Splitsingsakte VVE akkoord bij hoeveel stemmen

[mannowlahn]

Ik zit met een situatie waar ik wat meer informatie aan het inwinnen ben. Ik zie soms antwoorden van 80% akkoord nodig en soms 100% dus ik ben benieuwd of er wat meerdere mensen hier hun licht over kunnen schijnen.

Binnenkort krijgen we een vergadering met de VVE waar een bewoner akkoord vraagt. De bewoner zal een zolderkamer overnemen van een andere bewoner. Dit is geen probleem. Dit betreft een gebouw met 4 appartementen. Koper van zolderkamer bevind zich op verdieping 3. Zolderkamers zijn op verdieping 4. Bewoner heeft al een interne trap naar haar zolderkamer in eigen appartement, dus op dat vlak is er al een oplossing.

Door aanschaf van de laatste zolderkamer wordt het trappenhuis van verdieping drie naar verdieping 4 een beetje nutteloos voor ander bewoners. De bewoner van verdieping 3 stelt voor om de toegangs deur op verdieping 2 te plaatsen. Ze krijgen dan eigenaarschap van het trappenhuis naar boven (verdieping 3 en verdieping 4. Het trappenhuis is 3 x 2 meter per verdieping, dus totaal 12 m2 extra aan meters. In Amsterdam praat je dus al snel over 100k aan extra waarde aan je appartement.

De bewoner is schappelijk en biedt 1 euro voor alles. Persoonlijk heb ik daar een andere mening over.

Wat zijn de regels met betreft van bovenstaande. Hoeveel procent van de stemmen moeten voor zijn om dit te laten passeren in kadaster (splitsingsakte) en notaris? Onze VVE heeft 12 stemmen, dus ik ben even op zoek naar hoeveel voor moeten stemmen in dit geval.

[spone]

https://www.wooninfo.nl/v.../wijzigen-splitsingsakte/

[mannowlahn]

spone schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:42:
https://www.wooninfo.nl/v.../wijzigen-splitsingsakte/

ja en daar lees ik
80% meerderheid én medewerking van het bestuur (artikel 5:139 lid 2)
Op de vergadering moet ten minste 80% van de stemmen aanwezig zijn. Van het totaal aantal stemmen (dus niet alleen de stemmen die op de vergadering aanwezig zijn), moet ten minste 80% akkoord zijn met de wijziging én het bestuur moet achter de wijziging staan.Eigenaren die niet aanwezig zijn op de vergadering kunnen de rechter vragen het besluit te vernietigen. Hiervoor geldt een termijn van drie maanden. Verloopt de termijn, dan de VvE de akte wijzigen.

Deze optie is niet altijd mogelijk. De Hoge Raad oordeelde in februari 2023 dat deze mogelijkheid niet geldt bij een verschuiving van eigendom.

Houdt dit dus in dat we praten over eigendom van vve naar bewoner of eigendom van bewoner naar bewoner. Want anders moet ik dus weigeren om overdracht van zolder ruimte goed te keuren?

[TimDJ]

trappenhuis in eigendom van bovenbuurman scheelt ook weer onderhoud voor VVE

[mannowlahn]

TimDJ schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:44:
trappenhuis in eigendom van bovenbuurman scheelt ook weer onderhoud voor VVE

Ja grappig dat je dat zegt. Dat zegt de bewoner ook. Echter woon ik er al 20 jaar en is er nooit onderhoud gepleegd, sterker nog het trappenhuis heeft al 40 jaar achterstallig onderhoud. Er is ooit gesteld dat bewoners zelf financieel verantwoordelijk zijn voor onderhoud. Maw VVE betaald niks er aan.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:38:

De bewoner is schappelijk en biedt 1 euro voor alles. Persoonlijk heb ik daar een andere mening over.

Niet alleen jij, ook de Belastingdienst heeft daar ook een mening over.

