Terug in loondienst - Hypotheek

[snaggyheadshot]

Hi all,

Sinds 4 maanden ben ik terug in (fulltime) loondienst. Hiervoor ben ik enkele jaren (fulltime) ZZP'er geweest. Mijn partner en ik hebben een huis op het oog en willen een bod zonder voorbehoud van financiering gaan doen. Nu is het zo dat ik zo nu en dan nog steeds voor een twee-tal klanten wat klussen doe omdat ik dat leuk vind. Dit is niet bijster spectaculair, denk aan maximaal 4 uur per week (ruim geschat). Ik ben hierdoor wel nog steeds ingeschreven bij de KVK. Ondanks dat het bruto om een leuk bedrag per maand gaat, willen we bewust dit stukje niet laten meerekenen voor de hypotheek. Dit is financieel ook niet nodig. Als deze twee klanten immers besluiten om geen diensten meer af te nemen valt deze inkomstenbron weg. Ik ben namelijk ook niet opzoek naar nieuwe klanten.

Adviseur geeft aan dat, ondanks bijzondere situatie, bieden zonder voorbehoud mogelijk zou moeten zijn. De bank zal alleen nagaan of er geen schulden aanwezig zijn binnen het bedrijf (is niet zo).

Ondanks de 'zege' van de adviseur ben ik toch benieuwd of er hier mensen zijn met vergelijkbare ervaringen. Heb al de nodige topics gevonden over dit onderwerp, maar dan vooral andersom. Waarbij men dus begint met ondernemen en juist wel beide inkomens wilt laten meetellen. Ik ben dus vooral benieuwd of mensen bepaalde ervaringen hebben op gebied van acceptatie vanuit de bank, als je dus ingeschreven staat bij de KVK maar dit niet wilt laten meetellen met de hypotheek.

[Jazzy]

Wat is het bezwaar om deze inkomsten mee te laten tellen? Worst case vergroot het je leencapaciteit waar je dan zelf kunt beslissen in hoeverre je daar gebruik van wilt maken.

[snaggyheadshot]

Jazzy schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 20:34:
Wat is het bezwaar om deze inkomsten mee te laten tellen? Worst case vergroot het je leencapaciteit waar je dan zelf kunt beslissen in hoeverre je daar gebruik van wilt maken.

Wellicht ben ik gewoon te 'bang'. Maar je leest op internet (waaronder hier) verschillende verhalen. Hier lees je bijv. dat @ex87 wel problemen ervaarde hierdoor (alhoewel niet echt onderbouwd waarom). In Q1 heb ik ook nog eens een behoorlijke omzet gedraaid doordat in januari (laatste maand ZZP) alle openstaande uren in een keer zijn gefactureerd. Ik kan mij voorstellen dat een bank dit een vreemde situatie vindt, gezien het feit dat er nog steeds omzet wordt gedraaid.

[AndosH]

Er zijn genoeg geldverstrekkers waarbij ze dit inkomen buiten beschouwing willen laten als ze wat documenten krijgen om dit te kunnen beoordelen. Denk aan de laatste aangifte inkomstenbelasting, of jaarcijfers als die er nog zijn. Dat kan ook met een hoog inkomen uit onderneming, als het niet nodig is voor de aanvraag en het bijvoorbeeld duur is om allerlei documenten te laten aanleveren.
Het gaat de geldverstrekker dan idd puur om het beoordelen of er niet sprake is van schulden of andere zaken die het plaatje negatief beïnvloeden. Een hoge omzet in Q1 2024 zou daar niet onder vallen als je uitlegt dat het werk al eerder was verricht.

