Beroep tegen afgewezen bezwaarschrift WOZ

[TobiasdePagter]

Hallo allemaal,

Voor de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2021 voor mijn woning in Amsterdam heb ik een bezwaarschrift ingediend waarbij ik heb aangegeven het niet eens te zijn met de door de gemeente gekozen referentiewoningen en heb daarbij aangegeven dat ik de 7 appartementen uit mijn eigen huizenblok (portiek) betere referentiewoningen vind. De WOZ-waarde per m2 van deze 7 appartementen zijn voor 6 appartementen ongeveer EUR 5.100-5.300 en voor 1 appartement EUR 6.200 tegenover een WOZ-waarde per m2 van mijn eigen woning van ongeveer EUR 6.150.

Nu is dit bezwaar afgewezen met als reden dat als ik mij op het gelijkheidsbeginsel wil beroepen dat de woningen gelijk moeten zijn en dat zijn ze volgens de gemeente Amsterdam niet:

- Een appartement is niet meegenomen omdat deze woning een tuin heeft > Dat klinkt als een valide argument.
- De andere 6 appartementen "betreffen WOCO woningen en zijn in mindere staat van onderhoud" (letterlijke tekst uit de brief) > Sowieso interessant dat ze dit aangeven terwijl 1 ander appartement een duurdere WOZ-waarde per m2 heeft dan mijn eigen appartement.

Ik wil nu een beroep aantekenen tegen deze uitspraak en heb daarover een aantal vragen:

1. Gaat de staat van onderhoud waarvan de gemeente stelt dat deze minder is voor WOCO woningen zowel over alles buiten (buitenmuur, dak, etc.) en binnen (bijv. de keuken, badkamer, vloer, etc.)?
2.Voor buiten: Alle appartementen zitten in dezelfde gezonde VVE waarin verder nog ongeveer 50 andere appartementen van mijn straat inzitten. Kan ik dit als argument gebruiken dat het onderhoud vanuit een gezonde VVE wordt gedaan en dit daarom wel vergelijkbare woningen zijn?
3. Ik kom wel eens in de appartementen van mijn buren en zie binnen wel dat ze er anders uitzien maar of het onderhoud nu echt slecht te noemen is, dat weet ik niet zo goed. Wat zou ik hierin kunnen toevoegen?
4. Waar kan ik nog meer aan denken in mijn beroep?

Alvast bedankt

[Hielko]

Waarom denk je dat de gemeente geen gelijk heeft? Dat WOCO appartementen (waarschijnlijk) een veel slechtere staat van onderhoud hebben zal wel kloppen. Die hebben de meest basic keuken, badkamer en andere afwerking.

[Figo112]

1 woord woz jurist inschakelen doet wonderen, omdat de gemeente jou als burger minder serieus neemt.

[TobiasdePagter]

Hielko schreef op vrijdag 22 juli 2022 @ 19:40:
Waarom denk je dat de gemeente geen gelijk heeft? Dat WOCO appartementen (waarschijnlijk) een veel slechtere staat van onderhoud hebben zal wel kloppen. Die hebben de meest basic keuken, badkamer en andere afwerking.

Dat staat deels in mijn bericht en daarover heb ik ook een aantal vragen gesteld. Voornamelijk omdat de appartementen in dezelfde VVE zitten waardoor alles aan de buitenkant gelijk is aan mijn eigen appartement.

Als dan een appartement met precies hetzelfde oppervlakte een EUR 70.000 lagere WOZ-waarde heeft dan vind ik dat een groot verschil. Daarbij is onze eigen keuken en badkamer ook alweer 10 jaar oud waardoor ik denk dat de WOZ-waarde dichter bij het appartement in dit voorbeeld zou moeten liggen.

[TobiasdePagter]

Figo112 schreef op vrijdag 22 juli 2022 @ 20:03:
1 woord woz jurist inschakelen doet wonderen, omdat de gemeente jou als burger minder serieus neemt.

Ik weet van deze optie maar heb gelezen dat dit (voor de gemeente) erg duur is waardoor ik het liever zelf doe. Ik ben voornamelijk op zoek naar wat advies om een goed onderbouwd bezwaarschrift te sturen of er achter te komen dat ik het beter kan laten gaan omdat het redelijk is dat de gemeente zegt dat WOCO woningen in mindere staat van onderhoud zijn.

