Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten

[Fanta]

TWKterry schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 08:54:
Post van VvE wordt nog verstuurd naar oude eigenaar en PostNL stuurt dit automatisch door naar zijn nieuwe adres?

Zoals ik het lees gaat het om een voormalige sociale huurwoning en is het een nieuw opgerichte VVE. De vorige eigenaar was dan dus een huurder en de VVE bestond toen nog niet. Misschien heb ik het verkeerd begrepen.

[_Apache_]

Dus een VvE had geen telefoon nummer die ze konden bellen?

Wij hadden hier een contactpersoon, dus als de VvE (die in een andere stad zat) slecht contact kon leggen, was er hier een vrijwilliger die even aanbelde met de opmerking 'neem even contact op met de beheerder.'

Vind het overigens wel raar dat een beheerder er meteen met gestrekt been (deurwaarder) in gaat.

Incasso aanvechten omdat je geen post hebt ontvangen is - hoe gek het ook klinkt - echt kansloos. Dat kan ik je nu al vertellen.

[ Voor 15% gewijzigd door _Apache_ op 30-07-2026 09:21 ]

[squashedraven]

_Apache_ schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:20:
Dus een VvE had geen telefoon nummer die ze konden bellen?

Wij hadden hier een contactpersoon, dus als de VvE (die in een andere stad zat) slecht contact kon leggen, was er hier een vrijwilliger die even aanbelde met de opmerking 'neem even contact op met de beheerder.'

Vind het overigens wel raar dat een beheerder er meteen met gestrekt been (deurwaarder) in gaat.

Incasso aanvechten omdat je geen post hebt ontvangen is - hoe gek het ook klinkt - echt kansloos. Dat kan ik je nu al vertellen.

en hoe kun je dat telefoonnumer achterhalen als alles gecommuniceerd wordt (dus ook contactgegevens ed.) via de post die niet aan komt

[de Peer]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:22:
[...]

en hoe kun je dat telefoonnumer achterhalen als alles gecommuniceerd wordt (dus ook contactgegevens ed.) via de post die niet aan komt

Wat dacht je van een praatje met een buurman of buurvrouw?

[Jester-NL]

In mijn huidige appartement is de VvE wordt een externe partij beheert.
Toen ik de woning kocht werd ik automatisch lid en mijn gegevens werden (volgens mij door de notaris) aan de VvE doorgegeven. Nu was ik ()net als vriendin van TS) eerste bewoner na een huurder. Er was dus geen sprake van een vorige bewoner/lid. En zelfs toen dat wel het geval is (zoals bij mijn vorige woning (koop EN verkoop), heb ik daar niets voor hoeven doen.

Mijn huidige VvE doet in principe alles via mail, tenzij een mailadres (nog) niet bekend is. Dan gaat de communicatie via Tante Pos; overigens zonder dat de boel aangetekend wordt.

Ik heb (veel) minder ervaring met deurwaarders Dat wil zeggen... ik zorg dat ik op tijd betaal.
Wat ik wel weet over deurwaarders is dat die niet gelijk aan je deur staan. De route is over het algemeen dat er eerst een incassobureau wordt ingeschakeld (die verder geen controlerende functie of opdracht hebben. Dus de brief van het incassobureau gaat naar het adres dat de schuldeiser opgeeft). Overigens doet het incassobureau dat over het algemeen ook niet aangetekend.
Pas als dat (een aantal keer) geen effect heeft gehad, kan er worden besloten "gerechtelijk" te gaan, en wordt de deurwaarder ingeschakeld. En die zal wel een controle van NAW en GBA doen. Het is dus inderdaad mogelijk dat er WEL een deurwaarder komt, terwijl je nog nooit een brief van het incassobureau hebt gezien.

@Tkoutros: Je geeft aan het tijdstip van bezorgen van de sommatie bij de deurwaarder te hebben opgevraagd, zonder daar antwoord op te hebben gekregen. Is er een reden dat je ergens in de periode tussen jullie terugkomst van vakantie en nu niet (eventueel versneld) door de beelden van 19 juni hebt gezocht naar een mogelijke bezorging van die stukken?
Dat de rechter de deurwaarder gelijk heeft gegeven, tijdens de zaak van 1 juli is ook niet meer dan logisch. Er was geen tegenpartij aanwezig. Er was dus maar een verhaal. En voor de rechter dus geen reden om dat verhaal niet te geloven.

Ik denk dat je beste optie is om eerst maar eens met de deurwaarder contact op te nemen. Echt, het zijn net mensen en geen evil masterminds die erop uit zijn om je kapot te maken. Leg je verhaal uit. Het is zomaar mogelijk dat jullie samen kunnen achterhalen wat er aan de hand is, en zelfs een oplossing kunnen vinden waarbij (een deel van) de extra kosten wegvallen.

[ Voor 8% gewijzigd door Jester-NL op 30-07-2026 09:39 ]

[_Apache_]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:22:
[...]

en hoe kun je dat telefoonnumer achterhalen als alles gecommuniceerd wordt (dus ook contactgegevens ed.) via de post die niet aan komt

Een appartement met VvE zijn zo ongeveer notarieel met elkaar verankerd. Bij de notaris kreeg ik een formulier onder mijn neus, 'geef je contactgegevens op voor de VvE beheerder.'

[squashedraven]

_Apache_ schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:39:
[...]

Een appartement met VvE zijn zo ongeveer notarieel met elkaar verankerd. Bij de notaris kreeg ik een formulier onder mijn neus, 'geef je contactgegevens op voor de VvE beheerder.'

dat is dus van VVE naar bewoner, niet van bewoner naar VVE

[ninjazx9r98]

_Apache_ schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:20:
Vind het overigens wel raar dat een beheerder er meteen met gestrekt been (deurwaarder) in gaat.

Hoezo meteen? Het huis is gekocht in december 2025, vriendin van TS wist dat er sprake was van een VvE en in mei had ze al door dat er problemen waren met post en pakketjes.
De deurwaarder stond maandag de 27e voor de deur, dat was dus afgelopen maandag en maand 7 van 2026.
De 19e juni is er een dagvaarding uitgebracht, de 1e juli is er een zitting geweest.
Klinkt niet als meteen, klinkt als (heel) veel geduld.

Het is ook geen keuze gemaakt door de beheerder om er met gestrekt been in te gaan, de VvE waar vriendin van TS onderdeel van is zal in het verleden een incassobesluit genomen hebben hoe om te gaan met wanbetalers en dat wordt nu uitgevoerd door de beheerder.

[_Apache_]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:40:
[...]

dat is dus van VVE naar bewoner, niet van bewoner naar VVE

Als je de naam van je beheerder weet - wat ik dan wel ongeveer de plicht van de bewoner vind - kan je dat zo googlen. Dan kom je er echt wel terecht.

[_Apache_]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:41:
[...]

Hoezo meteen? Het huis is gekocht in december 2025, vriendin van TS wist dat er sprake was van een VvE en in mei had ze al door dat er problemen waren met post en pakketjes.
De deurwaarder stond maandag de 27e voor de deur, dat was dus afgelopen maandag en maand 7 van 2026.
De 19e juni is er een dagvaarding uitgebracht, de 1e juli is er een zitting geweest.
Klinkt niet als meteen, klinkt als (heel) veel geduld.

Het is ook geen keuze gemaakt door de beheerder om er met gestrekt been in te gaan, de VvE waar vriendin van TS onderdeel van is zal in het verleden een incassobesluit genomen hebben hoe om te gaan met wanbetalers en dat wordt nu uitgevoerd door de beheerder.

En het blijft maar 1 communicatiestroom die mis lijkt te gaan, waarna de deurwaarder op pad gestuurd word.

Overigens verwacht ik dat de rechter geen medelijden gaat vertonen, A) je wist dat er een VvE van toepassing was en B ) je was bekend met falende post. En C) je hebt zelf geen contact gezocht met de vve.

[squashedraven]

_Apache_ schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:42:
[...]

Als je de naam van je beheerder weet - wat ik dan wel ongeveer de plicht van de bewoner vind - kan je dat zo googlen. Dan kom je er echt wel terecht.

Ik vindt het toch echt wel vergezocht om dusdanig ver te gaan graven voor iets waar de VVE zelf verantwoordelijk voor is, namelijk juiste correspendentie hanteren met de leden

[Daniel.]

Paultje3181 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:10:
[...]

Interessante optie. Dit zou natuurlijk heel goed kunnen. Mijn VVE (voor de gezamenlijke parkeerplaats) is 1x per jaar € 125,- Zoiets zou dus ook prima bij TS kunnen zijn. Bijzonder dat er niet door de VVE even kennis gemaakt wordt en uitgelegd wordt hoe en wat. Zeker als er kosten gemaakt gaan worden voor een incassobureau bij een nieuwe bewoner...

Dit zou ik toch de eerstvolgende keer even aankaarten. Is de VVE in eigen beheer? Of door een externe partij? Wellicht ook goed voor je buren om te weten dat ze er zo mee omgaan...

Maar die doen dacht ik een controle check op naam voordat ze het wijzigen en het moet wel heel toevallig zijn als sociale huurder en koper precies dezelfde naam hebben.

[Remy!!!!]

-knip- we zitten hier niet in de huiskamer

[ Voor 71% gewijzigd door DexterDee op 30-07-2026 11:13 ]

[_Apache_]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:45:
[...]

Ik vindt het toch echt wel vergezocht om dusdanig ver te gaan graven voor iets waar de VVE zelf verantwoordelijk voor is, namelijk juiste correspendentie hanteren met de leden

Lets agree to disagree.

Zodra jij merkt dat je postbezorging faalt (wat ze al snel doorhad) ligt de spreekwoordelijke bal toch echt bij jou en niet bij de zender (die weet immers ook niet wat er misgaat).

Je had prima een 'correspondentie adres' kunnen opgeven (partner) of vragen of je alles per mail mag ontvangen. Ben eigenaar/bewoner geweest in meerdere VvE (kleintjes en grotere) en die doen hier echt niet moeilijk over. Want die weten wat voor gedoe het kan veroorzaken als bewoners niet geïnformeerd zijn. (...).

[squashedraven]

VVE bestuurder had makkelijker even langs kunnen lopen. Zo van hee welkom in het gebouw. Zoals je weet hebben we een actieve VVE mocht je daar vragen over hebben horen we het graag. We hebben trouwens je al een paar keer een brief gestuurd zonder gehoor is daar iets mee?

[Dennism]

Charly schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 07:57:
[...]

Dit is een beetje waar ik heen wilde met mijn post. Als je bij de koop van een woning tekent voor lidmaatschap van de VVE (in oprichting) en vervolgens zelf 5/6 maanden lang -geen enkel- initiatief lijkt te nemen om je te informeren en/of aan de bijbehorende verplichtingen te voldoen verwacht ik niet dat je bij een rechter heel sterk staat met; 'ja maar, de post kwam niet door' en 'ze hadden het ook aangetekend moeten versturen'.

Maargoed, ik laat me graag verbazen dus laat vooral weten hoe het afloopt.

Het punt is meer dat op een paar uitzonderingen nagelaten ( en ik vraag mij af, maar weet het niet zeker, dat of een VVE wel onder zo'n uitzondering zal vallen), zitten er richting consumenten vrij strenge regels aan het verloop van een incasso traject. Als de schuldeiser niet kan aantonen dat bijvoorbeeld de 14 dagen brief niet ontvangen is, kan dit in zo'n geval een probleem zijn, tenzij er dus zo'n uitzondering is. Net zo als wanneer de dagvaarding niet betekent zou zijn, zoals TS claimt.

