Woning verkopen met verlies

[Deviator79]

Momenteel is de verkoop van ons huis gestagneerd. Zeer grote kans dat we alleen nog verkopen door drastisch in prijs te zakken. Dit betekend een verlies van ca 20k.

Heeft iemand ervaring met een dergelijk verlies? Staat de bank toe de woning met zo veel verlies te verkopen? Zijn banken bereidt het verlies te financieren?

We zijn voor de dubbele lasten al een DK aangegaan.

[Jeroen V]

Kan je daarvoor niet gewoon beter even met je bank bellen?

[Woy]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:01:
Momenteel is de verkoop van ons huis gestagneerd. Zeer grote kans dat we alleen nog verkopen door drastisch in prijs te zakken. Dit betekend een verlies van ca 20k.

Heeft iemand ervaring met een dergelijk verlies? Staat de bank toe de woning met zo veel verlies te verkopen? Zijn banken bereidt het verlies te financieren?

We zijn voor de dubbele lasten al een DK aangegaan.

Het is denk ik nogal afhankelijk van je financieel situatie, en ik zou gewoon eens op gesprek gaan bij een bank/financieel adviseur.

Je moet ook goed afwegen hoe groot de kans is dat je je huis binnen afzienbare tijd nog voor een hoger bedrag kan verkopen. Stel je kunt nu kiezen om je huis voor 20K minder te verkopen, en je acht de kans klein dat je het binnen een jaar voor meer verkoopt, dan kost je dat een jaar lang ~ € 1600,- per maand, maar je bent daarna wel van het risico, en de stress af.

Ik heb er geen ervaring mee, maar ik neem aan dat je eventueel met de geldverstrekker een betalingsregeling af kunt spreken. Eventueel kun je bij een andere geldverstrekker kijken of je het kunt herfinancieren tegen betere voorwaarden.

[Rukapul]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:01:
We zijn voor de dubbele lasten al een DK aangegaan.

Hiermee is je bewegingsvrijheid en leencapaciteit al significant aangetast.

Maar in principe geldt natuurlijk gewoon dat je kunt onderzoeken of je nog leencapaciteit hebt om die 20k op te vangen (DK, PL, hogere hypotheek)

Jeroen V schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:10:
Kan je daarvoor niet gewoon beter even met je bank bellen?

Kijk hiermee uit. Op het moment dat je een bank het signaal geeft dat de situatie onomkeerbaar is dan kunnen ze acties gaan ondernemen om in elk geval hun schuld veilig te stellen (lening opeisen, beslag, etc.). Pleeg je communicatie dus zeer zorgvuldig.

Ik zou alle opties een naast elkaar zetten en dan niet alleen de financieringskant bekijken, maar ook de inkomenskant (meer werken?), vermogen vrijspelen (zaken verkopen), nieuwe huis verkopen, etc.

[ Voor 10% gewijzigd door Rukapul op 08-10-2010 11:15 ]

[t_captain]

De bank zal verlangen dat de hypotheek wordt ingelost bij verkoop van het onderpand.

Gevolg is dat je gewoon van de notaris een afrekening krijgt met en tekort van 20.000. Daar zal een verzoek bij zitten om de ontbrekende 20.000 per ommegaande te betalen. Dit geld moet op de derdenrekening van de notaris binnen zijn, voor de overdracht van de woning.

Je hebt de volgende opties:
1. uit eigen middelen betalen
2. apart financieren (bv doorlopend krediet)
3. meefinancieren met de hypotheek van je nieuwe huis

Bij dat laatste heb je natuurlijk wel te maken met de eisen aan een hypothecaire lening. Zo kun je niet makkelijk meer dan 125% EW lenen.

[Verwijderd]

Rukapul schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:13:
[...]

Kijk hiermee uit. Op het moment dat je een bank het signaal geeft dat de situatie onomkeerbaar is dan kunnen ze acties gaan ondernemen om in elk geval hun schuld veilig te stellen (lening opeisen, beslag, etc.).

Beslag op wat? Op een woning waar ze al een recht van hypotheek op hebben?

[Rukapul]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:25:
[...]


Beslag op wat? Op een woning waar ze al een recht van hypotheek op hebben?

Wat te kort door de bocht geformuleerd. Men zal idd het bestaande recht actief gebruiken en mogelijk niet meewerken met een verkoop tot men extra zekerheden heeft.

[Furfoot]

Wij zaten in dezelfde situatie, uiteindelijk de woning met ~20k restschuld moeten verkopen. Je krijgt, zoals hierboven aangegeven, een nota van de notaris bij verkoop voor de restschuld. Dit bedrag hebben wij met eigen geld kunnen financieren. Vervolgens hebben wij het opgebouwde spaardeel vrij laten komen (let op: verlies je wel een deel van de renteopbouw door een heffing).

Als je geen eigen middelen hebt moet je op tijd aangeven dat je het opgebouwde spaardeel (mits aanwezig) wil gebruiken om de restschuld te financieren, dan komt dit eerder vrij.

[Kettrick]

Ik heb eerder dit jaar hetzelfde probleem gehad, oplossing was uiteindelijk redelijk eenvoudig.

Het bedrag tussen de totale hypotheek en de verkoopprijs hebben we zelf middels ( ieder een eigen ) PL aangevuld en bijgestort op de rekening van de notaris. De hypotheekverstrekker ( Obvion in ons geval ) wil gewoon het totaalbedrag op de rekening hebben, waar dat vandaan komt maakt niet uit .

Hiervoor kon ik zonder al te veel problemen een lening krijgen bij de Rabobank, omdat ik verder geen leningen heb staan. Dag voor de verkoop het bedrag overgemaakt naar de notaris, en zonder verdere opmerkingen het huis verkocht.

[Tukk]

Verwijderd schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:25:
[...]


Beslag op wat? Op een woning waar ze al een recht van hypotheek op hebben?

Op spaargeld dat je bij dezelfde bank hebt staan?

[t_captain]

Tukk schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 12:04:
[...]

Op spaargeld dat je bij dezelfde bank hebt staan?

Zolang je netjes elke maand je hypotheeklasten betaalt, het huis nog in bezit hebt en ook geen regels over het gebruik van het huis overtreedt (denk aan een verbod om te verhuren wat vaak in de voorwaarden zit), ben je niet in gebreke. De bank heeft dan geen enkel recht om beslagen te leggen of aanvullende zekerheden te eisen.

Maar zoals gezegd, verkopen en 20.000 open laten staan op je oude hypotheek is niet mogelijk. De notaris passeert de verkoop alleen indien de bank het recht van hypotheek opgeeft. De bank geeft het recht van hypotheek alleen op onder de voorwaarde dat de notaris direct bij het passeren van de akte de volledige schuld inlost. En de notaris doet dat alleen als hij voldoende geld ontvangt op zijn derdenrekening om alle verplichtingen plus zijn eigen honorarium te betalen.

[readytoflow]

Wat wordt je nieuwe situatie?

Heb je een huis gekocht? Evt daarbij gerekend op overwaarde?

De bank doet er in deze niet zo heel veel toe (tenzij je in Bijzonder Beheer zit (achterstand op hyp).

Je hebt een huis gekocht van 150K + KK 15K + verbouwing 35K. Je hebt hiervoor een hypotheek nodig van 200K
Dus een lening van 200K
Je verkoopt je huis een paar jaar later voor 180K, dat los je af en de overige 20K moet je ook aflossen.
Dat doe je dan met evt. aanwezige eigen middelen, een nieuw krediet of vanuit je nieuwe hypotheek.