[Figo112]

TobiasdePagter schreef op vrijdag 22 juli 2022 @ 21:23:
[...]
Ik weet van deze optie maar heb gelezen dat dit (voor de gemeente) erg duur is waardoor ik het liever zelf doe. Ik ben voornamelijk op zoek naar wat advies om een goed onderbouwd bezwaarschrift te sturen of er achter te komen dat ik het beter kan laten gaan omdat het redelijk is dat de gemeente zegt dat WOCO woningen in mindere staat van onderhoud zijn.

Om uberhaupt gedegen advies te geven zouden we inzicht moeten hebben in kadaster en taxaties van andere woningen etc. Dus zonder privacygevoelige info met ons te delen denk ik niet dat we inhoudelijk advies kunnen geven. Zelfs als je in staat zou zijn om op dezelfde manier als een woz jurist hoger beroep te gaan dan nog zou de uitkomst in jouw nadeel kunnen zijn. Het is bewezen dat de gemeente zo een jurist serieuzer neemt dan de burger zelf. Ja tuurlijk is het duurder voor de gemeente en uiteindelijk voor de gehele amsterdamse bevolking maar het werkt wel.

[sprhnk]

1. Meestal is het een no-brainer, ozb stelt relatief weinig voor (zeker als je in amsterdam in de 6k p/m2 range zit dan is het geen a locatie van extreme waarde). Dan betekent dat het aanvechten van de woz met een jurist duurder is dan de woz te accepteren in een beroep.

2. optie twee is dat je het zelf helemaal tot op de puntjes gaat uit zoeken dan ben je er uren mee zoet en is wederom, dat niet doen goedkoper t.o.v. de moeite.

3. je vecht het wel aan, woningen met tuin zouden juist een hogere woz moeten hebben dan zonder, de woco is de vinger op de zere plek leggen op een of andere manier hebben zij altijd woz korting. WOZ wordt niet gemeten met een taxatie, die kun je wel doen en in je stukken meenemen maar ook dat is duurder dan gewoon die paar 100 betalen.

Kortom als het je hoog zit kun je er voor de genoeg doening een principe kwestie van maken, maar economisch en kwa inzet zou ik betalen en doorgaan met je leven.

[marcelcee]

Let ook op de ligging, bijv. de appartementen met hogere waarden kijken uit over een park/gracht/meertje en andere niet (voorkant/vs. achterkant gebouw). En voor de gemeente onbekende gebreken, lekkend dak etc, doen het ook goed (maar dat had al in de bezwaarfase op tafel mogen/moeten liggen)

Woco is inderdaad veelal goedkoper afgewerkt en de gemeente heeft zich (afgaande op wat je schrijft) niet bijzonder duidelijk uitgelaten over het hoe/waarom. Dat is jammer omdat je nu met vragen achterblijft. Maar voor de rechter komt die onderbouwing er wel, dus op dat punt zou ik niet de hele argumentatie baseren.

Gelijkheidsbeginsel is ook een hele lastige omdat jij dan aannemelijk dient te maken dat in de meerderheid van gevallen de gemeente zo heeft beslist (lagere waarde bij vergelijkbare appartementen) en jou die gunstige behandeling heeft onthouden. De gemeente zal dan denk ik wijzen op haar modelmatige waardering die alle appartementen van een waarde voorziet. Met enkel je eigen complex kom je er dus mogelijk niet qua gelijkheidsbeginsel.

Wat dan wel. Lastig zonder inhoudelijk de situatie te kennen. Om voor jezelf te bepalen of je verder wilt gaan of niet zou je het volgende kunnen doen als gedachte-experiment. Is jou bekend dat appartementen zoals dat van jou, in je buurt, een half jaar geleden verkocht werden voor een prijs hoger dan je eigen woz-waarde? Zo ja: woz-waarde is objectief gezien niet te hoog (vermits geen bijzondere gebreken in jouw eigen appartement). Als je denkt voor mijn woz-waarde had ik meteen verkocht, buitensporig hoog dus, dan zou ik verder gaan. In het eerste geval zou ik het dan laten rusten. Ondanks dat het niet eerlijk is dat je buren dan minder betaald hebben.

Het tarief in Amsterdam is 0,042%. Dus elke 10k verlaging levert je 4,20 euro op. Ik ken de waarde van het appartement niet en ook niet welke verlaging in jouw ogen terecht zou zijn, maar dan weet je waar je het voor doet. (En nog de verlaging x 0,45% ewf x je IB-tarief van zeg 50%).

[Figo112]

sprhnk schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 00:18:
1. Meestal is het een no-brainer, ozb stelt relatief weinig voor (zeker als je in amsterdam in de 6k p/m2 range zit dan is het geen a locatie van extreme waarde). Dan betekent dat het aanvechten van de woz met een jurist duurder is dan de woz te accepteren in een beroep.

