijzigd door mr_evil08 op 12-09-2023 12:31 ]

[Yucon]

Het wordt me ineens duidelijk wat marketingtechnisch de use case van een CVi installatie is. Ben je mooi klaar mee als zo'n VVE niet begrijpt waar ze precies over beslissen

[ilaurensnl]

Van gas af vind ik juist een positief iets, maar!

1. er zouden nieuwe groepen geplaatst moeten worden voor elektrisch verwarmen, in hoogst waarschijnlijk dient je netbeheerder een upgrade uit te voeren (zodat je meer amp kan trekken), en dit kan nog een dure maandelijks grap worden.
2. Isolatie? hebben jullie A/B geisoleerde huis? zo niet wie gaat dit voor jullie aanbrengen?
3. Krijgen jullie zonnepanelen?

Persoonlijk denk ik dat een elektrische water doorstromer met airco als verwarming/koeling best prima is, mits het in combinatie wordt gedaan met een goed geïsoleerde huis; en zonnepanelen.

Maar een normale COP 1 heater, die warmte lucht blijft niet echt hangen en vereist erg veel elektriciteit (ook op je grid), snap überhaupt niet dat ze hierbij komen.

[paQ]

Ik snap niet zo goed wat 2 en 3 te maken hebben met de startpost eigenlijk.

[ilaurensnl]

paQ schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 13:44:
Ik snap niet zo goed wat 2 en 3 te maken hebben met de startpost eigenlijk.

Uitgangspunt is dat energie prijzen is stuk duurder wordt verwegen COP = 1 verwarmen, maar als je een isolatie hebt van 'C' of 'D' en gaat naar een 'A' dan kan dat veel schelen, als je zonnepanelen krijgt dan is dat ook weer iets positiefs.

Maar sowieso COP = 1 heaters zou ik alleen in beperkte gevallen gebruiken (aangezien er betere alternatieven zijn), als hun naar de toekomst willen gaan dan is airco waarschijnlijk een gepaste oplossing (maar of dat mogelijk is voor alle kamers, durf ik niet te zeggen)

[ Voor 3% gewijzigd door ilaurensnl op 12-09-2023 14:00 ]

[Kairee]

In het Splitsingsreglement of in de Akte van Splitsing kun je nalezen wat voor meerderheid er nodig is bij beslissingen van deze ordergrootte. Waarschijnlijk is hier een gekwalificeerd meerderheid nodig. Er moeten vaak x aantal (bijvoorbeeld 2/3) van de stemmen aanwezig zijn en van die aanwezige stemmen moet dan een verhoogde meerderheid (bijvoorbeeld 3/4) voor zijn om een geldig besluit te nemen.

Niet naar de vergadering gaan om het quorum niet te halen heeft overigens geen zin, dan organiseren ze een tweede vergadering waarin het quorum niet behaald hoeft te worden om een geldig besluit te nemen.

Kijk in je reglement en akte hoe de stemverhouding is.

Het kan dan inderdaad zo zijn dat het voorstel van het bestuur goedgekeurd wordt door de ALV. Dan kun je accepteren, of je kunt naar de kantonrechter om de beslissing nietig te verklaren.

Voor iedereen die hier zegt dat de CV-ketel niet van de VVE is: dat ligt aan het splitsingsreglement. Die uit 1973 artikel 2 lid b geeft aan dat de technische installatie voor oa de centrale verwarming wél tot de gemeenschappelijke zaken behoort. Echter kan het wel zijn dat de Akte van Splitsing dit artikel overschrijft of aanvult.

Het bestuur besluit niet! Alleen als er direct gevaar dreigt. Het bestuur voert de beslissingen uit die in de ALV genomen worden en administreert en organiseert. Het bestuur is in dienst van en legt verantwoordelijkheid af aan de leden. Je kunt dus ook het functioneren van het bestuur bespreken en bij genoeg stemmen het bestuur ontslaan. In oudere reglementen wordt het ook wel Administrateur genoemd.