[Verwijderd]

Heb toevallig m'n huis met verlies verkocht paar weken terug. (12k verlies totaal). De 12K is initieel gefinancieerd via een WoZ krediet,(reden: lage maandlasten wat weer van belang is bij aanvraag nieuwe hypotheek) en zal gedeeltelijk aflost worden (zo'n 6K) wat ik uit m'n nieuwe hypotheek kan onttrekken. Let wel op, het gedeelte van 6K, komt niet in aanmerking voor HRA.

Kijk dus eens goed naar een WoZ kredit ipv gewoon DK, de lasten zijn een stuk lager.
(wel weer snel aflossen natuurlijk!)

[ Voor 25% gewijzigd door Verwijderd op 08-10-2010 14:09 ]

[Falcon]

Wij zijn in de positie om zelf die 20.000 euro in de komende 2 jaar op te sparen. Dit omdat wij weten dat wij dit huis met verlies moeten gaan verkopen. (Startersfout helaas)

Bij de volgende woning gaan wij hier veel beter opletten. Zowel hypotheektechnisch (levenshypotheek of spaar), opknap huis kopen vs kantenklare woning, buurt etcetra... in hoeverre je het natuurlijk kunt bepalen.

Maar vooral opknappen en een langere tijd in een woning gaan wonen, zal ervoor kunnen zorgen dat je dit in de toekomst kunt voorkomen bij de verkoop.

Cliché met natuurlijk vele uitzonderingen.

[TheJason]

Wat was dan die startersfout?

[Exirion]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:01:
Momenteel is de verkoop van ons huis gestagneerd. Zeer grote kans dat we alleen nog verkopen door drastisch in prijs te zakken. Dit betekend een verlies van ca 20k.

Heeft iemand ervaring met een dergelijk verlies?

Ja, ik heb eenzelfde verlies bij de verkoop van m'n woning.

Staat de bank toe de woning met zo veel verlies te verkopen?

Waarom niet? Als jij het tekort maar aanvult om de hypotheek af te lossen.

Zijn banken bereidt het verlies te financieren?

Dat hangt toch helemaal van jouw kredietwaardigheid af? Valt weinig over te zeggen.

We zijn voor de dubbele lasten al een DK aangegaan.

Wij hebben het gelukkig zonder leningen kunnen uitzingen en ik zou proberen jezelf zo min mogelijk in de schulden te steken. Als je kunt bezuinigen op dingen, probeer dat dan vooral.

[_Anvil_]

Bizar dat er zoveel reacties al zijn met hetzelfde verhaal zeg. Niet om jullie aan te vallen, maar ik lees hier nergens van een gedwongen verkoop (scheiding oid), dus dit is bij de meesten eerder een kwestie van een nieuw huis kopen en erop gokken dat je de hoofdprijs voor je oude gaat krijgen binnen x maanden? De crisis loopt al een tijdje tenslotte, opmerkelijk dit.

[Wilke]

Tukk schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 12:04:
[...]

Op spaargeld dat je bij dezelfde bank hebt staan?

Zeg hee, banken mogen dan met rare dingen wegkomen (kredietcrisis) maar zo'n bananenrepubliek is Nederland ook nog weer niet hoor...dat kan nooit zomaar, en in de situaties waarin het wel kan maakt het volgens mij geen moer uit of dat spaargeld bij dezelfde of bij een andere bank zit.

[Falcon]

TheJason schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 17:26:
Wat was dan die startersfout?

Om een aantal redenen:

1. Een huis kopen waar maar weinig kan aan op geknapt worden en waar de prijzen in de buurt constant blijven. Gevolg dat wij eerder dan 10 jaar er uit willen met een restschuld komen te zitten.
2. Huis iets te duur gekocht, blind voor het huis gegaan en niet tot het uiterste gegaan om van de vraagprijs iets af te krijgen.
3. Verschrikkelijke buurt, wij hebben alleen naar het huis gekeken.

Verder ben ik allang blij dat wij nu een inkomen hebben om dit alles te gaan vergeten en over 2 jaar hopelijk ons huis te kunnen gaan verkopen.

[ Voor 9% gewijzigd door Falcon op 08-10-2010 19:01 ]

[SeatRider]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 11:01:
We zijn voor de dubbele lasten al een DK aangegaan.

Dit is natuurlijk het ene gat met het andere vullen, een derde lening aangaan om de lasten van de eerste twee mee te dragen. Wie heeft je dat geadviseerd?

[Exirion]

_Anvil_ schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 17:53:
De crisis loopt al een tijdje tenslotte, opmerkelijk dit.

Over 2 weken passeert bij mij de akte en het is dan bijna 2.5 jaar geleden dat de woning in de verkoop kwam. You do the math... Veel mensen hebben gewoon pech gehad en dat heeft helemaal niks te maken met rekenen op hoofdprijzen en dergelijke.

[JJ Le Funk]

ik begrijp dat TS nu 2 huizen bezit en de totale lasten niet kan dragen.
door met een DK maandelijks bij te storten kan hij executieverkoop van de eerste woning uitstellen maar dit wordt inmiddels duurder dan het verlies pakken van 20K (of meer).
Verder is er geen sprake van een scheiding en hebben beide partners nog inkomen.

Nu is de vraag: zijn er alternatieve scenario's denkbaar waarin het verlies van 20K lager uitvalt?
Probleem: de tijd is op

[Smirnoff]

In april 2009 (door uit elkaar gaan) ons huis met € 26.000 euro verlies op de hypotheek verkocht.
Wij zijn beide niet naar een ander koophuis gegaan, dus ik kan je over meefinancieren niets vertellen. (persoonlijke lening kan wel, maar dat hebben wij niet gedaan)

De 'schuld' is op de dag van de overdracht bij de notaris door ons voldaan, welke het weer naar de bank toe heeft overgemaakt. Wij hebben toen geen boete of iets dergelijks gekregen.

De bank maakt het volgens mij niets uit, zolang zij hun geld maar volledig terugkrijgen.
(Rabobank - Spaarzeker Hypotheek)

[_Anvil_]

Falcon schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 18:58:
[...]
1. Een huis kopen waar maar weinig kan aan op geknapt worden en waar de prijzen in de buurt constant blijven. Gevolg dat wij eerder dan 10 jaar er uit willen met een restschuld komen te zitten.

Snap ik niet, je hebt toch geen 10 jaar nodig om de KK bij elkaar te sparen? Zelfs niet met een aflossingsvrij component? Fors te veel betaald dan? Overigens heb ik zelf ook nog net "in de goede tijd" gekocht, maar over waardedaling lig ik niet wakker. Gekocht om erin te wonen, niet als (snelle) investering.


@exirion: je hebt je huis dus in 2,5 jaar niet kunnen verkopen, maar uiteindelijk toch maar een nieuw huis gekocht voor je de oude kwijt was? Of bewust het verlies genomen door in de prijs te zakken voordat je een nieuwe kocht? Ik oordeel niet, ik vind het aantal reacties in zo'n korte tijd gewoon opmerkelijk. Tweakers zijn vaak zulke slimme mensen

[Verwijderd]

_Anvil_ schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 17:53:
Bizar dat er zoveel reacties al zijn met hetzelfde verhaal zeg. Niet om jullie aan te vallen, maar ik lees hier nergens van een gedwongen verkoop (scheiding oid), dus dit is bij de meesten eerder een kwestie van een nieuw huis kopen en erop gokken dat je de hoofdprijs voor je oude gaat krijgen binnen x maanden? De crisis loopt al een tijdje tenslotte, opmerkelijk dit.

