Hypotheek zonder eigen geld

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:27:
[...]


Nieuwbouw is zeker een goede optie, maar vergis je niet in kosten die je niet kunt dekken met de hypotheek. Zonder eigen geld moet je niet aan een huis kopen beginnen is eigenlijk de enige juiste samenvatting. Als de TS kan sparen is dat sowieso een goed idee.

Financieel gezond zijn is een goede pot liquide middelen tot je beschikking hebben en gezien het inkomen kan dat geen probleem zijn, maar alleen een keuze.

TS heeft al gekocht, maar zoals ik hierboven als schreef zou ik zeker heel goed nadenken over nieuwbouw.
De huizenbubbel voor nieuwbouw is een stuk groter dan die voor bestaande woningen (die ook al gigantisch is). Op het moment dat je in de problemen komt de komende jaren zit je met een enorme restschuld. Niet dat dat bij een bestaande woning niet zo is, maar ik zou dan eerder een huis van maximaal 10 jaar oud kopen.

[Anoniem: 677216]

@fisherman Waaruit maak je op dat de bubbel voor nieuwbouw groter is dan voor bestaande woningen?

[fisherman]

Furion2000 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:42:
[...]


Alhoewel ik twijfel of je door had dat je quot'te uit 2019, is dit wel de essentie denk ik.

Een huis kopen is 1, je kan veel lenen en het is de top van de huizenmarkt. Het huis blijven betalen is 2 en dat besef landde bij mij ook pas na 1 jaar dat ik het huis kocht . Nu heb ik het nagerekend en voorzie ik geen problemen, maar hierdoor zet ik toch nog steeds hard in op een goede en betere buffer.

Kort door de bocht
Als je de hypotheek hebt afbetaald en je huis is door de markt dit of dat waard is niet zo relevant meer vind ik, met overwaarde kun je eventueel deze middelen gebruiken voor een grote verbouwing in een andere woning maar meer dan dat is het ook links of rechtsom hetzelfde (onder het mom van andere huizen zijn ook meer waard). Staat je huis onderwater en je MOET verkopen omdat je het niet kan betalen, dan werk je jezelf in de schulden.

Er komen hoe dan ook over een periode van 30 jaar (persoonlijke) crisissen en diegenen met de laagste lasten (e.g. afbetaald huis) en hoogste buffer overleven het langst. Beetje een Cruijf statement, maar ik merk van mijzelf dat de risico's pas tot mijzelf doordringen wanneer ik serieus zelf erover na ging denken. Teveel mensen zien bijv. hun ouders 30 jaar doorkomen zonder horten of stoten en verwachten hetzelfde...

Precies. Onze ouders hebben weinig last gehad van een afbrokkelend economisch systeem. Dat zouden ze nog wel kunnen krijgen op het moment dat gepensioneerden hun huis niet vrij zouden hebben wanneer hun pensioenen verminderd worden.
Wij krijgen vroeg of laat te maken met een economisch systeem dat gaat crashen. De kans bestaat dat dat mogelijk binnenkort door de komende crisis al gebeurt. Anders zal het een kwestie van uitstel zijn.

Op een dergelijke gebeurtenis kan je je eigenlijk niet voorbereiden. Maar tot die tijd kan je er inderdaad wel voor zorgen dat je niet als eerste aan de beurt bent om in de problemen te komen op momenten dat de economie minder goed draait. Als grote groepen mensen eerder dan jij in de problemen dreigen te raken, komt er vanuit de regering een oplossing. Dat zien we nu bijvoorbeeld met de (imo onterechte) staatssteun aan bedrijven.

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:45:
[...]


TS heeft al gekocht, maar zoals ik hierboven als schreef zou ik zeker heel goed nadenken over nieuwbouw.
De huizenbubbel voor nieuwbouw is een stuk groter dan die voor bestaande woningen (die ook al gigantisch is). Op het moment dat je in de problemen komt de komende jaren zit je met een enorme restschuld. Niet dat dat bij een bestaande woning niet zo is, maar ik zou dan eerder een huis van maximaal 10 jaar oud kopen.

Ik ben erg benieuwd hoe je dit gaat onderbouwen.

Nieuwbouwprojecten zijn doorgaans initiatieven die al jaren lopen en de prijzen voor de huizen liggen daar dan vaak redelijk vast. Bestaande huizen hebben last van een gigantische stijging en zitten net zo goed in de bubbel met risico van restschuld als de bubbel barst (als die barst.)

Veel nieuwbouw is op dit moment duurder vanwege de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen, maar die leiden doorgaans tot lagere maandlasten zoals nul op de meter waarbij je dat veel scheelt voor gas en electra, elke maand weer.

Ik ben hard aan het nadenken welk risico er extra is voor nieuwbouw vs bestaande bouw, maar ik kan het niet bedenken.

[Anoniem: 111703]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:57:
@fisherman Waaruit maak je op dat de bubbel voor nieuwbouw groter is dan voor bestaande woningen?

Dat vraag ik mij ook af. Ik denk juist dat het andersom is, omdat nieuwbouwwoningen per definitie korter bestaan en dus minder prijsstijgingen doorgemaakt hebben. Daarnaast zal de intrinsieke waarde van een nieuwbouwwoning een stuk hoger liggen dan een oudere bestaande woning doordat deze beter gebouwd is, betere isolatie, betere energievoorzieningen, enzovoort. Geen tienduizenden euro's nodig aan investeringen voor het klimaatakkoord, want die woning is waarschijnlijk al helemaal up-to-specs.

Kortom, een bestaande jaren '60 woning met een WOZ waarde van 300.000 bevat een stuk meer lucht dan een nieuwe vergelijkbare woning met dezelfde WOZ waarde.

[fisherman]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:57:
@fisherman Waaruit maak je op dat de bubbel voor nieuwbouw groter is dan voor bestaande woningen?

Door het feit dat een nieuwbouwhuis een stuk duurder is dan een redelijk recent bestaand huis (max 10 jaar oud). Dan heb je het dus bij beide over moderne goed geïsoleerde woningen die weinig energie gebruiken om een huishouden draaiend te houden.