2. optie twee is dat je het zelf helemaal tot op de puntjes gaat uit zoeken dan ben je er uren mee zoet en is wederom, dat niet doen goedkoper t.o.v. de moeite.

3. je vecht het wel aan, woningen met tuin zouden juist een hogere woz moeten hebben dan zonder, de woco is de vinger op de zere plek leggen op een of andere manier hebben zij altijd woz korting. WOZ wordt niet gemeten met een taxatie, die kun je wel doen en in je stukken meenemen maar ook dat is duurder dan gewoon die paar 100 betalen.

Kortom als het je hoog zit kun je er voor de genoeg doening een principe kwestie van maken, maar economisch en kwa inzet zou ik betalen en doorgaan met je leven.

Een woz jurist is gratis voor de burger , de gemeente draagt deze kosten.

[Verwijderd]

.

[ Voor 99% gewijzigd door Verwijderd op 19-06-2024 19:28 ]

[Figo112]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 09:01:
[...]

En hoe komt de gemeente ook alweer in haar geld?

Juist; belastingen. En ik heb liever dat ons geld wordt besteed aan iets van algemeen belang dan aan zo'n WOZ-jurist.

Zie ook: WOZ bezwaar maken via dienst

Jij kan alles willen maar als de gemeente mij constant minder serieus neemt in de bezwaren die de burgers indienen dan heb ik daar geen boodschap aan. Lees maar rapport van een tijdje terug waarin je kan lezen hoe groot de problemen zijn. Daarnaast is de gemeente zelf afgestapt van een echte taxatie en gebruiken ze nu een algoritme die de taxatie doet en die hebben het vaker verkeerd dan voorheen. Denk dat de gemeente vroeger duurder uit waren dan nu.

Nog even een aanvulling ik heb tot paar jaar terug 15 jaar lang de bezwaren zelf gedaan en dat ging opzich prima. Maar opgegeven moment ben je er gewoon klaar mee. Bij mij verhogen ze de woz elk jaar met 150k omdat de algoritme niet instaat is om de woningen bij mij in de buurt die waarschiinlijk nooit bezwaar maken rekening te houden. Nu heb ik daarvoor een bureau ingeschakeld omdat mijn tijd ook geld kost.

[ Voor 19% gewijzigd door Figo112 op 23-07-2022 09:25 ]

[pagani]

De overige appartementen zijn woco, je bedoelt dus sociale verhuur? Verhuurde woningen zijn véél minder waard puur door het feit dat ze verhuurd zijn, dus dan zou dat toch prima kloppen?

[jeroenkb]

Figo112 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 09:11:
[...]


Jij kan alles willen maar als de gemeente mij constant minder serieus neemt in de bezwaren die de burgers indienen dan heb ik daar geen boodschap aan. Lees maar rapport van een tijdje terug waarin je kan lezen hoe groot de problemen zijn. Daarnaast is de gemeente zelf afgestapt van een echte taxatie en gebruiken ze nu een algoritme die de taxatie doet en die hebben het vaker verkeerd dan voorheen. Denk dat de gemeente vroeger duurder uit waren dan nu.

Nog even een aanvulling ik heb tot paar jaar terug 15 jaar lang de bezwaren zelf gedaan en dat ging opzich prima. Maar opgegeven moment ben je er gewoon klaar mee. Bij mij verhogen ze de woz elk jaar met 150k omdat de algoritme niet instaat is om de woningen bij mij in de buurt die waarschiinlijk nooit bezwaar maken rekening te houden. Nu heb ik daarvoor een bureau ingeschakeld omdat mijn tijd ook geld kost.

WOZ jaarlijks met 150k omhoog, dus gemeentelasten eurootje of 60 en jij gaat structureel hier moeilijk over doen? Zo komen we er wel met zijn allen.

Ga je als je de boel verkoopt ook het hoogste bod verlagen, omdat je woning minder waard is volgens de WOZ?
niet nodig

[ Voor 6% gewijzigd door Outerspace op 23-07-2022 10:23 ]

[Figo112]

jeroenkb schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 09:58:
[...]


WOZ jaarlijks met 150k omhoog, dus gemeentelasten eurootje of 60 en jij gaat structureel hier moeilijk over doen? Zo komen we er wel met zijn allen.

Ga je als je de boel verkoopt ook het hoogste bod verlagen, omdat je woning minder waard is volgens de WOZ?

