Ontbindende voorwaarden bouwkavel

[Vleesworst]

Ik moet eind van deze week een bod doen (per inschrijving) op een bouwkavel. Om zoveel mogelijk kans te maken wil ik natuurlijk zo min mogelijk onaantrekkelijke voorwaarden op laten nemen.
De voorwaarde die ik er in op wil nemen is dat ik alleen de koop laat ontbinden als ik geen bouwvergunning op de kavel krijg.
Nu weet ik dat er ook eisen aan de woning worden gesteld door de welstand dus ik wil daarin eigenlijk ook op laten nemen dat wanneer ik er geen bouwvergunning op krijg voor een woning die ik mooi vind, ik de koop wil laten ontbinden.

Mijn vraag is, komt dat vaker voor/is een dergelijke voorwaarde gangbaar? Ik heb het namelijk nog nooit gehoord maar ik vind het wel heel normaal.

[spone]

wanneer ik er geen bouwvergunning op krijg voor een woning die ik mooi vind

Ik heb ergens het vermoeden dat deze niet heel concrete voorwaarde je kansen niet helpt. Wat moet een verkoper met zo'n voorwaarde? Feitelijk geef je jezelf een carte blanche om op ieder moment je terug te kunnen trekken onder het mom van 'ik vind het niet mooi'.

[Onbekend]

Dan moet je het andersom benaderen. Kijk of de woning die jij voor ogen hebt ook echt door de welstand goedgekeurd zou worden (alhoewel een week erg krap is).
Als dat zo is, kan je vervolgens kan je gewoon een bod doen op de bouwkavel. (Ik ga er vanuit dat je al hebt uitgezocht waarvoor je de grond mag gebruiken en dat je er ook daadwerkelijk een woning op mag bouwen.)

[FreezingPixels]

spone schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:38:
[...]

Ik heb ergens het vermoeden dat deze niet heel concrete voorwaarde je kansen niet helpt. Wat moet een verkoper met zo'n voorwaarde? Feitelijk geef je jezelf een carte blanche om op ieder moment je terug te kunnen trekken onder het mom van 'ik vind het niet mooi'.

En toch is dit precies wat ik wel heb gedaan en voor elkaar heb gekregen bij de verkoper. Ik wilde alleen de kavel kopen als we het huis konden bouwen dat was ontworpen. Bij de ontbindende voorwaarde van de kavel is het ontwerp van de woning als bijlage bijgevoegd.

Tekst van de ontbindende voorwaarde:
Deze overeenkomst zal ontbonden worden als: aan koper niet voor (datum) de benodigde omgevingsvergunning voor de te bouwen woning, zoals getoond in de bijlage, is verleend. Koper verplicht zich al het redelijk mogelijke te doen teneinde de benodigde omgevingsvergunning te verkrijgen.

Ik wilde niet het risico lopen om een huis te moeten bouwen waar wij niet achter stonden.

[Ernemmer]

Nee dat is niet normaal, je weet nu al wat er gebouwd kan worden, dus dan kan je best een keuze maken of dat iets is wat jij mooi vind.

[Bas.013]

Het idee achter het vergunningstelsel in Nederland is dat je eigenlijk vooraf de kaders kunt weten. Gelden er überhaupt welstandscriteria uit een welstandsnota of beeldkwaliteitsplan? Of is het welstandsvrij?.
In deze nota kun je achterhalen of jouw gewenste woningtype gaat passen. Daarbij is ook het bestemmingsplan relevant; hierin staan relevante criteria die je voordat je een bod doet moet onderzoeken.

Als verkoper zou ik nooit akkoord gaan met zo’n voorwaarde. Behalve bij een goed bod en / of geen andere belangstellenden…

[spone]

FreezingPixels schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:52:
[...]

En toch is dit precies wat ik wel heb gedaan en voor elkaar heb gekregen bij de verkoper. Ik wilde alleen de kavel kopen als we het huis konden bouwen dat was ontworpen.

Het verschil tussen jouw sitatie en die van de TS is dat jij (hoe ik het zo lees) al een ontwerp had liggen, en op die manier voorwaardelijk maakt aan de koop. Dat maakt het een stuk voorspelbaarder voor de verkoper aangezien de bal dan bij de welstandscommissie ligt ipv een potentieel van gedachten veranderende koper.

[Holk]

Vreemde voorwaarde. Zit er een kavel paspoort bij en wat staat daar in over het te bouwen huis. Maximale afmetingen of ook de stijl.

