Splitsingsakte VVE akkoord bij hoeveel stemmen

[njitter]

mannowlahn schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:28:
[...]

Die hebben wij ook, een zeer groot kantoor zelfs. Maar wel eentje die zich liet lenen om als eerste item van agenda een reclame aanbod een energie partij mede te delen.

Oef, dat is wel heel fout Op zich niks mis mee als een VVE beheerder via inkoopvoordeel bepaalde partijen zou voorstellen. Maar dat dient dan gewoon transparant te zijn.

Is de VVE beheerder gecertificeerd volgens SKG ? https://www.skgikob.nl/certificaten

[ Voor 3% gewijzigd door njitter op 26-11-2025 10:35 ]

[mannowlahn]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:32:
[...]


Oef, dat is wel heel fout Op zich niks mis mee als een VVE beheerder via inkoopvoordeel bepaalde partijen zou voorstellen. Maar dat dient dan gewoon transparant te zijn.

Is de VVE beheerder gecertificeerd volgens SKG ? https://www.skgikob.nl/certificaten

Kan kantoor daar niet vinden

Vanaf 1 januari 2025 faciliteert vve kantoor via Hezelaer Energy een mogelijkheid voor inkoop van elektra en gas,
waarin VvE's die in beheer zijn van vve kantoor kunnen participeren, vaak zal dit resulteren in een
kostenbesparing. Meerdere VvE's hebben om die reden reeds een overstap gemaakt. Naast de VvE's die in
beheer zijn bij vve naam mogen aanvullend ook de individuele bewoners van de VvE gebruik maken van deze
mogelijkheid. Het opvragen van een offerte voor de eigen aansluitingen kan worden gedaan via https://www.
hezelaer.nl/exclusief-aanbod-via-vve-kantoor/. Eventuele vragen over deze mogelijkheid kunnen rechtstreeks
worden gesteld aan Hezelaer

[Wispe]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:25:
Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

Het is geen een beschermd beroep. Zelfs jij kan een VvE-bedrijfje opstarten en doen wat jou goeddunkt. Betalen doet de VvE toch wel.

Wij gaan per 1 januari overstappen naar een andere beheerder en met pijn en moeite hebben we een gevonden die ruimte had. Het zit bomvol (regio Amsterdam).

[njitter]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:40:
[...]


Het is geen een beschermd beroep. Zelfs jij kan een VvE-bedrijfje opstarten en doen wat jou goeddunkt. Betalen doet de VvE toch wel.

Dat is inderdaad helaas het geval. En dan krijg je dus dit soort gepruts. Want een goede beheerder kost geld want die willen opeens een MJOP en een begroting voor onderhoud voor een aantal jaren vooruit.

[PetervdM]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:47:
[...]


Dat is inderdaad helaas het geval. En dan krijg je dus dit soort gepruts. Want een goede beheerder kost geld want die willen opeens een MJOP en een begroting voor onderhoud voor een aantal jaren vooruit.

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

[Wispe]

PetervdM schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:03:
[...]

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

En wie gaat dat handhaven?

[wibblemoo]

Je moet een VVE-Beheerder wel beoordelen op z'n basistaken: administratief beheer. een MJOP opstellen is specialistenwerk moet worden uitbesteed (maar wel beoordeeld). De doorsnee beheerder is ook geen taxateur of jurist, wat je bij dit soort casussen wel nodig hebt.

[Wolly]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:04:
[...]


En wie gaat dat handhaven?

In eerste instantie zal een bank moeilijk gaan doen als iemand een hypotheek wil wanneer dit niet is geregeld.

[R_Zwart]

PetervdM schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:03:
[...]

dat wil die beheerder niet, maar de wet. of 0.5% van de herbouwwaarde.

Jaarlijks! Een MJOP laten maken en onderhouden is meestal goedkoper (en realistischer).

