Aangekocht woning, coulance vragen door gebreken?

[Ivow85]

No Hands schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:25:
wat is er constructief aan of in een badkamer?

Water, afvoer, elektra, waterkeringen op vloeren en wanden...

[joke_name]

Misschien even handig om je topicstart of 1 post op te nemen wat er allemaal exact mis is en wat de geschatte herstelkosten zijn en waarom dit mis is.

[Roderiktweaker]

Geen idee hoe het juridisch zit maar 20.000 extra kosten aan een jaren 60 huis lijkt mij te overzien. Meeste mensen verbouwen na aankoop voor veel meer. Dat is natuurlijk ook afhankelijk wat je ervoor betaalt hebt natuurlijk. Al moet een recent vernieuwde badkamer natuurlijk in orde zijn, dit stond vast als positief ding in de advertentie. Zorg inderdaad dat je die orginele advertentie in handen hebt.

Of het een verborgen gebrek is? Kitranden kan je makkelijk zelf controleren, of alle afvoeren werken en de electra ook. Zelfs de vloeren en wanden had je denk ik zelf ook kunnen controleren door te kloppen op de tegels. Dit doe ze normaal bij een bouwkundige keuring.

[ Voor 36% gewijzigd door Roderiktweaker op 14-09-2025 15:44 ]

[Toke_gt]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 12:44:
[...]
Het budget was op gaf ze aan, dus op alles is een beetje beknibbeld zeg maar. Het dak heeft inderdaad gelekt en heeft ze dus provisorisch laten maken

Er is een verschil tussen provisorisch maken (waarbij het is hersteld, maar niet voor lange termijn) en niet gerepareerd, dus nog steeds lekkend. Het tweede is een gebrek, het eerste is een keuze.

Tjah wat moet je dan nog

Niets, denk ik. Het is de keerzijde van overbieden zonder bouwkundige keuring. Dan kun je voor onvoorziene kosten komen en daar draai je zelf voor op.
Bedenk ook: als je wel een bouwkundige keuring had gedaan, bij welk bedrag had je afgezien van de koop? Ik vind 20K te overzien bij een huis van 60 jaar oud. Als je dat achteraf gezien in het bod had willen meenemen, heb je echt een verkeerde keuze gemaakt door zonder die keuring als voorwaarde te bieden.
Nu je dat niet gedaan hebt: accepteer de consequentie, laat het dak en de kit fixen en ga er lekker wonen.

[Badd Yass]

Bedenk wel goed dat niet iedere bouwkundige keurder ook een goede inspecteur is. De een kruipt een kruipruimte in en doet daar echt wat onderzoek. De ander steekt met z’n kop er door.

Daarmee bedoel ik te zeggen dat een keurder wel een stuk verantwoordelijkheid naar zich toe trekt in zijn beroep waardoor deze betaald wordt, maar je ook nog steeds pech had kunnen hebben.

[JurienW]

Interessante kwestie dit. Ergens is het natuurlijk je eigen keuze om geen bouwkundige keuring te laten uitvoeren. Wat als je dit wel had gedaan, had je dan de woning niet willen hebben of die 20k minder geboden ?
Dat maakt op zich voor het verhaal niet uit, maar bij een jaren 60 woning weet je gewoon dat er extra kosten zijn. Dat iets knullig gerepareerd is hoort een beetje bij een oude woning kopen. Als er echter een nieuwe badkamer is geplaatst dan "mag je er vanuit gaan" dat deze technisch in orde is. Als de reparatie hieraan een serieus deel is van die 20k, dan heb je het volgens mij over een verborgen gebrek.
De vraag is dan hoe zakelijk wil je het dan spelen. Je zou eens als je die hebt je rechtsbijstand kunnen vragen om advies.
Het vriendelijk vragen om een tegemoetkoming kan je altijd doen, maar ga je dan als je "nee" te horen krijgt het juridisch aanvechten ? Dan is het wel zo eerlijk om met een voorstel te komen en dan ook te vermelden dat je juridische stappen gaat ondernemen als ze hier niet mee akkoord gaat.

[MarcelGo]

Stel, er is iemand die met een keuring in de hand bereid was meer te bieden dan jij, compenseer je de verkoper dan ook? Volgens mij is dit een gevalletje, risico genomen en een (kleine) tegenvaller, maar wel het huis wat je wilde gekregen, dus repareren en door met je leven!

[ID-College]

Je snapt hopelijk toch zelf ook wel dat dit niet is hoe t werkt?

[RobbieT]

Je hebt als koper ook een onderzoeksplicht.

Persoonlijk zou ik een oudere woning niet zonder bouwkundige keuring verkopen, die bouwkundige keurig beschermd je als verkoper ook, je voorkomt dat er later gebreken boven komen waarvan ze zeggen dat je die als verkoper had kunnen weten.

Verborgen gebreken gaat over dingen die je niet had kunnen zien, en waarvan de verkopende partij wel wist.
Niet over dingen die je zelf had kunnen ontdekken.

Dat zou mooi zijn, je overbied enorm als koper, en dan ga je achteraf de verkoopprijs omlaag halen.
Misschien dat de nummer 2 met bieden zonder aanpassing van de prijs had gekocht?

Als verkoper zou ik dan ook overwegen dan maar de nummer 2 op de lijst te gunnen. In plaats van alleen naar de hoogste bieding te kijken.

[Advizor]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 12:26:
Ik heb onlangs een jaren 60 woning gekocht, zonder vooraf een bouwkundige keuring te laten doen. Dat was een bewuste keuze om mijn kans te vergroten, met het risico dat er later zaken aan het licht zouden komen.

Tijdens het wachten op de sleutel heb ik alsnog een keuring laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat er toch flink is beknibbeld. De badkamer die recent verbouwd is, blijkt constructief niet goed aangepakt, de kit laat los, er zit vocht in de muren en het dak is op een prutserige manier gerepareerd. Alles bij elkaar ligt herstel richting de 20k.

Ik heb de verkoopster hiermee geconfronteerd. Ze leek oprecht geschrokken, al weet ik niet of dat gespeeld was. Omdat ik flink heb overboden (dat is mijn eigen keuze geweest), maar ook zie dat zij zichtbaar baalt dat dit nu boven water komt, denk ik eraan om een korte brief te schrijven. Daarin wil ik mijn teleurstelling delen en de vraag neerleggen of ze uit coulance een bedrag X zou willen terugstorten na de overdracht, een bedrag waar ze zichzelf comfortabel bij voelt.

Ik weet dat ik juridisch geen enkele poot heb om op te staan: ik heb zelf overboden, geen bouwkundige keuring gedaan en dat is mijn risico. Maar misschien is er op moreel vlak nog iets te halen.

Wat denken jullie? Kansrijk? of kansloos

Je hebt een oud huis gekocht, geen bouwkundig onderzoek gedaan en daarna ook nog eens flink overboden.
Klinkt mij allemaal vrij roekeloos.

Je kunt het natuurlijk proberen, maar ik zou je als verkoper echt 0,0 betalen voor een risico wat jij als koper bewust hebt genomen.

[C6DL]

Bedankt voor alle reactie tot dusver. Ik merk op dat in mijn topicstart wellicht wat meer informatie had moeten vermelden. Een gevalletje, dikke pech lijkt me niet helemaal het geval. Vandaar dat ik wat meer informatie zal geven. Een totaallijst van de door mij en/of bouwkundige keuring opgevallen gebreken.


Kruipruimte en begane grondvloer

• Verroest leidingwerk onder aanbouw, functie onduidelijk (gas of water), nader bepalen en zonodig vervangen.
• Houten vloer is drie jaar geleden vervangen, maar er zijn toch nog aanzienlijk wat rotte balken aanwezig
• Onvoldoende ventilatie kruipruimte, risico op condensvorming.
• Veel puinafval

Oplossen en door denk ik. Twijfel alleen over de rotte balken. Je verwacht geen rotte balken tegen te komen als deze vloer recent is vervangen!

------------------------------------------

Gevels en kozijnen

• Schade aan metselwerk, herstel conform bestaand werk.
• Roestend ijzer in gevel, verwijderen en gevel herstellen.
• Scheurvorming, risico op inwateren, herstel nodig.
• Voegwerk deels matig tot onvoldoende, vernieuwen.
• Muurafdekker voorzijde gedateerd en met gebreken, compleet vervangen verdient voorkeur.
• Raamdorpel en waterslag gebrekkig bevestigd, mechanisch fixeren.
• Voegwerk waterslagen uitgespoeld, opnieuw voegen.
• Schilderwerk kozijnen onvoldoende, groot onderhoud nodig.
• Houtrot in houten kozijnen voor- en achterzijde, rotte delen vervangen.

Bij bezichtiging geconstateerd, 10k herstelkosten. Ga ik verder ook geen probleen van maken

------------------------------------------

Daken en goten

• Overstek en boeiboorden: hout gedelamineerd, vervangen.
• Schilderwerk houtwerk onvoldoende, professioneel onderhoud uitvoeren.
• Dakkapel lood gescheurd, repareren om lekkage te voorkomen.
• Houtrot in zijwangen dakkapel, delen vervangen.
• Dakrand aanbouw onjuist afgewerkt, vocht in houten dakconstructie, detail verbeteren.
• Bitumen dakbedekking: verlijming naden onvoldoende, repareren.
• Lood in lintvoegen onvoldoende afgewerkt, verbeteren.
• Loodwerk deels los of ontbrekend, nieuw lood inslijpen.
• Ontbrekende loodstroken, verhoogd lekkagerisico.
• Hemelwaterafvoeren slecht bevestigd, bevestiging herstellen.

Deze zit me niet lekker, verschillende experts laten komen, geven aan dat dit echt door een beunhaas gebeurd is en alleen op de korte termijn werkt. Hier heeft ook lekkage plaats gevonden maar nergens terug te lezen is in het rapport
Herstelkosten circa 5000 euro

------------------------------------------

Installaties, elektra, water en gas

• Riolering hangt los, ophanging verbeteren om doorhangen of tegenschot te voorkomen.

Fixen, en door

------------------------------------------

Badkamer

• Badkamer kitwerk in slechte staat, risico op lekkage, vernieuwen.
• Badkamervloer: tegels hechten onvoldoende, herstellen.
• Verhoogd vocht in badkamervloer en -wanden, vermoedelijk door gebrekkige waterdichting, herstellen.

Bij een volledige badkamerrenovatie verwacht ik bovenstaande uitkomst niet!
Herstelkosten circa 5000 euro

------------------------------------------


Interieur

• Vocht in binnenwanden zonder voorzetwanden, nader onderzoek en totaal herstelplan nodig.

Waarschijnlijk door vochtige kruipruimte, zie eerder punt


Blijft voor mij nog de vraag: gezien alle bovenstaande informatie zie ik eigenlijk drie mogelijke routes.
- Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico.
- (Deels) juridisch proberen te verhalen.
- Samen in overleg kijken of we eruit kunnen komen.