Ik zit in de situatie omdat door gezinssamenstelling de huidige woning gewoon te klein was. Heb wel gewacht totdat ik zeker wist dat het oude huis verkocht was. Heb dus geen dubbele hypotheek lopen.

[Exirion]

_Anvil_ schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 21:17:
@exirion: je hebt je huis dus in 2,5 jaar niet kunnen verkopen, maar uiteindelijk toch maar een nieuw huis gekocht voor je de oude kwijt was? Of bewust het verlies genomen door in de prijs te zakken voordat je een nieuwe kocht? Ik oordeel niet, ik vind het aantal reacties in zo'n korte tijd gewoon opmerkelijk. Tweakers zijn vaak zulke slimme mensen

Ik was in het bezit van een zeer courant type woning dat in de afgelopen 10 jaar hoogstens een halfjaar te koop stond. Meestal gingen ze na 2 tot 3 maanden al weg. Ik kocht in mei een andere woning en gokte op maximaal een jaar om die andere te verkopen. Aangezien ik de nieuwe woning nog wilde renoveren zouden we er voorlopig toch nog niet kunnen wonen. Maar goed, dat dan ineens de hele huizenmarkt en wereldeconomie in elkaar stort had niemand kunnen voorzien. Beroerde timing en pech dus.

[JvS]

_Anvil_ schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 21:17:
@exirion: je hebt je huis dus in 2,5 jaar niet kunnen verkopen, maar uiteindelijk toch maar een nieuw huis gekocht voor je de oude kwijt was? Of bewust het verlies genomen door in de prijs te zakken voordat je een nieuwe kocht? Ik oordeel niet, ik vind het aantal reacties in zo'n korte tijd gewoon opmerkelijk. Tweakers zijn vaak zulke slimme mensen

Ik denk dat vele mensen hun huis wat langer te koop hadden staan. Eerst een nieuw huis kopen en daarna je oude in de verkoop zetten was vrij lang gebruikelijk. Verkopen lukte toch wel en de prijzen werden alleen maar hoger en hoger. Dat leek echt eindeloos door te kunnen gaan en dat je dan op dezelfde manier handelt is naar mijn idee niet 'niet slim'.

[Deviator79]

We gaan het denk ik nog een tijdje afwachten, de dubbele lasten zijn niet op te brengen zonder het DK, dus daar ontkomen we niet aan.
Hopelijk kan het zonder al te veel verlies op een later tijdstip verkocht worden. De woningmarkt moet toch wel aantrekken lijkt me.

[JvS]

Het lijkt me dat de daling wel een keer gaat stoppen en dat de prijzen dan wel weer een beetje gaan stijgen. Maar verwacht geen wonderen met stijgingen als je je woning nu al amper verkocht krijgt.

Je moet het afwegen he? Wat kost het jou als je volgend jaar je woning voor 10.000 euro meer kunt verkopen op jaarbasis aan extra lasten? En verwacht je dat dit gaat lukken?

[JJ Le Funk]

stel dat de woningmarkt is hersteld eind 2011, dan moet er eerst x jaar groei plaats vinden om de waardedaling van de voorgaande periode te compenseren. En opvolgende jaren moet er overwaarde ontstaan die de initiële transactiekosten dekt (KK, overdrachtsbelasting, notaris). Ondertussen heeft de woning onderhoud nodig, betaal je allerlei belastingen over het woningbezit en verzekeringen. Vervolgens kan het aanbod grillige vormen aannemen wanneer bij herstel de markt overspoelt wordt met mensen die de verkoop hebben uitgesteld.
Daarnaast uiteraard de te betalen dubbele hypotheekrente en hoge rente over de DK-lening.
vraag me ook af of beide hypothecaire leningen in aanmerking komen voor HRA?

Wachten op een herstel van de woningmarkt lijkt mij een riskante tactiek. Is tijdelijke verhuur geen optie? Zoiets moet wel in overleg met de bank. Of kijk een paar uitzendingen terug van Uitstel van Executie: aantal goede tips en tricks daar voor verkoop onder ongunstige omstandigheden.

[ Voor 23% gewijzigd door JJ Le Funk op 08-10-2010 23:23 . Reden: tips toegevoegd ]

[Rukapul]

Wij kunnen natuurlijk niet oordelen over de vraagprijs noch over de huizenmarkt als geheel op korte en middellange termijn.

Ik moest echter wel denken aan de volgende uitspraak die aan de econoom Keynes wordt toegedicht:

Markets can remain irrational longer than you can remain solvent.

In dat licht vind ik "de woningmarkt moet toch wel aantrekken lijkt me" geen sterke argumentatie.

[Mistraller]

20K zegt natuurlijk niet veel als je niet weet wat de vraagprijs is.

[Deviator79]

Het is dus een lastige situatie, waarin er eigenlijk niet echt een 'goede' oplossing is.
vooralsnog wachten we maar af, en hopen een 'enthousiaste' koper...
het DK zal ons nog lang gaan achtervolgen ben ik bang, maar ja, dat is niet anders..

[Deviator79]

Mistraller schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:22:
20K zegt natuurlijk niet veel als je niet weet wat de vraagprijs is.

Vraagprijs is 175K

[anandus]

Rukapul schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:14:
In dat licht vind ik "de woningmarkt moet toch wel aantrekken lijkt me" geen sterke argumentatie.

Precies. Voor hetzelfde geld zakt het nog verder in. Je weet het nooit.

Bij huizenprijzen moet je, lijkt mij, echt nergens vanuit gaan.

[RemcoDelft]

Waarom vinden mensen het bij huizen zo raar dat je na lange tijd gebruik maken van het product minder geld krijgt dan je er zelf voor gegeven hebt? Dat is met je auto/TV/fiets/bed/koelkast toch net zo?

Rukapul schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:14:
Ik moest echter wel denken aan de volgende uitspraak die aan de econoom Keynes wordt toegedicht:

Ik vind het juist typisch dat mensen het nooit over "irrationeel" hebben als prijzen van huizen tot in de hemel stijgen...

[Exirion]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:25:
Waarom vinden mensen het bij huizen zo raar dat je na lange tijd gebruik maken van het product minder geld krijgt dan je er zelf voor gegeven hebt? Dat is met je auto/TV/fiets/bed/koelkast toch net zo?

Twee belangrijke dingen. Ten eerste slijt of veroudert een huis niet vergelijkbaar. Het zou toch raar zijn als een piekfijn huis van 40 jaar oud nog maar een kwart kost van de prijs van het splinternieuwe huis om de hoek? Natuurlijk slijten zaken zoals een keuken en badkamer wel, dus in die zin kan een huis in verhouding wat minder opbrengen dan toen het gekocht werd.

Maar het tweede punt komt dan om de hoek kijken: de overdrachtsbelasting. Bijna iedereen wil z'n kosten koper eruit halen, en dat drijft de prijzen op. Neem dan ook nog eens de grondprijzen mee, de hypotheekrenteaftrek en je hebt een mooi recept (waaraan de overheid in belangrijke mate schuld heeft) voor prijsopdrijving die niet eeuwig door kan gaan omdat de salarissen niet meestijgen.

[weerdo]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:23:
Het is dus een lastige situatie, waarin er eigenlijk niet echt een 'goede' oplossing is.
vooralsnog wachten we maar af, en hopen een 'enthousiaste' koper...
het DK zal ons nog lang gaan achtervolgen ben ik bang, maar ja, dat is niet anders..

