Hypotheekrenteaftrek: afschaffen of behouden?

[Dido]

ari3 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 18:05:
[...]
Ja, natuurlijk niet aftrekbaar maken in box 1 , maar tegen een bepaald tarief dat geijkt wordt aan de gemiddelde hypotheekrente ofzo. Mijn punt is vooral dat je zou willen stimuleren dat mensen aflossen/schuldvrij worden in plaats van stimuleren dat zo min mogelijk aflossen tot de hoogste renteaftrek leidt.

Dat bereik je dus al door simpelweg de HRA af te schaffen.

De hypotheekrentes zijn de laatste tijd absurd laag, maar over het algemeen zijn die echt niet zo laag dat je door veilig te beleggen makkelijk een beter rendement haalt. En dat betekent dat je altijd geld bespaart door sneller af te lossen.

Sowieso is dat een beetjke de motivatie achter het aflossen van elke lening: die rente die je betaalt ben je gewoon kwijt, en hoe sneller je aflost, hoe minder geld je wegggooit.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 16:41:
[...]
Ik neem aan dat er met de vraag niet zoveel mis is, dus waarom valt het aanbod nu uit? Er werken meer mensen in de bouw dan in 1978.

Nou mede door al die punten die ik al eerder noemde..

Er is ook veel vergrijzing, veel ouderen blijven thuis wonen ook al zijn ze alleen. bejaardencentra's kennen we niet meer dankzij de VVD. Voor ouderen die niet heel ziek zijn is er dus geen goed alternatief. Daarbij maakt de overheid het nu ook niet heel aantrekkelijk voor ouderen om te verhuizen, er zijn namelijk geen goede of aantrekkelijke alternatieven.

Waarom zou dit voor starters geen reële mogelijkheid zijn?

Heb je mijn reactie met de voorwaarden voor een aflossingvrije hypotheek wel gelezen?
Welke starter kan 50% van de woningwaarde zelf financieren?

Ik had het over verduurzaming door de woningbouwcorporaties, en die mogen niet meedoen met de SVOH. De SAH is ook voor particulieren beschikbaar. Verder zijn de woningcorporaties al sinds het klimaatakkoord verplicht om hun woningen te verduurzamen.

Dat klopt woningbouwcorperaties mogen niet meedoen met de SVOH, maar hebben wel weer andere fiscale voordelen. Dat de woningcorperaties ertoe verplicht worden, is toch ook juist wat ik zei in mijn reactie.

Sja, in Nederland wordt de middenklasse aan alle kanten gepamperd en beloond; je kunt het ook omkeren, je wil dat beslissingen worden genomen omdat ze economisch rendabel zijn.

Nou kom eens met paar voorbeelden, waar de middenklasse echt mee beloond of gepampered wordt? Volgens mij is de middenklasse juist daar waar men het meeste 'misbruik' van maakt, gezien dit de grootste groep is en vallen juist buiten veel toeslagen en subsidie regelingen.

Bij het bespreken van rendement laat je meestal vreemd vermogen en de kosten daarvan buiten de discussie, maar inderdaad. Bij een woningmarkt waar wonen niet duurder wordt, zal wonen een kostenpost zijn. Financieel waarschijnlijk nog steeds beter dan huren, maar in tegenstelling tot nu is er geen prikkel om maar zo duur mogelijk te wonen.

Overigens heeft dit niet zoveel te maken met de prikkels die projectontwikkelaars e.d. hebben om te bouwen. Die gebruiken misschien óók vreemd vermogen om de bouwgrond en investeringen te bekostigen, maar houden die bouwgrond als het goed is geen dertig jaar lang in bezit.

We hebben het bij het aflsuiten van hypotheken vooral over particulieren en niet bedrijven. In je vorige reacties wil je de prijs van huizen laten zakken en zorgen dat deze minder waard worden. DIt is vooral gericht op eigenwoning bezitters, dus particulieren.

Dat van de projectontwikkelaars klopt, maar grote projecten worden vaak ook gesubsideerd door de overheid d.m.v:
-Subsidies
-Garantstellingen
-Gronduitgifte onder gunstige voorwaarden

Ik zie persoonlijk gewoon liever dat burgers de mogelijkheid hebben om een woning te kopen en zo een vermogen op kunnen bouwen, dan dat men massaal moet huren, waarbij grote woningcorperaties, of reeds vermogenden het geld opstrijken en alleen investeren waarneer nodig, of wanneer men daartoe verplicht wordt.

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:38:
Heb je mijn reactie met de voorwaarden voor een aflossingvrije hypotheek wel gelezen?
Welke starter kan 50% van de woningwaarde zelf financieren?

Dat hoeft niet. Je kunt de overige 50% gewoon annuitair financieren. Zolang het aflossingsvrije deel niet wordt gebruikt om méér te financieren dan wettelijk is toegestaan op basis van annuitaire financiering, mag dat gewoon, en je bent minder blootgesteld aan het prijsrisico van vastgoed.

Andyk125 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:38:
Nou kom eens met paar voorbeelden, waar de middenklasse echt mee beloond of gepampered wordt? Volgens mij is de middenklasse juist daar waar men het meeste 'misbruik' van maakt, gezien dit de grootste groep is en vallen juist buiten veel toeslagen en subsidie regelingen.

Dat verhaal komt telkens terug, vooral omdat politici graag meehuilen met de wolven, maar pas vanaf het zevende deciel gaan mensen méér belasting betalen dan ze van de overheid (als uitkering, toeslag of in natura) terugkrijgen.

Andyk125 schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 19:38:
Ik zie persoonlijk gewoon liever dat burgers de mogelijkheid hebben om een woning te kopen en zo een vermogen op kunnen bouwen, dan dat men massaal moet huren, waarbij grote woningcorperaties, of reeds vermogenden het geld opstrijken en alleen investeren waarneer nodig, of wanneer men daartoe verplicht wordt.

Ja, en zoals ik blijf herhalen, moet die wens in balans worden gebracht met de wens om woningen betaalbaar te houden. Stijgen woningen in prijs, dan zit het met de vermogensopbouw wel snor, maar is het voor een steeds kleinere groep burgers mogelijk om in te stappen.

Dalen woningen in prijs, dan kunnen veel meer mensen instappen, maar wordt huizenbezit een onaantrekkelijke belegging.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op zaterdag 13 september 2025 @ 22:13:
[...]
Dat hoeft niet. Je kunt de overige 50% gewoon annuitair financieren. Zolang het aflossingsvrije deel niet wordt gebruikt om méér te financieren dan wettelijk is toegestaan op basis van annuitaire financiering, mag dat gewoon, en je bent minder blootgesteld aan het prijsrisico van vastgoed.

Jij had het specifiek over aflossingsvrij, dan ga ik er niet vanuit dat je gedeeltelijk aflossingsvrij bedoeld.

Dat verhaal komt telkens terug, vooral omdat politici graag meehuilen met de wolven, maar pas vanaf het zevende deciel gaan mensen méér belasting betalen dan ze van de overheid (als uitkering, toeslag of in natura) terugkrijgen.

En vanaf welk inkomensdeciel denk jij dat mensen een woning kopen?

Het document wat je in je reactie benoemd komt uit 2022. In 2022 was het minimum jaarloon ongeveer €21.000,- Een huishouden met 2 personen die beide (full-time) werken, hebben een gezamelijk inkomen van €42.000,- Dan zit je al in het zesde inkomendeciel. Verdien je dus boven het minimum dan zit je al in het zevende inkomendeciel. Laat dat maar eens inzinken.

En ja niet in elk huishouden werken beiden full-time, maar bij starters die een huis willen en kunnen kopen veelal wel. Daarbij komt dat iemand die een opleiding heeft genoten ook veelal meer verdient dan het minmum. Hoe dan ook, zo bijzonder is het dus niet om in het zevende inkomendeciel te zitten, helemaal niet als je de mogelijkheid hebt een huis te kopen.

Reken of laat eens uitrekenen wat voor jaarinkomen je nodig hebt om een gemiddelde woning van €470.000,- te kunnen bekostigen. Ik denk dat je schrikt van het resultaat en in welk inkomensdeciel men dan zit.

Ja, en zoals ik blijf herhalen, moet die wens in balans worden gebracht met de wens om woningen betaalbaar te houden. Stijgen woningen in prijs, dan zit het met de vermogensopbouw wel snor, maar is het voor een steeds kleinere groep burgers mogelijk om in te stappen.

Dalen woningen in prijs, dan kunnen veel meer mensen instappen, maar wordt huizenbezit een onaantrekkelijke belegging.

Ik ben het met je eens dat er tegenwoordig geen balans zit in de huizenprijzen en dat ze veel te hard zijn gestegen de afgelopen 5 jaar (geldt voor veel producten en diensten), maar nog maal dat is door jarenlang slecht beleid en het niet bouwen van genoeg sociale en goedkopere woningen. Iets wat men meer dan 15 jaar al aan het roepen is. Het afschaffen van de HRA, want daar draait het hier uiteindelijk om gaat dit probleem niet oplossen.

[The_FrankO]

Zijn er eigenlijk politieke partijen die hebben aangeven waar de hypotheekschuld naartoe schuift? Als dit naar box 3 schuift gaat daar een stuk minder VRH opgehaald worden. Dit kan een groot belasting voordeel zijn voor vermogende mensen, zeker die afgelopen jaren een lage hypotheekrente hebben kunnen afsluiten.

Voorbeeld, iemand heeft een hypotheekschuld van €300.000 op een woning met een WOZ van €500.000 met een rente van 2.62% (gelijk aan forfaitair rendement in box 3). Daarnaast nog €50.000 spaargeld en €250.000 beleggingen.
Huidig systeem:
- HRA voordeel ongeveer: €2.900 per jaar
- VRH: €4.483 (obv voorlopige data voor 2025, 2026 zal dit waarschijnlijk hoger zijn)
Totaal belasting: €1.583

Hypotheekschuld schuift naar box 3:
- HRA voordeel: €0
- VRH: € 0
Totaal belasting: €0

Hoe gaan ze dit goedpraten?

[HEY_DUDE]

The_FrankO schreef op zondag 14 september 2025 @ 11:40:
Zijn er eigenlijk politieke partijen die hebben aangeven waar de hypotheekschuld naartoe schuift? Als dit naar box 3 schuift gaat daar een stuk minder VRH opgehaald worden. Dit kan een groot belasting voordeel zijn voor vermogende mensen, zeker die afgelopen jaren een lage hypotheekrente hebben kunnen afsluiten.

Voorbeeld, iemand heeft een hypotheekschuld van €300.000 op een woning met een WOZ van €500.000 met een rente van 2.62% (gelijk aan forfaitair rendement in box 3). Daarnaast nog €50.000 spaargeld en €250.000 beleggingen.
Huidig systeem:
- HRA voordeel ongeveer: €2.900 per jaar
- VRH: €4.483 (obv voorlopige data voor 2025, 2026 zal dit waarschijnlijk hoger zijn)
Totaal belasting: €1.583

Hypotheekschuld schuift naar box 3:
- HRA voordeel: €0
- VRH: € 0
Totaal belasting: €0

Hoe gaan ze dit goedpraten?

Waarom zou de hypotheekschuld moeten verschuiven? Alleen de hypotheekrente aftrek wordt afgebouwd. Zoals deze al jaren afgebouwd wordt.