[ Voor 6% gewijzigd door C6DL op 14-09-2025 18:58 ]

[TweakGP]

Je hebt echt een kansloos verhaal……. Uitgangspunt bij een huis is dat je het as-is koopt.

In je lijst staat ook helemaal niets schokkends wat je zelf niet had kunnen zien of met hetzelfde simpele onderzoek dat je nu blijkbaar wel hebt gedaan had moeten en kunnen weten.

Eigen verantwoordelijkheid dus. Bizar eigenlijk ook dat je eerst bewust kiest niet te laten keuren en nu een ander wil laten betalen voor jouw keuze. Nog buiten het feit dat voor zo’n oude woning 20k om alles in goede staat te krijgen gewoon te verwachten is.

Met een ouderdomsclausule heb je al helemaal geen zaak meer. Als je dan ervoor kiest om niet te laten keuren dan neem je toch echt zelf alle risico’s.

[ Voor 38% gewijzigd door TweakGP op 14-09-2025 19:07 ]

[C6DL]

Roderiktweaker schreef op zondag 14 september 2025 @ 15:35:
Geen idee hoe het juridisch zit maar 20.000 extra kosten aan een jaren 60 huis lijkt mij te overzien. Meeste mensen verbouwen na aankoop voor veel meer. Dat is natuurlijk ook afhankelijk wat je ervoor betaalt hebt natuurlijk. Al moet een recent vernieuwde badkamer natuurlijk in orde zijn, dit stond vast als positief ding in de advertentie. Zorg inderdaad dat je die orginele advertentie in handen hebt.

Of het een verborgen gebrek is? Kitranden kan je makkelijk zelf controleren, of alle afvoeren werken en de electra ook. Zelfs de vloeren en wanden had je denk ik zelf ook kunnen controleren door te kloppen op de tegels. Dit doe ze normaal bij een bouwkundige keuring.

De 20k betreft alleen nog de kosten op korte termijn

[C6DL]

joke_name schreef op zondag 14 september 2025 @ 14:35:
Misschien even handig om je topicstart of 1 post op te nemen wat er allemaal exact mis is en wat de geschatte herstelkosten zijn en waarom dit mis is.

Done! zie post hierboven.

[joke_name]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 18:51:

Badkamer

• Badkamer kitwerk in slechte staat, risico op lekkage, vernieuwen.
• Badkamervloer: tegels hechten onvoldoende, herstellen.
• Verhoogd vocht in badkamervloer en -wanden, vermoedelijk door gebrekkige waterdichting, herstellen.

Bij een volledige badkamerrenovatie verwacht ik bovenstaande uitkomst niet!
Herstelkosten circa 5000 euro

Toen ik 4 jaar geleden een huis kocht uit 1907.
Heb ik wel een bouwkundige laten uitvoeren.

Bij ons zat er ook een “nieuwe” badkamer in. Dit was ook gedaan door een beunhaas.
Daar kwam de bouwkundige keurder er ook achter dat de vloer niet goed gehecht was.
Zelf kan je dit heel makkelijk testen, dan klinken de tegels namelijk hol.

Ik weet niet hoe handig je zelf bent, maar je kan nu bijna geen aannemer / tegelzetter vinden die even alleen je vloer komt vervangen.
Daarnaast is ook kans dat het beton onder vloer ook nat is, dit was bij ons ook het geval.

Wij hebben er een compleet nieuwe badkamer in laten zetten, rekening hier maar op.

Veel dingen die je nu opnoemt had de keurder eruit kunnen halen, dus ik denk dat je op de blaren moet gaan zitten.

[delpit]

70% van de gebreken die je beschrijft vallen sowieso al niet in de categorie verborgen, maar in de categorie "ik heb geen idee waar ik naar moet kijken". Alleen daar waar overduidelijk gelogen is in de lijst heb je heel misschien een heel kleine kans dat een rechtbank daar in meegaat. Met de nadruk op heel kleine.

"Geen lekkage bekend" is een goed voorbeeld van betrekkelijk kansloos in jouw voorbeeld. Ik lees nergens in je verhaal dat het nu lekt, dus "geen lekkage bekend" klopt helemaal.

Wanneer je dan over moreel begint zie ik maar 1 persoon die daarover eens zou moeten nadenken. Je koopt een oud huis zonder er verstand van te hebben, zonder vooronderzoek te doen voor een blijkbaar te hoge prijs en gaat achteraf moeilijk lopen doen. Tja, dat is nogal een achterbakse manier van zaken doen.

[RobbieT]

De dingen die je noemt komen typisch naar voren bij een bouwkundige keuring.

Als je die had laten doen dan had je op basis van die bouwkundige keuring er nog wat over kunnen onderhandelen.

Zo gaat dat meestal (Weet ik uit ervaring van de kant als verkoper, maar ook als koper, nu net een jaar m’n 4e woning)

De punten die je zelf had kunnen zien vallen in zo’n onderhandeling er dan meestal direct af, waardoor je alleen wat korting krijgt voor dingen die je zelf echt niet had kunnen zien.

Dit is het soort dingen waarvoor je een aankoopmakelaar neemt, en een bouwkundige keuring laat doen.
Om mensen bij je te hebben met ervaring hiermee.

Dat gebrek aan ervaring is wat je nu geld gaat kosten.

Troost je met de gedachte dat een aankoopmakelaar en een bouwkundige keuring ook beide geld hadden gekost, dat gaat nu van je verlies af.

[99ruud99]

Ik lees in het rapport vooral veel " fit en dit faxen om in toekomst problemen te voorkomen.
Dat is geen gebrek.

[ Voor 10% gewijzigd door 99ruud99 op 14-09-2025 19:50 ]

[Blokker_1999]

Sissors schreef op zondag 14 september 2025 @ 12:52:
[...]

Zo werkt het dus ook niet. Het is niet omdat er geen keuring gedaan is dat ze mag liegen over lekkages bijvoorbeeld.

Maar, wanneer een lek is opgelost, lieg je dan nog als je zegt dat er op dat moment geen lek bekend is? Het hangt natuurlijk ineens enorm hard af van zowel de vraagstelling als het exacte antwoord.

Het is toch ook vreemd dat je voor verkoop afziet van een keuring, net om de kans te verhogen dat jij de woning krijgt omdat je de prijs niet naar beneden gaat praten aan de hand van die keuring, om dan na het bekomen van een koopovereenkomst alsnog met die keuring af te komen en dan te gaan vragen om toch de prijs te verlagen. Hoe moet de verkoopster zich daar bij voelen? Dit komt al bijna over als emotionele chantage.

[Technofreakz]

Is de financiering al rond? Zo niet ga met de bank in overleg?

[Ivow85]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 18:51:
Kruipruimte en begane grondvloer
[list]
• Houten vloer is drie jaar geleden vervangen, maar er zijn toch nog aanzienlijk wat rotte balken aanwezig

Badkamer

• Badkamer kitwerk in slechte staat, risico op lekkage, vernieuwen.
• Badkamervloer: tegels hechten onvoldoende, herstellen.
• Verhoogd vocht in badkamervloer en -wanden, vermoedelijk door gebrekkige waterdichting, herstellen.

Bij een volledige badkamerrenovatie verwacht ik bovenstaande uitkomst niet!
Herstelkosten circa 5000 euro

------------------------------------------

Dit zijn als ik het zo bekijk de enige punten waarop je kans maakt om in overleg danwel via juridische weg iets vergoed kan krijgen vanuit de verkopende partij.

Al het overige is wat mij betreft te linken aan de typische manier van bouwen in de bouwperiode van de woning en/of de leeftijd van de woning in combinatie met matig/achterstallig onderhoud.
Het matig/achterstallig onderhoud had je tijdens een goede inspectie van de woning zelf moeten ontdekken of daarvoor had je dus tijdig een bouwkundige keuring moeten laten uitvoeren. En niet pas achteraf.

Voor de delen die vernieuwd zijn uit de punten die ik hierboven als "resterend" heb laten staan, geldt zoals ik eerder ook schreef, dat je daarvan mag verwachten dat het ook in een staat is die hoort bij de leeftijd van de vernieuwing. In elk geval wanneer de vernieuwing in de advertentie/verkoopbrochure specifiek benoemd staat. Wat je dan precies mag verwachten als koper, is weer afhankelijk van de exacte mededelingen/omschrijvingen die zijn gedaan.

Wat betreft de houten vloer: als er staat dat de constructievloer geheel vernieuwd is, dan mag je dus verwachten dat de balken die onderdeel van die constructievloer zijn ook vernieuwd zijn. Zonder dat specifiek na te kijken. Als er alleen staat "nieuwe houten vloer" of " nieuwe vloerplanken" wordt het juridisch alweer lastiger.

Badkamer schreef ik eerder al meer over.

De exacte teksten uit de documenten die je voor aankoop van de woning hebt ontvangen zul je aan een jurist moeten voorleggen om te beoordelen of je in een procedure eventueel kans hebt op compensatie.

[mister_S]

Ik vraag me af waarom je afziet van een keuring, terwijl de dingen die je noemt grotendeels ook door een "handige Harry" geconstateerd konden worden. Dus waarom heb je je eigen beperkingen op dit gebied erkend, of een vriend met enige kennis laten kijken? Tenzij je het huis blind moest kopen, zie ik niet waarom de verkoper enige compensatie moet geven. Ik zou dat zeker niet doen.
Ik hoop wel dat het je droomhuis is, want dan zul je dit alles na een paar jaar vergeten en genieten van je huis. Dat extra geld erin steken zal even pijn doen, maar daarna ben je blij

[Prisma16]

Wees blij met wat je geleerd hebt en ga de volgende keer voor een nieuwbouwwoning ipv een originele jaren zestig woning.

[ Voor 14% gewijzigd door Prisma16 op 14-09-2025 22:17 ]

[Chaki]

Technofreakz schreef op zondag 14 september 2025 @ 20:21:
Is de financiering al rond? Zo niet ga met de bank in overleg?

Wat bedoel je daarmee? Vraag de bank om ervoor te zorgen dat de financiering niet rond komt?

[Mielemuis]

Had je het huis gekocht met de kennis van nu / als je wel een bouwkundige keuring had laten doen en er was hetzelfde uitgekomen,
Of had je dan wat minder overboden met de kans dat je het niet zou worden..

Even slikken, en weer door.
Als je al begint met flink overbieden, dan wil je het gewoon graag hebben. Punt.

[Rukapul]

Afgaande op de lijst: niets wat bewoning in de weg staat en waarschijnlijk ook geen verzwijging van gebreken. Een lekkage die hersteld is en die niet meer lekt hoef je op zich niet te vermelden. Dat het een beun blijkt is jammer.

Ik lees in de lijst vooral:
• jaren '60 woning
• niet optimaal uitgevoerde werkzaamheden (zitten zoveel huizen vol mee)
• weinig kritieke problemen behalve badkamer vocht en optrekkend vocht in de voorzetwanden
• eenvoudig waar te nemen problemen
De denkfout die gemaakt lijkt te zijn is dat als werkzaamheden gedaan zijn dat het resultaat goed / perfect is.

