Splitsingsakte VVE akkoord bij hoeveel stemmen

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:53:
[...]


Eigen grond of erfpacht? In geval van erfpacht gaat het wijzigen van de splitsingsakte jaren duren omdat de gemeente enorm achterloopt.

offtopic:
Een dossier van mij welke eind 2022 is ingediend ligt nog steeds op de stapel daar.

Eigen grond.

[franssie]

Het is al genoemd, maar bij een wijziging van de splitsingsakte/statuten moeten de hyptoheek verstrekkers toestemming geven. Nu hoeft dat geen probleem te zijn maar het kan wel erg veel tijd kosten.
Daarnaast is de brandweer ook al benoemd, controleer dat.

Hebben jullie een VVE beheerder? Wellicht heeft die meer kennis. En andersdaarnaast lijkt het mij ook raadzaam om een notaris te raadplegen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:14:
[...]

We hebben 12 appartementen. Niemand van de 3 verdieping zit in bestuur.

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:59:
[...]

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

Sorry dat is idd verwarrend, we hebben idd meerde panden er in zitten elke met 4 woonlagen, begane, 1e, 2e, 3e verdieping.

[Wispe]

mannowlahn schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 08:26:
[...]

Sorry dat is idd verwarrend, we hebben idd meerde panden er in zitten elke met 4 woonlagen, begane, 1e, 2e, 3e verdieping.

Ben wel benieuwd hoe je bovenbuur gaat reageren als die verneemt dat de VvE niet akkoord gaat met €1,-.

[mannowlahn]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:20:
[...]

Ben wel benieuwd hoe je bovenbuur gaat reageren als die verneemt dat de VvE niet akkoord gaat met €1,-.

We hebben voor woensdag de VVE vergadering geplanned staan.

Ik heb wel een mail gestuurd naar mijn buurvrouw dat ik in principe geen bezwaar heb mbt eigenaarschap van trappenhuis, maar wel over de voorgestelde 1 euro.

We hebben gebeld en er werd flink beroep gedaan op emotionele argumenten. "We willen Amsterdam allemaal betaalbaar houden toch?" " ik wil hier mijn familie stichten" "De waarde van vierkante meter van een trappenhuis is maar 10% van gewone vierkante meter". " Iedereen is akkoord met 1 euro, alleen jij niet, jij bent degene die nu alles zal tegenhouden" "Waarom ben je niet bereid tot compromis". "Stel jij dan een bedrag voor!" etc etc. Ik heb steeds aangegeven dat ik op zich het niet netjes vind om met dit soort argumenten aan te komen. Ook haar voorstel om dan een bedrag te noemen zodat voor de meeting van woensdag alles beklonken is vond ik niet netjes, dit is niet aan mij of uberhaupt mijn plek niet. Ik ben van mening dat een taxateur aangesteld door de VVE, zonder invloed van buurvrouw of mij de prijs moet gaan bepalen. De buurvrouw is van mening dat er nauwelijks waarde zit in het trappenhuis, ik denk daar anders over. Ook begon ze nu met jij bent degene die nu mijn bouwplannen gaat tegenhouden. Ik gaf aan dat dit een feitelijke constatering is maar dat VVE vergaderingen ook zo werken. Ze heeft zelf 1 week voor de vergadering een mail gestuurd met de vraag om akkoord te geven, maar beseft blijkbaar niet dat er wellicht meer vragen komen vanuit de VVE en dat je niet meteen je akkoord kan hebben. Als er een officieel taxatie rapport is dan is het gesprek ook gewoon snel gedaan.

Anyway, ik vermoed dat het aankomende week een moeizaam gesprek zal zijn. Onze VVE voorzitter(extern kantoor) vind ik sowieso in dit soort situaties teveel met een persoon meegaan. Hij vond ook dat ik niet zo moest zeuren toen alle appartementen op de derde verdieping gratis een dakterras oppervlakte kregen. Maar deze keer trek ik mij er niets van aan. Imho praten we over een behoorlijk bedrag en als ik nu moet dokken terwijl onze VVE goed aangevuld kan worden, dan laat ik dat niet zomaar voorbij gaan.

Ergens is er wel een gemiste kans voor haar geweest, als in haar voorstel een serieus bod gedaan was, dan was er nu weinig gelul denk ik. Maar door dat bod van 1 euro is het nu een ander verhaal.

[R_Zwart]

Zo'n externe beheerder gaat vooral voor de makkelijkste weg. Anders kost het ze teveel tijd en dus geld.

[R_Zwart]

franssie schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:21:
Het is al genoemd, maar bij een wijziging van de splitsingsakte/statuten moeten de hyptoheek verstrekkers toestemming geven. Nu hoeft dat geen probleem te zijn maar het kan wel erg veel tijd kosten.
Daarnaast is de brandweer ook al benoemd, controleer dat.

Hebben jullie een VVE beheerder? Wellicht heeft die meer kennis. En andersdaarnaast lijkt het mij ook raadzaam om een notaris te raadplegen.

Hypotheeknemers (of geldverstrekkers). Door de juiste terminologie te gebruiken is het ook diect duidelijk waarom zij toestemming moeten geven.

[Wispe]

R_Zwart schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 17:43:
[...]


Hypotheeknemers (of geldverstrekkers). Door de juiste terminologie te gebruiken is het ook diect duidelijk waarom zij toestemming moeten geven.

offtopic:
Die discussie is al eens eerder gevoerd: wibblemoo in "Extra aflossen hypotheek: verwerken betaling".

mannowlahn schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 15:22:
[...]

"De waarde van vierkante meter van een trappenhuis is maar 10% van gewone vierkante meter".

Dus de waarde van een Amsterdamse 'gewone' vierkante meter is 10 euro volgens haar? Zijn we allemaal genaaid met 10k+/m2-prijzen tegenwoordig.
Uit de praktijk heb ik wel vaker gezien dat er 15-20k werd betaald voor een stukje van het trappenhuis aan de VvE. Volgens mij wordt dat bedrag uit goed overleg vastgesteld, dus zonder taxaties (vragen we eigenlijk ook niet naar zolang het maar realistisch is). Al zouden jullie toch akkoord gaan met 1 euro, ik kan me niet voorstellen dat dit geen vragen oproept bij de notaris en de Belastingdienst.

[ Voor 48% gewijzigd door Wispe op 13-10-2025 13:04 ]

[Gadgeteer]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 12:54:
[...]

Trappenhuis zorgt ervoor dat ze niet zelf een trap hoeft door te steken in eigen huis. Ze kan nu ook de muren weghalen tussen trappenhuis en verdieping waardoor ze de vloeren meteen betreft bij haar eigen oppervlakte.

Nee, dat kan niet. Dat betreft een constructiewijziging en ook die moet volgens specifieke regels worden aangevraagd en door de ALV (algemene ledenvergadering) worden goedgekeurd.
Binnen onze VvE moet daarvoor ook een constructiewijzigingsformulier worden ingevuld. Hiermee teken je voor alle verantwoordelijkheden (denk aan (geluids-)overlast, schade, etc..) en extra kosten die de wijziging met zich meebrengt. Ook moeten alle tekeningen en berekeningen mbt de haalbaarheid worden ingeleverd.

Als jullie een VvE beheerder hebben, kan die je precies uitleggen hoe dat zit.

[mannowlahn]

Gadgeteer schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:26:
[...]


Nee, dat kan niet. Dat betreft een constructiewijziging en ook die moet volgens specifieke regels worden aangevraagd en door de ALV (algemene ledenvergadering) worden goedgekeurd.
Binnen onze VvE moet daarvoor ook een constructiewijzigingsformulier worden ingevuld. Hiermee teken je voor alle verantwoordelijkheden (denk aan (geluids-)overlast, schade, etc..) en extra kosten die de wijziging met zich meebrengt. Ook moeten alle tekeningen en berekeningen mbt de haalbaarheid worden ingeleverd.

Als jullie een VvE beheerder hebben, kan die je precies uitleggen hoe dat zit.

