Gezamelijke energierekening appartementencomplex

[Fromwell]

Beste,

Excuses voor de lap tekst maar ik weet niet zo goed waar ik hiervoor terecht kan. We krijgen erg weinig medewerking van de verhuurder en bij het Juridisch Loket kunnen we (huurders) niet terecht omdat onze kale huur boven de socialehuurgrens ligt.

Ik woon sinds vorig jaar Mei in een nieuwbouw appartement in een complex met totaal 13 appartementen.
Het complex is in Mei opgeleverd, is dus gloednieuw en de verhuurder is een investeerder.

De energieconstructie is als volgt:

Alle huurders betalen een maandelijks voorschot voor energie aan de verhuurder bovenop het maandelijkse huurbedrag. De appartementen hebben geen individuele energieleverancier. In plaats daarvan heeft de huurder een energiecontract op het gehele pand. Ieder appartement heeft een eigen watermeter in de meterkast en er zijn stroommeters per appartement in een afgesloten ruimte.

Ik woon alleen in een appartement van 67m2 en betaal hiervoor 75 euro stroom en 10 euro water per maand.
Ik betaal momenteel 888,62 per maand (Huur 763,62 + water 10 + stroom 75+ Servicekosten 40) Het appartement heeft een warmtepomp en de kookplaat is inductie dus ik heb geen gasverbruik.

Nou kregen alle huurders in Juni een eindafrekening van de energiekosten. Ik schrok hier best wel van want ik moest bovenop wat ik al betaald had nog eens 955 euro bijbetalen. Verder zou de nieuwe huur omhoog gaan naar 975,48 per maand (Huur 763,62 + water 6,94 + stroom 164,92 + Servicekosten 40)

Hieronder een afbeelding van de eindafrekening.



Ter vergelijking woonde ik hiervoor in mijn eentje in een gezinswoning van 120m2 uit 1960, hier waren mijn gemiddelde energiekosten ron de 100 euro per maand (Stroom, gas en water) en had dus ook verwacht eerder geld terug te krijgen i.p.v. het dubbele te moeten gaan betalen.

Ik heb bij de huurder aangegeven dat ik de stroomkosten buiten verhouding hoog vind en dat ik het uitgezocht wil hebben. Na lang wachten heeft hij het installatiebedrijf ingeschakeld om de warmtepomp te controleren. Ze hebben hier niks bijzonders kunnen vinden. Wel hebben ze contact gehad met Nefit, de leverancier van de warmtepomp om dit verder te laten onderzoeken.

In Juli is Nefit bij mij langsgeweest om de warmtepomp te onderzoeken. De monteur kon uitlezen dat de warmtepomp sinds ingebruikname ongeveer 4300KwH heeft verbruikt. Hij gaf aan dat dit wel Reëel was en dat de instellingen verder erg zuinig ingesteld stonden.

Nu ik weet dat ik verder niet bijzonder veel verbruik heb ik nog mijn twijfels over de energierekening zelf en hoe de tarieven tot stand zijn gekomen. Dit is de verklaring van de verhuurder:

De berekening is gemaakt door alle stroomkosten in een jaar ( Enexis, Essent en Fudura ) op te tellen en dit te delen door het totaal stroomverbruik.
Hierdoor kom je op een kWh prijs. Jouw verbruik komt tot stand door de tussentijdse stand ( foto daarvan was meegestuurd ) te verminderen met de beginstand welke we samen hebben vastgesteld.
Hetzelfde is gedaan bij de waterkosten.

Ik twijfel momenteel nog over het volgende:

- Of het wel klopt hoe het stroomtarief tot stand is gekomen
- Of hij wel alles naar ons mag doorbelasten: Enexis (Netbeheerder), Essent (Energieleverancier) Fudura (4 maandelijkse meetservice)
- Wij hebben het vermoeden dat we ook betalen voor het stroomverbruik van de gezamelijke ruimtes (gangen, trappenhuis, lift, berging etc..)

EDIT:Er liggen zonnepanelen op het dak, hiervan heeft de verhuurder aangegeven dat het verbruik ten goede komt van de huurders.

Ik hoop dat iemand mij hiermee op weg kan helpen want ik weet momenteel niet wat de juiste vervolgstappen zijn.

Enorm bedankt en als er nog meer informatie nodig is hoor ik het uiteraard graag!

[ Voor 4% gewijzigd door Fromwell op 18-08-2021 11:07 ]

[pagani]

-Welkom in de wereld van wel een warmtepomp hebben maar geen zonnepanelen. Ik zie geen gekkigheid
-Dat hangt ervanaf wat er in je huurcontract staat. Ik gok: Ja.
-Uiteraard, wie zou dat anders moeten betalen? (als je nu zegt "de eigenaar" gaat je kale huur met x omhoog)

[Fromwell]

pagani schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:03:
-Welkom in de wereld van wel een warmtepomp hebben maar geen zonnepanelen. Ik zie geen gekkigheid
-Dat hangt ervanaf wat er in je huurcontract staat. Ik gok: Ja.
-Uiteraard, wie zou dat anders moeten betalen? (als je nu zegt "de eigenaar" gaat je kale huur met x omhoog)

Sorry, dat ben ik vergeten te vermelden. Er liggen zonnepanelen op het dak, hiervan heeft de verhuurder aangegeven dat het verbruik ten goede komt van de huurders.

[pagani]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:06:
[...]


Sorry, dat ben ik vergeten te vermelden. Er liggen zonnepanelen op het dak, hiervan heeft de verhuurder aangegeven dat het verbruik ten goede komt van de huurders.

Maar om een verbruik van 4300KWh te compenseren heb je zo'n 17/18 zonnepanelen per appartement (dus x 13) nodig, dat ligt echt niet op het dak Helaas mist de teruglevering dus wel op de nota.

En wat staat er exáct in het huurcontract over de teruglevering? Komt enkel de door jezelf gebruikte zonnestroom (dus enkel gebruik als de zon schijnt) jou toe of gaat het echt om salderen?

[ Voor 21% gewijzigd door pagani op 18-08-2021 11:11 ]

[Jeoh]

Met 34 cent per kWh lijkt het mij ook wel interessant om te kijken naar een andere energiemaatschappij.

[Richh]

Hoeveel zonnepanelen liggen er per appartement op het dak?

Maarehh... 34 cent per kilowatt? Dat vind ik nogal watt
Ik heb gisteren nog een jaar vast gezet voor 25 cent per kilowatt. Je hebt geen hoog/laag tarief?

Bij het Juridisch Loket kan je overigens volgens mij gewoon terecht over dit soort zaken. Je hebt geen recht op uitspraken van de Huurcommissie, die is er enkel voor sociale huurders of als je er korter dan 6 maanden zit. Een gang naar de rechter kan prima, maar dan moet je wel een sterke zaak hebben.

Een te laag voorschot voorspiegelen lijkt me geen sterke zaak, persoonlijk. Wij hadden stadsverwarming, daarvan werd ook beweerd dat dat zo'n 50 euro per maand zou kosten. De vaste, kale kosten ex verbruik bedragen (destijds iig) al zo'n 60 euro

[ Voor 19% gewijzigd door Richh op 18-08-2021 11:15 ]

[grote_oever]

Ik vind persoonlijk het verbruik van de warmtepomp best veel voor een appartement. Ik ben in 2020, voor een heel huis (2 onder 1 kap en verwarmen van alle verdiepingen) dit kwijt geweest: 4589kWh. Ook is je kWh prijs best hoog. In 2020 betaalde ik 22 cent per kWh. Druk hij niet stiekem zelf een aantal cent op de kWh prijs?

Daarnaast is bovenstaande verhaal wel normaal. In januari heb ik bijna 800kwh verstookt aan stroom voor alleen warmtepomp. Dit compenseer ik inderdaad met 18 zonnepanelen en nog steeds moet ik 35 euro per maand betalen voor stroom.

Het is me overigens wel onduidelijk hoeveel panelen er op dak liggen. Als er 18 panelen liggen over 15 woningen dan schiet het natuurlijk niet op.

[ Voor 9% gewijzigd door grote_oever op 18-08-2021 11:15 ]

[redwing]

Jeoh schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:12:
Met 34 cent per kWh lijkt het mij ook wel interessant om te kijken naar een andere energiemaatschappij.

Dit is het belangrijkste dat ik in dat overzicht zie dat raar is. Het verbuik is normaal (wel afhankelijk van hoeveel zonnepanelen er liggen), maar de kWh prijs is erg hoog. Zeker omdat het hele appartementencomplex een contract heeft zou ik juist een lagere prijs verwachten.

Dat er bijbetaald moet worden vind ik dan wel weer logisch, een voorschot van 75 euro terwijl je een warmtepomp hebt is gewoon te laag.

[President]

Waar is die teruglevering van de zonnepanelen terug te vinden in die nota?

