Uitkopen huurcontract

[Dinxperlook]

Allen,

Hopelijk zijn er mensen die in een vergelijkbare situatie hebben gezeten en mij van advies kunnen voorzien.

De situatie:
Inmiddels huur ik z’n 5 jaar een woning in de Achterhoek met een huurprijs van ongeveer €900. Het is een vrijstaand huis, met wat achterstallig onderhoud, echter wel in prima staat. De WOZ-waarde is in 2023 €500.000

De eigenaar wil het pand graag verkopen. Onder normale omstandigheden had ik hier graag nog minimaal een jaar of 5 willen wonen. Om mijn financiële situatie te verbeteren, studieschuld in te lopen en vermogen te genereren.

Nu ben ik opzoek naar een redelijke vergoeding, de verstandhouding met de eigenaar is oké. Qua vergoeding zal ik dit ook moeten delen met mijn ex-vrouw, nu verblijven wij nog gezamenlijk in deze woning.

In eerste instantie is vanuit de verhuurder een bedrag genoemd van €15k. Op internet zie ik bedragen voorbijkomen van 10k tot 50k, zelf ben ik onervaren in deze wereld en in deze bedragen, ik schrok er nogal van ;-). Alleen in alle gevallen zal het mij nog niet snel aan een woning helpen .

Wat is jullie inziens redelijk gezien de situatie om te vragen?

[Boudewijn]

Bereken eens wat de verkoopprijs inclusief huurder is, het verschil toc een lege woning is de maximale marge die je kunt pakken

Er was twee weken geleden hier een topic met exact dezelfde vraag

[Room42]

Boudewijn schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:29:
[...]
Er was twee weken geleden hier een topic met exact dezelfde vraag

Bedoel je deze? Verhuurder wilt tijdelijk huurcontract voortijdig beëindigen Want die gaat over een tijdelijk contract. Dit topic over een vast contract.

[Reptielenbrein]

Hoog inzetten, naar beneden kun je altijd nog.

[Dinxperlook]

Ik had het topic waar Boudewijn op doelt wel uitgelezen, alleen de topicstarter reageerde niet meer. En daarin bleven de discussies rond gaan :-).

Uitgekocht worden, wat is een redelijk bedrag

Als stelregel werd genoemd dat de woning 10-20% minder zal opbrengen met huurder.

[ Voor 14% gewijzigd door Dinxperlook op 03-08-2024 21:37 ]

[MrNOnamE]

Is kopen met een leuke korting geen optie?

WOZ is niet de verkoopprijs, deze ligt ver boven de WOZ bij woningen op dit moment. Zou eerder richting de 600K gaan gok ik zo.

Je zou natuurlijk kunnen afspreken dat je een taxatie laat doen en dan 10% / 15% krijgt als oprot premie. Zeker met wat rondbellen kan er nogal wat verschil zitten in taxaties, kan zomaar 15% tussen zitten, dus wel even zoeken naar een goede en brutaal zijn en zeggen wat je nodig hebt aan waarde.

Met 10% tot 15% zou je kunnen zeggen dat je met uiterlijk 2 maanden weg bent. Maar dat hangt af van hoe snel je iets anders kunt vinden natuurlijk. Al zou je daarvoor tijdelijk zelfs op een camping kunnen gaan zitten

[FreakNL]

10% minder is 50k.

Verschil delen tussen huurder en verhuurder geeft 25k

Ik zou daar minimaal op inzetten.

Is allemaal nog laat ingeschat (WOZ is niet de verkoopwaarde) dus 10k is een lachertje

[ Voor 28% gewijzigd door FreakNL op 03-08-2024 21:43 ]

[Oon]

Ik neem aan dat je nu gewoon een maandcontract hebt?
In dat geval kan hij gewoon je huur opzeggen en moet je er tegen het einde van de eerstvolgende maand uit zijn, dus ik zou niet te moeilijk gaan doen

[Barrycade]

FreakNL schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:42:
10% minder is 50k.

Verschil delen tussen huurder en verhuurder geeft 25k

Ik zou daar minimaal op inzetten.