En daarmee loopt de schuldenlast verder en verder op.

Elke maand dat je niet doet is een maand waarbij het DK oploopt, en een deel van jouw geld aan iets zinloos hebt weggegooid. Ga eens met Excel een paar scenario's uitrekenen, en neem dan een besluit.

[Deviator79]

weerdo schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:30:
[...]
En daarmee loopt de schuldenlast verder en verder op.

Elke maand dat je niet doet is een maand waarbij het DK oploopt, en een deel van jouw geld aan iets zinloos hebt weggegooid. Ga eens met Excel een paar scenario's uitrekenen, en neem dan een besluit.

Ja, dat gaan we doen, DK kosten zijn ca 6K p/j. Dus het is allemaal wel uit te rekenen..

[Rukapul]

Het lijkt me inderdaad een goed plan om scenarios door te rekenen.
Probeer ook zoveel mogelijk marktinformatie te verkrijgen die de waarde van je huis in de huidige markt kan helpen inschatten.

[Deviator79]

Rukapul schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:32:
Het lijkt me inderdaad een goed plan om scenarios door te rekenen.
Probeer ook zoveel mogelijk marktinformatie te verkrijgen die de waarde van je huis in de huidige markt kan helpen inschatten.

Probleem daarvan is dat we in een 'funderingsprobleemgebied' zitten;
de makelaar heeft het huis op 180K getaxeerd, maar doordat mensen twijfelen over de fundering haken ze af om het huis te kopen.

[JJ Le Funk]

RemcoDelft schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:25:
Waarom vinden mensen het bij huizen zo raar dat je na lange tijd gebruik maken van het product minder geld krijgt dan je er zelf voor gegeven hebt? Dat is met je auto/TV/fiets/bed/koelkast toch net zo?
[...]
Ik vind het juist typisch dat mensen het nooit over "irrationeel" hebben als prijzen van huizen tot in de hemel stijgen...

je koopt niet alleen een huis maar ook de grond. Als de locatie van die grond in populariteit groeit ontstaat er schaarste en dus stijgt de waarde van de woning.

Die locaties zijn te herkennen aan het ontbreken van te koop borden in de betreffende wijk.

[Rukapul]

Kun je dan niet op eigen kosten een onderzoek laten uitvoeren en het rapport meeleveren?

[Deviator79]

Rukapul schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:36:
Kun je dan niet op eigen kosten een onderzoek laten uitvoeren en het rapport meeleveren?

Dat kan, en vandaar dus het verkopen met verlies (want fundering is 90% zeker niet helemaal ok)

[Exirion]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:32:
Ja, dat gaan we doen, DK kosten zijn ca 6K p/j. Dus het is allemaal wel uit te rekenen..

Ik snap je dilemma heel goed, maar probeer realistisch te blijven denken. Ondanks het voor de huizenmarkt gunstige kabinet zie ik de markt nog niet zo snel uit de modder getrokken worden. Het kan gerust nog wel 2 jaar duren voordat het sentiment echt omgeslagen is en mensen weer massaal vertrouwen krijgen om te gaan kopen. Voorlopig zijn huurwoningen weer meer in trek. De vraag is alleen of de huurmarkt die stijgende vraag wel aankan, en de huren zullen dan ook vanzelf flink stijgen.

Al met al blijft het koffiedik kijken en je moet je afvragen wat belangrijker is: geld of je gemoedsrust en gezondheid. Ik heb heel wat slapeloze nachten gehad maar ziek zijn is uiteindelijk erger dan het verliezen van een flinke som geld. Ik moet bij de notaris een flink bedrag overmaken, maar ik weet precies waar ik aan toe ben en we kunnen weer verder met ons leven. Als je met zorgen zit staat je leven in bepaalde opzichten een beetje stil en dat is zonde van je tijd. Kies dan liever voor het verlies, en belangrijker: zekerheid.

[JvS]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:32:
[...]


Ja, dat gaan we doen, DK kosten zijn ca 6K p/j. Dus het is allemaal wel uit te rekenen..

Die snap ik niet. Je bedoelt dat de rentelasten die je per jaar met het DK betaalt 6K zijn? Het DK heeft dan ook een rente van 15% (wilde gok?). Als je het DK bv in 5 jaar afbetaalt, ben je ook zo'n 400-500 euro per jaar kwijt aan extra rentelasten, dat is dus 8500 euro.

Dus het is zinvol om te wachten als je verwacht je woning binnen een jaar voor meer dan 8500 dan nu te kunnen verkopen en je het DK in 5 jaar kunt aflossen.

Dit is een scenario en het is met een flink aantal 'educated guesses' gemaakt. Reken eens een paar scenarios door en reken ze dan wel goed door, rekening houdend met alle kosten. Mijn gevoel zegt me dat het niet alleen voor de gemoedstoestand een goed idee is om nu al te verkopen, maar ook voor de portemonnee....

[ Voor 19% gewijzigd door JvS op 08-10-2010 23:41 ]

[Deviator79]

JvS schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:39:
[...]

Die snap ik niet. Je bedoelt dat de rentelasten die je per jaar met het DK betaalt 6K zijn? Het DK heeft dan ook een rente van 15% (wilde gok?). Als je het DK bv in 5 jaar afbetaalt, ben je ook zo'n 400-500 euro per jaar kwijt aan extra rentelasten, dat is dus 8500 euro.

Dus het is zinvol om te wachten als je verwacht je woning binnen een jaar voor meer dan 8500 dan nu te kunnen verkopen en je het DK in 5 jaar kunt aflossen.

rente is hier nog niet in meegerekend, ik heb 6K p/j nodig om m'n lasten van huis 1 op te vangen.

[weerdo]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:40:
rente is hier nog niet in meegerekend, ik heb 6K p/j nodig om m'n lasten van huis 1 op te vangen.

Let op de regels van de fiscus! Er mag gedurende een beperkte tijd over 2 huizen HRA worden afgetrokken. Na die tijd mag je alleen HRA meer op 1 huis hebben en stijgen je maandlasten fors.

[Deviator79]

weerdo schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:43:
[...]
Let op de regels van de fiscus! Er mag gedurende een beperkte tijd over 2 huizen HRA worden afgetrokken. Na die tijd mag je alleen HRA meer op 1 huis hebben en stijgen je maandlasten fors.

als ik me niet vergis, is dat net naar 3 jaar gegaan ipv 2.

[Exirion]

weerdo schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:43:
Let op de regels van de fiscus! Er mag gedurende een beperkte tijd over 2 huizen HRA worden afgetrokken. Na die tijd mag je alleen HRA meer op 1 huis hebben en stijgen je maandlasten fors.

Na het jaar waarin je de nieuwe woning betrekt heb je volgens de oude regels nog 2 volle kalenderjaren aftrek op de hypotheek. Inmiddels is dat zelfs 3 jaar geworden. Als je op 1 januari verhuist heb je dus maximaal 4 jaar lang aftrek op beide woningen.

[Devil]

Mistraller schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:22:
20K zegt natuurlijk niet veel als je niet weet wat de vraagprijs is.

20K is 20K, of je nou 50.000 of 500.000 vraagt, als je met 20K restschuld blijft zitten moet je nog altijd precies 20K lenen.

[JvS]

Devil schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:49:
[...]

20K is 20K, of je nou 50.000 of 500.000 vraagt, als je met 20K restschuld blijft zitten moet je nog altijd precies 20K lenen.