[roltor]

Het netto jaarverbruik van 5300 kWh is denk ik niet heel gek. Ik verbruik ook ongeveer zoiets in mijn nieuwbouwhuis met warmtepomp, maar dit is ook heel erg afhankelijk van je levensstijl, eventuele apparatuur en programmering van je verwarming (op 18 graden of op 23 graden scheelt heel veel stroom).
Ik heb ook zonnepanelen, waardoor mijn netto jaarverbruik de helft is. De vraag is natuurlijk hoeveel de zonnepanelen op het dak per appartement hebben opgeleverd.

Wat me opvalt, er staat "stroom kosten a 0,34 euro / kWh".
Dit is dan inclusief alle opslagen, zoals netbeheerkosten, Duurzame energie belastingen en vaste leveringskosten van de leverancier.
Je zou eens kunnen vragen naar een onderbouwing van deze kosten.
Wat is de kale kWh prijs die de verhuurder betaalt aan de leverancier? Dit zal ergens tussen de 20-25 cent per kWh zijn.
Welke kosten komen er nog meer bij, zodat het totaalbedrag 34 cent wordt? Welke aansluiting hebben jullie bijvoorbeeld. Een grote aansluiting op het stroomnet is veel duurder dan een kleine. Of heeft ieder appartement wel een eigen aansluiting?

Met deze constructie is het natuurlijk voor de verhuurder totaal niet interessant om een concurrerende prijs af te spreken, hij berekent toch alles door.

ZIt hier ook de aftrek energiebelasting bij? Ieder huishouden krijgt per jaar ongeveer 500 Euro aftrek van de energiebelasting: link van overheid. Ik kan me voorstellen dat er andere regels gelden voor jullie constructie, en Hierdoor betaal je misschien meer dan als ieder appartement gewoon zijn eigen aansluiting zou hebben (en iedereen dus de korting krijgt).

[Jaïr.exe]

0,34 euro/kWh, dat is crimineel hoog....

Hebben jullie geen huurder daar die stiekem bijverdient met een groot cryptominingfarm?

[Richh]

redwing schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:16:
Zeker omdat het hele appartementencomplex een contract heeft zou ik juist een lagere prijs verwachten.

Dit idd.
Ik heb een licht vermoeden dat de verhuurder zelf ook een lager bedrag per kwh betaalt, maar dat hij gewoon 10 cent per kwh wil vangen van de huurders... Wat met die warmtepompen lekker aantikt, natuurlijk.

@Fromwell staat er in je huurcontract iets over de kosten per kwh?

[Wilke]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 10:58:
Ik woon sinds vorig jaar Mei in een nieuwbouw appartement in een complex met totaal 13 appartementen.
Het complex is in Mei opgeleverd, is dus gloednieuw en de verhuurder is een investeerder.
[..]
In Juli is Nefit bij mij langsgeweest om de warmtepomp te onderzoeken. De monteur kon uitlezen dat de warmtepomp sinds ingebruikname ongeveer 4300KwH heeft verbruikt. Hij gaf aan dat dit wel Reëel was en dat de instellingen verder erg zuinig ingesteld stonden.

Een nieuwbouwhuis gebruikt in het eerste jaar veel extra verwarming om de muren droog te stoken.

Maar dan nog, is dit het equivalent van 2200 m3 gas in een CV-ketel. In een net gebouwd appartement lijkt mij dat obsceen veel.

Met je stroomverbruik voor de rest (afgezien van de WP dus) is in elk geval niks mis, dat is gewoon zuinig.

[Anoniem: 512943]

Is 4300kwh elektra voor verwarming van een nieuwbouw appartement van 67m2 niet erg hoog?

Dat zou toch betekenen dat je meer 12000kwh aan warmte gebruikt (minimaal factor 3)?

[roltor]

Let op mensen, deze 0,34 Euro per kWh is niet het kale bedrag wat betaalt wordt aan de energie leverancier. Hier zijn alle overige vaste kosten ook meegerekend, terwijl je die normaal gesproken los op je energie rekening terugziet.

In mijn geval betaal ik rond de 25 cent per kWh aan stroom.
Maar hier komen nog 15 cent vaste leveringskosten per dag bij, 75 cent netbeheerkosten per dag, en de vermindering energiebelasting van 1,53 euro per dag.

In dit geval worden al deze kosten opgeteld en gedeeld door het verbruik in kWh, wat leidt tot een hoger bedrag per kWh

[Fromwell]

Hieronder 2 facturen van April vorig jaar, 1 van Enexis en 1 van Essent:

[Anoniem: 512943]

Jeoh schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:12:
Met 34 cent per kWh lijkt het mij ook wel interessant om te kijken naar een andere energiemaatschappij.

Als ik check bij Eneco nu (hoger tarief dan vorig jaar) kom ik voor 5355kwh op 1142 euro inclusief netwerk etc. Dat is 21ct per kwh.

[Fromwell]

Richh schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:19:
[...]

Dit idd.
Ik heb een licht vermoeden dat de verhuurder zelf ook een lager bedrag per kwh betaalt, maar dat hij gewoon 10 cent per kwh wil vangen van de huurders... Wat met die warmtepompen lekker aantikt, natuurlijk.

@Fromwell staat er in je huurcontract iets over de kosten per kwh?

Ik heb het contract even snel doorgelezen maar er staat hier niks over in.

[Señor Sjon]

Jaïr.exe schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:18:
0,34 euro/kWh, dat is crimineel hoog....

Hebben jullie geen huurder daar die stiekem bijverdient met een groot cryptominingfarm?

Die heeft een eigen tussenmeter en dus eigen afrekening.


Ik vind de 34ct/kWh - ook al zou dit een all-in tarief zijn - wel erg hoog. Het slaat ook nergens op, want blijkbaar hebben jullie één hoofdaansluiting waarbij netbeheerkosten e.d. door 14 (13 appartementen + algemene ruimtes) gedeeld wordt. Ben wel benieuwd hoe het zit met de teruggaaf energiebelasting op deze manier.

[Fromwell]

grote_oever schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:13:
Ik vind persoonlijk het verbruik van de warmtepomp best veel voor een appartement. Ik ben in 2020, voor een heel huis (2 onder 1 kap en verwarmen van alle verdiepingen) dit kwijt geweest: 4589kWh. Ook is je kWh prijs best hoog. In 2020 betaalde ik 22 cent per kWh. Druk hij niet stiekem zelf een aantal cent op de kWh prijs?

Dat vermoeden krijgen wij dus ook. Helaas krijgen we uitzonderlijk weinig medewerking van de huurder dus het is een verhaal waar we al een aantal maanden mee bezig zijn.

[Fromwell]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:29:
[...]

Die heeft een eigen tussenmeter en dus eigen afrekening.


Ik vind de 34ct/kWh - ook al zou dit een all-in tarief zijn - wel erg hoog. Het slaat ook nergens op, want blijkbaar hebben jullie één hoofdaansluiting waarbij netbeheerkosten e.d. door 14 (13 appartementen + algemene ruimtes) gedeeld wordt. Ben wel benieuwd hoe het zit met de teruggaaf energiebelasting op deze manier.

Precies en dit zien wij ook nergens terug. Ik zal nogmaals eens bij de huurder vragen hoe dit zit.

[Lustucru]

Juridisch zit dit complexer in elkaar dan je denkt. Er is een warmtewet, die dit soort tarieven aan banden legt, en je hebt te maken met jurisprudentie wat wel en niet mag worden afgerekend. Hoe dan ook voldoet de afrekening niet aan de vorm vereisten.

Je zou nog contact op kunnen nemen met de Woonbond. Die zijn redelijk goed ingevoerd in de materie

[Fromwell]

Lustucru schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:33:
Juridisch zit dit complexer in elkaar dan je denkt. Er is een warmtewet, die dit soort tarieven aan banden legt, en je hebt te maken met jurisprudentie wat wel en niet mag worden afgerekend. Hoe dan ook voldoet de afrekening niet aan de vorm vereisten.

Je zou nog contact op kunnen nemen met de Woonbond. Die zijn redelijk goed ingevoerd in de materie

Bedankt voor de tip!

[mr_evil08]

wtf 0,34 eurocent per kilowatt?

Je zou denken als er maar 1 meter is dat je mee mag genieten van de 0,04 eurocent per kilowatt wat grootverbruikers normaal gesproken afnemen, waarom is dat hier niet?

4300KwH vind ik nogal wat voor de warmtepomp, deze lucht/lucht warmtepomp in een rijtjeswoning stookt maar voor 800 KwH, uiteraard niet te vergelijken met de installatie van jouw vermoedelijk.

Collectieve stookinstallaties staan in algemeen altijd al bekend om gezeur, past mooi in het rijtje blokverwarming, ik neem aan dat er een centrale warmtepomp is?

[ Voor 50% gewijzigd door mr_evil08 op 18-08-2021 11:39 ]

[Richh]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:28:
[...]


Ik heb het contract even snel doorgelezen maar er staat hier niks over in.

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:30:
[...]


Dat vermoeden krijgen wij dus ook. Helaas krijgen we uitzonderlijk weinig medewerking van de huurder dus het is een verhaal waar we al een aantal maanden mee bezig zijn.

Van de verhuurder neem ik aan? Icm de houding van de verhuurder vermoed ik dat hier iets speelt wat niet netjes is.

