VVE besluit nietig verklaren mogelijk?

[ScreamGT]

Hi medetweakers,

Ik heb een lopende kwestie met mijn VVE, waar ik en mijn vrouw sinds januari 2021 wonen.

Er is recent besloten dat de VVE bijdrage per 1 januari 2024 met 100% verhoogt wordt.
In mijn geval zal dit per 1 januari € 407,- per maand zijn. Mijns inziens echt een absurd hoog bedrag. Het betreft een monumentaal pand, waar ondertussen ook onderhoud aan uitgevoerd wordt. We willen middels de subsidie regeling voor monumenten hier weer een deel van de uitgave op terugvorderen aankomend jaar.

Er is in het verleden laks om gegaan met de huidige VVE pot, en de vorige beheerder heeft er helaas ook een potje van gemaakt.
Nu hebben wij een nieuwe VVE beheerder aangenomen, waar wij tot op heden zeer tevreden over zijn. Deze heeft wel kenbaar gemaakt bij de laatste VVE dat de bijdrages omhoog moeten.
Er is destijds mee ingestemd dat dit dus wordt verhoogd, maar ik en een medebewoner met hetzelfde oppervlak (en VVE bijdrage) hebben tegengestemd, aangezien het zo'n ingrijpende verhoging is.

Is er een mogelijkheid dit terug te draaien of in ieder geval een ander voorstel te doen?

[stutrecht]

Je kan naar de kantonrechter om het besluit aan te vechten maar let wel op dat de termijn daarvoor erg kort is! Ik dacht 1 maand nadat je kennis hebt genomen van (of kennis had kunnen nemen van!) het besluit.

Inhoudelijk ken ik het feitencomplex natuurlijk niet maar ik vraag mij wel af of het kans van slagen heeft als de hogere bijdrage wel echt nodig is om het pand in goede staat te houden. Als koper had je in 2021 een onderzoeksplicht om oa te kijken naar de financiën van de vve.

[wibblemoo]

Als deze verhoging in een reguliere VVE vergadering, met voldoende quorum is goedgekeurd bij meerderheid, is dit een geldig besluit en valt er niets te vernietigen, hoogstens kun je in een nieuwe vergadering het besluit terugdraaien, maar je kunt nooit een bijdrage goedkeuren welke lager is dan de begroting (dan dient de begroting aangepast te worden).

Ik begrijp niet zo goed waarom je de bijdrage omlaag wilt hebben? Ben je het niet eens met de begroting an sich?

[Sdreeg]

Besluiten van VVE's zijn niet mijn vakgebied, maar in zijn algemeenheid is iets alleen vernietigbaar of nietig als het tegen de geldende wet- of regelgeving ingaat. Vraag is dus of de VVE dit besluit mocht nemen en of dit procedureel gezien ook op de juiste wijze is verlopen.

Met de weinige informatie die je geeft (er is een VVE, die VVE is bevoegd om de servicekosten te verhogen en er is een geldige stemming geweest over het besluit), ben ik geneigd om te denken dat de VVE dit besluit heeft kunnen en mogen nemen.

Zie ook voor wat meer info: https://www.wooninfo.nl/n...s%20dan%20onvermijdelijk.

[teacher]

Wat staat er in de statuten / reglementen over stemmen?
Is er voldaan aan de eisen die er staan mbt het stemmen?

[Polycom]

Is er een MJOP aanwezig? Hierin staat welk onderhoud er de komende jaren gepleegd gaat worden, dan kan je het bedrag toetsen.

Neem eventueel contact op met Vereniging eigen huis -> https://www.eigenhuis.nl/

Succes ermee.

[ Voor 28% gewijzigd door Polycom op 01-09-2023 12:14 ]

[Anoniem: 1986520]

stutrecht schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 11:56:
Als koper had je in 2021 een onderzoeksplicht om oa te kijken naar de financiën van de vve.

Daar begint het zo’n beetje….. en i.p.v. op het proces te gaan toetsen is een inhoudelijke discussie natuurlijk veel zinvoller. Argumenten als “absurd hoog” hebben geen enkele zin.

Kortom, kijk naar de getallen uit de begroting en MJOP en toetst dan of dat realistisch is. Is dat zo dan rest er gewoon betalen. En in een monumentaal pand kan je natuurlijk verwachten dat het onderhoud duurder is. En als er niet veel reserves waren dan moet je nu gewoon extra betalen.

[Napo]

Polycom schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:11:
Is er een MJOP aanwezig? Hierin staat welk onderhoud er de komende jaren gepleegd gaat worden, dan kan je het bedrag toetsen.

Dit!

Het bedrag is te hoog is nogal subjectief. Uiteindelijk ligt het aan de onderbouwing middels een MJOP en dus de maandelijkse bijdrage die benodigd is om dat te bekostigen.

Is €407,- per maand absurd hoog? Het standaard consultant antwoord: it depends.

Zit er groot onderhoud aan te komen en is er een lege pot? Dan wellicht niet.

[dfbt]

een verhoging van 100%? dan is er in t verleden wel heel gek gedaan of is het bedrag veel te laag geweest en is er onderhoud achterstallig geraakt.

het oorspronkelijke bedrag was 203,50 ?en is verhoogd met 203,5 naar 407?
Monumentale vve's heb ik geen verstand van. Maar wat valt er bij jullie allemaal in dit pakket ?
Ik snap wel als je ergens 2 jaar woont, een VVE bedrag ziet staan in de advertentie van de woning van +- 200 euro en 2 jaar later is er na stemming ineens een maandbedrag van 400 euro dat je wel even achter je oren gaat krabben..

[Napo]

De context in deze post geeft weinig basis dunkt mij?

ScreamGT in "Ervaringen met het verkopen van je woning"

[ScreamGT]

Polycom schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:11:
Is er een MJOP aanwezig? Hierin staat welk onderhoud er de komende jaren gepleegd gaat worden, dan kan je het bedrag toetsen.

Neem eventueel contact op met Vereniging eigen huis -> https://www.eigenhuis.nl/

Succes ermee.

Deze is inderdaad genaakt door de nieuwe beheerder. Ik zal er van het weekend nog eens wat berekeningen op los laten. De tip van eigenhuis is ook verstandig, dank!

En v.w.b.t de vraag of wij destijds inzicht hebben gehad in de financiën; zeker! Dit zag er ook goed uit. Er was ook een rapport voor onderhoud. Maar in dat laatste zit de cru, gepland onderhoud wat destijds door de vorige beheerder stond beschreven was een schrijntje van wat er uiteindelijk gedaan moest worden. Men heeft ook heel andere stelposten gebruikt, iets waar de nieuwe VVE beheerder ook van opkijkt.

[ScreamGT]

Napo schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:30:
De context in deze post geeft weinig basis dunkt mij?

ScreamGT in "Ervaringen met het verkopen van je woning"

Dat dunkt je goed! Aangezien niet iedereen posts in dat soort topics voorbij ziet komen, en ik toch even een second opinion had gewild door er zelf eentje te openen.

[Anoniem: 1986520]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:36:
[...]
Dat dunkt je goed! Aangezien niet iedereen posts in dat soort topics voorbij ziet komen, en ik toch even een second opinion had gewild door er zelf eentje te openen.

Dus inhoudelijk ben je het er gewoon mee eens, je hebt alleen geen zin om meer te gaan betalen?

[Ajacied10]

Ik zou eerst maar eens verdiepen in de wettelijke reserveringen.

Meeste VVE's voldoen hier niet aan en je zult schrikken als je gaat uitrekenen wat de werkelijke kosten zijn......

[ScreamGT]

wibblemoo schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 11:57:
Als deze verhoging in een reguliere VVE vergadering, met voldoende quorum is goedgekeurd bij meerderheid, is dit een geldig besluit en valt er niets te vernietigen, hoogstens kun je in een nieuwe vergadering het besluit terugdraaien, maar je kunt nooit een bijdrage goedkeuren welke lager is dan de begroting (dan dient de begroting aangepast te worden).

Ik begrijp niet zo goed waarom je de bijdrage omlaag wilt hebben? Ben je het niet eens met de begroting an sich?

De begroting zelf is oke. Alhoewel er veel posten in meegenomen zijn waar enkele bewoners hun vraagtekens bij zetten. Lees: brievenbussen vervangen a 6.000,-. Zo zijn er nog eens 4 of 5 posten van eensoort gelijk onderhoud wat uiteindelijk, volgens meerdere bewoners, onnodig is.


Ik zal zoals hierboven besproken eens inhoudelijk een argument plaatsen, met bijkomende kosten. En op basis hiervan een eventueel nieuw voorstel neerleggen. Aangezien de besluitvorming, met de info van hierboven, wel rechtsgeldig is verlopen..

[dfbt]

Anoniem: 1986520 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:39:
[...]

Dus inhoudelijk ben je het er gewoon mee eens, je hebt alleen geen zin om meer te gaan betalen?

of hij er mee eens is dat het onderhoud wat nodig is, gewoon gedaan wordt volgens richtlijnen waar eerst een begroting van +- 200 euro per maand op stond wat na nieuw inzichten 400 euro geworden omdat vorige eigenaar veel heeft geslapen?
Onderhoud van je eigen woning/monumentaal pand is belangrijk voor verkoop en zal niemand het mee oneens zijn toch?

lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

[ Voor 11% gewijzigd door dfbt op 01-09-2023 12:43 ]

[Sethro]

Je zou nog kunnen nagaan of er voldoende stemgerechtigden aanwezig waren.

De volgende stap is andere zienswijze indienen bij de volgende vergadering. Volgens jaar of eerder als je die aanvraagt.

[Anoniem: 1986520]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
[...]
of hij er mee eens is dat het onderhoud wat nodig is, gewoon gedaan wordt volgens richtlijnen waar eerst een begroting van +- 200 euro per maand op stond wat na nieuw inzichten 400 euro geworden omdat vorige eigenaar veel heeft geslapen?
Onderhoud van je eigen woning/monumentaal pand is belangrijk voor verkoop en zal niemand het mee oneens zijn toch?

Ik snap weinig van je nogal kromme tekst….. maar aangezien hij er nu bijna 3jr woont is klagen over een vorige eigenaar nogal bizar. Als de begroting gewoon klopt en erover is gestemd, moet er ook gewoon betaald worden.

[ Voor 6% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 01-09-2023 12:44 ]

[dfbt]

Anoniem: 1986520 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:44:
[...]

Ik snap weinig van je nogal kromme tekst….. maar aangezien hij er nu bijna 3jr woont is klagen over een vorige eigenaar nogal bizar.

Er wordt een woning gekocht in 2021 waarbij je een VVE rapport krijgt met een maandbedrag wat er allemaal redelijk goed uit ziet. maandbedrag 203,50. Allemaal dikke prima. Je gaat er lekker wonen, onderhoud wordt langzaam uitgevoerd. Blijkt VVE eigenaar zich behoorlijk vergist te hebben in kosten/begroting komt er een nieuwe eigenaar die tijdens een ledenvergadering 2 jaar later besluit t maandbedrag te verdubbelen.

Dat er onderhoud gedaan moet worden ( snapt iedereen en OP is het hier gewoon mee eens), en de kosten FLINK tegenvallen kan ook gebeuren. Maar er is hier gewoon jaren structureel te weinig betaald? Als er na 10/15 jaar groot onderhoud is terwijl iedereen lekker 200 heeft afgetikt en er wat mensen zijn verkast, is t aan nieuwe generatie bewoners maar om dit op te lossen door te verdubbelen in VVE kosten.

[ Voor 22% gewijzigd door dfbt op 01-09-2023 12:50 ]

[Napo]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
[...]

lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

De VvE daar is de eigenaar onderdeel van. Uiteindelijk stemt een VvE hopelijk niet in als het MJOP onlogisch is. De servicekosten moet je dan niet betwijfelen maar het MJOP, de vraag is of dat je - en een meerderheid van de VvE - dat nu nog kan en wil doen.