Dus ik moet maar accepteren dat de woz niet klopt en onterecht meer belasting betalen??? nergens voor nodig
Woz heeft niks met huidige woning waarde te maken en helemaal geen onafhankelijke taxatie die bij de verkoop gedaan wordt. Dus denk even na voordat je wat roept.

niet nodig

[ Voor 26% gewijzigd door Outerspace op 23-07-2022 11:00 ]

[jeroenkb]

Figo112 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 10:10:
[...]


Dus ik moet maar accepteren dat de woz niet klopt en onterecht meer belasting betalen??? Ben je wel goed bij je hoofd ?

Woz heeft niks met huidige woning waarde te maken en helemaal geen onafhankelijke taxatie die bij de verkoop gedaan wordt. Dus denk even na voordat je wat roept.

WOZ heeft bijna alles met woningwaarde te maken. Verkoopprijzen zijn de basis van de WOZ bepaling met daarna mogelijk aanpassingen.

Dus jouw huis is de afgelopen waarde (je eigen woorden) minimaal 500k meer waard geworden en je bent de gemeenschap op kosten aan het jagen om wat tientjes te besparen.

Deze zin is nergens voor nodig, houd het respectvol

[ Voor 6% gewijzigd door Outerspace op 23-07-2022 10:21 ]

[jeroenkb]

Offtopic, kap daar mee,

[ Voor 96% gewijzigd door Outerspace op 23-07-2022 10:24 ]

[Outerspace]

Modbreak:

Speel eens niet op de man, maar op de inhoud

[Figo112]

jeroenkb schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 10:15:
[...]

WOZ heeft bijna alles met woningwaarde te maken. Verkoopprijzen zijn de basis van de WOZ bepaling met daarna mogelijk aanpassingen.

Dus jouw huis is de afgelopen waarde (je eigen woorden) minimaal 500k meer waard geworden en je bent de gemeenschap op kosten aan het jagen om wat tientjes te besparen.

[Mbr] Deze zin is nergens voor nodig, houd het respectvol[/]

Woz heeft niks met verkoopprijs te maken. Wiz wordt met terugwerkende kracht peildatum een jaar terug berekend op basis van een algoritme. Niemand verkoopt zijn woning tegen de woz waarde met peildatum vorig jaar. En helemaal omdat het een slechte waardebepaling is. Daarom accepteert de bank ook geen woz taxatie maar een onafhankelijke nvm taxatie. Dus kortgezegd je woz heeft helemaal geen toegevoegde waarde bij de verkoop van je woning. Hopelijk heb je nu weer wat geleerd.

Maar begrijp niet wat je wil, je zegt letterlijk maak geen bezwaar omdat belasting meevalt ongeacht of het onterecht is. Als niemand bezwaar doet dan worden de belastingen toch allemaal hoger en hoger. En als ik een bureau inschakel dan vind je het raar dat de gemeente een deel van die belasting moet gebruiken om zo een bureau te betalen. Vervolgens zeg je woz is van belang bij de verkoop terwijl dat een waarde van vorig jaar is en zelfs als dat zo zijn dan krik je daarmee dus elk jaar de verkoopprijzen omhoog en worden huizen nog duurder met de logica die jij aangeeft.

[ Voor 22% gewijzigd door Figo112 op 23-07-2022 10:35 ]

[Accretion]

Verwijderd schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 09:01:
[...]

En hoe komt de gemeente ook alweer in haar geld?

Juist; belastingen. En ik heb liever dat ons geld wordt besteed aan iets van algemeen belang dan aan zo'n WOZ-jurist.

Zie ook: WOZ bezwaar maken via dienst

Lekker veel belasting betalen; maar d'r geen gebruik van maken.

Terwijl (in dit geval) letterlijk iedereen om je heen minder belasting betaalt.

En daarnaast slaat het nergens op de WOZ waarde te bepalen op de marktprijs; zo lang je een huis niet verkoopt heb je simpelweg niks aan "de marktprijs", zeker niet als deze kunstmatig hoog ligt.

En ja, als de gemeente de waarde te hoog schat; mogen ze daar verantwoordelijk voor gehouden worden.
Het moet niet zo zijn dat de gemeente de burgers zo veel mogelijk uit gaat persen.

[Silent7]

pagani schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 09:23:
De overige appartementen zijn woco, je bedoelt dus sociale verhuur? Verhuurde woningen zijn véél minder waard puur door het feit dat ze verhuurd zijn, dus dan zou dat toch prima kloppen?

Dit en worden wowowoningen niet redelijker geprijst verkocht? dus geen biedingen via makelaar die de prijs opdrijven en aangeoden aan huurders.

[Accretion]

Figo112 schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 10:28:
[...]
Woz heeft niks met verkoopprijs te maken.

