Splitsingsakte VVE akkoord bij hoeveel stemmen

[mannowlahn]

Ik zit met een situatie waar ik wat meer informatie aan het inwinnen ben. Ik zie soms antwoorden van 80% akkoord nodig en soms 100% dus ik ben benieuwd of er wat meerdere mensen hier hun licht over kunnen schijnen.

Binnenkort krijgen we een vergadering met de VVE waar een bewoner akkoord vraagt. De bewoner zal een zolderkamer overnemen van een andere bewoner. Dit is geen probleem. Dit betreft een gebouw met 4 appartementen. Koper van zolderkamer bevind zich op verdieping 3. Zolderkamers zijn op verdieping 4. Bewoner heeft al een interne trap naar haar zolderkamer in eigen appartement, dus op dat vlak is er al een oplossing.

Door aanschaf van de laatste zolderkamer wordt het trappenhuis van verdieping drie naar verdieping 4 een beetje nutteloos voor ander bewoners. De bewoner van verdieping 3 stelt voor om de toegangs deur op verdieping 2 te plaatsen. Ze krijgen dan eigenaarschap van het trappenhuis naar boven (verdieping 3 en verdieping 4. Het trappenhuis is 3 x 2 meter per verdieping, dus totaal 12 m2 extra aan meters. In Amsterdam praat je dus al snel over 100k aan extra waarde aan je appartement.

De bewoner is schappelijk en biedt 1 euro voor alles. Persoonlijk heb ik daar een andere mening over.

Wat zijn de regels met betreft van bovenstaande. Hoeveel procent van de stemmen moeten voor zijn om dit te laten passeren in kadaster (splitsingsakte) en notaris? Onze VVE heeft 12 stemmen, dus ik ben even op zoek naar hoeveel voor moeten stemmen in dit geval.

[spone]

https://www.wooninfo.nl/v.../wijzigen-splitsingsakte/

[mannowlahn]

spone schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:42:
https://www.wooninfo.nl/v.../wijzigen-splitsingsakte/

ja en daar lees ik
80% meerderheid én medewerking van het bestuur (artikel 5:139 lid 2)
Op de vergadering moet ten minste 80% van de stemmen aanwezig zijn. Van het totaal aantal stemmen (dus niet alleen de stemmen die op de vergadering aanwezig zijn), moet ten minste 80% akkoord zijn met de wijziging én het bestuur moet achter de wijziging staan.Eigenaren die niet aanwezig zijn op de vergadering kunnen de rechter vragen het besluit te vernietigen. Hiervoor geldt een termijn van drie maanden. Verloopt de termijn, dan de VvE de akte wijzigen.

Deze optie is niet altijd mogelijk. De Hoge Raad oordeelde in februari 2023 dat deze mogelijkheid niet geldt bij een verschuiving van eigendom.

Houdt dit dus in dat we praten over eigendom van vve naar bewoner of eigendom van bewoner naar bewoner. Want anders moet ik dus weigeren om overdracht van zolder ruimte goed te keuren?

[TimDJ]

trappenhuis in eigendom van bovenbuurman scheelt ook weer onderhoud voor VVE

[mannowlahn]

TimDJ schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:44:
trappenhuis in eigendom van bovenbuurman scheelt ook weer onderhoud voor VVE

Ja grappig dat je dat zegt. Dat zegt de bewoner ook. Echter woon ik er al 20 jaar en is er nooit onderhoud gepleegd, sterker nog het trappenhuis heeft al 40 jaar achterstallig onderhoud. Er is ooit gesteld dat bewoners zelf financieel verantwoordelijk zijn voor onderhoud. Maw VVE betaald niks er aan.

[Wispe]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:38:

De bewoner is schappelijk en biedt 1 euro voor alles. Persoonlijk heb ik daar een andere mening over.

Niet alleen jij, ook de Belastingdienst heeft daar ook een mening over.

Wat zijn de regels met betreft van bovenstaande. Hoeveel procent van de stemmen moeten voor zijn om dit te laten passeren in kadaster (splitsingsakte) en notaris? Onze VVE heeft 12 stemmen, dus ik ben even op zoek naar hoeveel voor moeten stemmen in dit geval.

Ik had in dit topic eea wat uitgezet:
Wispe in "Splitsingsakte aanpassen"

[Wolly]

100k voor de VVE is wel een interessante propositie.

1 euro is lachwekkend.

[nokiaan958GB]

De VvE kan de beslissing laten afhangen van het waardeoordeel van een taxateur. Je kunt afspreken dat de VvE opdracht verleent en de verzoeker de kosten betaalt.
De VvE moet ook beslissen hoe de nieuwe breukdelen worden.

Ik dacht altijd dat de wijziging van een splitsingsakte erg moeilijk is. Lees altijd de splitsingsakte en eventueel het bijbehorende reglement door.
In sommige gevallen moeten ook alle hypotheeknemers schriftelijk toestemming verlenen waarna de notaris een akte en een nieuwe splitsingstekening kan opstellen.

[Wispe]

nokiaan958GB schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 22:20:
De VvE kan de beslissing laten afhangen van het waardeoordeel van een taxateur. Je kunt afspreken dat de VvE opdracht verleent en de verzoeker de kosten betaalt.
De VvE moet ook beslissen hoe de nieuwe breukdelen worden.

Ik dacht altijd dat de wijziging van een splitsingsakte erg moeilijk is. Lees altijd de splitsingsakte en eventueel het bijbehorende reglement door.
In sommige gevallen moeten ook alle hypotheeknemers schriftelijk toestemming verlenen waarna de notaris een akte en een nieuwe splitsingstekening kan opstellen.

De notaris stelt geen splitsingstekeningen op. Dat is een vak apart.

[nokiaan958GB]

Wispe schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 22:22:
[...]

De notaris stelt geen splitsingstekeningen op. Dat is een vak apart.

Ok, iemand zal dan tegen betaling een nieuwe splitsingstekening op moeten stellen

[R.E.K]

In mijn vorige woning heb ik als voorzitter van de VvE van 40 apartementen in twee complexen. Geholpen met een verduurzaming project waarvoor we de splitsing akte hebben moet wijzigen. Namelijk het afsluiten van een lening. Vervangen van de kozijnen en aanpassen van akte. Namelijk dat na de vervanging van de kozijnen de VvE verantwoordelijk is voor de kozijnen en niet de bewoners.

Wij als VvE en de voorgaande besturen dachten namelijk dat de kozijnen onder de verantwoordelijkeheid viel van de VvE. In het verduurzaming traject bleek na controle van het warmtefond en een notaris. Dat dit niet zo is.

Omdat het een aanpassing van eigendomsrecht is. Moest hiervoor iedere bewoner instemmen via een handtekening en hierna X maanden te tijd krijgen om zijn handtekening terug te trekken. Dacht twee maanden weet het niet zeker. Bij ons ging wel om eigendom van de woning eigenaren verplaatsen naar de VvE.

Als 80% het eens was dan kon het via de rechter als nog worden afgedwongen. Gelukkig hebben wij dit niet hoeven doen.

Zoals het ons is uitgelegd door de notaris en jurist van het wamtefonds. Moest dus iedereen instemmen of 80% + bestuur en dan de rechter.