Coulance komt neer op buyer's remourse, spijt van overbieden. Elke verstandige verkoper legt dat beleefd terzijde en kapt elke toekomstige communicatie af.
Je bouwt een juridisch steekhoudend argument op, of niet. De basis daarvoor lijkt best matig.

[Chaki]

Rukapul schreef op zondag 14 september 2025 @ 22:33:
Een lekkage die hersteld is en die niet meer lekt hoef je op zich niet te vermelden.

Dit klopt niet.
In de vragenlijst staat:
"Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar?"
Dit moet de koper dus wel vermelden. Maar het is ook aan de koper om de vragenlijst voorafgaand aan de bezichtiging door te nemen en door te vragen om welke lekkage het ging en hoe en door wie die is verholpen.

Voor de rest: uit coulance een bedrag terugstorten??? Veel gekker moet het niet worden!

[dimi_v]

Chaki schreef op zondag 14 september 2025 @ 23:02:
[...]

Dit klopt niet.
In de vragenlijst staat:
"Heeft u last van daklekkages (gehad)? Zo ja, waar?"
Dit moet de koper dus wel vermelden. Maar het is ook aan de koper om de vragenlijst voorafgaand aan de bezichtiging door te nemen en door te vragen om welke lekkage het ging en hoe en door wie die is verholpen.

Het antwoord was “nee” dus wel interessante case

[Chaki]

Prisma16 schreef op zondag 14 september 2025 @ 21:30:
Wees blij met wat je geleerd hebt en ga de volgende keer voor een nieuwbouwwoning ipv een originele jaren zestig woning.

Alsof je voor een nieuwbouwwoning niet meer hoeft te betalen dan voor een jaren '60 woning.
Je advies houdt in: ga de volgende keer voor een nieuwbouwwoning met de helft van de woonoppervlakte

[Marzman]

Sissors schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:02:
[...]

Niet bekend is wat anders dan nee inderdaad. Maar je kan toch niet serieus volhouden dat geen lekkages bekend waren nadat je iemand betaald hebt om lekkages te verhelpen?

En dit is de vraag in de standaard vragenlijst:

[...]

Als je het hebt laten verhelpen ga je er toch vanuit dat het verholpen is?

Met een woning heb je altijd wel dingen volgens mij. Zeker met een jaren 60 woning (heb zelf een jaren 70 woning). Je kan er ook vanuit gaan bij zo'n woning dat er ooit herstellingen aan het dak nodig zijn geweest.

[CrankyGamerOG]

Chaki schreef op zondag 14 september 2025 @ 23:11:
[...]

Alsof je voor een nieuwbouwwoning niet meer hoeft te betalen dan voor een jaren '60 woning.
Je advies houdt in: ga de volgende keer voor een nieuwbouwwoning met de helft van de woonoppervlakte

Nee dat hoef je 9/10x niet omdat er geen overbieders zijn maar je gewoon geselecteerd word.

[bie100]

Chaki schreef op zondag 14 september 2025 @ 21:38:
[...]

Wat bedoel je daarmee? Vraag de bank om ervoor te zorgen dat de financiering niet rond komt?

Denk dat die bedoelt om meer te lenen voor de verbouwing

[No Hands]

Advizor schreef op zondag 14 september 2025 @ 18:45:
[...]

Je hebt een oud huis gekocht, geen bouwkundig onderzoek gedaan en daarna ook nog eens flink overboden.
Klinkt mij allemaal vrij roekeloos.

Je kunt het natuurlijk proberen, maar ik zou je als verkoper echt 0,0 betalen voor een risico wat jij als koper bewust hebt genomen.

nou ja roekeloos, ik denk dat er plekken in ons land zijn waar je niet hoeft aan te komen met keuringen en voorbehoud dingen en je er zonder overbieden ook niet tussen komt als je een huis moet/wil. Voor jou 15 andere gegadigden. Dus om dat dan roekeloos te noemen.
Dat het mogelijk niet zo handig is als je zelf misschien niet zo handig bent is weer wat anders, dan kun je ook bij een bezichtiging een bouwkundige meenemen, dan weet je gelijk meer.

Het meest een het lijstje is gewoon wat bij een oud huis hoort, je had toch onderhou moeten uitvoeren en was het dan de komende jaren tegengekomen. Badkamers wil je meestal ook je eigen smaak aan geven, etc.
Dus vervelend dat er 20K extra gelapt moet worden maar het is niet dat je ineen onverwacht een onbewoonbare woning hebt gekocht.
Over een jaar is die woning toch wel 20K meer waard geworden. Dan is de pijn wel weg.

Dat gezegd hebbende, je kan natuurlijk de verkoper altijd benaderen met je verhaal en vragen wat ze ervan vinden. Maar het is hun goed recht om je met slechts een Nee te beantwoorden.

[redwing]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 18:51:
Bedankt voor alle reactie tot dusver. Ik merk op dat in mijn topicstart wellicht wat meer informatie had moeten vermelden. Een gevalletje, dikke pech lijkt me niet helemaal het geval. Vandaar dat ik wat meer informatie zal geven. Een totaallijst van de door mij en/of bouwkundige keuring opgevallen gebreken.


Kruipruimte en begane grondvloer

• Verroest leidingwerk onder aanbouw, functie onduidelijk (gas of water), nader bepalen en zonodig vervangen.
• Houten vloer is drie jaar geleden vervangen, maar er zijn toch nog aanzienlijk wat rotte balken aanwezig
• Onvoldoende ventilatie kruipruimte, risico op condensvorming.
• Veel puinafval

Oplossen en door denk ik. Twijfel alleen over de rotte balken. Je verwacht geen rotte balken tegen te komen als deze vloer recent is vervangen!

Als de vloer vervangen is vanwege b.v. vocht zul je dat blijven houden en zullen de balken ook blijven rotten. Bij een huis uit die tijd is dat niet echt ongebruikelijk. Zoals je verderop al zegt lijkt de kruipruimte vochtig (dat had je waarschijnlijk trouwens wel makkelijk kunnen controleren). En met een vochtige kruipruimte zal hout nooit blij zijn.

------------------------------------------

Gevels en kozijnen

• Schade aan metselwerk, herstel conform bestaand werk.
• Roestend ijzer in gevel, verwijderen en gevel herstellen.
• Scheurvorming, risico op inwateren, herstel nodig.
• Voegwerk deels matig tot onvoldoende, vernieuwen.
• Muurafdekker voorzijde gedateerd en met gebreken, compleet vervangen verdient voorkeur.
• Raamdorpel en waterslag gebrekkig bevestigd, mechanisch fixeren.
• Voegwerk waterslagen uitgespoeld, opnieuw voegen.
• Schilderwerk kozijnen onvoldoende, groot onderhoud nodig.
• Houtrot in houten kozijnen voor- en achterzijde, rotte delen vervangen.

Bij bezichtiging geconstateerd, 10k herstelkosten. Ga ik verder ook geen probleen van maken

------------------------------------------

Daken en goten

• Overstek en boeiboorden: hout gedelamineerd, vervangen.
• Schilderwerk houtwerk onvoldoende, professioneel onderhoud uitvoeren.
• Dakkapel lood gescheurd, repareren om lekkage te voorkomen.
• Houtrot in zijwangen dakkapel, delen vervangen.
• Dakrand aanbouw onjuist afgewerkt, vocht in houten dakconstructie, detail verbeteren.
• Bitumen dakbedekking: verlijming naden onvoldoende, repareren.
• Lood in lintvoegen onvoldoende afgewerkt, verbeteren.
• Loodwerk deels los of ontbrekend, nieuw lood inslijpen.
• Ontbrekende loodstroken, verhoogd lekkagerisico.
• Hemelwaterafvoeren slecht bevestigd, bevestiging herstellen.

Deze zit me niet lekker, verschillende experts laten komen, geven aan dat dit echt door een beunhaas gebeurd is en alleen op de korte termijn werkt. Hier heeft ook lekkage plaats gevonden maar nergens terug te lezen is in het rapport
Herstelkosten circa 5000 euro

Maar dit is toch precies wat de verkoper je mondeling al gezegd had? Er was lekkage en die heeft ze zo goedkoop mogelijk laten maken. Daarmee is er dus geen lekkage meer en zal die ook niet in het rapport staan. Maar tegelijkertijd weet je wel dat het niet op de beste manier gemaakt is. Daarbij kun je dat delamineren en slecht schilderwerk zelf ook wel zien, en dan weet je dat de rest ook niet helemaal optimaal zal zijn.

------------------------------------------

Installaties, elektra, water en gas

• Riolering hangt los, ophanging verbeteren om doorhangen of tegenschot te voorkomen.

Fixen, en door

------------------------------------------

Badkamer

• Badkamer kitwerk in slechte staat, risico op lekkage, vernieuwen.
• Badkamervloer: tegels hechten onvoldoende, herstellen.
• Verhoogd vocht in badkamervloer en -wanden, vermoedelijk door gebrekkige waterdichting, herstellen.

Bij een volledige badkamerrenovatie verwacht ik bovenstaande uitkomst niet!
Herstelkosten circa 5000 euro

Dat is de enige waarvan ik zeg dat je dat echt niet had kunnen weten. Van een nieuwe badkamer verwacht je dit soort dingen niet en het is ook niet iets dat je zo kunt zien.

------------------------------------------


Interieur

• Vocht in binnenwanden zonder voorzetwanden, nader onderzoek en totaal herstelplan nodig.

Waarschijnlijk door vochtige kruipruimte, zie eerder punt

Dit is iets dat je kunt verwachten bij een huis uit die tijd en wat je ook niet makkelijk op gaat lossen. Waarschijnlijk ga je dit alleen oplossen door grote aanpassingen te doen. Maar dit valt onder de ouderdomsclausule omdat dat simpelweg is hoe ze toen vaak aan het bouwen waren.

Blijft voor mij nog de vraag: gezien alle bovenstaande informatie zie ik eigenlijk drie mogelijke routes.
- Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico.
- (Deels) juridisch proberen te verhalen.
- Samen in overleg kijken of we eruit kunnen komen.

Tja, aangezien je begint met dat je bewust geen bouwkundige keuring hebt laten doen omdat je je kansen wilde vergroten ben ik toch geneigd om te zeggen dat je gewoon pech hebt. Zeker omdat je tegelijkertijd wel ingestemd hebt met een ouderdomsclausule. Als ik het zo lees klinkt alleen die badkamer als echt een verborgen gebrek en had je de rest kunnen verwachten. Juridisch vraag ik me dan ook af hoe ver je kunt komen en verwacht ik dat je met veel tijd/moeite hooguit 5k of kunt krijgen, maar je laatste genoemde optie is natuurlijk altijd mogelijk. Ik acht de kans groter dat dat wat oplevert dan de juridische weg.

[thatanas]

No Hands schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:03:
[...]


nou ja roekeloos, ik denk dat er plekken in ons land zijn waar je niet hoeft aan te komen met keuringen en voorbehoud dingen en je er zonder overbieden ook niet tussen komt als je een huis moet/wil. Voor jou 15 andere gegadigden. Dus om dat dan roekeloos te noemen.