[R_Zwart]

wibblemoo schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:15:
Je moet een VVE-Beheerder wel beoordelen op z'n basistaken: administratief beheer. een MJOP opstellen is specialistenwerk moet worden uitbesteed (maar wel beoordeeld). De doorsnee beheerder is ook geen taxateur of jurist, wat je bij dit soort casussen wel nodig hebt.

Bij veel beheerders kan je ook het technische werk onderbrengen. Maar als je zelf wat technische mensen in het complex is het beter en goedkoper om zelf het mjop te doen. Het is in principe niet moeilijker dan het onderhoud van een reguliere woning plannen. Alleen wat meer in de meeste gevallen.

[ Voor 10% gewijzigd door R_Zwart op 26-11-2025 19:05 ]

[R_Zwart]

njitter schreef op woensdag 26 november 2025 @ 10:25:
Ben bij dat wij een externe beheerder hebben van de VVE. Als ik dit hele topic zo lees dan worden er veel teveel verkeerde afslagen en olifantenpaden genomen.

Dit soort zaken moeten gewoon volgens de wet uitgevoerd worden.

Wij hebben meerdere beheerders gehad maar doen het nu zelf. Beter en goedkoper. Alleen de pure administratie is uitbesteed.

[Hielko]

mannowlahn schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 20:35:
Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

[...]


Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

Ik snap dat het moeilijk is om de waarde te bepalen voor een aantal vierkante meters trappenhuis, maar dit is een stukje natte vingerwerk wat iedereen had kunnen doen.

Sowieso lijkt het dat hier het perspectief is, wat is de waarde van deze m2's als zijnde bezit van de vve, niet wat is de waarde van deze vierkante m2's voor de koper. Voor de vve kan je natuurlijk stellen dat dit een verkeersruimte is, en geen woonruimte en dus een stuk minder dan 9000/m2, maar voor de koper worden dit gewoon vierkante meters van 9000 per stuk. En om er dan semi willekeurig 2x 50% af te halen, zoiets kan ik ook wel uit mijn duim zuigen. En hoe er dan 2x 10.000 wordt afgehaald in twee scenario's met een verschillend oppervlak aan vierkante meters, leg dat maar eens uit...

Maar goed, ik snap het ook wel weer. Dit is gewoon eigenlijk niet te taxeren.

[MrNOnamE]

De hele tijd dacht ik dat het om een 6 m2 ging. Maar ik zou gelukkig worden als ik een 2 maal een hele trap erbij mag hebben. Leuke opslag ruimte, paar schapjes aan de muur enzo. Dan zit je al snel aan 20+m2 erbij.

Kan me wel indenken dat de brandweer hier zeker iets van vind. Normaal zijn deuren tot een bepaalde tijd brand werend. Zomaar iets maken met een deur wat iemand dan gaat gebruiken... Wat als daar brand ontstaat? Hoe goed is dat nieuwe muurtje.. Hoe goed kan de trap tegen brand (of stort de trap in voordat de deur verbrand is).

Zit er ook geen ventilatie? Vaak is dat natuurlijke ventilatie naar boven toe, die ben je dan ook kwijt (lees dat moet de koper oplossen).

Mogelijk nog iets met draagkracht van de trap,

Ook de bijdrage aan de VVE zal fors omhoog gaan en voor de verkoper omlaag. Doe je dat niet en de kleine woning wordt ooit verkocht dan kan die vermoedelijk de VVE bijdrage aanvechten omdat deze niet in verhouding staat.

Snap wel je frustratie van de dakterrassen.. Daar hadden ook voor elke bewoner enkele zonnepanelen kunnen liggen en straks de buiten units van een warmte pomp. Zou als ik de onderbuurman was daar ook een stukje van willen gebruiken. Gok zo dat je de jaarlijkse bijdrage aan de VVE kunt terugverdienen daarmee

[Gadgeteer]

R_Zwart schreef op woensdag 26 november 2025 @ 19:05:
[...]