Uiteindelijk heeft de notaris een nieuwe splitsingsakte opgesteld en deze heeft de oude vervangen. Volgens mij moeten je een vergelijkbaar traject volgen. Bij ons ging het oms een splitsing akte van 1973, gebasseerd om de model akte van 1972. Het is de combinatie van deze 2 akte’s. Die bepaald wat de regels zijn voor een VvE.

[thebeast12]

Hou er rekening mee dat er een nieuwe splitsingakte moeten komen. WIjziging van de splitsingsakte gaat nog een stuk verder. De hypotheekverstrekkers hebben er ook wat over te zeggen.

Onze Vve zit momenteel in dit proces omdat de splitsingakte verouderd is en onduidelijk.

Wie gaat de kosten betalen voor de nieuwe splitsingsakte?
Er komt wel meer bij kijken dan alleen maar een stemmingsronde.

[mannowlahn]

Wispe schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 21:55:
[...]


Niet alleen jij, ook de Belastingdienst heeft daar ook een mening over.


[...]


Ik had in dit topic eea wat uitgezet:
Wispe in "Splitsingsakte aanpassen"

Zoveel dank voor je informatie, het is fijn dat er ook dus zaken in de wet staan hierover. Ik vermoed dat het vve kantoor er zelf blijkbaar weinig kaas van heeft gegeten.

Overigens zullen de breukdelen gelijk blijven zover ik weet. M.a.w. we willen voorkomen dat appartement meer stemrecht krijgen. Dit is het verleden fout gegaan toen een appartement twee zolderkamers kocht van appartementen onder hen. Nadat alles klaar was kregen zij meer stemrecht maar betaalden zij ook ineens twee keer zoveel vve contributie.

[ Voor 26% gewijzigd door mannowlahn op 01-10-2025 08:48 ]

[mannowlahn]

Wolly schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 21:56:
100k voor de VVE is wel een interessante propositie.

1 euro is lachwekkend.

De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

[mannowlahn]

thebeast12 schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 23:36:
Hou er rekening mee dat er een nieuwe splitsingakte moeten komen. WIjziging van de splitsingsakte gaat nog een stuk verder. De hypotheekverstrekkers hebben er ook wat over te zeggen.

Onze Vve zit momenteel in dit proces omdat de splitsingakte verouderd is en onduidelijk.

Wie gaat de kosten betalen voor de nieuwe splitsingsakte?
Er komt wel meer bij kijken dan alleen maar een stemmingsronde.

Splitsingsakte is een paar jaar geleden gewijzigd ivm verkopen van zolderkamers. We hebben dus een vrij recent splitsingsakte.

[Transportman]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:42:
[...]

De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

Niet vergeten, je bent zelf ook de VVE. Als er dingen niet gaan zoals je wilt, staat het je vrij dat in te brengen.

[pagani]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:38:
Het trappenhuis is 3 x 2 meter per verdieping, dus totaal 12 m2 extra aan meters. In Amsterdam praat je dus al snel over 100k aan extra waarde aan je appartement.

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

[sambalbaj]

Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.
En daarmee alles wat op basis van de breukdelen gaat; VvE bijdrage en stemverhouding in ALV (als niet voor iedereen 1 stem gekozen is).

Een trappenhuis kan je overigens ook weer niet als woonruimte zien, maar wel als overige ruimten.
Die ton gaat daarmee niet op, maar 1 euro natuurlijk ook niet.
Zou wel alle kosten die bij de wijziging horen doorschuiven naar degene die de wijziging wil, dat gaat nog best in de papieren lopen.

[Wolly]

sambalbaj schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:19:
Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.

Dat is een keuze.

[Wispe]

Wolly schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:42:
[...]


Dat is een keuze.

Exact, en belastingtechnisch gezien is het beter om daar niet mee te klooien.

[mannowlahn]

pagani schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:15:
[...]

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

Trappenhuis vloer is ongeveer 3m2. Maar het is wel zo dat je niet vierkante meters in je eigen appartement hoeft op te offeren.

Wat betreft houdt niks haar tegen. Dat is niet zo, ivm toegang to dak etc. Ze kan het doen maar als we dat zien krijgt ze geheid gelazer.

[mannowlahn]

sambalbaj schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:19:
Verandering van oppervlaktes en splitsingsakte heeft ook nog gevolgen voor de breukdelen.
En daarmee alles wat op basis van de breukdelen gaat; VvE bijdrage en stemverhouding in ALV (als niet voor iedereen 1 stem gekozen is).

Een trappenhuis kan je overigens ook weer niet als woonruimte zien, maar wel als overige ruimten.
Die ton gaat daarmee niet op, maar 1 euro natuurlijk ook niet.
Zou wel alle kosten die bij de wijziging horen doorschuiven naar degene die de wijziging wil, dat gaat nog best in de papieren lopen.

Trappenhuis zorgt ervoor dat ze niet zelf een trap hoeft door te steken in eigen huis. Ze kan nu ook de muren weghalen tussen trappenhuis en verdieping waardoor ze de vloeren meteen betreft bij haar eigen oppervlakte. Die ton gaat zeker wel op. 6m2 aan vloer is in Amsterdam waar dit is gewoon 60k. Dan hebben we de trappen zelf nog. Door zelf een trappenhuis te creëren moet ze haar eigen oppervlakte opofferen.

De kosten liggen sowieso bij haar. Maar dat is peanuts vergeleken met wat ze gratis krijgt.

[Pexow]

pagani schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 11:15:
[...]

Let wel dat een trap(-penhuis) niet als woonoppervlak telt. Uiteraard houdt niets haar straks tegen om de trap (deels) te verwijderen en er een berghok/kamertje van te maken.

De splitsingsakte houdt haar tegen.

Overigens zou ik een voorstel doen om de zolder tegen 50% van de m2-prijs in de buurt te verkopen aan haar plus de kosten voor het aanpassen van de splitsingsakte. Het is tenslotte nog geen woonruimte dus je kunt het niet voor de volle prijs verkopen. Dan zal waarschijnlijk een deel naar de andere eigenaar gaan en een deel de VvE instromen.

[Wild Chocolate]

Ik kan me wel voorstellen dat de brandweer/gemeente er ook nog iets van moet vinden, voordat een deel van het trappenhuis wordt afgesloten. Moeten die erbij kunnen wanneer er brand is op de zolderverdieping of op het dak?

[Qwerty-273]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:42:
De vve heeft een handje er van de appartementen op drie hoog te bevoordelen door bv ze allemaal gratis en voor niets het platte dak boven hun appartementen weg te geven zodat ze een dakterras kunnen plaatsen. De vve is zelfs nog verantwoordelijk voor onderhoud van het dak. Ik ben op ze zacht gezegd behoorlijk geïrriteerd hierdoor. Want gratis geld zou ik ook wel willen. Helemaal nu de vve een speciale vergadering heeft om 2k per appartement aan extra bijdrage te vragen voor noodzakelijk onderhoud.

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

[Pexow]

Qwerty-273 schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:48:
[...]

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

Uiteindelijk heeft de VvE hier ook belang bij. Als het bovenste appartement in waarde stijgt heeft dat een positieve impact op het blok. De netto toegevoegde waarde van zolder/berging richting volwaardige woonruimte is netto-positief. Maar de kosten moeten wel bij diegene liggen die er voordeel bij hebben en dat is diegene die koopt en verkoopt.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 08:44:
[...]