Maar in je afweging om te wachten of niet is het wel relevant. Een huis van 500k stijgt makkelijker 20k in waarde (4%) dan een huis van 175K (12,5%)/

[Devil]

Dat zegt natuurlijk ook niets, op dit moment vallen de grootste klappen (absoluut EN procentueel) nu juist bij de duurdere huizen.

[Exirion]

Devil schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:54:
Dat zegt natuurlijk ook niets, op dit moment vallen de grootste klappen (absoluut EN procentueel) nu juist bij de duurdere huizen.

Dat is erg regiogebonden. In Eindhoven bijvoorbeeld is het bedrijfsleven aardig getroffen door de crisis en zijn starterswoning moeilijk kwijt te raken.

[Devil]

Dus eigenlijk zegt de vraagprijs helemaal niets?

[Exirion]

Devil schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 00:12:
Dus eigenlijk zegt de vraagprijs helemaal niets?

Nee, maar dat is altijd zo. Ik weet niet hoe dat huis er uitziet, hoe de ligging is, in wat voor gebied/provincie het is, en noem maar op. De waarde van een woning wordt door veel factoren bepaald en in de afgelopen tijd is in sommige provincies de prijs gestegen terwijl de prijzen in andere provincies gedaald zijn (soms terwijl ze daar tot voor kort nog stegen). Je kunt hier moeilijk in algemeenheden over praten.

[Devil]

Dat is precies het punt wat ik een paar post geleden probeer te maken

[ Voor 76% gewijzigd door Devil op 09-10-2010 00:31 ]

[JvS]

Devil schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:54:
Dat zegt natuurlijk ook niets, op dit moment vallen de grootste klappen (absoluut EN procentueel) nu juist bij de duurdere huizen.

onafhankelijk van wat er op dit moment in de markt gebeurt, is 20k op 500k gewoon een kleinere schommeling en een sneller te verwachten waardestijging bij herstel van de markt dan 20k op 175k. Maar ik zou er ook niet op wachten hoor!

Los van dat gegeven: Dat nu ergens de grootste klappen vallen, maakt het ook aannemelijk dat daar weer de grootste stijgingen zullen plaatsvinden.

[ Voor 6% gewijzigd door JvS op 09-10-2010 00:37 ]

[Verwijderd]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:32:
[...]


Ja, dat gaan we doen, DK kosten zijn ca 6K p/j. Dus het is allemaal wel uit te rekenen..

6K? is 500eu/maand ?
denk dat je daar eerst eens naar moet kijken.

[Istrilyin]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:23:
Het is dus een lastige situatie, waarin er eigenlijk niet echt een 'goede' oplossing is.
vooralsnog wachten we maar af, en hopen een 'enthousiaste' koper...
het DK zal ons nog lang gaan achtervolgen ben ik bang, maar ja, dat is niet anders..

Ik hoorde eens van iemand die naar de casino ging. Op een gegeven moment stond
hij 20k in het rood... Hij had z'n verlies kunnen nemen, maar ging door. Quite of dubbel.
Oops het balletje viel niet op oneven. Nou dan nog maar een gokje doen he?

Jouw situatie is dat je huis nu gewoon 20k verlies heeft, en speculeren dat de markt weer
opleeft is heel riscant. Pak je verlies en laat verder verlies (of winst) aan de volgende over,
dan is dat jouw probleem niet meer. Dubbele lasten zijn niet alleen kosten, het kan ook
je hele leven negatief beinvloeden.

Anders... wat ga je volgend jaar doen als de teller op 40k staat?

[JJ Le Funk]

ben ook bang dat de struisvogeltactiek de TS gaat wreken na verloop van tijd.
als je dan toch gaat wachten op koper, kijk dan hoe je de woning zo aantrekkelijk mogelijk kan laten lijken qua afwerking en onderhoud.

[RemcoDelft]

MrJayMan schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:36:
[...]

je koopt niet alleen een huis maar ook de grond. Als de locatie van die grond in populariteit groeit ontstaat er schaarste en dus stijgt de waarde van de woning.

Precies, en dankzij het lange tijd kunstmatig in stand houden van de schaarste door overheid, ontwikkelaars en schatrijke woningcorporaties, zijn veel mensen het als een recht gaan zien dat een oud huis meer "waard" wordt... Da's nu (gelukkig) over!

[Rukapul]

Deviator79 schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:38:
[...]


Dat kan, en vandaar dus het verkopen met verlies (want fundering is 90% zeker niet helemaal ok)

Ondanks dat het maar een zinnetje in het hele topic is en er verder niemand op lijkt te reageren is dit wel een heel belangrijk gegeven. Het huis heeft gewoon een ernstig mankement en de strategie lijkt er uit te bestaan dat je hoopt dat er een koper langskomt die er geen kennis van heeft. Dat is in meerdere opzichten een riskante strategie (zelfs als de verkoop initieel slaagt).

Ook de strategie om als het ware uit het verlies te groeien mist onderbouwing.

Om de situatie in elk geval niet actief te laten verslechteren zou ik bij het niet verkopen op zoek gaan om de maandelijkse lening van 500 euro te verruilen voor 500 euro extra inkomsten danwel minder uitgaven. Dan houd je in elk geval nog een aantal opties (leencapaciteit) over voor in de toekomst.

RemcoDelft schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 10:00:
Da's nu (gelukkig) over!

De discussie (en TS) is niet geholpen met nog een macrodiscussie over de woningmarkt. Daar is een ander topic voor: Klappen van de huizenbubble?

[ Voor 60% gewijzigd door Rukapul op 09-10-2010 10:14 ]

[FireAge]

Overweeg anders de optie om de woning te koop te zetten met als voorwaarde de kans op slechte fundering. Er zijn vast wel mensen die interesse hebben om zo'n woning op te knappen, en die via kennissen e.d. minder geld daar aan kwijt zijn dan als jij het professioneel laat doen.

[JJ Le Funk]

FireAge schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 10:16:
Overweeg anders de optie om de woning te koop te zetten met als voorwaarde de kans op slechte fundering. Er zijn vast wel mensen die interesse hebben om zo'n woning op te knappen, en die via kennissen e.d. minder geld daar aan kwijt zijn dan als jij het professioneel laat doen.

maar wat is dan een reële vraagprijs met zo'n zwaar gebrek?

[Deviator79]

vandaag trouwens open huizen route..duim voor me tweakers!

[anandus]

Het lijkt me belangrijk om eerst zekerheid te hebben hoe het zit met die fundering.
Dan weet je zeker hoe je ervoorstaat en kan je niet, zelfs na de koop, alsnog in de problemen komen.

Hoort het controleren van de fundering bij de 'onderzoekingsplicht van de koper of bij de 'informatieplicht' van de verkoper? (Ik vermoed dat het bij de verkoper ligt, gezien die er wetenschap van heeft?)

[ Voor 37% gewijzigd door anandus op 09-10-2010 12:35 ]

[Deviator79]

anandus schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 12:31:
Het lijkt me belangrijk om eerst zekerheid te hebben hoe het zit met die fundering.
Dan weet je zeker hoe je ervoorstaat en kan je niet, zelfs na de koop, alsnog in de problemen komen.

Weet je wat het is; al m'n concurrerende huizen hebben hetzelfde probleem..hele buurt hier,
dus ik ben geen uitzondering, mensen moeten een beetje lef hebben om hier te kopen..

na de koop niet trouwens, aangezien er hier in de buurt altijd een funderingsclausule in het koopcontract zit..
had ik ook, en met m'n nieuwe huis ook..