Ik zou als verkopende partij niet naar het bod kijken als dit is opgenomen, maar dat is persoonlijk

[Taatort]

Dergelijke voorwaarden zorgen ervoor dat men niet aan jou gaat verkopen.
Wat ik me wel kan voorstellen is een voorwaarde over verontreiniging in de grond etc. (indien er nog geen bodem analyse is uitgevoerd)

[Vleesworst]

Oke, om het even wat concreter te maken schets ik even deze casus.

3 senioren gezinnen wonen naast elkaar. Ze hebben allemaal een diepe tuin die aan een andere straat grenzen. Ze hebben het plan bedacht om hun kavel te splitsen en alle 3 in de achtertuin een nieuwe levensloopbestendige woning te bouwen zodat ze daar kunnen wonen. Daarvoor hebben ze een bestemmingsplanwijziging ingediend met een schets van de woningen die er gebouwd mogen worden. Dit plan is goed gekeurd en bestemming is veranderd in wonen. 1 van de gezinnen gaat het nu niet meer doen vanwege gezondheid en willen dus hun kavel verkopen. De 2 buren gaan wel door met het plan. Echter de woningen waar goedkeuring voor gegeven is, dat zijn niet helemaal onze type woningen. Met wat aanpassingen zouden we wel tevreden zijn. Nu heb ik vrij veel onderzoek gedaan (gemeente geweest, desbetreffende architect benaderd, nog 2 architecten benaderd, makelaars gevraagd) en het is me niet duidelijk geworden welke aanpassingen ik mag doen. De gemeente geeft aan dat er wel mogelijkheden zijn maar dat het huis niet een compleet anders er uit komt te zien dan de andere 2 woningen. Hiernaast willen we ook geen levensloopbestendige woning, weet ook niet of dat bijvoorbeeld een eis is. Dergelijke vragen is tekort dag om dat als voorbespreking in te dienen bij de gemeente.

[Bas.013]

Dus naast het gewijzigde bestemmingsplan en het welstandsbeleid moet je ook de overeenkomst bekijken. Hierin kan de gemeente afspraken hebben gemaakt met de initiatiefnemers. Bijvoorbeeld over levenloopbestendigheid, type woning e.d.. gemeenten zijn namelijk wel gecharmeerd van levensloopbestendige woningen. Meestal is hier een tekort aan in een gemeenten; en kan juist een argument zijn geweest om medewerking te verlenen aan dit initiatief.

[TheKerremenke]

Vleesworst schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:30:
Ik moet eind van deze week een bod doen (per inschrijving) op een bouwkavel. Om zoveel mogelijk kans te maken wil ik natuurlijk zo min mogelijk onaantrekkelijke voorwaarden op laten nemen.
De voorwaarde die ik er in op wil nemen is dat ik alleen de koop laat ontbinden als ik geen bouwvergunning op de kavel krijg.
Nu weet ik dat er ook eisen aan de woning worden gesteld door de welstand dus ik wil daarin eigenlijk ook op laten nemen dat wanneer ik er geen bouwvergunning op krijg voor een woning die ik mooi vind, ik de koop wil laten ontbinden.

Mijn vraag is, komt dat vaker voor/is een dergelijke voorwaarde gangbaar? Ik heb het namelijk nog nooit gehoord maar ik vind het wel heel normaal.

Niet om het een en ander. Maar als ik een kavel zou verkopen en iemand (van de meerdere) doet en bod met als eis een woning die niet mooi is als ontbindende voorwaarde. Dat ik dat bod zeker buiten beschouwing zou laten. Het is een verkoopmarkt (ook voor kavels) niet een koopmarkt.

Just my two cents.

[eLScha]

Dit is het vervolg op: Woning met eigenwijze kap

Kun je je vraag niet beter in dat topic stellen? Dan heeft iedereen dezelfde context.

[emielbf]

en deze: Welke prijs voor nieuwe woning?

volgens mij erg laat begonnen met nadenken.

[RonnieKo]

Vleesworst schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:30:
Nu weet ik dat er ook eisen aan de woning worden gesteld door de welstand dus ik wil daarin eigenlijk ook op laten nemen dat wanneer ik er geen bouwvergunning op krijg voor een woning die ik mooi vind, ik de koop wil laten ontbinden.