Als er dan geen uitzondering is, kan de VVE wel gelijk hebben in het punt dat ze geld krijgen, maar kan een rechter (in beroep, want hier is mogelijk sprake van een verstek veroordeling) oordelen dat de incasso procedure onrechtmatig doorlopen is, waardoor de vriendin van TS dan wel de hoofdsom aan de VVE zal moeten voldoen, maar dat bijvoorbeeld alle andere kosten voor de VVE zijn omdat ze op incorrecte wijze door de incasso en juridische procedure gelopen zijn.

[rdluca]

Tegen een verstekvonnis stel je verzet in opdat de procedure alsnog op tegenspraak wordt gevoerd.

Nu heb je een relatie lage proceskostenveroordeling aan de broek. De betalingsverplichting van de VvE-bijdrage jegens de VvE staat wel vast. Namens de VvE zal in de verzetprocedure wederom verweer worden gevoerd en zal ook een ronde repliek en dupliek volgen en daarna een comparitie. Een deurwaarder gaat tijdens een comparitie echt niet schikken met afzien van de kosten die de deurwaarder tot dan toe heeft gemaakt. Die kosten zijn met een verzetprocedure met een conclusie van antwoord, dupliek en comparitie zijdens de deurwaarder alleen nog maar verder opgelopen. Die proceshandelingen worden meegenomen in een proceskostenveroordeling als de vordering van de VvE alsnog wordt toegewezen..

Je moet je dus wel afvragen wat er valt te winnen met een verzetprocedure en of je gezien de oplopende kosten niet beter dit verlies kunt accepteren..

[Tkoutros]

Hi allen, ik lees zo straks even alle comments goed door. Maar een snelle scan laat zien dat er nog wat onduidelijkheid is bij de VvE. De VvE wordt gedaan door een externe partij. Bij aankoop was er nog onduidelijk hierover omtrent afspraken - waarop werd aangegeven dat de VvE beheerpartij contact zou opzoeken met mijn vriendin.

Nog een saillant detail is toen dit alles maandag gebeurde mijn vriendin per direct de VvE beheerder heeft gebeld om opheldering te vragen. Hier werd bijzonder vijandig op gereageerd met "Je notaris gaf geen telefoonnummer mee en verder hebben wij geen tijd om dat te vragen".

Helaas niet zwart op wit, wel was dit het startschot om ALLES of op te nemen of op de mail te hebben.

Ook wbt. betaling heeft mijn vriendin per direct het originele bedrag betaalt maar niet de boete erboven op. Contact met incasso bureau op maandag (Toen ze nog wel reageerden) heeft ze gevraagd voor 5 dagen extra om deze case te bespreken met bijstandsverzekering.

PostNL waarom dit zo lang duurde voor er actie werd ondernomen vanuit vriendin? Pakketten komen wel aan, brievenpost niet. Dit heeft lang geen "focus" gehad omdat veel brievenpost tegenwoordig ook digitaal wordt gekenmerkt zoals bvb. belastingdienst: "Er staat een belangrijk bericht voor u klaar op mijn.overheid.nl"

Ook fijn een tijdlijn:
Dec 2025: Verhuizen (Klussen, niet echt wonen) Notaris geeft aan dat VvE nog koper zal benaderen.
Mei 2026: Eerste melding PostNL dat BRIEVEN niet binnenkomen
7 en 13 Juni 2026: Nog twee keer gebeld met PostNL om brievenpost, beide keren worden de cases geclosed zonder follow up
Juni 18: 2.5 week vakantie naar Thailand en Maleisië (aanrader) tot 5 juni
Juni 19: Deurwaarder komt met dagvaarding voor een rechtszaak op 2 juni, geeft aan dat brief in de bus is gedaan
Juli 2: Rechtszaak, verdedigende partij niet aanwezig want op vakantie
Juli 27: Deurwaarder #2 aan de deur dat er binnen twee dagen betaalt moet worden anders beslag op spullen.

BELANGRIJK: Dit is het allereerste moment dat vriendin in aanraking komt met dit hele gebeuren.

Juli 27 stappen (In soort chronologische volgorde na deurwaarder #2):
-VvE gebeld en zeggen dat hier iets helemaal mis gaat - VvE geeft aan dat zij helemaal geen verantwoording dragen in contact opzoeken
-Incasso gebeld: Documenten en opheldering opgevraagd
-Rechtsbijstand van vorige huis gevraagd of ze kunnen helpen (Hier wachten we nog op met een antwoord)
-Weer incasso gebeld en gevraagd voor een 5 dagen delay ivm. antwoord rechtsbijstand. Ook gelijk het originele bedrag betaalt.
-Case bij elkaar rapen: PostNL gebeld voor contact momenten dossiernummers. Jurist (kennis) gevraagd voor informatie en mogelijke vervolgstappen. Boetebedrag op advies nog niet betaald maar zou nog kunnen onder het kenmerk "onder protest".

[gielie]

Wat ik gek vind is, je geeft aan dat het een klushuis is en dat er dus maanden geklust werd, klopt dit?
In deze situatie moet je toch even contact leggen met de VVE om uit te zoeken wat wel/niet gedaan kan/mag worden aan de buiten/binnen kant. En anders even met de buren van, he we gaan de komende maanden veel klussen, is er nog iets waar ik rekening mee kan/moet houden.

-knip- ongepaste vergelijkingen zijn hier niet welkom

[ Voor 9% gewijzigd door DexterDee op 30-07-2026 11:21 ]

[squashedraven]

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:17:
...
-VvE gebeld en zeggen dat hier iets helemaal mis gaat - VvE geeft aan dat zij helemaal geen verantwoording dragen in contact opzoeken
...

ehm de VVE heeft wel degelijk verantwoording om contact te zoeken met leden, ook voor vergaderingen etc.

[ninjazx9r98]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 09:45:
[...]

Ik vindt het toch echt wel vergezocht om dusdanig ver te gaan graven voor iets waar de VVE zelf verantwoordelijk voor is, namelijk juiste correspendentie hanteren met de leden

Als de VvE zelf verantwoordelijk is dan is de vriendin van TS dat dus ook, die is immers automatisch onderdeel geworden van de VvE bij aankoop. Daarmee heeft ze zich ook geconformeerd aan bestaand beleid waarin ook beschreven zal staan hoe de VvE, dus ook vriendin TS, wenst om te gaan met wanbetalers.
Kans dat je de handen op elkaar krijgt bij een vergadering om anders om te gaan met wanbetalers en een veel vriendelijker beleid te voeren lijkt me niet zo heel groot aangezien de leden die daar over moeten stemmen benadeeld worden indien er sprake is van wanbetaling.
Gekocht in december, het is nu juli dus als we uitgaan van een maandelijkse betaling dan had vriendin TS tot het bezoekje van de deurwaarder zeven maanden betalingsachterstand.
Dat kan een paar honderd maar ook een paar duizend euro zijn die de VvE "mis" loopt en impact heeft op de begroting.
Vervolgens moeten er extra kosten gemaakt worden door de beheerder om de achterstallige betalingen te innen en die kosten worden betaald door de VvE. De andere bewoners draaien dus op voor deze extra kosten en zolang vriendin van TS nog niet betaald heeft mist men dus zeven maanden plus de extra kosten in de kas. Pas als vriendin TS de achterstand heeft ingelopen en de extra kosten heeft betaald speelt de VvE weer quitte.

Voor wat betreft het langs lopen van de bestuurder, wie zegt dat die in dat pand woont?
Als bestuur extern is maak je als VvE nog meer kosten om iemand 'even' langs te sturen bij een wanbetaler die al 2-0 achter staat omdat die volledig op de hoogte is van een verplichte bijdrage en helemaal nergens op reageert. Ook bijzonder dat vandaag de dag een VvE alleen maar via post zou communiceren en dat er geen enkel ander communicatie middel gebruikt wordt door de beheerder en/of medebewoners.

[MarkyB]

Wat een gedoe. Om hoeveel euro gaat het nu nog? Wat willen ze van je?

[squashedraven]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:31:
[...]

Als de VvE zelf verantwoordelijk is dan is de vriendin van TS dat dus ook, die is immers automatisch onderdeel geworden van de VvE bij aankoop. Daarmee heeft ze zich ook geconformeerd aan bestaand beleid waarin ook beschreven zal staan hoe de VvE, dus ook vriendin TS, wenst om te gaan met wanbetalers.
Kans dat je de handen op elkaar krijgt bij een vergadering om anders om te gaan met wanbetalers en een veel vriendelijker beleid te voeren lijkt me niet zo heel groot aangezien de leden die daar over moeten stemmen benadeeld worden indien er sprake is van wanbetaling.
Gekocht in december, het is nu juli dus als we uitgaan van een maandelijkse betaling dan had vriendin TS tot het bezoekje van de deurwaarder zeven maanden betalingsachterstand.
Dat kan een paar honderd maar ook een paar duizend euro zijn die de VvE "mis" loopt en impact heeft op de begroting.
Vervolgens moeten er extra kosten gemaakt worden door de beheerder om de achterstallige betalingen te innen en die kosten worden betaald door de VvE. De andere bewoners draaien dus op voor deze extra kosten en zolang vriendin van TS nog niet betaald heeft mist men dus zeven maanden plus de extra kosten in de kas. Pas als vriendin TS de achterstand heeft ingelopen en de extra kosten heeft betaald speelt de VvE weer quitte.

Voor wat betreft het langs lopen van de bestuurder, wie zegt dat die in dat pand woont?
Als bestuur extern is maak je als VvE nog meer kosten om iemand 'even' langs te sturen bij een wanbetaler die al 2-0 achter staat omdat die volledig op de hoogte is van een verplichte bijdrage en helemaal nergens op reageert. Ook bijzonder dat vandaag de dag een VvE alleen maar via post zou communiceren en dat er geen enkel ander communicatie middel gebruikt wordt door de beheerder en/of medebewoners.

Er is bij aankoop aangegeven dat de VVE beheerder contact zou opnemen. Contact zie ik niet als een brief. Een brief is een mededeling geen contact

[Qoine]

Misschien een overbodige vraag, maar staat je vriendin ingeschreven op het adres?

[ninjazx9r98]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:34:
[...]

Er is bij aankoop aangegeven dat de VVE beheerder contact zou opnemen. Contact zie ik niet als een brief. Een brief is een mededeling geen contact

En als dat niet gebeurt moet je dus zelf asap contact opnemen (wat gezien het laatste bericht van TS ineens geen probleem was toen er een deurwaarder voor de deur had gestaan. Toen heeft vriendin TS kennelijk wel direct gebeld) want je bent als eigenaar wettelijk verplicht om te betalen en het is eigen verantwoording om dat ook te doen.
Als VvE beheerder steken laat vallen dan neem je contact met ze op en breng je een punt in op de eerstvolgende vergadering.

[_Apache_]

Ook niet zo handig van de VvE beheerder om er zo hard in te gaan. "Je notaris gaf geen telefoonnummer mee en verder hebben wij geen tijd om dat te vragen". Ze hebben ook een relatie te onderhouden met bewoners en bestuur, zodra dat wankelt is een beheerder vaak de eerst die sneuvelt.