Er zijn twintig andere mensen bereid om het water van -25 graden in te springen zonder zwemdiploma, dus deed ik het ook ondanks dat ik ook geen zwemdiploma heb, maar om dat nou roekeloos te noemen....

Dat het mogelijk niet zo handig is als je zelf misschien niet zo handig bent is weer wat anders, dan kun je ook bij een bezichtiging een bouwkundige meenemen, dan weet je gelijk meer.

Je spreekt jezelf wel tegen, maar dit is denk ik een logischer alternatief


Verder wens ik de koper alle succes, maar had ik echt in de lach geschoten bij dit verzoek als verkopende partij. Om daarna een vervelend gevoel te hebben over het feit dat iemand deze vraag überhaupt aan me stelt.

[emot]

Ik weet niet precies in welke staat de woning op het oog was (en het ook niet het hele topic doorgelezen), maar wat was je precies van plan met de woning? Een heel aantal zaken zijn met het blote oog te constateren, dus ik het niet het idee dat de woning instapklaar was.
Als je toch al van plan was te gaan verbouwen had je deze zaken toch al ingecalculeerd? En daarbij, als je een bod doet zonder bouwkundige keuring op een oude woning had je dat sowieso al in moeten calculeren.

[BounceMeister]

Ik denk ook niet dat verkoper enig bedrag zal terugbetalen. Dat lijkt me een soort schuldbekentenis wat de weg opent naar meer problemen voor haar.

[Draakje5]

Ik zie maar 1 route:

Blijft voor mij nog de vraag: gezien alle bovenstaande informatie zie ik eigenlijk drie mogelijke routes.
- Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico.

Je geeft het zelf al aan, en dit is overigens de zoveelste bevestiging waarom een bouwkundige keuring belangrijk is. Het klinkt heel vervelend, maar dit is toch echt een geval van eigen schuld dikke bult. Ik zou never nooit een woning kopen (jaren 60) zonder bouwkundige keuring.

Is er trouwens al gevraagd naar de funda link?

[ Voor 4% gewijzigd door Draakje5 op 15-09-2025 08:42 ]

[TheGhostInc]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 18:59:
[...]


De 20k betreft alleen nog de kosten op korte termijn

Waarvan dus €10k al ingecalculeerd was of had moeten zijn?

Heb je €10k over aan onderhoud dat je niet had verwacht, waarvan een deeltje ook nog regulier onderhoud is. Kit, verfwerk etc. je hebt altijd wel een hoekje of dingetje.

De rotte vloerbalken zijn een beetje vreemd, maar als het houtwerk dat er bovenop ligt vernieuwd is, dan is de vloer dus vernieuwd. Of de rotte balken ook vernieuwd hadden moeten worden is dan een discussie punt. Misschien leken ze nog in orde en zijn ze daarna hard achteruit gegaan.
Een paar platen watervast multiplex ertegenaan en je kunt er nog flink wat jaren tegenaan.

Als laatste:
Een bouwkundige keuring is bijna altijd 'prijs'. Er is altijd wel wat te vinden. Daarom hoort bij een ontbindende voorwaarde ook altijd een bedrag aan herstelwerk wat aanleiding geeft voor ontbinding.
Anders zou een klemmende deur al aanleiding kunnen zijn voor ontbinding.
Bij een jaren '60 woning, waarbij €10k al zichtbaar was bij een bezichtiging, is een bedrag van €20k niet heel gek.

[redwing]

Draakje5 schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:34:
Ik zie maar 1 route:

[...]


Je geeft het zelf al aan, en dit is overigens de zoveelste bevestiging waarom een bouwkundige keuring belangrijk is. Het klinkt heel vervelend, maar dit is toch echt een geval van eigen schuld dikke bult. Ik zou never nooit een woning kopen (jaren 60) zonder bouwkundige keuring.

Is er trouwens al gevraagd naar de funda link?

Let er wel op dat een bouwkundige keuring weliswaar handig is, maar niet noodzakelijk om verborgen verbreken aan te kunnen kaarten. In dit geval zijn veel van de punten echter dingen die je bij een jaren 60 woning kunt verwachten, maar als er b.v. ergens nog echt een lekkage zou zijn, kun je die wel degelijk als verbrogen gebrek aankaarten.

[Chaki]

CrankyGamerOG schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:01:
[...]

Nee dat hoef je 9/10x niet omdat er geen overbieders zijn maar je gewoon geselecteerd word.

Damn! Je hebt nog gelijk ook!
Voor appartementen is dat heel anders:
Jaren 60: 100 m2 vanaf 325.000 kk
Vergelijkbaar nieuwbouw: 600.000 von

Ofwel: voor 80 m2 jaren 60 krijg je nieuwbouw: 50 m2
Is wel Rotterdam, kan buiten de Randstad anders zijn

[Draakje5]

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:08:
[...]

Let er wel op dat een bouwkundige keuring weliswaar handig is, maar niet noodzakelijk om verborgen verbreken aan te kunnen kaarten. In dit geval zijn veel van de punten echter dingen die je bij een jaren 60 woning kunt verwachten, maar als er b.v. ergens nog echt een lekkage zou zijn, kun je die wel degelijk als verbrogen gebrek aankaarten.

Juist. Mits de lekkage bekend was bij de eigenaar.

[Chaki]

No Hands schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:03:
[...]


nou ja roekeloos, ik denk dat er plekken in ons land zijn waar je niet hoeft aan te komen met keuringen en voorbehoud dingen en je er zonder overbieden ook niet tussen komt als je een huis moet/wil. Voor jou 15 andere gegadigden. Dus om dat dan roekeloos te noemen.
Dat het mogelijk niet zo handig is als je zelf misschien niet zo handig bent is weer wat anders, dan kun je ook bij een bezichtiging een bouwkundige meenemen, dan weet je gelijk meer.

Het meest een het lijstje is gewoon wat bij een oud huis hoort, je had toch onderhou moeten uitvoeren en was het dan de komende jaren tegengekomen. Badkamers wil je meestal ook je eigen smaak aan geven, etc.
Dus vervelend dat er 20K extra gelapt moet worden maar het is niet dat je ineen onverwacht een onbewoonbare woning hebt gekocht.
Over een jaar is die woning toch wel 20K meer waard geworden. Dan is de pijn wel weg.

Dat gezegd hebbende, je kan natuurlijk de verkoper altijd benaderen met je verhaal en vragen wat ze ervan vinden. Maar het is hun goed recht om je met slechts een Nee te beantwoorden.

Roekeloos, omdat je een aankoopmakelaar of een kennis die er meer verstand van heeft mee kunt nemen. Die kunnen je vertellen op hoeveel kosten je minimaal moet rekenen

[Chaki]

bie100 schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:02:
[...]


Denk dat die bedoelt om meer te lenen voor de verbouwing

Dan moest TS zich er wel van bewust zijn dat hij minimaal 20k meer moest lenen.
Ik weet niet of dat nu nog kan. Het is na de bedenktijd. Dat kan 6 dagen of 6 weken zijn (hypotheek rond)

[lordgandalf]

Ik heb in een huis nog geen kruipruimte gezien waar geen puin of wat dan ook inligt onder het mom de bewoner ziet het toch niet. En ja ze zullen vast bestaan natuurlijk maar toch. Van de vloer ligt eraan wat vernieuwd is als dat alleen de top vloer dan zie je een rotte balk hier en daar niet en klinkt heel rot maar waarom heb je vooraf geen bouwkundige inspectie laten doen ?

[Chaki]

BounceMeister schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:08:
Ik denk ook niet dat verkoper enig bedrag zal terugbetalen. Dat lijkt me een soort schuldbekentenis wat de weg opent naar meer problemen voor haar.

Inderdaad! "Moreel vlak"? Beschuldiging immoreel handelen? Als verkoper zou ik alleen spijt als haren op mijn hoofd hebben dat ik het TS heb gegund!

[redwing]

Draakje5 schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:14:
[...]
Juist. Mits de lekkage bekend was bij de eigenaar.

En dan daar nog de note bij dat als het een ernstig verborgen gebrek is (tast de bewoonbaarheid van het huis echt aan), dat de eigenaar er niet eens van op de hoogte hoefde te zijn.

[El Capitan]

Misschien stelt ze je wel een bedrag voor met een finale kwijting. Dan is ze coulant geweest maar kan jij daarna nergens/niets/noppes/nada aanspraak meer op maken.

[TweakGP]

El Capitan schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:40:
Misschien stelt ze je wel een bedrag voor met een finale kwijting. Dan is ze coulant geweest maar kan jij daarna nergens/niets/noppes/nada aanspraak meer op maken.

Je bedoelt zoals TS dat nu ook al niet kan met zijn ouderdomsclausule en gebrek aan eigen inspanning ;-).

[El Capitan]

TweakGP schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:42:
[...]

Je bedoelt zoals TS dat nu ook al niet kan met zijn ouderdomsclausule en gebrek aan eigen inspanning ;-).

you never know

[GarBaGe]

Van de hele lijst uit de bouwkundioge keuring zit eigenlijk vrijwel niets tussen wat ik echt raar vind bij een jaren 60 huis.
Het huis is meer dan 60 jaar oud en is gebouwd in een tijd en volgens richtlijnen die ondertussen enorm zijn veranderd / verbeterd.
Die strengere richtlijnen kan je niet zomaar toepassen op een ouder huis en dit als gebruik aanmerken.

En ja, reparaties gaan niet altijd volgens het boekje, ook omdat de eigenaar vaak niet teveel wilt betalen voor dit soort dingen. Dat is iets wat dagelijks gebeurd.

Dat je dan ook zelf bewust voor geen keuring vooraf kiest en dan achteraf probeert dit te verhalen bij de verkoper.
Dit vind ik persoonlijk erg verwerpelijk en tegen oplichting aan wat @C6DL hier doet.
Ik hoop dat @C6DL hier veel van ken leren.

[bie100]

GarBaGe schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:14:
Van de hele lijst uit de bouwkundioge keuring zit eigenlijk vrijwel niets tussen wat ik echt raar vind bij een jaren 60 huis.
Het huis is meer dan 60 jaar oud en is gebouwd in een tijd en volgens richtlijnen die ondertussen enorm zijn veranderd / verbeterd.
Die strengere richtlijnen kan je niet zomaar toepassen op een ouder huis en dit als gebruik aanmerken.

En ja, reparaties gaan niet altijd volgens het boekje, ook omdat de eigenaar vaak niet teveel wilt betalen voor dit soort dingen. Dat is iets wat dagelijks gebeurd.

Dat je dan ook zelf bewust voor geen keuring vooraf kiest en dan achteraf probeert dit te verhalen bij de verkoper.
Dit vind ik persoonlijk erg verwerpelijk en tegen oplichting aan wat @C6DL hier doet.
Ik hoop dat @C6DL hier veel van ken leren.