[Pexow]

Het is allemaal niet zo heel moeilijk hoor. Woning naar box 3 net als al het ander vermogen en dus over woningwaarde min hypotheekschuld het rendement berekenen. Op deze manier wordt de eigen woning net als elk ander vermogen belast.

Het echte cadeautje aan de huizenbezitter is namelijk niet de hypotheekrente aftrek, maar dat het eigenwoningforfait veel te laag is.

[CVTTPD2DQ]

Andyk125 schreef op zondag 14 september 2025 @ 09:21:
Reken of laat eens uitrekenen wat voor jaarinkomen je nodig hebt om een gemiddelde woning van €470.000,- te kunnen bekostigen. Ik denk dat je schrikt van het resultaat en in welk inkomensdeciel men dan zit.

Maar dan is ook de vraag, waarom hebben we het over de middenklasse? Zou het niet correcter zijn om het over de bovenklasse te hebben?

Andyk125 schreef op zondag 14 september 2025 @ 09:21:
Het afschaffen van de HRA, want daar draait het hier uiteindelijk om gaat dit probleem niet oplossen.

Dat ben ik met je eens

Pexow schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:12:
Het echte cadeautje aan de huizenbezitter is namelijk niet de hypotheekrente aftrek, maar dat het eigenwoningforfait veel te laag is.

En hier ben ik het wél mee eens. De hypotheekrente-aftrek was ooit bedoeld als aftrekpost voor het eigenwoningforfait. Dat het nu andersom is, geeft eigenlijk al aan hoe zeer is verzaakt het EWF bij te stellen.

[Jake]

Maar daarmee is het dus kinderlijk eenvoudig op te lossen: elk jaar paar honderdste procent erbij op EWF en HRA wordt weer de aftrek van de EWF.

Samen met verplicht aflossen op schuld in (zeg) 25-40(*) jaar en doet HRA wel iets nuttigs: zorgen dat je kosten aan het begin lager zijn.

En wil je schuld box 3? Geen probleem, maar dan zit je huis dat ook (dat is nu zeker niet interessant dan, bij hoge EWF wellicht wel).

(*) bij hogere EWF is langer HRA wellicht gewoon reëel.

[Pexow]

The_FrankO schreef op zondag 14 september 2025 @ 11:40:
Zijn er eigenlijk politieke partijen die hebben aangeven waar de hypotheekschuld naartoe schuift? Als dit naar box 3 schuift gaat daar een stuk minder VRH opgehaald worden. Dit kan een groot belasting voordeel zijn voor vermogende mensen, zeker die afgelopen jaren een lage hypotheekrente hebben kunnen afsluiten.

Voorbeeld, iemand heeft een hypotheekschuld van €300.000 op een woning met een WOZ van €500.000 met een rente van 2.62% (gelijk aan forfaitair rendement in box 3). Daarnaast nog €50.000 spaargeld en €250.000 beleggingen.
Huidig systeem:
- HRA voordeel ongeveer: €2.900 per jaar
- VRH: €4.483 (obv voorlopige data voor 2025, 2026 zal dit waarschijnlijk hoger zijn)
Totaal belasting: €1.583

Hypotheekschuld schuift naar box 3:
- HRA voordeel: €0
- VRH: € 0
Totaal belasting: €0

Hoe gaan ze dit goedpraten?

Je moet natuurlijk ook de waarde van de woning naar box 3 schuiven. Dus netto 200.000 richting box 3 maal x rendement

[_JGC_]

@CVTTPD2DQ EWF is de laatste jaren bijgesteld: naar beneden. Het is ooit 0,85% geweest, nu 0,35%.

Wat dat betreft jammer dat ze wet Hillen afbouwen en tegelijk de EWF verlagen. Die hadden ze gewoon hoog moeten houden, en dan wet Hillen afslanken maar wel behouden.

[Pexow]

_JGC_ schreef op zondag 14 september 2025 @ 23:02:
@CVTTPD2DQ EWF is de laatste jaren bijgesteld: naar beneden. Het is ooit 0,85% geweest, nu 0,35%.

Wat dat betreft jammer dat ze wet Hillen afbouwen en tegelijk de EWF verlagen. Die hadden ze gewoon hoog moeten houden, en dan wet Hillen afslanken maar wel behouden.

Het eigen woningwaardeforfait is 0,35% en het werkelijke rendement is sinds 2013 circa 7% per jaar. Ik begrijp al jaren niet waarom het al tientallen jaren over de aftrek gaat terwijl de oneerlijkheid in het systeem hem in de bijtelling of vooral in het gebrek aan bijtelling zit. We zitten inmiddels een factor 20 mis met het berekenen van het rendement op de eigen woning en dit verschil is de laatste jaren alleen maar gegroeid. Als rechtse stemmer begrijp ik niet dat geen enkele linkse partij hier serieus campagne mee voert, want een verhaal over rijke woningbezitters die hun woning afgelost hebben en amper belasting betalen over hun bezit is heel wat makkelijker uit te leggen dan waarom Jan Modaal geen hypotheekrenteaftrek meer mag krijgen.

Om dit even in perspectief te plaatsen. Iemand in een huurwoning met 5 ton aan beleggingen betaalt hier jaarlijkse 5 ton x 5,88% x 36% = 10.500,- over en iemand met een afgeloste koopwoning betaalt hier kort door de bocht 5 ton x 0,35% x 50% = 875,- over. Een verschil van 90% in belastingen terwijl het vermogen precies gelijk is.

[ Voor 12% gewijzigd door Pexow op 15-09-2025 00:31 ]

[CVTTPD2DQ]

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 00:22:
Het eigen woningwaardeforfait is 0,35% en het werkelijke rendement is sinds 2013 circa 7% per jaar. Ik begrijp al jaren niet waarom het al tientallen jaren over de aftrek gaat terwijl de oneerlijkheid in het systeem hem in de bijtelling of vooral in het gebrek aan bijtelling zit.

Het is zelfs erger; de prijsstijging van woningen is gedeeltelijk vanwege het niet-elastische aanbod van bouwlocaties, wat surpluswinsten oplevert. Oftewel, itt de prijs van aardappels of antieke postzegels, wordt de prijs gedreven door inherente schaarste van aanbod.

Ik proberen uit te zoeken waarom de wetgever zo blind is voor dit onrecht, en het beste wat ik kan vinden is dat men in 1968, bij een herziening van het belastingstelsel, vooral heeft willen vereenvoudigen (EWF/HRA golden destijds ook voor de tweede woning, onderhoud was aftrekbaar, wat een bonnetjesfestijn opleverde). De prijsstijging van woningen was in de periode 1930-1965 bijzonder laag; misschien dat dat heeft meegespeeld.

De volgende bespreking is in 1989, waar men het EWF iets wilde verhogen om de overdrachtsbelasting te verlagen; dit werd gepresenteerd als milieumaatregel om het makkelijker te maken voor mensen om dicht bij hun werk te wonen.

offtopic:
De kamerleden buitelen over elkaar om het onrecht hiervan te verwoorden, een aantal roept dat het CO₂ probleem niet bestaat, etc. Voor de mensen die denken dat het vroeger allemaal beter was ...

En dan uiteindelijk de wet Hillen, begin 2000, wat natuurlijk een gigantische omkering is van de oorspronkelijke bedoeling van het EWF. Het parlement lijkt het EWF als beleidsmiddel te zien, en niet bezig te zijn met belastingrechtvaardigheid.

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 00:22:
Als rechtse stemmer begrijp ik niet dat geen enkele linkse partij hier serieus campagne mee voert, want een verhaal over rijke woningbezitters die hun woning afgelost hebben en amper belasting betalen over hun bezit is heel wat makkelijker uit te leggen dan waarom Jan Modaal geen hypotheekrenteaftrek meer mag krijgen.

De échte reden is natuurlijk simpel: 60% van de stemmers zijn huizenbezitters. Of denkt te erven van die huizenbezitters.

[CornermanNL]

Het probleem van het verhuizen van de eigen woning naar box 3 is dat veel mensen dan uit hun eigen huis geprijsd worden.

Veelal is het inkomen ontoereikend om de vermogensbelasting te betalen. Veel mensen wonen al heel lang in de woning en hebben alleen een papieren overwaarde maar niet het inkomen om die lasten te kunnen betalen.

Ze hebben dat huis namelijk voor de exponentiële ontwikkeling van de prijzen gekocht. En een eigen woning geeft geen inkomen.

[mitsumark]

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 00:22:
[...]

Het eigen woningwaardeforfait is 0,35% en het werkelijke rendement is sinds 2013 circa 7% per jaar. Ik begrijp al jaren niet waarom het al tientallen jaren over de aftrek gaat terwijl de oneerlijkheid in het systeem hem in de bijtelling of vooral in het gebrek aan bijtelling zit. We zitten inmiddels een factor 20 mis met het berekenen van het rendement op de eigen woning en dit verschil is de laatste jaren alleen maar gegroeid. Als rechtse stemmer begrijp ik niet dat geen enkele linkse partij hier serieus campagne mee voert, want een verhaal over rijke woningbezitters die hun woning afgelost hebben en amper belasting betalen over hun bezit is heel wat makkelijker uit te leggen dan waarom Jan Modaal geen hypotheekrenteaftrek meer mag krijgen.

Om dit even in perspectief te plaatsen. Iemand in een huurwoning met 5 ton aan beleggingen betaalt hier jaarlijkse 5 ton x 5,88% x 36% = 10.500,- over en iemand met een afgeloste koopwoning betaalt hier kort door de bocht 5 ton x 0,35% x 50% = 875,- over. Een verschil van 90% in belastingen terwijl het vermogen precies gelijk is.

Een eigen huis levert geen jaarlijks rendement, hoe ga je die belasting betalen?
En wanneer betaalt de huurder de overdrachtsbelasting?

[Helixes]

CornermanNL schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:22:
Het probleem van het verhuizen van de eigen woning naar box 3 is dat veel mensen dan uit hun eigen huis geprijsd worden.

Veelal is het inkomen ontoereikend om de vermogensbelasting te betalen. Veel mensen wonen al heel lang in de woning en hebben alleen een papieren overwaarde maar niet het inkomen om die lasten te kunnen betalen.

Ze hebben dat huis namelijk voor de exponentiële ontwikkeling van de prijzen gekocht. En een eigen woning geeft geen inkomen.

Dit is niet het probleem met het verplaatsen van de eigen woning naar box 3.

Sowieso verwacht ik niet dat het huidige tarief gehandhaafd wordt als de eigen woning naar box 3 gaat. De belastingdruk op alleen eigenwoningbezig heeft de potentie vrij snel uit de hand te lopen. Maar, de schommelingen in de prijs betekenen ook een gigantisch risico voor de schatkist. Het ene jaar stromen de miljarden binnen; het volgende vloeien er weer miljarden weg door daling van de waarde.

Dat lijkt mij een bijzonder slecht idee.

[marcel3]

Pexow schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:12:
Het is allemaal niet zo heel moeilijk hoor. Woning naar box 3 net als al het ander vermogen en dus over woningwaarde min hypotheekschuld het rendement berekenen. Op deze manier wordt de eigen woning net als elk ander vermogen belast.

Het echte cadeautje aan de huizenbezitter is namelijk niet de hypotheekrente aftrek, maar dat het eigenwoningforfait veel te laag is.