[schumacher]

Het stukje "bieden zonder voorbehoud" lijkt me veel riskanter dan mogelijk teveel leenruimte hebben. Omdat je nog maar kort je huidige baan hebt (maak ik op uit het verhaal?) en onregelmatige ZZP inkomsten hebt, zou ik in jouw situatie bang zijn dat de bank minder inkomsten meetelt dan jij (of er anders naar kijkt) waardoor je straks zonder hypotheek zit. Dan mag je de boete betalen om nog van het huis af te komen.
Maar misschien zie ik teveel beren op de weg

[snaggyheadshot]

@AndosH Bedankt voor je reactie. Waarvoor zouden ze die documenten nodig hebben? Uiteraard geen enkel bezwaar het nodige aan te leveren, maar ik heb geen jaarrekeningen (eenmanszaak, dus wat niet persé nodig). En de voorgaande IB’s lijken mij niet meer echt van waarde gezien ik ‘amper’ nog onderneem. Het enige wat ik daarmee zou kunnen aantonen is dat ik geen verlies heb gedraaid. Is dat het waar het ze om gaat?

[Zenomyscus]

Dat heb ik hier ook gedaan. In mijn geval kwam er weinig inkomen uit het bedrijf. Het mee laten tellen was vooral onnodig veel moeite. Met een drietal jaarverslagen + jaaroverzicht van de zakelijke rekeningen was de bank tevreden en hebben we een hypotheek op ons overige inkomen gekregen. Dat was totaal geen probleem hier.

[Zenomyscus]

snaggyheadshot schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:33:
@AndosH Bedankt voor je reactie. Waarvoor zouden ze die documenten nodig hebben? Uiteraard geen enkel bezwaar het nodige aan te leveren, maar ik heb geen jaarrekeningen (eenmanszaak, dus wat niet persé nodig). En de voorgaande IB’s lijken mij niet meer echt van waarde gezien ik ‘amper’ nog onderneem. Het enige wat ik daarmee zou kunnen aantonen is dat ik geen verlies heb gedraaid. Is dat het waar het ze om gaat?

Onze 'balans' was ook goed. Wellicht is een overzicht uit jouw belastingaangifte ook goed.

[snaggyheadshot]

schumacher schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:33:
Het stukje "bieden zonder voorbehoud" lijkt me veel riskanter dan mogelijk teveel leenruimte hebben. Omdat je nog maar kort je huidige baan hebt (maak ik op uit het verhaal?) en onregelmatige ZZP inkomsten hebt, zou ik in jouw situatie bang zijn dat de bank minder inkomsten meetelt dan jij (of er anders naar kijkt) waardoor je straks zonder hypotheek zit. Dan mag je de boete betalen om nog van het huis af te komen.
Maar misschien zie ik teveel beren op de weg

Zenomyscus schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:33:
Dat heb ik hier ook gedaan. In mijn geval kwam er weinig inkomen uit het bedrijf. Het mee laten tellen was vooral onnodig veel moeite. Met een drietal jaarverslagen + jaaroverzicht van de zakelijke rekeningen was de bank tevreden en hebben we een hypotheek op ons overige inkomen gekregen. Dat was totaal geen probleem hier.

Voor de goede orde: ik heb nu een jaar contract (intentie tot verlenging onbepaalde duur). Partner heeft vast contract. We willen ook enkel deze inkomens laten meetellen en NIET het inkomen uit onderneming. Deze valt namelijk mogelijk in de toekomst weg. Ik zie niet helemaal in waarom de bank minder geld ter beschikking zou stellen op basis van onze vaste inkomens omdat ik er langs bij meer bijverdien?

[ Voor 33% gewijzigd door snaggyheadshot op 10-05-2024 08:39 ]

[99ruud99]

Ik had hetzelfde vorig jaar.

Vriendin met vaste baan, ik had pas 4 maanden deze baan.
Bank vond mijn baan minder leuk, omdat ik nog niet vast was en pas kort er werkte.

Uiteindelijk allemaal goed gekomen doordat afgelopen jaren de cijfers als ZZPer hoog waren. Bank gaf aan dat ze genoeg vertrouwen in inkomen hadden, dat zelfs als baan stopt ik een goed lopende ZZPer was, dus snel weer terug in dat vak kon stappen.

