Huis aflossen of niet

[Thomas18GT]

MercedesCLS schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 08:52:
De situatie is voor iedereen anders.

Wij hebben heel veel extra afgelost de afgelopen jaren. Uiteraard hebben we ook een berekening gemaakt, en in theorie hou je onderaan de streep meer als je dat niet doet en het geld belegt, achteraf gezien helemaal als je kijkt naar de afgelopen jaren. Rationeel/theoretisch gezien is het (vaak) beter om niet af te lossen.

Wij zouden echter nooit zo'n groot bedrag in beleggingen hebben gestopt. Het extra aflossen bespaart ons langjarig met 100% zekerheid veel euro's aan hypotheekrente per jaar. We hoeven er nu ook niet naar om te kijken. De vraag is maar of de spaarrente zo 'hoog' blijft. Je moet er mee bezig blijven. Wat we nu veel meer overhouden in de maand kunnen we alsnog zonder zorgen beleggen en sparen. Dit gevoel is ons veel waard.

Zekerheid en gevoelens zijn natuurlijk niet in geld uit te drukken, maar feitelijk gezien heeft het aflossen de afgelopen jaren je minimaal 20% gekost, en als je net na de corona-crash had gaan beleggen bijna 200%.

Zelf heb ik de overwaarde van mijn vorige huis belegd in plaats van in ons nieuwe huis gestoken, enerzijds omdat ons huis dan nu daadwerkelijk 50-50 van ons beide is, anderzijds met de hoop op wat er is gebeurd op de markt.

Achteraf is het dan altijd makkelijk praten, maar met geld wat ik vandaag niet heb en eigenlijk ook niet nodig heb, zou ik (en heb ik dan ook gedaan) best een risico durven nemen. Met een 10% gemiddeld rendement voor de S&P500 over de afgelopen tig jaar ga je dan een stuk harder dan met 3,3%. Na 10 jaar zit je met 140k start en 10% op 363.000 euro en met 3,3% op 193.000 euro.

Omdat TS geen kaas heeft gegeten van beleggen zou ik dat niet zelf zomaar gaan doen uiteraard, maar wel meenemen in de overweging.

Wat we nu veel meer overhouden in de maand kunnen we alsnog zonder zorgen beleggen en sparen. Dit gevoel is ons veel waard.

Dat gevoel is je blijkbaar (om met de cijfers van TS te rekenen) 170k waard de komende 10 jaar. Dat zijn 4,5 netto jaarlonen..

[ Voor 6% gewijzigd door Thomas18GT op 13-08-2024 11:21 ]

[MercedesCLS]

Thomas18GT schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 10:49:
[...]


Zekerheid en gevoelens zijn natuurlijk niet in geld uit te drukken, maar feitelijk gezien heeft het aflossen de afgelopen jaren je minimaal 20% gekost, en als je net na de corona-crash had gaan beleggen bijna 200%.

Zelf heb ik de overwaarde van mijn vorige huis belegd in plaats van in ons nieuwe huis gestoken, enerzijds omdat ons huis dan nu daadwerkelijk 50-50 van ons beide is, anderzijds met de hoop op wat er is gebeurd op de markt.

Achteraf is het dan altijd makkelijk praten, maar met geld wat ik vandaag niet heb en eigenlijk ook niet nodig heb, zou ik (en heb ik dan ook gedaan) best een risico durven nemen. Met een 10% gemiddeld rendement voor de S&P500 over de afgelopen tig jaar ga je dan een stuk harder dan met 3,3%. Na 10 jaar zit je met 140k start en 10% op 363.000 euro en met 3,3% op 193.000 euro.

Omdat TS geen kaas heeft gegeten van beleggen zou ik dat niet zelf zomaar gaan doen uiteraard, maar wel meenemen in de overweging.


[...]

Dat gevoel is je blijkbaar (om met de cijfers van TS te rekenen) 170k waard de komende 10 jaar. Dat zijn 4,5 netto jaarlonen..

Als je 10% rendement haalt dan moet je nog wel je hypotheekrente betalen. Dat moet je nog daar vanaf halen. Het voorbeeld van corona is niet relevant. Maar ik begrijp je punt. De aandelenmarkt heeft zich historisch bewezen en dit zou je ook door kunnen trekken naar de toekomst. Maar goed alle langetermijn grafieken worden steeds steiler, en dat betekent richting een bubbel. Het gaat alleen veel langzamer dan ik dacht. En het moet passen bij je horizon. Ik weet het zelf niet.

