Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten

[Frappuccino]

devriesjande schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:53:
[...]

De vraag is zeker relevant.
Ik weet zeker dat de vriendin alles in het werk had gesteld om in contact te komen met de VvE beheerder om de lekkage te melden en een reparatieverzoek in te dienen.

Dan wil de vriendin iets van de VvE, nu wil de VvE iets van de vriendin.
En dat hadden ze met grote waarschijnlijkheid ook meteen gekregen als de benodigde info was ontvangen door die vriendin.

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:54:
[...]

Het bestaan van een VvE volgt doorgaans al uit de koopovereenkomst voor een appartementsrecht.

Voorbeeld uit een kovk appartementsrecht:

6.2. Koper aanvaardt uitdrukkelijk alle lijdende erfdienstbaarheden, bijzondere lasten en beperkingen, afzonderlijke zakelijke rechten, kettingbedingen en kwalitatieve verplichtingen dieop de onroerende zaak rusten, e.e.a. voor zover blijkend en/of voortvloeiend uit:

a. de laatste en voorgaande notariële akte(n) van levering en/of van vestiging van een beperkt recht op de onroerende zaak, dan wel blijkend en/of voortvloeiend uit een afzonderlijke notariële akte;
b. de akte van splitsing;
c. het reglement;
d. de statuten van de Vereniging van Eigenaars. Koper verklaart kennis te hebben genomen van de inhoud van deze akten, waaronder begrepen het reglement, de statuten van de Vereniging van Eigenaars en het laatste exploitatieoverzicht.

Verkoper heeft van al deze notariële akten en stukken de letterlijke tekst (in kopie) aan koper terhand gesteld, voor zover deze niet publiek toegankelijk zijn. Verkoper heeft aan koper medegedeeld dat de volgende publiekrechtelijke beperkingen op de onroerende zaak rusten: zie kadastrale eigendomsinformatie en akte van levering. Koper verklaart deze bijzondere (publiekrechtelijke) lasten uitdrukkelijk te aanvaarden.

artikel 12 Reglement/ Akte van splitsing
Koper verplicht zich tot naleving van de bepalingen van het reglement, vastgelegd bij akte van splitsing, 12-09-2018 inclusief de eventueel daarin opgenomen bepalingen omtrent een Vereniging van Eigenaars. Koper heeft een exemplaar van dit reglement ontvangen.

13.3. Voor zover aan verkoper bekend heeft de Vereniging van Eigenaars tot op de dag van het tot stand komen van deze koopovereenkomst geen besluiten genomen, waaruit voor de appartementseigenaren een aanmerkelijke verzwaring van bestaande financiële verplichtingen voortvloeit. Omtrent concrete voornemens om tot dergelijke besluitvorming over te gaan is verkoper het volgende bekend: De VvE bijdrage is ca. €194 per maand.

Waaruit blijkt dat de vriendin van TS niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE en bijbehorende financiële verplichtingen? @Waaj heeft het over contactgegevens van bestuur en/of beheerder.

Edit: lees nu de reactie van @Waaj terug, hij heeft het idd over het weten van bestaan van VvE en bewust zijn van de verplichtingen.

[ Voor 3% gewijzigd door Joris748 op 30-07-2026 13:06 ]

[rdluca]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:03:
[...]

Waaruit blijkt dat de vriendin van TS niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE en bijbehorende financiële verplichtingen? @Waaj heeft het over contactgegevens van bestuur en/of beheerder.

Ik reageerde op de opmerking:

dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan

en:

dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt.

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:07:
[...]

Ik reageerde op de opmerking:

dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan

en:

dat er zover ik het begrijp dus géén gegevens over de VVE en het beheer aan de koopster zijn verstrekt.

Sorry, had de post van Waaj niet goed gelezen.

Het eerste punt staat volgens mij niet ter discussie. Van het tweede punt is bekend dat de vriendin van TS de info van de VvE(-beheerder) zou ontvangen.