Bewust onvoldoende servicekosten ophalen kan maar ook dat mag je dan communiceren in de verkoop of in ieder geval middels het delen van de VvE stukken. Minder reserveren of over 10 jaar - als de volgende eigenaar er potentiel nog woont - eenmalig 24.000 bijstorten zal beide impact hebben op de verkoopprijs.

[CH4OS]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

@ScreamGT heeft dan ook tegen het voorstel gestemd toen het ter sprake kwam in de ALV van de VVE, net als een buurman die in hetzelfde schuitje zit. De maandelijkse lasten van de VVE is een formule, waar onder andere het breukdeel in zit. Iedereen betaald dus naar rato van hun breukdeel. Voor sommige woningen kan die breukdeel nu eenmaal vrij hoog liggen, als je bijvoorbeeld een woning hebt die 2x zo groot is dan de andere woningen, je bezit immers een groter deel binnen het totaal.

@ScreamGT Heb je tijdens die VVE vergadering ook aangegeven dat je graag een oplossing wilt voor jouw verdubbeling van VVE servicekosten? Zo ja, wat is daar toen mee gedaan?

[CH4OS]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:47:
Er wordt een woning gekocht in 2021 waarbij je een VVE rapport krijgt met een maandbedrag wat er allemaal redelijk goed uit ziet. maandbedrag 203,50. Allemaal dikke prima. Je gaat er lekker wonen, onderhoud wordt langzaam uitgevoerd. Blijkt VVE eigenaar zich behoorlijk vergist te hebben in kosten/begroting komt er een nieuwe eigenaar die tijdens een ledenvergadering 2 jaar later besluit t maandbedrag te verdubbelen.

Dat er onderhoud gedaan moet worden ( snapt iedereen en OP is het hier gewoon mee eens), en de kosten FLINK tegenvallen kan ook gebeuren. Maar er is hier gewoon jaren structureel te weinig betaald? Als er na 10/15 jaar groot onderhoud is terwijl iedereen lekker 200 heeft afgetikt en er wat mensen zijn verkast, is t aan nieuwe generatie bewoners maar om dit op te lossen door te verdubbelen in VVE kosten.

Het kan vast een reden hebben dat de VVE beheerder (wat iets anders is dan eigenaar!) de laan uit is gestuurd en er een ander voor in de plaats is gekomen, denk je ook niet? Dan kan dit daar inderdaad een van de gevolgen van zijn. Ik zie werkelijk niet wat je nu met jouw berichten probeert te zeggen. Er is geen Wet dat bepaald dat de VVE lasten niet met meer dan X% mag stijgen. Wellicht dat dat in de regels van de VVE staat, maar dat kan alleen @ScreamGT controleren.

Ja, de verhoging is absurd veel, ik zou dat zeker ook willen aanvechten, maar moet je wel sterk voor in de schoenen staan. Vandaar dat ik benieuwd ben of @ScreamGT heeft aangegeven dat zijn VVE lasten dan verdubbelen en ook daar graag een oplossing voor ziet. Anders loop je alsnog tegen het probleem van de meeste stemmen gelden binnen een VVE. Als je dan dus een minderheid bent (zoals nu het geval lijkt te zijn), is dingen gedaan krijgen best lastig.

[ Voor 4% gewijzigd door CH4OS op 01-09-2023 12:58 ]

[Barrycade]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:47:
[...]


Er wordt een woning gekocht in 2021 waarbij je een VVE rapport krijgt met een maandbedrag wat er allemaal redelijk goed uit ziet. maandbedrag 203,50. Allemaal dikke prima. Je gaat er lekker wonen, onderhoud wordt langzaam uitgevoerd. Blijkt VVE eigenaar zich behoorlijk vergist te hebben in kosten/begroting komt er een nieuwe eigenaar die tijdens een ledenvergadering 2 jaar later besluit t maandbedrag te verdubbelen.

Dat er onderhoud gedaan moet worden ( snapt iedereen en OP is het hier gewoon mee eens), en de kosten FLINK tegenvallen kan ook gebeuren. Maar er is hier gewoon jaren structureel te weinig betaald? Als er na 10/15 jaar groot onderhoud is terwijl iedereen lekker 200 heeft afgetikt en er wat mensen zijn verkast, is t aan nieuwe generatie bewoners maar om dit op te lossen door te verdubbelen in VVE kosten.

Je snapt er ogenschijnlijk niets van hoe een VVE werkt. Uiteindelijk zijn de eigenaren de verantwoordelijken. De beheerder is aangesteld door de eigenaren.

TS heeft waarschijnlijk puur naar maandbedrag gekeken en niet naar de balans pot in de VVE is je eigen geld.

Bij het kopen van een appartement moet je vooral in de VVE duiken om te zien of het plaatje wel klopt. Een monumentaal pand met een maandelijkse kostenpost van 200 euro lijkt me erg laag.

Maar we zijn hier allemaal aan het luchtfietsen want om iets zinnigs te kunnen zeggen over de bedragen hebben we inzicht in de notulen en balansen en reserveringen nodig.

[Groentjuh]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
[...]

lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

Is heel erg afhankelijk van allerlei dingen.

Bij de VVE waar ik onderdeel van ben wordt al denk ik 6 jaar min of meer gezegd dat de bijdrage van leden (veel) te laag is, maar genoeg eigenaren stemmen toch tegen. Prima, dan wordt dat 25 jaar oude dak toch niet vervangen?! Daar heb ik persoonlijk niet gek veel problemen mee. Voordat het water door alle appartementen boven mij is, zal er waarschijnlijk wel een meerderheid zijn om daar iets aan te doen! De betekend wel dat daardoor ofwel een hoge eenmalige bijdrage op de loer ligt dan inmiddels een verdubbeling van de bijdrage!

Zonder veel context is er weinig te zeggen over dit soort dingen.

[wibblemoo]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:41:
[...]


De begroting zelf is oke. Alhoewel er veel posten in meegenomen zijn waar enkele bewoners hun vraagtekens bij zetten. Lees: brievenbussen vervangen a 6.000,-. Zo zijn er nog eens 4 of 5 posten van eensoort gelijk onderhoud wat uiteindelijk, volgens meerdere bewoners, onnodig is.

Als de begroting OK is, dan volgt hieruit de aanpassing van het voorschotbedrag servicekosten. Je kunt niet het voorschotbedrag in een vergadering 'zomaar' aanpassen, er moet een grondslag zijn. Bewust te weinig inleggen betekent dat elke eigenaar aan het eind v/h jaar moet bijbetalen. Dit tekort uit de onderhoudsreserve (let op: onderhoudsreserve, niet algemene reserve) halen is niet toegestaan.

[alex3305]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
[...]

lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

Normaal, nee. Maar. De Vereniging van Eigenaren is zoals de naam ook zegt, een vereniging met als aandeelhouders de eigenaren. Dit is een democratie met stemmen zoals bepaald in de splitsingsakte. Iedereen in deze vereniging mag iets in stemming brengen, waarna de andere leden (aandeelhouders) hierover gaan stemmen. Bij TS ging het in dit geval om het maandbedrag. De beheerder (zonder stemrecht) heeft een suggestie gedaan om het maandbedrag te verhogen en in dit geval te verdubbelen. Zodat er aan het MJOP (MeerJaren OnderhoudsPlan) voldaan kan worden. Dat is @%$!, maar zolang de vergadering (met voldoende quorum) hiermee instemt, dan heb je daar mee te doen. Dat is het grote nadeel van een VvE. Een voordeel is dat TS de onderhoudskosten deelt met zijn medebewoners. Als die dit alleen had moeten dragen, waren de onderhoudskosten voor TS veel duurder geweest.

---

Laten vernietigen lijkt mij niet aan de orde. Het is immers door een vergadering gegaan. Wat je wel zou kunnen doen is alles zelf opnieuw berekenen / inschatten en kijken of het klopt wat je beheerder heeft gedaan. Mocht je eruit komen dat het maandbedrag veel te hoog is, dan zou ik bij een volgende vergadering indienen om het maandbedrag weer te verlagen. In de tussentijd heel vervelend, maar aan de andere kant heb je wel even lekker kunnen sparen.

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:41:
[...]


De begroting zelf is oke. Alhoewel er veel posten in meegenomen zijn waar enkele bewoners hun vraagtekens bij zetten. Lees: brievenbussen vervangen a 6.000,-. Zo zijn er nog eens 4 of 5 posten van eensoort gelijk onderhoud wat uiteindelijk, volgens meerdere bewoners, onnodig is.

[...]

Ik weet niet hoeveel brievenbussen het zijn - en of de eventuele intercom/deurbelinstallatie hier ook onder valt - maar €6000 kan zo weg zijn. Al helemaal omdat het een monumentaal pand is en er rekening gehouden moet worden met het aanzicht van het gebouw.

Hier is het verven van 8 kleine trapleuninkjes ook al begroot op €1500. Tja. Een godsvermogen voor wat er gebeurt. Aan de andere kant, met zo'n begroting kan het alleen maar meevallen. Daarbij begroten wij ook altijd te hoog. Anders moet namelijk de beheerder/voorzitter een nieuwe vergadering beleggen om opnieuw toestemming te krijgen om x-bedrag boven de begroting uit te mogen geven. Dat schiet niet op.

Als je bepaalde kosten onnodig vind, moet je die van het MJOP laten halen of de planning laten aanpassen door de beheerder. Immers moet het MJOP wel een redelijke weergave van de werkelijkheid zijn en moeten er geen onzin kostenposten opstaan. Dan houd je alleen jezelf voor de gek.

[Orion84]

Als het deels gaat om het wegwerken van achterstallig onderhoud / te lage maandbedragen uit het verleden, dan zou die verhoging ook tijdelijk moeten zijn lijkt me? Zodra het onderhoud is gedaan en de reserves zijn gevuld, kan het bedrag weer terug naar een normaal bedrag (ergens tussen het oude en het nieuwe verdubbelde bedrag in waarschijnlijk)?

Als de bedragen die nu zijn afgesproken passen bij de begroting die er ligt en die begroting an sich ook niet enorm uit de bocht vliegt, dan heeft het denk ik weinig zin om nu dat bedrag te gaan aanvechten?

Maar wellicht dat je wel binnen de VVE al afspraken kan maken over op welke termijn de bedragen weer herzien gaan worden en al vast een schatting maakt van hoe de begroting en daarmee de bijdragen er op termijn uit zouden moeten gaan zien?

[ScreamGT]

alex3305 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 13:29:
[...]

Normaal, nee. Maar. De Vereniging van Eigenaren is zoals de naam ook zegt, een vereniging met als aandeelhouders de eigenaren. Dit is een democratie met stemmen zoals bepaald in de splitsingsakte. Iedereen in deze vereniging mag iets in stemming brengen, waarna de andere leden (aandeelhouders) hierover gaan stemmen. Bij TS ging het in dit geval om het maandbedrag. De beheerder (zonder stemrecht) heeft een suggestie gedaan om het maandbedrag te verhogen en in dit geval te verdubbelen. Zodat er aan het MJOP (MeerJaren OnderhoudsPlan) voldaan kan worden. Dat is @%$!, maar zolang de vergadering (met voldoende quorum) hiermee instemt, dan heb je daar mee te doen. Dat is het grote nadeel van een VvE. Een voordeel is dat TS de onderhoudskosten deelt met zijn medebewoners. Als die dit alleen had moeten dragen, waren de onderhoudskosten voor TS veel duurder geweest.

---

Laten vernietigen lijkt mij niet aan de orde. Het is immers door een vergadering gegaan. Wat je wel zou kunnen doen is alles zelf opnieuw berekenen / inschatten en kijken of het klopt wat je beheerder heeft gedaan. Mocht je eruit komen dat het maandbedrag veel te hoog is, dan zou ik bij een volgende vergadering indienen om het maandbedrag weer te verlagen. In de tussentijd heel vervelend, maar aan de andere kant heb je wel even lekker kunnen sparen.