Er is bij de meeting een formulier toegevoegd waar bij er de intentie is om zaken te wijzigen.

[mannowlahn]

Een fucking chaos doe vergadering, ander half uur gelul hierover. Men vond 2k ook wel genoeg omdat voorheen 4 jaar geleden een appartement voor 2k het trappenhuis overgenomen heeft. Ook toen heb ik bezwaar gemaakt maar toen was de regelgeving nog zo dat er geen 100% nodig was. Althans zo werd het toen gebracht.

Mijn voorstel om een taxateur in te huren werd steeds weg gewoven. Duurt te lang, is te duur. Ik heb aangeboden die dan zelf te betalen. Toen was er ineens het bezwaar als het minder dan de nieuwe voorstel van een bod van 2k was, dat ik dan de VVE geld ga kosten. Want ja, als de taxatie minder is loopt de vve geld minder. Heb toen aangegeven dat ik die reversed psyochogische druk prima kon dragen want ik heb nog steeds het idee dat we gewoon praten over aanzienlijk geld. Ze gaat note bene zelfs een muur weghalen tussen appartement en trappenhuis, dus die meters worden direct betrokken bij appartement.

Echt meerendeel van die mensen durven gewoon niet er tegen in te gaan. Terwijl we allemaal 1800 moeten betalen.

Uiteindelijk gezegd, als je 60k biedt dan zie ik af van die taxateur. Nee dat was teveel. Nu was ze wel ineens bereid 10k betalen. Meer kon niet. En dat we elkaar wel dingen moesten gunnen. Echt als of we een goed doel zijn.

Had 10 mensen tegen mij maar was er een beetje klaar mee. Alle verdiepingen op de 3e kregen 5 jaar geleden gratis en voor niets 20m2 dakterras terwijl de VVE onderhoud zou blijven doen. Gratis geld wil ik ook wel.

Anyway, er wordt nu door de VVE een taxateur ingehuurd, maar vertrouw het niet. Dus huur er zelf nog een om dezelfde assessement te doen in mijn trappenhuis. Dan kan ik dat ruimschoots vergelijken, hoewel ik tegen die tijd misschien geen akkoord meer hoef te geven. Maar meer voor mijn eigen geruststelling.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 21:00:
Een fucking chaos doe vergadering, ander half uur gelul hierover. Men vond 2k ook wel genoeg omdat voorheen 4 jaar geleden een appartement voor 2k het trappenhuis overgenomen heeft. Ook toen heb ik bezwaar gemaakt maar toen was de regelgeving nog zo dat er geen 100% nodig was. Althans zo werd het toen gebracht.

Mijn voorstel om een taxateur in te huren werd steeds weg gewoven. Duurt te lang, is te duur. Ik heb aangeboden die dan zelf te betalen. Toen was er ineens het bezwaar als het minder dan de nieuwe voorstel van een bod van 2k was, dat ik dan de VVE geld ga kosten. Want ja, als de taxatie minder is loopt de vve geld minder. Heb toen aangegeven dat ik die reversed psyochogische druk prima kon dragen want ik heb nog steeds het idee dat we gewoon praten over aanzienlijk geld. Ze gaat note bene zelfs een muur weghalen tussen appartement en trappenhuis, dus die meters worden direct betrokken bij appartement.

Echt meerendeel van die mensen durven gewoon niet er tegen in te gaan. Terwijl we allemaal 1800 moeten betalen.

Uiteindelijk gezegd, als je 60k biedt dan zie ik af van die taxateur. Nee dat was teveel. Nu was ze wel ineens bereid 10k betalen. Meer kon niet. En dat we elkaar wel dingen moesten gunnen. Echt als of we een goed doel zijn.

Had 10 mensen tegen mij maar was er een beetje klaar mee. Alle verdiepingen op de 3e kregen 5 jaar geleden gratis en voor niets 20m2 dakterras terwijl de VVE onderhoud zou blijven doen. Gratis geld wil ik ook wel.

Anyway, er wordt nu door de VVE een taxateur ingehuurd, maar vertrouw het niet. Dus huur er zelf nog een om dezelfde assessement te doen in mijn trappenhuis. Dan kan ik dat ruimschoots vergelijken, hoewel ik tegen die tijd misschien geen akkoord meer hoef te geven. Maar meer voor mijn eigen geruststelling.

Je kan altijd tegen het besluit van de VvE aanvechten bij de kantonrechter maar dat moet wel binnen een bepaalde termijn (1 maand na kennisname van besluit).

Al vind ik 10k geen een verkeerd bedrag denk ik. Het zijn niet dezelfde m2’s als privé-gedeelten. Als het een berging was, dan wel.

[sambalbaj]

Tsja lastig.
Denk dat qua emotie die dakterrassen nog meespelen terwijl dat allang afgehandeld is.

Denk dat je met 10.000 iedereen al heel blij gemaakt had, want dan hoeft iedereen nog maar 1000 bij te lappen.
Ik weet ook nog niet of je daar met een taxatie aan gaat komen.
En nu is iedereen chagrijnig en zijn er nog extra kosten.

[Wolly]

sambalbaj schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 22:24:
Tsja lastig.
Denk dat qua emotie die dakterrassen nog meespelen terwijl dat allang afgehandeld is.

Denk dat je met 10.000 iedereen al heel blij gemaakt had, want dan hoeft iedereen nog maar 1000 bij te lappen.
Ik weet ook nog niet of je daar met een taxatie aan gaat komen.
En nu is iedereen chagrijnig en zijn er nog extra kosten.

Die extra kosten zal de aanvrager moeten dragen dus dat maakt voor de vve niet uit. Die moet trouwens ook de paar duizend betalen voor het aanpassen van akte en tekeningen, is daar nog over gesproken? Hoe is men tot gewijzigde aandelen gekomen?

[WargamingPlayer]

Ook even een ander feitje om rekening mee te houden. Zolder overnemen voor € 1,00 gaat hem niet worden, want de hypotheek geven van de huidige eigenaar gaat hier voor liggen en moet toestemming geven. Is de zolder van de VVE dan moeten alle deelnemers in de VVE hier voordeel uit hebben. Dus er moet een waarde bepaald worden en dan moet deze waarde bij de VVE ingebracht worden. Wordt dit niet gedaan dan is het een schenking aan derden en dient er schenkbelasting betaald te worden. De zolder heeft een waarde, hier wordt € 100K aangegeven, bedrag moet gewoon bij de VVE ingebracht worden.
Wanneer je de nieuwe eigenaar een oor wil aannaaien als hij het voor € 1 krijgt, kan je gewoon een anonieme tip doen bij de belastingdienst. Het tarief is in dit geval € 29.192.
Dus bij de overdracht wel opnemen dat eventuele belasting voor de verkrijger van het ontroerend goed is en niet voor de VVE.
Die schenkbelasting is niet zomaar te financieren als hypotheek deel, in dit geval moet er een PL afgesloten worden.

Let ook op dat bij de nieuwe akte spontaan het onderverhuur verbod er uit wordt gehaald. Voor je het weet heeft de nieuwe eigenaar een verhuurbare ruimte voor € 5K opbrengsten in de maand verkregen voor € 1 waarbij de VVE en andere bewoners met overlast extra kosten zitten.

[ Voor 12% gewijzigd door WargamingPlayer op 16-10-2025 00:38 ]

[mannowlahn]

Even wat zaken verhelderen. De vve heeft 10k al minimum gesteld. Ongeacht wat de taxatie uitslag zal zijn. Dus als taxatie bv 5k is dan gaat de vve alleen akkoord met 10k of als taxatie hoger is, is het aan de koper om te bepalen of men alsnog tot koop wil over gaan.