[henri86]

https://uitspraken.rechtspraak.nl/details?id=ECLI:NL:RBAMS:2024:836

In je voordeel: problemen met postbezorging bij het adres zijn bekend.
In je nadeel: er is geen actie ondernomen om deze problemen op te lossen & bekend dat er een maandelijkse vve-afdracht is.

Het zal er waarschijnlijk op aan komen wat rechter die je treft zwaarder vindt wegen. De laksheid op meerdere fronten van vriendin van TS of handelswijze zonder persoonlijke benadering van vve. Bovenstaand uitspraak lezende, neig ik naar het eerste (maar ianal en al zeker ianaj)

Als de vve echter de verzendadministratie niet op orde heeft en correcte verzending aan kan tonen, dan is dat een groot punt in jullie voordeel.

[ Voor 13% gewijzigd door henri86 op 30-07-2026 13:19 ]

[rdluca]

Joris748 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:10:
[...]

Sorry, had de post van Waaj niet goed gelezen.

Het eerste punt staat volgens mij niet ter discussie. Van het tweede punt is bekend dat de vriendin van TS de info van de VvE(-beheerder) zou ontvangen.

Het is ongetwijfeld niet de start die je wilt maken bij het kopen van een appartement; meteen met een harde en kille juridische procedure worden geconfronteerd waaruit het beeld van wanbetaler volgt terwijl de vriendin van Ts gewoon wat over het hoofd heeft gezien en ook de betalingsherinneringen niet heeft ontvangen en niets kwaads of onwil in de zin had.

Waar de meesten van de reageerders zich op hebben gericht is volgens mij om Ts de adviseren of het zinvol is tegen die uitspraak in te gaan of deze nare ervaring te accepteren en achter zich te laten

Misschien kan de vriendin van Ts als agendapunt voor de volgende algemene ledenvergadering inbrengen haar vervelende startervaring met (het bestaan van) de VvE beheerder en daarbij aangeven dat zij geen kwaad in de zin heeft gehad en slechts slachtoffer is van een falende postbezorging.

[devriesjande]

Frappuccino schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:01:
[...]

Dan wil de vriendin iets van de VvE, nu wil de VvE iets van de vriendin.
En dat hadden ze met grote waarschijnlijkheid ook meteen gekregen als de benodigde info was ontvangen door die vriendin.

Als het goed is wilde de vriendin wel degelijk iets van de VvE beheerder. Namelijk de hoogte van de VvE bijdrage en een rekeningnummer waarop de bijdrage kan worden overgemaakt.

[Waaj]

@rdluca Er wordt door TS nergens gesteld dat de koopster niet op de hoogte was van het bestaan van een VvE of de daaruit vloeiende verplichtingen. Wel dat:

Tkoutros schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 10:17:
[...] Bij aankoop was er nog onduidelijk hierover omtrent afspraken - waarop werd aangegeven dat de VvE beheerpartij contact zou opzoeken met mijn vriendin.
[...]

de bal bij de VvE beheerder lag om daarover te communiceren.

Aanvulling: met "niet op de radar staan" bedoel ik dat koopster waarschijnlijk druk bezig was met klussen en andere zaken regelen en zoverre het zaken die de VvE betreffen daar niet mee bezig was.

_{Een vergelijkbaar voorbeeld uit mijn eigen ervaring: Toen ik jaren geleden mijn eerste huis kocht kreeg ik na een paar maanden een aanmaning dat ik gemeentelijke belastingen moest betalen. Waarschijnlijk is de originele aanslag tijdens het klussen bij het oud papier beland. Uiteraard was mij bekend dat er gemeentelijke belastingen betaald moeten worden maar met al het regelwerk, klussen en verhuizen had ik mij nog niet gerealiseerd dat ik dat niet deed. Daarom kan ik mij ook goed herkennen in dit verhaal, soms wordt iets gewoon over het hoofd gezien terwijl je druk bezig met andere zaken. Dat heet fouten maken en is gewoon menselijk.}

[Joris748]

rdluca schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 13:21:
[...]