Splitsingsakte is een paar jaar geleden gewijzigd ivm verkopen van zolderkamers. We hebben dus een vrij recent splitsingsakte.

Eigen grond of erfpacht? In geval van erfpacht gaat het wijzigen van de splitsingsakte jaren duren omdat de gemeente enorm achterloopt.

offtopic:
Een dossier van mij welke eind 2022 is ingediend ligt nog steeds op de stapel daar.

[mannowlahn]

Qwerty-273 schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:48:
[...]

Hoeveel van de mensen uit de appartementen op drie hoog zitten in het bestuur van de VVE? Dat is natuurlijk wel de open deur. En als je 4 appartementen hebt, is dat dan ook 4 eigenaren en als je dus minimaal 80% nodig hebt, dan heb je dus alle 4 de neuzen dezelfde kant op? (Want 3 van de 4 is slechts 75%).

We hebben 12 appartementen. Niemand van de 3 verdieping zit in bestuur.

[fonsoy]

Pexow schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:50:
[...]

Uiteindelijk heeft de VvE hier ook belang bij. Als het bovenste appartement in waarde stijgt heeft dat een positieve impact op het blok. De netto toegevoegde waarde van zolder/berging richting volwaardige woonruimte is netto-positief. Maar de kosten moeten wel bij diegene liggen die er voordeel bij hebben en dat is diegene die koopt en verkoopt.

Positief voor wat? De waarde van het complex en daarmee de kosten voor de opstalverzekering?

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 13:53:
[...]


Eigen grond of erfpacht? In geval van erfpacht gaat het wijzigen van de splitsingsakte jaren duren omdat de gemeente enorm achterloopt.

offtopic:
Een dossier van mij welke eind 2022 is ingediend ligt nog steeds op de stapel daar.

Eigen grond.

[franssie]

Het is al genoemd, maar bij een wijziging van de splitsingsakte/statuten moeten de hyptoheek verstrekkers toestemming geven. Nu hoeft dat geen probleem te zijn maar het kan wel erg veel tijd kosten.
Daarnaast is de brandweer ook al benoemd, controleer dat.

Hebben jullie een VVE beheerder? Wellicht heeft die meer kennis. En andersdaarnaast lijkt het mij ook raadzaam om een notaris te raadplegen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:14:
[...]

We hebben 12 appartementen. Niemand van de 3 verdieping zit in bestuur.

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

[mannowlahn]

Wispe schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:59:
[...]

In de OP staat 4 appartementen. Was niet echt heel duidelijk zo.

Sorry dat is idd verwarrend, we hebben idd meerde panden er in zitten elke met 4 woonlagen, begane, 1e, 2e, 3e verdieping.

[Wispe]

mannowlahn schreef op donderdag 2 oktober 2025 @ 08:26:
[...]

Sorry dat is idd verwarrend, we hebben idd meerde panden er in zitten elke met 4 woonlagen, begane, 1e, 2e, 3e verdieping.

Ben wel benieuwd hoe je bovenbuur gaat reageren als die verneemt dat de VvE niet akkoord gaat met €1,-.

[mannowlahn]

Wispe schreef op zaterdag 4 oktober 2025 @ 22:20:
[...]

Ben wel benieuwd hoe je bovenbuur gaat reageren als die verneemt dat de VvE niet akkoord gaat met €1,-.

We hebben voor woensdag de VVE vergadering geplanned staan.

Ik heb wel een mail gestuurd naar mijn buurvrouw dat ik in principe geen bezwaar heb mbt eigenaarschap van trappenhuis, maar wel over de voorgestelde 1 euro.

We hebben gebeld en er werd flink beroep gedaan op emotionele argumenten. "We willen Amsterdam allemaal betaalbaar houden toch?" " ik wil hier mijn familie stichten" "De waarde van vierkante meter van een trappenhuis is maar 10% van gewone vierkante meter". " Iedereen is akkoord met 1 euro, alleen jij niet, jij bent degene die nu alles zal tegenhouden" "Waarom ben je niet bereid tot compromis". "Stel jij dan een bedrag voor!" etc etc. Ik heb steeds aangegeven dat ik op zich het niet netjes vind om met dit soort argumenten aan te komen. Ook haar voorstel om dan een bedrag te noemen zodat voor de meeting van woensdag alles beklonken is vond ik niet netjes, dit is niet aan mij of uberhaupt mijn plek niet. Ik ben van mening dat een taxateur aangesteld door de VVE, zonder invloed van buurvrouw of mij de prijs moet gaan bepalen. De buurvrouw is van mening dat er nauwelijks waarde zit in het trappenhuis, ik denk daar anders over. Ook begon ze nu met jij bent degene die nu mijn bouwplannen gaat tegenhouden. Ik gaf aan dat dit een feitelijke constatering is maar dat VVE vergaderingen ook zo werken. Ze heeft zelf 1 week voor de vergadering een mail gestuurd met de vraag om akkoord te geven, maar beseft blijkbaar niet dat er wellicht meer vragen komen vanuit de VVE en dat je niet meteen je akkoord kan hebben. Als er een officieel taxatie rapport is dan is het gesprek ook gewoon snel gedaan.

Anyway, ik vermoed dat het aankomende week een moeizaam gesprek zal zijn. Onze VVE voorzitter(extern kantoor) vind ik sowieso in dit soort situaties teveel met een persoon meegaan. Hij vond ook dat ik niet zo moest zeuren toen alle appartementen op de derde verdieping gratis een dakterras oppervlakte kregen. Maar deze keer trek ik mij er niets van aan. Imho praten we over een behoorlijk bedrag en als ik nu moet dokken terwijl onze VVE goed aangevuld kan worden, dan laat ik dat niet zomaar voorbij gaan.

Ergens is er wel een gemiste kans voor haar geweest, als in haar voorstel een serieus bod gedaan was, dan was er nu weinig gelul denk ik. Maar door dat bod van 1 euro is het nu een ander verhaal.

[R_Zwart]

Zo'n externe beheerder gaat vooral voor de makkelijkste weg. Anders kost het ze teveel tijd en dus geld.

[R_Zwart]

franssie schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 16:21:
Het is al genoemd, maar bij een wijziging van de splitsingsakte/statuten moeten de hyptoheek verstrekkers toestemming geven. Nu hoeft dat geen probleem te zijn maar het kan wel erg veel tijd kosten.
Daarnaast is de brandweer ook al benoemd, controleer dat.

Hebben jullie een VVE beheerder? Wellicht heeft die meer kennis. En andersdaarnaast lijkt het mij ook raadzaam om een notaris te raadplegen.

Hypotheeknemers (of geldverstrekkers). Door de juiste terminologie te gebruiken is het ook diect duidelijk waarom zij toestemming moeten geven.

[Wispe]

R_Zwart schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 17:43:
[...]


Hypotheeknemers (of geldverstrekkers). Door de juiste terminologie te gebruiken is het ook diect duidelijk waarom zij toestemming moeten geven.

offtopic:
Die discussie is al eens eerder gevoerd: wibblemoo in "Extra aflossen hypotheek: verwerken betaling".

mannowlahn schreef op zaterdag 11 oktober 2025 @ 15:22:
[...]

