VvE bestuur wil elektrisch verwarmen (COP = 1) verplichten

[paQ]

ericplan schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:50:
@Ivow85 In ons Reglement van Splitsing (aangepaste versie 1982) hoeft niets gewijzigd te worden om elektrisch te gaan verwarmen. Ik vermoed dat TS hetzelfde standaardreglement heeft, of de versie van 1992 gelet op het bouwjaar dat hij noemt. Beide versies verschillen niet heel veel.

Je mag altijd elektrisch gaan verwarmen, maar het wordt je dan toch ook niet opgelegd?
Anders gesteld: de reguliere wijze wordt je niet ontnomen?

---

hypothetisch
Gebouw, 4 lagen, er is een lift, iemand in een rolstoel woont op de 4e verdieping.
VVE bestuur: pff... dat onderhoud van die lift is best duur, alle eigenaren moeten even 4250 euro lappen.
mor mor... pff wel veel.. kutlift...
JA KUTLIFT!!!
Wie stemt voor om de hele lift weg te halen lift af te sluiten en buiten gebruik te stellen?

bewoner 4 hoog: en hoe kom ik dan thuis?
bestuur: je mag op eigen kosten een traplift installeren

[ Voor 34% gewijzigd door paQ op 13-09-2023 12:04 ]

[Ivow85]

ericplan schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:50:
@Ivow85 In ons Reglement van Splitsing (aangepaste versie 1982) hoeft niets gewijzigd te worden om elektrisch te gaan verwarmen. Ik vermoed dat TS hetzelfde standaardreglement heeft, of de versie van 1992 gelet op het bouwjaar dat hij noemt. Beide versies verschillen niet heel veel.

Lees even dit bericht van TS.
Daarin lees je dat de rookgasafvoer in de splitsingsakte is opgenomen en dus notarieel is vastgelegd.

Dat gaat dus nog een heel stuk verder dan het reglement van de vereniging. Het reglement kan bij de juiste stemverhouding zonder tussenkomst van de notaris gewijzigd worden. In geval de rookgasafvoer uit de splitsingsakte geschrapt moet worden, moeten er "even" gewijzigde akten opgemaakt worden voor alle appartementen.

[Ivow85]

ericplan schreef op woensdag 13 september 2023 @ 11:50:
@Ivow85 In ons Reglement van Splitsing (aangepaste versie 1982) hoeft niets gewijzigd te worden om elektrisch te gaan verwarmen. Ik vermoed dat TS hetzelfde standaardreglement heeft, of de versie van 1992 gelet op het bouwjaar dat hij noemt. Beide versies verschillen niet heel veel.

Lees even dit bericht van TS.
Daarin lees je dat de rookgasafvoer in de splitsingsakte is opgenomen en dus notarieel is vastgelegd.

Dat gaat dus nog een heel stuk verder dan het reglement van de vereniging. Het reglement kan bij de juiste stemverhouding zonder tussenkomst van de notaris gewijzigd worden. In geval de rookgasafvoer uit de splitsingsakte geschrapt moet worden, moeten er "even" gewijzigde akten opgemaakt worden voor alle appartementen.

Het gaat hier niet om de vraag of een individuele bewoner elektrisch mag gaan verwarmen. Maar om een VVE die een collectieve voorziening (of in elk geval de bruikbaarheid daarvan) wil schrappen, waardoor formeel gezien het appartement van TS onbewoonbaar wordt indien door de VVE geen deugdelijk alternatief wordt geboden. Volgens het huidige bouwbesluit is een overstap naar COP1 verwarming simpelweg geen deugdelijk alternatief.

Wat wel een alternatief zou zijn om (waar nodig) gevels, dak en ramen extra te isoleren, buiten-units op het dak of naast het gebouw te plaatsen en de schachten waar nu de rookgasafvoer doorheen gaat gebruiken tbv leidingwerk voor warmtepompen.

Aangezien het complex waarschijnlijk al gevels heeft van Rc2,5 zal wat extra dakisolatie en ramen+deuren voorzien van triple glas ruimschoots voldoende isolatie bieden voor gebruik in combinatie met warmtepomp. Nog een paar boosters op bestaande radiatoren en het complex kan op verantwoorde wijze van het gas af. Met acceptabele energiekosten. Om het af te maken leg je voor elk appartement nog een paar zonnepanelen op het dak (eventueel optioneel op basis van een directe eigen bijdrage van de bewoners die er voor kiezen)
Waarschijnlijk kan de VvE een groot deel van de kosten dan lenen via een duurzaamheidsfonds, waardoor de eenmalige bijdrage beperkt blijft. Wel zullen de maandelijkse VVE kosten dan zolang de lening loopt wat hoger zijn, maar daar tegenover staan voor de bewoners wel lagere energiekosten.

