Hypotheekrenteaftrek: afschaffen of behouden?

[Cid Highwind]

Modbreak:

Dit topic is afgesplitst uit De landelijke Nederlandse politiek 2025.

FreakNL schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:44:

[...]


Nee?

Gewoon de NHG+150k aanhouden.

Je verzint er vanalles bij. Enige wat ik betoog is dat we hypotheken van (pak em beet) 600k+ niet hoeven te subsidiëren. Elk gezin kan gewoon wonen in een woning van 600k. Wil je meer? Prima, maar dan krijg je geen subsidie meer… Geeft meteen een klap inkomsten voor de staat en dat geeft ruimte om parallel gewoon met 2% per jaar afbouwen.

Dan zijn we in 18 jaar van dat gedrocht af.

De getallen zijn arbitrair maar het is gewoon onlogisch en niet te verkopen dat we huizen-eigenaars met grote woningen (en dito inkomsten) ook nog eens gaan sponsoren vanuit de staat.

Waarom moet er per sé gekeken worden naar wat de woning kost? Pak gewoon de NHG norm en hou dat als grens aan voor fiscale aftrekbaarheid, voor iedere woning. Is die grens 450k, maar jouw beoogde woning 600k, heb je 150k waarover de rente niet aftrekbaar is, maar je valt niet meteen volledig buiten de boot mocht je voor werk of andere omstandigheden niet om een duurdere buurt heen kunnen komen.

Het voorkomt ook het bijtellingseffect waar een enkel grammetje CO2 bepaalde of een auto een verkoopknaller was, of onverkoopbaar.

Er zitten echter ook nadelen aan: een harde grens op basis van verkoopwaarde zorgt er indirect natuurlijk wel voor dat het de prijs mogelijk drukt. Ligt deze op 450k, of 500k, dan moet je je achter de oren krabben of hier overheen bieden het je waard is wanneer je de volledige HRA zou moeten missen. Dit zorgt dan mogelijk weer voor een harde schifting tussen degenen die per sé niet zonder HRA kunnen, en zij die dat wel kunnen.

Wat is wijsheid?

Edit Sinds de afsplitsing is dit de first post geworden. Als iemand deze positie graag zou willen bevullen met additionele informatie, dan sta ik open voor suggesties.
Einde edit

[ Voor 16% gewijzigd door NMH op 11-09-2025 20:17 ]

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 14:25:
Schaarste die voornamelijk door de overheid gecreerd is. Ik heb liever dat burgers zelf vermogen kunnen opbouwen dan dat dit naar reeds vermogende mensen of bedrijven gaat.

Ja, maar het kan dus niet allebei. Ongeacht of "de overheid" (daar zijn we allemaal verantwoordelijk voor, toch?) schuld heeft, als de huizen betaalbaar worden, gaan de vermogens omlaag, en vice versa.

[ZieMaar!]

alexbl69 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 09:54:
[...]

Weet niet of je de rest van de discussie gevolgd hebt, maar dat is juist de paradox. Als je er als overheid op korte termijn (men heeft immers al een doel) een substantiële hoeveelheid geld mee vrij wil maken raak je daar de starters keihard mee. De 'rijken' (citaat Habtamu de Hoop: “Per jaar gaat er 6 miljard naar mensen met een hele dikke beurs.”) hebben immers al een groot deel van hun hypotheek afbetaald en profiteren al een stuk minder van de HRA. En gaan dus ook minder last hebben van een versobering.

Ik volg hem zeker, heb alle expert die voor afschaffing zijn gezien en zie aan de andere kant alleen maar n=1 verhalen of tegenreacties alsof het in een keer afgeschaft zou worden. We roepen continu “lange termijn” en dan is dat er opeens, dan is het weer niet goed.

[...]

Waarom deze whataboutism

Het is geen whataboutism, het is de constatering dat er bij velen een dubbele standaard heerst. We hebben een enorm scheve discussie hier (niet per se met jou, meer algemeen) waarin expertmeningen direct geschrapt worden door n=1 ervaringen, waarin een kamerlid verweten wordt populistisch bezig te zijn, op basis van incomplete quotes uit een vijandig interview en dat is geen faire behandeling, zeker niet omdat er vanuit de voorstanders geen enkel goed argument komt…

De discussie wordt gewoon zuiverder als alle kamerleden en partijen tegen mij of meer dezelfde meetlat worden gehouden.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:12:
[...]


Ja, maar het kan dus niet allebei. Ongeacht of "de overheid" (daar zijn we allemaal verantwoordelijk voor, toch?) schuld heeft, als de huizen betaalbaar worden, gaan de vermogens omlaag, en vice versa.

Mensen die een woning kopen en een hypotheek aangaan hebben een schuld. Deze kan naast de rente ook afgelost worden, wat betekend dat als men volledig aflost na 30 jaar dus een huis heeft. Wat de waarde ook is van de woning na 30 jaar is opgebouwd vermogen.

Zelfs bij een aflossingsvrije hypotheek is de overwaarde het opgebouwde vermogen. Dit vermogen is altijd hoger dan wanneer men huurt.

Zelfs al zal de waarde van een woning dalen en men heeft de hypotheek volledig afgelost dan heeft men nog steeds een vermogen opgebouwd, dit is bij huur niet het geval. En als we realistisch zijn is het nog nooit voorgekomen dat huizenprijzen na 30 jaar lager zijn, dus ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek hoeven zich nergens zorgen over te maken.

[Stoney3K]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:40:
[...]
En als we realistisch zijn is het nog nooit voorgekomen dat huizenprijzen na 30 jaar lager zijn, dus ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek hoeven zich nergens zorgen over te maken.

Tenzij de huizenprijzen dus minder hard zouden stijgen dan de inflatie, want dan is de waarde van je huis effectief namelijk wel gedaald.

[Andyk125]

Stoney3K schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:42:
[...]


Tenzij de huizenprijzen dus minder hard zouden stijgen dan de inflatie, want dan is de waarde van je huis effectief namelijk wel gedaald.

Dan is het nog steeds opgebouwd vermogen, iets wat je niet hebt als je huurt. Dat je uiteindelijk meer betaald hebt voor de woning dan die waard is, is altijd het geval gezien je ook rente betaald over het hypotheekbedrag.

[Dido]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:40:
Zelfs al zal de waarde van een woning dalen en men heeft de hypotheek volledig afgelost dan heeft men nog steeds een vermogen opgebouwd, dit is bij huur niet het geval. En als we realistisch zijn is het nog nooit voorgekomen dat huizenprijzen na 30 jaar lager zijn, dus ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek hoeven zich nergens zorgen over te maken.

Dat laatste is natuurlijk niet helemaal waar. Iemand die voor een paar ton een aflossingsvrije hypotheekl afsluit (een paar jaar geleden, op zeg 2%) en aan het einde van de looptijd komt, moet een nieuwe hypotheek afsluiten. Was als de rente tegen op dat moment 8% is? Dat is geen irrealistisch rentepercentage, maar de hypotheeklasten worden op slag 4x zo hoog.

En het huis verkopen om de hypotheek af t elossen werkt ook alleen maar als die persoon daarna in een doos gaat wonen, dus dat helpt niet.

En natuurlijk heeft die persoon, als ie verstandig is, 30 jaar lang geld in redelijk veilige investeringen gestopt, waarmee ie flink meer rendement haalde dan die 2%, zodat ie aan het einde van de looptijd de hypotheek aflost en zelfs nog een leuk zakcentje overhoudt.

Maar zijn alle mensen zo verstandig? Ik ben bang van niet. En daar kan en mag je best wat van vinden, maar er wordt, naar mijn ervaring, door hypotheekadviseurs wel makkelijk over gedaan. Ach joh, met de inflatie tik je die paar ton over 30 jaar makkelijk af. En je bespaart wel lekker op je maandlasten, hoor!

Een bankspaarhyptheek was een heel veilige manier van een aflossingsvrije hypotheek, maar omdat de rente niet meer aftrekbaar is, wordt die niet (of nauwelijks?) meer aangeboden. Nu moeten mensen dus zelf gaan sparen (naja, beleggen dus) om problemen te voorkomen. En dat klinkt voor veel mensen niet alleen eng, het gaat ook in tegen de reden waarom ze een aflossingvrije hypotheek hebben: lage maandlasten!

[rik86]

Stoney3K schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:42:
[...]


Tenzij de huizenprijzen dus minder hard zouden stijgen dan de inflatie, want dan is de waarde van je huis effectief namelijk wel gedaald.

Ja, maar niet ten opzichte van je schuld. Stel, je koopt nu een huis van 400k, inflatie is komende 30 jaar 2%, maar je huis stijgt maar met 1% in waard per jaar, dan had je huis (op basis van de inflatie) 725k waard moeten zijn, en is 'maar' 540k waar.

Maar je schuld is (bij volledig aflossingsvrij) nog steeds 400k, dus je hebt 140k aan vermogen opgebouwd
En als je volledig aflost, dan heb je 540k aan vermogen opgebouwd.

Sterker nog, in de huidige huizenmarkt stijgen de prijzen veel sneller dan wat je aan rente betaald, dus eigenlijk ben je sowieso een dief van je eigen portemonnee als je geen huis koopt, met een volledig aflossingsvrije hypotheek (oké, dat wordt wel speculeren dan, dus dat moeten we niet stimuleren)

Rekenvoorbeeld, huis 400k, 4% rente, 100% aflossingsvrij:
- Na 30 jaar heb je 480k rente betaald. Je hebt dan nog steeds 400k schuld. Je huis moet dan minimaal 880k waard zijn om onder aan de streep op 0 uit te komen. Dat is een gemiddelde prijsstijging, jaar in, jaar uit, van 2,7%;
Er is géén 30-jarige periode te vinden in de recente geschiedenis waarin die stijging minder is geweest;

En dan heb je dus 30 jaar lang 'gratis' gewoond, alleen onderhoud en belastingen; Want na die 30 jaar verkoop je het huis en heb je de betaalde rente en hypotheek weer terug en 480k op de rekening.

[LZ86]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:40:
[...]
En als we realistisch zijn is het nog nooit voorgekomen dat huizenprijzen na 30 jaar lager zijn, dus ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek hoeven zich nergens zorgen over te maken.

Weet je nog, de kredietcrisis?

Wikipedia: Kredietcrisis

Net daarvoor mijn eerste huis gekocht. Dat was daarna in een paar maanden even fors waarde verloren.
En al die mensen die met die aflossingsvrije hypotheken zaten waren zwaar de lul.

[Napo]

LZ86 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:08:
[...]

Weet je nog, de kredietcrisis?

Wikipedia: Kredietcrisis

Net daarvoor mijn eerste huis gekocht. Dat was daarna in een paar maanden even fors waarde verloren.
En al die mensen die met die aflossingsvrije hypotheken zaten waren zwaar de lul.

Wat die woning over 10 jaar waard is gissen edoch gok ik dat die woning inmiddels niet meer minder waard was dan 2005 ( en als je hem dichter naar het specifieke moment schuift wordt het wellicht 2008 en is die woning waarschijnlijk alsnog niet minder waard dan de aanschafprijs van destijds )

Laat onverlet dat er alsnog een extra correctie kan komen

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:40:
Zelfs al zal de waarde van een woning dalen en men heeft de hypotheek volledig afgelost dan heeft men nog steeds een vermogen opgebouwd, dit is bij huur niet het geval. En als we realistisch zijn is het nog nooit voorgekomen dat huizenprijzen na 30 jaar lager zijn, dus ook mensen met een aflossingsvrije hypotheek hoeven zich nergens zorgen over te maken.

Als we willen dat wonen betaalbaarder wordt, moeten we zorgen dat huizenprijzen (in ieder geval ten opzichte van inflatie) dalen ten opzichte van nu.

In zo'n situatie is een huis een onaantrekkelijke investering; geld onder een matras rendeert immers beter.

Daarom zeg ik dat we af moeten van het idee dat een huis zo'n goed vehikel is om vermogen in op te bouwen.

[CVTTPD2DQ]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:42:
Alleen in dit land kunnen voorstellen worden geopperd om bezit van haar onderdanen te laten dalen in waarde. Bizar. Zorg dat meer mensen mee kunnen doen in plaats van vermogen bij mensen weghalen dat nergens heen gaat. De lat moet omhoog aan de onderkant in plaats van omlaag aan de bovenkant. Bovendien richten de politieke plannen zich voornamelijk op huurwoningen. Bouw genoeg huurwoningen, dan dempt de waardestijging vanzelf. Mensen die het niet kunnen betalen aan een koophuis helpen door de prijzen te verlagen is echt de verkeerde weg.

Als je woningen bijbouwt, daalt de vraag naar bestaande woningen, en dus dalen ze in waarde.
Als je huurwoningen bijbouwt, daalt de vraag naar bestaande woningen, en dus dalen ze in waarde.
Als de lonen zover omhoog gaan dat woningen betaalbaarder worden, zijn die woningen ten opzichte van de inflatie in waarde gedaald.

Hoe je de wooncrisis ook op wil lossen, linksom of rechtsom ben je vermogen van de "bezitters" naar de niet-bezitters aan het schuiven.

[spijkerhoofd]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:42:
[...]


Alleen in dit land kunnen voorstellen worden geopperd om bezit van haar onderdanen te laten dalen in waarde. Bizar. Zorg dat meer mensen mee kunnen doen in plaats van vermogen bij mensen weghalen dat nergens heen gaat. De lat moet omhoog aan de onderkant in plaats van omlaag aan de bovenkant. Bovendien richten de politieke plannen zich voornamelijk op huurwoningen. Bouw genoeg huurwoningen, dan dempt de waardestijging vanzelf. Mensen die het niet kunnen betalen aan een koophuis helpen door de prijzen te verlagen is echt de verkeerde weg.

Wat denk je wat er gebeurt met de woningwaarde als meer mensen mee kunnen doen? Meer mensen mee kunnen doen betekend flink bijbouwen, wat betekend dat meer aanbod en dus lagere prijzen onder aan de streep.

Daarnaast, als de babyboomgeneratie tussen 6 latten ligt komen er zeer veel huizen vrij wat betekend dat de waarde ook gaat dalen.

[LZ86]

spijkerhoofd schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:47:
[...]

Wat denk je wat er gebeurt met de woningwaarde als meer mensen mee kunnen doen? Meer mensen mee kunnen doen betekend flink bijbouwen, wat betekend dat meer aanbod en dus lagere prijzen onder aan de streep.

Daarnaast, als de babyboomgeneratie tussen 6 latten ligt komen er zeer veel huizen vrij wat betekend dat de waarde ook gaat dalen.

En daalt het stuk sociale zekerheid qua uitgaven ook. Minder Aowtjes

[Davidrrr]

spijkerhoofd schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:47:
[...]

Wat denk je wat er gebeurt met de woningwaarde als meer mensen mee kunnen doen? Meer mensen mee kunnen doen betekend flink bijbouwen, wat betekend dat meer aanbod en dus lagere prijzen onder aan de streep.

Daarnaast, als de babyboomgeneratie tussen 6 latten ligt komen er zeer veel huizen vrij wat betekend dat de waarde ook gaat dalen.

Ik vind niks bijbouwen ook prima. Ik heb een woning. Maar bijbouwen gaat decennia duren. Dat zal zon vaart niet lopen, zeker niet met de groei van de bevolking waar niet tegenop te bouwen is. Maar overwaarde belasten etc is niet de weg.

[spijkerhoofd]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:47:
[...]


Als je woningen bijbouwt, daalt de vraag naar bestaande woningen, en dus dalen ze in waarde.
Als je huurwoningen bijbouwt, daalt de vraag naar bestaande woningen, en dus dalen ze in waarde.
Als de lonen zover omhoog gaan dat woningen betaalbaarder worden, zijn die woningen ten opzichte van de inflatie in waarde gedaald.

Hoe je de wooncrisis ook op wil lossen, linksom of rechtsom ben je vermogen van de "bezitters" naar de niet-bezitters aan het schuiven.

Je was mij net voor, maar inderdaad, linksom of rechtsom, de woningwaarde zal dalen als we meer mensen willen laten kopen cq huren.

En ook, als de lonen flink blijven stijgen zal de inflatie toenemen, de prijzen worden hoger, iets wat vooral de gepensioneerden zullen voelen gezien hun pensioen amper omhoog gaat.

[spijkerhoofd]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:49:
[...]


Ik vind niks bijbouwen ook prima. Ik heb een woning.

*knip* Dit hoeft niet op deze manier

[ Voor 19% gewijzigd door Touchdomex op 10-09-2025 16:52 ]

[spijkerhoofd]

LZ86 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:48:
[...]

En daalt het stuk sociale zekerheid qua uitgaven ook. Minder Aowtjes

En minder zorgkosten.

[HEY_DUDE]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:38:
Van de begroting in 2025 ging 115 miljard naar zorg, 115 miljard naar sociale zekerheid, 55 miljard naar Gemeente / Provincie en 55 miljard naar Onderwijs. Met al het extra geld dat naar de navo moet en investeringen in woningen en het energienetwerk hebben we toch andere prioriteiten dan de HRA discussie met wat is het 10 miljard? Er moet flink gesneden worden in de bovengenoemde categorieen en daarna wellicht eens gekeken worden naar de HRA. Hoor ze er weinig over al zullen er partijen zijn die dan maar mensen met wat bezit extra gaan belasten in plaats van te focussen op de geldverslindende posten die het meest kosten.
Daarnaast geven alle partijen in de bouwindustrie aan dat de plannen jaren en jaren gaan duren om genoeg woningen te bouwen. Ben benieuwd naar de nieuwe nota. En hoe de partijen denken te gaan snijden in deze posten.

[Afbeelding]

Laten we eerst de zorg en de sociale zekerheid uitkleden voordat we wat aan subsidies op het kopen van een huis doen.

Het is natuurlijk EN EN

Ook los van de begritingsdiscussie zijn er goede redenen om wat aan de HRA te doen.

[LZ86]

dawg schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:56:
[...]