Wat zijn de regels met betreft van bovenstaande. Hoeveel procent van de stemmen moeten voor zijn om dit te laten passeren in kadaster (splitsingsakte) en notaris? Onze VVE heeft 12 stemmen, dus ik ben even op zoek naar hoeveel voor moeten stemmen in dit geval.

Ik had in dit topic eea wat uitgezet:
Wispe in "Splitsingsakte aanpassen"

[Wolly]

100k voor de VVE is wel een interessante propositie.

1 euro is lachwekkend.

[nokiaan958GB]

De VvE kan de beslissing laten afhangen van het waardeoordeel van een taxateur. Je kunt afspreken dat de VvE opdracht verleent en de verzoeker de kosten betaalt.
De VvE moet ook beslissen hoe de nieuwe breukdelen worden.

Ik dacht altijd dat de wijziging van een splitsingsakte erg moeilijk is. Lees altijd de splitsingsakte en eventueel het bijbehorende reglement door.
In sommige gevallen moeten ook alle hypotheeknemers schriftelijk toestemming verlenen waarna de notaris een akte en een nieuwe splitsingstekening kan opstellen.

[Wispe]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 22:20:
De VvE kan de beslissing laten afhangen van het waardeoordeel van een taxateur. Je kunt afspreken dat de VvE opdracht verleent en de verzoeker de kosten betaalt.
De VvE moet ook beslissen hoe de nieuwe breukdelen worden.

Ik dacht altijd dat de wijziging van een splitsingsakte erg moeilijk is. Lees altijd de splitsingsakte en eventueel het bijbehorende reglement door.
In sommige gevallen moeten ook alle hypotheeknemers schriftelijk toestemming verlenen waarna de notaris een akte en een nieuwe splitsingstekening kan opstellen.

De notaris stelt geen splitsingstekeningen op. Dat is een vak apart.

[nokiaan958GB]

Wispe schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 22:22:
[...]

De notaris stelt geen splitsingstekeningen op. Dat is een vak apart.

Ok, iemand zal dan tegen betaling een nieuwe splitsingstekening op moeten stellen

[R.E.K]

In mijn vorige woning heb ik als voorzitter van de VvE van 40 apartementen in twee complexen. Geholpen met een verduurzaming project waarvoor we de splitsing akte hebben moet wijzigen. Namelijk het afsluiten van een lening. Vervangen van de kozijnen en aanpassen van akte. Namelijk dat na de vervanging van de kozijnen de VvE verantwoordelijk is voor de kozijnen en niet de bewoners.

Wij als VvE en de voorgaande besturen dachten namelijk dat de kozijnen onder de verantwoordelijkeheid viel van de VvE. In het verduurzaming traject bleek na controle van het warmtefond en een notaris. Dat dit niet zo is.

Omdat het een aanpassing van eigendomsrecht is. Moest hiervoor iedere bewoner instemmen via een handtekening en hierna X maanden te tijd krijgen om zijn handtekening terug te trekken. Dacht twee maanden weet het niet zeker. Bij ons ging wel om eigendom van de woning eigenaren verplaatsen naar de VvE.

Als 80% het eens was dan kon het via de rechter als nog worden afgedwongen. Gelukkig hebben wij dit niet hoeven doen.

Zoals het ons is uitgelegd door de notaris en jurist van het wamtefonds. Moest dus iedereen instemmen of 80% + bestuur en dan de rechter.

Uiteindelijk heeft de notaris een nieuwe splitsingsakte opgesteld en deze heeft de oude vervangen. Volgens mij moeten je een vergelijkbaar traject volgen. Bij ons ging het oms een splitsing akte van 1973, gebasseerd om de model akte van 1972. Het is de combinatie van deze 2 akte’s. Die bepaald wat de regels zijn voor een VvE.

[thebeast12]

Hou er rekening mee dat er een nieuwe splitsingakte moeten komen. WIjziging van de splitsingsakte gaat nog een stuk verder. De hypotheekverstrekkers hebben er ook wat over te zeggen.

Onze Vve zit momenteel in dit proces omdat de splitsingakte verouderd is en onduidelijk.