Er zal ongetwijfeld wel iets staan in het contract over energie, gezien deze geleverd wordt door de verhuurder moet er iets over beschreven staan. Bijvoorbeeld dat er een 'redelijke' energieprijs gerekend wordt of iets dergelijks.

Heb jij of 1 van je buren een rechtsbijstandverzekering?
Ik denk namelijk persoonlijk (but IANAL) dat de gerekende prijs niet redelijk is en de verhuurder openheid van zaken zou moeten spelen. Verhuurder zal ongetwijfeld prima boeren op de kale huur en hoeft niet zomaar als een monopolist bij de huurders energiemaatschappijtje te spelen. Of dat wel mag, is denk ik iets waar een rechter over na mag denken.

[Fromwell]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:29:
[...]

Die heeft een eigen tussenmeter en dus eigen afrekening.


Ik vind de 34ct/kWh - ook al zou dit een all-in tarief zijn - wel erg hoog. Het slaat ook nergens op, want blijkbaar hebben jullie één hoofdaansluiting waarbij netbeheerkosten e.d. door 14 (13 appartementen + algemene ruimtes) gedeeld wordt. Ben wel benieuwd hoe het zit met de teruggaaf energiebelasting op deze manier.

Ik heb contact opgenomen met Enexis en Essent voor onderbouwing van het tarief en of ik kan achterhalen hoe het tarief wat de verhuurder ons doorbelast tot stand is gekomen maar helaas mogen ze mij niet veel informatie geven omdat het contract op naam staat van de verhuurder

[Señor Sjon]

Servicekosten moeten ze kunnen onderbouwen met facturen, dus ze moeten gewoon de jaarrekening tonen. Een versimpelde berekening naar een prijs/kWh zou ik niet accepteren.

Edit
Je schrijft vaak huurder, maar bedoelt verhuurder.

[ Voor 15% gewijzigd door Señor Sjon op 18-08-2021 11:37 ]

[thunder8]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:26:
Hieronder 2 facturen van April vorig jaar, 1 van Enexis en 1 van Essent:

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Waar zijn deze facturen van? Van de verhuurder? Zo ja, dan heb je er niet veel aan, aangezien dit gaat over de periode april 2020, waar er nog geen/nauwelijks huurders waren, gezien je statement dat het complex pas in Mei 2020 is opgeleverd. Daarnaast is de eerste factuur ook over slechts 17 dagen en niet een volle maand.

Probeer in ieder geval deze facturen te krijgen over een volle periode waarbij alle appartementen bezet waren. Dan zullen de bedragen op de facturen wat realistischer zijn.

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:36:
Servicekosten moeten ze kunnen onderbouwen met facturen, dus ze moeten gewoon de jaarrekening tonen. Een versimpelde berekening naar een prijs/kWh zou ik niet accepteren.

Servicekosten moeten transparant worden doorgegeven aan de VVE, echter als de VVE alleen de investeerder is, schiet je daar mijns inziens weinig mee op. Servicekosten zijn redelijk laag, maar dat is natuurlijk ook omdat er weinig reserve aangehouden hoeft te worden voor onderhoud, gezien het feit dat het pand nieuw is. Sowieso vind ik het eigenlijk vreemd dat er losse servicekosten in rekening worden gebracht, aangezien er alleen maar huurders in het pand zitten. Verdisconteer dit dan in de huurprijs.

[ Voor 26% gewijzigd door thunder8 op 18-08-2021 11:42 . Reden: 2de reactie toegevoegd. ]

[Fromwell]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:36:
Servicekosten moeten ze kunnen onderbouwen met facturen, dus ze moeten gewoon de jaarrekening tonen. Een versimpelde berekening naar een prijs/kWh zou ik niet accepteren.

Edit
Je schrijft vaak huurder, maar bedoelt verhuurder.

Woops klopt Ik loop het ff langs, bedankt

[Anoniem: 512943]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:26:
Hieronder 2 facturen van April vorig jaar, 1 van Enexis en 1 van Essent:

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Die rekening van Enexis is voor het hele appartementencomplex neem ik aan?
Anders heb je wel een hele dure aansluiting. Zeker omdat het maar over een halve maand gaat.

PS:
Mag een nieuwbouw appartement opgeleverd worden zonder eigen energieaansluiting?
Vind die hele constructie wat dubieus.

[roltor]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:26:
Hieronder 2 facturen van April vorig jaar, 1 van Enexis en 1 van Essent:

[Afbeelding]

[Afbeelding]

Hier zie ik wel een paar opvallende zaken:

Jullie hebben als appartementencomplex 1 aansluiting. voor Grootverbruikers lijkt het op. Waarschijnlijk gelden hier andere regels voor dan voor standaard huisaansluitingen (kleinverbruik).
De netbeheerkosten zijn 360 euro per jaar. Een standaard huisaansluiting bij Enexis kost ongeveer 20,9 euro per maand, dus 250 per jaar.

Daarnaast verwacht ik dat een grootverbruikaansluiting dus geen vermindering energiebelasting krijgt.
Ik vraag me ook af of salderen is toegestaan.

De leveringskosten zijn ongeveer 10 keer zo hoog als de terugleververgoeding.

Volgens mij is de gekozen constructie voor de huurder nadelig t.o.v. een standaard huisaansluiting. Of je hier nog wat aan kunt doen, geen idee.. Ik snap ook niet waarom voor deze constructie is gekozen.

[Jaffe]

Ik vind de kosten per m³ water ook hoog. Wij hebben hier Vitens en daar hebben we € 163,60 betaald voor 111 m³, dit komt neer op € 1,47 per m³. Hier zitten alle kosten al bij in.

Het kan zijn dat de tarieven in andere gebieden en voor andere maatschappijen anders liggen maar ik zie dat jij € 2,40 betaalt...

[Fromwell]

thunder8 schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:38:
[...]


Waar zijn deze facturen van? Van de verhuurder? Zo ja, dan heb je er niet veel aan, aangezien dit gaat over de periode april 2020, waar er nog geen/nauwelijks huurders waren, gezien je statement dat het complex pas in Mei 2020 is opgeleverd. Daarnaast is de eerste factuur ook over slechts 17 dagen en niet een volle maand.

Probeer in ieder geval deze facturen te krijgen over een volle periode waarbij alle appartementen bezet waren. Dan zullen de bedragen op de facturen wat realistischer zijn.

Je hebt gelijk, hieronder 2 facturen van de maand Juli, doen waren alle appartementen bezet:

[sambalbaj]

Nou is het wel een nieuw gebouw. Dat er na 1 jaar een redelijke correctie op het eerste voorschot (inschatting) zou komen, dat was wel te verwachten.
Blijf je wel met die zeer hoge 34 cent zitten.
En ik mis een uitsplitsing met de algemene stroomkosten van het gebouw (verlichting, lift (!!) etc.)
Dat laatste zou wel verklaren waarom het meer is dan enkel 1 appartement, maar daar moet een specificatie uitsluitsel geven.

[Jaffe]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:41:
[...]


Je hebt gelijk, hieronder 2 facturen van de maand Juli, doen waren alle appartementen bezet:

[Afbeelding][Afbeelding]

Als ik dit bedrag deel door het aantal geleverde kW kom ik op een prijs van ca 21 cent per kW, of mis ik iets?

[Richh]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:36:
Servicekosten moeten ze kunnen onderbouwen met facturen, dus ze moeten gewoon de jaarrekening tonen.

Dit zijn geen servicekosten (die moet een verhuurder idd gespecificeerd aanleveren @Fromwell, heeft 'ie je al een afrekening gestuurd hoeveel je van die 40 euro terug krijgt?), maar een voorschot op voorzieningengebruik.

Ik vermoed dat verhuurder hier poogt zelf nutsleverancier voor zijn huurders te spelen en hij dus van mening is dat het document uit de TS de jaarrekening ís.
Als het die kant op gaat, maakt het volgens mij niet heel veel uit hoeveel cent per kwh verhuurder eigenlijk zelf betaalt aan de energieleverancier.
Dit geldt trouwens niet alleen voor energie, want hierboven wordt ook terecht opgemerkt dat de prijs voor water ook érg hoog ligt.

Ik vraag me af of dat een toegestane constructie is (lijkt mij sterk), en denk dat het zaak is voor TS om dat uit te pluizen.

[ Voor 6% gewijzigd door Richh op 18-08-2021 11:47 ]

[thunder8]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:41:
[...]


Je hebt gelijk, hieronder 2 facturen van de maand Juli, doen waren alle appartementen bezet:

[Afbeelding][Afbeelding]

Totaalkosten per maand voor de aansluiting: 844.62€. Maal 12 maanden, gedeeld door 14 (13 appartementen + algemeen) is 723.96€ per appartement per jaar. Met een verbruik van 6084.99-749.3 = 5335.69 kWh is dat 0.13568 € per kWh. Dat is alleen voor de aansluiting. Met een normale stroomprijs van rond de 20 cent per kWh is de totaalprijs in mijn ogen niet zo heel raar. Dan zit je afgerond precies op die 34 cent per kWh.