Mind you, het is wel een eeeenorm traject om van beheerder te wisselen, dit is echt een noodmaatregel, maar kan wel.

[Frappuccino]

De TS is niet duidelijk met zijn maandindicaties. De ene keer heeft ie het over juni terwijl ie volgens mij juli bedoelt en andersom. Dat maakt het verwarrend.

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:17:
Juni 18: 2.5 week vakantie naar Thailand en Maleisië (aanrader) tot 5 juni
Juni 19: Deurwaarder komt met dagvaarding voor een rechtszaak op 2 juni, geeft aan dat brief in de bus is gedaan
Juli 2: Rechtszaak, verdedigende partij niet aanwezig want op vakantie

[ Voor 55% gewijzigd door Frappuccino op 30-07-2026 10:46 ]

[squashedraven]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:38:
[...]

En als dat niet gebeurt moet je dus zelf asap contact opnemen (wat gezien het laatste bericht van TS ineens geen probleem was toen er een deurwaarder voor de deur had gestaan. Toen heeft vriendin TS kennelijk wel direct gebeld) want je bent als eigenaar wettelijk verplicht om te betalen en het is eigen verantwoording om dat ook te doen.
Als VvE beheerder steken laat vallen dan neem je contact met ze op en breng je een punt in op de eerstvolgende vergadering.

en moet je dan uitgaan dat er binnen een week contact wordt opgenomen? een maand? of een jaar? introductie bij de jaarlijkse vergadering zou ik niet zo gek vinden. En zoals ik al eerder aangaf ben ik een jaarlijkse contributie gewend.

maar het blijft dat als iemand zegt contact op te nemen je kan verwachten dat diegene dat daadwerkelijk doet

[rdluca]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:44:
[...]

en moet je dan uitgaan dat er binnen een week contact wordt opgenomen? een maand? of een jaar? introductie bij de jaarlijkse vergadering zou ik niet zo gek vinden. En zoals ik al eerder aangaf ben ik een jaarlijkse contributie gewend.

maar het blijft dat als iemand zegt contact op te nemen je kan verwachten dat diegene dat daadwerkelijk doet

Contact opnemen om even kennis te maken wellicht? Er volgt niet uit dat het contact opnemen erop is gericht om de betalingsverplichting uit te leggen die normaliter al volgt uit de VvE stukken die je bij ondertekenen van de kovk van de verkoopmakelaar hebt ontvangen en waarvoor voor akkoord is getekend en anders dat die stukken bij notariële levering zijn ontvangen en aanvaard door de koper.

Nergens volgt uit dat de betalingsverplichting is opgeschort totdat door VvE beheerder contact met de koper is opgenomen.

[squashedraven]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:49:
[...]

Contact opnemen om even kennis te maken wellicht? Er volgt niet uit dat het contact opnemen erop is gericht om de betalingsverplichting uit te leggen die normaliter al volgt uit de VvE stukken die je bij ondertekenen van de kovk van de verkoopmakelaar hebt ontvangen en waarvoor voor akkoord is getekend en anders dat die stukken bij notariële levering zijn ontvangen en aanvaard door de koper.

Nergens volgt uit dat de betalingsverplichting is opgeschort totdat door VvE beheerder contact met de koper is opgenomen.

dan zou de wijze van betalen al vastgelegd moeten worden bij de overdracht, hier is echter alleen aangegeven dat de beheerder contact opneemt

[ollie1965]

Misschien een beetje kort door de bocht maar "choose your battles".
Betalen en over tot de orde van de dag. Bij de eerst volgende vergadering het onderwerp "communicatie en inning VVE bijdragen" op de agenda plaatsen

[ Voor 0% gewijzigd door ollie1965 op 30-07-2026 10:54 . Reden: typo ]

[Aganim]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:44:
[...]

en moet je dan uitgaan dat er binnen een week contact wordt opgenomen? een maand? of een jaar? introductie bij de jaarlijkse vergadering zou ik niet zo gek vinden. En zoals ik al eerder aangaf ben ik een jaarlijkse contributie gewend.

maar het blijft dat als iemand zegt contact op te nemen je kan verwachten dat diegene dat daadwerkelijk doet

Uitzonderingen zijn mogelijk, maar doorgaans betaal je de VVE-bijdrage per maand. Een jaar is vrij ongebruikelijk. Dus ja, als je na een maand niets gehoord hebt mag je van een lid wel verwachten dat deze zelf contact opneemt om even te checken hoe het zit.

maar het blijft dat als iemand zegt contact op te nemen je kan verwachten dat diegene dat daadwerkelijk doet

Tja, maar ze hebben contact opgenomen. Dat iemand de post van de vriendin van TS opeet kan de VVE niets aan doen.

[Joris748]

Ik mis de menselijk maat in de communicatie. De VvE beheerder had op zijn minst eerst even het bestuur van de VvE in kunnen lichten. "Goh, we krijgen geen contact met de bewoonster van nummer xx. Zou iemand van jullie even langs kunnen gaan om te kijken wat er mis gaat?"

Had iedereen waarschijnlijk een incassotraject bespaard.

[ninjazx9r98]

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:17:
Hi allen, ik lees zo straks even alle comments goed door. Maar een snelle scan laat zien dat er nog wat onduidelijkheid is bij de VvE. De VvE wordt gedaan door een externe partij. Bij aankoop was er nog onduidelijk hierover omtrent afspraken - waarop werd aangegeven dat de VvE beheerpartij contact zou opzoeken met mijn vriendin.

Nog een saillant detail is toen dit alles maandag gebeurde mijn vriendin per direct de VvE beheerder heeft gebeld om opheldering te vragen. Hier werd bijzonder vijandig op gereageerd met "Je notaris gaf geen telefoonnummer mee en verder hebben wij geen tijd om dat te vragen".

Helaas niet zwart op wit, wel was dit het startschot om ALLES of op te nemen of op de mail te hebben.

Ook wbt. betaling heeft mijn vriendin per direct het originele bedrag betaalt maar niet de boete erboven op. Contact met incasso bureau op maandag (Toen ze nog wel reageerden) heeft ze gevraagd voor 5 dagen extra om deze case te bespreken met bijstandsverzekering.

PostNL waarom dit zo lang duurde voor er actie werd ondernomen vanuit vriendin? Pakketten komen wel aan, brievenpost niet. Dit heeft lang geen "focus" gehad omdat veel brievenpost tegenwoordig ook digitaal wordt gekenmerkt zoals bvb. belastingdienst: "Er staat een belangrijk bericht voor u klaar op mijn.overheid.nl"

Ook fijn een tijdlijn:
Dec 2025: Verhuizen (Klussen, niet echt wonen) Notaris geeft aan dat VvE nog koper zal benaderen.
Mei 2026: Eerste melding PostNL dat BRIEVEN niet binnenkomen
7 en 13 Juni 2026: Nog twee keer gebeld met PostNL om brievenpost, beide keren worden de cases geclosed zonder follow up
Juni 18: 2.5 week vakantie naar Thailand en Maleisië (aanrader) tot 5 juni
Juni 19: Deurwaarder komt met dagvaarding voor een rechtszaak op 2 juni, geeft aan dat brief in de bus is gedaan
Juli 2: Rechtszaak, verdedigende partij niet aanwezig want op vakantie
Juli 27: Deurwaarder #2 aan de deur dat er binnen twee dagen betaalt moet worden anders beslag op spullen.

BELANGRIJK: Dit is het allereerste moment dat vriendin in aanraking komt met dit hele gebeuren.

Juli 27 stappen (In soort chronologische volgorde na deurwaarder #2):
-VvE gebeld en zeggen dat hier iets helemaal mis gaat - VvE geeft aan dat zij helemaal geen verantwoording dragen in contact opzoeken
-Incasso gebeld: Documenten en opheldering opgevraagd
-Rechtsbijstand van vorige huis gevraagd of ze kunnen helpen (Hier wachten we nog op met een antwoord)
-Weer incasso gebeld en gevraagd voor een 5 dagen delay ivm. antwoord rechtsbijstand. Ook gelijk het originele bedrag betaalt.
-Case bij elkaar rapen: PostNL gebeld voor contact momenten dossiernummers. Jurist (kennis) gevraagd voor informatie en mogelijke vervolgstappen. Boetebedrag op advies nog niet betaald maar zou nog kunnen onder het kenmerk "onder protest".

De onduidelijkheid over de VvE zit (onder andere) bij jou. De VvE wordt niet 'gedaan' door een externe partij, het beheer wordt gedaan door een externe partij maar jouw vriendin is gewoon onderdeel van de VvE en de beheerder werkt dus (ook) in opdracht van haar.
Als je in december te horen krijgt dat de VvE beheerpartij contact gaat zoeken en dat niet binnen afzienbare tijd doet dan neem je zelf contact met ze op want je hebt nu eenmaal een wettelijke verplichting om (tijdig) te betalen en als je dat niet doet is er normaal gesproken een incassobesluit waarover gestemd is in een vergadering wat te doen met wanbetalers. Daarnaast gebeurt er van alles en nog wat aan het pand in opdracht van de VvE en dat wordt betaald uit de pot waar ook jouw vriendin normaal gesproken aan bijdraagt. Het is dan ook vooral in je eigen belang dat er contact is met de beheerpartij.

De incassokosten die gemaakt zijn en waar je vriendin nu tegen in verweer gaat worden tot nu toe gedragen door de VvE. Dat betekent dus dat alle medebewoners (en ook jouw vriendin een stukje door de verdeelsleutel) betalen voor de extra kosten die gemaakt moesten worden omdat je vriendin haar wettelijke verplichting niet nagekomen is. Ik denk dat ik wel weet wat één van de agendapunten zal zijn op de eerstvolgende vergadering en vrees dat je op deze manier geen goede start maakt met/bij je de medebewoners.

@Joris748 Waarom zouden ze? De beheerder werkt in opdracht van de VvE en het bestuur dus ze doen exact het werk waarvoor ze betaald worden. Kennelijk is dit de manier waarop VvE en bestuur om willen gaan met wanbetalers, als men een menselijke maat wenst kan dat op de agenda gezet worden bij de eerstvolgende vergadering en zal de beheerder dat ook gewoon gaan doen.
Hoe groot acht je overigens de kans dat medebewoners die wel tijdig betalen ook graag een menselijke maat zien voor mensen die niet (tijdig) betalen?

[ Voor 6% gewijzigd door ninjazx9r98 op 30-07-2026 11:00 ]

[Frappuccino]

Aganim schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:54:
[...]

Tja, maar ze hebben contact opgenomen. Dat iemand de post van de vriendin van TS opeet kan de VVE niets aan doen.

Ok, dus als jij een pakketje bestelt wat wel door de webwinkel is verstuurd maar niet bij jou wordt afgeleverd is het voor jou "Jammer joh, het is verstuurd. We kijken uit naar je volgende bestelling en de groeten.".

[rdluca]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:52:
[...]

dan zou de wijze van betalen al vastgelegd moeten worden bij de overdracht, hier is echter alleen aangegeven dat de beheerder contact opneemt

Contact opnemen is vormvrij en kan dus ook schriftelijk en door middel van betalingsherinneringen en aanmaningen.

[Arunia]

TWKterry schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 08:54:
Post van VvE wordt nog verstuurd naar oude eigenaar en PostNL stuurt dit automatisch door naar zijn nieuwe adres?

