De Woonkamer

[Harrie_]

Sport_Life schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 22:05:
[...]
Ik zit er niet zo in als jij, maar een deel daarvan is ook van toepassing in een stad als Den Haag (oa Vogelwijk heeft veel erfpacht, overal veel (gesplitste) appartementen, etc), waarom geldt het daar niet?
[...]

Dit inderdaad?

@Wispe klinkt allemaal zeer complex en ik kan me heel goed voorstellen dat er legio situaties zijn waarbij de comlexiteit van het hele gebeuren 30x de kennis en kunde van een makelaar overstijgt. Dat gezegd hebbende zijn er enerzijds in Amsterdam natuurlijk ook woningen waarbij deze zaken niet (of maar zeer beperkt voorkomen) en anderzijds legio ander steden waar sprake is van woningen waarbij bijzondere zaken spelen zoals splitsing, erfpacht, parkeren, etc.

Gaat het in die andere steden dan zo vaak mis wanneer de makelaar het voorlopig koopcontract regelt? Ik ben zelf alleen maar bekend met de 'standaard zaken' zoals recht van overpad en een of ander kettingbeding, maar die zaken gaan wel telkens naar een nieuwe eigenaar over dus daar hoeft weinig meer aan 'uitgezocht' te worden.

Hoe moet ik dit in de praktijk voor me zien? Kopers komen langs om het voorlopig koopcontract te tekenen en krijgen op dat moment van de notaris te horen dat ze geen eigenaar worden van de parkeerplaats bij hun appartement maar dat in plaats daarvan de VVE de parkeerplaatsen pacht van de gemeente en via een dochter-BV deze doorleaset aan de bewoners van het appartementencomplex of iets dergelijks?

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op vrijdag 20 oktober 2023 @ 20:39:
[...]


Jazeker.

In Amsterdam komt het volgende voor:
- een uitgegeven grond in erfpacht waarna het gebouw door de erfpachter in appartementsrechten is gesplitst;
- een gesplitst gebouw in appartementsrechten waarna het appartementsrecht in erfpacht is uitgegeven;
- een hoofd- en onderappartementsrecht;
- de aanbiedingsprocedures m.b.t. parkeerplaatsen/bergingen;
- de onverdeelde helft in een berging met een gemeenschapsregeling met een andere eigenaar;
- de ballotageprocedures ("Annex 1 is van toepassing");
- een coöperatieve flatvereniging die nog niet geliquideerd is en nu een appartementsrecht wordt verkocht;
- onvergunde dakterrassen/balkons;
- bergingen die zijn omgetoverd naar woonruimten zonder dat de splitsingsakte en de splitsingstekening is aangepast (verhaal wordt nog leuker als erfpacht in het spel zit);
- voortdurende en eeuwigdurende erfpachten, met de bijhorende algemene bepalingen uit 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 en 2016.
- Vicarie-erfpachtrechten.

Superleuk en geheel terecht dat makelaars geen koopaktes opstellen.

Dat zijn voor een groot deel zaken die je ook in andere steden tegenkomt. En waarin Amsterdam dus niet echt onderscheidend is. Terwijl je het belangrijkste verschil dat specifiek "Amsterdams" is niet benoemt. Dat is namelijk dat volgens het "Amsterdamse model" het koopcontract door de notaris wordt opgesteld. Waar dat in de rest van het land in het algemeen door de verkopende partij/makelaar wordt opgesteld.

[jeroenkb]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 09:58:
[...]

Dat zijn voor een groot deel zaken die je ook in andere steden tegenkomt. En waarin Amsterdam dus niet echt onderscheidend is. Terwijl je het belangrijkste verschil dat specifiek "Amsterdams" is niet benoemt. Dat is namelijk dat volgens het "Amsterdamse model" het koopcontract door de notaris wordt opgesteld. Waar dat in de rest van het land in het algemeen door de verkopende partij/makelaar wordt opgesteld.

Ik vraag me vooral af of het echt wettelijk verplicht is (en waar staat dat dan) of dat het een ongeschreven regel is waar niemand van durft af te wijken

[Rubbergrover1]

jeroenkb schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 12:22:
[...]

Ik vraag me vooral af of het echt wettelijk verplicht is (en waar staat dat dan) of dat het een ongeschreven regel is waar niemand van durft af te wijken

Het is iets wat de verkoper kan bepalen. Het geeft een stukje extra zekerheid. En het legt een iets grotere drempel voor de koper om van de koop af te zien, zoals blijkt uit de reacties.

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 12:22:
[...]

Ik vraag me vooral af of het echt wettelijk verplicht is (en waar staat dat dan) of dat het een ongeschreven regel is waar niemand van durft af te wijken

Niemand die zegt dat het wettelijk verplicht is?
Ik kan me voorstellen dat makelaars er niet van af durven te wijken, omdat zij de ballen verstand hebben en voor ze weten een claim aan hun broek hebben hangen.

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 09:58:
[...]

Dat zijn voor een groot deel zaken die je ook in andere steden tegenkomt. En waarin Amsterdam dus niet echt onderscheidend is. Terwijl je het belangrijkste verschil dat specifiek "Amsterdams" is niet benoemt. Dat is namelijk dat volgens het "Amsterdamse model" het koopcontract door de notaris wordt opgesteld. Waar dat in de rest van het land in het algemeen door de verkopende partij/makelaar wordt opgesteld.

Nee.

[ Voor 55% gewijzigd door Wispe op 21-10-2023 17:21 ]

[jeroenkb]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 17:17:
[...]

Niemand die zegt dat het wettelijk verplicht is?
Ik kan me voorstellen dat makelaars er niet van af durven te wijken, omdat zij de ballen verstand hebben en voor ze weten een claim aan hun broek hebben hangen.

Duidelijk. Op de websites van een aantal Amsterdamse notarissen staat namelijk steeds: verplicht..

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 17:28:
[...]

Duidelijk. Op de websites van een aantal Amsterdamse notarissen staat namelijk steeds: verplicht..

Dat is niet waar. Is een afspraak tussen makelaars en notarissen van lang geleden.
Zullen ze vast niet voor niets hebben gemaakt, toch?

Vind wel grappig om te lezen dat de users hier denken en beweren dat wat een notaris doet/weet, een makelaar ook weet/kan.
Ter info: om notaris te worden ben je na 3 jaar bachelor + 1 jaar master + 6 jaar stage waarvan 3 jaar beroepsopleiding benoembaar.

Maar nee hoor, niet nodig, want een makelaar kan het allemaal ook wel.
Ik ben iig een voorstander van dat ook buiten Amsterdam de notarissen de koopovereenkomst opstellen. Daarmee ondervang je de alle mogelijke problemen. Een makelaar doet niets anders dan niet nadenken en klakkeloos dingen invullen in een standaardmodel zonder juridische achtergrond.
Je zal maar een appartement kopen waarvan de berging is omgetoverd naar een woonruimte zonder vergunningen en toestemming van de VvE (en evt. gemeente) en het niet in de splitsingsakte is geregeld waarvan ook nog de ballotageprocedure van toepassing is.
Heb genoeg meegemaakt dat makelaars zeiden: "ah joh, dat is een dode letter, niet nodig". Sta je daar als nieuwe eigenaar met een illegale woonruimte ipv berging en zonder toestemming om de woning in gebruik te nemen en er hoeft maar één VvE-lid moeilijk te doen.

Maar nee joh, niet nodig.
Je laat een loodgieter ook gewoon iemand opereren, toch? Die loodgieter heeft vast ook de kennis van een arts.

[ Voor 39% gewijzigd door Wispe op 21-10-2023 17:42 ]

[Harrie_]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 17:30:
[...]
Maar nee joh, niet nodig.
Je laat een loodgieter ook gewoon iemand opereren, toch? Die loodgieter heeft vast ook de kennis van een arts.

Wat een kromme vergelijking. Waar komt die vijandigheid trouwens vandaan steeds? Hebben ze je weggejaagd bij de wekelijkse notaris-borrel zodat je hier je ongenoegen moet komen uiten?

[Inevitable]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 17:30:
[...]

Dat is niet waar. Is een afspraak tussen makelaars en notarissen van lang geleden.
Zullen ze vast niet voor niets hebben gemaakt, toch?

Vind wel grappig om te lezen dat de users hier denken en beweren dat wat een notaris doet/weet, een makelaar ook weet/kan.
Ter info: om notaris te worden ben je na 3 jaar bachelor + 1 jaar master + 6 jaar stage waarvan 3 jaar beroepsopleiding benoembaar.

Maar nee hoor, niet nodig, want een makelaar kan het allemaal ook wel.
Ik ben iig een voorstander van dat ook buiten Amsterdam de notarissen de koopovereenkomst opstellen. Daarmee ondervang je de alle mogelijke problemen. Een makelaar doet niets anders dan niet nadenken en klakkeloos dingen invullen in een standaardmodel zonder juridische achtergrond.
Je zal maar een appartement kopen waarvan de berging is omgetoverd naar een woonruimte zonder vergunningen en toestemming van de VvE (en evt. gemeente) en het niet in de splitsingsakte is geregeld waarvan ook nog de ballotageprocedure van toepassing is.
Heb genoeg meegemaakt dat makelaars zeiden: "ah joh, dat is een dode letter, niet nodig". Sta je daar als nieuwe eigenaar met een illegale woonruimte ipv berging en zonder toestemming om de woning in gebruik te nemen en er hoeft maar één VvE-lid moeilijk te doen.

Maar nee joh, niet nodig.
Je laat een loodgieter ook gewoon iemand opereren, toch? Die loodgieter heeft vast ook de kennis van een arts.

Jammer dat je zoveel kennis met evenzoveel dedain deelt.

[wibblemoo]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 17:30:
[...]


Je zal maar een appartement kopen waarvan de berging is omgetoverd naar een woonruimte zonder vergunningen en toestemming van de VvE (en evt. gemeente) en het niet in de splitsingsakte is geregeld waarvan ook nog de ballotageprocedure van toepassing is.

In hoeverre onderzoekt de notaris dit? (Oprechte vraag, heb ook geen hoge pet op van de gemiddelde makelaar).

[Wispe]

wibblemoo schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 18:35:
[...]


In hoeverre onderzoekt de notaris dit? (Oprechte vraag, heb ook geen hoge pet op van de gemiddelde makelaar).

De notaris heeft Belehrungspflicht.
In dit geval dient de notaris in de koopakte op te nemen dat de koper ermee bekend is dat de berging illegaal is omgetoverd naar woonruimte en rekening en risico daarvan voor koper is. Ook dient de notaris de koper erop te wijzen dat de splitsingsakte gewijzigd dient te worden (en daar gaat hij natuurlijk aantekeningen van maken in het dossier).
Daarnaast dient in de koopakte een ontbindende voorwaarde opgenomen te worden dat als koper niet voor datum X de vereiste toestemming heeft gekregen van de VvE om de woning in gebruik te nemen, hij van de koop kan afzien.

De notaris beschermt de belangen van beide partijen. Een makelaar doet dat niet.

[Wispe]

Harrie_ schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 18:14:
[...]


Wat een kromme vergelijking. Waar komt die vijandigheid trouwens vandaan steeds? Hebben ze je weggejaagd bij de wekelijkse notaris-borrel zodat je hier je ongenoegen moet komen uiten?

Ik heb dagelijks te maken met makelaars en ik vind dat ze dom zijn.
Ze hebben maar één belang: verkopen en de courtage incasseren. Voor de rest boeit het ze geen bal.
Terwijl het kopen van een woning van een paar ton/miljoen toch een belangrijk iets is voor heel veel mensen en grote gevolgen met zich meebrengt.
Daarom vind ik mijn werk ook prachtig.

[ Voor 16% gewijzigd door Wispe op 21-10-2023 19:11 ]

[tweakduke]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 19:04:
[...]


Ik heb dagelijks te maken met makelaars en ik vind dat ze dom zijn.
Ze hebben maar één belang: verkopen en de courtage incasseren. Voor de rest boeit het ze geen bal.
Terwijl het kopen van een woning van een paar ton/miljoen toch een belangrijk iets is voor heel veel mensen en grote gevolgen met zich meebrengt.
Daarom vind ik mijn werk ook prachtig.

Wat niet helpt, is dat het beroep makelaar geen beschermde status heeft.

Je krijgt hoe dan ook wat cowboy gedrag daarmee, als er dan bijzondere juridische situaties langskomen met aktes dan is het maar de vraag im hoeverre een makelaar dit kan kan toelichten en begeleiden.

Een makelaar die een HBO opleiding heeft gevolgd en zijn certificering op orde houdt, kan dit misschien nog niet zover doorgronden als een notaris dat kan, maar het doet de kwaliteit wel goed.

En dat is in sommige gevallen wel zo handig als alles goed is uitgezocht voor het in de verkoop gaat, of in ieder geval voor je bij de notaris zit.

[ Voor 9% gewijzigd door tweakduke op 21-10-2023 19:32 ]

[Wispe]

Kortom, het is in het belang van heel Nederland dat notarissen de koopaktes opstellen en niet makelaars.
Ik vind het raar dat dit buiten (regio) Amsterdam niet gebeurt.

Dan kan je gaan lopen jammeren en jennen dat het duur is: goedkoop is duurkoop.