[Richh]

thunder8 schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:48:
[...]


Totaalkosten per maand voor de aansluiting: 844.62€. Maal 12 maanden, gedeeld door 14 (13 appartementen + algemeen) is 723.96€ per appartement per jaar. Met een verbruik van 6084.99-749.3 = 5335.69 kWh is dat 0.13568 € per kWh. Dat is alleen voor de aansluiting. Met een normale stroomprijs van rond de 20 cent per kWh is de totaalprijs in mijn ogen niet zo heel raar. Dan zit je afgerond precies op die 34 cent per kWh.

De onderste image is de aansluiting, de bovenste image bevat toch al de kWh's die verbruikt zijn (1909)?

Als ik jouw berekening volg betaalt 'ie dus 20 cent per kWh teveel?

Edit: ik neem mijn woorden terug

[ Voor 3% gewijzigd door Richh op 18-08-2021 12:00 ]

[thunder8]

Richh schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:54:
[...]

De onderste image is de aansluiting, de bovenste image bevat toch al de kWh's die verbruikt zijn (1909)?

Als ik jouw berekening volg betaalt 'ie dus 20 cent per kWh teveel?

Dat lijkt mij niet, want die bovenste rekening is van Enexis. Daar staat voor die 1909 kWh slechts 0.0092 euro per kWh. Dat lijkt mij niet de rekening voor de verbruikte stroom, want dat zou wel heel goedkoop zijn. Daarnaast kom je dan ook nooit uit qua totaalverbruik. Even ervan uitgaande dat TS hetzelfde verbruik heeft als zijn buren, zou er alleen qua appartementen al 60.000 kWh op jaarbasis verbruikt worden. Nu is juli niet de meest energievretende maand, vooral met electrisch koken en warmtepomp, maar daar zit je op nog geen 24.000 kWh.

[[Mad Max]]

Hoe krijgen jullie als huurders dan het voordeel van de zonnepanelen? Die komen dan toch achter jullie meter per appartement binnen? Dus alle stroom die jij verbruikt, gaat door jouw meter. Zonne-energie of niet. Of mis ik nog iets?

Dat het op de grote rekening verrekend zal zijn met de energieleverancier, best. Maar daar heb jij niets aan met 34 cent per kWh.

[CyberMania]

Je verbruikt lijkt me wel te kloppen, zeker omdat je niet met gas verwarmt (plus we hadden koude winter) en door Corona mogelijk ook meer thuis bent geweest.

Denk dat je het vooral moet zoeken in die 34cent per kWh of je daar wel iets mee kan.

[RemcoDelft]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:29:
[...]

Die heeft een eigen tussenmeter en dus eigen afrekening.


Ik vind de 34ct/kWh - ook al zou dit een all-in tarief zijn - wel erg hoog. Het slaat ook nergens op, want blijkbaar hebben jullie één hoofdaansluiting waarbij netbeheerkosten e.d. door 14 (13 appartementen + algemene ruimtes) gedeeld wordt. Ben wel benieuwd hoe het zit met de teruggaaf energiebelasting op deze manier.

Die teruggaaf krijg je dus niet, en dat scheelt ruim 500 euro per jaar. Normaalgesproken zou dat genoeg zijn om de vaste kosten van je aansluiting ruim te betalen.
Wie deze constructie bedacht heeft, deed dat niet in het belang van de huurders.

[Señor Sjon]

Het zakelijke tarief is vaak veel lager en kan ook wat korting krijgen door de grotere afname van kW voor het hele gebouw. Maar goed, dat moet je in een excel narekenen.

[Tazzios]

Staat op de deze site elk appartement apart of alleen heel het pand? https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp
Ja, dan is het delen van nuts voorzieningen volgens mij illegaal.


Iets praktischer:
- de verhuurder moet bewijzen dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
- Vaste kostten en variable kosten dienen apart en duidelijk getoond te worden.
- Dat je ook voor de gezamenlijke ruimte betaald is trouwen correct. edit fromwell: maar dat moet van de servicekoste betaald worden.

Nog een puntje voor de stroomprijs: boven de 10.000KWH is de belasting op maar de helft (€ 0,09770 > € 0,05083). Uitgaande van 5000KWH per appartment= 65000 - 10000= 45.000KWH tegen lager tarief wat € 2.109,15 scheelt.
Nogmaals laat de verhuurder maar daadwerkelijk aantonen dat de kosten gemaakt zijn.* Soort kascontrole van de bewoners.

*Dit geld ook voor de 40 euro servicekosten

[ Voor 6% gewijzigd door Tazzios op 18-08-2021 12:18 ]

[Fromwell]

Tazzios schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:13:
Staat op de deze site elk appartement apart of alleen heel het pand? https://www.wozwaardeloket.nl/index.jsp
Ja, dan is het delen van nuts voorzieningen volgens mij illegaal.


Iets praktischer:
- de verhuurder moet bewijzen dat de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt.
- Vaste kostten en variable kosten dienen apart en duidelijk getoond te worden.
- Dat je ook voor de gezamenlijke ruimte betaald is trouwen correct.

Nog een puntje voor de stroomprijs: boven de 10.000KWH is de belasting op maar de helft (€ 0,09770 > € 0,05083). Uitgaande van 5000KWH per appartment= 65000 - 10000= 45.000KWH tegen lager tarief wat € 2.109,15 scheelt.
Nogmaals laat de verhuurder maar daadwerkelijk aantonen dat de kosten gemaakt zijn. Soort kascontrole van de bewoners.

Volgens mij vallen energiekosten van gezamelijke ruimtes onder de servicekosten. Dit zou dus niet naar ons doorbelast mogen worden onder "energiekosten"

[thunder8]

Mij lijkt het erop dat de zonnepanelen vooral verrekend worden in de servicekosten. Als je uit gaat van 14 eenheden, 13 appartementen + algemeen, zaten we op 723.96 € per eenheid voor de stroomaansluiting. Echter zijn de servicekosten maar 40€ per maand. Dit maal 13 appartementen is 520€. Hier kom je op jaarbasis al 200€ tekort.

Dan komen er nog allerlei andere potjes bij, zoals algemeen onderhoud, opstalverzekering, kosten beheer, incassokosten, enz enz.

Hoe dan ook, de hele constructie is vreemd. Waarom niet gewoon een aansluiting per appartement en 1 voor de algemene zaken. Dan is alles veel transparanter, kan elke bewoner zelf kiezen welke leverancier en kan je ook makkelijker je verbruik in de gaten houden. Of dit nadien nog aan te passen is, geen idee.

[Fromwell]

thunder8 schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:15:
Mij lijkt het erop dat de zonnepanelen vooral verrekend worden in de servicekosten. Als je uit gaat van 14 eenheden, 13 appartementen + algemeen, zaten we op 723.96 € per eenheid voor de stroomaansluiting. Echter zijn de servicekosten maar 40€ per maand. Dit maal 13 appartementen is 520€. Hier kom je op jaarbasis al 200€ tekort.

Dan komen er nog allerlei andere potjes bij, zoals algemeen onderhoud, opstalverzekering, kosten beheer, incassokosten, enz enz.

Hoe dan ook, de hele constructie is vreemd. Waarom niet gewoon een aansluiting per appartement en 1 voor de algemene zaken. Dan is alles veel transparanter, kan elke bewoner zelf kiezen welke leverancier en kan je ook makkelijker je verbruik in de gaten houden. Of dit nadien nog aan te passen is, geen idee.

Dat verbaasde me inderdaad ook toen ik hier in kwam wonen, maarja in de huidige tijd met de woningkrapte heb ik het appartement maar genomen. Als ik had geweten dat de energiekosten zo hoog zouden zijn had ik wel verder gezocht

[Tazzios]

@Fromwell klopt inderdaad zal het even aanpassen

@thunder8 De kosten die je noem zijn voor de eigenaar niet voor de huurder.

[Lustucru]

Klopt het dat elk appartement een eigen warmtepomp heeft of is er een centraal warmte/koude systeem.
In het eerste geval is het vrij ongebruikelijk dat individueel stroom en waterverbruik afgerekend wordt via de verhuurder. In het tweede geval is deze manier van verrekening verboden.

Hoe dan ook: uitgangspunt voor de wetgever is dat gedwongen afname van energie nooit mag leiden tot hogere kosten.

Ook huurders in de vrije sector mogen de huurcommissie inschakelen voor de afrekening servicekosten. De huurcommissie site beschrijft vrij goed welke stappen je kunt en moet ondernemen.

[CyberMania]

Tja ik zou beginnen met je verhuurder aanschrijven hoe dat tarief van 34 cent tot stand is gekomen en waaruit het allemaal bestaat.

[Hackus]

34ct per kWh, is natuurlijk dikke oplichting !!
Het is ook een belachelijk systeem daar, dat je zelf geen leverancier kunt kiezen.
momenteel, na prijsstijgingen zijn de kosten voor 1kWh elektra +- 23ct ipv 34. Dat scheelt toch al 11ct per kWh. Dan moet je nog maar eens de vaste leveringskosten bekijken.
afgelopen jaar waren de kosten kWh, +- 19ct.