Je kan idd misschien stellen dat ik de vve nu geld kost. Maar aan de andere kant kan er ook veel meer in zitten. Ik wil gewoon een objectieve waarde bepaling nadat we niet serieus genomen zijn met een belediging van 1 euro voor 12 vierkante meter trappenhuis. Dan verlies je bij mij elke voorn van gunning of maar moet aannemen wat ze zeggen waar is( trappenhuis heeft totaal geen waarde)

De eigenaar betaald ze zelf een mooi bedrag aan de eigenaren van de zolder kamers. Die zijn van de eigenaren niet de vve. Het trappenhuis is wel eigendom van de vve.

Er zijn geen enkele extra kosten voor de vve. Ik heb zelfs aangeboden de taxatie zelf te betalen. Als geste maar ook om zodoende alle argumenten weg te nemen. Ik vermoed dat de andere eigenaren van de derde verdiepingen( nog twee) liever niet hebben dat we straks een precedent hebben waar een prijs bepaling gedaan is. Ik voorzie die andere eigenaren dezelfde route bewandelen en een aanvraag doen voor hun eigen deel van trappenhuis. Dat hun ik ze, maar tegen een realistisch bedrag.

En ja die dakterrassen spelen nu wel mee. Op een gegeven moment is het wel klaar om bepaalde appartementen zo enorm te bevoordelen. Je praat gewoon over serieus veel geld, niet een paar honderd euro ofzo. Ik vind dat je als vve dan best mag meedelen hierin. Maar ik ben wel een van de weinige, dus dat is wel iets wat ik ook mij moet beseffen.

[ Voor 7% gewijzigd door mannowlahn op 16-10-2025 07:28 ]

[mannowlahn]

Wolly schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 22:30:
[...]


Die extra kosten zal de aanvrager moeten dragen dus dat maakt voor de vve niet uit. Die moet trouwens ook de paar duizend betalen voor het aanpassen van akte en tekeningen, is daar nog over gesproken? Hoe is men tot gewijzigde aandelen gekomen?

Betaald de koper. Stem waarde blijft zelfde, vve contributie naar rato van vierkante meters. De verkopers van zolder kamer zullen omlaag gaan in contributie. De koper omhoog.

[mannowlahn]

PS als iemand nog een goede taxateur in Amsterdam weet hoor ik het graag. Ik wil graag zelf een second opinion laten doen voor de taxatie.

[PetervdM]

als de splitsingsakte moet worden gewijzigd, moet 80?% van de eigenaars en 100% van de hypotheekverstrekkers akkoord zijn. dit is een echt mijnenveld!
vraag advies aan de notaris. ook de belastingdienst vindt hier wat van, die 1€ gaat hem niet worden.

[49euro]

Vanuit mijn Brabantse optiek vind ik het moeilijk om de woonsituatie die TS schetst goed in te schatten. Wij kennen hier immers geen panden waar een pand zo gesplitst is of kan worden.

Wat ik wél weet, is dat mijn eigen zolder hier niet meetelt in het totaal aantal bebouwde vierkante meters, en wel omdat er geen raam of dakkapel aanwezig is. Hoewel de meters er fysiek zijn, tellen ze bij een taxatie niet volwaardig mee (volgens de NEN-norm). Ik kan me goed voorstellen dat dit principe van 'niet-volwaardige ruimte' ook geldt voor een trappenhuis.
Anderzijds: de discussie zou voor mij direct klaar zijn bij een formeel bod van €1,-, dat vervolgens bij de eerste bezwaren tijdens de VvE-vergadering al wordt opgehoogd naar €10.000,-. Dat lijkt nergens op. Het is overduidelijk hoe de tegenpartij in de wedstrijd zit: ze proberen het voor een dubbeltje op de eerste rang te krijgen.

Mijn advies: gewoon de werkelijke waarde in het economisch verkeer laten betalen, inclusief alle bijkomende kosten.

[MuisM4t]

Ik heb taxateurs gehad die zeggen er is geen referentiemarkt voor losse stukken trappenhuis/bergruimte/dak(terras) IN VERHUURDE STAAT dus dat kan ik niet taxeren. Ik kan wel twee taxaties maken: èèn keer het appartment taxeren in de huidige situatie en dan nog een keer (fictief) met het stuk dat er bij komt.
Dan heb je een idee van de waardestijging aan de kant van de buurvrouw. Maar dan heb je nog geen overeenstemming aan wie dat toekomt. Aan de buurvrouw want die zit in de shit van de verbouwing, doet die investering etc? Of aan de VVE want die is het stuk trappenhuis kwijt ?

[ Voor 1% gewijzigd door MuisM4t op 17-10-2025 17:20 . Reden: Verhuurde staat is natuurlijk wereld van verschil ]

[MuisM4t]

Akkoord van de hypotheekverstrekkers zal in dit geval geen probleem zijn denk ik want de appartementen raken niets kwijt. Alleen het gemeenschappelijk gedeelte levert wat in.

Voor het overige : zou je niet onder druk laten zetten door de rest. Als jij weigert krijgen ze het namelijk gewoon niet geregeld. Klaar.

[MuisM4t]

Hoewel : ik begrijp hier dus uit dat de andere 11 allemaal voor zijn? In dat geval krijgen ze het dus mogelijk wel zonder jou voor elkaar maar alleen via de rechter (zij zijn namelijk met meer dan 80%) . Dan is het idd zaak alles goed te onderbouwen met taxatierapporten etc. Iets anders: gebruikt de VvE op dit moment dat trappenhuis/dak ergens voor? en zou dit bruikbaar kunnen zijn met het oog op mogelijke verduurzaming in de toekomst ? Als dat zo is kan je dat nog opvoeren.

[ Voor 4% gewijzigd door MuisM4t op 17-10-2025 16:47 ]

[Wolly]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:42:
Akkoord van de hypotheekverstrekkers zal in dit geval geen probleem zijn denk ik want de appartementen raken niets kwijt. Alleen het gemeenschappelijk gedeelte levert wat in.

Voor het overige : zou je niet onder druk laten zetten door de rest. Als jij weigert krijgen ze het namelijk gewoon niet geregeld. Klaar.

Het appartementsrecht wordt juist wel uitgekleed als er minder ruimte (ook gemeenschappelijke ruimte valt eronder) onder valt.

[MuisM4t]

Laatste vraag die ik heb is: die terassen van een paar jaar geleden: is dat aangepast in de akte ? Of worden die gehuurd van de VVE?
Als het niet aangepast is in de akte kun je (het gebrek aan overnamesom) dus alsnog rechttrekken op het moment dat ze het in de akte willen vastleggen. Als eigenaar van zon terras zou ik het wel in de akte willen opnemen, al is het maar om te voorkomen dat je terras straks moet wijken voor zonnepanelen, warmtepompen, daktuinen of iets dergelijks en zodat je het mee kan verkopen.

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:53:
[...]


Het appartementsrecht wordt juist wel uitgekleed als er minder ruimte (ook gemeenschappelijke ruimte valt eronder) onder valt.

Nee, gemeenschappelijke ruimte valt niet onder een appartementsrecht.

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:54:
[...]


Nee, gemeenschappelijke ruimte valt niet onder een appartementsrecht.

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

[MuisM4t]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:55:
[...]

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

Van de gemeenschap

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:55:
[...]

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

Je geeft het appartementsrecht in onderpand aan de bank. Daar zit de gemeenschappelijke delen niet in. Dus de bank boeit niet dat een stuk van het trappenhuis wordt onttrokken aan de gemeenschap, zolang maar niet aan het onderpand wordt gerommeld. Is dat het geval, wil de bank een taxatierapport van te wijzigen appartementsrecht (positief als negatief).

[Wolly]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:56:
[...]

Van de gemeenschap

Het hele gebouw is van de gemeenschap en met het appartementsrecht koop je naast het lidmaatschap ook een stukje wat je privé gebruikt.


Uiteindelijk zijn de gemeenschappelijk delen ook onderdeel van de koopprijs toch. Er is geen aparte eigenaar van die delen.

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:59:
[...]