[ Voor 17% gewijzigd door Deviator79 op 09-10-2010 12:35 ]

[JJ Le Funk]

je kan ook met een aannemer kijken voor de goedkoopste oplossing om de fundering te fiksen/stutten zodat jouw woning een unique selling point krijgt tov buurtgenoten.

Denk bijv. aan diepe gaten boren (poeren meen ik) en die vol gieten met beton.

[Deviator79]

MrJayMan schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 12:42:
je kan ook met een aannemer kijken voor de goedkoopste oplossing om de fundering te fiksen/stutten zodat jouw woning een unique selling point krijgt tov buurtgenoten.

Denk bijv. aan diepe gaten boren (poeren meen ik) en die vol gieten met beton.

Funderingsherstel wordt lastig; kosten zijn ca 30k,en die krijg ik op dit pand niet meer gefinancierd..

[merauder]

Kan je niet iemand (het liefst een kennisje ofzo) er bij wijze van tijdelijke verhuur inzetten? Het zal een tweede huis niet rendabel maken, maar je voorkomt wel dat je DK verder oploopt.

Een andere optie die je kan overwegen is om misschien, indien deze in de markt beter te verkopen is, je nieuwe woning van de hand te doen.

[Deviator79]

merauder schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 13:10:
Kan je niet iemand (het liefst een kennisje ofzo) er bij wijze van tijdelijke verhuur inzetten? Het zal een tweede huis niet rendabel maken, maar je voorkomt wel dat je DK verder oploopt.

Een andere optie die je kan overwegen is om misschien, indien deze in de markt beter te verkopen is, je nieuwe woning van de hand te doen.

de nieuwe woning verkopen wordt niets lijkt me, de KK zitten daar in, en da's geen klein bedrag (want nieuwe woning is 310K)

[Istrilyin]

Deviator79 schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 13:20:
[...]


de nieuwe woning verkopen wordt niets lijkt me, de KK zitten daar in, en da's geen klein bedrag (want nieuwe woning is 310K)

Als je 'm binnen 1 jaar verkoopt niet, dan is het niet nogmaals KK. Was 6 maanden. Of is dat nog niet ingegaan?

[Deviator79]

Net met de open huizen route 3 bezichtigingen gehad, mensen waren op zich enthousiast over het huis, maar allemaal de zelfde vraag: hoe is de fundering?
We laten zeer binnenkort het onderzoek doen, dan kunnen we die vraag beantwoorden.

[Mistraller]

Devil schreef op vrijdag 08 oktober 2010 @ 23:49:
[...]

20K is 20K, of je nou 50.000 of 500.000 vraagt, als je met 20K restschuld blijft zitten moet je nog altijd precies 20K lenen.

Ja maar als je een huis van 500k aan het verkopen bent, neem ik voorzichtig aan dat 20k een stukje minder pijn zal doen.
Bedenk eens als je aan het onderhandelen bent over een auto, heb je er eentje op het oog van 5000, dan lacht de verkoper je vierkant uit als jij voorstelt om er 2000 af te halen. Stel je dat echter voor bij een bolide van 35000 dan wordt het een ander verhaal.

Als de herstelkosten 30K zijn, is een verlies van 20K nog niet eens zo heel gek. Maar je kan niet gaan hopen op een koper die er niet naar vraagt, want voor een dergelijk gebrek geldt gewoon meldingsplicht. En dan nog zullen veel mensen gewoon een bouwkundig onderzoekje laten doen.
Wist jij van het gebrek toen je de woning betrok?

[Rukapul]

Mistraller schreef op zondag 10 oktober 2010 @ 21:33:
Maar je kan niet gaan hopen op een koper die er niet naar vraagt, want voor een dergelijk gebrek geldt gewoon meldingsplicht. En dan nog zullen veel mensen gewoon een bouwkundig onderzoekje laten doen.

Zeker wanneer er een funderingsclausule in het concept koopcontract staat. Zoiets roept gewoon keiharde vragen op.

[Deviator79]

Rukapul schreef op zondag 10 oktober 2010 @ 21:37:
[...]

Zeker wanneer er een funderingsclausule in het concept koopcontract staat. Zoiets roept gewoon keiharde vragen op.

Niet echt, want in onze buurt is dat echt standaard..alle huizen ouder dan 1945 hebben deze clausule en zijn bij voorbaat verdacht..

[JvS]

Ja en dan ga je dus als koper wel vragen stellen. Zou ik wel doen in elk geval.

[Case]

Een paar posts eerder wordt het ook al gevraagd, maar.. is het geen optie om er een huurder in te zetten tot de markt weer een beetje aantrekt?

[JvS]

Verlies je dan niet je recht op hypotheekrenteaftrek?

[Verwijderd]

JvS schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 10:09:
Verlies je dan niet je recht op hypotheekrenteaftrek?

In ieder geval niet het eerste jaar, dacht tegenwoordig dat tweede jaar ook nog kan.

Maar, een huis verhuren doe je niet zomaar, een paar punten :

* Doe dit alleen op basis van de zogenaamde "leegstands wet" (of wet ter voorkoming van).
(hiermee beperk je de rechten van de eventuele huurder)

* Hypotheekverstrekker moet hiervan op de hoogte zijn en mee instemmen !

* Pas je verzekering aan op verhuur ! (als er wat misgaat en je doet dit niet ben je zwaar de l...l).

[ Voor 4% gewijzigd door Verwijderd op 11-10-2010 10:30 ]

[Exirion]

JvS schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 10:09:
Verlies je dan niet je recht op hypotheekrenteaftrek?

Jawel, dat recht verlies je. Wat wel tijdelijk aangepast is, is dat je de aftrek weer terugkrijgt als de verhuur stopt. Tot voor kort verloor je de aftrek permanent als je eenmaal ging verhuren.

[Shadowhawk00]

Exirion schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 10:40:
[...]

Jawel, dat recht verlies je. Wat wel tijdelijk aangepast is, is dat je de aftrek weer terugkrijgt als de verhuur stopt. Tot voor kort verloor je de aftrek permanent als je eenmaal ging verhuren.

Waar heb je deze gegevens gevonden?
Niet dat ik je in twijfel trek maar misschien zitten er nog andere voorwaarden/uitzonderingen bij die relevant kunnen zijn voor mij.

[Bi-zonder]

Omdat ik het onzin vond een heel nieuw topic aan te maken hiervoor (excuus TS):
We hebben een bod op onze woning gehad. € 588 onder onze hypotheek.

Vraag: kom je met een volgende hypotheek aanvraag in de problemen, als je je huis met € 588 verlies verkocht hebt? (NHG aanvraag of zoiets..)

we hebben bod niet geaccepteerd.
onze reden om tòch eventueel te accepteren:
-we willen persé héél snel hier weg
-woning binnen een week verkocht hebben, is bizar in deze tijd (6 bezichtigingen binnen week, 1 bod)
-risico woning nog een half jaar of meer te koop.
-rente staat nu nog gunstig voor aangaan lange termijn, langer wachten, rente gaat stijgen..

Hillie schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 19:27:
Die 588 moet je gewoon zelf bijleggen, met daarbij nog makelaarskosten en wat niet meer, dus zorg dat je het doorrekent en financiele ruimte hebt op het moment dat je bij de notaris moet zijn.

Duidelijk. Maak je die € 588 dan over naar de notaris, zodat je niet met verlies verkoopt?
met onze verkoop makelaar hebben we al geregeld. die is niet eens met verkoop, wil verder onderhandelen.