Als verkoper zal ik zonder te kijken naar het bedrag van je bod meteen naast mij neerleggen. Deze voorwaarde is meest slechte voorwaarde die je kan voorstellen voor een verkoper. Als de koper een woning wil hebben die nooit en te nimmer mag of omgevingsplan (bestemmingsplan) gewijzigd moet worden dan krijg je als verkoper de grond pas na een jaar of twee weer terug. Of de koop gaat dan pas door. Ondertussen heb jij wel alle kosten. Zeer ongunstig voor de verkoper. Wil je het kavel erg graag dan koop je het zonder dat voorbehoud. Dan moet je het ontwerp aanpassen aan de voorwaarden in het kavelpaspoort. Of je moet zelf het risico nemen om het omgevingsplan te willen wijzigen.

Vleesworst schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:30:
Mijn vraag is, komt dat vaker voor/is een dergelijke voorwaarde gangbaar? Ik heb het namelijk nog nooit gehoord maar ik vind het wel heel normaal.

Normaal is het niet om zo'n voorwaarde op te nemen. Niet als koper. Overheden willen wel eens in de contracten opnemen dat de koper van het kavel binnen een jaar een bouwvergunning moeten hebben. Als dat niet lukt moet het kavel terug. Maar dan is ook de juridische levering pas na het verlenen van de vergunning. Dan maak je als koper dus al kosten voor ontwerp gebouw, legeskosten en dergelijke.

[Groningerkoek]

Subjectieve voorwaarden zijn kansloos bij dit soort dingen.

Je kent het bestemmingsplan en je kent de welstandseisen en je kunt de splitsingsvergunning inzien (Indien aanwezig). Aan de hand van die drie dingen zou jij moeten kunnen bepalen of de woning die jij wilt kansrijk is.

Wat jij wilt komt op mij over als "ja we doen een bod, als dat bod wordt geaccepteerd dan pas gaan we een woning ontwerpen, dan pas gaan we een aanvraag indienen en pas als die is goedgekeurd zal ik tot de koop overgaan, dan zit je zomaar op 4 maanden of nog langer als iemand een bezwaar indient want dan moet je die procedure ook nog afwachten.

[Maasluip]

Vleesworst schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 16:02:

het is me niet duidelijk geworden welke aanpassingen ik mag doen. De gemeente geeft aan dat er wel mogelijkheden zijn maar dat het huis niet een compleet anders er uit komt te zien dan de andere 2 woningen. Hiernaast willen we ook geen levensloopbestendige woning, weet ook niet of dat bijvoorbeeld een eis is. Dergelijke vragen is tekort dag om dat als voorbespreking in te dienen bij de gemeente.

Ik zou het bestek van wat je wil bouwen bij de aanvraag toevoegen en het niet mogen bouwen van die woning als ontbindende voorwaarde toevoegen. Dan is dat concreet.

[Orkaan]

Een verkoper moet wel heel wanhopig zijn om akkoord te gaan met een voorwaarde voor je altijd onderuit kan....

Die kans lijkt mij nihil in deze markt

[BrainCrash]

Tja, ik weet niet hoor, maar ik vind dat je wel bijzonder weinig geinformeerd lijkt, en wel héél veel gehaast alles last-minute wil doen voor iemand die op het punt staat om een bouwtraject in te gaan voor 1 Miljoen euro (!!!)

Ik zou me serieus eens achter de oren krabben of dit wel een juiste keuze voor jou / jullie is..

Ook niet handig om al je vragen uit te spreiden over drie verschillende topics... maakt de hele boel alleen maar gefragmenteerder, je moet aan de ene kant dingen gaan herhalen, en aan de andere kant hebben de mensen die jou hier willen helpen maar een deel van de informatie.

[Vleesworst]

BrainCrash schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 17:08:
Tja, ik weet niet hoor, maar ik vind dat je wel bijzonder weinig geinformeerd lijkt, en wel héél veel gehaast alles last-minute wil doen voor iemand die op het punt staat om een bouwtraject in te gaan voor 1 Miljoen euro (!!!)

Ik zou me serieus eens achter de oren krabben of dit wel een juiste keuze voor jou / jullie is..

Ook niet handig om al je vragen uit te spreiden over drie verschillende topics... maakt de hele boel alleen maar gefragmenteerder, je moet aan de ene kant dingen gaan herhalen, en aan de andere kant hebben de mensen die jou hier willen helpen maar een deel van de informatie.

Het probleem is dat je ook niet goed geinformeerd kan zijn omdat de gemeente zijn 'plasje' er over heen moet doen.

De verschillende topics zijn er omdat het verschillende onderwerpen zijn. Desalniettemin bedankt voor je reactie!

[eLScha]

BrainCrash schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 17:08:
Tja, ik weet niet hoor, maar ik vind dat je wel bijzonder weinig geinformeerd lijkt, en wel héél veel gehaast alles last-minute wil doen voor iemand die op het punt staat om een bouwtraject in te gaan voor 1 Miljoen euro (!!!)