[...]

Ik weet niet hoeveel brievenbussen het zijn - en of de eventuele intercom/deurbelinstallatie hier ook onder valt - maar €6000 kan zo weg zijn. Al helemaal omdat het een monumentaal pand is en er rekening gehouden moet worden met het aanzicht van het gebouw.

Hier is het verven van 8 kleine trapleuninkjes ook al begroot op €1500. Tja. Een godsvermogen voor wat er gebeurt. Aan de andere kant, met zo'n begroting kan het alleen maar meevallen. Daarbij begroten wij ook altijd te hoog. Anders moet namelijk de beheerder/voorzitter een nieuwe vergadering beleggen om opnieuw toestemming te krijgen om x-bedrag boven de begroting uit te mogen geven. Dat schiet niet op.

Als je bepaalde kosten onnodig vind, moet je die van het MJOP laten halen of de planning laten aanpassen door de beheerder. Immers moet het MJOP wel een redelijke weergave van de werkelijkheid zijn en moeten er geen onzin kostenposten opstaan. Dan houd je alleen jezelf voor de gek.

Kleine VVE. 10 appartementen. Ik ga samen met de buurman toch nog eens kritisch naar bet rapport kijken en dit soort uitgaves markeren als wel of niet terecht.

[ScreamGT]

Orion84 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 13:47:
Als het deels gaat om het wegwerken van achterstallig onderhoud / te lage maandbedragen uit het verleden, dan zou die verhoging ook tijdelijk moeten zijn lijkt me? Zodra het onderhoud is gedaan en de reserves zijn gevuld, kan het bedrag weer terug naar een normaal bedrag (ergens tussen het oude en het nieuwe verdubbelde bedrag in waarschijnlijk)?

Als de bedragen die nu zijn afgesproken passen bij de begroting die er ligt en die begroting an sich ook niet enorm uit de bocht vliegt, dan heeft het denk ik weinig zin om nu dat bedrag te gaan aanvechten?

Maar wellicht dat je wel binnen de VVE al afspraken kan maken over op welke termijn de bedragen weer herzien gaan worden en al vast een schatting maakt van hoe de begroting en daarmee de bijdragen er op termijn uit zouden moeten gaan zien?

De verhoging zal standhouden t/m 2028, is nu bekend. Ik zou dus een kleine € 9.600 meer kwijt zijn aan VVE in die vier jaar tijd. Daarna wordt er gekeken naar de begroting en huidige stand van de pot.

Dat het nooit meer het oude bedrag wordt, is mij duidelijk. En daar heb ik opzich geen probleem mee. Alles wordt logischerwijs duurder, zo ook onderhoud.

[Barrycade]

Als het goed is ben je het niet kwijt he? Het is voor het onderhoud van je woning. En daarmee behoud van je woning + als het goed gaat waarde stijging of behoud van waarde.

Het is meer inzichtelijk hoeveel je kwijt bent aan onderhoud en reserveringen voor onderhoud. Meeste woning eigenaren zonder VVE zullen niet zo braaf sparen voor schilderwerk en een reservering voor dakvervanging als er bv een plat dak is.

Maar was dit niet te achterhalen geweest door inzicht in de stukken toen je de woning kocht?

[Valorian]

Eens met @Barrycade

Zie het ook zo: het alternatief, het 'nietig verklaren' van de verhoging (wat waarschijnlijk niet kan) zou leiden tot weer het oude bedrag. Dat betekent dat een aantal waarschijnlijk belangrijke werkzaamheden niet (of niet tijdig of niet goed) kunnen worden uitgevoerd. Denk je eens in, twee scenario's:

Scenario 1: de verhoging gaat door, en het onderhoud ook. In 2029 ben je klaar met je appartement en wil je verkopen. Je hebt dan een huis met een gezonde VVE en als het goed is geen (achterstallig) groot onderhoud. En mogelijk weer met een "iets" aantrekkelijker maandbedrag voor die VVE omdat het 'achterstallige' deel opgelost is.

Scenario 2: je zet alles op alles en weet op miraculeuze wijze de verhoging geheel terug te draaien. Een nadeel is alleen dat hiermee het (achterstallig) groot onderhoud niet door kan gaan. In 2029 ben je klaar met je appartement en wil je verkopen. Je hebt bent nog altijd blij met die bespaarde 9600 euro tussen 2023-2028. Maar zit nu wel met een appartement waarvan elke een beetje onderzoekende potentiele koper ziet dat het qua VVE een wespennest is: groot onderhoud wat al plaats HAD moeten vinden maar niet gebeurt is, een begrotingstekort van 100K (want 10 appartementen die 5 jaar lang niet de verhoging hebben betaald) wat opgelost moet vóór dat onderhoud kan plaatsvinden, etc. En mogelijk: aanstaande onderhoudskosten die alleen maar duurder geworden zijn.

Dit is natuurlijk héél kort door de bocht, maar toch: in welk scenario zou jij je over 5 jaar het liefste bevinden? Ik zou het wel weten....

[alex3305]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 13:49:
[...]

Kleine VVE. 10 appartementen. Ik ga samen met de buurman toch nog eens kritisch naar bet rapport kijken en dit soort uitgaves markeren als wel of niet terecht.

De grootte van de VvE maakt niet bijster veel uit, maar je moet wel de beheerder blijven controleren. Althans zo sta ik erin. Uiteindelijk wonen jullie er. De (contactpersoon van de) beheerder gaat immers ook gewoon 's avonds naar huis Daarnaast is het jullie geld. Het is goed dat de beheerder advies geeft, maar besef goed dat jullie de keuzes maken.

Mijn vrouw en ik besturen onze VvE al ruim 5 jaar, tot genoegen van onze medebewoners (32 huishoudens). Wij, en met name ik, ben namelijk bijzonder kritisch. Ik vind het namelijk belangrijk dat ons geld goed terecht komt. Onze beheerder stelde bijvoorbeeld laatst een volledige dakrenovatie voor - en dat is ook nodig - zonder isolatie voor een slordige 150k. Want er was 'onherstelbare schade'. Dat zal allemaal best, maar uiteindelijk kun je de centen maar één keer uitgeven. Dan zou ik het onderhoud, mits mogelijk, nog even uitstellen en het meteen goed doen, namelijk mét isolatie. Voor een beheerder maakt dat onder de streep natuurlijk geen sikkepit uit.

Barrycade schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 14:52:
Als het goed is ben je het niet kwijt he? Het is voor het onderhoud van je woning. En daarmee behoud van je woning + als het goed gaat waarde stijging of behoud van waarde.

[...]

Dit. Plus als je jouw aandeel in de VvE verkoopt (want dat is het), dan verkoop je ook jouw aandeel in het reservefonds mee. Dat geld is dus niet zomaar weg.

[D-dark]

Het lijkt erop dat er behoorlijk wat achterstallig onderhoud is welke op korte termijn hersteld moet worden.
Dan ontkom je niet aan een flinke verhoging om de begroting dekkende te krijgen.
Of waarschijnlijker op korte termijn moet omdat er dan subsidie voor monumenten beschikbaar is.

Enige optie om dat naar beneden te krijgen is hopen dat onderhoud goedkoper uitvalt of kijken of er betere offertes zijn.

Maar eindresultaat is dat er jarenlang te weinig betaald is en dat nu moet worden ingehaald.

[bie100]

Rare vraag misschien maar als je dat bedrag niet kan ophoesten wat dan?

[Qwerty-273]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 13:49:
Kleine VVE. 10 appartementen. Ik ga samen met de buurman toch nog eens kritisch naar bet rapport kijken en dit soort uitgaves markeren als wel of niet terecht.

Maar jullie hebben met zijn 10'en dan wel voor gestemd? Of nou ja als ik het goed last 8 voor en 2 tegen?
Die 8 zijn het blijkbaar eens met het onderhoudsplan voor de komende jaren, en willen daar ook de portemonnee voor trekken. Jullie als de 2 anderen hebben in dit geval het probleem dat je in een democratische organisatie zit en dus het besluit van de meerderheid zal moeten volgen.

Of zijn er voldoende buren/eigenaren die meerdere punten uit het onderhoudsplan te kostbaar / onnodig vinden? Dan hadden ze dus niet voor moeten stemmen.

[Polderviking]

VVE is doorgaans heel transparant verhaal dus jou VVE bijdrage moet gewoon toetsbaar zijn met documenten die als het goed is al in je bezit zijn.

Als dat verder klopt en je VVE bijdrage moet toch omlaag, dan moet er gehakt worden in de kosten die de VVE maakt.
Maar dat kan eigenlijk alleen maar als je VVE dingen wil puur cosmetisch van aard zijn, want als je VVE begint te hakken in dingen die gewoon moeten gebeuren krijg je echt drama en ben je niet echt met de lange termijn bezig.

Het is een beetje contextloos cijfertjes vergelijken maar wij zijn 250 euro voor een jaren 60 appartement kwijt die zich op zich in een redelijke staat van onderhoud bevind.
Als er veel moet gebeuren en je reserves niet kloppen vind ik het geen heel gek bedrag.

Zeker niet aangezien je nu met alles wat bouwgerelateerd is qua prijs ook helemaal buitenom gaat door personeelstekorten. Dat merk je ook in je meerjarig onderhoudsplan, en incidentele zaken zoals lekkages waar ad-hoc iemand voor moet langskomen.

bie100 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 16:56:
Rare vraag misschien maar als je dat bedrag niet kan ophoesten wat dan?

Daarmee ga je hetzelfde traject in in alle andere gevallen waar je je rekeningen niet betaald.

[ Voor 29% gewijzigd door Polderviking op 01-09-2023 17:55 ]

[wibblemoo]

bie100 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 16:56:
Rare vraag misschien maar als je dat bedrag niet kan ophoesten wat dan?

Afhankelijk van de statuten maar in de end betalen de andere bewoners dat, believe it or not. (uiteraard nadat alle inspanningen van invordering zijn uitgeput).

[Napo]

wibblemoo schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 18:01:
[...]


Afhankelijk van de statuten maar in de end betalen de andere bewoners dat, believe it or not. (uiteraard nadat alle inspanningen van invordering zijn uitgeput).

Alle inspanningen en daarbij dus ook horende executoriaal beslag op het appartementsrecht. Zo makkelijk is het niet om te ontkomen aan servicekosten.

[Lapa]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:47:
[...]


Er wordt een woning gekocht in 2021 waarbij je een VVE rapport krijgt met een maandbedrag wat er allemaal redelijk goed uit ziet. maandbedrag 203,50. Allemaal dikke prima. Je gaat er lekker wonen, onderhoud wordt langzaam uitgevoerd. Blijkt VVE eigenaar zich behoorlijk vergist te hebben in kosten/begroting komt er een nieuwe eigenaar die tijdens een ledenvergadering 2 jaar later besluit t maandbedrag te verdubbelen.

Dat er onderhoud gedaan moet worden ( snapt iedereen en OP is het hier gewoon mee eens), en de kosten FLINK tegenvallen kan ook gebeuren. Maar er is hier gewoon jaren structureel te weinig betaald? Als er na 10/15 jaar groot onderhoud is terwijl iedereen lekker 200 heeft afgetikt en er wat mensen zijn verkast, is t aan nieuwe generatie bewoners maar om dit op te lossen door te verdubbelen in VVE kosten.

Het voelt een beetje alsof je een vraagteken achter de laatste zin bedoeld had? Maar het staat er nu als een stelling en dat is ook gewoon correct. Ja, dat moet worden opgelost door de nieuwe bewoners. Door het maandbedrag te verhogen, door eenmalig een bedrag af te tikken, door het onderhoudsplan af te schalen, door nog langer de kop in het zand te steken, wat de huidige bewoners maar willen. Want samen vormen de huidige bewoners de VVE. En blijkbaar wil de meerderheid het doen door het maandbedrag te verdubbelen.

