Lekkend dak

[Tyear]

Beste allen,

Ik heb op het moment een probleem met ons nieuwe huis.
We hebben dit huis aangeschaft op 2 November vorig jaar.

Tijdens de eerste bezichtiging van het huis hadden we een klein vocht plekje in de hoek van 1 van de kamers geconstateerd. Na dit aan te hebben geduid bij de makelaar werd ons gezegd dat er ooit een keer wat waterschade was geweest maar dat dit gerepareerd is.

Nu zijn we kort daarna begonnen met een grote verbouwing van ons huis. Nieuwe keuken, vloeren etc.

Alleen na het weghalen van een deel van het plafond (moesten een afzuiging voor een gaskachel verwijderen en deels stroom verleggen naar een muurschakelaar) kwamen we erachter dat het dak best wat vocht leek vast te houden.

We hebben zo snel mogelijk een dakdekker laten komen, deze gaf aan dat het hoogstwaarschijnlijk lek is geraakt en dat hierdoor het vocht tevoorschijn begon te komen.

Nou is alleen mijn vraag, kunnen we dit nog verhalen op de vorige eigenaren als zijnde verborgen gebreken?

[Lelletje]

Het is pas een verborgen gebrek als de vorige eigenaars hiervan wisten.

Dus, wisten de vorige eigenaren hiervan?

[Tyear]

Lelletje schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:15:
Het is pas een verborgen gebrek als de vorige eigenaars hiervan wisten.

Dus, wisten de vorige eigenaren hiervan?

Er is ons aangegeven bij bezichtiging, eerste en laatste dat er ooit een lekkage was geweest maar dat het dak professioneel gerepareerd zou zijn geweest.

[KillaZ]

Je praat over 3 maanden na aankoop. Dit als verborgen gebrek kenbaar maken wordt heel lastig.

[FRANQ]

Tyear schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:17:
[...]


Er is ons aangegeven bij bezichtiging, eerste en laatste dat er ooit een lekkage was geweest maar dat het dak professioneel gerepareerd zou zijn geweest.

Hebben jullie een keuring laten uitvoeren?

Zou inderdaad kunnen dat er lekkage is geweest en dat dat opgelost is.
Dat wil niet zeggen dat ze van deze lekkage die je na sloopwerk tegen bent gekomen af wisten. Lijkt me zelfs erg sterk, jij komt er nu ook pas achter.

Is dit een plat dak?
Zo ja dan zou ik serieus overwegen het hele dak te laten vervangen.
bij mijn schoonvader zijn ze 10x langs geweest om verschillende lekkages te verhelpen.
Nu al 5 jaar een nieuw dak, en geen gezeik meer.
Dakleer verouderd gewoon, en op de naden krijg je barstjes waar water naar binnen sijpelt.

[Voor 25% gewijzigd door FRANQ op 04-02-2021 16:23]

[SuzanneTV]

Blijkbaar is de reparatie niet vakkundig uitgevoerd. Er is dus gerede twijfel dat de verkopende partij wist dat het dak nog lek was.

Ik zou voorzichtig de verkopende partij benaderen met de vraag wie het gerepareerd heeft en of ze er nog een factuur van hebben. Je staat dan wat sterker. Ook met de reparatie nu maak vooral foto's.

Probeer er samen uit te komen in plaats van er met een gestrekt been in te vliegen.

[Tyear]

FRANQ schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:19:
[...]


Hebben jullie een keuring laten uitvoeren?

Zou inderdaad kunnen dat er lekkage is geweest en dat dat opgelost is.
Dat wil niet zeggen dat ze van deze lekkage die je na sloopwerk tegen bent gekomen af wisten. Lijkt me zelfs erg sterk, jij komt er nu ook pas achter.

Is dit een plat dak?

Nee.. dom genoeg, maar we moesten snel handelen. Want anders zou het huis weg zijn geweest. Stom met 20/20 zicht maarja.

Maar ze hadden wel al een keer eerder lekkage gehad. Dus ze wisten dat het dak 'lek' was.

Yep.