[tweakduke]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 20:40:
Kortom, het is in het belang van heel Nederland dat notarissen de koopaktes opstellen en niet makelaars.
Ik vind het raar dat dit buiten (regio) Amsterdam niet gebeurt.

Dan kan je gaan lopen jammeren en jennen dat het duur is: goedkoop is duurkoop.

Dat zou ik niet zo stellen. In heel veel gevallen is er weinig bijzonders aan de hand bij een woning. Om het duurder maken dan nodig hoeft ook weer niet.

Zijn er bijvoorbeeld heldere afspraken over een mandelig pad, staan de kadaster grenzen goed en zijn de gemene muren duidelijk. Een makelaar die gecertificeerd is en de juiste opleiding heeft, moet dit goed kunnen checken vooraf.

De notaris draagt vervolgens de verantwoordelijkheid dat het ook goed in de aktes van levering wordt verwerkt.

En het zou denk ik de notaris een hoop werk schelen als de makelaar zijn taak goed doet. Een koopcontract wordt op dit moment ook nog niet altijd zo hoog ingeschat, men kan bijvoorbeeld ook zelf een concept pakken en zelf met een koper een overeenkomst aangaan. De makelaar is officieel niet nodig.

In dat proces valt er eigenlijk nog genoeg te winnen om verrassingen voor te zijn.

Het is daarom ook dat ik het liefst zou zien dat men van de makelaar een beschermd beroep maakt. Daarnaast is de makelaar laagdrempeliger dan de notaris. Uiteindelijk weet ik wel dat je prima kan mailen of bellen met de notaris klerk over dit soort zaken, maar toch is de makelaar een makkelijker aanspreekpunt. Daar begint men toch vaak de aan of verkoop van een woning.

[jeroenkb]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 20:40:
Kortom, het is in het belang van heel Nederland dat notarissen de koopaktes opstellen en niet makelaars.
Ik vind het raar dat dit buiten (regio) Amsterdam niet gebeurt.

Dan kan je gaan lopen jammeren en jennen dat het duur is: goedkoop is duurkoop.

Zal niet gaan jammeren dat het duur is.

Maar is dan wel krom dat ik twee keer voor hetzelfde naar de notaris moet om alles te laten controleren. Eerst de koopakte en dan nog een keer de overdracht. Gaat de notaris dan 2 keer controleren dat alles er goed in staat?

[Yaksa]

jeroenkb schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 21:35:
[...]Zal niet gaan jammeren dat het duur is.
Maar is dan wel krom dat ik twee keer voor hetzelfde naar de notaris moet om alles te laten controleren. Eerst de koopakte en dan nog een keer de overdracht. Gaat de notaris dan 2 keer controleren dat alles er goed in staat?

Nee, het zijn twee verschillende zaken. Trouwens, de meeste notariskosten v.w.b. het kopen van een huis mag je aftrekken bij de aangifte van de Inkomstenbelasting.

[Harrie_]

Wispe schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 20:40:
Kortom, het is in het belang van heel Nederland dat notarissen de koopaktes opstellen en niet makelaars.
Ik vind het raar dat dit buiten (regio) Amsterdam niet gebeurt.
[...]

Ja maar het is jouw vak. Dit is natuurlijk wel een beetje van het kaliber "wij van WC-eend adviseren WC-eend".

Waarom zouden al die koopovereenkomsten waar verder geen bijzonderheden van toepassing zijn via de notaris moeten lopen? Zodat de notaris nog een keer kan uitleggen dat er sprake is van een erfdienstbaarheid m.b.t. de brandgang achter de woning?

[Gijsje22]

Daarbij geef je als voorbeeld een berging die als leefruimte gebruikt is, waar dit feitelijk niet toegestaan is. Hoe kom je hier als notaris achter als je de koopakte opmaakt, maar de feitelijke situatie nooit gezien hebt? De notaris is er niet geweest, een makelaar wel. Als notaris weet je dus ook niet dat het feitelijk gebruik afwijkt.

[Harrie_]

Gijsje22 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 16:15:
Daarbij geef je als voorbeeld een berging die als leefruimte gebruikt is, waar dit feitelijk niet toegestaan is. Hoe kom je hier als notaris achter als je de koopakte opmaakt, maar de feitelijke situatie nooit gezien hebt? De notaris is er niet geweest, een makelaar wel. Als notaris weer je dus ook niet dat het feitelijk gebruik afwijkt.

Dit inderdaad. Ook naar aanleiding van wat @Inevitable eerder zei:

Inevitable schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 18:25:
Jammer dat je zoveel kennis met evenzoveel dedain deelt.

Denk ik dat @Wispe gewoon een of andere tweedejaars student notarieel recht is ofzo. Kan me eigenlijk niet goed voorstellen dat een (professionele) notaris op dit forum users op deze manier 'de les komt lezen'

[Kalentum]

Harrie_ schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 17:12:
[...]


Dit inderdaad. Ook naar aanleiding van wat @Inevitable eerder zei:


[...]


Denk ik dat @Wispe gewoon een of andere tweedejaars student notarieel recht is ofzo. Kan me eigenlijk niet goed voorstellen dat een (professionele) notaris op dit forum users op deze manier 'de les komt lezen'

Kandidaat-Notaris volgens Wispe zelf. Hart voor de zaak zullen we maar zeggen.

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 21:35:
[...]

Zal niet gaan jammeren dat het duur is.

Maar is dan wel krom dat ik twee keer voor hetzelfde naar de notaris moet om alles te laten controleren. Eerst de koopakte en dan nog een keer de overdracht. Gaat de notaris dan 2 keer controleren dat alles er goed in staat?

Nee, zo werkt het niet. Een koopovereenkomst =/= een leveringsakte.

Harrie_ schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 16:01:
[...]


Ja maar het is jouw vak. Dit is natuurlijk wel een beetje van het kaliber "wij van WC-eend adviseren WC-eend".

Waarom zouden al die koopovereenkomsten waar verder geen bijzonderheden van toepassing zijn via de notaris moeten lopen? Zodat de notaris nog een keer kan uitleggen dat er sprake is van een erfdienstbaarheid m.b.t. de brandgang achter de woning?

Uiteraard. Zie jij een makelaar dat doen?

Gijsje22 schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 16:15:
Daarbij geef je als voorbeeld een berging die als leefruimte gebruikt is, waar dit feitelijk niet toegestaan is. Hoe kom je hier als notaris achter als je de koopakte opmaakt, maar de feitelijke situatie nooit gezien hebt? De notaris is er niet geweest, een makelaar wel. Als notaris weet je dus ook niet dat het feitelijk gebruik afwijkt.

In de koopovereenkomst naar Amsterdams model staat wat de bestemming van het verkochte is en dat vinden we in de splitsingsakte. Als er staat "woning met berging" en op Funda zie je nergens een berging, dan weet je al genoeg.
Verkoper is ook verplicht dat melden in de vragenlijst.

Harrie_ schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 17:12:
[...]


Dit inderdaad. Ook naar aanleiding van wat @Inevitable eerder zei:


[...]


Denk ik dat @Wispe gewoon een of andere tweedejaars student notarieel recht is ofzo. Kan me eigenlijk niet goed voorstellen dat een (professionele) notaris op dit forum users op deze manier 'de les komt lezen'

Prima als je dat denkt hoor. Maakt mij vrij weinig uit.
Jij mag het zien als "de les komen lezen". Ik zie het als mijn mening uiten hoe het eigenlijk zou moeten.
Dat jij niet kan omgaan dat ik notarieel juridisch beter ben onderlegd dan een makelaar, kan ik ook niet helpen.

Kalentum schreef op zondag 22 oktober 2023 @ 21:43:
[...]


Kandidaat-Notaris volgens Wispe zelf. Hart voor de zaak zullen we maar zeggen.

Huh? Dat heb ik niet gezegd hoor.
Notarieel jurist =/= kandidaat-notaris.
Notarieel jurist = notaris/toegevoegd notaris/kandidaat-notaris/notarisklerk.
Wat ik ben, doet er niet toe ivm privacy.

[ Voor 3% gewijzigd door Wispe op 23-10-2023 10:26 ]

[Wispe]

tweakduke schreef op zaterdag 21 oktober 2023 @ 21:17:
[...]

Dat zou ik niet zo stellen. In heel veel gevallen is er weinig bijzonders aan de hand bij een woning. Om het duurder maken dan nodig hoeft ook weer niet.

Definieer "heel veel gevallen".
Toegegeven, een overdracht van een vrijstaande villa zonder buren is vrij weinig aan de hand. Dat kan een makelaar ook wel, denk ik. Maar waar trek je een grens?

Zijn er bijvoorbeeld heldere afspraken over een mandelig pad, staan de kadaster grenzen goed en zijn de gemene muren duidelijk. Een makelaar die gecertificeerd is en de juiste opleiding heeft, moet dit goed kunnen checken vooraf.

Mee eens. Maar er is meer dan dat. Een makelaar kan niet eens "Vormerkung" uitleggen en laat dat altijd open in de koopovereenkomst (artikel 13 van de NVM-model zo uit mijn hoofd). Of art. 13 WBR. Laat een makelaar dat maar uitleggen.
Ik heb een keer gehad dat de makelaar de overeenkomst opstelde (voor een woning ergens buiten Amsterdam) en daarin 2 fouten maakte:
- er werd een appartementsrecht geleverd, terwijl verkoper alleen eigenaar was van een recht van erfpacht. Hoe kun je een appartementsrecht leveren als je niet (ook) de bloot eigendom hebt? Moest helemaal aangepast worden... (Achteraf bleek dus dat verkoper bloot eigendom zou aankopen en meteen zou doorleveren aan koper).
- in die koopovereenkomst was art. 13 WBR doorstreept. Waar makelaar niet over nadacht, was dat verkoper overdrachtsbelasting verschuldigd was over de bloot eigendom en dus de betaalde overdrachtsbelasting terug kon krijgen van de koper. Makelaar natuurlijk helemaal boos op ons omdat wij letterlijk de koopovereenkomst volgden, dus de verkoper kreeg niets terug.

Tja, als je maar wat doet en enkel de koopprijs en de ontbindende voorwaarden invult, dan krijg je dat.

De notaris draagt vervolgens de verantwoordelijkheid dat het ook goed in de aktes van levering wordt verwerkt.

En het zou denk ik de notaris een hoop werk schelen als de makelaar zijn taak goed doet. Een koopcontract wordt op dit moment ook nog niet altijd zo hoog ingeschat, men kan bijvoorbeeld ook zelf een concept pakken en zelf met een koper een overeenkomst aangaan. De makelaar is officieel niet nodig.

In dat proces valt er eigenlijk nog genoeg te winnen om verrassingen voor te zijn.

Correct.

Het is daarom ook dat ik het liefst zou zien dat men van de makelaar een beschermd beroep maakt. Daarnaast is de makelaar laagdrempeliger dan de notaris. Uiteindelijk weet ik wel dat je prima kan mailen of bellen met de notaris klerk over dit soort zaken, maar toch is de makelaar een makkelijker aanspreekpunt. Daar begint men toch vaak de aan of verkoop van een woning.

Mee eens. Maar dan heb je nog steeds dat de makelaar partijdig is en één belang behartigt. Een notaris doet dat niet (als dat goed is).

[ Voor 18% gewijzigd door Wispe op 23-10-2023 10:45 ]

[Kalentum]

Wispe schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 10:34:
[...]


Definieer "heel veel gevallen".

Ik denk dat dit de meest relevante vraag is.

Jij wilt de wet aanpassen (neem ik aan) en het koopcontract verplicht door de notaris laten opstellen.

Dat kost XXX transactions * 700 euro = zoveel miljoen euro

Hoeveel is de besparing dan? Hoeveel juridische ellende (kosten) wordt dan vermeden?

Ik heb geen idee.

Heb je ook voorbeelden van gerechterlijke uitspraken op rechtspraak.nl bij geschillen waarbij een NVM koopcontract en slordigheden daarin tot problemen hebben geleid?

Dat zou het 'wij van WC-eend adviseren WC-eend' effect in deze discussie wat verminderen

[Wispe]

Kalentum schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 11:49:
[...]


Ik denk dat dit de meest relevante vraag is.

Jij wilt de wet aanpassen (neem ik aan) en het koopcontract verplicht door de notaris laten opstellen.

Dat kost XXX transactions * 700 euro = zoveel miljoen euro

Hoeveel is de besparing dan? Hoeveel juridische ellende (kosten) wordt dan vermeden?

Ik heb geen idee.

Heb je ook voorbeelden van gerechterlijke uitspraken op rechtspraak.nl bij geschillen waarbij een NVM koopcontract en slordigheden daarin tot problemen hebben geleid?

Dat zou het 'wij van WC-eend adviseren WC-eend' effect in deze discussie wat verminderen

Ik heb ook geen idee en ik heb de tijd er ook niet voor om dat op en uit te zoeken.
Die tijd kan ik beter besteden aan het verbeteren en corrigeren van dommigheden van makelaars.

Zoals ik al zei, je laat een loodgieter ook niet iemand opereren of een fiscaal jurist iemand verdedigen in een strafrechtzaak.

