Dilemma mbt afdwingen huurverlaging

[Albantar]

Mijn vriendin en ik zijn pas geleden verhuisd naar een leuk huurappartementje. De kale huur is net boven de liberaliseringsgrens. Nu heb ik eens dat "puntensysteem" ingevuld en die komt uit op een maximale kale huur die zo'n €120 lager ligt - ruim onder de liberaliseringsgrens...

Dat betekent dus dat ik naar de huurcommissie kan stappen zodat zij een bindende uitspraak kunnen doen dat de woning inderdaad een sociale huurwoning is en de huur vast te stellen op het maximum volgens het puntensysteem. Katching, €120 per maand winst.

Enerzijds is de wet gewoon duidelijk dat dat de dwingende maximale huur is voor deze woning, is de verhuurder simpelweg in overtreding en heb ik het recht om binnen 6 maanden na aanvang van de huur dat met terugwerkende kracht recht te laten zetten. Anderzijds wil ik ook geen "lastige huurder" zijn. Enerzijds is het asociaal om een sociale huurwoning in het geliberaliseerde segment aan te bieden vanwege het tekort aan sociale huurwoningen. Anderzijds zou ik deze woning nooit hebben kunnen/mogen huren als hij wel voor een eerlijke prijs zou worden aangeboden. Misschien neemt de verhuurder ook wel een gecalculeerde gok: bied het boven de €711 aan zodat je sterke inkomenseisen aan de huurder kunt stellen wat meer zekerheid geeft en hoop erop dat een deel van de huurders geen huurverlaging laat afdwingen - maar zelfs als ze dat wel doen heb je als verhuurder meer zekerheid omdat je nu een huurder met een relatief hoog inkomen in je sociale huurwoning hebt kunnen wippen. Anderzijds werk ik wel zelf mee aan dat systeem dat mede verantwoordelijk is voor het tekort aan sociale huurwoningen als ik verlaging laat afdwingen. Aan de andere kant is dat de enige manier waarop ik een betaalbare woning kan krijgen want kopen kan ik niet en door mijn op papier te hoge inkomen kom ik in nog geen 100 jaar in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Zelf neig ik tegen wel huurverlaging aanvragen. De kans dat de huurcommissie mij in het gelijk zou stellen is een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid. Maar dan kan ik het dus ook anders aanpakken, door eerst de verhuurder een brief te sturen of op te bellen waarin ik om huurverlaging vraag - en als dat niet ingewilligd wordt kan ik altijd nog naar de huurcommissie. Kost mij €25 en krijg ik terug als blijkt dat ik gelijk heb.

Wat zouden jullie doen in deze situatie?

[Flimovic]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 07:28:
Mijn vriendin en ik zijn pas geleden verhuisd naar een leuk huurappartementje. De kale huur is net boven de liberaliseringsgrens. Nu heb ik eens dat "puntensysteem" ingevuld en die komt uit op een maximale kale huur die zo'n €120 lager ligt - ruim onder de liberaliseringsgrens...

Dat betekent dus dat ik naar de huurcommissie kan stappen zodat zij een bindende uitspraak kunnen doen dat de woning inderdaad een sociale huurwoning is en de huur vast te stellen op het maximum volgens het puntensysteem. Katching, €120 per maand winst.

Enerzijds is de wet gewoon duidelijk dat dat de dwingende maximale huur is voor deze woning, is de verhuurder simpelweg in overtreding en heb ik het recht om binnen 6 maanden na aanvang van de huur dat met terugwerkende kracht recht te laten zetten. Anderzijds wil ik ook geen "lastige huurder" zijn. Enerzijds is het asociaal om een sociale huurwoning in het geliberaliseerde segment aan te bieden vanwege het tekort aan sociale huurwoningen. Anderzijds zou ik deze woning nooit hebben kunnen/mogen huren als hij wel voor een eerlijke prijs zou worden aangeboden. Misschien neemt de verhuurder ook wel een gecalculeerde gok: bied het boven de €711 aan zodat je sterke inkomenseisen aan de huurder kunt stellen wat meer zekerheid geeft en hoop erop dat een deel van de huurders geen huurverlaging laat afdwingen - maar zelfs als ze dat wel doen heb je als verhuurder meer zekerheid omdat je nu een huurder met een relatief hoog inkomen in je sociale huurwoning hebt kunnen wippen. Anderzijds werk ik wel zelf mee aan dat systeem dat mede verantwoordelijk is voor het tekort aan sociale huurwoningen als ik verlaging laat afdwingen. Aan de andere kant is dat de enige manier waarop ik een betaalbare woning kan krijgen want kopen kan ik niet en door mijn op papier te hoge inkomen kom ik in nog geen 100 jaar in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Zelf neig ik tegen wel huurverlaging aanvragen. De kans dat de huurcommissie mij in het gelijk zou stellen is een aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid. Maar dan kan ik het dus ook anders aanpakken, door eerst de verhuurder een brief te sturen of op te bellen waarin ik om huurverlaging vraag - en als dat niet ingewilligd wordt kan ik altijd nog naar de huurcommissie. Kost mij €25 en krijg ik terug als blijkt dat ik gelijk heb.

Wat zouden jullie doen in deze situatie?

Je kan ook de verhuurder vragen of de huurprijs wel juist is, aangezien je zelf tot een ander bedrag komt volgens het puntensysteem. Vraag hem om uitleg hierover, misschien heb jij wel iets over het hoofd gezien. (Dreigen) Naar de huurcommissie (te) stappen kan dan altijd nog.

Flimovic wijzigde deze reactie 14-04-2016 07:45 (81%)
Reden: Quote toegevoegd

[job]

Volgens mij geldt het puntensysteem niet voor woningen in de vrije sector. De huurcommissie kan wel binnen 6 maanden de prijs voor je toetsen, maar daar heb je niets aan. De prijs hoeft dan niet aangepast te worden.


edit: blijkt niet te kloppen zie verderop in het topic

job wijzigde deze reactie 14-04-2016 12:59 (13%)

[Bartjeh]

Ehm. Ik kan het verkeerd begrijpen, maar als ik hier lees:

https://www.rijksoverheid...uurprijs-en-puntentelling

en vervolgens doorklik naar:

https://www.rijksoverheid...ociale-huurwoning-of-niet

Dan is het toch gewoon een vrije sector woning en gaat de puntentelling niet op?

edit:
job was me voor

Bartjeh wijzigde deze reactie 14-04-2016 08:02 (4%)

[Piet_Piraat7]

Inderdaad, vrije woonsector kan vragen wat ze willen

[gielie]

Klopt idd, dat is nou jammer voor de verhuurder. Maar je wist voordat je het ging huren toch wat je moest gaan betalen en wat je voor dat geld zou krijgen, waarom nu, op het moment dat je er in zit, lopen klagen. Je zegt zelf al dat je niet in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning n
Als ik de verhuurder was en dit zou lezen, zou ik je er meteen uit flikkeren.

[Hydra]

Nog even afgezien van wat de rest hier terecht meldt: dat soort streken zorgen er gewoon voor dat je verhuurder meteen klaar met je is.

Dat je een onterechte verhoging aanvecht is een ding maar een woning betrekken waarvan je de prijs weet en dan als je er eenmaal inzit de prijs aanvechten vind ik ranzing en zou wat mij betreft verboden moeten worden.

[JCE]

quote:

gielie schreef op donderdag 14 april 2016 @ 08:25:
Klopt idd, dat is nou jammer voor de verhuurder. Maar je wist voordat je het ging huren toch wat je moest gaan betalen en wat je voor dat geld zou krijgen, waarom nu, op het moment dat je er in zit, lopen klagen. Je zegt zelf al dat je niet in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning n
Als ik de verhuurder was en dit zou lezen, zou ik je er meteen uit flikkeren.

Vraag is even hoe je dat wil doen dan, de huurder eruit flikkeren.

[Vaal]

Ik weet wel wie er dan twee weken aan het lijntje wordt gehouden als je ketel stuk is. Verhuurders houden niet van dit soort geintjes, je zit namelijk aan hun portemonnee.

[Catch22]

quote:

Vaal schreef op donderdag 14 april 2016 @ 09:07:
Ik weet wel wie er dan twee weken aan het lijntje wordt gehouden als je ketel stuk is. Verhuurders houden niet van dit soort geintjes, je zit namelijk aan hun portemonnee.

Voor die 1400 euro per jaar die hij had kunnen besparen had hij wel eens in de zoveel jaar een monteur of zelfs nieuwe ketel kunnen regelen

[Pepper92]

quote:

gielie schreef op donderdag 14 april 2016 @ 08:25:
Klopt idd, dat is nou jammer voor de verhuurder. Maar je wist voordat je het ging huren toch wat je moest gaan betalen en wat je voor dat geld zou krijgen, waarom nu, op het moment dat je er in zit, lopen klagen. Je zegt zelf al dat je niet in aanmerking zou komen voor een sociale huurwoning n
Als ik de verhuurder was en dit zou lezen, zou ik je er meteen uit flikkeren.

Dat is niet helemaal hoe het werkt als de woning gebonden is aan een puntensysteem. De huurmarkt is verziekt en verhuurders proberen het gewoon. Je staat dan ook gewoon in je recht als je na tekenen van het contract via de huurcommissie een verlaging van de huurprijs afdwingt. Hetzelfde gaat bijvoorbeeld op voor de éénmalige kosten welke je aan de makelaar moet betalen. Gewoon betalen, contract tekenen en vervolgens een brief sturen waarin je aangeeft deze kosten terug te eisen.

Aangezien TS bij aanvang al meer betaalt dan de liberaliseringsgrens, gaat het hele puntensysteem echter niet op.

quote:

De 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of u sociale huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrije sectorwoning).

Bron: Rijksoverheid.nl

[CMD-Snake]

Aan de andere kant, als je de huurverlaging voor elkaar krijgt en het een sociale huurwoning wordt dan ben jij wettelijk gezien een scheefwoner. De verhuurder mag jou elk jaar een flinke huurverhoging opleggen in die situatie. Je verhoging is op dat moment inkomstenafhankelijk geworden. Indien je in de hoogste categorie (inkomen van meer dan 44.360 EUR per jaar) valt dan kan je maximaal 4% verhoging plus inflatie per jaar erbij krijgen.

Je kan dan op de korte termijn een besparing realiseren, maar die binnen een paar jaar kwijt zijn aan huurverhogingen. 120 EUR per maand is er dan heel snel weer bij gekomen denk ik.

[JCE]

quote:

CMD-Snake schreef op donderdag 14 april 2016 @ 09:10:
Aan de andere kant, als je de huurverlaging voor elkaar krijgt en het een sociale huurwoning wordt dan ben jij wettelijk gezien een scheefwoner. De verhuurder mag jou elk jaar een flinke huurverhoging opleggen in die situatie. Je verhoging is op dat moment inkomstenafhankelijk geworden. Indien je in de hoogste categorie (inkomen van meer dan 44.360 EUR per jaar) valt dan kan je maximaal 4% verhoging plus inflatie per jaar erbij krijgen.

Je kan dan op de korte termijn een besparing realiseren, maar die binnen een paar jaar kwijt zijn aan huurverhogingen. 120 EUR per maand is er dan heel snel weer bij gekomen denk ik.

Maar hoe komt jouw verhuurder aan jouw huidige salaris dan? Krijgt-ie dat toegemaild van de Belastingdienst?

[CMD-Snake]

quote:

JCE schreef op donderdag 14 april 2016 @ 09:12:
Maar hoe komt jouw verhuurder aan jouw huidige salaris dan? Krijgt-ie dat toegemaild van de Belastingdienst?