"De waarde van vierkante meter van een trappenhuis is maar 10% van gewone vierkante meter".

Dus de waarde van een Amsterdamse 'gewone' vierkante meter is 10 euro volgens haar? Zijn we allemaal genaaid met 10k+/m2-prijzen tegenwoordig.
Uit de praktijk heb ik wel vaker gezien dat er 15-20k werd betaald voor een stukje van het trappenhuis aan de VvE. Volgens mij wordt dat bedrag uit goed overleg vastgesteld, dus zonder taxaties (vragen we eigenlijk ook niet naar zolang het maar realistisch is). Al zouden jullie toch akkoord gaan met 1 euro, ik kan me niet voorstellen dat dit geen vragen oproept bij de notaris en de Belastingdienst.

[ Voor 48% gewijzigd door Wispe op 13-10-2025 13:04 ]

[Gadgeteer]

mannowlahn schreef op woensdag 1 oktober 2025 @ 12:54:
[...]

Trappenhuis zorgt ervoor dat ze niet zelf een trap hoeft door te steken in eigen huis. Ze kan nu ook de muren weghalen tussen trappenhuis en verdieping waardoor ze de vloeren meteen betreft bij haar eigen oppervlakte.

Nee, dat kan niet. Dat betreft een constructiewijziging en ook die moet volgens specifieke regels worden aangevraagd en door de ALV (algemene ledenvergadering) worden goedgekeurd.
Binnen onze VvE moet daarvoor ook een constructiewijzigingsformulier worden ingevuld. Hiermee teken je voor alle verantwoordelijkheden (denk aan (geluids-)overlast, schade, etc..) en extra kosten die de wijziging met zich meebrengt. Ook moeten alle tekeningen en berekeningen mbt de haalbaarheid worden ingeleverd.

Als jullie een VvE beheerder hebben, kan die je precies uitleggen hoe dat zit.

[mannowlahn]

Gadgeteer schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 09:26:
[...]


Nee, dat kan niet. Dat betreft een constructiewijziging en ook die moet volgens specifieke regels worden aangevraagd en door de ALV (algemene ledenvergadering) worden goedgekeurd.
Binnen onze VvE moet daarvoor ook een constructiewijzigingsformulier worden ingevuld. Hiermee teken je voor alle verantwoordelijkheden (denk aan (geluids-)overlast, schade, etc..) en extra kosten die de wijziging met zich meebrengt. Ook moeten alle tekeningen en berekeningen mbt de haalbaarheid worden ingeleverd.

Als jullie een VvE beheerder hebben, kan die je precies uitleggen hoe dat zit.

Er is bij de meeting een formulier toegevoegd waar bij er de intentie is om zaken te wijzigen.

[mannowlahn]

Een fucking chaos doe vergadering, ander half uur gelul hierover. Men vond 2k ook wel genoeg omdat voorheen 4 jaar geleden een appartement voor 2k het trappenhuis overgenomen heeft. Ook toen heb ik bezwaar gemaakt maar toen was de regelgeving nog zo dat er geen 100% nodig was. Althans zo werd het toen gebracht.

Mijn voorstel om een taxateur in te huren werd steeds weg gewoven. Duurt te lang, is te duur. Ik heb aangeboden die dan zelf te betalen. Toen was er ineens het bezwaar als het minder dan de nieuwe voorstel van een bod van 2k was, dat ik dan de VVE geld ga kosten. Want ja, als de taxatie minder is loopt de vve geld minder. Heb toen aangegeven dat ik die reversed psyochogische druk prima kon dragen want ik heb nog steeds het idee dat we gewoon praten over aanzienlijk geld. Ze gaat note bene zelfs een muur weghalen tussen appartement en trappenhuis, dus die meters worden direct betrokken bij appartement.

Echt meerendeel van die mensen durven gewoon niet er tegen in te gaan. Terwijl we allemaal 1800 moeten betalen.

Uiteindelijk gezegd, als je 60k biedt dan zie ik af van die taxateur. Nee dat was teveel. Nu was ze wel ineens bereid 10k betalen. Meer kon niet. En dat we elkaar wel dingen moesten gunnen. Echt als of we een goed doel zijn.

Had 10 mensen tegen mij maar was er een beetje klaar mee. Alle verdiepingen op de 3e kregen 5 jaar geleden gratis en voor niets 20m2 dakterras terwijl de VVE onderhoud zou blijven doen. Gratis geld wil ik ook wel.

Anyway, er wordt nu door de VVE een taxateur ingehuurd, maar vertrouw het niet. Dus huur er zelf nog een om dezelfde assessement te doen in mijn trappenhuis. Dan kan ik dat ruimschoots vergelijken, hoewel ik tegen die tijd misschien geen akkoord meer hoef te geven. Maar meer voor mijn eigen geruststelling.

[Wispe]

mannowlahn schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 21:00:
Een fucking chaos doe vergadering, ander half uur gelul hierover. Men vond 2k ook wel genoeg omdat voorheen 4 jaar geleden een appartement voor 2k het trappenhuis overgenomen heeft. Ook toen heb ik bezwaar gemaakt maar toen was de regelgeving nog zo dat er geen 100% nodig was. Althans zo werd het toen gebracht.

Mijn voorstel om een taxateur in te huren werd steeds weg gewoven. Duurt te lang, is te duur. Ik heb aangeboden die dan zelf te betalen. Toen was er ineens het bezwaar als het minder dan de nieuwe voorstel van een bod van 2k was, dat ik dan de VVE geld ga kosten. Want ja, als de taxatie minder is loopt de vve geld minder. Heb toen aangegeven dat ik die reversed psyochogische druk prima kon dragen want ik heb nog steeds het idee dat we gewoon praten over aanzienlijk geld. Ze gaat note bene zelfs een muur weghalen tussen appartement en trappenhuis, dus die meters worden direct betrokken bij appartement.

Echt meerendeel van die mensen durven gewoon niet er tegen in te gaan. Terwijl we allemaal 1800 moeten betalen.

Uiteindelijk gezegd, als je 60k biedt dan zie ik af van die taxateur. Nee dat was teveel. Nu was ze wel ineens bereid 10k betalen. Meer kon niet. En dat we elkaar wel dingen moesten gunnen. Echt als of we een goed doel zijn.

Had 10 mensen tegen mij maar was er een beetje klaar mee. Alle verdiepingen op de 3e kregen 5 jaar geleden gratis en voor niets 20m2 dakterras terwijl de VVE onderhoud zou blijven doen. Gratis geld wil ik ook wel.

Anyway, er wordt nu door de VVE een taxateur ingehuurd, maar vertrouw het niet. Dus huur er zelf nog een om dezelfde assessement te doen in mijn trappenhuis. Dan kan ik dat ruimschoots vergelijken, hoewel ik tegen die tijd misschien geen akkoord meer hoef te geven. Maar meer voor mijn eigen geruststelling.

Je kan altijd tegen het besluit van de VvE aanvechten bij de kantonrechter maar dat moet wel binnen een bepaalde termijn (1 maand na kennisname van besluit).