Want hoe zou het anders moeten werken? De vertrokken bewoners hebben daar niks meer mee te maken. Die hebben de woning verkocht in de staat die het op dat moment had, inclusief de staat van onderhoud en de grootte van de reserves in kas. In principe allemaal informatie die een nieuwe koper heeft, of hoort te hebben i.v.m. de eigen onderzoeksplicht.

Uiteraard is het heel begrijpelijk als je dat allemaal niet goed checkt bij de aankoop, zeker als het je eerste woning met een VVE is of je de woning gewoon heel graag wil hebben. Maar dat is wel je eigen verantwoordelijkheid.

* Lapa heeft zelf ook 0,0 onderzoek gedaan naar de staat van de VVE toen hij zijn appartement kocht. Dus nogmaals, ik begrijp dat maar al te goed. Maar dat verandert niks aan de feiten.

[chrisborst]

@ScreamGT
Kl*te dat dit je nu overkomt, maar het besluit is keurig door de ALV genomen zo te lezen.
Enige manier is om grondig de MJOB te laten toetsen en kritisch de uitgaven te bekijken. Verder zou je kunnen kijken of je gezamenlijk werkzaamheden kan uitvoeren om kosten te besparen.
Daarnaast hoor ik iets te veel dat je verantwoordelijkheid bij de beheerder neerlegt. Uiteindelijk bepalen jullie als bewoners wat er gedaan wordt.
Ben zelf voorzitter van een VVE van 37 appartementen en als bestuur bepalen wij toch echt wat er gebeurd en niet onze beheerder. De basis is een goed opgestelde MJOB waar we zelf veel inspraak op hebben gehad. Vervolgens worden werkzaamheden elk jaar aan de ALV voorgelegd en gezamenlijk bepaald wat we belangrijk vinden.

PS; bedenk dat 10K bij een normale woning zo uitgegeven is. Dus 100K extra uitgeven in 5 jaar voor een complex van 10 woningen doe je zo. Helemaal bij een monumentaal pand.

[CR2032]

Lees je koopakte en splitsingsakte er eens op na waar de VVE eigenaar van is. Vaak is dit de buitenschil en buitenruimtes en dan is meerderheid van stemmen in een ALV gewoon rechtsgeldig.

Vraag je liever af of je dit besluit wel terug wilt laten draaien. Is het niet dat er al jaren veel te weinig werd gevraagd? Voor een monumentaal pand is 400 euro geen heel hoog bedrag.
Het klinkt op wat je schrijft meer dat het beheer van de VVE nu eens professioneler wordt aangepakt. Je bent zelf als eigenaar onderdeel van de VVE, het is geen huisbaas.

Als er dringend onderhoud moet plaatsvinden voordat er subsidie is en de begroting komt niet uit dan zal de bijdrage wel omhoog moeten. Of energiebesparende maatregelen voor duurzaamheid en een beter energielabel. Als eigenaar heb je hier alleen maar profijt van.

Natuurlijk kun je zelf als een van de eigenaren. een tegenvoorstel indienen. Bijvoorbeeld door de verhoging een tijdelijke maatregel te laten zijn gekoppeld aan een nieuw voorstel MJOP.

[ScreamGT]

chrisborst schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 18:24:
@ScreamGT
Kl*te dat dit je nu overkomt, maar het besluit is keurig door de ALV genomen zo te lezen.
Enige manier is om grondig de MJOB te laten toetsen en kritisch de uitgaven te bekijken. Verder zou je kunnen kijken of je gezamenlijk werkzaamheden kan uitvoeren om kosten te besparen.
Daarnaast hoor ik iets te veel dat je verantwoordelijkheid bij de beheerder neerlegt. Uiteindelijk bepalen jullie als bewoners wat er gedaan wordt.
Ben zelf voorzitter van een VVE van 37 appartementen en als bestuur bepalen wij toch echt wat er gebeurd en niet onze beheerder. De basis is een goed opgestelde MJOB waar we zelf veel inspraak op hebben gehad. Vervolgens worden werkzaamheden elk jaar aan de ALV voorgelegd en gezamenlijk bepaald wat we belangrijk vinden.

PS; bedenk dat 10K bij een normale woning zo uitgegeven is. Dus 100K extra uitgeven in 5 jaar voor een complex van 10 woningen doe je zo. Helemaal bij een monumentaal pand.

Klopt, zal ook eens goed in het MJOP duiken en aankaarten wat eventueel (volgens ons) overbodig is, en wat niet.

Uit de notulen kan ik alleen niet herleiden wat er uiteindelijk met de teruggave van een subsidie aanvraag gebeurt. M.i zal dit naar rato (hoe je VVE bijdrage wordt bepaald) teruggeven aan de bewoners. Maargoed, dat is een ander verhaal en zal ik t.z.t. bespreken. Eerst het MJOP rapport nog eens goed doorspitten.

Dank!

[wibblemoo]

Napo schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 18:14:
[...]


Alle inspanningen en daarbij dus ook horende executoriaal beslag op het appartementsrecht. Zo makkelijk is het niet om te ontkomen aan servicekosten.

Klopt, en een vordering van de VVE gaat voor de hypotheeknemer tot zekere hoogte. Maar wat ik wilde zeggen is dat het uiteindelijk voor rekening van de VVE is.

[YakuzA]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 18:56:
[...]
Klopt, zal ook eens goed in het MJOP duiken en aankaarten wat eventueel (volgens ons) overbodig is, en wat niet.

Uit de notulen kan ik alleen niet herleiden wat er uiteindelijk met de teruggave van een subsidie aanvraag gebeurt. M.i zal dit naar rato (hoe je VVE bijdrage wordt bepaald) teruggeven aan de bewoners. Maargoed, dat is een ander verhaal en zal ik t.z.t. bespreken. Eerst het MJOP rapport nog eens goed doorspitten.

Dank!

Logisch gezien komt die subsidie gewoon in de Vve pot/reserve en wordt daarna de nieuwe servicekosten berekend.
Maar de vve dat ben je zelf, dus zelf ga je bepalen wat er dan daarmee gaat gebeuren.

[Prutsertje13]

En in hoeverre staat de verhoogde bijdrage in verhouding met de waarde van je woning? Als je een flatje hebt wat op dit moment 150.000 euro zou kosten dan is 400 euro per maand nogal wat, heb je echter een riant appartement ergens in een mooi monumentaal pand in de binnenstad wat onderhand 8 ton waard is dan is het logisch dat 200 euro p/m voor onderhoud aan de lage kant was. Blijft het uiteraard wel appart vinden dat zulke kosten ineens 100% verhoogd mogen worden, je hebt gewoon geen keus in zo'n geval als iedereen voor stemt.

[aljooge]

Wat veel deelnemers in een VVE vergeten is dat het doel is om met zijn allen een pand te onderhouden. Dit heeft als resultaat dat jaar in jaar uit in sommige VVE's structureel 1 ander doel voor ogen hebben: het "besparen" op alles en de bijdrage zo laag mogelijk te houden. Op een zeker moment is de staat van het pand dusdanig slecht dat er een opeenstapeling van kosten zijn: letterlijk alles brokkelt af. Er moet gewoon geld bij om dit op te lossen, anders gaat het niet goedkomen.

Rot voor TS.

[m2011]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:42:
[...]
lijkt wel alsof iedereen hier t normaal vind dat je VVE kan verdubbelen na een vergadering en t allemaal prima vinden? Helemaal als je er 2 jaar woont.

Jij vindt dat zelf normaal. Je hebt immers een appartement gekocht, en de limieten waarmee de bijdragen verhoogd kunnen worden staan gewoon vastgelegd in de statuten. Met de koop ben je daarmee akkoord gegaan.

Ik vind zo'n verhoging persoonlijk niet normaal, en om deze reden koop ik geen appartement in een monumentaal pand. Ieder z'n keuze.

[wallyberk]

Prutsertje13 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 20:52:
En in hoeverre staat de verhoogde bijdrage in verhouding met de waarde van je woning? Als je een flatje hebt wat op dit moment 150.000 euro zou kosten dan is 400 euro per maand nogal wat, heb je echter een riant appartement ergens in een mooi monumentaal pand in de binnenstad wat onderhand 8 ton waard is dan is het logisch dat 200 euro p/m voor onderhoud aan de lage kant was. Blijft het uiteraard wel appart vinden dat zulke kosten ineens 100% verhoogd mogen worden, je hebt gewoon geen keus in zo'n geval als iedereen voor stemt.

Sorry maar dit is onzin. De bijdrage is afhankelijk van de onderhoud dat het pand nodig heeft (MJOP) niet tot gering hoeveelheid tot de waarde van huis. Je zou kunnen stellen dat een pand dat veel onderhoud nodig heeft minder waard is (Hypotheekverstrekkers houden er rekening mee). Maar meestal wordt de waarde van een huis bepaald door ligging, aantal m2 en benodigde onderhoud, dan de bijdrage aan de VVE.

Nog wel een paar andere kanttekening voor TS die in mijn jaren bij VVE gezien hebt:
- Er zijn personen die bijvoorbeeld het volgende roepen: Ik woon op de begane grond, ik hoef dus ook niet bij te dragen aan het onderhoud van het dak. De MJOP/lopende kosten gaat over over het gehele pand en de verdeelsleutel staat in de spitsingsakte.

- Vaak is er naast de MJOP ook mogelijkheid om op andere manier geld te besparen. Bijvoorbeeld, er is een hovenier ingehuurd, terwijl er voldoen mensen aanwezig zijn die bereid zijn om zelf de planten te onderhouden. De mensen op de begane grond zijn zelf bereid om de ramen te wassen. Ook op bijvoorbeeld lift contracten is veel geld te halen. Maar ga met je medebewoners in gesprek hierover, wacht daar zeker niet mee tot op de jaarlijks vergadering.

- Soms wordt er gestuurd om bepaalde woningen te bevoordelen (wat er gedaan kan/moet worden). Dit mag als men dit goed kan motiveren, bijvoorbeeld: huis 1,2,3 liggen aan de weg en hebben daarvoor dubbel glas nodig. Maar net zo vaak is ook het omgekeerde aan de hand. Bijvoorbeeld huis 1,2,3 hebben dubbel glas nodig, maar we kiezen ervoor om bij iedereen dubbel glas te installeren, terwijl dat niet nodig is. Je kan wel vinden dat iets niet of wel nodig, maar vaak is het meer dat bestuurders het niet kunnen motiveren aan de andere leden waarom jouw kant/oplossing beter is, help ze daarin, in plaats van ze als vijand te zien.

[wibblemoo]

Een creatieve (domme) manier om de reservering groot onderhoud te beperken is om het onderhoudsplan maar voor een korte periode vast te stellen, bijvoorbeeld 10 jaar. Zo vallen grote posten die buiten de scope vallen van het plan, niet in de totale bijdrage. Let daarop als je kijkt naar een appartement.

[olivier5]

Binnen een maand kun je een vordering tot vernietiging van het besluit instellen. Een van de gronden is strijd met de redelijkheid en billijkheid - dat kan verdedigbaar zijn wanneer de verhoging niet gebaseerd is op een gedegen (onderhouds)begroting. De hamvraag voor nu is denk ik: hoe zijn ze bij dit bedrag gekomen, welke begroting ligt daaraan ten grondslag?

[ScreamGT]

olivier5 schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 10:06:
Binnen een maand kun je een vordering tot vernietiging van het besluit instellen. Een van de gronden is strijd met de redelijkheid en billijkheid - dat kan verdedigbaar zijn wanneer de verhoging niet gebaseerd is op een gedegen (onderhouds)begroting. De hamvraag voor nu is denk ik: hoe zijn ze bij dit bedrag gekomen, welke begroting ligt daaraan ten grondslag?