Ik zou me serieus eens achter de oren krabben of dit wel een juiste keuze voor jou / jullie is..

Ook niet handig om al je vragen uit te spreiden over drie verschillende topics... maakt de hele boel alleen maar gefragmenteerder, je moet aan de ene kant dingen gaan herhalen, en aan de andere kant hebben de mensen die jou hier willen helpen maar een deel van de informatie.

Volgende afleveringen worden:
- Hoe overtuig ik de welstand van mijn ontwerp?
- Waar vind ik een aannemer?
- Mijn aannemer zet stelposten op de offerte, wat moet ik daarmee?
- Mijn aannemer brengt meerkosten in rekening, wat moet ik daarmee?
- Waar vind ik een advocaat?
- Mijn geld is op en mijn huis niet af, wat nu?
- Heb je recht op schuldsanering met een onbewoonbaar huis?
- Waar vind ik een huurwoning?

[Vleesworst]

eLScha schreef op maandag 28 oktober 2024 @ 23:11:
[...]


Volgende afleveringen worden:
- Hoe overtuig ik de welstand van mijn ontwerp?
- Waar vind ik een aannemer?
- Mijn aannemer zet stelposten op de offerte, wat moet ik daarmee?
- Mijn aannemer brengt meerkosten in rekening, wat moet ik daarmee?
- Waar vind ik een advocaat?
- Mijn geld is op en mijn huis niet af, wat nu?
- Heb je recht op schuldsanering met een onbewoonbaar huis?
- Waar vind ik een huurwoning?

Die kans acht ik zeer groot, zullen we bij aflevering één beginnen, 'hoe overtuig ik de welstand?'

[corset]

Vleesworst schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:07:
[...]


Die kans acht ik zeer groot, zullen we bij aflevering één beginnen, 'hoe overtuig ik de welstand?'

Laten we beginnen met 0.5

Als je dit soort clausules erin laat zetten als "Als ik het niet mooi vind heb je pech" dan ga je nooit de koper worden. Jij bent er tegen heel veel anderen. Niet andersom.
Wil je daar bouwen? dan moet je voor jezelf bepalen. En met realistische eisen/clausules komen

[big bang]

Bas.013 schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:57:
Het idee achter het vergunningstelsel in Nederland is dat je eigenlijk vooraf de kaders kunt weten. Gelden er überhaupt welstandscriteria uit een welstandsnota of beeldkwaliteitsplan? Of is het welstandsvrij?.
In deze nota kun je achterhalen of jouw gewenste woningtype gaat passen. Daarbij is ook het bestemmingsplan relevant; hierin staan relevante criteria die je voordat je een bod doet moet onderzoeken.

Als verkoper zou ik nooit akkoord gaan met zo’n voorwaarde. Behalve bij een goed bod en / of geen andere belangstellenden…

Zo zou het moeten zijn, maar... Ik bouw in een wijk met alleen maar vrije kavels, en de interpretatie van die regels grensde aan behoorlijke willekeur. Verschil tussen theorie en praktijk zeg maar.

[Holk]

Vleesworst schreef op dinsdag 29 oktober 2024 @ 12:07:
[...]


Die kans acht ik zeer groot, zullen we bij aflevering één beginnen, 'hoe overtuig ik de welstand?'

Bij ons werkte het door een detail te gebruiken met referentie woning ontworpen door een persoon uit de welstandscommissie
We wilden een zwarte baksteen, de architect wist dat iemand in de commissie een paar jaar ervoor een woning met een zwarte tussenlaag had ontworpen. We hebben die baksteen gekozen en dat als detail opgegeven. Vond de welstandscommissie een zeer geslaagd ontwerp en keuze

[FredvZ]

Vleesworst schreef op zondag 27 oktober 2024 @ 14:30:
Ik moet eind van deze week een bod doen (per inschrijving) op een bouwkavel. Om zoveel mogelijk kans te maken wil ik natuurlijk zo min mogelijk onaantrekkelijke voorwaarden op laten nemen.
De voorwaarde die ik er in op wil nemen is dat ik alleen de koop laat ontbinden als ik geen bouwvergunning op de kavel krijg.
[...]
Mijn vraag is, komt dat vaker voor/is een dergelijke voorwaarde gangbaar? Ik heb het namelijk nog nooit gehoord maar ik vind het wel heel normaal.

Daar moet je dan denk ik wel een fixe financiële compensatie tegenover zetten.

Met andere woorden: spaarpot omkeren en flink overbieden.