Kortom, lever gewoon ALLES aan, ook je zzp inkomens van afgelopen jaren (Gewoon de belastingaangiftes).
Dat je nog een klein lijntje zzp hebt vind bank eerder fijn dan erg. Puur omdat het het totaal wegvallen van inkomsten risico verlaagd bij ontslag.

[GarBaGe]

snaggyheadshot schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:35:
[...]


[...]


Voor de goede orde: ik heb nu een jaar contract (intentie tot verlenging onbepaalde duur). Partner heeft vast contract. We willen ook enkel deze inkomens laten meetellen en NIET het inkomen uit onderneming.

Ik ben het wel met @schumacher eens.
Kopen zonder voorbehoud betekent dat als je geen financiering rond krijgt, je alsnog 10%(?) van de waarde van het huis moet ophoesten.
Dat is best een risico, vind ik.

Je kan je adviseur toch vragen hoeveel leenruimte je hebt met EN zonder dat gedeelte uit je onderneming.
Dat lijkt met een keuze, geen risico.
Waarom vind je dat zo belangrijk?

[Zenomyscus]

snaggyheadshot schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:35:
[...]


[...]


Voor de goede orde: ik heb nu een jaar contract (intentie tot verlenging onbepaalde duur). Partner heeft vast contract. We willen ook enkel deze inkomens laten meetellen en NIET het inkomen uit onderneming. Deze valt namelijk mogelijk in de toekomst weg. Ik zie niet helemaal in waarom de bank minder geld ter beschikking zou stellen op basis van onze vaste inkomens omdat ik er langs bij meer bijverdien?

Dat was exact wat wij deden. Er waren geen schulden in het bedrijf, dus na een simpele controle van wat gegevens is het bedrijf gewoon buiten beschouwing gelaten. De lening werd niet meer of minder.

[snaggyheadshot]

GarBaGe schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:40:
[...]

Ik ben het wel met @schumacher eens.
Kopen zonder voorbehoud betekent dat als je geen financiering rond krijgt, je alsnog 10%(?) van de waarde van het huis moet ophoesten.
Dat is best een risico, vind ik.

Je kan je adviseur toch vragen hoeveel leenruimte je hebt met EN zonder dat gedeelte uit je onderneming.
Dat lijkt met een keuze, geen risico.
Waarom vind je dat zo belangrijk?

De leenruimte mét het gedeelte uit onderneming is natuurlijk aanzienlijk hoger. Maar zoals gezegd: we willen en gaan dat niet meetellen omdat dat mogelijk wegvalt. We hebben zónder het meetellen van de onderneming voldoende leencapaciteit. Het gedeelte uit de onderneming is dus niet nodig.

Het gaat mij puur om ervaringen die mensen hebben (zoals @99ruud99 ) over bepaalde zaken waar de bank over kan gaan vallen bij acceptatie.

99ruud99 schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:40:
Ik had hetzelfde vorig jaar.

Vriendin met vaste baan, ik had pas 4 maanden deze baan.
Bank vond mijn baan minder leuk, omdat ik nog niet vast was en pas kort er werkte.

Uiteindelijk allemaal goed gekomen doordat afgelopen jaren de cijfers als ZZPer hoog waren. Bank gaf aan dat ze genoeg vertrouwen in inkomen hadden, dat zelfs als baan stopt ik een goed lopende ZZPer was, dus snel weer terug in dat vak kon stappen.

Kortom, lever gewoon ALLES aan, ook je zzp inkomens van afgelopen jaren (Gewoon de belastingaangiftes).
Dat je nog een klein lijntje zzp hebt vind bank eerder fijn dan erg. Puur omdat het het totaal wegvallen van inkomsten risico verlaagd bij ontslag.

Bedankt voor het delen van je ervaring! Interessant dat banken toch een beetje lastig kunnen gaan doen ondanks dat er gezegd wordt dat een tijdelijk contract + intentieverklaring gelijk is aan een vast contract. Nu werk ik voor de overheid. Geen idee of dat een verschil maakt voor de bank. Maar je kunt er dan wel vanuit gaan dat een intentie verklaring zeker legitiem is.