Vind de term oplichting een beetje overdreven Denk meer dat die hoopt dat de verkoopster coulance is en een beetje op haar emotie inspeelt

[squashedraven]

bie100 schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:28:
[...]


Vind de term oplichting een beetje overdreven Denk meer dat die hoopt dat de verkoopster coulance is en een beetje op haar emotie inspeelt

Ik schaar inspelen op emotie bij een (gok ik) oudere om geld te krijgen wel richting oplichting gaan, zo doen die arme zonen/dochters het ook altijd via whatsapp.

ja het is misschien wat hard verwoord maar een huis met ouderdomsclausule kopen zonder bouwkundige keuring en dan achteraf toch nog een keuring doen en dan geld vragen is verre van netjes.

[bie100]

squashedraven schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:30:
[...]


Ik schaar inspelen op emotie bij een (gok ik) oudere om geld te krijgen wel richting oplichting gaan, zo doen die arme zonen/dochters het ook altijd via whatsapp.

ja het is misschien wat hard verwoord maar een huis met ouderdomsclausule kopen zonder bouwkundige keuring en dan achteraf toch nog een keuring doen en dan geld vragen is verre van netjes.

Zeg ook niet dat het netjes is maar goed denk dat het een schot voor de boeg is

Hoop dat de verkoopster het zakelijk houd met andere woorden dat is pech vriend

[GarBaGe]

Eerst een 65 jaar oud huis kopen van 400k en dan moeilijk doen over noodzakelijke reparaties van 5k ?
Dan praten we over 1,25% noodzakelijk kosten tov de verkoopwaarde van het huis?
Waar hebben we het over?

[Prisma16]

bie100 schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:33:
[...]


Zeg ook niet dat het netjes is maar goed denk dat het een schot voor de boeg is

Hoop dat de verkoopster het zakelijk houd met andere woorden dat is pech vriend

Zeker, ik hoop dat de verkoopster het zakelijk houd en nergens op in gaat. Dit neigt naar het aftroggelen van geld door emotionele druk uit te oefenen.

[Chaki]

GarBaGe schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:14:
Van de hele lijst uit de bouwkundioge keuring zit eigenlijk vrijwel niets tussen wat ik echt raar vind bij een jaren 60 huis.
...
Dat je dan ook zelf bewust voor geen keuring vooraf kiest en dan achteraf probeert dit te verhalen bij de verkoper.
Dit vind ik persoonlijk erg verwerpelijk en tegen oplichting aan wat @C6DL hier doet.
Ik hoop dat @C6DL hier veel van ken leren.

Verkoper heeft gebreken (daklekkage) verzwegen. Dat kun je op een zakelijke manier afhandelen: factuur herstel erkend bedrijf. Bedrag tot 2 cijfers na de komma bekend. Komt ze niet over de brug? Rechtsbijstandverzekering inschakelen/juridisch advies inwinnen.
De coulancebrief is morele chantage. Daar zou ik mee oppassen. Dan heeft ze dat zwart op wit staan

[redwing]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:39:
[...]

Verkoper heeft gebreken (daklekkage) verzwegen.

Dat heeft ze niet, volgens een post van TS is er gemeld dat er een lekkage was en is die zo goedkoop mogelijk gerepareerd.

Dit zegt ie er nl. over : "Het budget was op gaf ze aan, dus op alles is een beetje beknibbeld zeg maar. Het dak heeft inderdaad gelekt en heeft ze dus provisorisch laten maken heeft ze me mondeling verteld, allemaal zo goedkoop mogelijk. "

Dat kun je op een zakelijke manier afhandelen: factuur herstel erkend bedrijf. Bedrag tot 2 cijfers na de komma bekend. Komt ze niet over de brug? Rechtsbijstandverzekering inschakelen/juridisch advies inwinnen.
De coulancebrief is morele chantage. Daar zou ik mee oppassen. Dan heeft ze dat zwart op wit staan

Het is dus een bekend probleem, het is gemeld en TS heeft niet onderzocht of het langdurig ook een goede oplossing is. Juridisch zal dat een lastig verhaal worden, tenzij TS bij de rechter wil ontkennen dat iets gezegd is (terwijl hij hier aangeeft dat het wel degelijk is gemeld)

[ Voor 11% gewijzigd door redwing op 15-09-2025 10:44 ]

[simon]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:39:
[...]

Verkoper heeft gebreken (daklekkage) verzwegen. Dat kun je op een zakelijke manier afhandelen: factuur herstel erkend bedrijf. Bedrag tot 2 cijfers na de komma bekend. Komt ze niet over de brug? Rechtsbijstandverzekering inschakelen/juridisch advies inwinnen.
De coulancebrief is morele chantage. Daar zou ik mee oppassen. Dan heeft ze dat zwart op wit staan

Ik zie nergens dat ze dit verzwegen heeft. Ik denk dat dit een gebed zonder end wordt hoe je het ook speelt. De TS heeft het risico zelf geaccepteerd om geen bouwkundige keuring te doen, heeft zelf niet een scherp oog gehad of meegenomen. Het lijkt me dat als de verkoper ook zich zakelijk opstelt dit tot weinig behalve frustratie gaat leiden.

[Chaki]

@redwing @simon
In vragenlijst B heeft ze bij de vraag
"Heeft u last van daklekkages (gehad) geantwoord: "niet bekend", toch @C6DL? Nu mag jij me uitleggen hoe je een lekkage kunt laten repareren als je er geen weet van hebt dat die er is
Na de bouwtechnische keuring heeft ze wel gezegd (opgebiecht) dat er een lekkage was en die zo goedkoop mogelijk gerepareerd is. Maar het gaat erom dat ze dit VOOR de verkoop verzwegen heeft

[ Voor 46% gewijzigd door Chaki op 15-09-2025 10:56 ]

[squashedraven]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:54:
[...]


In vragenlijst B heeft ze bij de vraag
"Heeft u last van daklekkages (gehad) geantwoord: "niet bekend", toch @C6DL? Nu mag jij me uitleggen hoe je een lekkage kunt laten repareren als je er geen weet van hebt dat die er is
Na de bouwtechnische keuring heeft ze wel gezegd (opgebiecht) dat er een lekkage was en die zo goedkoop mogelijk gerepareerd is. Maar het gaat erom dat ze dit VOOR de verkoop verzwegen heeft

Die kun je denk ik vrij snel wegpraten door te wijzen op de ouderdomsclausule en de vermelding dat de lekkage verholpen zou zijn en er daarom geen lekkage meer is en dat er gemist is dat het ook om historische lekkages ging (waar ik vermoed dat dan de lijst een stuk langer was geweest). Is natuurlijk ook niet helemaal netjes maar dat kun je nog wijden aan stress van verhuizen en woning te koop moeten zetten etc.
De insteek van TS is dat totaal niet en is een bewuste opzet om later de keuring te doen. Mocht dit voorkomen gok ik dat het in het voordeel van de voormalige eigenaar uitvalt.

[redwing]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:54:
@redwing @simon
In vragenlijst B heeft ze bij de vraag
"Heeft u last van daklekkages (gehad) geantwoord: "niet bekend", toch @C6DL? Nu mag jij me uitleggen hoe je een lekkage kunt laten repareren als je er geen weet van hebt dat die er is
Na de bouwtechnische keuring heeft ze wel gezegd (opgebiecht) dat er een lekkage was en die zo goedkoop mogelijk gerepareerd is. Maar het gaat erom dat ze dit VOOR de verkoop verzwegen heeft

Dat wordt sowieso vaak gedaan als de lekkage al verholpen is. Aangezien er ook genoeg zichtbare problemen zijn, is het ook iets dat onderzocht had moeten worden. En als dit achteraf pas gezegd is, had dit inderdaad eigenlijk vooraf gezegd moeten worden, maar tegelijkertijd is het ook een punt dat TS had moeten onderzoeken. Want dit had ie zelf ook zonder bouwkundige keuring wel kunnen zien.

Maar zoals ik al eerder zei kan ik me voorstellen dat TS voor het geheel een paar k kan krijgen, maar aangezien er vanuit zijn kant ook nogal wat steken zijn laten vallen zal hier geen groot bedrag uit komen. Die badkamer is van het hele rijtje het enige punt dat niet onder de ouderdomsclausule valt en niet standaard bij een jaren 60 huis hoort. Dus daar zie ik meer kansen in.

[PROnline]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 12:26:
[...]verschillende experts laten komen, geven aan dat dit echt door een beunhaas gebeurd [...]

Objectief advies of aannemers die hun brood verdienen met verbouwen en niet met gratis advies. Mijn ervaring is dat 't werk van een ander altijd "beunhaas" is, en zij ambachtslieden met de hoogste standaarden in 't vaandel bij beoordelen, maar als 't uitgevoerd moet worden zakken ze snel in hun standaarden.
Ik zie ook veel verbeteringen op de lijst, die niet een accuut probleem die bewoning in de weg staan, of een verboren gebrek zijn.

Houtrot in houten kozijnen voor- en achterzijde, rotte delen vervangen.
Bij bezichtiging geconstateerd, 10k herstelkosten. Ga ik verder ook geen probleen van maken

Dit had voor mij 't eerste en duidelijkste signaal geweest dat de algehele staat van onderhoud wel eens wat achter zou kunnen lopen.
samen met [/q]verkoopster [/] wil niet sexistisch zijn, maar een alleenstaande dame (wellicht al enigszins op leeftijd?) is meestal niet heel goed met het technisch onderhouden van een woning.

Al met al vind ik het heel vervelend voor je, maar samen met het niet uitvoeren van een technische keuring, zeg ik, je hebt gegokt en verloren.

[squashedraven]

PROnline schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:07:

Al met al vind ik het heel vervelend voor je, maar samen met het niet uitvoeren van een technische keuring, zeg ik, je hebt gegokt en verloren.

dit zegt eigenlijk alles. En als je verliest in het casino ga je ook niet vragen of je wat geld terug mag

[bie100]

PROnline schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:07:
[...]


Al met al vind ik het heel vervelend voor je, maar samen met het niet uitvoeren van een technische keuring, zeg ik, je hebt gegokt en verloren.

Hoezo vervelend ik geloof dat TS is mijn gevoel wel een beetje heeft geweten dat er een hoop moest gebeuren maar hij wilde het huis graag hebben

En nu achteraf wil die de centen hebben om de boel op te knappen dan had die maar voor de koop een keuring moeten laten uitvoeren

Maar goed dan had die waarschijnelijk het huis niet gekregen

[Chaki]

squashedraven schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:58:
[...]