Wie gaat de kosten betalen voor de nieuwe splitsingsakte?
Er komt wel meer bij kijken dan alleen maar een stemmingsronde.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 21:55:
[...]


Niet alleen jij, ook de Belastingdienst heeft daar ook een mening over.


[...]


Ik had in dit topic eea wat uitgezet:
Wispe in "Splitsingsakte aanpassen"

Zoveel dank voor je informatie, het is fijn dat er ook dus zaken in de wet staan hierover. Ik vermoed dat het vve kantoor er zelf blijkbaar weinig kaas van heeft gegeten.

Overigens zullen de breukdelen gelijk blijven zover ik weet. M.a.w. we willen voorkomen dat appartement meer stemrecht krijgen. Dit is het verleden fout gegaan toen een appartement twee zolderkamers kocht van appartementen onder hen. Nadat alles klaar was kregen zij meer stemrecht maar betaalden zij ook ineens twee keer zoveel vve contributie.

[ Voor 26% gewijzigd door mannowlahn op 01-10-2025 08:48 ]

[mannowlahn]

Wolly schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 21:56:
100k voor de VVE is wel een interessante propositie.

1 euro is lachwekkend.

De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

[mannowlahn]

thebeast12 schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 23:36:
Hou er rekening mee dat er een nieuwe splitsingakte moeten komen. WIjziging van de splitsingsakte gaat nog een stuk verder. De hypotheekverstrekkers hebben er ook wat over te zeggen.

Onze Vve zit momenteel in dit proces omdat de splitsingakte verouderd is en onduidelijk.

Wie gaat de kosten betalen voor de nieuwe splitsingsakte?
Er komt wel meer bij kijken dan alleen maar een stemmingsronde.

Splitsingsakte is een paar jaar geleden gewijzigd ivm verkopen van zolderkamers. We hebben dus een vrij recent splitsingsakte.

[Transportman]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:42:
[...]

De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

Niet vergeten, je bent zelf ook de VVE. Als er dingen niet gaan zoals je wilt, staat het je vrij dat in te brengen.

[pagani]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:38:
Het trappenhuis is 3 x 2 meter per verdieping, dus totaal 12 m2 extra aan meters. In Amsterdam praat je dus al snel over 100k aan extra waarde aan je appartement.

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

[sambalbaj]

Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.
En daarmee alles wat op basis van de breukdelen gaat; VvE bijdrage en stemverhouding in ALV (als niet voor iedereen 1 stem gekozen is).

Een trappenhuis kan je overigens ook weer niet als woonruimte zien, maar wel als overige ruimten.
Die ton gaat daarmee niet op, maar 1 euro natuurlijk ook niet.
Zou wel alle kosten die bij de wijziging horen doorschuiven naar degene die de wijziging wil, dat gaat nog best in de papieren lopen.

[Wolly]

sambalbaj schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:19:
Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.

Dat is een keuze.

[Wispe]

Wolly schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:42:
[...]


Dat is een keuze.

Exact, en belastingtechnisch gezien is het beter om daar niet mee te klooien.

[mannowlahn]

pagani schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:15:
[...]

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

Trappenhuis vloer is ongeveer 3m2. Maar het is wel zo dat je niet vierkante meters in je eigen appartement hoeft op te offeren.

Wat betreft houdt niks haar tegen. Dat is niet zo, ivm toegang to dak etc. Ze kan het doen maar als we dat zien krijgt ze geheid gelazer.

[mannowlahn]

sambalbaj schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:19:
Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.
En daarmee alles wat op basis van de breukdelen gaat; VvE bijdrage en stemverhouding in ALV (als niet voor iedereen 1 stem gekozen is).

Een trappenhuis kan je overigens ook weer niet als woonruimte zien, maar wel als overige ruimten.
Die ton gaat daarmee niet op, maar 1 euro natuurlijk ook niet.
Zou wel alle kosten die bij de wijziging horen doorschuiven naar degene die de wijziging wil, dat gaat nog best in de papieren lopen.