Is allemaal nog laat ingeschat (WOZ is niet de verkoopwaarde) dus 10k is een lachertje

Nou ja vrijstaand voor 500k is nu echt niet gangbaar in West Nederland dus schat in ergens Oosten land (ook qua nickname wellicht grens NL/D).dus wellicht is de WoZ meer in de richting van de verkoop prijs dan als hij in de Randstad staat?

[alwind]

Oon schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:49:
Ik neem aan dat je nu gewoon een maandcontract hebt?
In dat geval kan hij gewoon je huur opzeggen en moet je er tegen het einde van de eerstvolgende maand uit zijn, dus ik zou niet te moeilijk gaan doen

Waarom neem je dat aan?

[True]

Barrycade schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:51:
[...]


Nou ja vrijstaand voor 500k is nu echt niet gangbaar in West Nederland dus schat in ergens Oosten land (ook qua nickname wellicht grens NL/D).dus wellicht is de WoZ meer in de richting van de verkoop prijs dan als hij in de Randstad staat?

TS gaf al aan dat het de Achterhoek betreft. Maar hier in Twente is de WOZ ook nog wel 10 à 20 tot soms wel 30% onder de verkoopwaarde.

@Dinxperlook kan overwegen een desktoptaxatie te laten doen, dan weet je wat het waard zou zijn (zonder huurder althans ) dat kost je een keer €90 dat kan het wel waard zijn als je niet in je regio in de huizenmarkt zit.

[True]

Oon schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:49:
Ik neem aan dat je nu gewoon een maandcontract hebt?
In dat geval kan hij gewoon je huur opzeggen en moet je er tegen het einde van de eerstvolgende maand uit zijn, dus ik zou niet te moeilijk gaan doen

Mag je wel even uitgaan leggen wat een maandcontract precies is en dan ook even bronnen erbij zoeken. En dan nog even zoeken of je na 5 jaar in dezelfde woning zo'n contract überhaupt nog kunt hebben
Want je post snijdt nu geen hout.

[ Voor 3% gewijzigd door True op 03-08-2024 21:57 ]

[Oon]

True schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 21:56:
[...]


Mag je wel even uitgaan leggen wat een maandcontract precies is en dan ook even bronnen erbij zoeken. En dan nog even zoeken of je na 5 jaar in dezelfde woning zo'n contract überhaupt nog kunt hebben
Want je post snijdt nu geen hout.

TS woont er al 5 jaar, dus de wet die een huurcontract standaard een vast contract maakt geldt nog niet.
Je kunt er dus niet zomaar vanuit gaan dat TS recht heeft op huurbescherming

[Dinxperlook]

Het is een contract van twee jaar geweest die later is omgezet naar onbepaalde tijd. Dus gelukkig geniet ik huurbescherming :-).

Het is voordat dat ik een redelijk bedrag wil neerleggen. Tot nu toe zit ik te denken aan een bedrag van € 30k.

[TwingyTwingy]

Oon schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 22:00:
[...]

TS woont er al 5 jaar, dus de wet die een huurcontract standaard een vast contract maakt geldt nog niet.
Je kunt er dus niet zomaar vanuit gaan dat TS recht heeft op huurbescherming

Hij zit niet op een camping van Gillis, vriend

[FRANQ]

@Dinxperlook je hoeft er overigens niet uit he.
Ik zou eerst eens kijken of jij en je ex een vervangende woonruimte kunnen vinden.

Kijk wat dat extra kost, qua noodzakelijke dingen.
Daarna gaan onderhandelen over een vergoeding.

Ik zou je verhuurder (mondeling) aangeven dat je op zoek gaat naar een andere woning, en dat je na gaat denken over de vergoeding.

[Room42]

FRANQ schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 23:21:
[...]

Ik zou je verhuurder (mondeling) aangeven dat je op zoek gaat naar een andere woning, en dat je na gaat denken over de vergoeding.

Dat is niet echt handig voor je onderhandelingspositie. Eerst de prijs onderhandelen ook afspreken dat het termijn ruim is (zeg 1-2 jaar) en dan rustig gaan zoeken naar vervangende ruimte.