Al vind ik 10k geen een verkeerd bedrag denk ik. Het zijn niet dezelfde m2’s als privé-gedeelten. Als het een berging was, dan wel.

[sambalbaj]

Tsja lastig.
Denk dat qua emotie die dakterrassen nog meespelen terwijl dat allang afgehandeld is.

Denk dat je met 10.000 iedereen al heel blij gemaakt had, want dan hoeft iedereen nog maar 1000 bij te lappen.
Ik weet ook nog niet of je daar met een taxatie aan gaat komen.
En nu is iedereen chagrijnig en zijn er nog extra kosten.

[Wolly]

sambalbaj schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 22:24:
Tsja lastig.
Denk dat qua emotie die dakterrassen nog meespelen terwijl dat allang afgehandeld is.

Denk dat je met 10.000 iedereen al heel blij gemaakt had, want dan hoeft iedereen nog maar 1000 bij te lappen.
Ik weet ook nog niet of je daar met een taxatie aan gaat komen.
En nu is iedereen chagrijnig en zijn er nog extra kosten.

Die extra kosten zal de aanvrager moeten dragen dus dat maakt voor de vve niet uit. Die moet trouwens ook de paar duizend betalen voor het aanpassen van akte en tekeningen, is daar nog over gesproken? Hoe is men tot gewijzigde aandelen gekomen?

[WargamingPlayer]

Ook even een ander feitje om rekening mee te houden. Zolder overnemen voor € 1,00 gaat hem niet worden, want de hypotheek geven van de huidige eigenaar gaat hier voor liggen en moet toestemming geven. Is de zolder van de VVE dan moeten alle deelnemers in de VVE hier voordeel uit hebben. Dus er moet een waarde bepaald worden en dan moet deze waarde bij de VVE ingebracht worden. Wordt dit niet gedaan dan is het een schenking aan derden en dient er schenkbelasting betaald te worden. De zolder heeft een waarde, hier wordt € 100K aangegeven, bedrag moet gewoon bij de VVE ingebracht worden.
Wanneer je de nieuwe eigenaar een oor wil aannaaien als hij het voor € 1 krijgt, kan je gewoon een anonieme tip doen bij de belastingdienst. Het tarief is in dit geval € 29.192.
Dus bij de overdracht wel opnemen dat eventuele belasting voor de verkrijger van het ontroerend goed is en niet voor de VVE.
Die schenkbelasting is niet zomaar te financieren als hypotheek deel, in dit geval moet er een PL afgesloten worden.

Let ook op dat bij de nieuwe akte spontaan het onderverhuur verbod er uit wordt gehaald. Voor je het weet heeft de nieuwe eigenaar een verhuurbare ruimte voor € 5K opbrengsten in de maand verkregen voor € 1 waarbij de VVE en andere bewoners met overlast extra kosten zitten.

[ Voor 12% gewijzigd door WargamingPlayer op 16-10-2025 00:38 ]

[mannowlahn]

Even wat zaken verhelderen. De vve heeft 10k al minimum gesteld. Ongeacht wat de taxatie uitslag zal zijn. Dus als taxatie bv 5k is dan gaat de vve alleen akkoord met 10k of als taxatie hoger is, is het aan de koper om te bepalen of men alsnog tot koop wil over gaan.

Je kan idd misschien stellen dat ik de vve nu geld kost. Maar aan de andere kant kan er ook veel meer in zitten. Ik wil gewoon een objectieve waarde bepaling nadat we niet serieus genomen zijn met een belediging van 1 euro voor 12 vierkante meter trappenhuis. Dan verlies je bij mij elke voorn van gunning of maar moet aannemen wat ze zeggen waar is( trappenhuis heeft totaal geen waarde)

De eigenaar betaald ze zelf een mooi bedrag aan de eigenaren van de zolder kamers. Die zijn van de eigenaren niet de vve. Het trappenhuis is wel eigendom van de vve.

Er zijn geen enkele extra kosten voor de vve. Ik heb zelfs aangeboden de taxatie zelf te betalen. Als geste maar ook om zodoende alle argumenten weg te nemen. Ik vermoed dat de andere eigenaren van de derde verdiepingen( nog twee) liever niet hebben dat we straks een precedent hebben waar een prijs bepaling gedaan is. Ik voorzie die andere eigenaren dezelfde route bewandelen en een aanvraag doen voor hun eigen deel van trappenhuis. Dat hun ik ze, maar tegen een realistisch bedrag.

En ja die dakterrassen spelen nu wel mee. Op een gegeven moment is het wel klaar om bepaalde appartementen zo enorm te bevoordelen. Je praat gewoon over serieus veel geld, niet een paar honderd euro ofzo. Ik vind dat je als vve dan best mag meedelen hierin. Maar ik ben wel een van de weinige, dus dat is wel iets wat ik ook mij moet beseffen.

[ Voor 7% gewijzigd door mannowlahn op 16-10-2025 07:28 ]

[mannowlahn]

Wolly schreef op woensdag 15 oktober 2025 @ 22:30:
[...]


Die extra kosten zal de aanvrager moeten dragen dus dat maakt voor de vve niet uit. Die moet trouwens ook de paar duizend betalen voor het aanpassen van akte en tekeningen, is daar nog over gesproken? Hoe is men tot gewijzigde aandelen gekomen?

Betaald de koper. Stem waarde blijft zelfde, vve contributie naar rato van vierkante meters. De verkopers van zolder kamer zullen omlaag gaan in contributie. De koper omhoog.

[mannowlahn]

PS als iemand nog een goede taxateur in Amsterdam weet hoor ik het graag. Ik wil graag zelf een second opinion laten doen voor de taxatie.

[PetervdM]

als de splitsingsakte moet worden gewijzigd, moet 80?% van de eigenaars en 100% van de hypotheekverstrekkers akkoord zijn. dit is een echt mijnenveld!
vraag advies aan de notaris. ook de belastingdienst vindt hier wat van, die 1€ gaat hem niet worden.

[49euro]

Vanuit mijn Brabantse optiek vind ik het moeilijk om de woonsituatie die TS schetst goed in te schatten. Wij kennen hier immers geen panden waar een pand zo gesplitst is of kan worden.

Wat ik wél weet, is dat mijn eigen zolder hier niet meetelt in het totaal aantal bebouwde vierkante meters, en wel omdat er geen raam of dakkapel aanwezig is. Hoewel de meters er fysiek zijn, tellen ze bij een taxatie niet volwaardig mee (volgens de NEN-norm). Ik kan me goed voorstellen dat dit principe van 'niet-volwaardige ruimte' ook geldt voor een trappenhuis.
Anderzijds: de discussie zou voor mij direct klaar zijn bij een formeel bod van €1,-, dat vervolgens bij de eerste bezwaren tijdens de VvE-vergadering al wordt opgehoogd naar €10.000,-. Dat lijkt nergens op. Het is overduidelijk hoe de tegenpartij in de wedstrijd zit: ze proberen het voor een dubbeltje op de eerste rang te krijgen.

Mijn advies: gewoon de werkelijke waarde in het economisch verkeer laten betalen, inclusief alle bijkomende kosten.