[ Voor 6% gewijzigd door Wispe op 23-10-2023 12:01 ]

[Harrie_]

Wispe schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 10:23:
[...]
Prima als je dat denkt hoor. Maakt mij vrij weinig uit.
Jij mag het zien als "de les komen lezen". Ik zie het als mijn mening uiten hoe het eigenlijk zou moeten.
Dat jij niet kan omgaan dat ik notarieel juridisch beter ben onderlegd dan een makelaar, kan ik ook niet helpen.
[...]

Ik kan er prima mee omgaan dat iemand op een bepaald vakgebied (veel) beter onderlegd is dan ik. Waar ik iets minder goed mee kan omgaan is die laatdunkende houding die je continu lijkt aan te nemen.

[wibblemoo]

Ik kan mij eerlijk gezegd de frustratie van @Wispe wel goed voorstellen als je regelmatig ernstige fouten tegenkomt die je zelf mag corrigeren, en dan ook nog een grote bek krijgt van de makelaar. Het gaat om de transactie van een registergoed van tonnen/miljoenen. Enige kundigheid is wel gewenst, niet waar? Een 'standaard' overeenkomst als een invuloefening gebruiken is een recept voor fouten.

Heb overigens zelf zo'n WBR art. 13 foutje gehad in de koopovereenkomst. In mijn voordeel welliswaar. Werd ook door de notaris opgemerkt. Had ik fout bij stuk gehouden had dit de verkoper ~13K gekost.

[Kalentum]

Wispe schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:00:
[...]


Ik heb ook geen idee en ik heb de tijd er ook niet voor om dat op en uit te zoeken.
Die tijd kan ik beter besteden aan het verbeteren en corrigeren van dommigheden van makelaars.

Zoals ik al zei, je laat een loodgieter ook niet iemand opereren of een fiscaal jurist iemand verdedigen in een strafrechtzaak.

Nee maar ik heb hier wel een aannemer een deel van mijn electra laten vernieuwen en een zonnepaneleninstallateur een groep laten bij plaatsen.

Vandaar mijn vraag naar wat meer onderbouwing. Hoeveel schade wordt voorkomen doordat notarissen koopcontracten verplicht moeten opstellen?

Ik neem aan dat de beroepsvereniging daar wel een idee van heeft toch?

[Wispe]

Harrie_ schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:08:
[...]


Ik kan er prima mee omgaan dat iemand op een bepaald vakgebied (veel) beter onderlegd is dan ik. Waar ik iets minder goed mee kan omgaan is die laatdunkende houding die je continu lijkt aan te nemen.

Ieder heeft zo zijn eigen specialiteiten. Makelaars doen werk waar ik mijn vingers niet aan wil branden. Ieder zo zijn eigen ding toch?
De hele discussie begon met dat @Kalentum zó bizar vond dat Amsterdam een eigen model hanteerde en notarissen de koopakte opstellen. Ik heb mijn argumenten gegeven waarom dat niet zó bizar is als het lijkt en ik heb geprobeerd zo goed mogelijk onderbouwing te geven waarom ik vind dat notarissen koopaktes moeten opstellen en niet makelaars.
Dat jij dat interpreteert als laatdunkende houding, kan ik niet helpen. Het is een feit dat makelaars geen juristen zijn en notarissen wel. Kan ik ook niet helpen. Ook kan ik niet helpen dat ik weet waar ik over praat en ervoor opgeleid ben.

wibblemoo schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:19:
Ik kan mij eerlijk gezegd de frustratie van @Wispe wel goed voorstellen als je regelmatig ernstige fouten tegenkomt die je zelf mag corrigeren, en dan ook nog een grote bek krijgt van de makelaar. Het gaat om de transactie van een registergoed van tonnen/miljoenen. Enige kundigheid is wel gewenst, niet waar? Een 'standaard' overeenkomst als een invuloefening gebruiken is een recept voor fouten.

Heb overigens zelf zo'n WBR art. 13 foutje gehad in de koopovereenkomst. In mijn voordeel welliswaar. Werd ook door de notaris opgemerkt. Had ik fout bij stuk gehouden had dit de verkoper ~13K gekost.

Thanks.

[Wispe]

Kalentum schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 12:48:
[...]


Nee maar ik heb hier wel een aannemer een deel van mijn electra laten vernieuwen en een zonnepaneleninstallateur een groep laten bij plaatsen.

Vandaar mijn vraag naar wat meer onderbouwing. Hoeveel schade wordt voorkomen doordat notarissen koopcontracten verplicht moeten opstellen?

Ik neem aan dat de beroepsvereniging daar wel een idee van heeft toch?

Van mij mag je een mailtje naar de NVM/KNB sturen.

[Rubbergrover1]

Wispe schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 15:11:
[...]
De hele discussie begon met dat @Kalentum zó bizar vond dat Amsterdam een eigen model hanteerde en notarissen de koopakte opstellen. Ik heb mijn argumenten gegeven waarom dat niet zó bizar is als het lijkt en ik heb geprobeerd zo goed mogelijk onderbouwing te geven waarom ik vind dat notarissen koopaktes moeten opstellen en niet makelaars.

Maar dat is dus een heel andere discussie dan waarom Amsterdam een ander model heeft dan de rest van Nederland. Waar het om ging.

[FreakNL]

Glenfiddich schreef op maandag 22 mei 2023 @ 10:46:
Het toont dus maar aan dat je je bij het kopen van een woning niet blind moet staren op het lettertje van het energielabel, maar het best even goed het rapport moet bestuderen om te zien wat het in het specifieke geval precies inhoudt!

Mijn woning (rijwoning 120m2) heeft niet eens een energielabel meer. En toen deze het nog wel had was het energielabel B. Gasverbruik? Tot nu toe 160m2 in 2023. Nu zijn we knieperts, maar zelfs met de kachel vol aan in het winterseizoen zouden we niet verder komen dan 500/600m2.. Ik woon hier sinds 2014 en de piek die we hadden was 700m2 in 2018 en toen hadden we een baby die regelmatig in bad ging en waar we ook veel voor stookten omdat er veel over de grond gekropen werd...

Het label is maar een letter en zegt voor de rest eigenlijk bijzonder weinig.

yinx84 schreef op maandag 11 september 2023 @ 22:01:
Situatie: 10 jaar geleden conservatief geweest met het kopen van een huis. Bewuste keuze om het op het laagste salaris te kunnen dragen, voor het geval dat. In die 10 jaar zijn we echter flink meer gaan verdienen en hebben we versneld (boetevrij) het leeuwendeel afgelost omdat het een mooie 'put' was om onder het belastingvrij vermogen te blijven. Achteraf niet zo slim wegens geweest de bizarre inflatie, maar ik hoor nog altijd m'n vader in m'n achterhoofd: "de beste hypotheek is geen hypotheek". Het feit dat we nu een maandlast hebben van maar 200 euro is ook wel een erg lekker gevoel, dus ik ben er niet heel rouwig om.

Een paar dagen geleden echt ons droomhuis voorbij zien komen. Dikke FOMO inclusief. Ik had altijd gedacht dat we met onze overwaarde wel makkelijk een upgrade konden doen, maar ik schrok me helemaal te pletter van de potentiele nieuwe maandlasten met de huidige rentestand. Ondanks dat m'n hypotheeklast nu een schijntje is, vind ik dat bedag x11 toch ineens wel erg veel klinken.

Een reality check geweest met twee kanten. Enerzijds: holy shit, deze hele markt is compleet uit de klauw gelopen en ik heb het te doen met alle alleenstaanden en lagere inkomens. Aan de andere kant een realisatie van m'n luxepositie dat ik nog net in de goede tijd heb kunnen kopen. In hindsight had ik toen veel meer risico kunnen nemen, maar juist door die conservativiteit slaap ik nu 's nachts wel erg lekker.

De FOMO is weer weggezakt en kan daardoor weer beter relativeren wat ik wel heb. Een droomhuis is leuk, maar het niet kunnen dragen van de woonlasten op 1 salaris... die gedachte vind ik moeilijk te verteren. Zeker omdat ik nooit meer terug zou kunnen naar m'n huidige/oude situatie. Het is geen game waarin je een eerdere save game kunt herladen. Het is wellicht een ouderwetse gedachte die vermoedelijk door m'n (ook financieel conservatieve) ouders is ingegoten.

Toch maar double down op ons bescheide huisje met een verduurzamingsplan en het optimaliseren van wooncomfort. Wellicht dat eerder stoppen met werken dan ook een optie wordt

Hier exact hetzelfde. Ook veel te conservatief geweest in 2014, had toen op mijn max moeten lenen.. Nu voor een schijntje in een rijwoning met 300k overwaarde waar ik niks mee kan want alles in de buurt wat 2-kapper is gaat voor 800k... Dat kan ik wel betalen maar met de huidige rentestanden is dat niet leuk (lees: 2k plus in de bruto maandlasten)... Ik heb trouwens nauwelijks (extra) afgelost maar heb inmiddels meer geld op de bank dan dat er nog aan hypotheek openstaat.. Dus wat dat betreft 0 stress...

[True]

Wispe schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 10:34:
[...]


Definieer "heel veel gevallen".
Toegegeven, een overdracht van een vrijstaande villa zonder buren is vrij weinig aan de hand. Dat kan een makelaar ook wel, denk ik. Maar waar trek je een grens?


[...]


Mee eens. Maar er is meer dan dat. Een makelaar kan niet eens "Vormerkung" uitleggen en laat dat altijd open in de koopovereenkomst (artikel 13 van de NVM-model zo uit mijn hoofd). Of art. 13 WBR. Laat een makelaar dat maar uitleggen.
Ik heb een keer gehad dat de makelaar de overeenkomst opstelde (voor een woning ergens buiten Amsterdam) en daarin 2 fouten maakte:
- er werd een appartementsrecht geleverd, terwijl verkoper alleen eigenaar was van een recht van erfpacht. Hoe kun je een appartementsrecht leveren als je niet (ook) de bloot eigendom hebt? Moest helemaal aangepast worden... (Achteraf bleek dus dat verkoper bloot eigendom zou aankopen en meteen zou doorleveren aan koper).
- in die koopovereenkomst was art. 13 WBR doorstreept. Waar makelaar niet over nadacht, was dat verkoper overdrachtsbelasting verschuldigd was over de bloot eigendom en dus de betaalde overdrachtsbelasting terug kon krijgen van de koper. Makelaar natuurlijk helemaal boos op ons omdat wij letterlijk de koopovereenkomst volgden, dus de verkoper kreeg niets terug.

Tja, als je maar wat doet en enkel de koopprijs en de ontbindende voorwaarden invult, dan krijg je dat.


[...]

Correct.


[...]


Mee eens. Maar dan heb je nog steeds dat de makelaar partijdig is en één belang behartigt. Een notaris doet dat niet (als dat goed is).

Ach ja, in mijn geval (woning gekocht in 2022) was de notaris vergeten het vruchtgebruik van de vorige bewoner die de woning al geschonken had aan zijn kinderen te verwijderen van onze akte. Hierdoor werden ze (gelukkig) door het kadaster teruggeroepen en mochten we nog een keer terugkomen om opnieuw een akte te tekenen. Tijdens de tweede keer tekenen hadden ze ook nog een naam verkeerd gespeld.
Nee als een notaris een koopakte opstelt zal alles wel goed gaan

[Wispe]

True schreef op maandag 23 oktober 2023 @ 16:11:
[...]


Ach ja, in mijn geval (woning gekocht in 2022) was de notaris vergeten het vruchtgebruik van de vorige bewoner die de woning al geschonken had aan zijn kinderen te verwijderen van onze akte. Hierdoor werden ze (gelukkig) door het kadaster teruggeroepen en mochten we nog een keer terugkomen om opnieuw een akte te tekenen. Tijdens de tweede keer tekenen hadden ze ook nog een naam verkeerd gespeld.
Nee als een notaris een koopakte opstelt zal alles wel goed gaan

Notarissen zijn natuurlijk ook mensen. Ik maak ook fouten hoor.
Maar notarissen zijn wel beter juridisch onderlegd dan makelaars en zijn dé mensen om belangen van de beide partijen te behartigen. Een makelaar doet dat niet.

[ Voor 7% gewijzigd door Wispe op 23-10-2023 16:35 ]

[Kju]

Ik ben het eens met @Wispe. Notarissen zijn inderdaad beter juridisch onderlegd dan makelaars. Een makelaar is geen jurist, tenminste niet allemaal dan. Ik ben alleen van mening dat het in Amsterdam, uitzonderingen daargelaten, en ook in de rest van Nederland helemaal niet zo spannend is als het gaat om standaardsituaties, dat zijn er nog steeds veel. Daar zou je echt niet naar een notaris voor hoeven. Die paar keer dat ik wat in Amsterdam heb gedaan heb ik de koopakte, omwille van snelheid, wel zelf opgesteld.
De meeste makelaarskantoren die zelf de koopakte opstellen presteren het inderdaad wel om ontzettend veel en grove fouten te maken. Het is dusdanig triest dat ik denk dat het inderdaad liever aan een specialist kan worden uitbesteed. Dat zou de notaris kunnen zijn of, zoals ik meestal doe als ik geen tijd heb, via onze backoffice.

Het probleem met uitbesteden is alleen dat het proces zo ontzettend vertraagt. Mijn backoffice levert de koopakte binnen 24 uur als ik extra betaal. Bij de notaris, en dat is helaas veel te vaak een drukke budgetnotaris die nooit tijd heeft, kost het niet eens zo veel meer maar moet je maar hopen dat je het binnen een week krijgt en als je pech hebt ben je ook een extra week bezig voordat alle fouten er uit zijn want @Wispe , en ik bedoel niet jou persoonlijk, ik kom ook genoeg notariskantoren tegen die het presteren om onnodige en domme fouten te maken.