Bij veel beheerders kan je ook het technische werk onderbrengen. Maar als je zelf wat technische mensen in het complex is het beter en goedkoper om zelf het mjop te doen. Het is in principe niet moeilijker dan het onderhoud van een reguliere woning plannen. Alleen wat meer in de meeste gevallen.

Wil je een duurzame MJOP of een volgens NEN2767 dan wordt het wel een heel ander verhaal.

Voor een kleine VvE kun je nu nog wel zelf iets opstellen, grotere VvE's snijden zich hiermee in de vingers op termijn. Ook al denken ze dat ze e.e.a. goed op orde hebben.

Een goed MJOP bevat meer dan alleen een overzicht met een onderhoudsagenda.

[ Voor 22% gewijzigd door Gadgeteer op 28-11-2025 07:39 ]

[toolkist]

Wispe schreef op woensdag 26 november 2025 @ 11:04:
[...]


En wie gaat dat handhaven?

Elke bewoner van het complex (hopelijk).

[toolkist]

mannowlahn schreef op dinsdag 25 november 2025 @ 20:35:
Ik wilde nog even laten weten dat er inmiddels getaxeerd is en dat de bewoner voor optie 2 a 13k kiest:

[...]


Ik heb de VVE nog wel gemaild met de vraag hoe ik de opmerking " Tevens is hier een afslag genomen qua onderhoud: o.a. schilder en stucwerk afslag circa € 10.000,--" moet interpeteren. Is men er vanuit gegaan dat de vve geen onderhoud moer heeft te plegen? Dat was al vast gesteld dat de vve dat nooit deed.

Dat de VVE het niet deed wil niet zeggen dat de VVE het niet had moeten doen. En daarmee snijdt de VVE zichzelf nu dus in de vingers (of niet, als het onderhoud in werkelijkheid meer dan 10k zou zijn geweest).

[mannowlahn]

toolkist schreef op vrijdag 28 november 2025 @ 10:32:
[...]

Dat de VVE het niet deed wil niet zeggen dat de VVE het niet had moeten doen. En daarmee snijdt de VVE zichzelf nu dus in de vingers (of niet, als het onderhoud in werkelijkheid meer dan 10k zou zijn geweest).

Ja je kan moeilijk bewijzen dat het bewust is. Maar de vve had wel moeten zien dat bij taxatie deze opmerking geplaatst is. En ik wacht al dagen op reactie vanuit de VVE.

Ik heb het vermoeden dat de VVE zich nu in een moeilijke bocht gewrongen heeft. Indien ze al aan de bewoner hebben laten weten dat die 13k het bedrag is, wordt het lastig als ze dit moeten herzien.

Maar ik ga er nog eens achteraan en anders via de notaris laten weten dat er gee akkoord is.

[WargamingPlayer]

De 100% van leden moeten akkoord gaan. Dus mevrouw kan alles willen maar dat maakt niks uit. Toevoegen van traphuis 4e en 3e is gewoon te taxeren door courante m² prijs te nemen van wat een onbewoond appartement kost. Op het moment is dit gemiddeld € 7.963. Uit de tekeningen maak ik op. Zolder wordt 2.63x2 meter toegevoegd, op de 3e ongeveer 4x2,40 en op de 3e ongeveer 2x2.40.
Dan kom ik uit op 2,63*2=5,26 en 4*2,40=9,60 en 2*2,40=4,80. Totaal dus 5,26+9,60+4,80=19,66. 156.552,58 wat ze aan de VVE moet afdragen. Plus zelf de verbouwkosten. Waarbij de draagconstructie, buiten muren van appartement onder verantwoordelijkheid VVE valt.
De VVE gaat als ik snel een calculatie los laat, met draagmuren en dergelijke een kleine 20.000 kwijt zijn. Tevens dient de VVE te voorzien in een evacuatie mogelijkheid bij brand, dit kan een extra trap zijn aan de buitenkant van het pand.
Totaal gaat de VVE sowieso een kleine 30.000 aan kosten krijgen voor dit plan wat ze eventueel met 75% van de stemmen kunnen verhalen op de andere leden indien het geld niet in kas zit. Bij 10 apartememten is dat dus even een kostenpost van 3.000 extra voor buurvrouw die wil uitbreiden.