[Waah]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:11:
[...]


Ik ben erg benieuwd hoe je dit gaat onderbouwen.

Nieuwbouwprojecten zijn doorgaans initiatieven die al jaren lopen en de prijzen voor de huizen liggen daar dan vaak redelijk vast. Bestaande huizen hebben last van een gigantische stijging en zitten net zo goed in de bubbel met risico van restschuld als de bubbel barst (als die barst.)

Veel nieuwbouw is op dit moment duurder vanwege de toegepaste duurzaamheidsmaatregelen, maar die leiden doorgaans tot lagere maandlasten zoals nul op de meter waarbij je dat veel scheelt voor gas en electra, elke maand weer.

Ik ben hard aan het nadenken welk risico er extra is voor nieuwbouw vs bestaande bouw, maar ik kan het niet bedenken.

De prijs van nieuwbouw is niet "Prijs bouw + wat winst".
Zus woont nu ~2 jaar in haar nieuwbouwhuis. Fase X wordt nu gestart. Zelfde soort huizen (iets kleiner zelfs), verder gelijk. Prijs: 100.000 euro duurder dan wat zij heeft betaald.

dus ja, bij nieuwbouw kan je hebben dat je nu gaat bouwen, na een jaar of 2 je huis hebt maar dat de huizenprijzen al enorm gedaald zijn.

[fisherman]

Anoniem: 111703 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:13:
[...]


Dat vraag ik mij ook af. Ik denk juist dat het andersom is, omdat nieuwbouwwoningen per definitie korter bestaan en dus minder prijsstijgingen doorgemaakt hebben. Daarnaast zal de intrinsieke waarde van een nieuwbouwwoning een stuk hoger liggen dan een oudere bestaande woning doordat deze beter gebouwd is, betere isolatie, betere energievoorzieningen, enzovoort. Geen tienduizenden euro's nodig aan investeringen voor het klimaatakkoord, want die woning is waarschijnlijk al helemaal up-to-specs.

Kortom, een bestaande jaren '60 woning met een WOZ waarde van 300.000 bevat een stuk meer lucht dan een nieuwe vergelijkbare woning met dezelfde WOZ waarde.

Ik had het zoals je kunt lezen niet over een vergelijking van een oud en een nieuw huis. Daar zit inderdaad veel verschil in. Je ziet het verschil met name dus tussen nieuwere bestaande woningen en nieuwbouw.

Het heeft vooral te maken met de kostprijs van het bouwen van een nieuw huis. De bouwkosten zijn erg gestegen de afgelopen jaren. Dat zie je ook terug bij verbouwingen. Die kosten zijn ongeveer maal 2,5 - 3 tov van crisistijd.

[Anoniem: 111703]

Waah schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:17:
[...]

De prijs van nieuwbouw is niet "Prijs bouw + wat winst".
Zus woont nu ~2 jaar in haar nieuwbouwhuis. Fase X wordt nu gestart. Zelfde soort huizen (iets kleiner zelfs), verder gelijk. Prijs: 100.000 euro duurder dan wat zij heeft betaald.

dus ja, bij nieuwbouw kan je hebben dat je nu gaat bouwen, na een jaar of 2 je huis hebt maar dat de huizenprijzen al enorm gedaald zijn.

Komt met name door grondprijs en de (extreme) schaarste. De aannemer/bouwer verdienen er even veel/weinig aan.

[Agent47]

Ik had 12,5 k aan spaargeld.
Ik kon een hypotheek van 175k aan in mijn eentje. Heb een huis + tuin weten de kopen voor 150k ( oosten van het land) Heb 8,5k op tafel moeten leggen bij de notaris.

Ik koos er bewust voor om langzaam op te bouwen en alleen de basis in huis te halen. Nu haal ik elke maand iets bij

Ik heb aan hypotheek €605 en gas en elektra: €150 ( kan je zelf instellen)
Ik vind het allemaal prachtig als beginnende (22)

[jbdeiman]

Furion2000 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 11:42:
[...]
Er komen hoe dan ook over een periode van 30 jaar (persoonlijke) crisissen en diegenen met de laagste lasten (e.g. afbetaald huis) en hoogste buffer overleven het langst. Beetje een Cruijf statement, maar ik merk van mijzelf dat de risico's pas tot mijzelf doordringen wanneer ik serieus zelf erover na ging denken. Teveel mensen zien bijv. hun ouders 30 jaar doorkomen zonder horten of stoten en verwachten hetzelfde...

Als de huizenmarkt in stort komen er enorm veel mensen met een buffer die niet groot genoeg blijkt, omdat hun huizen die ze bij wijze van enorme overbieding gekocht hebben. Huizen worden verkocht voor wat de gek er op dit moment voor geeft, sttort de hele markt in, dan zal de huizenwaarde (en dus ook de betaalde prijzen voor huizen) enorm kunnen kelderen, met alle gevolgen van dien.
Denk je eens in dat je een huis hebt gekocht voor 3,5 ton en dat daar een (ruime) halve ton vanaf gaat door de crisis. Als je al 50K hebt afgelost, is er geen probleem op zichzelf, maar ben je wel je geïnvesteerde geld volledig kwijt. Verhuizen is dan ineens bijna geen optie meer, en groter wonen eigenlijk al helemaal niet.

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:15:
[...]


Door het feit dat een nieuwbouwhuis een stuk duurder is dan een redelijk recent bestaand huis (max 10 jaar oud). Dan heb je het dus bij beide over moderne goed geïsoleerde woningen die weinig energie gebruiken om een huishouden draaiend te houden.

Maar dit is dus niet zo. Ik woon in regio Utrecht Leidsche Rijn waar de vergelijking eenvoudig is toe te passen. De bestaande recente huizen gaan voor bedragen hoger dan de nieuwbouw naar nieuwe eigenaren. Dit feit is geen feit.

Waah schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:17:
[...]