Lijkt me verstandig om collectief met alle bewoners een zaak tegen aan te spannen

[thunder8]

Tazzios schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:17:

@thunder8 De kosten die je noem zijn voor de eigenaar niet voor de huurder.

Die normaal gesproken dus in de servicekosten worden verrekend. En aangezien er minder binnenkomt dan er al nodig is voor de aansluiting stroom, lijkt het erop dat de opbrengsten van de zonnepanelen hier verrekend worden. Sowieso vind ik servicekosten bij huur bijzonder. Een huurder is geen lid van de VVE. Maarja door het apart te houden, kan je het wel makkelijker ophogen, zonder aan maximale huurverhogingen te komen. Die kan je apart nog eens ophogen tot de max.

Zoals ik al zei, uiteindelijk is het in mijn ogen een vreemde constructie. Je neemt een groot zakelijke aansluiting, waarmee je de huurders hun subsidie afneemt, terwijl je er als eigenaar weinig mee opschiet. Dit maakt het wonen hier niet goedkoper.

[Señor Sjon]

thunder8 schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:15:
Hoe dan ook, de hele constructie is vreemd. Waarom niet gewoon een aansluiting per appartement en 1 voor de algemene zaken. Dan is alles veel transparanter, kan elke bewoner zelf kiezen welke leverancier en kan je ook makkelijker je verbruik in de gaten houden. Of dit nadien nog aan te passen is, geen idee.

Ik kan wel wat redenen verzinnen.
1) fysiek het leidingwerk van de nutspartijen kan niet goed geplaatst worden > hoofdaansluiting met eigen tussenmeters
2) bij renovatie de bestaande aansluiting recyclen
3) netbeheerders komen om in het werk, dus wellicht was dit sneller te realiseren
4) per appartement betaal je meer dan 1000 euro aansluitkosten. Totaal met algemeen ben je 14k kwijt. Nu heb je een enkele, grotere aansluiting voor iets van 2-3k > 10+k bespaard.

[Anoniem: 512943]

Ook het piekvermogen van 85kW wat groot deel van leveringskosten is lijkt me erg hoog. Zou kunnen in de winter als iedereen thuis is en warmtepomp aan heeft staan, maar in juli lijkt me dit bijna onmogelijk.

[thunder8]

Señor Sjon schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:30:
[...]

Ik kan wel wat redenen verzinnen.
1) fysiek het leidingwerk van de nutspartijen kan niet goed geplaatst worden > hoofdaansluiting met eigen tussenmeters
2) bij renovatie de bestaande aansluiting recyclen
3) netbeheerders komen om in het werk, dus wellicht was dit sneller te realiseren
4) per appartement betaal je meer dan 1000 euro aansluitkosten. Totaal met algemeen ben je 14k kwijt. Nu heb je een enkele, grotere aansluiting voor iets van 2-3k > 10+k bespaard.

Hier kan in mee gaan, echter maakt dat het wonen hier niet goedkoper. Juist omdat je dus per appartement geen subsidie op je stroom meer krijgt. Waar de investeerder/verhuurder snel 10k bespaart, zijn de huurders samen zo'n 6.5k per jaar kwijt aan subsidies.

Ons complex heeft wel eigen stroomaansluitingen per appartement en een 16A aansluiting voor de algemene ruimten + garageboxen/kelderboxen. Dit maakt ook dat je dus per appartement kan kiezen voor je eigen leverancier en je subsidie krijgt.

[Richh]

thunder8 schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:26:
Sowieso vind ik servicekosten bij huur bijzonder. Een huurder is geen lid van de VVE. Maarja door het apart te houden, kan je het wel makkelijker ophogen, zonder aan maximale huurverhogingen te komen.

Dat is juist erg gebruikelijk. Je betaalt servicekosten voor het onderhouden van de algemene ruimtes en eventueel elektra van een een lamp die aanspringt in de galerij. En natuurlijk liftonderhoud indien aanwezig.

Bij servicekosten is het verplicht dat de verhuurder je binnen 6 maanden na afsluiten van het kalenderjaar, je een overzicht stuurt met daarin gespecificeerd alle kosten. Indien er meer geld is uitgegeven dan het servicekostenvoorschot, mag de verhuurder een naheffing sturen. Indien er minder geld is uitgegeven dan het servicekostenvoorschot, ontvangt de huurder geld terug.

Stuurt de huurder niet binnen 6 maanden een afrekening, dan hoeft een huurder nooit extra bij te betalen.

De verhuurder kan dit niet zomaar ophogen, want hij zal altijd een gespecificeerde afrekening van de servicekosten moeten sturen.

Het voorschot op elektra is in de regel niet anders als voorschotten op blokverwarming wat redelijk gebruikelijk is, en zijn in principe geen servicekosten. Uiteindelijk komt het wel op hetzelfde neer: je kan een naheffing krijgen als je te weinig hebt betaald, of je krijgt geld terug als je teveel hebt betaald.

Zaak is dan denk ik om boven water te krijgen wie de energieleverancier is (probeert de verhuurder zelf energiemaatschappij te spelen?) en wat de kosten ervoor zijn.

Zoals ik al zei, uiteindelijk is het in mijn ogen een vreemde constructie. Je neemt een groot zakelijke aansluiting, waarmee je de huurders hun subsidie afneemt, terwijl je er als eigenaar weinig mee opschiet. Dit maakt het wonen hier niet goedkoper.

Eens

[HallonRubus]

Bekend verhaal, zoals bijvoorbeeld hier ook: https://radar.avrotros.nl...ng-door-warmtepompboiler/

Verhuurder laat een te klein bemeten warmtepomp inbouwen, als je warm water nodig hebt moet de warmtepomp met een elektrisch verwarmingselement bij verwarmen, ergo je betaalt je blauw ook al gebruik je relatief weinig energie.

Opmerkelijk is dat de warmtepompboiler hier in tegenstelling tot wat gangbaar is niet alleen wordt ingezet voor tapwater, maar ook om de woningen te verwarmen. In de door ISSO bekeken leveranciersdocumentatie wordt ook alleen gesproken over de inzet van de warmtepompboiler voor warmtapwater. Verkeerde toepassing van de warmtepompboiler lijkt dan ook de belangrijkste oorzaak van de problemen. Volgens Jos de Leeuw kan de warmtepomp maar een beperkt deel van de gevraagde warmte voor tapwater en verwarming leveren. Het gevolg is dat de elektrische boiler en de elektrische spiraal in het boilervat voortdurend moeten bijspringen. Er wordt dus grotendeels ‘direct elektrisch’ verwarmd, wat de torenhoge energierekeningen verklaart.

https://www.vakbladwarmte...warmtepompboilers-1015673

[Anoniem: 512943]

Sowieso moeten vaste kosten van levering worden verdeeld per appartement en niet omgeslagen in kwh bedrag. Dat is dan 342 per appartement (uitgaande van 14 units).

Plus 24ct variable kosten per kwh.

Dat zou voor jou voordeliger uitkomen aangezien je meer dan gemiddeld verbruikt denk ik.

[thunder8]

Richh schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:36:
[...]

Dat is juist erg gebruikelijk. Je betaalt servicekosten voor het onderhouden van de algemene ruimtes en eventueel elektra van een een lamp die aanspringt in de galerij. En natuurlijk liftonderhoud indien aanwezig.

Bij servicekosten is het verplicht dat de verhuurder je binnen 6 maanden na afsluiten van het kalenderjaar, je een overzicht stuurt met daarin gespecificeerd alle kosten. Indien er meer geld is uitgegeven dan het servicekostenvoorschot, mag de verhuurder een naheffing sturen. Indien er minder geld is uitgegeven dan het servicekostenvoorschot, ontvangt de huurder geld terug.

Stuurt de huurder niet binnen 6 maanden een afrekening, dan hoeft een huurder nooit extra bij te betalen.

De verhuurder kan dit niet zomaar ophogen, want hij zal altijd een gespecificeerde afrekening van de servicekosten moeten sturen.

Het voorschot op elektra is in de regel niet anders als voorschotten op blokverwarming wat redelijk gebruikelijk is, en zijn in principe geen servicekosten. Uiteindelijk komt het wel op hetzelfde neer: je kan een naheffing krijgen als je te weinig hebt betaald, of je krijgt geld terug als je teveel hebt betaald.

Zaak is dan denk ik om boven water te krijgen wie de energieleverancier is (probeert de verhuurder zelf energiemaatschappij te spelen?) en wat de kosten ervoor zijn.


[...]

Ik had het misschien kort door de bocht geschreven. Wilde eigenlijk hetzelfde zeggen, maar ik zat ook te denken dat de servicekosten gewoon in de huurprijs opgenomen hadden kunnen worden.

Met het huidige verbruik kan ik die 13 cent "toeslag" op de reguliere kWh prijs wel verantwoorden door de kosten van de aansluiting. Zou ook betekenen dat als het verbruik omhoog gaat, dat die 13 cent lager zou moeten worden en bij minder verbruik dus hoger. Dat is het nadeel van 1 aansluiting die daarna op enige wijze moet worden verrekend in de prijs.