Gelukkig is er best veel geautomatiseerd en worden systemen aan elkaar geknoopt. De koopakten die er standaard uit eerlijkbieden.nl worden gedraaid hoef je in standaardsituaties nauwelijks nog aan te passen.

[Harrie_]

Kju schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 17:05:
Gelukkig is er best veel geautomatiseerd en worden systemen aan elkaar geknoopt. De koopakten die er standaard uit eerlijkbieden.nl worden gedraaid hoef je in standaardsituaties nauwelijks nog aan te passen.

Hier sla je de spijker wel op z'n kop. @Wispe had het al eerder over zijn 'vakgebied' dus zal ik een duit in het zakje doen vanuit 'mijn vakgebied'; i.p.v alles via de notaris of alles via de makelaar zou er eigenlijk iets uit een database moeten rollen wat bepaalt dat het een 'simpele' verkoop is of niet en vanuit die hoedanigheid bepaalt of het koopcontract via een notaris of via een makelaar moet lopen. Maar goed, dan moet je al die bijzonderheden uit aktes gaan onttrekken en in een database gaan invoeren dus wellicht is dat idee haalbaar in 2045

[Wispe]

Kju schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 17:05:
(...) als je pech hebt ben je ook een extra week bezig voordat alle fouten er uit zijn want @Wispe , en ik bedoel niet jou persoonlijk, ik kom ook genoeg notariskantoren tegen die het presteren om onnodige en domme fouten te maken. (...)

Uiteraard. Er zijn notarissen waarvan ik me afvraag hoe zij ooit hun opleidingen hebben kunnen afronden.

[Kalentum]

Harrie_ schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 17:29:
[...]


Hier sla je de spijker wel op z'n kop. @Wispe had het al eerder over zijn 'vakgebied' dus zal ik een duit in het zakje doen vanuit 'mijn vakgebied'; i.p.v alles via de notaris of alles via de makelaar zou er eigenlijk iets uit een database moeten rollen wat bepaalt dat het een 'simpele' verkoop is of niet en vanuit die hoedanigheid bepaalt of het koopcontract via een notaris of via een makelaar moet lopen. Maar goed, dan moet je al die bijzonderheden uit aktes gaan onttrekken en in een database gaan invoeren dus wellicht is dat idee haalbaar in 2045

Ja dan moet je dus criteria gaan vastleggen waarbij een gang naar de notaris niet nodig is omdat het allemaal wel duidelijk is. Als ik naar mijn eigen perceeltje kijk:

- 1 perceel
- Grens en grootte: vastgesteld
- Publiekrechtelijke beperkingen: niet bekend
- 2 eigenaren, elk voor 50%

Ook mijn vorige 2 percelen waren zoals dit. Niets spannends aan. Mijn inschatting als leek..

Ik vind het zonde van de tijd en het geld om hier een notaris een contract voor te laten opstellen. Daar komt ook mijn weerstand vandaan.

Maar als het je al lukt wat simpele criteria op te stellen om de gang naar de notaris te besparen, dan nog creëer je een grijs gebied. Dus of de wetgever wil alle koopcontracten via de notaris of je houdt de huidige situatie waar iedereen het zelf mag weten, als het maar schriftelijk wordt vastgelegd.

Edit: eigenlijk zou er een mooi 'wat koop ik nou eigenlijk' standaardrapportje moeten zijn, ongeveer zoals dat ook geldt voor bv hypotheken en andere financiele producten. Een 'onroerend goed' bijsluiter in een door de wetgever gedicteerd formaat waarbij je als leek een goed overzicht krijgt van waar je nu eigenljik voor tekent.

[ Voor 9% gewijzigd door Kalentum op 24-10-2023 18:19 ]

[Harrie_]

Kalentum schreef op dinsdag 24 oktober 2023 @ 18:18:
[...]
Ja dan moet je dus criteria gaan vastleggen waarbij een gang naar de notaris niet nodig is omdat het allemaal wel duidelijk is.
[...]

Ik zou het dan eerder omdraaien; criteria vastleggen waarbij een gang naar de notaris wél nodig is. Dus eigenlijk die lijst van@Wispe checken en als een van die zaken ter sprake is een detour via de notaris...

[Wispe]

Harrie_ schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 14:27:
[...]


Ik zou het dan eerder omdraaien; criteria vastleggen waarbij een gang naar de notaris wél nodig is. Dus eigenlijk die lijst van@Wispe checken en als een van die zaken ter sprake is een detour via de notaris...

Zullen we dan ook vastleggen dat als blijkt dat de koopovereenkomst niet klopt en wij het moeten laten corrigeren, de extra kosten ten laste van de partij(en) komen? Die mogen dan beslissen of zij het verhalen op de makelaar.

[Harrie_]

Wispe schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 18:24:
[...]


Zullen we dan ook vastleggen dat als blijkt dat de koopovereenkomst niet klopt en wij het moeten laten corrigeren, de extra kosten ten laste van de partij(en) komen? Die mogen dan beslissen of zij het verhalen op de makelaar.

Dit volg ik niet? Als je iets moet corrigeren wat een ander fout heeft gedaan dan reken je daar toch per definitie geld voor? Dan boeit het toch ook niet wie het betaalt?

Überhaupt snap ik dit niet zo goed, als een makelaar een voorlopig koopcontract opstelt en de notaris maakt de akte van levering, wat valt er dan te corrigeren?

[Wispe]

Harrie_ schreef op woensdag 25 oktober 2023 @ 18:54:
[...]


Dit volg ik niet? Als je iets moet corrigeren wat een ander fout heeft gedaan dan reken je daar toch per definitie geld voor? Dan boeit het toch ook niet wie het betaalt?

Over het algemeen rekenen wij geen geld voor als er iets gecorrigeerd moet worden.

Überhaupt snap ik dit niet zo goed, als een makelaar een voorlopig koopcontract opstelt en de notaris maakt de akte van levering, wat valt er dan te corrigeren?

Damn...
Het moet juridisch wel kloppen. Als bv. een kadastraal perceelnummer niet klopt, hoe kan jij dat dan leveren aan de koper? Of als een makelaar een bijzondere last en beperking vergeet, hoe kan jij dan een registergoed vrij van bijzondere en last leveren aan de koper?
Een leveringsakte is een uitvoering van de koopovereenkomst.

Ik had een keer een standaard NVM-koopovereenkomst van een vrijstaande villa waarin mama de verkoper was. Huis stond op naam van papa die dood was en hij had een testament opgesteld met dat de kinderen 99% erfgenamen waren en mama voor 1%.
Hoe kan mama die villa leveren aan de kopers als de kinderen ook erfgenaam waren?
Makelaar snapte er geen bal van en zei "daar zijn jullie voor". Na heel veel uitleggen werd de koopovereenkomst aangepast waarin de kinderen mee-tekenden.
Fuck off.

[ Voor 44% gewijzigd door Wispe op 26-10-2023 07:52 ]

[Kju]

Ik denk niet dat er een makelaar is die het niet zou willen uitbesteden aan de notaris. Het probleem zit echt in snelheid.
Daarnaast is het ook niet altijd kommer en kwel. Ik kom aanmerkelijk vaker goede koopovereenkomsten tegen dan slechte. Ik begrijp de irritatie bij Wispe wel, die paar keer dat het gebeurt is gewoon ontzettend irritant.

[Harrie_]

Kju schreef op donderdag 26 oktober 2023 @ 09:26:
Ik denk niet dat er een makelaar is die het niet zou willen uitbesteden aan de notaris. Het probleem zit echt in snelheid.
Daarnaast is het ook niet altijd kommer en kwel. Ik kom aanmerkelijk vaker goede koopovereenkomsten tegen dan slechte. Ik begrijp de irritatie bij Wispe wel, die paar keer dat het gebeurt is gewoon ontzettend irritant.

Ik vraag me nog steeds af hoe groot dit probleem nu is? Ik snap dat er in bijv. Amsterdam vaak een hoop bijzondere dingen aan de hand zijn, maar daar gaat de koopovereenkomst al via de Notaris. Ik denk nog steeds dat in grote delen van het land de koopovereenkomst redelijk standaard is met hooguit een erfdienstbaarheid of een kettingbeding.

[Kju]

Ik denk dat Wispe beter in kan schatten hoe groot het probleem is. Vaak is het gewoon letterlijk overtypen of verwijzen, zo spannend is dat niet. Makelaars die geen erfpacht, erfdienstbaarheden, kettingbedingen kunnen verwerken kunnen liever wat anders gaan doen. Het staat allemaal in de laatste akte van levering, indien van toepassing akte van splitsing of uitgifte erfpacht. Waar het wel eens mis gaat is gaat is inderdaad tekenbevoegdheid en ingewikkeldere splitsingen, erfpachtsituaties, kettingbedingen. Vaak zijn ze gewoon ontzettend slordig, dat wekt irritatie. Zo zag ik laatst voorbijkomen dat de huidige eigenaar 20 jaar geleden een berging meegeleverd kreeg die bij de verkoop nu niet overeenkwam met de berging die aan hem in gebruik was gegeven. Het appartementsrecht waar hij eigenaar van was was weer bij een buurman in gebruik. Ik zie ook heel vaak situaties waarbij een eigenaar gemeentegrond in gebruik heeft genomen zonder toestemming. Privaatrechtelijke verplichtingen die niet worden nagekomen zoals de verplichting om eigen auto’s uitsluitend op eigen terrein op te stellen.

[ Voor 0% gewijzigd door Kju op 26-10-2023 16:03 . Reden: Publiekrechtelijke moest privaatrechtelijke zijn ]

[Willem30]

Bij mij in de buurt dit tafereel:

https://www.ad.nl/amersfo...o-boven-koopsom~afa363f7/

‘Betaalbare’ woningen worden direct na oplevering verkocht: vraagprijs 150.000 euro boven koopsom.

Ronduit asociaal maar marktwerking blablabla

[Skyaero]

Willem30 schreef op maandag 6 november 2023 @ 08:05:
Bij mij in de buurt dit tafereel:

https://www.ad.nl/amersfo...o-boven-koopsom~afa363f7/

‘Betaalbare’ woningen worden direct na oplevering verkocht: vraagprijs 150.000 euro boven koopsom.

Ronduit asociaal maar marktwerking blablabla

Toch is de m2 prijs in lijn met andere woningen in Baarn. Geeft te denken
- of de bouw zolang geduurd heeft dat de waarde 150k is gestegen
- waarom de eigenaren besluiten direct te verkopen
- als het investeerders/speculanten waren, waarom er geen zelfbewoonplicht in het contract was opgenomen
- als de woningen (bewust) onder de marktprijs zijn verkocht, waarom hier geen clausule over is opgenomen, bijvoorbeeld dat een deel van de (over)winst moet worden afgedragen.

Artikel is paywall, dus die kan ik niet lezen.

[Rubbergrover1]

Willem30 schreef op maandag 6 november 2023 @ 08:05:
Bij mij in de buurt dit tafereel:

https://www.ad.nl/amersfo...o-boven-koopsom~afa363f7/

‘Betaalbare’ woningen worden direct na oplevering verkocht: vraagprijs 150.000 euro boven koopsom.

Ronduit asociaal maar marktwerking blablabla

Dan heeft de gemeente (of de projectontwikkelaar) geen goede regels vastgelegd over hoe om te gaan bij verkoop. Als je als gemeente of ontwikkelaar korting geeft, of op een andere manier onder de marktprijs verkoopt, dan zijn er legio manieren om te voorkomen dat die korting vanaf dag 1 volledig in de zakken van de eerste kopers verdwijnt.

Het is uiteraard een ander verhaal als dit een patroon is dat ook bij de dure woningen uit de zelfde wijk gebeurt. Als de woningen in die wijk bijvoorbeeld in zijn algemeenheid nu 20% meer waard zijn dan toen ze in de verkoop kwamen, dan is het niet gek als de betaalbare woningen ook 20% duurder worden doorverkocht.

[Rubbergrover1]

Skyaero schreef op maandag 6 november 2023 @ 09:04:
[...]


Toch is de m2 prijs in lijn met andere woningen in Baarn. Geeft te denken

Dat lijkt mij toch juist de kern van het probleem? Dat ze blijkbaar bij de bouw onder de marktprijs te koop werden aangeboden, maar nu voor de marktprijs doorverkocht worden. En dat daar blijkbaar geen goede contracten over zijn afgesloten.

[Trichoglossus]

Skyaero schreef op maandag 6 november 2023 @ 09:04:
[...]


Toch is de m2 prijs in lijn met andere woningen in Baarn. Geeft te denken
- of de bouw zolang geduurd heeft dat de waarde 150k is gestegen
- waarom de eigenaren besluiten direct te verkopen
- als het investeerders/speculanten waren, waarom er geen zelfbewoonplicht in het contract was opgenomen
- als de woningen (bewust) onder de marktprijs zijn verkocht, waarom hier geen clausule over is opgenomen, bijvoorbeeld dat een deel van de (over)winst moet worden afgedragen.

Artikel is paywall, dus die kan ik niet lezen.