Klopt.

De fiscus geeft de verhuurders informatie over jouw inkomen zodat ze de huurverhoging kunnen bepalen.

[dennisk.]

Wat CMD-Snake aangeeft is verleden tijd.

De Raad van State heeft bij uitspraak van 3 februari 2016 bepaald dat het de Belastingdienst niet is toegestaan om de inkomens van de huurders te verstrekken aan de verhuurders van sociale huurwoningen.

quote:

De Afdeling bestuursrechtspraak is van oordeel dat een verplichting voor de Belastingdienst om inkomensgegevens te verstrekken aan verhuurders van sociale huurwoningen uitdrukkelijk en duidelijk in de wet moet staan. Zo'n expliciete wettelijke verplichting ontbreekt nu, terwijl die wel nodig is omdat de Belastingdienst gegevens die hij ontvangt niet aan anderen mag geven, tenzij de wet hem expliciet verplicht om deze gegevens te verstrekken. Gelet op deze geheimhoudingsplicht is niet toelaatbaar dat zo'n verplichting "uitsluitend wordt afgeleid uit de totstandkomingsgeschiedenis van of de samenhang tussen wettelijke bepalingen of wordt verondersteld omwille van de effectiviteit van een wettelijke regeling".

Bron: https://www.raadvanstate....t-persbericht.html?id=927

[liquid_ice]

quote:

Vaal schreef op donderdag 14 april 2016 @ 09:07:
Ik weet wel wie er dan twee weken aan het lijntje wordt gehouden als je ketel stuk is. Verhuurders houden niet van dit soort geintjes, je zit namelijk aan hun portemonnee.

gederfd woongenot, kan hem ook weer kosten.
Of als het echt winter is een onleefbare situatie en de huur achterhouden tot het gefixt is.

Er is veel mogelijk en voor sommige verhuurders (zoals mijn vorige) werkt alleen de harde financieel/juridische weg. Je hoeft geen vriendjes met je huisbaas te zijn.

[Speedmaster]

quote:

JCE schreef op donderdag 14 april 2016 @ 09:12:
[...]

Maar hoe komt jouw verhuurder aan jouw huidige salaris dan? Krijgt-ie dat toegemaild van de Belastingdienst?

Los van de discussie of dit nog wel of niet mag, de belastingdienst geeft alleen aan of je boven de grens zit met een ja of nee, dus geen bedrag, alleen een ja of nee.

[Maverick]

Ik heb een vergelijkbare situatie meegemaakt. Mits je binnen 6 maanden de huurprijs laat toetsen bij de huurcommissie zal deze aangepast moeten worden door de verhuurder (zelfs met terugwerkende kracht).

Naar aanleiding van mijn ervaring (in het gelijk gesteld door de huurcommissie, verhuurder kwam niet opdagen en ging niet in beroep, maar daagde me daarna voor de rechter met een langslepend conflict (waar ik overigens als winnaar uitkwam) tot gevolg.) kan ik je wel zeggen dat je je een hoop gezeik met je verhuurder op de hals haalt. Bij mij kwam de ware aard van de man iig naar boven. Als je hier mee om kunt gaan dan moet je het iig zeker doen, want zeker als je er nog een tijdje wilt blijven wonen dan kan het aardig oplopen,

Waar je even rekening mee moet houden is dat volgens mij de meeste huurcontracten voor een jaar zijn, en daarna automatisch (volgens de wet) overgaan op onbepaalde tijd. Ik weet niet of dit betekent dat hij nav dit conflict evt het contact kan beëindigen na het eerste jaar, hiervoor zou ik even het juridisch loket raadplegen.

[Hooglander1]

quote:

Maverick schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:06:
Waar je even rekening mee moet houden is dat volgens mij de meeste huurcontracten voor een jaar zijn, en daarna automatisch (volgens de wet) overgaan op onbepaalde tijd. Ik weet niet of dit betekend dat hij nav dit conflict evt het contact kan beëindigen na het eerste jaar, hiervoor zou ik even het juridisch loket raadplegen.

Nee, dat kan hij sowieso niet. Eigenschap van huurcontracten.

---

@ TS: Ik zou het niet doen, er zijn al weinig goedkope woningen in de vrije huursector. Ik geef je een heel grote kans dat je iemand enorm pissig maakt en dat hij er voor een groot deel alles aan zal doen om je leven zuur te maken. Is dat je echt het verschil waard? Met grote kans dat je alsnog wil/moet verhuizen en dan niet meer in een dergelijk relatief goedkope woning kan wonen?

[Piet_Piraat7]

Ik huur zelf voor 706 per maand, betekent dit dat ik in een sociale huurwoning zit? Ik huur van woningcorporatie MVGM, ging er altijd van uit dat dit gewoon vrije sector was?

[Maverick]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:23:
Ik huur zelf voor 706 per maand, betekent dit dat ik in een sociale huurwoning zit? Ik huur van woningcorporatie MVGM, ging er altijd van uit dat dit gewoon vrije sector was?

Dit bedrag ligt onder de huurliberalisatiegrens. Zie: https://www.rijksoverheid...rd/huurliberalisatiegrens

Hier kun je de wettelijk maximale huurprijs van je woning bepalen: https://www.huurcommissie...jscheck-en-puntentelling/
Komt daaruit dat je te veel betaalt, dan kun je de huurcommissie inschakelen. Deze sturen iemand langs om de woning offcieel op te meten waarna de huurcommissie de huurprijs kan verlagen (nooit verhogen).

[Piet_Piraat7]

quote:

Maverick schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:28:
[...]

Dit bedrag ligt onder de huurliberalisatiegrens. Zie: https://www.rijksoverheid...rd/huurliberalisatiegrens

Hier kun je de wettelijk maximale huurprijs van je woning bepalen: https://www.huurcommissie...jscheck-en-puntentelling/
Komt daaruit dat je te veel betaalt, dan kun je de huurcommissie inschakelen. Deze sturen iemand langs om de woning offcieel op te meten waarna de huurcommissie de huurprijs kan verlagen (nooit verhogen).

Thanks ik kom zelf uit op max 676, maar dat is wat natte vingerwerk moet ik toegeven. Echter komt er wel een huursverhoging aan en ik vermoed dat ik dan over die sociale huurgrens ga. Zou je aanraden om een huurcomissie in te schakelen?

[Radiant]

Als je voor 30 euro per maand de relatie met je verhuurder wil ruineren zou ik het vooral doen

[Piet_Piraat7]

quote:

Radiant schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:34:
Als je voor 30 euro per maand de relatie met je verhuurder wil ruineren zou ik het vooral doen

Wordt de verhuurder direct op de hoogte gesteld? Kun je niet onderzoek laten doen en dan zelf bepalen wat je met de uitkomst doet?

[incaz]

quote:

Hydra schreef op donderdag 14 april 2016 @ 08:33:
Dat je een onterechte verhoging aanvecht is een ding maar een woning betrekken waarvan je de prijs weet en dan als je er eenmaal inzit de prijs aanvechten vind ik ranzing en zou wat mij betreft verboden moeten worden.

Ik vind het juist ranzig dat woningverhuurders willens en wetens de wet overtreden omdat ze de krapte op de huurmarkt genadeloos uit kunnen buiten. Daar wordt al veel te veel mee gekloot, denk ook aan de illegale bemiddelingskosten, onredelijk hoge borgen die niet altijd terugbetaald worden, huisjesmelkers, het niet uitvoeren van verplicht onderhoud...

Als je geen zin hebt om aan je plichten als verhuurder te voldoen, moet je geen verhuurder worden. Ik zou werkelijk waar niet weten waarom wetsovertreding ineens ok is als de zwakste partij - de huurder, want die heeft nou eenmaal beperkte keuze - er niets aan kan doen.

Oftewel, als de verhuurder de regels overtreedt, aanpakken. Die regels zijn er niet voor niets.

[Maverick]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:36:
[...]


Wordt de verhuurder direct op de hoogte gesteld? Kun je niet onderzoek laten doen en dan zelf bepalen wat je met de uitkomst doet?

Nee, zo werkt het niet. Met de berekening in de hand verzoek je zelf de verhuurder tot verlaging van de huur. Je geeft gewoon aan dat je volgens de wet te veel betaalt en volgens het puntensysteem tot een maximum van "x" beperkt bent.
In principe zou de verhuurder hier gehoor aan moeten geven en de huur verlagen. Als hij dit niet doet (dit is waarschijnlijk) Dan kun je vervolgens de huurcommissie inschakelen. Je zou natuurlijk ook een ander compromis met de verhuurder kunnen sluiten, daarin ben je vrij.

Als de huurcommissie vervolgens een uitspraak doet, dan zullen zij hiervoor zelf onderzoek doen, en dus controleren of jij wel goed gemeten hebt. Bovendien kan de verhuurder op dit moment ook aangeven waarom hij het niet eens is met jouw verzoek.
De uitspraak van de huurcommissie is vervolgens bindend voor beide partijen.

[Albantar]

De discussie hierboven is dus precies het dilemma waarmee ik zit.

De wetgever is heel duidelijk: volgens het puntensysteem is dit een sociale huurwoning en mag de verhuurder dus niet meer dan een bepaald bedrag aan huur vragen. Juist voor dit soort gevallen heeft een huurder het dwingend recht om binnen 6 maanden na aanvang van de huur een evaluatie door de Huurcommissie aan te vragen en als dan blijkt dat de woning inderdaad een sociale huurwoning zou zijn, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. De verhuurder doet dus iets wat wettelijk verboden is (een sociale huurwoning te duur verhuren), en ik heb als huurder het recht om dat aan de kaak te stellen. Dit systeem is in het leven geroepen om situaties te voorkomen waarin kleine appartementjes of kamers tegen woekerprijzen te huur worden aangeboden. Uiteindelijk is dat systeem alleen maar nodig omdat er chronisch gebrek aan huurwoningen is, natuurlijk, anders dan zou de huurprijs die men kan vragen niet zo de spuigaten uitlopen dat het gereguleerd moet worden...

We hebben trouwens nadat we de woning hebben betrokken ontdekt dat er in de slaapkamers tocht gewoon langs de muren komt, en dat de afzuigkap in de keuken niet werkt. (Slang ligt los en de elektrische terugslagklep werkt niet waardoor zelfs met de slang aangesloten de afzuigkap zijn lucht niet kwijt kan omdat die klep dicht blijft staan - waarschijnlijk ook de reden dat door de overdruk de slang los is geschoten.) Ook werd de woning aangeprezen als 85m² maar na berekenen is dat het totale oppervlak van de woning (inclusief gang, badkamer, toilet, washok, balkon en fietsenberging). De woonkamer + slaapkamers zijn bij elkaar zo'n 60m². Het kan best zijn dat een appartement op basis van 85m² "leefoppervlak" qua punten boven de liberalisatiegrens zou vallen, maar als je de oppervlaktes dus goed berekent, niet.

Anyway, volgens de cijfers van de Huurcommissie is de gemiddelde huurverlaging die bewerkstelligd wordt wanneer de huurder in het gelijk wordt gesteld €140 per maand. Die €120 waar ik waarschijnlijk op uit zou komen is dus niet eens zo gek veel minder dan dat gemiddelde.

@Piet_Piraat7: het ligt eraan of de eerste huur die je voor je huis betaalde toen onder de toen geldende liberalisatiegrens lag. Het kan best zijn dat die er toen (net) boven lag maar dat de verhogingen van de grens je huurverhogingen hebben ingehaald - dan blijft de woning een vrije-sector-woning. Het is allemaal zo krom als wat...