De prijs van nieuwbouw is niet "Prijs bouw + wat winst".
Zus woont nu ~2 jaar in haar nieuwbouwhuis. Fase X wordt nu gestart. Zelfde soort huizen (iets kleiner zelfs), verder gelijk. Prijs: 100.000 euro duurder dan wat zij heeft betaald.

dus ja, bij nieuwbouw kan je hebben dat je nu gaat bouwen, na een jaar of 2 je huis hebt maar dat de huizenprijzen al enorm gedaald zijn.

Het moment van aankoop is het moment van start van het risico. Maar het idee is dat je er gaat wonen en niet nu een huis koopt om over 2 jaar te verkopen. Dat heeft echter meer te maken met het risico van dubbele lasten etc, dan de prijsfluctuaties tijdens de bouw. Het nettoresultaat is hetzelfde.
Huizenprijzen kunnen ook verder stijgen en dan heb je met nieuwbouw dus een voordeel als we deze redenatie volgen.

[ Voor 43% gewijzigd door Hann1BaL op 05-06-2020 12:22 ]

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:19:
[...]


Maar dit is dus niet zo. Ik woon in regio Utrecht Leidsche Rijn waar de vergelijking eenvoudig is toe te passen. De bestaande recente huizen gaan voor bedragen hoger dan de nieuwbouw naar nieuwe eigenaren. Dit feit is geen feit.

Je hebt het waarschijnlijk over VON prijzen tov van transactieprijzen van bestaande woningen.
Als een nieuwbouwhuis direct na oplevering verkocht wordt, dan zal deze echt wel een stuk duurder zijn dan een bestaand huis.

[Anoniem: 677216]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:15:
[...]


Door het feit dat een nieuwbouwhuis een stuk duurder is dan een redelijk recent bestaand huis (max 10 jaar oud). Dan heb je het dus bij beide over moderne goed geïsoleerde woningen die weinig energie gebruiken om een huishouden draaiend te houden.

Kan je dit onderbouwen met cijfers of is dit jouw gevoel?
Als je puur kijkt naar de vraagprijs van bestaande woningen, bedenk dan dat daar tegenwoordig nog enorm wordt overboden. Dat is dus niet zichtbaar.
Daarnaast zijn nieuwbouwhuizen qua energieverbruik en klimaatcomfort echt wel anders dan 10 jaar geleden.

[Waah]

Anoniem: 111703 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:18:
[...]


Komt met name door grondprijs en de (extreme) schaarste. De aannemer/bouwer verdienen er even veel/weinig aan.

Grondprijs en schaarste? Denk dat dat niet anders was in deze regio dan 2/3 jaar geleden... Dit is fase 4 dacht ik in dezelfde wijk. Steenworp afstand (letterlijk).

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:21:
[...]


Je hebt het waarschijnlijk over VON prijzen tov van transactieprijzen van bestaande woningen.
Als een nieuwbouwhuis direct na oplevering verkocht wordt, dan zal deze echt wel een stuk duurder zijn dan een bestaand huis.

Uiteraard heb ik het over VON prijzen, want dat is de gebruikelijk stap bij het kopen van nieuwbouw. Anders is al reeds bestaande bouw, of er nu al iemand in gewoond heeft of niet.

Alle nieuwbouw hier is reeds verkocht voordat het huis af is en gaat voor zover ik gezien heb altijd over een VON. (Er is nog steeds veel loting op projecten.)

[fisherman]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:22:
[...]

Kan je dit onderbouwen met cijfers of is dit jouw gevoel?
Als je puur kijkt naar de vraagprijs van bestaande woningen, bedenk dan dat daar tegenwoordig nog enorm wordt overboden. Dat is dus niet zichtbaar.
Daarnaast zijn nieuwbouwhuizen qua energieverbruik en klimaatcomfort echt wel anders dan 10 jaar geleden.

Dat bestaande woningen 35 procent gaan zakken is in het verleden al aangetoond meerdere malen.
Dat in het verleden de prijzen weer zijn gaan stijgen is zeker geen garantie voor de toekomst. Zeker niet met een economische depressie voor de deur die te vergelijken is met die van de jaren 30.

Dat de prijs van een nieuwbouw woning meer dan 35 procent zal zakken is inderdaad alleen gebaseerd op het feit dat een nieuwbouw woning een stuk duurder is dan een bestaande woning.
Zoals ik al zei na op levering dus, niet de VON prijs ervan.

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:23:
[...]


Uiteraard heb ik het over VON prijzen, want dat is de gebruikelijk stap bij het kopen van nieuwbouw. Anders is al reeds bestaande bouw, of er nu al iemand in gewoond heeft of niet.

Alle nieuwbouw hier is reeds verkocht voordat het huis af is en gaat voor zover ik gezien heb altijd over een VON. (Er is nog steeds veel loting op projecten.)

Reken maar dat er minimaal een 100k bijkomt na oplevering van een nieuwbouw woning. Meerwerk kost een hoop extra. Tevens moet men de badkamer en keuken vaak ook uit eigen middelen betalen. Of er zit wel een standaard keuken in, maar elke aanpassing daarvan kost een hoop extra.
Kortom VON prijzen zijn niet representatief om te vergelijken met huizenprijzen van bestaande woningen.

[Anoniem: 111703]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:29:
Meerwerk kost een hoop extra.

Klopt. Zelf ervaringsdeskundige in, en elk stopcontactje of deurtje kost de hoofdprijs.

Reken maar dat er minimaal een 100k bijkomt na oplevering van een nieuwbouw woning.

Dat is echt onzin. Wil je een italiaanse tegelvloer of tapijttegels? Dure keuken met Siemens apparatuur, of gewoon een middenklasse keuken? Muren laten stucen of gewoon behangen? Overal luxe stompe binnendeuren met houten deurkozijnen, of gewoon casco deuren met aluminium deurkozijnen met bovenlicht?

Je kan het zo duur of goedkoop maken als je wilt. Maar minimaal 100.000 euro is echt onjuist.

Tevens moet men de badkamer en keuken vaak ook uit eigen middelen betalen.