Nee, andersom; de verkoopprijs heeft niets met WOZ te maken.
Oftewel; waarvoor een huis verkocht wordt hangt niet af van de WOZ waarde.

Maar, dat 'algoritme' voor het bepalen van WOZ zal echt wel de gemiddelde verkoop prijs van huizen (in de buurt) meenemen en/of inflatie.
Wij kregen laatst zelfs van de gemeente een brief over de WOZ waardebepaling en/of we daar even het (aankoop) taxatierapport aan toe kunnen voegen.
Lijkt mij sterk dat ze daar niks mee doen.

Ofwel, de marktwaarde van huizen stijgt, als je een WOZ taxatie doet; zal die ook hoger uitvallen bij een hogere marktwaarde.

Maar andersom heb je inderdaad gelijk, WOZ taxatie is een waardeloos proces.

[PKHS]

Wonen in de Jordaan.
Gemeentebelastingen / OZB is bij verhoging WOZ 10-tjes werk.

Het Eigenwoningforfait (EWF) is dat zeker niet.
Er zijn zelfs plannen om het EWF drastisch te verhogen .

https://www.belastingdien...-werkt-eigenwoningforfait
https://www.telegraaf.nl/...ningforfait-onrealistisch

Paar jaar geleden door Vereniging Eigen Huis een lijvig rapport over het huis laten opmaken.
Aantal malen met dit rapport als basis zelf succesvol bezwaar gemaakt tegen de WOZ verhoging.
Ieder pand is hier uniek, het vergelijken met 3 totaal andere panden gaat mank.

2 jaar geleden na bezwaar een telefonische hoorzitting met een bouwkundige van de gemeente.
Dit jaar kwam er een taxateur van de gemeente op bezoek (oud makelaar, mooie kerel) en €219.000 van de WOZ afgekregen.

[CVTTPD2DQ]

Accretion schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 10:42:
En daarnaast slaat het nergens op de WOZ waarde te bepalen op de marktprijs; zo lang je een huis niet verkoopt heb je simpelweg niks aan "de marktprijs", zeker niet als deze kunstmatig hoog ligt.

En de OZB heeft dan weer niets te maken met de marktprijs; De WOZ-waarde wordt als verdeelsleutel gebruikt om de relatieve draagkracht te bepalen. Als jouw woning 10% duurder is dan die van je buurman, kun je waarschijnlijk 10% meer belasting dragen. Ongeacht of de woning van jouw buurman 200k of 400k waard is op dit moment.

Er is enorm veel weerstand tegen de WOZ, terwijl de OZB (en ook het EWF) in verhouding erg kleine belastingen zijn. Loonbelasting, BTW, accijnzen en energiebelasting zijn voor de meeste huishoudens waarschijnlijk grotere kostenposten. Soms denk ik wel eens dat het beter zou zijn als de gemeenten gewoon een waarde in "flippo's" zouden toekennen aan woningen.

[PKHS]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 11:02:
[...]


De WOZ-waarde wordt als verdeelsleutel gebruikt om de relatieve draagkracht te bepalen. Als jouw woning 10% duurder is dan die van je buurman, kun je waarschijnlijk 10% meer belasting dragen.

Er is enorm veel weerstand tegen de WOZ, terwijl de OZB (en ook het EWF) in verhouding erg kleine belastingen zijn.

'Verdeelsleutel, relatieve draagkracht, EWF kleine belasting'? Lijkt me niet.
De gemeente kijkt bij bepalen WOZ niet naar wat de bewoners verdienen.

[marcelcee]

Voor wat het waard is: alleen daadwerkelijke transacties worden gebruikt om de modelmatige waardebepaling te voeden. Daarom loopt de waardebepaling ook 'achter', er moet namelijk tijd zijn om de transacties (een half jaar voor én na de peildatum) te beoordelen op bruikbaarheid en er mee verder te werken voor de waardebepaling van alle niet-verkochte woningen. Je zou wel een bijzonder slecht systeem gebruiken als je de verkochte woningen invoert, daarmee andere woningen een voorlopige waarde bepaalt, en dan opnieuw de hele zwik woningen nogmaals gaat bepalen op basis van de eerdere modelmatige waardebepaling. Ik meen dat dit niet gebeurt.

[Thijsmans]

Even alle morele discussie ter zijde...