De begroting is gemaakt op basis van het MJOP welke weer is opgesteld met medewerking van Monumentenwacht en de aannemer. Dit lijkt mij dus in grote lijnen gewoon te kloppen. Alhoewel, zoals eerder beschreven m.i. posten in zijn meegenomen die niet zozeer gedaan hoeven te worden.

[ericplan]

ScreamGT schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 11:03:
[...]
De begroting is gemaakt op basis van het MJOP welke weer is opgesteld met medewerking van Monumentenwacht en de aannemer. Dit lijkt mij dus in grote lijnen gewoon te kloppen. Alhoewel, zoals eerder beschreven m.i. posten in zijn meegenomen die niet zozeer gedaan hoeven te worden.

En het MJOP is correct geagendeerd en ingebracht als vergaderstuk? En vastgesteld ter vergadering?

[olivier5]

ScreamGT schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 11:03:
[...]


De begroting is gemaakt op basis van het MJOP welke weer is opgesteld met medewerking van Monumentenwacht en de aannemer. Dit lijkt mij dus in grote lijnen gewoon te kloppen. Alhoewel, zoals eerder beschreven m.i. posten in zijn meegenomen die niet zozeer gedaan hoeven te worden.

En bevat het MJOP alleen posten ter onderhoud (dus het behouden van het gebouw zoals het nu is) of ook ter verbetering?

[ScreamGT]

olivier5 schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 11:22:
[...]


En bevat het MJOP alleen posten ter onderhoud (dus het behouden van het gebouw zoals het nu is) of ook ter verbetering?

Verbetering als in; nieuwe isolatie etc? Nee dat niet. Vooralsnog puur het onderhoud.

[Gijsje22]

Dan zou je zelfs nog kunnen stellen dat het bedrag feitelijk nog te laag is..

[Sebastiaan]

ScreamGT schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 11:03:
[...]


De begroting is gemaakt op basis van het MJOP welke weer is opgesteld met medewerking van Monumentenwacht en de aannemer. Dit lijkt mij dus in grote lijnen gewoon te kloppen. Alhoewel, zoals eerder beschreven m.i. posten in zijn meegenomen die niet zozeer gedaan hoeven te worden.

Uiteraard kan je als VvE later ook besluiten om zaken uit de MJOP niet uit te voeren of uit te stellen als hetgeen waar het om gaat nog in goede staat is. Het gereserveerde bedrag zal dan in de pot blijven. Afhankelijk van de bedragen kunnen de leden dan later besluiten om dit te gebruiken en de bedragen te verlagen, of om dit als reserve te houden.

[Shadowhawk00]

ScreamGT schreef op zaterdag 2 september 2023 @ 11:03:
[...]


De begroting is gemaakt op basis van het MJOP welke weer is opgesteld met medewerking van Monumentenwacht en de aannemer. Dit lijkt mij dus in grote lijnen gewoon te kloppen. Alhoewel, zoals eerder beschreven m.i. posten in zijn meegenomen die niet zozeer gedaan hoeven te worden.

Vaak word een MJOP elke X jaar eens goed bekeken. Voor bepaalde onderdelen zijn er gewoon vaste "regels" die ze hanteren. Schilderwerk moet elke X jaar gedaan worden. Het kan natuurlijk zijn dat bepaalde dingen beter blijven dan verwacht / of slechter ontwikkelen. Dus het is logisch dat bepaalde posten van je MJOP naar voren/achteren geschoven worden. Een goed beheerder zal dit ook gewoon doen.

Overigens dat iets niet nu moet betekend natuurlijk niet dat het niet over 10jaar moet gebeuren. En als het duur is wil je daar wel 10jaar voor sparen.

[Anoniem: 39993]

407 euro is natuurlijk een bizar hoog bedrag om als service-kosten voor "your average appartement" af te tikken elke maand. Maar.... je had op voorhand kunnen weten dat het voor een monument hoger zou zijn dan normaal.

407 euro servicekosten per maand, voor mij niet in 407 jaar. Maar als je een appartement "op stand" hebt, dan kan het wel gewoon hoor. Zeker als je met alle regels en beperkingen rond monumenten te maken krijgt. Voor een monument werkt over het algemeen blikseminslag het beste, zeker als het al in wat slechtere staat is.

Maar met 407 euro servicekosten per maand en een woningwaarde van bijvoorbeeld 200k, is dit wel einde verkoopbaarheid. Dus ik hoop dat TS op stand woont, want er vanaf komen zal er voorlopig niet bij zijn anders.

[Shadowhawk00]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 4 september 2023 @ 08:59:
407 euro is natuurlijk een bizar hoog bedrag om als service-kosten voor "your average appartement" af te tikken elke maand. Maar.... je had op voorhand kunnen weten dat het voor een monument hoger zou zijn dan normaal.

407 euro servicekosten per maand, voor mij niet in 407 jaar. Maar als je een appartement "op stand" hebt, dan kan het wel gewoon hoor. Zeker als je met alle regels en beperkingen rond monumenten te maken krijgt. Voor een monument werkt over het algemeen blikseminslag het beste, zeker als het al in wat slechtere staat is.

Maar met 407 euro servicekosten per maand en een woningwaarde van bijvoorbeeld 200k, is dit wel einde verkoopbaarheid. Dus ik hoop dat TS op stand woont, want er vanaf komen zal er voorlopig niet bij zijn anders.

407 euro aan servicekosten is redelijk hoog maar echt bizar vind ik het niet.
Als je jaren lang veel te weinig betaald hebt dan krijg je de rekening vanzelf later natuurlijk.
Bij een goed functionerende VVE zou het inderdaad nooit zo hoog mogen zijn, als er echt groot onderhoud aankomt en er niet genoeg gereserveerd is dan is dit een betere tijdelijke oplossing dan zeggen, over 10 jaar moet iedereen even 15k aftikken.

En bij een monumentaal pand heb je wel veel hogere kosten qua onderhoud omdat het allemaal maatwerk is. Als er ook een lift oid in het gebouw geplaatst is dan kost dat ook heel veel geld.

En ach er zijn genoeg starters die alleen op de prijs/ligging letten en die nog nooit van een VVE gehoord hebben en van servicekosten. Dus die vragen er niet naar en die komen er na de koop achter.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-09-2023 09:14 ]

[Anoniem: 39993]

Dat ligt er dus aan of je een appartement aan de "onderkant", ergens in "het midden" of aan de "bovenkant" hebt. Zit je ergens aan de onderkant of net nog onder het midden.... dan ben je met 407 euro per maand kortgezegd gewoon genaaid de komende jaren. Jij denkt echt dat starters tegenwoordig met de hoge rente van vandaag nog even zonder na te denken of zonder advies een appartement kopen met 407 euro servicekosten per maand? Die zijn al lang blij als ze hypotheek kunnen betalen en die haken direct af bij zo'n bedrag aan servicekosten.

Als je heel lang te weinig betaalt hebt (of je voorgangers), dan worden de kosten dus bizar hoog. Dat dat verklaarbaar is, maakt het niet minder bizar.

407 euro aan alleen enkel servicekosten, is voor de bovenkant van de markt. Misschien niet de absolute top (kan altijd gekker natuurlijk), maar gewoon niet weggelegd voor de meeste mensen.

[jeroenkb]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:27:
Dat ligt er dus aan of je een appartement aan de "onderkant", ergens in "het midden" of aan de "bovenkant" hebt. Zit je ergens aan de onderkant of net nog onder het midden.... dan ben je met 407 euro per maand kortgezegd gewoon genaaid de komende jaren. Jij denkt echt dat starters tegenwoordig met de hoge rente van vandaag nog even zonder na te denken of zonder advies een appartement kopen met 407 euro servicekosten per maand? Die zijn al lang blij als ze hypotheek kunnen betalen en die haken direct af bij zo'n bedrag aan servicekosten.

Als je heel lang te weinig betaalt hebt (of je voorgangers), dan worden de kosten dus bizar hoog. Dat dat verklaarbaar is, maakt het niet minder bizar.

407 euro aan alleen enkel servicekosten, is voor de bovenkant van de markt. Misschien niet de absolute top (kan altijd gekker natuurlijk), maar gewoon niet weggelegd voor de meeste mensen.

Daarnaast moeten banken rekening houden met alle maandelijkse lasten bij bepaling van de max hypotheek. Dus hoge service kosten is lagere max hypotheek

[ColeJ]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:27:
Dat ligt er dus aan of je een appartement aan de "onderkant", ergens in "het midden" of aan de "bovenkant" hebt. Zit je ergens aan de onderkant of net nog onder het midden.... dan ben je met 407 euro per maand kortgezegd gewoon genaaid de komende jaren. Jij denkt echt dat starters tegenwoordig met de hoge rente van vandaag nog even zonder na te denken of zonder advies een appartement kopen met 407 euro servicekosten per maand? Die zijn al lang blij als ze hypotheek kunnen betalen en die haken direct af bij zo'n bedrag aan servicekosten.

Als je heel lang te weinig betaalt hebt (of je voorgangers), dan worden de kosten dus bizar hoog. Dat dat verklaarbaar is, maakt het niet minder bizar.

407 euro aan alleen enkel servicekosten, is voor de bovenkant van de markt. Misschien niet de absolute top (kan altijd gekker natuurlijk), maar gewoon niet weggelegd voor de meeste mensen.

Hoezo ben je genaaid als je aan de onderkant of in het midden zit? Ben je dan ook genaaid als je op de bovenste verdieping zit en er moet nieuwe fundering komen?

[Anoniem: 39993]

ColeJ schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:41:
[...]


Hoezo ben je genaaid als je aan de onderkant of in het midden zit? Ben je dan ook genaaid als je op de bovenste verdieping zit en er moet nieuwe fundering komen?

Van de markt.... niet van het gebouw.

[Napo]

jeroenkb schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:36:
[...]

Daarnaast moeten banken rekening houden met alle maandelijkse lasten bij bepaling van de max hypotheek. Dus hoge service kosten is lagere max hypotheek

Dat lijkt me dan een recente aanpassing?

Tot op heden worden zowel periodieke reserveringen voor onderhoud aan een woning dan wel servicekosten niet meegenomen in de berekening van een hypotheek. Wel is het zo dat de LTI berekening rekening houdt met overige kosten voor levensonderhoud maar dat is meer impliciet dat servicekosten/onderhoudsreserveringen daar onder vallen dan dat het expliciet wordt meegenomen.

[Shadowhawk00]

Anoniem: 39993 schreef op maandag 4 september 2023 @ 09:27:
Dat ligt er dus aan of je een appartement aan de "onderkant", ergens in "het midden" of aan de "bovenkant" hebt. Zit je ergens aan de onderkant of net nog onder het midden.... dan ben je met 407 euro per maand kortgezegd gewoon genaaid de komende jaren. Jij denkt echt dat starters tegenwoordig met de hoge rente van vandaag nog even zonder na te denken of zonder advies een appartement kopen met 407 euro servicekosten per maand? Die zijn al lang blij als ze hypotheek kunnen betalen en die haken direct af bij zo'n bedrag aan servicekosten.

Als je heel lang te weinig betaalt hebt (of je voorgangers), dan worden de kosten dus bizar hoog. Dat dat verklaarbaar is, maakt het niet minder bizar.

407 euro aan alleen enkel servicekosten, is voor de bovenkant van de markt. Misschien niet de absolute top (kan altijd gekker natuurlijk), maar gewoon niet weggelegd voor de meeste mensen.

Met een VVE betaal je met zijn allen voor de gezamelijke onderdelen die nodig zijn om te onderhouden.
Dus de begane grond betaald mee voor de lift, de bovenste verdieping betaald mee voor de fundering.
Dat is hoe het werkt met een appartementencomplex, aangezien je samen 1 dak hebt moet je daar samen zorg voor dragen. Omdat jij er toevallig niet direct onder zit betekend niet dat je er niet aan mee dient te betalen.