[MuisM4t]

Ik heb taxateurs gehad die zeggen er is geen referentiemarkt voor losse stukken trappenhuis/bergruimte/dak(terras) IN VERHUURDE STAAT dus dat kan ik niet taxeren. Ik kan wel twee taxaties maken: èèn keer het appartment taxeren in de huidige situatie en dan nog een keer (fictief) met het stuk dat er bij komt.
Dan heb je een idee van de waardestijging aan de kant van de buurvrouw. Maar dan heb je nog geen overeenstemming aan wie dat toekomt. Aan de buurvrouw want die zit in de shit van de verbouwing, doet die investering etc? Of aan de VVE want die is het stuk trappenhuis kwijt ?

[ Voor 1% gewijzigd door MuisM4t op 17-10-2025 17:20 . Reden: Verhuurde staat is natuurlijk wereld van verschil ]

[MuisM4t]

Akkoord van de hypotheekverstrekkers zal in dit geval geen probleem zijn denk ik want de appartementen raken niets kwijt. Alleen het gemeenschappelijk gedeelte levert wat in.

Voor het overige : zou je niet onder druk laten zetten door de rest. Als jij weigert krijgen ze het namelijk gewoon niet geregeld. Klaar.

[MuisM4t]

Hoewel : ik begrijp hier dus uit dat de andere 11 allemaal voor zijn? In dat geval krijgen ze het dus mogelijk wel zonder jou voor elkaar maar alleen via de rechter (zij zijn namelijk met meer dan 80%) . Dan is het idd zaak alles goed te onderbouwen met taxatierapporten etc. Iets anders: gebruikt de VvE op dit moment dat trappenhuis/dak ergens voor? en zou dit bruikbaar kunnen zijn met het oog op mogelijke verduurzaming in de toekomst ? Als dat zo is kan je dat nog opvoeren.

[ Voor 4% gewijzigd door MuisM4t op 17-10-2025 16:47 ]

[Wolly]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:42:
Akkoord van de hypotheekverstrekkers zal in dit geval geen probleem zijn denk ik want de appartementen raken niets kwijt. Alleen het gemeenschappelijk gedeelte levert wat in.

Voor het overige : zou je niet onder druk laten zetten door de rest. Als jij weigert krijgen ze het namelijk gewoon niet geregeld. Klaar.

Het appartementsrecht wordt juist wel uitgekleed als er minder ruimte (ook gemeenschappelijke ruimte valt eronder) onder valt.

[MuisM4t]

Laatste vraag die ik heb is: die terassen van een paar jaar geleden: is dat aangepast in de akte ? Of worden die gehuurd van de VVE?
Als het niet aangepast is in de akte kun je (het gebrek aan overnamesom) dus alsnog rechttrekken op het moment dat ze het in de akte willen vastleggen. Als eigenaar van zon terras zou ik het wel in de akte willen opnemen, al is het maar om te voorkomen dat je terras straks moet wijken voor zonnepanelen, warmtepompen, daktuinen of iets dergelijks en zodat je het mee kan verkopen.

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:53:
[...]


Het appartementsrecht wordt juist wel uitgekleed als er minder ruimte (ook gemeenschappelijke ruimte valt eronder) onder valt.

Nee, gemeenschappelijke ruimte valt niet onder een appartementsrecht.

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:54:
[...]


Nee, gemeenschappelijke ruimte valt niet onder een appartementsrecht.

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

[MuisM4t]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:55:
[...]

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

Van de gemeenschap

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:55:
[...]

Naar mijn weten koop je uitsluitend het appartementsrecht als je een flatje koopt. Van wie is de gemeenschappelijke ruimte dan in het kadaster?

Je geeft het appartementsrecht in onderpand aan de bank. Daar zit de gemeenschappelijke delen niet in. Dus de bank boeit niet dat een stuk van het trappenhuis wordt onttrokken aan de gemeenschap, zolang maar niet aan het onderpand wordt gerommeld. Is dat het geval, wil de bank een taxatierapport van te wijzigen appartementsrecht (positief als negatief).

[Wolly]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:56:
[...]

Van de gemeenschap

Het hele gebouw is van de gemeenschap en met het appartementsrecht koop je naast het lidmaatschap ook een stukje wat je privé gebruikt.


Uiteindelijk zijn de gemeenschappelijk delen ook onderdeel van de koopprijs toch. Er is geen aparte eigenaar van die delen.

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:59:
[...]


Je geeft het appartementsrecht in onderpand aan de bank. Daar zit de gemeenschappelijke delen niet in. Dus de bank boeit niet dat een stuk van het trappenhuis wordt onttrokken aan de gemeenschap, zolang maar niet aan het onderpand wordt gerommeld. Is dat het geval, wil de bank een taxatierapport van te wijzigen appartementsrecht (positief als negatief).

Als eigenaar van een appartementsrecht hebt u een exclusief gebruiksrecht gekocht op het appartement (de woning) en een mede-eigendomsrecht op het hele gebouw.

https://www.vvebelang.nl/...chappelijk-of-privebezit/

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:59:
[...]


Het hele gebouw is van de gemeenschap en met het appartementsrecht koop je naast het lidmaatschap ook een stukje wat je privé gebruikt


Uiteindelijk zijn de gemeenschappelijk delen ook onderdeel van de koopprijs toch. Er is geen aparte eigenaar van die delen.

Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

[MuisM4t]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:01:
[...]


Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

Want dan zou de VvE een probleem hebben als èèn van de leden zijn hypotheek niet meer kan betalen...

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:01:
[...]


Het appartementsrecht rechtgevende tot het gebruik van de privé-delen wordt in onderpand gegeven. Kijk maar in je akte.
De VvE is eigenaar van de gemeenschappelijke delen, daar ben jij wel lid van maar de gemeenschap wordt niet verhypothekeerd.

Interessante zienswijze. Maar als de vve besluit de royale ontvangsthal voor het complex te verkopen voor 1 euro aan een geïnteresseerde heeft dat toch wel degelijk invloed op de waarde van het appartementsrecht?

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:06:
[...]


Interessante zienswijze. Maar als de vve besluit de royale ontvangsthal voor het complex te verkopen voor 1 euro aan een geïnteresseerde heeft dat toch wel degelijk invloed op de waarde van het appartementsrecht?

Ja, vinden de bank en de eigenaar leuk (want onderpand wordt meer waard als het wordt toegevoegd aan het privé gedeelte), de rest van de leden (zoals TS) misschien niet want die willen wel iets voor terug zien in de kas van de VvE (en de BD ook niet).

[ Voor 5% gewijzigd door Wispe op 17-10-2025 17:08 ]

[Wolly]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:08:
[...]


Ja, vinden de bank en de eigenaar leuk (want onderpand wordt meer waard als het wordt toegevoegd aan het privé gedeelte), de rest van de leden (zoals TS) misschien niet want die willen wel iets voor terug zien in de kas van de VvE (en de BD ook niet).

De andere banken vinden het minder leuk omdat het complex minder luxe is en dus het appartementsrecht minder waard wordt.
Of niet?

[MuisM4t]

Bij wijziging van de akte moet de notaris zich er ook van vergewissen dat een reële prijs is betaald en moet er overdrachtsbelasting betaald worden

[Wispe]

Wolly schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:10:
[...]


De andere banken vinden het minder leuk omdat het complex minder luxe is en dus het appartementsrecht minder waard wordt.
Of niet?