Sorry maar dit is echt complete onzin. Een woning voor eigen gebruik is niet te vergelijken met andere vormen van beleggingen die relatief gemakkelijk te gelde zijn te maken. Verrweg de meeste woningbezitters hebben er eerder last van dat de huizenprijzen zo gestegen zijn dan dat ze er voordeel van hebben. Immers allerlei belastingen en heffingen zijn 1 op 1 gekoppeld aan de WOZ. Verder, als je je huis wel te gelde maakt, dan zul je er iets voor terug moeten kopen of huren. In dat eerste geval (kopen) ben je net zo hard weer de sigaar want andere huizen zijn ook duur. In het tweede geval heb je ineens veel geld in box 3 en daarvoor wordt je dan terecht aangeslagen.

Ik hoop dat de politiek twee keer nadenkt voordat dit soort ogenschijnlijk simpele maar roekeloze en luie oplossingen als het verplaatsen van het eigen huis naar box 3 worden overgenomen. Het verbaast me altijd dat zelfs economen zo makkelijk voor dit soort wilde verschuivingen pleiten. Vaak volgt er desgevraagd dan wel een nuancering als 'ja maar dan moeten we goed nadenken over een belastingvrije voet etc.' en voor je het weet tuig je weer zo'n gedrocht op als de HRA. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de perverse prikkel die hiermee opnieuw wordt geïntroduceerd om de hypotheekschuld zo lang mogelijk hoog te houden.

[HEY_DUDE]

marcel3 schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:05:
[...]


Sorry maar dit is echt complete onzin. Een woning voor eigen gebruik is niet te vergelijken met andere vormen van beleggingen die relatief gemakkelijk te gelde zijn te maken. Verrweg de meeste woningbezitters hebben er eerder last van dat de huizenprijzen zo gestegen zijn dan dat ze er voordeel van hebben. Immers allerlei belastingen en heffingen zijn 1 op 1 gekoppeld aan de WOZ. Verder, als je je huis wel te gelde maakt, dan zul je er iets voor terug moeten kopen of huren. In dat eerste geval (kopen) ben je net zo hard weer de sigaar want andere huizen zijn ook duur. In het tweede geval heb je ineens veel geld in box 3 en daarvoor wordt je dan terecht aangeslagen.

Ik hoop dat de politiek twee keer nadenkt voordat dit soort ogenschijnlijk simpele maar roekeloze en luie oplossingen als het verplaatsen van het eigen huis naar box 3 worden overgenomen. Het verbaast me altijd dat zelfs economen zo makkelijk voor dit soort wilde verschuivingen pleiten. Vaak volgt er desgevraagd dan wel een nuancering als 'ja maar dan moeten we goed nadenken over een belastingvrije voet etc.' en voor je het weet tuig je weer zo'n gedrocht op als de HRA. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de perverse prikkel die hiermee opnieuw wordt geïntroduceerd om de hypotheekschuld zo lang mogelijk hoog te houden.

Inderdaad belasten wanneer het liquide wordt. Hogere overdrachtsbelasting (vrijstelling voor starters evt) en erfbelasting.

[assje]

HEY_DUDE schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:27:
Inderdaad belasten wanneer het liquide wordt. Hogere overdrachtsbelasting (vrijstelling voor starters evt) en erfbelasting.

Ik vind de nadelen van dat concept veel groter dan de voordelen.

Als iemand een paar procent aan belasting van de woningwaarde niet kan betalen dan kan diegene wat mij betreft die woning simpelweg niet betalen; zo'n probleem is dat toch echt niet. Eventueel zou er gekeken kunnen worden naar meer flexibiliteit in financiering (opeethypotheek).

[_JGC_]

assje schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:55:
[...]


Ik vind de nadelen van dat concept veel groter dan de voordelen.

Als iemand een paar procent aan belasting van de woningwaarde niet kan betalen dan kan diegene wat mij betreft die woning simpelweg niet betalen; zo'n probleem is dat toch echt niet. Eventueel zou er gekeken kunnen worden naar meer flexibiliteit in financiering (opeethypotheek).

En dat is een probleem voor veel mensen. Ik heb mijn huis destijds voor 160.000 euro gekocht op 1 inkomen met een hypotheek van 153.500. De 6% overdrachtsbelasting heb ik toen gewoon afgetikt als starter. Ik zou mijn huidige woning niet kunnen kopen met de regels die nu gelden en de prijs die gevraagd wordt voor vergelijkbare huizen.

Inmiddels gaan de huizen in onze straat voor 320.000 euro weg. Dat is gewoon wat de gek ervoor geeft. Waarom zou ik moeten bloeden en uiteindelijk mijn huis uit moeten omdat buren hun huis te koop zetten en idiote bedragen vangen? Waarom zou ik mijn hypotheek moeten overzetten naar een opeethypotheek zodat ik de hogere belasting van enkele procenten over de (fictieve) woningwaarde kan betalen? Dan ben je toch gewoon weer extra geld naar de banken aan het schuiven?

De huidige prijzen zijn gevolg van beleid: zorg dat er schaarste is en de prijzen gaan omhoog. Pomp er geld achteraan in de vorm van HRA en mensen kunnen het gewoon betalen. 15 jaar terug kon geen hond een lening krijgen en daalden de prijzen enorm omdat mensen met hun huis bleven zitten. Vervolgens duikelden de rentes naar 1% en zitten we waar we nu zitten.

[Spookelo]

assje schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:55:
[...]


Ik vind de nadelen van dat concept veel groter dan de voordelen.

Als iemand een paar procent aan belasting van de woningwaarde niet kan betalen dan kan diegene wat mij betreft die woning simpelweg niet betalen; zo'n probleem is dat toch echt niet. Eventueel zou er gekeken kunnen worden naar meer flexibiliteit in financiering (opeethypotheek).

Een paar procent is al snel tienduizenden euro's voor een gemiddelde woning... En als je jouw woning dan moet verkopen in een dip heb je ook helemaal geen voordeel gehad van de eerdere virtuele hogere woningwaarde.

[alexbl69]

HEY_DUDE schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:27:
[...]


Inderdaad belasten wanneer het liquide wordt. Hogere overdrachtsbelasting (vrijstelling voor starters evt) en erfbelasting.

Dan gooi je de hele woningmarkt op slot, er verhuist dan niemand meer.

Als je bij verkoop belasting moet betalen over de overwaarde kun je enkel verhuizen naar een woning die zoveel minder kost als de belasting hoog is. Dat doet toch niemand?

[rik86]

marcel3 schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:05:
[...]


Sorry maar dit is echt complete onzin. Een woning voor eigen gebruik is niet te vergelijken met andere vormen van beleggingen die relatief gemakkelijk te gelde zijn te maken. Verrweg de meeste woningbezitters hebben er eerder last van dat de huizenprijzen zo gestegen zijn dan dat ze er voordeel van hebben. Immers allerlei belastingen en heffingen zijn 1 op 1 gekoppeld aan de WOZ. Verder, als je je huis wel te gelde maakt, dan zul je er iets voor terug moeten kopen of huren. In dat eerste geval (kopen) ben je net zo hard weer de sigaar want andere huizen zijn ook duur. In het tweede geval heb je ineens veel geld in box 3 en daarvoor wordt je dan terecht aangeslagen.

Ik hoop dat de politiek twee keer nadenkt voordat dit soort ogenschijnlijk simpele maar roekeloze en luie oplossingen als het verplaatsen van het eigen huis naar box 3 worden overgenomen. Het verbaast me altijd dat zelfs economen zo makkelijk voor dit soort wilde verschuivingen pleiten. Vaak volgt er desgevraagd dan wel een nuancering als 'ja maar dan moeten we goed nadenken over een belastingvrije voet etc.' en voor je het weet tuig je weer zo'n gedrocht op als de HRA. En dan hebben we het nog niet eens gehad over de perverse prikkel die hiermee opnieuw wordt geïntroduceerd om de hypotheekschuld zo lang mogelijk hoog te houden.

Het WOZ-argument is natuurlijk als je 't plat staat een beetje onzin-argument; De gemeente heeft een X-bedrag nodig aan WOZ-inkomsten, de woningwaarde is Y, dus het WOZ-percentage is X/Y. Als de huizen halveren in marktwaarde heeft de gemeente niet opeens veel minder geld nodig voor z'n taken. Dan verdubbeld het percentage dus gewoon.

En ja, enerzijds is het niet meer dan logisch dat een eerste levensbehoefte niet als bezit belast wordt, anderzijds heeft de overheid toch ook gewoon z'n inkomsten nodig. De overheid is er over 't algemeen niet om ons een poot uit te draaien.

Wat we volgens mij met z'n allen willen is een rechtvaardig, begrijpelijk, belastingstelstel zodat de overheid de juiste hoeveelheid inkomsten heeft om aan haar verplichtingen te voldoen.

Wat rechtvaardig is, dat is een politieke afweging/ keuze die we als volk maken. En wat de verplichtingen van de overheid zijn, daar geldt hetzelfde voor.
Maar ik denk dat er maar een klein deel van de maatschappij wat heeft aan een uitermate complex belastingstelsel met heel veel uitzonderingen/ ondoorzichtigheid. En dat zullen wij niet zijn vermoed ik

[wowly]

En als het een beetje meezit op een dergelijke manier dat niet alleen de banken er goed mee zijn. Hogere rentes op een essentieel iets (een dak boven je hoofd) mogen wat dat betreft niet al te hoog zijn/worden. Dan heb je zaken als HRA helemaal niet nodig.

De angel zit hem voor mijn altijd in de rentes. NIEMAND wint daarbij, behalve de banken... En een huis is niet iets als een verbruik-gebruiksvoorwerp als een auto oid en heeft veel onderhoud nodig. Als je geld leent voor een auto is het je eigen keuze, want geen essentieel iets. We hebben voor auto's bv een tweedehands markt, private lease, deelauto's fietsen motoren pedelecs fatbikes en desnoods steps waarmee je je kunt voortbewegen voor je werk en boodschapjes (eten! essentieel iets! ook hie lage belastingen aub).

Dus als de HRA nu zijn doel voorbijschiet kan hij stoppen, MITS de rentes laag blijven en ze de huizen niet naar box 3 schuiven. Dat gaat een slagveld opleveren onder de werkenden kan ik je nu al zeggen.

Mijn voorkeur: geleidelijk HRA gaan afbouwen zodat je nog aan wat knoppen kunt draaien om excessen te voorkomen. de langzaam de rol van de banken verminderen. Dit zijn ordinaire bedrijven die winsten moeten maken. Ik ben niet vies van winsten, maar niet over essentiele zaken als huis, eten drinken, gezondheid mogelijkheid tot sociale interactie (sporten: 2 in 1: sociaal én gezondheid. hier GEEN BTW op aub).

[HEY_DUDE]

assje schreef op maandag 15 september 2025 @ 09:55:
[...]


Ik vind de nadelen van dat concept veel groter dan de voordelen.

Als iemand een paar procent aan belasting van de woningwaarde niet kan betalen dan kan diegene wat mij betreft die woning simpelweg niet betalen; zo'n probleem is dat toch echt niet. Eventueel zou er gekeken kunnen worden naar meer flexibiliteit in financiering (opeethypotheek).

Het probleem is niet wanneer je een huis koopt, maar wanneer je 20 - 30 jaar in een huis zit en je steeds met hogere lasten geconfronteerd wordt. E.e.a. hangt natuurlijk samen met hoe hoog die lasten dan worden.

