Sloop helft twee-onder-een-kap, andere helft waarschijnlijk

[ET38276]

Bernard0343 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 12:53:
[...]


En de buren hebben de knutselaar hier wél- en de opvolgende bewoners niét op gewezen?

Laatste bewoners hebben er sinds midden jaren 90 gewoond, dus zon 30 jaar. De knutselaar heeft slechts 3 jaar in het huis gewoond daarvoor en in die tijd een (de enige) dragende tussenmuur gesloopt, een aanbouw geplaatst zonder fundering en de lelijkste 8 meter lange dakkapel ooit geplaatst. Alles DIY en zonder vergunning die in de jaren 90 toch echt verplicht was. De buren die nu met de ellende zitten wonen er zo’n 25 jaar, en toen zag het huis wat nu een bouwval is er nog alleszins redelijk uit (de knutselaar heeft het huis voor verkoop aan de buitenkant ook helemaal voorzien van granol bijvoorbeeld, scheuren weggewerkt).
Uiteindelijk sprongen de scheuren en natuurlijk weer in maar dat heeft de laatste bewoner schijnbaar nooit geïnteresseerd.

[MadDonkey]

Ik heb geen idee wat de prijs is van de woning. Maar nu ik zo mee heb gelezen kan ik maar een advies geven; weg blijven van deze shitshow.

Jij bent helemaal weg van de locatie, dat is duidelijk. Maar je kunt de gevolgen van het kopen niet overzien op deze manier. De huidige buren die maken het risico onnoemelijk groot. Zij gaan straks bepalen hoe en wat jij wel en niet mag.

Zonder die buren sta je schaakmat.

[saikol]

Wat ik niet snap is dat de buren hun kop zo in het zand steken omdat ze bang zijn dat hun bezit minder waard wordt, dikke vette kans dat zij na verkoop nog een heel proces ingaan met verborgen gebreken of sowieso voor een habbekrats moeten verkopen.

Ja onderhoud is niet leuk maar moet wel gedaan worden en het is in mijn ogen een schuitje waar je samen in zit wanneer je tot aankoop overgaat. Je haalt (zeer terecht trouwens) aan dat je wel medelijden hebt met de buren maar zou je niet samen met de buren naar de gemeente kunnen gaan en met ondersteuning van alle klachten/dwangbevelen en dergelijke van ze iets proberen voor elkaar te krijgen?

[Bernard0343]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 13:08:
[...]


Laatste bewoners hebben er sinds midden jaren 90 gewoond, dus zon 30 jaar. De knutselaar heeft slechts 3 jaar in het huis gewoond daarvoor en in die tijd een (de enige) dragende tussenmuur gesloopt, een aanbouw geplaatst zonder fundering en de lelijkste 8 meter lange dakkapel ooit geplaatst. Alles DIY en zonder vergunning die in de jaren 90 toch echt verplicht was. De buren die nu met de ellende zitten wonen er zo’n 25 jaar, en toen zag het huis wat nu een bouwval is er nog alleszins redelijk uit (de knutselaar heeft het huis voor verkoop aan de buitenkant ook helemaal voorzien van granol bijvoorbeeld, scheuren weggewerkt).
Uiteindelijk sprongen de scheuren en natuurlijk weer in maar dat heeft de laatste bewoner schijnbaar nooit geïnteresseerd.

Tja... dan wist de laatste bewoner dat er 'iets' mis was met de woning. Het lijkt me dat deze scheuren in het granol ook de onderliggende problemen blootlegden.

Je hebt, lijkt mij, de medewerking van de buren nodig, ook bij sloop en herbouw. Voor zover ik je eerdere posts lees, hebben de buren geen zin om de deksel van de spreekwoordelijke beerput te halen. Dat is lastig. Het lijkt me dat je de (zichtbare en verborgen) schade, ook aan de helft van de buren, vooraf in kaart gebracht wil hebben, al is het alleen maar om jezelf in te dekken voor een latere claim van deze buren.

Ga eens (of nogmaals) een kopje koffie drinken bij de buren. Misschien vinden ze het wel 'prima' zo en denken ze "na ons de zondvloed". Bespreek welke oplossingen en alternatieven mogelijk zijn. Uiteindelijk zakt ook hun pensioenpotje weg in de klei. Maar bedenk wél dat:

• Als je het pand koopt en je trekt een spijker uit de muur, de buren een claim bij je neer kunnen leggen.
• Als je plannen vergunningsplichtig zijn, allerlei types (buren, waterschap) hier bezwaar tegen kunnen maken.
• De kans bestaat dat deze buren je alle medewerking beloven tijdens dit kopje koffie. Maar dat zij op een later moment, terug kunnen komen op deze belofte.

Dus denk samen met je partner heel goed na, is dit pand al deze risico's waard?

[ Voor 3% gewijzigd door Bernard0343 op 29-07-2025 14:34 ]

[No Hands]

daniel14 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 10:14:
[...]


Waarom zou je niet mogen slopen? Behalve wanneer het een monument is.

Dijkhuisje, mogelijk beschermde lintbebouwing of dorpsgezicht, etc. je kan plannen en bedenken wat je wilt, als gemeente says no. dan gebeurt er niks. dus even informeren voordat je van alles bedenkt is altijd goed.
Als toekomstige buren willen dwarsliggen en de gemeente is al geïnformeerd, dan sta je 1 punt voor. etc.

[twain4me]

De renovatie van de buren lam leggen door nee te blijven roepen over mandelige dingen of bv de fundering is in nederland gelukkig bij de rechter te regelen. als 2 partijen zo tegen over elkaar staan wordt er een onderzoek ingesteld en welke partij gelijk blijkt te hebben (wel nodig of niet nodig) dat wordt dan bindend. het is alleen een erg slechte binnenkomer en er zijn heel veel manieren om dwars te liggen elders in het proces. Als je het heel graag wil zou ik een gesprek aangaan, maar ik zou eerder een ander huis kiezen om te kopen,
dit kan een hele lange zit worden.

[ Voor 5% gewijzigd door twain4me op 29-07-2025 15:29 ]

[Toke_gt]

DjoeC schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 13:06:
Hmm, en de optie: het hele pand kopen, herbouwen en de (andere) helft weer terug verhuren aan de buren?

Ik snap dat je een half bouwval voor weinig kunt kopen. Maar de huidige buren zullen beseffen dat hun woning in huidige staat samen met een aangebouwd bouwval ook niet veel waard is. Ik zou toch eens uitgebreid met de buurtjes in gesprek gaan en duidelijk krijgen wat hun plannen zijn: Huis opeten,

Ik vind dit nog helemaal niet zo’n slecht idee (al weet ik niets over juridische addertjes en haalbaarheid). Maar op deze manier halen de buren het pensioen uit de stenen en wordt hun huis opgeknapt. Jij houdt er een mooi huis en een beleggingsobject aan over. Misschien geeft het een opening aan een dialoog met de buren.

[ET38276]

Toke_gt schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 17:28:
[...]

Ik vind dit nog helemaal niet zo’n slecht idee (al weet ik niets over juridische addertjes en haalbaarheid). Maar op deze manier halen de buren het pensioen uit de stenen en wordt hun huis opgeknapt. Jij houdt er een mooi huis en een beleggingsobject aan over. Misschien geeft het een opening aan een dialoog met de buren.

Het hele pand kopen en de helft terug verhuren aan de buren is inderdaad echt geen slecht idee, maar helaas, als de buren dat al zouden willen, voor ons financieel niet haalbaar met wat we zouden willen qua renovatie of herbouw.
In beide gevallen zouden we de woning geheel willen verduurzamen waar natuurlijk de nodige kosten in gaan zitten (en waarbij het weer een voordeel is dat je alles eruit kunt slopen, dat doe je niet met een keurig opgeknapt huisje).
Voor dat plan is er ruim voldoende eigen vermogen + leencapaciteit, en ik wil voor zo’n project ook niet aan het maximale gaan zitten op financieel gebied (ik ben een ras-optimist maar niet achterlijk ). Met uitkoop van de buren gaan we ruim over het maximale, zeker omdat ik zou willen blijven wonen waar ik zit tot alles klaar is.

[ET38276]

No Hands schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 15:10:
[...]


Dijkhuisje, mogelijk beschermde lintbebouwing of dorpsgezicht, etc. je kan plannen en bedenken wat je wilt, als gemeente says no. dan gebeurt er niks. dus even informeren voordat je van alles bedenkt is altijd goed.
Als toekomstige buren willen dwarsliggen en de gemeente is al geïnformeerd, dan sta je 1 punt voor. etc.

Gelukkig is bescherming niet aan de orde, dat is al nagevraagd.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 17:50:
[...]
Het hele pand kopen en de helft terug verhuren aan de buren is inderdaad echt geen slecht idee, maar helaas, als de buren dat al zouden willen, voor ons financieel niet haalbaar met wat we zouden willen qua renovatie of herbouw.
In beide gevallen zouden we de woning geheel willen verduurzamen waar natuurlijk de nodige kosten in gaan zitten (en waarbij het weer een voordeel is dat je alles eruit kunt slopen, dat doe je niet met een keurig opgeknapt huisje).
Voor dat plan is er ruim voldoende eigen vermogen + leencapaciteit, en ik wil voor zo’n project ook niet aan het maximale gaan zitten op financieel gebied (ik ben een ras-optimist maar niet achterlijk ). Met uitkoop van de buren gaan we ruim over het maximale, zeker omdat ik zou willen blijven wonen waar ik zit tot alles klaar is.

Snap ik hoor, vandaar ook het voorbehoud voor haalbaarheid.
Ondanks alle rode vlaggen begrijp ik ook wel dat je echt alle mogelijkheden wilt verkennen vanwege locatie en uitstraling.
Weet dat er een stimuleringsfonds is voor kleine VVE’en. Is zeker niet genoeg en ook niet beschikbaar in elke gemeente, maar kan de buren misschien helpen om samen in ieder geval de fundering aan te pakken.

[MallePietje]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 12:15:
Qua financiering aan onze kant zit het wel goed, we zouden geen hypotheek nodig hebben voor de aankoop en ik kan voorlopig nog wel een tijd blijven zitten waar ik zit dus ik hoef er niet gelijk of op korte termijn in te wonen.

Dat is positief. Dan is vooral de vraag hoeveel het je waard is om op die plaats te wonen.

[ET38276]

MallePietje schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 18:40:
[...]

Dat is positief. Dan is vooral de vraag hoeveel het je waard is om op die plaats te wonen.

Best wat, kiezen voor zo’n object zouden we niet doen uit besparingsoogpunt maar vanwege de plek, het woningaanbod is hier klein voor wat we willen, en kansen om iets helemaal naar je eigen zin te bouwen of te renoveren zijn er eigenlijk niet behalve dit.
Quite spelen of daar wat overheen gaan is prima, maar ik ga er bijvoorbeeld geen ton boven de verwachte waarde aan uitgeven. Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie. Bovenop de kosten voor aankoop natuurlijk. Moet te doen zijn, maar dan moeten de buren ons niet voor een 1,5 ton oid aansprakelijk gaan stellen.

[twain4me]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 20:29:
[...]


Best wat, kiezen voor zo’n object zouden we niet doen uit besparingsoogpunt maar vanwege de plek, het woningaanbod is hier klein voor wat we willen, en kansen om iets helemaal naar je eigen zin te bouwen of te renoveren zijn er eigenlijk niet behalve dit.
Quite spelen of daar wat overheen gaan is prima, maar ik ga er bijvoorbeeld geen ton boven de verwachte waarde aan uitgeven. Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie. Bovenop de kosten voor aankoop natuurlijk. Moet te doen zijn, maar dan moeten de buren ons niet voor een 1,5 ton oid aansprakelijk gaan stellen.

Een beetje renovatie kost in een pand dat een goede fundering heeft al meer dan de waarde, dat komt omdat we idioot veel geld uit willen geven aan bouwvallen. bv vanwegen de plek

[vogelmans]

Probeer eerst te achterhalen wat voor fundering er onder het huis zit en wat de mogelijkheden zijn (ook qua subsidie) om deze eventueel te verstevigen. Laat ook een bouwkundige bekijken wat er precies mis is met het huis en of het rendabel is om het te renoveren. De gemeente en buren zullen waarschijnlijk sneller akkoord gaan met renovatie i.p.v. gedeeltelijke sloop en herbouw.
De welstandcommissie zal het buitenaanzicht ook zo min mogelijk willen wijzigen. Een nieuwe achtergevel plaatsen zal dan geen probleem zijn.