Daarom besluit je ook als groep over veel dingen en zijn die afspraken bindend, om te voorkomen dat 1 persoon groot onderhoud tegenhoud omdat hij dat niet zinnig vind. De begroting word ook in de vergadering besloten dus er is niet 1 persoon die erover gaat maar de gehele VVE. En heel democratisch de meerderheid van stemmen wint.

407 is wel vrij fors, kan zijn dat dit een tijdelijke oplossing is omdat er wat groots aan zit te komen, dus voor 2 jaar om te sparen voor het dak bijvoorbeeld. Structureel zou dit wel erg veel zijn ( tenzij je in een zorgflat woont natuurlijk )
Maar goed TS kan dus ook gewoon makkelijk zien welke deel van de bijdrage reservering voor groot onderhoud is en welk deel dagelijks onderhoud/beheerskosten is.
Op die laatste zou je kunnen bezuinigen door dingen zelf te doen ( afhankelijk van het complex) Als je de schoonmaker elke 8 ipv 4 weken laat komen, je zelf de tuin doet, eventueel een huismeester/klusjesman hebt die je tegen een kleine vergoeding dingen laat doen. Sommige VVE's en vooral beheerders laten voor het vervangen van een lampje al een electricien komen tja dat loopt in de papieren.

Voor de TS, kijk hoe het is uitgesplitst en kijk waar het zuiniger zou kunnen, ga met de buren praten en kom de volgende vergadering met je voorstellen. Als jij 50 of 100 euro per maand kan besparen krijg je vrij snel de meerderheid mee.

[hfolkers]

Er zijn ook natuurlijk mogelijkheden om bepaalde dingen zelf te doen, zo hebben wij ooit in een appartementen complex zelf de trappenhuis verlichting vervangen (bedrading met jutte verwijderd ed ) hebben we het schoonmaken van het trappenhuis verdeeld over de bewoners en zo nog wat dingen zelf in de hand genomen. Hier valt serieus veel mee te besparen.

Ook is het mogelijk af te spreken om bepaalde uitgaven niet in de maandelijkse kosten te verwerken, maar één keer de zure appel door te bijten met elkaar en in eens te betalen. Is ook niet leuk, maar de maandelijkse kosten blijven dan overzichtelijker.

[Shadowhawk00]

hfolkers schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:03:
Er zijn ook natuurlijk mogelijkheden om bepaalde dingen zelf te doen, zo hebben wij ooit in een appartementen complex zelf de trappenhuis verlichting vervangen (bedrading met jutte verwijderd ed ) hebben we het schoonmaken van het trappenhuis verdeeld over de bewoners en zo nog wat dingen zelf in de hand genomen. Hier valt serieus veel mee te besparen.

Ook is het mogelijk af te spreken om bepaalde uitgaven niet in de maandelijkse kosten te verwerken, maar één keer de zure appel door te bijten met elkaar en in eens te betalen. Is ook niet leuk, maar de maandelijkse kosten blijven dan overzichtelijker.

Dat eerste zeker doen, als het kan en mensen mee willen helpen. Maar als je VVE groter is of mensen minder betrokken zijn word het lastig.

Grote uitgaven in 1x betalen is niet slim als ze in de toekomst liggen. Zeker als het groot onderhoud is dan is het beter om dat juist met de reservering groot onderhoud te regelen. Dan voorkom je situaties waarin mensen later toch dat geld niet hebben. Of als jij je woning gaat verkopen dat je het moet vermelden ( want als je het niet doet is het een verborgen gebrek ). Of als er tegen die tijd nieuwe bewoners wonen kan je gezeur krijgen met de bijdrage.

Ga je NU iets verbeteren kan je het direct betalen, voor alles in de toekomst niet doen.

[ Voor 3% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-09-2023 10:10 ]

[jeroenkb]

Napo schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:03:
[...]


Dat lijkt me dan een recente aanpassing?

Tot op heden worden zowel periodieke reserveringen voor onderhoud aan een woning dan wel servicekosten niet meegenomen in de berekening van een hypotheek. Wel is het zo dat de LTI berekening rekening houdt met overige kosten voor levensonderhoud maar dat is meer impliciet dat servicekosten/onderhoudsreserveringen daar onder vallen dan dat het expliciet wordt meegenomen.

Je hebt gelijk.

Weet dat het bij een erfpacht canon wel gebeurd en dacht (vind het eigenlijk redelijk logisch) dat het bij service kosten dan ook gebeurd. Maar dat is dus niet zo

[Shadowhawk00]

jeroenkb schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:11:
[...]

Je hebt gelijk.

Weet dat het bij een erfpacht canon wel gebeurd en dacht (vind het eigenlijk redelijk logisch) dat het bij service kosten dan ook gebeurd. Maar dat is dus niet zo

Servicekosten zijn net als groot onderhoud soort van vrijwillig. Mocht je in een appartement wonen waar iedereen wat kan zou je in theorie alles zelf kunnen doen. Net zoals dat onderhoud van elke andere woning ook niet meegerekend word met de hypotheek.
Zou wel vreemd zijn dat de bank gaat rekenen dat elke X jaar je alles moet laten schilderen voor Y bedrag, want wat nu als jij zelf schilder bent ( of het goed kan ) dan doe je het voor een fractie van de kosten.

De huur van de grond betalen is iets minder vrijblijvend. Het is een vast bedrag en je hebt er weinig invloed op.

[Csotranme]

ScreamGT schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:41:
[...]


De begroting zelf is oke. Alhoewel er veel posten in meegenomen zijn waar enkele bewoners hun vraagtekens bij zetten. Lees: brievenbussen vervangen a 6.000,-. Zo zijn er nog eens 4 of 5 posten van eensoort gelijk onderhoud wat uiteindelijk, volgens meerdere bewoners, onnodig is.


Ik zal zoals hierboven besproken eens inhoudelijk een argument plaatsen, met bijkomende kosten. En op basis hiervan een eventueel nieuw voorstel neerleggen. Aangezien de besluitvorming, met de info van hierboven, wel rechtsgeldig is verlopen..

Wellicht heb je er wat aan: Hier worden ook de brievenbussen vervangen (ook 10 woningen).
Wij hebben als bestuur akkoord gegeven op een offerte van SKK (K*t bedrijf overigens maar dat terzijde) voor 2450 ex BTW voor uurloon, materiaal, voorrijkosten etc (All-in dus).

Voor 6000 mogen ze wel van goud zijn of er moet een bel/intercom systeem bij zitten.

[Ryur]

bie100 schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 16:56:
Rare vraag misschien maar als je dat bedrag niet kan ophoesten wat dan?

Afhankelijk van je VvE. Bij onze VvE hebben wij de regel dat met 2 te laat betalingen wij een herinnering gaan sturen. Bij 3 te laat betalingen deurwaarde.
Bij meer gaan wij in contact komen met de hypotheekverstrekker, want dan zijn er meer betaalproblemen waarschijnlijk

(Wij hebben helaas meegemaakt dat er een bewoner was die niet reageerde en meerdere betaalproblemen had, o.a. FIOD/Belastingdienst maar ook de hypotheek. En huis verkocht, we hebben als VvE iets teruggekregen, maar uiteindelijk heeft het ons zo'n 200 EUR per appartement gekost deze wanbetaler)

[Qwerty-273]

Shadowhawk00 schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:09:
Grote uitgaven in 1x betalen is niet slim als ze in de toekomst liggen. Zeker als het groot onderhoud is dan is het beter om dat juist met de reservering groot onderhoud te regelen. Dan voorkom je situaties waarin mensen later toch dat geld niet hebben.

Er zijn ook VVE's die juist voor de grotere uitgaves (grote renovatie bv die niet langer uitgesteld kan worden) een lening aangaan. Dan betaal je uiteindelijk meer (een lening is niet gratis) maar zit je niet met een deadline waar iedereen een berg geld moet ophoesten op korte termijn (of daarvoor zelf een lening voor moet aangaan).

Een goed gevulde reserveringspot is fijn, maar niet elke VVE heeft die luxe. Zeker niet wanneer het bestuur zich eerder alleen op lage maandlasten heeft gericht.

[Napo]

Qwerty-273 schreef op maandag 4 september 2023 @ 11:05:
[...]

Er zijn ook VVE's die juist voor de grotere uitgaves (grote renovatie bv die niet langer uitgesteld kan worden) een lening aangaan. Dan betaal je uiteindelijk meer (een lening is niet gratis) maar zit je niet met een deadline waar iedereen een berg geld moet ophoesten op korte termijn (of daarvoor zelf een lening voor moet aangaan).

Een goed gevulde reserveringspot is fijn, maar niet elke VVE heeft die luxe. Zeker niet wanneer het bestuur zich eerder alleen op lage maandlasten heeft gericht.

Lenen vs sparen, afhankelijk van de staat van de reserveringspot is dat inderdaad een keuze.
Bij een eenmalige grote bijdrag kan het individu de keuze maken om een lening af te sluiten in plaats generiek als VvE.

[Shadowhawk00]

Qwerty-273 schreef op maandag 4 september 2023 @ 11:05:
[...]

Er zijn ook VVE's die juist voor de grotere uitgaves (grote renovatie bv die niet langer uitgesteld kan worden) een lening aangaan. Dan betaal je uiteindelijk meer (een lening is niet gratis) maar zit je niet met een deadline waar iedereen een berg geld moet ophoesten op korte termijn (of daarvoor zelf een lening voor moet aangaan).

Een goed gevulde reserveringspot is fijn, maar niet elke VVE heeft die luxe. Zeker niet wanneer het bestuur zich eerder alleen op lage maandlasten heeft gericht.

Ik had het over grote uitgaven die in de toekomst liggen, dus die zijn per definitie uitgesteld.
Tenzij je heel slecht bestuur en VVE leden hebt ( want het ligt dan ook aan de rest ) is sparen altijd verstandiger.
Als ik over 10jaar met 10mensen 100k moet hebben dan heb ik liever dat iedereen 100euro per maand moet inleggen dan dat ik over 10jaar aan een lening zit met 5% rente.

Een goed bestuur moet gewoon zorgen dat er voor het MJOP genoeg geld gereserveerd is op tijd. Lage maandlasten moeten niet ten koste gaan van veel hogere maandlasten in de toekomst.

Maar goed de VVE ben je zelf gewoon lid van, het is niet alsof de bestuurder of beheerder alles beslist dat doe je gewoon in de ALV gezamelijk. Je kan daar ook als niet bestuurder dingen inbrengen, je kan zelfs aangeven in het bestuur te willen, je kan de beheerder vervangen. Veel mensen stellen zich op als slachtoffer bij een VVE, het bestuur heeft besloten, de beheerder doet dit. Bij een VVE heb je afhankelijk van de grote best wat invloed. Natuurlijk bij een VVE van 100 leden minder dan bij een VVE met 25 leden.

[ericplan]

Ik ben bestuurder in een kleine VvE van 11 appartementen. Doen het beheer zelf, dat is goed te doen als er geen wanbetalers zijn.

MJOP wordt ieder jaar globaal bekeken( lopen we in de pas met de uitgaven?). Eens per zes jaar een algehele herziening en aanpassen looptijd. Deze procedure hebben we ook in een ALV vastgelegd om niet ieder jaar het gehele MJOP opnieuw ter discussie te hebben.

We hebben een website ingericht met alle vergaderstukken sinds de bouw in 1989 en ook de relevante reglementen staan op die site. Bovendien staan alle financiële stukken online
Op die manier kunnen we bij vragen van nieuwe bewoners snel verwijzen naar het relevante vergaderbesluit of wat die schilder nu werkelijk gekost heeft.

Wel is er soms wat frictie tussen de korte- en de langetermijnvisie. Het zijn geen grote appartementen en de meeste kopers zijn niet van plan hier heel lang te blijven. Dan heeft een MJOP met een horizon van 30 jaar iets meer uitleg nodig.

