Doorgang gecreëerd tussen 2 appartementen boven elkaar

[Chalk]

Zoals hierboven aangekaart zijn er zeker bezwaren ten aanzien van de brandveiligheid, want ze hebben in feite 3 brandcompartimenten samengevoegd tot 1 groter brandcompartiment.

Maar ik zou me meer zorgen maken dat ze zomaar een gat gezaagd hebben in de vloer om daar een trap te maken. Dit betreft een aanpassing van de hoofddraagconstructie.

Beide aanpassingen zijn niet zonder reden vergunningplichtige bouwactiviteiten. Het betreft in beide gevallen namelijk veiligheidsaspecten uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl).

Ik zou adviseren om dit zo spoedig mogelijk te bespreken, zeker het constructieve aspect.

[ Voor 7% gewijzigd door Chalk op 26-02-2026 20:18 ]

[No Hands]

Wat staat er in jullie reglementen over niet toegestane aanpassingen aan het gebouw?

[CH4OS]

No Hands schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:27:
Wat staat er in jullie reglementen over niet toegestane aanpassingen aan het gebouw?

Ik denk, dat als er meer speelt (waar het hier op lijkt), dat met de reglementen in de hand een en ander niet direct opgelost wordt en eerder escaleert.

[ Voor 3% gewijzigd door CH4OS op 26-02-2026 20:37 ]

[Stanzi]

Een tegenreactie op de brandveiligheid. Dat zou ik niet zo zeker stellen, het gebeurt wel vaker dat appartementen zo worden samengevoegd, met toestemming dat wel.

Ik heb er verder weinig kaas van gegeten behalve dat ik een rondje zou gaan bellen.

[Woefdram]

Toelichting. Ons complex ligt in een hoek. De bestuursleden wonen aan de ene kant van de hoek en deze 3 bewoners wonen aan de andere kant. Dus constatering en bewijs is sowieso lastig. We hebben dit via via vernomen. Geen idee wie zij hiervoor in de hand hebben genomen. Er is overigens geen 1 appartement gevormd maar 2 want de moeder woont naast de dochter en alleen tussen de dochter en de gehandicapte zoon is een doorgang gemaakt. Wij hebben al lange tijd diverse geschillen met moeder en dochter, Bij schilderwerkzaamheden zijn bijvoorbeeld de schilders op een gegeven moment van het erf afgejaagd van de moeder. Werkzaamheden bij haar waren klaar, maar bij de bovenverdieping niet. Wij zijn er inmiddels als bestuur wel een beetje klaar mee. Situatie voor de zoon die dus nooit naar buiten kan, lijkt ons ook wel zorgelijk. Maar kan je bijvoorbeeld toegang eisen om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren?

[No Hands]

CH4OS schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:37:
[...]

Ik denk, dat als er meer speelt (waar het hier op lijkt), dat met de reglementen in de hand een en ander niet direct opgelost wordt en eerder escaleert.

Soms moet iets escaleren, als er een reglement is waarin staat dat zoiets niet mag dan heb je in ieder geval en grond om een controle te eisen. Maar TS heeft nog niet eens geantwoord of ze een rechtsbijstand verzekering hebben.
Die zou beide vragen uit zijn eerste post moeten kunnen beantwoorden.

[ Voor 6% gewijzigd door No Hands op 26-02-2026 20:51 ]

[Panzer_V]

Je kunt zelfs de bewoners uit hun huis laten zetten. Ook als het koop is. De VVE is krachtig maar je moet het wel doen.

Bel de rechtsbijstand van de VVE en zet er een advocaat op. Verzekerd zijn jullie nu sowieso niet….. dus dat heb je een groot probleem en zorgplicht naar de andere bewoners!!!

[Woefdram]

No Hands schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:50:
[...]


Soms moet iets escaleren, als er een reglement is waarin staat dat zoiets niet mag dan heb je in ieder geval en grond om een controle te eisen. Maar TS heeft nog niet eens geantwoord of ze een rechtsbijstand verzekering hebben.
Die zou beide vragen uit zijn eerste post moeten kunnen beantwoorden.

Ja we hebben een rechtsbijstandverzekering en in een ander conflict met deze familie hebben we hier al een keer gebruik van gemaakt. Dochter heeft wel rechten gestudeerd, maar deze zaak heeft de VVE gewonnen. Ze wonen al een jaar of 30 in dit complex. Contact is er nauwelijks en vandaar dat dit ook vrij lastig ligt. Vorige zaak met de rechtsbijstandverzekering heeft zo'n 6 maanden in beslag genomen en eerlijk gezegd is de VvE samen met mijn zeer handige bovenbuurman een soort van hobby. Door dit soort gedoe vergaat de lol natuurlijk. We hebben vooral door mijn superhandige bovenbuurman een VVE met zeer lage kosten en dat wordt door de meeste leden echt wel gewaardeerd, maar zoals gezegd. Dit begint zwaar irritant te worden en we zitten dus nu zo'n beetje in de wedstrijd: We zijn nu eigenlijk beschuldigd door hen van het plegen van fraude en ja dat zit ons vrij hoog. Er is overigens sprake van betonnen skeletbouw..

[evilution]

RBV weer opnieuw inschakelen dus.

[Sissors]

Woefdram schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:48:
Toelichting. Ons complex ligt in een hoek. De bestuursleden wonen aan de ene kant van de hoek en deze 3 bewoners wonen aan de andere kant. Dus constatering en bewijs is sowieso lastig. We hebben dit via via vernomen. Geen idee wie zij hiervoor in de hand hebben genomen.

Er is daar wel een grote verbouwing geweest? Want een trap maken waar een betonvloer is, is niet iets wat je doet met wat boren op zondag ochtend.

[Woefdram]

Sissors schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 21:24:
[...]

Er is daar wel een grote verbouwing geweest? Want een trap maken waar een betonvloer is, is niet iets wat je doet met wat boren op zondag ochtend.

Dat zal best. Bedenk wel dat zij dus eigenaar zijn van 3 appartementen en er alleen 1 persoon naast hun woont en 1 persoon boven hun. Kan best tijdens de vakantieperiode zijn gebeurd. Het kan zoals ik ook al aangaf een hele tijd geleden gebeurd zijn. We zijn er nu via via achtergekomen. (Vaste timmerploeg van ons complex heeft e.e.a. geconstateerd.) Helaas geen foto kunnen maken. Als wij met een bouwkundige komen aanzetten zal de toegang ons geweigerd worden. In ieder geval bedankt voor alle reactie tot op heden. Ik had eigenlijk nauwelijks respons verwacht.

[tc982]

Op dit moment werk je met assumpties. Zorg dat je een vaststelling doet, liefst met fotos. Roep dan de VVE terug bij elkaar om daarover te spreken waar ze zelf ook op uitgenodigd zijn. Stem met de VVE over de conslusie en de acties en ga zo verder.

[Dirk]

Controleer je splitsingsakte. De modelakte van 2017 zegt bijvoorbeeld het volgende:

Artikel 25

Veranderingen in constructie Gebouw

25.1 De Eigenaars en Gebruikers mogen zonder toestemming van de Vergadering geen verandering aanbrengen waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie van het Gebouw gewijzigd wordt. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het Gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht.

25.2 In afwijking van het in Artikel 24.3 en 25.1 bepaalde is de Eigenaar die gerechtigd is tot twee of meer direct horizontaal en/of verticaal aan elkaar grenzende Privé-gedeelten, na verkregen toestemming van het Bestuur, bevoegd om de tussen die Privé-gedeelten aanwezige (gemeenschappelijke) scheidingswand(en), respectievelijk (gemeenschappelijke) vloer(en) geheel of gedeeltelijk te verwijderen en/of - indien zodanige wanden, dan wel vloer(en) (nog) niet zijn aangebracht - verwijderd te houden, mits deze scheidingswand(en), dan wel vloer(en) geen dragende functie heeft/hebben in de constructie van het Gebouw.

Deze bevoegdheid eindigt zodra de Eigenaar niet meer gerechtigd is tot de desbetreffende aan elkaar grenzende Privé-gedeelten, in welk geval de Eigenaar gehouden is de begrenzing van de desbetreffende Privé-gedeelten te brengen in de oorspronkelijke toestand door het (her)plaatsen van de scheidingswand(en) dan wel vloer(en) in een zoveel mogelijk gelijkwaardige technische uitvoering als de overige scheidingswanden dan wel vloer(en) van genoemde Privé-gedeelten.

Van het voornemen tot het verwijderen van dergelijke niet dragende scheidingswand(en) dan wel vloer(en) en in geval van (her)plaatsing, dient het Bestuur vooraf door de desbetreffende Eigenaar(s) schriftelijk of per e-mail in kennis te worden gesteld. Het Bestuur kan nadere eisen stellen ten aanzien van het verwijderen van de scheidingswand(en) dan wel vloer(en) en het (her-)plaatsen ervan voor wat betreft afwerking, kwaliteit en (geluids-)isolatie.

De desbetreffende Eigenaar en diens rechtsopvolgers zijn hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van het in dit Artikel 25.2 bepaalde.

25.3 Voor zover de in Artikel 25.2 bedoelde aan elkaar grenzende Privé-gedeelten bij dezelfde Gebruiker in gebruik zijn, terwijl de betreffende Appartementsrechten aan twee of meer Eigenaars toebehoren, kan het Bestuur ontheffing van de in Artikel 25.2 bedoelde gehoudenheid tot (her-)plaatsing van de scheidingswand(en) dan wel scheidingsvloer(en) verlenen.

Daarmee mag zo'n doorgang wel, mits je aan de voorwaarden voldoet. Nu is er duidelijk geen toestemming, maar met zo'n artikel zul je als eerste duidelijk moeten krijgen of er constructieve problemen zijn. Toegang verlenen moet ook alleen als ze niet kunnen aantonen dat ze veilig hebben gewerkt.

[No Hands]

Woefdram schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 21:38:
[...]

Dat zal best. Bedenk wel dat zij dus eigenaar zijn van 3 appartementen en er alleen 1 persoon naast hun woont en 1 persoon boven hun. Kan best tijdens de vakantieperiode zijn gebeurd. Het kan zoals ik ook al aangaf een hele tijd geleden gebeurd zijn. We zijn er nu via via achtergekomen. (Vaste timmerploeg van ons complex heeft e.e.a. geconstateerd.) Helaas geen foto kunnen maken. Als wij met een bouwkundige komen aanzetten zal de toegang ons geweigerd worden. In ieder geval bedankt voor alle reactie tot op heden. Ik had eigenlijk nauwelijks respons verwacht.

Ze zijn eigenaar van niks, ze hebben het recht om dat appartement te gebruiken. Dat is heel wat anders.
Maar bel je RBV en leg het voor, daarom heb je het afgesloten. Wat verwacht je van een paar forumhelden? 6 topics met goed bedoelde adviezen?

[CH4OS]

No Hands schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:50:
Soms moet iets escaleren, als er een reglement is waarin staat dat zoiets niet mag dan heb je in ieder geval en grond om een controle te eisen. Maar TS heeft nog niet eens geantwoord of ze een rechtsbijstand verzekering hebben.
Die zou beide vragen uit zijn eerste post moeten kunnen beantwoorden.

Dat zal, maar een kopje koffie en een normaal gesprek vooraf kan een boel ellende voorkomen. Je wilt begrip bij elkaar vinden en niet met gestrekt been er in gaan en direct de haren op de tanden laten zien met het reglement.