Aan OP dus om eens in de documenten te duiken welke stemverhouding er nodig is. Een beslissing wordt genomen op een ALV en uitgevoerd door het bestuur. OP kan die ALV gebruiken om zijn punten op dit onderwerp aan te brengen in de hoop de andere leden te overtuigen niet voor deze oplossing te stemmen.

Daarnaast moet OP nagaan wat het reglement/de akte zegt over de installaties van de centrale verwarming. Mocht dit een gemeenschappelijke zaak zijn, dan moet de VVE dus ook de vervanging voor de CV-ketel ophoesten.

[Dinmi]

Heb even nagekeken wat het in 2021/2022 kostte om het CLV-systeem te vervangen in het appartementencomplex waar ik toen woonde. Ook kleinschalig, 6 appartementen verdeeld over twee gebouwen. Wij kregen toen een offerte van een grote speler (weet niet of ik de naam mag noemen) voor 12.800 euro. Er moest toen door de eigenaren ook bijgelapt worden, maar dat was "beperkt" tot 1000 euro per appartement.

Het is dus denk ik sowieso zaak meerdere offertes aan te vragen, want de prijs die je noemt lijkt me echt erg hoog.

[ericplan]

Waarbij je wel in de gaten moet houden dat de prijzen in 2022 en 2023 de lucht in gevlogen zijn.

[Ivow85]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 09:37:
[...]

Als de kozijnen rot zijn en de VvE besluit tot vervanging over te gaan moet je ook dokken, ook al vind jij het wel meevallen.
Elektrische verwarming is in aanschaf super goedkoop en flexibel. Alleen in exploitatie duurder, waarbij de vraag hoeveel duurder.

Als de kozijnen rot zijn, moet de VvE die kozijnen vervangen voor nieuwe deugdelijke kozijnen.
De VvE mag dan niet zeggen "we halen de rotte kozijnen weg en zie zelf maar hoe je de boel vervolgens dicht timmert".

[Dinmi]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 18:10:
Waarbij je wel in de gaten moet houden dat de prijzen in 2022 en 2023 de lucht in gevlogen zijn.

Klopt helemaal, vandaar de expliciete vermelding van het jaartal. Maar dan nog lijkt het verschil me echt dramatisch groot. Maar we weten niet of er inderdaad meerdere offertes zijn, toch?

[ericplan]

Ivow85 schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 18:21:
[...]
Als de kozijnen rot zijn, moet de VvE die kozijnen vervangen voor nieuwe deugdelijke kozijnen.
De VvE mag dan niet zeggen "we halen de rotte kozijnen weg en zie zelf maar hoe je de boel vervolgens dicht timmert".

Dat zeggen ze toch niet? Ze zeggen: ga maar elektrisch verwarmen.

[ericplan]

Een belangrijk ding is natuurlijk de levensduur van zo'n renovatie van de RGA. Alle firma's die ik tot nu toe tegenkom zeggen dat de levensduur van de RGA gelijk is aan die van de ketel.
Als de VvE iedere 15 jaar de RGA moet vervangen, dan kan dat niet zonder gevolgen blijven voor de servicekosten. Nog los van alle technische en bouwkundige aspecten.

[J0ey]

Nogmaals hartelijk dank allemaal voor de vele reacties en goede tips, ik neem deze zeker mee.

Hier nog wat extra informatie aangezien ik sommige punten wat summier/onduidelijk heb beschreven om het verhaal niet te lang te maken.

De collectieve rookgasafvoer is 28 jaar oud en zit er al vanaf de bouw in. Het gaat om een systeem op basis van onderdruk, geschikt voor vr-ketels. Er zijn in de loop der tijd hr-ketels op aangesloten en waardoor het een overdruk systeem moet worden. De afvoer is dus zwaar verouderd en niet geschikt voor de hr-ketels die er nu op aangesloten zijn. Resultaat is dat cv-installateurs (en niet alleen de landelijke) weigeren om aan de cv-ketels te werken. Dit betekent geen reparatie en ook geen onderhoud dus als je cv-ketel ermee stopt zit je langere tijd zonder verwarming en warm water. Dit speelt voor alle bewoners.