[Piet_Piraat7]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:02:
@Piet_Piraat7: het ligt eraan of de eerste huur die je voor je huis betaalde toen onder de toen geldende liberalisatiegrens lag. Het kan best zijn dat die er toen (net) boven lag maar dat de verhogingen van de grens je huurverhogingen hebben ingehaald - dan blijft de woning een vrije-sector-woning. Het is allemaal zo krom als wat...

quote:

Maverick schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:55:
[...]
Nee, zo werkt het niet. Met de berekening in de hand verzoek je zelf de verhuurder tot verlaging van de huur. Je geeft gewoon aan dat je volgens de wet te veel betaalt en volgens het puntensysteem tot een maximum van "x" beperkt bent.
In principe zou de verhuurder hier gehoor aan moeten geven en de huur verlagen.

Oke sorry toch nog een vraagje, ik probeer wegwijs te worden op de website van de huurcommissie. Toen ik begon met huren zat ik op 685 per maand, inmiddels is dat 706 maand en ik verwacht bij een volgende verhoging dus op zo'n 725 te zitten (van onder de grens naar boven de sociale grens).

Mocht die volgende verhoging er aan komen dan wil ik graag een stok achter de deur hebben om bezwaar aan te tekenen. Op de site van de huurcommissie zie ik dat onderzoek doen 25 euro kost. Ik vroeg mij af of ik hen niet gewoon vast onderzoek kan laten doen, kijken of mijn berekening klopt, en met hun conclusie een argument hebben voor bezwaar van de aankomende huurverhoging. Echter hoop ik dat dit anoniem/privé kan, dat het dus tussen mij en de commissie blijft en niet direct de verhuurcorporatie bij wordt betrokken.

[Vaal]

Dan blijft gelden dat je de huurprijs wist voordat je de woning betrok. Je had de woning ook gezien, en aangezien er hoogstwaarschijnlijk niet volgens de NEN norm is gemeten kun je ook geen aanspraak maken op dat nummertje dat daar staat.

Over de gebreken kan ik niet oordelen, echter zou ik even onderzoeken of je afzuigkap niet toevallig een circulatiekap is. Ik had hetzelfde probleem toen ik mijn huurwoning betrok en het bleek om een circulatiekap te gaan. Uiteindelijk heb ik hem op de normale manier aangesloten, want het bleek beiden te kunnen.

Bespreek de tekortkomingen aan je woning eens met de verhuurder? Kijk eerst eens wat hij voor je kan doen, voordat je naar de huurcommissie stapt.

Vergelijk het eens met de business van je vriendin, als iemand ontevreden is heb je toch ook veel liever dat ze eerst even langs komen, en niet gelijk haar bedrijfje kapotschrijven op reviewsites?

[RodeStabilo]

<hier stond wat doms>

RodeStabilo wijzigde deze reactie 14-04-2016 11:11 (83%)

[Albantar]

quote:

Vaal schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:07:
Dan blijft gelden dat je de huurprijs wist voordat je de woning betrok. Je had de woning ook gezien, en aangezien er hoogstwaarschijnlijk niet volgens de NEN norm is gemeten kun je ook geen aanspraak maken op dat nummertje dat daar staat.

Ja, ik wist de huurprijs voordat ik de woning betrok maar wat heeft dat ermee te maken dat de verhuurder volgens de wet een te hoge huur vraagt? Er is een chronisch tekort aan sociale huurwoningen, en dat komt deels door het feit dat woningen die eigenlijk sociale huurwoningen zouden zijn kunstmatig in het vrije circuit worden geduwd door een te hoge huur te vragen. Dit soort praktijken zijn er dus mede-oorzaak van dat er zulke belachelijke wachtlijsten zijn voor sociale huurwoningen, en dat er zulke strenge maximale inkomenseisen moeten gelde voor zulke woningen om te proberen de wachtlijsten enigszins te drukken. En die praktijken blijven bestaan bij de gratie van huurders die om maar geen problemen te veroorzaken toch maar niet hun goed recht claimen waardoor de verhuurder meer geld in het laatje krijgt.

In de tijd dat makelaars aan huurders geen kosten mochten berekenen maar dat toch en masse deden was het devies ook: accepteren, betalen, en daarna bezwaar maken. Totdat het huurcontract getekend is, heb je namelijk als (potentiële) huurder geen poot om op te staan. Als je dan moeilijk gaat doen, gaat het feest niet door en komt er een huurder in die wel over zich heen laat lopen (en die dan eventueel alsnog achteraf bezwaar kan maken).

Albantar wijzigde deze reactie 14-04-2016 11:16 (26%)

[Maverick]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:06:
[...]


[...]


Oke sorry toch nog een vraagje, ik probeer wegwijs te worden op de website van de huurcommissie. Toen ik begon met huren zat ik op 685 per maand, inmiddels is dat 706 maand en ik verwacht bij een volgende verhoging dus op zo'n 725 te zitten (van onder de grens naar boven de sociale grens).

Mocht die volgende verhoging er aan komen dan wil ik graag een stok achter de deur hebben om bezwaar aan te tekenen. Op de site van de huurcommissie zie ik dat onderzoek doen 25 euro kost. Ik vroeg mij af of ik hen niet gewoon vast onderzoek kan laten doen, kijken of mijn berekening klopt, en met hun conclusie een argument hebben voor bezwaar van de aankomende huurverhoging. Echter hoop ik dat dit anoniem/privé kan, dat het dus tussen mij en de commissie blijft en niet direct de verhuurcorporatie bij wordt betrokken.

Op die pagina met de grens staan ook de grenzen van voorgaande jaren, dus dan kun je zien of je er toen ook onder zat.
Volgens mij houdt niets je tegen om hen te vragen een meting te komen doen. Ik zou gewoon contact met ze opnemen en vragen of het kan. Dit kan iig nooit kwaad en dan weet je zeker waar je aan toe bent.

[PROnline]

quote:

job schreef op donderdag 14 april 2016 @ 08:00:
Volgens mij geldt het puntensysteem niet voor woningen in de vrije sector. De huurcommissie kan wel binnen 6 maanden de prijs voor je toetsen, maar daar heb je niets aan. De prijs hoeft dan niet aangepast te worden.

Een hogere huurprijs maakt het geen vrije sector. Het puntensysteem bepaald of de woning als sociaal of vrij wordt aangemerkt. Verhuurders willen graag een hogere huur vragen A omdat het meer oplevert en B omdat ze bij sociale huur aan veel meer regels gebonden zijn.

[Albantar]

quote:

PROnline schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:21:
[...]


Een hogere huurprijs maakt het geen vrije sector. Het puntensysteem bepaald of de woning als sociaal of vrij wordt aangemerkt. Verhuurders willen graag een hogere huur vragen A omdat het meer oplevert en B omdat ze bij sociale huur aan veel meer regels gebonden zijn.

En vergeet niet C: een sociale huurwoning heeft een maximumgrens qua inkomen; bij een vrije-sector-woning kan je een minimumgrens opleggen. Wat heb je als verhuurder liever, iemand die €700 huur betaalt (tegen bovengrens sociale huurwoning) en die €1500 verdient, of iemand die €730 huur betaalt (onderkant vrije sector) en €2200 verdient?

En dat voordeel raakt de verhuurder niet kwijt als ik de huur laat verlagen...

Albantar wijzigde deze reactie 14-04-2016 11:30 (6%)

[Hbeez]

quote:

Vaal schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:07:
Dan blijft gelden dat je de huurprijs wist voordat je de woning betrok. Je had de woning ook gezien, en aangezien er hoogstwaarschijnlijk niet volgens de NEN norm is gemeten kun je ook geen aanspraak maken op dat nummertje dat daar staat.

Hij wist de huurprijs voordat hij de woning betrok, maar dit is irrelevant aangezien het de huidige situatie niet verandert of niet minder geldig maakt. Het is niet voor niks dat je 6 maanden na betrekking van de woning nog bezwaar mag maken. Bovendien kan ik me het volgende voorstellen:
- Bij het opzoek gaan naar een woning ben je niet meteen bezig met puntentelling/een wettelijke maximale prijs.
- Je komt erachteraf achter dat de woning toch kleiner is dan je dacht en besluit het nog eens na te meten (doe je typisch niet tijdens een eerste bezichtiging)
- Je kunt bovendien niet voordat je de woning hebt betrokken / contracten getekend naar de huurcommissie gaan om huurverlaging aan te vragen.

Het verbaast me hoe slecht de meeste Tweakers geinformeerd zijn/lezen, gezien het feit hoevaak er wordt geroepen dat het puntensysteem niet geld voor de vrije huursector..

Als ik in jouw schoenen stond, zou ik het volgende meenemen in mijn afweging:
- Het aanvechten van de huurprijs heeft waarschijnlijk een negatieve impact op de relatie met je huisbaas. Is die relatie nu ook al slecht/matig? Of is die nu goed en is dat erg belangrijk voor je?
- Hoelang zit je nog aan je huisbaas vast? Ben je van plan om binnen 1-2 jaar te kopen?

Het risico hiervan is een winning the battle, losing the war scenario, als je huisbaas de komende jaren niet thuisgeeft als er een keer iets gerepareerd moet worden. Als je voor langere periode wilt huren en je nu een goede relatie hebt met de huisbaas zou ik het niet aanvechten. Is je relatie nu al slecht of ben je van plan om er korter dan 2-3 jaar te zitten zou ik het wel aanvechten.

[ybos]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:02:
De discussie hierboven is dus precies het dilemma waarmee ik zit.

De wetgever is heel duidelijk: volgens het puntensysteem is dit een sociale huurwoning en mag de verhuurder dus niet meer dan een bepaald bedrag aan huur vragen. Juist voor dit soort gevallen heeft een huurder het dwingend recht om binnen 6 maanden na aanvang van de huur een evaluatie door de Huurcommissie aan te vragen en als dan blijkt dat de woning inderdaad een sociale huurwoning zou zijn, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. De verhuurder doet dus iets wat wettelijk verboden is (een sociale huurwoning te duur verhuren), en ik heb als huurder het recht om dat aan de kaak te stellen. Dit systeem is in het leven geroepen om situaties te voorkomen waarin kleine appartementjes of kamers tegen woekerprijzen te huur worden aangeboden. Uiteindelijk is dat systeem alleen maar nodig omdat er chronisch gebrek aan huurwoningen is, natuurlijk, anders dan zou de huurprijs die men kan vragen niet zo de spuigaten uitlopen dat het gereguleerd moet worden...

We hebben trouwens nadat we de woning hebben betrokken ontdekt dat er in de slaapkamers tocht gewoon langs de muren komt, en dat de afzuigkap in de keuken niet werkt. (Slang ligt los en de elektrische terugslagklep werkt niet waardoor zelfs met de slang aangesloten de afzuigkap zijn lucht niet kwijt kan omdat die klep dicht blijft staan - waarschijnlijk ook de reden dat door de overdruk de slang los is geschoten.) Ook werd de woning aangeprezen als 85m² maar na berekenen is dat het totale oppervlak van de woning (inclusief gang, badkamer, toilet, washok, balkon en fietsenberging). De woonkamer + slaapkamers zijn bij elkaar zo'n 60m². Het kan best zijn dat een appartement op basis van 85m² "leefoppervlak" qua punten boven de liberalisatiegrens zou vallen, maar als je de oppervlaktes dus goed berekent, niet.

Anyway, volgens de cijfers van de Huurcommissie is de gemiddelde huurverlaging die bewerkstelligd wordt wanneer de huurder in het gelijk wordt gesteld €140 per maand. Die €120 waar ik waarschijnlijk op uit zou komen is dus niet eens zo gek veel minder dan dat gemiddelde.