[bie100]

Ryur schreef op maandag 4 september 2023 @ 10:37:
[...]

Afhankelijk van je VvE. Bij onze VvE hebben wij de regel dat met 2 te laat betalingen wij een herinnering gaan sturen. Bij 3 te laat betalingen deurwaarde.
Bij meer gaan wij in contact komen met de hypotheekverstrekker, want dan zijn er meer betaalproblemen waarschijnlijk

(Wij hebben helaas meegemaakt dat er een bewoner was die niet reageerde en meerdere betaalproblemen had, o.a. FIOD/Belastingdienst maar ook de hypotheek. En huis verkocht, we hebben als VvE iets teruggekregen, maar uiteindelijk heeft het ons zo'n 200 EUR per appartement gekost deze wanbetaler)

Nou goed ik vind een wanbetaler toch anders dan iemand die wel wil betalen maar het niet kan om welke reden dan ook

En 200 euro verhoging is geen kattenpis dus mijn vraag was wat als je het niet kan betalen of gaan we er maar vanuit dat iedereen het kan betalen

[Shadowhawk00]

bie100 schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:29:
[...]


Nou goed ik vind een wanbetaler toch anders dan iemand die wel wil betalen maar het niet kan om welke reden dan ook

En 200 euro verhoging is geen kattenpis dus mijn vraag was wat als je het niet kan betalen of gaan we er maar vanuit dat iedereen het kan betalen

Vaak kunnen wanbetalers het ook gewoon niet betalen, of dat door inkomsten of andere prioriteiten komt is vers 2.

Tja als je het niet kan betalen zal je moeten zorgen dat jij dat oplost. De meerderheid heeft blijkbaar beslist dat dit het nieuwe maandbedrag word. Dus dan zal je ergens het geld vandaan moeten halen of de woning verkopen.
Bedenk wel als je nu die 200 euro/maand niet kan betalen dan had je ook het alternatief enkele 1000en euro's over X jaar niet kunnen betalen. Je spaart effectief 2400per jaar voor groot onderhoud extra.

[ Voor 6% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-09-2023 12:35 ]

[Anoniem: 39993]

bie100 schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:29:
[...]


Nou goed ik vind een wanbetaler toch anders dan iemand die wel wil betalen maar het niet kan om welke reden dan ook

En 200 euro verhoging is geen kattenpis dus mijn vraag was wat als je het niet kan betalen of gaan we er maar vanuit dat iedereen het kan betalen

Dan kun je het dus niet betalen om daar te blijven wonen. Hard, maar dat is het dan. Dan zul je goedkoper moeten gaan wonen. Dan zul je moeten gaan verkopen, want als je schuld bij de VvE echt serieuze vormen aan gaat nemen dan loop je zelfs gewoon risico op gedwongen verkoop. En voordat het zover is, heb je ook al even te dealen met deurwaarders. Ze weten waar je woont....

[ScreamGT]

Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

[wibblemoo]

Dat ligt helemaal aan het serviceniveau en wat er in dat bedrag zit. (interval van schoonmaak algemene ruimten, glasbewassing, lift en evt. overige diensten zoals huismeester, brandbeveiliging en onderhoud daarvan). Wat is de split tussen dagelijkse kosten en reservering groot onderhoud?

Ter referentie, ik betaalde 7 jaar geleden ~200 euro voor een appartement in een rijksmonument, dat was iets kleinder dan 70 m2. Daar werd elke week schoongemaakt en was een gedegen onderhoudsplan. Echter, zouden we daar kiezen voor een onderhoudsplan met een scope van >30 jaar, dan werd er ook gereserveerd voor het vervangen van daken, gevelonderhoud et cetera. Dan zat ik bijna op 300 euro per maand.

Een rijksmonument vergt nu eenmaal meer onderhoud dan een jaren 0 betonnen doos, dat zal elke potentiele koper zich moeten realiseren.

[ Voor 9% gewijzigd door wibblemoo op 04-09-2023 12:47 ]

[Anoniem: 1986520]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Hou nou eens op met dit soort vergelijkingen…. Een VVE bijdrage heeft gewoon een bepaalde onderbouwing die helemaal niets met je verkoopwaarde te maken heeft.

Er is bij jou duidelijk sprake van hoge onderhoudskosten, die moet je als mede eigenaar gewoon betalen.

Rechtvaardig of schappelijk is een onzinnig begrip in dit kader. Het gaat er gewoon om dat kosten en opbouw van (verplichte) reserves omgeslagen moeten worden op de eigenaren.

En ja, je verkoopprijs wordt daardoor beïnvloed….. lees met hogere vve kosten wordt die lager. Persoonlijk zou ik zelf nooit iets kopen in jouw prijsklasse met dit soort hoge aanvullende kosten. Daar kun je flink wat extra voor lenen.

Maar als je in een monumentaal (of verouderd) pand woont zijn dit vaak de consequenties. En een VVE is nou eenmaal vaak duurder als dat je onderhoud zelf regelt.

[ Voor 3% gewijzigd door Anoniem: 1986520 op 04-09-2023 12:56 ]

[Frieda]

Het hangt er idd vanaf wat de kosten zijn. Als er een lift is betaal je meer dan een pand zonder lift, dakonderhoud en eventueel vervangen van glaswerk of verduurzaming van het pand kost ook een smak geld. Dan heb je nog schilderskosten, schoonmaakkosten, lampje vervangen, etc. Dus het hangt echt van jullie MJOP af en of de VvE een grote spaarpot met reserves nastreeft. Een VvE kan bijvoorbeeld ook beslissen de maandlasten laag te houden en bewoners zelf te laten sparen voor iets als verduurzaming.

[Shadowhawk00]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

Ik zou je eens verdiepen in de stukken van de VVE want het lijkt erop dat je dit niet gedaan hebt. Ben je wel naar de ALV geweest zelf? Want dan had je de vraag daar kunnen stellen.
De maandelijkse servicekosten zijn gewoon gespecificeerd er zijn gewoon jaarlijks kosten voor het gehele pand voor onderhoud ( schoonmaken/verlichting/klein onderhoud/tuin etc ) en een reservering voor groot onderhoud die je uit het MJOP kan halen. In het MJOP moet gewoon staan wanneer er verwacht word dat iets gedaan moet worden en wat dat kost.

Ik denk dat het weinig gaat uitmaken voor de verkoopprijs. De koper gaat ook als hij/zij slim is naar het MJOP kijken en naar de stukken van de VVE. Als daar te weinig in kas zit dan weet die persoon ook wel dat of de maandelijkse bijdrage hoog is of dat hij moet bijbetalen over X jaar. En dat beinvloed de prijs.
Aangezien er te weinig in kas zit voor groot onderhoud drukt dat dus de prijs van het appartement, hoe dat opgelost word zal daar weinig aan veranderen.

[ Voor 16% gewijzigd door Shadowhawk00 op 04-09-2023 12:57 ]

[Anoniem: 39993]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

Hoog, maar afhankelijk van wat je krijgt hoeft het niet bizar te zijn.
En dat het hoog is.... daar ga je eigenlijk niet heel veel aan kunnen veranderen. Het is wat het is. Je zit in een monument (kassa) en er is een achterstand in de spaarpot (kassa).

Een hoge VvE bijdrage is natuurlijk gewoon drukkend voor de prijs die je gaat krijgen voor een appartement. Mensen hebben X te besteden per maand en als ze dan een vergelijkbaar appartement kunnen krijgen tegen 100 euro per maand servicekosten minder.... dan zullen ze eerder bereid zijn om iets meer te betalen voor dat appartement met lagere servicekosten.

[Burns]

Mijn tips zouden zijn:
- Bij een kleine VVE zou je schoonmaak in eigen handen kunnen nemen. Je maakt een rooster of één persoon doet het, en die beloon je met een bloemetje/cadeaubon ofzo.
- Neem bestaande contracten (elektriciteit, verzekeringen, beheerders), Google en vraag waar nodig prijsopgaves op. Of als het te overzien is, maak geen gebruik van een beheerder, of beperk de taken van de beheerder.
- Kijk goed of het onderhoud gafaseerd kan worden uitgevoerd. Cash zal het heikele punt zijn en niet zo zeer de Winst-en-verliesrekening. Een goed onderhoudsplan bevat daarom ook een liquiditeitsprognose.
- Een verhoging van 200% moet bespreekbaar zijn met de andere bewoners. Immers niemand is gebaat bij wanbetalers. Ik hoop dat dit bespreekbaar is op een ledenvergadering, ik zou het op zijn minst proberen.

[wallyberk]

Anoniem: 1986520 schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:49:
[...]

Hou nou eens op met dit soort onzinnige vergelijkingen…. Een VVE bijdrage heeft gewoon een bepaalde onderbouwing die helemaal niets met je verkoopwaarde te maken heeft.

Er is bij jou duidelijk sprake van hoge onderhoudskosten, die moet je als mede eigenaar gewoon betalen.

Ik zou op een andere manier stellen: De VVE bijdrage niet tot zeer weinig invloed op de verkoopwaarde.

Anoniem: 1986520 schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:49:
[...]
Rechtvaardig of schappelijk is een onzinnig begrip in dit kader. Het gaat er gewoon om dat kosten en opbouw van (verplichte) reserves omgeslagen moeten worden op de eigenaren.

Klopt de VVE bijdrage wordt door de lopende kosten en MJOP.

Anoniem: 1986520 schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:49:
[...]
En ja, je verkoopprijs wordt daardoor beïnvloed….. lees met hogere vve kosten wordt die lager. Persoonlijk zou ik zelf nooit iets kopen in jouw prijsklasse met dit soort hoge aanvullende kosten. Daar kun je flink wat extra voor lenen.

Ook niet als door het nu daadwerkelijk gepleegde onderhoud de verkoopprijs omhoog schiet? Jij en TS gaat er nu te makkelijk vanuit dat de waarde gelijk of daalt, terwijl er door TS wordt gesuggereerd dat er achterstallig onderhoud is. Zonder dat we een lijst hebben ( wat ik niet van TS ga vragen) met wat er gedaan gaat worden is enorm speculeren. Daarbij zijn er mensen die dat vanuit hun beroep doen: makelaars/taxateur, deze zijn vaak gereid tegen gering bedrag om met je mee te denken, als je zorgen maakt over de verkoopwaarde.

[Anoniem: 39993]

Burns schreef op maandag 4 september 2023 @ 13:20:
Mijn tips zouden zijn:
- Bij een kleine VVE zou je schoonmaak in eigen handen kunnen nemen. Je maakt een rooster of één persoon doet het, en die beloon je met een bloemetje/cadeaubon ofzo.
- Neem bestaande contracten (elektriciteit, verzekeringen, beheerders), Google en vraag waar nodig prijsopgaves op. Of als het te overzien is, maak geen gebruik van een beheerder, of beperk de taken van de beheerder.
- Kijk goed of het onderhoud gafaseerd kan worden uitgevoerd. Cash zal het heikele punt zijn en niet zo zeer de Winst-en-verliesrekening. Een goed onderhoudsplan bevat daarom ook een liquiditeitsprognose.
- Een verhoging van 200% moet bespreekbaar zijn met de andere bewoners. Immers niemand is gebaat bij wanbetalers. Ik hoop dat dit bespreekbaar is op een ledenvergadering, ik zou het op zijn minst proberen.

Maar het is besproken en akkoord bevonden. Als dat allemaal volgens de regels is gegaan: ALV met voldoende aanwezige stemmen of een tweede ALV als de eerste niet bevoegd zou zijn vanwege te weinig aanwezigheid... dan is het gewoon een geldig besluit van een meerderheid.

TS zegt samen met 1 andere bewoner tegen gestemd te hebben en dat er in totaal 10 appartementen zijn. Als er dan bijvoorbeeld 7 stemmen aanwezig zijn op de ALV en er waren dus 5 stemmen voor, dan is het voorstel dus aangenomen door een meerderheid.