Mijns inziens zou het ook veel beter zijn om de kosten van de aansluiting gewoon door 14 te delen en deze los op de factuur voor stroom te noteren en dan de daadwerkelijke kWh prijs die doorberekend wordt. Door het in de kWh prijs bij in te zetten, gaat het lastiger worden de daadwerkelijke prijs te achterhalen.

Ik zou de TS aanraden om met de andere bewoners samen naar de verhuurder te stappen en te vragen om bovenstaande duidelijk apart op de rekening te zetten. Dus apart een regel voor de aansluiting en apart een regel voor het verbruik en eigenlijk ook apart een regel voor de opbrengst van de panelen, indien dit ten goede komt van de huurders. Zo niet, dan graag een aparte specificatie wat er met de opbrengst van panelen gebeurd.

[Anoniem: 512943]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 10:58:
In Juli is Nefit bij mij langsgeweest om de warmtepomp te onderzoeken. De monteur kon uitlezen dat de warmtepomp sinds ingebruikname ongeveer 4300KwH heeft verbruikt. Hij gaf aan dat dit wel Reëel was en dat de instellingen verder erg zuinig ingesteld stonden.

Dit blijf ik echt heel veel vinden.

Gemiddeld appartement van na 2014 gebruikt volgens CBS iets van 8m3/m2 gas op jaarbasis.
Dat is 536 m3 in jouw geval (67m2), omgerekend zo'n 5200 kwh.

Aangezien warmtepomp met factor 3-4 zou moeten werken hoor je eerder toch rond 1500 kwh uit te komen of doe ik nu iets geks?

[Cheezborger]

Ik woon ook in een nieuwbouwappartement met warmtepomp icm vloerverwarming en ook gasloos. Totaal 65 m2. Dus onze situatie is redelijk vergelijkbaar, dus misschien heb je hier wat aan.

Wij hebben per appartement in dit complex 8 zonnepanelen, we hebben allemaal een eigen meter. Dus opbrengst is direct voor de bewoner en transparant.
Ik heb toevallig paar maanden geleden de eerste eindafrekening gekregen van mijn verbruik hier, en ik heb netto na saldering 1.395 kWh verbruikt.
Als ik mijn zonnepanelen opbrengst erbij op tel van 1.168 kWh kom ik uit op een jaarverbruik van 2.563 kWh.

Verder ben ik ook zeer zuinig en gebruik ik amper vloerverwarming omdat het appartement zeer goed is geïsoleerd. Alleen in hartje winter doe ik de vloerverwarming aan (2 maanden), rest van het jaar uit omdat het binnen goed warm blijft. Koken op een inductiekookplaat, maar eet vaak buiten de deur of bij familie/ vrienden. Computer die bijna de hele dag aan staat. Energie slurpende 60'' Plasma TV en heb hier en daar nog halogeen lampjes.

Ik had over 12 maanden € 1.040 als voorschot betaald en kreeg € 916 terug. Dus netto € 124 betaald aan elektriciteit over een heel jaar.
Jouw verbruik is wel echt heel hoog. Er moet wel iets fout zijn?

[ Voor 8% gewijzigd door Cheezborger op 18-08-2021 14:10 ]

[Spiff]

De constructie met één aansluiting en tussenmeters wordt normaliter ook door de netbeheerder electra niet toegestaan. De verhuurder acteert namelijk nu als netbeheerder. In principe is er per regio een aangewezen netbeheerder tenzij je een ontheffing aanvraagt bij de ACM. In de regel krijgt elk appartement een aansluiting en een aparte aansluiting voor de algemene voorzieningen.

[PROnline]

Je loop 12x de heffingskorting energiebelasting mis. Dat is ruim 500 euro per woning.
Tevens is 't capaciteitstarief van een grote aansluiting groter dan 3x63A ook niet mals.

Echter is het wel mogelijk om de misgelopen energiebelasting terug te vragen.
Zie hier

[ Voor 9% gewijzigd door PROnline op 18-08-2021 14:35 ]

[Helixes]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 11:06:
Sorry, dat ben ik vergeten te vermelden. Er liggen zonnepanelen op het dak, hiervan heeft de verhuurder aangegeven dat het verbruik ten goede komt van de huurders.

Hmm.

Als ik kijk naar de energierekeningen, en het verschil tussen leveringskosten en terugleveringskosten, dan vermoed ik dat daar een relatief kleine installatie ligt. Er wordt immers bijna nooit teruggeleverd. Vooral in Juli verwacht ik dat de warmtepomp het relatief rustigaan doet, terwijl de zonnepanelen juist hun werk kunnen doen. Dat beeld zie ik niet terug op de energierekening...

Wat voor panelen liggen daar, en hoeveel? Wellicht is het de moeite waard de opbrengstgegevens op te vragen bij de verhuurder. Vaak zit er een schermpje op de omvormer die je die gegevens laat uitlezen.

[cadsite]

Spiff schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 14:14:
De constructie met één aansluiting en tussenmeters wordt normaliter ook door de netbeheerder electra niet toegestaan. De verhuurder acteert namelijk nu als netbeheerder. In principe is er per regio een aangewezen netbeheerder tenzij je een ontheffing aanvraagt bij de ACM. In de regel krijgt elk appartement een aansluiting en een aparte aansluiting voor de algemene voorzieningen.

Dit zou volgens mij toch eens deftig moeten bekeken worden.
In BE is deze constructie zelfs altijd verboden.

[Ivow85]

De verhuurder mag niet verdienen aan het doorberekenen van energiekosten.

Wel mag de verhuurder een toeslag van maximaal 5% op de werkelijk gemaakte energiekosten rekenen ten behoeve van administratiekosten. (ik schreef eerder 10%, dat blijkt incorrect te zijn).

De werkelijk gemaakte kosten bestaan uit:
- De werkelijk aan het energiebedrijf betaalde kosten per kWh
- De totale vastrecht kosten gedeeld door het aantal verhuurde eenheden die op de betreffende hoofdaansluiting (woningen, winkels, bergingen, garageboxen etc).

Wanneer het een zelfstandige woonruimte betreft, heb je in beginsel zelfs recht op een eigen hoofdaansluiting op het elektra-net. Je kunt dan je eigen voordelige energieleverancier kiezen.

Tot slot:
Je hebt recht op inzage in alle facturen (jaarrekeningen) die volgens de verhuurder ten grondslag liggen aan de afrekening die hij jou heeft gestuurd en in de berekening die hij heeft toegepast om tot het aan jou aangerekende bedrag te komen. Zolang de verhuurder geen inzage geeft, hoef je niets te betalen.

Alle signalen wijzen op een frauduleuze aanpak van de verhuurder om wat extra's te verdienen op een wijze die wettelijk niet is toegestaan.

[ Voor 11% gewijzigd door Ivow85 op 19-08-2021 12:00 ]

[SinergyX]

Als je de 2 facturen van juli vorig jaar optel, deze terug naar kwh zet (1909) dan zit je zelfs tegen de 44ct/kwh, ergens snap ik de onderbouwing van de 34ct wel maar lijkt me niet de meest tactische constructie voor een appartementencomplex (je krijgt 1x de korting ipv elk individueel), maar als dat zijn werkelijke kosten zijn dan kan je weinig zeggen over 'winst maken' tov je eigen 22-24ct die menig hier noemt.

Ergens zal iemand (VVE?) toch een onderbouwing moeten hebben van die 34ct, of deze nu hoog/laag/met-winst is, er zal een onderbouwing van moeten zijn.

[bottom line]

[Mad Max] schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 12:04:
Hoe krijgen jullie als huurders dan het voordeel van de zonnepanelen? Die komen dan toch achter jullie meter per appartement binnen? Dus alle stroom die jij verbruikt, gaat door jouw meter. Zonne-energie of niet. Of mis ik nog iets?

Dat het op de grote rekening verrekend zal zijn met de energieleverancier, best. Maar daar heb jij niets aan met 34 cent per kWh.

Die zonnepanelen is inderdaad gewoon een extra opbrengst voor de verhuurder. Die zit al klaar voor wanneer de saldering wegvalt.

Die zonnestroom komt binnen net na de hoofdmeter waarschijnlijk, en erna zitten de meters van elk appartement.
No way dat de huurders hiervan een voordeel kennen, of er moest in elke meterkast een aansluiting van de omvormer zitten (wat 100% niet is).

[redwing]

bottom line schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 21:11:
[...]
Die zonnepanelen is inderdaad gewoon een extra opbrengst voor de verhuurder. Die zit al klaar voor wanneer de saldering wegvalt.

Die zonnestroom komt binnen net na de hoofdmeter waarschijnlijk, en erna zitten de meters van elk appartement.
No way dat de huurders hiervan een voordeel kennen, of er moest in elke meterkast een aansluiting van de omvormer zitten (wat 100% niet is).

Aangezien de kWh prijs wordt berekend door het totaal bedrag dat de verhuurder moet betalen te delen door het aantal kWh schat ik dat de zonnepanelen verrekend zitten in de kWh prijs.