@Piet_Piraat7: het ligt eraan of de eerste huur die je voor je huis betaalde toen onder de toen geldende liberalisatiegrens lag. Het kan best zijn dat die er toen (net) boven lag maar dat de verhogingen van de grens je huurverhogingen hebben ingehaald - dan blijft de woning een vrije-sector-woning. Het is allemaal zo krom als wat...

Ik haak even midden in de discussie in maar realiseer je je het volgende:

Je vertelde dat jij geen recht hebt op sociale huur. Zodra blijkt dat het volgens het puntensysteem wel een sociale woning is, word jij er uitgezet toch? Vraag me af of het dan slim is om het via de officiele weg te doen. Misschien beter om dan gewoon met verhuurder in gesprek te gaan en het verschil delen?

[lasche]

Op de website van de Rijksoverheid staat toch duidelijk dat het puntensysteem niet geldt voor vrije sectorwoningen, en dat de liberaliseringsgrens bepaalt of jouw woning een vrije sectorwoning is.

Even lezen: http://www.rijksoverheid.nl, dan vooral de links in de post van Maverick eerder.

lasche wijzigde deze reactie 14-04-2016 11:44 (9%)

[Albantar]

Nee, je wordt dan niet uitgezet. Huurdersbescherming enzo. Ik ben dan wel een "scheefwoner" dus krijg op grond daarvan te maken met extra huurverhoging. Wel vreemd want dan komt dus uiteindelijk de huur van wat een sociale huurwoning is, toch weer boven die maximumgrens uit die volgens het puntensysteem zou gelden.

Een andere optie die ik trouwens heb... Per 1 juli staat de eerste huurverhoging alweer op het programma. Dat is nog binnen de 6 maanden. Ik zou ze vriendelijk kunnen verzoeken om die eerste huurverhoging te laten schieten en dat als ze moeilijk gaan doen, ik altijd dan nog naar de huurcommissie zou kunnen stappen...

quote:

lasche schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:41:
Op de website van de Rijksoverheid staat toch duidelijk dat het puntensysteem niet geldt voor vrije sectorwoningen, en dat de liberaliseringsgrens bepaalt of jouw woning een vrije sectorwoning is.

Even lezen: http://www.rijksoverheid.nl

Het klopt dat het puntensysteem niet geld voor geliberaliseerde woningen. ECHTER, er is één uitzondering: binnen 6 maanden na het aangaan van de huur van een woning boven de liberaliseringsgrens heeft de huurder het dwingend recht (wat dus op geen enkele manier ontzegd mag worden) om bij de huurcommissie een evaluatie aan te vragen, en als dan zou blijken dat de woning qua punten toch onder de liberaliseringsgrens valt, dan wordt de huur door de huurcommissie met terugwerkende kracht op het maximum gesteld wat uit het puntensysteem rolt.



https://www.huurcommissie...huurprijs-en-punten/#c416

Albantar wijzigde deze reactie 14-04-2016 11:48 (45%)

[Hbeez]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:41:
Nee, je wordt dan niet uitgezet. Huurdersbescherming enzo. Ik ben dan wel een "scheefwoner" dus krijg op grond daarvan te maken met extra huurverhoging. Wel vreemd want dan komt dus uiteindelijk de huur van wat een sociale huurwoning is, toch weer boven die maximumgrens uit die volgens het puntensysteem zou gelden.

Een andere optie die ik trouwens heb... Per 1 juli staat de eerste huurverhoging alweer op het programma. Dat is nog binnen de 6 maanden. Ik zou ze vriendelijk kunnen verzoeken om die eerste huurverhoging te laten schieten en dat als ze moeilijk gaan doen, ik altijd dan nog naar de huurcommissie zou kunnen stappen...

Lijkt me een mooi compromis, zeker met in je achterhoofd dat door de huurverhoging (ivm je te hoge inkomen) er uiteindelijk een zwakke business case is om nu de huurprijs aan te vechten! Sleutel tot succes wordt dan om dit op zo'n manier te communiceren naar de huisbaas dat hij ermee akkoord gaat.

Ik zou het feitelijk brengen (ik heb het oppervlakte nog eens nagelopen, blijkt toch 60m2 ipv 85m2 te zijn etc, via het puntensysteem zou dit appartement dan onder sociale huur vallen met een max prijs van xxx euro/maand) .. dan zeggen dat je waarde hecht aan een goede relatie met je huisbaas en liever niet dit traject van huurcommissie/huurverlaging ingaat en daarom voorstelt dat er geen huurverhoging plaatsvindt per 1 juli.

[job]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:41:
Het klopt dat het puntensysteem niet geld voor geliberaliseerde woningen. ECHTER, er is één uitzondering: binnen 6 maanden na het aangaan van de huur van een woning boven de liberaliseringsgrens heeft de huurder het dwingend recht (wat dus op geen enkele manier ontzegd mag worden) om bij de huurcommissie een evaluatie aan te vragen, en als dan zou blijken dat de woning qua punten toch onder de liberaliseringsgrens valt, dan wordt de huur door de huurcommissie met terugwerkende kracht op het maximum gesteld wat uit het puntensysteem rolt.

Ah ik heb uitgevonden waar de verwarring (aan mijn kant) vandaan kwam.

quote:

Geliberaliseerd huurcontract: De Huurcommissie kan de aanvangshuurprijs ook toetsen van woningen met een geliberaliseerde huurprijs (vrije sector). Als de overeengekomen huurprijs dan eigenlijk op of onder de liberalisatiegrens hoort te liggen, dan zal de Huurcommissie de huurprijs verlagen. Blijft de huurprijs daarboven, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om uitspraak te doen.

Ik vraag trouwens af hoeveel huizen er in Nederland te duur worden aangeboden.

job wijzigde deze reactie 14-04-2016 12:36 (9%)

[ImmortalSoul]

Ik zeg huurverlaging, die verhuurder weet enorm goed dat hij zijn woning te duur verhuurd. Aanpakken dat soort mensen, een goede relatie met je verhuurder heb je niks aan want als alles goed gaat zie je je huurbaas nooit en als er dingen aan de hand zijn (CV ketel kapot ofzo) dan is dat gewoon volgens de wet geregeld. Je hebt huurdersbescherming, dus als je verder je huur op tijd betaald dan kan je er toch niet uitgegooid worden.

Dat jij dan vervolgens weer met hogere huurverhogingen krijgt te maken vanwege je inkomen = prima. Dat gaat gewoon volgens de regels.

Mijn situatie: Ik heb met mijn woning huurverlaging aangevraagd (van 660 euro naar 550 euro per maand). Dat was 2 jaar geleden, daarna zijn er vijf identieke appartementen aangeboden (door mijn verhuurder) die 725 euro per maand kosten. Mijn verhuurder weet dus hartstikke goed wat een eerlijke huurprijs voor dit appartement is, maar vervolgens gaat hij daar nog grofweg 200 euro per maand boven zitten.

Achteraf aanvechten is de enige mogelijkheid, want als jij gaat klagen voordat je het huurcontract hebt getekend, dan gaat die huurbaas meteen naar een andere huurder die niet moeilijk doet.

ImmortalSoul wijzigde deze reactie 14-04-2016 12:35 (6%)

[Albantar]

Yup. En die uitzondering is er dus juist om ervoor te zorgen dat vastgoedbeheerders niet uit vierdubbel eigenbelang woningen die eigenlijk sociale huurwoningen zouden moeten zijn in de vrije markt aanbieden, want juist die tendens is ook deels de oorzaak van het schrijnend tekort aan sociale huurwoningen...

quote:

ImmortalSoul schreef op donderdag 14 april 2016 @ 12:34:
Ik zeg huurverlaging, die verhuurder weet enorm goed dat hij zijn woning te duur verhuurd. Aanpakken dat soort mensen, een goede relatie met je verhuurder heb je niks aan want als alles goed gaat zie je je huurbaas nooit en als er dingen aan de hand zijn (CV ketel kapot ofzo) dan is dat gewoon volgens de wet geregeld. Je hebt huurbescherming, dus als je verder je huur op tijd betaald dan kan je er toch niet uitgegooid worden.

Dat jij dan vervolgens weer met hogere huurverhogingen krijgt te maken vanwege je inkomen = prima. Dat gaat gewoon volgens de regels.

Mijn situatie: Ik heb met mijn woning huurverlaging aangevraagd (van 660 euro naar 550 euro per maand). Dat was 2 jaar geleden, daarna zijn er vijf identieke appartementen aangeboden (door mijn verhuurder) die 725 euro per maand kosten. Mijn verhuurder weet dus hartstikke goed wat een eerlijke huurprijs voor dit appartement is, maar vervolgens gaat hij daar nog grofweg 200 euro per maand boven zitten.

Achteraf aanvechten is de enige mogelijkheid, want als jij gaat klagen voordat je het huurcontract hebt getekend, dan gaat die huurbaas meteen naar een andere huurder die niet moeilijk doet.

En hoe zit het met je relatie met de verhuurder?

Albantar wijzigde deze reactie 14-04-2016 12:36 (68%)

[KaiseRRuby]

Je zit hier met twee dingen:

1. Je staat (waarschijnlijk) in je recht door het aan te gaan vechten
2. Je relatie met de huurbaas wordt altijd verstoord, of je nou wint of niet.

Wettelijk gezien heb je gelijk, je moet je alleen afvragen of dat gelijk krijgen je de moeite waard is om straks altijd met een kutgevoel in het huis te wonen.

Je huurbaas gaat echt niets meer voor je doen, met een beetje pech zelfs alleen maar tegen werken.

[ImmortalSoul]

quote:

En hoe zit het met je relatie met de verhuurder?

Welke relatie? Ik zie die man nooit. Het is een puur zakelijke overeenkomst, geen vriendendienst.

Ik geef hem geld, hij geeft mij een woning. Op het moment dat ik een lekkage/kapotte CV ketel/etc heb, dan verzoek ik hem dat te maken want daar heb ik recht op als huurder. Op het moment dat ik dingen verzaak door geen huur te betalen dan gooit hij mij eruit, want daar heeft hij recht op als verhuurder.

ps: Ik heb inmiddels al twee keer een kapotte CV ketel gehad en één keer een lekkage. Dit werd allemaal netjes de volgende dag opgelost.

ImmortalSoul wijzigde deze reactie 14-04-2016 12:53 (18%)

[MrAngry]

Ik heb dit exact bij de hand gehad bij een appartementje en dit heeft de relatie met mijn verhuurder (een vastgoedbedrijf) totaal geen kwaad gedaan. De totale huurverlaging kwam op 140 euro, dus dat was nogal wat. Ik had zelf veel minder verwacht, maar bij het invullen van het puntensysteem had ik wat dingen te ruim genomen. Ik heb eerst om hulp gevraagd bij het wijksteunpunt wonen bij mij in de buurt en die stuurden een pensionado die in zijn nopjes was "dat we er eentje hadden" (een zaak).
De echte huurcommissie komt met een laser pointer in 5 minuten je appartement door rausen om alles op te meten. De verhuurder komt vervolgens niet opdagen bij de huurcommissie en daarna kan je dus een zak geld terugkrijgen. Ik heb er zelf niet eens om hoeven te vragen, maar ik besef me dan ook wel dat mijn verhuurder een bedrijf is en geen persoon die emotioneel wordt.

Ik zou het zelf sowieso doen eigenlijk. Ik kreeg vervolgens als scheefwoner (ze wisten ook mijn salaris vanwege de huuraanvraag een half jaar eerder) ook een forse huurverhoging voor mijn kiezen, maar dat kon nog steeds makkelijk uit.