Overigens kan ik je ook adviseren eens met de Woonbond te praten, die hebben hier waarschijnlijk wel ervaring mee.

[ Voor 15% gewijzigd door Room42 op 04-08-2024 02:28 ]

[Dinxperlook]

Bedankt voor jullie reacties! Ik zal morgen eens contact opnemen met de Woonbond of zij mij kunnen adviseren in deze situatie. Zeker nu met de nieuwe regels omtrent huren zie je dat mijn situatie niet uniek is, echter complete casussen ontbreken waarbij een definitieve aanbieding is gedaan.

Qua vermogen heeft de eigenaar de opbrengst van de woning in ieder geval niet nodig. Zij is financieel binnen. Ik weet niet of dat juist in mijn voordeel of nadeel kan werken als ik ‘te hoog’ zal inzetten.

Daarnaast is mijn positie om een hypotheek te bemachtigen lastig door nog een consumptieve lening, studieschuld en geen vermogen. Vandaar dat ik ook in een huurhuis woon :-). Mijn plan was dan ook om dit in de komende +/- 5 jaar dusdanig te verbeteren zodat er wel mogelijkheden zouden ontstaan.

Nu wil ik de situatie aan de ene kant niet ‘uitmelken’, maar aan de andere kant wil zij iets van mij. Vanuit de rechter zal zal er zo goed als geen mogelijkheid zijn om mij uit de woning te zetten.

Ik zal jullie op de hoogte houden als ik meer informatie heb. Of als er vanuit jullie aanvullingen zijn hoor ik dat graag!

[michiel_]

Het gaat zoals gewoonlijk hier weer over hoe je binnen de regels je eigen winst kan maximaliseren. Volgens mij is de verhuurder heel coulant tegenover jou geweest (lage huur voor een vrijstaand huis, aanbieden van een vast huurcontract terwijl ze ook een ander had kunnen vinden). Gelukkig geef je zelf ook aan de situatie niet te willen uitmelken
In hoeverre is je huurbaas op de hoogte hoe moeilijk het is om een nieuw huis te vinden tegenwoordig? Misschien zou je via dat gesprek een andere route kunnen vinden samen met haar? (Koop uitstellen tot je wat gevonden hebt, haar netwerk inzetten om een nieuw huis te vinden, etc)

[peter-rm]

het verkoop argument van de eigenaar heeft waarschijnlijk te maken met de gewijzigde belasting tariefen in box3. voor een woning met een woz van €500k moet je netto ongeveer €10k aftikken per jaar. dit moet wel uit de huur komen (12x€900 = €10.800)

[ Voor 14% gewijzigd door peter-rm op 04-08-2024 10:22 ]

[Dinxperlook]

Uiteindelijk ben ik niet opzoek naar het maximaliseren van eigen winst. Ik ben opzoek naar wat redelijk is.

De verhuurder is niet per definitie coulant geweest, we hebben onze afspraken in een huurovereenkomst staan. Deze wordt van beide kanten nageleefd. Elk jaar wordt gewoon de huur verhoogt, er is nooit een huurachterstand geweest. Daarnaast was de situatie destijds niet dat dit een woning was met een lage huur, het is meer dat de woning qua waarde in +/- 5 jaar bijna is verdubbeld door de woningmarkt ;-).

Uiteindelijk moeten beide partijen met verschillende belangen er samen uitkomen. Een vergoeding lijkt mij alleszins redelijk omdat de impact groot is. Alleen wat is een redelijke vergoeding?

Huurwoningen worden bijna niet aangeboden in deze omgeving. Koopwoning is nog niet haalbaar. Dus of de periode wordt lang voordat je iets anders hebt gevonden, maar dan zal ik op voorhand niets toezeggen qua datum. Of ik kies voor een vergoeding die mijn positie verbeterd, echter kan betekenen dat ik een periode op de camping moet gaan staan doordat ik dan met 2 á 3 maanden de woning zal moeten verlaten.