In Amsterdam had je ook een dergelijk issue met erfpacht. Daarvan had je nog kunnen zeggen dat zag je aankomen.

[HEY_DUDE]

alexbl69 schreef op maandag 15 september 2025 @ 10:47:
[...]

Dan gooi je de hele woningmarkt op slot, er verhuist dan niemand meer.

Als je bij verkoop belasting moet betalen over de overwaarde kun je enkel verhuizen naar een woning die zoveel minder kost als de belasting hoog is. Dat doet toch niemand?

Toen de overdrachtsbelasting 10% was zat de markt ook niet op slot. In landen waar er meer belasting op overwaarde zit, zoals Spanje, zit de markt ook niet op slot.

Misschien dat er wat principiële mensen zijn die blijven zitten omdat er anders geld naar de staat gaat. Maar bij een markt gedreven door maximale lening wordt dit in de prijs verdisconteerd.

[alexbl69]

HEY_DUDE schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:29:
[...]


Toen de overdrachtsbelasting 10% was zat de markt ook niet op slot. In landen waar er meer belasting op overwaarde zit, zoals Spanje, zit de markt ook niet op slot.

Misschien dat er wat principiële mensen zijn die blijven zitten omdat er anders geld naar de staat gaat. Maar bij een markt gedreven door maximale lening wordt dit in de prijs verdisconteerd.

Wanneer was deze belasting 10%? Heb er op gezocht, maar moet terug naar de tijd dat de Spanjaarden het hier voor het zeggen hadden .

Daarnaast, de belasting is niet voor niets verlaagd van 6% naar 2%. Dit is destijds gedaan om de woningmarkt uit het slop te trekken. Precies het risico waar ik voor waarschuw als de belasting bij overdracht (of dat nu een overdrachtsbelasting of een rendementsbelasting is) te hoog wordt.

[assje]

Naar mijn mening hebben we als samenleving baat bij een zo hoog mogelijke mobiliteit op de woningmarkt. Dit voorkomt mensen die "opgesloten" zitten in een woning die niet goed (meer) past bij hun omstandigheden. Dit werkt door in arbeidsmobiliteit, duurzaamheid, filedruk etc. Verder bevordert het ook de doorstroming van ouderen naar kleinere woningen en verlaagt het de drempel van starters om een kleinere woning te betrekken (waar ze sneller weer uit zullen groeien).

Ik zie geen/nauwelijks maatschappelijke kosten als gevolg van woningwissel. Alle systemen die een drempel opwerpen op verhuizen zijn daarmee wat mij betreft onwenselijk. Overdrachtsbelasting zou wat mij betreft naar 0 mogen/moeten en concepten van belasten overwaarde bij verkoop onwenselijk.

[assje]

HEY_DUDE schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:18:
Het probleem is niet wanneer je een huis koopt, maar wanneer je 20 - 30 jaar in een huis zit en je steeds met hogere lasten geconfronteerd wordt. E.e.a. hangt natuurlijk samen met hoe hoog die lasten dan worden.

In Amsterdam had je ook een dergelijk issue met erfpacht. Daarvan had je nog kunnen zeggen dat zag je aankomen.

Na 20/30 jaar is er geen enkele reden waarom de financieringskosten enorm gereduceerd zouden zijn, een paar honderd euro belasting op eigen woning kan dan nauwelijks een probleem zijn. Naar mijn mening is het opbouwen van een "gratis woning" geen recht; iemand die zijn leven lang gehuurd heeft kan namelijk ook geen aanspraak maken op dat voorrecht. Iemand die zijn leven lang een koopwoning heeft gehad kan wel verkopen en gaan huren en tonnen aan overwaarde aanwenden voor consumptieve doeleinden.

[ Voor 8% gewijzigd door assje op 15-09-2025 11:52 ]

[HEY_DUDE]

alexbl69 schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:39:
[...]

Wanneer was deze belasting 10%? Heb er op gezocht, maar moet terug naar de tijd dat de Spanjaarden het hier voor het zeggen hadden .

Daarnaast, de belasting is niet voor niets verlaagd van 6% naar 2%. Dit is destijds gedaan om de woningmarkt uit het slop te trekken. Precies het risico waar ik voor waarschuw als de belasting bij overdracht (of dat nu een overdrachtsbelasting of een rendementsbelasting is) te hoog wordt.

My bad was inderdaad 6%.

De markt is nu oververhit en zit niet in het slop.

[DropjesLover]

Pexow schreef op zondag 14 september 2025 @ 13:12:
Het is allemaal niet zo heel moeilijk hoor. Woning naar box 3 net als al het ander vermogen en dus over woningwaarde min hypotheekschuld het rendement berekenen. Op deze manier wordt de eigen woning net als elk ander vermogen belast.

Het echte cadeautje aan de huizenbezitter is namelijk niet de hypotheekrente aftrek, maar dat het eigenwoningforfait veel te laag is.

Maar alleen je eerste / zelfbewoonde huis valt in box 1. Waarin alle gebruiksgoederen vallen. Een huis wordt immers gebruikt. Met het verkopen van een huis dat 2x zo veel waard is geworden, kan je nog steeds enkel een soortgelijk huis terugkopen. Persoonlijk ben ik het er ook niet mee eens omdat je als persoon je woning niet als belegging aan gaat om geld te verdienen, maar voor een primaire levensbehoefte (een dak boven je hoofd). Over die "waardevermeerdering" heb je ook geen zeggenschap, immers, je koopt er eigenlijk niks meer/minder voor.

Niet onbelangrijk voor de discussie; bij verkoop van de woning, wat er aan overwaarde niet opnieuw in stenen gaat valt wel direct in box 3 en wordt navenant dus belast. En valt vrij / wordt gekort op mogelijk toekomstige hra.

Vergelijk het met kunst.
Kunst die in je woning hangt, die "gebruikt" wordt, valt in box 1.
Kunst als beleggingsobject in een depot, niet ten toon gesteld, valt in box 3.

[DropjesLover]

assje schreef op maandag 15 september 2025 @ 11:50:
[...]


Na 20/30 jaar is er geen enkele reden waarom de financieringskosten enorm gereduceerd zouden zijn, een paar honderd euro belasting op eigen woning kan dan nauwelijks een probleem zijn. Naar mijn mening is het opbouwen van een "gratis woning" geen recht; iemand die zijn leven lang gehuurd heeft kan namelijk ook geen aanspraak maken op dat voorrecht. Iemand die zijn leven lang een koopwoning heeft gehad kan wel verkopen en gaan huren en tonnen aan overwaarde aanwenden voor consumptieve doeleinden.

Maar is dat niet inherent aan de voordelen en nadelen van huren?
Bij huren zijn, vanwege de lange termijn investering van de eigenaar, de maandlasten doorgaans net wat lager (de eerste jaren van bewoning). Daarnaast koop je ook het gemak van geen onderhoud of andere investeringen (keuken, badkamer) af. Net zoals met het leasen / huren van een wasmachine of auto.
En natuurlijk de flexibiliteit. Opzeggen, 2 maanden later sleutels inleveren en ergens anders in trekken. Geen gedoe met koop/verkoop, notaris, etc.

In mijn opinie zou dat een bewuste keuze moeten kunnen zijn.
Wat fundamenteel mis gaat is dat velen door gebrek aan betaalbare woningen geen optie hebben en huur in gedrukt wordt.

[MikeyMan]

@DropjesLover daar zit wel gelijk een deel van het issue. Senioren die hun huis willen/moeten verlaten krijgen ineens een rekening als ze hun huis verkopen.

[Pexow]

mitsumark schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:27:
[...]

Een eigen huis levert geen jaarlijks rendement, hoe ga je die belasting betalen?

Het levert wel degelijke rendement op, maar dit zit voornamelijk verstopt in het niet betalen van huur (ja, ook de waardestijging). Daarom heette dit rendement vroeger ook huurwaardeforfait i.p.v. eigenwoningforfait. Dit is al zo sinds het belastingstelsel van 1893 en is zelfs de oorsprong van de hypotheek(rente)aftrek.

En wanneer betaalt de huurder de overdrachtsbelasting?

Nooit en uiteraard als de eigen woning juist belast wordt moet de overdrachtsbelasting helemaal verdwijnen.

[DropjesLover]

MikeyMan schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:14:
@DropjesLover daar zit wel gelijk een deel van het issue. Senioren die hun huis willen/moeten verlaten krijgen ineens een rekening als ze hun huis verkopen.

Niet als ze zich daarmee inkopen in een zorgcomplex.
Alleen is een zorgcomplex met een appartementje van 80m2 net zo duur als de woning die ze achter laten, en dan nog de maandelijkse servicekosten ed.

Ik snap dat de systemen van de belastingdienst nu eenmaal zo vast zitten als dat ze zitten.
Woning verkopen -> overwaarde -> box3 -> belasting betalen, ongeacht de persoonlijke situatie.

Misschien zou voor senioren de overwaarde naar een derdegeldenrekening kunnen, en dat van daaruit de servicekosten ed betaald kunnen worden. Desnoods de derdegeldenrekening van het complex, a la een pensioenfonds, afhankelijk van de verwachtte levensduur ipv individuele?

[Pexow]

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:12:
[...]

Maar is dat niet inherent aan de voordelen en nadelen van huren?
Bij huren zijn, vanwege de lange termijn investering van de eigenaar, de maandlasten doorgaans net wat lager (de eerste jaren van bewoning). Daarnaast koop je ook het gemak van geen onderhoud of andere investeringen (keuken, badkamer) af. Net zoals met het leasen / huren van een wasmachine of auto.
En natuurlijk de flexibiliteit. Opzeggen, 2 maanden later sleutels inleveren en ergens anders in trekken. Geen gedoe met koop/verkoop, notaris, etc.

In mijn opinie zou dat een bewuste keuze moeten kunnen zijn.
Wat fundamenteel mis gaat is dat velen door gebrek aan betaalbare woningen geen optie hebben en huur in gedrukt wordt.

Zoals in mijn eerdere voorbeeld. Iemand met een huis van 500k betaalt 1000 belasting, iemand met 500k aan aandelen betaalt 10.000 aan belastingen. Eén van de redenen waarom dit een scheve vergelijking lijkt is dat de huurder in zijn leven zoveel meer belasting betaald dat hij helemaal geen mogelijkheid heeft 500k aan aandelen op te bouwen. Kortom de overheid beloond woningbezit onevenredig zwaar en huurder in de vrije sector betalen letterlijk de rekening. Het is de grootste reden voor vermogensongelijkheid.

[MikeyMan]

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:30:
[...]

Niet als ze zich daarmee inkopen in een zorgcomplex.
Alleen is een zorgcomplex met een appartementje van 80m2 net zo duur als de woning die ze achter laten, en dan nog de maandelijkse servicekosten ed.

Ik snap dat de systemen van de belastingdienst nu eenmaal zo vast zitten als dat ze zitten.
Woning verkopen -> overwaarde -> box3 -> belasting betalen, ongeacht de persoonlijke situatie.

Misschien zou voor senioren de overwaarde naar een derdegeldenrekening kunnen, en dat van daaruit de servicekosten ed betaald kunnen worden. Desnoods de derdegeldenrekening van het complex, a la een pensioenfonds, afhankelijk van de verwachtte levensduur ipv individuele?