[PROnline]

quote:

De jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli) mag door corporaties berekend worden op basis van het inkomen van de huurder. Ook niet-scheefwoners kunnen daarom de gevolgen van de nieuwe huurwet voelen. Zo kunnen huurders die in 2014 meer dan 44.360 euro verdienden deze zomer maximaal 4,6 procent huurverhoging (4 procent plus 0,6 procent inflatie) krijgen. De huur voor de laagste inkomens (tot 34.678 euro) mag met maximaal 2,1 procent stijgen, terwijl de groep hier tussenin de huur met maximaal 2,6 procent ziet toenemen. Let wel: dit zijn de maximale stijgingen. Een verhuurder kan ervoor kiezen om de huur minder hard te verhogen.

Twee bevolkingsgroepen worden door minister Blok gespaard: gepensioneerden en huishoudens met vier gezinsleden of meer. Voor hen geldt de grens van 2,1 of 2,6 procent (afhankelijk van hun inkomen), ook wanneer ze scheefwonen.

Dus afhankelijk van je inkomen duurt dus wel een aantal jaar voordat je die 120 euro ingehaald hebt.
Niet 100% zeker, maar volgens mij blijft de woning een sociale huurwoning. Ook al stijgt je huur boven de liberaliseringsgrens. Je begin punt is bepalend.

[DaMayan]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:02:
Ook werd de woning aangeprezen als 85m² maar na berekenen is dat het totale oppervlak van de woning (inclusief gang, badkamer, toilet, washok, balkon en fietsenberging). De woonkamer + slaapkamers zijn bij elkaar zo'n 60m². Het kan best zijn dat een appartement op basis van 85m² "leefoppervlak" qua punten boven de liberalisatiegrens zou vallen, maar als je de oppervlaktes dus goed berekent, niet.

Hoezo zou een gang, badkamer, toilet, washok etc. niet meetellen in je oppervlakte? (Berging en balkon hebben dan weer andere regels.)
Dat zijn toch gewoon ruimtes van je woning en tellen mee. Of zijn dat gedeelde ruimtes in een onzelfstandige woning?

[Piet_Piraat7]

ik heb het idee dat die totale oppervlaktes nooit kloppen dat er wel erg ruim wordt gerekend en naar boven afgerond

[!null]

Is jouw huisbaas een particulier(dan wel eenmanszaak) of is het een groter bedrijf?

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:02:
Ook werd de woning aangeprezen als 85m² maar na berekenen is dat het totale oppervlak van de woning (inclusief gang, badkamer, toilet, washok, balkon en fietsenberging). De woonkamer + slaapkamers zijn bij elkaar zo'n 60m². Het kan best zijn dat een appartement op basis van 85m² "leefoppervlak" qua punten boven de liberalisatiegrens zou vallen, maar als je de oppervlaktes dus goed berekent, niet.

Volgens mij horen al deze zaken bij de vierkante meters van de woning, in ieder geval wel de toilet washok gang en badkamer.

[Joostje123]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 13:25:
ik heb het idee dat die totale oppervlaktes nooit kloppen dat er wel erg ruim wordt gerekend en naar boven afgerond

Bij mij ook,
Mijn huurcorparatie heeft al zijn punten netjes online zichtbaar gesteld.

Woonkamer en slaapkamer vullen ze beide 17,90 meter in.
Ik kom echter uit op 17,04 meter.

En ze hebben energiepresentatie veel hoger opgekrikt.

Hier staat een energielabel D: en zij zijn er van uitgegaan energielabel b.
http://www.zoekuwenergielabel.nl/

Scheelt ruim 20 punten en 30 euro in de maand huur per maand.

[Pietervs]

quote:

Radiant schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:34:
Als je voor 30 euro per maand de relatie met je verhuurder wil ruineren zou ik het vooral doen

Hij huurt van een vereniging, niet van een persoon. Dat verschilt nogal: als je van een persoon huurt, zal die het meteen in zijn portemonnee merken en is de kans op een verziekte relatie een fors stuk groter dan wanneer het "ten koste gaat" van een vereniging.

En zoals iemand anders al terecht opmerkte: je hoeft geen vriendjes te zijn met je huisbaas. Zeker bij een vereniging is dat toch al niet mogelijk, met als voordeel dat je ook geen ruzie zal hebben met de vereniging (mits je het gewoon zakelijk speelt)

quote:

incaz schreef op donderdag 14 april 2016 @ 10:36:
[...]


Ik vind het juist ranzig dat woningverhuurders willens en wetens de wet overtreden omdat ze de krapte op de huurmarkt genadeloos uit kunnen buiten. Daar wordt al veel te veel mee gekloot, denk ook aan de illegale bemiddelingskosten, onredelijk hoge borgen die niet altijd terugbetaald worden, huisjesmelkers, het niet uitvoeren van verplicht onderhoud...

Als je geen zin hebt om aan je plichten als verhuurder te voldoen, moet je geen verhuurder worden. Ik zou werkelijk waar niet weten waarom wetsovertreding ineens ok is als de zwakste partij - de huurder, want die heeft nou eenmaal beperkte keuze - er niets aan kan doen.

Oftewel, als de verhuurder de regels overtreedt, aanpakken. Die regels zijn er niet voor niets.

Heeft niks te maken met wel of geen zin hebben, het heeft te maken met zoveel mogelijk geld binnen willen harken. Zin staat daar los van
Maar ik ben het volledig met je eens: misbruikers moeten keihard worden aangepakt!

[BazzH]

quote:

KaiseRRuby schreef op donderdag 14 april 2016 @ 12:44:
[...]

Je huurbaas gaat echt niets meer voor je doen, met een beetje pech zelfs alleen maar tegen werken.

Hij hoeft natuurlijk ook niet meer dan zijn plicht te doen. Doet hij dat niet, dan gaat het nog meer tijd en geld kosten.

Het spel heeft nou eenmaal regels. Als die je niet aanstaan, moet je niet mee gaan spelen met je eigen regels.

Ik denk dat dit soort "emotionele verhuurders" met name particulieren zijn die dachten flink te kunnen verdienen aan de verhuur van 2 of 3 appartementjes. Die binden wel in na de eerste brief van de advocaat.

[I-King]

Eerst praten, kom je er daar niet mee uit, dan doorpakken en naar de huurcommissie gaan.
Je geeft hem de kans om te corrigeren, je kan aangeven dat het oppervlakte anders is dan gezegd en dat daardoor de prijs volgens het puntensysteem later moet zijn.
Mocht hij het daar niet mee eens zijn is het aan de huurcommissie om dit te beoordelen.

[MrAngry]

quote:

DaMayan schreef op donderdag 14 april 2016 @ 13:20:
[...]

Hoezo zou een gang, badkamer, toilet, washok etc. niet meetellen in je oppervlakte? (Berging en balkon hebben dan weer andere regels.)
Dat zijn toch gewoon ruimtes van je woning en tellen mee. Of zijn dat gedeelde ruimtes in een onzelfstandige woning?

Nee dit stukje van Albantar berust op een misvatting. Woningen worden altijd aangeprezen op het totale oppervlak en daar zijn verder ook geen regels voor. Het puntensysteem, echter gaat uit van een andere definitie en kent een bepaalde nuttigheid toe aan het oppervlak. Zo telt een buitenruimte of gebouwgebonden opslag voor minder punten mee, telt ook een badkamer en toilet anders mee en telt een loopvertrek zoals een hal helemaal niet mee.
Een grappig effect daarvan is overigens dat mijn toenmalige appartement een vrij grote hal bevatte en mede daardoor in het sociale deel viel, maar als je simpelweg de muren wegbreekt waardoor deze vierkante meters bij de woonkamer in kwamen dan had het op enkele puntjes na (denk wat tegeltjes en luxe kranen erin oid) in de vrije sector gevallen.

[Albantar]

Inderdaad, ik was in de war gebracht doordat het puntensysteem het anders berekent en doordat ik tot nu toe alleen appartementen / huizen in Frankrijk had gehuurd waar heel strikte regulering van het te adverteren oppervlak en aantal kamers geldt, onder andere dat badkamers, wc's, gangen, washokken, delen onder schuine daken met een hoogte van minder dan 1m80 etc niet meetellen als "leefbaar oppervlak", en dat kamers met een "leefbaar oppervlak" van minder dan 10m² of zonder raam op ooghoogte niet als slaapkamers aangemerkt mogen worden. Als die regels in Nederland toegepast zouden worden dan zouden veel huizen minstens één of twee slaapkamers verliezen.

Maar ja, dat is off topic. De discussie heeft me hier in ieder geval nog niet dichter bij een beslissing gebracht maar wel het nodige "food for thought" geleverd.

[Piet_Piraat7]

Net gebeld met de rijksoverheid, zal wat vragen/antwoorden hier ook melden voor mensen die het handig vinden

Of je in een sociale huurwoning zit of vrije sector wordt puur bepaalt op de eerste maand huur, toen je er kwam wonen. Zit je onder de grens dan heb je een sociale woning (ongeacht of je van een particulier of corporatie huurt), zit je er boven dan heb je een vrije sector

2016 meer dan € 710,68

2015 meer dan € 710,68

2014 meer dan € 699,48

2013 meer dan € 681,02

De huurcommissie kan je inschakelen nadat je je verhuurder op de hoogte hebt gesteld dat je een huurverlaging wil, of bezwaar aankaart voor de huursverhoging (voorbeeld brieven daarvan staat op de site van de Rijksoverheid). Zij kijken middels een puntensysteem wat je maximale huur mag zijn en hun uitspraak is bindend.

[Joostje123]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 15:37:
Net gebeld met de rijksoverheid, zal wat vragen/antwoorden hier ook melden voor mensen die het handig vinden

Of je in een sociale huurwoning zit of vrije sector wordt puur bepaalt op de eerste maand huur, toen je er kwam wonen. Zit je onder de grens dan heb je een sociale woning (ongeacht of je van een particulier of corporatie huurt), zit je er boven dan heb je een vrije sector

2016 meer dan € 710,68

2015 meer dan € 710,68

2014 meer dan € 699,48

2013 meer dan € 681,02

De huurcommissie kan je inschakelen nadat je je verhuurder op de hoogte hebt gesteld dat je een huurverlaging wil, of bezwaar aankaart voor de huursverhoging (voorbeeld brieven daarvan staat op de site van de Rijksoverheid). Zij kijken middels een puntensysteem wat je maximale huur mag zijn en hun uitspraak is bindend.

Dit gaat wel om de kale huur.
Ik betaal ivm stadsverwarming 110 euro servicvekosten.
Dus ik zit onder de sociaal huurwoning prijs qua kale huur maar betaal meer.

[Hamza]

Huur je van een particulier of van een wooncoöperatie? Indien van een wooncoöperatie zou ik eerst even bellen om te kijken of je er samen onderling uit kan komen. Erover heen gelezen.

Bel ze eens op en kijk wat ze zeggen.. Meestal doen de medewerkers niet zo moeilijk.

Hamza wijzigde deze reactie 14-04-2016 15:49 (27%)

[MrAngry]

quote:

Piet_Piraat7 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 15:37:
Net gebeld met de rijksoverheid, zal wat vragen/antwoorden hier ook melden voor mensen die het handig vinden

Of je in een sociale huurwoning zit of vrije sector wordt puur bepaalt op de eerste maand huur, toen je er kwam wonen.

Nope, wordt bepaald door het puntensysteem.

[!null]

Dit was ook mijn beeld, dat puntensysteem leidend is. Als je middels puntensysteem boven de 710 euro uitkomt, zit je echt terecht in de vrije sector.