De collectieve rookgasafvoer is opgenomen in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke gedeelten, de cv-ketels zijn privé-eigendom.

Er is 1 offerte van €4.250 per appartement (er kan €1.000 uit het reservefonds gehaald worden per appartement) om de collectieve rookgasafvoer te laten vervangen door een plaatselijke cv-installateur. Dit lijkt me inderdaad belachelijk veel geld, dus de volgende stap zou moeten zijn om meer offertes op te vragen. Echter is het bestuur dus alleen maar bezig met elektrisch verwarmen en baseert alles m.b.t. vervangen van de collectieve rookgasafvoer op die ene offerte. Er is overigens een vergelijkbaar gebouw met hetzelfde probleem waarvan het VvE bestuur wel bezig is met meerdere offertes opvragen, maar dit is een langzaam proces. Tips voor geschikte bedrijven zijn zeer welkom (@Dinmi).

Rookgasafvoer door de gevel is ook aan gedacht, maar dit lijkt niet mogelijk door de benodigde afstand tot opengaande ramen en ventilatieroosters. Daarnaast ziet een rookgasafvoer door het halve huis er ook niet uit natuurlijk.

Over de appartementen: energielabel C en mijn gasverbruik is 500 m³ per jaar voor verwarmen. De bovenste verdieping zit nog veel hoger begreep ik. Met elektrisch verwarmen zou mijn energierekening dus minimaal verdubbelen.

Alle appartementen zijn standaard voorzien van een 1-fase aansluiting en sommige hebben nog een ouderwetse stoppenkast. Ik ga er inderdaad van uit dat de hoofdaansluiting van het gebouw niet is berekend op de extra belasting.

Het voorstel is overigens om een boiler te gebruiken voor SWW.

Resumerend: het besluit is dus nog niet definitief genomen, maar zoals gezegd stuurt het bestuur erg richting elektrisch verwarmen. De informatie tot nu toe geeft in ieder geval nieuwe inzichten en ideeën om duidelijk te maken dat dit een erg slecht idee is, waarvoor nogmaals dank.

[Erwin_83]

Vooral het Cop 1 alternatief is slecht.

De optie onderzoeken om gasloos te gaan is niet slecht, gezien het poliekte beleid nu.

[Ivow85]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 18:53:
[...]

Dat zeggen ze toch niet? Ze zeggen: ga maar elektrisch verwarmen.

Ze zeggen: zoek zelf maar uit hoe je het oplost, want wij doen het onderhoud aan een gebouwonderdeel wat voor jou van belang is niet meer.

Dat komt dus neer op: wij halen de rotte kozijnen weg, zoek zelf maar uit hoe je het droog houdt binnen.

[Ivow85]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:04:
Een belangrijk ding is natuurlijk de levensduur van zo'n renovatie van de RGA. Alle firma's die ik tot nu toe tegenkom zeggen dat de levensduur van de RGA gelijk is aan die van de ketel.
Als de VvE iedere 15 jaar de RGA moet vervangen, dan kan dat niet zonder gevolgen blijven voor de servicekosten. Nog los van alle technische en bouwkundige aspecten.

Uiteraard heeft onderhoud en instandhouding van het gebouw met de bijbehorende installaties gevolgen voor de servicekosten. Daarom is een VVE met voldoende financiële reserves ook een wettelijke verplichting bij appartementen.

Zomaar een gemeenschappelijke voorziening schrappen om kosten te besparen mag simpelweg niet. De rookgaskanalen waar het hier om gaat zijn notarieel vastgelegd en moeten dus door de VvE onderhouden worden (en daar hoort renovatie ook bij).

[SPT]

Ik heb zelf als bestuurder in een VvE gezeten waar alle RgA's zijn vervangen en ook collectief alle ketels. De genoemde bedragen zijn heel reëel. Overigens waren er grote verschillen tussen offertes (liep op tot een factor 7(!), dus vraag vooral meerdere offertes aan.