Ja je beschrijft precies waarom die stap niet heel aantrekkelijk is

Tis niet het grootste issue, maar doorstroom is zeker deel van de oplossing.

[ Voor 4% gewijzigd door MikeyMan op 15-09-2025 12:35 ]

[redwing]

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:33:
[...]
Zoals in mijn eerdere voorbeeld. Iemand met een huis van 500k betaalt 1000 belasting, iemand met 500k aan aandelen betaalt 10.000 aan belastingen. Eén van de redenen waarom dit een scheve vergelijking lijkt is dat de huurder in zijn leven zoveel meer belasting betaald dat hij helemaal geen mogelijkheid heeft 500k aan aandelen op te bouwen. Kortom de overheid beloond woningbezit onevenredig zwaar en huurder in de vrije sector betalen letterlijk de rekening. Het is de grootste reden voor vermogensongelijkheid.

Dat de huurders de kosten van de kopers dragen is wel heel kort door de bocht. Net als dat dat de grootste reden voor vermogensongelijkheid is. Het speelt beide wel mee, maar ook niet zo overdreven als je hier wil stellen. Bedenk daarbij vooral goed dat de vermogensongelijkheid er juist voor zorgt dat je wel/niet kunt kopen en niet andersom.

Daar bovenop komt natuurlijk nog dat de voornaamste reden van het grote verschil tussen huren/kopen ook nog eens door het huizen tekort komt. Als vraag/aanbod en huur/koop beter in evenwicht zouden zijn, zouden ook de prijsverschillen veel normaler zijn.

Wat er nu is dat je een opeenstapeling van problemen hebt, die je niet allemaal tegelijk op kunt lossen. Wil je nu de HRA afschaffen, zul je dus aan wat andere knoppen moeten draaien om niet een te groot verschil te maken. Aan de andere kant raak je wel een probleem kwijt door de HRA af te schaffen.

[Schway]

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:30:
[...]

Misschien zou voor senioren de overwaarde naar een derdegeldenrekening kunnen,

Dan is het nog steeds bezit volgens Box 3. Waar het geld staat maakt niet uit.
Tenzij je bedoelt dat ze van de overwaarde iets kopen binnen het zorgcomplex.
Als ze een appartementrecht kopen, of 10 jaar huur vooruitbetalen is het niet meer hun geld want ze hebben er een dienst voor gekocht.

[DropjesLover]

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:33:
[...]

Zoals in mijn eerdere voorbeeld. Iemand met een huis van 500k betaalt 1000 belasting, iemand met 500k aan aandelen betaalt 10.000 aan belastingen. Eén van de redenen waarom dit een scheve vergelijking lijkt is dat de huurder in zijn leven zoveel meer belasting betaald dat hij helemaal geen mogelijkheid heeft 500k aan aandelen op te bouwen. Kortom de overheid beloond woningbezit onevenredig zwaar en huurder in de vrije sector betalen letterlijk de rekening. Het is de grootste reden voor vermogensongelijkheid.

Of moeten we eigenwoningbezit niet nog veel meer stimuleren, zodat mensen echt eigen zeggenschap hebben over hoe ze wonen?

Want let wel, een standaard projectmatige rijtjeswoning bouwen kost slechts 250k. Dat is betaalbaar met net iets meer dan 1x modaal, en voor een gezin, dus echt haalbaar met 1,5x inkomen a minimumloon.
Boerengrond kost nauwelijks iets, de rest is maakt het pure politieke (on)wil.

Schway schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:43:
[...]

Dan is het nog steeds bezit volgens Box 3. Waar het geld staat maakt niet uit.
Tenzij je bedoelt dat ze van de overwaarde iets kopen binnen het zorgcomplex.
Als ze een appartementrecht kopen, of 10 jaar huur vooruitbetalen is het niet meer hun geld want ze hebben er een dienst voor gekocht.

Precies. Er is echt wel wat te bedenken of op te tuigen om die terechte zorgen weg te nemen en het ook financieel makkelijker te maken om op hogere leeftijd passender te gaan wonen.

Maar dat gebeurt niet.

Ook politieke (on)wil.

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:32:
[...]

Ook dit is erg kort door de bocht. De kosten van grond komen ook uit de faciliteiten die moeten worden aangelegd vanuit de gemeente (wegen e.d.) en dat kost ook best wel wat. En dat is niet zo veel als het nu kost, maar je kunt het ook niet vergelijken met alleen de prijs van boerengrond.

Stel het bouwrijp maken op zo'n €20k (standaard woning staat op ~150m2 grond) dan valt het nog steeds zeer betaalbaar.
Zo veel kost het allemaal niet binnen een project van 200 woningen. Voor die 4 miljoen kan je best wat uren kwijt aan tekenaars, graafmachinisten en dergelijk.

Maar, daar gaat dit topic allemaal niet over.
Het gaat over het afschaffen van de hra, al dan niet gecombineerd met het eigenwoningforfait en overzetten van de woning naar box 3.
Met eigenlijk de conclusie dat woningen in Nederland domweg zeer duur zijn waar de bewoners zelf eigenlijk alleen maar last van ondervinden, ook de huidige woningeigenaren met enorme overwaarde.

[ Voor 47% gewijzigd door DropjesLover op 15-09-2025 13:43 ]

[redwing]

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:13:
[...]
Boerengrond kost nauwelijks iets, de rest is maakt het pure politieke (on)wil.

Ook dit is erg kort door de bocht. De kosten van grond komen ook uit de faciliteiten die moeten worden aangelegd vanuit de gemeente (wegen e.d.) en dat kost ook best wel wat. En dat is niet zo veel als het nu kost, maar je kunt het ook niet vergelijken met alleen de prijs van boerengrond.

[redwing]

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:13:
[...]
Stel het bouwrijp maken op zo'n €20k (standaard woning staat op ~150m2 grond) dan valt het nog steeds zeer betaalbaar.
Zo veel kost het allemaal niet binnen een project van 200 woningen. Voor die 4 miljoen kan je best wat uren kwijt aan tekenaars, graafmachinisten en dergelijk.

Maar, daar gaat dit topic allemaal niet over.
Het gaat over het afschaffen van de hra, al dan niet gecombineerd met het eigenwoningforfait en overzetten van de woning naar box 3.
Met eigenlijk de conclusie dat woningen in Nederland domweg zeer duur zijn waar de bewoners zelf eigenlijk alleen maar last van ondervinden, ook de huidige woningeigenaren met enorme overwaarde.

Klopt, alleen kun je dan wel naar bouwgrond en bouwprijzen kijken, maar uiteindelijk wordt de prijs bepaald door wat de gek er voor wil geven. En zolang er een woningtekort is en de financiering steeds verruimt wordt gaat dat niet beter worden. De HRA is weliswaar een van de posten die ervoor zorgt dat mensen meer kunnen bieden, maar zeker niet de enige of de grootste.

Maar dat de HRA niets toevoegt lijkt me al veel langer duidelijk. De vraag is vooral hoe je dat met een zo'n klein mogelijke impact weer af kunt schaffen. En daar kun je heel veel kanten mee op, maar zolang je de afbouw over een langere tijd doet, zal de huizenmarkt er weinig van merken. B.v. het overzetten van de woning naar box 3 zal een heel wat grotere impact hebben.

Maar uiteindelijk is het belangrijkste dat de politiek eens leert hoe ze de impact duidelijk maken. Maar vooral eens leert zich aan zijn uitspraken te houden. Want als ze nu zeggen dat de HRA over de komende 10 jaar afgeschaft gaat worden, is het maar de vraag of dat bij het volgende kabinet nog steeds zo is, of dat die weer een 180 graden draai maken.

Naar mijn idee is de HRA discussie dan ook vooral een probleem omdat de meeste mensen er geen enkel vertrouwen in hebben dat dat nu wel op een goede manier gaat gebeuren.

[Andyk125]

Pexow schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:33:
[...]

Zoals in mijn eerdere voorbeeld. Iemand met een huis van 500k betaalt 1000 belasting, iemand met 500k aan aandelen betaalt 10.000 aan belastingen. Eén van de redenen waarom dit een scheve vergelijking lijkt is dat de huurder in zijn leven zoveel meer belasting betaald dat hij helemaal geen mogelijkheid heeft 500k aan aandelen op te bouwen. Kortom de overheid beloond woningbezit onevenredig zwaar en huurder in de vrije sector betalen letterlijk de rekening. Het is de grootste reden voor vermogensongelijkheid.

Heb je wel door dat hier niets van klopt, zelfs de berekeningen niet? Je hebt in box 3 altijd nog een vrijstelling van, €57.000 per persoon. Dus met een fiscale partner heeft een huishouden een vrijstelling van €114.000,-

Een huurder betaald juist minder belasting dan een huiseigenaar, die betalen geen:
-Geen eigenwoningforfait
-Geen onroerendezaakbelasting (OZB) voor eigenaren
-Geen onderhoudskosten

Huren in de vrije sector zou een keuze moeten zijn, het heeft zowel voor als nadelen. De grootste reden dat mensen huren in de vrije sector is omdat je in principe geen eigen geld nodig hebt, je bent flexibel, geen onderhoudskosten en je hebt een lagere risico. Huizenprijzen kunnen namelijk ook dalen, al geldt dit amper voor een langere looptijd.

Het probleem is dat er gewoon te weinig woningen zijn, zowel het aanbod van koopwoningen als huurwoningen is veel te laag, wat zorgt voor de hogere prijzen. Huren zou goedkoper moeten zijn dan een woning kopen, zodat je kunt sparen en op die manier vermogen op bouwt. De overheid heeft gewoon zitten slapen en door slecht beleid is het probleem alleen maar erger geworden.

Jij benadert het probleem in mijn ogen ook helemaal verkeerd, het zijn de verhuurders in de vrije sector die zulke belachelijke huurprijzen vragen. En die kunnen dit juist doen omdat er een tekort is. De woningen die ze verhuurden worden daarnaast belast in jawel, box 3.
De overheid heeft er voor gezorgt om dit steeds zwaarder te belasten, om zo te hopen dat mensen het juist eerder verkopen i.p.v. verhuren. Maar dat heeft ook als consequentie dat als men dat niet doet en hetzelfde rendement wil behalen, dat men ook meer huur moet vragen. De onderhoudskosten stijgen namelijk ook constant, met duurder wordende producten en diensten. Alles heeft een wisselwerking en zolang er een tekort is kunnen de verhuurders vragen wat ze willen.

Uiteindelijk is er maar een oplossing en dat is niet het zwaarder belasten van een eigen woning, in tegendeel. Het woningen tekort moet omlaag en zo snel mogelijk.
Het bouwen van huizen gaat ontzettend lang duren, dus dat is op kort termijn geen goede oplossing.
Wat mij betreft blijven er paar zaken over om dit op te lossen, een daarvan is zorgen dat de bevolkingsgroei (het migratiesaldo) drastisch omlaag gaat.

Ik weet dat dit een heikel punt is hier op het forum, vooral als je het woord asiel erbij betrekt maar het gaat hier om de hele keten. De natuurlijke aanwas is zo goed als 0 de laatste jaren en zal met de vergrijzing alleen maar verder dalen. Dus zal men de rest moeten beperken, arbeidmigranten, asiel, gezinshereniging, studie. In 2022 was het migratiesaldo meer dan 223.000 en in 2023 137.000 en in 2024 109.000. Dat is in 3 jaar tijd bijna een half miljoen mensen.