Beter beginnen we eerst eens met laaghangend fruit, zie een van mijn eerdere posts.
In het rapport Aanpak Fiscale Regelingen (2023) kunnen we op pagina 20 e.v. lezen dat er zoveel als 21 regelingen zijn geëvalueerd als ondoelmatig, en van maar liefst 41 regelingen kan de doelmatigheid niet goed worden vastgesteld. Dit betreft een beslag van ~17-30 miljard(!). Hoe dat kan? Doelstellingen zijn niet helder én niet meetbaar.

Wellicht herinneren we ons ook nog de fossiele subsidies, zo’n 43 miljard, subsidies voor iets waar we snel een einde aan moeten maken. Iets met toekomstige generaties, die willen we niet opzadelen met hoge staatsschuld is het mantra, dus mij lijkt dan ook niet met een onleefbaar klimaat zonder biodiversiteit.

Verder heb ik in dit topic ook posts geschreven, inclusief bronnen en onderzoek, dat belastingheffing nogal scheef verdeeld is tussen arm & rijk.

Dus voordat we weer voorzieningen verder gaan afbreken…

Het mooie is ook dat de huizencrisis door de VVD is veroorzaakt (Stef Blok die niets meer wil bouwen "want het is af" en het wegbezuinigen van verpleeghuizen waardoor ouderen in hun huizen blijven plakken onder erbarmelijk omstandigheden)

Laat ons inderdaad vooral de rekening neerleggen op de plekken waar die hoort.

[dawg]

LZ86 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:03:
[...]

Het mooie is ook dat de huizencrisis door de VVD is veroorzaakt (Stef Blok die niets meer wil bouwen "want het is af" en het wegbezuinigen van verpleeghuizen waardoor ouderen in hun huizen blijven plakken onder erbarmelijk omstandigheden)

Laat ons inderdaad vooral de rekening neerleggen op de plekken waar die hoort.

Is zeker van invloed geweest. Maar ik durf te stellen dat de grootste invloed de agroindustrie betreft. We weten namelijk al bijna 50 jaar dat stikstof een probleem is, oftewel teveel vee. Die hoeveelheid vee legt een enorm beslag op onze beschikbare grond. Ongeveer 52% van ons landoppervlak is bestemd voor landbouw, en van die 52% is pakweg 65% voor veeteelt in de vorm van raaigras en snijmais. Zo’n 1% van het landoppervlak is bebouwing.

Stel dat we 10% grond van de landbouw zouden gaan herinrichten voor wonen (bedrijvigheid), recreatie en natuur, dan nog is er een aanzienlijke hoeveelheid grond toegewezen aan landbouw.

De agrolobby is by far de sterkste lobby, zowel hier in Nederland als ook in de Unie.

[skimine]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:42:
[...]
Alleen in dit land kunnen voorstellen worden geopperd om bezit van haar onderdanen te laten dalen in waarde. Bizar. Zorg dat meer mensen mee kunnen doen in plaats van vermogen bij mensen weghalen dat nergens heen gaat. De lat moet omhoog aan de onderkant in plaats van omlaag aan de bovenkant. Bovendien richten de politieke plannen zich voornamelijk op huurwoningen. Bouw genoeg huurwoningen, dan dempt de waardestijging vanzelf. Mensen die het niet kunnen betalen aan een koophuis helpen door de prijzen te verlagen is echt de verkeerde weg.

Zoals @CVTTPD2DQ al stelt, de hoge waarde wordt toegekend doordat er schaarste is. Los die schaarste op en de waarde daalt. Het verlagen van de prijzen is geen maatregel om mensen aan een huis te helpen, puur een gevolg van het meer bouwen. Verder heeft een beter aanbod aan huurwoningen ook een invloed op de waarde van koophuizen.

Daarnaast, even een gedachte-experiment:
Stel, er heerst een voedseltekort. Broden kosten € 20 (schaarste = hogere prijs), niet iedereen kan eten kopen.
De overheid start een campagne om meer graan te verbouwen omdat mensen verhongeren.
Het gevolg, broden kosten nog maar € 2, mensen kunnen weer eten kopen en niemand verhongert meer.
Alleen, de bakkers zijn niet blij. De broden die ze verkopen zijn minder waard geworden (door overheidsingrijpen is het bezit van haar onderdanen in waarde gedaald).

Wat weegt zwaarder: het economisch verlies van de bakkers of het feit dat er geen mensen meer verhongeren?

[Andyk125]

LZ86 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:08:
[...]

Weet je nog, de kredietcrisis?

Wikipedia: Kredietcrisis

Net daarvoor mijn eerste huis gekocht. Dat was daarna in een paar maanden even fors waarde verloren.
En al die mensen die met die aflossingsvrije hypotheken zaten waren zwaar de lul.

Wat overdrijven zeg, je woning was enkele jaren even wat minder waard.

https://www.infotaris.nl/blogs/huizenprijzen-grafiek/

Als ik kijk naar de grafiek van de gemiddelde huizenprijzen, heeft het ongeveer 8 jaar geduurd voordat de prijzen weer op het oude niveau waren. Daarbij waren de woningen rond de €40.000 minder waard, als je de woning op precies het hoogtepunt hebt gekocht in 2008.

Zolang je niet gedwongen hoeft te verkopen is er niets aan de hand. Je hebt namelijk nog tot 2038 een hypotheek. De mensen met een aflossingsvrije hypotheek waren ook niet meteen zwaar de lul.

Kijk je naar de grafiek dan ligt het laagste punt gelijk als in de kredietciris net voor 2005, dus 2004. Iedereen die daarvoor een hypotheek heeft afgesloten heeft gewoon een overwaarde. En iemand die in 2004 een aflossingsvrije hypotheek heeft afgesloten heeft nog tot 2034 een hypotheek.

Mensen die in de kredietcrisis tegen het einde aanliepen van hun hypotheek hebben dit in 1983 afgesloten. Laat daarvoor nu net een resessie zijn geweest en de huizen zijn in tussen 1978-1982 45% gedaald. Met een gemiddelde huizenprijs van 137.000 Gulden.

1983 = 137.000 gulden ≈ €63.000 (euro)
2013 = €210.000
verschil = €147.000 (overwaarde)

De overwaarde is dus bijna 2,33 keer zo hoog dan het initiele hypotheekbedrag.
Hoe kun je nu statements maken dat mensen zwaar de lul waren, hun woning is in 30 jaar tijd ruim 3 (3,33) keer in waarde gestegen.

Natuurlijk waren er mensen die noodgedwongen moesten verkopen, maar dat waren hele andere situaties en heeft niets met de hypotheek of hypotheekvorm te maken.

[ Voor 3% gewijzigd door Andyk125 op 10-09-2025 19:44 ]

[FreakNL]

Davidrrr schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:42:
[...]


Alleen in dit land kunnen voorstellen worden geopperd om bezit van haar onderdanen te laten dalen in waarde. Bizar. Zorg dat meer mensen mee kunnen doen in plaats van vermogen bij mensen weghalen dat nergens heen gaat. De lat moet omhoog aan de onderkant in plaats van omlaag aan de bovenkant. Bovendien richten de politieke plannen zich voornamelijk op huurwoningen. Bouw genoeg huurwoningen, dan dempt de waardestijging vanzelf. Mensen die het niet kunnen betalen aan een koophuis helpen door de prijzen te verlagen is echt de verkeerde weg.

Het lijkt mij anders prima als er een correctie komt op de woningwaardes. Dat kun je framen als het “laten dalen van de waarde van bezit” maar we weten allemaal dat de huidige woningmarkt gewoon onzinnig is. Als je in 2013-2015 gekocht hebt is de waarde van je woning minimaal verdubbeld en soms zelfs verdriedubbeld. In geen enkel geval is dat “normaal”.

Laten we alsjeblieft daar iets aan doen. Niet alleen door het gedrocht HRA af te schaffen maar door allerlei maatregelen. Anders kost rijtjeshuis ik de Randstad in 2035 meer dan een miljoen.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:38:
[...]
Als we willen dat wonen betaalbaarder wordt, moeten we zorgen dat huizenprijzen (in ieder geval ten opzichte van inflatie) dalen ten opzichte van nu.

In zo'n situatie is een huis een onaantrekkelijke investering; geld onder een matras rendeert immers beter.

Daarom zeg ik dat we af moeten van het idee dat een huis zo'n goed vehikel is om vermogen in op te bouwen.

What if...

Sorry maar we moeten niets, en ten tweede is alles wat je hier voorstelt puur hypothetisch. Het woningtekort gaat zeker nog tientallen jaren duren, vooral als men op de huidige manier door gaat en de bevolking zo blijft groeien vooral door de migratie.

https://www.rijksoverheid...isvesting/nieuwe-woningen
https://www.cbs.nl/nl-nl/...-dan-voorgaande-vijf-jaar

Men gaat uit van 317.000 woningen tekort in 2024 en men heeft er uiteindelijk maar 82.000 gebouwd in 2024. Het laagste aantal in 5 jaar. Men wil 900.000 woningen bouwen tot 2030, echt compleet onrealistisch.

[ Voor 20% gewijzigd door Andyk125 op 10-09-2025 20:11 ]

[Ed Vertijsment]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:38:
[...]

Daarom zeg ik dat we af moeten van het idee dat een huis zo'n goed vehikel is om vermogen in op te bouwen.

Bedenk je wel dat, dat nuttig kan zijn, iig nuttiger dan geld van een vaak minder vermogende groep naar een vaak meer vermogende groep brengen in de vorm van huur.

Mensen blijven niet eindeloos in huizen wonen, soms vanwege de leeftijd Het is dan wel fijn dat er een nieuwe passende woning gezocht kan worden of eventueel aanpassingen bekostigd kunnen worden met overwaarde.

Verder vind ik het stimuleren van vermogensopbouw niet raar, dat stelt de groep minder vermogende vaker instaat om iets op te bouwen.

Ik kan begrijpen dat de hra krom voelt of zelfs kan zijn, daar ben ik voor mijzelf nog niet over uit maar ik vind de discussie eigenlijk nooit deze punten aabstippen, het lijkt de zoveelste hoe straf ik de middeninkomens discussie.

De focus moet wat mij betreft (denk ik) zijn het bouwen van huizen, zal vast wat met de waarde van bestaande woningen doen maar dat lijkt mij prima. Stimuleer vervolgens de koop van woningen nog meer dan nu en met name voor de lagere inkomens.

[FreakNL]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 20:09:
[...]


What if...

Sorry maar we moeten niets, en ten tweede is alles wat je hier voorstelt puur hypothetisch. Het woningtekort gaat zeker nog tientallen jaren duren, vooral als men op de huidige manier door gaat en de bevolking zo blijft groeien vooral door de migratie.

https://www.rijksoverheid...isvesting/nieuwe-woningen
https://www.cbs.nl/nl-nl/...-dan-voorgaande-vijf-jaar

Men gaat uit van 317.000 woningen tekort in 2024 en men heeft er uiteindelijk maar 82.000 gebouwd in 2024. Het laagste aantal in 5 jaar. Men wil 900.000 woningen bouwen tot 2030, echt compleet onrealistisch.

Iets met Vinex?

Waar een wil is, is een weg. Maar zoals het al 20 jaar gaat, de politiek doet alleen maar roeptoeteren.

[WargamingPlayer]

Dido schreef op woensdag 10 september 2025 @ 15:54:
[...]

Dat laatste is natuurlijk niet helemaal waar. Iemand die voor een paar ton een aflossingsvrije hypotheekl afsluit (een paar jaar geleden, op zeg 2%) en aan het einde van de looptijd komt, moet een nieuwe hypotheek afsluiten. Was als de rente tegen op dat moment 8% is? Dat is geen irrealistisch rentepercentage, maar de hypotheeklasten worden op slag 4x zo hoog.

En het huis verkopen om de hypotheek af t elossen werkt ook alleen maar als die persoon daarna in een doos gaat wonen, dus dat helpt niet.

En natuurlijk heeft die persoon, als ie verstandig is, 30 jaar lang geld in redelijk veilige investeringen gestopt, waarmee ie flink meer rendement haalde dan die 2%, zodat ie aan het einde van de looptijd de hypotheek aflost en zelfs nog een leuk zakcentje overhoudt.

Maar zijn alle mensen zo verstandig? Ik ben bang van niet. En daar kan en mag je best wat van vinden, maar er wordt, naar mijn ervaring, door hypotheekadviseurs wel makkelijk over gedaan. Ach joh, met de inflatie tik je die paar ton over 30 jaar makkelijk af. En je bespaart wel lekker op je maandlasten, hoor!

Een bankspaarhyptheek was een heel veilige manier van een aflossingsvrije hypotheek, maar omdat de rente niet meer aftrekbaar is, wordt die niet (of nauwelijks?) meer aangeboden. Nu moeten mensen dus zelf gaan sparen (naja, beleggen dus) om problemen te voorkomen. En dat klinkt voor veel mensen niet alleen eng, het gaat ook in tegen de reden waarom ze een aflossingvrije hypotheek hebben: lage maandlasten!

Aflossingsvrij na 30 jaar is een risico. Ik heb het van dichtbij mogen ervaren dat een ongeluk of een ziekte behoorlijk wat roet in het eten gooide toen na 30 jaar de boel, ondanks overwaarde, ge-herfinanciert moest worden. De bank zei gewoon Nee tegen ze. Hij zwaar ziek, arbeidsongeschikt, zij al jaren niet meer aan het werk. Uiteindelijk geluk gehad dat ze van een luxe 2 onder 1 kapper naar een flatje konden van de overwaarde. Ik weet niet of dat wel fijn is. Maar ik zou het niet aandurven.

Zelf houd ik al jaren rekening met afschaffing hypotheekrente aftrek. Ook omdat ik al een keer verhuisd ben en ik over een ton sowieso al geen aftrek meer heb. Bij scheiding heb ik toen ook gelijk maar de boel omgezet naar 50/50 en 20 jaar. En door het moment van afsluiten en de waardestijging van mijn huis, ben ik 1 van die, waarbij rente zelfs onder de 1% (0,98) zit (woningschuld < 50% van waarde). De rente aftrek is zo minimaal voor mij dat missen er van geen probleem is. Maar ik kan mij voorstellen dat voor anderen dit wel een probleem kan vormen.

Ik denk zelf dat een groot aantal mensen wel in de problemen komen wanneer de aftrek weg valt. Maar ik denk maar zo, gewoon afbouwen die aftrek want eigenlijk is het een regeling waarbij alle werkende Nederlanders betalen om een "selecte" groep mensen voordeel te geven bij het luxe van een koophuis.

Ik vind het zelf meer dan belachelijk dat er nu een eigenwaardeforfait op een woning zit. Aan de ene kant belast men de woning voor gebruik, aan de andere kant geeft men subsidie om een huis te bezitten.

Wat ik hier in het topic lees is dat er dan mensen zijn welke afhankelijk zijn van de aftrek om een huis te kunnen kopen. Aan de andere kant, wil je dit wel zo hebben, moeten mensen dan niet gewoon wat minder eisen hebben. Ja er is woning tekort, maar misschien zijn soms de eisen ook gewoon te hoog, Ik ken genoeg gevallen waarbij mensen een woning makkelijk kunnen betalen, maar die woning niet nemen omdat "vrij in te vullen poe poe eis" de woning laat af vallen. Soms denk ik, mensen, het is maar een huis, ga je daar zo krom voor liggen, je wordt er echt niet gelukkiger van.

Daarom denk ik maar zo, gewoon geleidelijk afschaffen, of maximaliseren op 50% woningwaarde met een maximum van halve NHG bij aanschaf.

[Stoney3K]

spijkerhoofd schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:47:
[...]

Wat denk je wat er gebeurt met de woningwaarde als meer mensen mee kunnen doen? Meer mensen mee kunnen doen betekend flink bijbouwen, wat betekend dat meer aanbod en dus lagere prijzen onder aan de streep.

Daarnaast, als de babyboomgeneratie tussen 6 latten ligt komen er zeer veel huizen vrij wat betekend dat de waarde ook gaat dalen.

Dat is geen bug maar een feature (Sterker nog: Het is het unique selling point van heel je plan). Heel vervelend voor de mensen die nu een huis bezitten of de komende 5-10 jaar een huis gaan kopen, want effectief gooi je dan geld weg, maar dat doe je ook als je eindeloos een sociaal huurflatje zou blijven huren.

De enige groep die er echt op achteruit zou gaan is de groep die nu een huis heeft met flinke overwaarde. Moeten we daar medelijden mee hebben?

[ Voor 3% gewijzigd door Stoney3K op 11-09-2025 00:23 ]

[WargamingPlayer]

Stoney3K schreef op donderdag 11 september 2025 @ 00:21:
[...]


Dat is geen bug maar een feature (Sterker nog: Het is het unique selling point van heel je plan). Heel vervelend voor de mensen die nu een huis bezitten of de komende 5-10 jaar een huis gaan kopen, want effectief gooi je dan geld weg, maar dat doe je ook als je eindeloos een sociaal huurflatje zou blijven huren.

De enige groep die er echt op achteruit zou gaan is de groep die nu een huis heeft met flinke overwaarde. Moeten we daar medelijden mee hebben?

Niet als je een annuïteiten deel hebt. Wanneer de markt nu zou instorten en de prijzen zouden halveren, dan zou dat voor mensen met 50% annuïteit aan het einde niks uit maken. Die hebben "goedkoop" van hun hypotheek verstrekker "gehuurd" en met inflatie betalen ze nog een schijntje voor het herfinancieren.
Mensen welke 100% aflossingsvrij hebben, en op het verkeerde moment zijn ingestapt. Die hebben een probleem.
Waar bijna niemand rekening mee houdt is dat ergens tussen 2032 en 2045 een sloot aan huizen vrij komt van de vergrijsde bevolking welke nu huizen bezitten en straks dus overlijden. Daarbij heb je ontwikkelingen op de arbeidsmarkt, onder andere door AI, waarbij inkomens zullen dalen. Je krijgt dan de situatie van veel aanbod, weinig mensen die het kunnen betalen, laat staan de huur kunnen opbrengen mocht het verhuurd worden. Wat weer zal resulteren in prijsdaling. Wanneer je dan net op die periode zit met herfinanciering en "instortende" markt. Dan heb je een versterkend effect, want dan zullen er slachtoffers vallen waarvan weer meer huizen op de markt komen.