Da's niet helemaal waar. Zaken die zogenaamd "nagelvast" zijn, mag je gewoon meefinancieren in je bouwdepot. Denk hierbij aan keuken, badkamer, dakkapel, whatever. Dat geld hoef je dus niet zelf mee te nemen. Bijkomend voordeel is overigens dat de hypotheekverstrekker de waarde van de woning op dat moment aanhoudt als zijnde aanneemsom + meerwerk, dus je zit ook niet in de eerste rentevaste periode al ineens met een hogere risico opslag of iets dergelijks. Het primaire uitgangspunt is dus dat alles wat vast zit aan de woning en waardeverhogend werkt, meegefinancierd kan worden voor een nieuwbouwwoning.

Kortom VON prijzen zijn niet representatief om te vergelijken met huizenprijzen van bestaande woningen.

Dat klopt. Maar vergeet niet dat je met een vrij op naam aanneemsom "klaar" bent, maar met kosten koper er nog 5-6% bij komt (wat je overigens niet mag meefinancieren!). Een nieuwbouw woning financieren is financieel gezien een stuk minder ingewikkeld dan een bestaande woning, en veel toegankelijker voor starters als je de belachelijke huizenprijzen en beperkte leencapaciteit even buiten beschouwing laat.

Het enige "vervelende" aan nieuwbouw is mijns inziens tweeledig:

• Je moet direct bij de notaris de grond al betalen. Je betaalt dus al vanaf dag 1 rente + aflossing terwijl je aannemer je nog geen factuur gestuurd heeft
• Doorlooptijd van nieuwbouw is lang (gemiddeld 12 maanden tot oplevering, daarna nog zo'n 2 maanden inrichten) voordat je er kunt wonen

[Anoniem: 677216]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:25:
[...]


Dat bestaande woningen 35 procent gaan zakken is in het verleden al aangetoond meerdere malen.
Dat in het verleden de prijzen weer zijn gaan stijgen is zeker geen garantie voor de toekomst. Zeker niet met een economische depressie voor de deur die te vergelijken is met die van de jaren 30.

Dat de prijs van een nieuwbouw woning meer dan 35 procent zal zakken is inderdaad alleen gebaseerd op het feit dat een nieuwbouw woning een stuk duurder is dan een bestaande woning.
Zoals ik al zei na op levering dus, niet de VON prijs ervan.

Zelfs als een nieuwbouwwoning duurder is dan een vergelijkbare bestaande woning (wat ik betwijfel, maargoed) - waarom zou de prijs dan sterker dalen?
Ik ben gewoon echt benieuwd of er data of onderzoeken zijn die dit laten zien. Elke leek (jij of ik) kan er zijn gedachten bij hebben, maar stellige uitspraken verdienen een goede onderbouwing

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:29:
[...]


Reken maar dat er minimaal een 100k bijkomt na oplevering van een nieuwbouw woning. Meerwerk kost een hoop extra. Tevens moet men de badkamer en keuken vaak ook uit eigen middelen betalen. Of er zit wel een standaard keuken in, maar elke aanpassing daarvan kost een hoop extra.
Kortom VON prijzen zijn niet representatief om te vergelijken met huizenprijzen van bestaande woningen.

Ik vergelijk dan ook niet de VON prijzen met bestaande huizen. Ik vergelijk VON + kosten met bestaande huizen, maar de VON resulteert wel in bijv het besparen van overdrachtsbelasting en dergelijke.
Het ging hier om de vraagstelling of dat duurder is dan bestaande bouw en dat geloof ik nog steeds niet en heb daar ook geen onderbouwing voor gezien.

[fisherman]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:07:
[...]

Zelfs als een nieuwbouwwoning duurder is dan een vergelijkbare bestaande woning (wat ik betwijfel, maargoed) - waarom zou de prijs dan sterker dalen?
Ik ben gewoon echt benieuwd of er data of onderzoeken zijn die dit laten zien. Elke leek (jij of ik) kan er zijn gedachten bij hebben, maar stellige uitspraken verdienen een goede onderbouwing

Uitgaande van dezelfde daling zal een nieuwbouw woning, doordat deze duurder is, sowieso al meer dalen dan een bestaande woning.
Een woning zal dus sowieso een procent of 35 dalen de komende jaren als de crisis uitbreekt. Ik heb het niet over de corona crisis, maar de echte die daarop volgt. Die echte crisis zal waarschijnlijk pas volgend jaar er komen.

Maar goed, als je toch gewoon een procent of 40 afgelost hebt, dan kan je weinig gebeuren de komende jaren. Zeker als je gewoon je vaste lasten kan blijven betalen.

[Rubbergrover1]

In feite zeg je volgens mij: net als bij auto's is ook een nieuwbouwwoning de dag na oplevering al een x% minder waard, dus als je nu een nieuwbouwwoning koopt dan is die na een grote woningprijsdaling veel meer gedaald dan als je een tweedehands woning koopt. Maar dat staat dan dus los van de 'marktontwikkeling'. Ook als de prijzen flink doorstijgen zou die nieuwbouwwoning dan relatief minder in waarde stijgen, omdat het van een nieuwbouwwoning naar een tweedehands woning gaat.

Oftewel, je opmerking dat je beter geen nieuwbouw kunt kopen staat helemaal los van hoe de markt zich verder ontwikkelt.

[ Voor 11% gewijzigd door Rubbergrover1 op 05-06-2020 13:33 ]

[Anoniem: 677216]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:22:
[...]


Uitgaande van dezelfde daling zal een nieuwbouw woning, doordat deze duurder is, sowieso al meer dalen dan een bestaande woning.
Een woning zal dus sowieso een procent of 35 dalen de komende jaren als de crisis uitbreekt. Ik heb het niet over de corona crisis, maar de echte die daarop volgt. Die echte crisis zal waarschijnlijk pas volgend jaar er komen.

Maar goed, als je toch gewoon een procent of 40 afgelost hebt, dan kan je weinig gebeuren de komende jaren. Zeker als je gewoon je vaste lasten kan blijven betalen.

Natuurlijk is de absolute daling bij een duurder huis groter dan bij een goedkoper huis (bij gelijk percentage daling). Maar waarom zou nieuwbouw procentueel meer dalen?