Voor ons is dat het verschil wel waard aangezien we risicoavers zijn.

Nu kunnen we inderdaad gewoon 'vrij' beleggen.

[retakenroots]

@purgie Persoonlijk vind ik het veel belangrijker om naar de financiële verplichting te kijken dan naar het rendement wat iedereen hier klaarblijkelijk wel belangrijk vindt. Je hebt het over een annuïteitenhypotheek wat het wel een stukje complexer maakt. Ik ken je gegevens niet maar stel je hebt een annuïteitenhypotheek van 200K en die loopt tegen 2.3% over een periode van 30 jaar. Dan betaal je iedere maand ongeveer 770 EUR aan rente en aflossing. Dat noem ik dan maar de financiële verplichting die je hebt.

Door alles af te lossen wordt je financiële verplichting 0 EUR en is je netto maandelijks bestedingsruimte met 770 EUR toegenomen en heb je geen schuld meer. Je vermogen is dan: de waarde van het huis + 20K en kan elke maand 770 EUR groeien als je het bedrag spaart.

Sparen met 140K tegen 3.3% rente die maandelijks uitbetaald word krijg je 385 EUR per maand dus is je financiële verplichting nog steeds 770-385 =385 EUR maar dan nog steeds met een 140K schuld. (die wel afneemt door de annuïteitenhypotheek). Je vermogen is dan: de waarde van het huis + 20K + 140K - 140K en kan elke maand 385 EUR groeien als je het bedrag spaart. (+het bedrag dat per maand word afgelost door de annuïteitenhypotheek)

Wat is dan wijsheid?
Dat is per persoon verschillend sommigen kijken naar het rendement na X jaar maar dat heb je dan ook pas na X jaar en kan je de situatie niet veranderen want anders haal je dat rendement misschien niet.
Persoonlijk zou ik voor de aflossing gaan want dan heb ik meteen 770 EUR per maand meer te besteden om relaxter te gaan leven.

Tenslotte:
Die 20K is een mooie buffer en als je het huis wil verbouwen dan kan je altijd wel een hypotheek krijgen aangezien de hypotheekverstrekker 0% risico loopt. Maar je moet kiezen waar jij je prettig bij voelt.

[appel001]

Je hoeft niet direct nu te kiezen.

Je zou best gewoon even op 2 spaarrekeningen kunnen sparen. Ivm depositie garantie stelsel.

Ja vervelend, dat je misschien je 7% niet pakt. Maar gevoelsmatig de juiste keuze maken is ook wat waard.

Aflossen op je huis kan volgend jaar ook. Een lange termijn depositie, riskantere beleggingen het kan allemaal later ook.

Pak rustig je tijd om alles een plek te geven. Hou je geld daarom flexibel/liquide. Zodat als je een keuze gemaakt hebt je ermee aan de slag kunt.

[DjoeC]

Thomas18GT schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 10:49:
[...]
Met een 10% gemiddeld rendement voor de S&P500 over de afgelopen tig jaar ga je dan een stuk harder dan met 3,3%. Na 10 jaar zit je met 140k start en 10% op 363.000 euro en met 3,3% op 193.000 euro.
[...]

Dat hangt er maar helemaal van of je op een specifieke datum bent ingestapt. Een opmerking als x% over y periode is waar beleggingsfondsen ook mee schermen, zolang y periode - die varieert altijd - maar gunstig overkomt.

Beleggen is een sport voor mensen met een bepaalde mindset.

De opmerking 10% en daar bedragen bij halen met opmerkingen als

Dat gevoel is je blijkbaar (om met de cijfers van TS te rekenen) 170k waard de komende 10 jaar. Dat zijn 4,5 netto jaarlonen..

vind ik nogal tendentieus....

[Thomas18GT]

DjoeC schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 14:19:
[...]

Dat hangt er maar helemaal van of je op een specifieke datum bent ingestapt. Een opmerking als x% over y periode is waar beleggingsfondsen ook mee schermen, zolang y periode - die varieert altijd - maar gunstig overkomt.