Maar als iedereen een warmtepomp heeft zal de opbrengst van de zonnepanelen in het niet vallen bij het totale verbruik en dus weinig verschil maken.

Hoe dan ook zit het probleem hier niet het verbruik, maar in de prijs die wordt berekend per kWh, die is gewoon veel te hoog.

[bottom line]

redwing schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 21:32:
[...]

Aangezien de kWh prijs wordt berekend door het totaal bedrag dat de verhuurder moet betalen te delen door het aantal kWh schat ik dat de zonnepanelen verrekend zitten in de kWh prijs.

Hoe weet je dat, als je niet elke factuur te zien krijgt?

[Hielko]

@Fromwell In beginsel geldt dat de verhuurder geen winst mag maken op servicekosten, waaronder ook stroom/water en dergelijke valt. Alleen de daadwerkelijk gemaakte kosten mogen in rekening worden gebracht.

Dat moet verhuurder indien gevraagd kunnen onderbouwen met de daadwerkelijke facturen. Dus stap 1 lijkt me om alle facturen op te vragen die betrekking hebben op jullie water en energielevering. Vervolgens kan je narekenen met behulp van de verdeelsleutel of de som klopt. Klopt de som, dan is dat min of meer einde verhaal, als je verhuurder graag energie inkoopt bij een dure maatschappij heb je gewoon pech. Klopt de som niet, en proberen ze stiekem winst te maken op de servicekosten (helaas niet ongebruikelijk...) dan heb je vele opties.

Maar stap 1 is dat je zelf moet narekenen of de rekening klopt. Wil de verhuurder daar niet aan meewerken dan hoef je niet akkoord te gaan met het betalen van de verhoogde voorschotten.

[PhilipsFan]

Ik vind je verbruik in kWh niet zo raar voor een appartement met een warmtepomp en elektrische kookplaat. Wat ik wel raar vind is het kWh-bedrag.

Je zult bij de verhuurder moeten navragen hoe hij aan die 0,34 per kWh komt. Daar zullen ongetwijfeld ook de vaste kosten van de aansluiting in verrekend zitten. Ik heb het vermoeden dat de verhuurder je oplicht. Een normale kWh-prijs voor een consumentenaanlsuiting is 0,24. Dus hij vangt van jou bij 5000kWh, 500 euro per jaar extra. Dat is ongeveer het dubbele van wat normaal de vaste kosten van een aansluiting zijn. En dan heb ik nog niet eens rekening gehouden met de zonnepanelen. Even advocaat van de duivel, als hij inderdaad 0,04 cent per kWh betaalt voor een grootverbruikersaansluiting, dan steekt hij dus 1500 euro in z'n eigen zak. PER APPARTEMENT! En ook nog de opbrengst van de zonnepanelen.

Ik heb het vermoeden dat die grootzakelijke aansluiting vooral gunstig is voor de verhuurder. Laat 'm die kosten maar verantwoorden, daar heb je recht op. Hij hoort jou de afrekening van de leverancier te laten zien. Uiteraard mag hij daarop de verbruikscijfers aflakken, want die zijn privacygevoelig, maar de vaste bedragen en de kWh-prijs moet je daar gewoon uit kunnen halen.

Je zegt elders dat de verhuurder niet goed meewerkt, maar hij is dit verplicht. Hij berekent kosten aan jou door, dan heb je het recht om daarvan de specificatie in te zien. Als hij slecht blijft meewerken, dan wordt het tijd om de rechtsbijstandverzekering in te schakelen. Mocht je die niet hebben, ga dan eens met een paar buren praten. Iedereen zal geinteresseerd zijn om minder te betalen toch? En er is vast wel een buur die wel een rechtsbijstandverzekering heeft.

Je kunt ook zelf een beetje dwingen. Als de verhuurder geen specificatie laat zien, dan zou je kunnen weigeren om het verhoogde bedrag te betalen. Uiteraard moet je dan wel een duidelijke brief schrijven dat hij in gebreke is door het bedrag niet voldoende te onderbouwen en dat je bereid bent om te betalen als na specificatie blijkt dat het wel klopt. Ik weet alleen niet of je daarmee latere rechten verspeelt. Daarom: rechtsbijstand.

[ Voor 11% gewijzigd door PhilipsFan op 18-08-2021 23:08 ]

[redwing]

bottom line schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 21:38:
[...]


Hoe weet je dat, als je niet elke factuur te zien krijgt?

Dat weet ik niet, net als dat jij niet weet dat het niet zo gebeurt. Ik verwacht alleen dat het zo gebeurt, maar ik verwacht ook dat er iets in de kosten niet klopt waardoor het bedrag zo hoog wordt. Die zonnepanelen maken daarvoor weinig uit want die dekken hooguit een klein gedeelte van de stroom af. Er moet dus een specificatie komen waarin dit duidelijk wordt uitgelegd.

[EiT]

Ik ben voor 7000kWh stroom per jaar, 95 euro per maand kwijt.

Zoals gezegd word je genaaid door te hoge stroom tarief en mis je bijna 560 euro vermindering energie belasting.

Vind verbruik van WP ook redelijk hoog, wij verbruiken dat voor een 2onder1 kap met 750m3 inhoud. Stook je wel op +/- 21 graden of een stuk hoger?

[Hielko]

Overigens vermoed ik dat je heel hard genaaid wordt door de verhuurder, want hoog energieverbruik op 1 aansluiting is bijzonder goedkoop over het algemeen. De belasting op energie is namelijk lager als je in hogere staffels terecht komt, en hij zal zeker heel makkelijk boven de 10kwh per jaar uitkomen maar waarschijnlijk ook ruim boven de 50kwh:

Zone 1:
0 - 10.000 kWh
EB: € 0,09863
ODE: € 0,018900

Zone 2:
10.001 - 50.000 kWh
EB: € 0,05337
ODE: € 0,027800

Zone 3:
50.001 - 10.000.000 kWh
EB: € 0,01421
ODE: € 0,007400

[Olympialooping]

Ik maak met regelmaat dit soort afrekeningen voor mijn werk en het is stuitend om te lezen hoeveel onzin er in dit topic al als waarheid neergezet is.

1. Vermindering op de energiebelasting is er met deze constructie niet en die kan je ook niet aanvragen.

2. Er is sprake van een vrij zware aansluiting met hogere vastrecht kosten.

3. De opbrengst van die paar zonnepanelen tgv het verbruik van het pand wordt waarschijnlijk al volledig opgeslokt door de lift. Die gebruikt met gemak 6.000 kwh per jaar of meer.

4. Er is helemaal geen VvE want er is maar 1 eigenaar, namelijk de belegger waarover TS het heeft.

5. De KWH prijs is zo hoog omdat daar ook de kosten van de meetdienst in zitten. Die zijn doorgaans met gemak 500 euro per jaar incl. BTW. Als de tussenmeters gehuurd zijn dan wellicht wel rond de 1.200 per jaar. (Voor alle woningen bij elkaar).

Als je dat doorrekent kan het allemaal wel kloppen. Een handige constructie is dit niet, maar het is wel toegestaan. Voor je eigen gemoedsrust zou je alle facturen kunnen opvragen, dus incl. die van de meetdienst en dergelijke.

[Anoniem: 512943]

Olympialooping schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 10:20:

1. Vermindering op de energiebelasting is er met deze constructie niet en die kan je ook niet aanvragen.

Klopt deze informatie dan niet?

https://energiebelastingteruggaaf.nl/teruggaaf/

[Olympialooping]

Anoniem: 512943 schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 10:32:
[...]


Klopt deze informatie dan niet?

https://energiebelastingteruggaaf.nl/teruggaaf/

Jawel, maar een pand met meerdere huurwoningen van 1 eigenaar is doorgaans gewoon 1 WOZ object. Die informatie is dus niet van toepasaing in dit geval.

[Anoniem: 512943]

Een nieuwbouw object met 13 appartement onder 1 WOZ object?

Ken wel situaties met 2/3 woonlagen onder 1 WOZ adres, maar dat zijn vaak oudere huizen.

[Olympialooping]

Anoniem: 512943 schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 10:59:
Een nieuwbouw object met 13 appartement onder 1 WOZ object?

Ken wel situaties met 2/3 woonlagen onder 1 WOZ adres, maar dat zijn vaak oudere huizen.

Wat denk je dat er gebeurt als een wonincorporatie of een partij als Syntrus Achmea een complex met bijvoorbeeld 100 huurwoningen uit de grond stampt ? Dat is dan in de meeste gevallen gewoon 1 perceel met 1 WOZ aanslag. Ik heb de lijsten zelf gezien.

[Anoniem: 512943]

Ik ging er eigenlijk vanuit dat alle nieuwbouw woningen aparte WOZ objecten zijn. Blijkbaar niet. Maar dat is toch niet handig?

Zelfs het studentencomplex waar mijn dochter huurt is elke kamer/woning een apart WOZ object.

[ Voor 27% gewijzigd door Anoniem: 512943 op 19-08-2021 11:10 ]

[ASW1]

Anoniem: 512943 schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 11:07:
Ik ging er eigenlijk vanuit dat alle nieuwbouw woningen aparte WOZ objecten zijn. Blijkbaar niet. Maar dat is toch niet handig?