[Truus01]

Dinxperlook schreef op zondag 4 augustus 2024 @ 09:48:
Huurwoningen worden bijna niet aangeboden in deze omgeving. Koopwoning is nog niet haalbaar. Dus of de periode wordt lang voordat je iets anders hebt gevonden, maar dan zal ik op voorhand niets toezeggen qua datum. Of ik kies voor een vergoeding die mijn positie verbeterd, echter kan betekenen dat ik een periode op de camping moet gaan staan doordat ik dan met 2 á 3 maanden de woning zal moeten verlaten.

Als er zo weinig huurwoningen zijn, hoe (en waar) ga je die tijd overbruggen en dan uiteindelijk hopelijk wel een koopwoning kunnen bemachtigen?
Kijk bijvoorbeeld eens naar wat 5 jaar wonen op een camping je zou kosten? Want die kosten wil je dan toch minimaal hebben (of, in ieder geval het verschil tussen 5jr op een camping staan en 5jr in dat huis gehuurd blijven zitten.)
Ik zou niet te snel met iets akkoord gaan, je hebt je rechten en dat is niet voor niks.

Ik denk ook dat het aantal huurwoningen nog wel zal verminderen, want veel verhuurders willen nu verkopen (en het liefst met de huurders eruit).

Ik weet niet in hoeverre het mogelijk en wenselijk is. Maar zou je dit huis willen kopen? OK, je hebt er nu de middelen niet voor, maar is daar misschien juist iets mee overeen te komen meet de verhuurder. Ik weet niet hoe, ik heb geen idee wat voor constructies er mogelijk zijn.

[Tweaker_BE]

Dinxperlook schreef op zondag 4 augustus 2024 @ 09:48:
Uiteindelijk ben ik niet opzoek naar het maximaliseren van eigen winst. Ik ben opzoek naar wat redelijk is.

Er zijn geen regels voor of simpele sommetjes.... het is een kwestie van onderhandelen.

Je uitgangssituatie is gewoon dat je een contract voor onbepaalde tijd hebt. Of de eigenaar wil verkopen of niet is daarin niet relevant (voor jou).

Als er weinig huuraanbod in je regio is en je dus weet dat je niet eenvoudig wat anders gaat vinden dan moet je daar in je onderhandeling gewoon rekening mee houden. En gewoon blijven zitten is ook een optie. Je hoeft er helemaal niet uit te komen, jouw rechten zijn duidelijk.

[ Voor 4% gewijzigd door Tweaker_BE op 04-08-2024 10:13 ]

[peter-rm]

als de verhuurder je zo graag wil weg hebben, laat hij dan maar voor vervangende woonruimte zorgen.

je kunt dit gewoon jaren afwachten met huurbescherming

[Theo]

Bekijk je verhuispremie zakelijk, dit doet de woningeigenaar immers ook.

Zoek een huurwoning die vergelijkbaar is met wat je nu hebt, of ietsje soberder/kleiner is en kijk wat de huur daarvan nu is, en bereken het verschil in huur. (voorbeeld, een soortgelijke woning daar betaal je nu 1.300 euro per maand voor, dat is dus 400 euro per maand meer dan wat je nu betaalt).
Da verschil doe je keer 60 omdat je van plan was nog vijf jaar (=60 maanden) in de huurwoning te blijven (dus 60 x 400 = 24.000 euro)

Hier tel je 7.438 euro bij op; dit is een standaard onkostenvergoeding die verhuurders aan huurders geven voor het moeten verhuizen. (24.000 + 7.438 = 31.438 euro) Dit bedrag is vervolgens het bedrag dat je bij je verhuurder zal indienen. Dit bedrag is zakelijk en onderbouwd.

Je wil voorkomen dat je nu maar lukraak een bedrag gaan noemen naar je verhuurder (goh, ik denk 30k?); dat gaat een discussie en onderhandeling opleveren met een handjeklap als gevolg. Als de verhuurder een handelaar is dan kan hij dat bedrag naar beneden praten naar bijv 15K en sta jij met lege handen. Maar wanneer jij dat bedrag hard kan onderbouwen zoals in bovenstaand voorbeeld dan is het voor beide duidelijk; zijn beslissing geeft jou die financiële schade, en daarvoor moet hij betalen. Dat bedrag is dan niet uit de lucht gegrepen waardoor het niet uitonderhandeld kan worden.