Het is ongetwijfeld niet de start die je wilt maken bij het kopen van een appartement; meteen met een harde en kille juridische procedure worden geconfronteerd waaruit het beeld van wanbetaler volgt terwijl de vriendin van Ts gewoon wat over het hoofd heeft gezien en ook de betalingsherinneringen niet heeft ontvangen en niets kwaads of onwil in de zin had.

Waar de meesten van de reageerders zich op hebben gericht is volgens mij om Ts de adviseren of het zinvol is tegen die uitspraak in te gaan of deze nare ervaring te accepteren en achter zich te laten

Denk dat het ook wel een zinvol advies is om niet verder te procederen. Ik ageer vooral tegen degenen die de schuld grotendeels bij de vriendin van TS leggen.

Misschien kan de vriendin van Ts als agendapunt voor de volgende algemene ledenvergadering inbrengen haar vervelende startervaring met (het bestaan van) de VvE beheerder en daarbij aangeven dat zij geen kwaad in de zin heeft gehad en slechts slachtoffer is van een falende postbezorging.

En daarbij vind ik ook eea af te dingen op de handelswijze van de VvE beheerder. Daar ontbreekt mijns inziens de menselijke maat. Er waren minder ingrijpende manieren om het probleem op te lossen.

[Zenomyscus]

Dit volgt wel de trend die mij opvalt waarbij menselijkheid steeds vaker verdwijnt bij allerlei bedrijven en organisaties. Zo ook een VvE. Dit had aan alle kanten voorkomen kunnen worden en het verbaast me dat een rechter niet vraagt 'ben je al langs geweest?'.

Hier liep ik tegen iets vergelijkbaars aan. Het was voor ons de eerste keer met een VvE, net een eerste koopwoning gekocht. We hadden wel door dat er betalingen moesten zijn, maar hadden gemist dat het bedrag tussendoor was aangepast bij een jaarlijkse VvE meeting waarvan wij de uitnodiging hadden gemist. Dat moest ook met terugwerkende kracht (wat eigenlijk super onhandig is als je net een woning koopt.. maargoed). De voorzitter van het bestuur kwam uiteindelijk even 'kennismaken' aan de deur, maar had vooral de vraag of we nog eens naar de bedragen wilde kijken. Wij hadden geen idee waar het over ging, maar toen was het vrij snel opgelost. Stukken kwamen ook niet in onze mail, die was nog niet doorgegeven. De vorige bewoner had aangegeven dat gedaan te hebben. Of dat niet gedaan is of niet goed doorgekomen is weten we niet. We hebben in elk geval geen mails gehad. Afijn, bedrag overgemaakt, mail doorgegeven, probleem opgelost.

Toen ik zelf een jaartje in het bestuur heb gezeten hadden we ook te maken met betalingen die achterliepen etc. Ik ben toen altijd even langsgegaan. De paar keer dat dat nodig was ging het om een ouder persoon die eigenlijk zelf geen idee had omdat een kind de betalingen ging regelen, of ging er wat mis nadat iemand was overleden. Gewoon even langsgaan, babbeltje maken en het probleem kan opgelost worden.

[Djordjo]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 11:16:
[...]


Volgens mij hangt dat er vanaf of de verzendtheorie (voornamelijk bestuursrecht / overheid) of de ontvangsttheorie (civielrecht Wikipedia: Ontvangsttheorie ) van toepassing is.

Ehm, het gaat hier om een deurwaardersexploot, een authentieke akte door een openbaar ambtenaar. Dat geldt als dwingend bewijs.

[Dennism]

Djordjo schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 14:37:
[...]

Ehm, het gaat hier om een deurwaardersexploot, een authentieke akte door een openbaar ambtenaar. Dat geldt als dwingend bewijs.

Daar gaat de post waar ik op reageer niet over, die gaat over de facturen van de VVE en aanmaningen daarop.