Zelfs het studentencomplex waar mijn dochter huurt is elke kamer/woning een apart WOZ object.

Kan 1 object zijn; wanneer je dan later los appartementen wilt gaan verkopen dan moet je de boel eerst splitsen.

[Ivow85]

Olympialooping schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 10:20:

5. De KWH prijs is zo hoog omdat daar ook de kosten van de meetdienst in zitten. Die zijn doorgaans met gemak 500 euro per jaar incl. BTW. Als de tussenmeters gehuurd zijn dan wellicht wel rond de 1.200 per jaar. (Voor alle woningen bij elkaar).

De verhuurder mag niet zomaar de meetdienst en andere vaste kosten opnemen in de kosten per kWh.

Wanneer er een tussenmeter is zoals hier het geval is, dan dienen de kosten per kWh afgerekend te worden volgens het tarief wat de verhuurder aan de energieleverancier betaalt.
De vaste kosten voor de aansluiting moeten gelijkelijk verdeeld worden over het aantal (woon)eenheden.
De kosten voor de meetdienst vallen onder de administratiekosten. De verhuurder mag niet meer dan 5% administratiekosten in rekening brengen, ook niet wanneer de meetdienst in werkelijkheid duurder is. De meterhuur voor de tussenmeter mag niet separaat bij de huurder in rekening gebracht worden. De meter is namelijk onlosmakelijk verbonden aan het pand. Daarmee is het al onderdeel van het gehuurde onroerend goed en dus inbegrepen in de kale huurprijs.

Stel dat het jaarverbruik van het hele complex in 2020 ca. 70.000kWh was ( verbruik van TS x ongeveer 13 eenheden). Dan heeft verhuurder over de eerste 10.000kWh ca 22ct/kWh betaald. = 2200 euro
Over kWh 10001 t/m 50.000 is ca 17,5ct betaald = 7000 euro
Over kWh 50001 t/m 70.000 is ca 11,5ct betaald = 2300 euro

Totale kWh kosten 13 appartementen: 11500 euro.
11500/70000 = 16,43ct per kWh.
TS heeft 5335 kWh verbruikt = € 876,55
Aan netbeheerkosten kom je met de 100kW aansluiting en een jaar-afname van 70.000kWh op ongeveer 3500 euro. Dus ca 270 euro per appartement per jaar.

Totale stroomkosten van TS zijn dus ca € 1150***, eventueel door de verhuurder te vermeerderen met maximaal 5% administratiekosten (waar de meetdienst ook onder valt).
De ontvangen afrekening ligt zo'n 50% hoger dan wat is toegestaan.

*** de werkelijke berekening kan en zal natuurlijk nog wel iets afwijken. Er zullen bewoners zijn die meer hebben verbruikt dan TS en bewoners die minder hebben verbruikt. Hoe meer energie de andere bewoners hebben gebruikt, hoe goedkoper de (gemiddelde) prijs per kWh die de verhuurder heeft betaald. Want er vallen dan meer kWh's in het voordelige grootverbruikerstarief. Andersom zal de rekening voor TS juist hoger uitpakken wanneer de andere bewoners heel zuinig leven. TS profiteert dan niet of nauwelijks van het grootverbruikerstarief voor de energiebelastingen.

Met een directe aansluiting van de netbeheerder, zouden de energiekosten voor TS in 2020 net onder de 1000 euro zijn gebleven in geval van een beetje voordelige leverancier.

[ Voor 3% gewijzigd door Ivow85 op 19-08-2021 12:39 ]

[Plenkske]

Fromwell schreef op woensdag 18 augustus 2021 @ 10:58:
Ieder appartement heeft een eigen watermeter in de meterkast en er zijn stroommeters per appartement in een afgesloten ruimte.

In Juli is Nefit bij mij langsgeweest om de warmtepomp te onderzoeken. De monteur kon uitlezen dat de warmtepomp sinds ingebruikname ongeveer 4300KwH heeft verbruikt. Hij gaf aan dat dit wel Reëel was en dat de instellingen verder erg zuinig ingesteld stonden.

Nu ik weet dat ik verder niet bijzonder veel verbruik heb ik nog mijn twijfels over de energierekening zelf en hoe de tarieven tot stand zijn gekomen. Dit is de verklaring van de verhuurder:

De berekening is gemaakt door alle stroomkosten in een jaar ( Enexis, Essent en Fudura ) op te tellen en dit te delen door het totaal stroomverbruik.
Hierdoor kom je op een kWh prijs.
Jouw verbruik komt tot stand door de tussentijdse stand ( foto daarvan was meegestuurd ) te verminderen met de beginstand welke we samen hebben vastgesteld.
Hetzelfde is gedaan bij de waterkosten.


EDIT:Er liggen zonnepanelen op het dak, hiervan heeft de verhuurder aangegeven dat het verbruik ten goede komt van de huurders.

Best veel vraagtekens heb ik nog, ik weet niet of deels al beantwoord is dus excuses daarvoor (heb niet álle reacties gelezen, wel een deel).

- wat voor warmtepomp is het ? "instellingen zuinig ingesteld" is nog wel een groot ? met 4300 kWh verbruik.
- wat ik hierboven heb dikgedrukt snap ik niks van. wat tellen ze precies op en waarom delen ze het door het totaal ? en hoezo is dat dan een kwh prijs ?
- wat ik heb schuingedrukt is logisch
- hoe wordt de opbrengst van zonnepanelen precies verdeelt/gesaldeerd ?

Wat betreft de rekening:
- er staat niks over de zonnepanelen in, wordt daar uberhaupt iets mee gedaan of is alles voor bassie (verhuurder)
- kwh prijs is blijkbaar goed uit te leggen als ik de reacties hier goed lees, voor het gevoel wel hoog maar het zou kunnen.
- die waterkosten per m3 lijken me ook vrij hoog, of zit hier ook een bepaald vastrecht tarief bij ? is daar informatie over ?

[Lustucru]

Olympialooping schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 11:05:
[...]


Wat denk je dat er gebeurt als een wonincorporatie [...] een complex met bijvoorbeeld 100 huurwoningen uit de grond stampt ? Dat is dan in de meeste gevallen gewoon 1 perceel met 1 WOZ aanslag.

Mooi niet. We zijn nu niet gek. Kunnen we zeker alle gebruikersdelen van diverse aanslagen ook administratief gaan verwerken?

[Olympialooping]

Lustucru schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 13:10:
[...]

Mooi niet. We zijn nu niet gek. Kunnen we zeker alle gebruikersdelen van diverse aanslagen ook administratief gaan verwerken?

Ik begrijp niet helemaal wat je hiermee bedoelt maar het gebruikersdeel voor huurwoningen is jaren geleden al afgeschaft.

Ik heb met mijn baan hele lijsten van complexen in Amsterdam die uit 100+ huurwoningen bestaan maar slechts 1 aanslag krijgen over de totale WOZ waarde.

[Wolly]

In Juli is Nefit bij mij langsgeweest om de warmtepomp te onderzoeken. De monteur kon uitlezen dat de warmtepomp sinds ingebruikname ongeveer 4300KwH heeft verbruikt. Hij gaf aan dat dit wel Reëel was en dat de instellingen verder erg zuinig ingesteld stonden.

4300kWh voor 1 winterseizoen is absurd veel voor een nieuwbouw appartement van 67m2. Daar s helemaal niets zuinigs op ingesteld tenzij jij in de winter in je zwembroek hebt gezeten met de ramen open en de thermostaat op 25c.

Verder, wat staat er in je contract over energiekosten? Nu is je verhuurder tevens je energieleverancier, daar moet wel iets meer over beschreven staan dan 'Voorschot energie: 75 euro".

En misschien heb ik eroverheen gelezen maar heeft ieder appartement een eigen kWh meter? Weet je zeker dat het jouw kWh meter is die ze hebben afgelezen, op de foto die je plaatst lijkt het alsof er meer meters in dezelfde kast zitten?

[Onno !]

Inderdaad absurd veel. Mijn vorige woning was een appartement van 78m² uit 2003 en was all-electric met elektrische CV en doorstroomverwarmer. Met een warmtepomp en goede isolatie zou je veel lager moeten uitkomen imo.

[Lustucru]

Olympialooping schreef op donderdag 19 augustus 2021 @ 13:25:
[...]


Ik begrijp niet helemaal wat je hiermee bedoelt maar het gebruikersdeel voor huurwoningen is jaren geleden al afgeschaft.

Er is meer tussen hemel en aarde dan enkel de ozb

k heb met mijn baan hele lijsten van complexen in Amsterdam die uit 100+ huurwoningen bestaan maar slechts 1 aanslag krijgen over de totale WOZ waarde.

Dat er 1 aanslag verzonden wordt wil niet zeggen dat er geen woz waarden zijn vastgesteld voor onderliggende objecten. Daarvoor wordt de woz op teveel plekken gebruikt. Woningwaardering, gebruikers deel van rioolheffingen/aanslagen waterschappen bv.