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:19:
[...]


Ik vergelijk dan ook niet de VON prijzen met bestaande huizen. Ik vergelijk VON + kosten met bestaande huizen, maar de VON resulteert wel in bijv het besparen van overdrachtsbelasting en dergelijke.
Het ging hier om de vraagstelling of dat duurder is dan bestaande bouw en dat geloof ik nog steeds niet en heb daar ook geen onderbouwing voor gezien.

https://www.cbs.nl/nl-nl/...woningen-10-procent-hoger
https://www.ad.nl/wonen/n...taande-woningen~a4d86ed0/

Nieuwbouw is hoe je het ook bekijkt een stuk duurdere met de bijbehorende grotere bubbel.

Overigens is het stimuleren vanuit de overheid om maximaal te lenen de grootste reden dat de huizenprijzen zo erg schommelen. Dit in tegenstelling tot andere landen.
Het voordeel is hier dat je weinig eigen geld hoeft te hebben om een huis te kunnen kopen.
Het nadeel is dat je er flink mee in de problemen kan raken.

In de meeste landen is het vrij normaal om gewoon een procent of 30-40 uit eigen middelen te betalen bij de aankoop van een huis.
Anderen landen kennen geen subsidie voor maximaal lenen in de vorm van HRA.
Het is niet normaal dat je een lening baseert op 2 inkomens. Daardoor ben je heel kwetsbaar.
Doordat je heel weinig eigengeld hoeft mee te nemen voor een huis, worden mensen vanaf hun jeugd niet opgevoed om te sparen. Mensen in Nederland hebben veelal dan ook te weinig eigen vermogen.

[fisherman]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:33:
[...]

Natuurlijk is de absolute daling bij een duurder huis groter dan bij een goedkoper huis (bij gelijk percentage daling). Maar waarom zou nieuwbouw procentueel meer dalen?

Omdat daar meer “lucht” in zit tov van bestaande huizen.

[Fanman]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:38:
[...]
Doordat je heel weinig eigengeld hoeft mee te nemen voor een huis, worden mensen vanaf hun jeugd niet opgevoed om te sparen.

Beetje kromme redenering (no offence).
Sparen moet standaard in je opvoeding zitten, en staat los van wat je nu werkelijk met dit geld gaat doen.
Aflossen moet trouwens ook een groot doel zijn. Dit doe ik sinds ik huiseigenaar ben, en zit nu in m'n tweede koophuis. €640,- hypotheek per maand, en geschatte huiswaarde is richting de €300.000,-
Sparen tot minimale buffer, en dan jaarlijks extra aflossen.
Deste eerder je van langlopend vreemd vermogen af bent, deste meer rust men in zijn/haar leven kan krijgen.

[fisherman]

Fanman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:48:
[...]

Beetje kromme redenering (no offence).
Sparen moet standaard in je opvoeding zitten, en staat los van wat je nu werkelijk met dit geld gaat doen.
Aflossen moet trouwens ook een groot doel zijn. Dit doe ik sinds ik huiseigenaar ben, en zit nu in m'n tweede koophuis. €640,- hypotheek per maand, en geschatte huiswaarde is richting de €300.000,-
Sparen tot minimale buffer, en dan jaarlijks extra aflossen.
Deste eerder je van langlopend vreemd vermogen af bent, deste meer rus men in zijn/haar leven kan krijgen.

Dat blijkt nu eenmaal uit onderzoeken. Vrijwillig sparen is voor veel mensen lastig.

Overigens verdere helemaal eens met je verhaal. Ik heb momenteel ook mijn 2e koophuis, gekocht in 2018.
Uiteraard heb ik die op 1 salaris gefinancierd, zoals dat hoort. Het huis is momenteel 4 ton waard. Daarvan is 150k overwaarde momenteel. Ik houd er dus rekening mee dat die overwaarde flink gaat dalen. Maar goed, het maakt mij niet veel uit, ik verkoop dit huis niet meer.
Zoals al eerder door iemand genoemd in het topic is het relevanter dat je maandlast wanneer je stopt met werken nihil is, doordat je je woning vrij hebt van hypotheek.
Ik houd op het eind nog wel in theorie 40k over, maar mijn financiële buffer is een heel stuk hoger doorgaans, dus die zou ik op het eind sowieso zonder een erfenis ,die hopelijk nog heel lang duurt, af kunnen lossen.

Edit:

Leuk artikel, wel uit 2018 over vermogens binnen de EU
https://economie.rabobank...ns-weinig-vrij-spaargeld/

[ Voor 5% gewijzigd door fisherman op 05-06-2020 14:02 ]

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:38:
[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...woningen-10-procent-hoger
https://www.ad.nl/wonen/n...taande-woningen~a4d86ed0/

Nieuwbouw is hoe je het ook bekijkt een stuk duurdere met de bijbehorende grotere bubbel.

Overigens is het stimuleren vanuit de overheid om maximaal te lenen de grootste reden dat de huizenprijzen zo erg schommelen. Dit in tegenstelling tot andere landen.
Het voordeel is hier dat je weinig eigen geld hoeft te hebben om een huis te kunnen kopen.
Het nadeel is dat je er flink mee in de problemen kan raken.

In de meeste landen is het vrij normaal om gewoon een procent of 30-40 uit eigen middelen te betalen bij de aankoop van een huis.
Anderen landen kennen geen subsidie voor maximaal lenen in de vorm van HRA.
Het is niet normaal dat je een lening baseert op 2 inkomens. Daardoor ben je heel kwetsbaar.
Doordat je heel weinig eigengeld hoeft mee te nemen voor een huis, worden mensen vanaf hun jeugd niet opgevoed om te sparen. Mensen in Nederland hebben veelal dan ook te weinig eigen vermogen.

Goede bronnen. Begrijp wel dat die stijgingen hand in hand gaan met het feit dat je MEER krijgt voor een huis. Sinds de laatste jaren gaan projecten alleen van start als de bouw duurzaam is, wat de prijs opdrijft. Denk aan zonnepanelen en warmtepompinstallaties.