Dit vind ik een hele goeie. Hier wordt jammer genoeg maar door 1 iemand op gereageerd en vind dit wel een goeie. Wellicht dat er iets fout zit bij Postnl waardoor alle post doorgestuurd wordt?
Lijkt me inderdaad wel iets om te onderzoeken door vriendin van OP.

[Joris748]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:56:
*knip*

@Joris748 Waarom zouden ze? De beheerder werkt in opdracht van de VvE en het bestuur dus ze doen exact het werk waarvoor ze betaald worden. Kennelijk is dit de manier waarop VvE en bestuur om willen gaan met wanbetalers, als men een menselijke maat wenst kan dat op de agenda gezet worden bij de eerstvolgende vergadering en zal de beheerder dat ook gewoon gaan doen.

Komop zeg, wat een kille benadering. Misverstanden bestaan echt, daar hoeft niet meteen zwaar geschut op gezet te worden.

Zoals de waard is, vertrouwt hij zijn gasten.

Hoe groot acht je overigens de kans dat medebewoners die wel tijdig betalen ook graag een menselijke maat zien voor mensen die niet (tijdig) betalen?

Ik verwacht dat de medebewoners het prima vinden dat na opmerken van het probleem, de betalingsachterstand in 1x was betaald. Het gaat hier niet om iemand die niet wil betalen.

[squashedraven]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:05:
[...]

Contact opnemen is vormvrij en kan dus ook schriftelijk en door middel van betalingsherinneringen en aanmaningen.

moeten ze wel verstuurd worden/aankomen. Dus aangetekend uiteindelijk

[sypie]

TWKterry schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 08:54:
Post van VvE wordt nog verstuurd naar oude eigenaar en PostNL stuurt dit automatisch door naar zijn nieuwe adres?

Gaat dit ook op voor post met de naam van de nieuwe bewoner op de poststukken? Mocht dat niet zo zijn en er in het geheel geen briefpost ontvangen worden, ook niet door de buren, dan wordt het toch een kwestie van opschalen bij PostNL. Eén adres met een doorstuurservice is tot daar aan toe, een heel blok of straat zal dat niet hebben. En nee, je zult niet de eerrste en de enige zijn bij wie dit gebeurt.

[rdluca]

squashedraven schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:08:
[...]

moeten ze wel verstuurd worden/aankomen. Dus aangetekend uiteindelijk

Als de VvE en de deurwaarder betalingsherinneringen en aanmaningen kunnen tonen, aangetekend is gewenst maar niet een vereiste, dan is dat doorgaans voldoende en kom je niet weg met enkel een blote betwisting van ontvangst.

[Dennism]

Aganim schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:54:


Tja, maar ze hebben contact opgenomen. Dat iemand de post van de vriendin van TS opeet kan de VVE niets aan doen.

Maar kunnen ze ook aantonen dat de brieven door de vriendin van OP ontvangen zijn, immers juist dan kan uiteindelijk potentieel belangrijk zijn om te bepalen of de incasso procedure correct is gevoerd en de vriendin dus ook de extra gemaakte kosten verschuldigd is.

Dat de afdracht aan de VVE betaald moet worden zal niet ter discussie zijn, de discussie lijkt juist te zijn of de vriendin van OP de door @Tkoutros benoemde 'boete' zal moeten betalen (ik zou dat geen boete noemen, want dat is het waarschijnlijk niet).

[squashedraven]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:13:
[...]

Als de VvE en de deurwaarder betalingsherinneringen en aanmaningen kunnen tonen, aangetekend is gewenst maar niet een vereiste, dan is dat doorgaans voldoende en kom je niet weg met enkel een blote betwisting van ontvangst.

en daarom is ook de datum van versturen gevraagd voor de ring camera van de buren las ik eerder

[Zalmanman]

Arunia schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:06:
[...]

Dit vind ik een hele goeie. Hier wordt jammer genoeg maar door 1 iemand op gereageerd en vind dit wel een goeie. Wellicht dat er iets fout zit bij Postnl waardoor alle post doorgestuurd wordt?
Lijkt me inderdaad wel iets om te onderzoeken door vriendin van OP.

Dit is exact wat wij ook hebben gehad. De vorige eigenaren van onze woning hadden een catchall-forward naar hun kinderen ingesteld. Dus alle PostNL brieven voor ons (gemeente, maar ook "gefeliciteerd met je nieuwe woning" e.d.) zijn doorgestuurd naar dat andere adres. Niet op naam, alleen op adres.

Wij hebben toentertijd meermaals bij PostNL aangekaart dat we geen post kregen, ik heb zelfs een babbeltje met de postbode gemaakt zo van "Hey, WTF? Waar post?", maar hij snapte het ook niet echt.

Uiteindelijk een directe en pissige mail naar PostNL gestuurd en toen is het balletje gaan rollen. We kregen opeens een brief van het CJIB () WEL door, met allemaal codes erop gestampt. Die heb ik eens lopen decoderen en zo kwam ik erachter dat deze brief eerst naar een ander adres gestuurd is. Toen had ik eindelijk genoeg slagkracht tegen PostNL en kwamen ze er eindelijk achter dat er een catchall op ons adres stond - zonder te filteren op achternaam.

Dus ja, we zijn ongeveer een halfjaar aan brieven kwijtgeraakt. Wat de ontvanger ermee gedaan heeft, dat weten we niet. Of vernietigd, of retour gezonden - dat laatste is natuurlijk kansloos, want er stond een catchall op ons adres dus dat ging gewoon weer naar hen toe.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Dennism]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:13:
[...]

Als de VvE en de deurwaarder betalingsherinneringen en aanmaningen kunnen tonen, aangetekend is gewenst maar niet een vereiste, dan is dat doorgaans voldoende en kom je niet weg met enkel een blote betwisting van ontvangst.

Volgens mij hangt dat er vanaf of de verzendtheorie (voornamelijk bestuursrecht / overheid) of de ontvangsttheorie (civielrecht Wikipedia: Ontvangsttheorie ) van toepassing is.

[Aganim]

Frappuccino schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:58:
[...]

Ok, dus als jij een pakketje bestelt wat wel door de webwinkel is verstuurd maar niet bij jou wordt afgeleverd is het voor jou "Jammer joh, het is verstuurd. We kijken uit naar je volgende bestelling en de groeten.".

Appels en peren. Een koop op afstand waarbij de overeenkomst niet nagekomen wordt vergelijken met lidmaatschap van een VVE is flauwekul, compleet onvergelijkbare situatie en andere wetgeving.

Vriendin van TS koopt een appartementsrecht, is daarmee dus lid van de VVE, maakt automatisch ook gebruik van hun diensten (bijv. onderhoud van de opstal) en is derhalve de VVE-bijdrage verschuldigd.

[Richh]

Hoe dan ook, betalen voor de VVE moet je toch.

Vraagt de VVE je nu ook om incassokosten te betalen, of proceskosten of wat dan ook? Als dat het geval is, en al helemaal als die kosten relatief hoog zijn, dan begrijp ik wel dat je er tegen in verzet gaat en er (imho zeer terecht) een probleem van maakt. Of dit zo is, is niet helemaal duidelijk als ik zo het topic doorlees.

Maar als de uiteindelijke rekening die nu openstaat enkel de VVE bijdrage is, die zou ik sowieso gewoon zo snel mogelijk betalen en me hier vooral niet te druk om maken. Er valt niks te winnen.

Is er niet met de VVE het gesprek aan te gaan, uit te leggen dat er sprake is van een misverstand (waarbij de VVE ook best wat beter z'n best mocht doen) mbt het incassobureau, maar dat de betaling verder voldaan wordt en zand erover?

[ Voor 17% gewijzigd door Richh op 30-07-2026 11:20 ]

[Frappuccino]

Aganim schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:16:
[...]

Vriendin van TS koopt een appartementsrecht, is daarmee dus lid van de VVE, maakt automatisch ook gebruik van hun diensten (bijv. onderhoud van de opstal) en is derhalve de VVE-bijdrage verschuldigd.

Veel verder kom je niet met je relaas, en je negeert alle overige info.
Toon anders even aan waar de TS beweert dat zijn vriendin de VvE bijdrage niet wil betalen.

[Nopheros]

Frappuccino schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:23:
[...]

Veel verder kom je niet met je relaas, en je negeert alle overige info.
Toon anders even aan waar de TS beweert dat zijn vriendin de VvE bijdrage niet wil betalen.

Ze is een betalingsverplichting aangegaan en dit is ze niet nagekomen dus nu moet ze op de blaren zitten. Zie het nut dan ook niet helemaal van dit topic, betalen en door met je leven zou ik zeggen.

Is het verder vervelend dat er nu extra kosten bij zitten, zeker. Maar dat maakt het verder niet anders. Ze was op de hoogte dat ze moest betalen en heeft geen actie ondernomen, dan kan dit gebeuren.

[ Voor 8% gewijzigd door Nopheros op 30-07-2026 11:30 ]

[Tkoutros]

Dank allen voor de reacties. Het maakt veel los, interessant topic al zeg ik het zelf.

Ik lees straks ook meer in-depth de reacties zo tussen werk door. Wel zie ik nog steeds veel discussie over de verantwoording van betaling van VvE. Vriendin weet zelf ook dat de verantwoording daar zit, dat staat ook totaal buiten de discussie om. Menselijke fouten zijn er nou eenmaal, en juist daarom hebben we het vangnet "waarschuwing".

Het lijkt mij vrij bijzonder als iedereen hier nog nooit een rekening heeft gemist. Als dit gebeurt krijgt men een waarschuwing dmv. een brief/mail oid. om de menselijk fout te herstellen. Dan was het probleem ook vrij snel verholpen.

Geld is hier nooit de issue geweest en zal het ook niet zijn. Het bedrag inclusief incasso, rechts en deurwaarderskosten zijn te betalen, maar het is principieel dat vriendin nooit heeft kunnen handelen op die menselijke fout omdat er nooit contact is geweest - tot het dus aankomt op beslaglegging.

Ook werd eerder geadviseerd vanuit een jurist dat het volledige bedrag betalen vaak wordt gezien als instemming. Zelfs wanneer er een "onder protest" markering bij zit.

[rdluca]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:16:
[...]


Volgens mij hangt dat er vanaf of de verzendtheorie (voornamelijk bestuursrecht / overheid) of de ontvangsttheorie (civielrecht Wikipedia: Ontvangsttheorie ) van toepassing is.

De verzendtheorie wordt in civiele recht ook steeds vaker gevolgd, helaas.

Hoge Raad van 8 januari 2019, ECLI:NL:HR:2019:17:

(iii) Op 19 oktober 2017 heeft de strafadministratie van de Hoge Raad door middel van een gewone brief over de post aan de raadsman van de verdachte bericht dat de aanzegging op eerdergenoemde datum is betekend en dat een op straffe van niet-ontvankelijkheid van het beroep vereiste schriftuur, houdende middelen van cassatie, binnen zestig dagen na deze betekening bij de Hoge Raad kan worden ingediend.

(..)


2.2. Blijkens de zo-even genoemde brief betwist de raadsman dat hij de onder (iii) vermelde schriftelijke mededeling inzake de betekening van de aanzegging heeft ontvangen.