Ik zou dus voor het volgende voorstel gaan. Akkoord bij overname van € 190.000.

Let op, dit is exclusief overname van de zolder. Die vierkante meters moeten er ook nog bij. Dat kan tegen zelfde vierkante meter bedrag. Dit bedrag dient ten goede te komen van de appartementen welke dus geen ruimte meer op zolder hebben. Want die worden minder waard doordat ze geen bergruimte meer hebben.

Jurisisch gezien spreken we voor dit plan toch zeker over een bedrag van over de twee ton wat mevrouw even slim jullie probeert aan te naaien voor €1,00.

[ Voor 15% gewijzigd door WargamingPlayer op 29-11-2025 17:53 ]

[jeroenkb]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 17:48:
De 100% van leden moeten akkoord gaan. Dus mevrouw kan alles willen maar dat maakt niks uit. Toevoegen van traphuis 4e en 3e is gewoon te taxeren door courante m² prijs te nemen van wat een onbewoond appartement kost. Op het moment is dit gemiddeld € 7.963. Uit de tekeningen maak ik op. Zolder wordt 2.63x2 meter toegevoegd, op de 3e ongeveer 4x2,40 en op de 3e ongeveer 2x2.40.
Dan kom ik uit op 2,63*2=5,26 en 4*2,40=9,60 en 2*2,40=4,80. Totaal dus 5,26+9,60+4,80=19,66. 156.552,58 wat ze aan de VVE moet afdragen. Plus zelf de verbouwkosten. Waarbij de draagconstructie, buiten muren van appartement onder verantwoordelijkheid VVE valt.
De VVE gaat als ik snel een calculatie los laat, met draagmuren en dergelijke een kleine 20.000 kwijt zijn. Tevens dient de VVE te voorzien in een evacuatie mogelijkheid bij brand, dit kan een extra trap zijn aan de buitenkant van het pand.
Totaal gaat de VVE sowieso een kleine 30.000 aan kosten krijgen voor dit plan wat ze eventueel met 75% van de stemmen kunnen verhalen op de andere leden indien het geld niet in kas zit. Bij 10 apartememten is dat dus even een kostenpost van 3.000 extra voor buurvrouw die wil uitbreiden.

Ik zou dus voor het volgende voorstel gaan. Akkoord bij overname van € 190.000.

Let op, dit is exclusief overname van de zolder. Die vierkante meters moeten er ook nog bij. Dat kan tegen zelfde vierkante meter bedrag. Dit bedrag dient ten goede te komen van de appartementen welke dus geen ruimte meer op zolder hebben. Want die worden minder waard doordat ze geen bergruimte meer hebben.

Jurisisch gezien spreken we voor dit plan toch zeker over een bedrag van over de twee ton wat mevrouw even slim jullie probeert aan te naaien voor €1,00.

Heb je de posts met daarin de quotes van een echte taxateur gelezen?

[WargamingPlayer]

jeroenkb schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 18:10:
[...]

Heb je de posts met daarin de quotes van een echte taxateur gelezen?

Ja, maar je moet ook even in de gaten houden dat de meeste taxateurs zich hier niet aan gaan wagen.
De persoon welke dit wil doen creëert namelijk behoorlijk wat ruimte toevoeging aan eigen woning, dan mag je dat gewoon door berekenen als zijnde leegstaande waarde. Je gaat gewoon met oppervlakte rekenen conform onverhuurd/onbewoond. Ik zou zeggen, TS moet een goede taxateur hebben, die gespecialiseerd is in dit soort casussen. En ooit als voormalig voorzitter van een VVE met 125 appartementen hebben wij ook dit soort casussen gehad met de berging onder het complex, toen opeens de tuin voor de beneden verdiepingen en meer van dat soort ongein.