[Woefdram]

Net gecontroleerd in mijn eigen eigendomsakte: Modelakte is van 1983 en artikel 14 is van toepassing

De eigenaars en gebruikers mogen zonder toestemming van de vergadering geen verandering in het gebouw aanbrengen, waardoor het architectonisch uiterlijk of de constructie ervan gewijzigd zou worden. De toestemming kan niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar wordt gebracht.

Ik denk dat wij een aantal bewoners een nare tijd gaan bezorgen.

[Woefdram]

CH4OS schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 22:34:
[...]
Dat zal, maar een kopje koffie en een normaal gesprek vooraf kan een boel ellende voorkomen. Je wilt begrip bij elkaar vinden en niet met gestrekt been er in gaan en direct de haren op de tanden laten zien met het reglement.

Klopt wij willen er ook eigenlijk helemaal niet met gestrekt been in gaan, maar deze eigenaren zijn al een behoorlijk lange tijd bezig om de boel hier te verzieken. Bij elke ALV is het raak zo gezegd. Ik heb morgen bestuursvergadering en ga denk ik toch het voorstel indienen om dit op te pakken. Ik denk eerlijk gezegd dat herstel een behoorlijk dure grap gaat worden. Wij zullen alsdan ook zeker bouwinspectie verlangen om te controleren of één en ander voldoende is hersteld.

[Sissors]

Woefdram schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 21:38:
[...]

Dat zal best. Bedenk wel dat zij dus eigenaar zijn van 3 appartementen en er alleen 1 persoon naast hun woont en 1 persoon boven hun. Kan best tijdens de vakantieperiode zijn gebeurd. Het kan zoals ik ook al aangaf een hele tijd geleden gebeurd zijn. We zijn er nu via via achtergekomen. (Vaste timmerploeg van ons complex heeft e.e.a. geconstateerd.) Helaas geen foto kunnen maken. Als wij met een bouwkundige komen aanzetten zal de toegang ons geweigerd worden. In ieder geval bedankt voor alle reactie tot op heden. Ik had eigenlijk nauwelijks respons verwacht.

Maar eea geconstateerd? Dus ze hebben de trap gezien? Dan zal het zo zijn, maar het verbaasd mij wel. Want ik woon in een appartement. Aantal jaar geleden is de beneden verdieping verbouwd (winkels). Dat betekende dat iedereen om klokslag 0730 uit zijn bed trilde. Ik kan mij zelf niet voorstellen dat je een gat maakt door een betonvloer heen voor een trap, zonder dat dat in het hele complex opgemerkt wordt. Hell je hebt ook nog wel wat beton om af te voeren dan.

Anyway, dit blijft een rechtsbijstand iets. Dit is niet een kwestie van dat de buurman altijd zijn fiets in het looppad zet oid. Je hebt twee opties: Accepteren hoe het is (met al dan niet brand risico issues), of de juridische weg op gaan. Dit ga je niet oplossen met een kratje bier (en ook niet met wat chemische ankers ).

[Boudewijn]

Even een andere invalshoek: als iemand dit soort klussen aanpakt lijkt het me dat je dit als medebewoner echt wel hoort... het zal geen klein gat zijn?


En algemeen-ingehuurde schilders van het perceel afschoppen? Wat zijn dit voor tokkies?

[No Hands]

CH4OS schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 22:34:
[...]
Dat zal, maar een kopje koffie en een normaal gesprek vooraf kan een boel ellende voorkomen. Je wilt begrip bij elkaar vinden en niet met gestrekt been er in gaan en direct de haren op de tanden laten zien met het reglement.

Dat stuk waarbij ze al jaren d boel terroriseren heb je gemist? De koffie tijd is allang voor bij volgens mij.

[CH4OS]

No Hands schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 07:42:
Dat stuk waarbij ze al jaren d boel terroriseren heb je gemist? De koffie tijd is allang voor bij volgens mij.

Nee, heb ik niet gemist, maar dat jij het met de summiere informatie (en niet de gehele context te begrijpen) al bestempeld tot terreur geeft ook te denken, ik zou gewoon niet direct uitgaan van het slechtste van iemand, ook al is er soms al jaren hommeles.

[ Voor 5% gewijzigd door CH4OS op 27-02-2026 07:58 ]

[No Hands]

CH4OS schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 07:51:
[...]

Nee, heb ik niet gemist, maar dat jij het met de summiere informatie al bestempeld tot terreur geeft ook te denken, ik zou gewoon niet direct uitgaan van het slechtste van iemand, ook soms er al jaren hommeles.

Dat is ook wel zo maar dan kan TS toch eerst bij zijn RBV vragen wat voor oplossingen er zijn en wat voor eisen ze als VvE kunnen stellen? Dan kun je daarna nog steeds koffie gaan doen maar ben je wel goed ingelicht.
Maar lieden die al jaren diverse geschillen hebben waar de RBV al voor ingeschakeld is en die vaklui die ingehuurd zijn door de VvE waar ze zelf deel van uitmaken van et erf afsturen, daar moet je toch gewoon heel duidelijk tegen zijn? Zulk gedrag kun je slecht mee werken en levert mogelijk zelfs precedentwerking op bij anderen. TS moet fatsoenlijk gedrag vertonen maar dat moeten zij dan ook.

[Woefdram]

No Hands schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 07:58:
[...]


Dat is ook wel zo maar dan kan TS toch eerst bij zijn RBV vragen wat voor oplossingen er zijn en wat voor eisen ze als VvE kunnen stellen? Dan kun je daarna nog steeds koffie gaan doen maar ben je wel goed ingelicht.
Maar lieden die al jaren diverse geschillen hebben waar de RBV al voor ingeschakeld is en die vaklui die ingehuurd zijn door de VvE waar ze zelf deel van uitmaken van et erf afsturen, daar moet je toch gewoon heel duidelijk tegen zijn? Zulk gedrag kun je slecht mee werken en levert mogelijk zelfs precedentwerking op bij anderen. TS moet fatsoenlijk gedrag vertonen maar dat moeten zij dan ook.

TS hier nogmaals. Terroriseren gaat wat ver, maar ze leggen dus op alle slakken zout. Het schildersbedrijf wat van het erf gejaagd werd, was wel een dieptepunt want dit ging met veel gevloek en geschreeuw. Daarbij was het ook nog zo dat de vorige schilderbeurt op een drama was afgelopen (heel veel klachten) en dat deze nieuwe schilders perfect werk hebben afgeleverd. (Het ziet er nu 3 jaar na dato nog als nieuw uit).

Nog een voorbeeldje: Wij hadden voor de appartementen een collectief CV onderhoudscontract. Wij wilden hier als bestuur vanaf ivm heel veel gezeur (bewoners niet thuis op afgesproken datum, gezeur over extra kosten etc.etc.)

Wij kregen toen een heel epistel van hen met dat dat volgens de modelakte en splitsingsakte niet kon. Gelukkig wist toen onze beheerder het snel uit te leggen en de juiste teksten aan te wijzen maar toen waren we wekl weer een half uur verder.

Wij gaan onze rechtsbijstand inschakelen.

[Honesty]

Wij hebben in onze VVE ook zo iets meegemaakt, was een eigenaar die de afvoerbuis van de cv dwars door het dak wat slechts kort daarvoor was vervangen. Bij ons is het wel via de rechtsbijstand gespeeld en ons bestuur heeft wel aan het langste eind getrokken en gewonnen. De eigenaar heeft alles naar oorspronkelijke staat moeten terugbrengen. Dus houdt moed.

[pagani]

Het maken van een doorvoer voor de trap is vergunningsplichtig, want constructiewijziging. Je kan het dus ook via de gemeente spelen. Die kunnen handhaven en reparatie afdwingen.

Wel jammer dat de relatie zo slecht is (heb ik ook ervaring mee). Bij een goede relatie en juiste afspraken (constructieberekeningen doen, vergunning aanvragen, afspraken over herstel naar begintoestand bij verhuizen, toevoegen van een brandwerende deur etc.) had de menselijke/empathische kant nog een kans gehad.

[ Voor 47% gewijzigd door pagani op 27-02-2026 09:44 ]

[questo]

Woefdram schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 20:48:
Toelichting. Ons complex ligt in een hoek. De bestuursleden wonen aan de ene kant van de hoek en deze 3 bewoners wonen aan de andere kant. Dus constatering en bewijs is sowieso lastig. We hebben dit via via vernomen. Geen idee wie zij hiervoor in de hand hebben genomen. Er is overigens geen 1 appartement gevormd maar 2 want de moeder woont naast de dochter en alleen tussen de dochter en de gehandicapte zoon is een doorgang gemaakt. Wij hebben al lange tijd diverse geschillen met moeder en dochter, Bij schilderwerkzaamheden zijn bijvoorbeeld de schilders op een gegeven moment van het erf afgejaagd van de moeder. Werkzaamheden bij haar waren klaar, maar bij de bovenverdieping niet. Wij zijn er inmiddels als bestuur wel een beetje klaar mee. Situatie voor de zoon die dus nooit naar buiten kan, lijkt ons ook wel zorgelijk. Maar kan je bijvoorbeeld toegang eisen om een bouwkundige inspectie te laten uitvoeren?

Ja dat kan. Artikel 17.3 van modelreglement 1983:

3. Indien voor het verrichten van een handeling met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten of zaken de toegang tot of het gebruik van een privé gedeelte naar het oordeel van het bestuur noodzakelijk is, is iedere desbetreffende eigenaar en gebruiker verplicht hiertoe zijn toestemming te verlenen. Eventuele schade die hieruit voortvloeit, wordt door de vereniging vergoed.

Er is een doorgang gemaakt door de gemeenschappelijke delen van het complex. Die inspectie is alleen al noodzakelijk om de schade vast te stellen.
Kijk wel voor de zekerheid even in de splitsingsakte van jullie complex of er aanvullingen of wijzigingen geformuleerd zijn op het artikel uit het modelreglement.

[vogelmans]

pagani schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 09:39:
Het maken van een doorvoer voor de trap is vergunningsplichtig, want constructiewijziging. Je kan het dus ook via de gemeente spelen. Die kunnen handhaven en reparatie afdwingen.

Precies dat dacht ik ook, zo moeilijk zou het niet mogen zijn.
Overigens zou dit een mooie casus voor de Rijdende Rechter kunnen zijn en kan voor spektakulaire beelden zorgen.

[Wolly]

Wat is nu precies je doel?

Het leven van die mensen nog zuurder maken? Of de VVE behoeden voor (verzekerings)problemen?

Indien het eerste: Gestrekt been erin en eisen dat de oorspronkelijke staat wordt hersteld.

Indien het tweede: Gesprek aangaan, binnen de VVE kijken of er bezwaren zijn en dan evt. toestemming verlenen. Een rechter kan overigens ook toestemming verlenen, wat in mijn ogen ook best kans kan hebben gezien de situatie met het invalide familielid.

[questo]

Wolly schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 09:49:
Wat is nu precies je doel?

Het leven van die mensen nog zuurder maken? Of de VVE behoeden voor (verzekerings)problemen?