Destijds zijn wij als bestuur (vooral ikzelf) begonnen aan dit project, en ik kan je vertellen dat het zéér veel voorbereiding en werk vraagt van het bestuur. Uiteindelijk hebben we na voorstel van een van de bewoners een aparte commissie ingesteld voor het praktische deel, met daarin naast enkele bestuursleden vooral ook bewoners die niet in het bestuur zaten. Dat was een gouden greep, en ik raad je aan dat in te brengen. Die bewoners hebben hebben het contact met alle individuele bewoners op zich genomen, zoals per mail of door langs de deuren te gaan alle benodigde informatie inwinnen. Het bestuur vreest mogelijk - en uit ervaring weet ik dat dat terecht is - dat ze zich met de vervanging van alle RgA's een enorm karwei op de hals halen. Zo'n individuele oplossing is natuurlijk veel simpeler voor het bestuur, maar voor de bewoners niet perse de meest aantrekkelijke optie. Zo'n commissie zou zich ook in de voorfase al kunnen vastbijten in de verschillen de opties, kan een plan uitwerken en kan de praktische uitvoering op zich nemen. Uiteraard neem je daar zelf zitting in (wie A zegt moet ook B zeggen). Dat gaat je veel tijd kosten, maar het biedt ook de mogelijkheid om het project de goede kant op te sturen.

Hou er verder rekening mee dat bewoners meestal met het bestuur meestemmen. Je moet dus met een goed onderbouwd en helder verhaal komen.

[ Voor 10% gewijzigd door SPT op 12-09-2023 21:21 ]

[Flo]

J0ey schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 19:17:
Nogmaals hartelijk dank allemaal voor de vele reacties en goede tips, ik neem deze zeker mee.

Hier nog wat extra informatie aangezien ik sommige punten wat summier/onduidelijk heb beschreven om het verhaal niet te lang te maken.

De collectieve rookgasafvoer is 28 jaar oud en zit er al vanaf de bouw in. Het gaat om een systeem op basis van onderdruk, geschikt voor vr-ketels. Er zijn in de loop der tijd hr-ketels op aangesloten en waardoor het een overdruk systeem moet worden. De afvoer is dus zwaar verouderd en niet geschikt voor de hr-ketels die er nu op aangesloten zijn. Resultaat is dat cv-installateurs (en niet alleen de landelijke) weigeren om aan de cv-ketels te werken. Dit betekent geen reparatie en ook geen onderhoud dus als je cv-ketel ermee stopt zit je langere tijd zonder verwarming en warm water. Dit speelt voor alle bewoners.

De collectieve rookgasafvoer is opgenomen in de splitsingsakte onder de gemeenschappelijke gedeelten, de cv-ketels zijn privé-eigendom.

Er is 1 offerte van €4.250 per appartement (er kan €1.000 uit het reservefonds gehaald worden per appartement) om de collectieve rookgasafvoer te laten vervangen door een plaatselijke cv-installateur. Dit lijkt me inderdaad belachelijk veel geld, dus de volgende stap zou moeten zijn om meer offertes op te vragen. Echter is het bestuur dus alleen maar bezig met elektrisch verwarmen en baseert alles m.b.t. vervangen van de collectieve rookgasafvoer op die ene offerte. Er is overigens een vergelijkbaar gebouw met hetzelfde probleem waarvan het VvE bestuur wel bezig is met meerdere offertes opvragen, maar dit is een langzaam proces. Tips voor geschikte bedrijven zijn zeer welkom (@Dinmi).

Rookgasafvoer door de gevel is ook aan gedacht, maar dit lijkt niet mogelijk door de benodigde afstand tot opengaande ramen en ventilatieroosters. Daarnaast ziet een rookgasafvoer door het halve huis er ook niet uit natuurlijk.

Over de appartementen: energielabel C en mijn gasverbruik is 500 m³ per jaar voor verwarmen. De bovenste verdieping zit nog veel hoger begreep ik. Met elektrisch verwarmen zou mijn energierekening dus minimaal verdubbelen.