[MallePietje]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 20:29:
[...]
Best wat, kiezen voor zo’n object zouden we niet doen uit besparingsoogpunt maar vanwege de plek, het woningaanbod is hier klein voor wat we willen, en kansen om iets helemaal naar je eigen zin te bouwen of te renoveren zijn er eigenlijk niet behalve dit.
Quite spelen of daar wat overheen gaan is prima, maar ik ga er bijvoorbeeld geen ton boven de verwachte waarde aan uitgeven. Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie. Bovenop de kosten voor aankoop natuurlijk. Moet te doen zijn, maar dan moeten de buren ons niet voor een 1,5 ton oid aansprakelijk gaan stellen.

Ok. In dat geval zou ik een lijst van risico's maken. Zoals in het topic al benoemd, is die langer dan: schadeclaims van de buren. Bijvoorbeeld: gemeente geeft geen vergunning. Ik zou ook als risico toevoegen: project is niet haalbaar binnen budget.
Voor alle risico's zal je moeten bedenken wat je moet doen om die aanvaardbaar te maken. Gesprekken met gemeente en buren, het plan in iets meer details uitdenken en doorrekenen etc.
En vooral niet kopen zolang er nog onaanvaardbare risico's op de lijst staan. Ik zou denken dat je wel even bedenktijd hebt, want andere potentiële kopers hebben dezelfde uitdagingen.

[Wilke]

Toke_gt schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 07:44:
Grootste rode vlag zou voor mij de onwil van de buren zijn. Samen kom je er waarschijnlijk wel uit, alleen niet.

Overigens is voor de buren het probleem niet weg als jij ervan afziet. Er is geen koper die er zo in wil. Dus of het blijft onverkocht, of er komt iemand die misschien wat minder compassie heeft voor de buurtjes. Dat zou ik ze voorleggen. Hun struisvogelpolitiek helpt ze niet.

Daar heb je natuurlijk helemaal gelijk in, maar uit alles wat TS tot nu toe post blijkt dat de "buren" er niet aan toe zijn dit in te zien.

Het hele verhaal ademt van A tot Z dat je voor het geld dat je hiermee gaat verbranden nog beter een Ferrari kunt kopen, om hier zo hard mogelijk bij weg te kunnen rijden. Dan heb je in elk geval nog een middag lol. En het Ferrari-rode kleurtje past meteen mooi bij de vele vlaggen die deze woning heeft uithangen.

Ik word nu nieuwsgierig naar het reddit topic

[franssie]

Andere optie zou kunnen zijn om de woning los te zagen als dat bouwkundig kan met instemming van de buren. Voordeel voor de buren is dat de beoogde woning die van hun minder de klei in zal trekken.
Ik zou het niet aandurven, en als executeur van het testament zou ik me ook zorgen maken hoe dit af te hechten, het is niet bepaald een verborgen gebrek...

[hesselbeertje]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 20:29:
[...]


Best wat, kiezen voor zo’n object zouden we niet doen uit besparingsoogpunt maar vanwege de plek, het woningaanbod is hier klein voor wat we willen, en kansen om iets helemaal naar je eigen zin te bouwen of te renoveren zijn er eigenlijk niet behalve dit.
Quite spelen of daar wat overheen gaan is prima, maar ik ga er bijvoorbeeld geen ton boven de verwachte waarde aan uitgeven. Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie. Bovenop de kosten voor aankoop natuurlijk. Moet te doen zijn, maar dan moeten de buren ons niet voor een 1,5 ton oid aansprakelijk gaan stellen.

Als ze nu al met struisvogelgedrag beginnen kun je er donder op zeggen dat ze dat dus wel gaan doen. Uiteraard is alle ellende aan hun kant precies begonnen nadat jij begon met de werkzaamheden.

Volgens mij is er maar 1 optie: Koop het hele pand. Wil of kun je dat niet, begin er dan alsjeblieft niet aan.

[DukeBox]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 12:15:
Vrijstaand terugbouwen zou voor mij een optie zijn, de ruimte is er, en de ‘nieuwe’ buitenmuur van de buren volledig netjes opleveren zou ik in zo’n geval zeker doen.

In mijn ogen is dat de enige oplossing voor deze situatie als het mogelijk (vergunning e.d.) en rendabel is. Dan zou ik het zeker overwegen als het 'de plek' is waar het om gaat. In theorie gaan de andere buren er ook op vooruit in waarde als die vrijstaand wordt, mogelijk ook een argument om ze over te halen.

[Toke_gt]

Hoe zit dat eigenlijk als je een huis koopt zoals in dit geval, wat zo’n bouwval is dat de buren daardoor zichtbaar schade hebben geleden. Als dat nooit is geregeld, ben je dan met koop ook (mede)eigenaar van die schuld geworden? Of zou TS dat bijvoorbeeld in koopcontract kunnen uitsluiten?

[DjoeC]

Je grootste probleem is de locatie.... Daar kan ook de grootste waarde van het huis inzitten, beetje afhankelijk van waar het huis staat, binnendijks, buitendijks, kijkt over de dijk heen, je ziet water, etc. etc. En toch, staar je daar niet blind op. Dijken zijn momenteel ware magneten voor motorfietsen, dagjesmensen, etc.

Nogmaals: de sleutel ligt bij je buren. Als je zelf uit de buurt komt dan ken je misschien wel iemand die je met de buren op weg kan helpen - 1 van hun familieleden of goeie vrienden. Niet het hele pand in 1 keer aanpakken lijkt me een verloren zaak. Als de buren over een aantal jaren het huis achter zich laten zit jij opgescheept met een koper die dan ook de boel gaat aanpakken en daarmee ook jouw kant gaat "raken".

Jouw plan zal de mogelijk ook de waarde van het huis van de buren aantasten (planschade? Geen idee eigenlijk). Doe het goed en compleet of doe het niet. Er zal vast een andere kans op je weg komen.

[franssie]

Toke_gt schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 22:18:
Hoe zit dat eigenlijk als je een huis koopt zoals in dit geval, wat zo’n bouwval is dat de buren daardoor zichtbaar schade hebben geleden. Als dat nooit is geregeld, ben je dan met koop ook (mede)eigenaar van die schuld geworden? Of zou TS dat bijvoorbeeld in koopcontract kunnen uitsluiten?

Goede vraag voor een notaris en vastgoed jurist. Een dan nog,. Iets wat de verkoper (niet de makelaar van de verkoper) zal moeten oplossen.
Denk niet dat het OG nu enige significante waarde heeft met al deze onzekerheden.

Edit: een het pand van de buren hierom ook niet.

[ Voor 3% gewijzigd door franssie op 29-07-2025 22:29 ]

[franssie]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 02:20:
Buren uitkopen gaat hem niet worden, voor een realistische prijs wellicht nog te doen, maar het is/was hun plan over een aantal jaar het huis ‘op te eten’, óf genoeg over te houden aan verkoop. Dus vastgelegd hebben dat (eventueel) de fundering rot is willen ze niet, en te verkopen voor een goede prijs is het ook niet met een overwoekerde bouwval er aan vast. Ze zitten ook gewoon in een klote situatie, en ik heb echt begrip voor ze. Ze hebben bij de gemeente vaak aan de bel getrokken, maar de buurman stookte zijn kachel met dwangbevelen. Letterlijk.

Deze nog eens terug gelezen, gemeente lijkt derhalve ook aansprakelijk te stellen, maar trek dat rustig 12 jaar voor uit, prima alles en neem alle gesprekken op, maak verslagen. Het is een wedstrijd die (bijna) niemand winnen kan.

Edit, een die wedstrijd zullen de buren moeten voeren ben ik bang, want zij hebben de echte schade, gaan ze niet doen lijk k te proeven

[ Voor 7% gewijzigd door franssie op 29-07-2025 22:42 ]

[Yaksa]

Zonder veel meer duidelijkheid te hebben wat er vergunningstechnisch en bouwtechnisch überhaubt mogelijk is valt hier eigenlijk geen zinnig woord over te zeggen.

[franssie]

Yaksa schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 22:44:
Zonder veel meer duidelijkheid te hebben wat er vergunningstechnisch en bouwtechnisch überhaubt mogelijk is valt hier eigenlijk geen zinnig woord over te zeggen.

Mee eens, verkoper zou het onderzoek moeten betalen, om het huis goed in de markt te kunnen aanbieden.
Maar ja, erfgenamen willen geld zien, en niet een negatieve taxatiewaarde (die ik wel enigszins verwacht).

@ET38276 is het eigenlijk eigen grond of erfpacht? Eigen grond is bij dijkwoningen dacht ik zeldzaam. En dan is er nog kans op een dijkverzwaring (wat voor dijk is het, rivierdijk, binnendijk of zeedijk, IJsselmeerdijk etc etc)
Bij dijkverzwaring loopt je het risico dat je nieuwbouw alsnog gesloopt of verplaatst moet worden. Kan ook kansen bieden

[ Voor 26% gewijzigd door franssie op 29-07-2025 22:51 ]

[franssie]

Jaer schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 11:09:
Je topic kwam wat bekend voor van gisteravond op Reddit, de vraag is in elk geval indentiek.
Heb je bewust de feedback van daar niet meegenomen in je vraag hier?

deze blijkbaar https://www.reddit.com/r/...ondereenkap_andere_helft/

En blijkbaar niet

[LankHoar]

@ET38276 je wil voor 3 ton dat huis slopen en opnieuw opbouwen? Succes, dat is met enkel bouw al weinig realistisch, laat staan met sloop erbij.

[ET38276]

franssie schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 22:47:
[...]

Mee eens, verkoper zou het onderzoek moeten betalen, om het huis goed in de markt te kunnen aanbieden.
Maar ja, erfgenamen willen geld zien, en niet een negatieve taxatiewaarde (die ik wel enigszins verwacht).

@ET38276 is het eigenlijk eigen grond of erfpacht? Eigen grond is bij dijkwoningen dacht ik zeldzaam. En dan is er nog kans op een dijkverzwaring (wat voor dijk is het, rivierdijk, binnendijk of zeedijk, IJsselmeerdijk etc etc)
Bij dijkverzwaring loopt je het risico dat je nieuwbouw alsnog gesloopt of verplaatst moet worden. Kan ook kansen bieden

Die onderzoeken gaan ze inderdaad niet laten doen.

Het is volledig eigen grond, sommige woningen hier hebben wel stukjes erfpacht, voornamelijk dijkopritten etc, tuinen zijn vrijwel overal eigen grond.
Dijkverzwaring is hier niet te verwachten, het gaat om een binnendijk (eigenlijk een slaperdijk) die in de jaren 50 volledig hersteld is, dat is wel een tijdje geleden natuurlijk, maar in ‘53 heeft ie de achtergelegen polder droog gehouden nadat de rivierdijken braken. Ik heb dan ook foto’s van dit betreffende huis en vele andere aan die dijkzijde tot aan de dakgoten in het water (en vrijwel alle huizen hebben dat overleefd). Dijk is vele kilometerslang aaneengesloten lintbebouwing en zouden ze volledige dijkversterking willen uitvoeren dan moeten ze zo’n 350 woningen slopen, zie ik niet zo snel gebeuren.

[ET38276]

LankHoar schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 23:22:
@ET38276 je wil voor 3 ton dat huis slopen en opnieuw opbouwen? Succes, dat is met enkel bouw al weinig realistisch, laat staan met sloop erbij.

Wat voor huizen bouwen mensen hier voor tonnen meer dan dat bedrag? Het zou om een woning gaan van zo’n 45m2 grondoppervlakte, ik ga geen kasteel bouwen.
Vrienden hebben vorig jaar zo’n 800 meter er vandaan een vrijstaand huis gebouwd, totaal zo’n 500 m3 inhoud , behoorlijk ruim dus, en dat heeft aan sloop en bouw 350.000 gekost.

[ET38276]

franssie schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 23:19:
[...]

deze blijkbaar https://www.reddit.com/r/...ondereenkap_andere_helft/

En blijkbaar niet

Topics zijn ongeveer tegelijkertijd geplaatst…. Zit een paar minuten tussen. Dus nee het is geen gevalletje dat bevalt me niet dus ik ga ergens anders kijken.

[LankHoar]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 00:42:
[...]


Wat voor huizen bouwen mensen hier voor tonnen meer dan dat bedrag? Het zou om een woning gaan van zo’n 45m2 grondoppervlakte, ik ga geen kasteel bouwen.
Vrienden hebben vorig jaar zo’n 800 meter er vandaan een vrijstaand huis gebouwd, totaal zo’n 500 m3 inhoud , behoorlijk ruim dus, en dat heeft aan sloop en bouw 350.000 gekost.