Het gaat hier over het aanbrengen van wijzigingen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw zonder toestemming. De wijzigingen zijn dusdanig dat er mogelijk gevolgen zijn voor de constructie en brandveiligheid. Daar tegen optreden is niet het leven van die mensen zuurder maken. Als die mensen last hebben van de gevolgen van hun aanpassing is dat heel vervelend maar toch echt eigen schuld. Je hebt echt geen mr. voor je naam nodig om te zien dat die aanpassing regelrecht in strijd is met de bepalingen in het modelreglement.
Daar moet tegen opgetreden worden. Niet alleen vanwege de verzekering maar ook om heel duidelijk te maken dat je in een appartementencomplex gebonden bent aan de afspraken uit de akte van splitsing en het onderliggende modelreglement.

[Wolly]

questo schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 09:58:
[...]


Het gaat hier over het aanbrengen van wijzigingen in de gemeenschappelijke delen van het gebouw zonder toestemming. De wijzigingen zijn dusdanig dat er mogelijk gevolgen zijn voor de constructie en brandveiligheid. Daar tegen optreden is niet het leven van die mensen zuurder maken. Als die mensen last hebben van de gevolgen van hun aanpassing is dat heel vervelend maar toch echt eigen schuld. Je hebt echt geen mr. voor je naam nodig om te zien dat die aanpassing regelrecht in strijd is met de bepalingen in het modelreglement.
Daar moet tegen opgetreden worden. Niet alleen vanwege de verzekering maar ook om heel duidelijk te maken dat je in een appartementencomplex gebonden bent aan de afspraken uit de akte van splitsing en het onderliggende modelreglement.

Juist. Maar mijn vraag is wat de insteek is.

Als ik tussen de regels door lees is TS gewoon erg gefrustreerd in het algemeen met deze mensen en wil hij 100% herstel. Maar heel eerlijk: wat schiet je daar mee op?

Als je de wijziging kan formaliseren zodat deze aan de eisen voldoet is er toch niets aan de hand?

PS. TS zegt zelf "Ik denk dat wij een aantal bewoners een nare tijd gaan bezorgen." dus dat is wel degelijk het leven zuurder maken.

[ Voor 5% gewijzigd door Wolly op 27-02-2026 10:05 ]

[Woefdram]

Wolly schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:04:
[...]


Juist. Maar mijn vraag is wat de insteek is.

Als ik tussen de regels door lees is TS gewoon erg gefrustreerd in het algemeen met deze mensen en wil hij 100% herstel. Maar heel eerlijk: wat schiet je daar mee op?

Als je de wijziging kan formaliseren zodat deze aan de eisen voldoet is er toch niets aan de hand?

PS. TS zegt zelf "Ik denk dat wij een aantal bewoners een nare tijd gaan bezorgen." dus dat is wel degelijk het leven zuurder maken.

TS hier nog even. Zoals ik ook al eerder heb aangegeven hebben wij als bestuur hier eigenlijk helemaal geen zin in. We zijn met een klein groepje enthousiastenlingen hier bezig waarbij 1 man duidelijk het technische vlak onder zich heeft en 1 de administratie (ik) en dan nog 1 lid. We dachten nu eindelijk klaar te zijn maar toen kregen we dus weer een brief met allerlei valse aantijgingen. We hebben al een rechtsbijstandtraject met haar doorlopen en weten hoeveel energie dat kost. We doen alles vrijwillig en de VvE kost ons naast een hoop tijd ook gewoon geld. (niet elk kopietje enz.enz. wordt gedeclareerd.)
Dat is allemaal niet zo erg maar dan moet het wel een beetje leuk blijven en dat laatste begint dus een probleem te worden.

[questo]

Wolly schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:04:
[...]


Juist. Maar mijn vraag is wat de insteek is.

Als ik tussen de regels door lees is TS gewoon erg gefrustreerd in het algemeen met deze mensen en wil hij 100% herstel. Maar heel eerlijk: wat schiet je daar mee op?

Als je de wijziging kan formaliseren zodat deze aan de eisen voldoet is er toch niets aan de hand?

PS. TS zegt zelf "Ik denk dat wij een aantal bewoners een nare tijd gaan bezorgen." dus dat is wel degelijk het leven zuurder maken.

De frustratie snap ik wel aangezien er kennelijk al het een en ander voorgevallen is. Maar los daarvan, waarom niet gewoon formaliseren? Ten eerste moet je je afvragen of dat überhaubt wel kan. Er zal onderzocht moeten worden of dit gevolgen heeft voor de constructie van het gebouw of de brandveiligheid. Indien dat het geval is, moet je de afweging maken of de gevolgen niet onredelijk groot zijn voor het complex. Verder moet je nadenken over wat er moet gebeuren als een van die appartementsrechten verkocht gaat worden. Wat moet er dan met die doorgang gebeuren?

Een andere reden om deze wijziging niet zomaar te formaliseren is om heel duidelijk te maken dat men gewoon netjes de geldende procedures dient te volgen als er wijzigingen gedaan worden in de gemeenschappelijke delen.
Dat is eigenlijk hetzelfde als wat een gemeente doet als iemand gedwongen wordt om een illegale aanbouw af te breken. Je wilt een duidelijk precedent scheppen dat er tegen dit soort overtredingen opgetreden zal worden.

Het bezorgen van een nare tijd is overigens niet gelijk aan het leven zuur(der) maken. Iemand het leven zuur maken doe je puur om te zieken. Een nare tijd bezorgen kan ook het gevolg zijn van de juridische rompslomp die je nu gaat krijgen maar die een direct gevolg is van de eigen keuze van deze mensen.

[questo]

Woefdram schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:14:
[...]

TS hier nog even. Zoals ik ook al eerder heb aangegeven hebben wij als bestuur hier eigenlijk helemaal geen zin in. We zijn met een klein groepje enthousiastenlingen hier bezig waarbij 1 man duidelijk het technische vlak onder zich heeft en 1 de administratie (ik) en dan nog 1 lid. We dachten nu eindelijk klaar te zijn maar toen kregen we dus weer een brief met allerlei valse aantijgingen. We hebben al een rechtsbijstandtraject met haar doorlopen en weten hoeveel energie dat kost. We doen alles vrijwillig en de VvE kost ons naast een hoop tijd ook gewoon geld. (niet elk kopietje enz.enz. wordt gedeclareerd.)
Dat is allemaal niet zo erg maar dan moet het wel een beetje leuk blijven en dat laatste begint dus een probleem te worden.

Kan je beheerder hier niet een rol voor jullie spelen? In de VvE van het complex waar ik destijds woonde werden juist alle geschillen tussen bewoners onderling en VvE door de externe beheerder afgehandeld. Die afstand zorgt dat er niet onnodig veel wrevel tussen de buren in het complex ontstaat.

[Wolly]

questo schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:18:
[...]


De frustratie snap ik wel aangezien er kennelijk al het een en ander voorgevallen is. Maar los daarvan, waarom niet gewoon formaliseren? Ten eerste moet je je afvragen of dat überhaubt wel kan. Er zal onderzocht moeten worden of dit gevolgen heeft voor de constructie van het gebouw of de brandveiligheid. Indien dat het geval is, moet je de afweging maken of de gevolgen niet onredelijk groot zijn voor het complex. Verder moet je nadenken over wat er moet gebeuren als een van die appartementsrechten verkocht gaat worden. Wat moet er dan met die doorgang gebeuren?

Juist het onderzoeken of het kan, wat er evt nog nodig is etc maakt deel uit van het formaliseren.

Een andere reden om deze wijziging niet zomaar te formaliseren is om heel duidelijk te maken dat men gewoon netjes de geldende procedures dient te volgen als er wijzigingen gedaan worden in de gemeenschappelijke delen.
Dat is eigenlijk hetzelfde als wat een gemeente doet als iemand gedwongen wordt om een illegale aanbouw af te breken. Je wilt een duidelijk precedent scheppen dat er tegen dit soort overtredingen opgetreden zal worden.

Dat doet een gemeente niet, die zal eerst de eigenaar aanraden om te kijken of het gelegaliseerd kan worden.

Het bezorgen van een nare tijd is overigens niet gelijk aan het leven zuur(der) maken. Iemand het leven zuur maken doe je puur om te zieken. Een nare tijd bezorgen kan ook het gevolg zijn van de juridische rompslomp die je nu gaat krijgen maar die een direct gevolg is van de eigen keuze van deze mensen.

Dat is waar, maar het leven van deze mensen is al heel naar. Ik zou er persoonlijk wat vriendelijker (om maar een term te noemen) in staan omdat ik gerechtelijke procedure alleen maar meer stress geeft bij beide partijen.
Daarnaast, zoals gezegd, kan een rechter best zeggen 'Dit kan prima en hierbij geef ik vervangende toestemming'. Gezien de eigendomssituatie, de gezinssituatie en ook het feit dat een doorbraak niet heel bijzonder hoeft te zijn geef ik het best een kans.

[njitter]

Woefdram schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:14:
[...]

TS hier nog even. Zoals ik ook al eerder heb aangegeven hebben wij als bestuur hier eigenlijk helemaal geen zin in. We zijn met een klein groepje enthousiastenlingen hier bezig waarbij 1 man duidelijk het technische vlak onder zich heeft en 1 de administratie (ik) en dan nog 1 lid.

En daar gaat het dus mis. Voor een pand met 46 appartementen moet je dit niet zelf willen doen. VVE beheer is geen hobby maar gewoon een serieuze zaak. Dit zijn bij uitstek zaken waar een externe beheerder bij kan adviseren. Gewoon zakelijk houden.

[Drardollan]

Dirk schreef op donderdag 26 februari 2026 @ 21:40:
Controleer je splitsingsakte. De modelakte van 2017 zegt bijvoorbeeld het volgende:


[...]

Daarmee mag zo'n doorgang wel, mits je aan de voorwaarden voldoet. Nu is er duidelijk geen toestemming, maar met zo'n artikel zul je als eerste duidelijk moeten krijgen of er constructieve problemen zijn. Toegang verlenen moet ook alleen als ze niet kunnen aantonen dat ze veilig hebben gewerkt.

Daarmee mag zo'n doorgang nog niet lijkt mij. Allereerst zou je dan eigenaar moeten zijn van alle appartementen, maar gezien TS het heeft over 3 leden lijkt het mij logisch dat het 3 eigenaren zijn.

En volgens mij wordt er met dit artikel bedoeld dat je een doorgaan maken tussen 2 kamers in je eigen appartement. Niet tussen losse appartementen. Maar dat weet ik niet zeker, het is een aanname.

[njitter]

Drardollan schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 10:55:
[...]


Daarmee mag zo'n doorgang nog niet lijkt mij. Allereerst zou je dan eigenaar moeten zijn van alle appartementen, maar gezien TS het heeft over 3 leden lijkt het mij logisch dat het 3 eigenaren zijn.

Aangezien het allemaal familiie is zou het kunnen. Maar dan nog:

"Van het voornemen tot het verwijderen van dergelijke niet dragende scheidingswand(en) dan wel vloer(en) en in geval van (her)plaatsing, dient het Bestuur vooraf door de desbetreffende Eigenaar(s) schriftelijk of per e-mail in kennis te worden gesteld. "

Je kan niet zomaar de boel gaan verbouwen zonder toestemming.

[Fraggert]

Er is hier IMHO maar één ding dat je nu per direct moet oppakken is een (handhavings)verzoek bij de gemeente indienen dat er een bouwinspecteur komt kijken hoe het met de constructie zit qua veiligheid en of er hier zonder vergunning is verbouwd.