Beleggen is een sport voor mensen met een bepaalde mindset.

De opmerking 10% en daar bedragen bij halen met opmerkingen als

[...]

vind ik nogal tendentieus....

Dat krijg je als een reactie op een andere reactie uit de context haalt en op een deel gaat reageren.

Als iemand zegt dat hij afgelopen jaren is begonnen met extra aflossen en dit achteraf nog een goede keuze vind, is het heel makkelijk om achteraf te zeggen dat het feitelijk, financieel, geen goede keuze was. Daarom zeg ik ook:

Zekerheid en gevoelens zijn natuurlijk niet in geld uit te drukken, maar feitelijk gezien heeft het aflossen de afgelopen jaren je minimaal 20% gekost, en als je net na de corona-crash had gaan beleggen bijna 200%.

Achteraf kan je dan prima stellen of aflossen (het onderwerp van dit topic) of beleggen een betere keuze is geweest de afgelopen jaren. Dat kan de komende jaren anders zijn, maar feit blijft wel dat het de afgelopen tig jaren gemiddeld een betere keuze is om te beleggen dan om je hypotheek van netto 1,5% rente af te lossen. Ik denk dat het dan ook een prima advies is om mee te geven dat TS daar in ieder geval naar kan/moet kijken als hij financieel de beste keuze wil maken. Op gevoel kan hij alleen zelf de keuze maken, het is immers zijn gevoel.

Beleggen is een sport voor mensen met een bepaalde mindset.

Meh, ik heb 1 keer mijn overwaarde van meer dan 100k belegd en er verder niet meer aangezeten, die is nu bijna verdubbeld. Weinig sport aan.

[Larry4]

purgie schreef op vrijdag 3 mei 2024 @ 13:57:
Ik heb het huis van mijn ouders verkocht en heb daardoor een behoorlijk bedrag geerft. Ik zou in principe in 1 keer mijn huis kunnen aflossen. Ik heb nog een hypotheek van 140.000 tegen 2.3% en hou naar aflossen dan nog zo'n 20.000 euro over aan spaargeld.

Nu heb ik geen kinderen of partner dus mijn vraag is. Is het nu verstandig om mijn huis (deels) af te lossen met dit geld of niet.

Sparen levert namelijk ook weinig op en van aandelen en andere investeringen heb ik weinig kaas gegeten..

...

Ik zou niet aflossen, aangezien de inflatie hoger is dan de rente, dus je verdient er juist mee! Het geld wordt per definitie ~3% minder waard per jaar (Dank aan de Centrale Bank).

Van het geld zou ik een vakantie woning kopen in het buitenland en verhuren.
kort of long term verhuur.
Als je het goed doet is het meer dan 10%!
Daarnaast ook de vakantie woning zal in waarde stijgen.

Van de opbrengst van vakantie woning koop je weer een andere vakantie woning over 5-10 jaar wat dan weer geld gaat opleveren.

Dit is dan een mooie inkomsten bron ook na je pensioen.

Je kunt ook beleggen in aandelen, obligaties, goud/zilver maar alles heeft een risico

[Jumpman]

Larry4 schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 15:57:
[...]

Ik zou niet aflossen, aangezien de inflatie hoger is dan de rente, dus je verdient er juist mee! Het geld wordt per definitie ~3% minder waard per jaar (Dank aan de Centrale Bank).

Van het geld zou ik een vakantie woning kopen in het buitenland en verhuren.
kort of long term verhuur.
Als je het goed doet is het meer dan 10%!
Daarnaast ook de vakantie woning zal in waarde stijgen.

Van de opbrengst van vakantie woning koop je weer een andere vakantie woning over 5-10 jaar wat dan weer geld gaat opleveren.

Dit is dan een mooie inkomsten bron ook na je pensioen.

Je kunt ook beleggen in aandelen, obligaties, goud/zilver maar alles heeft een risico

Toch hoor ik de laatste tijd ook meer over leegstand van vakantie woning in het buitenland. Ik zou de berekening goed maken. Talloze mensen hebben deze de afgelopen jaren al gedaan.