[D-e-n]

CVTTPD2DQ schreef op woensdag 10 september 2025 @ 16:38:
[...]

Daarom zeg ik dat we af moeten van het idee dat een huis zo'n goed vehikel is om vermogen in op te bouwen.

N=1 maar wij hadden twaalf jaar geleden dan al een heel vooruitziende hypotheekadviseur. Toen de waarde van het huis ter sprake kwam in een discussie drukte hij ons op het hart vooral te denken aan het woongenot dat je voor dertig koopt.

[Cid Highwind]

Ed Vertijsment schreef op woensdag 10 september 2025 @ 20:52:
[...]

Mensen blijven niet eindeloos in huizen wonen, soms vanwege de leeftijd Het is dan wel fijn dat er een nieuwe passende woning gezocht kan worden of eventueel aanpassingen bekostigd kunnen worden met overwaarde.

Een overwaarde die je in mag zetten om iemand anders’ overwaarde te betalen.

Verder vind ik het stimuleren van vermogensopbouw niet raar, dat stelt de groep minder vermogende vaker instaat om iets op te bouwen.

Dat is het in principe ook niet, maar stenen zijn het verkeerde middel.

Of men kan ze niet opeten, of men wil ze niet opeten. Stenen zijn er praktisch enkel zodat het nageslacht met minder werken rond kan komen. Waardoor indirect de druk op de markt verhoogd wordt, omdat er mensen van buitenaf gehaald moeten worden ter compensatie van de parttime lifestyle.

Als de huizenprijzen in het algemeen dalen blijft er geld over wat in de economie gestopt kan worden, of in middelen die makkelijker liquide te magen zijn dan het huis waar je in woont. Dat lijkt me eerder het stimuleren / nastreven waard.

Ik kan begrijpen dat de hra krom voelt of zelfs kan zijn, daar ben ik voor mijzelf nog niet over uit maar ik vind de discussie eigenlijk nooit deze punten aabstippen, het lijkt de zoveelste hoe straf ik de middeninkomens discussie.

De focus moet wat mij betreft (denk ik) zijn het bouwen van huizen, zal vast wat met de waarde van bestaande woningen doen maar dat lijkt mij prima. Stimuleer vervolgens de koop van woningen nog meer dan nu en met name voor de lagere inkomens.

Dat met de afschaffing ook hier de rekening mogelijk grotendeels, in ieder geval gevoelsmatig of relatief tot inkomen en overige kosten betreft, bij een toch al niet al te gelukkige generatie wordt gelegd, daar kan ik wel meegaan in de gedachte dat het als straf wordt ervaren.

Meer bouwen moet. Maar dat is ook niet iets wat het probleem in 5 jaar oplost. Zo nijpend als het is dienen alle middelen te worden aangewend, denk ik tenminste. Je kan in de details altijd nog denken aan een af te bouwen drempelwaarde om kritische gevallen / pechgeneraties te ontzien. Of om op salaris te compenseren.

De HRA in stand houden is eigenlijk sowieso geen goed idee. Dus van dat idee moet men weg, om
zonder in een stuip te schieten te kunnen bespreken over hoe dan wel.

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op woensdag 10 september 2025 @ 20:09:
Men gaat uit van 317.000 woningen tekort in 2024 en men heeft er uiteindelijk maar 82.000 gebouwd in 2024. Het laagste aantal in 5 jaar. Men wil 900.000 woningen bouwen tot 2030, echt compleet onrealistisch.

Dat ben ik met je eens, maar ik probeer alleen duidelijk te maken dat "koophuizen voor iedereen" en "rendement op stenen" niet met elkaar te verenigen zijn.

Ed Vertijsment schreef op woensdag 10 september 2025 @ 20:52:
Bedenk je wel dat, dat nuttig kan zijn, iig nuttiger dan geld van een vaak minder vermogende groep naar een vaak meer vermogende groep brengen in de vorm van huur.

Mensen blijven niet eindeloos in huizen wonen, soms vanwege de leeftijd Het is dan wel fijn dat er een nieuwe passende woning gezocht kan worden of eventueel aanpassingen bekostigd kunnen worden met overwaarde.

Verder vind ik het stimuleren van vermogensopbouw niet raar, dat stelt de groep minder vermogende vaker instaat om iets op te bouwen.

Maar moet dat met stenen? Als alles goed gaat (niet realistisch, dat geef ik ruiterlijk toe) zullen woningprijzen, in ieder geval gecorrigeerd voor inflatie, blijven dalen. De eigen woning is dan een verlieslatende investering.

Als je die investering ook nog eens verplicht (want je wil "vermogensopbouw" stimuleren) verplicht je dus vooral de lagere inkomens om hun geld weg te gooien.

In een dalende koopmarkt is een aflossingsvrije hypotheek (bij gematigde rentestanden) financieel verstandiger. Verplicht mensen tot aflossen, en je verplicht mensen tot onverstandige financiële keuzes.

[HvdBent]

Ik zie veel reacties die ingaan op korte termijn effecten, maar bij een huis moet je in 30 jaar of meer denken. Zo lang loopt de hypotheek immers ook. Dus ja op korte termijn zou de afschaffing van de HRA wellicht een kleine daling van de waarde kunnen betekenen. Maar op de langere termijn verwacht ik geen verschil.
Tijdens de financiële crisis belde mijn bank ook dat mijn huis onder water stond, de hypotheek was te hoog voor de waarde van het huis. Ik heb toen het spaargeld dat apart stond voor het aflossingsvrije deel in de hypotheek gestopt want de rente daarop was lager dan de hypotheekrente. Was niet genoeg volgens de bank, toen heb ik gezegd dan hadden jullie me beter moeten informeren vooraf. Met een speciale handtekening van de regiomanager is er toen een einde gemaakt aan het gezeur.
Ik heb net een ander huis gekocht met een behoorlijke hypotheek, en helaas geen lage rente meer (hoewel mijn ouders de 11% nog hebben meegemaakt dus alles is relatief) maar bij die hypotheek heb ik rekening gehouden met de afschaffing van de HRA. Was even puzzelen voor de adviseur (waar ik zowaar live bij op bezoek kon, i.p.v. alleen teams overleg) maar we hebben de doorrekening gemaakt en het is te overleven.
Over 3 jaar loopt mijn oude hypotheek af, de bank wil dat ik hem aflossingsvrij doorzet, maar nee die gaat er gewoon lekker uit. Dan gaan mijn maandlasten lekker omlaag. Jammer dat ik dan meer vermogensbelasting betaal, maar dat heb ik er dan voor over.

[rik86]

Stoney3K schreef op donderdag 11 september 2025 @ 00:21:
[...]Dat is geen bug maar een feature (Sterker nog: Het is het unique selling point van heel je plan). Heel vervelend voor de mensen die nu een huis bezitten of de komende 5-10 jaar een huis gaan kopen, want effectief gooi je dan geld weg, maar dat doe je ook als je eindeloos een sociaal huurflatje zou blijven huren.

De enige groep die er echt op achteruit zou gaan is de groep die nu een huis heeft met flinke overwaarde. Moeten we daar medelijden mee hebben?

Ik denk dat de groep met flinke overwaarde er niet echt wakker van zou (moeten) liggen. Ik heb inmiddels meer dan een half miljoen overwaarde op m'n huis. Maar als dat zou verdampen, omdat de hele markt inzakt, nou en? M'n maandlasten veranderen niet en doorstromen wordt alleen maar makkelijker. En 't moet wel heel hard inzakken wil m'n huis onder water komen te staan.

De groep die de afgelopen 3/4 jaar gekocht heeft op hun max, die zitten voorlopig vast. Maar zelfs daarvoor geldt, die hebben als 't goed is minimaal 50% aflossen en waarschijnlijk zelfs 100%, dus zolang ze hun termijnbedrag kunnen blijven betalen en niet gedwongen moeten verhuizen valt de impact op die groep ook wel mee.

Tegelijkertijd, tenzij de HRA in 1 klap/ een hele korte periode afgeschaft wordt, kan ik me niet voorstellen dat dit een (stevige) daling in de huizenprijzen veroorzaakt. Want er zijn te weinig huizen.

De enige manier om de huizenmarkt echt in te laten zakken is bijbouwen.

[Tehh]

Ik wil graag een (volgende) woning kopen ergens in de komende ~5 jaren. Hoe eerder dat moment komt hoe meer ik moet lenen, de HRA telt dus zeker mee voor mij.
Toch mag van mij de HRA in één keer worden afgeschaft mits de baten ten gunste komen aan het verlagen van de inkomstenbelasting. Zonder er lang over na te denken zou ik zeggen; verlaag m.n. de inkomstenbelasting in de laagste schijf zodat het aantrekkelijker wordt om te werken voor mensen die nu nog (deels) een uitkering krijgen - en daarmee doel ik ook op de groep mensen die omwille van kinderopvangkosten minder gaan werken.
Uiteindelijk hebben we er als maatschappij allemaal baat bij als zo veel mogelijk mensen werken. Huizenbezit / hogere huizenprijzen levert de staatskas niets op. Elke individu die gaat werken levert '2x' geld op; minder toeslagen/uitkering én meer belasting.

[Spookelo]

Tehh schreef op donderdag 11 september 2025 @ 09:00:
Ik wil graag een (volgende) woning kopen ergens in de komende ~5 jaren. Hoe eerder dat moment komt hoe meer ik moet lenen, de HRA telt dus zeker mee voor mij.
Toch mag van mij de HRA in één keer worden afgeschaft mits de baten ten gunste komen aan het verlagen van de inkomstenbelasting. Zonder er lang over na te denken zou ik zeggen; verlaag m.n. de inkomstenbelasting in de laagste schijf zodat het aantrekkelijker wordt om te werken voor mensen die nu nog (deels) een uitkering krijgen - en daarmee doel ik ook op de groep mensen die omwille van kinderopvangkosten minder gaan werken.
Uiteindelijk hebben we er als maatschappij allemaal baat bij als zo veel mogelijk mensen werken. Huizenbezit / hogere huizenprijzen levert de staatskas niets op. Elke individu die gaat werken levert '2x' geld op; minder toeslagen/uitkering én meer belasting.

Ik reageer even op jou als voorbeeld, maar het geldt voor veel mensen. Het effect van HRA voor middeninkomens wordt slecht begrepen.
HRA helpt je niet om een huis te kopen, het helpt je om meer te betalen voor hetzelfde huis. Er is een tekort aan huizen dus de prijs wordt bepaalt door wat de "rijkste" koper er voor kan betalen. Als je door HRA extra geld kan lenen voor een huis weet de verkoper dat ook en zal die de vraagprijs verhogen. Als ik jou was zou ik hopen dat de HRA is afgeschaft voordat je koopt.

Middeninkomens hebben meestal niets aan de HRA. Er zijn 2 manieren waarop HRA voordelig is voor je.

• Je ouders kunnen jou geld lenen voor jouw huis. Over die die lening kan je ook rente betalen met HRA. Jouw ouders kunnen jou jaarlijks op papier de aflossing en rente belastingvrij schenken.
• Je hebt een groot bedrag op jouw bankrekening staan en je wil een huis kopen. Dat kan je contant betalen of met een hypotheek en dat bedrag gebruiken om op de aandelen markt meer geld te verdienen dan de hypotheekrente jou kost. Dat gaat makkelijker als je door de HRA minder rente betaald.

Grote winnaar van de HRA zijn de banken. Die krijgen namelijk meer rentebetalingen door de HRA.

[Ed Vertijsment]

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]

Een overwaarde die je in mag zetten om iemand anders’ overwaarde te betalen.

Of om tegen een nieuwe hypotheek te zetten om verbouwingen te bekostigen.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]

Dat is het in principe ook niet, maar stenen zijn het verkeerde middel.

Of men kan ze niet opeten, of men wil ze niet opeten.

Of men wil ze wel wel opeten en doet dat ook.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]
Stenen zijn er praktisch enkel zodat het nageslacht met minder werken rond kan komen. Waardoor indirect de druk op de markt verhoogd wordt, omdat er mensen van buitenaf gehaald moeten worden ter compensatie van de parttime lifestyle.

Ik vind dit compleet uit zn verband getrokken om te concluderen dat het "enkel nut' (van laten we het maar even houden op de waarde vermeerdering van een huis) enkel de kinderen faciliteert om vervolgens te concluderen dat ze daarom in grote getallen gaan part-timen en dat dan weer de oorzaak zou zijn dat we gastarbeiders moeten aantrekken. Dit is veel te bekrompen en kort door de bocht.

De waarde stijging van huizen is niet het enige wat speelt, ook inflatie is een ding. En het is dan fijn dat je huis in waarde meestijgt, zodat je in de toekomst tegenvaller kan opvangen of een aanpassing kan financieren. Die waardestijging hoeft uiteraard geen doel te zijn maar is niet per definitie slecht of iets wat tegengewerkt hoeft te worden.

[quote]Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]
Als de huizenprijzen in het algemeen dalen blijft er geld over wat in de economie gestopt kan worden, of in middelen die makkelijker liquide te magen zijn dan het huis waar je in woont. Dat lijkt me eerder het stimuleren / nastreven waard.

Daar ben ik ook niet op tegen, ik maak me meer zorgen over de gevolgen van een blijvende daling omdat dan het tegenovergestelde van vermogensopbouw wordt bereikt.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]
Meer bouwen moet. Maar dat is ook niet iets wat het probleem in 5 jaar oplost. Zo nijpend als het is dienen alle middelen te worden aangewend, denk ik tenminste. Je kan in de details altijd nog denken aan een af te bouwen drempelwaarde om kritische gevallen / pechgeneraties te ontzien. Of om op salaris te compenseren.

Nog meer toeslagen/nivelering lijkt mij niet beter dan de HRA en niet iets wat we moeten nastreven.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 03:52:
[...]
De HRA in stand houden is eigenlijk sowieso geen goed idee. Dus van dat idee moet men weg, om
zonder in een stuip te schieten te kunnen bespreken over hoe dan wel.

Ik wil het daar best over hebben maar ik ben niet zo overtuigd van moet weg omdat ik nog niet echt een goed alternatief gehoord heb zonder weerde middeninkomens hard te raken op een vlak waar die het nu extreem moeilijk hebben. Je zou kunnen zeggen dat de HRA de huizenprijzen omhoogduwst maar ik betwijfel of die met de afschaffing weer gaan dalen waardoor je mogelijk nog meer mensen buiten de boot laat vallen. Daarnaast denk ik dat de HRA bepaalde segmenten toegankelijker kan maken wat de spreiding van de huizenmarkt ten goede komt.

Al met al denk ik dat de HRA nu afschaffen in de huidige markt onverstandig is, en dat het repareren van de markt voor moet gaan en eerst afgerond moet worden.

[_JGC_]

@Spookelo Dat laatste is het hele verhaal van de HRA. Het is een subsidie voor de banken, die kunnen meer geld uitlenen en een hogere rente rekenen. "want je krijgt 37% toch terug van de belastingdienst"

@Ed Vertijsment Wat betreft "raakt de middeninkomens", het kan in 20-30 jaar uitgefaseerd worden zoals het CDA voorstelt. Een hypotheek moet tegenwoordig verplicht afgelost worden om in aanmerking te komen voor HRA. Naarmate je meer afgelost hebt daalt je schuld en de HRA, dan is afbouwen helemaal geen probleem. Hebben we 30 jaar de tijd om die markt te repareren.

[Andyk125]

FreakNL schreef op woensdag 10 september 2025 @ 23:34:
[...]

Iets met Vinex?

Waar een wil is, is een weg. Maar zoals het al 20 jaar gaat, de politiek doet alleen maar roeptoeteren.

Die weg is er alleen niet, wat meer realistisch zijn in plaats van hier op het forum van alles roepen helpt ook niets.
- Tekort aan personeel/mankracht in de bouw
- De stikstofproblematiek staat in de weg en een oplossing staat ook niet voor de deur
- Bouwprocedures duren te lang
- Rente percentages zijn weer een stuk hoger, wat het minder interessant maakt om te investeren
- Bouwproducten zijn nog nooit zo duur geweest
- kavelprijzen zijn drastisch gestegen

Men roept al jaren dat men veel meer wil bouwen, je ziet toch in de grafiek dat dit al jaren (ongeveer) gelijk blijft en de laatste jaren daalt in plaats van stijgt.

CVTTPD2DQ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 07:22:
[...]
Dat ben ik met je eens, maar ik probeer alleen duidelijk te maken dat "koophuizen voor iedereen" en "rendement op stenen" niet met elkaar te verenigen zijn.

Niemand heeft het over 'koophuizen voor iedereen' of 'rendement op stenen'. Vermogen opbouwen heeft niet alleen met rendement te maken. Je moet kijken naar het alternatief, je koopt en woning of je huurt. Bij huren gaat al het geld naar de verhuurder, vaak iemand of een bedrijf die zijn winsten wil maximaliseren met zo min mogelijk investeringen. Of je hebt mensen die een huis kopen, hier in investeren voor hun eigen woongenot, om te verduurzamen om zo geld te besparen en om iets voor zichzelf op te bouwen. Wie of welke optie zal er voor onze huidige problematiek en de toekomst beter zijn....

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 08:45:
[...]
De enige manier om de huizenmarkt echt in te laten zakken is bijbouwen.

Ik ben het met de rest van je reactie eens, maar gaat bijbouwen er echt voor zorgen dat de huizenprijzen gaan zakken, ik vraag het me af. Om huizenprijzen echt te laten zakken moet er een overschot zijn, meer aanbod dan vraag. En realistisch gezien is dit een onmogelijke opgave voor de komende 5-10 jaar.

De kosten om huizen te bouwen is ongekent hoog, naast de hoge aanschaf voor de bouwkavels zijn de prijzen van bouwmaterialen drastisch gestegen en wat te denken van de lonen.