Ik zou me er maar eens in verdiepen. Vergis je niet, het is niet alleen het bouwen zelf, er zijn ook veel bijkomende kosten, vergunningen, tekeningen etc. en de kosten lopen snel op, vooral als je iets meer dan standaard wilt. Vorig jaar overwoog ik om een kavel te kopen en zelf te laten bouwen. Wat onderzoek later heb ik dat plan snel naar de prullenbak verwezen omdat de kosten gewoon gigantisch zijn.

Om een idee van prijzen te krijgen kun je bijvoorbeeld een partij als SelektHuis checken, die ontzorgen je behoorlijk, en dat geeft gelijk een goede indicatie van te verwachten kosten. En 45m2 mag dan je grondoppervlakte zijn, met een verdieping erop is dat 90m2. Ik zat een jaar geleden te kijken naar een oppverlakte van 80m2 en dat had toen bij hun een prijs van 312.500 euro, met nog een aantal bijkomende kosten. En ik ging gewoon voor simpel doch degelijk, niet iets luxe.

Mijn ouders hebben een simpele slaapkamer laten aanbouwen een jaar of 2-3 geleden. Dat was 20m2 ongeveer, en het interieur hebben ze allemaal zelf gedaan. Het "skelet" zat toen al op iets van 70-80K, en dan heb je dus 20m2 met een plat dak en moet je de binnenkant zel afmaken.

Ik wou dat je voor 3 ton kon slopen en bouwen, dan was het veel aantrekkelijker geweest voor mij vorig jaar en had ik nu uitzicht op een leuke vrijstaande woning in het bos Helaas is de praktijk niet zo.

[ET38276]

Dat ontzorgen is niet nodig, de afbouw en afwerking kunnen we zelf, daar is bij beide meer dan genoeg ervaring in en vrijwel elk denkbaar gereedschap is aanwezig. De kosten van vergunningen, afwerking, keuken, badkamer, etc zijn overigens nog niet meegenomen in die 3 ton, dat zou casco zijn, en ook daar is budget voor.
Misschien zijn de kosten per regio enorm verschillend? Mijn ouders hebben een aantal jaren terug hun huis flink verbouwd, geen slaapkameraanbouw maar van een puntdak een gebroken kap gemaakt over de helft van de breedte en de hele lengte van de woning, ca 12 meter lang en 5 meter diep, inclusief nieuwe opbouw en nieuwe vloeren. Kosten waren een halve ton, aannemer heeft de opbouw gedaan, verder alles zelf incl afbouw en dakbedekking.

[franssie]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 00:48:
[...]


Topics zijn ongeveer tegelijkertijd geplaatst…. Zit een paar minuten tussen. Dus nee het is geen gevalletje dat bevalt me niet dus ik ga ergens anders kijken.

geloof ik zo, reddit is een vaag medium en het is lastig te zien wie wat waar etc. Tweakers is bij nieuwe gebruikers ook niet veel makkelijker, maar omdat het iemand anders opviel was ik even op zoek gegaan.
Maar hoe dan ook, wat @No Hands al aangaf, op dit moment is denk ik wel het punt bereikt dat er weinig meer toe te voegen is zonder meer bouwtechnische gegevens.

Antwoord lijkt voor nu te zijn, ja je loopt een enorm risico op claims van je buren die je bij koop overneemt van de erfgenamen.

[clements]

Kun je niet iemand zoeken die de buren zou willen uitkopen en dan samen op lopen met jou? Misschien een aannemer oid? Is een hoop ballen tegelijk in de lucht, maar als de locatie zo goed is zijn er vast meer liefhebbers

[99ruud99]

Ik vraag me af waar je een huis koopt van 45 m2 waar je het normaal vindt zo'n 6 ton voor te betalen. (Koopprijs +kosten afbraak / nieuwbouw)
Is dit centrum Amsterdam ofzo?

[jadjong]

Een huis van 45m2 vinden in Amsterdam voor 600k is nog wel te doen, maar dan moet je nog eens 600k betalen voor de sloop met bijbehorende vergunningen en ook nog eens 600k voor de herbouw. Al denk ik dat de grootste uitdaging daar in de buren zit, want voor deze prijs heb je een studentenwoning zonder douche, geen vrijstaand gebouw.


Hoewel slechts 44m2, is deze wel makkelijker te verbouwen dan een appartement op de Kalverstraat.
Huis te koop: Amstel 102-M 1017 AD Amsterdam [Funda]

[ Voor 26% gewijzigd door jadjong op 30-07-2025 07:07 ]

[Bernard0343]

Ik ben niet behept met een uitgebreide juridische kennis, helemaal niet op het gebied van het drama dat verborgen gebreken heet.

Maar stel: TS koopt dit pand met een clausule waarmee de verkoper geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele (verborgen) gebreken aanvaardt. Hij rijdt na het bezoekje aan de notaris naar zijn nieuwe woning en nog voordat hij een fles champagne openplopt, ontvangt hij een brief van de buren waarin zij TS aansprakelijk stellen voor alle schade aan de woning van de buren.

Betekent dit dan dat TS de portemonnee mag trekken om deze (gevolg)schade, op zijn kosten, te laten herstellen? Hebben de buren dan 'recht' op herstel van hun woning naar de staat waarin de woning was, voordat die prutser de woning en fundering gesloopt had? Of is TS niet aansprakelijk de houden voor de schade die aan het volledige pand is aangericht door de vorige bewoner van, dan, zíjn deel van het pand?

Daarnaast, het pand is een twee onder één kap. TS wil, mogelijk, 'zijn' deel slopen en iets vrijstaands elders neerzetten. Hij zal dan een 'nette' buitenmuur plaatsen waar voorheen zijn deel tegen dat van de buren stond. Natuurlijk heeft hij allerlei vergunningen hiervoor nodig. Maar, in hoeverre kunnende buren hiertegen bezwaar en beroep aantekenen? Worden zij dan gezien als ieder ander die bezwaar maakt, of telt hun zienswijze 'zwaarder', omdat er behoorlijk wat wijzigt aan de woning van de buren? Het wordt immers een vrijstaand pand, in plaats van half vrijstaand.

[ Voor 24% gewijzigd door Bernard0343 op 30-07-2025 10:01 ]

[Fe2O3]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 09:23:
ontvangt hij een brief van de buren waarin zij TS aansprakelijk stellen voor alle schade aan de woning van de buren.

Dat hoeft niet.

Dat is TS dan al op het moment van verkrijgen van het eigendom. Daar kunnen ze hem wel aan herinneren natuurlijk, maar het heeft geen meerwaarde.

Al wordt het wel lastig om aan te tonen wat er al was, en, wat nieuwe schade is natuurlijk.

Maar stel de toko brandt af een week na de koop omdat de elektra kut is, of juist na twee weken dondert de voorgevel van de spouw af en neemt de gevel van de buren mee, dan heeft OP een gigantisch probleem. Die geen enkele verzekering dekt.

En de vorige bewoners aansprakelijkstellen gaat ook niet. Er zijn geen verborgen gebreken, er zijn alleen maar gebreken

[Bernard0343]

Fe2O3 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 10:07:
[...]


Dat hoeft niet.

Dat is TS dan al op het moment van verkrijgen van het eigendom. Daar kunnen ze hem wel aan herinneren natuurlijk, maar het heeft geen meerwaarde.

Al wordt het wel lastig om aan te tonen wat er al was, en, wat nieuwe schade is natuurlijk.

Maar stel de toko brandt af een week na de koop omdat de elektra kut is, of juist na twee weken dondert de voorgevel van de spouw af en neemt de gevel van de buren mee, dan heeft OP een gigantisch probleem. Die geen enkele verzekering dekt.

En de vorige bewoners aansprakelijkstellen gaat ook niet. Er zijn geen verborgen gebreken, er zijn alleen maar gebreken

Dus mijn vermoeden, dat TS, vanaf het moment dat hij zijn handtekening onder de koopakte zet, niet alleen een slecht gestapelde hoop stenen koopt, maar óók de aansprakelijkheid aanschaft voor de schade aan de helft van de buren, veroorzaakt door die knutselaar, klopt? En in hoeverre kunnen deze buren eisen dat het volledige pand in de oorspronkelijke staat hersteld wordt?

En @ET38276 , ik begreep goed dat de buren, op dit moment niet willen meewerken aan een onderzoek naar de bouwkundige staat van het volledige pand (incl. 'hun' helft)?

Deze buren hebben ooit wel actie ondernomen richting de 'knutselaar', maar kennelijk niet echt doorgepakt. TS rept niet over een rechtszaak waarin de buren hebben afgedwongen dat de schade aan hun woning, op kosten van de knutselaar of de opvolgende bewoners, hersteld kan worden. Daarmee hebben de buren deze onwenselijke situatie laten voortduren. Zou dat een argument zijn waarmee een eventuele schadeclaim verworpen kan worden? En kan TS ergens een afschrift van eerdere correspondentie / uitgebrachte dwangbevelen opvragen, zodat hij al een goed dossier heeft?

Hoe lang staat dit pand al te koop? En hoe graag willen de huidige erfgenamen van dit pand af? Het lijkt me dat de risico's die verbonden zijn aan de koop van dit pand een dusdanig matigend effect op de verkoopprijs zouden moeten hebben, dat een reële aanschafprijs rond, of op de waarde van de grond zou zou zijn (of lager zelfs, aangezien TS de troep, dat ooit een charmant huisje was, mag afvoeren). Gaan de verkopers wel akkoord met een bouwkundig onderzoek / taxatie van 'jouw' helft? En zou er (al) bereidheid zijn om de verkoopprijs, significant te laten zakken?

[ Voor 3% gewijzigd door Bernard0343 op 30-07-2025 10:58 ]

[Fe2O3]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 10:45:
[...]


Dus mijn vermoeden, dat TS, vanaf het moment dat hij zijn handtekening onder de koopakte zet, niet alleen een slecht gestapelde hoop stenen koopt, maar óók de aansprakelijkheid aanschaft voor de schade aan de helft van de buren, veroorzaakt door die knutselaar, klopt?

Voornamelijk ja.

Afhankelijk van hoe eea verkocht wordt is het wel mogelijk dat de vorige bewoners aansprakelijk gesteld kunnen worden door TS. Maar dan zitten er wat mensen te slapen bij oa. taxaties en de bank als de staat echt zo is zoals TS omschrijft.

En TS moet ook niet vergeten dat, stel hij koopt het en de fundering blijkt bij elkaar te zitten met hopes and dreams en moet zsm/onmiddelijk vervangen en TS krijgt dat voor elkaar bij een rechter dat de buren verplicht mee moeten werken.

Wat als die buren geen rooie cent hebben?

[ Voor 17% gewijzigd door Fe2O3 op 30-07-2025 11:00 ]

[Toke_gt]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 10:45:
[...]


Dus mijn vermoeden, dat TS, vanaf het moment dat hij zijn handtekening onder de koopakte zet, niet alleen een slecht gestapelde hoop stenen koopt, maar óók de aansprakelijkheid aanschaft voor álle huidige (vervolg)schade aan de helft van de buren, lijkt te kloppen. En @ET38276 , ik begreep goed dat de buren, op dit moment niet willen meewerken aan een onderzoek naar de bouwkundige staat van het volledige pand (incl. 'hun' helft)?

Hier was ik met mijn eerdere vraag ook benieuwd naar. Want als koper ben je verantwoordelijk voor de staat van je huis en de schade die dat aanricht als je het niet herstelt. Maar dat herstel is TS ook van plan, dus dat is niet per se het probleem. Ben je ook aansprakelijk voor de eerder ontstane schade? Ik vraag me dat echt af, hopelijk leest iemand met juridische achtergrond mee en kan daar wat inzicht in geven.

Deze buren hebben ooit wel actie ondernomen richting de 'knutselaar', maar kennelijk niet echt doorgepakt. TS rept niet over een rechtszaak waarin de buren hebben afgedwongen dat de schade aan hun woning, op kosten van de knutselaar of de opvolgende bewoners, hersteld kan worden. Daarmee hebben de buren deze onwenselijke situatie laten voortduren. Zou dat een argument zijn waarmee een eventuele schadeclaim verworpen kan worden?