2.3. Bij de beoordeling van die betwisting geldt het volgende uitgangspunt.

Ingeval vaststaat dat een mededeling als de onderhavige door middel van een gewone brief over de post is verzonden naar het door de geadresseerde opgegeven adres terwijl er geen aanwijzing is dat bij de verzending mogelijk iets is misgegaan, mag van de geadresseerde worden gevergd dat hij voldoende feitelijke gegevens aanvoert ter staving van zijn stelling dat hij die brief niet heeft ontvangen. De enkele stelling van de geadresseerde dat hij de brief niet heeft ontvangen, is onvoldoende om aan te nemen dat bij de verzending iets is misgegaan.

2.4. In aanmerking genomen dat de onderhavige mededeling door middel van een gewone brief over de post is verzonden aan het (kantoor)adres van de raadsman dat is vermeld in zijn stelbrief en dat aanwijzingen ontbreken dat bij de verzending van die mededeling iets is misgegaan, moet - gelet op het onder 2.3 overwogene - worden voorbijgegaan aan de niet nader gestaafde stelling van de raadsman dat hij die mededeling nimmer heeft ontvangen.

En dan volgt het Kifid dit:
Uitspraak Geschillencommissie Financiële Dienstverlening nr. 2019-512:

4.3 Consument heeft zich op het standpunt gesteld dat de Bank niet heeft voldaan aan deze informatieplicht, nu hij de brieven van de Bank van 1 december 2017 en van 4 december 2017 niet heeft ontvangen. De Commissie volgt de uitspraak van Hoge Raad van 8 januari 2019, ECLI:NL:HR:2019:17, waarin de Hoge Raad het volgende heeft overwogen:

“Ingeval vaststaat dat een mededeling als de onderhavige door middel van een gewone brief over de post is verzonden naar het door de geadresseerde opgegeven adres terwijl er geen aanwijzing is dat bij de verzending mogelijk iets is misgegaan, mag van de geadresseerde worden gevergd dat hij voldoende feitelijke gegevens aanvoert ter staving van zijn stelling dat hij die brief niet heeft ontvangen. De enkele stelling van de geadresseerde dat hij de brief niet heeft ontvangen, is onvoldoende om aan te nemen dat bij de verzending iets is misgegaan.”

 4.4 In het onderhavige geval is voldoende komen vast te staan dat zowel de aankondiging van het renteaanbod van 1 december 2017 als het renteaanbod van 4 december 2017 door middel van een gewone brief over de post zijn verzonden naar het adres van Consument. Nu aanwijzingen ontbreken dat bij de verzending iets is misgegaan, moet, gelet op het voorgaande, worden voorbijgegaan aan de niet nader gestaafde stelling van Consument dat hij de brieven nimmer heeft ontvangen.

Dit jaar is nog in een civiele zaak een arrest gewezen waarin het Hof ook deze lijn heeft gevolgd. Dit arrest is niet gepubliceerd/geanonimiseerd dus kan ik daaruit niet citeren.

[PROnline]

Tkoutros schreef op woensdag 29 juli 2026 @ 17:00:
[...]

Ze is nu in verzet gegaan, en heeft alle correspondentie met PostNL, de VvE en Incassobureau zwart op wit.

Heeft iemand anders zo'n ervaring gehad? Nog tips voor het aanvechten?

Ik lees veel posts over waar en wat er misgegaan is.
Is eigenlijk voor de vraag van de TS op dit momentminder interessant.

Feit is en blijft dat dat er een verstekvonnis is. Het is uit handen gegeven en een uitspraak gekomen. Je zult dus in verweer moeten tegen het vonnis. Dat moet veelal binnen vier weken, dus veel tijd is er niet meer!

Je schrijft in verzet te zijn gegaan. Echt juridisch procedure "in verzet" dat is het enige wat je kan en moet doen op dit moment.

Enige tip die daarbij hoort, maak een duidelijke tijdlijn op papier. Je leest 't hier ook, er zitten onduidelijkheden in door schrijffouten zoals juni/juli door elkaar halen.
Het is aan je rechtsbijstand/juridisch loket om deze in te brengen als gebrekkig. Het oordeel zal de rechter vellen.

Er is op dit moment geen discussie meer met de incasso,

Maak een overzicht van contactmomenten. Vooral 't eerste aantoonbare contactmoment kan van belang zijn.

Wat ook van belang is, betaal de servicekosten voor zover die nog open staan. En zorg dat de nieuwe termijnen optijd betaald worden. Die staan namelijk niet ter discussie. Dat is een teken van goede wil.

[Tkoutros]

Nog een kleine toevoeging rondom PostNL:

Gisteren weer contact gehad nadat vriendin van klantenservice naar klantenservice werd gelooped eindelijk een bekwame gast aan de lijn. Die legde uit dat als ontvanger je fuck all rechten hebt want jij betaald immers niet voor de service. Dat doet de verzender.

Deze man gaf als tip: verzend zelf een brief met track en trace naar jezelf. Dan kunnen ze kijken waar in de lijn het fout gaat. Anders dan dat heb je weinig te zeggen als ontvanger, vrij bizar. Wel zijn er eerder "pakketjes ter grote van brieven" met T&T gedaan en aangemerkt als geleverd maar waren er simpelweg niet. Nu worden die pakketbrieven bij mij geleverd om de hoek

[Dennism]

@rdluca Dat is inderdaad wel interessant en mogelijk nadelig voor TS. Al heeft TS nog wel het punt dat ze al maanden met PostNL bezig zijn over post die blijkbaar niet aankomt sinds het betrekken van de woning (alleen pakketten komen volgens OP aan). Daarmee kunnen ze dus mogelijk wel aantonen dat hier bij de verzending wel wat mis gaat, al is de vriendin van OP die klachtprocedure bij PostNL imho wel vrij laat pas gestart.

[ninjazx9r98]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:08:
[...]

Komop zeg, wat een kille benadering. Misverstanden bestaan echt, daar hoeft niet meteen zwaar geschut op gezet te worden.

Zoals de waard is, vertrouwt hij zijn gasten.

[...]

Ik verwacht dat de medebewoners het prima vinden dat na opmerken van het probleem, de betalingsachterstand in 1x was betaald. Het gaat hier niet om iemand die niet wil betalen.

Je mag het een kille benadering noemen maar dat is wel de benadering waar de VvE en dus de medebewoners voor gekozen hebben.

Ik waag het ook te betwijfelen of de medebewoners het prima vinden, die hebben immers zelf gekozen voor het huidige beleid en waarom zou je een ander beleid willen als je zelf altijd keurig op tijd bent. Waarom moet de beheerder allerlei extra werk doen en dus extra kosten maken die je vervolgens met z'n allen moet betalen om die ene wanbetaler in het gareel te krijgen.

Ben wel 'wat' bevoordeeld door het bijstaan van mijn bejaarde moeder met alles wat te maken heeft met de VvE waar zij onderdeel van is en zie daar keer op keer de andere kant van op zich vriendelijke mensen zodra het om geld gaat en vooral om geld uitgeven waar men zelf niet direct resultaat van ziet.

Voorbeeld van zo'n kille benadering (klein stukje van een incassobesluit)

De vergadering machtigt het bestuur en de beheerder tot het nemen en uitvoeren van alle incassomaatregelen die zij noodzakelijk achten ter incassering van achterstallige ledenbijdragen. Onder deze maatregelen vallen tevens het uit handen geven van de vordering aan een incassobureau of gerechtsdeurwaarder, alsmede het doen starten van gerechtelijke procedures en het laten nemen van executiemaatregelen De vergadering besluit tevens dat in alle gevallen waarin een vordering ter incassering uit handen wordt gegeven, de daaraan verbonden buitengerechtelijke kosten, de gerechtelijke kosten, alsmede de executiekosten ten laste van het nalatige lid zullen worden gebracht.

[Joris748]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:38:
[...]

Je mag het een kille benadering noemen maar dat is wel de benadering waar de VvE en dus de medebewoners voor gekozen hebben.

Aanname

Ik waag het ook te betwijfelen of de medebewoners het prima vinden, die hebben immers zelf gekozen voor het huidige beleid en waarom zou je een ander beleid willen als je zelf altijd keurig op tijd bent.

Wederom aanname (dat bewoners er weinig moeite mee hebben in geval van een misverstand is ook een aanname van mijn kant)

Waarom moet de beheerder allerlei extra werk doen en dus extra kosten maken die je vervolgens met z'n allen moet betalen om die ene wanbetaler in het gareel te krijgen.

Omdat dat onderdeel is van zijn dienstverlening. Een telefoontje/mailtje was waarschijnlijk minder werk geweest dan deze formele benadering

Ben wel 'wat' bevoordeeld door het bijstaan van mijn bejaarde moeder met alles wat te maken heeft met de VvE waar zij onderdeel van is en zie daar keer op keer de andere kant van op zich vriendelijke mensen zodra het om geld gaat en vooral om geld uitgeven waar men zelf niet direct resultaat van ziet.

Zoals de waard is ..

Voorbeeld van zo'n kille benadering (klein stukje van een incassobesluit)


[...]

En dat is een hele logische bepaling, omdat een VvE ook echt te maken kan krijgen met wanbetalers. Ik zou de vriendin van TS niet willen bestempelen als wanbetaler.

[Dennism]

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:35:
Nog een kleine toevoeging rondom PostNL:

Gisteren weer contact gehad nadat vriendin van klantenservice naar klantenservice werd gelooped eindelijk een bekwame gast aan de lijn. Die legde uit dat als ontvanger je fuck all rechten hebt want jij betaald immers niet voor de service. Dat doet de verzender.

Deze man gaf als tip: verzend zelf een brief met track en trace naar jezelf. Dan kunnen ze kijken waar in de lijn het fout gaat. Anders dan dat heb je weinig te zeggen als ontvanger, vrij bizar. Wel zijn er eerder "pakketjes ter grote van brieven" met T&T gedaan en aangemerkt als geleverd maar waren er simpelweg niet. Nu worden die pakketbrieven bij mij geleverd om de hoek

Het klopt inderdaad dat normaliter de verzender contract partij is, maar PostNL moet ook voor ontvangers een klachtprocedure hebben volgens de Postwet, zie het 3de kopje: https://www.rijksoverheid...dienen-over-postbezorging

Bij een individuele klacht is de reactie van PostNL in deze logisch, klaag bij de verzender. Maar als je al, zoals jij aangeeft, sinds het betrekken van de woning geen enkel poststuk hebt mogen ontvangen moet PostNL ook weten dat klagen bij de verzender niet werkt, je zal immers ook niet altijd weten wat er verzonden is. Je hebt ze wel voldoende duidelijk gemaakt dat dit niet gaat over 1 poststuk (of alle poststukken van 1 partij), maar dat jouw vriendin helemaal niets ontvangt sinds december?

[rdluca]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:37:
@rdluca Dat is inderdaad wel interessant en mogelijk nadelig voor TS. Al heeft TS nog wel het punt dat ze al maanden met PostNL bezig zijn over post die blijkbaar niet aankomt sinds het betrekken van de woning (alleen pakketten komen volgens OP aan). Daarmee kunnen ze dus mogelijk wel aantonen dat hier bij de verzending wel wat mis gaat, al is de vriendin van OP die klachtprocedure bij PostNL imho wel vrij laat pas gestart.

Ts kan inderdaad een terecht punt hebben wat betreft de bezorging door PostNL.