Dus om echt het effect nieuwbouw te vergelijken met bestaande bouw, zul je dan specifiek de huizen met die faciliteiten moeten vergelijken.

De 150m2 hoekwoning is inderdaad duurder geworden, maar heeft nu geen gasrekening. Wat neerkomt op lagere maandlasten. Beide nieuwsberichten gaan voorbij aan de oorzaken en additionele waardetoevoeging van de nieuwbouwhuizen.

Dit speelt specifiek sinds de laatste 3-4 jaar, wat mooi overeenkomt met de grafiek in je bron. Bij waardedalingen zullen die huizen nog seeds een specifieke waarde houden. Hoeveel waarde je zelf hecht aan die voorzieningen, kun je alleen zelf inschatten.

Dit om aan te geven dat die waardestijging niet een puur resultaat van "bubbel" is en dat het verschil niet zal verdampen als de huizenprijzen gaan zakken. De huizen blijven meer waard dan andere vrij recent gebouwde huizen vanwege die voorzieningen.

Daarnaast is er wel degelijk een factor dat bouwbedrijven door de hoge vraag ook meer zijn gaan vragen en dat meerwerk ook daardoor veel duurder is geworden. Dit valt uiteraard wel onder diezelfde bubbel.

Dat moet je dan ook afzetten tegen de werkelijke verkoopprijzen van huizen en niet de vraagprijzen. Bij huizen van ons huidige project zit daar namelijk zo 50.000 euro tussen.

Toevallig zelf ook bijna een nieuw huis gekocht en toch vanaf gezien, omdat het vooral duur was door de voorzieningen in het huis.

Verder met je eens dat je gewoon gezond moet lenen en kopen. Echter is dit wel makkelijk praten als het inkomen dat ook toe laat. Veel mensen hebben geen keuze om op 1 salaris een huis te kopen.
Ons 5 jaar oude nieuwbouwhuis heeft is met de huidige waarde voor minder dan 40% gefinancieerd met hypotheek. Deels door waardestijging van het huis en deels door afbetaling hypotheek. Laat die bubbel maar barsten als je het mij vraagt. (Lagere WOZ = minder belasting)

We zijn op dit moment wel allemaal heel schuldig aan het ontsporen van het onderwerp van het topic.

[Anoniem: 677216]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:39:
[...]


Omdat daar meer “lucht” in zit tov van bestaande huizen.

Goede onderbouwing

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 14:16:
[...]


Goede bronnen. Begrijp wel dat die stijgingen hand in hand gaan met het feit dat je MEER krijgt voor een huis. Sinds de laatste jaren gaan projecten alleen van start als de bouw duurzaam is, wat de prijs opdrijft. Denk aan zonnepanelen en warmtepompinstallaties.

Dus om echt het effect nieuwbouw te vergelijken met bestaande bouw, zul je dan specifiek de huizen met die faciliteiten moeten vergelijken.

De 150m2 hoekwoning is inderdaad duurder geworden, maar heeft nu geen gasrekening. Wat neerkomt op lagere maandlasten. Beide nieuwsberichten gaan voorbij aan de oorzaken en additionele waardetoevoeging van de nieuwbouwhuizen.

Dit speelt specifiek sinds de laatste 3-4 jaar, wat mooi overeenkomt met de grafiek in je bron. Bij waardedalingen zullen die huizen nog seeds een specifieke waarde houden. Hoeveel waarde je zelf hecht aan die voorzieningen, kun je alleen zelf inschatten.

Dit om aan te geven dat die waardestijging niet een puur resultaat van "bubbel" is en dat het verschil niet zal verdampen als de huizenprijzen gaan zakken. De huizen blijven meer waard dan andere vrij recent gebouwde huizen vanwege die voorzieningen.

Daarnaast is er wel degelijk een factor dat bouwbedrijven door de hoge vraag ook meer zijn gaan vragen en dat meerwerk ook daardoor veel duurder is geworden. Dit valt uiteraard wel onder diezelfde bubbel.

Dat moet je dan ook afzetten tegen de werkelijke verkoopprijzen van huizen en niet de vraagprijzen. Bij huizen van ons huidige project zit daar namelijk zo 50.000 euro tussen.

Toevallig zelf ook bijna een nieuw huis gekocht en toch vanaf gezien, omdat het vooral duur was door de voorzieningen in het huis.

Verder met je eens dat je gewoon gezond moet lenen en kopen. Echter is dit wel makkelijk praten als het inkomen dat ook toe laat. Veel mensen hebben geen keuze om op 1 salaris een huis te kopen.
Ons 5 jaar oude nieuwbouwhuis heeft is met de huidige waarde voor minder dan 40% gefinancieerd met hypotheek. Deels door waardestijging van het huis en deels door afbetaling hypotheek. Laat die bubbel maar barsten als je het mij vraagt. (Lagere WOZ = minder belasting)

We zijn op dit moment wel allemaal heel schuldig aan het ontsporen van het onderwerp van het topic.

De vraag is of na een diepe crisis mensen daar meer voor willen betalen. Het moet namelijk wel voordeel opleveren.
Ik heb direct na aanschaf wel mijn dak vol laten leggen met zonnepanelen, maar een warmtepomp nog maar niet. Wel direct de 10 jaaar oude cv ketel preventief vervangen in plaats daarvan. Mijn huis is 10 jaar oud en dus zeker geschikt voor dergelijke voorzieningen.
De vraag is of woningen inderdaad van het gas netwerk gaan de komende jaren. Wellicht gaat er een andere vorm van gas door stromen.

Mensen die niet op 1 salaris een koopwoning kunnen financieren zouden dat eigenlijk ook niet moeten kunnen. Die leningen zijn niet verantwoord, hoewel de overheid ons doet geloven dat dat wel zo is.

[fisherman]

Anoniem: 677216 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 14:16:
[...]

Goede onderbouwing

Zeker, ik zou zeggen verdiep je je er een keer zelf een beetje in.

[Furion2000]

jbdeiman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 12:19:
[...]