Je geeft het appartementsrecht in onderpand aan de bank. Daar zit de gemeenschappelijke delen niet in. Dus de bank boeit niet dat een stuk van het trappenhuis wordt onttrokken aan de gemeenschap, zolang maar niet aan het onderpand wordt gerommeld. Is dat het geval, wil de bank een taxatierapport van te wijzigen appartementsrecht (positief als negatief).

Als eigenaar van een appartementsrecht hebt u een exclusief gebruiksrecht gekocht op het appartement (de woning) en een mede-eigendomsrecht op het hele gebouw.

https://www.vvebelang.nl/...chappelijk-of-privebezit/

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:59:
[...]


Het hele gebouw is van de gemeenschap en met het appartementsrecht koop je naast het lidmaatschap ook een stukje wat je privé gebruikt


Uiteindelijk zijn de gemeenschappelijk delen ook onderdeel van de koopprijs toch. Er is geen aparte eigenaar van die delen.

Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

[MuisM4t]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:01:
[...]


Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

Want dan zou de VvE een probleem hebben als èèn van de leden zijn hypotheek niet meer kan betalen...

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:01:
[...]


Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

Interessante zienswijze. Maar als de vve besluit de royale ontvangsthal voor het complex te verkopen voor 1 euro aan een geïnteresseerde heeft dat toch wel degelijk invloed op de waarde van het appartementsrecht?

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:06:
[...]


Interessante zienswijze. Maar als de vve besluit de royale ontvangsthal voor het complex te verkopen voor 1 euro aan een geïnteresseerde heeft dat toch wel degelijk invloed op de waarde van het appartementsrecht?

Ja, vinden de bank en de eigenaar leuk (want onderpand wordt meer waard als het wordt toegevoegd aan het privé gedeelte), de rest van de leden (zoals TS) misschien niet want die willen wel iets voor terug zien in de kas van de VvE (en de BD ook niet).

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 17-10-2025 17:08 ]

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:08:
[...]


Ja, vinden de bank en de eigenaar leuk (want onderpand wordt meer waard als het wordt toegevoegd aan het privé gedeelte), de rest van de leden (zoals TS) misschien niet want die willen wel iets voor terug zien in de kas van de VvE (en de BD ook niet).

De andere banken vinden het minder leuk omdat het complex minder luxe is en dus het appartementsrecht minder waard wordt.
Of niet?

[MuisM4t]

Bij wijziging van de akte moet de notaris zich er ook van vergewissen dat een reële prijs is betaald en moet er overdrachtsbelasting betaald worden

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:10:
[...]


De andere banken vinden het minder leuk omdat het complex minder luxe is en dus het appartementsrecht minder waard wordt.
Of niet?

Ik zou niet weten waarom hun onderpand minder luxe wordt omdat een gemeenschappelijk deel wordt onttrokken aan de gemeenschap. Het is niet nadelig voor het onderpand.

[MuisM4t]

Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

[Wispe]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:18:
Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

@mannowlahn je kan de uitspraak bij deze link zoeken en sturen naar de VvE. Een kans dat die €10k ook van tafel moet.

[NiGeLaToR]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:18:
Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

Ts bewandelt in ieder geval de goede weg: sterker nog, het had voor de VvE én de bewoonster in kwestie achteraf dus nog supervervelend kunnen worden.

Interessante situatie in ieder geval.

[jeroenkb]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:12:
[...]


Ik zou niet weten waarom hun onderpand minder luxe wordt omdat een gemeenschappelijk deel wordt onttrokken aan de gemeenschap. Het is niet nadelig voor het onderpand.

hypothetische casus:
Pand met 2 ingangen. 1 kleine ingang achterom. 1 ruime, grote ingang via de straatkant. De ruime ingang wordt bij onttrokken aan het gemeenschappelijke deel.

Blijft dus alleen de kleine ingang achterom over voor de overige bewoners om het huis binnen te komen.

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 18 oktober 2025 @ 09:56:
[...]


hypothetische casus:
Pand met 2 ingangen. 1 kleine ingang achterom. 1 ruime, grote ingang via de straatkant. De ruime ingang wordt bij onttrokken aan het gemeenschappelijke deel.

Blijft dus alleen de kleine ingang achterom over voor de overige bewoners om het huis binnen te komen.

Uhu. Moet de bank van de overige bewoners opkomen voor zijn belangen? Zijn onderpand wordt er niet minder waard om dus het boeit de bank totaal niet.

Hypothetische casus 2: rijtjeshuis met 2 woningen. Buur A koopt voortuin van gemeente met 1 cm ernaast richting de kavel van buur B. Kavellijn loopt ongelijk.
Zie je bank B al huilen dat zijn onderpand minder luxe wordt omdat buur A daarop een schuur bouwt en buur B tegenaan moet kijken en dus de taxatiewaarde en dus hypotheek minder wordt?

[ Voor 23% gewijzigd door Wispe op 18-10-2025 10:07 ]

[mjl]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:48:
[...]

Ja grappig dat je dat zegt. Dat zegt de bewoner ook. Echter woon ik er al 20 jaar en is er nooit onderhoud gepleegd, sterker nog het trappenhuis heeft al 40 jaar achterstallig onderhoud. Er is ooit gesteld dat bewoners zelf financieel verantwoordelijk zijn voor onderhoud. Maw VVE betaald niks er aan.

Zolang de nieuwe eigenaar dat dus as is accepteert scheelt dat dus de renovatie voor de VVE

[mannowlahn]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:53:
Laatste vraag die ik heb is: die terassen van een paar jaar geleden: is dat aangepast in de akte ? Of worden die gehuurd van de VVE?
Als het niet aangepast is in de akte kun je (het gebrek aan overnamesom) dus alsnog rechttrekken op het moment dat ze het in de akte willen vastleggen. Als eigenaar van zon terras zou ik het wel in de akte willen opnemen, al is het maar om te voorkomen dat je terras straks moet wijken voor zonnepanelen, warmtepompen, daktuinen of iets dergelijks en zodat je het mee kan verkopen.

Nee er is afgezien van eigendom voor appartementen. De daken zijn nog steeds eigendom van de VVE.

[mannowlahn]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:35:
[...]


Ts bewandelt in ieder geval de goede weg: sterker nog, het had voor de VvE én de bewoonster in kwestie achteraf dus nog supervervelend kunnen worden.

Interessante situatie in ieder geval.

Indien het 1 euro was en ik naderhand geklaagd had wel ja.

Nu is er bepaald dat 10k minimale eis is en als taxatie meer laat zien.

Maar deze link laat wel een issue zien. taxatie van appartement incl trappenhuiis is dus helemaal niet bepalend. Een taxatie van de hele trappenhuis is dus nodig? Ik heb donderdag contact gehad met 1 taxateur, kosten 1200 euro. Dus dat wordt hem niet haha.

Maar een tweede taxateur melde dit:

Beste,

Het taxeren van een trappenhuis kan ik niet maken in een gevalideerd NWWI rapport.
Dit omdat een trappenhuis juridisch geen woonruimte is, en niet is te onderbouwen middels referenties.

Het spijt me niet anders te kunnen melden.

Met vriendelijke groeten,

Okay, dus catch 22?

[NiGeLaToR]

@mannowlahn is het niet zo dat het trappenhuis bij de buurvrouw leidt tot toename van de woning, los van de meters die niet als woonoppervlak gaan tellen?

Ik zou vooral benieuwd zijn naar wat is de woning nu waard en wat is ie waard als je ook een eigen trap hebt. Woonoppervlak of niet, een huis met eigen trap of een huis zonder eigen trap zijn verschillende huizen met verschillende waarden. Dat daar 'zomaar' meer dan 10k verschil tussen kan zitten is geen gekke gedachte. Wellicht dat de taxateur daarin een iets andere denkwijze moet hanteren voor z'n taxatiestrategie?

En 1200,- voor een taxatie mag ook wel een aardig onderzoek en zinvol rapport waard zijn zou ik zeggen, maarja, moet ook nog wennen aan een glas huiswijn voor 8,- op een terrasje

[DukeBox]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:37:
Het taxeren van een trappenhuis kan ik niet maken in een gevalideerd NWWI rapport.
Dit omdat een trappenhuis juridisch geen woonruimte is, en niet is te onderbouwen middels referenties.