Die kun je denk ik vrij snel wegpraten door te wijzen op de ouderdomsclausule en de vermelding dat de lekkage verholpen zou zijn en er daarom geen lekkage meer is en dat er gemist is dat het ook om historische lekkages ging (waar ik vermoed dat dan de lijst een stuk langer was geweest)

Er valt helemaal niks recht te praten. Wat telt is wat in vragenlijst B staat. Op de vraag of ze een daklekkage heeft gehad (in het verleden dus), had ze moeten antwoorden: ja.
Als het historisch is (3 eigenaren terug) kan ze wel zeggen: niet bekend. Maar zij heeft het laten repareren, dus is het 100% bekend.
Waarschijnlijk geen NVM verkoopmakelaar. Ik heb een lekkage gehad. Als je de vraag met ja beantwoordt, krijg je de vraag of ze hersteld is, hoe en door wie.
In mijn geval:
Lekkage? ja
Waar? warmwaterleiding keuken
Hersteld? ja
Hoe? er is een Quooker geplaatst
Door wie? erkend bouwbedrijf X
Ik kan niet met zekerheid zeggen dat mevrouw dit ter kwader trouw heeft ingevuld. Misschien heeft de beunhaasmakelaar gezegd dat ze dit niet hoefde te melden

[squashedraven]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:24:
[...]

Er valt helemaal niks recht te praten. Wat telt is wat in vragenlijst B staat. Op de vraag of ze een daklekkage heeft gehad (in het verleden dus), had ze moeten antwoorden: ja.
Als het historisch is (3 eigenaren terug) kan ze wel zeggen: niet bekend. Maar zij heeft het laten repareren, dus is het 100% bekend.
Waarschijnlijk geen NVM verkoopmakelaar. Ik heb een lekkage gehad. Als je de vraag met ja beantwoordt, krijg je de vraag of ze hersteld is, hoe en door wie.
In mijn geval:
Lekkage? ja
Waar? warmwaterleiding keuken
Hersteld? ja
Hoe? er is een Quooker geplaatst
Door wie? erkend bouwbedrijf X
Ik kan niet met zekerheid zeggen dat mevrouw dit ter kwader trouw heeft ingevuld. Misschien heeft de beunhaasmakelaar gezegd dat ze dit niet hoefde te melden

ik noemde het ook bewust geen recht praten maar weg praten als in dat het eigenlijk niet belangrijk is uiteindelijk mocht het voorkomen.

in jouw geval klopt het eigenlijk ook niet dat de lekkage hersteld is want de hele leiding is verwijderd gok ik dus dan is de oorzaak van de lekkage verwijderd en niet hersteld

[redwing]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:24:
[...]

Er valt helemaal niks recht te praten. Wat telt is wat in vragenlijst B staat. Op de vraag of ze een daklekkage heeft gehad (in het verleden dus), had ze moeten antwoorden: ja.
Als het historisch is (3 eigenaren terug) kan ze wel zeggen: niet bekend. Maar zij heeft het laten repareren, dus is het 100% bekend.
Waarschijnlijk geen NVM verkoopmakelaar. Ik heb een lekkage gehad. Als je de vraag met ja beantwoordt, krijg je de vraag of ze hersteld is, hoe en door wie.
In mijn geval:
Lekkage? ja
Waar? warmwaterleiding keuken
Hersteld? ja
Hoe? er is een Quooker geplaatst
Door wie? erkend bouwbedrijf X
Ik kan niet met zekerheid zeggen dat mevrouw dit ter kwader trouw heeft ingevuld. Misschien heeft de beunhaasmakelaar gezegd dat ze dit niet hoefde te melden

Klopt, maar zo had TS verder moeten gaan kijken nadat ie zag dat schilderwerk slecht was, kozijnen houtrot hadden en losse/slecht bevestigde regenpijpen.

Daarbij hebben de meeste genoemde dingen zo te zien weinig met de daadwerkelijke eerdere lekkage te maken. Dus het enige punt dat je dan hebt is dat stuk dat met de lekkage te maken heeft. De rest valt onder slecht onderhoud en de ouderdomsclausule. Je houdt dus maar een heel klein deel over waarvan je echt een punt kunt maken, maar tegelijkertijd had er vanwege de zichtbare problemen ook beter onderzoek moeten plaats vinden. En dat hoeft geen bouwkundige keuring te zijn, maar b.v. een vriend die hier wat kennis over heeft zou de meeste van de problemen zo zien.

Naar mijn idee hebben beide kanten wat steken laten vallen en gezien het huis, de ouderdomsclausule en de zichtbare gebreken, verwacht ik niet dat er juridisch heel veel te halen valt. Zeker omdat het uiteindelijk om zo'n 20k gaat, wat weliswaar veel geld is, maar voor zo'n huis wel weer een te verwachten kostenpost is.

[Chaki]

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:41:
[...]
...
Dus het enige punt dat je dan hebt is dat stuk dat met de lekkage te maken heeft.

Je laat de lekkage herstellen en stuurt de factuur, end of story!

[simon]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:24:
[...]

Er valt helemaal niks recht te praten. Wat telt is wat in vragenlijst B staat. Op de vraag of ze een daklekkage heeft gehad (in het verleden dus), had ze moeten antwoorden: ja.
Als het historisch is (3 eigenaren terug) kan ze wel zeggen: niet bekend. Maar zij heeft het laten repareren, dus is het 100% bekend.
Waarschijnlijk geen NVM verkoopmakelaar. Ik heb een lekkage gehad. Als je de vraag met ja beantwoordt, krijg je de vraag of ze hersteld is, hoe en door wie.
In mijn geval:
Lekkage? ja
Waar? warmwaterleiding keuken
Hersteld? ja
Hoe? er is een Quooker geplaatst
Door wie? erkend bouwbedrijf X
Ik kan niet met zekerheid zeggen dat mevrouw dit ter kwader trouw heeft ingevuld. Misschien heeft de beunhaasmakelaar gezegd dat ze dit niet hoefde te melden

ik heb best wat van die vragenlijsten gezien, voorafgaand aan de aankoop van ons eigen huis, maar ook die van vrienden/familieleden en ik zag consequent dat de vragenlijst niet zo netjes wordt ingevuld zoals jij het schetst.
Sporen van oude lekkages die met een beetje scherp bekijken te spotten waren, maar bij de vragenlijst stond dan niet bekend, en ga zo maar door. Hiermee zeg ik niet dat het goed is, maar om een makelaar meteen een beunhaas te noemen vind ik wel stap te ver.

Ik kan mij ook niet voorstellen door de letterlijke 'op het woord' aanpak te nemen die jij schetst dat je veel te winnen hebt. Mensen schieten in verdediging zodra je met rekeningen/offertes op de proppen komt en dan begint het gezanik. Je kan het vast en zeker proberen, het probleem verhelpen zal toch wel moeten maar ik zou niet verwachten dat dit plots betaald wordt. En om dat laatste voor elkaar te krijgen als de verkoper vol de verdediging in gaat zal nogal wat voeten in de aarde hebben. Je moet je zelf iig dan afvragen of je daar zin in hebt.

[bie100]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:49:
[...]

Je laat de lekkage herstellen en stuurt de factuur, end of story!

Zeker dan nog een dakdekker vinden die tijd heeft

[Chaki]

bie100 schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:52:
[...]


Zeker dan nog een dakdekker vinden die tijd heeft

Offerte ook goed

[redwing]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:49:
[...]

Je laat de lekkage herstellen en stuurt de factuur, end of story!

Er is alleen geen lekkage, er is kans op een lekkage in de toekomt. En dan kom je in de discussie welk deel onder de onderzoekplicht valt en welk deel onder de melding.

[gambieter]

Chaki schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:49:
Je laat de lekkage herstellen en stuurt de factuur, end of story!

Ik denk niet dat de dakdekker daaraan mee gaat werken, die wil gewoon betaald worden en gaat niet wachten tot dat gevecht is afgerond. Je moet het gewoon zelf betalen en dan mag je daarna gaan proberen of er nog iets te halen valt.

Allemaal nogal kansloos.

[ Voor 3% gewijzigd door gambieter op 15-09-2025 12:06 ]

[Chaki]

simon schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:51:
[...]

ik heb best wat van die vragenlijsten gezien, voorafgaand aan de aankoop van ons eigen huis, maar ook die van vrienden/familieleden en ik zag consequent dat de vragenlijst niet zo netjes wordt ingevuld zoals jij het schetst.
Sporen van oude lekkages die met een beetje scherp bekijken te spotten waren, maar bij de vragenlijst stond dan niet bekend, en ga zo maar door. Hiermee zeg ik niet dat het goed is, maar om een makelaar meteen een beunhaas te noemen vind ik wel stap te ver.

Ik kan mij ook niet voorstellen door de letterlijke 'op het woord' aanpak te nemen die jij schetst dat je veel te winnen hebt. Mensen schieten in verdediging zodra je met rekeningen/offertes op de proppen komt en dan begint het gezanik. Je kan het vast en zeker proberen, het probleem verhelpen zal toch wel moeten maar ik zou niet verwachten dat dit plots betaald wordt. En om dat laatste voor elkaar te krijgen als de verkoper vol de verdediging in gaat zal nogal wat voeten in de aarde hebben. Je moet je zelf iig dan afvragen of je daar zin in hebt.

Of het de moeite waard is, is een tweede.
Er zijn veel beunhaasmakelaars actief hier. Bij hen komen verborgen gebreken vaker voor, ook mensen na de biedtermijn tegen elkaar uitspelen, etc
Ik zeg niet dat deze specifieke makelaar een beunhaas is. Ik neem het alleen een beetje op voor de verkoper: het niet melden van de lekkage kan ook aan de makelaar liggen. Iedere NVM makelaar zal zeggen dat je het wel moet vermelden

[hbsJR]

Ik denk even in dit geval dat je jouw gevoel minder moet laten spreken, maar meer moet berusten op de feiten. Feitelijk gezien heb je jezelf in je voet geschoten en wil nu de dokter de schuld geven dat je dit hebt gedaan. Zo werkt dat niet.

Je hebt je koopovereenkomst en je onderzoeksplicht. Voor beide ben je akkoord gegaan met de gevolgen.

https://www.nrbi.nl/nieuw...k-van-10000-euro-achteraf

https://www.eigenhuis.nl/...enkomst/huis-met-gebreken

https://www.achmearechtsb...n/verborgen-gebreken-huis

Mijn vermoeden is dat als dit voor de rechtbank gaat belanden dat de rechter je keihard weer terug stuurt naar huis. Je hebt bij de aankoop nergens de moeite gedaan om te controleren of iets veel geld gaat kosten. Op veel punten is je onderzoeksplicht gewoon niet op orde.

Veel mensen zijn echt dol op JA MAAR HET IS EEN VERBORGEN GEBREK. Nee, een verborgen gesprek is alleen wanneer iemand BEWUST een gebrek heeft willen verbergen. Dit is iets wat jij moet bewijzen! (wie eist bewijst!). Alleen wanneer een gebrek zodanig is dat je er niet meer kan wonen, dan gaat het spelletje super interessant worden.

Alles wat je nu opnoemt is ongemak volgens de oog van de wet.

[Toke_gt]

hbsJR schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:18:

Veel mensen zijn echt dol op JA MAAR HET IS EEN VERBORGEN GEBREK. Nee, een verborgen gesprek is alleen wanneer iemand BEWUST een gebrek heeft willen verbergen.