Alle appartementen zijn standaard voorzien van een 1-fase aansluiting en sommige hebben nog een ouderwetse stoppenkast. Ik ga er inderdaad van uit dat de hoofdaansluiting van het gebouw niet is berekend op de extra belasting.

Het voorstel is overigens om een boiler te gebruiken voor SWW.

Resumerend: het besluit is dus nog niet definitief genomen, maar zoals gezegd stuurt het bestuur erg richting elektrisch verwarmen. De informatie tot nu toe geeft in ieder geval nieuwe inzichten en ideeën om duidelijk te maken dat dit een erg slecht idee is, waarvoor nogmaals dank.

Mocht het lastig blijven om op grond van goede argumenten te discussiëren welke oplossingrichtingen er zijn kun je overwegen ook zelf een gestrekt-been argument aan te dragen.

Iedereen zal nu een ketel hebben met een maximaal vermogen van 20kW of meer. Dat is dan zonder verdere maatregelen ook de piek die een elektrisch systeem moet gaan leveren. Elektrische vloerverwarming of infraroodpanelen zullen dan ook tot 20kW moeten leveren. Dat betekend een elektrisch vermogen van 20kW of meer. Het vastrecht van een elektrische aansluiting op 1 fase of de max van 40A is 9,2kW, ofwel minder dan de helft. Stel iedereen investeert in 3 fase is dat 335 euro voor de netbeheerder en in totaal richting de 1000 euro om de meterkast te vernieuwen voor die krachtigere 3 fase aansluiting. Dan zit je nog op max 17kW elektrisch. Voor de 20 kW of meer is een zwaardere aansluiting nodig, en stijgt het vastrecht van 346 eur naar 1500 eur per jaar. Elk jaar dus 1150 euro duurder. Dan is die investering in nieuwe rookgaskanalen vrij snel terugverdiend, nog zonder de investering in die elektrische verwarmingstoestellen.

Natuurlijk is het inhoudelijk geen sterk argument. De piek warmtevraag zal een stuk lager liggen. Maar: Net zoals jouw argumenten tegen de cop=1 verwarming niet gehoord worden kun je dan ook stellen dat die piek bij elektra dan ook maar berekend moet worden.

[ericplan]

@J0ey Misschien kan je de oorspronkelijke bouwer van de RGA nog benaderen? Ik heb zojuist een mail gestuurd aan de bouwer van onze RGA, de bedrijfsnaam stond op één van de bouwtekeningen. Dat is dus een apart bedrijf dat alleen ventilatiesystemen en RGA’s bouwt. De cv-installaties zijn weer door een andere partij geleverd.

[BrtH]

Een aantal reacties over wat voor soort meerderheid je nodig hebt, het samenstellen van commissies, etc. lijkt engiszins te missen dat het hier gaat over een VVE van 7 leden.
Als je 2 man bestuur hebt en verder in de redelijk typische situatie zit van 2 man die tegen zijn en 3 man die makkelijk overtuigd zijn door alles wat het bestuur zegt (want 'die hebben er verstand van'), zit je al over de 2/3ed meerderheid. En het verschil tussen een simpele en 2/3e meerderheid is 1 persoon.
Probleem is gewoon dat in zo'n kleine vereniging 2 man bestuur al een significant deel is, zeker als de rest van de leden niet zo kritisch is.

[ericplan]

Inmiddels ook voor onze VvE een excelletje gemaakt. Er lijkt op het internet consensus te zijn over hoeveel duurder elektrisch verwarmen is. Dat is een factor 3 op de kale energieprijs. Dat hangt uiteraard samen met de energie-inhoud van aardgas, maar ook het rendement van de CV-installatie (bijvoorbeeld vloerverwarming vs radiatoren).

Grootste variabelen in het geheel zijn de kosten van vervanging RGA(en levensduur) en het gasverbruik.
Verder zijn er natuurlijk bijkomende zaken. Als je geheel van het gas gaat betaal je geen vastrecht meer en ook het jaarlijkse ketelonderhoud vervalt.