Hij moet ook niet het trappenhuis taxeren maar de woning zonder en mét de toegevoegde ruimte.

[Wispe]

DukeBox schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:42:
[...]

Hij moet ook niet het trappenhuis taxeren maar de woning zonder en mét de toegevoegde ruimte.

Dit. Ik mag hopen dat de taxateur dit ook wel weet/snapt, toch?

[mannowlahn]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:42:
@mannowlahn is het niet zo dat het trappenhuis bij de buurvrouw leidt tot toename van de woning, los van de meters die niet als woonoppervlak gaan tellen?

Ik zou vooral benieuwd zijn naar wat is de woning nu waard en wat is ie waard als je ook een eigen trap hebt. Woonoppervlak of niet, een huis met eigen trap of een huis zonder eigen trap zijn verschillende huizen met verschillende waarden. Dat daar 'zomaar' meer dan 10k verschil tussen kan zitten is geen gekke gedachte. Wellicht dat de taxateur daarin een iets andere denkwijze moet hanteren voor z'n taxatiestrategie?

En 1200,- voor een taxatie mag ook wel een aardig onderzoek en zinvol rapport waard zijn zou ik zeggen, maarja, moet ook nog wennen aan een glas huiswijn voor 8,- op een terrasje

Ja er komt een toegangs deur op de tweede verdieping. Dus de trap naar van 2e naar 3e verdieping is alleen voor haar. De trap van 3e verdieping naar 4e verdieping is alleen van haar. Op de de derde verdieping is er exact 4m2 platte loopruimte in het trappoenhuis, de trap zelf is exact 2 m2. Op de 4e verdieping (zolder kamers) zelfs ietsjes meer. Dus sowieso 8m2 er bij. Er wordt ook een draagmuur weg gehaald (zie plaatje Nieuw voor akkoord VVE) waardoor de loopruimte van trappenhuis bij appartement betrokken wordt. Bestaande trap op 3 verdieping in het appartement zelf naar zolder kamer kan dan weg. Dus zorgt er weer voor dat vierkante meters in appartement en zolder kamer vrij komen, want die trap gaat dan weg.

1200 schrik ik nog van, want online kom ik bedragen rond de 500 tegen. Maar wellicht is een volledige taxatie van appartement en trappenhuis noodzakelijk. Echter zal dat voor mij moeilijk zijn. De eigenaresse zal alleen toegang verlenen aan haar appartement voor taxatie die vanuit vve geregeld wordt. Ik moet dus taxatie vanuit vve maar voor waarheid aannemen. Hopelijk dat de taxateur dus ook waarde hecht aan transparantie en eerlijkheid. Maar als taxatie bv 60 k, zal die echt niet zeggen, oh jullie willen 10k? dat is ook goed. Ik verwacht dat taxateurs misschien 10% naar boven of beneden prima vinden.

Situatieschets van dit alles is dit:

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:49:
[...]


Dit. Ik mag hopen dat de taxateur dit ook wel weet/snapt, toch?

Ik heb gevraagd om taxatie van trappenhuis, dus wellicht was mijn vraag niet voldoende. Echter wist ik niet dat dit alleen kan als je dus volledige taxatie laat doen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:57:
[...]

Ja er komt een toegangs deur op de tweede verdieping. Dus de trap naar van 2e naar 3e verdieping is alleen voor haar.

Ik meen me te herinneren dat dit niet (meer) mag ivm brandveiligheid. Ik woon zelf ook op de 4de verdieping zonder eigen trap vanaf de 3de verdieping. Bij de aankoop had ik gevraagd waarom mijn voordeur niet op de 3de verdieping was, toen zei de makelaar dat dit niet mag vanuit Bouwbesluit (?) ivm brand. Het pand werd wel helemaal aangepakt en gerenoveerd, ik weet niet of dat uitmaakt. Zo op de plattegrond te zien hebben wij wel een andere indeling, wellicht dat dit ook relevant is.

Je kan nog altijd om opinion vragen aan de brandweer of de gemeente of dit mag en als het niet mag, is het snel klaar voor de buurvrouw.

[ Voor 19% gewijzigd door Wispe op 20-10-2025 12:10 ]

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 12:01:
[...]


Ik meen me te herinneren dat dit niet (meer) mag ivm brandveiligheid. Ik woon zelf ook op de 4de verdieping zonder eigen trap vanaf de 3de verdieping. Bij de aankoop had ik gevraagd waarom mijn voordeur niet op de 3de verdieping was, toen zei de makelaar dat dit niet mag vanuit Bouwbesluit (?) ivm brand. Het pand werd wel helemaal aangepakt en gerenoveerd, ik weet niet of dat uitmaakt. Zo op de plattegrond te zien hebben wij wel een andere indeling, wellicht dat dit ook relevant is.

Je kan nog altijd om opinion vragen aan de brandweer of de gemeente of dit mag en als het niet mag, is het snel klaar voor de buurvrouw.

Dit was ook mijn commentaar. Mag dit wel want als er brand beneden is moet men nog naar boven kunnen. Ze gaven aan dat dit geen issue was?

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 12:57:
[...]

Dit was ook mijn commentaar. Mag dit wel want als er brand beneden is moet men nog naar boven kunnen. Ze gaven aan dat dit geen issue was?

Wie is ‘ze’? Tuurlijk is dat voor de buurvrouw geen issue, net zoals €1 betalen geen issue is.
Maar ik ben geen brandweer.

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:01:
[...]


Wie is ‘ze’? Tuurlijk is dat voor de buurvrouw geen issue, net zoals €1 betalen geen issue is.
Maar ik ben geen brandweer.

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

[NiGeLaToR]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:26:
[...]

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

Niets staat je in de weg de brandweer en/of gemeente even te contacten om te vragen hoe dit zit

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:26:
[...]

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

Kortom, mensen die geen idee hebben wat ze zeggen beweren iets om iets in hun voordeel voor elkaar te krijgen. De architect is natuurlijk de opdrachtnemer van de buurvrouw en voor de rest boeit het haar niet of nou iemand omkomt in de eventuele brand hoor. De buurvrouw evenmin.

Ik zou de gemeente en/of de brandweer contacten.

[NiGeLaToR]

@Wispe alles is context, zie je taxatie verzoek maar
Ik vroeg mij af: kan een architect de brandveiligheid beoordelen c.q. gaat die daar over? Denk maar deels.

[Wispe]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 14:07:
@Wispe alles is context, zie je taxatie verzoek maar
Ik vroeg mij af: kan een architect de brandveiligheid beoordelen c.q. gaat die daar over? Denk maar deels.

Ik denk het niet. Het is niet haar werk om zoiets te oordelen.

[Qwerty-273]

Je hebt trouwens een taxatie toekomstige situatie nodig. Want dan neem je de waarde van de toekomstige situatie (ie na de verbouwing en het bijtrekken van de huidige trappenhuis ruimte bij het appartement). Dat kan direct behoorlijk bijtellen. Daarvoor hoef je nog niet direct de huidige waarde te weten van het appartement, maar de taxateur zou wel een schatting moeten kunnen maken van de waarde die wordt toegevoegd. Zeker met de tekeningen die je hier in het topic al hebt gepost moet dat niet al te veel moeilijkheden zijn voor de taxateur.

[MuisM4t]

Dan heb je wat de buurvrouw er aan waarde bij krijgt. Dat is dus niet het juiste uitgangspunt als ik die uitspraak waarnaar ik linkte geloof. Je moet uitgaan van de waarde die de VVE verliest.

[mannowlahn]

MuisM4t schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 21:17:
Dan heb je wat de buurvrouw er aan waarde bij krijgt. Dat is dus niet het juiste uitgangspunt als ik die uitspraak waarnaar ik linkte geloof. Je moet uitgaan van de waarde die de VVE verliest.

Ja ik maar hoe bepaal die die waarde?