SuzanneTV schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:20:
Blijkbaar is de reparatie niet vakkundig uitgevoerd. Er is dus gerede twijfel dat de verkopende partij wist dat het dak nog lek was.

Ik zou voorzichtig de verkopende partij benaderen met de vraag wie het gerepareerd heeft en of ze er nog een factuur van hebben. Je staat dan wat sterker. Ook met de reparatie nu maak vooral foto's.

Probeer er samen uit te komen in plaats van er met een gestrekt been in te vliegen.

Dat wil ik ook het liefst. We hebben alleen al meerdere tegenslagen gehad met de verbouwing. Dat was niks waar de vorige bewoner iets aan konden doen.

Maar dingen zoals muren in huis die scheef lopen, dus niet vakkundig gezet, elektra was zodoende was aangesloten dat ik dacht brrr.. (kroonsteentje en daaruit naar 4 spotjes, 2 dimmers en 2 schakelaars, tussen blokjes hout)

Dus ben er wel beetje klaar mee..

[SuzanneTV]

Tyear schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:24:
[...]
Dat wil ik ook het liefst. We hebben alleen al meerdere tegenslagen gehad met de verbouwing. Dat was niks waar de vorige bewoner iets aan konden doen.

Maar dingen zoals muren in huis die scheef lopen, dus niet vakkundig gezet, elektra was zodoende was aangesloten dat ik dacht brrr.. (kroonsteentje en daaruit naar 4 spotjes, 2 dimmers en 2 schakelaars, tussen blokjes hout)

Dus ben er wel beetje klaar mee..

Dat begrijp ik (ken de ellende zelf ook.) Enige tip hierin neem de frustratie niet mee in het gesprek met de vorige bewoners. Al zal het denk wel afhankelijk zijn of hun de eerste bewoners waren. Het kan ook zijn dat het gerepareerde deel niet lek is maar juist een stuk verder een lekkage is geweest of nog steeds.

Ik zit zelf namelijk ook met een scheef huis. Dus niks waterpas maar vanuit het plafond of de vloeren meten we. Risico van huis kopen zonder veel ervaring schuif ik het bij mij maar onder. Blijf vooral rustig en beleefd. Ik ben met wat fouten er gelukkig ook netjes uit kunnen komen met de vorige bewoners.

[Figo112]

als het professioneel gerepareerd is, dan zit er garantie op. Dus gewoon verhalen bij de verkoper. ALs de verkoper aangeeft dat het gerepareerd is, dan moet je daar ook vanuit kunnen gaan.

[FRANQ]

Tyear schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:24:
[...]


Nee.. dom genoeg, maar we moesten snel handelen. Want anders zou het huis weg zijn geweest. Stom met 20/20 zicht maarja.

Maar ze hadden wel al een keer eerder lekkage gehad. Dus ze wisten dat het dak 'lek' was.

Yep.

Het is gerepareerd, dus als ze daar een rekening of opdracht voor kunnen laten zien is dat afgekaart. (en kun je mogelijk bij de dakdekker terecht)
Het dak kan op meerdere plekken lekken en het kan ook een nieuw lek zijn.

Zoals ik aan mijn vorige bericht had toegevoegd, zou ik er als het dak niet recent is vervangen (en door de lekkages ga ik er vanuit van niet) het dak eraf slopen en opnieuw laten bedekken.

En als dan toch het dakleer eraf ligt, zou ik de isolatie zwaar upgraden. (nieuwbouw specs)
Want bij een plat dak is dat echt een grote winst. en qua kosten verschilt het niet heel veel.

[...]


Dat wil ik ook het liefst. We hebben alleen al meerdere tegenslagen gehad met de verbouwing. Dat was niks waar de vorige bewoner iets aan konden doen.

Bij verbouwen komen problemen aan het licht, wil je dat niet moet je niet gaan verbouwen.
Of een projectbureau erop zetten die alles uit handen neemt maar dat kost veel centjes.