Die dwangbevelen waren er niet zomaar, maar als iemand daar totaal geen gehoor aan geeft, houdt het ook voor de buren op enig moment op qua strijd met gemeente en rechtbank. Dus of het echt verwijtbaar is, weet ik niet. Volledige schadeclaim voor het verleden bij TS neerleggen lijkt me niet zoveel kans van slagen hebben. Zou een rechter daarvoor niet naar de erfgenamen verwijzen? Die hebben de erfenis aanvaard en dus ook die verbrande dwangbevelen?

Edit: antwoord gevonden: https://www.lawspot.nl/wi...de-door-buren-na-verkoop/

1. Aansprakelijkheid van de Vorige Eigenaren
In de meeste gevallen blijft de oorspronkelijke veroorzaker van de schade aansprakelijk, ongeacht of zij de woning hebben verkocht. Dit betekent dat de vorige eigenaren (je voormalige buren) normaal gesproken aansprakelijk blijven voor de schade die zij hebben veroorzaakt vóór de verkoop van hun woning.

2. Juridische Procedure
Als er al een juridische procedure was gestart voordat de woning werd verkocht, is het gebruikelijk dat de procedure tegen de oorspronkelijke veroorzaker van de schade doorgaat. De verkoop van de woning verandert in principe niets aan hun aansprakelijkheid voor eerdere daden.

3. Rol van de Nieuwe Eigenaren
De nieuwe eigenaren van de woning zijn over het algemeen niet aansprakelijk voor schade veroorzaakt door de vorige eigenaren, tenzij er specifieke afspraken of clausules in de koopovereenkomst zijn opgenomen die anders bepalen. Het is belangrijk om de koopovereenkomst zorgvuldig te bekijken als er sprake is van dergelijke afspraken

Andere vraag: mag het huis wel verkocht worden als die dwangbevelen er eigenlijk nog steeds liggen?

[ Voor 22% gewijzigd door Toke_gt op 30-07-2025 11:06 ]

[Fe2O3]

Dwangbevelen houden niet zomaar op ... en behoudens van horen zeggen heeft TS geen dwangbevelen oid gezien neem ik aan.

Sowieso kan de toko niet verkocht als er bijv. beslagen op liggen.

Een rechter doet uitspraak, en daarna kan je een deurwaarder laten handhaven of beslag leggen op goederen (incl het huis) als je bijv. geld krijgt.

Eventuele schulden en verplichtingen komen idd bij erfgenamen.

[ET38276]

Ik ben in principe niet verantwoordelijk voor al aanwezige schade veroorzaakt door achterstallig onderhoud en knutselwerk van vorige bewoners, zo ver ben ik al door een telefoontje naar mijn rechtsbijstandsverzekering. Wel voor alle schade die ná de koop ontstaat.
Wat iemand hierboven schetst, stel ik koop het en een dag later lazert de hele gevel naar beneden en neemt die van de buren mee dan ben ik daarvoor aansprakelijk. Onrealistisch scenario, maar toch.
Het probleem zou zijn om vast te laten stellen of de schade voordat het in mijn eigendom is al is ontstaan of erna. Nu zal een funderingssscheur, verzakking of scheuren in de gevels vrij makkelijk te antedateren zijn aan de hand van foto’s en dergelijke, alle gevels etc zijn heel makkelijk op de foto te zetten zonder op het terrein van de buren te komen. Ik geloof overigens ook absoluut niet dat het hun intentie is om alles op een nieuwe koper af te gaan schuiven, hun bedoelingen zijn niet slecht, ze zijn gewoon bang.

Er zijn geen beslagleggingen op het vervallen huis, en sommige door de gemeente gestelde ultimatums en dwangbevelen zijn zeker wel uitgevoerd. Zo is er bijvoorbeeld een schuur verwijderd die tegen een aanbouw van de buren aan hing en aan het vergaan was, en zijn er veel dierenverblijven afgebroken en de dieren in beslag genomen. En nog wel wat dingen, maar helaas niet aan gevel of funderingsherstel.

De buren hebben meer dan genoeg meldingen gemaakt, de meeste echter op het gebied van welzijn, en ze hebben heel knap jarenlang een hoop persoonlijke zorg voor de oude buren op zich genomen voor zover ze dit toelieten. Ze hebben zich bijvoorbeeld ook enorm schuldig gevoeld toen vanwege hun meldingen de hele beestenboel in beslag werd genomen.
Dus nee, ze hebben nooit doorgepakt wbt de bouwkundige staat en dat hadden ze wel moeten doen want ze zitten nu met de ellende.

Buren willen zeker wel meewerken aan herstel van de vervallen woning, maar zijn bang dat als er bij hen onderzoeken uitgevoerd worden er ‘vastgelegd’ wordt dat hun huis niks meer waard is en hun pensioenplan de schroothoop op moet.

[Qwerty-273]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 01:14:
Het huis is eigenlijk hun pensioenplan...

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 02:20:
maar het is/was hun plan over een aantal jaar het huis ‘op te eten’, óf genoeg over te houden aan verkoop.

Heb je meer tastbaarheid wat het toekomst plan is van de buren? Tot de dood blijven zitten en het vermogen opeten? De leningverstrekker zit er niet op te wachten dat het onderpand een stuk minder waard blijkt te zijn. En is dat een plan voor de komende 5 jaar of zit er een mogelijkheid dat ze (of tenminste eentje) daar nog 20+ jaar blijven zitten.

[FirePuma142]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 11:39:

Buren willen zeker wel meewerken aan herstel van de vervallen woning, maar zijn bang dat als er bij hen onderzoeken uitgevoerd worden er ‘vastgelegd’ wordt dat hun huis niks meer waard is en hun pensioenplan de schroothoop op moet.

Of je het nu vastlegt of niet doet natuurlijk niets aan de staat af. Met droge ogen zonder mededelingen aan een nieuwe eigenaar verkopen is ook niet toegestaan. Kortom, je buren zitten al in de ellende. Dan kun je maar beter weten waar je aan toe bent.

[Bernard0343]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 11:39:
Buren willen zeker wel meewerken aan herstel van de vervallen woning, maar zijn bang dat als er bij hen onderzoeken uitgevoerd worden er ‘vastgelegd’ wordt dat hun huis niks meer waard is en hun pensioenplan de schroothoop op moet.

Misschien hard, Als de uitkomst van een bouwkundig onderzoek is dat het huis van de buren 'niets' meer waard is, is dat een constatering, het onderzoek is niet de óórzaak van een eventuele waardevermindering.

Buiten dat, het huis is hun pensioenplan. Ik heb het net nog even getest, bakstenen kan je niet eten. Dus willen de buren hun woning te gelde maken, zullen ze ofwel moeten verkopen, ofwel een 'opeet'-hypotheek op de woning moeten vestigen. De mogelijkheid bestáát dat zij een koper vinden die de woning koopt zonder dat er een taxatie / bouwkundig onderzoek wordt uitgevoerd. Bij het vestigen van een hypotheek zal zo'n onderzoek een eis van de hypotheekverstrekker zijn (lijkt me).

Bang of niet, als de buren wíllen dat hun woning zijn waarde behoudt (of in waarde stijgt), is het in hún belang dat de gebreken zo snel mogelijk verholpen gaan worden. Maar goed, gevoel gaat vaak voor gezond verstand.

Enneh, @ET38276 kan je inschatten hoe gráág de huidige erfgenamen van het huis afwillen? Hoe groot is de bereidheid om de prijs, fors, héél fors, te laten zakken?

[ Voor 6% gewijzigd door Bernard0343 op 30-07-2025 12:26 ]

[chrisborst]

@ET38276
Hoe groot is het perceel? Want is het misschien mogelijk om verder in de polder een huis te bouwen?
Bouw je dat eerst en kan je op je gemak kijken wat je met de dijkwoning gaat doen.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 11:39:
Het probleem zou zijn om vast te laten stellen of de schade voordat het in mijn eigendom is al is ontstaan of erna. Nu zal een funderingssscheur, verzakking of scheuren in de gevels vrij makkelijk te antedateren zijn aan de hand van foto’s en dergelijke, alle gevels etc zijn heel makkelijk op de foto te zetten zonder op het terrein van de buren te komen.

Daar heb je experts voor, die de situatie voor de werkzaamheden vastleggen, zodat achteraf kan worden vastgesteld welke schade door welke werkzaamheden is ontstaan. Ook al valt die gevel na twee weken naar beneden, als duidelijk is dat er al een scheur van boven tot onder zat, is de schade niet zomaar geclaimd.

ze zijn gewoon bang.
(…)
dat hadden ze wel moeten doen want ze zitten nu met de ellende.

En dat is best heel verdrietig, want er is ook bijna geen uitweg als ze geen financiële middelen hebben om de boel aan te pakken. Maar het zou ook kunnen dat zij die uitweg niet zien, maar dat er wel mogelijkheden zijn. Die gemeentelijke subsidie voor kleine vve’s die ik al noemde zou ze een beetje kunnen helpen om het huis bewoonbaar te houden als fundering wordt gestut. En als zij meewerken om jou te helpen jouw deel goed te renoveren, wordt het in ieder geval niet nog erger.

Buren willen zeker wel meewerken aan herstel van de vervallen woning, maar zijn bang dat als er bij hen onderzoeken uitgevoerd worden er ‘vastgelegd’ wordt dat hun huis niks meer waard is en hun pensioenplan de schroothoop op moet.

Zelfs het allergrootste krot is momenteel nog behoorlijk wat geld waard (zie Wat er nou weer voor een pand te koop staat... Jaargang 2025 dus misschien geldt hier wel dat de mens het meest lijdt aan het lijden dat hij vreest. Zou je eerst een globaal onderzoek kunnen doen voor het pand dat je wilt gaan kopen en op basis daarvan de buren hun situatie voorhouden (hun pand is er immers beter aan toe)?

Eigenlijk denk ik dat ze met jou een potentiële buur treffen die ze jaren eerder hadden moeten krijgen. Hopelijk gaan ze dat zien.

[ET38276]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 12:00:
[...]


Misschien hard, Als de uitkomst van een bouwkundig onderzoek is dat het huis van de buren 'niets' meer waard is, is dat een constatering, het onderzoek is niet de óórzaak van een eventuele waardevermindering.

Buiten dat, het huis is hun pensioenplan. Ik heb het net nog even getest, bakstenen kan je niet eten. Dus willen de buren hun woning te gelde maken, zullen ze ofwel moeten verkopen, ofwel een 'opeet'-hypotheek op de woning moeten vestigen. De mogelijkheid bestáát dat zij een koper vinden die de woning koopt zonder dat er een taxatie / bouwkundig onderzoek wordt uitgevoerd. Bij het vestigen van een hypotheek zal zo'n onderzoek een eis van de hypotheekverstrekker zijn (lijkt me).

Bang of niet, als de buren wíllen dat hun woning zijn waarde behoudt (of in waarde stijgt), is het in hún belang dat de gebreken zo snel mogelijk verholpen gaan worden. Maar goed, gevoel gaat vaak voor gezond verstand.

Enneh, @ET38276 kan je inschatten hoe gráág de huidige erfgenamen van het huis afwillen? Hoe groot is de bereidheid om de prijs, fors, héél fors, te laten zakken?

Je hebt echt helemaal gelijk hoor, en bakstenen zijn inderdaad niet te hachelen.
Een opeet hypotheek was inderdaad hun plan, maar ze lijken er vanuit te gaan dat de waarde van hun pand voornamelijk laag is door de staat en het uiterlijk van de aanleunende woning. Ik heb het idee dat ze denken dat als die opgeknapt wordt hun problemen opgelost zijn.
Ze houden zich ook nogal vast aan WOZ waarde qua hypotheek mogelijkheden geloof ik (wat natuurlijk sowieso geen goede indicatie is), zo vertelden ze me dat hun WOZ laag is vanwege de aanleunende woning, en dat die omhoog zal gaan als de staat en WOZ daarvan stijgt. Echter hebben ze nooit de WOZ van de aanleunende woning opgezocht, ik wel, en ze waren dan ook zeer verbaasd toen ik vertelde dat die maar liefst een ruime ton(!) hoger is vastgesteld dan hun woning. Klopt niks van natuurlijk, maar de oude buren zullen nooit bezwaar gemaakt hebben en er is tegenwoordig niemand meer die fysiek komt kijken dus werd de WOZ simpelweg ieder jaar verhoogd. Woning is overigens al 10-15 jaar in overduidelijk vanaf de straat zichtbare zeer slechte staat. Plus er zijn bij de gemeente meerdere meldingen over het slechte onderhoud.


Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen.
De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden. Nu weet ik ook dat bij erfbelasting het met een woning zo is dat je gewoon een percentage van de WOZ waarde betaalt…. Dus ik ben bang dat ze al flink hebben mogen aftikken voor een waardeloos pand.
Ze geven wel aan dat ‘het eventueel ook gewoon voor de grond verkocht kan worden’ als het heel slecht blijkt. Maar geven dan ook gelijk aan dat er ook een stel woonunits neer gezet kunnen worden voor bijvoorbeeld tijdelijke arbeiders, en daar zijn de buren niet bepaald enthousiast over natuurlijk.
Eigenlijk hoef je geen bouwkundig onderzoek te doen om te kijken hoe slecht het is, dat is meer van belang voor het buurhuis.
Ik heb wel in de omgeving wat referentie panden kunnen vinden die echt aangeboden zijn als sloopwoningen aan dijken, en voor een sloophuis met perceel van vergelijkbare grootte (300 m2) is bijvoorbeeld een ruime 2 ton betaald. Eentje op 800 m2 349.000.
Echter zijn de slooppanden die ik kon vinden en die recent verkocht zijn allemaal vrijstaand en dus makkelijk te slopen. Ligging allemaal wat meer achteraf, echt rustig buitengebied (dat is deze dijkwoning niet), en aan een natuurgebied of vrij uitzicht over akkers of water.
Deze dijkwoning heeft geen vrij uitzicht, sterker nog er ligt een industrieterrein direct achter (wel met flinke groenbuffer).

[protected22]

Ik vraag me af of het kopen wel zo slim idee is.

Wat ik hier lees is een geheel spandoek aan rode seinen en problemen. Vooral omdat het huis aan beide kanten in een zeer slechte staat is, de ene helft gevaarlijk slechte staat heeft dat ik vermoed dat bij een deur te hard dichtslaan het al kan instorten en de buren die vermoeddelijk uit angst niet willen meewerken aan welk onderzoek dan ook. Vooral als ik lees dat het huis al helt naar een kant, een draagmuur verwijderd is, de aanbouw al afgebroken is, een draagbalk al loskomt en de buren de eigen scheuren maskeren dmv verf. Wat ik hieruit denk is dat je gigantisch veel kosten op je gaat jagen en uberhaupt nog moet nakijken of je het huis wel kan slopen'/renoveren aangezien niet elke gemeente, vooral bij dijken, hier zo welwillend mee is.

[No Hands]

Ik ben wel nieuwsgierig naar een fotootje van het geheel, gewoon voor de beeldvorming.

[ET38276]

Qua renovatie/herbouw beleid zijn ze hier gelukkig niet zo heel lastig, er zijn in de afgelopen jaren best wat van dat soort projecten hier uitgevoerd.
Het is ook geen beschermd dorpsgezicht of beschermde lintbebouwing.

[ET38276]

No Hands schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 12:56:
Ik ben wel nieuwsgierig naar een fotootje van het geheel, gewoon voor de beeldvorming.

Haha, ik kan geen foto’s van het geheel plaatsen hier maar mocht ik in mijn oneindige wijsheid besluiten het toch te doen óf komt het in de openbare verkoop dan plaats ik ze zodat iedereen hier me kan vertellen wat een idioot ik ben.

[DjoeC]

Hmm, erfgenamen mogen de WOZ waarde aanvechten: https://www.testamenttest...arde-erfenis-erfbelasting dus die zal best nog gaan dalen.

Wat je wel zou kunnen doen is een taxateur laten komen en beide woningen op reele wqaarde laten taxeren, zowel in de huidige staat - dan heb je voor jouw deel een vertrekpunt zou je toch willen kopen en hebben de buren ook een idee over hoe en wat, en in verbouwde staat en wat dat betekent voor de woning van de buren. Overleg met de taxateur of dat wel of niet verstandig is die taxatie NWWI te laten valideren.

Zo'n taxatie kan jou en de buren helderheid geven naar de toekomst. En als het niet uithaalt ben je maximaal zo'n 1.000-2.000 kwijt aan het voorkomen van een fout..... Voor zo'n taxatie kun je vooraf een vaste prijs afspreken.

Als je in het ruime rivierengebied zoekt heb ik misschien wel een naam voor je (als ie nog steeds taxeert) van iemand die luistert naar wat je bedoeling is met de taxatie.

[Bernard0343]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 12:54:
[...]


Je hebt echt helemaal gelijk hoor, en bakstenen zijn inderdaad niet te hachelen.
Een opeet hypotheek was inderdaad hun plan, maar ze lijken er vanuit te gaan dat de waarde van hun pand voornamelijk laag is door de staat en het uiterlijk van de aanleunende woning. Ik heb het idee dat ze denken dat als die opgeknapt wordt hun problemen opgelost zijn.
Ze houden zich ook nogal vast aan WOZ waarde qua hypotheek mogelijkheden geloof ik (wat natuurlijk sowieso geen goede indicatie is), zo vertelden ze me dat hun WOZ laag is vanwege de aanleunende woning, en dat die omhoog zal gaan als de staat en WOZ daarvan stijgt. Echter hebben ze nooit de WOZ van de aanleunende woning opgezocht, ik wel, en ze waren dan ook zeer verbaasd toen ik vertelde dat die maar liefst een ruime ton(!) hoger is vastgesteld dan hun woning. Klopt niks van natuurlijk, maar de oude buren zullen nooit bezwaar gemaakt hebben en er is tegenwoordig niemand meer die fysiek komt kijken dus werd de WOZ simpelweg ieder jaar verhoogd. Woning is overigens al 10-15 jaar in overduidelijk vanaf de straat zichtbare zeer slechte staat. Plus er zijn bij de gemeente meerdere meldingen over het slechte onderhoud.


Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen.
De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden. Nu weet ik ook dat bij erfbelasting het met een woning zo is dat je gewoon een percentage van de WOZ waarde betaalt…. Dus ik ben bang dat ze al flink hebben mogen aftikken voor een waardeloos pand.
Ze geven wel aan dat ‘het eventueel ook gewoon voor de grond verkocht kan worden’ als het heel slecht blijkt. Maar geven dan ook gelijk aan dat er ook een stel woonunits neer gezet kunnen worden voor bijvoorbeeld tijdelijke arbeiders, en daar zijn de buren niet bepaald enthousiast over natuurlijk.
Eigenlijk hoef je geen bouwkundig onderzoek te doen om te kijken hoe slecht het is, dat is meer van belang voor het buurhuis.
Ik heb wel in de omgeving wat referentie panden kunnen vinden die echt aangeboden zijn als sloopwoningen aan dijken, en voor een sloophuis met perceel van vergelijkbare grootte (300 m2) is bijvoorbeeld een ruime 2 ton betaald. Eentje op 800 m2 349.000.
Echter zijn de slooppanden die ik kon vinden en die recent verkocht zijn allemaal vrijstaand en dus makkelijk te slopen. Ligging allemaal wat meer achteraf, echt rustig buitengebied (dat is deze dijkwoning niet), en aan een natuurgebied of vrij uitzicht over akkers of water.
Deze dijkwoning heeft geen vrij uitzicht, sterker nog er ligt een industrieterrein direct achter (wel met flinke groenbuffer).

Hoe groot acht je de kans op succes als je, na nog eens hééééél goed nagedacht te hebben, een bod doet, met de garantie aan de verkopers dat één en ander snel afgehandeld kan worden en de erfgenamen snel van dit huis af zijn? Ik zou als nabestaande ook geen zin hebben in allerlei geleuter over de verkoop van een huis (en dat is wat je de erfgenamen voor kunt houden).

En die woonunits, buurt is tegen. Maar gaat de gemeente hierin mee? Willen de erfgenamen dan het pand en de grond behouden of verpatsen aan een ander? Trouwens wel l#llig voor de buren, die kennelijk de erflaters verzorgd hebben...

Maar denk nog eens goed na, kijk nog eens goed welke instapklare paleisjes er in de omgeving te vinden zijn (of binnenkort op de markt komen). Tunnelvisie is, zeker in dit geval, een slechte.

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:15:
[...]


Haha, ik kan geen foto’s van het geheel plaatsen hier maar mocht ik in mijn oneindige wijsheid besluiten het toch te doen óf komt het in de openbare verkoop dan plaats ik ze zodat iedereen hier me kan vertellen wat een idioot ik ben.

Een fotootje? Slechts één fotootje? De meute hier verwacht minstens een apart topic, waarin je ons van uur tot uur op de hoogte houdt van het drama dat zich ontvouwt! Waarover moeten we anders betweterig neuzelen?

[Yaksa]

De titel van het topic doet vermoeden dat TS het kavel met daarop de woning al gekocht heeft.
Echter nu komen we er achter dat het pand nog niet te koop staat.
Dan mag TS de locatie heel mooi vinden en er vervolgens allerlei 'wat als' constructies op los laten maar dat is op dit moment irrelevant.
Ik fantaseer ook wel eens, maar ik ga vervolgens die hersenspinsels niet in een forum achterlaten, puur om te bezien wat anderen er van denken. Ik heb wel even op internet rondgekeken of het verstandig zou zijn om deze stap te zetten en dan kom ik (globaal) tot het volgende antwoord:

Niet doen, tenzij:

1. De grondwaarde moet de prijs dekken, d.w.z. dat de koopsom lager moet zijn dan de kale grondwaarde, gecorrigeerd voor sloopkosten, saneringskosten, en vergunningstraject.

2. Hou behoorlijk wat geld achter de hand en het totale sloop/nieuwbouwbudget moet bij begin al geborgd zijn, inclusief 20–30% onvoorzien, directe beschikbaarheid van liquiditeit of harde financieringszekerheid.

3. Je wilt helderheid hebben omtrent erfdienstbaarheden en bestemmingsplannen want je wilt geen belemmeringen voor herbouw, splitsing, aanbouw, verhoging, of functiewijziging.

4. De eventuele funderingsschade mag geen juridische nasleep opleveren. Al helemaal bij twee onder een kap woningen waar buren juridisch/structureel meedoen in de schade of beperking.

5. Het lijkt erop dat de constructieve integriteit is opgegeven en daarmee ook een poging tot renovatie, tenzij volledig casco en je de fundering sowieso vernieuwt.

6. Wees bereid om alles behalve de locatie te negeren, dus ook geen waarde hechten aan bestaande structuur of esthetiek. Alles is verloren.

Wanneer je niet kunt voldoen aan de bovenstaande punten dan is het advies: niet kopen.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:41:
De titel van het topic doet vermoeden dat TS het kavel met daarop de woning al gekocht heeft.
Echter nu komen we er achter dat het pand nog niet te koop staat.

Staat anders letterlijk in de tweede zin van de topicstart.

Ik ben eventueel geïnteresseerd in een voor mij interessante oude (begin 20e eeuw) dijkwoning die een helft is van een twee-onder-een-kap en binnenkort verkocht zal worden.

[DjoeC]

Het verkopen van een woning uit een erfenis hoeft helemaal geen probleem te zijn (eigen ervaring), anders dat dat er later "meningsverschillen" tussen erfgenamen ontstaan zoals "had nog wel 50.000 meer waard geweest". Maar da's voor TS niet relevant.

Voor TS is de lokatie relevant en dat kan ik me - ook gekocht op basis van lokatie en na 5 jaar toch sloop en herbouw - heel goed voorstellen. Overigens was ons eerste doel ook een (vrijstaande) dijkwoning maar de verkoopmakelaar werkte niet echt mee..... Nooit spijt gehad van de 2e keus.

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:45:
[...]Staat anders letterlijk in de tweede zin van de topicstart. [...]

Dat denkt TS, maar er staat nog geen bord in de tuin.

[vogelmans]

Alleen een bouwkundige kan zien of renovatie zinvol is en alleen de gemeente kan een vergunning voor herbouw geven.
Dus daarmee zou ik beginnen om die te raadplegen.
Dijkwoningen van begin 20e eeuw (1900) zullen sowieso onderhoud vooral aan de fundering nodig hebben. De grond (klei) waarop dergelijke woningen zijn gebouwd vergt een degelijke fundering, best op palen.
Samen met de gemeente zal er een soort van aktieplan opgesteld moeten worden om schade te beperken.
Waarschijnlijk niet heel moeilijk maar je moet wel stappen ondernemen.
Ik denk dat het niet zo negatief hoeft te zijn zoals velen hier veronderstellen.
Ts moet er wel rekening mee houden dat renovatie of eventuele herbouw van het casco door een aannemer zal moeten gebeuren waardoor de kosten hoger zullen uitvallen.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:51:
[...]

Dat denkt TS, maar er staat nog geen bord in de tuin.