[JackBol]

Het puntensysteem geldt alleen voor sociale huur.

Als jij vanaf dag 1 van de huur meer betaald dan €710 per maand, dan heb je te maken met geliberaliseerde huur en gaat het puntensysteem niet op.
De huurcommissie heeft geen inspraak op geliberaliseerde contracten.

[JackBol]

quote:

MrAngry schreef op donderdag 14 april 2016 @ 15:52:
[...]


Nope, wordt bepaald door het puntensysteem.

Nope.

quote:

Gaat uw huurcontract in 2016 in en is de (kale) huurprijs aan het begin van de huur hoger dan € 710,68 per maand? Dan huurt u een vrije-sectorwoning.

[Coffeemonster]

@JackBol: Nope.

quote: https://www.huurcommissie...s-bij-een-nieuw-contract/

Geliberaliseerd huurcontract: De Huurcommissie kan de aanvangshuurprijs ook toetsen van woningen met een geliberaliseerde huurprijs (vrije sector). Als de overeengekomen huurprijs dan eigenlijk op of onder de liberalisatiegrens hoort te liggen, dan zal de Huurcommissie de huurprijs verlagen. Blijft de huurprijs daarboven, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om uitspraak te doen.

[Roenie]

Gewoon doen lijkt mij. Je hoeft niet te trouwen met de verhuurder dus relatie maakt niet echt uit. Daarbij maakt dit soort dingen dat verhuurders ermee weg komen. Kortom, gewoon netjes vragen en als hij/zij niet luistert de huurcommissie inschakelen.

[Albantar]

Zoals je hier al ziet met al die mensen die stellig beweren dat het puntensysteem niet geldt voor geliberaliseerde huurwoningen (en dus niet bekend zijn met de uitzondering die gemaakt is voor nieuwe huurcontracten), lijkt het me inderdaad zeer lucratief voor een vastgoedmagnaat om appartementjes die eigenlijk €500 "zouden moeten kosten" voor €750 in de markt te zetten. Er is altijd wel een gek die dat ervoor wil geven en de meesten kennen hun eigen rechten niet eens... En dan vraag je je af waarom er zo'n schrijnend tekort aan sociale huurwoningen is...

[maratropa]

Sowieso is een woning niet "geliberaliseerd", maar het contract. In de basis is het dus uiteindelijk altijd het puntensysteem wat de doorslag geeft, ook met een hogere aanvangsprijs, mits je binnen 6 maanden er bij bent. Op zich vind ik die 6 maanden termijn maar raar, waarom zouden ze dat gedaan hebben? Het is niet alsof de situatie na 6 maanden anders is (in geval van te veel huur bij een woning onder de 710,xx)

[MrAngry]

Ik denk dat dat is omdat de huur met terugwerkende kracht wordt verlaagd.

[maratropa]

quote:

MrAngry schreef op donderdag 14 april 2016 @ 17:07:
Ik denk dat dat is omdat de huur met terugwerkende kracht wordt verlaagd.

Dan nog vind ik het wat vreemd. Er bestaat een onrechtmatige situatie, ook na 6 maanden. Dan zou ik denken, limiteer hoogstens de hoeveelheid "te veel betaalde" huur uit het verleden wat terug komt ofzo.

[BCC]

Vrije sector is dus helaas in NL niet zo vrij 😬

[Coffeemonster]

Aan vrije-sectorhuren zitten zowel wettelijke regels vast (rechten van huurders e.d.) als regels die in het contract staan. In veel modelcontracten staat dat de huur jaarlijks verhoogd wordt met de stijging van de consumentenprijsindex (bepaald door het CBS). Veel verhuurders hebben hun eigen contracten niet doorgelezen en komen op willekeurige momenten met willekeurige huursverhogingen, wat dus in veel gevallen onterecht is.

[JackBol]

quote:

Coffeemonster schreef op donderdag 14 april 2016 @ 16:24:
@JackBol: Nope.


[...]

Ok ik denk dat je gelijk hebt.

[GS88]

quote:

maratropa schreef op donderdag 14 april 2016 @ 17:10:
[...]
Dan nog vind ik het wat vreemd. Er bestaat een onrechtmatige situatie, ook na 6 maanden. Dan zou ik denken, limiteer hoogstens de hoeveelheid "te veel betaalde" huur uit het verleden wat terug komt ofzo.

Ik vind het ook maar raar. Dus als je na 7 maanden erachter komt dat je al die tijd teveel hebt betaald heb je pech?

Ik zou het logischer vinden als je ten alle tijde bezwaar kon maken en een aanvraag naar huur verlaging, maar dat je bij een gelijk dan bijv. max. 6 maanden verschil terug krijgt...

[Ardana]

Albantar, lees even mijn berichten in het GKMT.

In het kort: de jongen waar ik logeer dàcht erover om huurverlaging aan te vragen, dat is toen, tussen neus en lippen door, ook besproken met de huisgenoten (kamerhuur). Nu kan hij, wegens bedreiging en harresment door de verhuurder, niet eens naar huis. Ging ook om € 120 Pm.

Persoonlijk ben ik helemaal vóór aanvragen huurverlaging: zolang wíj niet met z'n allen verhuurders aan de wet houden, kunnen ze doen en laten wat ze willen. En aangezien de wet net zo hard voor mij, jou en de verhuurder geldt, moet hij gewoon die huur verlagen.

Ardana wijzigde deze reactie 14-04-2016 18:54 (33%)

[n4m3l355]

quote:

ImmortalSoul schreef op donderdag 14 april 2016 @ 12:34:
Ik zeg huurverlaging, die verhuurder weet enorm goed dat hij zijn woning te duur verhuurd. Aanpakken dat soort mensen, een goede relatie met je verhuurder heb je niks aan want als alles goed gaat zie je je huurbaas nooit en als er dingen aan de hand zijn (CV ketel kapot ofzo) dan is dat gewoon volgens de wet geregeld. Je hebt huurdersbescherming, dus als je verder je huur op tijd betaald dan kan je er toch niet uitgegooid worden.

Ik ben zelf een verhuurder en het is helaas niet zo straight forward als je denkt. Regels veranderen, regels worden heden ten dagen complexer, de woon situatie kan veranderen enz. Dus de puntentelling die voorheen eenvoudig was, is dit zeker nu niet meer en wordt in de toekomst nog lastiger met het rekening houden van woning certificaten.

Vervolgens de relatie is toch wel zo prettig. Wederom ik heb een aantal huurders als er een probleem is ben ik of een monteur snel ter plaatse. Ik heb dan ook enkel panden in mijn omgeving maar ik kan me voorstellen wanneer de relatie niet optimaal is, problemen ook niet optimaal worden aangepakt.

Dit mag dan wel volgens de wet geregeld zijn maar gelijk hebben en gelijk krijgen is een wereld van verschil, en uiteindelijk zit jij in een koud apartment/woning niet ik.

Een groot probleem wat ik zelf heb en wat mij belet om panden te kopen is dat vaak zat de investering in geen relatie staat met het rendement. Dankzij de puntentelling is het zeker in prime locaties snel erg krom. Er is geen goede oplossing maar als huurder in NL heb je het erg goed vergeleken met andere landen (ik huur zelf in het buitenland).

[Albantar]

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 18:58:
[...]


Ik ben zelf een verhuurder en het is helaas niet zo straight forward als je denkt. Regels veranderen, regels worden heden ten dagen complexer, de woon situatie kan veranderen enz. Dus de puntentelling die voorheen eenvoudig was, is dit zeker nu niet meer en wordt in de toekomst nog lastiger met het rekening houden van woning certificaten.

Vervolgens de relatie is toch wel zo prettig. Wederom ik heb een aantal huurders als er een probleem is ben ik of een monteur snel ter plaatse. Ik heb dan ook enkel panden in mijn omgeving maar ik kan me voorstellen wanneer de relatie niet optimaal is, problemen ook niet optimaal worden aangepakt.

Dit mag dan wel volgens de wet geregeld zijn maar gelijk hebben en gelijk krijgen is een wereld van verschil, en uiteindelijk zit jij in een koud apartment/woning niet ik.

Een groot probleem wat ik zelf heb en wat mij belet om panden te kopen is dat vaak zat de investering in geen relatie staat met het rendement. Dankzij de puntentelling is het zeker in prime locaties snel erg krom. Er is geen goede oplossing maar als huurder in NL heb je het erg goed vergeleken met andere landen (ik huur zelf in het buitenland).

Interessant! Bedankt voor je input "van de andere kant". Wat zou je ervan vinden als een huurder je een mailtje stuurt waarin hij uitlegt dat volgens het puntensysteem zijn appartement €120 per maand minder zou moeten kosten? Wat als hij bijvoorbeeld voorstelt om ter compensatie een aantal jaar geen huurverhogingen te doen?

[maratropa]

Op prime locaties zoals a'dam heb je donnerpunten en locatiepunten en daarmee til je elke bezemkast met een beetje aanrecht zo over de huurgrens heen

[CMD-Snake]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 16:49:
En dan vraag je je af waarom er zo'n schrijnend tekort aan sociale huurwoningen is...

Dat komt echt niet enkel door te duur verhuren.

De woningmarkt in Nederland is al jaren flink verziekt. Er is inderdaad een tekort aan sociale huurwoningen, maar wat het schrijnend maakt is dat indien je nu geen urgentieverklaring hebt je soms tientallen jaren kan wachten op een woning. Er zijn behoorlijk grote groepen mensen die voorrang krijgen. De vele regeltjes maken het er niet makkelijker op.

Tussen sociale huurprijzen en vrije sector huurprijzen zit ook een enorm verschil. Dat komt mede denk ik omdat verhuurders bang zijn dat mensen dan en masse gaan proberen hun huur te verlagen via de huurcommissie. Al lukt dat niet, je hebt er denk ik als verhuurder ook nog een hoop (administratieve) last van. Er moet gewoon meer betaalbare vrij sector huurwoningen komen om het gat tussen sociale huurwoningen en koopwoningen op te vangen.

Kopen is ook niet voor iedereen weggelegd. Als starter heb je het best zwaar. De eisen worden strenger en je kan steeds minder lenen. De woningprijzen blijven stevig. Dat vormt een flinke barrière voor potentiële kopers.

Je moet zelf weten wat je doet met je huurverlaging proberen aan te vragen, maar indien je zoals ik beschreef dan de scheefwoon verhogingen krijgt dan is je korting zo weer ingehaald. Dat moet je dan voor jezelf uitrekenen.

[Albantar]

Ja dat klopt, die "scheefwoonboete" gaat na een paar jaar ook flink aantikken. En inderdaad, er zijn nu hele volksstammen die te veel verdienen voor een sociale huurwoning (of als ze niet te veel verdienen, vele jaren moeten wachten) maar te weinig voor vrije sector huur en/of om te kopen of bijvoorbeeld wegens BKR niet kunnen kopen. Wat moet je dan? Ondertussen zegt de overheid wel dat ze economische mobiliteit willen stimuleren. Tja.

[Martensupport]

quote:

maratropa schreef op donderdag 14 april 2016 @ 19:08:
Op prime locaties zoals a'dam heb je donnerpunten en locatiepunten en daarmee til je elke bezemkast met een beetje aanrecht zo over de huurgrens heen

Tegenwoordig bestaan de locatiepunten niet meer. Er wordt alleen nog gekeken of een woning een beschermd stadsgezicht of rijksmonument is. De WOZ waarde wordt daarentegen tegenwoordig wel meegenomen waardoor een flatje in Amsterdam wel meer punten zal krijgen dan een flatje in een klein polderdorpje.