De gemeente stelt dat jij je wil beroepen op het gelijkheidsbeginsel. Klopt dat wel? Je punt lijkt meer te zijn dat de gemeente onjuiste referenties heeft gebruikt, omdat er beter vergelijkbare referenties bestaan. Dat is, in bestuursrechtelijke termen, een zorgvuldigheidsgebrek. Dat betekent nog niet dat jij stelt dat de gemeente van die andere waardes moet uitgaan. Je vraagt eigenlijk uitleg: waarom zouden de andere referenties juister zijn?

/Edit:
Het gelijkheidsbeginsel vergt overigens niet exact gelijke gevallen, maar "in relevante opzichten voldoende vergelijkbaar". Daarnaast is de andere kant van het beginsel dat onvergelijkbare gevallen, naar rato van de ongelijkheid moeten worden behandeld. Het is dus niet "wijs 1 verschil aan en you're off the hook". Zonder de inhoud van de beslissing op bezwaar te kennen, lijkt er wel wat buiten beeld te blijven in de motivering van het bestuur.

[ Voor 31% gewijzigd door Thijsmans op 23-07-2022 13:47 ]

[Plucky]

De gemeente begroot jaarlijks een bedrag dat aan WOZ moet worden opgebracht voor een sluitende begroting.

De marktwaarde van mijn woning is de afgelopen 6 jaar ongeveer verdrievoudigd. Het effect op de WOZ-waarde is daardoor ook fors geweest.
Alleen het te betalen bedrag per €1000 aan woningwaarde wordt óók aangepast. De laatste jaren vrijwel altijd naar beneden, voornamelijk omdat de woningwaarde veel harder is gestegen dan de kosten van de gemeente.

Staar je dus niet blind op de WOZ-waarde maar neem ook het te betalen percentage mee in je vergelijk, dan valt het allemaal echt wel mee en is de stijging gewoon een normale inflatiecorrectie…

En heel eerlijk, die “juristen”-bureautjes met studenten moeten gewoon verboden worden. Krijgen honderden euro’s betaald voor een standaardbrief terwijl je het echt prima zelf kan doen. Met een juiste onderbouwing kom je er echt wel uit is mijn ervaring. Sterker nog, de gemeente is wellicht eerder geneigd jouw persoonlijke bezwaar te honoreren (jeej, WOZ bijgesteld en €28 in een jaar in je zak gehouden… ) dan dat ze die bureaus honderden Euro’s moeten betalen…

[PKHS]

Plucky schreef op zondag 24 juli 2022 @ 00:20:
De gemeente begroot jaarlijks een bedrag dat aan WOZ moet worden opgebracht voor een sluitende begroting.

De marktwaarde van mijn woning is de afgelopen 6 jaar ongeveer verdrievoudigd. Het effect op de WOZ-waarde is daardoor ook fors geweest.
Alleen het te betalen bedrag per €1000 aan woningwaarde wordt óók aangepast. De laatste jaren vrijwel altijd naar beneden, voornamelijk omdat de woningwaarde veel harder is gestegen dan de kosten van de gemeente.

Staar je dus niet blind op de WOZ-waarde maar neem ook het te betalen percentage mee in je vergelijk, dan valt het allemaal echt wel mee en is de stijging gewoon een normale inflatiecorrectie…

Eens.
Hoe zit het met je Eigenwoningforfait (EWF)?

[Sport_Life]

Plucky schreef op zondag 24 juli 2022 @ 00:20:
De gemeente begroot jaarlijks een bedrag dat aan WOZ moet worden opgebracht voor een sluitende begroting.

De marktwaarde van mijn woning is de afgelopen 6 jaar ongeveer verdrievoudigd. Het effect op de WOZ-waarde is daardoor ook fors geweest.
Alleen het te betalen bedrag per €1000 aan woningwaarde wordt óók aangepast. De laatste jaren vrijwel altijd naar beneden, voornamelijk omdat de woningwaarde veel harder is gestegen dan de kosten van de gemeente.

Staar je dus niet blind op de WOZ-waarde maar neem ook het te betalen percentage mee in je vergelijk, dan valt het allemaal echt wel mee en is de stijging gewoon een normale inflatiecorrectie…

En heel eerlijk, die “juristen”-bureautjes met studenten moeten gewoon verboden worden. Krijgen honderden euro’s betaald voor een standaardbrief terwijl je het echt prima zelf kan doen. Met een juiste onderbouwing kom je er echt wel uit is mijn ervaring. Sterker nog, de gemeente is wellicht eerder geneigd jouw persoonlijke bezwaar te honoreren (jeej, WOZ bijgesteld en €28 in een jaar in je zak gehouden… ) dan dat ze die bureaus honderden Euro’s moeten betalen…

Wij betalen na verlaging netto 80 euro per maand minder belasting. (Met name door een lager EWF).