Nog een keertje goed lezen dan. Meestal staat er nog geen bord in de tuin als iets BINNENKORT in de verkoop gaat.

[Yaksa]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:15:
[...]Nog een keertje goed lezen dan. Meestal staat er nog geen bord in de tuin als iets BINNENKORT in de verkoop gaat.

O ja joh? Quote TS: Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen. De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden.

Ik weet ook weleens iets vrijwel zeker; loopt het soms toch ff anders.

[Toke_gt]

Yaksa schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 14:23:
[...]

O ja joh? Quote TS: Wbt in prijs willen zakken, er is eigenlijk nog geen prijs vastgesteld en officieel staat het nog niet in de verkoop. Ik weet echter wel zeker dat dit zeer binnenkort gaat gebeuren. Ik durf dan ook nog geen uitspraken te doen. De erfgenamen geven wel aan alles uit te besteden.

Ik weet ook weleens iets vrijwel zeker; loopt het soms toch ff anders.

Ik bedoelde meer dat je schrijft dat ‘we’ er nu achterkomen. Terwijl je dat meteen had kunnen weten. Verder geen zin in een discussie over wat jij denkt en wat TS denkt.

[Bernard0343]

Trouwens, @ET38276, weet je (al) of je gemeente een subsidieregeling heeft voor het verbeteren van funderingen van woningen in de gemeente en wat dan de eventuele voorwaarden zijn? Als dat zo is, kan niet alleen jij (mogelijk) maar vooral de buren (hopelijk) hier gebruik van maken. En mocht jij de buren hierop wijzen, is dat niet slecht voor de onderlinge relatie.

[ET38276]

Bernard0343 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:19:
Trouwens, @ET38276, weet je (al) of je gemeente een subsidieregeling heeft voor het verbeteren van funderingen van woningen in de gemeente en wat dan de eventuele voorwaarden zijn? Als dat zo is, kan niet alleen jij (mogelijk) maar vooral de buren (hopelijk) hier gebruik van maken. En mocht jij de buren hierop wijzen, is dat niet slecht voor de onderlinge relatie.

Jammer genoeg niet, er is helemaal geen subsidie beschikbaar, misschien dat ze eventueel in aanmerking komen voor het fonds duurzaam funderingsherstel (wij niet in ieder geval).

[Bernard0343]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 15:51:
[...]


Jammer genoeg niet, er is helemaal geen subsidie beschikbaar, misschien dat ze eventueel in aanmerking komen voor het fonds duurzaam funderingsherstel (wij niet in ieder geval).

En dat is een zachte lening volgens mij, wat deze optie voor de buren misschien minder aantrekkelijk maakt. Hoe zacht de lening ook is.

[ET38276]

vogelmans schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 13:58:
Alleen een bouwkundige kan zien of renovatie zinvol is en alleen de gemeente kan een vergunning voor herbouw geven.
Dus daarmee zou ik beginnen om die te raadplegen.
Dijkwoningen van begin 20e eeuw (1900) zullen sowieso onderhoud vooral aan de fundering nodig hebben. De grond (klei) waarop dergelijke woningen zijn gebouwd vergt een degelijke fundering, best op palen.
Samen met de gemeente zal er een soort van aktieplan opgesteld moeten worden om schade te beperken.
Waarschijnlijk niet heel moeilijk maar je moet wel stappen ondernemen.
Ik denk dat het niet zo negatief hoeft te zijn zoals velen hier veronderstellen.
Ts moet er wel rekening mee houden dat renovatie of eventuele herbouw van het casco door een aannemer zal moeten gebeuren waardoor de kosten hoger zullen uitvallen.

Dat onderhoud aan de funderingen van oude woningen in dit gebied 9 van de 10 keer nodig is is me inderdaad bekend, de vraag is bij deze woning vooral is onderhoud of herstel nog zinvol en verantwoord of is het klaar? Maar dat er werk nodig is zou ik hoe dan ook van uit gaan hier.
En het is hier zelfs klei-op-veen. Overigens valt de inklinking (voor deze bodemsoort) mee in de omgeving.
Zonder de idiote verbouwingen waarbij het woord ‘constructeur’ waarschijnlijk zelfs nooit is genoemd had de schade hoogst waarschijnlijk meegevallen. De serieuze breuken zitten precies op die plekken, de stabiliteit is eruit gehaald en daarna een paar aanbouwen eraan gehangen.

Een officieel bouwkundig rapport heb ik niet, wel zeer geïnformeerde oordelen op basis van foto’s. En die zeggen allemaal dat er niets met zekerheid te zeggen is zonder oa de vloeren eruit te slopen en eronder te kijken (kruipruimtes zijn volledig dichtgemaakt). Als de schade daaronder niet groter is dan aan de buitenkant te zien zou renovatie een (kostbare) optie zijn. Met de gemeente overleggen is ook zeker het plan, maar liefst krijg ik dan de buren mee.

[Toke_gt]

Het is denk ik ook wel goed om te proberen te achterhalen waar de belangrijkste schade door is ontstaan en of die makkelijk en als eerste te herstellen is. Ik merk op uit je berichten dat er een dragende muur is weggehaald. Als je de boel daar kunt stutten en vandaaruit verder herstel kunt uitvoeren, kom je natuurlijk al wel ergens.
Maar goed, vraag is natuurlijk vooral of je dat allemaal goed kunt inschatten voordat je daadwerkelijk koopt. Zouden de erven wel aan grondig reconstructieonderzoek meewerken, los van de buren?

[vogelmans]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 19:18:
[...]


Dat onderhoud aan de funderingen van oude woningen in dit gebied 9 van de 10 keer nodig is is me inderdaad bekend, de vraag is bij deze woning vooral is onderhoud of herstel nog zinvol en verantwoord of is het klaar? Maar dat er werk nodig is zou ik hoe dan ook van uit gaan hier.
En het is hier zelfs klei-op-veen. Overigens valt de inklinking (voor deze bodemsoort) mee in de omgeving.
Zonder de idiote verbouwingen waarbij het woord ‘constructeur’ waarschijnlijk zelfs nooit is genoemd had de schade hoogst waarschijnlijk meegevallen. De serieuze breuken zitten precies op die plekken, de stabiliteit is eruit gehaald en daarna een paar aanbouwen eraan gehangen.

Een officieel bouwkundig rapport heb ik niet, wel zeer geïnformeerde oordelen op basis van foto’s. En die zeggen allemaal dat er niets met zekerheid te zeggen is zonder oa de vloeren eruit te slopen en eronder te kijken (kruipruimtes zijn volledig dichtgemaakt). Als de schade daaronder niet groter is dan aan de buitenkant te zien zou renovatie een (kostbare) optie zijn. Met de gemeente overleggen is ook zeker het plan, maar liefst krijg ik dan de buren mee.

Zonder medewerking van de buren zou ik er sowieso niet aan beginnen maar aan de andere kant denk ik dat ze weinig keus hebben want in deze staat zal het een onbewoonbare bouwval worden en is hun eigen huis op een gegeven moment dan ook niks meer waard.
Waarschijnlijk zullen ze er zelf niet veel geld in willen/kunnen stoppen dus de hele 2 kapper renoveren zou ik niet op rekenen.
Probeer dan wel samen een heel nieuw geïsoleerd dak er op te zetten.

[ET38276]

Toke_gt schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 19:26:
Het is denk ik ook wel goed om te proberen te achterhalen waar de belangrijkste schade door is ontstaan en of die makkelijk en als eerste te herstellen is. Ik merk op uit je berichten dat er een dragende muur is weggehaald. Als je de boel daar kunt stutten en vandaaruit verder herstel kunt uit oeren, kom je natuurlijk al wel ergens.
Maar boed, vraag is natuurlijk vooral of je dat allemaal goed kunt inschatten voordat ej daadwerkelijk koopt. Zouden de erven wel aan grondig reconstructieonderzoek meewerken, los van de buren?

Ik ga er zeker niet vanuit dat ze dat willen.
Liefst doe ik ze koud een laag bod (puur de grond) en als dat wordt afgeslagen misschien nog eens verder kijken en een kansje wagen als het in de vrije verkoop komt.

Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.
Gemeente heeft ook geen enkele bouwvergunning in het archief voor al deze constructies. Ook niet voor de 8,5 meter lange dakkapel aan de gehele achterzijde waarvoor gewoon de onderste helft van de achterzijde van het dak is weggehaald.

[ Voor 5% gewijzigd door ET38276 op 30-07-2025 21:34 ]

[Terpen Tijn]

Waarom wil je dit erbarmelijke krot op dubieuze ondergrond, zonder uitzicht, en vlak naast een industrieterrein per se kopen?

Ligt er een goudschat verborgen in de klei?

[SeatRider]

Terpen Tijn schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 22:42:
Waarom wil je dit erbarmelijke krot op dubieuze ondergrond, zonder uitzicht, en vlak naast een industrieterrein per se kopen?

Jij weet wel waar het is?

[Toke_gt]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]
Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.

Die binnenmuur is ruim 30 jaar geleden weggehaald. Weet je of de grote scheuren toen direct zijn ontstaan of dat dat in de loop der jaren is gebeurd? Zijn ze langzaam verergerd of waren ze direct al zo? Het tweede lijkt me erger (dan zakt de fundering) het eerste is een direct gevolg van het weghalen, maar daarna kan alles zich opnieuw gezet hebben, hoe belabberd ook.
Verder:
- Dak aanpakken haalt schimmel etc weg
- Aanbouwen zonder fundering weghalen kan krachten op huis verminderen (maar wel uitzoeken of die aanbouwen het huis niet juist nog net overeind houden)
- Laat er in ieder geval een constructeur naar kijken, al is het maar alleen aan de buitenkant. Wat er voor jou dramatisch uitziet, hoeft niet per se dramatisch en onherstelbaar te zijn

En met anderen ben ik ook reuze benieuwd naar het pand en vooral het vervolg. Ik hou wel van uitdagingen en lef en ben benieuwd of het je gaat lukken.

[ET38276]

Om een beeld te geven van de ernstigste scheuren, onder de juist hoek kijk je van binnen naar buiten. De grote scheur in de achtergevel is aan de binnenkant te zien en goed ook. Bij de dakrand op ca 4.50 hoogte wijkt hij een cm of 7(!) horizontaal, verticaal veel minder, ongeveer 1,5 a 2 cm.
Door de scheur in de voorgevel kijk je ook tegen de gipsplaten aan de binnenkant aan (die zitten niet tegen de achtergevel).

Ik weet dat de scheuren oud moeten zijn, ze zijn namelijk ooit dichtgesmeerd wat duidelijk is omdat er later (ná de verbouwingen, mid jaren 90) een laag stuc is aangebracht op de buitengevels die inmiddels weer afbrokkelt en waarachter specie in de scheuren te zien is.
Echter, de scheuren zijn weer opengetrokken (de reden van het afbrokkelen van de stuclaag) doordat de scheuren groter zijn geworden. De scheur in de achtergevel is aan de binnenkant slechts zichtbaar sinds een jaar of 3-4 en lijkt dus in de afgelopen paar jaar ineens flink verergert. Dat laatste baart me flink zorgen en ik denk te weten wat de reden is, ik heb in ieder geval een zeer donkerbruin vermoeden. De goten hebben jarenlang los gehangen, tot bijna aan de grond toe richting de verzakte kant van het huis en al het hemelwater is via de kopgevel en onder een aanbouw door naar de hoek kopgevel/achtergevel gestroomd. Onderspoeld dus.

Het is ook niet de vraag óf er breuken in de fundering zitten (er zijn er meerdere makkelijk te constateren), maar of ze te herstellen zijn.

[hoevenpe]

Leuk om over te fantaseren, verder ver weg van blijven dus.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:11:
Om een beeld te geven van de ernstigste scheuren, onder de juist hoek kijk je van binnen naar buiten. De grote scheur in de achtergevel is aan de binnenkant te zien en goed ook. Bij de dakrand op ca 4.50 hoogte wijkt hij een cm of 7(!) horizontaal, verticaal veel minder, ongeveer 1,5 a 2 cm.
Door de scheur in de voorgevel kijk je ook tegen de gipsplaten aan de binnenkant aan (die zitten niet tegen de achtergevel).