[SgtElPotato]

Ik heb een week nadat mijn proeftijd verliep een hypotheek aangevraagd en dat was allemaal geen enkel probleem. (jaarcontract). Met een intentieverklaring onder de arm was er geen enkel issue.

[Yucon]

Het risico met dit soort scenario's zit denk ik in een andere hoek. Processen zijn tegenwoordig zo ingericht dat alles wat van de norm afwijkt ineens lastig is, lang duurt, of zelf uit gemakzucht een reden is om helemaal te weigeren. Denk bijvoorbeeld aan hoe hypervoorzichtig banken met crypto omgaan. Hypotheken zijn ook wel iets waar heel veel beschermende regeltjes aan vasthangen, dus met dat in het achterhoofd zou ik er rekening mee houden dat dingen onverwachts veel moeilijker zouden kunnen zijn dan je eigenlijk verwacht.

[snaggyheadshot]

@Yucon Heel legitiem punt. Dit is exact waarom ik hier om ervaringen vraag. Wellicht is het dan eigenlijk gewoon eenvoudiger om mij (iig voor nu) uit te schrijven mocht het bod geaccepteerd worden en dus alvorens de aanvraag voor de hypotheek gedaan wordt Er staat verder niets op de balans oid namelijk.

[ Voor 8% gewijzigd door snaggyheadshot op 10-05-2024 09:16 ]

[True]

Wat ik niemand hoor zeggen is dat je in jouw geval met jouw visie (ZZP inkomen bewust niet willen meenemen) eigenlijk wel moet bieden zonder voorbehoud van financiering.
Immers wordt er mét voorbehoud van financiering van je verwacht dat je minstens één volledige, accurate en juiste hypotheekaanvraag doorlopen hebt. Je zult dan verplicht je ZZP inkomen moeten opgeven, anders is dat immers niet volledig.
Behalve als het bod nog boven loondienst + ZZP zit, maar dan zie je vast al wel van te voren dat jou het niet gaat lukken.

Dat gezegd hebbende, je kunt bij een degelijke hypotheekadviseur gewoon voor laten rekenen wat je zou kunnen lenen met je loon uit loondienst. Dan kun je met dat in je achterhoofd bieden zonder voorbehoud van financiering en kom je er wel. De afhankelijkheid die je dan hebt is:

• tussen het bieden en de aanvraag (na het aanvaarden van je bod);

1. geen aanpassingen in loondienst (ontslag, minder uren)
2. rentepercentage gaat omhoog en je kunt hierdoor (iets) minder lenen

[Herman]

Zelf zou ik alléén bieden zonder voorbehoud van financiering als ik het geld op de plank zou hebben liggen.

Wellicht acht je de kans niet zo groot, maar wat als je na het bod ziek wordt of werkloos? Heb je dan niet een werkelijk groot probleem? Nu 'gok' je erop dat dit niet in die periode (tussen bod en financieringsaanbod) gaat gebeuren.

[The Eagle]

GarBaGe schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:40:
[...]

Ik ben het wel met @schumacher eens.
Kopen zonder voorbehoud betekent dat als je geen financiering rond krijgt, je alsnog 10%(?) van de waarde van het huis moet ophoesten.
Dat is best een risico, vind ik.

Je kan je adviseur toch vragen hoeveel leenruimte je hebt met EN zonder dat gedeelte uit je onderneming.
Dat lijkt met een keuze, geen risico.
Waarom vind je dat zo belangrijk?

Correctie: de financiering is dan geen reden meer om een koopcontract te ontbinding en als je er dan alsnog vanaf wilt ben je idd een flinke boete verschuldigd.

Dan kun je in een situatie terecht komen waarin je al die tonnen her en der bij elkaar moet schrapen, en hoe je dat doet zal de verkoper een zorg zijn.

Ik zou voor bedragen van 400k of meer wel zeker willen weten dat iemand me dat tegen een redelijke rente wilde lenen. En niet die adviseur op zijn blauwe ogen geloven.