Uit het bewuste artikel:"
"Mag dit zomaar? Ja, want op moment dat het bestemmingsplan voor de Ericastraat aan de gemeenteraad werd voorgelegd, was er binnen de gemeente nog geen beleid op basis waarvan zelfbewoningsplicht of een doorverkoopverbod afdwingbaar was. En aangezien de verkoop van woningen een privaatrechtelijke aangelegenheid is, mogen woningeigenaren van Project Erica hun woning ook met winst doorverkopen."

",,Volgende maand praten we als gemeenteraad over maatregelen die deze ontwikkelingen kunnen voorkomen.” Zo worden onder andere de komst van een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht besproken."

[Rubbergrover1]

Trichoglossus schreef op maandag 6 november 2023 @ 10:15:
[...]

Uit het bewuste artikel:"
"Mag dit zomaar? Ja, want op moment dat het bestemmingsplan voor de Ericastraat aan de gemeenteraad werd voorgelegd, was er binnen de gemeente nog geen beleid op basis waarvan zelfbewoningsplicht of een doorverkoopverbod afdwingbaar was. En aangezien de verkoop van woningen een privaatrechtelijke aangelegenheid is, mogen woningeigenaren van Project Erica hun woning ook met winst doorverkopen."

Als ze de verkoop van woningen als een privaatrechtelijke aangelegenheid zien, dan zullen ze daar bij voorbaat vanuit de overheid ook geen financiële consequenties aan hebben verbonden. Dan was het dus eerder een keus van de bouwers of/hoe ze betaalbare woningen gingen bouwen. Waarom zou het dan 'fout' zijn als de markt die woningen ineens hoger waardeert dan op het moment dat ze gebouwd werden?

",,Volgende maand praten we als gemeenteraad over maatregelen die deze ontwikkelingen kunnen voorkomen.” Zo worden onder andere de komst van een anti-speculatiebeding en zelfbewoningsplicht besproken."

Hoe denken ze dat te willen gaan doen? De woningen zijn verkocht en de contracten zijn getekend. Daar kun je nu niet meer aan tornen.

[True]

Rubbergrover1 schreef op maandag 6 november 2023 @ 11:10:

[...]

Hoe denken ze dat te willen gaan doen? De woningen zijn verkocht en de contracten zijn getekend. Daar kun je nu niet meer aan tornen.

Kunnen voorkomen lijkt mij te wijzen op de toekomst.

[Rubbergrover1]

True schreef op maandag 6 november 2023 @ 12:02:
[...]


Kunnen voorkomen lijkt mij te wijzen op de toekomst.

Ja, beetje mosterd na de maaltijd. Dit zijn zaken die al jaren/decennia voorkomen en waarvoor er ook al jaren/decennia op veel andere plaatsen clausules in de contracten zijn opgenomen die dit voorkomen. Een beetje naïef/dom dat ze dat bij dit project niet hebben gedaan.

[Immutable]

Willem30 schreef op maandag 6 november 2023 @ 08:05:
Bij mij in de buurt dit tafereel:

https://www.ad.nl/amersfo...o-boven-koopsom~afa363f7/

‘Betaalbare’ woningen worden direct na oplevering verkocht: vraagprijs 150.000 euro boven koopsom.

Ronduit asociaal maar marktwerking blablabla

Ik ken het, de markt blijft de markt. Je kan wel betaalbare woningen bouwen. Maar je kan beter woningen bouwen met de JUISTE prijs die mensen er voor willen betalen met de juiste marktwaarde.
En dan zoveel mogelijk, bouwen. En daarnaast natuurlijk wat regeltjes opstellen zodat speculatie tegen gaat.

Maar er is trouwens ook veel corruptie in lokale gemeenten, en winstgevende informatie wat doorgegeven wordt aan bepaalde mensen met geld.

De lokale gemeente, is ook het meest makkelijk om corruptie te laten lonen. Omdat daar regeltjes lokaal worden opgesteld, en mensen binnen de lokale overheid worden vaak voor de gek gehouden of belazerd.

Ik zie het al voor me, gewoon die regeltjes dwarszitten intern en mensen die je kent die pandjes laten kopen. En dan lekker hier en daar dikke winst pakken of dat vrienden, familie etc dikke winst pakt.
Ik zie vaker wel eens corruptie in gemeenten, en je hoort er later niet veel meer van en soms komen veel mensen er ook nog mee weg omdat het volgens de regels legaal is.

Het probleem is, als ik in de situatie zat om 150K te pakken op een legale maar inmorele manier zou dat ook voor mij zeer verleidelijk zijn. Ik ben gewoon EERLIJK. Enige manier hoe je hier vanaf komt, is collectief de juiste regels opzetten vanuit de overheid. Er is teveel corruptie in lokale overheden.

[ Voor 41% gewijzigd door Immutable op 06-11-2023 19:16 ]

[Boinkie]

Ik loop tegen het volgende aan maar wil nog niet al teveel details kwijt. Iets met slapende honden en de goede relatie die we op dit moment nog hebben.


Achter mijn woning zit een zaak die inmiddels voornemens is een opslag te realiseren. Bouwmaterialen liggen er al. Ik was van plan een deur in mijn schutting te maken aangezien dat makkelijker is met binnen komen. Na dit gevraagd te hebben aan dit bedrijf kreeg ik een nee te horen en werd beweerd dat het eigen grond was. Dat trok ik in twijfel en heb ik dus nagekeken in het kadaster. Volgens het kadaster zit mijn tuin nog aangrenzend aan gemeentelijke openbare weg en de tuin van mijn buren aan de grond van het bedrijf. Kan ik er vanuit gaan dat het online kadaster volledig up to date is en ik dus in mijn recht sta om een deur in de schutting te maken?

[spijkerhoofd]

Boinkie schreef op dinsdag 2 januari 2024 @ 18:16:
Ik loop tegen het volgende aan maar wil nog niet al teveel details kwijt. Iets met slapende honden en de goede relatie die we op dit moment nog hebben.


Achter mijn woning zit een zaak die inmiddels voornemens is een opslag te realiseren. Bouwmaterialen liggen er al. Ik was van plan een deur in mijn schutting te maken aangezien dat makkelijker is met binnen komen. Na dit gevraagd te hebben aan dit bedrijf kreeg ik een nee te horen en werd beweerd dat het eigen grond was. Dat trok ik in twijfel en heb ik dus nagekeken in het kadaster. Volgens het kadaster zit mijn tuin nog aangrenzend aan gemeentelijke openbare weg en de tuin van mijn buren aan de grond van het bedrijf. Kan ik er vanuit gaan dat het online kadaster volledig up to date is en ik dus in mijn recht sta om een deur in de schutting te maken?

Als het een gemeentelijke openbare weg is, lijkt mij dat de kans klein is dat de gemeente het verkocht heeft, maar navragen bij de gemeente kan wel raadzaam zijn, tevens ook navragen of je een deur mag plaatsen.

[Majesty]

Hi allen,

Met mijn partner woon ik al een paar jaar samen in een 55m2 woning met 77m2 tuin te Amsterdam, we willen graag groter gaan wonen (in Amsterdam) maar hebben ons droom huis/appartement nog niet gevonden.
Nu doet biedt de volgende kans zich aan: de buren van het aangrenzende appartement (1 hoog, begane grond is berging) hebben hun woning te koop gezet.

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Onze eigen VVE wordt beheerd door een VVE beheerder en de andere woning is in eigen beheer. Omdat het ons niet ideaal lijkt in beide VVE's te zitten en daardoor op verschillende momenten de voorgevel geschilderd te krijgen, leek het me het meest logisch om te gaan proberen de VVE's samen te voegen.

Heb met beide VVE's contact opgenomen, de beheerder van onze eigen VVE staat er in ieder geval positief tegenover, de ander heeft nog niet gereageerd. Een argument om buren over te halen zou zijn dat het qua kosten voordeliger voor ze gaat worden, wanneer onderhoudskosten gedeeld worden over meer woningen.

Heeft iemand hier toevallig ervaring mee? Of zien jullie nog andere mogelijkheden?
Hoor het graag .

[Sport_Life]

Majesty schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 11:01:
Hi allen,

Met mijn partner woon ik al een paar jaar samen in een 55m2 woning met 77m2 tuin te Amsterdam, we willen graag groter gaan wonen (in Amsterdam) maar hebben ons droom huis/appartement nog niet gevonden.
Nu doet biedt de volgende kans zich aan: de buren van het aangrenzende appartement (1 hoog, begane grond is berging) hebben hun woning te koop gezet.

Het lijkt ons ideaal om het appartement te kopen en beide appartementen samen te voegen (toegestaan vanuit de gemeente bij eigen bewoning). Hierdoor zouden we naar 104 m2 (55 + 49) gaan, met een tuin van 137 m2 (77 + 50), met 2 bergingen.
Nu zijn er nog twee obstakels: uitzoeken of mogelijk is een doorgang te maken (jaren 30 woning met bakstenen muren, het lijkt er wel op) én hoe we het op gaan lossen met de VVE's. Het vervelende is dat beide appartementen tot verschillende VVE's behoren namelijk.

Onze eigen VVE wordt beheerd door een VVE beheerder en de andere woning is in eigen beheer. Omdat het ons niet ideaal lijkt in beide VVE's te zitten en daardoor op verschillende momenten de voorgevel geschilderd te krijgen, leek het me het meest logisch om te gaan proberen de VVE's samen te voegen.

Heb met beide VVE's contact opgenomen, de beheerder van onze eigen VVE staat er in ieder geval positief tegenover, de ander heeft nog niet gereageerd. Een argument om buren over te halen zou zijn dat het qua kosten voordeliger voor ze gaat worden, wanneer onderhoudskosten gedeeld worden over meer woningen.

Heeft iemand hier toevallig ervaring mee? Of zien jullie nog andere mogelijkheden?
Hoor het graag .

Over het algemeen (!) is de waarde van 2 losse appartementen hoger dan 1 groter appartement.
Dit kan wel gevolgen hebben voor de hypotheekverstrekker en eventuele opbrengst bij verkoop.

Denk trouwens dat je ook niet heel makkelijk een vergunning krijgt.

[Majesty]

Sport_Life schreef op woensdag 27 maart 2024 @ 11:33:
[...]

Over het algemeen (!) is de waarde van 2 losse appartementen hoger dan 1 groter appartement.
Dit kan wel gevolgen hebben voor de hypotheekverstrekker en eventuele opbrengst bij verkoop.

Denk trouwens dat je ook niet heel makkelijk een vergunning krijgt.

Dank voor het reageren, bij nader inzien zet ik m'n vraag toch even in het 'Ervaring met huis kopen' topic, lijkt me passender.

Om op je reactie terug te komen: dat kan ik me voorstellen, mijn schatting is dat dat hier niet het geval is, maar da's een aanname. De woning waar ik in woon is hypotheekvrij, dus qua hypotheek moet het wel in orde komen.
Waarom denk je dat ik niet makkelijk een vergunning krijg? Voor het samenvoegen? Het is in de gemeente Amsterdam toegestaan om woningen samen te voegen mits je er zelf woont (of voor 60%). Je haalt natuurlijk wel een woning van de woningvoorraad weg (waar jouw twijfel zit vermoed ik), maar het staat precies zo in de reglementen.

[Truus01]

Omdat ik het voor het Verbouwing in Portugal topic te ver off topic vind, toch maar even hier.

Loft schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 14:28:
Die redenatie klinkt logisch, maar is het niet.
Leg maar een metalen plaat, een stuk glas in de zon. Probeer het daarna vast te houden. Dat wordt heel heet. Idem met die temperatuur meter
Je meet dan niet alleen de lucht temperatuur, maar ook de stralingswarmte.
Eigenlijk wil je die temperatuur meter ook niet aan een gebouw hangen, want een gebouw warmt op door de zon en zal dat blijven afgeven, ook al is de temperatuur dalende.

Beste is altijd in de schaduw, bv aan een boom / kastje.

Als je in de zon staat te werken, je zelf toch ook die stralingswarmte op en niet alleen de omgevings-/luchttemperatuur?
Of bedoel je de stralingswarmte van de muur achter de thermometer?

Ik ben het op zich helemaal eens dat in de schaduw de beste indicatie is voor de 'gemiddelde' temperatuur. De lucht-/omgevingstemperatuur. Maar de temperatuur in de zon is hoger, dus als je die wilt weten, moet je de thermometer wel in de zon hangen.

[Loft]

Truus01 schreef op zaterdag 20 juli 2024 @ 19:26:
Omdat ik het voor het Verbouwing in Portugal topic te ver off topic vind, toch maar even hier.

[...]

Als je in de zon staat te werken, je zelf toch ook die stralingswarmte op en niet alleen de omgevings-/luchttemperatuur?
Of bedoel je de stralingswarmte van de muur achter de thermometer?

Ik ben het op zich helemaal eens dat in de schaduw de beste indicatie is voor de 'gemiddelde' temperatuur. De lucht-/omgevingstemperatuur. Maar de temperatuur in de zon is hoger, dus als je die wilt weten, moet je de thermometer wel in de zon hangen.

Natuurlijk, als je in de zon staat te werken voel je ook de stralingswarmte.... Dat is echter geen temperatuur
Temperatuur is een afspraak die gemaakt is om te meten in de schaduw.