Ik weet niet of die gemeente hun bouwtaken (vergunningverlening en toezicht) nog zelf uitvoerd of dat ze dat gemandateerd hebben aan de Omgevingsdienst in die regio, maar het bevoegd gezag in deze is de gemeente.

De rest......of het nu wel of niet volgens de VVE regeltjes mag, komt daarna wel.

[Capo1]

Misschien is het wel verstandig om eerst de vermeende feiten te onderzoeken.
Dus niet de geruchten via via als waarheid aannemen.
Eerst bevestiging van de vermeende feiten, daarna sta je in je recht.
Je kunt ook de vraag stellen, wij hebben vernomen dat …… klopt dit? Zo ja, dan kun vragen om vergunning, etc.
Wellicht weet je op voorhand al, dit wordt niets.
Dat zal zo zijn, maar wel de juiste weg bewandelen, feiten controleren en de mensen in de gelegenheid stellen.
Succes, dit maakt het er niet gemakkelijker op binnen een VVE.

[frumper]

Je hebt het over 3 appartementen, maar dat klopt hier niet. Dit geschil gaat puur om de zoon en dochter. De moeder staat hier in dit geval gewoon helemaal buiten. Hou haar dus ook in de correspondentie hier buiten, zij is geen partij in deze.
Zorg dat je ieder geschil apart van elkaar houdt. Dat maakt het een stuk overzichtelijker.

En zoals aangegeven, een VVE van 46 appartementen is niet 'leuk voor erbij'. Natuurlijk zijn de andere blij met jullie omdat de kosten laag blijven. En zolang er niets aan de hand is gaat het goed. Maar met 46 eigenaren kun je er natuurlijk gif op innemen dat er dingen gaan gebeuren.

[njitter]

frumper schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:29:
En zoals aangegeven, een VVE van 46 appartementen is niet 'leuk voor erbij'. Natuurlijk zijn de andere blij met jullie omdat de kosten laag blijven.

Je bent alleen blij met lage kosten als je niet van plan bent het appartement te gaan verkopen. Want bij verkoop zullen ze ook gaan vragen hoe gezond de VVE is en hoe deze beheerd wordt. Als er geen MJOP is en weinig geld in kas dan zou ik er al snel vanaf zien.

[Managelorian]

Capo1 schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:25:
Misschien is het wel verstandig om eerst de vermeende feiten te onderzoeken.
Dus niet de geruchten via via als waarheid aannemen.
Eerst bevestiging van de vermeende feiten, daarna sta je in je recht.

Ik heb geen ervaring met VVE's en ben ook geen advocaat, maar deze post kan volgens mij wel wat meer aandacht krijgen. Ja, je staat in je recht, NADAT het vast is komen te staan dat bewoners de regels hebben overtreden. De eerste stap moet m.i. dus zijn om de overtreding van de regels formeel vast te stellen. Mogelijk kan een RBV ook daar mee helpen.

[Ryur]

frumper schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:29:
En zoals aangegeven, een VVE van 46 appartementen is niet 'leuk voor erbij'. Natuurlijk zijn de andere blij met jullie omdat de kosten laag blijven. En zolang er niets aan de hand is gaat het goed. Maar met 46 eigenaren kun je er natuurlijk gif op innemen dat er dingen gaan gebeuren.

Dit! Ik ben zelf voorzitter van een VVE complex met 36 woningen, gelukkig heb ik nog een beheerderspartij achter mij staan want anders had ik het al niet kunnen bolwerken!

[rutgerdrum123]

Ik weet niet waar je woont (NL/BE?)
Maar zo een aantal zaken:

- sparing in constructieve vloer gemaakt?
is deze gekeurd door een constructeur/vergund door gemeente?
Constructieve lasten moeten om de sparing heen, vaak is de bestaande wapening hier niet voor berekend en moet een hulpconstructie gemaakt worden. Maar zo maar een sparing maken, alle alarmseinen aan wat mij betreft.

- Grotere vloeroppervlakte en verspreid over meerdere verdiepingen.
Vluchtroute wellicht aangetast en branduitbreiding is aanzienlijk makkelijker, omdat brandscheiding is aangetast. Indien niet is vergund, zijn wellicht eventuele aanvullende maatregelen ook niet genomen. (zwaardere branddeuren, extra blusvoorziening, extra vluchtroute). Alle alarmseinen op rood.

- Wellicht heb je juridisch ook nog een geval, omdat de aard van je VVE wellicht veranderd.

Het is ook goed te beseffen dat veel van deze zaken ook hun raakt, hun veiligheid, hun zoon.

Rechtsbijstand inschakelen, maar ook de gemeente vragen of deze zaken vergund zijn. Constructieve wijzigingen moeten nl. vergund worden in NL maar ook in BE. In BE moet er zlefs een architect bij betrokken zijn geweest.

veel sterkte er mee!

[Woefdram]

njitter schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:34:
[...]


Je bent alleen blij met lage kosten als je niet van plan bent het appartement te gaan verkopen. Want bij verkoop zullen ze ook gaan vragen hoe gezond de VVE is en hoe deze beheerd wordt. Als er geen MJOP is en weinig geld in kas dan zou ik er al snel vanaf zien.

Dat is wel lekker negatief gesteld. Het gaat hier om een appartementencomplex zonder lift. De zoon woont op één hoog en ziet doordat hij in een rolstoel zit dus nooit de buitenwereld. Ik zit zelf nu sinds begin 2021 in het bestuur en toen wij met zijn tweeën in het bestuur stapten was er een behoorlijk bedrag aan reserve. Echter was er op diverse plaatsen totaal geen onderhoud uitgevoerd. Dus die financiële reserve lijkt dan leuk maar is weinig waard.

De afgelopen jaren zijn o.a. de volgende dingen uitgevoerd.

Als eerste zijn we als nieuw bestuur lid geworden van VVE Belang. Via VvE Belang hebben wij een MJOP
aangevraagd en wij zijn de afgelopen 5 jaar bezig geweest met het duurzame onderhoud van ons complex.
Met als basis het MJOP..

- 2021 Rookgaskanalen vervangen (deze waren nog nooit vervangen en waren meer dan 30 jaar oud)
- 2023 Schilderwerk achterzijde + vervanging grote delen door Keralit (hierdoor in de toekomst minder
schilderwerk)
- 2024 Houtwerk van alle balkons vervangen met duurzaam hardhout dat ook niet geschilderd hoeft te
worden.
- 2025 Alle voordeuren van de hallen vervangen
- 2026 Schilderen van de totale voorzijde van het pand. (start April 2026)

Het dak (plat) is in 2014 vernieuwd, Het metselwerk is toen ook opnieuw gevoegd.

Na het schilderen van de voorzijde is er nog ruim voldoende geld in kas.

Maar omdat we dus als VVE alleen een boekhouder als beheerder hebben (hij leidt overigens ook de vergaderingen uitstekend) en geen technisch beheerder kunnen wij de servicekosten inderdaad laag houden.

Daarnaast hebben we dus een uitstekende onderhoudsploeg (3-5 ZZP-ers) die veel van de klussen uitvoeren.

Voor de schilderwerken hebben we mede door de mislukte schilderwerken in het verleden een gerenommeerd bedrijf in de hand genomen. Die hebben zoals al eerder gezegd uitstekend werk afgeleverd en gaan in 2026 ook de voorzijde schilderen.

Een technisch beheerder lijkt leuk maar mijn ervaring is (mede door een aantal familieleden die ook in een appartement wonen) dat zo'n tussenpersoon enorm kostenverhogend werkt. De technisch beheerder wil gewoon zo weinig mogelijk klachten krijgen en kijkt vaak alleen naar hoe snel iets kan worden opgelost en vooral niet naar de prijs.

[ Voor 12% gewijzigd door Woefdram op 27-02-2026 16:09 ]

[everdt]

Je hebt het een paar keer zijdelings over "aantijging". Ik denk niet dat het strict genomen met de mogelijk doorgang te maken heeft, maar je begint er nu een paar keer over.

Wat speelt hier? Zeggen ze dat het bestuur geld achterover drukt?

[Chaki]

Reactie rechtsbijstandverzekering?

[pentaw1nz]

3 pagina's aan uiteenlopende reacties, maar er is nog geen feit geconstateerd.
"Via via gehoord dat er een doorgang is gemaakt naar appartement er boven ".

Hoe vaag is dat?

Dat is echt een gigantische klus. Flinke betonzaag voor nodig. Flink wat afval wat je niet even in een aanhangertje kiepert, werk om er weer wat nieuws van te maken.


Misschien alle goedbedoelde adviezen even pauzeren en eerst focus op vaststellen van de feiten en uitsluiten van de geruchten.
TS vraagt ergens letterlijk "kan de VVE een bouwtechnische keuring afdwingen im de situatie in kaart te brengen".


Dat zou stap 1 zijn.

Aan de andere kant; als het slechts een gerucht is en deze mensen hebben al geen goede banden met de VVE, dan gaat het er hiermee niet gezelliger door worden.

[Bas.013]

Fraggert schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:14:
Er is hier IMHO maar één ding dat je nu per direct moet oppakken is een (handhavings)verzoek bij de gemeente indienen dat er een bouwinspecteur komt kijken hoe het met de constructie zit qua veiligheid en of er hier zonder vergunning is verbouwd.

Ik weet niet of die gemeente hun bouwtaken (vergunningverlening en toezicht) nog zelf uitvoerd of dat ze dat gemandateerd hebben aan de Omgevingsdienst in die regio, maar het bevoegd gezag in deze is de gemeente.

De rest......of het nu wel of niet volgens de VVE regeltjes mag, komt daarna wel.

De VvE kan de gemeente inzetten; en die heeft inderdaad de bevoegdheid om een appartement te inspecteren. Als de toegang eerst wordt geweigerd, dan is het voor de toezichthouder zeker een argument om binnen te kijken. Maar weet dat de gemeente de eigenaar gaat aanschrijven om e.e.a. conform regelgeving op te lossen. De eigenaar = de VvE. Misschien is het samenvoegen van appartementen niet vergunbaar, en moet alles in oude staat worden hersteld. Of wel met een vergunning inclusief onderbouwing en aanpassing op gebied van brand- en constructie veiligheid. Nog meer werk voor de TS. (Kan wel als breekijzer dienen richting de betreffende familie…)

[Transportman]

Woefdram schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 14:59:
Een technisch beheerder lijkt leuk maar mijn ervaring is (mede door een aantal familieleden die ook in een appartement wonen) dat zo'n tussenpersoon enorm kostenverhogend werkt. De technisch beheerder wil gewoon zo weinig mogelijk klachten krijgen en kijkt vaak alleen naar hoe snel iets kan worden opgelost en vooral niet naar de prijs.

Daar ben je als VVE/bestuur ook zelf bij, je kiest zelf de beheerder uit, maar ook de afspraken die daarbij komen en welke verwachtingen er dan zijn. Want daar gaat het meestal ook fout, mensen verwachten als er een beheerder is dat het ook snel is opgelost. Bij mijn VVE worden meldingen door de beheerder zoveel mogelijk samengevoegd of gecombineerd met andere complexen als ze niet dringend zijn. Dan duurt het wel eens wat langer dat een lamp gerepareerd wordt, maar dat is niet erg.