In benaderde het meer vanuit het oogpunt wat Ts met een verzetprocedure financieel kan winnen. Als hij überhaupt wint.

De buitengerechtelijke kosten zullen via de kantonrechtersstaffel zijn toegewezen en daarmee al zijn gematigd. Zoals ik eerder opmerkte zullen de kosten met een verzetprocedure aan de zijde van de VvE snel oplopen. Een conclusie van antwoord, dupliek en comparitie en nogmaals betekening van een vonnis.

[Nutral]

Wat ik niet snap is hoe postnl post doorstuurt wat gericht is aan jullie naam?

Gaat dat niet tegen het briefgeheim in en mogen ze juridisch uberhaupt wel dit soort post onderscheppen?

[Dennism]

Nutral schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:51:
Wat ik niet snap is hoe postnl post doorstuurt wat gericht is aan jullie naam?

Gaat dat niet tegen het briefgeheim in en mogen ze juridisch uberhaupt wel dit soort post onderscheppen?

Waar blijkt dat uit? Volgens mij wordt dit nergens door OP geclaimd?

[phoney870]

Tkoutros schreef op woensdag 29 juli 2026 @ 23:24:
3. Dagvaarding die in de brievenbus is gelegd door deurwaarder is niet aangetroffen. Hartstikke gek natuurlijk, maar als wij vragen aan het incasso bureau voor het tijdstip op 19 juli om zo de RING deurbel na te kijken is er geen gehoor.

Een Ring deurbel ondersteunt alleen bij het premium abonnement van 20 euro in de maand 24/7 opnemen en alleen bij de duurdere modellen. Even aangenomen dat dit beiden in haar bezit is, dan worden de opnamen 14 dagen bewaard en daaruit worden de bewegingsgebeurtenissen gemarkeerd en zijn terug te zien. Jouw vriendin kan dit terugkijken en dit had bij het verzet aangeleverd moeten worden.

De tip van de tracker voor de post is al gelijk na jouw 1e post gegeven, je krijgt de tip ook van Postnl, onderneem hierop actie omdat er kennelijk helemaal geen post komt.

Ik reageer meestal niet op "mijn vriend/in / mijn kennis / ik ken iemand die..." vragen, er wordt nooit actie ondernomen en het blijft gewoon een soort klets topic waarin iedereen straks 3 keer de tips gegeven heeft en er niks mee gebeurd.

Ga met de tips van user PROline ook aan de slag, je zal actie moeten ondernemen, niet op een forum zitten, maar uitvoeren.

[ Voor 5% gewijzigd door phoney870 op 30-07-2026 11:57 ]

[Nutral]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:53:
[...]


Waar blijkt dat uit? Volgens mij wordt dit nergens door OP geclaimd?

OP heeft het over dat er een catch-all is op post die dan naar de vermoedelijk voormalig bewoners gaat. wat ook de reden is dat ze de post niet krijgen. Normaal gesproken werken doorzend services alleen op de naam van de persooon die ze aanvraagt. Een catch-all is gewoon alle post op dat adres...

[ninjazx9r98]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:43:
[...]

Aanname

[...]

Wederom aanname (dat bewoners er weinig moeite mee hebben in geval van een misverstand is ook een aanname van mijn kant)

[...]

Omdat dat onderdeel is van zijn dienstverlening. Een telefoontje/mailtje was waarschijnlijk minder werk geweest dan deze formele benadering

[...]

Zoals de waard is ..

[...]

En dat is een hele logische bepaling, omdat een VvE ook echt te maken kan krijgen met wanbetalers. Ik zou de vriendin van TS niet willen bestempelen als wanbetaler.

Waarom is dat een aanname? Het bestuur heeft een formele machtiging nodig om een wanbetaler juridisch aan te kunnen pakken. In dit geval is ze juridisch aangepakt dus tenzij het bestuur volledig z'n boekje te buiten is gegaan heeft het bestuur een formele machtiging om het uit handen te geven en dat zal via de beheerder gaan. Die machtiging krijg je van de leden en is vaak vastgelegd in een incassobesluit wat jaarlijks voorbij komt op de vergadering.
Maar als het een aanname van mij is dan doe jij de aanname dat de beheerpartij zonder mandaat juridische actie onderneemt? Hoe zat dat ook alweer met die waard en z'n gasten?
En we hebben het over een misverstand van zeven maanden, niet een paar weken.

Ik zou vriendin van TS wel willen bestempelen als een wanbetaler, geen wanbetaler uit onwil maar wel eentje door laks gedrag.
Als je in december een huis koopt waarbij je weet dat er een wettelijke verplichting is om bij te dragen aan de VvE, in mei "al" weet dat je post/pakketjes mist maar in al die maanden nog nooit contact hebt opgenomen met bestuur/beheer om te informeren hoe dat nu zit met die VvE en dat je nog nooit een cent hebt bijgedragen dan ben je toch wel heel erg laks.
Toen de deurwaarder aan de deur was geweest was het ineens geen probleem om contact op te nemen met de beheerder, het blijft een bijzonder verhaal.

[Migrator]

@Tkoutros wat mij nog niet duidelijk is: bestond de VvE nou al toen je vriendin het huis kocht, of is die daarna opgericht?

Had je vriendin überhaupt contact kunnen leggen met de VvE of had ze de contactgegevens niet totdat de deurwaarder er was?

Hoe dan ook, klote situatie. Een aantal mensen zijn nogal hard hier, terwijl ik ook neig naar dat jullie hier slachtoffer zijn van een perfect storm. Dat de VvE contactpersoon zo bot reageert is ook pijnlijk, hier is zo veel ellende en extra kosten ontstaan omdat men alleen per post probeerde te communiceren.

Ik hoop voor je dat je klachten bij PostNL je zaak wat sterker maken.

[ Voor 11% gewijzigd door Migrator op 30-07-2026 12:13 ]

[phoney870]

Nutral schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:56:
Een catch-all is gewoon alle post op dat adres...

Dit kan alleen als het een zakelijk postadres was, bij particulieren kan dit niet.

[Dennism]

Nutral schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:56:
[...]

OP heeft het over dat er een catch-all is op post die dan naar de vermoedelijk voormalig bewoners gaat. wat ook de reden is dat ze de post niet krijgen. Normaal gesproken werken doorzend services alleen op de naam van de persooon die ze aanvraagt. Een catch-all is gewoon alle post op dat adres...

Ik zie dat alleen in deze post: Zalmanman in "Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten" benoemd worden, maar dat is OP niet....

[Joris748]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:57:
[...]

Waarom is dat een aanname? Het bestuur heeft een formele machtiging nodig om een wanbetaler juridisch aan te kunnen pakken. In dit geval is ze juridisch aangepakt dus tenzij het bestuur volledig z'n boekje te buiten is gegaan heeft het bestuur een formele machtiging om het uit handen te geven en dat zal via de beheerder gaan. Die machtiging krijg je van de leden en is vaak vastgelegd in een incassobesluit wat jaarlijks voorbij komt op de vergadering.
Maar als het een aanname van mij is dan doe jij de aanname dat de beheerpartij zonder mandaat juridische actie onderneemt? Hoe zat dat ook alweer met die waard en z'n gasten?
En we hebben het over een misverstand van zeven maanden, niet een paar weken.

Ik betwist het mandaat ook niet, maar ben van mening dat het onnodig ingezet is.

Ik zou vriendin van TS wel willen bestempelen als een wanbetaler, geen wanbetaler uit onwil maar wel eentje door laks gedrag.
Als je in december een huis koopt waarbij je weet dat er een wettelijke verplichting is om bij te dragen aan de VvE, in mei "al" weet dat je post/pakketjes mist maar in al die maanden nog nooit contact hebt opgenomen met bestuur/beheer om te informeren hoe dat nu zit met die VvE en dat je nog nooit een cent hebt bijgedragen dan ben je toch wel heel erg laks.
Toen de deurwaarder aan de deur was geweest was het ineens geen probleem om contact op te nemen met de beheerder, het blijft een bijzonder verhaal.

Let's agree to disagree. Mijn stijl van problemen oplossen is anders dan de jouwe.

[Aganim]

Frappuccino schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:23:
[...]

Veel verder kom je niet met je relaas, en je negeert alle overige info.
Toon anders even aan waar de TS beweert dat zijn vriendin de VvE bijdrage niet wil betalen.

Kijk, die opmerking had je beter meteen kunnen maken in plaats van op de proppen te komen met een totaal niet-relevante vergelijking. Dan had ik je namelijk meteen gelijk gegeven, want dat punt ben ik indertijd uit het oog verloren. Iets met slaaptekort en warmte.

[devriesjande]

Ik vraag mij af wat de vriendin gedaan zou hebben als er bijvoorbeeld een lekkage was van het dak. Ook maar wachten tot de VvE beheerder contact opneemt?

[Joris748]

devriesjande schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:14:
Ik vraag mij af wat de vriendin gedaan zou hebben als er bijvoorbeeld een lekkage was van het dak. Ook maar wachten tot de VvE beheerder contact opneemt?

Die vraag is net zo relevant voor de discussie als de vraag wat jij vanavond eet

[Frappuccino]

Waarom moet trouwens de notaris de gegevens van de vriendin van TS aan de VvE doorgeven zodat zij contact op kunnen nemen? Ja, logisch dat ze die info nodig hebben, maar waarom kan de notaris niet namens de VvE de benodigde info aan de vriendin doorgeven (al dan niet in de vorm van een brief)?

[Waaj]

ninjazx9r98 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:57:
[...]

Als je in december een huis koopt waarbij je weet dat er een wettelijke verplichting is om bij te dragen aan de VvE, in mei "al" weet dat je post/pakketjes mist maar in al die maanden nog nooit contact hebt opgenomen met bestuur/beheer om te informeren hoe dat nu zit met die VvE en dat je nog nooit een cent hebt bijgedragen dan ben je toch wel heel erg laks.
Toen de deurwaarder aan de deur was geweest was het ineens geen probleem om contact op te nemen met de beheerder, het blijft een bijzonder verhaal.

Ik heb nog nooit te maken gehad met een VVE en ik kan mij juist heel goed indenken dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan als je druk bezig bent met klussen.
In dit geval komt er nog bij dat er blijkbaar onduidelijkheid was over de VVE-beheerder bij overdracht en dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt. Dan wordt het ook lastig om zelf actie te ondernemen.
Naar mijn mening mag de koopster daar dan ook wat minder op worden aangesproken dan door verschillende mensen wordt gedaan.

[devriesjande]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:22:
[...]

Die vraag is net zo relevant voor de discussie als de vraag wat jij vanavond eet

De vraag is zeker relevant.
Ik weet zeker dat de vriendin alles in het werk had gesteld om in contact te komen met de VvE beheerder om de lekkage te melden en een reparatieverzoek in te dienen.

[rdluca]

Waaj schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:26:
[...]

Ik heb nog nooit te maken gehad met een VVE en ik kan mij juist heel goed indenken dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan als je druk bezig bent met klussen.
In dit geval komt er nog bij dat er blijkbaar onduidelijkheid was over de VVE-beheerder bij overdracht en dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt. Dan wordt het ook lastig om zelf actie te ondernemen.
Naar mijn mening mag de koopster daar dan ook wat minder op worden aangesproken dan door verschillende mensen wordt gedaan.

Het bestaan van een VvE volgt doorgaans al uit de koopovereenkomst voor een appartementsrecht.