Hoewel niet allen natuurlijk een woning nodig hebben, zitten we momenteel al op een tokort van 400.000 woningen en verwacht men dat dit in 2030 zal oplopen tot bijna 1 miljoen. Succes hier kun je niet tegenaan bouwen en is er naar mijn mening geen belasting of fiscale maatregel die de overheid kan nemen om dit probleem om te lossen.

Daarbij kan de overheid ook het verkopen van woningen voor ouderen die alleen wonen bevorderen. Zorg dat er weer bejaardencentra's of dergelijke komen, er wordt al op lokaal niveau wat gedaan maar veel te weinig. Op die manier pak je meerdere problemen aan. De woningen komen sneller vrij en de zorg is makkelijker en goedkoper te organiseren, daarbij zijn ouderen minder snel eenzaam en hoeven ze ook minder te reizen voor leuke activiteiten. een win-win situatie lijkt me. Als de vergrijzing ten einde loopt kun je de bejaardencentra's ombouwen tot goedkopere appartementen voor jongeren.

[Caayn]

CornermanNL schreef op maandag 15 september 2025 @ 08:22:
Het probleem van het verhuizen van de eigen woning naar box 3 is dat veel mensen dan uit hun eigen huis geprijsd worden.

Veelal is het inkomen ontoereikend om de vermogensbelasting te betalen. Veel mensen wonen al heel lang in de woning en hebben alleen een papieren overwaarde maar niet het inkomen om die lasten te kunnen betalen.

Ze hebben dat huis namelijk voor de exponentiële ontwikkeling van de prijzen gekocht. En een eigen woning geeft geen inkomen.

Mijn eigen woning is in de afgelopen paar jaar 50% gestegen in prijs (kijkend naar vergelijkbare verkochte woningen in mijn straat). Nu heb ik in de afgelopen jaren voor grote bedragen verspijkerd aan mijn woning waardoor de waarde nog hoger zal liggen (kozijnen alleen al waren goed voor >50k). Ik zou mijn eigen woning, in huidige staat, niet terug kunnen kopen en de resterende hypotheek (die ik deels versneld heb afgelost onder 't mom van schulden zijn negatief) is een fractie van de huidige woningwaarde.

In het geval dat de eigen woning naar box 3 verhuist wordt ik dus gestraft omdat ik geïnvesteerd heb in een lage schuld (resterende hypotheek), verduurzaming van mijn woning en verhogen van het woongenot voor mijn gezin. Om niet gestraft te worden had ik het geld beter in aandelen/crypto/etc kunnen steken, dan had ik misschien werkelijk liquide winst gehad in plaats van een fictief iets waar ik niks mee kan maar wel voor belast wordt. In mijn ogen is dat de omgekeerde wereld.

Als de primaire woning (minus resterende hypotheek schuld) in box 3 beland kan het maar zo interessant worden voor mensen om wat vuil in de voortuin te laten liggen en de gevels niet meer netjes te houden in de hoop de fictieve "winst" te verlagen. En zal het aantal WOZ bezwaren alleen maar stijgen. Voor een paar duizend euro zijn mensen tot heel wat toe in staat.

Afschaffen van de HRA ben ik overigens voorstander van.

[ Voor 8% gewijzigd door Caayn op 15-09-2025 19:41 ]

[CVTTPD2DQ]

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:42:
Dat de huurders de kosten van de kopers dragen is wel heel kort door de bocht. Net als dat dat de grootste reden voor vermogensongelijkheid is.

Dat eerste klopt. Het zijn starters en huurders samen die de kosten van de woningbezitters samen dragen. Waarbij de starters een relatief groot risico op waardedaling hebben, dat langzaam kleiner wordt.

61% van het vermogen zit in de eigen woning. Het lijkt me hoe dan ook een belangrijke bijdrage leveren aan vermogensongelijkheid

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:42:
Bedenk daarbij vooral goed dat de vermogensongelijkheid er juist voor zorgt dat je wel/niet kunt kopen en niet andersom.

Als dat waar zou zijn zou je verwachten dat een groot aandeel van de woningen hypotheekvrij zou zijn. Dan was de discussie over HRA snel rond.

redwing schreef op maandag 15 september 2025 @ 12:42:
Daar bovenop komt natuurlijk nog dat de voornaamste reden van het grote verschil tussen huren/kopen ook nog eens door het huizen tekort komt. Als vraag/aanbod en huur/koop beter in evenwicht zouden zijn, zouden ook de prijsverschillen veel normaler zijn.

Dat zou kloppen zijn als er een bepaalde vaste vraag zou zijn naar huurwoningen. Een voorkeur die zo sterk is dat mensen onder geen beding willen kopen, en daarom de prijs van huurwoningen omhoogbieden.

DropjesLover schreef op maandag 15 september 2025 @ 13:13:
Met eigenlijk de conclusie dat woningen in Nederland domweg zeer duur zijn waar de bewoners zelf eigenlijk alleen maar last van ondervinden, ook de huidige woningeigenaren met enorme overwaarde.

Misschien is de reden dat het politiek onmogelijk is om iets aan de woningmarkt te doen het gemak waarmee de middenklasse (in het bezit van een fiscaal vriendelijk behandeld beleggingsproduct op marge) zichzelf in een slachtofferrol plaatst?

Andyk125 schreef op maandag 15 september 2025 @ 15:30:
Een huurder betaald juist minder belasting dan een huiseigenaar, die betalen geen:
-Geen eigenwoningforfait
-Geen onroerendezaakbelasting (OZB) voor eigenaren
-Geen onderhoudskosten

De huurders betalen natuurlijk al die kosten. Inclusief eventuele kosten voor vreemd vermogen die de huisbaas maakt. En de winstmarge van de huisbaas.

Je bedoelt dat ze er geen aanslag voor krijgen.

[Andyk125]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 15 september 2025 @ 20:15:
De huurders betalen natuurlijk al die kosten. Inclusief eventuele kosten voor vreemd vermogen die de huisbaas maakt. En de winstmarge van de huisbaas.
Je bedoelt dat ze er geen aanslag voor krijgen.

Wat de verhuurder doorrekent aan de huurder, is nu eenmaal in de vrije sector aan de verhuurder.
Er werd verondersteld dat een huurder meer belasting betaald dan een huiseigenaar, wat gewoon niet klopt.

Volgens mij hebben sommige geen flauw benul wat nu de kosten en verschillen zijn voor huurders en iemand die een woning koopt. Ja je hebt vermogensopbouw, maar je bent per maand gewoon veel meer geld kwijt aan vaste lasten.

Gemiddelde huurprijs €1800,- in de maand (vrije sector).
Overige kosten huur:
Waterschap = €100-€150
Servicekosten = €25-€150,- (geldt soms appartementen)
Maandlast hypotheek €2200,- in de maand. (gemid. woning van €470.000,- / rente+aflossing)
Overige kosten woning:
OZB = €300-€600 (afhankelijk van je gemeente)
Onderhoudt= gemid. 1-1,5% van de woningwaarde per jaar = €330-€580 per maand
Waterschap = €200-€350 (afhankelijk van WOZ en waterschap, maar een eigenaar betaald meer)
Opstalverzekering (verplicht) = €15-€30,-
VvE-bijdrage (bij appartementen) = €75-€300,- (niet van toepassing voor huurwoning)
Verduurzaming (investeringen)

Bij huren ≈ €2000,- per maand
Bij het kopen (volledig aflossen) ≈ €3000,- per maand (zonder VvE-bijdrage)

De rest vul dan maar in, je kunt die €1000,- per maand sparen, beleggen of wat dan ook, of zoals ook veel voorkomt is dat geld er gewoon niet, dus hebben mensen geen keuze. Maar dan kom je weer op exact hetzelfde probleem als al die tijd en dat is dat er gewoon te weinig aanbod is, zowel huur als koop. Dit probleem neerleggen of doen alsof het veroorzaakt wordt door woningbezitters slaat gewoon nergens op en gaat de problemen verder ook niet oplossen. Welkom bij marktwerking.

[redwing]

CVTTPD2DQ schreef op maandag 15 september 2025 @ 20:15:
[...]
Dat eerste klopt. Het zijn starters en huurders samen die de kosten van de woningbezitters samen dragen. Waarbij de starters een relatief groot risico op waardedaling hebben, dat langzaam kleiner wordt.

61% van het vermogen zit in de eigen woning. Het lijkt me hoe dan ook een belangrijke bijdrage leveren aan vermogensongelijkheid

Het enige dat ik zeg is dat je inkomen+vermogen nodig hebt om in te kunnen stappen. Je hebt dus hoe dan ook een vertekend beeld omdat degenen die kunnen kopen ook degenen zijn die een hoger inkomen hebben.

[...]


Als dat waar zou zijn zou je verwachten dat een groot aandeel van de woningen hypotheekvrij zou zijn. Dan was de discussie over HRA snel rond.

Nee, want je moet een hoog inkomen met tegenwoordig wat spaargeld hebben om een huis te kunnen kopen. Je hoeft niet contant een huis te kunnen kopen. Een huis heeft daarmee wel een versterkend effect op vermogensopbouw, maar door alleen naar huizen te kijken krijg je wel een vertekend beeld. Want als degenen die nu een huis kopen zouden gaan huren, zouden ze ook meer vermogensopbouw hebben dan de mensen die nu verplicht moeten huren.

[...]


Dat zou kloppen zijn als er een bepaalde vaste vraag zou zijn naar huurwoningen. Een voorkeur die zo sterk is dat mensen onder geen beding willen kopen, en daarom de prijs van huurwoningen omhoogbieden.

Nee, want je hebt nu een heel grote groep die niet kan kopen en dus wel moet gaan huren. En die groep is groter dan het aantal huurwoningen waardoor je standaard dat opbieden krijgt.

[...]

Misschien is de reden dat het politiek onmogelijk is om iets aan de woningmarkt te doen het gemak waarmee de middenklasse (in het bezit van een fiscaal vriendelijk behandeld beleggingsproduct op marge) zichzelf in een slachtofferrol plaatst?

Voorlopig zou je, als de HRA per direct volledig zou worden afgeschaft, wel degelijk een hoop mensen in de problemen brengen. Niet gek dat mensen daar dan ook bang voor zijn, ook omdat de politiek er zo'n heet punt van gemaakt heeft dat veel mensen het idee hebben dat het dus ook wel een grote impact moet hebben. Die slachtofferrol valt dus nogal mee en voor zover die er is ook nog eens grotendeels door de politiek en de media gecreëerd.

[...]
De huurders betalen natuurlijk al die kosten. Inclusief eventuele kosten voor vreemd vermogen die de huisbaas maakt. En de winstmarge van de huisbaas.

Je bedoelt dat ze er geen aanslag voor krijgen.

Daar ben ik het dan wel weer mee eens Een verhuurder zal alle kosten + winstmarge aan huur rekenen. Die zal echt niet dat soort belastingen uit eigen zak betalen.

[Jake]

Andyk125 schreef op maandag 15 september 2025 @ 21:49:
Wat de verhuurder doorrekent aan de huurder, is nu eenmaal in de vrije sector aan de verhuurder.
Er werd verondersteld dat een huurder meer belasting betaald dan een huiseigenaar, wat gewoon niet klopt.

Volgens mij hebben sommige geen flauw benul wat nu de kosten en verschillen zijn voor huurders en iemand die een woning koopt. Ja je hebt vermogensopbouw, maar je bent per maand gewoon veel meer geld kwijt aan vaste lasten.