Ik zou niet weten waarom hun onderpand minder luxe wordt omdat een gemeenschappelijk deel wordt onttrokken aan de gemeenschap. Het is niet nadelig voor het onderpand.

[MuisM4t]

Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

[Wispe]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:18:
Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

@mannowlahn je kan de uitspraak bij deze link zoeken en sturen naar de VvE. Een kans dat die €10k ook van tafel moet.

[NiGeLaToR]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:18:
Interessante link over bij welke waarde aansluiting gezocht moet worden :

https://www.meijsenalink....vereniging-van-eigenaren/

Ts bewandelt in ieder geval de goede weg: sterker nog, het had voor de VvE én de bewoonster in kwestie achteraf dus nog supervervelend kunnen worden.

Interessante situatie in ieder geval.

[jeroenkb]

Wispe schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:12:
[...]


Ik zou niet weten waarom hun onderpand minder luxe wordt omdat een gemeenschappelijk deel wordt onttrokken aan de gemeenschap. Het is niet nadelig voor het onderpand.

hypothetische casus:
Pand met 2 ingangen. 1 kleine ingang achterom. 1 ruime, grote ingang via de straatkant. De ruime ingang wordt bij onttrokken aan het gemeenschappelijke deel.

Blijft dus alleen de kleine ingang achterom over voor de overige bewoners om het huis binnen te komen.

[Wispe]

jeroenkb schreef op zaterdag 18 oktober 2025 @ 09:56:
[...]


hypothetische casus:
Pand met 2 ingangen. 1 kleine ingang achterom. 1 ruime, grote ingang via de straatkant. De ruime ingang wordt bij onttrokken aan het gemeenschappelijke deel.

Blijft dus alleen de kleine ingang achterom over voor de overige bewoners om het huis binnen te komen.

Uhu. Moet de bank van de overige bewoners opkomen voor zijn belangen? Zijn onderpand wordt er niet minder waard om dus het boeit de bank totaal niet.

Hypothetische casus 2: rijtjeshuis met 2 woningen. Buur A koopt voortuin van gemeente met 1 cm ernaast richting de kavel van buur B. Kavellijn loopt ongelijk.
Zie je bank B al huilen dat zijn onderpand minder luxe wordt omdat buur A daarop een schuur bouwt en buur B tegenaan moet kijken en dus de taxatiewaarde en dus hypotheek minder wordt?

[ Voor 23% gewijzigd door Wispe op 18-10-2025 10:07 ]

[mjl]

mannowlahn schreef op dinsdag 30 september 2025 @ 16:48:
[...]

Ja grappig dat je dat zegt. Dat zegt de bewoner ook. Echter woon ik er al 20 jaar en is er nooit onderhoud gepleegd, sterker nog het trappenhuis heeft al 40 jaar achterstallig onderhoud. Er is ooit gesteld dat bewoners zelf financieel verantwoordelijk zijn voor onderhoud. Maw VVE betaald niks er aan.

Zolang de nieuwe eigenaar dat dus as is accepteert scheelt dat dus de renovatie voor de VVE

[mannowlahn]

MuisM4t schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 16:53:
Laatste vraag die ik heb is: die terassen van een paar jaar geleden: is dat aangepast in de akte ? Of worden die gehuurd van de VVE?
Als het niet aangepast is in de akte kun je (het gebrek aan overnamesom) dus alsnog rechttrekken op het moment dat ze het in de akte willen vastleggen. Als eigenaar van zon terras zou ik het wel in de akte willen opnemen, al is het maar om te voorkomen dat je terras straks moet wijken voor zonnepanelen, warmtepompen, daktuinen of iets dergelijks en zodat je het mee kan verkopen.

Nee er is afgezien van eigendom voor appartementen. De daken zijn nog steeds eigendom van de VVE.

[mannowlahn]

NiGeLaToR schreef op vrijdag 17 oktober 2025 @ 17:35:
[...]


Ts bewandelt in ieder geval de goede weg: sterker nog, het had voor de VvE én de bewoonster in kwestie achteraf dus nog supervervelend kunnen worden.

Interessante situatie in ieder geval.

Indien het 1 euro was en ik naderhand geklaagd had wel ja.

Nu is er bepaald dat 10k minimale eis is en als taxatie meer laat zien.

Maar deze link laat wel een issue zien. taxatie van appartement incl trappenhuiis is dus helemaal niet bepalend. Een taxatie van de hele trappenhuis is dus nodig? Ik heb donderdag contact gehad met 1 taxateur, kosten 1200 euro. Dus dat wordt hem niet haha.

Maar een tweede taxateur melde dit:

Beste,

Het taxeren van een trappenhuis kan ik niet maken in een gevalideerd NWWI rapport.
Dit omdat een trappenhuis juridisch geen woonruimte is, en niet is te onderbouwen middels referenties.

Het spijt me niet anders te kunnen melden.

Met vriendelijke groeten,

Okay, dus catch 22?

[NiGeLaToR]

@mannowlahn is het niet zo dat het trappenhuis bij de buurvrouw leidt tot toename van de woning, los van de meters die niet als woonoppervlak gaan tellen?

Ik zou vooral benieuwd zijn naar wat is de woning nu waard en wat is ie waard als je ook een eigen trap hebt. Woonoppervlak of niet, een huis met eigen trap of een huis zonder eigen trap zijn verschillende huizen met verschillende waarden. Dat daar 'zomaar' meer dan 10k verschil tussen kan zitten is geen gekke gedachte. Wellicht dat de taxateur daarin een iets andere denkwijze moet hanteren voor z'n taxatiestrategie?

En 1200,- voor een taxatie mag ook wel een aardig onderzoek en zinvol rapport waard zijn zou ik zeggen, maarja, moet ook nog wennen aan een glas huiswijn voor 8,- op een terrasje

[DukeBox]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:37:
Het taxeren van een trappenhuis kan ik niet maken in een gevalideerd NWWI rapport.
Dit omdat een trappenhuis juridisch geen woonruimte is, en niet is te onderbouwen middels referenties.

Hij moet ook niet het trappenhuis taxeren maar de woning zonder en mét de toegevoegde ruimte.

[Wispe]

DukeBox schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:42:
[...]

Hij moet ook niet het trappenhuis taxeren maar de woning zonder en mét de toegevoegde ruimte.

Dit. Ik mag hopen dat de taxateur dit ook wel weet/snapt, toch?

[mannowlahn]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:42:
@mannowlahn is het niet zo dat het trappenhuis bij de buurvrouw leidt tot toename van de woning, los van de meters die niet als woonoppervlak gaan tellen?

Ik zou vooral benieuwd zijn naar wat is de woning nu waard en wat is ie waard als je ook een eigen trap hebt. Woonoppervlak of niet, een huis met eigen trap of een huis zonder eigen trap zijn verschillende huizen met verschillende waarden. Dat daar 'zomaar' meer dan 10k verschil tussen kan zitten is geen gekke gedachte. Wellicht dat de taxateur daarin een iets andere denkwijze moet hanteren voor z'n taxatiestrategie?