Trappenhuis zorgt ervoor dat ze niet zelf een trap hoeft door te steken in eigen huis. Ze kan nu ook de muren weghalen tussen trappenhuis en verdieping waardoor ze de vloeren meteen betreft bij haar eigen oppervlakte. Die ton gaat zeker wel op. 6m2 aan vloer is in Amsterdam waar dit is gewoon 60k. Dan hebben we de trappen zelf nog. Door zelf een trappenhuis te creëren moet ze haar eigen oppervlakte opofferen.

De kosten liggen sowieso bij haar. Maar dat is peanuts vergeleken met wat ze gratis krijgt.

[Pexow]

pagani schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:15:
[...]

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

De splitsingsakte houdt haar tegen.

Overigens zou ik een voorstel doen om de zolder tegen 50% van de m2-prijs in de buurt te verkopen aan haar plus de kosten voor het aanpassen van de splitsingsakte. Het is tenslotte nog geen woonruimte dus je kunt het niet voor de volle prijs verkopen. Dan zal waarschijnlijk een deel naar de andere eigenaar gaan en een deel de VvE instromen.

[Wild Chocolate]

Ik kan me wel voorstellen dat de brandweer/gemeente er ook nog iets van moet vinden, voordat een deel van het trappenhuis wordt afgesloten. Moeten die erbij kunnen wanneer er brand is op de zolderverdieping of op het dak?

[Qwerty-273]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:42:
De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

[Pexow]

Qwerty-273 schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:48:
[...]

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

Uiteindelijk heeft de VvE hier ook belang bij. Als het bovenste appartement in waarde stijgt heeft dat een positieve impact op het blok. De netto toegevoegde waarde van zolder/berging richting volwaardige woonruimte is netto-positief. Maar de kosten moeten wel bij diegene liggen die er voordeel bij hebben en dat is diegene die koopt en verkoopt.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:44:
[...]

Splitsingsakte is een paar jaar geleden gewijzigd ivm verkopen van zolderkamers. We hebben dus een vrij recent splitsingsakte.

Eigen grond of erfpacht? In geval van erfpacht gaat het wijzigen van de splitsingsakte jaren duren omdat de gemeente enorm achterloopt.

offtopic:
Een dossier van mij welke eind 2022 is ingediend ligt nog steeds op de stapel daar.

[mannowlahn]

Qwerty-273 schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:48:
[...]

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

We hebben 12 appartementen. Niemand van de 3 verdieping zit in bestuur.

[fonsoy]

Pexow schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:50:
[...]

Uiteindelijk heeft de VvE hier ook belang bij. Als het bovenste appartement in waarde stijgt heeft dat een positieve impact op het blok. De netto toegevoegde waarde van zolder/berging richting volwaardige woonruimte is netto-positief. Maar de kosten moeten wel bij diegene liggen die er voordeel bij hebben en dat is diegene die koopt en verkoopt.

Positief voor wat? De waarde van het complex en daarmee de kosten voor de opstalverzekering?

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:53:
[...]


Eigen grond of erfpacht? In geval van erfpacht gaat het wijzigen van de splitsingsakte jaren duren omdat de gemeente enorm achterloopt.

offtopic:
Een dossier van mij welke eind 2022 is ingediend ligt nog steeds op de stapel daar.

Eigen grond.

[franssie]

Het is al genoemd, maar bij een wijziging van de splitsingsakte/statuten moeten de hyptoheek verstrekkers toestemming geven. Nu hoeft dat geen probleem te zijn maar het kan wel erg veel tijd kosten.
Daarnaast is de brandweer ook al benoemd, controleer dat.

Hebben jullie een VVE beheerder? Wellicht heeft die meer kennis. En andersdaarnaast lijkt het mij ook raadzaam om een notaris te raadplegen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:14:
[...]

We hebben 12 appartementen. Niemand van de 3 verdieping zit in bestuur.

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:59:
[...]

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

Sorry dat is idd verwarrend, we hebben idd meerde panden er in zitten elke met 4 woonlagen, begane, 1e, 2e, 3e verdieping.