Wij hadden ook wel wat technische mensen rondlopen voor kleine klussen, maar die stopten er mee, juist omdat ze teveel gezeik hadden met mensen die verwachten dat bij een probleem ze meteen kwamen om het te verhelpen. Uiteindelijk zijn zulke vrijwilligers net als het bestuur maar bewoners die de handen uit de mouwen steken, maar als je net een paar medebewoners treft die de meest simpele mededelingen nog niet snappen of over grenzen heen gaan, is het al gauw niet leuk meer.

[Toke_gt]

Capo1 schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 11:25:
Misschien is het wel verstandig om eerst de vermeende feiten te onderzoeken.
Dus niet de geruchten via via als waarheid aannemen.
Eerst bevestiging van de vermeende feiten, daarna sta je in je recht.
Je kunt ook de vraag stellen, wij hebben vernomen dat …… klopt dit? Zo ja, dan kun vragen om vergunning, etc.
Wellicht weet je op voorhand al, dit wordt niets.
Dat zal zo zijn, maar wel de juiste weg bewandelen, feiten controleren en de mensen in de gelegenheid stellen.
Succes, dit maakt het er niet gemakkelijker op binnen een VVE.

Dit, check eerst de aannames en zet de feiten op een rij.
En daarna: stel, je zou van heel andere bewoners met wie je nooit problemen hebt gehad, de vraag krijgen of zij volgens bouwregels een doorgang mogen maken. Hoe zou je dat als VVE bestuur aanvliegen? Die route zou je nu ook kunnen volgen. Wat zijn de mogelijkheden, de beperkingen en de consequenties. En vervolgens toets je het (liever niet zelf) aan de situatie bij deze mensen. Dan kom je dus niet bij ze binnen met ‘he, dat mag niet’, maar met een ‘we willen laten toetsen of het volgens de regels is, want we snappen de behoefte wel, maar willen ook dat het veilig is voor iedereen. Op deze manier kan het.’
Overigens begrijp ik goed dat ze dit hebben gedaan (niet de manier waarop uiteraard). Ik begrijp dan weer niet waarom ze een gehandicapte zoon in een appartement laten wonen waar hij niet zelf uit kan komen. Daar zou ik als moeder/zus eerder voorzieningen voor laten maken. Kun je als VVE ook nog aanreiken, maar dat je dát gezien de omstandigheden niet doet, begrijp ik ook.

[ Voor 3% gewijzigd door Toke_gt op 28-02-2026 14:09 ]

[Gadgeteer]

Wolly schreef op vrijdag 27 februari 2026 @ 09:49:
Wat is nu precies je doel?

Het leven van die mensen nog zuurder maken? Of de VVE behoeden voor (verzekerings)problemen?

Indien het eerste: Gestrekt been erin en eisen dat de oorspronkelijke staat wordt hersteld.

Indien het tweede: Gesprek aangaan, binnen de VVE kijken of er bezwaren zijn en dan evt. toestemming verlenen. Een rechter kan overigens ook toestemming verlenen, wat in mijn ogen ook best kans kan hebben gezien de situatie met het invalide familielid.

Wijziging splitsingsakte lees ik nergens in je reactie. Door de aanpassing is van 2 appartementen 1 gemaakt.. Spreken we nu dan niet gewoon over een VvE met 45 appartementen ipb 46? Vervalt er niet gewoon 1 stem?

Hier komt zoveel meer bij kijken dan alleen de technische aanpassing.

[No Hands]

zijn er al foto's van de doorgang inmiddels?

[Wolly]

Gadgeteer schreef op maandag 2 maart 2026 @ 08:36:
[...]


Wijziging splitsingsakte lees ik nergens in je reactie. Door de aanpassing is van 2 appartementen 1 gemaakt.. Spreken we nu dan niet gewoon over een VvE met 45 appartementen ipb 46? Vervalt er niet gewoon 1 stem?

Splitstingsakte hoef je niet te wijzigen, dat is een keuze.

Hier komt zoveel meer bij kijken dan alleen de technische aanpassing.

Allemaal keuzes, belangrijk om die eerst op papier te zetten.

[Gadgeteer]

Wolly schreef op maandag 2 maart 2026 @ 08:52:
[...]


Splitstingsakte hoef je niet te wijzigen, dat is een keuze.

Dan nog moet er e.e.a. worden vastgelegd over verantwoordelijkheid bij meerkosten/overlast/schade etc wat mogelijk ontstaat ten gevolge van de aanpassing. Dit wil je als VvE hebben vastgelegd.

Het gaat hier om een ingrijpende aanpassing aan de constructie dus een constructieberekening wil je in ieder geval van te voren hebben ontvangen en besproken in je ALV. Ook dit wil je goed hebben vastgelegd.

Je kan ook wel dit of je kan ook wel dat is allemaal prima, zolang het maar via de ALV gaat en goed wordt vastgelegd (en dat is geen keuze, gewoon een verplichting). Mensen denken vaak te makkelijk.

[Wispe]

No Hands schreef op maandag 2 maart 2026 @ 08:50:
zijn er al foto's van de doorgang inmiddels?

TS heeft donderdag het topic geopend en de verhoudingen zijn zeer slecht. Jij denkt dat de mensen in kwestie op eerste verzoek direct foto’s hebben gemaakt en verstuurd of TS heeft binnengelaten om foto’s te maken?

[questo]

Gadgeteer schreef op maandag 2 maart 2026 @ 08:36:
[...]


Wijziging splitsingsakte lees ik nergens in je reactie. Door de aanpassing is van 2 appartementen 1 gemaakt.. Spreken we nu dan niet gewoon over een VvE met 45 appartementen ipb 46? Vervalt er niet gewoon 1 stem?

Hier komt zoveel meer bij kijken dan alleen de technische aanpassing.

Het eigendom van de appartementsrechten verandert niet door een gat tussen twee appartementen te maken. Je hoeft daarom aan de ake van splitsing niets te veranderen. Zelfs als beide appartementen uiteindelijk onder een eigenaar zouden gaan vallen door een verkoop is dat niet nodig. Je krijgt dan gewoon een eigenaar met meerdere appartementsrechten en daarmee een groter aandeel in de vereniging.

[Gadgeteer]

questo schreef op maandag 2 maart 2026 @ 10:43:
[...]


Het eigendom van de appartementsrechten verandert niet door een gat tussen twee appartementen te maken. Je hoeft daarom aan de ake van splitsing niets te veranderen. Zelfs als beide appartementen uiteindelijk onder een eigenaar zouden gaan vallen door een verkoop is dat niet nodig. Je krijgt dan gewoon een eigenaar met meerdere appartementsrechten en daarmee een groter aandeel in de vereniging.

De vraag is of de vereniging dat wil.

[SPee]

Wolly schreef op maandag 2 maart 2026 @ 08:52:
[...]
Splitstingsakte hoef je niet te wijzigen, dat is een keuze.

Kun je dat ook onderbouwen? Want het zijn twee losse appartementen, met elk een eigen hypotheek op het appartementsrecht. Ik denk niet dat een hypotheekgever vriendelijk zal reageren als zijn onderpand plotseling onderdeel is/wordt van het onderpand van iemand anders.

Van wat ik zo lees (hier, hier en hier) zal er minimaal een wijzigingsakte nodig zijn om deze samen te voegen. Hoewel er staat dat een formeel VVE besluit niet altijd vereist is, lijkt mij in een appartementencomplex ook ivm brandveiligheid hier wel noodzakelijk. En dat is (bewust) niet gedaan.

Het is daarom aan OP om contact op te nemen met de bewoners om na te gaan of deze melding inderdaad klopt. Vanuit daar kun je dan verder met vervolg acties.

[Wispe]

questo schreef op maandag 2 maart 2026 @ 10:43:
[...]


Het eigendom van de appartementsrechten verandert niet door een gat tussen twee appartementen te maken. Je hoeft daarom aan de ake van splitsing niets te veranderen. Zelfs als beide appartementen uiteindelijk onder een eigenaar zouden gaan vallen door een verkoop is dat niet nodig. Je krijgt dan gewoon een eigenaar met meerdere appartementsrechten en daarmee een groter aandeel in de vereniging.

Deze post heeft nuancering nodig.

In het Wortelboer-arrest (ECLI:NL:HR:2000:AA5405) is bepaald dat als er sprake is van een goederenrechtelijke wijziging, de splitsingsakte gewijzigd moet worden. Een goederenrechtelijke wijziging is als de omgrenzing van het privé-gedeelte wijzigt. Hierop is een uitzondering: tenzij de bouwkundige wijziging gemakkelijk ongedaan te maken is. Dus als je bv. een opening in het dak maakt maar die opening zo weer dicht geplakt kan worden, dan dit niet zo ingrijpend en dus geen goederenrechtelijke wijziging.

In het VvE Soeverein/VvE Winkelhof Leiderdorp-arrest (ECLI:NL:PHR:2002:AD9619) is bepaald dat als de constructie of omgrenzing van (delen van) het appartementengebouw gevolgen heeft voor de goederenrechtelijke situatie, een wijziging van de akte van splitsing en de daarbij behorende tekening vereist is (met inachtneming van art. 5:139 BW), tenzij de veranderingen van tijdelijke aard zijn en zich lenen voor herstel.

Dus als een verbinding tussen twee appartementsrechten eenvoudig ongedaan te maken is, is dat geen goederenrechtelijke wijziging en hoeft dit niet direct te leiden tot een verplichte wijziging van de splitsingsakte. De verandering moet wel eenvoudig hersteld kunnen worden zonder schade van betekenis aan gemeenschappelijke delen.

Dus afhankelijk van hoe de feitelijke situatie is (en wat de bedoelingen zijn), kun je niet stellen dat de splitsingsakte gewijzigd moet worden. De vraag is alleen of er een hypotheekrecht rust op een van die twee specifieke appartementen, want de hypotheekhouder gaat van deze doorbraak iets vinden.

(Los van evt. benodigde vergunningen van de gemeente en toestemming van de VvE).

[Wolly]

SPee schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:01:
[...]

Kun je dat ook onderbouwen? Want het zijn twee losse appartementen, met elk een eigen hypotheek op het appartementsrecht. Ik denk niet dat een hypotheekgever vriendelijk zal reageren als zijn onderpand plotseling onderdeel is/wordt van het onderpand van iemand anders.

Er staat nergens iets over een hypotheek

Van wat ik zo lees (hier, hier en hier) zal er minimaal een wijzigingsakte nodig zijn om deze samen te voegen. Hoewel er staat dat een formeel VVE besluit niet altijd vereist is, lijkt mij in een appartementencomplex ook ivm brandveiligheid hier wel noodzakelijk. En dat is (bewust) niet gedaan.

Het is daarom aan OP om contact op te nemen met de bewoners om na te gaan of deze melding inderdaad klopt. Vanuit daar kun je dan verder met vervolg acties.

Zie reactie van @Wispe . Een gat in de vloer is vaak simpel te herstellen indien nodig.

[FrankHe]

Gadgeteer schreef op maandag 2 maart 2026 @ 10:47:
[...]

De vraag is of de vereniging dat wil.

In dat geval volg je gewoon de splitsingsakte en de statuten. Er verandert niets aan de stemverhouding. Ieder appartement heeft nog steeds hetzelfde stemrecht. Het komt vaker voor dat één eigenaar meer dan één appartement heeft. Denk bijvoorbeeld aan een commerciële verhuurder die vijf of tien appartementen verhuurt, die heeft in dat geval stemrecht voor die vijf of tien appartementen.