[Albantar]

En WOZ is een betere indicatie dan "locatiepunten" want het is een indicatie van de waarde van de gehuurde woning. Een garagebox in Amsterdam heeft de zelfde WOZ waarde als een villa in Schuddekuttebeek.

[maratropa]

quote:

Martensupport schreef op donderdag 14 april 2016 @ 20:24:
[...]

Tegenwoordig bestaan de locatiepunten niet meer. Er wordt alleen nog gekeken of een woning een beschermd stadsgezicht of rijksmonument is. De WOZ waarde wordt daarentegen tegenwoordig wel meegenomen waardoor een flatje in Amsterdam wel meer punten zal krijgen dan een flatje in een klein polderdorpje.

Oja idd ik zie dat ze nog wel in berekentools staan maar niet meer voor de actuele berekening meetellen..my bad.

[ImmortalSoul]

quote:

n4m3l355 schreef op donderdag 14 april 2016 @ 18:58:
[...]


Ik ben zelf een verhuurder en het is helaas niet zo straight forward als je denkt. Regels veranderen, regels worden heden ten dagen complexer, de woon situatie kan veranderen enz. Dus de puntentelling die voorheen eenvoudig was, is dit zeker nu niet meer en wordt in de toekomst nog lastiger met het rekening houden van woning certificaten.

En dat is exact de reden waarom je als huurder altijd je huurprijs zou moeten laten toetsen (en corrigeren als nodig).

Ik ben overigens van mening dat als je werkzaam bent in vastgoed/verhuren, je ook de regels zou moeten kennen. Of op zijn minst moet laten informeren door een specialist/jurist. Als ik het in één avondje met de Rijksoverheid en Huurcommisie websites kan doen, dan moet jou dat ook lukken.

Enja, die relatie met de huurbaas. Er zijn weinig dingen die ik van mijn huurbaas nodig heb, die niet wettelijk geregeld zijn. Een verhuurder heeft ook baat bij snelle reparaties. Lekkages e.d. zorgen allemaal voor waardevermindering van zijn eigen pand.

Het ergste wat ik me kan voorstellen is een kapotte CV ketel waar ie niet al te snel op reageert ... en als ik mag kiezen tussen één week geen verwarming of 2000 euro per jaar extra betalen dan weet ik het wel (ik red me wel met voldoende dekens of een elektrisch kacheltje). Tegelijkertijd loopt de verhuurder ook het risico op kapotvriezen van leidingen.

[RodeStabilo]

Ik snap eigenljik niet waarom je dit zou willen aankaarten aangezien je zelf al aangeeft een scheefhuurder te zijn.

[Stoney3K]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:02:
De discussie hierboven is dus precies het dilemma waarmee ik zit.

De wetgever is heel duidelijk: volgens het puntensysteem is dit een sociale huurwoning en mag de verhuurder dus niet meer dan een bepaald bedrag aan huur vragen. Juist voor dit soort gevallen heeft een huurder het dwingend recht om binnen 6 maanden na aanvang van de huur een evaluatie door de Huurcommissie aan te vragen en als dan blijkt dat de woning inderdaad een sociale huurwoning zou zijn, dan wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. De verhuurder doet dus iets wat wettelijk verboden is (een sociale huurwoning te duur verhuren), en ik heb als huurder het recht om dat aan de kaak te stellen. Dit systeem is in het leven geroepen om situaties te voorkomen waarin kleine appartementjes of kamers tegen woekerprijzen te huur worden aangeboden. Uiteindelijk is dat systeem alleen maar nodig omdat er chronisch gebrek aan huurwoningen is, natuurlijk, anders dan zou de huurprijs die men kan vragen niet zo de spuigaten uitlopen dat het gereguleerd moet worden...

Wat ik me dan afvraag: Stel dat je dit lukt, dan zit je met een inkomen boven de liberalisatiegrens in een (nu) sociale huurwoning, en ben je dus feitelijk aan het scheefwonen. Daar kunnen ze op dit moment weinig meer aan doen dan de huur verhogen, en ik weet niet of die verhoging als "boete" wel boven de maximale huur van het puntensysteem uit mag komen.

Maar als het aan de woningbouwverenigingen ligt willen ze alles doen om scheefwoners op straat te krijgen, ook als die mensen scheef wonen omdat een woning in het begin al te duur is aangeboden. Maak dus geen slapende honden wakker.

quote:

Hbeez schreef op donderdag 14 april 2016 @ 11:32:
[...]
- Bij het opzoek gaan naar een woning ben je niet meteen bezig met puntentelling/een wettelijke maximale prijs.

Eigenlijk is dat wel gek. Als je een huis koopt onderhandel je ook over de prijs en laat je ook een (onafhankelijke) taxateur komen die bepaalt of de woningwaarde wel redelijk is.

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 12:34:
Yup. En die uitzondering is er dus juist om ervoor te zorgen dat vastgoedbeheerders niet uit vierdubbel eigenbelang woningen die eigenlijk sociale huurwoningen zouden moeten zijn in de vrije markt aanbieden, want juist die tendens is ook deels de oorzaak van het schrijnend tekort aan sociale huurwoningen...

Dan zou de huurprijs beoordeeld moeten worden als de woningen nog in aanbod staan, niet als er al een huurder in is geaccepteerd. Nu vallen de middeninkomens die net te veel verdienen voor een sociale huurwoning tussen de wal en het schip omdat ze voor de inkomenseisen van de vrije sector te weinig verdienen.

Stoney3K wijzigde deze reactie 15-04-2016 17:12 (24%)

[n4m3l355]

quote:

Albantar schreef op donderdag 14 april 2016 @ 19:02:
Interessant! Bedankt voor je input "van de andere kant". Wat zou je ervan vinden als een huurder je een mailtje stuurt waarin hij uitlegt dat volgens het puntensysteem zijn appartement €120 per maand minder zou moeten kosten? Wat als hij bijvoorbeeld voorstelt om ter compensatie een aantal jaar geen huurverhogingen te doen?

Het zou voor mij de netste manier zijn. Iemand die bij mij direct met "advocaten" begint te dreigen, in alle redelijkheid lig ik daar lang niet meer wakker van. Het is vaak ook typierend welk type huurders dit zijn.

Nogmaals ik kan fouten maken, ondanks dat ik ooit een 3 daagse cursus NEN2580 heb gevolgd en dit zeker foutloos kan interpreteren kun je altijd verschillen van mening. Wet en Normen hoewel deze zeer uitgebreid zijn, zijn niet altijd even zwart wit te interpreteren. Dus zou inderdaad een apartement verkeerd geteld zijn is het zo netjes om samen eens aan tafel te zitten om te kijken hoe dit komt.

Teveel rekenen en vervolgens minder vragen is soms ook lastig, banken verstrekken immers leningen op basis van rendement dus wanneer die terugvalt kun je als huurder ook problemen krijgen (uiteraard niet bij dergelijke kleine bedragen).

quote:

ImmortalSoul schreef op vrijdag 15 april 2016 @ 15:30:
En dat is exact de reden waarom je als huurder altijd je huurprijs zou moeten laten toetsen (en corrigeren als nodig).

Zie mijn vorige opmerkingen, het is bij lange na niet zo eenvoudig. En je gaat geen jurist vragen hoe het met de puntentelling zit.

quote:

Enja, die relatie met de huurbaas. Er zijn weinig dingen die ik van mijn huurbaas nodig heb, die niet wettelijk geregeld zijn. Een verhuurder heeft ook baat bij snelle reparaties. Lekkages e.d. zorgen allemaal voor waardevermindering van zijn eigen pand.

Ik heb een keer meegemaakt dat het dak lekte (vanwege dat studenten over de pannen liepen en deze dus scheurde) en dus water bij diens student op zijn bed terecht kwam. Nu was het zijn schuld maar lekkages kunnen altijd voorkomen wederom dan wil jij echt wel dat ik zo snel mogelijk iemand langs stuur. En zelfs dan nog een dakdekker is niet altijd even makkelijk te porren.

Ik heb mijn panden veelal met gecertificeerde cilinders, als jij een sleutel kwijtraakt of breekt, kan gebeuren wederom wil jij toch wel snel een nieuwe hebt.

Ik heb vaker een inbraak meegemaakt dan wil jij toch wel dat ik de politie te woord sta.

Ik heb bij een groter pand problemen gehad doordat de huurders onderling er zo'n zooi van maakte dat de politie dreigde de boel op te ruimen op hun kosten, dit is dus des huurder niet verhuurder. Dan wil jij wederom dat ik toch wel achter jou sta dat jij wel een nette huurder bent.

En zo kan ik nog wel even doorgaan waarom een prettige relatie met de verhuurder wel zo makkelijk is. Mind you ik doe dit nu bijna 15 jaar ik ben hier in gegroeid ik hoor sinds kleins af aan verhalen over verhuurders.

[Xfile]

Ik snap niet dat iemand op Tweakers om juridisch advies vraagt: niemand van ons kan dat geven. De meesten hebben de klok horen luiden ....

Ga naar een jurist, die kan je van de juiste informatie voorzien. Bijvoorbeeld het Juridisch Loket.

[Albantar]

Ik zoek geen juridisch advies. Ik weet precies wat mijn rechten zijn in deze. De vraag is wat verstandig is om te doen: wel of niet mijn recht opeisen en zo ja tot op welke hoogte. Het gaat juist om de niet-juridische kant ervan.

[Atlas]

Je hebt toch geen poot om op te staan?
Je zit niet in sociale huur, dus je valt niet onder het puntensysteem dus je verhuurder hoeft niets met je huurverlagings-eis te doen. Of je onder het punten systeem nu wel of niet onder sociale huur zou vallen.

Huurders in de vrije sector kunnen vragen wat ze willen onder de noemer van 'wat de gek ervoor geeft'. Voor sociale huur is dit anders.

[RodeStabilo]

Ik vind TS een beetje vaag over het feit of het nu sociale huur is of niet. 'volgens een of ander lijstje zou het sociale huur moeten zijn' maar TS zet zichzelf neer als scheefhuurder?

[Coffeemonster]

quote:

Atlas schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:12:
Je hebt toch geen poot om op te staan?
Je zit niet in sociale huur, dus je valt niet onder het puntensysteem dus je verhuurder hoeft niets met je huurverlagings-eis te doen. Of je onder het punten systeem nu wel of niet onder sociale huur zou vallen.

Huurders in de vrije sector kunnen vragen wat ze willen onder de noemer van 'wat de gek ervoor geeft'. Voor sociale huur is dit anders.

Nope. Is al eerder genoemd:

quote:

Coffeemonster schreef op donderdag 14 april 2016 @ 16:24:
@JackBol: Nope.


[...]

quote:

Geliberaliseerd huurcontract: De Huurcommissie kan de aanvangshuurprijs ook toetsen van woningen met een geliberaliseerde huurprijs (vrije sector). Als de overeengekomen huurprijs dan eigenlijk op of onder de liberalisatiegrens hoort te liggen, dan zal de Huurcommissie de huurprijs verlagen. Blijft de huurprijs daarboven, dan is de Huurcommissie niet bevoegd om uitspraak te doen.

[Albantar]

quote:

Atlas schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:12:
Je hebt toch geen poot om op te staan?
Je zit niet in sociale huur, dus je valt niet onder het puntensysteem dus je verhuurder hoeft niets met je huurverlagings-eis te doen. Of je onder het punten systeem nu wel of niet onder sociale huur zou vallen.

Huurders in de vrije sector kunnen vragen wat ze willen onder de noemer van 'wat de gek ervoor geeft'. Voor sociale huur is dit anders.