Ik weet dat de scheuren oud moeten zijn, ze zijn namelijk ooit dichtgesmeerd wat duidelijk is omdat er later (ná de verbouwingen, mid jaren 90) een laag stuc is aangebracht op de buitengevels die inmiddels weer afbrokkelt en waarachter specie in de scheuren te zien is.
Echter, de scheuren zijn weer opengetrokken (de reden van het afbrokkelen van de stuclaag) doordat de scheuren groter zijn geworden. De scheur in de achtergevel is aan de binnenkant slechts zichtbaar sinds een jaar of 3-4 en lijkt dus in de afgelopen paar jaar ineens flink verergert. Dat laatste baart me flink zorgen en ik denk te weten wat de reden is, ik heb in ieder geval een zeer donkerbruin vermoeden. De goten hebben jarenlang los gehangen, tot bijna aan de grond toe richting de verzakte kant van het huis en al het hemelwater is via de kopgevel en onder een aanbouw door naar de hoek kopgevel/achtergevel gestroomd. Onderspoeld dus.

Het is ook niet de vraag óf er breuken in de fundering zitten (er zijn er meerdere makkelijk te constateren), maar of ze te herstellen zijn.

"Funderingsherstel" betekent in de praktijk meestal gewoon het aanbrengen van een volledig nieuwe fundering. Dat is technisch vrijwel altijd mogelijk. Het hangt vooral af van het beschikbare budget. Het herstellen van scheuren in de fundering zelf gebeurd weinig. Ondanks de term ‘herstel’ gaat het bij funderingsherstel dus niet vaak om het repareren van bestaande schade, maar om vervanging of vernieuwing van de fundering als geheel. zeker gezien je verhaal zou ik er dus niet vanuitgaan dat scheuren te herstellen zijn. Aan huizen met meerdere probelemen bij de fundering wil men zich zelde branden.

[Atlas]

Blijf hier echt serieus ver van weg, dit gaat echt een compleet hoofdpijn dossier worden. Je denkt hier echt veel te licht over.
De enige optie voor dit geheel is beide huizen plat gooien en opnieuw beginnen. Anders is het letterlijk water naar zee dragen.

[FirePuma142]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]


Ik ga er zeker niet vanuit dat ze dat willen.
Liefst doe ik ze koud een laag bod (puur de grond) en als dat wordt afgeslagen misschien nog eens verder kijken en een kansje wagen als het in de vrije verkoop komt.

Ik zou zelfs denken aan een bod grond minus sloopkosten, inclusief kosten ten bate van de buren na een grondige bouwkundige inspectie. Dan kom je voor de erfgenamen op een schrikbarend laag bod uit, maar anders is je risicoprofiel gewoon te hoog.

Wat @Atlas zegt dus

[ET38276]

twain4me schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:30:
[...]


"Funderingsherstel" betekent in de praktijk meestal gewoon het aanbrengen van een volledig nieuwe fundering. Dat is technisch vrijwel altijd mogelijk. Het hangt vooral af van het beschikbare budget. Het herstellen van scheuren in de fundering zelf gebeurd weinig. Ondanks de term ‘herstel’ gaat het bij funderingsherstel dus niet vaak om het repareren van bestaande schade, maar om vervanging of vernieuwing van de fundering als geheel. zeker gezien je verhaal zou ik er dus niet vanuitgaan dat scheuren te herstellen zijn. Aan huizen met meerdere probelemen bij de fundering wil men zich zelde branden.

Weet ik en zo bedoel ik het ook, lomp omschreven van mijn kant.
Mijn zorg is dat de hele constructie wellicht zo instabiel is ter plaatse van de scheuren (en misschien zoals al werd aangegeven zelfs deels overeind gehouden wordt door de aanbouwen) dat het niet te stutten is en dan kun je er ook geen nieuwe fundering onder zetten.
En bovendien zit je dan ook nog met ongelijke zetting mbt het huis er aan vast. Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

[MainframeX]

Je kan dit project ook gewoon laten varen en even wachten tot er een ander prachtlocatie op je pad komt. Je lijkt dingen wel goed uit te zoeken en let op details. Moet je eens voorstellen hoe mooi het wordt als je een woning betrekt waar je niet 20-0 achter staat.

[Stormrider nl]

ET38276 schreef op woensdag 30 juli 2025 @ 21:32:
[...]

Klopt, dragende muur is weggehaald en er is een stalen ligger geplaatst die veel te licht lijkt en de oplegging lijkt niet goed. Gehele benedenverdieping is één grote ruimte. Grote scheur in de achtergevel van fundering tot dakrand zit exact op de plek van de oude tussenmuur. In de voorgevel een grote scheur vrijwel exact er tegenover. Scheuren zijn behoorlijk (cm of 5) verschoven. Verder wat kleine constructief niet zo spannende scheuren.
Aan de zijgevel zijn ook nog 2 aanbouwen gehangen die constructief op zijn minst bagger te noemen zijn en gewoon niet gefundeerd zijn.
Ca 1/3 van het huis is afgebroken/verzakt vanaf waar de tussenmuur stond, met uitzondering van 1 hoek die is blijven staan.
Gemeente heeft ook geen enkele bouwvergunning in het archief voor al deze constructies. Ook niet voor de 8,5 meter lange dakkapel aan de gehele achterzijde waarvoor gewoon de onderste helft van de achterzijde van het dak is weggehaald.

Als ik dit zo lees is door het uitbouwen en verwijderen van de draagmuur de constructie instabiel geworden.
Alles zonder aantoonbare vergunning. Het zou me niet verbazen als een bouwinspecteur van de gemeente langskomt hij de woning onbewoonbaar verklaart omdat de constitutie instabiel is. Nee ik ken de situatie niet en is een aanname. Zou een tactiek kunnen zijn om dit te laten doen nu het nog van de erfgenamen is

[Henvar]

Vond het leuk om dit topic te lezen maar vraag me na 5 paginas wel af wat het nut nu is?
Alles wat gezegd kon worden is gezegd en valt het onderhand wel in de herhaling.

Zou zeggen, gebruik de feedback.
Mocht je het doen, vergeet niet een topic aan te maken om ons mee te nemen in je reis.
Ik aboneer me er dan meteen op.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:56:
[...]


Weet ik en zo bedoel ik het ook, lomp omschreven van mijn kant.
Mijn zorg is dat de hele constructie wellicht zo instabiel is ter plaatse van de scheuren (en misschien zoals al werd aangegeven zelfs deels overeind gehouden wordt door de aanbouwen) dat het niet te stutten is en dan kun je er ook geen nieuwe fundering onder zetten.
En bovendien zit je dan ook nog met ongelijke zetting mbt het huis er aan vast. Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

Opzich is ook dat een kwestie van geld. in de praktijk wordt het weinig gedaan bij "normale" huizen je moet dan eerder denken aan monumenten met brand of aardbevingsschade. wat wel eens wordt gedaan is wapening in lintvoegen om de boel een beetje bij elkaar te houden. tijdens /voor het herstel. ik denk dat niet alleen de buren er niet om staan te springen, maar eigenlijk niemand. je zegt zelf eerder al dat je geen extra ton wil uitgeven. en dat is eigenlijk onmogelijk bij een dergelijke renovatie. je krijgt die panden doorgaans niet zo goedkoop. uitzondering daarop is afentoe een pand van de (semi)overheid voor een euro. vanwegen het achterstallige onderhoud. maar particulieren zakken niet zover. voor de grondprijs kopen en nieuwbouw is het enige realistische senario. Als je er geen/weinig geld op wil toeleggen.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 11:56:
[...]
Realistisch moet de hele gedeelde fundering worden aangepakt, maar ik heb niet het idee dat de buren daarom staan te springen.

Als het echt noodzakelijk is om de gedeelde fundering aan te pakken, zijn ze verplicht mee te werken, lees ik in dit artikel.
Nu ben ik vóór onderling overleg met je buren in plaats van een onvrijwillig gesprek bij de rechtbank, maar misschien goed voor jou (en de buren) om te weten dat er een wettelijke verplichting is voor meewerking en meebetaling aan onderhoud/herstel van gedeelde fundering/scheidingsmuren.
Ik kwam ook tegen dat bij een taxatierapport wettelijk altijd een funderingslabel moet worden afgegeven. Dat geeft je ook een indicatie, al dan niet bevestigend wat je denkt of vreest.
Verder algemene tip: je baseert je op allerlei aannames. Dat kan nu ook haast niet anders, maar belangrijk is wel om een eventuele beslissing te baseren op feiten. Meten is weten en dat is in dit geval enorm belangrijk. Dus laat je niet te snel wegsturen met weigeringen om mee te werken aan bezoeken van constructeur/taxateur etc. Elke potentiële koper van dit pand zal dat willen weten voor er een koop komt.

[ET38276]

twain4me schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 13:09:
[...]


Opzich is ook dat een kwestie van geld. in de praktijk wordt het weinig gedaan bij "normale" huizen je moet dan eerder denken aan monumenten met brand of aardbevingsschade. wat wel eens wordt gedaan is wapening in lintvoegen om de boel een beetje bij elkaar te houden. tijdens /voor het herstel. ik denk dat niet alleen de buren er niet om staan te springen, maar eigenlijk niemand. je zegt zelf eerder al dat je geen extra ton wil uitgeven. en dat is eigenlijk onmogelijk bij een dergelijke renovatie. je krijgt die panden doorgaans niet zo goedkoop. uitzondering daarop is afentoe een pand van de (semi)overheid voor een euro. vanwegen het achterstallige onderhoud. maar particulieren zakken niet zover. voor de grondprijs kopen en nieuwbouw is het enige realistische senario. Als je er geen/weinig geld op wil toeleggen.

Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

[twain4me]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]


Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Dat is ook exact wat ik bedoel ik heb altijd huizen gerenoveerd/gerestaureerd en doe nu mijn eigen huis en kosten zijn de laatste jaren eigenlijk altijd hoger dan de waarde na verbouwing . Alleen lipstick on a pig renovaties (beetje stucen, verfje etc ) of projecten waar meer woon eenheden worden gecreerd (splitsen) hebben meer waarde dan kosten. Dat heeft te maken met de prijs van de bouwvallen (die waren rond 2010 in verhouding tot een niet bouwval een stuk goedkoper (het achterstallige onderhoud telde harder mee) Daarnaast een grote stijging in arbeidskosten en renoveren is arbeidsintensiever (bouwkundige details zijn ook duurder) dan nieuwbouw. En het komt ook door een grote verandering in wat we vinden van isolatie, ventilatie, verwarming, zonnepanelen etc. en nieuwbouw is qua ruimte gebruik altijd efficienter (je hebt meer restruimte in een renovatie plan) waarom het toch wordt gedaan veel panden staan geschakeld en slopen is niet mogelijk (bv rijwoningen) of mensen doen een (groot) deel zelf.

[koentjuh]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]


Klopt hoor, het is inderdaad een kwestie van geld. Het huis heeft geen positieve waarde maar juist een negatieve, dus dat ik altijd meer geld (en moeite) kwijt zou zijn aan de uiteindelijke woning, zelfs als het voor alleen de grondprijs weg zou gaan, dan aan een vergelijkbare woning met heel wat minder issues realiseer ik me goed en zou ik ook accepteren.
Er zijn gewoon factoren die deze plek voor mij een risico waard maken. Een woning op specifiek deze plek scheelt me namelijk op andere gebieden uiteindelijk weer een hoop geld en tijd (wat voor mij misschien nog wel belangrijker is dan geld). Het zou mijn leven makkelijker maken. Ik snap dat ik op sommigen hier wellicht over kom als een complete idioot, maar het is echt weldoordacht.

Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Er is maar weinig wat je niet kan veranderen aan een huis, maar de locatie staat bij aankoop vast . Als die top is en de rest niet, dan kun je de rest aanpakken, andersom is onmogelijk Financieel moet je gewoon accepteren dat die locatie je iets waard is, wat blijkbaar anderen niet zien en daar betaal je de premium voor. Heb zelf ook een huis gekocht wat van a tot z gestript en verbouwd wordt en ik nooit in waarde terugverdien, hooguit de komende tien jaar door inflatie en prijsontwikkeling, maar zelfs dan had ik financieel gezien beter in de oude meuk kunnen blijven zitten en lekker gaan beleggen oid. Puur voor de locatie en het soort leven wat ik er voor terug krijg maken wij die keuze toch, veel andere mensen zullen dat niet op dezelfde waarde schatten. Groot voordeel is dat we een huis in het "westen" achterlaten en de droom dus ten dele gefinancierd wordt met geld uit overwaarde. Dat maakt het misschien makkelijker dan dat ik zelf 5 a 6 ton verbouwingsbudget bij elkaar had moeten sparen.

Maar, hier zit je wel met buren, dus daar moet je echt iets mee. Je kan je fundering nog zo goed herstellen, maar als de buren dat niet doen, dan zakt de helft van de woning gezellig door en zit je zo weer met scheuren rondom de erfgrens.