Ja dat extra geld dat je 'kwijt' bent, dat ben je dus niet kwijt, want dat is je vermogensopbouw.

Gemiddelde huurprijs €1800,- in de maand (vrije sector).
Overige kosten huur:
Waterschap = €100-€150
Servicekosten = €25-€150,- (geldt soms appartementen)

En nu 10 jaar later:
4% huurstijging geeft al € 2.660,-
Dit overige kosten zullen waarschijnlijk zorgen dat over €3k gaat.

20 jaar later geeft jaarlijkse stijging 4%: bijna €4k huur (dus meer dan € 4,5k totaal).

Om het nog maar niet te hebben over ná 30 jaar...

Maandlast hypotheek €2200,- in de maand. (gemid. woning van €470.000,- / rente+aflossing)
Overige kosten woning:
OZB = €300-€600 (afhankelijk van je gemeente)
Onderhoudt= gemid. 1-1,5% van de woningwaarde per jaar = €330-€580 per maand
Waterschap = €200-€350 (afhankelijk van WOZ en waterschap, maar een eigenaar betaald meer)
Opstalverzekering (verplicht) = €15-€30,-
VvE-bijdrage (bij appartementen) = €75-€300,- (niet van toepassing voor huurwoning)
Verduurzaming (investeringen)

In de eerste 10 jaar blijft de grootste post dus gelijk. En na 10 jaar heb je (bij annuïteit) zo'n € 100k opgebouwd / afgelost.

De echte winst komt pas na 20 (of 30) jaar: het is niet onaannemelijk dat je grootste post (rente+aflossing) nog steeds vergelijkbaar is. Wel heb je bijna €250k afgelost. Die vermogensopbouw is nog los van de waardestijging.

Je zult bij koop waarschijnlijk (na 20 jaar) nog steeds (iets) hogere of vergelijke 'vaste lasten' (als bij huur) hebben, maar een groot deel is dus je verplichte vermogensopbouw.

Bij huren ≈ €2000,- per maand
Bij het kopen (volledig aflossen) ≈ €3000,- per maand (zonder VvE-bijdrage)

Terecht dat je de VvE niet meeneemt, want dit denkt ook een groot deel van de onderhoudsreservering.

De rest vul dan maar in, je kunt die €1000,- per maand sparen, beleggen of wat dan ook, of zoals ook veel voorkomt is dat geld er gewoon niet, dus hebben mensen geen keuze. Maar dan kom je weer op exact hetzelfde probleem als al die tijd en dat is dat er gewoon te weinig aanbod is, zowel huur als koop. Dit probleem neerleggen of doen alsof het veroorzaakt wordt door woningbezitters slaat gewoon nergens op en gaat de problemen verder ook niet oplossen. Welkom bij marktwerking.

Een huizebezitter 'spaart' in jouw voorbeeld (verplicht) € 677,- per maand (begin), naar € 1.006,- p/m (na 10 jaar), naar € 1.500,- p/m (na 20 jaar).

[DropjesLover]

Andyk125 schreef op maandag 15 september 2025 @ 21:49:
[...]


Wat de verhuurder doorrekent aan de huurder, is nu eenmaal in de vrije sector aan de verhuurder.
Er werd verondersteld dat een huurder meer belasting betaald dan een huiseigenaar, wat gewoon niet klopt.

Volgens mij hebben sommige geen flauw benul wat nu de kosten en verschillen zijn voor huurders en iemand die een woning koopt. Ja je hebt vermogensopbouw, maar je bent per maand gewoon veel meer geld kwijt aan vaste lasten.

Gemiddelde huurprijs €1800,- in de maand (vrije sector).
Overige kosten huur:
Waterschap = €100-€150
Servicekosten = €25-€150,- (geldt soms appartementen)
Maandlast hypotheek €2200,- in de maand. (gemid. woning van €470.000,- / rente+aflossing)
Overige kosten woning:
OZB = €300-€600 (afhankelijk van je gemeente)
Onderhoudt= gemid. 1-1,5% van de woningwaarde per jaar = €330-€580 per maand
Waterschap = €200-€350 (afhankelijk van WOZ en waterschap, maar een eigenaar betaald meer)
Opstalverzekering (verplicht) = €15-€30,-
VvE-bijdrage (bij appartementen) = €75-€300,- (niet van toepassing voor huurwoning)
Verduurzaming (investeringen)

Bij huren ≈ €2000,- per maand
Bij het kopen (volledig aflossen) ≈ €3000,- per maand (zonder VvE-bijdrage)

De rest vul dan maar in, je kunt die €1000,- per maand sparen, beleggen of wat dan ook, of zoals ook veel voorkomt is dat geld er gewoon niet, dus hebben mensen geen keuze. Maar dan kom je weer op exact hetzelfde probleem als al die tijd en dat is dat er gewoon te weinig aanbod is, zowel huur als koop. Dit probleem neerleggen of doen alsof het veroorzaakt wordt door woningbezitters slaat gewoon nergens op en gaat de problemen verder ook niet oplossen. Welkom bij marktwerking.

OZB en waterschap zijn fors lager dan wat je hier schetst... Wij betalen met een WOZ van 495k ~€120/mnd aan gemeentelijke heffingen (OZB + afvalstoffen) en waterschap samen, voor een gezin van 4.

Daarnaast blijven de maandlasten ongeveer gelijk voor woningeigenaren, maar huren stijgen. Na een jaar of 5 à 7 is een woning kopen fors goedkoper, maar een huurder heeft dan lang niet de woningwaarde prijsstijging bij elkaar kunnen sparen, terwijl het financieel voordeel jaarlijks afbouwt.

Wat er hierboven betoogd wordt over de betaling van belastingen, is dat de belasting door een huurder indirect wel degelijk betaald wordt. Immers, de verhuurder moet ze betalen en verwerkt dat gewoon in de huurprijs. Plus overige kosten en natuurlijk ~6% eigen rendement/winst, afgerond naar "marktconform".

Jake schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 07:54:
[...]

Een huizebezitter 'spaart' in jouw voorbeeld (verplicht) € 677,- per maand (begin), naar € 1.006,- p/m (na 10 jaar), naar € 1.500,- p/m (na 20 jaar).

Maar dat vermogen zit in stenen, en je koopt er hoogstens iets soortgelijks voor terug. Je hebt helemaal niks aan die vermogensopbouw.

[ Voor 7% gewijzigd door DropjesLover op 16-09-2025 08:09 ]

[assje]

DropjesLover schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 08:07:
Maar dat vermogen zit in stenen, en je koopt er hoogstens iets soortgelijks voor terug. Je hebt helemaal niks aan die vermogensopbouw.

"Helemaal niks" is een feitenvrije statement; het is gewoon illequide maar het is nog altijd vermogen.

De koper kan na 30 jaar zijn woning verkopen en gaan huren en heeft tonnen beschikbaar voor cruises op de oude dag. De huurder kan na 30 jaar huren blijven huren en heeft niets.

[DropjesLover]

assje schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 08:26:
[...]


"Helemaal niks" is een feitenvrije statement; het is gewoon illequide maar het is nog altijd vermogen.

De koper kan na 30 jaar zijn woning verkopen en gaan huren en heeft tonnen beschikbaar voor cruises op de oude dag. De huurder kan na 30 jaar huren blijven huren en heeft niets.

Zodra je dat doet wordt het "gewoon" vermogen in box 3 en komt de vermogensbelasting er ook bij kijken.
Dat vermogen vooraf al gaan belasten maakt dat de maandlasten extra omhoog gaan op een totaal onbekend rendement.
Want laten we wel wezen, de demografie / vergrijzing zegt dat elk land (behalve half Afrika) met een netto bevolkingskrimp te maken gaat krijgen over 15-30 jaar.
In Japan is dat al, in Zuid Korea en China al bijna.
In Nederland al maar we hebben immigranten. In vele oost-Europese landen is die krimp er ook al bijna, met name ook omdat we in het westen hun werkkrachten importeren.

[CVTTPD2DQ]

DropjesLover schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 09:04:
Zodra je dat doet wordt het "gewoon" vermogen in box 3 en komt de vermogensbelasting er ook bij kijken.

Die je dus al die jaren hebt vermeden.

DropjesLover schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 09:04:
Dat vermogen vooraf al gaan belasten maakt dat de maandlasten extra omhoog gaan op een totaal onbekend rendement.

Het rendement is gewoon bekend. Of het nou forfaitair wordt vastgesteld of niet, de belasting is op het rendement van dát jaar, niet over het rendement na eventuele verkoop na dertig jaar. Dat is hoe vermogensbelasting werkt.

Andyk125 schreef op maandag 15 september 2025 @ 21:49:
Gemiddelde huurprijs €1800,- in de maand (vrije sector).
[...]
Maandlast hypotheek €2200,- in de maand. (gemid. woning van €470.000,- / rente+aflossing)
[...]

Afgezien van de goede punten die de andere posters maken, is de gemiddelde huurwoning (90m²) natuurlijk een stuk kleiner dan de gemiddelde koopwoning (115m²). Normaliseren we naar vierkantemeterprijs, dan kom je op 20€/m² uit ... en betaal je voor een huurwoning die lijkt op de gemiddelde koopwoning dus ook €2200 per maand.

[whatyoudoing]

Andyk125 schreef op maandag 15 september 2025 @ 21:49:
[...]


Wat de verhuurder doorrekent aan de huurder, is nu eenmaal in de vrije sector aan de verhuurder.
Er werd verondersteld dat een huurder meer belasting betaald dan een huiseigenaar, wat gewoon niet klopt.

Volgens mij hebben sommige geen flauw benul wat nu de kosten en verschillen zijn voor huurders en iemand die een woning koopt. Ja je hebt vermogensopbouw, maar je bent per maand gewoon veel meer geld kwijt aan vaste lasten.

Gemiddelde huurprijs €1800,- in de maand (vrije sector).
Overige kosten huur:
Waterschap = €100-€150
Servicekosten = €25-€150,- (geldt soms appartementen)
Maandlast hypotheek €2200,- in de maand. (gemid. woning van €470.000,- / rente+aflossing)
Overige kosten woning:
OZB = €300-€600 (afhankelijk van je gemeente)
Onderhoudt= gemid. 1-1,5% van de woningwaarde per jaar = €330-€580 per maand
Waterschap = €200-€350 (afhankelijk van WOZ en waterschap, maar een eigenaar betaald meer)
Opstalverzekering (verplicht) = €15-€30,-
VvE-bijdrage (bij appartementen) = €75-€300,- (niet van toepassing voor huurwoning)
Verduurzaming (investeringen)

Bij huren ≈ €2000,- per maand
Bij het kopen (volledig aflossen) ≈ €3000,- per maand (zonder VvE-bijdrage)

De rest vul dan maar in, je kunt die €1000,- per maand sparen, beleggen of wat dan ook, of zoals ook veel voorkomt is dat geld er gewoon niet, dus hebben mensen geen keuze. Maar dan kom je weer op exact hetzelfde probleem als al die tijd en dat is dat er gewoon te weinig aanbod is, zowel huur als koop. Dit probleem neerleggen of doen alsof het veroorzaakt wordt door woningbezitters slaat gewoon nergens op en gaat de problemen verder ook niet oplossen. Welkom bij marktwerking.