[ Voor 27% gewijzigd door Bi-zonder op 11-10-2010 19:36 ]

[Hillie]

Die 588 moet je gewoon zelf bijleggen, met daarbij nog makelaarskosten en wat niet meer, dus zorg dat je het doorrekent en financiele ruimte hebt op het moment dat je bij de notaris moet zijn.

[Woy]

Bi-zonder schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 19:11:
Duidelijk. Maak je die € 588 dan over naar de notaris, zodat je niet met verlies verkoopt?
met onze verkoop makelaar hebben we al geregeld. die is niet eens met verkoop, wil verder onderhandelen.

Zoals eerder in het topic vermeld, zal de Notaris gewoon een verzoek doen om het geld naar een rekening over te maken voor de overdracht. De notaris moet het geld op die derdenrekening hebben voordat de overdracht plaats kan vinden.

[TweakersOnly]

Even een zijsprong die toch hiermee te maken heeft:

Ik heb mijn appartement in de verkoop staan, maar zal het met verlies verkopen. Verlies is waarschijnlijk 18.000 euro inclusief kosten voor notaris, makelaar enz.

Ik ben op zoek naar een grotere woning met een waarde van ongeveer 250.000 euro, die ik met een NHG hypotheek ga financieren. Standaard houdt NHG rekening met 12% kosten (bij bestaande bouw), ik kan voor een dergelijk huis dus 280.000 euro hypotheek krijgen.

Echter, de totale kosten bovenop de verkoopprijs zijn lang geen 30.000 euro. Ik schat ongeveer een 20.000 euro inclusief de kosten koper. Wat gebeurt er met de overige 10.000 euro? Kan ik deze in eigen zak steken (uiteraard dan tegen een Box III lening) om zo het verkoopverlies van mijn appartement gedeeltelijk te compenseren?

[P.B.]

Beste is om een verhuurder erin te gooien. Expat ofzo.

[t_captain]

@TweakersOnly: als de bank bereid is om je een bedrag boven de feitelijke koopprijs en kosten koper uit te lenen, kun je ermee doen wat je wil. Op deze manier kun je inderdaad een deel van de restschuld van de oude woning herfinancieren.

Zoals je zelf al opmerkt is dat gedeelte van de lening wel een schuld in box 3 i.p.v. box 1. Je mist dus een stukje hypotheekrenteaftrek.

[Rukapul]

Eigenlijk is het toch best wel krom dat je de rente over een gefinancierde restschuld niet in box 1 zou mogen aftrekken terwijl met de bijleenregeling een eventuele winst wel ten koste van aftrekbaarheid gaat. In beide gevallen betreft het het saldo van de vorige woning.

[ Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 12-10-2010 12:36 ]

[Verwijderd]

Rukapul schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 12:31:
Eigenlijk is het toch best wel krom dat je de rente over een gefinancierde restschuld niet in box 1 zou mogen aftrekken terwijl met de bijleenregeling een eventuele winst wel ten koste van aftrekbaarheid gaat. In beide gevallen betreft het het saldo van de vorige woning.

Is het idd, toevallig zei ik hetzelfde tegen mijn financiële meneer afgelopen vrijdag.

[Verwijderd]

TweakersOnly schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 11:53:
...
Ik heb mijn appartement in de verkoop staan, maar zal het met verlies verkopen. Verlies is waarschijnlijk 18.000 euro inclusief kosten voor notaris, makelaar enz. ...

Toch opmerkelijk, de enorme respons in korte tijd op dit topic, gezien hier op got een paar jaar geleden de bomen nog tot in de hemel groeiden.

[Rukapul]

Verwijderd schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 13:39:

Die discussie is offtopic in dit topic zoals overigens al eerder vermeld in dit topic:

Rukapul schreef op zaterdag 09 oktober 2010 @ 10:04:
De discussie (en TS) is niet geholpen met nog een macrodiscussie over de woningmarkt. Daar is een ander topic voor: Klappen van de huizenbubble?

Ontopic dus ajb.

[ Voor 48% gewijzigd door Rukapul op 12-10-2010 13:44 ]

[P.B.]

Rukapul schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 12:31:
Eigenlijk is het toch best wel krom dat je de rente over een gefinancierde restschuld niet in box 1 zou mogen aftrekken terwijl met de bijleenregeling een eventuele winst wel ten koste van aftrekbaarheid gaat. In beide gevallen betreft het het saldo van de vorige woning.

Standpunt innemen in de aangifte inkomstenbelasting kan je natuurlijk altijd, mits pleitbaar.

[Bi-zonder]

Woy schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 20:01:
[...]Zoals eerder in het topic vermeld, zal de Notaris gewoon een verzoek doen om het geld naar een rekening over te maken voor de overdracht. De notaris moet het geld op die derdenrekening hebben voordat de overdracht plaats kan vinden.

We hebben net (zonder dat koper voor 2e bezichtiging is geweest) al hoger bod gekregen, wat boven onze hypotheek uit komt. makelaar nog niet tevreden, wil alle kosten eruit halen nu. we hebben makelaar gezegd, als bod niet hoger wordt, we huidige bod accepteren.

Gunner schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:33:
[...]Dat is een beetje het probleem van de woningmarkt. Iedereen wil koste wat het kost hun kosten eruit halen. Dat is gewoon niet realistisch. En kom op, het gaat om 588 euro wat je moet bijbetalen. veel mensen zouden voor zo'n marginale onderwaarde een moord doen bij wijze van spreken.En om op je eerdere vraag te antwoorden; daar kom je echt niet mee in de problemen.

Wellicht was ik onduidelijk, wellicht heb jij niet goed gelezen. Ik dacht aangegeven te hebben, 'wij accepteren het nieuwe bod', geven alleen makelaar ruimte om 'zijn ding' te doen.Hoe dan ook accepteren we het nieuwe bod natuurlijk!

Jiffy schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:52:
[...]

Ondanks dat je al een hoger bod hebt gehad, wil ik tóch even reageren.

Zoals reeds correct is vermeld, moet je het ontbrekende bedrag inderdaad tijdig vóór de overdracht overmaken naar een rekening van de notaris. Echter, je moet er rekening mee houden dat je meer zult moeten overmaken dan alleen die € 588...

Huh? Watte?!? Rotbank? De notaris licht je op?
Nee hoor.

De reden is simpel, maar wordt door veel verkopers tóch over het hoofd gezien.

De notaris stelt voor de verkoper (en uiteraard ook voor de koper) een nota van afrekening op. Op die nota van afrekening staat een optelsom van alle bedragen die je als verkoper ontvangt en die je als verkoper moet betalen.

Aan de 'te ontvangen'-kant staat natuurlijk de koopsom van de woning (duh!), maar ook de verrekening van de eigenaarslasten (enkele tientjes tot een paar honderd euro) en eventueel de koopsom voor de meeverkochte roerende zaken.

Aan de 'te betalen'-kant staan alle kosten: je hypotheek inclusief rente t/m de dag van aflossing, de notaris- en kadasterkosten voor het aflossen en doorhalen van je hypothe(e)k(en) en, normaal gesproken, de courtagenota van de makelaar.

De hypotheekrente ben je dus verschuldigd t/m de dag van aflossing. Dit is normaal gesproken de eerste of tweede werkdag ná de ondertekening van de akte bij de notaris. In uitzonderingsgevallen kan die termijn (iets) langer worden, maar dan moet de notaris daar een goede verklaring voor geven.