Wat informele bronnen
https://www.gardentoday.n...je-een-buitenthermometer/
https://www.frankdeboosere.be/vragen/vraag149.php

De termperatuur is dus niet correct weergegeven als je die temperatuur meter in de zon hangt. Het is daar geen 50+ graden.
Ik geloof wel dat het er warm is

[Sunrise]

3 Vraagjes omtrent oplevering / acceptatie (sociale) huurwoning.

1. Er zit een rozet aan het plafond, plafond wel netjes wit maar zo'n ornament (andere kleur) in een normale woning zou er normaal gesproken toch vanaf moeten bij oplevering?

2. Tuindeur (tussen de tuin en de straat, niet de achterdeur van de woning) functioneert niet goed, moet waarschijnlijk vervangen worden, amateuristisch opgehangen, amateur laswerk. Kan nu niet op slot. Voor de huurder zegt de woningbouwvereniging.

Nu weet ik dat je normaal gesproken je zelf verantwoordelijk bent voor de schuttingen maar hoe zit dat als je het huurt met een bestaande schutting/deur combinatie. Zelfde verhaal? Ik heb niks overgenomen en ging er vanuit dat het functioneerde.

3. Bouwbehang, omdat het er al opzit sinds de bouwoplevering van de woning, mag het blijven zitten aldus de woningbouwvereniging. Klopt dat wel?

Het zijn allemaal geen grote ergernissen maar vraag mij af of het allemaal wel klopt wat ze zeggen. Ik heb uiteraard gegoogled maar deze dingen zijn zo specifiek dat ik niks bruikbaars vind.

[evleerdam]

Sunrise schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:48:
3 Vraagjes omtrent oplevering / acceptatie (sociale) huurwoning.

1. Er zit een rozet aan het plafond, plafond wel netjes wit maar zo'n ornament (andere kleur) in een normale woning zou er normaal gesproken toch vanaf moeten bij oplevering?

2. Tuindeur (tussen de tuin en de straat, niet de achterdeur van de woning) functioneert niet goed, moet waarschijnlijk vervangen worden, amateuristisch opgehangen, amateur laswerk. Kan nu niet op slot. Voor de huurder zegt de woningbouwvereniging.

Nu weet ik dat je normaal gesproken je zelf verantwoordelijk bent voor de schuttingen maar hoe zit dat als je het huurt met een bestaande schutting/deur combinatie. Zelfde verhaal? Ik heb niks overgenomen en ging er vanuit dat het functioneerde.

3. Bouwbehang, omdat het er al opzit sinds de bouwoplevering van de woning, mag het blijven zitten aldus de woningbouwvereniging. Klopt dat wel?

Het zijn allemaal geen grote ergernissen maar vraag mij af of het allemaal wel klopt wat ze zeggen. Ik heb uiteraard gegoogled maar deze dingen zijn zo specifiek dat ik niks bruikbaars vind.

Nu ben ik geen huur expert (behalve in de praktijk een aantal x wat gehuurd) maar:

1. Zo'n ornament lijkt me onderdeel van de woning. Bij verhuizen ga je dat er niet uitslopen. Toegegeven, als je zelf iets op het plafond plakt, dan kan de verhuurder je wel dwingen het er weer af te halen indien je weggaat. Indien de verhuurder je niet dwingt om het eraf te halen, lijkt het onderdeel van de woning te worden.

2. Als al duidelijk is dat de schutting voor de huurder is, dan maakt het niet uit of het er al stond of niet. Het is niet zo dat omdat het er al stond, dat het opeens voor de verhuurder is.

3. Bouwbehang vanaf oplevering moet gewoon blijven hangen. Als je het er zelf opplakt dan kan de huurder je dwingen het er weer af te halen (indien je weg gaat), maar als het er al op zit vanaf de bouw van moet het toch blijven hangen..

[True]

Sunrise schreef op dinsdag 30 juli 2024 @ 19:48:
3 Vraagjes omtrent oplevering / acceptatie (sociale) huurwoning.

1. Er zit een rozet aan het plafond, plafond wel netjes wit maar zo'n ornament (andere kleur) in een normale woning zou er normaal gesproken toch vanaf moeten bij oplevering?

2. Tuindeur (tussen de tuin en de straat, niet de achterdeur van de woning) functioneert niet goed, moet waarschijnlijk vervangen worden, amateuristisch opgehangen, amateur laswerk. Kan nu niet op slot. Voor de huurder zegt de woningbouwvereniging.

Nu weet ik dat je normaal gesproken je zelf verantwoordelijk bent voor de schuttingen maar hoe zit dat als je het huurt met een bestaande schutting/deur combinatie. Zelfde verhaal? Ik heb niks overgenomen en ging er vanuit dat het functioneerde.

3. Bouwbehang, omdat het er al opzit sinds de bouwoplevering van de woning, mag het blijven zitten aldus de woningbouwvereniging. Klopt dat wel?

Het zijn allemaal geen grote ergernissen maar vraag mij af of het allemaal wel klopt wat ze zeggen. Ik heb uiteraard gegoogled maar deze dingen zijn zo specifiek dat ik niks bruikbaars vind.

Ik neem eigenlijk aan dat je bedenktijd er inmiddels wel opzit, welke keuze heb je gemaakt?

[Sunrise]

True schreef op vrijdag 2 augustus 2024 @ 13:51:
[...]


Ik neem eigenlijk aan dat je bedenktijd er inmiddels wel opzit, welke keuze heb je gemaakt?

Ik had de woning al geaccepteerd maar vroeg het mij nog steeds wel af of het wel klopt. (Toplocatie & groot huis)
Zoals ik al schreef lig ik er niet wakker van. Alleen het rozet vind ik wel jammer, als ik het weghaal trek je ook de plafond-verf eraf. En dus plafond opnieuw verven. Geen zin in dus ik verf dat ding wit en probeer het niet te zien.

Lijkt op een drol 💩 nu.

[ Voor 17% gewijzigd door Sunrise op 02-08-2024 18:58 ]

[Sunrise]

evleerdam schreef op vrijdag 2 augustus 2024 @ 13:48:
[...]


Nu ben ik geen huur expert (behalve in de praktijk een aantal x wat gehuurd) maar:

1. Zo'n ornament lijkt me onderdeel van de woning. Bij verhuizen ga je dat er niet uitslopen. Toegegeven, als je zelf iets op het plafond plakt, dan kan de verhuurder je wel dwingen het er weer af te halen indien je weggaat. Indien de verhuurder je niet dwingt om het eraf te halen, lijkt het onderdeel van de woning te worden.

Het is een jaren 80 huis, geen herenhuis. Kan mij niet voorstellen dat ze die toen plaatsten bij de oplevering.
Het kan... maar dat lijkt mij niet. In de keuken hangt er geen.

[Marzman]

Sunrise schreef op vrijdag 2 augustus 2024 @ 18:53:
[...]

Ik had de woning al geaccepteerd maar vroeg het mij nog steeds wel af of het wel klopt. (Toplocatie & groot huis)
Zoals ik al schreef lig ik er niet wakker van. Alleen het rozet vind ik wel jammer, als ik het weghaal trek je ook de plafond-verf eraf. En dus plafond opnieuw verven. Geen zin in dus ik verf dat ding wit en probeer het niet te zien.
[Afbeelding]
Lijkt op een drol 💩 nu.

Ja, ik zou ook dat ding wit verven. Is het minste werk en dan ziet het er wat neutraler uit

[ Voor 13% gewijzigd door Marzman op 27-08-2024 07:31 ]

[RobinNL]

Ik woon nu sinds een paar maandjes in m'n appartement. Vanmiddag stond er iemand voor m'n deur met de mededeling dat er niemand stond ingeschreven voor deze woning en dat ik het de komende week moet regelen bij de gemeente. Rondom het kopen van een appartement heb ik veel moeten regelen (en is er veel gedoe geweest met klussen, het leveren van meubels etc), waardoor ik hier niet gelijk bij stil heb gestaan . Op Google vind ik dat je een boete tot €325 kan krijgen als je te laat bent, via Reddit lees ik van mensen die weer geen boete hebben gekregen.

Op de website van m'n gemeente staat dat ik dit ook online kan doen. Nu is m'n vraag... Heeft iemand hier toevallig ervaring mee, en is het verstandiger om naar het gemeentehuis te gaan, of kan dit gewoon alsnog online worden geregeld?

[Yaksa]

Beetje vreemd dat er op zaterdag iemand van de gemeente voor je deur staat, maar goed, je bent verplicht om je bij de gemeente waar je woont in te schrijven.
Dat is vastgelegd in de Wet basisregistratie personen.
Het beste kun je zo snel mogelijk even naar het gemeentehuis gaan en de situatie uitleggen, wanneer je te lang wacht kan er inderdaad een boete opgelegd worden.

[Tdem]

RobinNL schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 18:52:
Ik woon nu sinds een paar maandjes in m'n appartement. Vanmiddag stond er iemand voor m'n deur met de mededeling dat er niemand stond ingeschreven voor deze woning en dat ik het de komende week moet regelen bij de gemeente. Rondom het kopen van een appartement heb ik veel moeten regelen (en is er veel gedoe geweest met klussen, het leveren van meubels etc), waardoor ik hier niet gelijk bij stil heb gestaan . Op Google vind ik dat je een boete tot €325 kan krijgen als je te laat bent, via Reddit lees ik van mensen die weer geen boete hebben gekregen.

Op de website van m'n gemeente staat dat ik dit ook online kan doen. Nu is m'n vraag... Heeft iemand hier toevallig ervaring mee, en is het verstandiger om naar het gemeentehuis te gaan, of kan dit gewoon alsnog online worden geregeld?

Wat een vervelende situatie! Kan me voorstellen dat je hier van schrikt en dat het heel oncomfortabel voelt.

De keren dat ik verhuisd ben heb ik mijzelf online via DigiD ingeschreven bij de gemeente.

[RobinNL]

Tdem schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 19:22:
[...]

Wat een vervelende situatie! Kan me voorstellen dat je hier van schrikt en dat het heel oncomfortabel voelt.

De keren dat ik verhuisd ben heb ik mijzelf online via DigiD ingeschreven in de gemeente.

Ik schrok wel even hoor haha. Het kwam een beetje over alsof ik het met opzet zou hebben gedaan, terwijl dat totaal niet zo is.

Maar in jouw geval was je zeker gewoon op tijd met doorgeven? Ik denk dat het in mijn geval misschien beter is om even langs het gemeentehuis te gaan, zoals @Yaksa ook al zei. Eventueel kunnen uitleggen dat er geen opzet in het spel was etc.

[Tdem]

RobinNL schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 19:26:
[...]


Ik schrok wel even hoor haha. Het kwam een beetje over alsof ik het met opzet zou hebben gedaan, terwijl dat totaal niet zo is.

Maar in jouw geval was je zeker gewoon op tijd met doorgeven? Ik denk dat het in mijn geval misschien beter is om even langs het gemeentehuis te gaan, zoals @Yaksa ook al zei. Eventueel kunnen uitleggen dat er geen opzet in het spel was etc.

Ja, ik was op tijd. Klinkt wel als een goed idee om even langs de balie te gaan. Misschien kunnen ze je dan met terugwerkende kracht inschrijven?

[Laapo]

RobinNL schreef op zaterdag 7 september 2024 @ 18:52:
Ik woon nu sinds een paar maandjes in m'n appartement. Vanmiddag stond er iemand voor m'n deur met de mededeling dat er niemand stond ingeschreven voor deze woning en dat ik het de komende week moet regelen bij de gemeente. Rondom het kopen van een appartement heb ik veel moeten regelen (en is er veel gedoe geweest met klussen, het leveren van meubels etc), waardoor ik hier niet gelijk bij stil heb gestaan . Op Google vind ik dat je een boete tot €325 kan krijgen als je te laat bent, via Reddit lees ik van mensen die weer geen boete hebben gekregen.

Op de website van m'n gemeente staat dat ik dit ook online kan doen. Nu is m'n vraag... Heeft iemand hier toevallig ervaring mee, en is het verstandiger om naar het gemeentehuis te gaan, of kan dit gewoon alsnog online worden geregeld?

Dit betekent dus ook dat je nog op je vorige adres ingeschreven staat. misschien zijn daar nog gevolgen aan?

Zou hier direct naar handelen. Online regelen. Mijn ervaring is dat ze bij de gemeentebalie niets meer kunnen doen dan wat je zelf online kunt doen.

Misschien ook proactief de belastingdienst contacten. Nu lijkt het alsof je de woning niet voor eigen gebruik hebt gekocht.

[RobinNL]

Laapo schreef op zondag 8 september 2024 @ 22:32:
[...]


Dit betekent dus ook dat je nog op je vorige adres ingeschreven staat. misschien zijn daar nog gevolgen aan?

Zou hier direct naar handelen. Online regelen. Mijn ervaring is dat ze bij de gemeentebalie niets meer kunnen doen dan wat je zelf online kunt doen.

Misschien ook proactief de belastingdienst contacten. Nu lijkt het alsof je de woning niet voor eigen gebruik hebt gekocht.

Ik heb het in het weekend toch maar via DigiD gedaan (online). Vanochtend de gemeente gebeld en een beetje uitgelegd hoe en wat, met de vragen of ik ook nog langs het gemeentehuis moet komen of dat ik de belastingdienst moet informeren hierover. Beide waren niet nodig zei de medewerkster.