Maar dingen zoals muren in huis die scheef lopen, dus niet vakkundig gezet,

Heb nog nooit een 100% rechte en haakse muur gezien, je moet altijd dingen uitvullen.
Er zitten geen ±0.001mm toleranties op.

elektra was zodoende was aangesloten dat ik dacht brrr.. (kroonsteentje en daaruit naar 4 spotjes, 2 dimmers en 2 schakelaars, tussen blokjes hout)

Kroonsteentje kan kwalijk zijn, maar kan ook een goede oplossing zijn, dat hangt geheel af van de situatie en bedrading.

Dus ben er wel beetje klaar mee..

Ik snap je frustraties, en herken ze ook.
Iedereen die verbouwt komt tegenslagen tegen.
Bij verbouwen lopen ook de meeste relaties stuk.

Straks als alles af is kun je genieten van je paleis, en ben je alles binnen een paar weken vergeten

[Voor 3% gewijzigd door FRANQ op 04-02-2021 16:45]

[Señor Sjon]

Tyear schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:24:
[...]


Nee.. dom genoeg, maar we moesten snel handelen. Want anders zou het huis weg zijn geweest. Stom met 20/20 zicht maarja.

Maar ze hadden wel al een keer eerder lekkage gehad. Dus ze wisten dat het dak 'lek' was.

Yep.

1) haast ontslaat je niet van je onderzoeksplicht, hiermee sta je met 1-0 achter.
2) een dak kan vaker lekken, een reparatie kan stukgaan, etc. Zoals je het omschrijft is het een oudere woning die ook waarschijnlijk een ouderdomsclausule heeft?

[Tyear]

Señor Sjon schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:46:
[...]

1) haast ontslaat je niet van je onderzoeksplicht, hiermee sta je met 1-0 achter.
2) een dak kan vaker lekken, een reparatie kan stukgaan, etc. Zoals je het omschrijft is het een oudere woning die ook waarschijnlijk een ouderdomsclausule heeft?

1) Ik ben natuurlijk geen volleerd huizenbouwer etc. Dus.. tja vindt dat altijd deels verwerpbaar. Maar je hebt een punt op papier
2) Huis is uit 1970 (en laat het ook wel zien op sommige delen)

Wil inderdaad wel gaan kijken bij wie dit is gerepareerd en wanneer.
Ik verwacht dat het 'gat' gewoon gedicht is toendestijds.

We laten het dak nu ook compleet vernieuwen want dan maar alles in 1 keer.

En ik begrijp dat bij verbouwen er dingen aan het licht komen, dat is altijd zo.
Maar moet ook beetje ventileren

We beginnen nu alleen ook rustig op het einde van het potje aan te geraken.. en zo'n dak vervangen zal ook niet goedkoop zijn. (En met het aankomend weer ook voorlopig niet aan de orde)

[AGee]

Zij wisten van de oude lekkage en hebben dit aan jullie gemeld. Tevens is de reparatie aan jullie gemeld. Jullie hadden dus alle informatie die verkopers ook hadden, en daar hebben jullie geen eigen onderzoek op ingesteld. Hoe is dit dan een verborgen gebrek?

[Señor Sjon]

Het huis is 50 jaar oud, de ontwerplevensduur is 75 jaar (vroeger ook maar 50 jaar), dus in die zin al verouderd.

En ja, onderzoeksplicht kan je niet afdoen door gebrek aan kennis van huizen bouwen. Juist daarom wordt ook van de koper een actieve houding verwacht. Zie het als een leermoment.

[kabeltjekabel]

Platte daken zijn van de satan, die eisen een periodiek offer.

Je kunt het weer tijdelijk oplossen door het te repareren, of oplossen voor je gehele eigen levensduur door er een schuin dak van te maken

[bie100]

opstalverzekering?

[Wilke]

bie100 schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 19:06:
opstalverzekering?

Die dekt alleen evt. gevolgschade (en de inboedelverzekering die aan de inboedel). Maar het herstel zelf niet.

[tweakduke]

Tyear schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:13:
Beste allen,

Ik heb op het moment een probleem met ons nieuwe huis.
We hebben dit huis aangeschaft op 2 November vorig jaar.