------------------------

Veel reacties die ik hier lees doen heel gemakkelijk over het snel bijbouwen, maar enige vorm van realiteit ontbreekt naar mijn mening. Je wilt juist ook dat mensen blijven investeren in hun woningen, als de overheid er alles aan gaat doen om ervoor te zorgen dat huizen minder waard worden in een korte periode dan zijn de consequenties rampzaliger en kostbaarder dan de HRA. Want dat betekend dat niemand meer wil of gaat investeren, zowel particulieren als bedrijven niet. @CVTTPD2DQ Met consquenties zoals dat er alleen gebouwd gaat worden door dit zwaar te subsideren, het verduurzamen wordt weer tot een minimum beperkt en het geld gaat niet meer naar de burgers, maar naar grote bedrijven/corperaties.

Wat ik persoonlijk wel interessant vind is dat men de HRA blijkbaar zo problematisch vindt, omdat dit oneerlijk is voor de mensen zonder een koopwoning, maar er bestaat toch ook huurtoeslag, die ons als samenleving 5,8 miljard kost. De huurtoeslag zorgt er ook alleen maar voor dat huren blijven stijgen, en ja ook de tekorten in huurwoningen spelen mee. Maar als we de HRA gaan afbouwen, moeten we dan ook niet af van de huurtoeslag? Naar mijn mening wel, maar dat is natuurlijk voor de politieke partijen die de HRA zo snel mogelijk willen afbouwen niet de bedoeling.

[fisherman]

Waarom zouden mensen die wel op een normale verantwoorde manier een woning kopen moeten betalen voor de subsidie voor arme mensen die een woning kopen die niet bij hun portemonnee past?

HRA is hooguit een paar tientjes in de maand. Dat zou je gewoon moeten kunnen missen. Anders is je hypotheek gewoonte hoog, doordat er te weinig eigen vermogen gebruikt is om een woning te kopen.

[_JGC_]

@Andyk125 De huurtoeslag heeft een maximale huurprijs van 900 euro. Daarnaast mag je maximaal 37K spaargeld hebben en bepaalt de hoogte van je inkomen hoe hoog de huurtoeslag is.

Bij HRA is het omgekeerd: vermogen boeit geen reet, hoe duurder het huis hoe meer HRA.

[Stoney3K]

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:08:
[...]
Men roept al jaren dat men veel meer wil bouwen, je ziet toch in de grafiek dat dit al jaren (ongeveer) gelijk blijft en de laatste jaren daalt in plaats van stijgt.

Dat is geen kwestie van willen maar van moeten. Het is hier echt kiezen of delen: Óf meer bijbouwen (en dan ook grof meer), óf beleid maken op basis van bevolkingskrimp want 'Nederland is vol'.

Het aantal netto woningen is te klein voor het aantal huishoudens, dus dan moet je wat aan één van die twee parameters kunnen veranderen.

[Mania-92]

De HRA wordt helemaal niet meegenomen in de maximale financieringsruimte. Het is dus helemaal geen feit dat banken door de HRA meer financieren (en dus meer verdienen) óf dat de woningprijzen zullen zakken na het afschaffen van de HRA.

Voor hetzelfde geld leidt het afschaffen van de HRA slechts tot een meevaller op de schatkist van 11 miljard ten koste van diegene die nu HRA ontvangen.

fisherman schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:10:
HRA is hooguit een paar tientjes in de maand. Dat zou je gewoon moeten kunnen missen. Anders is je hypotheek gewoonte hoog, doordat er te weinig eigen vermogen gebruikt is om een woning te kopen.

Op een financiering van 5 ton heb je het gewoon over honderden euro´s hoor. Ergens in de range 500 a 600.

[HEY_DUDE]

fisherman schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:10:
Waarom zouden mensen die wel op een normale verantwoorde manier een woning kopen moeten betalen voor de subsidie voor arme mensen die een woning kopen die niet bij hun portemonnee past?

HRA is hooguit een paar tientjes in de maand. Dat zou je gewoon moeten kunnen missen. Anders is je hypotheek gewoonte hoog, doordat er te weinig eigen vermogen gebruikt is om een woning te kopen.

De HRA is al snel 100en tot meer dan 1000 Euro netto per maand wat de belastingdienst terugstort. Ik heb een kleine hypotheek met lage rente en zit al op 300 Euro.

Afbouwen kan met elk jaar tientjes tot 100 Euro minder.

[dylan111111]

Mania-92 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:15:
De HRA wordt helemaal niet meegenomen in de maximale financieringsruimte. Het is dus helemaal geen feit dat banken door de HRA meer financieren (en dus meer verdienen) óf dat de woningprijzen zullen zakken na het afschaffen van de HRA.

Voor hetzelfde geld leidt het afschaffen van de HRA tot een meevaller op de schatkist van 11 miljard ten koste van diegene die nu HRA ontvangen.


[...]

Op een financiering van 5 ton heb je het gewoon over honderden euro´s hoor. Ergens in de range 500 a 600.

Pressies, na jarenlang gestudeerd te hebben, sparen, 40 uur+ te hebben gewerkt en een flinke portie geluk heb ik eindelijk een tussenwoning kunnen kopen. In november krijg ik de sleutels in handen, de hypotheekrenteaftrek bedraagt ongeveer €450 per maand die ik gewoon nodig heb voor de vaste lasten gezien alles elk jaar gewoon duurder wordt. Afbouwen van de HRA betekend gewoon dat er vanuit mij* minder geld de economie terug in gaat, simpel zat.

[rik86]

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:08:
[...]


Die weg is er alleen niet, wat meer realistisch zijn in plaats van hier op het forum van alles roepen helpt ook niets.
- Tekort aan personeel/mankracht in de bouw
- De stikstofproblematiek staat in de weg en een oplossing staat ook niet voor de deur
- Bouwprocedures duren te lang
- Rente percentages zijn weer een stuk hoger, wat het minder interessant maakt om te investeren
- Bouwproducten zijn nog nooit zo duur geweest
- kavelprijzen zijn drastisch gestegen

Men roept al jaren dat men veel meer wil bouwen, je ziet toch in de grafiek dat dit al jaren (ongeveer) gelijk blijft en de laatste jaren daalt in plaats van stijgt.


[...]


Niemand heeft het over 'koophuizen voor iedereen' of 'rendement op stenen'. Vermogen opbouwen heeft niet alleen met rendement te maken. Je moet kijken naar het alternatief, je koopt en woning of je huurt. Bij huren gaat al het geld naar de verhuurder, vaak iemand of een bedrijf die zijn winsten wil maximaliseren met zo min mogelijk investeringen. Of je hebt mensen die een huis kopen, hier in investeren voor hun eigen woongenot, om te verduurzamen om zo geld te besparen en om iets voor zichzelf op te bouwen. Wie of welke optie zal er voor onze huidige problematiek en de toekomst beter zijn....


[...]


Ik ben het met de rest van je reactie eens, maar gaat bijbouwen er echt voor zorgen dat de huizenprijzen gaan zakken, ik vraag het me af. Om huizenprijzen echt te laten zakken moet er een overschot zijn, meer aanbod dan vraag. En realistisch gezien is dit een onmogelijke opgave voor de komende 5-10 jaar.

De kosten om huizen te bouwen is ongekent hoog, naast de hoge aanschaf voor de bouwkavels zijn de prijzen van bouwmaterialen drastisch gestegen en wat te denken van de lonen.

------------------------

Veel reacties die ik hier lees doen heel gemakkelijk over het snel bijbouwen, maar enige vorm van realiteit ontbreekt naar mijn mening. Je wilt juist ook dat mensen blijven investeren in hun woningen, als de overheid er alles aan gaat doen om ervoor te zorgen dat huizen minder waard worden in een korte periode dan zijn de consequenties rampzaliger en kostbaarder dan de HRA. Want dat betekend dat niemand meer wil of gaat investeren, zowel particulieren als bedrijven niet. @CVTTPD2DQ Met consquenties zoals dat er alleen gebouwd gaat worden door dit zwaar te subsideren, het verduurzamen wordt weer tot een minimum beperkt en het geld gaat niet meer naar de burgers, maar naar grote bedrijven/corperaties.

Wat ik persoonlijk wel interessant vind is dat men de HRA blijkbaar zo problematisch vindt, omdat dit oneerlijk is voor de mensen zonder een koopwoning, maar er bestaat toch ook huurtoeslag, die ons als samenleving 5,8 miljard kost. De huurtoeslag zorgt er ook alleen maar voor dat huren blijven stijgen, en ja ook de tekorten in huurwoningen spelen mee. Maar als we de HRA gaan afbouwen, moeten we dan ook niet af van de huurtoeslag? Naar mijn mening wel, maar dat is natuurlijk voor de politieke partijen die de HRA zo snel mogelijk willen afbouwen niet de bedoeling.

Het doel van de HRA en huurtoeslag is verschillend. Huurtoeslag is ervoor om te zorgen dat mensen een dak boven hun hoofd kunnen hebben. HRA om eigenwoningbezit te stimuleren.

En volgens mij moeten we écht stoppen met de huizenmarkt benaderen als een manier om vermogen op te bouwen. De huizenmarkt moet zo zijn, dat iedereen een dak boven z'n hoofd kan hebben.

En volgens mij roept niemand hier op om ervoor te zorgen dat huizen minder waard worden. De grootste gemene deler waarom men van HRA af wilt is omdat er met geld van arm naar rijk geschoven wordt en de toch al oververhitte huizenmarkt verder oververhit.

De hoofdreden dat mensen willen dat er huizen bij gebouwd moeten worden is omdat wonen een 1e levensbehoefte is. En natuurlijk kan de overheid er niet voor zorgen dat er op korte termijn zoveel bijgebouwd wordt, zodat de huizenmarkt instort. Maar ze kunnen wel wat doen zodat bijbouwen makkelijker wordt.

- Het stikstofdossier oplossen
- Procedures rondom bouwen versimpelen
- Zelf weer de regie in handen nemen waar er grote nieuwe wijken/steden gebouwd moeten worden.
- Grondspeculatie voorkomen i.c.m. gemeentes stimuleren hun eigen grondbezit niet als cash-cow te zien

[Rmg]

Mania-92 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:15:
De HRA wordt helemaal niet meegenomen in de maximale financieringsruimte. Het is dus helemaal geen feit dat banken door de HRA meer financieren (en dus meer verdienen) óf dat de woningprijzen zullen zakken na het afschaffen van de HRA.

Ik dacht dus ook dat het niet meegerekend werd.

Maar hier: https://wetten.overheid.nl/BWBR0032503/2025-01-01

Staan gewoon aparte tabellen met:

Tabel 1. Financieringslastpercentages voor consumenten die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt


Tabel 3. Financieringslastpercentages voor gedeelten van het hypothecair krediet waarvan de debetrente niet fiscaal aftrekbaar is voor consumenten die de AOW-leeftijd nog niet hebben bereikt

Er zijn dus aparte tabellen voor de Financieringslast, door HRA mag je een ~ 2% hogere Financieringslast hebben...

[Taatort]

Kijk zeker even Lubach van gisteravond terug, dat geeft kernachtig weer wat de impact is van het afbouwen hypotheekrente aftrek. https://www.youtube.com/watch?v=y5AQj80X6pc

Hieruit blijkt dat de recente uitspraak van VVD politici (afbouwen hypotheekrenteaftrek kost een gezin tussen de 400 - 500 Euro netto per maand) onjuist is en bedoeld is om kiezers bang te maken. Ze papegaaien elkaar ook nog na in allerlei talkshows. 'Fraaie' manier om op deze manier kiezers voor je proberen te winnen.

Ook al eerder (uitgebreider) uitgelegd: https://www.youtube.com/watch?v=oz1DLM-OeWI

[Helixes]

Taatort schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:49:
Hieruit blijkt dat de recente uitspraak van VVD politici (afbouwen hypotheekrenteaftrek kost een gezin tussen de 400 - 500 Euro netto per maand) onjuist is en bedoeld is om kiezers bang te maken. Ze papegaaien elkaar ook nog na in allerlei talkshows. 'Fraaie' manier om op deze manier kiezers voor je proberen te winnen.

Voor mij is dit argument altijd een hondenfluitje geweest. Ik zie vooral ook in de angst in de mogelijkheid dat mensen de waarde van hun woning negatief zullen zien corrigeren op het moment dat de HRA wordt afgebouwd. Natuurlijk zijn er mensen die op dit moment een paar honderd euro per maand extra kwijt zijn mocht de HRA plots verdwijnen - maar niemand stelt dat voor.

De HRA stuwt de waarde van de eigen woning(en) van het electoraat waar de VVD op mikt. Schrappen bewerkstelligt het tegenovergestelde. Conclusie: "Afschaffen HRA kost me zo twee ton!".

Meer hoef je denk ik niet te weten.

[Andyk125]

_JGC_ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:11:
@Andyk125 De huurtoeslag heeft een maximale huurprijs van 900 euro. Daarnaast mag je maximaal 37K spaargeld hebben en bepaalt de hoogte van je inkomen hoe hoog de huurtoeslag is.

Bij HRA is het omgekeerd: vermogen boeit geen reet, hoe duurder het huis hoe meer HRA.

Wat maakt het uit tot welk bedrag de huursubsidie gaat, woningcorperaties doen alleen het minimale en zelfs dat niet eens om hun woningen te onderhouden, maar vragen wel tot het maximum om aan de voorwaarde kunnen voldoen, zodat huurders subsidie kunnen ontvangen. De huursubsidie zorgt ervoor dat de woningcorperaties een plafond hebben en de huursubsidie is niet meer dan het 'sponseren' van een woningcorperatie.

Dat de HRA geen plafond hanteerd zoals bijv. het NHG, is gewoon een bewuste keuze geweest van de politiek. Daarbij is de HRA alleen voor je eigen woning, de woning waar je zelf in woont. Woningcorperaties en bedrijven worden massaal gesubsideerd (een voorbeeld), waarom mogen burgers die investeren, want dat is het namelijk een investering, niet iets terugkrijgen.

Bij koopwoningen worden huizen beter onderouden, wordt er meer verduurzaamd en investeerd men gemiddeld veel meer geld dan woningcorperaties of verhuurders. Wat uiteindelijk ook weer ten goede komt aan onze economie.

Je moet dus niet alleen naar de kosten kijken van de HRA, maar wat leverd het ons uiteindelijk op. En dan moet je een goede afweging maken. Ik ben niet tegen het afschaffen ervan, zolang dat zeer geleidlijk gebeurd en/of gecompenseerd wordt, maar als dit ervoor zorgt dat de woningmarkt compleet stagneert en men geen investeringen meer wil doen dan is het netto resultaat het misschien helemaal niet waard.

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:24:
[...]
Het doel van de HRA en huurtoeslag is verschillend. Huurtoeslag is ervoor om te zorgen dat mensen een dak boven hun hoofd kunnen hebben. HRA om eigenwoningbezit te stimuleren.

En volgens mij moeten we écht stoppen met de huizenmarkt benaderen als een manier om vermogen op te bouwen. De huizenmarkt moet zo zijn, dat iedereen een dak boven z'n hoofd kan hebben.

Het gaat toch niet alleen om het doel maar ook de uitwerking ervan. Zoals ik in mijn reactie aangaf, wat is beter voor onze huidige problematiek en de toekomst? Dat mensen massaal gaan huren, zodat woningcorperaties en bedrijven dat geld binnenharken en zo min mogelijk investeren. Of dat de burgers een eigen vermogen kunnen opbouwen en het bevorderen van investeringen in eigen woningen.

Er is niemand en geen bedrijf die gaat bouwen of investeren in de woningmarkt zonder dat men op zijn minst een vermogen opbouwt. Bedrijven willen natuurlijk een bepaald rendement terugzien.
De enige en enkele manier om dan nog iets voor elkaar te krijgen is als de overheid zelf woningen gaat bouwen en verhuren/verkopen.

En volgens mij roept niemand hier op om ervoor te zorgen dat huizen minder waard worden. De grootste gemene deler waarom men van HRA af wilt is omdat er met geld van arm naar rijk geschoven wordt en de toch al oververhitte huizenmarkt verder oververhit.

Juist wel, anders zou ik dat toch niet benoemen.

Volgens mij wordt er al genoeg genivilleerd en is de HRA juist voor boven modale inkomens die een woning hebben een mooie tegemoetkoming. Daarvoor ben ik ook van mening dat wanneer men de HRA wil afbouwen, dat men ook goed moet kijken naar het gehele stelsel van toeslagen en belastingen.

De hoofdreden dat mensen willen dat er huizen bij gebouwd moeten worden is omdat wonen een 1e levensbehoefte is. En natuurlijk kan de overheid er niet voor zorgen dat er op korte termijn zoveel bijgebouwd wordt, zodat de huizenmarkt instort. Maar ze kunnen wel wat doen zodat bijbouwen makkelijker wordt.

- Het stikstofdossier oplossen
- Procedures rondom bouwen versimpelen
- Zelf weer de regie in handen nemen waar er grote nieuwe wijken/steden gebouwd moeten worden.
- Grondspeculatie voorkomen i.c.m. gemeentes stimuleren hun eigen grondbezit niet als cash-cow te zien

Dat ben ik helemaal met je eens, iedereen wil graag dat er meer gebouwd wordt. Maar we moeten ook realistisch blijven en dit is niet iets wat binnen 10 jaar oplost is en de vraag is in hoeverre de afbouw van de HRA daar uberhaupt bij gaat helpen. Zelf zou ik ook liever zien dat het weg gaat en dat men lagere inkomensbelastingen heft, maar deze groep is vele malen groter en dat zal nog meer kunnen gaan kosten.

[HvdBent]

dylan111111 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:22:
[...]

Afbouwen van de HRA betekend gewoon dat er vanuit minder geld de economie terug in gaat, simpel zat.

afbouwen betekent dat dat geld door de overheid gebruikt kan worden voor zorg, onderwijs, infrastructuur en defensie zonder dat de belastingen extra omhoog moeten.'
Dus dat geld komt alleen elders in de economie terecht, niet zozeer in consumentengoederen.