[Sunrise]

Post is niet meer van belang. (Ook een beetje prive) Dus verwijderd.

[ Voor 146% gewijzigd door Sunrise op 16-09-2024 19:11 ]

[Kruimelvlaai]

Ik kom uit een appartement die ik met iemand deelde en heb (alleen) een huis gekocht die eigenlijk wel aan de grote kant is. Is natuurlijk niet erg, maar iemand opperde waarom ik het niet gedeeltelijk ga verhuren. Nu zie ik bij mijn hypotheekvertrekker dat ik 60 dagen per jaar mag verhuren, meer dagen op aanvraag. Voordat ik verder ga vragen bij mijn verstrekker, vraag ik mij af of het zinvol is. Een situatieschets, het is 140m2. Ik zou prima op de begane grond kunnen wonen (dan maak ik daar een badkamer in de bijkeuken). De eerste verdieping en zolder zou de voordeur als eigen ingang kunnen gebruiken, dan gebruik ik achterom als mijn eigen ingang. De eerste verdieping is ongeveer 36m2 (overloop en trap al eraf gehaald). En zolder ongeveer 30m2.
Wat zouden potentiele manieren van verhuren zijn om er een fijn zakcentje aan te verdienen? Ik woon praktisch in het centrum van Eindhoven en het is hier vrij parkeren en in het gebied van huur scooters/fietsen.
Volgens mij zijn deze opties er:
- Kamerverhuur met gedeelde badkamer/keuken
- Zelfstandige verhuur
- Splitsing huis (mag denk ik niet vanuit de gemeente)
- Airbnb
- Iets anders?

[Laapo]

Kruimelvlaai schreef op vrijdag 20 september 2024 @ 18:48:
Ik kom uit een appartement die ik met iemand deelde en heb (alleen) een huis gekocht die eigenlijk wel aan de grote kant is. Is natuurlijk niet erg, maar iemand opperde waarom ik het niet gedeeltelijk ga verhuren. Nu zie ik bij mijn hypotheekvertrekker dat ik 60 dagen per jaar mag verhuren, meer dagen op aanvraag. Voordat ik verder ga vragen bij mijn verstrekker, vraag ik mij af of het zinvol is. Een situatieschets, het is 140m2. Ik zou prima op de begane grond kunnen wonen (dan maak ik daar een badkamer in de bijkeuken). De eerste verdieping en zolder zou de voordeur als eigen ingang kunnen gebruiken, dan gebruik ik achterom als mijn eigen ingang. De eerste verdieping is ongeveer 36m2 (overloop en trap al eraf gehaald). En zolder ongeveer 30m2.
Wat zouden potentiele manieren van verhuren zijn om er een fijn zakcentje aan te verdienen? Ik woon praktisch in het centrum van Eindhoven en het is hier vrij parkeren en in het gebied van huur scooters/fietsen.
Volgens mij zijn deze opties er:
- Kamerverhuur met gedeelde badkamer/keuken
- Zelfstandige verhuur
- Splitsing huis (mag denk ik niet vanuit de gemeente)
- Airbnb
- Iets anders?

Kamerverhuur onder de hospitaregeling. Toestemming voor vragen bij je geldverstrekker. Dan kun je in ieder geval even testen of het wel bevalt om een deel te verhuren.

Je kan een huis altijd wel intern splitsen zonder dat er een extra huisnummer of kadastraal wat veranderd. Vraag is alleen of dat bouwkundig goed kan, je daar een knapper huis van hebt en of het voor gedoe kan zorgen als je de woning ooit weer wil verkopen.

[kx22]

Er was tweaker die een handige tool had gemaakt om huizen te zoeken die al een tijdje te koop staan. Iemand enig idee welke website dat is?

[vidasci]

kx22 schreef op donderdag 6 februari 2025 @ 08:26:
Er was tweaker die een handige tool had gemaakt om huizen te zoeken die al een tijdje te koop staan. Iemand enig idee welke website dat is?

Bedoel je inprijsverlaagdewoningen.nl?

[kx22]

Ja dat is hem, dank je!

[Dezjay]

Wie heeft er een voorbeeld (of een topic) voor een mooie oplossing om alle telefoons , tablets en andere apparatuur op 1 plek te laden die er ook nog een beetje fatsoenlijk uit ziet?

Ik wordt gek van al die zooi op het aanrecht, heb al even lopen zoeken maar ik kan zo geen topics vinden.

[jelveen]

Hoorde laatst in de tweakers podcast iemand vertellen over een heuse laadkast die hij had gemaakt in de hal ... weet niet meer wie het was alleen...

[Dezjay]

Ja dat heb ik ook gehoord ik denk zelfs meerdere keren maar geen idee wie en of er een topic voor is 😂

[J_C_W]

Dezjay schreef op zondag 23 februari 2025 @ 17:31:
Ja dat heb ik ook gehoord ik denk zelfs meerdere keren maar geen idee wie en of er een topic voor is 😂

Dat was @Eric van Ballegoie

[Eric van Ballegoie]

Klopt, dat was ik inderdaad Zie: https://www.instagram.com/p/DFfqoZSod-Y/

[silverball]

Flinke kick, maar de woonkamer is nog steeds sticky!

Mijn voordeur klemt als een gek, isoleert niet (hol) en is krom. Na veel offertes aangevraagd te hebben voor een houten deur + afhangen bleek het praktisch even duur om voor 3k een kunststofdeur+ nieuw kozijn te laten plaatsen, dat is goedkoper dan een kwaliteit houten deur laten komen + afhangen

Tijdens het overleggen met de aannemer heeft hij ook een prijsindicatie gegeven om het hele huis van kunststofkozijnen en kunststofrabatdelen te voorzien, 25k. Ter context; heb een rijtjeshuis uit '79 met veel houtwerk (rabatdelen, boeiboord).

Hoop geld, maar heeft mij wel aan het denken gezet. Ik heb al een offerte lopen om een een gedeelte van mijn oude glaswerk (mix tussen dubbelglas, 1st gen hr glas, enkelglas, gedeelte is 'lek') te vervangen, maar mijn kozijnen zijn ondertussen ook 46 jaar oud en bestaan voor +-15% uit houtplamuur.

Voor

• Woningwaarde gaat omhoog
• Nooit meer schilderen
• Geen kou + nattigheid door hard geworden beglazingskit (koudebrug)
• Geen klemmende kozijnen meer
• Optie om meteen iets te personaliseren (roosters, kindvriendelijkheid dankzij kiepstand ipv openslaand)

Tegen

• Stevige investering die zich niet 1:1 omzet in woningwaarde
• De niet zonkant van het huis staat er prima bij
• Alles opent standaard naar binnen, geen leuke dingen meer op de vensterbank
• Ik zit vast aan een kleur, kunststof schilderen is niet vanzelfsprekend

Keuzes

[spijkerhoofd]

silverball schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:11:
Flinke kick, maar de woonkamer is nog steeds sticky!

Mijn voordeur klemt als een gek, isoleert niet (hol) en is krom. Na veel offertes aangevraagd te hebben voor een houten deur + afhangen bleek het praktisch even duur om voor 3k een kunststofdeur+ nieuw kozijn te laten plaatsen, dat is goedkoper dan een kwaliteit houten deur laten komen + afhangen

Tijdens het overleggen met de aannemer heeft hij ook een prijsindicatie gegeven om het hele huis van kunststofkozijnen en kunststofrabatdelen te voorzien, 25k. Ter context; heb een rijtjeshuis uit '79 met veel houtwerk (rabatdelen, boeiboord).

Hoop geld, maar heeft mij wel aan het denken gezet. Ik heb al een offerte lopen om een een gedeelte van mijn oude glaswerk (mix tussen dubbelglas, 1st gen hr glas, enkelglas, gedeelte is 'lek') te vervangen, maar mijn kozijnen zijn ondertussen ook 46 jaar oud en bestaan voor +-15% uit houtplamuur.

Voor

• Woningwaarde gaat omhoog
• Nooit meer schilderen
• Geen kou + nattigheid door hard geworden beglazingskit (koudebrug)
• Geen klemmende kozijnen meer
• Optie om meteen iets te personaliseren (roosters, kindvriendelijkheid dankzij kiepstand ipv openslaand)

Tegen

• Stevige investering die zich niet 1:1 omzet in woningwaarde
• De niet zonkant van het huis staat er prima bij
• Alles opent standaard naar binnen, geen leuke dingen meer op de vensterbank
• Ik zit vast aan een kleur, kunststof schilderen is niet vanzelfsprekend

Keuzes

Een vriend van mij een woning uit de jaren 20 vorige eeuw en ook zijn kozijnen laten doen met dubbel HR glas. Het is echt een stuk aangenamer nu in de winter, de tocht is er volledig uit en zijn energierekening ging flink omlaag. Schilderen hoeft over het algemeen maar eens in de 5 tot 7 jaar, heb je ook een offerte laten maken met houten kozijnen ipv kunststof?

[silverball]

spijkerhoofd schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:22:
[...]

Een vriend van mij een woning uit de jaren 20 vorige eeuw en ook zijn kozijnen laten doen met dubbel HR glas. Het is echt een stuk aangenamer nu in de winter, de tocht is er volledig uit en zijn energierekening ging flink omlaag. Schilderen hoeft over het algemeen maar eens in de 5 tot 7 jaar, heb je ook een offerte laten maken met houten kozijnen ipv kunststof?

Nee eigenlijk niet, vermoed je dat dit (veel) goedkoper is? Woningwaardetechnisch is kunststof vermoedelijk beter.

Schilderen moet aan de zonzijde echt wel elke 5 jaar, en dan ook nog met A merk (sikkens rubbol xd)

[spijkerhoofd]

silverball schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:26:
[...]

Nee eigenlijk niet, vermoed je dat dit (veel) goedkoper is? Woningwaardetechnisch is kunststof vermoedelijk beter.

Schilderen moet aan de zonzijde echt wel elke 5 jaar, en dan ook nog met A merk (sikkens rubbol xd)

Ik heb geen idee als ik eerlijk ben. Als je elke 5 jaar teveel vind zou ik zeker voor kunststof gaan. Qua woningwaarde zou het weinig uit moeten maken vermoed ik.

[silverball]

spijkerhoofd schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:38:
[...]

Ik heb geen idee als ik eerlijk ben. Als je elke 5 jaar teveel vind zou ik zeker voor kunststof gaan. Qua woningwaarde zou het weinig uit moeten maken vermoed ik.

Het zit m niet perse in het schilderen perse, maar meer op het regelen van een aanhanger+steiger+auto met trekhaak Tnx voor de tip

[Rubbergrover1]

silverball schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:26:
[...]

Nee eigenlijk niet, vermoed je dat dit (veel) goedkoper is? Woningwaardetechnisch is kunststof vermoedelijk beter.

Dat hangt er sterk vanaf. Ik ken een hoop mensen die een woning met kunststofkozijnen eerder minder waard vinden dan een woning met houten kozijnen. Ik zou in elk geval een offerte vragen.

Schilderen moet aan de zonzijde echt wel elke 5 jaar, en dan ook nog met A merk (sikkens rubbol xd)

Als je eenmaal een 'achterstand' hebt, met bijgewerkte houtrot etc., dan gaat het ook sneller dan als het netjes bijgehouden is. Maar sowieso is het verstandig om het tijdig na 5 jaar te schilderen, als je denkt dat het nog niet nodig is, dan dat je wacht tot je het nodig vindt. Want dan is het in feite eigenlijk al veel te laat en heb je grote kans dat er al een en ander hersteld moet worden.

Overigens kun je natuurlijk ook ervoor kiezen om de 'goede' kant van het huis zo te laten en maar één kant van het huis te vervangen.

Wat betreft het nadeel dat alles standaard naar binnen opent, lijkt me toch dat je daarin de keus hebt. Je hebt ook gewoon kunststof ramen die naar buiten openen. Dus dat moet die kozijnenboer gewoon kunnen leveren. Als hij daar moeilijk over doet, dan lijkt mij dat wel een beetje een red flag dat hij alleen standaardwerk doet, want dan is de kans ook groter dat hij verder kwalitatief ook een beetje minder is.

[No Hands]

silverball schreef op vrijdag 8 augustus 2025 @ 15:11:
Flinke kick, maar de woonkamer is nog steeds sticky!

Mijn voordeur klemt als een gek, isoleert niet (hol) en is krom. Na veel offertes aangevraagd te hebben voor een houten deur + afhangen bleek het praktisch even duur om voor 3k een kunststofdeur+ nieuw kozijn te laten plaatsen, dat is goedkoper dan een kwaliteit houten deur laten komen + afhangen

Tijdens het overleggen met de aannemer heeft hij ook een prijsindicatie gegeven om het hele huis van kunststofkozijnen en kunststofrabatdelen te voorzien, 25k. Ter context; heb een rijtjeshuis uit '79 met veel houtwerk (rabatdelen, boeiboord).

Hoop geld, maar heeft mij wel aan het denken gezet. Ik heb al een offerte lopen om een een gedeelte van mijn oude glaswerk (mix tussen dubbelglas, 1st gen hr glas, enkelglas, gedeelte is 'lek') te vervangen, maar mijn kozijnen zijn ondertussen ook 46 jaar oud en bestaan voor +-15% uit houtplamuur.