Wow. Als ik je berekening geloof doneren huisbazen dus eigenlijk elke maand €1000 van hun eigen geld aan de huurders. Wat een filantropen, zo had ik nooit zo gezien

Je vergelijkt appels met peren.

Verder helemaal voor afschaffen van de HRA. Geleidelijk, uiteraard, net als de vorige keer. Geen centje pijn en voor alle partijen beter.

[DropjesLover]

CVTTPD2DQ schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 09:28:
[...]


Die je dus al die jaren hebt vermeden.


[...]


Het rendement is gewoon bekend. Of het nou forfaitair wordt vastgesteld of niet, de belasting is op het rendement van dát jaar, niet over het rendement na eventuele verkoop na dertig jaar. Dat is hoe vermogensbelasting werkt.

Maar het is, totdat je het verkoopt, rendement waar je helemaal niks aan hebt. Blijf je tot je dood in de woning wonen, dan heb je er nog steeds niks aan.

Waar het naar mijn mening mank gaat, is dat de focus ligt op het voordeel wat huizenkopers hebben ten opzichte van de huurders. Huurders bouwen geen vermogen op en blijven de lasten altijd stijgen, waar een koper gelijke lasten houdt en wel vermogen opbouwt.

In plaats van dat we iets doen aan die huurmarkt die domweg nadelig is voor mensen (vermogensopbouw, eigen zeggenschap, eigendom, precies hetgene wat de Nederlandse middeninkomens veel gebracht heeft in de jaren 70 - 90), blijft het hangen in eigenlijk de koopmarkt net zo nadelig maken als de huurmarkt, want dat is eerlijk.

Waarom niet de huurmarkt nog verder verkleinen zodat mensen daadwerkelijk een keuze hebben om te kiezen voor huren de voordelen (misschien goedkoper, meer flexibiliteit, geen zorgen over onderhoud ed) en de nadelen (geen vermogensopbouw, geen eigenaarschap).
Maar dat valt of staat bij het bouwen van fors meer (betaalbare) huizen, wat alleen kan door de grondprijzen te verlagen.

Oh en de miljardenbelangen van iedereen in de vastgoedwereld, woningcorporaties, pensioenfondsen, Prins Bernhard, etc natuurlijk. Versus het algemeen belang van ~5 miljoen mensen.
Immers 41% van de woningvoorraad is verhuurd, 20% van de bevolking zal dat bewust doen vanwege de voordelen (denk aan studenten of mensen in onzekere situaties)

[Nathilion]

Als kopers het zo goed hebben met hun koophuizen, waarom hebben huurders het dan zo slecht? De hypotheek van een pandjesbaas volgt namelijk precies dezelfde aflossing als die van een particuliere koopwoning. Met de jaren zou de basis van de huur dus grofweg hetzelfde moeten blijven. Alleen de belastingcomponent zoals o.a. de WOZ en het voorschot voor gas/water/licht zouden dan nog kunnen stijgen. Het enige wat nog de huren flink omhoog kan gooien is meer vraag dan aanbod. Maar dat geldt net zo goed voor koophuizen.

Het probleem ligt mijns inziens dus echt aan de verhuurders kant. Al dit geneuzel om kopers duurder uit te laten zijn met fictieve vermogensrendementen en weet ik wat nog meer trekt gewoon af van de aandacht die nodig is om de verhuurmarkt weer in orde te maken.

[Dido]

Nathilion schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 10:34:
Als kopers het zo goed hebben met hun koophuizen, waarom hebben huurders het dan zo slecht? De hypotheek van een pandjesbaas volgt namelijk precies dezelfde aflossing als die van een particuliere koopwoning.

Waarom? HRA krijgen ze toch al niet, dus waarom zouden ze een hyoptheek aflossen? Aflossingsvrij is prima, en als liquide middelen nodig zijn, wordt een huis verkocht, hypotheek afgelost en is de prijsstijging pure winst.

Met de jaren zou de basis van de huur dus grofweg hetzelfde moeten blijven. Alleen de belastingcomponent zoals o.a. de WOZ en het voorschot voor gas/water/licht zouden dan nog kunnen stijgen.

Want onderhoud wordt niet duurder? Die loodgieter die op kosten van de verhuurder langskomt rekent echt niet meer dezelfde prijs als tien jaar geleden, hoor. Hetzelfde geldt voor de schilder, de electricien, etc.

Onderhoud is de grootste kostenpost voor en verhuurder, en die kostenpost stijgt minimaal met de inflatie mee - en soms wel meer, zoals wanneer er erg veel vraag is naar loodgieters, schilders en electriciens.

Het enige wat nog de huren flink omhoog kan gooien is meer vraag dan aanbod. Maar dat geldt net zo goed voor koophuizen.

Dat geldt voor allebei, inderdaad - waar dan in de huurmarkt op zijn minst een deel gereguleerd is (en dat is nou net het deel waar particuliere verhuurders ver van willen blijven, want dat verdient niet genoeg - althans, het verdient minder dan de vrije sector.)

Het probleem ligt mijns inziens dus echt aan de verhuurders kant. Al dit geneuzel om kopers duurder uit te laten zijn met fictieve vermogensrendementen en weet ik wat nog meer trekt gewoon af van de aandacht die nodig is om de verhuurmarkt weer in orde te maken.

Een gezonde huurmarkt is zeker een goed idee, maar ook daarvoor zijn huizen nodig - net als voor de koopmarkt. En die huizen kunnen we nog steeds niet gerealiseerd krijgen door krapte op de arbeidsmarkt (samen met een angst voor immigranten) en een stikstofslot (gecopmbineerd met angst voor boze boeren).

Maar goed, dat staat an sich allemaal los van de HRA. Besluiten om die al dan niet af te schaffen kan helemaal los van stikstof en arbeidsmigratie worden gedaan.
[/quote]

[Andyk125]

Jake schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 07:54:
Ja dat extra geld dat je 'kwijt' bent, dat ben je dus niet kwijt, want dat is je vermogensopbouw.

Van die €1000,- gaat ongeveer €700,- naar aflossing, dus niet alles is vermogensopbouw maar een groot deel wel inderdaad.

Het klopt dat na verloop je bij het kopen van een woning meer voordeel (kunt) hebben. Want uiteindelijk is het kopen ook een risisco.

En nu 10 jaar later:
4% huurstijging geeft al € 2.660,-
Dit overige kosten zullen waarschijnlijk zorgen dat over €3k gaat.

20 jaar later geeft jaarlijkse stijging 4%: bijna €4k huur (dus meer dan € 4,5k totaal).

Om het nog maar niet te hebben over ná 30 jaar...

Je mag maximaal 100% van de getaxeerde marktwaarde van de woning lenen. Je moet dus ook eigen geld inbrengen, voor een woning van €470.000,- zal dat gemid. €21.500,- zijn. Dan hebben we het nog niet eens over het feits als er boven de marktwaarde geboden wordt, dat dit bedrag ook zelf gefinancierd dient te worden met eigen geld.
Door de tekorten wordt er nu eenmaal nog steeds overboden, gemiddeld zo'n 4,8% van de woningwaarde. Voor een huis van €470.000,- zal er dus gemid. €22.560,- overboden worden.
In totaal moet je dus wel even €44.060,- aan eigen geld meenemen om zo'n huis uberhaupt te kunnen kopen. Van dat geld kun je dus bijna 2 jaar huren, incl. huurstijging, zonder is het namelijk 24,5 maand!

Edit: En dan heb ik het nog niet eens over het geld voor verbouwen wat niet als verduurzaming mee genomen kan worden in de hypotheek.

Ik zeg ook niet dat huizenkopers geen voordeel hebben, maar dat is alleen op de lange termijn met de veronderstelling dat er finacieel of persoonlijk in die tijd niets wijzigd. Er zijn legio voorbeelden waarbij mensen door omstandigheden na het kopen van een huis diep in de schulden zijn geraakt. En hoewel met aflossen dat risico wordt vermindert, is dat nog steeds aanwezig.

In de eerste 10 jaar blijft de grootste post dus gelijk. En na 10 jaar heb je (bij annuïteit) zo'n € 100k opgebouwd / afgelost.

De echte winst komt pas na 20 (of 30) jaar: het is niet onaannemelijk dat je grootste post (rente+aflossing) nog steeds vergelijkbaar is. Wel heb je bijna €250k afgelost. Die vermogensopbouw is nog los van de waardestijging.

Je zult bij koop waarschijnlijk (na 20 jaar) nog steeds (iets) hogere of vergelijke 'vaste lasten' (als bij huur) hebben, maar een groot deel is dus je verplichte vermogensopbouw.

Die blijft gelijk als er ook in de persoonlijke en financiele/werk situatie niets verandert.

Vergeet niet dat de grootste waarde stijging pas de laatste jaren is, door een ontzettend groot tekort. Daarvoor had men ook nog de transitie van Gulden naar Euro. Wat voor bijna alle producten, diensten, waaronder woningen betekende dat er een ontzettend grote waarde stijging was voor mensen die daarvoor een huis hadden gekocht.

@DropjesLover Zie reactie hierboven, je hebt bij het kopen van een woning ook meer eigen geld nodig, iets wat ik niet eens heb meegenomen.

Daarbij is er toch ook niets verkeerd dat wanneer mensen een financieel risisco nemen, want dat is het uiteindelijk nog steeds, ook na lange tijd hier profijt van kunnen hebben. Waarom zou dit direct zwaarder belast moeten gaan worden? Je wilt toch juist dat mensen investeren in hunzelf en hun toekomst.

whatyoudoing schreef op dinsdag 16 september 2025 @ 09:48:
[...]

Wow. Als ik je berekening geloof doneren huisbazen dus eigenlijk elke maand €1000 van hun eigen geld aan de huurders. Wat een filantropen, zo had ik nooit zo gezien

Je vergelijkt appels met peren.

Verder helemaal voor afschaffen van de HRA. Geleidelijk, uiteraard, net als de vorige keer. Geen centje pijn en voor alle partijen beter.

Als dat het gene is wat je uit de reactie haalt dan denk ik dat je nog eens goed moet lezen.

Jij doet de veronderstelling dat een verhuurder, een woning koopt met een hypotheek, rente+aflossing betaald en deze dan direct gaat verhuren. Je hebt ten eerste een speciale hypotheek nodig om zoiets te doen, die ook een nog hogere rente heeft. En zo werkt het vaak in de werkelijkheid natuurlijk niet.
Verhuurders hebben fiscale voordelen als ze een lening aangaan op die manier, gebruiken eigen vermogen wat ze misschien wel geërfd hebben en bouwen ook nog eens vermogen op als ze aflossen, dus hoeft men niet hetzelfde bedrag te vragen. Zoals je hierboven kunt lezen was van die €1000,- meerpijs €700,- de aflossing. Het gaat erom dat de verhuurder de kosten en de rente dekt en ze hun gewilde rendement eruit kunnen halen. Als een verhuurder dus nu een huis koopt, dan zal de huur dus inderdaad hoger dan het gemiddelde moeten liggen om uberhaupt winst te kunnen maken.

Ik denk dat jij je eens wat beter moet inlezen als je van mening bent dat ik appels met peren vergelijk, kom eens met voorbeelden dan hoe het volgens jou wel werkt in plaats van zo'n ongefundeerde mening te plaatsen.

[ Voor 3% gewijzigd door Andyk125 op 16-09-2025 12:14 ]