[Helixes]

HvdBent schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:07:
afbouwen betekent dat dat geld door de overheid gebruikt kan worden voor zorg, onderwijs, infrastructuur en defensie zonder dat de belastingen extra omhoog moeten.'
Dus dat geld komt alleen elders in de economie terecht, niet zozeer in consumentengoederen.

Hmmm.... Dat zou kunnen. Ik denk dat het realistischer is dat een deel van de HRA terugvloeit naar de consument door verlaging van één van de andere belastingen. Inkomstenbelasting ligt hier voor de hand.

Met de ambities op onder meer defensie zal dat wellicht echter geen 100% zijn.

Edit: GL-PvdA gaat voor lastenverlichting en investeringen in de woningmarkt. Soit.

[ Voor 6% gewijzigd door Helixes op 11-09-2025 11:38 ]

[BB-One]

Ik persoonlijk ben blij met de HRA want ik heb er voordeel bij. Maar op landsniveau is de HRA niet iets wat nog heel lang kan blijven bestaan. Vandaar ook dat er in de afgelopen jaren al diverse aanpassingen zijn geweest.
Er zijn een m.i. meerdere problemen bij het aanpassen of wellicht afschaffen van de HRA:
- Er zijn mensen die langjarige overeenkomsten zijn aangegaan gebaseerd op het recht op HRA.
- Aanpassing van de HRA kan (!) leiden tot een disruptie op de woningmarkt.
Beide problemen zijn op te lossen door de overheid om ergens in de toekomst een stip op de horizon te zetten en vanaf dat moment de HRA (feitelijk) af te schaffen of afgeschaft te hebben. Op die manier kan iedereen er 'rustig' op anticiperen.
Wat het dan is afschaffen of gedeeltelijk afschaffen of aftoppen maakt niet uit, maar er moet gewoon duidelijkheid komen voor de semi-langere termijn. Persoonlijk ben ik wel voorstander van een systeem waarbij je over een bedrag van zeg max € 400.000 recht houdt op HRA voor oude en nieuwe gevallen en dat bedrag ook niet meer gaat verhogen als wetgever, op die manier stimuleer je toch nog eigen woning bezit voor het grootste deel van de Nederlanders. En als bestaande gevallen nog hun rechten op HRA behouden voor de komende 10 jaar heeft iedereen tijd genoeg om te anticiperen op de wijziging en de inflatie zal ook een gedeelte van het probleem opvangen.

De jaarlijks terugkerende discussie ergens rond september creeert juist elk jaar weer onrust die niet nodig is als er gewoon een knoop wordt doorgehakt door het kabinet. Maar dat zal het volgende kabinet dan gaan doen... (morgen gratis koffie....)

[Snow_King]

Afbouwen :-) Ik heb er zelf veel profijt van, maar het is zo geen werkbaar systeem.

Afschaffen en de IB verlagen zodat iedereen profijt heeft.

(Zo ben ik ook tegen de hele wirwar aan toeslagen, verlaag dan gewoon de IB)

[s3n]

BB-One schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:26:
Er zijn een m.i. meerdere problemen bij het aanpassen of wellicht afschaffen van de HRA:
- Er zijn mensen die langjarige overeenkomsten zijn aangegaan gebaseerd op het recht op HRA.

In 2013 kocht ik mijn huidige woning, en ook toen was er een discussie over beperking of afschaffing.
ABN AMRO wees mij er destijds al op dat de berekening was gebaseerd op de destijds geldende regelgeving, maar dat er door de maatschappelijke discussies niet te verwachten was dat je 30 jaar HRA zou krijgen.

"Het recht" gaat me wat ver.

[BB-One]

s3n schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:32:
[...]


In 2013 kocht ik mijn huidige woning, en ook toen was er een discussie over beperking of afschaffing.
ABN AMRO wees mij er destijds al op dat de berekening was gebaseerd op de destijds geldende regelgeving, maar dat er door de maatschappelijke discussies niet te verwachten was dat je 30 jaar HRA zou krijgen.

"Het recht" gaat me wat ver.

Ben het met je eens het is geen afdwingbaar recht, maar een overheid heeft ook een 'zorgplicht' en je moet op de overheid kunnen vertrouwen en ondanks de disclaimers van de banken etc voelt de HRA voor het gros van de mensen toch als een verworven recht.
En als aanvulling: Er zijn ook mensen die ruim voor 2013 hun woning hebben gekocht en die hebben die disclaimer nooit gehad. Toen was het H-woord nog verboden in Den Haag

[rik86]

BB-One schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:59:
[...]

Ben het met je eens het is geen afdwingbaar recht, maar een overheid heeft ook een 'zorgplicht' en je moet op de overheid kunnen vertrouwen en ondanks de disclaimers van de banken etc voelt de HRA voor het gros van de mensen toch als een verworven recht.
En als aanvulling: Er zijn ook mensen die ruim voor 2013 hun woning hebben gekocht en die hebben die disclaimer nooit gehad. Toen was het H-woord nog verboden in Den Haag

Maar die mensen hebben en al (groten)deels afgelost en hebben of een lage hypotheek of wonen in een kast van een huis (of beide). En waarschijnlijk ook al 12 jaar+ salarisverhogingen, terwijl hun hypotheek gelijk is gebleven (want anders is 't niet voor 2013 afgesloten zonder deze kennis )

Terwijl huurders misschien wel 50% of meer, meer zijn gaan betalen;

Tuurlijk, ik heb er nu een jaar of 14 van kunnen profiteren en zou 't financieel niet vervelend vinden als dat nog eens 16 jaar ongewijzigd kan, maar ik snap al die doemverhalen niet zo.

Ja, als je 't in 1x afschaft, dat levert problemen op. Maar dit zal in stappen gaan, zal op z'n vroegst per 01/01/27 ingaan, dus iedereen heeft tijd om zich voor te bereiden en 't hangt al lange tijd boven de markt.

[Ed Vertijsment]

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:24:
[...]

En volgens mij moeten we écht stoppen met de huizenmarkt benaderen als een manier om vermogen op te bouwen. De huizenmarkt moet zo zijn, dat iedereen een dak boven z'n hoofd kan hebben.

Volgens mij sluiten die twee elkaar toch niet uit, ik ben het gelijk met je eens dat huizen(bezit) voor iedereen toegankelijk moet zijn maar

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:24:
[...]waarom men van HRA af wilt is omdat er met geld van arm naar rijk geschoven wordt

Dat doet je met huur ook maar dan naar een kleinere groep rijken. Ik ben voor het idee dat je woningbezit moet stimuleren en geld "weggooien" moet afraden.

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:24:
en de toch al oververhitte huizenmarkt verder oververhit.

Volgens mij valt dat wel mee als de HRA niet wordt meegenomen in de maximale hypotheek zoals @Mania-92 aangeeft en kan het juist ook voor lastenverlichting zorgen zoals @dylan111111 aangeeft.

rik86 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:24:
[...]
- Het stikstofdossier oplossen
- Procedures rondom bouwen versimpelen
- Zelf weer de regie in handen nemen waar er grote nieuwe wijken/steden gebouwd moeten worden.
- Grondspeculatie voorkomen i.c.m. gemeentes stimuleren hun eigen grondbezit niet als cash-cow te zien

In principe met dit eens hoort maar wel even de notitie dat het laatste gewoon gaat resulteren in een verschuiving van belasting van pot a naar b.

[_JGC_]

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:02:
[...]


Wat maakt het uit tot welk bedrag de huursubsidie gaat, woningcorperaties doen alleen het minimale en zelfs dat niet eens om hun woningen te onderhouden, maar vragen wel tot het maximum om aan de voorwaarde kunnen voldoen, zodat huurders subsidie kunnen ontvangen. De huursubsidie zorgt ervoor dat de woningcorperaties een plafond hebben en de huursubsidie is niet meer dan het 'sponseren' van een woningcorperatie.

Een woningcorporatie heeft ook maar beperkte middelen. Men moet investeren in nieuwe huizen, die komen er niet zonder subsidie met huren van maximaal 900 euro. Als zo'n huis 250K kost om te bouwen ben je 23 jaar verder aan huur voor je weer 250K hebt om een volgend huis te bouwen. Dan heb ik de tussentijdse rente en het kosten van onderhoud nog niet eens meegerekend.

Wat onderhoud betreft: dat wordt bij ons in de straat netjes gedaan. Er is echter ook 1 huis waar in de winter altijd steevast het dak niet wil bevriezen. Die heeft de dakisolatie destijds afgewezen want "dan gaat mijn huur straks zeker omhoog?" Het erge daaraan is dat bij de invoering van het energielabel gewoon als project de hele wijk is aangevraagd, en dat huis ook gewoon label B heeft gekregen.

Kijk ik naar mijn eigen huis: ik doe zelf regelmatig verbeteringen. Die doe ik voor mezelf en die kosten geld, maar leveren ook comfort of kostenbesparing op. Een woningbouwcorporatie heeft zelf niks aan comfort en energiebesparing. Ja je kunt een hogere huur vragen, maar daar zit de bestaande huurder dus niet op te wachten.

Maargoed, wat heeft HRA met huurtoeslag te maken verder?

[Dido]

_JGC_ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:32:
Er is echter ook 1 huis waar in de winter altijd steevast het dak niet wil bevriezen. Die heeft de dakisolatie destijds afgewezen want "dan gaat mijn huur straks zeker omhoog?"

offtopic:
Heel vaak is dat ene sneeuwvrije dak in de straat niet zozeer te wijten aan een gebrek aan dakisolatie, maar eerder aan iemand met groene vingers die er een winstgevende hobbyzolder op nahoudt

[grasmanek94]

WargamingPlayer schreef op donderdag 11 september 2025 @ 00:43:
[...]

Waar bijna niemand rekening mee houdt is dat ergens tussen 2032 en 2045 een sloot aan huizen vrij komt van de vergrijsde bevolking welke nu huizen bezitten en straks dus overlijden.

"sloot huizen vrij komt", je bedoelt uitgeleefde bouwvallen waar 40 jaar niks aan is gedaan behalve door buurman Harry op de hoek van de straat voor een krat bier?
Ja want mensen trekken graag in een pand waar nog twee ton aan verbouwingen moeten gebeuren, o.a. (wtw) ventilatie, isoleren, muren opnieuw stuccen, sausen, kozijnen en ramen vervangen of repareren, dak vervangen, e.d.. misschien nog schimmelproblemen en oude lekkende leidingen erbij, wie weet. Maar dat is wel hoe het in Nederland ervoor staat wat betreft kwaliteit van huizen op leeftijd.

Nu wordt daar natuurlijk hoofdprijs + overbieden voor gevraagd, en laten we onszelf niet foppen, over 10 jaar zal het op zijn minst hoofdprijs zonder overbieden zijn.

Ik denk dat je overschat hoeveel mensen zoiets gaan aanpakken. Het wordt gewoon slopen en opnieuw bouwen, ofwel bouwcapaciteit en wachttijden op betaalbaar onderdak worden er niet beter van.

[ Voor 21% gewijzigd door grasmanek94 op 11-09-2025 13:02 ]

[HvdBent]

grasmanek94 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:54:
[...]

"sloot huizen vrij komt", je bedoelt uitgeleefde bouwvallen waar 40 jaar aan niks is gedaan behalve door buurman Harry op de hoek van de straat voor een krat bier?
Ja want mensen trekken graag in een pand waar nog twee ton aan verbouwingen moeten gebeuren, o.a. (wtw) ventilatie, isoleren, muren opnieuw stuccen, sausen, kozijnen en ramen vervangen of repareren, dak vervangen, e.d..
Nu wordt daar natuurlijk hoofdprijs + overbieden voor gevraagd, en laten we onszelf niet foppen, over 10 jaar zal het op zijn minst hoofdprijs zonder overbieden zijn.

Ik denk dat je overschat hoeveel mensen zoiets gaan aanpakken.

ehh dit jaar een vrijstaand huis (1930) gekocht 240 m2 en ja er mag veel gedaan worden :-P
Eerst bouwkundige zaken gedaan, en electra op orde gebracht. Nu al nieuwe koelkast, boiler en vaatwasser.
Dit najaar een duurzaamheidsadvies op laten stellen (nee niet de gratis variant van iemand met een LOI cursus maar een degelijk rapport dat geld kost) en dan kijken wat we de komende jaren gaan doen

[Dido]

BB-One schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:59:
En als aanvulling: Er zijn ook mensen die ruim voor 2013 hun woning hebben gekocht en die hebben die disclaimer nooit gehad. Toen was het H-woord nog verboden in Den Haag

De beperking van HRA tot maximaal 30 jaar was toen ook al van kracht, en de wijzingingn in 2013 (verplicht minimaal annuitair aflossen , anders geen HRA) kwamen niet op 1 januari uit d elucht vallen, hoor.

Maar inderdaad, mensen die in, pak hem beet 2010 een hypotheek afsloten heb je ook. Dat zal dan vaak een bankspaarhypotheek zijn geweest, waar ze dus onderhand al 15 jaar lang betaalde hypotheekrente hebben afgetrokken, en al 15 jaar lang dezelfde (bruto!) rente voor hebben ontvangen op de bankspaarrekening.

Als de rentelasten inderdaad "opeens" te hoog worden als de HRA wegvalt (wat sowieso niet in een klap zal gebneuren, maar ok), staat het die mensen vrij om hun hypotheek over te sluiten. Dan valt het opgespaarde bedrag in de bankspaarrekening vrij, en hoeven ze alleen nog het verschil tussen de oorspronkelijke hypotheek en dat gespaarde bedrag te financieren. Dat scheelt sowieso een slok op een borrel.
Tel daarbij op dat de rente momenteel aanzienlijk lager ligt dan toen ze die oorspronkelijke hypotheek afsloten, en dat hun huis, op papier, al 15 jaar idioot in waarde gestegen is, waardoor ze een - voor een bank - hele gundtige LTV hebben.

Nieuwe, lagere, hypotheek voor een lagere rente zonder HRA zal dan waarschijnlijk minder kosten per maand dan de oude, hogere, hypotheek tegen een hogere rente + spaardeel met HRA.

[_JGC_]

Dido schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:54:
[...]

offtopic:
Heel vaak is dat ene sneeuwvrije dak in de straat niet zozeer te wijten aan een gebrek aan dakisolatie, maar eerder aan iemand met groene vingers die er een winstgevende hobbyzolder op nahoudt

Dan is het wel heel frappant dat het 5 verschillende huurders zijn met groene vingers.

Het huis ernaast is wel eens een inval gedaan overigens, maar vooralsnog is het rustig in de straat.

[FreakNL]

fisherman schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:10:
Waarom zouden mensen die wel op een normale verantwoorde manier een woning kopen moeten betalen voor de subsidie voor arme mensen die een woning kopen die niet bij hun portemonnee past?

HRA is hooguit een paar tientjes in de maand. Dat zou je gewoon moeten kunnen missen. Anders is je hypotheek gewoonte hoog, doordat er te weinig eigen vermogen gebruikt is om een woning te kopen.

Eeum ik zag hier anders bedragen voorbij komen van meerdere 100-en euro’s…

Dat men/de Nederlander graag (te?) groot en duur woont ben ik met je eens.

Bruto hypotheeklast is hier 10% van het netto gezinsinkomen (puur loon, ex toeslagen). En dat vind ik meer dan zat.

[FreakNL]

HEY_DUDE schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:16:
[...]


De HRA is al snel 100en tot meer dan 1000 Euro netto per maand wat de belastingdienst terugstort. Ik heb een kleine hypotheek met lage rente en zit al op 300 Euro.

Afbouwen kan met elk jaar tientjes tot 100 Euro minder.

Ik weet niet hoe je met een kleine hypotheek met lage rente alsnog 300 netto terugkrijgt per maand. Dat betekent namelijk dat je +-800 rente betaald per maand. Dat vind ik niet “klein”

[Dido]

_JGC_ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:07:
Dan is het wel heel frappant dat het 5 verschillende huurders zijn met groene vingers.

Jij had het zelf over 1 huis.

Maar goed, dat soort hobbytuiniers worden vaak uitgenodigd door mensen die het handwerk (en risico) graag uitbesteden, en dan is het helemala niet gek dat er meerdere hobbyzolders in dezelfde wijk ontstaan.

Het huis ernaast is wel eens een inval gedaan overigens, maar vooralsnog is het rustig in de straat.

Het ligt er ook maar net aan hoeveel prioriteit de betreffende gemaante eraan geeft

[Dido]

FreakNL schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:12:
Ik weet niet hoe je met een kleine hypotheek met lage rente alsnog 300 netto terugkrijgt per maand. Dat betekent namelijk dat je +-800 rente betaald per maand. Dat vind ik niet “klein”

Ach, met 2% is dat een hoofdsom van 480k. Als je in een paleisje woont dat 5 miljoen waard is, is dat een kleine hypotheek

[FreakNL]

Misschien is een verschil in perceptie maar ik praat pas over een lage hypotheek schuld als het gaat om <200k

[ Voor 6% gewijzigd door FreakNL op 11-09-2025 13:16 ]

[Helixes]

FreakNL schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:12:
[...]


Ik weet niet hoe je met een kleine hypotheek met lage rente alsnog 300 netto terugkrijgt per maand. Dat betekent namelijk dat je +-800 rente betaald per maand. Dat vind ik niet “klein”

Volgens mijn berekening is €300 HRA per maand gelijk aan een hypotheek met openstaande schuld van € 264k bij 3,5% rente. Hoewel je het kunt hebben over kleine hypo, is dat niet zo heel veel geld voor de aanschaf van een woning, mocht je vandaag de markt betreden....

[Allard]

dawg schreef op woensdag 10 september 2025 @ 17:09:
[...]
Stel dat we 10% grond van de landbouw zouden gaan herinrichten voor wonen (bedrijvigheid), recreatie en natuur, dan nog is er een aanzienlijke hoeveelheid grond toegewezen aan landbouw.

Slechts 1% van de landbouwgrond is al genoeg voor 1 miljoen rijtjeshuizen, of bijna 375.000 woningen met een riante kavel van 600m2.