Zie ook: rdluca in "Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten"

[henri86]

Tkoutros schreef op woensdag 29 juli 2026 @ 17:00:
december 2025 een klushuis gekocht. in Mei al door dat pakketjes wel aankwamen via PostNL maar geen brieven.

Vind dit overigens wel grappig. 'al' na 5 maanden doorhebben dat je geen post ontvangt

[Patriot]

henri86 schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:13:
[...]

Vind dit overigens wel grappig. 'al' na 5 maanden doorhebben dat je geen post ontvangt

Als ik de pakketten die ik ontvang via PostNL niet meereken dan gaan er bij mij geregeld een aantal maanden overheen tussen momenten dat ik wat krijg. Ik heb ook wel eens meegemaakt dat ik dacht "oh, ik heb al even niet gekeken" en dat er 3 onderbroeken (elke maand één) lagen

Dus eigenlijk vind ik 5 maanden op een tweede adres niet eens zo heel gek.

[henri86]

Patriot schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:23:
[...]

Als ik de pakketten die ik ontvang via PostNL niet meereken dan gaan er bij mij geregeld een aantal maanden overheen tussen momenten dat ik wat krijg. Ik heb ook wel eens meegemaakt dat ik dacht "oh, ik heb al even niet gekeken" en dat er 3 onderbroeken (elke maand één) lagen

Dus eigenlijk vind ik 5 maanden op een tweede adres niet eens zo heel gek.

Maar na een verhuizing krijg/verwacht je toch juíst wel meer post dan gewoonlijk te krijgen?
Al is het maar een 'gefeliciteerd'-kaartje van familie.

[ Voor 5% gewijzigd door henri86 op 30-07-2026 15:30 ]

[chrisborst]

@Tkoutros

Ben zelf voorzitter van mijn VVE en wij hebben een goede professionele beheerder. Gang van zaken bij een nieuwe bewoner:

Notaris krijgt een lijstje met alle gegevens die een nieuwe bewoner moet aanleveren incl. telefoonnummer en liefst direct een automatische incasso toestemming.
Nieuwe bewoner krijgt een info-pakket met alle info incl. inlog in ons online portaal.
Bestuur krijgt netjes een bericht met de gegevens van de nieuwe bewoner.

Dus naar mijn bescheiden mening heeft de beheerder en het VVE-bestuur echt een steek laten vallen. Want een rechtszaak beginnen en een incassotraject zonder dat je iemand telefonisch of fysiek heb gesproken is echt van de zotte.

Feitelijk is het bij de eerste stap al fout gegaan, de gegevens van de notaris naar de beheerder en het inregelen van de administratie.

Enige wat vriendin van @Tkoutros verkeerd heeft gedaan is dat er zelf geen contact is gezocht in januari. Alleen al een simpele "hoi, ik ben nieuw" had al een hoop problemen voorkomen of de vraag, mijn VVE bijdrage, hoe moet ik die betalen? Want dat weet je vooraf dat die maandelijks betaald dienen te worden.

[henri86]

chrisborst schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 15:36:
@Tkoutros

Ben zelf voorzitter van mijn VVE en wij hebben een goede professionele beheerder. Gang van zaken bij een nieuwe bewoner:

Notaris krijgt een lijstje met alle gegevens die een nieuwe bewoner moet aanleveren incl. telefoonnummer en liefst direct een automatische incasso toestemming.
Nieuwe bewoner krijgt een info-pakket met alle info incl. inlog in ons online portaal.
Bestuur krijgt netjes een bericht met de gegevens van de nieuwe bewoner.

Dus naar mijn bescheiden mening heeft de beheerder en het VVE-bestuur echt een steek laten vallen. Want een rechtszaak beginnen en een incassotraject zonder dat je iemand telefonisch of fysiek heb gesproken is echt van de zotte.

Feitelijk is het bij de eerste stap al fout gegaan, de gegevens van de notaris naar de beheerder en het inregelen van de administratie.