Aandachtspuntje: de doorhalingskosten (vaak ergens tussen de 100 en 200 euro per door te halen inschrijving) vallen níet onder de kosten koper! Het is namelijk niet het probleem van de koper dat jij zo nodig een hypotheek op je huis moest hebben...

Als je dus een hypotheek hebt van € 200.588 en de woning is verkocht voor € 200.000, krijg je dus iets als: 200.588-200.000+X-dagen hypotheekrente+nota makelaar+royementskosten=significant meer dan € 588...

Hou daar dus rekening mee!

Wow,..helder en thanks! W.b.t makelaar hebben we regeling mee, gaat niet mee naar aflosnota. Dan blijft het verhaal wat jij vertelt.
Als we jouw voorbeeld aanhouden:

-geen makelaarskosten op aflosnota
-wèl rente-gedoe zoals jij beschrijft (huidige hypo op 4,7% afgesloten)

Hoe moet je dan ongeveer rekenen met:

€ 222.588 hypotheek, bod € 223.000 ?

[ Voor 83% gewijzigd door Bi-zonder op 12-10-2010 15:00 ]

[Gunner]

Bi-zonder schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:28:
[...]
We hebben net (zonder dat koper voor 2e bezichtiging is geweest) al hoger bod gekregen, wat boven onze hypotheek uit komt. makelaar nog niet tevreden, wil alle kosten eruit halen nu. we hebben makelaar gezegd, als bod niet hoger wordt, we huidige bod accepteren.

Dat is een beetje het probleem van de woningmarkt. Iedereen wil koste wat het kost hun kosten eruit halen. Dat is gewoon niet realistisch. En kom op, het gaat om 588 euro wat je moet bijbetalen. veel mensen zouden voor zo'n marginale onderwaarde een moord doen bij wijze van spreken.

En om op je eerdere vraag te antwoorden; daar kom je echt niet mee in de problemen.

[Sabelhout]

Gunner schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:33:
[...]

Dat is een beetje het probleem van de woningmarkt. Iedereen wil koste wat het kost hun kosten eruit halen. Dat is gewoon niet realistisch. En kom op, het gaat om 588 euro wat je moet bijbetalen. veel mensen zouden voor zo'n marginale onderwaarde een moord doen bij wijze van spreken.

En om op je eerdere vraag te antwoorden; daar kom je echt niet mee in de problemen.

Ik snap je reactie eerlijk gezegd niet helemaal in dit specifieke geval: waarom zou de betreffende makelaar niet zijn best moeten/mogen doen om het onderste uit de kan te halen? Ze lijken nog niet uitonderhandeld te zijn, dus ik zou de opbrengst ook maximaliseren.

In het algemeen snap ik je reactie wel; ook wij gaan niet de totale hypotheek eruit krijgen bij de verkoop van onze woning. Daarom hebben we nu een jaar ruig gespaard om de onderwaarde zelf te betalen.

[Jiffy]

Bi-zonder schreef op maandag 11 oktober 2010 @ 19:11:
Omdat ik het onzin vond een heel nieuw topic aan te maken hiervoor (excuus TS):
We hebben een bod op onze woning gehad. € 588 onder onze hypotheek.
[...]
Duidelijk. Maak je die € 588 dan over naar de notaris, zodat je niet met verlies verkoopt?

Ondanks dat je al een hoger bod hebt gehad, wil ik tóch even reageren.

Zoals reeds correct is vermeld, moet je het ontbrekende bedrag inderdaad tijdig vóór de overdracht overmaken naar een rekening van de notaris. Echter, je moet er rekening mee houden dat je meer zult moeten overmaken dan alleen die € 588...

Huh? Watte?!? Rotbank? De notaris licht je op?
Nee hoor.

De reden is simpel, maar wordt door veel verkopers tóch over het hoofd gezien.

De notaris stelt voor de verkoper (en uiteraard ook voor de koper) een nota van afrekening op. Op die nota van afrekening staat een optelsom van alle bedragen die je als verkoper ontvangt en die je als verkoper moet betalen.

Aan de 'te ontvangen'-kant staat natuurlijk de koopsom van de woning (duh!), maar ook de verrekening van de eigenaarslasten (enkele tientjes tot een paar honderd euro) en eventueel de koopsom voor de meeverkochte roerende zaken.

Aan de 'te betalen'-kant staan alle kosten: je hypotheek inclusief rente t/m de dag van aflossing, de notaris- en kadasterkosten voor het aflossen en doorhalen van je hypothe(e)k(en) en, normaal gesproken, de courtagenota van de makelaar.

De hypotheekrente ben je dus verschuldigd t/m de dag van aflossing. Dit is normaal gesproken de eerste of tweede werkdag ná de ondertekening van de akte bij de notaris. In uitzonderingsgevallen kan die termijn (iets) langer worden, maar dan moet de notaris daar een goede verklaring voor geven.

Aandachtspuntje: de doorhalingskosten (vaak ergens tussen de 100 en 200 euro per door te halen inschrijving) vallen níet onder de kosten koper! Het is namelijk niet het probleem van de koper dat jij zo nodig een hypotheek op je huis moest hebben...

Als je dus een hypotheek hebt van € 200.588 en de woning is verkocht voor € 200.000, krijg je dus iets als: 200.588-200.000+X-dagen hypotheekrente+nota makelaar+royementskosten=significant meer dan € 588...

Hou daar dus rekening mee!

[coelho]

@Deviator79: Een paar vragen naar aanleiding van jouw topic en je commentaren die je in het topic nog toevoegt. Dit omdat jouw scenario (het verliesdeel) ook iets kan zijn waar ik tegenaan ga lopen:

- Heb je inzicht in al je inkomsten en uitgaven?
- Indien ja, zijn er nog besparingsmogelijkheden? Bijvoorbeeld niet op vakantie, Aldi ipv AH enzovoorts? Voor een tijdelijke overbrugging zou je dit als opoffering kunnen doen.
- Is er niet een mogelijkheid tot een onderhandse lening van het verlies? Wellicht ouders met een eigen woning die vast een deel van het uiteindelijke erfdeel lenen/geven.
- Had je zelf die funderingsproblematiek harder moeten aanvechten toen je het huis kocht?

[Gunner]

Sabelhout schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:49:
[...]


Ik snap je reactie eerlijk gezegd niet helemaal in dit specifieke geval: waarom zou de betreffende makelaar niet zijn best moeten/mogen doen om het onderste uit de kan te halen? Ze lijken nog niet uitonderhandeld te zijn, dus ik zou de opbrengst ook maximaliseren.

Omdat een makelaar er ook belang bij heeft. Hogere verkoop prijs geeft hogere courtage bij hem. Kan je wel leuk 'het onderste uit de kan halen' maar het is nu een kopersmarkt. Voor jouw (*) huis tien anderen.

Sabelhout schreef op dinsdag 12 oktober 2010 @ 14:49:
In het algemeen snap ik je reactie wel; ook wij gaan niet de totale hypotheek eruit krijgen bij de verkoop van onze woning. Daarom hebben we nu een jaar ruig gespaard om de onderwaarde zelf te betalen.

Been there done that. Ik mocht ook 11.000 euro aftikken aan de notaris, en dan heb ik nog geluk gehad want een paar maand later begon de 'crisis' en zie ik in mijn oude buurt nog steeds huizen te koop staan die toen ook al te koop stonden (en dan heb ik het nog over het starterssegment ook). M'n verlies had groter kunnen zijn

* in algemene zin gesproken

[ Voor 36% gewijzigd door Gunner op 12-10-2010 15:16 ]