[FreakNL]

retakenroots schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 13:51:
@purgie Persoonlijk vind ik het veel belangrijker om naar de financiële verplichting te kijken dan naar het rendement wat iedereen hier klaarblijkelijk wel belangrijk vindt. Je hebt het over een annuïteitenhypotheek wat het wel een stukje complexer maakt. Ik ken je gegevens niet maar stel je hebt een annuïteitenhypotheek van 200K en die loopt tegen 2.3% over een periode van 30 jaar. Dan betaal je iedere maand ongeveer 770 EUR aan rente en aflossing. Dat noem ik dan maar de financiële verplichting die je hebt.

Door alles af te lossen wordt je financiële verplichting 0 EUR en is je netto maandelijks bestedingsruimte met 770 EUR toegenomen en heb je geen schuld meer. Je vermogen is dan: de waarde van het huis + 20K en kan elke maand 770 EUR groeien als je het bedrag spaart.

Sparen met 140K tegen 3.3% rente die maandelijks uitbetaald word krijg je 385 EUR per maand dus is je financiële verplichting nog steeds 770-385 =385 EUR maar dan nog steeds met een 140K schuld. (die wel afneemt door de annuïteitenhypotheek). Je vermogen is dan: de waarde van het huis + 20K + 140K - 140K en kan elke maand 385 EUR groeien als je het bedrag spaart. (+het bedrag dat per maand word afgelost door de annuïteitenhypotheek)

Wat is dan wijsheid?
Dat is per persoon verschillend sommigen kijken naar het rendement na X jaar maar dat heb je dan ook pas na X jaar en kan je de situatie niet veranderen want anders haal je dat rendement misschien niet.
Persoonlijk zou ik voor de aflossing gaan want dan heb ik meteen 770 EUR per maand meer te besteden om relaxter te gaan leven.

Tenslotte:
Die 20K is een mooie buffer en als je het huis wil verbouwen dan kan je altijd wel een hypotheek krijgen aangezien de hypotheekverstrekker 0% risico loopt. Maar je moet kiezen waar jij je prettig bij voelt.

Ja maar nogmaals; aflossen kan ALTIJD nog.

Kijk gewoon naar de korte termijn;
Op dit moment is het gewoon veilig en rendabeler om te sparen tegen pakweg 3% (deposito) ipv af te lossen. Zelfs sparen op een vrij opneembare spaarrekening (2%) is financieel gunstiger voor de TS.

Ik zie echt niet in waarom je zou aflossen als dat onder de streep minder rendabel is. De TS heeft een hypotheek-rente van niks…

Pak gewoon een mooie rente op dat bedrag. Aflossen kan altijd nog.

[ Voor 3% gewijzigd door FreakNL op 13-08-2024 16:10 ]

[Larry4]

Jumpman schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 16:00:
[...]


Toch hoor ik de laatste tijd ook meer over leegstand van vakantie woning in het buitenland. Ik zou de berekening goed maken. Talloze mensen hebben deze de afgelopen jaren al gedaan.

Klopt inderdaad. Je moet kijken dat er niet al te veel concurrentie is. En locatie is key! Vakantie woning is meestal erg seizoen gebonden. In Spanje staat heel veel 'te koop' en leeg. Maar in de zomer maanden is vrijwel alles verhuurt.
Als je in 4-5 maanden de 10% kunt halen + vaste lasten dan heb je het al er uit. Alles er boven is mooi meegenomen. Meestal (school)vakanties ed. maar ook midweken/weekend weg ed. bijv in Duitsland.

Voorbeeld in Duitsland: "Jaaromzet uit verhuur afgelopen 4 jaar tussen € 11.000 en € 14.000. "
https://www.micazu.nl/vak...antiehuis-labyrinth-1191/

Maar je moet het treffen. De meest lucratieve huizen zijn al verkocht natuurlijk.

[Eärendil]

Larry4 schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 16:17:
[...]

Voorbeeld in Duitsland: "Jaaromzet uit verhuur afgelopen 4 jaar tussen € 11.000 en € 14.000. "
https://www.micazu.nl/vak...antiehuis-labyrinth-1191/

Omzet ≠ winst.
Hoeveel van die omzet ben je weer kwijt aan onderhoud (in tijd of geld)? En wat ben je kwijt aan de lokale beheerder en schoonmakers die voor het huisje zorgen? En wat zijn de kosten van het verhuurplatform? En wat ben je kwijt aan de lokale belastingen?