[Qwerty-273]

Met de taxatie toekomstige waarde leg je wel een een dikker bedrag neer bij de VVE, buiten de verkoop van de trapruimte wordt er namelijk ook gelijk toestemming gevraagd aan de VVE om de bestemming te veranderen. Dat kan je in dit geval ook koppelen aan elkaar en het niet langer als losstaande stukken zien.

[mannowlahn]

Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

Het betreft twee opties:
Optie 1: entreedeur gedeeltelijk vanaf de 2e verdieping, 3e

verdieping en de zolderverdieping.

Optie 2: entree gedeeltelijk vanaf de 3e

verdieping en de zolderverdieping.

De tekening van de eigenaar is als bijlage toegevoegd. Conform de meting die door ondergetekende
heeft plaatsgevonden zijn de navolgende oppervlaktes vastgesteld.
Optie 1: 15 m2
Optie 2: 11 m2

Het betreft twee opties:
Optie 1: entreedeur gedeeltelijk vanaf de 2e verdieping, 3e

verdieping en de zolderverdieping.

Optie 2: entree gedeeltelijk vanaf de 3e

verdieping en de zolderverdieping.

De tekening van de eigenaar is als bijlage toegevoegd. Conform de meting die door ondergetekende
heeft plaatsgevonden zijn de navolgende oppervlaktes vastgesteld.
Optie 1: 15 m2
Optie 2: 11 m2
De huidige omschrijving conform de huidige splitsingsakte is als volgt:
1) Het appartementsrecht rechtgevende op het uitsluitend gebruik van de flatwoning gelegen
op de 3e
verdieping, met bijbehorende ruimte op de zolderverdieping, adres
te Amsterdam,
gedeelte in de gemeenschap, bestaande uit 16 flatwoningen met de
daarbij behorende 12 aparte zolderruimten, alsmede de daarbij behorende grond met verder
aanbehoren te Amsterdam,

Eiegendomsinformatie:
Het is gelegen op eigen grond.
Overige factoren:
- Gelegen op eigen grond danwel langdurig afgekocht tot circa 2060.
- Oppervlakte verkeersruimte.
- Interne onderhoud staat
- Uw onverdeeld aandeel van het appartement in de totale gemeenschap (1/16e).

Doel:
De indicatie van de waarde van de verkeersruimte is bedoeld, omdat u het voornemen heeft om de
verkeersruimte aan te kopen van de hierboven omschreven Vereniging van Eigenaren. Hierbij
benadrukken wij dat de waarde-indicatie niet kan worden gebruikt voor het verkrijgen van een
financiering van een geldverstrekkende instelling.
Onderbouwing van de waarde:
Om de waarde te kunnen bepalen is, als uitgangspunt de gemiddelde prijs per m2 van appartementen
(bestemming: wonen) genomen. Op basis van de bijlage van een aantal referenties is een gemiddelde
prijs per m2 genomen van : € 9.000. Vervolgens is als uitgangspunt genomen dat voor een berging,
ongeveer 50 % van de prijs per m2 (wonen) wordt genomen. Dit betreft dan een waarde per m2:
€ 4.500, zijnde berging. De verkeersruimte is geen bergruimte en heeft geen woonbestemming.
Daarom is als laatste stap: een afslag van 50 % genomen op de waarde per m2 van de berging: € 2.250.
Optie 1:
Verkeersruimte: 15 m2 x € 2.250 = Waarde € 33.750,--. Hierop is een afslag toegepast van uw aandeel
in de gemeenschap zijnde: 1/16e

aandeel = € 2.109,--. Tevens is hier een afslag genomen qua

onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,-- = € 21.640,--
Optie 2:
Verkeersruimte: 11 m2 x € 2.250 = Waarde € 24.750,--. Hierop is een afslag toegepast van uw aandeel
in de gemeenschap zijnde: 1/16e

aandeel = € 1.547,--. Tevens is hier een afslag genomen qua

onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,-- = € 13.203,--

Waarde-indicatie :
De betreffende verkeersruimte zoals is vermeld op de plattegrond tekening, optie 1, waarderen wij
per heden als volgt:
De marktwaarde:
€ 21.500,-- (Zegge: Eenentwintigduizend vijfhonderd Euro).

Waarde-indicatie :
De betreffende verkeersruimte zoals is vermeld op de plattegrond tekening, optie 2, waarderen wij
per heden als volgt:
De marktwaarde:
€ 13.000,-- (Zegge: Dertienduizend Euro).

Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 20:35:
Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

[...]


Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

Dat is toch een hele andere koek dan €1.
Buurvrouw zal je waarschijnlijk niet zo aardig meer vinden.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 21:34:
[...]


Dat is toch een hele andere koek dan €1.
Buurvrouw zal je waarschijnlijk niet zo aardig meer vinden.

Tja ze zou nu ook gewoon eerlijk kunnen bekennen dat ik dus best een punt had. Maar verwacht niet nog excuses van haar kant.

Maar goed, die laatste 10k is wat mij betreft nog niet het laatste over gezegd. Ben bang dat de VVE hier zich nog in de vingers gesneden heeft door deze taxatie niet correct uit te laten voeren indien die toelage idd refereert naar een aannamen dat de vve geen onderhoudskosten meer hoeft te betalen.

[naftebakje]

Wispe schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 21:34:
[...]Dat is toch een hele andere koek dan €1.
Buurvrouw zal je waarschijnlijk niet zo aardig meer vinden.

De andere bewoners daarentegen...

[njitter]

Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

[mannowlahn]

naftebakje schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:05:
[...]
De andere bewoners daarentegen...

Die vonden het aanbod van 2k ook wel okay. Maar dat was een bewoners die waarschijnlijk hetzelfde idee had

[mannowlahn]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:25:
Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

Die hebben wij ook, een zeer groot kantoor zelfs. Maar wel eentje die zich liet lenen om als eerste item van agenda een reclame aanbod een energie partij mede te delen.

[njitter]

mannowlahn schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:28:
[...]

Die hebben wij ook, een zeer groot kantoor zelfs. Maar wel eentje die zich liet lenen om als eerste item van agenda een reclame aanbod een energie partij mede te delen.

Oef, dat is wel heel fout Op zich niks mis mee als een VVE beheerder via inkoopvoordeel bepaalde partijen zou voorstellen. Maar dat dient dan gewoon transparant te zijn.

Is de VVE beheerder gecertificeerd volgens SKG ? https://www.skgikob.nl/certificaten

[ Voor 3% gewijzigd door njitter op 26-11-2025 10:35 ]

[mannowlahn]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:32:
[...]


Oef, dat is wel heel fout Op zich niks mis mee als een VVE beheerder via inkoopvoordeel bepaalde partijen zou voorstellen. Maar dat dient dan gewoon transparant te zijn.

Is de VVE beheerder gecertificeerd volgens SKG ? https://www.skgikob.nl/certificaten

Kan kantoor daar niet vinden

Vanaf 1 januari 2025 faciliteert vve kantoor via Hezelaer Energy een mogelijkheid voor inkoop van elektra en gas,
waarin VvE's die in beheer zijn van vve kantoor kunnen participeren, vaak zal dit resulteren in een
kostenbesparing. Meerdere VvE's hebben om die reden reeds een overstap gemaakt. Naast de VvE's die in
beheer zijn bij vve naam mogen aanvullend ook de individuele bewoners van de VvE gebruik maken van deze
mogelijkheid. Het opvragen van een offerte voor de eigen aansluitingen kan worden gedaan via https://www.
hezelaer.nl/exclusief-aanbod-via-vve-kantoor/. Eventuele vragen over deze mogelijkheid kunnen rechtstreeks
worden gesteld aan Hezelaer

[Wispe]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:25:
Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

Het is geen een beschermd beroep. Zelfs jij kan een VvE-bedrijfje opstarten en doen wat jou goeddunkt. Betalen doet de VvE toch wel.

Wij gaan per 1 januari overstappen naar een andere beheerder en met pijn en moeite hebben we een gevonden die ruimte had. Het zit bomvol (regio Amsterdam).