[SPee]

Wolly schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:28:
[...]
Er staat nergens iets over een hypotheek

Als VVE heb je meestal vrij weinig te maken met een hypotheek. Meestal alleen een MJP hebben voor wanneer een bewoner zijn appartement(recht) verkoopt.
Maar de bewoner heeft veelal wel een hypotheek voor zijn woning. Dus die is gebonden aan wat de hypotheekgever eist. Dus als de hypotheekgever erachter komt dat zijn onderpand dusdanig negatief is veranderd, dan zal die daarop reageren en volledige terugbetaling eisen. Misschien hebben ze dat wel netjes geregeld, maar het zou mij niet verbazen dat ze het stilletjes gedaan hebben om daar geen problemen mee te krijgen.

[Wolly]

SPee schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:47:
[...]

Als VVE heb je meestal vrij weinig te maken met een hypotheek. Meestal alleen een MJP hebben voor wanneer een bewoner zijn appartement(recht) verkoopt.
Maar de bewoner heeft veelal wel een hypotheek voor zijn woning. Dus die is gebonden aan wat de hypotheekgever eist. Dus als de hypotheekgever erachter komt dat zijn onderpand dusdanig negatief is veranderd, dan zal die daarop reageren en volledige terugbetaling eisen. Misschien hebben ze dat wel netjes geregeld, maar het zou mij niet verbazen dat ze het stilletjes gedaan hebben om daar geen problemen mee te krijgen.

Aanname dus, maar goed.

Mochten er hypotheeknemers zijn dan zal de eigenaar dat zelf wel of niet moeten afstemmen, doet verder niet ter zake voor de VVE.

Pas als je de splitsingstekening (en wellicht akte) gaat wijzigen komt de bank mogelijk in the picture.

[Wispe]

Wolly schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:50:
[...]

Pas als je de splitsingstekening (en wellicht akte) gaat wijzigen komt de bank mogelijk in the picture.

Dat sowieso, zie ook art. 5:139 lid 3 BW.

[FrankHe]

SPee schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:01:
[...]

Kun je dat ook onderbouwen? Want het zijn twee losse appartementen, met elk een eigen hypotheek op het appartementsrecht. Ik denk niet dat een hypotheekgever vriendelijk zal reageren als zijn onderpand plotseling onderdeel is/wordt van het onderpand van iemand anders.

Van wat ik zo lees (hier, hier en hier) zal er minimaal een wijzigingsakte nodig zijn om deze samen te voegen. Hoewel er staat dat een formeel VVE besluit niet altijd vereist is, lijkt mij in een appartementencomplex ook ivm brandveiligheid hier wel noodzakelijk. En dat is (bewust) niet gedaan.

Het is daarom aan OP om contact op te nemen met de bewoners om na te gaan of deze melding inderdaad klopt. Vanuit daar kun je dan verder met vervolg acties.

Zodra twee appartementen worden samengevoegd dan wordt dat geregistreerd in het Kadaster. De Kadastrale nummers blijven doorgaans behouden. Soms wordt er een nieuw nummer toegevoegd wat de twee bestaande entiteiten bevat maar dat hoeft niet altijd zo te zijn. Voor een hypotheekverstrekker is het heel normaal dat er meerdere Kadastrale nummers onder één hypotheek vallen. Denk bijvoorbeeld aan een berging, garagebox of parkeerplaats die bij een woning hoort. De laatste twee hebben doorgaans een eigen nummer in het Kadaster. Een garagebox of parkeerplaats valt geregeld binnen een aparte VVE voor parkeren. Dat is standaard werk voor hypotheekverstrekkers.

Wat betreft de splitsingsakte of de statuten verandert er feitelijk niets. Je kunt er voor kiezen om de statuten aan te passen wanneer je dat wilt. Maar feitelijk verwijzen de statuten naar de splitsingsakte die vervolgens weer verwijst naar het Kadaster. Je zou eventueel in de reglementen kunnen vastleggen dat de appartementen X en Y door één persoon worden vertegenwoordigd en dat deze conform de splitsingsakte stemrecht heeft voor beide appartementen. Maar voor mijn gevoel is ook dat niet eens nodig. Maar goed, ik ben geen jurist.

Wat betreft de illegale verbouwing, daar gaat de bank inderdaad wel wat van vinden.

[questo]

FrankHe schreef op maandag 2 maart 2026 @ 12:55:
[...]

Wat betreft de splitsingsakte of de statuten verandert er feitelijk niets. Je kunt er voor kiezen om de statuten aan te passen wanneer je dat wilt. Maar feitelijk verwijzen de statuten naar de splitsingsakte die vervolgens weer verwijst naar het Kadaster. Je zou eventueel in de reglementen kunnen vastleggen dat de appartementen X en Y door één persoon worden vertegenwoordigd en dat deze conform de splitsingsakte stemrecht heeft voor beide appartementen. Maar voor mijn gevoel is ook dat niet eens nodig. Maar goed, ik ben geen jurist.

Dat volgt al automatisch uit de akte van splitsing. Een van de dingen die je in elke akte van splitsing terugvindt is de opdeling van het complex als geheel in individuele appartementsrechten. Daarbij wordt aan elk appartementsrecht een bepaald aandeel in de vereniging aangegeven. Dat bepaalt doorgaans de ook stemverhouding. Koop je een tweede appartementsrecht dan heb je dus vanzelf een groter aandeel in het stemrecht.

[FrankHe]

questo schreef op maandag 2 maart 2026 @ 13:22:
[...]

Dat volgt al automatisch uit de akte van splitsing. Een van de dingen die je in elke akte van splitsing terugvindt is de opdeling van het complex als geheel in individuele appartementsrechten. Daarbij wordt aan elk appartementsrecht een bepaald aandeel in de vereniging aangegeven. Dat bepaalt doorgaans de ook stemverhouding. Koop je een tweede appartementsrecht dan heb je dus vanzelf een groter aandeel in het stemrecht.

Daarom hoeft er volgens mij niets te worden aangepast. De inschrijving wordt gedaan in het Kadaster en daarmee is alles vastgelegd wat vastgelegd moet worden.

[Woefdram]

Ts nog even,

Ik ben hier in 2020 komen wonen en in 2021 bestuurslid geworden. In de afgelopen 5 jaar hebben we eigenlijk met alle eigenaren best wel een goede band uitgezonderd 2. Die 2 beginnen nu zo vervelend te worden dat wij nu ook zoiets hebben: wij gaan ook vervelend doen.

Ik heb met mijn collega bestuurslid nog even overlegd het is 100% zeker dat die doorgang er is maar deze is voor 2020 gecreëerd. Op zich ook wel logisch vanuit hun oogpunt gezien, want zoon is door een ongeluk zwaar gehandicapt en heeft dag en nacht verzorging nodig. Wij hebben (bijna) nooit 1 op1 contact maar op vergaderingen zijn ze altijd negatief aanwezig en nu met de brief naar een kandidaat bestuurslid met smaad en laster over ons (fraude), is wat ons betreft wel een grens overschreden.

We hebben binnenkort onze ALV en zullen even afwachten waarmee ze nu weer gaan komen. Mochten ze echt vervelend gaan doen dan hebben we door de verkregen info uit dit topic inmiddels ruim voldoende munitie om zelf ook vervelend te gaan doen.

Nogmaals wij hebben hier absoluut geen zin in maar genoeg is ook een keer genoeg. Ik geef ook nog het volgende ter overweging.

Je hebt 3 appartementen van ca € 350.000,00 per stuk in eigendom. Waarschijnlijk bijna hypotheekvrij. Je zit met een zwaar gehandicapte zoon en je zit bijna altijd met je moeder die naast de dochter woont in huis. De zoon zit alleen in het appartement op de eerste verdieping en komt nooit ergens want geen lift.

Waarom verkoop je de boel niet en koop je gezamenlijk niet een mooi huis met meerdere slaapkamers en een tuin waar ook de zoon dan in ieder geval enige levensvreugde kan krijgen?

Ik denk dat het antwoord dus de illegale doorgang is waar ze blijkbaar niets meer mee kunnen.

[LankHoar]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 16:48:
Ts nog even,

Dit hoef je niet steeds te vermelden hoor, leest een beetje vervelend eerlijk gezegd, maar is mijn mening

Deze stukjes:

wij gaan ook vervelend doen.

is wat ons betreft wel een grens overschreden.

zelf ook vervelend te gaan doen.

In combinatie met dit:

Nogmaals wij hebben hier absoluut geen zin in

Dan heb ik maar 1 advies: geef het alsjeblieft uit handen. Hier komt alleen maar heibel van, en de vraag is hoe rechtvaardig je nog handelt met al die emotie die er inmiddels bij is komen kijken.

[Woefdram]

LankHoar schreef op maandag 2 maart 2026 @ 16:52:
[...]


Dit hoef je niet steeds te vermelden hoor, leest een beetje vervelend eerlijk gezegd, maar is mijn mening

Deze stukjes:

[...]


[...]


[...]


In combinatie met dit:

[...]


Dan heb ik maar 1 advies: geef het alsjeblieft uit handen. Hier komt alleen maar heibel van, en de vraag is hoe rechtvaardig je nog handelt met al die emotie die er inmiddels bij is komen kijken.

Je hebt gelijk. Ik snap zoals ik al aangaf echt niet waarom ze de boel niet verkopen. Herstel van die doorgang zal flink geld kosten maar met een miljoen koop je hier echt wel een leuk huis voor terug met tuin en kan je ook wel iets inrichten voor een zwaar gehandicapt persoon. Misschien dat toch maar even meegeven op de vergadering.

[ Voor 31% gewijzigd door Woefdram op 02-03-2026 17:02 ]

[Wispe]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 17:01:
[...]


Je hebt gelijk. Ik snap zoals ik al aangaf echt niet waarom ze de boel niet verkopen. Herstel van die doorgang zal flink geld kosten maar met een miljoen koop je hier echt wel een leuk huis voor terug met tuin en kan je ook wel iets inrichten voor een zwaar gehandicapt persoon. Misschien dat toch maar even meegeven op de vergadering.

Het is niet relevant en niet jouw zaken. Blijf zakelijk.

[Wolly]

LankHoar schreef op maandag 2 maart 2026 @ 16:52:
[...]


Dit hoef je niet steeds te vermelden hoor, leest een beetje vervelend eerlijk gezegd, maar is mijn mening

Deze stukjes:

[...]


[...]


[...]


In combinatie met dit:

[...]


Dan heb ik maar 1 advies: geef het alsjeblieft uit handen. Hier komt alleen maar heibel van, en de vraag is hoe rechtvaardig je nog handelt met al die emotie die er inmiddels bij is komen kijken.

Lees je mee @questo , het is dus wel een verhaal waar TS het leven van die mensen zuur wil maken.

Hier schiet niemand iets mee op. Topicstarter heeft het geluk dat hij in een fijne VVE zit en denkt nu iemand terug te kunnen pakken voor de frustraties uit het verleden en heden. Dat is het pad van oorlog en geloof mij topicstarter, daar krijg je echt weinig genoegdoening van.