Zie mijn ervaringen:
Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)

[Bulldock]

TobiasdePagter schreef op vrijdag 22 juli 2022 @ 19:30:

ik heb aangegeven het niet eens te zijn met de door de gemeente gekozen referentiewoningen en heb daarbij aangegeven dat ik de 7 appartementen uit mijn eigen huizenblok (portiek) betere referentiewoningen vind.

Je moet in dit geval zelf betere referetiewoningen, lees: woningen verkocht rond de peildatum, vinden. Of bewijzen dat de gegevens die de gemeente over jouw woning heeft niet kloppen. Staat vd woning qua onderhoud moet dan overigens wel erg erbarmelijk of zwaar verouderd zijn om een andere waarde toe te kennen.

Verder, zoals eerder aangehaald, verhuurde staat (woco) is gewoon lagere waarde. In dat opzicht is het verschil met je buren niet onrealistisch denk ik.

[Plucky]

PKHS schreef op zondag 24 juli 2022 @ 01:08:
[...]


Eens.
Hoe zit het met je Eigenwoningforfait (EWF)?

Met de huidige 0,1333% welke je moet bijtelling voor je EWF is dat verschil ook verwaarloosbaar. €15 per halve ton WOZ-verschil dacht ik…

[Plucky]

Sport_Life schreef op zondag 24 juli 2022 @ 01:10:
[...]

Wij betalen na verlaging netto 80 euro per maand minder belasting. (Met name door een lager EWF).

Zie mijn ervaringen:
Bezwaar WOZ waarde (nog geen eigenaar woning)

In jouw geval snap ik het. Echter, op dit moment ligt in veel situaties de WOZ-waarde lager dan de marktwaarde en heb je dus vrijwel geen argumenten voor het bezwaar.

Heb zelf ook bij aankoop de WOZ ruim een ton naar beneden laten bijstellen met een taxatierapport. Dat lag er immers toch al voor de hypotheek. Gemeente neemt die waarde - mits door erkende taxateur - dan veelal over.

[PKHS]

Plucky schreef op zondag 24 juli 2022 @ 08:09:
[...]

Met de huidige 0,1333% welke je moet bijtelling voor je EWF is dat verschil ook verwaarloosbaar. €15 per halve ton WOZ-verschil dacht ik…

Boven een WOZ van € 1.130.000 is het verschil niet verwaarloosbaar.
EWF € 5.085 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.130.000

https://www.belastingdien...C%20200%20x%2086%2C667%25

[Plucky]

PKHS schreef op zondag 24 juli 2022 @ 17:39:
[...]


Boven een WOZ van € 1.130.000 is het verschil niet verwaarloosbaar.
EWF € 5.085 + 2,35% van de waarde van de woning boven € 1.130.000

https://www.belastingdien...C%20200%20x%2086%2C667%25

Klopt, maar de gemiddelde woning in NL blijft onder die grens.
Voor Jan(nie) Modaal blijft het verschil dus beperkt...

[TobiasdePagter]

Thijsmans schreef op zaterdag 23 juli 2022 @ 13:43:
Even alle morele discussie ter zijde...

De gemeente stelt dat jij je wil beroepen op het gelijkheidsbeginsel. Klopt dat wel? Je punt lijkt meer te zijn dat de gemeente onjuiste referenties heeft gebruikt, omdat er beter vergelijkbare referenties bestaan. Dat is, in bestuursrechtelijke termen, een zorgvuldigheidsgebrek. Dat betekent nog niet dat jij stelt dat de gemeente van die andere waardes moet uitgaan. Je vraagt eigenlijk uitleg: waarom zouden de andere referenties juister zijn?

/Edit:
Het gelijkheidsbeginsel vergt overigens niet exact gelijke gevallen, maar "in relevante opzichten voldoende vergelijkbaar". Daarnaast is de andere kant van het beginsel dat onvergelijkbare gevallen, naar rato van de ongelijkheid moeten worden behandeld. Het is dus niet "wijs 1 verschil aan en you're off the hook". Zonder de inhoud van de beslissing op bezwaar te kennen, lijkt er wel wat buiten beeld te blijven in de motivering van het bestuur.

Dit is inderdaad mijn inzet, het gaat me voornamelijk om het gevoel dat ik onrechtvaardig (ten opzichte van mijn buren) word behandeld. Een WOZ-waarde van EUR 70.000 lager zal ongeveer EUR 200 aan kosten schelen voor mij, dat is toch een leuk bedrag en speelt ook deels mee om een beroep in te dienen.