Niet helemaal, het kan ook een verborgen gebrek zijn wat verkoper niet wist, maar wel had kunnen of moeten weten (zie onder). Belangrijker: het moet normaal wonen niet mogelijk maken. Een provisorisch hersteld dak valt daar uiteraard niet onder: het lekt immers niet meer.
En nog belangrijker: het moet iets zijn wat je bij onderzoek vooraf niet had kunnen constateren. Daar gaat TS dus onderuit, want het is nu bij een BK achteraf geconstateerd. Had je die vooraf gedaan, had je het vooraf geweten.

Meer info over een verborgen gebrek:
https://www.juridischloke...oning/verborgen-gebreken/

[pentaw1nz]

Blijft voor mij nog de vraag: gezien alle bovenstaande informatie zie ik eigenlijk drie mogelijke routes.
- Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico.
- (Deels) juridisch proberen te verhalen.
- Samen in overleg kijken of we eruit kunnen komen.

Zelfs na je edit; de meeste dingen uitbhet overzicht zijn toch gewoon waar te nemen?
Door jezelf al een heleboel, en nu ook door een bouwkundig adviseur.

Je hebt heel bewust een risico genomen en de gevolgen daarmee aanvaard.
Achteraf heb je 'spijt' omdat het risico toch iets groter blijkt uit te vallen dan gedacht.
Sta gewoon achter je keuze en ga niet lopen piepen.

[Oon]

De lijst met gebreken is toch allemaal exact wat je met een bouwkundig rapport boven water krijgt? Je hebt daar van afgezien om je kans te vergroten, dat wil zeggen dat je m.i. weinig kunt met wat er nu dan toch boven water komt.
Daarnaast kun je alleen geld terugvragen/kosten verhalen bij verborgen gebreken; als het regent dan komt het bij de muur naar beneden, de kruipruimte heeft in de zomer last van lekkages, de ketel staat op ontploffen. Dat zijn niet dingen als 'de buitenmuur is niet gevoegd', want dat is niet verborgen. De meeste dingen die je noemt had je zelf ook kunnen constateren bij een bezichtiging, de dingen waar kennis voor nodig is zijn onderdeel van een bouwkundig rapport.

Je kunt altijd zeggen van 'dit had ik niet verwacht, kunnen we misschien iets regelen samen', maar ik denk dat "Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico" je enige reële optie is. Nu probeer je een je wortelkanaalbehandeling te laten vergoeden door je verzekering terwijl je bewust hebt gekozen om daar geen tandartspakket bij af te sluiten.

Al met al, gefeliciteerd met je aankoop. Je hebt hopelijk een prijs geboden waar je zelf tevreden mee was, en volgens mij is een groot deel van de lijst prima zelf te doen door lekker een paar weken de handen uit de mouwen te steken

[ Voor 9% gewijzigd door Oon op 16-09-2025 08:35 ]

[r.e.s]

Als je het voor jezelf samenvat:
- Geen bouwtechnische keuring;
- Geen technisch iemand meegenomen tijdens de bezichtiging;
- Zelf geen kennis/ervaring om de volledige technische staat van een woning te beoordelen;
- Huis gekocht van 60 jaar oud.

Dan ben je overgeleverd aan de staat van je woning en coulance van de verkopende partij. Juridisch kansloos, grote kans dat er ook nog een extra bepaling staat in je koopcontract dat je bewust bent van de leeftijd van de woning.

In je OP zie ik dat je een enorm hoge standaard hebt van in welke staat je woning moet zijn bij aanvang. Ik durf wel te stellen dat 80% van de jaren 60 woningen in een vergelijkbare of slechtere staat zijn dan dat je beschrijft.

Ik zou zelf een ander lijstje maken, wat zijn de zaken die nu moeten (bv. kitwerk / dak) en de zaken die je kan uitsmeren over de komende jaren. Een rot kozijn is bv. waardeloos, maar hoe erg is het als die er nog 4 jaar inlaat en je daarna kunstof er in zet? Kan je die rotte balk niet stutten. En dat voegwerk, pak gewoon even zelf de ergste plekken aan.

Denk dat je ziet dat het dan allemaal wel meevalt en je komende jaren niet hoeft te vervelen in het weekend, welkom bij de oude huizen club .

[DropjesLover]

De vraag die ook niet gesteld wordt mijn inziens...
Je hebt al een woning gekocht. Je hebt er al flink op overboden, blijkbaar wilde je/jullie die woning erg graag. Je wilde het zo graag dat je de standaard voorbehouden hebt laten varen.

Is deze woning, deze stenen op deze plek, je niet ook nog dat deel extra van het herstel waard?
Of had je oprecht van de koop afgezien als je het wel had geweten?

Er is een flink risico genomen zodat jij/jullie de woning wel kregen boven anderen. Risico dat er dus veel mis is.

Hoe dan ook is het leergeld voor de toekomst en elke andere potentiele huizenkoper die hier leest of die je zelf kent.

Een plan maken wat prioriteit heeft, daar voor geld voor reserveren (misschien dus geen vakantie oid).
Flink sparen en over 4 jaar alle kozijnen vervangen voor kunststof (heb je ook geen schilderkosten meer de komende 4 jaar en daarna 30 jaar!), etc.
Een grote verbouwing over 8 jaar wanneer de eigen woning echt zijn geld op gaat leveren ten opzichte van huren. Hypotheek oversluiten (lagere loan to value verhouding want afgelost en gestegen woningprijzen), bouwdepot er bij, vloeren helemaal vernieuwen, isoleren, vloerverwarming, nieuwe keuken, alles strak stucken. Maar wel pas over 8 jaar.

[ Voor 31% gewijzigd door DropjesLover op 16-09-2025 10:24 ]

[Chaki]

gambieter schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:05:
[...]

Ik denk niet dat de dakdekker daaraan mee gaat werken, die wil gewoon betaald worden en gaat niet wachten tot dat gevecht is afgerond. Je moet het gewoon zelf betalen en dan mag je daarna gaan proberen of er nog iets te halen valt.

Allemaal nogal kansloos.

Dat bedoel ik ook: dakdekker stuurt factuur naar jou, jij betaalt en probeert het te verhalen op verkoper. Is wel peanuts in vergelijking met wat geen verborgen gebreken zijn, maar onder onderzoeksplicht vallen.
Of dat 100% kansloos is, weet ik niet. Dit is geen gehaaide bikkelharde verkoper, anders zou ze niet toegeven dat ze het zo goedkoop mogelijk heeft laten oplappen. Ze kon ook zeggen: ik heb het laten herstellen en ging ervan uit dat dit op een professionele manier gebeurd was. Als je dan verder op haar gemoed gaat inspelen om meer geld af te troggelen is dat emotionele chantage. Oplichting is strafbaar. Emotionele chantage niet, maar ik zou toch juridisch advies inwinnen over wat mijn rechten en plichten zijn (Juridisch loket bv) of de afhandeling overlaten aan iemand die er zakelijk in staat: makelaar of naaste die niet gevoelig is voor chantage. Mijn zus zou hier zeker gevoelig voor zijn. Daar zou de koper makkelijk misbruik van kunnen maken. Want dat is het: misbruik. Ik zou het met alle plezier van haar overnemen!

[EzraTweaked]

Volgens mij word er hier voor ieder krasje al een punt gemaakt.
Kopers remorse.

[gysman11]

Als verkoopster uit Brabant komt, adviseer ik haar slechts 1 woord te zeggen: "Houdoe".

[pentaw1nz]

TS is na pagina 2 vetrokken

[squashedraven]

Die kreeg volgens mij ook niet de gewenste reacties

[Gionimo]

Ze heeft je (deels bewust) een roestige oldtimer verkocht voor de prijs van een Ferrari Enzo. Wat mij betreft sta je moreel gezien in je recht om aanspraak te maken op compensatie.

[Homer-Simpson]

Gionimo schreef op zaterdag 20 september 2025 @ 18:13:
Ze heeft je (deels bewust) een roestige oldtimer verkocht voor de prijs van een Ferrari Enzo. Wat mij betreft sta je moreel gezien in je recht om aanspraak te maken op compensatie.

Koper heeft de prijs van een Enzo geboden zonder de moeite te nemen de motorkap te openen of zelfs maar naar het logo op het stuur te kijken. Dat zou een betere analogie zijn in dit geval.

[Ecological]

Gionimo schreef op zaterdag 20 september 2025 @ 18:13:
Ze heeft je (deels bewust) een roestige oldtimer verkocht voor de prijs van een Ferrari Enzo. Wat mij betreft sta je moreel gezien in je recht om aanspraak te maken op compensatie.

Dat is leuk maar moraliteit is subjectief en juridisch gezien staat OP niet in zijn recht en dat is hoe het leven soms is.

[Gionimo]

Homer-Simpson schreef op zaterdag 20 september 2025 @ 18:25:
[...]

Koper heeft de prijs van een Enzo geboden zonder de moeite te nemen de motorkap te openen of zelfs maar naar het logo op het stuur te kijken. Dat zou een betere analogie zijn in dit geval.

Aan de andere kant heeft de verkoper ook reparaties aan de 'auto' verzwegen. Wat is moreel meer verwerpbaar? De onderzoeksplicht verzaken of de informatieplicht verzaken? Ik denk het laatste.

Naast de moraal brengt TS het onderwerp van coulance ter sprake. Omdat de verkoper een significant hoger bedrag heeft gekregen dan de daadwerkelijke waarde van de woning, gebleken uit de bouwkundige keuring, lijkt me dat coulance daarom redelijk zou zijn.

[gambieter]

De daadwerkelijke waarde van een woning is wat de gek ervoor geeft, zoals het spreekwoord zegt. Je mag iets duurder verkopen dan de taxatiewaarde (of goedkoper), de koper had minder gretig moeten zijn.

[Homer-Simpson]

Gionimo schreef op zaterdag 20 september 2025 @ 19:00:
[...]


Aan de andere kant heeft de verkoper ook reparaties aan de 'auto' verzwegen. Wat is moreel meer verwerpbaar? De onderzoeksplicht verzaken of de informatieplicht verzaken? Ik denk het laatste.

Naast de moraal brengt TS het onderwerp van coulance ter sprake. Omdat de verkoper een significant hoger bedrag heeft gekregen dan de daadwerkelijke waarde van de woning, gebleken uit de bouwkundige keuring, lijkt me dat coulance daarom redelijk zou zijn.

Koper had 1 gebrek/reparatie moeten noemen: namelijk het dak. De rest was echt aan koper om zelf te zien of laten ontdekken. Alsof je blind een Enzo koopt zonder hem even op de brug te zetten en vervolgens te klagen dat de katalysator ontbreekt of beschadigd is.

[Scorpio861]

C6DL schreef op zondag 14 september 2025 @ 12:26:
Ik heb onlangs een jaren 60 woning gekocht, zonder vooraf een bouwkundige keuring te laten doen. Dat was een bewuste keuze om mijn kans te vergroten, met het risico dat er later zaken aan het licht zouden komen.