Als de huizenmarkt in stort komen er enorm veel mensen met een buffer die niet groot genoeg blijkt, omdat hun huizen die ze bij wijze van enorme overbieding gekocht hebben. Huizen worden verkocht voor wat de gek er op dit moment voor geeft, sttort de hele markt in, dan zal de huizenwaarde (en dus ook de betaalde prijzen voor huizen) enorm kunnen kelderen, met alle gevolgen van dien.
Denk je eens in dat je een huis hebt gekocht voor 3,5 ton en dat daar een (ruime) halve ton vanaf gaat door de crisis. Als je al 50K hebt afgelost, is er geen probleem op zichzelf, maar ben je wel je geïnvesteerde geld volledig kwijt. Verhuizen is dan ineens bijna geen optie meer, en groter wonen eigenlijk al helemaal niet.

Als de huizenmarkt instort en je kunt de lasten blijven betalen (e.g. je behoud je baan) dan kost dat 0 buffer en kun je blijven sparen. Een huis met 200k overwaarde/onder water is altijd hetzelfde x bedrag in de maand. Ik beredeneer niet een complete instorting van de economie, dat kan bijna niemand overzien. Dus zolang je blijft zitten is het geen probleem, moet of wil je verkopen dan komt waarde van je woning pas om de hoek kijken. Tot die tijd is het puur een lening wat je elke maand moet ophoesten.

Als je je maandbedrag niet meer kunt ophoesten doordat je je baan voor langere kwijt raakt, heb je of een te hoge hypotheek genomen of vaak te hoge uitgaven.

[fisherman]

Furion2000 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:01:
[...]


Als de huizenmarkt instort en je kunt de lasten blijven betalen (e.g. je behoud je baan) dan kost dat 0 buffer en kun je blijven sparen. Een huis met 200k overwaarde/onder water is altijd hetzelfde x bedrag in de maand. Ik beredeneer niet een complete instorting van de economie, dat kan bijna niemand overzien. Dus zolang je blijft zitten is het geen probleem, moet of wil je verkopen dan komt waarde van je woning pas om de hoek kijken. Tot die tijd is het puur een lening wat je elke maand moet ophoesten.

Als je je maandbedrag niet meer kunt ophoesten doordat je je baan voor langere kwijt raakt, heb je of een te hoge hypotheek genomen of vaak te hoge uitgaven.

Juist in die klap die nog moet komen gaan massaal mensen die nu een vast contract hebben ontslagen worden. Tot nu toe zijn er vooral mensen met een tijdelijk contract werkloos geworden.
Zoals ik al zei moet de echte crisis nog komen, waarvan het herstel heel veel langer zal gaan duren dan een kleinere crisis zoals die van 2008. In het ergste geval gaat inderdaad het hele systeem stuk en is er een groter probleem.

Hoewel mijn werkgever nooit failliet zou kunnen gaan en ik in een uitvoerende functie zit welke direct onderdeel uitmaakt van het primaire proces van de organisatie, zou zelfs ik last kunnen krijgen van een crash van het systeem.

[Furion2000]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:08:
[...]


Juist in die klap die nog moet komen gaan massaal mensen die nu een vast contract hebben ontslagen worden. Tot nu toe zijn er vooral mensen met een tijdelijk contract werkloos geworden.
Zoals ik al zei moet de echte crisis nog komen, waarvan het herstel heel veel langer zal gaan duren dan een kleinere crisis zoals die van 2008. In het ergste geval gaat inderdaad het hele systeem stuk en is er een groter probleem.

Hoewel mijn werkgever nooit failliet zou kunnen gaan en ik in een uitvoerende functie zit welke direct onderdeel uitmaakt van het primaire proces van de organisatie, zou zelfs ik last kunnen krijgen van een crash van het systeem.

Maar wat kun je daar aan doen behalve je lasten zo laag mogelijk te maken? Voor mij ook de reden om al die risico's dan ook in 1 hoek te knallen en steeds te kijken naar vaste lasten. De echte economische doemscenario's zijn een infinite loop van overwegingen.

[ Voor 3% gewijzigd door Furion2000 op 05-06-2020 15:35 ]

[Hann1BaL]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 14:28:
[...]


De vraag is of na een diepe crisis mensen daar meer voor willen betalen. Het moet namelijk wel voordeel opleveren.
Ik heb direct na aanschaf wel mijn dak vol laten leggen met zonnepanelen, maar een warmtepomp nog maar niet. Wel direct de 10 jaaar oude cv ketel preventief vervangen in plaats daarvan. Mijn huis is 10 jaar oud en dus zeker geschikt voor dergelijke voorzieningen.
De vraag is of woningen inderdaad van het gas netwerk gaan de komende jaren. Wellicht gaat er een andere vorm van gas door stromen.

Mensen die niet op 1 salaris een koopwoning kunnen financieren zouden dat eigenlijk ook niet moeten kunnen. Die leningen zijn niet verantwoord, hoewel de overheid ons doet geloven dat dat wel zo is.

Daar willen mensen meer voor betalen als ze er over nadenken. Simpelweg 100-150 euro per maand besparen op gas/electra is iets om rekening mee te houden met je maandelijkse lasten. Daar kun je dus prima 100 euro maand meer voor betalen voor je hypotheek.

Nieuwe huizen worden in ieder geval gebouwd zonder gasaansluiting en de prijs van gas en gasaansluiting stijgt.

[jbdeiman]

Furion2000 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:01:
[...]


Als de huizenmarkt instort en je kunt de lasten blijven betalen (e.g. je behoud je baan) dan kost dat 0 buffer en kun je blijven sparen. Een huis met 200k overwaarde/onder water is altijd hetzelfde x bedrag in de maand. Ik beredeneer niet een complete instorting van de economie, dat kan bijna niemand overzien. Dus zolang je blijft zitten is het geen probleem, moet of wil je verkopen dan komt waarde van je woning pas om de hoek kijken. Tot die tijd is het puur een lening wat je elke maand moet ophoesten.

Als je je maandbedrag niet meer kunt ophoesten doordat je je baan voor langere kwijt raakt, heb je of een te hoge hypotheek genomen of vaak te hoge uitgaven.