En 1200,- voor een taxatie mag ook wel een aardig onderzoek en zinvol rapport waard zijn zou ik zeggen, maarja, moet ook nog wennen aan een glas huiswijn voor 8,- op een terrasje

Ja er komt een toegangs deur op de tweede verdieping. Dus de trap naar van 2e naar 3e verdieping is alleen voor haar. De trap van 3e verdieping naar 4e verdieping is alleen van haar. Op de de derde verdieping is er exact 4m2 platte loopruimte in het trappoenhuis, de trap zelf is exact 2 m2. Op de 4e verdieping (zolder kamers) zelfs ietsjes meer. Dus sowieso 8m2 er bij. Er wordt ook een draagmuur weg gehaald (zie plaatje Nieuw voor akkoord VVE) waardoor de loopruimte van trappenhuis bij appartement betrokken wordt. Bestaande trap op 3 verdieping in het appartement zelf naar zolder kamer kan dan weg. Dus zorgt er weer voor dat vierkante meters in appartement en zolder kamer vrij komen, want die trap gaat dan weg.

1200 schrik ik nog van, want online kom ik bedragen rond de 500 tegen. Maar wellicht is een volledige taxatie van appartement en trappenhuis noodzakelijk. Echter zal dat voor mij moeilijk zijn. De eigenaresse zal alleen toegang verlenen aan haar appartement voor taxatie die vanuit vve geregeld wordt. Ik moet dus taxatie vanuit vve maar voor waarheid aannemen. Hopelijk dat de taxateur dus ook waarde hecht aan transparantie en eerlijkheid. Maar als taxatie bv 60 k, zal die echt niet zeggen, oh jullie willen 10k? dat is ook goed. Ik verwacht dat taxateurs misschien 10% naar boven of beneden prima vinden.

Situatieschets van dit alles is dit:

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:49:
[...]


Dit. Ik mag hopen dat de taxateur dit ook wel weet/snapt, toch?

Ik heb gevraagd om taxatie van trappenhuis, dus wellicht was mijn vraag niet voldoende. Echter wist ik niet dat dit alleen kan als je dus volledige taxatie laat doen.

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 11:57:
[...]

Ja er komt een toegangs deur op de tweede verdieping. Dus de trap naar van 2e naar 3e verdieping is alleen voor haar.

Ik meen me te herinneren dat dit niet (meer) mag ivm brandveiligheid. Ik woon zelf ook op de 4de verdieping zonder eigen trap vanaf de 3de verdieping. Bij de aankoop had ik gevraagd waarom mijn voordeur niet op de 3de verdieping was, toen zei de makelaar dat dit niet mag vanuit Bouwbesluit (?) ivm brand. Het pand werd wel helemaal aangepakt en gerenoveerd, ik weet niet of dat uitmaakt. Zo op de plattegrond te zien hebben wij wel een andere indeling, wellicht dat dit ook relevant is.

Je kan nog altijd om opinion vragen aan de brandweer of de gemeente of dit mag en als het niet mag, is het snel klaar voor de buurvrouw.

[ Voor 19% gewijzigd door Wispe op 20-10-2025 12:10 ]

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 12:01:
[...]


Ik meen me te herinneren dat dit niet (meer) mag ivm brandveiligheid. Ik woon zelf ook op de 4de verdieping zonder eigen trap vanaf de 3de verdieping. Bij de aankoop had ik gevraagd waarom mijn voordeur niet op de 3de verdieping was, toen zei de makelaar dat dit niet mag vanuit Bouwbesluit (?) ivm brand. Het pand werd wel helemaal aangepakt en gerenoveerd, ik weet niet of dat uitmaakt. Zo op de plattegrond te zien hebben wij wel een andere indeling, wellicht dat dit ook relevant is.

Je kan nog altijd om opinion vragen aan de brandweer of de gemeente of dit mag en als het niet mag, is het snel klaar voor de buurvrouw.

Dit was ook mijn commentaar. Mag dit wel want als er brand beneden is moet men nog naar boven kunnen. Ze gaven aan dat dit geen issue was?

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 12:57:
[...]

Dit was ook mijn commentaar. Mag dit wel want als er brand beneden is moet men nog naar boven kunnen. Ze gaven aan dat dit geen issue was?

Wie is ‘ze’? Tuurlijk is dat voor de buurvrouw geen issue, net zoals €1 betalen geen issue is.
Maar ik ben geen brandweer.

[mannowlahn]

Wispe schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:01:
[...]


Wie is ‘ze’? Tuurlijk is dat voor de buurvrouw geen issue, net zoals €1 betalen geen issue is.
Maar ik ben geen brandweer.

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

[NiGeLaToR]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:26:
[...]

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

Niets staat je in de weg de brandweer en/of gemeente even te contacten om te vragen hoe dit zit

[Wispe]

mannowlahn schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 13:26:
[...]

Volgens de buurvrouw en haar architect die bij de meeting aanwezig was.

Kortom, mensen die geen idee hebben wat ze zeggen beweren iets om iets in hun voordeel voor elkaar te krijgen. De architect is natuurlijk de opdrachtnemer van de buurvrouw en voor de rest boeit het haar niet of nou iemand omkomt in de eventuele brand hoor. De buurvrouw evenmin.

Ik zou de gemeente en/of de brandweer contacten.

[NiGeLaToR]

@Wispe alles is context, zie je taxatie verzoek maar
Ik vroeg mij af: kan een architect de brandveiligheid beoordelen c.q. gaat die daar over? Denk maar deels.

[Wispe]

NiGeLaToR schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 14:07:
@Wispe alles is context, zie je taxatie verzoek maar
Ik vroeg mij af: kan een architect de brandveiligheid beoordelen c.q. gaat die daar over? Denk maar deels.

Ik denk het niet. Het is niet haar werk om zoiets te oordelen.

[Qwerty-273]

Je hebt trouwens een taxatie toekomstige situatie nodig. Want dan neem je de waarde van de toekomstige situatie (ie na de verbouwing en het bijtrekken van de huidige trappenhuis ruimte bij het appartement). Dat kan direct behoorlijk bijtellen. Daarvoor hoef je nog niet direct de huidige waarde te weten van het appartement, maar de taxateur zou wel een schatting moeten kunnen maken van de waarde die wordt toegevoegd. Zeker met de tekeningen die je hier in het topic al hebt gepost moet dat niet al te veel moeilijkheden zijn voor de taxateur.

[MuisM4t]

Dan heb je wat de buurvrouw er aan waarde bij krijgt. Dat is dus niet het juiste uitgangspunt als ik die uitspraak waarnaar ik linkte geloof. Je moet uitgaan van de waarde die de VVE verliest.

[mannowlahn]

MuisM4t schreef op maandag 20 oktober 2025 @ 21:17:
Dan heb je wat de buurvrouw er aan waarde bij krijgt. Dat is dus niet het juiste uitgangspunt als ik die uitspraak waarnaar ik linkte geloof. Je moet uitgaan van de waarde die de VVE verliest.

Ja ik maar hoe bepaal die die waarde?

[Qwerty-273]

Met de taxatie toekomstige waarde leg je wel een een dikker bedrag neer bij de VVE, buiten de verkoop van de trapruimte wordt er namelijk ook gelijk toestemming gevraagd aan de VVE om de bestemming te veranderen. Dat kan je in dit geval ook koppelen aan elkaar en het niet langer als losstaande stukken zien.