Tijdens het wachten op de sleutel heb ik alsnog een keuring laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat er toch flink is beknibbeld. De badkamer die recent verbouwd is, blijkt constructief niet goed aangepakt, de kit laat los, er zit vocht in de muren en het dak is op een prutserige manier gerepareerd. Alles bij elkaar ligt herstel richting de 20k.

Ik heb de verkoopster hiermee geconfronteerd. Ze leek oprecht geschrokken, al weet ik niet of dat gespeeld was. Omdat ik flink heb overboden (dat is mijn eigen keuze geweest), maar ook zie dat zij zichtbaar baalt dat dit nu boven water komt, denk ik eraan om een korte brief te schrijven. Daarin wil ik mijn teleurstelling delen en de vraag neerleggen of ze uit coulance een bedrag X zou willen terugstorten na de overdracht, een bedrag waar ze zichzelf comfortabel bij voelt.

Ik weet dat ik juridisch geen enkele poot heb om op te staan: ik heb zelf overboden, geen bouwkundige keuring gedaan en dat is mijn risico. Maar misschien is er op moreel vlak nog iets te halen.

Wat denken jullie? Kansrijk? of kansloos


Edit:

Bedankt voor alle reactie tot dusver. Ik merk op dat in mijn topicstart wellicht wat meer informatie had moeten vermelden. Een gevalletje, dikke pech lijkt me niet helemaal het geval. Vandaar dat ik wat meer informatie zal geven. Een totaallijst van de door mij en/of bouwkundige keuring opgevallen gebreken.


Kruipruimte en begane grondvloer
Verroest leidingwerk onder aanbouw, functie onduidelijk (gas of water), nader bepalen en zonodig vervangen.
Houten vloer is drie jaar geleden vervangen, maar er zijn toch nog aanzienlijk wat rotte balken aanwezig
Onvoldoende ventilatie kruipruimte, risico op condensvorming.
Veel puinafval
Oplossen en door denk ik. Twijfel alleen over de rotte balken. Je verwacht geen rotte balken tegen te komen als deze vloer recent is vervangen!

------------------------------------------

Gevels en kozijnen
Schade aan metselwerk, herstel conform bestaand werk.
Roestend ijzer in gevel, verwijderen en gevel herstellen.
Scheurvorming, risico op inwateren, herstel nodig.
Voegwerk deels matig tot onvoldoende, vernieuwen.
Muurafdekker voorzijde gedateerd en met gebreken, compleet vervangen verdient voorkeur.
Raamdorpel en waterslag gebrekkig bevestigd, mechanisch fixeren.
Voegwerk waterslagen uitgespoeld, opnieuw voegen.
Schilderwerk kozijnen onvoldoende, groot onderhoud nodig.
Houtrot in houten kozijnen voor- en achterzijde, rotte delen vervangen.
Bij bezichtiging geconstateerd, 10k herstelkosten. Ga ik verder ook geen probleen van maken

------------------------------------------

Daken en goten
Overstek en boeiboorden: hout gedelamineerd, vervangen.
Schilderwerk houtwerk onvoldoende, professioneel onderhoud uitvoeren.
Dakkapel lood gescheurd, repareren om lekkage te voorkomen.
Houtrot in zijwangen dakkapel, delen vervangen.
Dakrand aanbouw onjuist afgewerkt, vocht in houten dakconstructie, detail verbeteren.
Bitumen dakbedekking: verlijming naden onvoldoende, repareren.
Lood in lintvoegen onvoldoende afgewerkt, verbeteren.
Loodwerk deels los of ontbrekend, nieuw lood inslijpen.
Ontbrekende loodstroken, verhoogd lekkagerisico.
Hemelwaterafvoeren slecht bevestigd, bevestiging herstellen.
Deze zit me niet lekker, verschillende experts laten komen, geven aan dat dit echt door een beunhaas gebeurd is en alleen op de korte termijn werkt. Hier heeft ook lekkage plaats gevonden maar nergens terug te lezen is in het rapport
Herstelkosten circa 5000 euro

------------------------------------------

Installaties, elektra, water en gas
Riolering hangt los, ophanging verbeteren om doorhangen of tegenschot te voorkomen.
Fixen, en door

------------------------------------------

Badkamer
Badkamer kitwerk in slechte staat, risico op lekkage, vernieuwen.
Badkamervloer: tegels hechten onvoldoende, herstellen.
Verhoogd vocht in badkamervloer en -wanden, vermoedelijk door gebrekkige waterdichting, herstellen.
Bij een volledige badkamerrenovatie verwacht ik bovenstaande uitkomst niet!
Herstelkosten circa 5000 euro

------------------------------------------


Interieur
Vocht in binnenwanden zonder voorzetwanden, nader onderzoek en totaal herstelplan nodig.
Waarschijnlijk door vochtige kruipruimte, zie eerder punt


Blijft voor mij nog de vraag: gezien alle bovenstaande informatie zie ik eigenlijk drie mogelijke routes.
- Alles gewoon laten herstellen en het accepteren als eigen risico.
- (Deels) juridisch proberen te verhalen.
- Samen in overleg kijken of we eruit kunnen komen.

Je bent hierbij een veroorzaker van je eigen probleem... Niet iemand anders mee lastig vallen

[Jiangtao.L]

Als ik de lijst doorneem, zie ik vooral veel achterstallig onderhoud. Meestal is de vraagprijs daar ook naar. Laten we eerlijk zijn: je koopt een huis dat al 80 jaar oud is. Daar is ongetwijfeld meerdere keren aan verbouwd, wat het des te belangrijker maakt om vóór aankoop goed te onderzoeken wat je precies koopt en op basis daarvan te bepalen of je het wilt hebben en voor welk bedrag. Dat stadium ben je inmiddels voorbij, dus veel succes met de herstelwerkzaamheden.

[bboy1987]

Ik heb onlangs een jaren 60 woning gekocht, zonder vooraf een bouwkundige keuring te laten doen. Dat was een bewuste keuze om mijn kans te vergroten, met het risico dat er later zaken aan het licht zouden komen.


dus je geeft zelf al aan dat je bewust dit risico heb genomen. en als er ineens wel wat blijkt denk je de verkoper te kunnen aansporen jou een vergoeding te betalen? ik zou als verkoper zijnde je keihard uitlachen. daar je zelf al aangeeft willens en wetens dit risico te hebben genomen.

[Aldy]

champion16 schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:51:
Zit je nog in de bedenktijd? Zo nee dan mag je hopen op coulance van de verkoper, maar heb je in feite pech.
Jij hebt dus bewust het risico genomen met fors overbieden en geen keuring, waardoor je mogelijk de bieding gewonnen hebt.

Je zou het juridisch pad kunnen bewandelen, maar dat wordt erg lastig. Je hebt ten eerste je kans bewust laten lopen op een keuring. Je moet kunnen bewijzen dat verkoper van de gebreken wist. En het belangrijkste, het moet normaal wonen in de weg zitten (wat in het geval van de badkamer niet zo is).

Welke bedenktijd bedoel je? Je hebt geen bedenktijd (behalve de wel heel korte wettelijke bedenktijd), maar wat je wel hebt, is een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden. De eerste ontbindende voorwaarde, namelijk de bouwkundige keuring, staat er al niet in. Er is een grote kans dat de ontbindende voorwaarde van het niet rondkrijgen van de financiering er ook niet instaat, om een zo groot mogelijke kans op de koop te hebben. Daarmee is de koopovereenkomst definitief.
Wat betreft de verborgen gebreken, moet je kunnen aantonen dat de verkoper daarvan op de hoogte was en deze bewust niet heeft gemeld bij de verkoop. Als de verkoper daar niet van op de hoogte was, dan treedt de ouderdomsclausule in werking en heeft de koper geen poot om op te staan.
De ouderdomsclausule geldt dan weer niet voor alle recente verbouwingen en aanpassingen. Daarvan mag de koper aannemen dat deze professioneel is uitgevoerd, tenzij anders door de verkoper vermeld. Zo'n kapstokbepaling zoals de ouderdomsclausule geldt eigenlijk alleen als de woning in de originele staat verkeerde. Zodra er recent veranderingen hebben plaatsgevonden, dan vallen die veranderingen al niet onder die ouderdomsclausule.
Ik weet niet of er een verkopende makelaar bij betrokken was, want als dit wel het geval was, dan is deze mede-aansprakelijk, als hij van de gebreken op de hoogte was of deze had kunnen weten.

[Wispe]

Aldy schreef op zondag 21 september 2025 @ 14:10:
[...]

Welke bedenktijd bedoel je? Je hebt geen bedenktijd (behalve de wel heel korte wettelijke bedenktijd), maar wat je wel hebt, is een koopovereenkomst met ontbindende voorwaarden.

Hij bedoelt de bedenktijd van drie dagen (grof gezegd) waarin hij een bouwkundige keuring had kunnen doen en bij tegenvallende resultaten hij uit de koop had kunnen komen zonder te riskeren een boete te krijgen of met een huis vol met gebreken te zitten. Dat is wat anders dan een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde.

[Aldy]

Wispe schreef op zondag 21 september 2025 @ 14:14:
[...]


Hij bedoelt de bedenktijd van drie dagen (grof gezegd) waarin hij een bouwkundige keuring had kunnen doen en bij tegenvallende resultaten hij uit de koop had kunnen komen zonder te riskeren een boete te krijgen of met een huis vol met gebreken te zitten. Dat is wat anders dan een bouwkundige keuring als ontbindende voorwaarde.

Ja, dat begreep ik, maar het lukt je niet om binnen drie dagen een bouwkundige keuring te realiseren en daarnaast nog ook het rapport op tijd klaar te hebben. Vandaar dat ik ook stelde dat de wettelijke bedenktijd heel kort is, in dit geval zelfs een wassen neus.

[Wispe]

Aldy schreef op zondag 21 september 2025 @ 14:19:
[...]

Ja, dat begreep ik, maar het lukt je niet om binnen drie dagen een bouwkundige keuring te realiseren en daarnaast nog ook het rapport op tijd klaar te hebben. Vandaar dat ik ook stelde dat de wettelijke bedenktijd heel kort is, in dit geval zelfs een wassen neus.

Dat lukt prima, gebeurt in de praktijk heel vaak. Ik werk op een notariskantoor en ik stel Amsterdamse koopaktes op en in 99% van de gevallen vindt de bouwkundige keuring plaats tijdens de bedenktijd.
Het rapport is weliswaar niet klaar, maar dat hoeft ook niet om te weten dat een huis vol met gebreken zit.

[Aldy]

Wispe schreef op zondag 21 september 2025 @ 14:23:
[...]


Dat lukt prima, gebeurt in de praktijk heel vaak. Ik werk op een notariskantoor en ik stel Amsterdamse koopaktes op en in 99% van de gevallen vindt de bouwkundige keuring plaats tijdens de bedenktijd.
Het rapport is weliswaar niet klaar, maar dat hoeft ook niet om te weten dat een huis vol met gebreken zit.

In Den Haag e.o. is de wachttijd een week en doet de bouwkundige geen uitspraken voordat het rapport klaar is. Tenminste geen uitspraken over het prijskaartje.