Wat je nu moet doen, is slikken en zorgen dat er op de volgende vergadering gesproken gaat worden over bezuinigen en daarmee de bijdrage verlagen. Iedereen mag dingen op de agenda zetten in de ALV.

[Dennism]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

Zal mogelijk ook aan de regio ligger, hier in het oosten van het land (dorpje, inmiddels vergroeid met een stad), Zie ik bij appartementen met een vraagprijs van €400k tot €550k in verschillende complexen bedragen van €207 tot €250, maar let wel, dit is allemaal relatieve nieuwbouw (na 2000) en dus vaak nog geen grote te verwachten kosten en als ze komen, zullen die kosten vermoed ik wat lager dan in bijvoorbeeld de randstad. En deze VVE's staan allemaal als zeer gezond te boek.

Monumentaal pand zal normaliter duurder zijn onderhoud, zit je dan ook nog eens met een VVE die niet geheel gezond is, en waar dus eigenlijk al jaren te weinig de pot in is gegaan iedere maand zie ik €400 niet als heel vreemd of niet schappelijk. Het is natuurlijk geen fijn bedrag, maar (ex)-bewoners hebben dan ook mogelijk jaren kunnen genieten van eigenlijk te lage lasten.

[bie100]

@Shadowhawk00 @Anoniem: 39993

Dacht dat er misschien nog een soort van reserve zou zijn om dat op te vangen tot die gene wel in staat is om het te betalen een lening zeg maar .Heb er verders niet zoveel verstand van btw maar het lijkt me logisch

[Shadowhawk00]

bie100 schreef op maandag 4 september 2023 @ 13:38:
@Shadowhawk00 @Anoniem: 39993

Dacht dat er misschien nog een soort van reserve zou zijn om dat op te vangen tot die gene wel in staat is om het te betalen een lening zeg maar .Heb er verders niet zoveel verstand van btw maar het lijkt me logisch

Die is er vaak niet, maar goed je kan er om vragen. Zal er ook wel vanaf hangen waarom je het nu niet kan betalen en in de toekomst wel.
Voor een VVE is het gewoon een gigantisch risico, want als ze het bij jou accepteren moeten ze het voor iedereen accepteren. Dan hebben ze straks dus gewoon heel veel openstaande leningen lopen bij mensen die ze dan in 1 klap moeten innen als ze groot onderhoud moeten doen.

[wibblemoo]

Daarbij, als het tot executieverkoop komt, heeft de VVE alleen recht op verrekening van de achterstanden van het afgelopen jaar en het huidige jaar. Oude schuld kan dan alleen vereffend worden nadat de bank en evt. andere preferente schuldeisers zijn voldaan.

[matty___]

dfbt schreef op vrijdag 1 september 2023 @ 12:47:
[...]


Er wordt een woning gekocht in 2021 waarbij je een VVE rapport krijgt met een maandbedrag wat er allemaal redelijk goed uit ziet. maandbedrag 203,50. Allemaal dikke prima. Je gaat er lekker wonen, onderhoud wordt langzaam uitgevoerd. Blijkt VVE eigenaar zich behoorlijk vergist te hebben in kosten/begroting komt er een nieuwe eigenaar die tijdens een ledenvergadering 2 jaar later besluit t maandbedrag te verdubbelen.

Dat er onderhoud gedaan moet worden ( snapt iedereen en OP is het hier gewoon mee eens), en de kosten FLINK tegenvallen kan ook gebeuren. Maar er is hier gewoon jaren structureel te weinig betaald? Als er na 10/15 jaar groot onderhoud is terwijl iedereen lekker 200 heeft afgetikt en er wat mensen zijn verkast, is t aan nieuwe generatie bewoners maar om dit op te lossen door te verdubbelen in VVE kosten.

Toen ik een nieuwbouw appartement ging betrekken werden wij al gewaarschuwd dat als wij nu niet een realisch bedrag gaat betalen voor bv groot onderhoud van de lift over 15 jaar dat je dan voor gigantische verhogingen komt te staan.

[Rukapul]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

Natuurlijk is het voor velen (net als topicstarter) een hekelpunt. Niet anders dan dat mensen altijd lopen te zeuren over onderhoud aan hun auto.

Voor een woning kun je gerust rekenen met onderhoudskosten van 0.5%-2% woningwaarde. Voor een brak monument zal het eerder aan de bovenkant van de range liggen.

Onderhoudskosten zijn typisch dominant in servicekosten. En uiteindelijk zullen de servicekosten (maandelijks en incidenteel) de onderhoudskosten moeten dekken.

[m2011]

bie100 schreef op maandag 4 september 2023 @ 13:38:
@Shadowhawk00 @Anoniem: 39993

Dacht dat er misschien nog een soort van reserve zou zijn om dat op te vangen tot die gene wel in staat is om het te betalen een lening zeg maar .Heb er verders niet zoveel verstand van btw maar het lijkt me logisch

Een vve is geen financieringmaatschapij. Als iemand niet wil betalen, dan moet je daar op gepaste wijze achteraan. Je "concurreert" immers mogelijk met andere schuldeisers.

Als iemand niet kan betalen maar volgend jaar een groot bedrag verwacht dan zou het logischer zijn dat die persoon een lening afsluit, normaal aan z'n verplichtingen voldoet, en de lening volgend jaar aflost.

Maar bij voorkeur zorg je als individu dat je inkomsten en uitgaven in balans zijn en dat je je niet in de schulden het te steken voor je vaste lasten.

[Anoniem: 39993]

bie100 schreef op maandag 4 september 2023 @ 13:38:
@Shadowhawk00 @Anoniem: 39993

Dacht dat er misschien nog een soort van reserve zou zijn om dat op te vangen tot die gene wel in staat is om het te betalen een lening zeg maar .Heb er verders niet zoveel verstand van btw maar het lijkt me logisch

Maar zo werkt het niet. Ieder moet zijn bijdrage naar rato leveren, anders benadeelt een wanbetaler de overige leden. Maar ook voor jezelf wil je niet een betalingsregeling op maandelijkse lasten gaat treffen. Daar schiet je gewoon niets mee op. Je schuld wordt alleen maar elke maand hoger. Waarom zou een ander dat gat moeten dichten?

Kijk hier echt een beetje mee uit hoor. Natuurlijk kan het door omstandigheden een keer voorkomen dat iemand een keer een poosje een betalingsachterstand heeft van 1 maand. Maar als jij door betalingsissues op den duur een molensteen om de nek van je VvE gaat worden, dan zijn er dus wel ultieme en heel vervelende middelen om dat uiteindelijk op te gaan lossen. Je wordt gewoon gedwongen te betalen of te verhuizen.

[SDiver]

VVE besluit nietig verklaren mogelijk?

Ja dat is mogelijk maar moet wel via de rechter en dat moet binnen een bepaalde tijd na de vergadering waarin het besluit is genomen. Bij ons ging het om het geval van geluidsoverlast.

E was in de vergadering het besluit genomen op voorspraak van de VvE om een overgangsbepaling op te nemen voor al gelegde vloeren die mogelijk overlast veroorzaakten. Er waren in ons gebouw diverse bewoners die wel last hadden van contact geluiden overlast het natuurlijk niet mee eens waren.

Rechtszaak gewonnen door de bewoners. Daarna wederom een VvE vergadering en daarna anders ingekleed en je raadt het al ook deze overgang regeling werd aangenomen. Dus als een VvE bestuur bewust bepaalde zaken wil door drukken kan je er bijna niet tegen aan vechten. Ook omdat iedereen voor eigen belang gaat. De sfeer in ons gebouw is er natuurlijk niet beter op geworden.

[MarcelGo]

ScreamGT schreef op maandag 4 september 2023 @ 12:38:
Om die vraag gelijk uit de weg te ruimen: appartement heeft nu een geschatte waarde van €450k. Is obv die prijs een VVE bijdrage van € 400,- p.m. rechtvaardig of beter gezegd: schappelijk?

Ik heb geen idee. Is voor het eerst dat ik hiermee te maken krijg. Het zal uiteindelijk best wel even spannend worden met de verkoop. Is het een hekelpunt? Gaat men afdingen op de verkoopprijs? Ben bang van wel. Zolang mijn mindering van de overwaarde minimaal blijft ben ik tevreden. Maar dat zal uiteindelijk nog moeten blijken.

Voor deze getallen en het feit dat het een monument betreft is het wettelijke minimum al bijzonder krap https://www.rijksoverheid...eserveren-groot-onderhoud als je het reguliere onderhoud en andere vaste lasten zoals energie ook meeneemt is 400 euro redelijk...(Nibud heeft het al over 1% en dan gaan ze vast niet uit van een monument)

[ Voor 3% gewijzigd door MarcelGo op 04-09-2023 15:19 ]

[Shadowhawk00]

SDiver schreef op maandag 4 september 2023 @ 15:14:

Dus als een VvE bestuur bewust bepaalde zaken wil door drukken kan je er bijna niet tegen aan vechten.

Nee als de ALV bepaalde zaken wil dan is het bijna niet tegen te houden. En logisch aangezien het om een stemming gaat waarin de meerderheid beslist. De bestuurder heeft niet meer of minder rechten in deze dan de rest van de leden van de vergadering.

[NicoHF]

Hieruit kan je concluderen dat huidige langzittende eigenaren en oud eigenaren dan toch eigenlijk te weinig hebben betaald, is er dan geen mogelijkheid dat zij meer gaan bijdragen zij wonen daar immens al langer en hebben daardoor voordeel gehad van een lagere last dan TS.

Las ook eens posten op Reddit of misschien ook wel op Tweakers dat oud eigenaren die meerdere panden hadden en een aandeel in de VVE de kosten zo laag mogelijk hielden zodat ze de panden voor meer en makkelijker konden verkopen.

[Shadowhawk00]

NicoHF schreef op maandag 4 september 2023 @ 15:35:
Hieruit kan je concluderen dat huidige langzittende eigenaren en oud eigenaren dan toch eigenlijk te weinig hebben betaald, is er dan geen mogelijkheid dat zij meer gaan bijdragen zij wonen daar immens al langer en hebben daardoor voordeel gehad van een lagere last dan TS.

Las ook eens posten op Reddit of misschien ook wel op Tweakers dat oud eigenaren die meerdere panden hadden en een aandeel in de VVE de kosten zo laag mogelijk hielden zodat ze de panden voor meer en makkelijker konden verkopen.

Dat wist TS voordat hij het pand kocht. Immers de stukken van de VVE moeten beschikbaar gesteld worden door de verkoper zodat de koper dit kan inzien. Als de verkoper wist dat de VVE veel te weinig reserveerde dan zou je misschien nog iets kunnen doen met verborgen gebrek. Maar dan moet je het pas net hebben natuurlijk.

Waarom zou iemand die daar langer woont nu ineens meer moeten bijdragen? De bedragen gaan gewoon per jaar de reservering ook. Je koopt als je een appartement koopt ook meteen het deel van de reserve over. Dat deze dus te laag was tja.

Als eigenaar kan je de kosten niet zo laag mogelijk houden, aangezien iedereen die een pand in een appartementencomplex heeft automatisch lid is van de VVE en dus stemrecht heeft. Dus tenzij jij heel veel appartementen in 1 complex hebt en met meerdere personen bent krijg je dit niet alleen geregeld. Veel VVE's hebben de regel dat 1 eigenaar maximaal 45% van de stemmen mag hebben.

Wat het bestuur van mijn appartement heeft is dat ze allemaal investeerder zijn en samen met 3en ( eerst was ik ook lid en toen met 4en ) dus eigenlijk kan bepalen hoe een stemming gaat vallen.
Maar dan heb je dus een groep mensen die samen meer dan de helft van de appartementen bezit. En lange termijn investeerder zitten er voor lange termijn in dus die willen het graag goed regelen.