Verder iedereen bedankt voor jullie input en de gevoerde discussies. Ik ga een beroep aantekenen op basis van het volgende:

1. Meerdere appartementen in onze VvE die vergelijkbaar zijn met onze eigen woning zijn geen WOCO woningen en hebben een lagere WOZ-waarde. Voor 2 appartementen met exact hetzelfde oppervlakte is de WOZ-waarde bijvoorbeeld EUR 30.000 lager. Ik ben benieuwd wat de gemeente daar als antwoord op gaat geven.
2. Het verschil van EUR 70.000 (voor 2 identieke appartementen) ten opzichte van WOCO woningen in mijn eigen huizenblok (portiek) vind ik toch wel erg groot. Gezien het nu erg summier is wat ik als antwoord heb gekregen van de gemeente wil ik hier graag meer uitleg over. Mijn argument zal voornamelijk zijn dat het verschil van EUR 70.000 te groot is omdat dit alleen van de binnenkant van de woningen zou moeten worden verklaard omdat de buitenkant door een gezonde VvE wordt geregeld die ook mijn buitenkant regelt.

Het tweede punt wil ik voornamelijk gebruiken als onderbouwing dat de appartementen in punt 1 waarschijnlijk een betere WOZ-waarde zijn voor mijn woning. Is dit een slimme aanpak of zal ik alleen het eerste punt aandragen en niet meer over de WOCO woningen beginnen? Of hebben jullie nog andere tips//zienswijzes?

Alvast bedankt

[JanHenk]

Beroep? Ga je serieus naar de rechtbank hiervoor?

(Met alle respect voor je standpunt, dat ik wel kan volgen.)

[Bulldock]

TobiasdePagter schreef op maandag 25 juli 2022 @ 23:30:
[...]

1. Meerdere appartementen in onze VvE die vergelijkbaar zijn met onze eigen woning zijn geen WOCO woningen en hebben een lagere WOZ-waarde. Voor 2 appartementen met exact hetzelfde oppervlakte is de WOZ-waarde bijvoorbeeld EUR 30.000 lager. Ik ben benieuwd wat de gemeente daar als antwoord op gaat geven.

Dus die 2 andere appartementen zijn te laag gewaardeerd?

Nogmaals, je moet op zoek naar verkoopcijfers van referentiewoningen die beter passen. Welke referentie woningen hebben die 2 appartementen bijvoorbeeld?

Verder inderdaad een absurd bedrag om voor in beroep te gaan. Bereid je bezwaar volgend jaar gewoon beter voor en vraag dan ook om ambtshalve correctie van dit jaar.

[marcelcee]

Mijn tip is om er vanaf te zien, zoals ik al eerder schreef: klopt de WOZ-waarde met de prijzen van daadwerkelijk verkochte appartementen in de buurt? Verder even naar niks anders kijken. Zou je direct verkocht hebben voor de WOZ-waarde (buitenkansje), dan beroep doorzetten. Anders is het waarschijnlijk van tweeën één: de WOZ-waarde is te hoog, maar het volledig terecht vinden dat de prijs bij verkoop nog veel hoger ligt. Je zult de eerste (en laatste) niet zijn

Je argument kun je ook anders zien (zou ik als wederpartij doen) zodat resteert dat de buurappartementen per ongeluk te laag gewaardeerd zijn. Dat zegt niks over de juistheid van de waarde van je eigen appartement. Dus als de gemeente zegt: foutje, die twee zijn inderdaad te laag gewaardeerd maar kijk eens hier heb ik een waslijst aan goed vergelijkbare appartementen == jouw WOZ-waarde blijft in stand. Dan ben je precies niks opgeschoten.

En heb je nog aan de ligging gedacht? Kijk jij mooi vrij weg, maar die 30k lager gewaardeerde appartementen tegen een fabriekshal of ander gebouw? En 30k zijn heel wat euro's, maar op een appartement van bijv. 800k hebben we het maar over circa 3,5% afwijking... Trek daar nog eens een drukke straat vs. rustig weggetje o.i.d. vanaf en er blijft toch maar akelig weinig van je argument over zou ik zeggen.

Overigens blijft het lovenswaardig om dit zelf te doen en niet uit te besteden, want daar zitten de excessen. Daarom hoop ik dat je een gunstige uitkomst tegemoet mag zien.

[twiekert]

Mijn mening, het heeft weinig zin. Volgend jaar wordt je WOZ waarde gewoon weer bepaald op de oude manier. De gemeente is star en en heeft standaard z'n regels. Die gaan er geen rekening mee houden dat je bezwaar hebt ingediend. Dus hier ga je elk jaar tegenaan lopen.