Enige wat vriendin van @Tkoutros verkeerd heeft gedaan is dat er zelf geen contact is gezocht in januari. Alleen al een simpele "hoi, ik ben nieuw" had al een hoop problemen voorkomen of de vraag, mijn VVE bijdrage, hoe moet ik die betalen? Want dat weet je vooraf dat die maandelijks betaald dienen te worden.

Of in februari, of in maart, of in april, of in mei, of in juni.....

Anderzijds bekeken:
Als het bijvoorbeeld schering en inslag is, kan ik me ook best voorstellen dat een vve er klaar mee is om iedere huurder continue na te moeten lopen, te controleren of deze de communicatie daadwerkelijk lezen en dus in feite hun verantwoordelijkheid over te nemen, en dat ze dus zeggen "We voorzien ze van de benodigde informatie en dan ligt de verantwoordelijkheid bij hen. Ze weten bij voorbaat dat dit erbij hoort, dus we gaan niet meer individueel nalopen."

[stftweaker]

Wat ik niet snap, hoe is er contact geweest tussen haar en incasso bureau?
Die nemen normaliter per email, telefoon / sms en post contact met haar op. Zijn die gegevens bekend bij het incasso bureau?
Dan hoort er altijd een laatste sommatie brief te zijn verstuurd. Gebruikelijk is dat dit ondertekend gaat om zo wellus nietus te voorkomen.
Dan een deurwaarde neemt ook contact op, die gaat niet gelijk hup zitting.
Er moet dan een ook redelijk termijn zijn waarop ze dan kan reageren. Dus email / tel / sms noem maar op
En dan die zitting, dan is er een rechtelijke uitspraak, en daar moet je het mee doen, of er moeten vorm fouten zijn gemaakt. Maar je bent niet wezen opdagen en dan ga je vaak nat.

afspraken maken is nummer 1 nu, betaling in gang zetten 2, gegevens controleren 3, voorkomen 4.

In beroep hiervoor gaan, kan je veel meer tijd, geld kosten. Vooral process kosten etc.

[toolkist]

Waaj schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 12:26:
[...]

Ik heb nog nooit te maken gehad met een VVE en ik kan mij juist heel goed indenken dat het bestaan van een VVE en de verplichtingen daaraan niet op je radar staan als je druk bezig bent met klussen.

Alsof je 6-7 maanden lang, dag in dag uit alleen maar aan het klussen bent.... Dan had de VVE allang aan de deur gestaan om te klagen over de overlast.

[DeKever]

toolkist schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:18:
[...]

Alsof je 6-7 maanden lang, dag in dag uit alleen maar aan het klussen bent.... Dan had de VVE allang aan de deur gestaan om te klagen over de overlast.

Niet iedereen heeft de VVE bovenin zijn of haar hoofd wonen. Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

Wat ik me afvraag, waarom maakt de VVE gebruik van de post? Kan je de brieven net zo makkelijk door de brievenbus gooien? Sorry als dit een domme vraag is.

[Djordjo]

Dennism schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 14:45:
[...]


Daar gaat de post waar ik op reageer niet over, die gaat over de facturen van de VVE en aanmaningen daarop.

Zie ook: rdluca in "Brieven niet ontvangen, nu incasso bureau aanvechten"

Heb je gelijk in, excuus. Mijn opmerking ging over de dagvaarding en vonnis, dat zijn deurwaarderexploten met dwingend bewijs. Oftewel, die zijn bezorgd.

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
[...]

Wat ik me afvraag, waarom maakt de VVE gebruik van de post? Kan je de brieven net zo makkelijk door de brievenbus gooien? Sorry als dit een domme vraag is.

De VvE maakt geen gebruik van post, dat doet het bedrijf dat het VvE-beheer doet.

[ Voor 27% gewijzigd door Djordjo op 30-07-2026 18:55 ]

[ninjazx9r98]

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
[...]