[ericplan]

COP=1 verwarming op basis van individuele radiatoren mag gewoon volgens het bouwbesluit.
Wat betreft elektrische CV, daarover wordt gesteggeld of dat zou mogen. Daarbij gaat het vooral om interpretatie van Europese wetgeving.
Zie dit artikel (neutrale bron):
https://www.lente-akkoord...men-blijft-heet-hangijzer
En de discussie over elektrische CV (niet neutrale bron, verkoopt deze systemen)
https://www.arconell.nl/verboden-elektrische-verwarming/

[ Voor 35% gewijzigd door ericplan op 13-09-2023 16:36 . Reden: Link ]

[ericplan]

ericplan schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 22:32:
@J0ey Misschien kan je de oorspronkelijke bouwer van de RGA nog benaderen? Ik heb zojuist een mail gestuurd aan de bouwer van onze RGA, de bedrijfsnaam stond op één van de bouwtekeningen. Dat is dus een apart bedrijf dat alleen ventilatiesystemen en RGA’s bouwt. De cv-installaties zijn weer door een andere partij geleverd.

Helaas geeft dat bedrijf in een e-mail aan door de huidige regelgeving niet meer aan RGA’s te werken.

[paQ]

ericplan schreef op woensdag 13 september 2023 @ 16:21:
COP=1 verwarming op basis van individuele radiatoren mag gewoon volgens het bouwbesluit.
Wat betreft elektrische CV, daarover wordt gesteggeld of dat zou mogen. Daarbij gaat het vooral om interpretatie van Europese wetgeving.
Zie dit artikel (neutrale bron):
https://www.lente-akkoord...men-blijft-heet-hangijzer
En de discussie over elektrische CV (niet neutrale bron, verkoopt deze systemen)
https://www.arconell.nl/verboden-elektrische-verwarming/

Je gaat -wederom- voorbij aan het feit dat TS in dat geval iets ontnomen wordt, en er notarieel een afwijking ontstaat. Wat mij betreft daarom een besluit wat geen stand houdt mocht het in een stemming daar op uitdraaien.

---

Overigens TS, houd er rekening mee dat dergelijke besluiten een vrij korte termijn kennen om juridisch aan te vechten.

[s020506]

Wij hebben hier een paar jaa geleden ook mee gezeten. Om problemen te voorkomen (mensen een VR ketel vervangen door HR, problemen met onderhoud etc) hebben toen voor alle appartementen alle rookgasafvoerkanalen laten ververvangen, en is erbij iedereen ook meteen een nieuwe HR ketel gehangen. Dit alles voor ongeveer 4500 per appartement. Complex is 40 appartementen met 4 lagen. Per keer werden 4 appartementen boven elkaar aangepakt, die zaten ook op 1 rookgasafvoer.

[Kairee]

paQ schreef op woensdag 13 september 2023 @ 16:48:
[...]

---

Overigens TS, houd er rekening mee dat dergelijke besluiten een vrij korte termijn kennen om juridisch aan te vechten.

Eén maand nadat je kennis had kunnen nemen van het besluit.

[ Voor 8% gewijzigd door Kairee op 19-09-2023 09:51 ]

[Wolly]

KNed schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 08:23:
Gewoon een gat in je gevel boren en gebruik maken van een privé rookkanaal ipv een collectieve? Dan kan je lekker door blijven stoken!

Dat is waarschijnlijk niet mogelijk omdat er dan rookgassen bij de buren door de ramen komen.

[Wolly]

WiLLoW_TieN schreef op dinsdag 12 september 2023 @ 11:07:
Ikzelf ben ook eigenaar van een appartement met een actieve ( financieel gezonde ) VVE.
Pand is van 1955. Nu heeft bijna iedereen CV met een EIGEN rookgasafvoerkanaal/pijp dat horizontaal de ruimte verlaat. Het oude algemene gedeelde rookafvoergas kanaal ( denk toen nog tbv gaskachels ) wordt niet meer gebruikt. Kan echter niet even worden weggesloopt. Loopt bij een ieder als gedeelte van de dragende constructie door de woonkamer vertikaal. Bij ons is 1 portiek 6 woningen.
Dus wellicht kunnen mensen in jou casus ( horizontaal ) een eigen CV rook afvoergaskanaal realiseren ?

En o.a appartementen hebben niks te maken met de REGEL dat er na eind 2025 geen 'normale' simpele CV ketel mag worden opgehangen ; https://nos.nl/artikel/24...en-niet-aan-de-warmtepomp

Horizontale afvoer is vaak ook niet meer toegestaan, een CV monteur mag in zo'n geval met de nieuwe regels ook geen onderhoud op de ketel verrichten.

[Shadowhawk00]

Misschien al eerder gemeld ( maar ik heb het niet gezien )
Hoe groot zijn die afvoeren? Bij het appertementencomplex waar ik woonde waren het collectieve afvoeren waar gewoon een prive buis doorheen ging. Dus na 15jaar werd alleen die buis vervangen in het collectieve gedeelte.

Dus dan heb je zeg maar 1 gemetselde schoorsteen met daarin 4 losse afvoerbuizen ( kan je denk ik wel iets bij voorstellen )
Daar koste het vervangen van de rookgas afvoer ongeveer 100 euro per verdieping. Complex is 3 verdiepingen. Dus de onderste verdieping betaalde iets van 300 euro. En de VVE haalde dat gewoon uit het reservefonds.