Ik kijk serieus tegen je op dat je met anderhalve man en een paardenkop een VVE van 46 appartementen kan runnen in je vrije tijd, dat is er maar weinig gegeven. Maar geef het ook uit handen als het niet leuk is, iedereen profiteert nu van jou en uiteindelijk zal het je ook iets gaan kosten. Kan van alles zijn overigens, gezondheid, reputatie, woongeluk noem maar op.

[LankHoar]

Wispe schreef op maandag 2 maart 2026 @ 17:06:
[...]


Het is niet relevant en niet jouw zaken. Blijf zakelijk.

Precies dit. Alleen maar meer reden om het uit handen te gaan geven. Ik begrijp dat het hobby is, en kosten besparend was tot noch toe, maar in dit geval komt er gewoon veel te veel moeit bij kijken, en dat wil je gewoon niet met dit soort zaken.

[locke960]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 16:48:
Ik heb met mijn collega bestuurslid nog even overlegd het is 100% zeker dat die doorgang er is maar deze is voor 2020 gecreëerd.

Dat kan nog belangrijk zijn. Dit topic lezende ging ik er vanuit dat dit nieuw was, maar blijkbaar bestaat de situatie al veel langer EN waren er mensen die er vanaf wisten.

Je zult dus rekening moeten houden met argumenten als "het is al lang zo, en het was bekend, waarom kom je daar nu pas mee?" of nog fraaier "de VVE is in 2018 na bouwkundig onderzoek akkoord gegaan".

Ik zou om te beginnen me wat voorzichtiger opstellen en melden dat je ter oren is gekomen dat die doorgang bestaat, dat je er niet vanaf wist, maar dat je wel weet dat zoiets niet zomaar mag ivm. bouwkundige- en brandveiligheid, en dat je daarom in de VVE notulen hebt teruggezocht wat er geregeld was, maar dat je niets gevonden hebt. En dan vragen of ze een en ander voor je kunnen verduidelijken.

Lijkt me ook iets om ze niet mee te overvallen tijdens een VVE vergadering. Gewoon netjes van tevoren vragen en pas op de ledenvergadering over beginnen als er geen, of geen bevredigende antwoorden, komen.

En zoals anderen ook al gezegd hebben, verder zakelijk en feitelijk houden, niet adviseren dat ze zouden kunnen verhuizen, enz. Dat vertroebelt de discussie, dat soort dingen hebben ze zelf vast ook al bedacht en om de een of andere reden niet gedaan. Dat gaat alleen maar de emoties doen oplaaien.

[Woefdram]

Dat over verhuizen komt alleen voort uit medelijden met die gehandicapte bewoner. Die zit nu al jaren lang in zijn rolstoel in een appartement op de eerste verdieping, terwijl het gewoon heel veel beter kan. Maar iedereen bedankt voor hun bijdrages, we gaan zien hoe het in de komende tijd verloopt.

[Wispe]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 19:14:
Dat over verhuizen komt alleen voort uit medelijden met die gehandicapte bewoner. Die zit nu al jaren lang in zijn rolstoel in een appartement op de eerste verdieping, terwijl het gewoon heel veel beter kan. Maar iedereen bedankt voor hun bijdrages, we gaan zien hoe het in de komende tijd verloopt.

Maar dat zullen ze zelf ook wel bedacht hebben... Daarmee hoef je ze niet te "confronteren". Misschien willen ze heel graag in de buurt blijven of hebben de woningen herinneringen (30 jaar is niet niks), het kan van alles zijn.

Ik hoop dat je ons ook op de hoogte zult houden.

[MarkyB]

Je zou ook wat sympathieker overkomen als je zou proberen om deze situatie gewoon 'legaal' te maken. Als het qua constructie niet helemaal oke is, kijk naar de mogelijkheden om de situatie in stand te houden. Zij blij en jij ook blij. Je maakt het veel te persoonlijk.

Suggesties doen is zeker niet oke, maar ik zou als zoon de appartementen ruilen zodat ik zelf op de bg zou komen te wonen.

[Transportman]

locke960 schreef op maandag 2 maart 2026 @ 18:03:
Lijkt me ook iets om ze niet mee te overvallen tijdens een VVE vergadering. Gewoon netjes van tevoren vragen en pas op de ledenvergadering over beginnen als er geen, of geen bevredigende antwoorden, komen.

Het enige wat over dit onderwerp op de vergadering besproken zou moeten worden, is als er sprake is van een traject naar legalisatie, dan moet de vergadering instemmen met die legalisatie. En dan zou het eigenlijk door de bewoners die de aanpassing willen ingebracht moeten worden. Ook dienen de bewoners zelf voor kosten op te draaien voor eventuele onderzoeken die nodig zijn rondom die legalisatie.

Het bestuur heeft van de vergadering het mandaat gekregen (als het goed is) om op te treden tegen overtredingen, en zou dus zonder de vergadering in te hoeven lichten op kunnen treden. In zekere zin mag het bestuur de vergadering hier niet eens over inlichten, omdat het ook over privacy van mensen gaat.

[Gadgeteer]

FrankHe schreef op maandag 2 maart 2026 @ 11:32:
[...]

In dat geval volg je gewoon de splitsingsakte en de statuten. Er verandert niets aan de stemverhouding. Ieder appartement heeft nog steeds hetzelfde stemrecht. Het komt vaker voor dat één eigenaar meer dan één appartement heeft. Denk bijvoorbeeld aan een commerciële verhuurder die vijf of tien appartementen verhuurt, die heeft in dat geval stemrecht voor die vijf of tien appartementen.

Iedereen houdt hetzelfde stemrecht. Het gewicht van je stem wordt echter minder. In dit geval gaat het om slechts 1 stem echter kan ik me voorstellen dat de ALV hier iets van vindt (in onze VvE kom je hier in ieder geval niet mee weg).

Nu echter blijkt dat de aanpassing al langer geleden is gedaan en er ook leden van op de hoogte waren, vraag ik me af wat je hier nog aan kan doen. In ieder geval zorgen dat de verbouwing volgens de regels is gegaan en dat de eigenaren aansprakelijk zijn voor alle meerkosten/overlast en evt herstelkosten.

[Wispe]

Gadgeteer schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 08:26:
[...]


Iedereen houdt hetzelfde stemrecht. Het gewicht van je stem wordt echter minder. In dit geval gaat het om slechts 1 stem echter kan ik me voorstellen dat de ALV hier iets van vindt (in onze VvE kom je hier in ieder geval niet mee weg).

Het gewicht van je stem wordt minder als 2 appartementsrechten worden samengevoegd? Leg uit?

[FrankHe]

Wispe schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 08:30:
[...]

Het gewicht van je stem wordt minder als 2 appartementsrechten worden samengevoegd? Leg uit?

Dat zou inderdaad strijdig zijn met de akte van splitsing en kan dus niet.

De verdeelsleutel van het stemrecht is doorgaans een afgeleide van het aantal vierkante meter dat in eigendom is. Stel de volledige opstal is 1500 m² daarvan is bijvoorbeeld 75 m² gemeenschappelijke ruimten, dat maakt 1425 m² aan woonoppervlak. Daarmee stel je vervolgens na rato de verdeelsleutel op. Zo kan een appartement van bijvoorbeeld 75 m² een 79/1500e deel van de stemmen hebben en een 115 m² appartement een 121/1500e deel van de stemmen. Bij een stemming tel je de breukdelen bij elkaar op om te bepalen of een voorstel al dan niet door de vergadering is aangenomen.

Wanneer twee appartementen Kadastraal worden samengevoegd dan wordt het stemrecht van beide appartementen gewoon opgeteld. Doorgaans heeft het nieuwe appartement dan drie inschrijvingen in het Kadaster, namelijk één voor ieder van de oorspronkelijke appartementen en een inschrijving in het register die beide aan elkaar koppelt. Dit verandert niets aan de splitingsakte of de statuten van de vereniging. Alles blijft bij mijn weten bij het oude. De nieuwe eigenaar heeft een groter breukdeel bij het stemmen en dat is het dan.

[ Voor 15% gewijzigd door FrankHe op 05-03-2026 09:30 ]

[Wispe]

FrankHe schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 09:23:
[...]

Dat zou inderdaad strijdig zijn met de akte van splitsing en kan dus niet.

De verdeelsleutel van het stemrecht is doorgaans een afgeleide van het aantal vierkante meter dat in eigendom is. Stel de volledige opstal is 1500 m² daarvan is bijvoorbeeld 75 m² gemeenschappelijke ruimten, dat maakt 1425 m² aan woonoppervlak. Daarmee stel je vervolgens na rato de verdeelsleutel op. Zo kan een appartement van bijvoorbeeld 75 m² een 79/1500e deel van de stemmen hebben en een 115 m² appartement een 121/1500e deel van de stemmen. Bij een stemming tel je de breukdelen bij elkaar op om te bepalen of een voorstel al dan niet door de vergadering is aangenomen.

Wanneer twee appartementen Kadastraal worden samengevoegd dan wordt het stemrecht van beide appartementen gewoon opgeteld. Doorgaans heeft het nieuwe appartement dan drie inschrijvingen in het Kadaster, namelijk één voor ieder van de oorspronkelijke appartementen en een inschrijving in het register die beide aan elkaar koppelt. Dit verandert niets aan de splitingsakte of de statuten van de vereniging. Alles blijft bij mijn weten bij het oude. De nieuwe eigenaar heeft een groter breukdeel bij het stemmen en dat is het dan.

Klopt, gelukkig zit ik in een VvE waarbij iedere woning gewoon 1 stem heeft en deze dus niet afhankelijk is van het aantal vierkante meter. Zou ook niet eerlijk zijn.

[FrankHe]

Wispe schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 09:38:
[...]

Klopt, gelukkig zit ik in een VvE waarbij iedere woning gewoon 1 stem heeft en deze dus niet afhankelijk is van het aantal vierkante meter. Zou ook niet eerlijk zijn.

Wanneer alle appartementen exact hetzelfde kosten en hetzelfde bijdragen dan kun je inderdaad volstaan met één appartement is één stem.

Het komt echter geregeld voor dat er binnen een VVE twee of meer verschillende appartement groottes zijn. Bijvoorbeeld variërend van 55 m2 tot 115 m2 om maar iets te noemen. Dan is het wel zo eerlijk dat de grotere appartementen meer bijdragen dan de kleinere. Dat is althans vrij gebruikelijk bij een nieuwbouw VVE van de afgelopen >45 jaar.

Hoe dan ook. Ieder lid van de vereniging / eigenaar van een appartement dient zich te houden aan de wet en regelgeving. Een illegale verbouwing kan niet getolereerd worden, als bestuur van de VVE heb je de verantwoordelijkheid om dit aan te kaarten bij de gemeente, die ziet toe op de bouwkundige staat van alle bouwwerken binnen de gemeentegrenzen. Onderzoek moet uitwijzen of de situatie bouwkundig en brandtechnisch veilig is en of de gedane aanpassing en het gewijzigde gebruik valt binnen de bestemmingspannen en in overeenstemming is met de akte van splitsing. De VVE kan vervolgens met de statuten en de reglementen in de hand indien nodig, al dan niet civielrechtelijk, actie ondernemen.

[Pathogen]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 19:14:
Dat over verhuizen komt alleen voort uit medelijden met die gehandicapte bewoner. Die zit nu al jaren lang in zijn rolstoel in een appartement op de eerste verdieping, terwijl het gewoon heel veel beter kan. Maar iedereen bedankt voor hun bijdrages, we gaan zien hoe het in de komende tijd verloopt.