Niet iedereen heeft de VVE bovenin zijn of haar hoofd wonen. Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

En daar heb je meteen een imho groot probleem/nadeel van een VvE. Je zet een aantal leken bij elkaar (dat kunnen er een paar zijn maar ook heel veel, afhankelijk van het aantal appartementen) die belangrijke beslissingen moeten nemen over onderhoud van een compleet pand. Je koopt immers geen huis/appartement, je koopt het recht om in een bepaald deel van een gebouw te mogen wonen en samen met alle andere bewoners ben je eigenaar van het complete pand.

Voor onderhoud van het complete pand moet je dus een periodieke bijdrage doen die wettelijk verplicht is, daar wordt onderhoud van betaald en daarmee wordt ook gespaard voor groter/groot onderhoud in de toekomst. De eerdergenoemde leken moeten dus beslissingen nemen over bedragen die zeker bij grotere panden flink kunnen oplopen en dat kan bij de jaarlijkse vergadering (ook verplicht) voor heel wat discussie/ruzie zorgen als er al genoeg opkomst is om beslissingen te nemen.

Als je de VvE niet mist en ze niet in je hoofd zitten gooi je dus geld in een pot waarbij je medebewoners waar de VvE wel in het hoofd zit beslissen waar onder andere jouw geld aan uitgegeven wordt. Het is dus in je eigen voordeel om er voor te zorgen dat je de VvE wel in je hoofd hebt/krijgt zodat je mee kan beslissen en ook precies weet waar jouw geld aan uitgegeven wordt.

[Typhone]

Los van de schuldvraag, daar is het toch te laat voor nu, hoe word er nu juridisch geholpen?

Ik lees iets over bijstandsrecht, rechtsbijstand van het vorige huis (in een post van TS) betalen is bekennen etc etc. Wellicht even handig als je stappen wilt nemen om dat heel snel in orde te krijgen want de bezwaartermijn (waar TS andere term voor hanteert) is zo voorbij.

Controleer even voordat je aan de juridische boom gaat lopen schudden wat je schrijft en hoe. Het (vele fouten en wisselende terminologie) maakt het er niet duidelijker op wat door anderen al eerder gezegd werd.

Als leek mbt VVE, om wat voor bedrag gaat het hier eigenlijk? Dat er zo snel zulke juridische stappen zijn genomen? <€1000? €1000-5000? >€5000?

[gambieter]

DeKever schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 18:50:
Ik heb nooit te maken gehad met een VVE, ik zou ze niet missen.

Dan heb je nooit een appartement of gedeelde woning gekocht. Een VvE kan het woongenot compleet vergallen, afhankelijk van wie erin zit en de baas is. Het is voor een hoop mensen ook een reden om geen appartement te kopen (mijzelf incluis).

Het is een wettelijke verplichting, maar de leden van de VvE kunnen het een hel maken.

[Roel1966]

toolkist schreef op donderdag 30 juli 2026 @ 00:05:
[...]

Nogal naïef, 6 maanden 'er doorheen laten schieten'. Dan zijn de reacties hier echt niet kort door de bocht.
Wacht ze ook 6 maanden voor ze gaat klagen als haar salaris niet gestort wordt?

Vind het eerlijk gezegd juist naïef om zomaar te oordelen hoe iemands situatie is en direct partij te trekken van een VVe, incassobureau en deurwaarder. Dit is vind ik ook zeker geen moedwil om niet te betalen maar puur een communicatieprobleem.

Tja en postbezorging, ik heb er ook genoeg ervaring mee dat wel vaker brieven totaal verkeerd gepost werden. Net als deurwaarders die beweerden aan de deur te hebben gestaan, echter, dan is een Ring deurbel wel heel fijn als bewijs.

[toolkist]

@Tkoutros wat ik eigenlijk nog niet gelezen denk te hebben. Hebben jullie al contact gehad met bestuur van VVE oid? Iemand uit het pand waar jullie wonen dus, niet een extern administratie kantoor. Daar uitleggen wat er speelt zou wel eens op veel meer coulance kunnen rekenen. En al is het maar dat dan ook het eventuele beeld van 'woont hier net en betaalt nu al niet/te laat' weggehaald kan worden.