Dus moet het kanaal vervangen worden of zitten er gewoon individuele buizen in en heeft het bestuur gewoon een verkeerde offerte opgevraagd? Of bij een verkeerd bedrijf een offerte opgevraagd?
Misschien ook eens bij een CV installateur informeren wat zij zouden adviseren aangezien die ook het onderhoud zouden doen.

[Gadgeteer]

Ben benieuwd hoe de vlag er inmiddels bijhangt voor TS.

Volgens mij mag een VvE dit niet zomaar verplichten, zelfs niet bij een meerderheid van de stemmen (ik las nergens dat de ALV die meerderheid al heeft gegeven).
Stoken op gas is gewoon wettelijk toegestaan en altijd de norm geweest. Appartementen zijn voorlopig uitgesloten van de verplichtingen om bij vervagen van de ketel een warmtepomp te nemen dus verandert hier nog niets aan. Ik denk dat je het onderhoud van de RGA wel kan afdwingen (al kost dat wellicht veel moeite en en tijd).

[J0ey]

Gadgeteer schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 12:54:
Ben benieuwd hoe de vlag er inmiddels bijhangt voor TS.

Volgens mij mag een VvE dit niet zomaar verplichten, zelfs niet bij een meerderheid van de stemmen (ik las nergens dat de ALV die meerderheid al heeft gegeven).
Stoken op gas is gewoon wettelijk toegestaan en altijd de norm geweest. Appartementen zijn voorlopig uitgesloten van de verplichtingen om bij vervagen van de ketel een warmtepomp te nemen dus verandert hier nog niets aan. Ik denk dat je het onderhoud van de RGA wel kan afdwingen (al kost dat wellicht veel moeite en en tijd).

Het lijkt de goede kant op te gaan. Er zijn inmiddels meer offertes aangevraagd voor het vervangen van de collectieve rookgasafvoer en ik verwacht dat deze aanzienlijk lager zullen zijn dan de eerste offerte van €30.000. Als dit klopt zal hopelijk de bereidheid hiervoor bij de overige bewoners groter worden. Ik heb het plan van het bestuur voorgelegd bij het Energieloket van mijn gemeente en die bevestigde uiteraard dat elektrisch verwarmen op deze manier een erg slecht idee is. Na verdere discussie lijkt het bestuur meer open te staan voor vervangen van de collectieve rookgasafvoer.

Ik zal nog even een update plaatsen als er meer nieuws is.

[twain4me]

J0ey schreef op dinsdag 17 oktober 2023 @ 21:35:
[...]


Het lijkt de goede kant op te gaan. Er zijn inmiddels meer offertes aangevraagd voor het vervangen van de collectieve rookgasafvoer en ik verwacht dat deze aanzienlijk lager zullen zijn dan de eerste offerte van €30.000. Als dit klopt zal hopelijk de bereidheid hiervoor bij de overige bewoners groter worden. Ik heb het plan van het bestuur voorgelegd bij het Energieloket van mijn gemeente en die bevestigde uiteraard dat elektrisch verwarmen op deze manier een erg slecht idee is. Na verdere discussie lijkt het bestuur meer open te staan voor vervangen van de collectieve rookgasafvoer.

Ik zal nog even een update plaatsen als er meer nieuws is.

top!
Blijf wel in je achterhoofd houden dat het bestuur is voor de dagelijkse dingen (open maken van de post, direct noodzakelijk onderhoud uitbesteden etc) niet om grote beslissingen te nemen. blijf ervoor zorgen dat ze binnen hun takenpakket blijven, ik proef namelijk in je reactie dat ze zich nog altijd niet geheel juist gedragen.

[DjoeC]

Ik las "Het recent aangestelde 2-persoons VvE bestuur". Klinkt als weinig ervaring en misschien wel "wij zullen t dan wel doen omdat de anderen niet willen".

Ik zou zeggen: Werp jezelf samen met een ander op als commissie die de opties gaat onderzoeken en uitwerken, inclusief een kosten-baten verwachting over de komende 7 jaar (bij energiemaatregelen tegenwoordig zo'n beetje de standaard terug verdientijd). Verkoop het als een stukje ontzorging maar doe het wel zo objectief mogelijk en houdt het bestuur in de loop.

Je creert daarmee ruimte voor dit nieuwe bestuur om zich verdiepen in hun nieuwe werk, inclusief het maken van een fatdoenlijk lange(re) termijn onderhoudsplan met de daarvoor te verwachten kosten. Omdat er blijkbaar nu al niet voldoende geld in de pot zit zal elk onderwerp hard aankomen bij de bewoners maar op 1 of andere manier moet het wel gebeuren. Dit kan niet onverwacht komen en suggereerd verwaarlozing van de VvE verplichtingen door het volgende bestuur. Steun ze naar verbetering door te helpen dan zul je zelf ook langdurig plezier hebben in je appartement.

[TWCRay]

Met wat @DjoeC zegt! Wij hebben iets soortgelijks gedaan, alleen dan als bestuur zijnde. Er moest een dak vervangen worden, als bestuur hadden we bevoegdheid hiervoor gekregen, maar een persoon bleef lastig doen. Die hebben we uitgenodigd om mee te helpen…