Ik benoem dit ook alleen omdat ik zeker weet dat veel mensen zich daar (nu) enorm op verkijken. Nu lijkt het zo te zijn dat prijzen van huizen alleen maar hoger worden, en op hoog tempo omdat bijna overal boven de (soms getaxeerde) vraagprijs wordt geboden en betaald.
Het is dan wel leuk om er nu te kunnen wonen,maar als je huis/ hypotheek onderwater staat is dat ook niet erg leuk.
Natuurlijk, zolang je er blijft zitten heb je een buffer. Maar stel dat je (hypothetisch) uit elkaar gaat als je samen een huis hebt, en beiden de lasten van het huis niet meer kunt betalen. Als het dan onderwater staat, heb je zo ineens 50k schulden (dus weg buffer) cadeau gekregen, waar je geen rekening mee hebt geouden.
Bij het kopen van een huis wordt in de huidige markt alleen maar gekeken naar hoeveel wil iemand er voor betalen (vooral door de kopers zelf) en hoeveel kan ik ophoesten om toch maar mijn huisje te krijgen. Er wordt niet meer gekeken naar de daadwerkelijke waarde van het huis, en als de bubbel (ik hoop dat het mee zal vallen) barst, heb je een enorme schuld opgedaan (3 ton), voor iets wat 2,5 ton aan waarde heeft.

[Richh]

fisherman schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 13:38:
[...]


https://www.cbs.nl/nl-nl/...woningen-10-procent-hoger
https://www.ad.nl/wonen/n...taande-woningen~a4d86ed0/

Nieuwbouw is hoe je het ook bekijkt een stuk duurdere met de bijbehorende grotere bubbel.

Overigens is het stimuleren vanuit de overheid om maximaal te lenen de grootste reden dat de huizenprijzen zo erg schommelen. Dit in tegenstelling tot andere landen.
Het voordeel is hier dat je weinig eigen geld hoeft te hebben om een huis te kunnen kopen.
Het nadeel is dat je er flink mee in de problemen kan raken.

In de meeste landen is het vrij normaal om gewoon een procent of 30-40 uit eigen middelen te betalen bij de aankoop van een huis.
Anderen landen kennen geen subsidie voor maximaal lenen in de vorm van HRA.
Het is niet normaal dat je een lening baseert op 2 inkomens. Daardoor ben je heel kwetsbaar.
Doordat je heel weinig eigengeld hoeft mee te nemen voor een huis, worden mensen vanaf hun jeugd niet opgevoed om te sparen. Mensen in Nederland hebben veelal dan ook te weinig eigen vermogen.

Je kan het onmogelijk omdraaien, want je hebt in Nederland ook enorm weinig ruimte om te sparen. Huren is (buiten sociale huur, want daar mag je niet in) ook véél duurder dan in omliggende landen.

De landen waar je zoveel eigen geld moet inleggen, kennen een stabiele en werkende vrije sector huurmarkt.

[fisherman]

Furion2000 schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:33:
[...]


Maar wat kun je daar aan doen behalve je lasten zo laag mogelijk te maken? Voor mij ook de reden om al die risico's dan ook in 1 hoek te knallen en steeds te kijken naar vaste lasten. De echte economische doemscenario's zijn een infinite loop van overwegingen.

Tegen een echte economische depressie met een beurskrach, hyperinflatie, of val van de dollar kan je weinig doen. Maar je in allerlei bochten wringen op dit moment zoals TS doet is natuurlijk zeker op dit moment vragen om problemen.
Een buffer zoals bijvoorbeeld door NIBUD berekend is en afdoende is voor jouw specifieke situatie is het minimale wat mensen zouden kunnen doen. Zorgen dat je huis niet onder water kan komen te staan en dat je alle vaste laten op 1 salaris zou kunnen betalen speelt ook een belangrijke rol.
Als je al deze dingen goed voor elkaar hebt, dan weet je zeker dat je als laatste aan de beurt bent, wanneer het economisch slecht gaat.

[fisherman]

Hann1BaL schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:38:
[...]


Daar willen mensen meer voor betalen als ze er over nadenken. Simpelweg 100-150 euro per maand besparen op gas/electra is iets om rekening mee te houden met je maandelijkse lasten. Daar kun je dus prima 100 euro maand meer voor betalen voor je hypotheek.

Nieuwe huizen worden in ieder geval gebouwd zonder gasaansluiting en de prijs van gas en gasaansluiting stijgt.

Het is niet vanzelfsprekend dat je maandlasten lager worden. Voor zonnepanelen klopt dat. Daarom heb ik die ook gelijk aangeschaft. Voor een warmtepomp is het zeker niet zo dat je vanzelfsprekend lagere maandlasten hebt. Je bent vooral goed bezig voor het milieu. De vraag is of mensen daar juist extra voor willen betalen.
In tijden van economische krimp in ieder geval niet, kan ik je alvast verklappen. Zeker wanneer de salderingsregeling afgebouwd wordt, ge je echt een hoop stroom gebruiken.

[fisherman]

Richh schreef op vrijdag 5 juni 2020 @ 15:50:
[...]

Je kan het onmogelijk omdraaien, want je hebt in Nederland ook enorm weinig ruimte om te sparen. Huren is (buiten sociale huur, want daar mag je niet in) ook véél duurder dan in omliggende landen.

De landen waar je zoveel eigen geld moet inleggen, kennen een stabiele en werkende vrije sector huurmarkt.

Het heeft inderdaad meerdere oorzaken, maar voor de banken is maximaal lenen nu eenmaal winstgevender en de overheid stimuleert dat. Zowel door HRA als mogelijk maken door het op 2 salarissen te financieren en 100 procent van de koopsom lenen. Tevens wordt het aantal keren je jaarsalaris als maximum leenbedrag door de overheid bepaald.
Dus de overheid creëert met hun beleid de mogelijkheid om de prijzen gedurende economische groei op te drijven ten gunste van de banken die de dure hypotheken via de achterdeur verkopen voor veel geld.