[HEY_DUDE]

FreakNL schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:16:
Misschien is een verschil in perceptie maar ik praat pas over een lage hypotheek schuld als het gaat om <200k

Ik bedoekde relatief laag tov de huidige huizenprijs en relatief lage rente tov de rente nu. Ik zit rond de 3%. Het was meer om aan te geven dat je al snel honderden euro’s terugkrijgt. Zeker met huidige rente. Een discussie wat een lage hypotheek is vind ik niet zinvol.

[_JGC_]

Dido schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:12:
[...]

Jij had het zelf over 1 huis.

Maar goed, dat soort hobbytuiniers worden vaak uitgenodigd door mensen die het handwerk (en risico) graag uitbesteden, en dan is het helemala niet gek dat er meerdere hobbyzolders in dezelfde wijk ontstaan.

[...]

Het ligt er ook maar net aan hoeveel prioriteit de betreffende gemaante eraan geeft

Het zijn kleine gelijkvloerse woningen met een zoldertje erop. De meeste huurders komen daar omdat ze tijdelijk onderkomen nodig hebben, meeste op dat rijtje is binnen het jaar weer weg. Gaat om 1 huis waar in 10 jaar tijd inmiddels de 5e huurder in zit. Elke winter weer is het hele blok bevroren maar dat ene huisje tussenin niet.

Lijkt me stug dat de laatste 5 huurders allemaal tuinieren op zolder als hobby hadden

[Andyk125]

_JGC_ schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:32:
[...]
Maargoed, wat heeft HRA met huurtoeslag te maken verder?

Beide zijn middelen om de burger tegemoet te komen en kunnen factoren zijn die zorgen voor hogere verkoop of huurprijzen. Huizenprijzen en huurprijzen hebben nu eenmaal een bepaalde corrolatie.

FreakNL schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:12:
[...]
Ik weet niet hoe je met een kleine hypotheek met lage rente alsnog 300 netto terugkrijgt per maand. Dat betekent namelijk dat je +-800 rente betaald per maand. Dat vind ik niet “klein”

Dat is ook niet mogelijk, alleen heeft niet iedereen een 'kleine' hypotheek en/of een lage rente.

Vergeet niet dat het ook afhankelijk is van de hypotheekvorm en het brutoinkomen. Bij een bankspaarhypotheek blijft de HRA net als bij een aflossingsvrije hypotheek gelijk, zolang het rentepercentage hetzelfde is. Je schuld blijft namelijk maximaal tot het einde van je hypotheek. Met een annuiteitenhypotheek los je per maand af en wordt je HRA ook steeds lager, hetzelfde geldt bij een lineaire hypotheek.

De gemiddelde huizenprijs zit tegenwoordig blijkbaar al op €533.000
Wat zelfs voor mij toch best schrikbarend is, al zit er natuurlijk erg veel verschil in per locaties.

[ Voor 61% gewijzigd door Andyk125 op 11-09-2025 14:07 ]

[TheDudez]

Allard schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:32:
[...]

Slechts 1% van de landbouwgrond is al genoeg voor 1 miljoen rijtjeshuizen, of bijna 375.000 woningen met een riante kavel van 600m2.

Er wordt altijd zo simpel over gedacht maar er komt natuurlijk veel meer bij kijken.

1) Stroom
2) Wegennet
3) water rioolering
4) Huisarts, brandweer ziekenhuis
5) opbenbaar vervoer
6) plus dat heel veel landbouwground onder water moet kunnen staan als het water te hoog staat.

Enzovoort .

[ Voor 9% gewijzigd door TheDudez op 11-09-2025 13:56 ]

[Cid Highwind]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 11 september 2025 @ 09:59:
[...]


Of om tegen een nieuwe hypotheek te zetten om verbouwingen te bekostigen.

Even vooropgesteld, ik snap je insteek wel, maar wil het tevens challengen
In dit geval is dat natuurlijk een goede manier om van het kapitaal gebruik te maken, maar, moet dat dan ook daadwerkelijk met subsidie / belastingkorting bekostigd worden?
Ik zie dat niet als een reden om de HRA in stand te moeten willen houden, gezien de negatieve effecten op de markt in het algemeen.

Of men wil ze wel wel opeten en doet dat ook.

Daar was niet iedereen fan van, in de pre-afsplitsing. Mede vanwege afhankelijkheden van banken, of gemoeide kosten. Laat staan wanneer je op het punt komt dat het gezien wordt als een straf voor spaarzaam leven, daar waar de huurder en/of verbrasser wél ondersteuning krijgt voor zaken, die jij dan vanwege je opgebouwde kapitaal niet krijgt.

Juist om die laatste discussies uit de weg te kunnen gaan, lijkt me een situatie waar de waarde in meer liquide en minder persoonlijke aangelegenheden, zoals je huis, komt te zitten, te prefereren.

Ik vind dit compleet uit zn verband getrokken om te concluderen dat het "enkel nut' (van laten we het maar even houden op de waarde vermeerdering van een huis) enkel de kinderen faciliteert om vervolgens te concluderen dat ze daarom in grote getallen gaan part-timen en dat dan weer de oorzaak zou zijn dat we gastarbeiders moeten aantrekken. Dit is veel te bekrompen en kort door de bocht.

De waarde stijging van huizen is niet het enige wat speelt, ook inflatie is een ding. En het is dan fijn dat je huis in waarde meestijgt, zodat je in de toekomst tegenvaller kan opvangen of een aanpassing kan financieren. Die waardestijging hoeft uiteraard geen doel te zijn maar is niet per definitie slecht of iets wat tegengewerkt hoeft te worden.

Je mag het bekrompen en te kort door de bocht zien. Maar het is wel een feit dat dergelijk kapitaal grotendeels direct naar een erfenis doorvloeit. Voor kinderen of kleinkinderen. Als je een versterkt effect hiervan wilt zien, verwijs ik naar de Duitse situatie waar het inmiddels werkelijk enkel voor erfende mensen mogelijk is buiten achterstandgebieden om wat voor eigen bewoning te kunnen kopen.

Het hoeft inderdaad niet te worden tegengewerkt dat men eigen bezit opbouwt en zo extra financiële zekerheid heeft. En een woning in bezit wordt veelal beter verzorgd dan de gemiddelde Duitse, voor verhuur gekochte, woning. Maar, wanneer het toegepaste middel er dus voor zorgt dat instappenn vooral lastiger is, in plaats van gemakkelijker, en een twintiger / jonge dertiger niet tegen de stijging op kan sparen en hooguit kan hopen op een meevaller of erfenis om zo het benodigde startkapitaal bij elkaar te sprokkelen, dan dien je wel ieder middel aan te wenden om dat tij te keren.

Dat lijkt mij een stuk belangrijker dan dat er overheidsgeld wordt gestopt in een systeem wat banken spekt en mensen die reeds een huis bezitten een extra voordeeltje geeft. Noot: Dat betekent andersom ook dat het directe afschaffen ook niet per sé de beste oplossing is. Het middel moet niet erger zijn dan de kwaal

Daar ben ik ook niet op tegen, ik maak me meer zorgen over de gevolgen van een blijvende daling omdat dan het tegenovergestelde van vermogensopbouw wordt bereikt.


[...]


Nog meer toeslagen/nivelering lijkt mij niet beter dan de HRA en niet iets wat we moeten nastreven.

Dat ben ik ook zeker met je eens. Alleen denk ik dat we ons al in de handen mogen wrijven wanneer alle zeilen bijgezet worden en dit leidt tot een pas op de plaats. Wonen is nog altijd in eerste instantie een grondrecht en een eerste levenbehoefte. Vermogensopbouw gebeurt sowieso, en als wonen in het algemeen goedkoper wordt, heb je om dezelfde welstand te kunnen bewaren dus ook minder kapitaal nodig, dus is een pas op de plaats, of zelfs een daling, eigenlijk heel geen probleem.

Wanneer je een ongekende waardestijging graag in had gezet om een rijtjeshuis zo snel mogelijk naar de miljoen te zien gaan om daarna lekker naar een Oost-Aziatisch land te kunnen verkassen, ja dan ligt dat natuurlijk anders. Maar dat mag niet de insteek zijn van overheidsbeleid

En nee, nivellering moet juist worden tegengewerkt. Maar als ieder werkende er op vooruit gaat, is dat geen nivellering. Dus ook daar hangt het er volledig van af hoe het wordt gedaan.

Ik wil het daar best over hebben maar ik ben niet zo overtuigd van moet weg omdat ik nog niet echt een goed alternatief gehoord heb zonder weerde middeninkomens hard te raken op een vlak waar die het nu extreem moeilijk hebben. Je zou kunnen zeggen dat de HRA de huizenprijzen omhoogduwst maar ik betwijfel of die met de afschaffing weer gaan dalen waardoor je mogelijk nog meer mensen buiten de boot laat vallen. Daarnaast denk ik dat de HRA bepaalde segmenten toegankelijker kan maken wat de spreiding van de huizenmarkt ten goede komt.

Al met al denk ik dat de HRA nu afschaffen in de huidige markt onverstandig is, en dat het repareren van de markt voor moet gaan en eerst afgerond moet worden.

Volgens mij kunnen de middeninkomens best worden ontzien bij een geleidelijke afbouw. Zie ook het artikel van Lubach. Het is niet alsof je er maandelijks met "400-500 Euro" op achteruit gaat, want niemand pleit voor een directe afschaf. En met de huidige druk en het vertraagde effect van eventuele bouwmaatregelen, zie ik zoals gezegd op z'n best een pas op de plaats qua huizenwaarde, maar onder water te komen staan, dat zie ik in Nederland nog eerder letterlijk gebeuren, dan figuurlijk.

Zoals gezegd, het belangrijkste is dat we ver weg blijven van het idee "hier mag niet aan getoornd worden", zoals door de VVD bepleit, en in plaats daarvan kijken naar hoe naar een duurzamere markt met minder overheidskosten toe kunnen.

[DropjesLover]

De hra was destijds bedoeld om de rentelasten af te trekken van het inkomen van de pandjesbaas, aangezien het bedrijfsmatig was. Die tijden zijn gelukkig voorbij (you own nothing and will be unhappy).

Tsja, ik vind hem lastig. Wij hebben onze woning in 2018 gekocht voor 2,7% rente 20 jaar vast, in 2020 overgesloten voor 1,4% (weer 20 jaar vast) + bouwdepot tegen dezelfde maandlasten.
We krijgen nu ~€2k terug aan hra, maar dat alleen bij de belastingteruggave. Niet maandelijks en is geen onderdeel van ons huishoudbudget, de belastingteruggave is bij ons een bonus / spaarpotjes-vuller.
Volgen bereken-het.nl daalt de hra (vs eigenwoningforfait) de komende 13 jaar lineair naar 0, dus tsja...

Voor mijn situatie mag hij er prima af, en ik zie de problemen er ook wel van in.
Maar een starter die met 2 jubeltonnetjes nog steeds een hypotheek van 500k heeft tegen 4%, dan gaat de hra zo richting de 8k per jaar, dat is zeker wel serieus geld.

TheDudez schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:54:
[...]

Er wordt altijd zo simpel over gedacht maar er komt natuurlijk veel meer bij kijken.

1) Stroom
2) Wegennet
3) water rioolering
4) Huisarts, brandweer ziekenhuis
5) opbenbaar vervoer
6) plus dat heel veel landbouwground onder water moet kunnen staan als het water te hoog staat.

Enzovoort .

Dat is niet anders als de huidige 20% van Nederland die bebouwd is. Dat is overigens inclusief alle (snel)wegen en bedrijfspanden. Puur woningbouw is slecht 7%, waar al 8,2 miljoen woningen staan.
De benodigde basis infrastructuur (snelwegen, stadskernen, etc) is er al.

De huidige bevolking heeft ook al een huisarts, dus dat is geen argument. Eigenlijk lost dat precies het probleem van huisartsen op, door in de bouwplannen betaalbare praktijkruimten mee te nemen. Want daar is nu een tekort aan, evenals een partij die de operationele kant wil organiseren zodat de arts zijn arts-dingen kan doen.

Landbouwgrond die onder water kan staan is alleen rondom de waterwegen, daar gelden al beperkingen op bebouwing.
If anything moeten we net klimaatbestending gaan bouwen, dus niet de eerste 50km van de kust. Met woningen daar worden bedrijven ook gedwongen daar heen te verhuizen want er wonen ook daar genoeg potentiele werknemers.

[ Voor 42% gewijzigd door DropjesLover op 11-09-2025 14:16 ]

[Allard]

TheDudez schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:54:
[...]

Er wordt altijd zo simpel over gedacht maar er komt natuurlijk veel meer bij kijken.

1) Stroom
2) Wegennet
3) water rioolering
4) Huisarts, brandweer ziekenhuis
5) opbenbaar vervoer
6) plus dat heel veel landbouwground onder water moet kunnen staan als het water te hoog staat.

Enzovoort .

Het klopt dat infrastructuur ook ruimte nodig heeft. Voor de rijtjeshuizen had ik zo'n 230m2 per woning gerekent maar in de praktijk is dat eerder 140m2 dus de infrastructuur zit er al deels bij in.
Zou je hier en daar appartementen gaan bouwen dan is er nog meer grond beschikbaar voor infrastructuur.
Het was vooral ter bedoeld ter illustratie dat we voor nieuwe woningen maar een fractie van de landbouwgrond nodig hebben.

[TheDudez]

DropjesLover schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:08:
De hra was destijds bedoeld om de rentelasten af te trekken van het inkomen van de pandjesbaas, aangezien het bedrijfsmatig was. Die tijden zijn gelukkig voorbij (you own nothing and will be unhappy).

Tsja, ik vind hem lastig. Wij hebben onze woning in 2018 gekocht voor 2,7% rente 20 jaar vast, in 2020 overgesloten voor 1,4% (weer 20 jaar vast) + bouwdepot tegen dezelfde maandlasten.
We krijgen nu ~€2k terug aan hra, maar dat alleen bij de belastingteruggave. Niet maandelijks en is geen onderdeel van ons huishoudbudget, de belastingteruggave is bij ons een bonus / spaarpotjes-vuller.
Volgen bereken-het.nl daalt de hra (vs eigenwoningforfait) de komende 13 jaar lineair naar 0, dus tsja...

Voor mijn situatie mag hij er prima af, en ik zie de problemen er ook wel van in.
Maar een starter die met 2 jubeltonnetjes nog steeds een hypotheek van 500k heeft tegen 4%, dan gaat de hra zo richting de 8k per jaar, dat is zeker wel serieus geld.


[...]

Dat is niet anders als de huidige 20% van Nederland die bebouwd is. Dat is overigens inclusief alle (snel)wegen en bedrijfspanden. Puur woningbouw is slecht 7%, waar al 8,2 miljoen woningen staan.
De benodigde basis infrastructuur (snelwegen, stadskernen, etc) is er al.

De huidige bevolking heeft ook al een huisarts, dus dat is geen argument. Eigenlijk lost dat precies het probleem van huisartsen op, door in de bouwplannen betaalbare praktijkruimten mee te nemen. Want daar is nu een tekort aan, evenals een partij die de operationele kant wil organiseren zodat de arts zijn arts-dingen kan doen.

Landbouwgrond die onder water kan staan is alleen rondom de waterwegen, daar gelden al beperkingen op bebouwing.
If anything moeten we net klimaatbestending gaan bouwen, dus niet de eerste 50km van de kust. Met woningen daar worden bedrijven ook gedwongen daar heen te verhuizen want er wonen ook daar genoeg potentiele werknemers.

Dat is dus niet waar we zijn nog steeds zo stom om in verkeerde gebieden te bouwen.
https://www.nu.nl/klimaat...-compleet-nieuw-dorp.html En all die andere problemen die er bij komen kijken. "grote steden problemen". Ik ben wel voor huizen bouwen hier en daar. Maar er zijn gewoon wel echt beperkingen. Ook hier zitten grenzen aan.

[DropjesLover]

TheDudez schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:20:
[...]

Dat is dus niet waar we zijn nog steeds zo stom om in verkeerde gebieden te bouwen.
https://www.nu.nl/klimaat...-compleet-nieuw-dorp.html En all die andere problemen die er bij komen kijken. "grote steden problemen". Ik ben wel voor huizen bouwen hier en daar. Maar er zijn gewoon wel echt beperkingen. Ook hier zitten grenzen aan.

Middels een Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening EXtra (VINEX ) kan de landelijke overheid prima bepalen waar er gebouwd gaat worden. Die sturing moet echt van bovenaf komen.
Het neerzetten van overheidsinstanties in krimpgebieden heeft niet de bedrijvigheid gebracht die gehoopt was. Met de huidige prijzen worden mensen vanzelf gedwongen om te gaan wonen waar de woningen betaalbaar zijn. Net middels een VINEX kan land goedkoop goedkoop gehouden worden. Het daadwerkelijk bouwrijp maken en woning bouwen kost nog geen 250k inclusief alles (rijtjeshuizen in een groot project).

[WargamingPlayer]

grasmanek94 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:54:
[...]

"sloot huizen vrij komt", je bedoelt uitgeleefde bouwvallen waar 40 jaar niks aan is gedaan behalve door buurman Harry op de hoek van de straat voor een krat bier?
Ja want mensen trekken graag in een pand waar nog twee ton aan verbouwingen moeten gebeuren, o.a. (wtw) ventilatie, isoleren, muren opnieuw stuccen, sausen, kozijnen en ramen vervangen of repareren, dak vervangen, e.d.. misschien nog schimmelproblemen en oude lekkende leidingen erbij, wie weet. Maar dat is wel hoe het in Nederland ervoor staat wat betreft kwaliteit van huizen op leeftijd.

Nu wordt daar natuurlijk hoofdprijs + overbieden voor gevraagd, en laten we onszelf niet foppen, over 10 jaar zal het op zijn minst hoofdprijs zonder overbieden zijn.

Ik denk dat je overschat hoeveel mensen zoiets gaan aanpakken. Het wordt gewoon slopen en opnieuw bouwen, ofwel bouwcapaciteit en wachttijden op betaalbaar onderdak worden er niet beter van.