Maar je moet ook (eenmalig) kosten maken voor verzwaring van je e-aansluiting en een elektrisch fornuis oid. Een normaal appartement kan gewoon uit met een 3x25A aansluiting.

@J0ey noemt een bedrag van €4250,- per appartement. En dat zou bij iedere ketelvervanging (reken 15 jaar) opnieuw moeten gebeuren. Dat praat je per jaar per appartement over €280. Jaarlijks ketelonderhoud (vaak verplicht voor de opstalverzekering) kost ook zo €90,-. Vastrecht gas (Liander) is ook €270.

Als het gasverbruik laag is (rond 600), dan komt het in mijn excel per jaar uit op €1500 voor gas en €2000 voor elektrisch verwarmen. Waarbij ik dan niet voor een elektrische CV zou gaan, maar voor elektrische radiatoren. Minder verliezen en direct individuele regeling per ruimte.

[ Voor 0% gewijzigd door ericplan op 13-09-2023 11:54 . Reden: betere formulering ]

[Ivow85]

BrtH schreef op woensdag 13 september 2023 @ 02:18:
Een aantal reacties over wat voor soort meerderheid je nodig hebt, het samenstellen van commissies, etc. lijkt engiszins te missen dat het hier gaat over een VVE van 7 leden.
Als je 2 man bestuur hebt en verder in de redelijk typische situatie zit van 2 man die tegen zijn en 3 man die makkelijk overtuigd zijn door alles wat het bestuur zegt (want 'die hebben er verstand van'), zit je al over de 2/3ed meerderheid. En het verschil tussen een simpele en 2/3e meerderheid is 1 persoon.
Probleem is gewoon dat in zo'n kleine vereniging 2 man bestuur al een significant deel is, zeker als de rest van de leden niet zo kritisch is.

Deels eens.

Het gaat niet alleen om het halen van die meerderheden. Het gaat ook om de consequenties die zitten aan een besluit tot wijziging van de notarieel vastgelegde zaken.

Allereerst moet je de vereiste meerderheden halen. Wat niet perse vanzelfsprekend is. Want is bijvoorbeeld 3/4 meerderheid op een vergadering waar 2/3e van de stemmen aanwezig is vereist (stemmen naar aandeel, niet elke eigenaar heeft altijd een even zware stem), betekent dat TS waarschijnlijk aan één andere bewoner die tegen het plan is al genoeg heeft op de vergadering.

Maar bij het presenteren van het voorstel moet het bestuur (of wie het voorstel ook doet) ook het hele financiële plaatje voorleggen. Inclusief dus de kosten voor het wijzigen van notariële akten, kosten voor de alternatieve verwarming, aanpassen groepenkasten, verzwaren van aansluitingen en eventueel hoger vastrecht.
Gooi er om het juiste vermogen van de alternatieve verwarming te bepalen ook nog even een warmteverliesberekening voor elk appartement tegenaan.
En dan nog een berekening hoe de energiekosten zich in de toekomst zullen verhouden tot de huidige situatie.

Ja, die RGA's zijn duur.
Maar als er een voorstel komt om het gebouwonderdeel "rookgasafvoer voor cv-ketel" te schrappen, dan moet dat wel samengaan met een degelijk onderbouwd en doorgerekend voorstel voor een alternatief.

Zou de vereiste meerderheid behaald worden in een stemming waarbij dat niet samen is gegaan met een degelijk voorstel voor een alternatief, dan is het besluit vrijwel zeker via juridische weg te herroepen.
Immers: zonder deugdelijke verwarmingsinstallatie is de woning formeel gezien onbewoonbaar. Een besluit wat de woningen onbewoonbaar maakt mag simpelweg niet, want brengt onevenredig schade aan aan het VVE lid wat het daar niet mee eens is.

[ericplan]

@Ivow85 In ons Reglement van Splitsing (aangepaste versie 1982) hoeft niets gewijzigd te worden om elektrisch te gaan verwarmen. Ik vermoed dat TS hetzelfde standaardreglement heeft, of de versie van 1992 gelet op het bouwjaar dat hij noemt. Beide versies verschillen niet heel veel.