[snaggyheadshot]

@Herman @The Eagle Ik begrijp die redenering volkomen, en liever deed ik het ook niet. Maar ik gok dat jullie al een woning hebben? Een bod met voorbehoud is zo goed als kansloos in deze tijd of je moet er duizendenden euro's boven gaat zitten (en zelfs dat is al een gok gezien er structureel 50/80K wordt overboden).

[Daam]

Om problemen te voorkomen zou ik bij een bedrijf als Raadhuys een inkomensverklaring voor je ZZP-onderneming op laten stellen. Zelf je jaarstaten en IB-documenten aanleveren is onnodig veel gedoe (been there). Deze inkomensverklaring wordt door bijna alle hypotheekverstrekkers gezien als een officieel document en voorkomt een boel vragen en dergelijke.

Nu zal deze inkomensverklaring niet volledig meetellen in de beoordeling omdat je wel eerlijk moet zijn dat je je werkzaamheden gaat minderen (ik zou niet aangeven dat je gaat stoppen). Het kan voordelig voor je uitpakken als je aan kan tonen hoe levensvatbaar je ZZP-onderneming is geweest.

[ex87]

snaggyheadshot schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 20:42:
[...]

Wellicht ben ik gewoon te 'bang'. Maar je leest op internet (waaronder hier) verschillende verhalen. Hier lees je bijv. dat @ex87 wel problemen ervaarde hierdoor (alhoewel niet echt onderbouwd waarom).

Bij mij was het echt: "We zien dat je bij ons ook een zakelijke rekening hebt? Wat is dit? Ik heb het toen uitgelegd en toen had ik 2 opties:

Jaarcijfers overhandigen of, zakelijke rekening opzeggen. Ik was alweer 1,5 jaar (ongeveer) in loondienst toen ik de hypotheek aanvroeg.

[TheGhostInc]

snaggyheadshot schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 20:28:
Ik ben dus vooral benieuwd of mensen bepaalde ervaringen hebben op gebied van acceptatie vanuit de bank, als je dus ingeschreven staat bij de KVK maar dit niet wilt laten meetellen met de hypotheek.

Dit is het onderscheidend vermogen van banken (geldgevers). En dit is continu aan verandering onderhevig, ook door veranderende wetgeving & (interpretatie van) regelgeving.
Neem bijvoorbeeld een studielening, misschien dat een bank eerst alleen vroeg naar BKR schulden en kon je het niet invullen. Veranderen ze het naar 'alle' schulden en pleeg je ineens valsheid in geschrifte als je het niet invult.
Bij een KvK-nummer kan ik me voorstellen dat ze dat eerst niet opvroegen omdat heel veel mensen hun zonnepanelen geregistreerd hadden. Maar dat ze nu een checkbox hebben met 'zonnepanelen' en ze wel 'alles' controleren.

Voor de geldgevers zijn dit trouwens best dure processen. Als 'leek' lijkt €10.000 winst, gewoon €10.000 inkomen. Maar als je €90.000 kosten maakt voor €100.000 omzet en de markt 'crashed' en je 'fixed cost' zijn €50.000, dan ga je ineens vol het schip in, was het een ZZP-er waar je 10% marge op pakte is er niks aan de hand. Dat is hele andere materie dan een loonstrookje valideren.
Dus sommige geldgevers sluiten je gewoon uit.

Een (goede) adviseur krijgt hier continu informatie over.

snaggyheadshot schreef op donderdag 9 mei 2024 @ 20:42:
Wellicht ben ik gewoon te 'bang'.

Er zijn genoeg nagelsalons, belwinkels en andere EMZ ellende waar zwart geld/witwassen een serieus risico vormt. De banken hebben miljoenen aan boetes gekregen omdat ze niet scherp genoeg waren.
Het proces heet ook KYC -> Know Your Customer, en is niet meer op een 'need to know' basis.

Ps. Ik geef geen antwoord op je vraag, maar hopelijk geeft het wat inzicht in hoe de 'achterkant' werkt.