*zucht* of je leest je eerst even in voordat je onzinnig commentaar geeft? Vooral als het om juridische zaken gaat lijkt het me een goed idee om daadwerkelijk te weten waar je het over hebt voordat je antwoord geeft...

Het puntensysteem geldt inderdaad in principe alleen voor sociale huurwoningen. Maar binnen 6 maanden na het aangaan van een geliberaliseerd huurcontract (met een kale huurprijs boven de liberaliseringsgrens) heeft de huurder het dwingend recht om de Huurcommissie in de schakelen voor een evaluatie van de huurprijs aan de hand van het puntensysteem. Als daaruit rolt dat de maximale huurprijs boven de liberaliseringsgrens is dan kan de Huurcommissie geen uitspraak doen - ligt die eronder, dan doet de Huurcommissie wel uitspraak, wordt de huur verlaagd, en is het alsnog met terugwerkende kracht een sociale huurwoning.

quote:

Friespeuk schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:18:
Ik vind TS een beetje vaag over het feit of het nu sociale huur is of niet. 'volgens een of ander lijstje zou het sociale huur moeten zijn' maar TS zet zichzelf neer als scheefhuurder?

Als ik niets doe is het een geliberaliseerd huurcontract aangezien de aanvangshuur boven de liberaliseringsgrens is. Als ik de huurprijs aanvecht, dan zal de Huurcommissie hoogstwaarschijnlijk concluderen dat het toch een sociale huurwoning is. Op dat moment ben ik inderdaad formeel een scheefhuurder, maar de schuld daarvan ligt niet bij mij, die ligt bij de verhuurder die een te hoge huur vroeg voor de woning. Ik heb gewoon gereageerd op een huurwoning die binnen mijn budget lag en kwam er daarna achter dat de huur wellicht lager zou moeten zijn volgens de wet. En ik heb uiteraard het recht om van de verhuurder te verlangen dat die zich aan de wet houdt, of niet dan?

De vraag is alleen of het in dit geval nuttig is om van de verhuurder te verlangen zich aan de wet te houden. Want stel dat de huur inderdaad met zo'n €100 verlaagd zou worden, dan ben ik opeens een "scheefhuurder" en krijg ik dus extra huurverhogingen over me heen. Na een paar jaar is het verschil dan ingelopen. Het is voor mij dus nuttiger om met deze informatie in de hand de verhuurder te vragen om de jaarlijkse huurverhogingen enige tijd op te schorten. De verhuurder heeft dan niet opeens minder huurinkomsten en vangt nog steeds meer huur dan waar hij eigenlijk wettelijk recht op heeft, ik verkloot mijn relatie met de verhuurder niet en haal er op de langere termijn een voordeeltje uit doordat ik uiteindelijk een paar procent minder huur betaal.

Zoals iemand anders al zei, bij koopwoningen wordt er altijd over de prijs onderhandeld. Toch wel vreemd dat dat bij huurwoningen niet het geval is.

[Atlas]

quote:

Coffeemonster schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:20:
[...]

Nope. Is al eerder genoemd:

[...]


[...]

Hmm topic wel doorgelezen maar die had ik gemist

[barticus]

Ik zou de actie laten afhangen van het soort verhuurder. Als het een grote corporatie is, waar jij een nummer bent, dan zou ik lekker die huurverlaging aanvragen. Als je een huisbaas hebt die een paar panden heeft en die jij gewoon op z'n 06 moet bellen als er een lekkage is, dan zou ik wat terughoudender zijn en de relatie goed willen houden, want je bent dan toch afhankelijk van zijn goodwill als er met spoed iets moet gebeuren. Grote bedrijven hebben daar gewoon processen voor, die niet ineens anders worden als ze jou een hufter vinden.

[Albantar]

De verhuurder is een vastgoedbedrijf dat "uiteraard" puur op rendement stuurt. Voor onderhoud en storingen wordt door hun een derde partij (een lokaal klusbedrijf) ingehuurd.

[CMD-Snake]

quote:

Albantar schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:40:
De verhuurder is een vastgoedbedrijf dat "uiteraard" puur op rendement stuurt. Voor onderhoud en storingen wordt door hun een derde partij (een lokaal klusbedrijf) ingehuurd.

Dan moet je puur naar het financiële plaatje voor jezelf kijken. Hoe lang duurt je besparing?

Indien je gelijk krijgt heb je dus 120 EUR korting per maand. Maar dan krijg je de verhogingen elk jaar voor scheefwonen. Je zal die besparingen dus in een paar jaar ingehaald hebben en daarna blijft het stijgen. Op de lange termijn zal je er sowieso bij in gaan schieten. Je besparing raak je kwijt aan de extra verhoging. Als je voor die tijd weer verhuisd heb je geld bespaart, zoniet dan kan je beter niets doen.

[MrAngry]

quote:

CMD-Snake schreef op maandag 18 april 2016 @ 12:00:
[...]


Dan moet je puur naar het financiële plaatje voor jezelf kijken. Hoe lang duurt je besparing?

Indien je gelijk krijgt heb je dus 120 EUR korting per maand. Maar dan krijg je de verhogingen elk jaar voor scheefwonen. Je zal die besparingen dus in een paar jaar ingehaald hebben en daarna blijft het stijgen. Op de lange termijn zal je er sowieso bij in gaan schieten. Je besparing raak je kwijt aan de extra verhoging. Als je voor die tijd weer verhuisd heb je geld bespaart, zoniet dan kan je beter niets doen.

Die verhogingen krijg je anders ook en ze mogen alleen extra verhogen zolang je in het sociale deel valt, dus op de lange termijn kom je er altijd beter uit.

[Albantar]

quote:

MrAngry schreef op maandag 18 april 2016 @ 12:12:
Die verhogingen krijg je anders ook en ze mogen alleen extra verhogen zolang je in het sociale deel valt, dus op de lange termijn kom je er altijd beter uit.

Niet helemaal. Eenmaal een sociale huurwoning, blijft het immers een sociale huurwoning. Dus ook al zou de huur door de extra verhoging tot boven de liberaliseringsgrens stijgen, het blijft een sociale huurwoning en ik een scheefhuurder. Na een aantal jaren zal de huur dus wellicht zelfs hoger zijn. Denk ik. Als ik het verkeerd zie dan hoor ik het graag natuurlijk.

Ik heb in ieder geval een vriendelijk mailtje naar de administratie van de verhuurder gestuurd waarin ik uitleg dat het erop lijkt dat de huur eigenlijk lager zou moeten zijn, en voorstel om ter compensatie de geplande huurverhogingen in 2016 en 2017 op te schorten. We zullen wel zien wat er als antwoord komt. Ofwel ze gaan akkoord, waarmee ik dan uiteraard tevreden ben, ofwel niet en dan zien we wel verder - dan kan ik altijd nog bakzeil halen of naar de Huurcommissie stappen.

In ieder geval geef ik ermee aan dat ik weet wat mijn rechten zijn. Als ik de verhuurder was zou ik met het voorstel akkoord gaan.

Albantar wijzigde deze reactie 18-04-2016 12:33 (5%)

[Paul]

quote:

Friespeuk schreef op maandag 18 april 2016 @ 11:18:
Ik vind TS een beetje vaag over het feit of het nu sociale huur is of niet. 'volgens een of ander lijstje zou het sociale huur moeten zijn' maar TS zet zichzelf neer als scheefhuurder?

Het concept "scheefhuurder" is zo krom als een hoepel.. Stel: ik heb een huis. Wil ik verhuren. Puntentelling komt uit op (net) wel sociale huur (€705) en er komt iemand in met een inkomen van 35.000 per jaar.

Zelfs huis, zelfde puntentelling maar om een of andere reden (interpretatieverschil? Meetafwijking van de rolmaat?) is het (net) geen sociale huur (€ 715 p/m), en er komt iemand in met een inkomen van 35.000 per jaar.

Precies waar heb ik ergens subsidie ontvangen (of insert een van de vele andere argumenten waarom sociale huurwoningen zo speciaal zouden zijn)? Precies waar zit het verschil tussen die eerste en die tweede huurder? Hetzelfde huis, dezelfde huurder, dezelfde verhuurder, iets andere interpretatie van de regels. De laatste keer dat ik een puntentelling op een huis los liet is een paar jaar geleden, maar er zat zeker wel ruimte in naar je toe (of van je af) te rekenen... (en ja, ik snap dat mijn voorbeeld precies op de grens zit )

Weet je waarom er zo weinig huizen te huur worden aangeboden? Onder andere omdat er zo achterlijk veel regeltjes zijn en de huurder zo beschermd wordt dat ik (als ik een huis over had gehad) niet eens _wil_ verhuren... Veel te veel risico op wanbetalers, slopers, wietkwekers etc etc etc die ik er nooit meer uit krijg en me met een beetje pech met een flinke rekening laten zitten (schade aan de woning, kosten ontruiming....)
Het is zeker niet de enige reden, ben ik het absoluut mee eens, maar het helpt absoluut niet mee...

[barticus]

quote:

Paul schreef op maandag 18 april 2016 @ 12:52:
[...]
Het concept "scheefhuurder" is zo krom als een hoepel.. Stel: ik heb een huis. Wil ik verhuren. Puntentelling komt uit op (net) wel sociale huur (€705) en er komt iemand in met een inkomen van 35.000 per jaar.

Zelfs huis, zelfde puntentelling maar om een of andere reden (interpretatieverschil? Meetafwijking van de rolmaat?) is het (net) geen sociale huur (€ 715 p/m), en er komt iemand in met een inkomen van 35.000 per jaar.

Volgens mij zijn er standaarden voor het meten van een woning, en gebeurt dat al lang niet meer met een rolmaat, maar met zo'n laserapparaatje. Als jij meent dat de meting niet goed is gedaan, kun je altijd een bouwkundige, taxateur, of whoever bellen die met een geijkt apparaatje even volgens NEN-standaarden jouw pand komt opmeten toch?

[ImmortalSoul]

quote:

[b][message=46546243,noline]
Ik heb een keer meegemaakt dat het dak lekte (vanwege dat studenten over de pannen liepen en deze dus scheurde) en dus water bij diens student op zijn bed terecht kwam. Nu was het zijn schuld maar lekkages kunnen altijd voorkomen wederom dan wil jij echt wel dat ik zo snel mogelijk iemand langs stuur. En zelfs dan nog een dakdekker is niet altijd even makkelijk te porren.

Ik heb mijn panden veelal met gecertificeerde cilinders, als jij een sleutel kwijtraakt of breekt, kan gebeuren wederom wil jij toch wel snel een nieuwe hebt.

Ik heb vaker een inbraak meegemaakt dan wil jij toch wel dat ik de politie te woord sta.

Ik heb bij een groter pand problemen gehad doordat de huurders onderling er zo'n zooi van maakte dat de politie dreigde de boel op te ruimen op hun kosten, dit is dus des huurder niet verhuurder. Dan wil jij wederom dat ik toch wel achter jou sta dat jij wel een nette huurder bent.

En zo kan ik nog wel even doorgaan waarom een prettige relatie met de verhuurder wel zo makkelijk is. Mind you ik doe dit nu bijna 15 jaar ik ben hier in gegroeid ik hoor sinds kleins af aan verhalen over verhuurders.

Ik kan nu wel weer argumenten gaan aanvoeren op jouw verhaal, maar dan wordt het een welles nietes gedoe.

Als ik jouw voordelen tegenover de (ongeveer) 2000 euro die ik per jaar bespaar zet, dan is het me (in mijn geval) dat toch wel waard.