[njitter]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:40:
[...]


Het is geen een beschermd beroep. Zelfs jij kan een VvE-bedrijfje opstarten en doen wat jou goeddunkt. Betalen doet de VvE toch wel.

Dat is inderdaad helaas het geval. En dan krijg je dus dit soort gepruts. Want een goede beheerder kost geld want die willen opeens een MJOP en een begroting voor onderhoud voor een aantal jaren vooruit.

[PetervdM]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:47:
[...]


Dat is inderdaad helaas het geval. En dan krijg je dus dit soort gepruts. Want een goede beheerder kost geld want die willen opeens een MJOP en een begroting voor onderhoud voor een aantal jaren vooruit.

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

[Wispe]

PetervdM schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:03:
[...]

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

En wie gaat dat handhaven?

[wibblemoo]

Je moet een VVE-Beheerder wel beoordelen op z'n basistaken: administratief beheer. een MJOP opstellen is specialistenwerk moet worden uitbesteed (maar wel beoordeeld). De doorsnee beheerder is ook geen taxateur of jurist, wat je bij dit soort casussen wel nodig hebt.

[Wolly]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:04:
[...]


En wie gaat dat handhaven?

In eerste instantie zal een bank moeilijk gaan doen als iemand een hypotheek wil wanneer dit niet is geregeld.

[R_Zwart]

PetervdM schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:03:
[...]

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

Jaarlijks! Een MJOP laten maken en onderhouden is meestal goedkoper (en realistischer).

[R_Zwart]

wibblemoo schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:15:
Je moet een VVE-Beheerder wel beoordelen op z'n basistaken: administratief beheer. een MJOP opstellen is specialistenwerk moet worden uitbesteed (maar wel beoordeeld). De doorsnee beheerder is ook geen taxateur of jurist, wat je bij dit soort casussen wel nodig hebt.

Bij veel beheerders kan je ook het technische werk onderbrengen. Maar als je zelf wat technische mensen in het complex is het beter en goedkoper om zelf het mjop te doen. Het is in principe niet moeilijker dan het onderhoud van een reguliere woning plannen. Alleen wat meer in de meeste gevallen.

[ Voor 10% gewijzigd door R_Zwart op 26-11-2025 19:05 ]

[R_Zwart]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:25:
Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

Wij hebben meerdere beheerders gehad maar doen het nu zelf. Beter en goedkoper. Alleen de pure administratie is uitbesteed.

[Hielko]

mannowlahn schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 20:35:
Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

[...]


Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

Ik snap dat het moeilijk is om de waarde te bepalen voor een aantal vierkante meters trappenhuis, maar dit is een stukje natte vingerwerk wat iedereen had kunnen doen.

Sowieso lijkt het dat hier het perspectief is, wat is de waarde van deze m2's als zijnde bezit van de vve, niet wat is de waarde van deze vierkante m2's voor de koper. Voor de vve kan je natuurlijk stellen dat dit een verkeersruimte is, en geen woonruimte en dus een stuk minder dan 9000/m2, maar voor de koper worden dit gewoon vierkante meters van 9000 per stuk. En om er dan semi willekeurig 2x 50% af te halen, zoiets kan ik ook wel uit mijn duim zuigen. En hoe er dan 2x 10.000 wordt afgehaald in twee scenario's met een verschillend oppervlak aan vierkante meters, leg dat maar eens uit...

Maar goed, ik snap het ook wel weer. Dit is gewoon eigenlijk niet te taxeren.

[MrNOnamE]

De hele tijd dacht ik dat het om een 6 m2 ging. Maar ik zou gelukkig worden als ik een 2 maal een hele trap erbij mag hebben. Leuke opslag ruimte, paar schapjes aan de muur enzo. Dan zit je al snel aan 20+m2 erbij.

Kan me wel indenken dat de brandweer hier zeker iets van vind. Normaal zijn deuren tot een bepaalde tijd brand werend. Zomaar iets maken met een deur wat iemand dan gaat gebruiken... Wat als daar brand ontstaat? Hoe goed is dat nieuwe muurtje.. Hoe goed kan de trap tegen brand (of stort de trap in voordat de deur verbrand is).

Zit er ook geen ventilatie? Vaak is dat natuurlijke ventilatie naar boven toe, die ben je dan ook kwijt (lees dat moet de koper oplossen).

Mogelijk nog iets met draagkracht van de trap,

Ook de bijdrage aan de VVE zal fors omhoog gaan en voor de verkoper omlaag. Doe je dat niet en de kleine woning wordt ooit verkocht dan kan die vermoedelijk de VVE bijdrage aanvechten omdat deze niet in verhouding staat.

Snap wel je frustratie van de dakterrassen.. Daar hadden ook voor elke bewoner enkele zonnepanelen kunnen liggen en straks de buiten units van een warmte pomp. Zou als ik de onderbuurman was daar ook een stukje van willen gebruiken. Gok zo dat je de jaarlijkse bijdrage aan de VVE kunt terugverdienen daarmee

[Gadgeteer]

R_Zwart schreef op woensdag 26 november 2025 @ 19:05:
[...]


Bij veel beheerders kan je ook het technische werk onderbrengen. Maar als je zelf wat technische mensen in het complex is het beter en goedkoper om zelf het mjop te doen. Het is in principe niet moeilijker dan het onderhoud van een reguliere woning plannen. Alleen wat meer in de meeste gevallen.

Wil je een duurzame MJOP of een volgens NEN2767 dan wordt het wel een heel ander verhaal.

Voor een kleine VvE kun je nu nog wel zelf iets opstellen, grotere VvE's snijden zich hiermee in de vingers op termijn. Ook al denken ze dat ze e.e.a. goed op orde hebben.

Een goed MJOP bevat meer dan alleen een overzicht met een onderhoudsagenda.

[ Voor 22% gewijzigd door Gadgeteer op 28-11-2025 07:39 ]

[toolkist]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:04:
[...]


En wie gaat dat handhaven?

Elke bewoner van het complex (hopelijk).

[toolkist]

mannowlahn schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 20:35:
Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

[...]


Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

Dat de VVE het niet deed wil niet zeggen dat de VVE het niet had moeten doen. En daarmee snijdt de VVE zichzelf nu dus in de vingers (of niet, als het onderhoud in werkelijkheid meer dan 10k zou zijn geweest).

[mannowlahn]

toolkist schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 10:32:
[...]

Dat de VVE het niet deed wil niet zeggen dat de VVE het niet had moeten doen. En daarmee snijdt de VVE zichzelf nu dus in de vingers (of niet, als het onderhoud in werkelijkheid meer dan 10k zou zijn geweest).

Ja je kan moeilijk bewijzen dat het bewust is. Maar de vve had wel moeten zien dat bij taxatie deze opmerking geplaatst is. En ik wacht al dagen op reactie vanuit de VVE.

Ik heb het vermoeden dat de VVE zich nu in een moeilijke bocht gewrongen heeft. Indien ze al aan de bewoner hebben laten weten dat die 13k het bedrag is, wordt het lastig als ze dit moeten herzien.

Maar ik ga er nog eens achteraan en anders via de notaris laten weten dat er gee akkoord is.

[WargamingPlayer]

De 100% van leden moeten akkoord gaan. Dus mevrouw kan alles willen maar dat maakt niks uit. Toevoegen van traphuis 4e en 3e is gewoon te taxeren door courante m² prijs te nemen van wat een onbewoond appartement kost. Op het moment is dit gemiddeld € 7.963. Uit de tekeningen maak ik op. Zolder wordt 2.63x2 meter toegevoegd, op de 3e ongeveer 4x2,40 en op de 3e ongeveer 2x2.40.
Dan kom ik uit op 2,63*2=5,26 en 4*2,40=9,60 en 2*2,40=4,80. Totaal dus 5,26+9,60+4,80=19,66. 156.552,58 wat ze aan de VVE moet afdragen. Plus zelf de verbouwkosten. Waarbij de draagconstructie, buiten muren van appartement onder verantwoordelijkheid VVE valt.
De VVE gaat als ik snel een calculatie los laat, met draagmuren en dergelijke een kleine 20.000 kwijt zijn. Tevens dient de VVE te voorzien in een evacuatie mogelijkheid bij brand, dit kan een extra trap zijn aan de buitenkant van het pand.
Totaal gaat de VVE sowieso een kleine 30.000 aan kosten krijgen voor dit plan wat ze eventueel met 75% van de stemmen kunnen verhalen op de andere leden indien het geld niet in kas zit. Bij 10 apartememten is dat dus even een kostenpost van 3.000 extra voor buurvrouw die wil uitbreiden.