Misschien hebben ze wel zo'n fijne aflossingsvrije hypotheek gehad en dus 30 jaar na dato nog amper wat afgelost aan de hypotheek... Het hoeft echt niet financieel zo mooi te zijn als dat je denkt, ze kunnen zelfs diep in de drek zitten en geen idee hebben hoe eruit te komen. Daar zou ik ook chagrijnig van worden...

[Oon]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 16:48:
Ts nog even,

Ik ben hier in 2020 komen wonen en in 2021 bestuurslid geworden. In de afgelopen 5 jaar hebben we eigenlijk met alle eigenaren best wel een goede band uitgezonderd 2. Die 2 beginnen nu zo vervelend te worden dat wij nu ook zoiets hebben: wij gaan ook vervelend doen.

Ik heb met mijn collega bestuurslid nog even overlegd het is 100% zeker dat die doorgang er is maar deze is voor 2020 gecreëerd. Op zich ook wel logisch vanuit hun oogpunt gezien, want zoon is door een ongeluk zwaar gehandicapt en heeft dag en nacht verzorging nodig. Wij hebben (bijna) nooit 1 op1 contact maar op vergaderingen zijn ze altijd negatief aanwezig en nu met de brief naar een kandidaat bestuurslid met smaad en laster over ons (fraude), is wat ons betreft wel een grens overschreden.

We hebben binnenkort onze ALV en zullen even afwachten waarmee ze nu weer gaan komen. Mochten ze echt vervelend gaan doen dan hebben we door de verkregen info uit dit topic inmiddels ruim voldoende munitie om zelf ook vervelend te gaan doen.

Nogmaals wij hebben hier absoluut geen zin in maar genoeg is ook een keer genoeg. Ik geef ook nog het volgende ter overweging.

Je hebt 3 appartementen van ca € 350.000,00 per stuk in eigendom. Waarschijnlijk bijna hypotheekvrij. Je zit met een zwaar gehandicapte zoon en je zit bijna altijd met je moeder die naast de dochter woont in huis. De zoon zit alleen in het appartement op de eerste verdieping en komt nooit ergens want geen lift.

Waarom verkoop je de boel niet en koop je gezamenlijk niet een mooi huis met meerdere slaapkamers en een tuin waar ook de zoon dan in ieder geval enige levensvreugde kan krijgen?

Ik denk dat het antwoord dus de illegale doorgang is waar ze blijkbaar niets meer mee kunnen.

Als je als bestuur de keuze maakt om 'ook vervelend' te gaan doen dan denk ik dat je een geschil hebt dat buiten je functie als bestuurslid valt. Je gaat dan je persoonlijke gevoelens inzetten om subjectief te handelen, en dat lijkt mij nooit de bedoeling.

Gewoon een jurist inschakelen om dit uit te zoeken en op te lossen en zelf niet mee bemoeien.

[Thijsmans]

Het punt van de opstal-/brandverzekering is kennelijk niet meer relevant? Die mogelijk een grond hebben om niet meer uit te keren omdat de compartimentering is doorbroken?

[onkl]

MarkyB schreef op maandag 2 maart 2026 @ 19:49:
Je zou ook wat sympathieker overkomen als je zou proberen om deze situatie gewoon 'legaal' te maken. Als het qua constructie niet helemaal oke is, kijk naar de mogelijkheden om de situatie in stand te houden. Zij blij en jij ook blij. Je maakt het veel te persoonlijk.

Suggesties doen is zeker niet oke, maar ik zou als zoon de appartementen ruilen zodat ik zelf op de bg zou komen te wonen.

Dit kan in ieder geval een insteek voor gesprek zijn: "Bezien jullie situatie zijn we niet op voorhand negatief, maar we moeten deze situatie dan wel legaliseren, ook bezien de verantwoordelijkheden van de vve en de eisen vanuit verzekeringen. En houdt er alsjeblieft rekening mee dat er een kans is dat tijdens traject ook kan blijken dat wij, als vve, dit niet mogen legaliseren en de situatie in originele staat moet worden teruggebracht."

Zo maken jullie duidelijk dat jullie enige eis is dat het netjes geregeld is en dat dat wat jullie betreft het grootste probleem is, maar die trap dan en alleen dan ok is, wanneer het geen consequenties heeft voor jullie vve taken en verantwoordelijkheden zoals brandveiligheid. Daar valt instandhouding brandcompartimentalisering ook onder, dus dat is geen triviale eis.

[Wispe]

FrankHe schreef op donderdag 5 maart 2026 @ 10:06:
[...]

Wanneer alle appartementen exact hetzelfde kosten en hetzelfde bijdragen dan kun je inderdaad volstaan met één appartement is één stem.

Het komt echter geregeld voor dat er binnen een VVE twee of meer verschillende appartement groottes zijn. Bijvoorbeeld variërend van 55 m2 tot 115 m2 om maar iets te noemen. Dan is het wel zo eerlijk dat de grotere appartementen meer bijdragen dan de kleinere. Dat is althans vrij gebruikelijk bij een nieuwbouw VVE van de afgelopen >45 jaar.

offtopic:
Ik wilde hier nog even op inhaken: ook bij die nieuwbouw-VvE waarbij het stemrecht afhankelijk is van het aantal vierkante meters zijn genoeg voorbeelden te verzinnen waarbij deze regeling niet eerlijk is/kan uitpakken (maar ook wel).
Voorbeeld: het kleinste appartement in het gebouw heeft waterlekkage waarvan de oorzaak bij een gemeenschappelijke leiding ligt. Waarom moet het grootste appartement in het gebouw meer bijdragen aan het herstellen daarvan als die gemeenschappelijke leiding ieders verantwoordelijkheid is (of andersom)?

Maar dat is een hele andere discussie.

[ Voor 16% gewijzigd door Wispe op 07-03-2026 14:27 ]

[FrankHe]

Wispe schreef op zaterdag 7 maart 2026 @ 14:15:
[...]

offtopic:
Ik wilde hier nog even op inhaken: ook bij die nieuwbouw-VvE waarbij het stemrecht afhankelijk is van het aantal vierkante meters zijn genoeg voorbeelden te verzinnen waarbij deze regeling niet eerlijk is/kan uitpakken (maar ook wel).
Voorbeeld: het kleinste appartement in het gebouw heeft waterlekkage waarvan de oorzaak bij een gemeenschappelijke leiding ligt. Waarom moet het grootste appartement in het gebouw meer bijdragen aan het herstellen daarvan als die gemeenschappelijke leiding ieders verantwoordelijkheid is (of andersom)?

Maar dat is een hele andere discussie.

offtopic:
Dat is simpel, het grotere appartement heeft een groter aandeel in de gehele opstal en draagt 'naar rato' inderdaad meer bij. Lineair naar de waarde van het appartement bij het gereedkomen van het gebouw.

[Chaki]

Woefdram schreef op maandag 2 maart 2026 @ 17:01:
[...]


Je hebt gelijk. Ik snap zoals ik al aangaf echt niet waarom ze de boel niet verkopen. Herstel van die doorgang zal flink geld kosten maar met een miljoen koop je hier echt wel een leuk huis voor terug met tuin en kan je ook wel iets inrichten voor een zwaar gehandicapt persoon. Misschien dat toch maar even meegeven op de vergadering.

Herstel van doorgang lijkt me noodzakelijk.
Maar hoe kom je erbij dat jij kunt bepalen waar je buren moeten gaan wonen??? Verhuis zelf!

[Theta-1]

Andere overweging: denk s aan de verkoopbaarheid van de andere woningen. Als mogelijke koper zou ik afhaken op een woning in een complex waar illegaal verbouwd is en er onduidelijkheid is over bouwkundige staat en verzekering.

Als het punt nu in de notulen komt, zien kopers het ook. Lijkt me dat iedere bewoner baat heeft dat dit zsm opgelost wordt anders eindig je zelf ook met een onverkoopbare woning.

[Brunniepoo]

Is er dan überhaupt gecontroleerd of er een bouwvergunning is aangevraagd? Of kan dat indien er sprake is van een VVE niet zonder een handeling van die VVE?

[Wolly]

Brunniepoo schreef op maandag 9 maart 2026 @ 11:47:
Is er dan überhaupt gecontroleerd of er een bouwvergunning is aangevraagd? Of kan dat indien er sprake is van een VVE niet zonder een handeling van die VVE?

Die twee zaken staan los van elkaar, je kan prima een vergunning aanvragen en verkrijgen zonder dat een VVE erbij betrokken wordt.

[Wolly]

Theta-1 schreef op zondag 8 maart 2026 @ 10:31:
Andere overweging: denk s aan de verkoopbaarheid van de andere woningen. Als mogelijke koper zou ik afhaken op een woning in een complex waar illegaal verbouwd is en er onduidelijkheid is over bouwkundige staat en verzekering.

Als het punt nu in de notulen komt, zien kopers het ook. Lijkt me dat iedere bewoner baat heeft dat dit zsm opgelost wordt anders eindig je zelf ook met een onverkoopbare woning.

Beetje paniekvoetbal dit. De situatie zit er al jaren, er geen verdere schade voor zover bekend. Elke woning is prima verkoopbaar.

[Wispe]

Wolly schreef op maandag 9 maart 2026 @ 11:55:
[...]


Beetje paniekvoetbal dit. De situatie zit er al jaren, er geen verdere schade voor zover bekend. Elke woning is prima verkoopbaar.

Dat de situatie al jaren zo is en er geen schade is, betekent niet dat het legaal is. De koper neemt dan het risico om de situatie terug te moeten draaien. Ik denk dat dit onder de mededelingsplicht van de verkoper valt.

Neemt niet weg dat de woning in deze markt prima verkoopbaar is en de verkopers waarschijnlijk ermee wegkomen.

[Wolly]

Wispe schreef op maandag 9 maart 2026 @ 12:13:
[...]


Dat de situatie al jaren zo is en er geen schade is, betekent niet dat het legaal is. De koper neemt dan het risico om de situatie terug te moeten draaien. Ik denk dat dit onder de mededelingsplicht van de verkoper valt.

Neemt niet weg dat de woning in deze markt prima verkoopbaar is en de verkopers waarschijnlijk ermee wegkomen.

Het ging om de verkoopbaarheid van de andere woningen. Daar zal dit verhaal geen invloed op hebben.

[Wispe]

Wolly schreef op maandag 9 maart 2026 @ 12:15:
[...]


Het ging om de verkoopbaarheid van de andere woningen. Daar zal dit verhaal geen invloed op hebben.

Dat is zo.

[SeatRider]

Wispe schreef op maandag 9 maart 2026 @ 12:16:
[...]


Dat is zo.

Dat denk ik dus niet. Dit komt straks in de notulen te staan, en als toekomstige koper vind ik er iets van dat er een conflict speelt in het complex waardoor de opstalverzekering mogelijk niet uitkeert.

[Wispe]

SeatRider schreef op maandag 9 maart 2026 @ 12:46:
[...]

Dat denk ik dus niet. Dit komt straks in de notulen te staan, en als toekomstige koper vind ik er iets van dat er een conflict speelt in het complex waardoor de opstalverzekering mogelijk niet uitkeert.

Je zegt het al zelf: dat vind jij. Dan krijg jij de woning niet, simpel. Voor jou nog 100 anderen.