Tijdens de eerste bezichtiging van het huis hadden we een klein vocht plekje in de hoek van 1 van de kamers geconstateerd. Na dit aan te hebben geduid bij de makelaar werd ons gezegd dat er ooit een keer wat waterschade was geweest maar dat dit gerepareerd is.

We hebben zo snel mogelijk een dakdekker laten komen, deze gaf aan dat het hoogstwaarschijnlijk lek is geraakt en dat hierdoor het vocht tevoorschijn begon te komen.

Nou is alleen mijn vraag, kunnen we dit nog verhalen op de vorige eigenaren als zijnde verborgen gebreken?

Er is ooit een keer wat waterschade geweest, maar dit is gerepareerd. Lijkt mij dat je dan prima even contact kan opnemen met de vorige bewoners wat deze schade is geweest en door wie en wanneer dit is gerepareerd.
De reparatie is dan hoogstwaarschijnlijk niet afdoende gerepareerd en kan klein beginnen en een tijdje later een flinke lekkage worden.

Als het langer is geleden de lekkage en reparatie dan houdt het op en zal je het zelf moeten laten herstellen, dat ligt ook aan de garantie die de uitvoerende partij eventueel geeft op hun werk.

[bie100]

Wilke schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 21:08:
[...]


Die dekt alleen evt. gevolgschade (en de inboedelverzekering die aan de inboedel). Maar het herstel zelf niet.

ligt eraan ik heb het toen wel vergoed gekregen

[N1ckk]

Señor Sjon schreef op donderdag 4 februari 2021 @ 16:53:
En ja, onderzoeksplicht kan je niet afdoen door gebrek aan kennis van huizen bouwen. Juist daarom wordt ook van de koper een actieve houding verwacht. Zie het als een leermoment.

Haha een leermoment, wel een beetje een pedante opmerking in deze tijd - sorry hoor. TS geeft duidelijk aan dat de huidige marktomstandigheden hem niet de ruimte gaven om aan de onderzoeksplicht te voldoen. Dan kun je natuurlijk kiezen om het niet te doen, maar dan heb je geen huis. Je bent er zelf een topic over begonnen Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5.

Wat betreft de vraag van de topic starter, breng het ter sprake bij de makelaar / de verkopers en begin met je "claim" bij de reparateur. Mocht die niet thuis geven kun je vragen wat de reparatie kost en een voorstel doen naar de verkopers (bijv. 50/50). Mocht je daar niet uitkomen zou ik je willen adviseren om de juridische weg niet te bewandelen, noch te benoemen (zet kwaad bloed). Dat is waarschijnlijk kosten / baten niet interessant.

[Voor 4% gewijzigd door N1ckk op 05-02-2021 08:53]

[Señor Sjon]

N1ckk schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 08:52:
[...]

Haha een leermoment, wel een beetje een pedante opmerking in deze tijd - sorry hoor. TS geeft duidelijk aan dat de huidige marktomstandigheden hem niet de ruimte gaven om aan de onderzoeksplicht te voldoen. Dan kun je natuurlijk kiezen om het niet te doen, maar dan heb je geen huis. Je bent er zelf een topic over begonnen Ontwikkelingen op de huizenmarkt - Deel 5.

Wat betreft de vraag van de topic starter, breng het ter sprake bij de makelaar / de verkopers en begin met je "claim" bij de reparateur. Mocht die niet thuis geven kun je vragen wat de reparatie kost en een voorstel doen naar de verkopers (bijv. 50/50). Mocht je daar niet uitkomen zou ik je willen adviseren om de juridische weg niet te bewandelen, noch te benoemen (zet kwaad bloed). Dat is waarschijnlijk kosten / baten niet interessant.

Je kan de 'woningmarkt' niet de schuld geven van het niet laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. Dat hoort gewoon bij je onderzoekplicht als koper en is een vrij normale bepaling in een koopovereenkomst, zeker bij een woning van 50 jaar oud. Maar goed, as is verbrande turf. Een claim bij verkoper zal dan ook snel stranden op deze bepaling, dus de focus moet liggen op het zelf oplossen.