[AndosH]

snaggyheadshot schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 08:33:
@AndosH Bedankt voor je reactie. Waarvoor zouden ze die documenten nodig hebben? Uiteraard geen enkel bezwaar het nodige aan te leveren, maar ik heb geen jaarrekeningen (eenmanszaak, dus wat niet persé nodig). En de voorgaande IB’s lijken mij niet meer echt van waarde gezien ik ‘amper’ nog onderneem. Het enige wat ik daarmee zou kunnen aantonen is dat ik geen verlies heb gedraaid. Is dat het waar het ze om gaat?

Ja, daar gaat het ze om: geen verlies uit de onderneming, en liefst geen schulden in de onderneming. Om dat vast te kunnen stellen willen ze terugkijken met bijvoorbeeld de laatste IB aangifte. De reden dat ze dat willen vaststellen is dat ze uit willen sluiten dat jij nu zegt "laat de onderneming maar buiten beschouwing" om grote verliezen en schulden die impact kunnen hebben op je inkomen nu of in de toekomst niet mee te hoeven nemen.
Ik ken niet het beleid van alle geldverstrekkers, maar het verschilt vast per partij wat ze dan precies nodig hebben om die afweging te kunnen maken.

[Hielko]

Yucon schreef op vrijdag 10 mei 2024 @ 09:08:
Het risico met dit soort scenario's zit denk ik in een andere hoek. Processen zijn tegenwoordig zo ingericht dat alles wat van de norm afwijkt ineens lastig is, lang duurt, of zelf uit gemakzucht een reden is om helemaal te weigeren. Denk bijvoorbeeld aan hoe hypervoorzichtig banken met crypto omgaan. Hypotheken zijn ook wel iets waar heel veel beschermende regeltjes aan vasthangen, dus met dat in het achterhoofd zou ik er rekening mee houden dat dingen onverwachts veel moeilijker zouden kunnen zijn dan je eigenlijk verwacht.

Wat dat betreft heb ik wel een anecdote uit mijn omgeving, familielid dat als zelfstandige als tandarts werkt met partner in loondienst. Meer inkomen dan partner, je hebt de praktijken voor het uitkiezen waar je kan werken, maar toen ze een huis gekocht hadden was het allemaal bijzonder ingewikkeld voor de hypotheekverstrekker (weet niet meer waarom), maar uiteindelijk hebben ze het huis gekocht volledig op basis van het loon van de partner (en misschien ook alleen op naam van partner, details mij niet helemaal bekend). Wat als je er even over nadenkt natuurlijk helemaal van de pot gerukt is. Maar als je in een computer says no scenario komt gaat alle rationaliteit de deur uit...

Dus wat dat betreft zou ik er niet zo happig op zijn als semi-voormalig ondernemer in een net niet helemaal standaard situatie om zonder voorbehoud van financiering te bieden.

[donleone83]

Maar je bent dan toch al lang bij een hypotheekadviseur of een of meerdere banken geweest om je situatie te laten controleren en in verschillende scenario’s je leencapaciteit te laten berekenen? En als dat in alle scenario’s voldoende is, is bieden zonder voorbehoud toch helemaal prima? Wij hadden ook een bijzondere situatie omdat een deel van de inkomsten van mijn vriendin ook uit een vrij bijzondere vorm van inkomsten kwam. Op alleen onze salarissen hadden we echter ook voldoende leencapaciteit. Uiteindelijk heeft de bank waar wij toen terecht kwamen dat deel van haar inkomen maar voor 80% meegeteld maar was het linksom en rechtsom allemaal geen probleem.

Ik snap de angst voor bieden zonder voorbehoud niet zo goed - of de situatie moet extreem uitzonderlijk zijn wat hij hier overduidelijk niet is als alleen beide salarissen voldoende zijn. Als je goed geïnformeerd het hele proces in gaat mag het allemaal nooit een verrassing zijn toch?

[ Voor 4% gewijzigd door donleone83 op 10-05-2024 15:08 ]