Nee hoor, ben ik totaal niet met je eens. Gezien de demografische opbouw verwacht men dat in 2040 meer dan 25% van de bevolking ouder is dan 65. Een groot deel van de bevolkingsgroei komt met name door migratie en babyboomers. En laat die laatste groep nou juist dood gaan tussen 2035 en 2045. Wanneer we dus ook een beetje de migratie in toom kunnen houden. Zal straks een grote groep in een tijdsbestek van 15 jaar dood gaan. En die grote groep zal straks geen beroep meer doen op voorzieningen zoals zorg en woonbehoefte.

Laat dit nu ook juist de groep zijn die veel geld heeft, meestal grotere huizen bezitten. Dus afbraakpanden is een nee.

Waar ik mij wel zorgen over maak is mensen zoals een collega. Met moeite een huis kunnen vinden (volgens hem) en dan een keuken en badkamer er uit rukken die nog niet eens 2 jaar oud is, waarvan ik dacht, had het even gezegd dan was ik met een aanhanger die keuken komen ophalen. En dan even 50K er tegen aan gooien voor een nieuwe keuken en badkamer omdat de kleur niet je van het is. En dan zie je de foto’s van de nieuwe, zelfde kleur alleen iets andere tint. En dan denk ik, jij mag zeker niet klagen.

En dat zie ik zo vaak. Dan denk ik, is de markt verziekt of zijn de mensen verziekt.

[Cobb]

grasmanek94 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 12:54:
[...]

"sloot huizen vrij komt", je bedoelt uitgeleefde bouwvallen waar 40 jaar niks aan is gedaan behalve door buurman Harry op de hoek van de straat voor een krat bier?
Ja want mensen trekken graag in een pand waar nog twee ton aan verbouwingen moeten gebeuren, o.a. (wtw) ventilatie, isoleren, muren opnieuw stuccen, sausen, kozijnen en ramen vervangen of repareren, dak vervangen, e.d.. misschien nog schimmelproblemen en oude lekkende leidingen erbij, wie weet. Maar dat is wel hoe het in Nederland ervoor staat wat betreft kwaliteit van huizen op leeftijd.

Nu wordt daar natuurlijk hoofdprijs + overbieden voor gevraagd, en laten we onszelf niet foppen, over 10 jaar zal het op zijn minst hoofdprijs zonder overbieden zijn.

Ik denk dat je overschat hoeveel mensen zoiets gaan aanpakken. Het wordt gewoon slopen en opnieuw bouwen, ofwel bouwcapaciteit en wachttijden op betaalbaar onderdak worden er niet beter van.

Ik zie het echt om mij heen, ik woon in een vergijsde buurt en veel ouderen doen bijna niets meer aan hun woning. Vaak is één partner al overleden en is het helemaal klaar met de levenslust. En nu de aannemers, tuinmannen etc ook steeds duurder worden zie ik het meer en meer.

@WargamingPlayer

[Ed Vertijsment]

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]

Even vooropgesteld, ik snap je insteek wel, maar wil het tevens challengen
In dit geval is dat natuurlijk een goede manier om van het kapitaal gebruik te maken, maar, moet dat dan ook daadwerkelijk met subsidie / belastingkorting bekostigd worden?

Niet per se, maar ook niet per se niet, zoals gezegd ben ik niet tegen een stimulans voor woningbezit voor de gewone persoon.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]
Ik zie dat niet als een reden om de HRA in stand te moeten willen houden, gezien de negatieve effecten op de markt in het algemeen.

Ik vind die negatieve effecten wat abstract, en het afschaffen maakt de lasten hoger, op zich prima dat lijkt me in de huidige markt onverstandig, je kunt steken dat het nog 30 jaar gaat duren maar daarmee neem je aan dat h het dan opgelost is, en in het huidige tempo moet ik dat nog zien gebeuren. Verder zal zonder vervangen de afschaffing neerkomen op een zoveelste belasting voor met name de middeninkomens, en met vervangen hetzelfde (ongeveer) bereikt worden.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]

Juist om die laatste discussies uit de weg te kunnen gaan, lijkt me een situatie waar de waarde in meer liquide en minder persoonlijke aangelegenheden, zoals je huis, komt te zitten, te prefereren.

Dat bereik je alleen maar met relatief goedkope huizen, niet met afschaffing van de hra en zeker niet met huren.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]

Je mag het bekrompen en te kort door de bocht zien. Maar het is wel een feit dat dergelijk kapitaal grotendeels direct naar een erfenis doorvloeit. Voor kinderen of kleinkinderen. Als je een versterkt effect hiervan wilt zien, verwijs ik naar de Duitse situatie waar het inmiddels werkelijk enkel voor erfende mensen mogelijk is buiten achterstandgebieden om wat voor eigen bewoning te kunnen kopen.

De migratie problematiek werd ongeveer aangewezen als gevolg van de hra, dat vind ik wat ver gaan.

Verder maakt de hra weinig uit voor het doorgeven van kapitaal, dat houd je ook zonder en ik weet ook niet zo goed hoe je dat wil oplossen.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]

Dat lijkt mij een stuk belangrijker dan dat er overheidsgeld wordt gestopt in een systeem wat banken spekt en mensen die reeds een huis bezitten een extra voordeeltje geeft. Noot: Dat betekent andersom ook dat het directe afschaffen ook niet per sé de beste oplossing is. Het middel moet niet erger zijn dan de kwaal

Dat voordeeltje geeft een hoop mensen net wat ruimte om nog wat te kunnen doen, en dat is de economie ook weer bij gebaat, nu wil ik niet zeggen dat de hra gratis is maar op de overheidsbegroting (balans) valt het wel mee.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]

Dat ben ik ook zeker met je eens. Alleen denk ik dat we ons al in de handen mogen wrijven wanneer alle zeilen bijgezet worden en dit leidt tot een pas op de plaats. Wonen is nog altijd in eerste instantie een grondrecht en een eerste levenbehoefte. Vermogensopbouw gebeurt sowieso, en als wonen in het algemeen goedkoper wordt, heb je om dezelfde welstand te kunnen bewaren dus ook minder kapitaal nodig, dus is een pas op de plaats, of zelfs een daling, eigenlijk heel geen probleem.

Dat lijkt mij ook niet het grootste probleem, punt is dat ik het gezonder vind om een stukje kapitaal op te bouwen dan om geld naar een verhuurder te brengen.
[/quote]

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]
En nee, nivellering moet juist worden tegengewerkt. Maar als ieder werkende er op vooruit gaat, is dat geen nivellering. Dus ook daar hangt het er volledig van af hoe het wordt gedaan.

Eens, maar dat ga je met simpelweg afschaffen denk ik niet bereiken.

Cid Highwind schreef op donderdag 11 september 2025 @ 14:07:
[...]
Volgens mij kunnen de middeninkomens best worden ontzien bij een geleidelijke afbouw. Zie ook het artikel van Lubach. Het is niet alsof je er maandelijks met "400-500 Euro" op achteruit gaat, want niemand pleit voor een directe afschaf. En met de huidige druk en het vertraagde effect van eventuele bouwmaatregelen, zie ik zoals gezegd op z'n best een pas op de plaats qua huizenwaarde, maar onder water te komen staan, dat zie ik in Nederland nog eerder letterlijk gebeuren, dan figuurlijk.

Zoals gezegd, het belangrijkste is dat we ver weg blijven van het idee "hier mag niet aan getoornd worden", zoals door de VVD bepleit, en in plaats daarvan kijken naar hoe naar een duurzamere markt met minder overheidskosten toe kunnen.

Eens, maar stel je alternatief of gaan we gewoon verder nivelleren?

[FreakNL]

TheDudez schreef op donderdag 11 september 2025 @ 13:54:
[...]

Er wordt altijd zo simpel over gedacht maar er komt natuurlijk veel meer bij kijken.

1) Stroom
2) Wegennet
3) water rioolering
4) Huisarts, brandweer ziekenhuis
5) opbenbaar vervoer
6) plus dat heel veel landbouwground onder water moet kunnen staan als het water te hoog staat.

Enzovoort .

Het is niet simpel. Maar degenen die het land runnen worden dan ook rijkelijk beloond om de woningmarkt te fixen en hebben een volledig ambtelijk apparaat tot hun beschikking.

Ik zeg ook niet dat het morgen opgelost is maar kom op. Met alleen praten wordt het sowieso niks.

Schouders eronder, goed maar het verleden kijken (Deltawerken, Vinex), fiks aantal boeren onteigenen en gaan met die banaan.

[HEY_DUDE]

FreakNL schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 01:22:
[...]


Het is niet simpel. Maar degenen die het land runnen worden dan ook rijkelijk beloond om de woningmarkt te fixen en hebben een volledig ambtelijk apparaat tot hun beschikking.

Ik zeg ook niet dat het morgen opgelost is maar kom op. Met alleen praten wordt het sowieso niks.

Schouders eronder, goed maar het verleden kijken (Deltawerken, Vinex), fiks aantal boeren onteigenen en gaan met die banaan.

De vorige keer dat het plan om boeren te onteigenen op tafel lag werden de snelwegen bezet en koos de kiezer massaal de kant voor de boeren. Het probleem ligt niet zozeer bij het ambtenaren apparaat maar bij de kiezer en burger. Een burger die alles tot aan de raad van state uitvecht.

[FreakNL]

HEY_DUDE schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 08:45:
[...]


De vorige keer dat het plan om boeren te onteigenen op tafel lag werden de snelwegen bezet en koos de kiezer massaal de kant voor de boeren. Het probleem ligt niet zozeer bij het ambtenaren apparaat maar bij de kiezer en burger. Een burger die alles tot aan de raad van state uitvecht.

Ja, daar heb je een punt.. Alhoewel ik de laatste tijd wel het gevoel krijg dat de boeren minder sympathie hebben bij de gewone burger..

Het is ook jammer dat ze tractoren hebben. In de jaren '80, begin jaren '90 is er een hele omslag geweest in de visserij, maarja, die kotters komen niet tot het Binnenhof

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:08:
- Rente percentages zijn weer een stuk hoger, wat het minder interessant maakt om te investeren

Ik pik dit er even tussen uit, maar een hoge(re) rente is helemaal niet zo verkeerd voor de bouwsector. Het zorgt dat het bezitten van geld aantrekkelijker wordt ten opzichte van het bezitten van grond, en geeft de hele vastgoedketen een prikkel om projecten door te zetten.

Vergelijk anders hoeveel huizen in Nederland werden gebouwd toen de rente op 11% stond, met wat we de afgelopen 2 decennia - met historisch lage rentestanden - hebben klaargespeeld.

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:08:
Niemand heeft het over 'koophuizen voor iedereen' of 'rendement op stenen'. Vermogen opbouwen heeft niet alleen met rendement te maken.

Er wordt wel degelijk gesproken over 'vermogen opbouwen voor de gewone man', wat suggereert dat de gewone man een huis kan kopen, en daar vermogen in kan opbouwen, maar goed.

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 10:08:
Je moet kijken naar het alternatief, je koopt en woning of je huurt.

Of je koopt aflossingsvrij; dan heb je meer besteedbaar inkomen in het heden (en meestal heb je dat harder nodig), en je houdt geld over om vermogen op te bouwen op andere manieren.

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:02:
Bij koopwoningen worden huizen beter onderouden, wordt er meer verduurzaamd en investeerd men gemiddeld veel meer geld dan woningcorperaties of verhuurders. Wat uiteindelijk ook weer ten goede komt aan onze economie.

Dat zie ik toch anders hier. Hele straten worden door de corporaties in één keer gerenoveerd, waarbij het allemaal integraal wordt aangepakt; goede isolatie, ventilatie voor oudere woningen, en een klein aantal zonnepanelen dat dekkend is voor het gebruik van het huishouden.

"Verduurzaming" door particulieren kwam tot een paar jaar geleden neer op maximaal zonnepanelen op het dak gooien (en nu is men wrokkig dat de salderingsregeling, die in 2017 al had moeten eindigen, wordt afgeschaft).

Oh ja, woningbouwwoningen hebben geen splinternieuwe keuken.

Andyk125 schreef op donderdag 11 september 2025 @ 11:02:
Er is niemand en geen bedrijf die gaat bouwen of investeren in de woningmarkt zonder dat men op zijn minst een vermogen opbouwt. Bedrijven willen natuurlijk een bepaald rendement terugzien.

En zou die prikkel weg zijn als het rendement op woningen 0% wordt? Dwz. als de prijs van een woning alleen nog maar meestijgt met inflatie?

Bedrijven opereren in de woningmarkt omdat ze met kun kapitaal, werknemers en kennis waarde kunnen toevoegen aan een stuk grond. Van een leeg bouwkavel maken ze een huis, van een verrotte achterbuurt maken ze een woontoren. Voor die meerwaarde worden ze beloond, rendement op de kavel is, als het goed is, mooi meegenomen, maar kan nooit het doel zijn.

Die "vermogensopbouw" is helemaal niet nodig. We zijn er alleen aan gewend geraakt.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 12:53:
[...]
Ik pik dit er even tussen uit, maar een hoge(re) rente is helemaal niet zo verkeerd voor de bouwsector. Het zorgt dat het bezitten van geld aantrekkelijker wordt ten opzichte van het bezitten van grond, en geeft de hele vastgoedketen een prikkel om projecten door te zetten.

Vergelijk anders hoeveel huizen in Nederland werden gebouwd toen de rente op 11% stond, met wat we de afgelopen 2 decennia - met historisch lage rentestanden - hebben klaargespeeld.

Het is niet het een/of het ander, al de punten samen maken het probleem.

Als het aantrekkelijker is om geld te bezitten dan is het dus minder interessant om dat geld te investeren, wie gaat nu geld investeren in het bouwen van woningen als je een beter rendement kunt behalen op een bank en er niet voor hoeft te doen.

De correlatie tussen rente en bouwen is leuk, maar het rentepercentage is hierin maar een van de factoren en de belangrijkste is toch echt vraag en aanbod. Niet voor niets waren de hypotheken met zulke rentepercentages voornamelijk aflossingsvrij.

Er wordt wel degelijk gesproken over 'vermogen opbouwen voor de gewone man', wat suggereert dat de gewone man een huis kan kopen, en daar vermogen in kan opbouwen, maar goed.

Jij had het over 'koophuizen voor iedereen' en 'rendemen op stenen'. Vermogen en rendement is iets anders. Het huis is het vermogen als je deze hebt afbetaald aan het einde van je hypotheek, heb je aflossingsvrij en of gedeeltelijk aflossingsvrij, dan is het bedrag wat je overhoud na je schuld het vermogen.

Of je koopt aflossingsvrij; dan heb je meer besteedbaar inkomen in het heden (en meestal heb je dat harder nodig), en je houdt geld over om vermogen op te bouwen op andere manieren.

Dat kan inderdaad, maar dit is uiteindelijk ook een gok, want dat betekend dat iemand zelf moet gaan sparen of zorgen dat het de schuld na 30 jaar afbetaald kan worden. Als je dit natuurlijk noodzakelijk vindt, want je kunt je schuld altijd aflossen door het huis te verkopen.

Aflossingsvrij is sinds 2013 alleen maar mogelijk onder strenge voorwaarden:
- max 50% van de woningwaarde
- geen hypotheekrenteaftrek
- geen NHG

Voor de meeste starters dus niet echt een reele mogelijkheid.

Dat zie ik toch anders hier. Hele straten worden door de corporaties in één keer gerenoveerd, waarbij het allemaal integraal wordt aangepakt; goede isolatie, ventilatie voor oudere woningen, en een klein aantal zonnepanelen dat dekkend is voor het gebruik van het huishouden.

"Verduurzaming" door particulieren kwam tot een paar jaar geleden neer op maximaal zonnepanelen op het dak gooien (en nu is men wrokkig dat de salderingsregeling, die in 2017 al had moeten eindigen, wordt afgeschaft).

Oh ja, woningbouwwoningen hebben geen splinternieuwe keuken.

En waarom worden die huurwoningen tegenwoordig gerenoveerd? Omdat de overheid en de gemeente ze daartoe verplichten en dit ook nog eens gesubsideerd wordt.
- Subsidie voor verduurzaming en onderhoud huurwoningen (SVOH)
- Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH)
- Nationaal Isolatieprogramma (NIP) - Primair particuliere woningeigenaren, maar corporaties kunnen ook indirect profiteren via lokale plannen van gemeenten. Gemeenten krijgen geld om woningen in wijken te verduurzamen – vaak in samenwerking met corporaties.
- Leningen en fondsen via WSW en BNG
- fiscale voordelen (belastingvoordeel)

Verduuzaaming door particulieren is van alle tijden, het isoleren van woningen wordt al jaar en dag gedaan door mensen die een oudere woning kopen. Wat te denken van enkelglas vervangen door isolatieglas. De particuliere woningen die niet of weinig onderhoud krijgen zijn voornamelijk woningen van ouderen. Gezien de overheid er voor gezorgd heeft dat deze mensen tegenwoordig veelal blijven zitten in hun woning tot ze overlijden. Dat de aantallen hiervan door de vergrijzing steeds meer toenemen dat klopt en dat zal alleen maar erger worden.

Natuurlijk is men 'wrokkig' dat de salderingsregeling verdwijnt. Zoals ik aangaf wordt hier in Nederland veel gesubsideerd, er is geen bedrijf die iets doet zonder dat ze verwachten er een rendement op terug zien. Waarom mag de burger niet eens beloond worden? Het is zo kortzichtig om te denken dat bedrijven en woningbouwcorperaties de renovaties en investeringen uit hun goede hart doen. Uiteindelijk gaan de huurprijzen net zo hard omhoog door de renovaties en ze worden ook nog gesubsideerd.

En zou die prikkel weg zijn als het rendement op woningen 0% wordt? Dwz. als de prijs van een woning alleen nog maar meestijgt met inflatie?