[liberque]

Stop met rekening houden met de verhuurder. Die fout heb ik zelf in het verleden ook gemaakt. Hou rekening met de volgende feiten:

1. 900 euro voor een vrijstaand huis is niet veel: dat ga je nauwelijks meer vinden. Reken dan op prijzen van zeker 400 euro per maand meer. Je wou er nog 5 jaar wonen dus dat is 60 x 400 euro meer dat je kwijt gaat zijn. Dat is dus al 24000 euro!
2. Verhuurder moet je sowieso al verhuisvergoeding aanbieden. Dat is een kleine 7.5k. De 15k die je nu aangeboden krijgt is dus enkel het dubbele. Dus je krijgt feitelijk maar 7.5k aangeboden. Dit betekent heel simpel dat als we weer van die 5 jaar van je uitgaan dat als je nieuwe huur 125 euro per maand meer is dat je daarmee kan compenseren.
3. Het huis is volgens WOZ 500k waard. Als we daar vanuit gaan als verkoopprijs (zal hoger liggen) dan kan het zomaar 100k (20%) schelen op de verkoopprijs. 7.5k krijgen als aanbod is een lachertje.
4. Woon je er prettig? Goed contact met de buurt? Dat raak je allemaal kwijt omdat verhuurder centjes wilt verdienen/besparen. Dat is verhuurder zijn probleem. Laat hem dat niet jouw probleem maken. Blijf dan gewoon zitten waar je zit.

(5) Blijf je zitten waar je zit eis dan van de verhuuder om het achterstallig onderhoud op te lossen voor verkoop.

[ Voor 4% gewijzigd door liberque op 04-08-2024 11:00 . Reden: 5 ]

[TerminalNL]

Gewoon lekker blijven wonen is ook een optie. Ze kan de woning prima verkopen als verhuurd pand, overwaarde zal ze toch al hebben en leuk kunnen cashen.

Particuliere verhuurders die wouden meespelen met de grote jongens mogen dan ook gewoon op de blaren zitten imo.

[Anoniem: 361276]

Oon schreef op zaterdag 3 augustus 2024 @ 22:00:
[...]

TS woont er al 5 jaar, dus de wet die een huurcontract standaard een vast contract maakt geldt nog niet.
Je kunt er dus niet zomaar vanuit gaan dat TS recht heeft op huurbescherming

Alles langer dan 2 jaar is een vast contract en daarmee val je onder huurbescherming, hoef je niet eens in een contract te zetten want dat is wettelijk zo geregeld, als je een tijdelijke (2 jaar) overeenkomt niet veranderd en de huurder blijft zitten (2 jaar en 1 dag) automatisch huurbescherming.

[Meethenoob]

Vraag gewoon of je het huis kunt kopen?

Nu zul je zeggen dat geld krijg ik niet van de bank.
Misschien kan je het op papier van hem lenen, en betaal je het per maand aan hem.

Hopelijk hoeft hij op deze manier geen belasting er over te betalen, dit kan wel eens 7-8k zijn afgelopen jaar.

De verhuurder heeft met 900 euro p/m jou enorm gematst, als ik het zo hoor.

Nu krijgt hij er spijt van want jij wil enorm veel geld zien, wat ik deels begrijp in de woning markt van nu.

Ik zou als verhuurder wat verbeteringen aan brengen, en de prijs x2 doen. Dit staat nergens beschreven hoeveel je mag verhogen na verbeteringen. Zolang hij maar boven 186 punten komt.

[peter-rm]

Meethenoob schreef op maandag 5 augustus 2024 @ 09:06:
Vraag gewoon of je het huis kunt kopen?

Nu zul je zeggen dat geld krijg ik niet van de bank.
Misschien kan je het op papier van hem lenen, en betaal je het per maand aan hem.

Hopelijk hoeft hij op deze manier geen belasting er over te betalen, dit kan wel eens 7-8k zijn afgelopen jaar.

als de verhuurder het geld leent an TS voor de aankoop, dan valt dat onder hetzelfde belastingregime als beleggingen en schiet hij/zij er niets mee op