[N1ckk]

Dan leef je naar mijn idee in een papieren werkelijkheid, het gaat ook niet om wie of wat z'n schuld het is - maar hoe de realiteit is. Het is echt een verkopersmarkt momenteel en daarom moet je soms keuzes maken die je liever niet had gemaakt om in aanmerking te komen voor een woning, ook al brengt je dat in een (juridisch) zwakkere positie. Iet iesj what it iesj.

[Davidshadow13]

@Tyear oke ik snap dat het vinden van een lekkage enorm vervelend is. Maar je wilt er natuurlijk zo snel mogelijk vanaf, dus beter iets pragmatischer handelen en dan eventueel achteraf kijken of het de moeite is om te verhalen. Als het hele dak rot is misschien wel, als er gewoon een naadje gesprongen is waarschijnlijk niet.

Allereerst waar bevind zich de lekkage, midden op het dak, aan de rand? Ben je al op het dak geweest voor een visuele inspectie en heb je hier iets raars gezien? Wat voor dakbedekking is het EPDM, Bitumen, PVC? Ligt er ballast op het dak wat de inspectie lastiger maakt?

Als je zelf wat onderzoek wil doen om eventueel kosten te besparen zou ik toch eerst proberen het lek of de originele reparatie op te sporen. Dan heb je een beter beeld van wat er mis is en of je het zelf of door een dakdekker wilt/moet laten fixen.

[gwystyl]

Señor Sjon schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 09:05:
[...]

Je kan de 'woningmarkt' niet de schuld geven van het niet laten uitvoeren van een bouwkundig onderzoek. Dat hoort gewoon bij je onderzoekplicht als koper en is een vrij normale bepaling in een koopovereenkomst, zeker bij een woning van 50 jaar oud. Maar goed, as is verbrande turf. Een claim bij verkoper zal dan ook snel stranden op deze bepaling, dus de focus moet liggen op het zelf oplossen.

Ik heb zowel voor de aankoop van ons nieuwe huis als de verkoop van ons oude huis wel een bouwkundig onderzoek laten doen, maar ik was er niet echt van onder de indruk.
Zo'n pipo kijkt alleen naar wat er vol in het zicht zit, en gaat geen gaten boren oid om achter werkelijke schade te komen. Een vochtplekje met daarbij de opmerking van de makelaar/vorige bewoner dat er waterschade is geweest en dat die gerepareerd is, zal dan ook op die manier in het rapport verschijnen. Dan heb je nog geen idee of het lek echt verholpen is of dat er tussen plafond en dakleer nog van alles verrot of nat is.

[Señor Sjon]

Destructief onderzoek wordt altijd uitgesloten. Een keuring op die wijze kost je ook een paar duizend euro en dat wil niemand betalen.

[Question Mark]

Het gebruik staat het gebruik van de woning niet in de weg. Daarmee is het al geen "ernstig" gebrek en zijn de verkopers al niet aansprakelijk te stellen.

Ik zou de verkopers even bellen en vragen welke partij het destijds hersteld heeft. Als blijkt dat de lekkage door onkundige reparatie komt zou je nog iets met garantie kunnen. (Maar voor hetzelfde is het een nieuw lek).

[Tyear]

Davidshadow13 schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 09:14:
@Tyear oke ik snap dat het vinden van een lekkage enorm vervelend is. Maar je wilt er natuurlijk zo snel mogelijk vanaf, dus beter iets pragmatischer handelen en dan eventueel achteraf kijken of het de moeite is om te verhalen. Als het hele dak rot is misschien wel, als er gewoon een naadje gesprongen is waarschijnlijk niet.

Allereerst waar bevind zich de lekkage, midden op het dak, aan de rand? Ben je al op het dak geweest voor een visuele inspectie en heb je hier iets raars gezien? Wat voor dakbedekking is het EPDM, Bitumen, PVC? Ligt er ballast op het dak wat de inspectie lastiger maakt?

Als je zelf wat onderzoek wil doen om eventueel kosten te besparen zou ik toch eerst proberen het lek of de originele reparatie op te sporen. Dan heb je een beter beeld van wat er mis is en of je het zelf of door een dakdekker wilt/moet laten fixen.