Voorbeeld uit een kovk appartementsrecht:

6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen dieop de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit:

a. de laatste en voorgaande notariële akte(n) van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte;
b. de akte van splitsing;
c. het reglement;
d. de statuten van de Vereniging van Eigenaars. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten, waaronder begrepen het reglement, de statuten van de Vereniging van Eigenaars en het laatste exploitatieoverzicht.

Verkoper heeft van al deze notariële akten en stukken de letterlijke tekst (in kopie) aan koper terhand gesteld, voor zover deze niet publiek toegankelijk zijn. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: zie kadastrale eigendomsinformatie en akte van levering. Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.

artikel 12 Reglement/ Akte van splitsing
Koper verplicht zich tot naleving van de bepalingen van het reglement, vastgelegd bij akte van splitsing, 12-09-2018 inclusief de eventueel daarin opgenomen bepalingen omtrent een Vereniging van Eigenaars. Koper heeft een exemplaar van dit reglement ontvangen.

13.3. Voor zover aan verkoper bekend heeft de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: De VvE bijdrage is ca. €194 per maand.

[Frappuccino]

devriesjande schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:53:
[...]

De vraag is zeker relevant.
Ik weet zeker dat de vriendin alles in het werk had gesteld om in contact te komen met de VvE beheerder om de lekkage te melden en een reparatieverzoek in te dienen.

Dan wil de vriendin iets van de VvE, nu wil de VvE iets van de vriendin.
En dat hadden ze met grote waarschijnlijkheid ook meteen gekregen als de benodigde info was ontvangen door die vriendin.

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:54:
[...]

Het bestaan van een VvE volgt doorgaans al uit de koopovereenkomst voor een appartementsrecht.

Voorbeeld uit een kovk appartementsrecht:

6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen dieop de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit:

a. de laatste en voorgaande notariële akte(n) van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte;
b. de akte van splitsing;
c. het reglement;
d. de statuten van de Vereniging van Eigenaars. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten, waaronder begrepen het reglement, de statuten van de Vereniging van Eigenaars en het laatste exploitatieoverzicht.

Verkoper heeft van al deze notariële akten en stukken de letterlijke tekst (in kopie) aan koper terhand gesteld, voor zover deze niet publiek toegankelijk zijn. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: zie kadastrale eigendomsinformatie en akte van levering. Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.

artikel 12 Reglement/ Akte van splitsing
Koper verplicht zich tot naleving van de bepalingen van het reglement, vastgelegd bij akte van splitsing, 12-09-2018 inclusief de eventueel daarin opgenomen bepalingen omtrent een Vereniging van Eigenaars. Koper heeft een exemplaar van dit reglement ontvangen.

13.3. Voor zover aan verkoper bekend heeft de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: De VvE bijdrage is ca. €194 per maand.

Waaruit blijkt dat de vriendin van TS niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE en bijbehorende financiële verplichtingen? @Waaj heeft het over contactgegevens van bestuur en/of beheerder.

Edit: lees nu de reactie van @Waaj terug, hij heeft het idd over het weten van bestaan van VvE en bewust zijn van de verplichtingen.

[ Voor 3% gewijzigd door Joris748 op 30-07-2026 13:06 ]

[rdluca]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:03:
[...]

Waaruit blijkt dat de vriendin van TS niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE en bijbehorende financiële verplichtingen? @Waaj heeft het over contactgegevens van bestuur en/of beheerder.

Ik reageerde op de opmerking:

dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan

en:

dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt.

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:07:
[...]

Ik reageerde op de opmerking:

dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan

en:

dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt.

Sorry, had de post van Waaj niet goed gelezen.

Het eerste punt staat volgens mij niet ter discussie. Van het tweede punt is bekend dat de vriendin van TS de info van de VvE(-beheerder) zou ontvangen.

[henri86]

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:836

In je voordeel: problemen met postbezorging bij het adres zijn bekend.
In je nadeel: er is geen actie ondernomen om deze problemen op te lossen & bekend dat er een maandelijkse vve-afdracht is.

Het zal er waarschijnlijk op aan komen wat rechter die je treft zwaarder vindt wegen. De laksheid op meerdere fronten van vriendin van TS of handelswijze zonder persoonlijke benadering van vve. Bovenstaand uitspraak lezende, neig ik naar het eerste (maar ianal en al zeker ianaj)

Als de vve echter de verzendadministratie niet op orde heeft en correcte verzending aan kan tonen, dan is dat een groot punt in jullie voordeel.

[ Voor 13% gewijzigd door henri86 op 30-07-2026 13:19 ]

[rdluca]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:10:
[...]

Sorry, had de post van Waaj niet goed gelezen.

Het eerste punt staat volgens mij niet ter discussie. Van het tweede punt is bekend dat de vriendin van TS de info van de VvE(-beheerder) zou ontvangen.

Het is ongetwijfeld niet de start die je wilt maken bij het kopen van een appartement; meteen met een harde en kille juridische procedure worden geconfronteerd waaruit het beeld van wanbetaler volgt terwijl de vriendin van Ts gewoon wat over het hoofd heeft gezien en ook de betalingsherinneringen niet heeft ontvangen en niets kwaads of onwil in de zin had.

Waar de meesten van de reageerders zich op hebben gericht is volgens mij om Ts de adviseren of het zinvol is tegen die uitspraak in te gaan of deze nare ervaring te accepteren en achter zich te laten

Misschien kan de vriendin van Ts als agendapunt voor de volgende algemene ledenvergadering inbrengen haar vervelende startervaring met (het bestaan van) de VvE beheerder en daarbij aangeven dat zij geen kwaad in de zin heeft gehad en slechts slachtoffer is van een falende postbezorging.

[devriesjande]

Frappuccino schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:01:
[...]

Dan wil de vriendin iets van de VvE, nu wil de VvE iets van de vriendin.
En dat hadden ze met grote waarschijnlijkheid ook meteen gekregen als de benodigde info was ontvangen door die vriendin.

Als het goed is wilde de vriendin wel degelijk iets van de VvE beheerder. Namelijk de hoogte van de VvE bijdrage en een rekeningnummer waarop de bijdrage kan worden overgemaakt.

[Waaj]

@rdluca Er wordt door TS nergens gesteld dat de koopster niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE of de daaruit vloeiende verplichtingen. Wel dat:

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:17:
[...] Bij aankoop was er nog onduidelijk hierover omtrent afspraken - waarop werd aangegeven dat de VvE beheerpartij contact zou opzoeken met mijn vriendin.
[...]

de bal bij de VvE beheerder lag om daarover te communiceren.

Aanvulling: met "niet op de radar staan" bedoel ik dat koopster waarschijnlijk druk bezig was met klussen en andere zaken regelen en zoverre het zaken die de VvE betreffen daar niet mee bezig was.

_{Een vergelijkbaar voorbeeld uit mijn eigen ervaring: Toen ik jaren geleden mijn eerste huis kocht kreeg ik na een paar maanden een aanmaning dat ik gemeentelijke belastingen moest betalen. Waarschijnlijk is de originele aanslag tijdens het klussen bij het oud papier beland. Uiteraard was mij bekend dat er gemeentelijke belastingen betaald moeten worden maar met al het regelwerk, klussen en verhuizen had ik mij nog niet gerealiseerd dat ik dat niet deed. Daarom kan ik mij ook goed herkennen in dit verhaal, soms wordt iets gewoon over het hoofd gezien terwijl je druk bezig met andere zaken. Dat heet fouten maken en is gewoon menselijk.}

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:21:
[...]

Het is ongetwijfeld niet de start die je wilt maken bij het kopen van een appartement; meteen met een harde en kille juridische procedure worden geconfronteerd waaruit het beeld van wanbetaler volgt terwijl de vriendin van Ts gewoon wat over het hoofd heeft gezien en ook de betalingsherinneringen niet heeft ontvangen en niets kwaads of onwil in de zin had.

Waar de meesten van de reageerders zich op hebben gericht is volgens mij om Ts de adviseren of het zinvol is tegen die uitspraak in te gaan of deze nare ervaring te accepteren en achter zich te laten

Denk dat het ook wel een zinvol advies is om niet verder te procederen. Ik ageer vooral tegen degenen die de schuld grotendeels bij de vriendin van TS leggen.

Misschien kan de vriendin van Ts als agendapunt voor de volgende algemene ledenvergadering inbrengen haar vervelende startervaring met (het bestaan van) de VvE beheerder en daarbij aangeven dat zij geen kwaad in de zin heeft gehad en slechts slachtoffer is van een falende postbezorging.

En daarbij vind ik ook eea af te dingen op de handelswijze van de VvE beheerder. Daar ontbreekt mijns inziens de menselijke maat. Er waren minder ingrijpende manieren om het probleem op te lossen.

[Zenomyscus]

Dit volgt wel de trend die mij opvalt waarbij menselijkheid steeds vaker verdwijnt bij allerlei bedrijven en organisaties. Zo ook een VvE. Dit had aan alle kanten voorkomen kunnen worden en het verbaast me dat een rechter niet vraagt 'ben je al langs geweest?'.

Hier liep ik tegen iets vergelijkbaars aan. Het was voor ons de eerste keer met een VvE, net een eerste koopwoning gekocht. We hadden wel door dat er betalingen moesten zijn, maar hadden gemist dat het bedrag tussendoor was aangepast bij een jaarlijkse VvE meeting waarvan wij de uitnodiging hadden gemist. Dat moest ook met terugwerkende kracht (wat eigenlijk super onhandig is als je net een woning koopt.. maargoed). De voorzitter van het bestuur kwam uiteindelijk even 'kennismaken' aan de deur, maar had vooral de vraag of we nog eens naar de bedragen wilde kijken. Wij hadden geen idee waar het over ging, maar toen was het vrij snel opgelost. Stukken kwamen ook niet in onze mail, die was nog niet doorgegeven. De vorige bewoner had aangegeven dat gedaan te hebben. Of dat niet gedaan is of niet goed doorgekomen is weten we niet. We hebben in elk geval geen mails gehad. Afijn, bedrag overgemaakt, mail doorgegeven, probleem opgelost.

Toen ik zelf een jaartje in het bestuur heb gezeten hadden we ook te maken met betalingen die achterliepen etc. Ik ben toen altijd even langsgegaan. De paar keer dat dat nodig was ging het om een ouder persoon die eigenlijk zelf geen idee had omdat een kind de betalingen ging regelen, of ging er wat mis nadat iemand was overleden. Gewoon even langsgaan, babbeltje maken en het probleem kan opgelost worden.

[Djordjo]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:16:
[...]


Volgens mij hangt dat er vanaf of de verzendtheorie (voornamelijk bestuursrecht / overheid) of de ontvangsttheorie (civielrecht Wikipedia: Ontvangsttheorie ) van toepassing is.

Ehm, het gaat hier om een deurwaardersexploot, een authentieke akte door een openbaar ambtenaar. Dat geldt als dwingend bewijs.

[Dennism]

Djordjo schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 14:37:
[...]

Ehm, het gaat hier om een deurwaardersexploot, een authentieke akte door een openbaar ambtenaar. Dat geldt als dwingend bewijs.

Daar gaat de post waar ik op reageer niet over, die gaat over de facturen van de VVE en aanmaningen daarop.