[kezzza]

ET38276 schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 14:15:
[...]
Met geen extra ton uitgeven bedoel ik meer dat ik geen 650K ga uitgeven om een woning met een waarde van 500K over te houden. Is het netto verlies, wat zolang ik er woon natuurlijk grotendeels op papier bestaat, minder dan dat dan is het me het wel waard. Er kan natuurlijk van alles gebeuren in een mensenleven, maar de planning zou zijn om niet meer te verhuizen.

Zeker als je niet meer van plan bent om te verhuizen, vergeet niet dat de huizen op dit moment nog elk jaar stijgen qua prijs. Als je conservatief rekent (bv 3% per jaar) zul je zien dat het huis redelijk vlot meer waard is dan wat je er in gestopt hebt.

[hollandnick]

Wat zou er gebeuren als je inderdaad gewoon het huis kan kopen voor de waarde van de grond ( misschien een beetje extra ) en je vervolgens er een tijd niets mee doet. Ik kan me voorstellen dat het een en ander toch al op instorten staat.

Je zou dan kunnen vastleggen ( als dat juridisch mogelijk is ):
- Dat je de gehele fundering wilt renoveren/slopen ( met de buren ) en de hele tweekapper opnieuw wilt opbouwen, maar dat je tegengehouden wordt door de buren. De buren zullen hierin mee moeten betalen uiteindelijk
- Dat tot de buren bereid zijn mee te willen bewegen met de renovatie van het huis ( of beide ) je op geen enkele manier verantwoordelijk bent voor enige vervolgschade van de al aanwezige erbarmelijke staat van het huis
- Je voor het kopen eerst een taxatie en/of bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren ( na jouw verhaal zal daar wel uitkomen dat het onwoonbaar is en dus gewoon gesloopt moet worden )

En er zijn vast nog wel meer dingen te bedenken om jezelf in te dekken. Daarna denk ik dat je dit plan aan de buren moet voorleggen. Zij kunnen toch onmogelijk blijven denken zo te kunnen blijven wonen en dat dit nog enig pensioen gaat opleveren. Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

[franssie]

hollandnick schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 17:58:
<> Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

Dat lijkt mij gevolgschade dus te verhalen op het slechte perceel (hadden ze, is meedere keren benoemd, al eerder kunnen en moeten doen). Als de buren een voldoende, of matig, staat van onderhoud van hun huis hebben, en die van perceel te koop gewoon slecht is, is die aansprakelijkheid bijna een 1-2-3.

[vogelmans]

Renoveren van een fundering hoeft geen probleem op te leveren en wordt ook regelmatig gedaan bij vooral hele oude huizen. Er zijn bedrijven die hierin zijn gespecialiseerd. Vroeger zat er sowieso nauwelijks een fundering onder de huizen.
Fundering renovatie zal niet goedkoop zijn maar kan de moeite waard zijn als de aankoopprijs navenant is.
Ik zou er niet meteen van weglopen maar wel eerst gedegen onderzoek doen.

[ET38276]

hollandnick schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 17:58:
Wat zou er gebeuren als je inderdaad gewoon het huis kan kopen voor de waarde van de grond ( misschien een beetje extra ) en je vervolgens er een tijd niets mee doet. Ik kan me voorstellen dat het een en ander toch al op instorten staat.

Je zou dan kunnen vastleggen ( als dat juridisch mogelijk is ):
- Dat je de gehele fundering wilt renoveren/slopen ( met de buren ) en de hele tweekapper opnieuw wilt opbouwen, maar dat je tegengehouden wordt door de buren. De buren zullen hierin mee moeten betalen uiteindelijk
- Dat tot de buren bereid zijn mee te willen bewegen met de renovatie van het huis ( of beide ) je op geen enkele manier verantwoordelijk bent voor enige vervolgschade van de al aanwezige erbarmelijke staat van het huis
- Je voor het kopen eerst een taxatie en/of bouwkundige keuring wilt laten uitvoeren ( na jouw verhaal zal daar wel uitkomen dat het onwoonbaar is en dus gewoon gesloopt moet worden )

En er zijn vast nog wel meer dingen te bedenken om jezelf in te dekken. Daarna denk ik dat je dit plan aan de buren moet voorleggen. Zij kunnen toch onmogelijk blijven denken zo te kunnen blijven wonen en dat dit nog enig pensioen gaat opleveren. Ik kan me voorstellen dat alles straks instort ze helemaal niets meer hebben omdat de verzekering niets uitkeert door nalatig onderhoud?

Jammer genoeg zal ik ook als de buren de hele boel jarenlang weten te frustreren verantwoordelijk zijn voor alle schade die ontstaat na de koop. Het gewoon om laten vallen is geen optie, dan had ik het moeten stutten, en bovendien is het gewoon mogelijk om te buren te dwingen mee te werken, eventueel zelfs via een kort geding als er echt acuut gevaar is. Maar dat kost wel geld en levert je nou niet bepaald de beste burenrelatie op.

De staat van de woning van de buren is echt niet slecht, tenminste, zeker niet om te zien. Het is super netjes bijgehouden, nergens zit er ook maar een vlekje op, alles strak in de verf, stenen stralend wit geverfd met zwarte kozijnen, geen sprietje onkruid, keurig aangeharkt grind, het ziet er echt uit als een model dijkhuisje. Ze doen er verschrikkelijk veel aan, wel het type mensen wat panisch wordt van alles wat ze als ‘rommel’ zien.
Maar wat ze doen is cosmetisch, van een afstandje zie je een twee onder één kap woning waarvan de ene helft spic en span is en de andere vol met scheuren en vervuild. Kijk je dichtbij dan zie je dat onder de keurige laag witte verf, afgezien van de twee grote scheuren waar het vervallen huis eigenlijk ‘doormidden’ is gebroken, precies dezelfde scheuren zitten en ook in eenzelfde aantal maar dan dichtgesmeerd. Waar je bij de vervallen helft de kieren duidelijk ziet rondom de scheefstaande kozijnen zie je die bij de nette helft niet, want die kieren zijn keurig dichtgekit, latjes erover gezet en geverfd. Om maar een paar voorbeelden te noemen.
De echt grote scheuren in de gevels van onder tot boven zijn bij de buren overigens niet te zien. Wel heeft het dak een knik die ik verdacht vind en helt het net zo ver achterover.

Ik heb intussen wat meer gesprek met ze kunnen hebben.
Hun idee lijkt te zijn dat zij hun huis keurig onderhouden hebben en ze dus geen ‘schuld’ hebben aan de waardevermindering. Maar met name lijken ze te denken dat de waardevermindering komt door het vervallen uiterlijk van de andere helft. Ze geven ook aan dat ze liefst zouden willen ‘dat iemand het gewoon netjes maakt’ en ze niet willen dat er ook aan hun huis iets moet gebeuren, ‘want ze hebben geen problemen en houden alles netjes bij’. Ze denken dat als de andere helft net zo netjes is qua uiterlijk als hun huis en de scheuren worden dichtgemaakt dat hun huis dan in waarde omhoog gaat. Ook zijn ze heel bang dat hun 10 meter lange duivenschuur (nog iets waar niet iedereen even enthousiast over zou zijn denk ik) die dwars op het huis staat aan de achterzijde weg moet of verplaatst moet worden, die blijkt namelijk een stuk opende grond van het perceel ernaast te staan.

[redwing]

Tja, het probleem lijkt me vooral dat de grootste problemen lijken te komen door de slechte helft en vooral het weghalen van dragende muren en een slechte aanbouw. Die geven het acute probleem, terwijl de rest meer lijkt op ouderdom wat weliswaar zorgt voor scheuren maar niet per se echt grote structurele problemen geeft.

Oftewel ik verwacht van zo'n kort geding dat je vooral zelf de deksel op je neus krijgt en er gesteld zal worden dat je eerst 'jouw' helft structureel op orde moet maken. En dat kan zonder dat je iets bij de buren hoeft te doen. En hetzelfde probleem krijg je ook als je 'jouw' helft wil slopen, de echt structurele fouten lijken aan die kant te zitten. En dan zal je al snel aansprakelijk gesteld worden als die sloop extra scheuren/problemen bij de buren geeft.

Ik zou het risico dan ook niet nemen, de kans dat er schade ontstaat bij de buren en jij daarvoor aansprakelijk wordt gesteld is veel te groot.

[franssie]

@ET38276 chat even met Van jaren '20 pompstationhuis naar energieneutraal. De saga.

@Pussolini

Heeft ook wel ervaring in dingen doen.

[ Voor 21% gewijzigd door franssie op 31-07-2025 23:40 ]

[Pussolini]

franssie schreef op donderdag 31 juli 2025 @ 23:34:
@ET38276 chat even met Van jaren '20 pompstationhuis naar energieneutraal. De saga.

@Pussolini

Heeft ook wel ervaring in dingen doen.

Op basis van alleen de openingspost zou ik alleen maar zeggen: blijf er in godsnaam van weg.

Mijn vriend riep "zo naïef zijn zelfs wij niet geweest". Wij hebben een teringbende gekocht, maar het is wel volledig onze eigen teringbende.

[Pussolini]

Wij hebben nu, nav een fors vochtprobleem in de fundering en muren, verschillende experts over de vloer. Één ervan zei "alles is te redden, behalve dijkhuizen. Daar moet je bij de minste twijfel heel ver weg van blijven".

[Pussolini]

ET38276 schreef op dinsdag 29 juli 2025 @ 20:29:
[...]


Ik dacht eraan om zo’n 3 ton te rekenen voor sloop/herbouw of volledige renovatie.

Ok laatste post maar:

Hahaha. Nee.

[Groningerkoek]

Ik lees ook postings over dat de buren verplicht mee moeten werken en ook verplicht zijn om hun deel van de fundering te herstellen indien nodig e.d. maar hoe groot is de kans dat die mensen hiervoor het geld hebben? Van een kale kip kun je niets plukken. Enkele tienduizenden is echt helemaal niets bij dit soort problemen.

[ET38276]

3 ton moet echt mogelijk zijn om het te herbouwen of te renoveren tot een nette casco, daar ben ik goed genoeg voor geïnformeerd, afbouw etc reken ik daar ook zeker niet zozeer bij.
Het is ook niet mijn eerste rodeo op dit gebied. Ook niet qua dijkhuis, ik heb nog nooit NIET in een dijkhuis gewoond zelfs. De laatste was zelfs nog een decennium of 2 ouder dan deze, overigens zonder grote funderingsproblemen, maar voor de rest zijn zo’n beetje alleen de muren blijven staan.
Wel is het de eerste keer met een woning waar nog een andere woning aan vast hangt en daar zitten dan ook vooral mijn vragen. Grote ingrepen zijn nu eenmaal een stuk eenvoudiger op zowel bouwtechnisch als juridisch gebied als je buren er niet aan vast hangen.

Qua financiële mogelijkheden van de buren, daar heb ik geen inzicht in, echter, ze hebben al heel lang het plan eerder te willen stoppen met werken en dan het huis ‘op te eten’, dat is hoe zij hun verdere leven altijd voor zich hebben gezien en ik zou het dan ook oprecht uitermate ruk voor ze vinden als dit roet in het eten gooit. Maar of er een oplossing voor ze is waarbij dat niet gebeurt, of ik het nou koop of een ander, dat vraag ik me echt af.
Het huis naast ze moet ingrijpend gerenoveerd worden incl funderingsherstel of worden gesloopt, dat zijn de twee mogelijkheden. Beide mogelijkheden gaan gevolgen voor hun huis hebben. In het beste geval is hun huis alleen flink verzakt zonder scheuren in de fundering, in het slechtste geval hebben ze dezelfde problemen maar dan minder zichtbaar door beter (cosmetisch) onderhoud.

[Toke_gt]

ET38276 schreef op zaterdag 2 augustus 2025 @ 14:31:
Qua financiële mogelijkheden van de buren, daar heb ik geen inzicht in, echter, ze hebben al heel lang het plan eerder te willen stoppen met werken en dan het huis ‘op te eten’, dat is hoe zij hun verdere leven altijd voor zich hebben gezien

Sowieso is dat hele opeten een tricky keuze als je (buur)huis er zo slecht aan toe is. Dikke kans dat bank eisen stelt aan verlenen of verhogen hypotheek waar ze ook niet op gerekend hebben. Tijd dat iemand deze mensen een spiegel voorhoudt om nog erger te voorkomen. (Niet dat jij dat moet doen hoor).