Dat sowieso
Heb op het moment een zeil gelegd over het dak heen naar de goot toe, kijken om zoveel mogelijk water weg te leiden van waar het gat (gaten) zit.

Ze hebben al inspectie gedaan op het dak, maar dit is blijkbaar nog het dak van bouw van het huis in 1979.
Er ligt nog de oude dak bekleding op. Dus we gaan dit laten verwijderen en nieuw aanleggen, plus de buis verwijderen waar de oude gaskachel zat.

En we hebben het oude probleem gevonden. Hier is wat bituum overheen gestopt en vastgeschoten aan de bekleding eronder. Dus tja.. vakkundig gerepareerd..

Ik vroeg me gewoon af waar ik, indien mogelijk, een deel van de kosten die nu weer gemaakt moeten worden zou kunnen verhalen

[Question Mark]

Tyear schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 10:26:
[...]
Ik vroeg me gewoon af waar ik, indien mogelijk, een deel van de kosten die nu weer gemaakt moeten worden zou kunnen verhalen

Niet, ben ik bang. Het is geen verborgen gebrek, en het huidige dak is dik 40 jaar oud. Dat valt gewoon onder regulier onderhoud.

[Wolly]

Tyear schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 10:26:
[...]


Ze hebben al inspectie gedaan op het dak, maar dit is blijkbaar nog het dak van bouw van het huis in 1979.
Er ligt nog de oude dak bekleding op.

1979

Dat dak is natuurlijk allang afgeschreven en het is ongehoord als je hier nu pas achter komt. Dat de oude bewoners uberhaupt iemand hebben gevonden die bereid was om aan een dak van 42 jaar oud te rommelen verbaast mij trouwens ook.

Gauw een nieuw dak erop dan ben je weer klaar voor de komende 25 jaar. En kijk ook even naar de overige zaken in je huis want zo te lezen hebben de vorige bewoners flink bezuinigd op onderhoud.

[tweakduke]

Tyear schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 10:26:
[...]


Dat sowieso
Heb op het moment een zeil gelegd over het dak heen naar de goot toe, kijken om zoveel mogelijk water weg te leiden van waar het gat (gaten) zit.

Ze hebben al inspectie gedaan op het dak, maar dit is blijkbaar nog het dak van bouw van het huis in 1979.
Er ligt nog de oude dak bekleding op. Dus we gaan dit laten verwijderen en nieuw aanleggen, plus de buis verwijderen waar de oude gaskachel zat.

En we hebben het oude probleem gevonden. Hier is wat bituum overheen gestopt en vastgeschoten aan de bekleding eronder. Dus tja.. vakkundig gerepareerd..

Ik vroeg me gewoon af waar ik, indien mogelijk, een deel van de kosten die nu weer gemaakt moeten worden zou kunnen verhalen

Bizar dat ze zo repareren al heb ik vaker gekke dingen gezien. Een beetje vakman krijgt er nog wel iets op geplakt. Niet dat het voor langere duur gerepareerd is, een keer is het dak gewoon op.

Verstandige keuze om het dak te vervangen

[kabeltjekabel]

Tyear schreef op vrijdag 5 februari 2021 @ 10:26:
[...]


Dat sowieso
Heb op het moment een zeil gelegd over het dak heen naar de goot toe, kijken om zoveel mogelijk water weg te leiden van waar het gat (gaten) zit.

Ze hebben al inspectie gedaan op het dak, maar dit is blijkbaar nog het dak van bouw van het huis in 1979.
Er ligt nog de oude dak bekleding op. Dus we gaan dit laten verwijderen en nieuw aanleggen, plus de buis verwijderen waar de oude gaskachel zat.

En we hebben het oude probleem gevonden. Hier is wat bituum overheen gestopt en vastgeschoten aan de bekleding eronder. Dus tja.. vakkundig gerepareerd..

Ik vroeg me gewoon af waar ik, indien mogelijk, een deel van de kosten die nu weer gemaakt moeten worden zou kunnen verhalen

Doe meteen nieuwe isolatie aan de buitenkant. Afschot-PIR