Zie ook: rdluca in "Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten"

[henri86]

Tkoutros schreef op woensdag 29 juli 2026 @ 17:00:
december 2025 een klushuis gekocht. in Mei al door dat pakketjes wel aankwamen via PostNL maar geen brieven.

Vind dit overigens wel grappig. 'al' na 5 maanden doorhebben dat je geen post ontvangt

[Patriot]

henri86 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:13:
[...]

Vind dit overigens wel grappig. 'al' na 5 maanden doorhebben dat je geen post ontvangt

Als ik de pakketten die ik ontvang via PostNL niet meereken dan gaan er bij mij geregeld een aantal maanden overheen tussen momenten dat ik wat krijg. Ik heb ook wel eens meegemaakt dat ik dacht "oh, ik heb al even niet gekeken" en dat er 3 onderbroeken (elke maand één) lagen

Dus eigenlijk vind ik 5 maanden op een tweede adres niet eens zo heel gek.

[henri86]

Patriot schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:23:
[...]

Als ik de pakketten die ik ontvang via PostNL niet meereken dan gaan er bij mij geregeld een aantal maanden overheen tussen momenten dat ik wat krijg. Ik heb ook wel eens meegemaakt dat ik dacht "oh, ik heb al even niet gekeken" en dat er 3 onderbroeken (elke maand één) lagen

Dus eigenlijk vind ik 5 maanden op een tweede adres niet eens zo heel gek.

Maar na een verhuizing krijg/verwacht je toch juíst wel meer post dan gewoonlijk te krijgen?
Al is het maar een 'gefeliciteerd'-kaartje van familie.

[ Voor 5% gewijzigd door henri86 op 30-07-2026 15:30 ]

[chrisborst]

@Tkoutros

Ben zelf voorzitter van mijn VVE en wij hebben een goede professionele beheerder. Gang van zaken bij een nieuwe bewoner:

Notaris krijgt een lijstje met alle gegevens die een nieuwe bewoner moet aanleveren incl. telefoonnummer en liefst direct een automatische incasso toestemming.
Nieuwe bewoner krijgt een info-pakket met alle info incl. inlog in ons online portaal.
Bestuur krijgt netjes een bericht met de gegevens van de nieuwe bewoner.

Dus naar mijn bescheiden mening heeft de beheerder en het VVE-bestuur echt een steek laten vallen. Want een rechtszaak beginnen en een incassotraject zonder dat je iemand telefonisch of fysiek heb gesproken is echt van de zotte.

Feitelijk is het bij de eerste stap al fout gegaan, de gegevens van de notaris naar de beheerder en het inregelen van de administratie.

Enige wat vriendin van @Tkoutros verkeerd heeft gedaan is dat er zelf geen contact is gezocht in januari. Alleen al een simpele "hoi, ik ben nieuw" had al een hoop problemen voorkomen of de vraag, mijn VVE bijdrage, hoe moet ik die betalen? Want dat weet je vooraf dat die maandelijks betaald dienen te worden.

[henri86]

chrisborst schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:36:
@Tkoutros

Ben zelf voorzitter van mijn VVE en wij hebben een goede professionele beheerder. Gang van zaken bij een nieuwe bewoner:

Notaris krijgt een lijstje met alle gegevens die een nieuwe bewoner moet aanleveren incl. telefoonnummer en liefst direct een automatische incasso toestemming.
Nieuwe bewoner krijgt een info-pakket met alle info incl. inlog in ons online portaal.
Bestuur krijgt netjes een bericht met de gegevens van de nieuwe bewoner.

Dus naar mijn bescheiden mening heeft de beheerder en het VVE-bestuur echt een steek laten vallen. Want een rechtszaak beginnen en een incassotraject zonder dat je iemand telefonisch of fysiek heb gesproken is echt van de zotte.

Feitelijk is het bij de eerste stap al fout gegaan, de gegevens van de notaris naar de beheerder en het inregelen van de administratie.

Enige wat vriendin van @Tkoutros verkeerd heeft gedaan is dat er zelf geen contact is gezocht in januari. Alleen al een simpele "hoi, ik ben nieuw" had al een hoop problemen voorkomen of de vraag, mijn VVE bijdrage, hoe moet ik die betalen? Want dat weet je vooraf dat die maandelijks betaald dienen te worden.

Of in februari, of in maart, of in april, of in mei, of in juni.....

Anderzijds bekeken:
Als het bijvoorbeeld schering en inslag is, kan ik me ook best voorstellen dat een vve er klaar mee is om iedere huurder continue na te moeten lopen, te controleren of deze de communicatie daadwerkelijk lezen en dus in feite hun verantwoordelijkheid over te nemen, en dat ze dus zeggen "We voorzien ze van de benodigde informatie en dan ligt de verantwoordelijkheid bij hen. Ze weten bij voorbaat dat dit erbij hoort, dus we gaan niet meer individueel nalopen."

[stftweaker]

Wat ik niet snap, hoe is er contact geweest tussen haar en incasso bureau?
Die nemen normaliter per email, telefoon / sms en post contact met haar op. Zijn die gegevens bekend bij het incasso bureau?
Dan hoort er altijd een laatste sommatie brief te zijn verstuurd. Gebruikelijk is dat dit ondertekend gaat om zo wellus nietus te voorkomen.
Dan een deurwaarde neemt ook contact op, die gaat niet gelijk hup zitting.
Er moet dan een ook redelijk termijn zijn waarop ze dan kan reageren. Dus email / tel / sms noem maar op
En dan die zitting, dan is er een rechtelijke uitspraak, en daar moet je het mee doen, of er moeten vorm fouten zijn gemaakt. Maar je bent niet wezen opdagen en dan ga je vaak nat.

afspraken maken is nummer 1 nu, betaling in gang zetten 2, gegevens controleren 3, voorkomen 4.

In beroep hiervoor gaan, kan je veel meer tijd, geld kosten. Vooral process kosten etc.

[toolkist]

Waaj schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:26:
[...]

Ik heb nog nooit te maken gehad met een VVE en ik kan mij juist heel goed indenken dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan als je druk bezig bent met klussen.

Alsof je 6-7 maanden lang, dag in dag uit alleen maar aan het klussen bent.... Dan had de VVE allang aan de deur gestaan om te klagen over de overlast.

[DeKever]

toolkist schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:18:
[...]

Alsof je 6-7 maanden lang, dag in dag uit alleen maar aan het klussen bent.... Dan had de VVE allang aan de deur gestaan om te klagen over de overlast.

Niet iedereen heeft de VVE bovenin zijn of haar hoofd wonen. Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

Wat ik me afvraag, waarom maakt de VVE gebruik van de post? Kan je de brieven net zo makkelijk door de brievenbus gooien? Sorry als dit een domme vraag is.

[Djordjo]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 14:45:
[...]


Daar gaat de post waar ik op reageer niet over, die gaat over de facturen van de VVE en aanmaningen daarop.

Zie ook: rdluca in "Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten"

Heb je gelijk in, excuus. Mijn opmerking ging over de dagvaarding en vonnis, dat zijn deurwaarderexploten met dwingend bewijs. Oftewel, die zijn bezorgd.

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
[...]

Wat ik me afvraag, waarom maakt de VVE gebruik van de post? Kan je de brieven net zo makkelijk door de brievenbus gooien? Sorry als dit een domme vraag is.

De VvE maakt geen gebruik van post, dat doet het bedrijf dat het VvE-beheer doet.

[ Voor 27% gewijzigd door Djordjo op 30-07-2026 18:55 ]

[ninjazx9r98]

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
[...]

Niet iedereen heeft de VVE bovenin zijn of haar hoofd wonen. Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

En daar heb je meteen een imho groot probleem/nadeel van een VvE. Je zet een aantal leken bij elkaar (dat kunnen er een paar zijn maar ook heel veel, afhankelijk van het aantal appartementen) die belangrijke beslissingen moeten nemen over onderhoud van een compleet pand. Je koopt immers geen huis/appartement, je koopt het recht om in een bepaald deel van een gebouw te mogen wonen en samen met alle andere bewoners ben je eigenaar van het complete pand.

Voor onderhoud van het complete pand moet je dus een periodieke bijdrage doen die wettelijk verplicht is, daar wordt onderhoud van betaald en daarmee wordt ook gespaard voor groter/groot onderhoud in de toekomst. De eerdergenoemde leken moeten dus beslissingen nemen over bedragen die zeker bij grotere panden flink kunnen oplopen en dat kan bij de jaarlijkse vergadering (ook verplicht) voor heel wat discussie/ruzie zorgen als er al genoeg opkomst is om beslissingen te nemen.

Als je de VvE niet mist en ze niet in je hoofd zitten gooi je dus geld in een pot waarbij je medebewoners waar de VvE wel in het hoofd zit beslissen waar onder andere jouw geld aan uitgegeven wordt. Het is dus in je eigen voordeel om er voor te zorgen dat je de VvE wel in je hoofd hebt/krijgt zodat je mee kan beslissen en ook precies weet waar jouw geld aan uitgegeven wordt.

[Typhone]

Los van de schuldvraag, daar is het toch te laat voor nu, hoe word er nu juridisch geholpen?

Ik lees iets over bijstandsrecht, rechtsbijstand van het vorige huis (in een post van TS) betalen is bekennen etc etc. Wellicht even handig als je stappen wilt nemen om dat heel snel in orde te krijgen want de bezwaartermijn (waar TS andere term voor hanteert) is zo voorbij.

Controleer even voordat je aan de juridische boom gaat lopen schudden wat je schrijft en hoe. Het (vele fouten en wisselende terminologie) maakt het er niet duidelijker op wat door anderen al eerder gezegd werd.

Als leek mbt VVE, om wat voor bedrag gaat het hier eigenlijk? Dat er zo snel zulke juridische stappen zijn genomen? <€1000? €1000-5000? >€5000?

[gambieter]

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

Dan heb je nooit een appartement of gedeelde woning gekocht. Een VvE kan het woongenot compleet vergallen, afhankelijk van wie erin zit en de baas is. Het is voor een hoop mensen ook een reden om geen appartement te kopen (mijzelf incluis).

Het is een wettelijke verplichting, maar de leden van de VvE kunnen het een hel maken.

[Roel1966]

toolkist schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 00:05:
[...]

Nogal naïef, 6 maanden 'er doorheen laten schieten'. Dan zijn de reacties hier echt niet kort door de bocht.
Wacht ze ook 6 maanden voor ze gaat klagen als haar salaris niet gestort wordt?

Vind het eerlijk gezegd juist naïef om zomaar te oordelen hoe iemands situatie is en direct partij te trekken van een VVe, incassobureau en deurwaarder. Dit is vind ik ook zeker geen moedwil om niet te betalen maar puur een communicatieprobleem.

Tja en postbezorging, ik heb er ook genoeg ervaring mee dat wel vaker brieven totaal verkeerd gepost werden. Net als deurwaarders die beweerden aan de deur te hebben gestaan, echter, dan is een Ring deurbel wel heel fijn als bewijs.

[toolkist]

@Tkoutros wat ik eigenlijk nog niet gelezen denk te hebben. Hebben jullie al contact gehad met bestuur van VVE oid? Iemand uit het pand waar jullie wonen dus, niet een extern administratie kantoor. Daar uitleggen wat er speelt zou wel eens op veel meer coulance kunnen rekenen. En al is het maar dat dan ook het eventuele beeld van 'woont hier net en betaalt nu al niet/te laat' weggehaald kan worden.