[Wispe]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:31:
[...]

De persoon welke dit wil doen creëert namelijk behoorlijk wat ruimte toevoeging aan eigen woning, dan mag je dat gewoon door berekenen als zijnde leegstaande waarde. Je gaat gewoon met oppervlakte rekenen conform onverhuurd/onbewoond.

Wat een onzin. De oppervlaktes van niet-woonruimten (bv. trappenhuizen en bergingen) hebben hele andere waarderingen dan oppervlaktes van woonruimtes.

[WargamingPlayer]

Wispe schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:38:
[...]


Wat een onzin. De oppervlaktes van niet-woonruimten (bv. trappenhuizen en bergingen) hebben hele andere waarderingen dan oppervlaktes van woonruimtes.

Niet als je er woonruimte van maakt.

[Wispe]

WargamingPlayer schreef op zaterdag 29 november 2025 @ 21:40:
[...]

Niet als je er woonruimte van maakt.

Nee, ook dan nog steeds niet.

[mannowlahn]

Het is discriminatie lastig. Ik heb twee taxateurs aangeschreven die hier eigenlijk zich niet aan wilden branden. Deze blijkbaar wel, maar soms werk ook gewoon werk draaien ze zo’n papiertje a 1250 maar al te graag uit.

Ik als leek kan het moeilijk duiden omdat er niet echt een exacte regelgeving voor is. Het is allemaal vrij interpretabel.

[mannowlahn]

Antwoord van de taxateur doet mij idd vermoeden dat het idd een enorm natte vinger werk is

De marktwaarde van het trappenhuis is vastgesteld in de huidige staat. Dit houdt in dat er, zoals vermeld, ook rekening is gehouden met de staat van onderhoud. Net als bij een taxatie van een appartement, waarbij bijvoorbeeld de keuken in eenvoudige staat is, er een lagere marktwaarde is van dat appartement ten opzichte van een appartement met een moderne keuken. Dan zal een appartementseigenaar ook zelf de keuken dienen te moderniseren.

10k korting op hetgeen waar de vierkante meters als gereduceerde prijs hebben is imho een sterke korting.

[MrNOnamE]

Is het een gek idee dat je zelf ook aangeeft dat je het wel wilt kopen voor 10k? Ik zou wel blij worden van wat extra berging, al verhuur je de ruimte, ik gok dat je snel iemand vind daarvoor ahhahaha

[mannowlahn]

MrNOnamE schreef op dinsdag 2 december 2025 @ 11:26:
Is het een gek idee dat je zelf ook aangeeft dat je het wel wilt kopen voor 10k? Ik zou wel blij worden van wat extra berging, al verhuur je de ruimte, ik gok dat je snel iemand vind daarvoor ahhahaha

We hebben vier trappenhuizen, dit betreft ander trappenhuis dan die van mij.

[NiGeLaToR]

mannowlahn schreef op dinsdag 2 december 2025 @ 11:53:
[...]

We hebben vier trappenhuizen, dit betreft ander trappenhuis dan die van mij.

Verhuur je het weer aan degene die het wil gebruiken

Uiteindelijk zal er toch een moment moeten komen waarop je zegt 'ok, tis goed zo', aangezien je zelf al ziet dat je nooit een 100% rationeel te onderbouwen prijs kunt vaststellen. Wanneer dat punt komt kun je zelf wel bepalen, meer om het idee van 'nu weten we het zeker' te laten varen. Het blijft deels 'natte vinger werk', zoals ik elke taxatie min of meer heb ervaren.

[mannowlahn]

Oh ja dat is nu wel, ik heb weinig munitie om hier tegen te gaa. Ondanks dat die 13k echt een koopje lijkt.