Voor

• Woningwaarde gaat omhoog
• Nooit meer schilderen
• Geen kou + nattigheid door hard geworden beglazingskit (koudebrug)
• Geen klemmende kozijnen meer
• Optie om meteen iets te personaliseren (roosters, kindvriendelijkheid dankzij kiepstand ipv openslaand)

Tegen

• Stevige investering die zich niet 1:1 omzet in woningwaarde
• De niet zonkant van het huis staat er prima bij
• Alles opent standaard naar binnen, geen leuke dingen meer op de vensterbank
• Ik zit vast aan een kleur, kunststof schilderen is niet vanzelfsprekend

Keuzes

Je kan ook alleen 1 kant van het huis doen
hoe vaak zet jij ramen helemaal open? alle kunststofkozijnen hebben tegenwoordig een kierstand, die gebruikt je denk ik vaker dan een raam helemaal open.
hoe vaak heb jij de afgelopen 25 jaar je huis al van kleur gewisseld? Als je een beetje een gangbare kleur draaiende delen neemt, antraciet, donkerblauw, oid dan zit je toch altijd goed?

Ik vind 25k voor een hele tussenwoning van kunststof voorzien en ook nog kunststof rabat delen vrij goedkoop. Heb je wel een check gedaan op kwaliteitscontrole?

[Piemol]

@silverball hoe is het afgelopen met je deur (en kozijnen)?
Misschien mosterde na de maaltijd, maar je moet bij deuren soms expliciet vragen om geïsoleerde panelen in plaats van 'rabatdelen'. Anders heb je in feite een paar laagjes kunststof met luchtkamers, i.p.v. een massieve isolatieplaat
Dat scheelt nogal.

[silverball]

Piemol schreef op zaterdag 24 januari 2026 @ 10:20:
@silverball hoe is het afgelopen met je deur (en kozijnen)?
Misschien mosterde na de maaltijd, maar je moet bij deuren soms expliciet vragen om geïsoleerde panelen in plaats van 'rabatdelen'. Anders heb je in feite een paar laagjes kunststof met luchtkamers, i.p.v. een massieve isolatieplaat
Dat scheelt nogal.

Ik heb dus een kunstof deur + kozijn + zijlicht gekocht vorig jaar, deze is toevallig vorige week geplaatst. Kostte mij totaal €3k omdat ik een niet-standaard kleur wilde.

Ben best tevreden eigenlijk. Duurde erg lang maar het is een mooie deur en het timmerwerk en afwerking is netjes gedaan. De panelen zijn inderdaad geïsoleerd, dat had die firma mij toen uitgelegd en laten zien.

De resterende kozijnen en timmerwerk twijfel ik nog over. Weet nog niet of ik het hele huis ga doen, een gedeelte of dat ik toch voor de laatste keer ga schilderen en plamuren. Mits ik voor vervanging ga, wordt het kunststof. Ik weet dat sommige mensen een voorkeur hebben voor hout, ik in principe ook, maar kunstof schijnt echt goed te zijn voor de woningwaarde; en redelijk onderhoudsvrij natuurlijk.

[Wispe]

Ik moest ineens denken aan de discussie in dit topic van rond oktober 2023, waarin ik ongeveer het halve topic over me heen kreeg omdat ik vond dat het opstellen van een koopovereenkomst een juridisch specialistische taak is die beter door een notaris dan door een makelaar kan worden uitgevoerd. Er werd toen gezegd dat het bizar was dat dit in Amsterdam anders gaat dan in de rest van Nederland, terwijl makelaars daar blijkbaar prima in staat zouden zijn om een koopovereenkomst op te stellen.

De recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juli j.l. onderstreept voor mij waarom ik vind dat notarissen ook in de rest van Nederland de koopovereenkomsten zouden moeten opstellen.

In deze zaak stond de vraag centraal of de vrouw ook als verkoper moest worden aangemerkt, terwijl de woning juridisch uitsluitend eigendom was van de man. In de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst was de vrouw in de comparitie als verkoper opgenomen. Daarnaast had zij de koopovereenkomst als verkoper ondertekend. Voor het hof waren dit belangrijke aanwijzingen dat de kopers mochten aannemen dat zij mede-verkoper was. Volgens het hof moet bij de vraag wie partij is bij een overeenkomst niet alleen worden gekeken naar de juridische eigendom, maar vooral naar wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij woog ook mee dat de vrouw de kopers tijdens de bezichtigingen had rondgeleid.

De verkopers voerden nog aan dat de vrouw alleen had getekend omdat art. 1:88 BW daarvoor toestemming van de echtgenoot vereist. Het hof ging daar niet in mee; de kopers mochten afgaan op wat er in de koopovereenkomst stond.

Deze zaak bevestigt voor mij (opnieuw) dat het opstellen van een koopovereenkomst geen administratieve formaliteit is, maar juridisch specialistisch werk. Zelfs een ogenschijnlijk kleine onjuistheid of onduidelijkheid in een koopovereenkomst kan grote juridische gevolgen hebben. Dan kom ik terug op mijn standpunt van destijds: makelaars zijn geen juristen en het opstellen van koopovereenkomsten kan beter aan notarissen worden overgelaten.

[True]

Wispe schreef op vrijdag 31 juli 2026 @ 16:13:
Ik moest ineens denken aan de discussie in dit topic van rond oktober 2023, waarin ik ongeveer het halve topic over me heen kreeg omdat ik vond dat het opstellen van een koopovereenkomst een juridisch specialistische taak is die beter door een notaris dan door een makelaar kan worden uitgevoerd. Er werd toen gezegd dat het bizar was dat dit in Amsterdam anders gaat dan in de rest van Nederland, terwijl makelaars daar blijkbaar prima in staat zouden zijn om een koopovereenkomst op te stellen.

De recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juli j.l. onderstreept voor mij waarom ik vind dat notarissen ook in de rest van Nederland de koopovereenkomsten zouden moeten opstellen.

In deze zaak stond de vraag centraal of de vrouw ook als verkoper moest worden aangemerkt, terwijl de woning juridisch uitsluitend eigendom was van de man. In de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst was de vrouw in de comparitie als verkoper opgenomen. Daarnaast had zij de koopovereenkomst als verkoper ondertekend. Voor het hof waren dit belangrijke aanwijzingen dat de kopers mochten aannemen dat zij mede-verkoper was. Volgens het hof moet bij de vraag wie partij is bij een overeenkomst niet alleen worden gekeken naar de juridische eigendom, maar vooral naar wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij woog ook mee dat de vrouw de kopers tijdens de bezichtigingen had rondgeleid.

De verkopers voerden nog aan dat de vrouw alleen had getekend omdat art. 1:88 BW daarvoor toestemming van de echtgenoot vereist. Het hof ging daar niet in mee; de kopers mochten afgaan op wat er in de koopovereenkomst stond.

Deze zaak bevestigt voor mij (opnieuw) dat het opstellen van een koopovereenkomst geen administratieve formaliteit is, maar juridisch specialistisch werk. Zelfs een ogenschijnlijk kleine onjuistheid of onduidelijkheid in een koopovereenkomst kan grote juridische gevolgen hebben. Dan kom ik terug op mijn standpunt van destijds: makelaars zijn geen juristen en het opstellen van koopovereenkomsten kan beter aan notarissen worden overgelaten.

Notarissen hebben nu al geen tijd zonder spoedtarief waarom zouden ze dat straks wel hebben?

[Wispe]

True schreef op vrijdag 31 juli 2026 @ 17:07:
[...]


Notarissen hebben nu al geen tijd zonder spoedtarief waarom zouden ze dat straks wel hebben?

Dat notarissen het druk hebben, doet niets af aan mijn punt. Ook artsen hebben wachtlijsten, maar dat is geen reden om medische handelingen dan maar door iemand anders te laten verrichten.

[Kalentum]

Wispe schreef op vrijdag 31 juli 2026 @ 16:13:
Ik moest ineens denken aan de discussie in dit topic van rond oktober 2023, waarin ik ongeveer het halve topic over me heen kreeg omdat ik vond dat het opstellen van een koopovereenkomst een juridisch specialistische taak is die beter door een notaris dan door een makelaar kan worden uitgevoerd. Er werd toen gezegd dat het bizar was dat dit in Amsterdam anders gaat dan in de rest van Nederland, terwijl makelaars daar blijkbaar prima in staat zouden zijn om een koopovereenkomst op te stellen.

De recente uitspraak van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 28 juli j.l. onderstreept voor mij waarom ik vind dat notarissen ook in de rest van Nederland de koopovereenkomsten zouden moeten opstellen.

In deze zaak stond de vraag centraal of de vrouw ook als verkoper moest worden aangemerkt, terwijl de woning juridisch uitsluitend eigendom was van de man. In de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst was de vrouw in de comparitie als verkoper opgenomen. Daarnaast had zij de koopovereenkomst als verkoper ondertekend. Voor het hof waren dit belangrijke aanwijzingen dat de kopers mochten aannemen dat zij mede-verkoper was. Volgens het hof moet bij de vraag wie partij is bij een overeenkomst niet alleen worden gekeken naar de juridische eigendom, maar vooral naar wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen redelijkerwijs mochten afleiden. Daarbij woog ook mee dat de vrouw de kopers tijdens de bezichtigingen had rondgeleid.

De verkopers voerden nog aan dat de vrouw alleen had getekend omdat art. 1:88 BW daarvoor toestemming van de echtgenoot vereist. Het hof ging daar niet in mee; de kopers mochten afgaan op wat er in de koopovereenkomst stond.

Deze zaak bevestigt voor mij (opnieuw) dat het opstellen van een koopovereenkomst geen administratieve formaliteit is, maar juridisch specialistisch werk. Zelfs een ogenschijnlijk kleine onjuistheid of onduidelijkheid in een koopovereenkomst kan grote juridische gevolgen hebben. Dan kom ik terug op mijn standpunt van destijds: makelaars zijn geen juristen en het opstellen van koopovereenkomsten kan beter aan notarissen worden overgelaten.

Ik begrijp dat er iemand in het koopcontract als 'verkoper' staat vermeldt maar die persoon is geen eigenaar. Hoe komt het dat de notaris dit niet heeft opgemerkt?

De notaris moet controleren of het koopcontract rechtsgeldig is en daar hoort bij vast te stellen dat de verkopers het recht hadden de woning te verkopen. De notaris is (volgens mij) bedoeld om als vangnet te fungeren voor dit soort gevallen.

In dit geval had de koopovereenkomst gewijzigd moeten worden voordat de levering plaats vond. De notaris heeft niet goed de beschikkingsbevoegd vastgesteld.

Als de notaris dit niet bij de controle opmerkt, zie ik niet in waarom de notaris dit wel goed zou hebben gedaan bij de opstelling van het koopcontract.

Voor het overige heb ik niet het idee dat mensen vinden dat de huidige praktijk (controle door notaris) gewijzigd moet worden

[Wispe]

Kalentum schreef op vrijdag 31 juli 2026 @ 17:55:
[...]


Ik begrijp dat er iemand in het koopcontract als 'verkoper' staat vermeldt maar die persoon is geen eigenaar. Hoe komt het dat de notaris dit niet heeft opgemerkt?

De notaris moet controleren of het koopcontract rechtsgeldig is en daar hoort bij vast te stellen dat de verkopers het recht hadden de woning te verkopen. De notaris is (volgens mij) bedoeld om als vangnet te fungeren voor dit soort gevallen.

In dit geval had de koopovereenkomst gewijzigd moeten worden voordat de levering plaats vond. De notaris heeft niet goed de beschikkingsbevoegd vastgesteld.

Als de notaris dit niet bij de controle opmerkt, zie ik niet in waarom de notaris dit wel goed zou hebben gedaan bij de opstelling van het koopcontract.

Voor het overige heb ik niet het idee dat mensen vinden dat de huidige praktijk (controle door notaris) gewijzigd moet worden

Je haalt twee verschillende dingen door elkaar: de opstelling van de koopovereenkomst en de controle voorafgaand aan de levering.

De notaris moet inderdaad de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper controleren voordat de woning wordt geleverd. Dat is ook gebeurd: de woning is uiteindelijk geleverd door de eigenaar. Juist daarom merkt het hof op dat het feit dat de vrouw geen eigenaar was, niet doorslaggevend is. Naar Nederlands recht kan een koopovereenkomst waarbij iemand een zaak van een ander verkoopt namelijk gewoon geldig zijn.

De kern van deze uitspraak is dus niet dat de notaris de beschikkingsbevoegdheid heeft gemist, maar dat de door de makelaar opgestelde koopovereenkomst zó was geformuleerd dat de kopers mochten aannemen dat de vrouw mede-verkoper was. Die onduidelijkheid kwam uiteindelijk voor rekening van de verkopers en is dus veroorzaakt door de makelaar.

Daarnaast zie ik de notaris ook niet als een vangnet voor onjuistheden in een door een makelaar opgestelde koopovereenkomst. De notaris is er niet voor opgeleid of bedoeld om achteraf alle fouten of onduidelijkheden van een ander op te lossen. Juist daarom vind ik dat het opstellen van een juridisch complexe overeenkomst zoveel mogelijk in één keer goed moet gebeuren door een juridisch specialist. De notaris dus.

[technopeuter]

ik heb net met AI een koopovereenkomst gemaakt. ben ik dan nu af?