Ik zou dus voor het volgende voorstel gaan. Akkoord bij overname van € 190.000.

Let op, dit is exclusief overname van de zolder. Die vierkante meters moeten er ook nog bij. Dat kan tegen zelfde vierkante meter bedrag. Dit bedrag dient ten goede te komen van de appartementen welke dus geen ruimte meer op zolder hebben. Want die worden minder waard doordat ze geen bergruimte meer hebben.

Jurisisch gezien spreken we voor dit plan toch zeker over een bedrag van over de twee ton wat mevrouw even slim jullie probeert aan te naaien voor €1,00.

[ Voor 15% gewijzigd door WargamingPlayer op 29-11-2025 17:53 ]

[jeroenkb]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 17:48:
De 100% van leden moeten akkoord gaan. Dus mevrouw kan alles willen maar dat maakt niks uit. Toevoegen van traphuis 4e en 3e is gewoon te taxeren door courante m² prijs te nemen van wat een onbewoond appartement kost. Op het moment is dit gemiddeld € 7.963. Uit de tekeningen maak ik op. Zolder wordt 2.63x2 meter toegevoegd, op de 3e ongeveer 4x2,40 en op de 3e ongeveer 2x2.40.
Dan kom ik uit op 2,63*2=5,26 en 4*2,40=9,60 en 2*2,40=4,80. Totaal dus 5,26+9,60+4,80=19,66. 156.552,58 wat ze aan de VVE moet afdragen. Plus zelf de verbouwkosten. Waarbij de draagconstructie, buiten muren van appartement onder verantwoordelijkheid VVE valt.
De VVE gaat als ik snel een calculatie los laat, met draagmuren en dergelijke een kleine 20.000 kwijt zijn. Tevens dient de VVE te voorzien in een evacuatie mogelijkheid bij brand, dit kan een extra trap zijn aan de buitenkant van het pand.
Totaal gaat de VVE sowieso een kleine 30.000 aan kosten krijgen voor dit plan wat ze eventueel met 75% van de stemmen kunnen verhalen op de andere leden indien het geld niet in kas zit. Bij 10 apartememten is dat dus even een kostenpost van 3.000 extra voor buurvrouw die wil uitbreiden.

Ik zou dus voor het volgende voorstel gaan. Akkoord bij overname van € 190.000.

Let op, dit is exclusief overname van de zolder. Die vierkante meters moeten er ook nog bij. Dat kan tegen zelfde vierkante meter bedrag. Dit bedrag dient ten goede te komen van de appartementen welke dus geen ruimte meer op zolder hebben. Want die worden minder waard doordat ze geen bergruimte meer hebben.

Jurisisch gezien spreken we voor dit plan toch zeker over een bedrag van over de twee ton wat mevrouw even slim jullie probeert aan te naaien voor €1,00.

Heb je de posts met daarin de quotes van een echte taxateur gelezen?

[WargamingPlayer]

jeroenkb schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 18:10:
[...]

Heb je de posts met daarin de quotes van een echte taxateur gelezen?

Ja, maar je moet ook even in de gaten houden dat de meeste taxateurs zich hier niet aan gaan wagen.
De persoon welke dit wil doen creëert namelijk behoorlijk wat ruimte toevoeging aan eigen woning, dan mag je dat gewoon door berekenen als zijnde leegstaande waarde. Je gaat gewoon met oppervlakte rekenen conform onverhuurd/onbewoond. Ik zou zeggen, TS moet een goede taxateur hebben, die gespecialiseerd is in dit soort casussen. En ooit als voormalig voorzitter van een VVE met 125 appartementen hebben wij ook dit soort casussen gehad met de berging onder het complex, toen opeens de tuin voor de beneden verdiepingen en meer van dat soort ongein.

[Wispe]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:31:
[...]

De persoon welke dit wil doen creëert namelijk behoorlijk wat ruimte toevoeging aan eigen woning, dan mag je dat gewoon door berekenen als zijnde leegstaande waarde. Je gaat gewoon met oppervlakte rekenen conform onverhuurd/onbewoond.

Wat een onzin. De oppervlaktes van niet-woonruimten (bv. trappenhuizen en bergingen) hebben hele andere waarderingen dan oppervlaktes van woonruimtes.

[WargamingPlayer]

Wispe schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:38:
[...]


Wat een onzin. De oppervlaktes van niet-woonruimten (bv. trappenhuizen en bergingen) hebben hele andere waarderingen dan oppervlaktes van woonruimtes.

Niet als je er woonruimte van maakt.

[Wispe]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:40:
[...]

Niet als je er woonruimte van maakt.

Nee, ook dan nog steeds niet.

[mannowlahn]

Het is discriminatie lastig. Ik heb twee taxateurs aangeschreven die hier eigenlijk zich niet aan wilden branden. Deze blijkbaar wel, maar soms werk ook gewoon werk draaien ze zo’n papiertje a 1250 maar al te graag uit.

Ik als leek kan het moeilijk duiden omdat er niet echt een exacte regelgeving voor is. Het is allemaal vrij interpretabel.

[mannowlahn]

Antwoord van de taxateur doet mij idd vermoeden dat het idd een enorm natte vinger werk is

De marktwaarde van het trappenhuis is vastgesteld in de huidige staat. Dit houdt in dat er, zoals vermeld, ook rekening is gehouden met de staat van onderhoud. Net als bij een taxatie van een appartement, waarbij bijvoorbeeld de keuken in eenvoudige staat is, er een lagere marktwaarde is van dat appartement ten opzichte van een appartement met een moderne keuken. Dan zal een appartementseigenaar ook zelf de keuken dienen te moderniseren.

10k korting op hetgeen waar de vierkante meters als gereduceerde prijs hebben is imho een sterke korting.

[MrNOnamE]

Is het een gek idee dat je zelf ook aangeeft dat je het wel wilt kopen voor 10k? Ik zou wel blij worden van wat extra berging, al verhuur je de ruimte, ik gok dat je snel iemand vind daarvoor ahhahaha

[mannowlahn]

MrNOnamE schreef op dinsdag 2 december 2025 @ 11:26:
Is het een gek idee dat je zelf ook aangeeft dat je het wel wilt kopen voor 10k? Ik zou wel blij worden van wat extra berging, al verhuur je de ruimte, ik gok dat je snel iemand vind daarvoor ahhahaha

We hebben vier trappenhuizen, dit betreft ander trappenhuis dan die van mij.

[NiGeLaToR]

mannowlahn schreef op dinsdag 2 december 2025 @ 11:53:
[...]

We hebben vier trappenhuizen, dit betreft ander trappenhuis dan die van mij.

Verhuur je het weer aan degene die het wil gebruiken

Uiteindelijk zal er toch een moment moeten komen waarop je zegt 'ok, tis goed zo', aangezien je zelf al ziet dat je nooit een 100% rationeel te onderbouwen prijs kunt vaststellen. Wanneer dat punt komt kun je zelf wel bepalen, meer om het idee van 'nu weten we het zeker' te laten varen. Het blijft deels 'natte vinger werk', zoals ik elke taxatie min of meer heb ervaren.

[mannowlahn]

Oh ja dat is nu wel, ik heb weinig munitie om hier tegen te gaa. Ondanks dat die 13k echt een koopje lijkt.