Bedrijven opereren in de woningmarkt omdat ze met kun kapitaal, werknemers en kennis waarde kunnen toevoegen aan een stuk grond. Van een leeg bouwkavel maken ze een huis, van een verrotte achterbuurt maken ze een woontoren. Voor die meerwaarde worden ze beloond, rendement op de kavel is, als het goed is, mooi meegenomen, maar kan nooit het doel zijn.

Die "vermogensopbouw" is helemaal niet nodig. We zijn er alleen aan gewend geraakt.

In je vorige reacties had je het over het feit dat huizenprijzen goedkoper moesten en moest de waarde naar beneden, effectief moet de waarde dan minder hard stijgen dan de inflatie.

Even voor de duidelijkheid, want volgens mij haal je steeds zaken door elkaar:
Het rendement verwijst naar de opbrengst van een investering
Vermogen is in deze context het onroerend goed, de woning zelf. Dus de waarde van de woning min de eventuele schulden.

Het rendement bij het kopen van een woning is nou niet bepaald goed te noemen als de prijs alleen meestijgd met de inflatie, even een voorbeeld:
Hypotheek (annuïteiten, volledig aflossen) = €500.000,-
Rente (gemiddeld gehele looptijd) = 3,5%
Maandlast (bruto) = €2245,22
Totale betaling in 30 jaar tijd = €808.279,20
Rente over 30 jaar = €308.279,20

Je moet in totaal €808.279,20 investeren om een woning van €500.000,- te kopen. Dat is nog zonder onderhoud en alle overige lasten die een woning in 30 jaar tijd met zich mee brengt.
Met een gemiddelde inflatie van 2% zou de woning van €500.000, 30 jaar later €905.550,- waard zijn ( vermogen). Dit zou betekenen dat het gemiddelde jaarlijkse rendement 0,38% is, als je alle overige lasten en onderhoud weg zal laten. Neem je het onderhoud mee en andere lasten dan zal je rendement negatief zijn.

Edit: ik reken hier met een bruto bedrag, want de bedoeling is dat men geen HRA meer heeft.

[MikeyMan]

Ed Vertijsment schreef op donderdag 11 september 2025 @ 20:14:
[...]


Dat bereik je alleen maar met relatief goedkope huizen, niet met afschaffing van de hra en zeker niet met huren

Definieer goedkoop.

Goedkoop hangt deels samen met die vicieuze cirkel van prijsstijgingen die we mede door de hra hebben gecreëerd.

Begrijp me niet verkeerd, ik maak er ook gebruik van, en zit er niet op te wachten om het in te leveren, maar het is niet alleen maar positief geweest. Ook niet voor de middeninkomens. Verre van.

Sterker nog. Je zou er een boom over op kunnen zetten dat het averechts heeft gewerkt.

[ Voor 7% gewijzigd door MikeyMan op 13-09-2025 07:57 ]

[HollovVpo1nt]

Ik heb het Lubach stukje gezien over HRA, daarin is het VVD zinnetje dat afschaffen HRA gezinnen 400-500 euro per maand zal kosten besproken.

Begrijp ik het goed dat wil dit kloppen, het om een minimale hypotheek van ca. 500.000 euro moet gaan tegen 4% rente?

[_JGC_]

HollovVpo1nt schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:01:
Ik heb het Lubach stukje gezien over HRA, daarin is het VVD zinnetje dat afschaffen HRA gezinnen 400-500 euro per maand zal kosten besproken.

Begrijp ik het goed dat wil dit kloppen, het om een minimale hypotheek van ca. 500.000 euro moet gaan tegen 4% rente?

3,2% rente bij 500K, en dan niks afgelost en morgen direct afschaffen. Dan kost het 500 per maand.

Smeer je het uit over 20-30 jaar zal een bestaande hypotheek daar weinig van merken: de rente daalt al dankzij de verplichte maandelijkse aflossing, de HRA daalt mee en zal op het eind ook met de huidige regeling allang geen 500 per maand meer zijn.

[psychodude]

HollovVpo1nt schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:01:
Ik heb het Lubach stukje gezien over HRA, daarin is het VVD zinnetje dat afschaffen HRA gezinnen 400-500 euro per maand zal kosten besproken.

Begrijp ik het goed dat wil dit kloppen, het om een minimale hypotheek van ca. 500.000 euro moet gaan tegen 4% rente?

Grofweg ja. Hypotheek circa 700k alhier met circa 700 euro per maand gemiddeld wat afschaffing van de HRA mij "kost" indien het per direct doorgevoerd zou worden.

Bij bepaling van een voor ons acceptabele hypotheek hoogte ben zelf altijd uitgegaan van het bruto bedrag comfortabel te kunnen dragen. Dus afschaf HRA levert daarin überhaupt al geen slapeloze nachten.

Verder is de enige echte winnaar van het actuele systeem natuurlijk nog gewoonweg de bank. En zie ik afschaf van HRA op termijn dan vanuit maatschappelijk oogpunt als positieve ontwikkeling.

Daarnaast, is geen enkele partij voorstander tot een per directe afschaffing. GL/PvdA 8 - 12 jaar, D66 15 jaar, CDA 30 jaar. Handje klap bij totstandkoming van een coalitie met inclusie van deze partijen, naar verwachting 15 - 20 jaar.

Het VVD sentiment is dan ook eigenlijk weinig meer dan bangmakerij. En maatschappelijk gezien nota bene bijzonder onwenselijk, want met deze houding zetten zij zichzelf op meerdere fronten buitenspel rondom de komende verkiezingen. Dit terwijl Nederland, buiten HRA perikelen om, toe is aan een normaal leiderschap binnen dit land.

[Robkazoe]

HollovVpo1nt schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:01:
Ik heb het Lubach stukje gezien over HRA, daarin is het VVD zinnetje dat afschaffen HRA gezinnen 400-500 euro per maand zal kosten besproken.

Begrijp ik het goed dat wil dit kloppen, het om een minimale hypotheek van ca. 500.000 euro moet gaan tegen 4% rente?

500000 x 4% =20.000 euro rente per jaar / 12 = 1667 euro rente per maand. Je mag geloof ik 38% aftrekken dus dat is 633 euro per maand aan HRA die je terug krijgt.

Dus als je in één keer de HRA afschaft kost dat bovenstaande huishouden 633 euro netto per maand. Tot zover heeft de VVD gelijk.

Alleen:
1. Partijen willen dit niet in één keer afschaffen maar ergens tussen de 8 en 30 jaar. In die tijd heb je:
A inflatie waardoor die 633 euro relatief gezien minder waard wordt.
B Stijgende inkomens: meestal gaat een werkende er harder op vooruit dan inflatie. Begin van zijn/haar carrière, een promotie of CAO stijging.
C je moet tegenwoordig verplicht aflossen op je hypotheek. Dus je zal nooit na 8 jaar (of later) nog 1667 euro rente per maand betalen. Dat bedrag zal lager zijn. Dat betekent automatisch ook dat je minder HRA terugkrijgt maar ook dat je minder maandlasten kwijt bent aan je hypotheek.

En 2. Alle partijen die het willen afschaffen willen de loonbelasting verlagen. Lubach had in z’n eerdere item berekend dat de 11 miljard die dit bespaart, je de loonbelasting met 1,1% kan laten dalen. Daarmee vang je het gat op wat overblijft na punt 1 (of in het geval van de huurders: een extraatje te geven).

[Robkazoe]

psychodude schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:35:

Het VVD sentiment is dan ook eigenlijk weinig meer dan bangmakerij. En maatschappelijk gezien nota bene bijzonder onwenselijk, want met deze houding zetten zij zichzelf op meerdere fronten buitenspel rondom de komende verkiezingen. Dit terwijl Nederland, buiten HRA perikelen om, toe is aan een normaal leiderschap binnen dit land.

En niet alleen dat. HRA is niet houdbaar in een oververhitte markt en voor de HRA geldt ook dat dure woningen veel meer voordeel hebben dan goedkope woningen. Een woningeigenaar in Wassenaar krijgt meer HRA terug dan een woningeigenaar in Winschoten.

En om dat laatste is het bij de VVD vooral te doen. Niet die “zielige” starter met 500K hypotheek net afgesloten.

[ Voor 7% gewijzigd door Robkazoe op 13-09-2025 15:40 ]

[ari3]

Eigenlijk is het gek dat we de rente aftrekbaar maken. Misschien moeten we aflossingen aftrekbaar maken zodat het gunstig wordt om zo snel mogelijk schuldvrij te worden. Hierdoor kunnen veel meer mensen sneller vermogen opbouwen. Dat heeft maatschappelijke voordelen want toeslagen en bijstand hebben een vermogenstoets waardoor vermogende mensen daar geen aanspraak op kunnen maken. Win-win lijkt me.

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:42:
De correlatie tussen rente en bouwen is leuk, maar het rentepercentage is hierin maar een van de factoren en de belangrijkste is toch echt vraag en aanbod. Niet voor niets waren de hypotheken met zulke rentepercentages voornamelijk aflossingsvrij.

Ik neem aan dat er met de vraag niet zoveel mis is, dus waarom valt het aanbod nu uit? Er werken meer mensen in de bouw dan in 1978.

Andyk125 schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:42:
Aflossingsvrij is sinds 2013 alleen maar mogelijk onder strenge voorwaarden:
- max 50% van de woningwaarde
- geen hypotheekrenteaftrek
- geen NHG

Voor de meeste starters dus niet echt een reele mogelijkheid.

Waarom zou dit voor starters geen reële mogelijkheid zijn?


[...]

Andyk125 schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:42:
En waarom worden die huurwoningen tegenwoordig gerenoveerd? Omdat de overheid en de gemeente ze daartoe verplichten en dit ook nog eens gesubsideerd wordt.
- Subsidie voor verduurzaming en onderhoud huurwoningen (SVOH)
- Stimuleringsregeling aardgasvrije huurwoningen (SAH)
- Nationaal Isolatieprogramma (NIP) - Primair particuliere woningeigenaren, maar corporaties kunnen ook indirect profiteren via lokale plannen van gemeenten. Gemeenten krijgen geld om woningen in wijken te verduurzamen – vaak in samenwerking met corporaties.
- Leningen en fondsen via WSW en BNG
- fiscale voordelen (belastingvoordeel)

Ik had het over verduurzaming door de woningbouwcorporaties, en die mogen niet meedoen met de SVOH. De SAH is ook voor particulieren beschikbaar. Verder zijn de woningcorporaties al sinds het klimaatakkoord verplicht om hun woningen te verduurzamen.

Andyk125 schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:42:
Natuurlijk is men 'wrokkig' dat de salderingsregeling verdwijnt. Zoals ik aangaf wordt hier in Nederland veel gesubsideerd, er is geen bedrijf die iets doet zonder dat ze verwachten er een rendement op terug zien. Waarom mag de burger niet eens beloond worden? Het is zo kortzichtig om te denken dat bedrijven en woningbouwcorperaties de renovaties en investeringen uit hun goede hart doen. Uiteindelijk gaan de huurprijzen net zo hard omhoog door de renovaties en ze worden ook nog gesubsideerd.

Sja, in Nederland wordt de middenklasse aan alle kanten gepamperd en beloond; je kunt het ook omkeren, je wil dat beslissingen worden genomen omdat ze economisch rendabel zijn.

Andyk125 schreef op vrijdag 12 september 2025 @ 20:42:
Het rendement bij het kopen van een woning is nou niet bepaald goed te noemen als de prijs alleen meestijgd met de inflatie, even een voorbeeld:
Hypotheek (annuïteiten, volledig aflossen) = €500.000,-
Rente (gemiddeld gehele looptijd) = 3,5%
Maandlast (bruto) = €2245,22
Totale betaling in 30 jaar tijd = €808.279,20
Rente over 30 jaar = €308.279,20

Je moet in totaal €808.279,20 investeren om een woning van €500.000,- te kopen. Dat is nog zonder onderhoud en alle overige lasten die een woning in 30 jaar tijd met zich mee brengt.
Met een gemiddelde inflatie van 2% zou de woning van €500.000, 30 jaar later €905.550,- waard zijn ( vermogen). Dit zou betekenen dat het gemiddelde jaarlijkse rendement 0,38% is, als je alle overige lasten en onderhoud weg zal laten. Neem je het onderhoud mee en andere lasten dan zal je rendement negatief zijn.

Bij het bespreken van rendement laat je meestal vreemd vermogen en de kosten daarvan buiten de discussie, maar inderdaad. Bij een woningmarkt waar wonen niet duurder wordt, zal wonen een kostenpost zijn. Financieel waarschijnlijk nog steeds beter dan huren, maar in tegenstelling tot nu is er geen prikkel om maar zo duur mogelijk te wonen.

Overigens heeft dit niet zoveel te maken met de prikkels die projectontwikkelaars e.d. hebben om te bouwen. Die gebruiken misschien óók vreemd vermogen om de bouwgrond en investeringen te bekostigen, maar houden die bouwgrond als het goed is geen dertig jaar lang in bezit.

psychodude schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:35:
Het VVD sentiment is dan ook eigenlijk weinig meer dan bangmakerij. En maatschappelijk gezien nota bene bijzonder onwenselijk, want met deze houding zetten zij zichzelf op meerdere fronten buitenspel rondom de komende verkiezingen. Dit terwijl Nederland, buiten HRA perikelen om, toe is aan een normaal leiderschap binnen dit land.

Even terug naar de politiek: iedereen ziet de VVD spartelen in het migratiedebat. Als de verkiezingen over migratie gaan, verliest de VVD gegarandeerd zetels aan de PVV.

PvdA en CDA zien liever een grote VVD dan een grote PVV. Denk je dat het toeval is dat ze de aanval op de HRA hebben ingezet? Waarbij de VVD in z'n traditionele rol kan kruipen van de beschermer van de Gewone Hardwerkende Burgerman?

Het enige dat we de VVD kunnen verwijten, is dat ze niet lijken te snappen dat ze een reddingsboei toegeworpen krijgen, en er niet harder op in gaan.

[Xanthorax]

psychodude schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 15:35:
[...]


Grofweg ja. Hypotheek circa 700k alhier met circa 700 euro per maand gemiddeld wat afschaffing van de HRA mij "kost" indien het per direct doorgevoerd zou worden.

Bij bepaling van een voor ons acceptabele hypotheek hoogte ben zelf altijd uitgegaan van het bruto bedrag comfortabel te kunnen dragen. Dus afschaf HRA levert daarin überhaupt al geen slapeloze nachten.

Verder is de enige echte winnaar van het actuele systeem natuurlijk nog gewoonweg de bank. En zie ik afschaf van HRA op termijn dan vanuit maatschappelijk oogpunt als positieve ontwikkeling.

Daarnaast, is geen enkele partij voorstander tot een per directe afschaffing. GL/PvdA 8 - 12 jaar, D66 15 jaar, CDA 30 jaar. Handje klap bij totstandkoming van een coalitie met inclusie van deze partijen, naar verwachting 15 - 20 jaar.

Het VVD sentiment is dan ook eigenlijk weinig meer dan bangmakerij. En maatschappelijk gezien nota bene bijzonder onwenselijk, want met deze houding zetten zij zichzelf op meerdere fronten buitenspel rondom de komende verkiezingen. Dit terwijl Nederland, buiten HRA perikelen om, toe is aan een normaal leiderschap binnen dit land.

Helaas is het weer een speer/breek-punt aan het worden voor de verkiezingen , hele HRA verhaal zou ergens achterin het verkiezing programma moeten staan, iets wat we gewoon gedegen en geleidelijk gaan doen, voor zover we dat al niet doen (dan zijn we er met 10~20 jaar vanaf). Tevens ook de geldverstrekkers en hyptoheek adviseurs op hun wettelijk zorgplicht wijzen, om te voorkomen dat hun klanten in de problemen komen als ze te liggen slapen (en het dus geen probleem van de maatschappij wordt).

Imho zijn er veel belangrijkere onderwerken dan de HRA op dit moment.

[Dido]

ari3 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 16:15:
Eigenlijk is het gek dat we de rente aftrekbaar maken. Misschien moeten we aflossingen aftrekbaar maken zodat het gunstig wordt om zo snel mogelijk schuldvrij te worden. Hierdoor kunnen veel meer mensen sneller vermogen opbouwen. Dat heeft maatschappelijke voordelen want toeslagen en bijstand hebben een vermogenstoets waardoor vermogende mensen daar geen aanspraak op kunnen maken. Win-win lijkt me.

Cool, dan kan iemand die zijn hypotheek heeft afgelost als de rente laag staat een nieuwe hypotheek afsluiten, in een paar jaar terugbetalen, en dus elk jaar een heel groot dele van zijn salaris aftrekken van de belasting.

Dus ik leen een ton tegen 2%, los in vijf jaar af. Dan betaal ik in het totaal 6000 euro rente, maar ik trek 5 jaar lang 20k af, wat tegen 38% dus 38k is, waarmee ik dus 32.000 euro netto in mijn zak steek.

Met de huidige HRA wordt je hypotheek wat minder duur, maar met jouw voorstel kan ie flink geld opleveren! Dat lijkt me toch ook weer niet de bedoeling

[ari3]

Dido schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 17:59:
[...]

Cool, dan kan iemand die zijn hypotheek heeft afgelost als de rente laag staat een nieuwe hypotheek afsluiten, in een paar jaar terugbetalen, en dus elk jaar een heel groot dele van zijn salaris aftrekken van de belasting.

Dus ik leen een ton tegen 2%, los in vijf jaar af. Dan betaal ik in het totaal 6000 euro rente, maar ik trek 5 jaar lang 20k af, wat tegen 38% dus 38k is, waarmee ik dus 32.000 euro netto in mijn zak steek.

Met de huidige HRA wordt je hypotheek wat minder duur, maar met jouw voorstel kan ie flink geld opleveren! Dat lijkt me toch ook weer niet de bedoeling

Ja, natuurlijk niet aftrekbaar maken in box 1 , maar tegen een bepaald tarief dat geijkt wordt aan de gemiddelde hypotheekrente ofzo. Mijn punt is vooral dat je zou willen stimuleren dat mensen aflossen/schuldvrij worden in plaats van stimuleren dat zo min mogelijk aflossen tot de hoogste renteaftrek leidt.