Een vakantiehuisje is leuk als je er zelf ook veel gebruik van maakt (bij voorkeur buiten het hoogseizoen), maar als belegging levert passief beleggen in indexfondsen (bijna) net zo veel op, met veel minder gezeur.

[GioStyle]

retakenroots schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 13:51:
Wat is dan wijsheid?
Dat is per persoon verschillend sommigen kijken naar het rendement na X jaar maar dat heb je dan ook pas na X jaar en kan je de situatie niet veranderen want anders haal je dat rendement misschien niet.
Persoonlijk zou ik voor de aflossing gaan want dan heb ik meteen 770 EUR per maand meer te besteden om relaxter te gaan leven.

Wat doe jij als je plotseling geen werk meer hebt (en kan) vinden? Dan is een hypotheek en cash toch wel echt een stuk fijner, omdat je het langer kan uitzingen. Je zou maar een afbetaald huis hebben en geen cash. Dan mag je mooi ongewenst je huis te koop gaan zetten...

[retakenroots]

GioStyle schreef op dinsdag 13 augustus 2024 @ 17:41:
[...]


Wat doe jij als je plotseling geen werk meer hebt (en kan) vinden? Dan is een hypotheek en cash toch wel echt een stuk fijner, omdat je het langer kan uitzingen. Je zou maar een afbetaald huis hebben en geen cash. Dan mag je mooi ongewenst je huis te koop gaan zetten...

Met lage maandlasten is het ook minder moeilijke om een periode te overbruggen. Je krijgt eerst nog WW en dan zijn die lage maandlasten ook fijn. TS zit in de software wereld dus een nieuwe baan is dan meestal geen probleem. Maar je kan ook 100K aflossen en dan 60k reserveren bijvoorbeeld. Dan behoudt je de hypotheek en zijn de hypotheek verstrekker meer coulant voor het niet kunnen betalen ivm de lage risico.

[rapture]

Je hebt de arm-denkende benadering en de financieel-geletterden.

Armen zien een schuld als iets zwaar dat ze moeten dragen en voelen de maandelijkse aflossingen als de groot deel van hun inkomen dat aan een schuld gespendeerd worden. Ze willen ze snel mogelijk van de schuld en aflossingen af geraken zodat een last van hun schouders eraf gehaald is. Veel gaat dan over emotie, goed gevoel,...


Financieel-geletterden willen zo weinig mogelijk eigen kapitaal verspillen aan iets dat je met een (goedkope) krediet kan regelen.

Hou zoveel mogelijk je kapitaal vrij om nuttigere dingen ermee te doen. Beleggen, in een bedrijf investeren, een bedrijf oprichten,...

Hypotheekrente 1% onder de spaarrente is een schuld dat je wilt aanhouden.

Hypotheekrente onder de inflatie betekent dat de bank geld verliest wegens niet genoeg rente krijgen om waardevermindering te compenseren en de waarde van de schuld verdampt dankzij de hoge inflatie. De verhouding tussen aflossing en maandloon verschuift in het voordeel van de schuldenaar. Laat de inflatie voor jou werken.

Als je veel spaargeld hebt en de hypotheekrente is laag tegenover de andere rentes en inflatie, dan ga je niet aflossen om het bloeden van je bank te verzachten.

Goedkoop geld teruggeven om later in noodgevallen duur geld te lenen, is het slecht idee.

Op spaarrekeningen kan het geld veilig staan en een procent meer rendement dan de hypotheekrente. Met veel spaargeld sta je sterker in slechte tijden dan iemand die z'n spaargeld aan het onnodig aflossen weggegooid heeft.

Toegang tot liquiditeit bepaalt het verschil tussen wie in de betalingsproblemen geraakt en wie heeft nog veel spaargeld, beleggingen,... dat gebruikt kan worden om de rekeningen te betalen.

Een afgelost huis zet je niet zo snel in cash om. Op de sell button in de app van je broker rammen gaat snel.

[DjoeC]

rapture schreef op woensdag 14 augustus 2024 @ 13:49:
Op de sell button in de app van je broker rammen gaat snel.

Inderdaad, dat gaat altijd snel. Maar snelheid kan je nog veel meer kosten...